Estatuto da Cidade Professora Marli Deon Sette – 2010.2 e-mail [email protected]

Estatuto da CidadeEstatuto da Cidade

Professora Marli Deon Sette – 2010.2

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Marli Deon Sette - 2010 3

1. Competências urbanísticas1. Competências urbanísticas

2. Aspectos constitucionais 2. Aspectos constitucionais

3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais

4. Instrumentos de política urbana 4. Instrumentos de política urbana

5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana

6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana

7. Desapropriação como instrumento de política urbana7. Desapropriação como instrumento de política urbana

8. Usucapião especial 8. Usucapião especial

9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade

10. Direito de superfície10. Direito de superfície

11. Direito de preempção11. Direito de preempção

12. Outorga onerosa do Direito de construir12. Outorga onerosa do Direito de construir

13. Transferência do direito de construir13. Transferência do direito de construir

14. Operação urbana consorciada14. Operação urbana consorciada

15. Estudo de impacto de vizinhança15. Estudo de impacto de vizinhança

16. Plano Diretor16. Plano Diretor

17. Gestão Democrática da Cidade17. Gestão Democrática da Cidade

18. Improbidade Administrativa18. Improbidade Administrativa


3. O Estatuto da Cidade 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes geraissuas diretrizes gerais

Artigos Artigos 11oo e 2 e 2oo do EC do EC


4. Instrumentos de 4. Instrumentos de

política urbanapolítica urbana

Art. Art. 44oo do EC do EC


O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal a faculdade de, mediante lei Municipal a faculdade de, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, específica para área incluída no plano diretor, utilizar-se de determinados instrumentos para utilizar-se de determinados instrumentos para fazer com que o proprietário do imóvel urbano fazer com que o proprietário do imóvel urbano promova o seu adequado aproveitamento (em promova o seu adequado aproveitamento (em solo urbano não edificado, subutilizado ou não solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado), permitindo: utilizado), permitindo:

a)a) parcelamento ou edificação compulsórios;parcelamento ou edificação compulsórios;

b)b) imposto sobre a propriedade predial e imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;territorial urbana progressivo no tempo;

c)c) desapropriação com pagamento mediante desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública. títulos da dívida pública.


Objetivo:Objetivo:

a)a) obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. uma destinação concreta para a sua propriedade.

b)b) impedir e inibir o processo de especulação imobiliária; impedir e inibir o processo de especulação imobiliária;

c)c) Poder público pode interferir na propriedade toda vez que o Poder público pode interferir na propriedade toda vez que o proprietário não lhe garantir a função social.proprietário não lhe garantir a função social.

Requisitos para aplicação: Requisitos para aplicação:

a)a) Que a propriedade urbana que não atenda a função social seja Que a propriedade urbana que não atenda a função social seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos;aplicação dos instrumentos;

b)b) Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal específica); dispondo sobre as exigências concretas para a específica); dispondo sobre as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências;o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências;

c)c) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos . dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos .


O O Estatuto da Cidade, instituído como a lei Estatuto da Cidade, instituído como a lei federal prevista no parágrafo 4º do artigo 182, federal prevista no parágrafo 4º do artigo 182, estabelece as normas que devem ser estabelece as normas que devem ser observadas para aplicar os instrumentos observadas para aplicar os instrumentos quando a propriedade não cumprir a sua quando a propriedade não cumprir a sua função social.função social.

Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de instrumentos destinados a assegurar a instrumentos destinados a assegurar a efetividade das diretrizes retromencionadas e efetividade das diretrizes retromencionadas e estabelece normas que devem ser observadas estabelece normas que devem ser observadas para o uso dos referidos instrumentos.para o uso dos referidos instrumentos.

A seguir serão abordados alguns instrumentos:A seguir serão abordados alguns instrumentos:


5. Parcelamento, 5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Edificação ou Utilização

Compulsórios da Compulsórios da Propriedade Urbana Propriedade Urbana arts. arts. 5º e 6º do EC5º e 6º do EC


Parcelamento ou Edificação Compulsórios são Parcelamento ou Edificação Compulsórios são instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal, (mediante Lei municipal Poder Público municipal, (mediante Lei municipal específica para área incluída no Plano Diretor ) que específica para área incluída no Plano Diretor ) que condicionam o proprietário a um condicionam o proprietário a um comportamento comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso social da propriedadesocial da propriedade. .

