Painel Fipezap 2014

Abertura

Palestra de Eduardo ZylberstajnCoordenador do Índice FipeZap

Palestra de Persio AridaBTG Pactual

Painel

Agenda

painel.fipezap.com.br Agenda

Mapa imobiliário

Índice FipeZapNovos dados

Eduardo Zylberstajn

Agenda

Introdução

Índice FipeZap: novas cidades

Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil

Expectativas dos compradores de imóveis

Pesquisa salarial do mercado imobiliário

12345

Introdução1

Painel FipeZap 2014

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010

EUA (Shiller)

FipeZap

(São Paulo)

Introdução: Índices de Preços Reais de Imóveis

Aumento de preços no Brasil parece ter sido maior do que durante a formação da bolha

imobiliária nos EUA

Acompanhar os preços dos imóveis no Brasil é difícil e imprescindível

Como obter e comparar informações?

Informação e previsibilidade são fundamentais para a tomada de decisões

Introdução

Índice FipeZap: novas cidades2

Painel FipeZap 2014

Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados

Acompanha o preço médio do m² de apartamentos prontos anunciados em 25 municípios brasileiros

Índice de preços mais ágil do país

Dados desde 2008 (RJ e SP)

Cobertura de 35% do PIB[13 dos 15 maiores municípios fazem parte do Índice]

Composição do Índice FipeZap Ampliado

6%

18%

76%

São PauloRio de JaneiroBelo HorizonteBrasíliaSalvadorRecifeFortaleza

Porto AlegreCuritibaNiteróiVitóriaFlorianópolisSão Bernardo do CampoSanto AndréVila VelhaSão Caetano do Sul

CampinasSantosGoiâniaContagem

Índices Regionais também disponíveis para: Osasco, Guarulhos,

Guarujá, São Vicente e Praia Grande

Índ

ice

Co

mp

ost

o

Preço médio do m2 por cidade (Jul/2014)

R$ 10.699

R$ 8.186

R$ 8.086

R$ 7.435

R$ 5.788

R$ 5.534

R$ 5.457

R$ 5.451

R$ 5.270

R$ 5.037

R$ 4.933

R$ 4.883

R$ 4.817

R$ 4.701

R$ 4.683

R$ 4.447

R$ 4.429

R$ 3.949

R$ 3.860

R$ 3.298

R$ 7.369

Rio de Janeiro

São Paulo

Brasília

Niteroi

Recife

Belo Horizonte

São Caetano do Sul

Fortaleza

Florianópolis

Curitiba

Campinas

Porto Alegre

Vitória

Santos

Santo André

São Bernardo do…

Salvador

Vila Velha

Goiânia

Contagem

Média Nacional

Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço de um apartamento de 100 m2 e PIB per capita

5,6

6,3

7,0

8,5

9,4

10,6

12,8

12,8

13,3

15,2

15,3

18,0

18,4

19,4

19,7

22,5

22,9

24,0

25,0

27,0

30,1

30,7

32,1

32,5

35,8

19,0

Vitória

Santos

São Caetano do Sul

Osasco

São Bernardo do Campo

Contagem

Guarulhos

Brasília

Campinas

Porto Alegre

Curitiba

Santo André

Goiânia

São Paulo

Florianópolis

Praia Grande

Vila Velha

Belo Horizonte

Niterói

Recife

Guarujá

Salvador

Fortaleza

Rio de Janeiro

São Vicente

Média

9,6

10,3

14,0

16,2

22,2

23,6

24,4

31,7

33,0

34,1

Alemanha

Portugal

Espanha

Canadá

Itália

Rep. Tcheca

México

EUA

França

Colômbia

Relação renda x preço dos imóveis no Brasil não parece desalinhada com o resto do mundo

Fontes: Fipe, IBGE e Global Property Guide

Evolução do preço dos imóveis residenciais no Brasil3

Painel FipeZap 2014

Variação real* do preço médio do m2 (2014)

0,2%

3,9%

3,5%

2,8%

1,8%

1,7%

1,1%

0,9%

0,9%

0,5%

0,1%

0,0%

-0,3%

-0,5%

-0,5%

-0,9%

-1,7%

-3,1%

-3,3%

-4,3%

-5,1%

FipeZap Ampliado

Vitória

Goiânia

Fortaleza

Campinas

São Paulo

Salvador

Vila Velha

Rio de Janeiro

São Caetano do Sul

Niteroi

Recife

São Bernardo do Campo

Florianópolis

Santo André

Belo Horizonte

Contagem

Porto Alegre

Santos

Brasília

Curitiba

* Descontado o IPCA (IBGE) de cada região

Metade das cidades

monitoradas

apresenta queda real

de preços no ano

(i.e. aumento menor

do que a inflação)

