Estatuto da Cidade Professora Marli Deon Sette – 2010.2 e-mail...

Estatuto da CidadeEstatuto da Cidade

Professora Marli Deon Sette – 2010.2

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Marli Deon Sette - 2010 3

1. Competências urbanísticas1. Competências urbanísticas

2. Aspectos constitucionais 2. Aspectos constitucionais

3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais

4. Instrumentos de política urbana 4. Instrumentos de política urbana

5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana

6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana

7. Desapropriação como instrumento de política urbana7. Desapropriação como instrumento de política urbana

8. Usucapião especial 8. Usucapião especial

9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade

10. Direito de superfície10. Direito de superfície

11. Direito de preempção11. Direito de preempção

12. Outorga onerosa do Direito de construir12. Outorga onerosa do Direito de construir

13. Transferência do direito de construir13. Transferência do direito de construir

14. Operação urbana consorciada14. Operação urbana consorciada

15. Estudo de impacto de vizinhança15. Estudo de impacto de vizinhança

16. Plano Diretor16. Plano Diretor

17. Gestão Democrática da Cidade17. Gestão Democrática da Cidade

18. Improbidade Administrativa18. Improbidade Administrativa


1. Competências 1. Competências urbanísticasurbanísticas

Art. 3Art. 3ºº do EC.


A Constituição Federal de 1988 tornou exigência a formação de um sistema de normas de direito urbanístico, que deve ser composto por:

a) normas constitucionais referentes à política urbana;b) lei federal de desenvolvimento urbano;c) conjunto de normas sobre a política urbana

estabelecidas nas Constituições dos Estados;d) lei estadual de política urbana e a legislação

estadual urbanística; e e) conjunto de normas municipais referentes à política

urbana estabelecidas nas Leis Orgânicas dos Municípios, no Plano Diretor e na legislação municipal urbanística.


Para tanto, na esfera federal, compete a União (competência exclusiva) instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, transporte urbano, bem como elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social (art. 21, IX e XX da CF).

Com base no artigo 24, inciso I, a União, no âmbito da competência concorrente sobre direito urbanístico, tem como atribuição estabelecer as normas gerais de direito urbanístico por meio da lei federal de desenvolvimento urbano.


Essa lei deve conter as diretrizes de desenvolvimento urbano, os objetivos da política urbana nacional, a regulamentação dos artigos 182 e 183 da Constituição e instituir os instrumentos urbanísticos e o sistema de gestão desta política.

No entanto, a competência da União limita-se a instituir normas gerais, não podendo imiscuir-se em peculiaridades de modo a violar a autonomia dos estados e municípios.

Para disciplinar o adequado parcelamento urbano a união criou o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001 e a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano).


Uma das competências dos estados que relaciona-se com a urbanização, é a competência para criar, incorporar fundir e desmembrar municípios, após consulta às populações, por plebiscito realização de estudo de viabilidade (art. 18, § 4§ 4º,º, CF).

Ademais, aos Estados compete, concorrentemente com a União, editar lei estadual de política urbana na ausência de lei federal.

Os Estados podem editar lei estadual de política urbana, de modo a aplicar essas políticas de forma integrada com seus Municípios.


Compete aos estados instituir regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum (25, § 3§ 3º,º, CF).

Também é dado aos Estados instituir um sistema de política urbana metropolitana com organismos e instrumentos próprios, cuja política deve ser destinada em especial para as áreas metropolitanas.


Com relação ao Município, a Constituição atribui a competência privativa para legislar sobre assuntos de interesse local, suplementar a legislação federal e a estadual no que couber, e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupação do solo urbano, de acordo com o artigo 30, incisos I, II, e VIII.


O Município, com base no artigo 182 e no princípio da preponderância do interesse, é o principal ente federativo responsável em promover a política urbana de modo a:

1. ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade;

2. garantir o bem-estar de seus habitantes; e3. garantir que a propriedade urbana cumpra

sua função social, de acordo com os critérios e instrumentos estabelecidos no Plano Diretor, definido constitucionalmente como o instrumento básico da política urbana.


É oportuno frisar que os Estados e os Municípios jamais poderão legislar de modo a oferecer menos proteção à pessoa humana em face do meio ambiente artificial do que a União, na medida em que compete a esta fixar as diretrizes gerais.


2. Aspectos 2. Aspectos constitucionais constitucionais

(Artigos 182, 183 e 225 da (Artigos 182, 183 e 225 da CF/88)CF/88)


Considerações iniciaisConsiderações iniciais


A Constituição Federal, dispõe em seu A Constituição Federal, dispõe em seu preâmbulo, que a constituinte visa a preâmbulo, que a constituinte visa a instituir um Estado Democrático, instituir um Estado Democrático, destinado a destinado a assegurar o exercício assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiçaigualdade e a justiça como valores como valores supremos de uma sociedade fraterna, supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, pluralista e sem preconceitos, fundada fundada na harmonia socialna harmonia social e comprometida, e comprometida, na ordem interna e internacional, com a na ordem interna e internacional, com a solução pacífica das controvérsias.solução pacífica das controvérsias.


E, em seus artigos 1º, 2º e 6º trata, entre outros, de princípios como dignidade da pessoa humana e cidadania tendo como objetivos fundamentais construir uma sociedade livre, justa e solidária; erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais e promover o bem de todos, além de dispor sobre bens que considera vitais para as pessoas, tais como educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, etc.

Referidas disposições têm ligação direta com a necessidade de que os cidadão possam ter um ambiente saudável para viver.


Assim, é mister que se tenha um ambiente urbano Assim, é mister que se tenha um ambiente urbano saudável.saudável.

Nesse sentido, a CF/88, em seus artigos 182 e 183 Nesse sentido, a CF/88, em seus artigos 182 e 183 inovou em relação ao tratamento dado à tutela do inovou em relação ao tratamento dado à tutela do ambiente urbano, com vistas a:ambiente urbano, com vistas a:

a)a) Garantir a função social da propriedade; e, Garantir a função social da propriedade; e,

b)b) Garantir o bem estar dos habitantes. Garantir o bem estar dos habitantes.

Destarte, dispôs que: Destarte, dispôs que:

““Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes”.habitantes”.


Para Garantir a efetividade do disposto Para Garantir a efetividade do disposto no no caput caput do art. 182, os parágrafos do do art. 182, os parágrafos do referido artigo colocam como referido artigo colocam como obrigatória para cidades com mais de obrigatória para cidades com mais de 20.000 habitantes a existência de um 20.000 habitantes a existência de um plano diretorplano diretor, sendo este o , sendo este o instrumento básico da política de instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana desenvolvimento e de expansão urbana a garantir a ordenação da cidade com a garantir a ordenação da cidade com vistas ao bem-estar social.vistas ao bem-estar social.


A CF/88, também garante ao Poder A CF/88, também garante ao Poder Público:Público:

a)a) O direito à desapropriação de imóveis O direito à desapropriação de imóveis urbanos que não se adeqüe às urbanos que não se adeqüe às exigências legais;exigências legais;

b)b) O uso de vários instrumentos, mediante O uso de vários instrumentos, mediante Lei específica, aptos a incentivar o Lei específica, aptos a incentivar o adequamento do uso do solo urbano, tais adequamento do uso do solo urbano, tais como impostos, parcelamento, edificação como impostos, parcelamento, edificação compulsória, etc.compulsória, etc.