Esta obrigação pode ser: Esta obrigação pode ser:

a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada ou a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada ou não utilizada, com a qual o proprietário está se não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; beneficiando do processo de especulação imobiliária; ou ou

a)a) a edificação de uma área urbana não edificada, a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial construtivo e de visando o uso máximo do potencial construtivo e de uso da propriedade. uso da propriedade.


Referida lei deve fixar:Referida lei deve fixar:

a)a) a a delimitação das áreasdelimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória; parcelamento, edificação ou utilização compulsória;

b)b) as as exigências concretasexigências concretas para a propriedade urbana atender para a propriedade urbana atender sua sua função socialfunção social, (critérios para ser considerada sub , (critérios para ser considerada sub utilizada...)utilizada...)

c)c) o o procedimentoprocedimento (pode ser por consorcio que edifique e de ao (pode ser por consorcio que edifique e de ao proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta a pete proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta a pete requerer justificadamente); e requerer justificadamente); e

d)d) o o prazoprazo para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI e após o ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI e após o decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ). decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ).

Requisitos para a Aplicação do Instrumento:Requisitos para a Aplicação do Instrumento:

a)a) quais formas de uso, de ocupação; e quais formas de uso, de ocupação; e

b)b) quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve conter para atender os objetivos da política urbana. conter para atender os objetivos da política urbana.


6. Instrumentos 6. Instrumentos Tributários para a Tributários para a Implementação da Implementação da

Política Urbana Política Urbana

art. 7art. 7º do ECº do EC


O art. 7º, institui o tributo ambiental, eO art. 7º, institui o tributo ambiental, em caso de m caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos descumprimento das condições e dos prazos previstos sobre parcelamentosobre parcelamento

O IPTU progressivo no tempo, poderá ser aplicado como O IPTU progressivo no tempo, poderá ser aplicado como medida coercitiva (não sancionatória – neste caso geraria medida coercitiva (não sancionatória – neste caso geraria multa não cumprir). multa não cumprir).

O IPTU progressivo no tempo, pode ter a alíquota O IPTU progressivo no tempo, pode ter a alíquota majorada pelo prazo de 5 anos consecutivos (majorada pelo prazo de 5 anos consecutivos (O valor da O valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, não podendo exceder a 2 vezes o Municipal específica, não podendo exceder a 2 vezes o valor do ano anterior, sendo que a alíquota máxima é de valor do ano anterior, sendo que a alíquota máxima é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação).proprietário cumpra com a obrigação).


A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser: A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser: Fiscal (Fiscal (sua aplicação é independente da ocorrência dos sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º) e pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º) e Extrafiscal:Extrafiscal: pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano urbanístico local. Relaciona-se com o art. 182, § 4º).urbanístico local. Relaciona-se com o art. 182, § 4º).

Não tem Não tem finalidade arrecadatória finalidade arrecadatória e sim de e sim de mudar o mudar o comportamento do agente econômicocomportamento do agente econômico (edificar). (edificar).

No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins de reforma urbana, sendo proibida a concessão imóvel para fins de reforma urbana, sendo proibida a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para os proprietários não cumpridores. os proprietários não cumpridores.


7. Desapropriação como 7. Desapropriação como instrumento de política instrumento de política

urbana urbana

art. 8º do ECart. 8º do EC(e § (e § 4º do artigo 182 da CF/88)4º do artigo 182 da CF/88)


Se o proprietário deixar o prazo para conferir a destinação Se o proprietário deixar o prazo para conferir a destinação social passar e também não o fizer durante os 5 anos de social passar e também não o fizer durante os 5 anos de aplicação de IPTU o PP pode desapropriar, com pagamento aplicação de IPTU o PP pode desapropriar, com pagamento da indenização feito por meio de da indenização feito por meio de títulos da dívida públicatítulos da dívida pública, , resgatados no prazo de até dez anos, em prestações resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano indenização e os juros legais de seis por cento ao ano (diferente da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, (diferente da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, justa, prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade justa, prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade ambiental + isonomia e equidade quanto à destinação ambiental + isonomia e equidade quanto à destinação social).social).