Variação do preço médio do m2

10,4%

6,5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

ag

o/1

1

ou

t/11

dez/

11

fev/1

2

ab

r/12

jun/1

2

ag

o/1

2

ou

t/12

dez/

12

fev/1

3

ab

r/13

jun/1

3

ag

o/1

3

ou

t/13

dez/

13

fev/

14

ab

r/14

jun/1

4

% em 12 meses

Índice Composto (7 cidades)

Índice Ampliado (16 cidades)

IPCA (IBGE)

1,3%

0,6%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

jul/

12

set/

12

no

v/12

jan

/13

mar/

13

mai/

13

jul/

13

set/

13

no

v/13

jan

/14

mar/

14

mai/

14

jul/

14

% mensal (FipeZap Ampliado)

Alta do m2 em 12 meses ainda é acima da inflação, mas variações mensais recentes apontam para desaceleração mais forte

Variação mensal do Índice FipeZap

Média: 1,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Rio de Janeiro

Movimento dos preços não

é mais ‘generalizado’; No

RJ, por exemplo, o preço

médio ainda sobe (apesar

da forte desaceleração)...

Variação mensal do Índice FipeZap

-0,4%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

jan

/13

mar/

13

mai/

13

jul/

13

set/

13

no

v/13

jan

/14

mar/

14

mai/

14

jul/

14

Brasília

Santos

1,8% 1,6%

-1,1%

0,4%

jan

/13

mar/

13

mai/

13

jul/

13

set/

13

no

v/13

jan

/14

mar/

14

mai/

14

jul/

14

Já em Brasília, há estabilidade nominal há 2 anos e queda nominal em 2014....

... E em Santos, alta forte em 2013 e queda em 2014

Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço do m2 médio e renda média mensal

3,9

4,7

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nú

mero

méd

io d

e m

ese

s n

ece

ssári

os

para

co

mp

rar

1 m

2

Rio de Janeiro

São Paulo

O preço médio do m2 subiu mais do que a renda média...

Fontes: Fipe e IBGE

Affordabillity por cidade (Price-to-income)Razão entre preço do m2 médio e renda média mensal

3,9

4,7

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nú

mero

méd

io d

e m

ese

s n

ece

ssári

os

para

co

mp

rar

1 m

2

Rio de Janeiro

São Paulo

... Somente entre 2009 e 2012

Fontes: Fipe e IBGE

Rental Yield: retorno do aluguelRazão entre preços de locação anual e de venda

4,8%

5,3%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Juros reais Rental Yield

Retorno com aluguel (fluxo de rendimentos) acompanhou queda nos juros da economia e

não parece ‘anormal’

Fontes: Fipe, BMF&Bovespa e Banco Central

Expectativas dos compradores de imóveis4

Painel FipeZap 2014

Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis

Robert Shiller define bolha com base nas expectativas:

“Excessive public expectationsfor future price increases cause prices to be temporarily elevated”

Em 1988 e 2003, Shiller conduziu uma pesquisa de expectativas com compradores de imóveis

A Fipe e o ZAP aplicaram um questionário semelhante para usuários do zapimoveis.com.br

A FIPE o e ZAP desenvolveram e aplicaram um questionário aos usuários do ZAP para compreender algumas

características importantes do mercado imobiliário

Descontos na compra de imóveis

Objetivo de compra

Expectativa de valorização

Pesquisa FipeZap: Raio-X do consumidor de imóveis

Raio-X do consumidor de imóveis

Informações Gerais

A pesquisa contou com 3.227 respondentes de quatro perfis

19% 19%

28% 34%

A. Compradores(desde jan/2013)

B. Pretendem Comprar(próximos 3 meses)

C. Já eram proprietários

D. Não eram proprietários e nem compradores



São Paulo

Os imóveis (adquiridos ou desejados) pelos respondentes da pesquisa se concentram em SP, RJ e MG