Por sua vez, o art. 183/CF prevê o Por sua vez, o art. 183/CF prevê o usucapião especial urbano, que se usucapião especial urbano, que se traduz na possibilidade de alguém traduz na possibilidade de alguém adquirir o domínio de propriedade de adquirir o domínio de propriedade de área urbana de até 250 m², quando área urbana de até 250 m², quando preenchidos alguns requisitos, quais preenchidos alguns requisitos, quais sejam: sejam:

a)a) posse sem oposição;posse sem oposição;

b)b) utilização para sua moradia ou de sua utilização para sua moradia ou de sua família; e família; e

c)c) não ser proprietário de outro imóvel não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.urbano ou rural.


Para Regulamentar os art. 182 e 183 Para Regulamentar os art. 182 e 183 da CF e estabelecer diretrizes gerais da CF e estabelecer diretrizes gerais da política urbana, foi criado o da política urbana, foi criado o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001. Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001.

Com tantos cuidados constitucionais, Com tantos cuidados constitucionais, pergunta-se: Sabendo que a tutela pergunta-se: Sabendo que a tutela constitucional é dada àqueles bens constitucional é dada àqueles bens essenciais e fundamentais, porquê a essenciais e fundamentais, porquê a preocupação tão específica com o preocupação tão específica com o desenvolvimento urbano? desenvolvimento urbano?


Antes de respondermos à esta pergunta, vamos Antes de respondermos à esta pergunta, vamos conhecer um pouco daquilo que chamamos “meio conhecer um pouco daquilo que chamamos “meio ambiente”.ambiente”.

A CF/88, em seu art. 225, incisos e parágrafos, dedicou-A CF/88, em seu art. 225, incisos e parágrafos, dedicou-se exclusivamente ao tratamento dos bens ambientais, se exclusivamente ao tratamento dos bens ambientais, tratando de regras principiológicas, direitos, obrigações, tratando de regras principiológicas, direitos, obrigações, instrumentos de defesa, etc, senão vejamos:instrumentos de defesa, etc, senão vejamos:

““Art. 225. Todos têm direito ao Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente meio ambiente ecologicamente equilibradoecologicamente equilibrado, bem de uso comum do , bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá- lo para as presentes e futuras gerações.preservá- lo para as presentes e futuras gerações.””


Mas, o que é meio ambiente? De acordo Mas, o que é meio ambiente? De acordo com a melhor definição dada pela Lei com a melhor definição dada pela Lei 6.938/81, 6.938/81, in verbis:in verbis:

““Art 3º, inciso I - meio ambiente, o Art 3º, inciso I - meio ambiente, o conjunto de condições, leis, influências e conjunto de condições, leis, influências e interações de ordem física, química e interações de ordem física, química e biológica, que permite, abriga e rege a biológica, que permite, abriga e rege a vida em todas as suas formas”.vida em todas as suas formas”.

Deste conceito extrai-se os elementos que Deste conceito extrai-se os elementos que compõem o meio ambiente, o que resulta compõem o meio ambiente, o que resulta na seguinte classificação: na seguinte classificação:


Classificação do meio Classificação do meio ambienteambiente


Classificação do Meio Ambiente Classificação do Meio Ambiente a) Natural ou Físicoa) Natural ou Físico:: Constituído pelo solo, a água, o ar Constituído pelo solo, a água, o ar

atmosférico, a flora, a fauna .Proteção constitucional art. atmosférico, a flora, a fauna .Proteção constitucional art. 225 “ caput” forma mediata de proteção, e no e § 1º 225 “ caput” forma mediata de proteção, e no e § 1º Incisos I e VII, forma imediata de proteção.Incisos I e VII, forma imediata de proteção.


b) Meio Ambiente Culturalb) Meio Ambiente Cultural: : São os bens que São os bens que traduzem a história de um povo, sua traduzem a história de um povo, sua formação, cultura, enfim os elementos que formação, cultura, enfim os elementos que identificam sua cidadania, sua forma de vida. identificam sua cidadania, sua forma de vida. Art. 225, Art. 225, caput,CF/88caput,CF/88 – mediata; e, Art. 215 – mediata; e, Art. 215 e 216 e incisos da CF/88 – imediata. e 216 e incisos da CF/88 – imediata. Definição de patrimônio Cultural. Definição de patrimônio Cultural.


c) Meio Ambiente do Trabalho: É o lugar onde o ser humano exerce o seu labuto, independente de ser num prédio ou em local aberto, como os garis. Procura-se salvaguardar a saúde, a segurança e o bem-estar do trabalhador no seu ambiente de trabalho. Art.200, VII – (imediata); e Art. 200, VIII e Art. 7º , XXII e XXXIII (mediata).


d) Meio Ambiente d) Meio Ambiente Artificial:Artificial: Constituído Constituído pelo espaço urbano. pelo espaço urbano. Consubstanciado no Consubstanciado no conjunto de edificações conjunto de edificações e dos equipamentos e dos equipamentos públicos. públicos. Art. 225, Art. 225, caputcaput; art. 182 “ caput” ; art. 182 “ caput” e art. 21, XX (tratam da e art. 21, XX (tratam da política urbana); e Art. política urbana); e Art. 55⁰⁰, XXIII (função social) , XXIII (função social) entre outros da CF/88entre outros da CF/88


Logo, é fácil perceber que Logo, é fácil perceber que o espaço urbano é tratado como meio ambiente, mais especificamente como meio ambiente artificial – que é um ambiente construído pelo homem, que, gradativamente ocupa os espaços naturais, transformando-os em espaços urbanos artificiais - e, - e, como tal, possui como tal, possui características características peculiares e princípios distintos peculiares e princípios distintos dos que regem os outros bens dos que regem os outros bens privados ou públicos. privados ou públicos.


Características e Características e princípios ambientaisprincípios ambientais


Entre as principais características podemos citar:Entre as principais características podemos citar:

a)a) Transidividualidade/metaindividualidade – art. Transidividualidade/metaindividualidade – art. 225 da CF/88;225 da CF/88;

b)b) Essencialidade;Essencialidade;

c)c) Indivisibilidade;Indivisibilidade;

d)d) Quando ocorrem danos são, na maioria das Quando ocorrem danos são, na maioria das vezes, irreversíveis ou de difícil reparação;vezes, irreversíveis ou de difícil reparação;

e)e) A poluição tem efeitos cumulativos e A poluição tem efeitos cumulativos e sinergéticos, gerando conseqüências sinergéticos, gerando conseqüências imprevisíveis - ex. gases de efeito estufa imprevisíveis - ex. gases de efeito estufa provocam alteração de temperatura; provocam alteração de temperatura;

f)f) Os efeitos não respeitam fronteiras; Os efeitos não respeitam fronteiras;

g)g) Suas vítimas não são individualizáveis.Suas vítimas não são individualizáveis.


