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Abertura
Palestra de Eduardo ZylberstajnCoordenador do Índice FipeZap
Palestra de Persio AridaBTG Pactual
Painel
Agenda
painel.fipezap.com.br Agenda
Mapa imobiliário
Índice FipeZapNovos dados
Eduardo Zylberstajn
Agenda
Introdução
Índice FipeZap: novas cidades
Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil
Expectativas dos compradores de imóveis
Pesquisa salarial do mercado imobiliário
12345
Introdução1
Painel FipeZap 2014
50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010
EUA (Shiller)
FipeZap
(São Paulo)
Introdução: Índices de Preços Reais de Imóveis
Aumento de preços no Brasil parece ter sido maior do que durante a formação da bolha
imobiliária nos EUA
Acompanhar os preços dos imóveis no Brasil é difícil e imprescindível
Como obter e comparar informações?
Informação e previsibilidade são fundamentais para a tomada de decisões
Introdução
Índice FipeZap: novas cidades2
Painel FipeZap 2014
Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados
Acompanha o preço médio do m² de apartamentos prontos anunciados em 25 municípios brasileiros
Índice de preços mais ágil do país
Dados desde 2008 (RJ e SP)
Cobertura de 35% do PIB[13 dos 15 maiores municípios fazem parte do Índice]
Composição do Índice FipeZap Ampliado
6%
18%
76%
São PauloRio de JaneiroBelo HorizonteBrasíliaSalvadorRecifeFortaleza
Porto AlegreCuritibaNiteróiVitóriaFlorianópolisSão Bernardo do CampoSanto AndréVila VelhaSão Caetano do Sul
CampinasSantosGoiâniaContagem
Índices Regionais também disponíveis para: Osasco, Guarulhos,
Guarujá, São Vicente e Praia Grande
Índ
ice
Co
mp
ost
o
Preço médio do m2 por cidade (Jul/2014)
R$ 10.699
R$ 8.186
R$ 8.086
R$ 7.435
R$ 5.788
R$ 5.534
R$ 5.457
R$ 5.451
R$ 5.270
R$ 5.037
R$ 4.933
R$ 4.883
R$ 4.817
R$ 4.701
R$ 4.683
R$ 4.447
R$ 4.429
R$ 3.949
R$ 3.860
R$ 3.298
R$ 7.369
Rio de Janeiro
São Paulo
Brasília
Niteroi
Recife
Belo Horizonte
São Caetano do Sul
Fortaleza
Florianópolis
Curitiba
Campinas
Porto Alegre
Vitória
Santos
Santo André
São Bernardo do…
Salvador
Vila Velha
Goiânia
Contagem
Média Nacional
Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço de um apartamento de 100 m2 e PIB per capita
5,6
6,3
7,0
8,5
9,4
10,6
12,8
12,8
13,3
15,2
15,3
18,0
18,4
19,4
19,7
22,5
22,9
24,0
25,0
27,0
30,1
30,7
32,1
32,5
35,8
19,0
Vitória
Santos
São Caetano do Sul
Osasco
São Bernardo do Campo
Contagem
Guarulhos
Brasília
Campinas
Porto Alegre
Curitiba
Santo André
Goiânia
São Paulo
Florianópolis
Praia Grande
Vila Velha
Belo Horizonte
Niterói
Recife
Guarujá
Salvador
Fortaleza
Rio de Janeiro
São Vicente
Média
9,6
10,3
14,0
16,2
22,2
23,6
24,4
31,7
33,0
34,1
Alemanha
Portugal
Espanha
Canadá
Itália
Rep. Tcheca
México
EUA
França
Colômbia
Relação renda x preço dos imóveis no Brasil não parece desalinhada com o resto do mundo
Fontes: Fipe, IBGE e Global Property Guide
Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil3
Painel FipeZap 2014
Variação real* do preço médio do m2 (2014)
0,2%
3,9%
3,5%
2,8%
1,8%
1,7%
1,1%
0,9%
0,9%
0,5%
0,1%
0,0%
-0,3%
-0,5%
-0,5%
-0,9%
-1,7%
-3,1%
-3,3%
-4,3%
-5,1%
FipeZap Ampliado
Vitória
Goiânia
Fortaleza
Campinas
São Paulo
Salvador
Vila Velha
Rio de Janeiro
São Caetano do Sul
Niteroi
Recife
São Bernardo do Campo
Florianópolis
Santo André
Belo Horizonte
Contagem
Porto Alegre
Santos
Brasília
Curitiba
* Descontado o IPCA (IBGE) de cada região
Metade das cidades
monitoradas
apresenta queda real
de preços no ano
(i.e. aumento menor
do que a inflação)
Variação do preço médio do m2
10,4%
6,5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
ag
o/1
1
ou
t/11
dez/
11
fev/1
2
ab
r/12
jun/1
2
ag
o/1
2
ou
t/12
dez/
12
fev/1
3
ab
r/13
jun/1
3
ag
o/1
3
ou
t/13
dez/
13
fev/
14
ab
r/14
jun/1
4
% em 12 meses
Índice Composto (7 cidades)
Índice Ampliado (16 cidades)
IPCA (IBGE)
1,3%
0,6%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
jul/
12
set/
12
no
v/12
jan
/13
mar/
13
mai/
13
jul/
13
set/
13
no
v/13
jan
/14
mar/
14
mai/
14
jul/
14
% mensal (FipeZap Ampliado)
Alta do m2 em 12 meses ainda é acima da inflação, mas variações mensais recentes apontam para desaceleração mais forte
Variação mensal do Índice FipeZap
Média: 1,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Rio de Janeiro
Movimento dos preços não
é mais ‘generalizado’; No
RJ, por exemplo, o preço
médio ainda sobe (apesar
da forte desaceleração)...