Amostra: A+B+C

Rio de Janeiro

Minas Gerais

Outros

58%32%

4%6%

13%

50%

37%

Novos Tanto faz Usados

A. Compradores (desde jan/2013)

B. Pretendem Comprar

43% 57%

Novos Usados

A maioria dos imóveis adquiridos (e pretendidos) são usados



16%

24%

7%

42%

10%


Objetivo de Compra

Investir - Venda

Investir - Aluguel

Outra pessoa morar Morar com alguém

Morar sozinho

A. Compradores (desde jan/2013)

4%

10%

4%

69%

13%

B. Pretendem comprar (próx. 3 meses)


Objetivo de Compra

44%

36%41% 39%

48%

34%

1 tri/2013 2 tri/2013 3 tri/2013 4 tri/2013 1 tri/2014 2 tri/2014

As compras realizadas com motivo de investimentos

flutuam ao redor de 40% - parece haver tendência de queda

Amostra: A


Objetivo de Compra

Imóveis mais baratos são o foco dos investidores

47%

53%

63%

71%

64%

78%

73%

72%

100%

53%

47%

37%

29%

36%

22%

27%

28%

até R$200 mil

R$201 mil a R$300 mil






R$1 milhão a R$2 milhões

acima de R$2 milhões

Para Moradia Para Investimento

Amostra: A


Descontos

O desconto médio entre o anúncio e o valor do

negócio foi de 6,5% e mais de 40% dos

compradores não obtiveram descontos

Semdesconto

1% - 5% 6% - 10% 11% - 15% 16% - 20% 21% - 25% 26% ou +

41%

22%20%

6% 5%3% 4%

Amostra: A

5,0%

8,9%

5,4%

7,2% 6,9%6,0%

1 tri/2013 2 tri/2013 3 tri/2013 4 tri/2013 1 tri/2014 2 tri/2014

Média: 6,5%

O desconto varia pouco ao longo do tempo

Amostra: A


Descontos


Expectativa de Valorização: Curto Prazo

Distribuição das expectativa de variação de preço

Amostra: A+B+C

4%6%

3%7%

3%

36%

7%

17%

6% 7%4%

menor

que -

25%

-25% a -

16%

-15% a -

11%

-10% a -

6%

-5% a -

1%

constante 1% a 5% 6% a 10% 11% a

15%

15% a

25%

maior

que 25%

Entre os que acham que o preço vai subir a média é de 13,1%

Entre os que acham que o preço vai cair a média é de - 16,1%

Os compradores parecem estar divididos com relação ao

comportamento dos preços no curto prazo



A expectativa de valorização média dos preços no curto prazo

(um ano) entre os investidores é de 4,1% e entre os não investidores

é de 1,0%, ou 1,8% considerando ambos – inferiores à inflação

48%

35%

16%

39%36%

25%

Subir Estáveis Cair

INVESTIDORES NÃO INVESTIDORES

Amostra: A+B+C



A. Compradores (jan/2013)Investidores: + 7.9%

Não Investidores: + 7.2%

B. Pretendem (3 meses)Investidores: + 0.4%

Não Investidores: - 3.3%

C. ProprietáriosInvestidores: + 2.2%

Não Investidores: + 2.5%


Expectativa de Valorização: Longo Prazo

51% acham que no longo prazo (10 anos) o preço dos imóveis vai subir acima da inflação

6%

13%

31%

38%

13%

Muito abaixo dainflação

Abaixo da inflação De acordo com ainflação

Acima da inflação Muito acima dainflação

Amostra: A+B+C


Expectativa de Valorização: Longo Prazo

3%

11%

25%

44%

17%

6%

14%

34% 35%

11%

Muito abaixo da inflação Abaixo da inflação De acordo com a inflação Acima da inflação Muito acima da inflação

INVESTIDORES NÃO INVESTIDORES

Os investidores são mais otimistas com relação a subida de preços dos imóveis no longo prazo

Amostra: A+B+C


Expectativa de Valorização LP

A. Compradores (jan/2013)Investidores: 61%

Não Investidores: 51%

B. Pretendem (3 meses)Investidores: 65%


C. Proprietários Investidores: 59%


A proporção de otimistas* é maior entre aqueles que pretendem comprar imóvel para investimento nos próximos meses (65%)

* Aqueles que acreditam que os preços subirão acima da inflação

Pesquisa salarial do mercado imobiliário5

Painel FipeZap 2014

Salários podem variar significativamente de acordo com a região da cidade ou do país; conhecer essa

variação permite planejamento e redução de custos

Valores máximos, medianos e mínimos por ocupação

Dados por distrito (SP e RJ) ou município

Salários separados por segmentos

(imobiliárias, incorporadoras etc.)

Pesquisa salarial do mercado imobiliário

Ocupações relevantes para administradoras e imobiliárias

R$ 907

R$ 1.262

R$ 2.465

Tatuapé Mediano Moema

Zelador

R$ 987 R$ 995

R$

1.218

Lapa Mediano Jardim Paulista

Porteiro

Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)

Fonte: Caged/MTE; Medianas para o período de janeiro a junho de 2014

Ocupações relevantes para incorporadoras

Pesquisa salarial: exemplos (município de São Paulo)

R$ 873 R$ 1.145 R$ 1.198

Cambuci Mediano Jardim Paulista

Servente de obras

R$ 2.110

R$ 2.500

R$ 3.242

Jaguaré Mediano Perdizes

Técnico de Obras Civis

Considerações finais

Vivemos num mundo com abundância de dados

Cada vez mais, empresas tomam decisões com base em critérios quantitativos e empíricos

Conhecer e saber utilizar esses dados já é hoje uma questão estratégica

Essa apresentação está disponível em:

http://painel.fipezap.com.br

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Real Estate

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