Por tudo isso, os bens ambientais são Por tudo isso, os bens ambientais são chamados de chamados de bens difusosbens difusos, regidos , regidos mormente pelos seguintes princípios: mormente pelos seguintes princípios:

a)a) Princípio do direito humano fundamentalPrincípio do direito humano fundamental ( arts. 5( arts. 5°, 6 ° e °, 6 ° e 225 caput, da CF e 2 225 caput, da CF e 2° da lei ° da lei 6938/816938/81): todos têm o direito ao meio ): todos têm o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. ambiente ecologicamente equilibrado. Decorre do primeiro princípio da Declaração Decorre do primeiro princípio da Declaração de Estocolmo – reafirmado pela RIO 92: de Estocolmo – reafirmado pela RIO 92: “Os “Os seres humanos constituem o centro das seres humanos constituem o centro das preocupações relacionadas com o preocupações relacionadas com o desenvolvimento sustentável. Têm direito a desenvolvimento sustentável. Têm direito a uma vida saudável e produtiva em harmonia uma vida saudável e produtiva em harmonia com o meio ambiente”.com o meio ambiente”.


b) Princípio da ubiqüidadeb) Princípio da ubiqüidade: “onipresente”. As : “onipresente”. As questões ambientais devem ser examinadas em todas questões ambientais devem ser examinadas em todas as atividades e políticas. Ex. ordem econômica, urbana, as atividades e políticas. Ex. ordem econômica, urbana, etc. etc.

c) Princípio do Poluidor pagador ( PPPc) Princípio do Poluidor pagador ( PPP): Imputa a ): Imputa a obrigação de arcar com o custo da poluição. Ex. art.. obrigação de arcar com o custo da poluição. Ex. art.. 225, § 3º CF/88 e art. 14 da Lei 6938/81. Tem cunho 225, § 3º CF/88 e art. 14 da Lei 6938/81. Tem cunho preventivo e/ou repressivo. preventivo e/ou repressivo.

d)Princípio do usuário pagador:d)Princípio do usuário pagador: Cobrança pelo uso do Cobrança pelo uso do recurso natural (ex. Lei 9433/97, art. 1º, I e II – PNRH). recurso natural (ex. Lei 9433/97, art. 1º, I e II – PNRH). Ambos Ambos c c e e d, d, partem do principio que o uso gratuito partem do principio que o uso gratuito causa enriquecimento ilegítimo, onerando a sociedade.causa enriquecimento ilegítimo, onerando a sociedade.


e) Princípio da prevenção:e) Princípio da prevenção: obrigação de evitar o dano obrigação de evitar o dano ambiental, utilizando medidas mitigadoras e preventivas ambiental, utilizando medidas mitigadoras e preventivas ( Art. 225, caput e § 1º, IV – EIA/RIMA. => Risco - medidas ( Art. 225, caput e § 1º, IV – EIA/RIMA. => Risco - medidas mitigatórias.mitigatórias.

f) Princípio da Precaução:f) Princípio da Precaução: Não havendo conhecimento Não havendo conhecimento suficiente sobre os danos causado pela atividade, então suficiente sobre os danos causado pela atividade, então evita-se exercê- la.evita-se exercê- la.

g) Desenvolvimento Sustentável: g) Desenvolvimento Sustentável: harmonizar a dicotomia harmonizar a dicotomia “crescimento e meio ambiente” com trade-off eficiente.“crescimento e meio ambiente” com trade-off eficiente.


h) Princípio democrático: h) Princípio democrático: Assegura aos cidadãos a Assegura aos cidadãos a possibilidade de participar das políticas públicas possibilidade de participar das políticas públicas ambientais nas mais diversas esferas: ambientais nas mais diversas esferas: legislativa - legislativa - ex. ex. plebiscito, referendoplebiscito, referendo(art. 14 da(art. 14 da CF/88); CF/88); administrativa administrativa - - ex. direito ao estudo prévio de impacto ambiental ex. direito ao estudo prévio de impacto ambiental (art. 5(art. 5°, XXXIII, XXXIV e °, XXXIII, XXXIV e art. 225, art. 225, IVIV, CF/88) e , CF/88) e processual -processual - ex. ação popular, ação civil pública, ex. ação popular, ação civil pública, mandado de segurança coletivo. mandado de segurança coletivo. (art. 129, III, art. 5(art. 129, III, art. 5°, °, LXX, LXXI, LXXIII; art. 37, LXX, LXXI, LXXIII; art. 37, §§ 4 4° e art. 103 da CF/88). ° e art. 103 da CF/88).

No caso do EC, os artigos 43 a 45 tratam da gestão No caso do EC, os artigos 43 a 45 tratam da gestão democrática das cidades, com vistas ao exercício da democrática das cidades, com vistas ao exercício da democracia, cidadania e dignidade da pessoa humana.democracia, cidadania e dignidade da pessoa humana.


i) i) Princípio da Participação:Princípio da Participação: informação informação ambiental (art. 225, § 1 inc. IV VI) e ambiental (art. 225, § 1 inc. IV VI) e educação ambiental (Art. 225,§1ª, VI ). educação ambiental (Art. 225,§1ª, VI ).

j) Princípio do equilíbrio e do limite: j) Princípio do equilíbrio e do limite: deve-se ter em conta o resultado deve-se ter em conta o resultado global, orientado por parâmetros global, orientado por parâmetros ditados pela administracao pública. ditados pela administracao pública. (art. 225, (art. 225, §§ 1 1°, V, CF/88).°, V, CF/88).


Após conhecermos a classificação, as Após conhecermos a classificação, as características e os princípios norteadores dos características e os princípios norteadores dos bens ambientais, voltamos à pergunta: porquê a bens ambientais, voltamos à pergunta: porquê a preocupação tão específica com o preocupação tão específica com o desenvolvimento urbano? desenvolvimento urbano?

Porque o desenvolvimento urbano ocorre nas Porque o desenvolvimento urbano ocorre nas áreas que chamamos de cidade, as quais se áreas que chamamos de cidade, as quais se inserem como tuteladas pelo direito ambiental, inserem como tuteladas pelo direito ambiental, bem de uso comum do povo, mas bem de uso comum do povo, mas especificamente especificamente meio ambiente artificialmeio ambiente artificial..

Mas, o que é cidade?Mas, o que é cidade?


Para Benevolo (1997), a cidade se forma Para Benevolo (1997), a cidade se forma quando as indústrias e os serviços já não quando as indústrias e os serviços já não são executados pelas pessoas que cultivam são executados pelas pessoas que cultivam a terra, mas por outras que não têm esta a terra, mas por outras que não têm esta obrigação, e que são mantidas pelas obrigação, e que são mantidas pelas primeiras com o excedente do produto primeiras com o excedente do produto total.total.

A cidade, desde a pré-história, é formada A cidade, desde a pré-história, é formada fundamentalmente pelos produtos e fundamentalmente pelos produtos e serviços que são oferecidos em serviços que são oferecidos em determinado território por meio do trabalho determinado território por meio do trabalho de pessoas humanas mantidas por outras.de pessoas humanas mantidas por outras.


Qual é o motivo que ensejou ao ordenamento Qual é o motivo que ensejou ao ordenamento urbano tratamento especial? urbano tratamento especial? A imensa e rápida A imensa e rápida urbanização pelas quais passou a sociedade urbanização pelas quais passou a sociedade brasileira foi uma das principais questões sociais brasileira foi uma das principais questões sociais experimentadas no país no século XX. experimentadas no país no século XX.

Em 1960, a população urbana representava 44,7% da Em 1960, a população urbana representava 44,7% da população total – contra 55,3% de população rural.população total – contra 55,3% de população rural.

Dez anos depois essa relação se invertera, com Dez anos depois essa relação se invertera, com números quase idênticos: 55,9% de população números quase idênticos: 55,9% de população urbana e 44,1% de população rural. No ano 2000, urbana e 44,1% de população rural. No ano 2000, 81,2% da população brasileira vivia em cidades 81,2% da população brasileira vivia em cidades (Fiorillo, 2006).(Fiorillo, 2006).


A urbanização vertiginosa, coincidindo com o A urbanização vertiginosa, coincidindo com o fim de um período de acelerada expansão da fim de um período de acelerada expansão da economia brasileira, introduziu no território economia brasileira, introduziu no território das cidades um novo e dramático significado: das cidades um novo e dramático significado: mais do que evocar progresso ou mais do que evocar progresso ou desenvolvimento, elas passam a retratar – e desenvolvimento, elas passam a retratar – e reproduzir – de forma paradigmática as reproduzir – de forma paradigmática as injustiças e desigualdades da sociedade.injustiças e desigualdades da sociedade.