Os títulos não podem ser utilizados para pagamento de Os títulos não podem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas.tributos e tarifas públicas.

Base de cálculo = a mesma usada para cobrar IPTU (nem Base de cálculo = a mesma usada para cobrar IPTU (nem sempre coincide com o valor imobiliário).sempre coincide com o valor imobiliário).


OO Poder Público municipal, fica obrigado a Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao adequado aproveitamento do proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio partir da sua incorporação ao patrimônio público, de forma a concretizar a destinação público, de forma a concretizar a destinação social prevista. social prevista.

Isso pode ser feito diretamente ou por meio de Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, respeitado o alienação ou concessão a terceiros, respeitado o processo licitatório.processo licitatório.

Aquele que adquirir imóvel nessas condições Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter a obrigação anteriormente imposta passa a ter a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público. pelo Poder Público.


8. Usucapião especial 8. Usucapião especial

Art. 9Art. 9ºº ao 14 do EC e ao 14 do EC e 183 CF/88.183 CF/88.


O usucapião urbano O usucapião urbano também chamado também chamado usucapião usucapião ambientalambiental é instrumento que reconhece o direito ao domínio é instrumento que reconhece o direito ao domínio àquele que possuir como sua área ou edificação urbana nas àquele que possuir como sua área ou edificação urbana nas seguintes condições (requisitos):seguintes condições (requisitos):

a)a) tratar-se de área urbana privada (tratar-se de área urbana privada (público não é usucapível (art. 183, § 3º e 191 CF/88);

b)b) Que tenha possuído como sua área ou edificação urbana de até Que tenha possuído como sua área ou edificação urbana de até 250 m²;250 m²;

c)c) por 5 anos ininterruptamente e sem oposição;por 5 anos ininterruptamente e sem oposição;

d)d) utilizando-a para a sua moradia ou de sua família;utilizando-a para a sua moradia ou de sua família;

e)e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

É vedado o É vedado o reconhecimento deste direitoreconhecimento deste direito a mesma pessoa mais a mesma pessoa mais de uma vez.de uma vez.

O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, independentemente o estado civil.independentemente o estado civil.


É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, mediante sentença judicial (onde o juiz atribuirá fração ideal de mediante sentença judicial (onde o juiz atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor) que servirá de título para o registro no terreno para cada possuidor) que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis (independente do parcelamento e da edificação Cartório de Imóveis (independente do parcelamento e da edificação estar regularizada - artigo 55 do EC – isso altera o artigo 167, inciso estar regularizada - artigo 55 do EC – isso altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos).I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos).

É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à época de É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à época de abertura da sucessão.abertura da sucessão.

São legitimados para promover ação coletiva de usucapião urbano: a) Ativo: Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em

estado de composse e a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída com personalidade jurídica (O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas);

b) Passivo é o proprietário privado.


9. Concessão de uso 9. Concessão de uso especial no Estatuto especial no Estatuto

da Cidade da Cidade (CF/88, art. 183, § 1º e Medida (CF/88, art. 183, § 1º e Medida

Provisória 2.220/2001)Provisória 2.220/2001)


Sendo vetada a aquisição do domínio pleno sobre as terras públicas por meio de usucapião, art. 183, § 3º da CF/88, a concessão de direito especial de uso para fins de moradia é o instrumento hábil para a regularização fundiária das terras públicas informalmente ocupadas pela população de baixa-renda, sendo devido àquele que:

a)a) Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5 anos, Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;ininterruptamente e sem oposição;

b)b) até 250 m² de imóvel público situado em área urbana; até 250 m² de imóvel público situado em área urbana;

c)c) utilizar para sua moradia ou de sua família;utilizar para sua moradia ou de sua família;

d)d) não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.imóvel urbano ou rural.