Variação mensal do Índice FipeZap
-0,4%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
jan
/13
mar/
13
mai/
13
jul/
13
set/
13
no
v/13
jan
/14
mar/
14
mai/
14
jul/
14
Brasília
Santos
1,8% 1,6%
-1,1%
0,4%
jan
/13
mar/
13
mai/
13
jul/
13
set/
13
no
v/13
jan
/14
mar/
14
mai/
14
jul/
14
Já em Brasília, há estabilidade nominal há 2 anos e queda nominal em 2014....
... E em Santos, alta forte em 2013 e queda em 2014
Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço do m2 médio e renda média mensal
3,9
4,7
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Nú
mero
méd
io d
e m
ese
s n
ece
ssári
os
para
co
mp
rar
1 m
2
Rio de Janeiro
São Paulo
O preço médio do m2 subiu mais do que a renda média...
Fontes: Fipe e IBGE
Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço do m2 médio e renda média mensal
3,9
4,7
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Nú
mero
méd
io d
e m
ese
s n
ece
ssári
os
para
co
mp
rar
1 m
2
Rio de Janeiro
São Paulo
... Somente entre 2009 e 2012
Fontes: Fipe e IBGE
Rental Yield: retorno do aluguelRazão entre preços de locação anual e de venda
4,8%
5,3%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Juros reais Rental Yield
Retorno com aluguel (fluxo de rendimentos) acompanhou queda nos juros da economia e
não parece ‘anormal’
Fontes: Fipe, BMF&Bovespa e Banco Central
Expectativas dos compradores de imóveis4
Painel FipeZap 2014
Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis
Robert Shiller define bolha com base nas expectativas:
“Excessive public expectationsfor future price increases cause prices to be temporarily elevated”
Em 1988 e 2003, Shiller conduziu uma pesquisa de expectativas com compradores de imóveis
A Fipe e o ZAP aplicaram um questionário semelhante para usuários do zapimoveis.com.br
A FIPE o e ZAP desenvolveram e aplicaram um questionário aos usuários do ZAP para compreender algumas
características importantes do mercado imobiliário
Descontos na compra de imóveis
Objetivo de compra
Expectativa de valorização
Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis
Raio-X do consumidor de imóveis
Informações Gerais
A pesquisa contou com 3.227 respondentes de quatro perfis
19% 19%
28% 34%
A. Compradores(desde jan/2013)
B. Pretendem Comprar(próximos 3 meses)
C. Já eram proprietários
D. Não eram proprietários e nem compradores
Raio-X do consumidor de imóveis
Informações Gerais
São Paulo
Os imóveis (adquiridos ou desejados) pelos respondentes da pesquisa se concentram em SP, RJ e MG
Amostra: A+B+C
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Outros
58%32%
4%6%
13%
50%
37%
Novos Tanto faz Usados
A. Compradores (desde jan/2013)
B. Pretendem Comprar
43% 57%
Novos Usados
A maioria dos imóveis adquiridos (e pretendidos) são usados
Raio-X do consumidor de imóveis
Informações Gerais
16%
24%
7%
42%
10%
Raio-X do consumidor de imóveis
Objetivo de Compra
Investir - Venda
Investir - Aluguel
Outra pessoa morar Morar com alguém
Morar sozinho
A. Compradores (desde jan/2013)
4%
10%
4%
69%
13%
B. Pretendem comprar (próx. 3 meses)
Raio-X do consumidor de imóveis
Objetivo de Compra
44%
36%41% 39%
48%
34%
1 tri/2013 2 tri/2013 3 tri/2013 4 tri/2013 1 tri/2014 2 tri/2014
As compras realizadas com motivo de investimentos
flutuam ao redor de 40% - parece haver tendência de queda
Amostra: A
Raio-X do consumidor de imóveis
Objetivo de Compra
Imóveis mais baratos são o foco dos investidores
47%
53%
63%
71%
64%
78%
73%
72%
100%
53%
47%
37%
29%
36%
22%
27%
28%
até R$200 mil
R$201 mil a R$300 mil
R$301 mil a R$400 mil
R$401 mil a R$500 mil
R$501 mil a R$600 mil
R$601 mil a R$700 mil
R$701 mil a R$999 mil
R$1 milhão a R$2 milhões
acima de R$2 milhões
Para Moradia Para Investimento
Amostra: A
Raio-X do consumidor de imóveis
Descontos
O desconto médio entre o anúncio e o valor do
negócio foi de 6,5% e mais de 40% dos