Noutros países do mundo, as cidades se Noutros países do mundo, as cidades se desenvolvem com a mesma velocidade ou desenvolvem com a mesma velocidade ou ainda mais depressa, levando sempre a ainda mais depressa, levando sempre a paralelos muito diferentes, com desigualdades paralelos muito diferentes, com desigualdades enormes. enormes.


As injustiças e desigualdades se apresentam no As injustiças e desigualdades se apresentam no território das cidades sob várias morfologias, território das cidades sob várias morfologias, todas elas bastante conhecidas: todas elas bastante conhecidas:

a)a) nas imensas diferenças entre as áreas centrais e nas imensas diferenças entre as áreas centrais e as periféricas das regiões metropolitanas; as periféricas das regiões metropolitanas;

b)b) na ocupação precária do mangue em na ocupação precária do mangue em contraposição à alta qualidade dos bairros da contraposição à alta qualidade dos bairros da orla nas cidades de estuário; orla nas cidades de estuário;

c)c) na eterna linha divisória entre o morro e o na eterna linha divisória entre o morro e o asfalto;asfalto;


d)d) Nos edifícios projetados, planos Nos edifícios projetados, planos urbanísticos, serviços públicos, ruas, urbanísticos, serviços públicos, ruas, parques, etc, de um lado e parques, etc, de um lado e estabelecimentos irregularesestabelecimentos irregulares, sem , sem projetos, sem título, sem serviços projetos, sem título, sem serviços básicos pré- instalados, etc. do outro básicos pré- instalados, etc. do outro lado; e lado; e

e)e) Em muitas outras variantes dessa Em muitas outras variantes dessa cisão, presentes em cidades de cisão, presentes em cidades de diferentes tamanhos, diferentes perfis diferentes tamanhos, diferentes perfis econômicos e regiões diversas.econômicos e regiões diversas.


Hodiernamente, os estabelecimentos irregulares (marginais), crescem com muito maior velocidade do que os regulares, e abriga em muitos países a maior parte da população.

Essa também é a realidade do Brasil, marcado pela necessidade de acomodar 176.000.000 de seres humanos, sendo que em algumas capitais do país existe mais de 1 milhão de pessoas (Fiorillo, 2006, p. 21 e 23).


O crescimento da urbanização e a O crescimento da urbanização e a concentração das populações em concentração das populações em grandes centros urbanos, leva a conflitos grandes centros urbanos, leva a conflitos com o meio ambiente, principalmente ao com o meio ambiente, principalmente ao se considerar as condições de vida das se considerar as condições de vida das gerações futuras.gerações futuras.

Um dos fatores determinantes para o Um dos fatores determinantes para o crescimento de conflitos é o fato de que crescimento de conflitos é o fato de que o crescimento populacional ocorre de o crescimento populacional ocorre de forma geométrica. forma geométrica.


Nessas concentrações urbanas, Nessas concentrações urbanas, algumas necessidades são iminentes algumas necessidades são iminentes e essenciais, tais como água, e essenciais, tais como água, saneamento básico, transporte, etc., saneamento básico, transporte, etc., razão porque se faz necessária a razão porque se faz necessária a implantação de políticas de implantação de políticas de desenvolvimento urbano visando o desenvolvimento urbano visando o pleno desenvolvimento das pleno desenvolvimento das funções sociais e econômicas das funções sociais e econômicas das cidades e a garantia do bem-estar cidades e a garantia do bem-estar de seus habitantesde seus habitantes..


Isso obriga o Brasil a considerar uma Isso obriga o Brasil a considerar uma realidade no campo jurídico que realidade no campo jurídico que tenha origem em regramento tenha origem em regramento constitucional com vistas a superar constitucional com vistas a superar as discriminações sociais, de forma a as discriminações sociais, de forma a garantir a brasileiros e estrangeiros garantir a brasileiros e estrangeiros que aqui residem uma cidade que que aqui residem uma cidade que corresponda aos benéficos de umcorresponda aos benéficos de um meio ambiente artificial meio ambiente artificial cientificamente concebido.cientificamente concebido.


Não é mais aceitável a idéia originária do direito Não é mais aceitável a idéia originária do direito público e privado em que as cidades público e privado em que as cidades programadas são reservadas para a minoria e, programadas são reservadas para a minoria e, ao mesmo tempo imposta como modelo ao mesmo tempo imposta como modelo inalcançável à maioria.inalcançável à maioria.

Com o regramento constitucional, a cidade e Com o regramento constitucional, a cidade e suas suas duas realidades duas realidades – estabelecimentos – estabelecimentos regulares e irregulares – passa a ter natureza regulares e irregulares – passa a ter natureza jurídica ambiental, deixando de ser observada jurídica ambiental, deixando de ser observada sob o enfoque de bem privado ou público e sob o enfoque de bem privado ou público e passa a ser estruturada a partir da disciplina passa a ser estruturada a partir da disciplina jurídica do bem ambiental, com todos os jurídica do bem ambiental, com todos os benefícios e encargos a ele inerentes. benefícios e encargos a ele inerentes.


Portanto, a partir de 1988, a cidade Portanto, a partir de 1988, a cidade passa a obedecer ao comando passa a obedecer ao comando constitucional no contexto dos constitucional no contexto dos parâmetros jurídicos adaptado ao final parâmetros jurídicos adaptado ao final do século XX e início do XXI, obedecendo do século XX e início do XXI, obedecendo à denominada à denominada ordem urbanística. ordem urbanística.

As bases constitucionais são ditadas de As bases constitucionais são ditadas de forma mediata pelo art. 225 da CF/88 e,forma mediata pelo art. 225 da CF/88 e,

De forma imediata pelos art. 182 e 183 De forma imediata pelos art. 182 e 183 da CF/88, retromencionados. da CF/88, retromencionados.


O regramento atual vê as cidades não só em função de seu território, mas também em face de sua:

a) estrutura econômica (produtos e serviços que criam destinados a satisfazer as necessidades de consumo interno e externo);

b) relações de consumo; e c) relações sociais que fundamentam

juridicamente o piso vital mínimo disposto no art. 6o da CF/88 – in verbis, “São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”, destacando-se as relações laborais.


É nesse contexto jurídico constitucional É nesse contexto jurídico constitucional do que significa uma cidade, com o do que significa uma cidade, com o conceito de ordem urbanística, conceito de ordem urbanística, associado à ordem econômica e social, associado à ordem econômica e social, que nasce o Estatuto da Cidade – Lei que nasce o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001.10.257/2001.

Com ele inverte-se a lógica tradicional Com ele inverte-se a lógica tradicional de de “adaptar o homem ao território “adaptar o homem ao território e a cidade” e a cidade” passando a passando a “condicionar o território e a cidade “condicionar o território e a cidade à dignidade da pessoa humana”.à dignidade da pessoa humana”.


3. O Estatuto da Cidade 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes geraissuas diretrizes gerais

Artigos Artigos 11oo e 2 e 2oo do EC do EC


O Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de O Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, é uma lei 10 de julho de 2001, é uma lei inovadora que abre possibilidades inovadora que abre possibilidades para o desenvolvimento de uma para o desenvolvimento de uma política urbana com a aplicação de política urbana com a aplicação de instrumentos de reforma urbana instrumentos de reforma urbana voltados a promover a inclusão social voltados a promover a inclusão social e territorial nas cidades brasileiras, e territorial nas cidades brasileiras, considerando os aspectos urbanos, considerando os aspectos urbanos, sociais e políticos de nossas cidades. sociais e políticos de nossas cidades.