Referido direito é conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, Referido direito é conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.independentemente do estado civil.

É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez.uma vez.

O possuidor pode, para o fim de O possuidor pode, para o fim de contagem de prazocontagem de prazo, acrescentar , acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.


É possível É possível a concessão de uso especial para fins de a concessão de uso especial para fins de moradia de forma coletiva,moradia de forma coletiva, quando os imóveis sejam quando os imóveis sejam maiores do que 250 m², com atribuição de fração ideal. maiores do que 250 m², com atribuição de fração ideal. A A fração máxima de cada possuidor será de 250 m².fração máxima de cada possuidor será de 250 m².

O Poder PúblicoO Poder Público garantirá garantirá ao possuidor o exercício do ao possuidor o exercício do direito de uso especial em outro local quando a ocupação direito de uso especial em outro local quando a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes.acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes.

Obtenção do título: Obtenção do título:

a)a) por via administrativa (no prazo máximo de 1 ano, após por via administrativa (no prazo máximo de 1 ano, após pedido do interessado, que, em caso de imóvel do Estado pedido do interessado, que, em caso de imóvel do Estado ou União deve juntar uma certidão do Município) e, ou União deve juntar uma certidão do Município) e,

b)b) em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial, em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial, mediante sentença.mediante sentença.


O título (administrativa ou judicial, pode ser transferido O título (administrativa ou judicial, pode ser transferido porpor ato ato inter vivosinter vivos ou ou causa mortiscausa mortis, além de ser um , além de ser um direito direito realreal, podendo gerar ações, mas não gera uma propriedade , podendo gerar ações, mas não gera uma propriedade imobiliária separada, como direito real autônomo. imobiliária separada, como direito real autônomo.

O morador não será dono do imóvel. A propriedade O morador não será dono do imóvel. A propriedade continua em poder da administração pública, que concede continua em poder da administração pública, que concede ao ocupante o direito de usar o bem. ao ocupante o direito de usar o bem.

Ainda assim nAinda assim nos casos de programas e projetos os casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os específica nessa área, os contratos de concessão de contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicosdireito real de uso de imóveis públicos: :

a)a) terão caráter de escritura pública, não se aplicando o terão caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, edisposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, e

b)b) constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.contratos de financiamentos habitacionais.


O direito à concessão de uso especial pode ser O direito à concessão de uso especial pode ser extintoextinto em caso de:em caso de:

I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; oumoradia para si ou para sua família; ou

II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. de uso de outro imóvel urbano ou rural.

Destinação comercial:Destinação comercial: O poder público, preenchidos O poder público, preenchidos os mesmos requisitos retromencionados para moradia, os mesmos requisitos retromencionados para moradia, pode pode dar autorização de uso especial para uso com dar autorização de uso especial para uso com finalidade comercial, sendo a autorização conferida de finalidade comercial, sendo a autorização conferida de forma gratuita. forma gratuita.

Sucessão:Sucessão: é possível tanto no uso para moradia, é possível tanto no uso para moradia, quanto no uso para comércio , desde que o herdeiro já quanto no uso para comércio , desde que o herdeiro já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.


10. Direito de 10. Direito de superfíciesuperfície

(art. 21 a 24 do EC e (art. 21 a 24 do EC e 1.369 a 1.377 do CC)1.369 a 1.377 do CC)


O EC trata do direito de superfície dispondo que O EC trata do direito de superfície dispondo que “o“o proprietário proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”.escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”.

Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do proprietário. superficiário e o solo do proprietário.

É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido para para outras pessoas). Não é transferida a propriedade do terreno. Aquilo que for construído pelo superficiário torna-se sua propriedade, mas não lhe da o direito ao solo.

Direito de lage???


Pode ser utilizado para, por ex. fins de Pode ser utilizado para, por ex. fins de cancelamento de cancelamento de débitos tributáriosdébitos tributários e conceder à Prefeitura para fins de e conceder à Prefeitura para fins de construção de habitação recebendo em troca construção de habitação recebendo em troca transferência do direito de construir; etc.transferência do direito de construir; etc.