compradores não obtiveram descontos
Semdesconto
1% - 5% 6% - 10% 11% - 15% 16% - 20% 21% - 25% 26% ou +
41%
22%20%
6% 5%3% 4%
Amostra: A
5,0%
8,9%
5,4%
7,2% 6,9%6,0%
1 tri/2013 2 tri/2013 3 tri/2013 4 tri/2013 1 tri/2014 2 tri/2014
Média: 6,5%
O desconto varia pouco ao longo do tempo
Amostra: A
Raio-X do consumidor de imóveis
Descontos
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização: Curto Prazo
Distribuição das expectativa de variação de preço
Amostra: A+B+C
4%6%
3%7%
3%
36%
7%
17%
6% 7%4%
menor
que -
25%
-25% a -
16%
-15% a -
11%
-10% a -
6%
-5% a -
1%
constante 1% a 5% 6% a 10% 11% a
15%
15% a
25%
maior
que 25%
Entre os que acham que o preço vai subir a média é de 13,1%
Entre os que acham que o preço vai cair a média é de - 16,1%
Os compradores parecem estar divididos com relação ao
comportamento dos preços no curto prazo
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização: Curto Prazo
A expectativa de valorização média dos preços no curto prazo
(um ano) entre os investidores é de 4,1% e entre os não investidores
é de 1,0%, ou 1,8% considerando ambos – inferiores à inflação
48%
35%
16%
39%36%
25%
Subir Estáveis Cair
INVESTIDORES NÃO INVESTIDORES
Amostra: A+B+C
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização: Curto Prazo
A. Compradores (jan/2013)Investidores: + 7.9%
Não Investidores: + 7.2%
B. Pretendem (3 meses)Investidores: + 0.4%
Não Investidores: - 3.3%
C. ProprietáriosInvestidores: + 2.2%
Não Investidores: + 2.5%
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização: Longo Prazo
51% acham que no longo prazo (10 anos) o preço dos imóveis vai subir acima da inflação
6%
13%
31%
38%
13%
Muito abaixo dainflação
Abaixo da inflação De acordo com ainflação
Acima da inflação Muito acima dainflação
Amostra: A+B+C
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização: Longo Prazo
3%
11%
25%
44%
17%
6%
14%
34% 35%
11%
Muito abaixo da inflação Abaixo da inflação De acordo com a inflação Acima da inflação Muito acima da inflação
INVESTIDORES NÃO INVESTIDORES
Os investidores são mais otimistas com relação a subida de preços dos imóveis no longo prazo
Amostra: A+B+C
Raio-X do consumidor de imóveis
Expectativa de Valorização LP
A. Compradores (jan/2013)Investidores: 61%
Não Investidores: 51%
B. Pretendem (3 meses)Investidores: 65%
Não Investidores: 43%
C. Proprietários Investidores: 59%
Não Investidores: 49%
A proporção de otimistas* é maior entre aqueles que pretendem comprar imóvel para investimento nos próximos meses (65%)
* Aqueles que acreditam que os preços subirão acima da inflação
Pesquisa salarial do mercado imobiliário5
Painel FipeZap 2014
Salários podem variar significativamente de acordo com a região da cidade ou do país; conhecer essa
variação permite planejamento e redução de custos
Valores máximos, medianos e mínimos por ocupação
Dados por distrito (SP e RJ) ou município
Salários separados por segmentos
(imobiliárias, incorporadoras etc.)
Pesquisa salarial do mercado imobiliário
Ocupações relevantes para administradoras e imobiliárias
R$ 907
R$ 1.262
R$ 2.465
Tatuapé Mediano Moema
Zelador
R$ 987 R$ 995
R$
1.218
Lapa Mediano Jardim Paulista
Porteiro
Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)
Fonte: Caged/MTE; Medianas para o período de janeiro a junho de 2014
Ocupações relevantes para incorporadoras
Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)
R$ 873 R$ 1.145 R$ 1.198
Cambuci Mediano Jardim Paulista
Servente de obras
R$ 2.110
R$ 2.500
R$ 3.242
Jaguaré Mediano Perdizes
Técnico de Obras Civis
Considerações finais
Vivemos num mundo com abundância de dados
Cada vez mais, empresas tomam decisões com base em critérios quantitativos e empíricos
Conhecer e saber utilizar esses dados já é hoje uma questão estratégica
Essa apresentação está disponível em:
http://painel.fipezap.com.br
ezylberstajn@fipe.org.br
fipezap@fipe.org.br