É uma Lei madura, resultado de É uma Lei madura, resultado de experiências e de participação popular em experiências e de participação popular em diversas cidades brasileiras.diversas cidades brasileiras.

As normas ditadas pelo Estatuto da Cidade As normas ditadas pelo Estatuto da Cidade são de ordem pública, de maneira que o são de ordem pública, de maneira que o magistrado deve apreciar de ofício magistrado deve apreciar de ofício qualquer questão relativa às relações qualquer questão relativa às relações jurídicas disciplinadas pela Lei.jurídicas disciplinadas pela Lei.

Também não ocorre a preclusão, e as Também não ocorre a preclusão, e as questões que dela surgem podem ser questões que dela surgem podem ser decididas a qualquer tempo.decididas a qualquer tempo.


O Estatuto da Cidade é a primeira lei federal O Estatuto da Cidade é a primeira lei federal destinada especificamente à regulamentação do destinada especificamente à regulamentação do Capítulo da Política Urbana da Constituição. Capítulo da Política Urbana da Constituição.

Nele, o plano diretor é tratado como tema Nele, o plano diretor é tratado como tema central, ao contrário das leis anteriores, em que central, ao contrário das leis anteriores, em que ele era assunto periférico, regulado apenas na ele era assunto periférico, regulado apenas na sua interface com outros temas.sua interface com outros temas.

Seguindo o modelo já adotado pela Constituição Seguindo o modelo já adotado pela Constituição no § 4° do art. 182, o Estatuto condiciona a no § 4° do art. 182, o Estatuto condiciona a aplicação de qualquer instrumento urbanístico à aplicação de qualquer instrumento urbanístico à existência prévia do plano diretor e de lei existência prévia do plano diretor e de lei municipal específica.municipal específica.


O EC dispõe que a propriedade O EC dispõe que a propriedade urbana cumpre sua função social urbana cumpre sua função social quando atende às exigências quando atende às exigências fundamentais de ordenação da fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto:necessidades dos cidadãos quanto:

a)a) à qualidade de vida;à qualidade de vida;

b)b) à justiça social; e à justiça social; e

c)c) ao desenvolvimento das atividades ao desenvolvimento das atividades econômicas. econômicas.


Para tanto, o Estatuto define quais Para tanto, o Estatuto define quais são as ferramentas que o Poder são as ferramentas que o Poder Público, especialmente o Município, Público, especialmente o Município, deve utilizar para enfrentar os deve utilizar para enfrentar os problemas de desigualdade social e problemas de desigualdade social e territorial nas cidades, traçando territorial nas cidades, traçando diretrizes e instrumentos a serem diretrizes e instrumentos a serem norteadores e instrumentalizadores norteadores e instrumentalizadores da política urbana.da política urbana.


Cabe, principalmente ao Município a Cabe, principalmente ao Município a aplicação das diretrizes gerais, aplicação das diretrizes gerais, adequando-as às realidades locais – adequando-as às realidades locais – Aplica-se a regra da Aplica-se a regra da prevalência do prevalência do interesse interesse e as particularidades de um e as particularidades de um determinada região.determinada região.

No entanto, Para a adequação à realidade No entanto, Para a adequação à realidade local é necessário a instituição de uma local é necessário a instituição de uma ordem legal própria e específica, tendo ordem legal própria e específica, tendo como instrumentos fundamentais as Lei como instrumentos fundamentais as Lei Orgânica do Município e o Plano Diretor. Orgânica do Município e o Plano Diretor.


Diretrizes fixadas pelo Diretrizes fixadas pelo Estatuto da CidadeEstatuto da Cidade

Art. 2Art. 2º do ECº do EC


As As diretrizes gerais diretrizes gerais são regras são regras gerais do direito urbanístico – linhas gerais do direito urbanístico – linhas mestras - direcionadas a atuação da mestras - direcionadas a atuação da União, Estados e Municípios, sendo União, Estados e Municípios, sendo que, nos termos do art. 21, XX que, nos termos do art. 21, XX CF/88, é competência exclusiva da CF/88, é competência exclusiva da União instituir diretrizes para o União instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e habitação, saneamento básico e transportes urbanos. transportes urbanos.


Entre as diretrizes gerais previstas no artigo 2° do Entre as diretrizes gerais previstas no artigo 2° do Estatuto da Cidade, cabe destacar as seguintes:Estatuto da Cidade, cabe destacar as seguintes:

1.1. As que garantem o exercício da As que garantem o exercício da democracia diretademocracia direta::

A gestão orçamentária participativaA gestão orçamentária participativa – exige que o – exige que o poder público garanta a participação dos cidadão na poder público garanta a participação dos cidadão na gestão pública, para poder legitimar-se como fiscalizador gestão pública, para poder legitimar-se como fiscalizador ((§§ 3 3 ºº, art. 4, art. 4º do EC,º do EC, fundada na CF/88, arts. 4 fundada na CF/88, arts. 4ºº, III, , III, f f e e art. 74, art. 74, §§ 22º do EC)º do EC)..

§ 3º do artigo 4º do EC dispõe que: § 3º do artigo 4º do EC dispõe que: “ Os instrumentos “ Os instrumentos previstos neste artigo, que demandam dispêndio de previstos neste artigo, que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal, devem recursos por parte do Poder Público municipal, devem ser objeto de controle social, com a garantia da ser objeto de controle social, com a garantia da participação de comunidades, movimentos e entidades participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil."da sociedade civil."


b)b) Gestão democrática da cidadeGestão democrática da cidade – dispõe – dispõe sobre a exigência da realização de audiências sobre a exigência da realização de audiências e debates públicos de forma a garantir a e debates públicos de forma a garantir a participação popular como requisito participação popular como requisito obrigatório para a aprovação de peças obrigatório para a aprovação de peças orçamentárias (art. 43 a 45 do EC).orçamentárias (art. 43 a 45 do EC).

Art. 49 do EC Art. 49 do EC ““No âmbito municipal, a gestão No âmbito municipal, a gestão ororççamentamentáária participativa de que trata a alria participativa de que trata a alíínea nea ‘‘ff’’ do do inciso III do art. 4inciso III do art. 4ºº desta lei incluir desta lei incluiráá a realiza a realizaçção de ão de debates, audiências e consultas pdebates, audiências e consultas púúblicas sobre as blicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes ororççamentamentáárias e do orrias e do orççamento anual,amento anual, como como condicondiçção obrigatão obrigatóória para sua aprovaria para sua aprovaçção pela ão pela Câmara Municipal".Câmara Municipal".