Características da concessão da propriedade Características da concessão da propriedade superficiária:superficiária:

a)a) Pode ser gratuito ou oneroso;Pode ser gratuito ou oneroso;

b)b) Por tempo determinado ou indeterminado;Por tempo determinado ou indeterminado;

c)c) É um direito transferível a terceiros e a herdeiros, nos É um direito transferível a terceiros e a herdeiros, nos termos do contrato original;termos do contrato original;

d)d) É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio pleno adquire a concessão, o titular do domínio pleno adquire a res res superficiariasuperficiaria,, independentemente de indenização se não independentemente de indenização se não foi convencionado diferentemente.foi convencionado diferentemente.


O superficiário responde integralmente pelos O superficiário responde integralmente pelos encargos e encargos e tributostributos que incidirem sobre a propriedade superficiária. que incidirem sobre a propriedade superficiária.

Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de de preferênciapreferência, em igualdade de condições à oferta de , em igualdade de condições à oferta de terceiros.terceiros.

O direito de superfície se O direito de superfície se extingueextingue::

a)a) pelo advento do termo;pelo advento do termo;

b)b) pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiáriopelo superficiário..

c)c) Também pode se extinguir antes do advento do termo se o Também pode se extinguir antes do advento do termo se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida.qual foi concedida.

• É interessante para o PP pois É interessante para o PP pois não precisa aplicação de não precisa aplicação de recursos financeiros diretos por parte do PP.recursos financeiros diretos por parte do PP.


11. Direito de 11. Direito de preempçãopreempção

art. 26 a 27 do ECart. 26 a 27 do EC


O direito de preempção O direito de preempção confere ao Poder Público municipal confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, quando a área estiver alienação onerosa entre particulares, quando a área estiver enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis do exercício do direito de preferência, como por ex.:do exercício do direito de preferência, como por ex.:

a)a) regularização fundiária;regularização fundiária;

b)b) execução de programas e projetos habitacionais de interesse execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;social;

c)c) constituição de reserva fundiária; constituição de reserva fundiária;

d)d) ordenamento e direcionamento da expansão urbana;ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

e)e) implantação de equipamentos urbanos e comunitários; implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

f)f) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

g)g) criação de unidades de conservação ou proteção de outras criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;áreas de interesse ambiental;

h)h) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. paisagístico.


O proprietário notifica o Município da sua O proprietário notifica o Município da sua intenção de alienar o imóvel, anexando intenção de alienar o imóvel, anexando proposta da compra por terceiro interessado proposta da compra por terceiro interessado na aquisição do imóvel (preço, prazo e na aquisição do imóvel (preço, prazo e validade) para que o Município, no prazo validade) para que o Município, no prazo máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.interesse em comprá-lo.

No silêncio do Município, o proprietário poderá No silêncio do Município, o proprietário poderá realizar a venda ao terceiro (vinculada à realizar a venda ao terceiro (vinculada à proposta apresentada, sendo nula de pleno proposta apresentada, sendo nula de pleno direito se feita de forma diversa, neste caso o direito se feita de forma diversa, neste caso o PP pode adquirir pelo valor da base de cálculo PP pode adquirir pelo valor da base de cálculo do IPTU). do IPTU).


12. Outorga onerosa do 12. Outorga onerosa do Direito de construirDireito de construir

Art. 28 a 31 do ECArt. 28 a 31 do EC


A A outorga onerosa do direito de construiroutorga onerosa do direito de construir, é instrumento , é instrumento que amplia o direito de construir, que poderá ser exercido que amplia o direito de construir, que poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado (Pode acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado (Pode ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme as ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme as especificidades da zona urbana), bem como permite a especificidades da zona urbana), bem como permite a alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida.alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida.

O O plano diretorplano diretor definirá os definirá os limites máximos a serem atingidos limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamentopelos coeficientes de aproveitamento, considerando: a , considerando: a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e o proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e o aumento de densidade esperada em cada área.aumento de densidade esperada em cada área.

Lei municipal específicaLei municipal específica estabelecerá: a fórmula de cálculo para estabelecerá: a fórmula de cálculo para a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; a contrapartida do beneficiário.outorga; a contrapartida do beneficiário.