2.2. As que garantem a todos os cidadãos o direito a As que garantem a todos os cidadãos o direito a cidades sustentáveis,cidades sustentáveis, entendido como o direito entendido como o direito para as presentes e futuras gerações daquilo que para as presentes e futuras gerações daquilo que chamamos de Piso Vital Mínimo (art. 6 da CF/88), ou chamamos de Piso Vital Mínimo (art. 6 da CF/88), ou seja: seja:

a)a) à terra urbanaà terra urbana: fundamental, na medida que é a : fundamental, na medida que é a partir do território que todos os demais direitos são partir do território que todos os demais direitos são exercidos; exercidos;

b)b) à moradiaà moradia: Garantia decorrente da CF/88, é o local : Garantia decorrente da CF/88, é o local destinado a garantir direitos fundamentais como destinado a garantir direitos fundamentais como direito à casa, à vida privada, a organização da direito à casa, à vida privada, a organização da família, ou seja, espaço destinado ao conforto e a família, ou seja, espaço destinado ao conforto e a intimidade.intimidade.


c)c) ao saneamento ambientalao saneamento ambiental: direito ao : direito ao uso de água, a esgoto sanitário, ao ar uso de água, a esgoto sanitário, ao ar atmosférico e sua circulação (dir. antena) atmosférico e sua circulação (dir. antena) e ao descarte de resíduos;e ao descarte de resíduos;

d)d) à infra-estrutura urbanaà infra-estrutura urbana: garantia de : garantia de instalações que garantam o pleno instalações que garantam o pleno desenvolvimento das funções sociais da desenvolvimento das funções sociais da cidades como rede de esgoto, energia cidades como rede de esgoto, energia elétrica, telefone, televisão, calçadas, elétrica, telefone, televisão, calçadas, praças, aeroportos, avenidas, ruas, praças, aeroportos, avenidas, ruas, integração com o Código Nacional de integração com o Código Nacional de Trânsito (Lei 9.503/97);Trânsito (Lei 9.503/97);


e) e) ao transporteao transporte: meios necessários para o : meios necessários para o exercício da livre circulação – pessoas, exercício da livre circulação – pessoas, veículos, animais, etc. - e operação de carga veículos, animais, etc. - e operação de carga e descarga. e descarga.

O trânsito, como direito de todos passou a O trânsito, como direito de todos passou a ter tratamento de direito difuso, com a ter tratamento de direito difuso, com a prerrogativa da responsabilidade objetiva prerrogativa da responsabilidade objetiva dos órgão responsáveis.dos órgão responsáveis.

Qualquer obra que possa perturbar o trânsito Qualquer obra que possa perturbar o trânsito deve ser precedida de permissão prévia da deve ser precedida de permissão prévia da entidade de trânsito (é quase um EIA);entidade de trânsito (é quase um EIA);


f) aos serviços públicos: garantia de serviços eficientes, adequados e seguros de abastecimento de água, gás canalizado, energia, etc., tudo em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), colocando o Estado como responsável na cadeia de consumo;

g) ao trabalho: planejamento de atividades econômicas no município de forma a propiciar o acesso a todos.

h) ao lazer: salas de cinema, praças, estádios, piscinas recreativas – meio ambiente cultural.


i)i) A segurançaA segurança: O art. 144 da CF/88 : O art. 144 da CF/88 dispõe que a segurança pública é dispõe que a segurança pública é dever dever do Estado, direito e responsabilidade de do Estado, direito e responsabilidade de todos, sendo exercida para a todos, sendo exercida para a preservação da ordem pública e da preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do incolumidade das pessoas e do patrimôniopatrimônio e, e,

o o § 8º§ 8º, do referido artigo da aos , do referido artigo da aos municípios a faculdade de instituir municípios a faculdade de instituir guardas municipais destinados a guardas municipais destinados a proteção de seus bens, serviços e proteção de seus bens, serviços e instalações.instalações.


3.3. As que dispõem sobre ordenação e As que dispõem sobre ordenação e controle do uso do solo, de forma a controle do uso do solo, de forma a evitar:evitar:

a)a) a utilização inadequada dos imóveis a utilização inadequada dos imóveis urbanos; urbanos;

b)b) o parcelamento do solo, o parcelamento do solo,

c)c) a edificação ou os usos excessivos ou a edificação ou os usos excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura inadequados em relação à infra-estrutura urbana; urbana;

d)d) a retenção especulativa de imóvel urbano, a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não que resulte na sua subutilização ou não utilização; utilização;

e)e) a deterioração das áreas urbanizadas; a deterioração das áreas urbanizadas;


4.4. As que dispõem sobre a As que dispõem sobre a Justa distribuição Justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanizaçãoprocesso de urbanização, bem como sobre a , bem como sobre a recuperação dos investimentos do Poder Público de recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos. urbanos.

5.5. As que tratam da regularização fundiária e As que tratam da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de:estabelecimento de normas especiais de:

a)a) urbanização, urbanização,

b)b) uso e ocupação do solo e edificação, consideradas uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população; ea situação socioeconômica da população; e

c)c) as normas ambientais;as normas ambientais;


O Poder Público somente estará O Poder Público somente estará respeitando o Estatuto da Cidade, respeitando o Estatuto da Cidade, quando os instrumentos nele quando os instrumentos nele previstos forem aplicados com a previstos forem aplicados com a finalidade de atender às finalidade de atender às diretrizes gerais previstas na lei.diretrizes gerais previstas na lei.


4. Instrumentos de 4. Instrumentos de

política urbanapolítica urbana

Art. Art. 44oo do EC do EC


O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal a faculdade de utilizar-se de Municipal a faculdade de utilizar-se de determinados instrumentos para fazer com determinados instrumentos para fazer com que o proprietário do imóvel urbano promova o que o proprietário do imóvel urbano promova o seu adequado aproveitamento, assim seu adequado aproveitamento, assim estabelecendo:estabelecendo:

““...§ 4º - É facultado ao Poder Público ...§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:sob pena, sucessivamente, de:


I - parcelamento ou edificação I - parcelamento ou edificação compulsórios;compulsórios;

II - imposto sobre a propriedade predial e II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;territorial urbana progressivo no tempo;

III - desapropriação com pagamento III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais”.indenização e os juros legais”.


Os instrumentos adotados pelo texto constitucional Os instrumentos adotados pelo texto constitucional têm por característica obrigar o proprietário a um têm por característica obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. destinação concreta para a sua propriedade.

São mecanismos que têm por meta impedir e inibir São mecanismos que têm por meta impedir e inibir o processo de especulação imobiliária nas cidades, o processo de especulação imobiliária nas cidades, conferindo aos imóveis urbanos ociosos uma conferindo aos imóveis urbanos ociosos uma destinação voltada a beneficiar a coletividade. destinação voltada a beneficiar a coletividade.

Por meio deles, o poder público pode interferir na Por meio deles, o poder público pode interferir na propriedade toda vez que o proprietário não lhe propriedade toda vez que o proprietário não lhe garantir a função social.garantir a função social.


Para que o proprietário fique sujeito a aplicação dos Para que o proprietário fique sujeito a aplicação dos referidos instrumentos, é necessário que estejam referidos instrumentos, é necessário que estejam preenchidos os seguintes requisitos (Saulo, 2006):preenchidos os seguintes requisitos (Saulo, 2006):

a)a) Que a propriedade urbana que não atende a função Que a propriedade urbana que não atende a função social seja integrante de área definida no Plano social seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos;Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos;

b)b) Que seja instituído o plano urbanístico local (lei Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal específica) dispondo sobre as exigências municipal específica) dispondo sobre as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências;prazo para o cumprimento das exigências;

c)c) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos . referidos instrumentos .


O O Estatuto da Cidade, instituído como a lei Estatuto da Cidade, instituído como a lei federal prevista no parágrafo 4º do artigo federal prevista no parágrafo 4º do artigo 182, estabelece as normas que devem ser 182, estabelece as normas que devem ser observadas para aplicar os instrumentos observadas para aplicar os instrumentos quando a propriedade não cumprir a sua quando a propriedade não cumprir a sua função social.função social.

Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de instrumentos destinados a assegurar a instrumentos destinados a assegurar a efetividade das diretrizes retromencionadas e efetividade das diretrizes retromencionadas e estabelece normas que devem ser estabelece normas que devem ser observadas para o uso dos referidos observadas para o uso dos referidos instrumentos, os quais separamos instrumentos, os quais separamos didaticamente da seguinte forma:didaticamente da seguinte forma:


1.1. Instrumentos destinados a garantir Instrumentos destinados a garantir que a propriedade urbana atenda a que a propriedade urbana atenda a sua função social são:sua função social são:

a)a) o Plano Diretor;o Plano Diretor;

b)b) o parcelamento e edificação compulsória o parcelamento e edificação compulsória de áreas e imóveis urbanos;de áreas e imóveis urbanos;

c)c) imposto sobre a propriedade urbana (IPTU) imposto sobre a propriedade urbana (IPTU) progressivo no tempo;progressivo no tempo;

d)d) a desapropriação para fins de reforma a desapropriação para fins de reforma urbana;urbana;

e)e) o direito de preempção;o direito de preempção;

f)f) a outorga onerosa do direito de construir a outorga onerosa do direito de construir (solo criado).(solo criado).


2.2. Os Instrumentos de Os Instrumentos de regularização fundiária são:regularização fundiária são:

a)a) o usucapião urbano;o usucapião urbano;

b)b) a concessão de direito real de uso;a concessão de direito real de uso;c)c) as zonas especiais de interesse as zonas especiais de interesse

social social ((é um produto da luta dos assentamentos irregulares pela não remoção, pela melhoria das condições urbanísticas e pela regularização fundiária. A concepção básica do instrumento das ZEIS é incluir, no zoneamento da cidade, uma categoria que permita, mediante um plano específico de urbanização, o estabelecimento de um padrão urbanístico próprio para o assentamento).


3.3. E, os Instrumentos de gestão E, os Instrumentos de gestão democrática da cidade são:democrática da cidade são:

a)a) conselhos de política urbana;conselhos de política urbana;

b)b) conferências da cidade;conferências da cidade;

c)c) orçamento participativo;orçamento participativo;

d)d) audiências públicas;audiências públicas;

e)e) iniciativa popular de projetos de lei; einiciativa popular de projetos de lei; e

f)f) Referendo popular e plebiscito (art. 1 Referendo popular e plebiscito (art. 1 da CF/88).da CF/88).


4.4. Instrumentos que visam a garantir a integridade Instrumentos que visam a garantir a integridade dos atributos ambientais:dos atributos ambientais:

a)a) Planejamento: Planejamento:

a.1. Plano diretor, a.1. Plano diretor,

a.2. parcelamento e uso do solo, a.2. parcelamento e uso do solo,

a.3. o zoneamento ambiental, a.3. o zoneamento ambiental,

a.4. tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano,a.4. tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano,

a.5. Instituição de Unidades de Conservação.a.5. Instituição de Unidades de Conservação.

b)b) Estudo Prévio de Impacto Ambiental – EIA e Estudo Prévio de Impacto Ambiental – EIA e

c)c) Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV.Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV.

Passaremos agora a analisar alguns destes Passaremos agora a analisar alguns destes instrumentos.instrumentos.


5. Parcelamento, 5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Edificação ou Utilização

Compulsórios da Compulsórios da Propriedade Urbana Propriedade Urbana arts. arts. 5º e 6º do EC5º e 6º do EC


Parcelamento ou Edificação Compulsórios são Parcelamento ou Edificação Compulsórios são instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal, como forma de obrigar os Poder Público municipal, como forma de obrigar os proprietários de imóveis urbanos a utilizar proprietários de imóveis urbanos a utilizar socialmente esses imóveis, de acordo com o socialmente esses imóveis, de acordo com o disciplinado no Plano Diretor do Município. disciplinado no Plano Diretor do Município.

É instrumento da utilização compulsória de áreas É instrumento da utilização compulsória de áreas que não cumprem a função social. que não cumprem a função social.

Por meio dele o Poder Público municipal condiciona Por meio dele o Poder Público municipal condiciona o proprietário a um comportamento positivo, de o proprietário a um comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso social da subutilização, de forma a assegurar o uso social da propriedade. propriedade.


Esta obrigação pode ser: Esta obrigação pode ser:

a)a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada o parcelamento de uma área urbana subutilizada (quando o (quando o aproveitamento aproveitamento éé inferior ao m inferior ao míínimo nimo definido no Plano Diretor para a propriedade urbana definido no Plano Diretor para a propriedade urbana atender a sua funatender a sua funçção social)ão social) ou não utilizada, com a ou não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; ouprocesso de especulação imobiliária; ou

a)a) a edificação de uma área urbana não edificada, a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial construtivo e visando o uso máximo do potencial construtivo e de uso da propriedade, provocando uma de uso da propriedade, provocando uma destinação social que beneficie a coletividade.destinação social que beneficie a coletividade.


O Estatuto da Cidade, atendendo ao disposto O Estatuto da Cidade, atendendo ao disposto no no §§ 4º do artigo 182 da CF/88, exige Lei 4º do artigo 182 da CF/88, exige Lei específica - específica - plano urbanístico – plano urbanístico – para para determinar o parcelamento para área incluída determinar o parcelamento para área incluída no Plano Diretor, atribuindo à lei municipal a no Plano Diretor, atribuindo à lei municipal a competência para definir as condições para o competência para definir as condições para o uso do instrumento, uso do instrumento, in verbis:in verbis:

““Art. 5° - Lei municipal específica para área Art. 5° - Lei municipal específica para área incluída no Plano Diretor poderá determinar o incluída no Plano Diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado ou compulsórios do solo urbano não edificado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida prazos para implementação da referida obrigação”.obrigação”.


Referida lei deve fixar:Referida lei deve fixar:

a)a) a a delimitação das áreasdelimitação das áreas urbanas onde poderá urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória, considerando a existência utilização compulsória, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização de infra-estrutura e de demanda para utilização na forma do art. 5° e 6°;na forma do art. 5° e 6°;

b)b) as as exigências concretasexigências concretas para a propriedade para a propriedade urbana atender sua urbana atender sua função socialfunção social, estabelecendo , estabelecendo um critério geral para identificar se uma um critério geral para identificar se uma propriedade urbana se enquadra na categoria de propriedade urbana se enquadra na categoria de propriedade subutilizada, não utilizada, não propriedade subutilizada, não utilizada, não edificada.edificada.

c)c) o o procedimentoprocedimento; e ; e

d)d) o o prazoprazo para o cumprimento da obrigação de para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar ou utilizar. parcelar edificar ou utilizar.


Requisitos para a Aplicação do Instrumento: Requisitos para a Aplicação do Instrumento: Para o Poder Público municipal aplicar o Para o Poder Público municipal aplicar o parcelamento, edificação ou utilização compulsória, parcelamento, edificação ou utilização compulsória, é necessário que o plano urbanístico local tenha é necessário que o plano urbanístico local tenha especificado:especificado:

a)a) quais formas de uso, de ocupação; e quais formas de uso, de ocupação; e

b)b) quais atividades a área urbana delimitada no Plano quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve conter para atender os objetivos da Diretor deve conter para atender os objetivos da política urbana, do pleno desenvolvimento das política urbana, do pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, de garantir condições funções sociais da cidade, de garantir condições dignas para seus habitantes e do cumprimento da dignas para seus habitantes e do cumprimento da função social da propriedade.função social da propriedade.

Ex. em uma determinada área em que tem um galpão Ex. em uma determinada área em que tem um galpão fechado, bastaria o Poder Público determinar que fechado, bastaria o Poder Público determinar que fosse utilizado como centro comunitário.fosse utilizado como centro comunitário.