Os Os valores arrecadadosvalores arrecadados devem ser utilizados para dar devem ser utilizados para dar efetividade aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII efetividade aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, em decorrência do direito de preempção.do art. 26 do EC, em decorrência do direito de preempção.


13. Transferência do 13. Transferência do direito de construirdireito de construir

Art. 35 do ECArt. 35 do EC


Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local (público, a exercer em outro local (exercer exercer pessoalmente)pessoalmente), ou alienar (para terceiro construir), , ou alienar (para terceiro construir), mediante escritura pública, o direito de construir mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:considerado necessário para fins de:

a)a) implantação de equipamentos urbanos e comunitários;implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

b)b) preservação, quando o imóvel for considerado de preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;cultural;

c)c) servir a programas de regularização fundiária, servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. baixa renda e habitação de interesse social.


PreservaPreserva os imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental e os imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental e compensacompensa os proprietários pela impossibilidade de usufruir do coeficiente os proprietários pela impossibilidade de usufruir do coeficiente previsto para a região. previsto para a região.

O proprietário pode O proprietário pode construir ou venderconstruir ou vender para outro construir (transferir) se para outro construir (transferir) se o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado pelo ente técnico responsável. O proprietário também poderá se utilizar do pelo ente técnico responsável. O proprietário também poderá se utilizar do instrumento o proprietário que doar ao poder públicos imóvel, ou parte instrumento o proprietário que doar ao poder públicos imóvel, ou parte dele, para as finalidades previstas neste tópico.dele, para as finalidades previstas neste tópico.

Cabe ao Poder Público:Cabe ao Poder Público:

a)a) Definir claramente as condições de transferência; Definir claramente as condições de transferência;

b)b) listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação do instrumento;listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação do instrumento;

c)c) Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.);Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.);

d)d) Mediar as negociações dos particulares;Mediar as negociações dos particulares;

e)e) Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas;Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas;

f)f) Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.


14. Operação urbana 14. Operação urbana consorciadaconsorciada

Art. 32 a 34Art. 32 a 34


O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para aplicação de operações consorciadas, que se entende como aplicação de operações consorciadas, que se entende como um um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Poder Público municipal, com a participação dos municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privadosinvestidores privados, com o objetivo de alcançar em uma , com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.e a valorização ambiental.

Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal, em que se recortam da ordenação geral do uso e municipal, em que se recortam da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e se definem para ocupação do solo um conjunto de quadras e se definem para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação presente deste setor e das regras gerais de uso e situação presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes para este.ocupação do solo vigentes para este.


15. Estudo de impacto 15. Estudo de impacto de vizinhançade vizinhança



O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças ou autorizações de construção ampliação ou funcionamento, ou autorizações de construção ampliação ou funcionamento, cabendo ao poder público a sua exigência.cabendo ao poder público a sua exigência.

É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-ambiental, que apresenta relatório, planos de recuperação, ambiental, que apresenta relatório, planos de recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar de risco, etc, às custas do empreeendedor, ou seja, é de risco, etc, às custas do empreeendedor, ou seja, é instrumento preventivo (apura as condições que o ambiente instrumento preventivo (apura as condições que o ambiente ficará, caso o empreendimentos seja realizado e propõe medidas ficará, caso o empreendimentos seja realizado e propõe medidas mitigadoras), ao qual deve ser dado mitigadoras), ao qual deve ser dado publicidadepublicidade..

O EIV analisa, por ex. (não substituí o EIA): O EIV analisa, por ex. (não substituí o EIA): adensamento adensamento populacional; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; populacional; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; etc.ventilação e iluminação; etc.


16. Plano Diretor16. Plano Diretor



A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e diretor, que é criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico das estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico das cidades e orienta os investimentos públicos.cidades e orienta os investimentos públicos.

O plano diretor é o instrumento básico da política de O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. É um plano urbanístico desenvolvimento e expansão urbana. É um plano urbanístico auto-aplicável, que planeja a gestão das cidades (zoneando-a auto-aplicável, que planeja a gestão das cidades (zoneando-a comercial, residencial, industrial, regras sobre preempção, comercial, residencial, industrial, regras sobre preempção, coeficiente de construção, alteração de uso, etc.) e deve ser coeficiente de construção, alteração de uso, etc.) e deve ser revisto a cada 10 anosrevisto a cada 10 anos. .

A ele é reservada a definição da função social da propriedade e A ele é reservada a definição da função social da propriedade e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art. 182). 2º e 4º do art. 182).


A participação popular deve ser garantida pela administração no A participação popular deve ser garantida pela administração no processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação (audiência pública, publicidade, acesso à implementação (audiência pública, publicidade, acesso à informação).informação).

É É obrigatórioobrigatório para cidades (prazo venceu em 10/10/2006 : para cidades (prazo venceu em 10/10/2006 :

a)a) com mais de 20.000 habitantes (182, com mais de 20.000 habitantes (182, § 1º § 1º CF/88);CF/88);

b)b) integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;

c)c) onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos constitucionalmente, quais sejam: oinstrumentos constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública; com pagamento mediante títulos da dívida pública;

d)d) integrantes de áreas de especial interesse turístico; integrantes de áreas de especial interesse turístico;

e)e) inseridas na área de influência de empreendimentos ou inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.regional ou nacional.


17. Gestão Democrática 17. Gestão Democrática da Cidadeda Cidade

Art. 43 a 45Art. 43 a 45


O Estatuto da cidade O Estatuto da cidade incorpora a gestão democrática como incorpora a gestão democrática como uma diretriz geral da política urbana, por meio do inciso II do uma diretriz geral da política urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e artigos 43 a 45, com a idéia é trabalhar com artigo 2° e artigos 43 a 45, com a idéia é trabalhar com modelos de gestão do interesse público, em que o papel do modelos de gestão do interesse público, em que o papel do cidadão é valorizado como colaborador, co-gestor, prestador e cidadão é valorizado como colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador das atividades da Administração Pública (exercício fiscalizador das atividades da Administração Pública (exercício da cidadania). da cidadania).

Parte-se da concepção de que para reverter o quadro da Parte-se da concepção de que para reverter o quadro da desigualdade social, o controle da Administração Pública, da desigualdade social, o controle da Administração Pública, da gestão das políticas públicas, da destinação e utilização dos gestão das políticas públicas, da destinação e utilização dos recursos públicos, de medidas que priorizem investimentos na recursos públicos, de medidas que priorizem investimentos na área social, deve ser efetuado pelas instituições que área social, deve ser efetuado pelas instituições que representam o cidadão, com base no sistema da democracia representam o cidadão, com base no sistema da democracia representativa, ou de forma direta com base no sistema da representativa, ou de forma direta com base no sistema da democracia participativa ou direta (debates, audiências e democracia participativa ou direta (debates, audiências e consultas públicas).consultas públicas).


Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC dispõe que devem ser utilizados os seguintes dispõe que devem ser utilizados os seguintes instrumentos: instrumentos:

a)a) órgãos colegiados de política urbana, nos níveis órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal ( pode ser nacional, estadual e municipal ( pode ser composto pelo Poder Público, proprietários, composto pelo Poder Público, proprietários, moradores, usuários e os investidores privados e moradores, usuários e os investidores privados e o MP);o MP);

b)b) debates, audiências e consultas públicas; debates, audiências e consultas públicas;

c)c) conferências sobre assuntos de interesse urbano, conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal; nos níveis nacional, estadual e municipal;

d)d) iniciativa popular de projeto de lei e de planos, iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento programas e projetos de desenvolvimento urbano. urbano.


18. Improbidade 18. Improbidade administrativa – art. administrativa – art.

52 do EC52 do EC


Pesquisas no Capítulo 10 – Seção 10.1 do livro:

DEON SETTE, MARLI T. Direito ambiental. Coordenadores: Marcelo Magalhães Peixoto e Sérgio Augusto Zampol Pavani. Coleção Didática jurídica, São Paulo: MP Ed., 2009, p. 21-22. ISBN 978-85-97898-023-8.

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