Prazos Prazos - - A lei municipal específica - plano A lei municipal específica - plano urbanístico local - deve fixar os prazos para urbanístico local - deve fixar os prazos para o cumprimento da obrigação, sendo:o cumprimento da obrigação, sendo:

a)a) Nunca inferior a 1 ano para protocolo do Nunca inferior a 1 ano para protocolo do projeto no órgão competente;projeto no órgão competente;

b)b) Nunca inferir a 2 anos, a partir da aprovação Nunca inferir a 2 anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.empreendimento.

c)c) Quando se tratar de subutilizaçao, a Lei Quando se tratar de subutilizaçao, a Lei municipal fixa o prazo livremente. municipal fixa o prazo livremente.


Esses prazos devem ser contados a partir da data Esses prazos devem ser contados a partir da data da notificação feita pelo poder público ao da notificação feita pelo poder público ao proprietário, a qual deve ser averbada no Registro proprietário, a qual deve ser averbada no Registro de Imóveis para garantir efeito de Imóveis para garantir efeito erga omneserga omnes..

Em caso de transferência do imóvel por ato Em caso de transferência do imóvel por ato inter inter vivosvivos ou ou causa mortiscausa mortis, posterior à data da , posterior à data da notificação, transferem-se as obrigações de notificação, transferem-se as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização, sem parcelamento, edificação ou utilização, sem interrupção de quaisquer prazos. interrupção de quaisquer prazos.

Depois de 3 tentativas frustradas de notificação, é Depois de 3 tentativas frustradas de notificação, é possível citar por edital.possível citar por edital.

No caso de descumprimento destes prazos o No caso de descumprimento destes prazos o Município poderá aplicar o IPTU progressivo no Município poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo.tempo.


As obrigações decorrentes do art. 5As obrigações decorrentes do art. 5oo do EC, podem do EC, podem ser realizadas por meio de ser realizadas por meio de consórcio imobiliárioconsórcio imobiliário, , que é uma forma de viabilização de planos de que é uma forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, num valor urbanizadas ou edificadas, num valor correspondente ao valor do imóvel antes da correspondente ao valor do imóvel antes da execução da obra.execução da obra.

Objetivo:Objetivo: forma de viabilização financeira do forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.aproveitamento do imóvel.

Esta faculdade do Poder Público poderá ser exercida Esta faculdade do Poder Público poderá ser exercida mediante requerimento da parte interessada. mediante requerimento da parte interessada.


6. Instrumentos 6. Instrumentos Tributários para a Tributários para a Implementação da Implementação da

Política Urbana Política Urbana

art. 7art. 7º do ECº do EC


O art. 7º, institui o O art. 7º, institui o tributo ambiental,tributo ambiental, criado criado com a finalidade de ser destinado a com a finalidade de ser destinado a viabilização real das funções sociais das viabilização real das funções sociais das cidades. cidades.

““Art. 7Art. 7oo Em caso de descumprimento das Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5caput do art. 5oo desta Lei, ou não sendo desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5cumpridas as etapas previstas no § 5oo do art. do art. 55oo desta Lei, o Município procederá à desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos”.pelo prazo de cinco anos consecutivos”.


O IPTU progressivo no tempo poderá ser aplicado O IPTU progressivo no tempo poderá ser aplicado como medida coercitiva à observância das regras como medida coercitiva à observância das regras urbanísticas, bastando para sua incidência, por urbanísticas, bastando para sua incidência, por exemplo, o mau uso do imóvel. Não se entenda exemplo, o mau uso do imóvel. Não se entenda aqui coerção como sanção. Na verdade o IPTU aqui coerção como sanção. Na verdade o IPTU progressivo, como tributo ambiental que é, tem progressivo, como tributo ambiental que é, tem objetivo claro no sentido de incentivar à mudança objetivo claro no sentido de incentivar à mudança de comportamento dos agentes econômicos, mas a de comportamento dos agentes econômicos, mas a estes cabe a decisão de pagar o tributo ou adaptar-estes cabe a decisão de pagar o tributo ou adaptar-se às regras urbanísticas. Se fosse sanção não daria se às regras urbanísticas. Se fosse sanção não daria essa flexibilidade, e, sim, viria em forma de essa flexibilidade, e, sim, viria em forma de proibição sujeita à multa ou outra pena.proibição sujeita à multa ou outra pena.


A majoração da alíquota poderá ser aplicada A majoração da alíquota poderá ser aplicada pelo prazo de cinco anos consecutivos. pelo prazo de cinco anos consecutivos.

O Valor da alíquota a ser aplicada a cada O Valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, ano será fixado em Lei Municipal específica, não podendo exceder a duas vezes o valor não podendo exceder a duas vezes o valor do ano anterior.do ano anterior.

A alíquota máxima que poderá ser aplicada A alíquota máxima que poderá ser aplicada é de 15% do valor do lançamento fiscal do é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação.obrigação.


A progressividade do imposto predial territorial A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser:urbano pode ser:

Fiscal:Fiscal: CF/88, artigos 145, § 1º; 150, II e 156, § CF/88, artigos 145, § 1º; 150, II e 156, § 1º, em que sua aplicação é independente da 1º, em que sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º.182, § 4º.

Extrafiscal:Extrafiscal: O IPTU progressivo no tempo, como O IPTU progressivo no tempo, como instrumento coercitivo, pressupõe que o instrumento coercitivo, pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano urbanístico local. Este relaciona-se com o do plano urbanístico local. Este relaciona-se com o art. 182, § 4º.art. 182, § 4º.


A finalidade do poder público municipal A finalidade do poder público municipal na utilização do IPTU progressivo no na utilização do IPTU progressivo no tempo não é a tempo não é a arrecadação fiscalarrecadação fiscal, , mas sim a de induzir o proprietário do mas sim a de induzir o proprietário do imóvel urbano a cumprir com a imóvel urbano a cumprir com a obrigação estabelecida no plano obrigação estabelecida no plano urbanístico local, de parcelar ou edificar, urbanístico local, de parcelar ou edificar, ou seja, de utilizar a propriedade urbana ou seja, de utilizar a propriedade urbana de forma a atender sua função social – de forma a atender sua função social – mudar o comportamento do agente mudar o comportamento do agente econômicoeconômico..


No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser atendida em cinco anos, o utilizar não ser atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando garantida, alternativamente, obrigação, ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o imóvel para a prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins de reforma urbana. fins de reforma urbana.

É proibida a concessão de isenções ou de É proibida a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para anistia relativas à tributação progressiva para os proprietários dos imóveis que não estão os proprietários dos imóveis que não estão cumprindo com a obrigação de dar uma cumprindo com a obrigação de dar uma destinação social à propriedade urbana.destinação social à propriedade urbana.


7. Desapropriação como 7. Desapropriação como instrumento de política instrumento de política

urbana urbana

art. 8º do ECart. 8º do EC(e § (e § 4º do artigo 182 da CF/88)4º do artigo 182 da CF/88)


O poder público municipal poderá efetuar essa O poder público municipal poderá efetuar essa desapropriação no caso do proprietário deixar de desapropriação no caso do proprietário deixar de cumprir com a obrigação de conferir uma cumprir com a obrigação de conferir uma destinação social à sua propriedade urbana, nos destinação social à sua propriedade urbana, nos termos e prazos estabelecidos no plano termos e prazos estabelecidos no plano urbanístico local, após o término do prazo urbanístico local, após o término do prazo máximo de 5 anos da aplicação do IPTU máximo de 5 anos da aplicação do IPTU progressivo no tempo.progressivo no tempo.

O pagamento da indenização será efetuado por O pagamento da indenização será efetuado por meio de títulos da dívida pública, meio de títulos da dívida pública, resgatados no resgatados no prazo de atprazo de atéé dez anos, em presta dez anos, em prestaçções anuais, iguais e ões anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizasucessivas, assegurados o valor real da indenizaçção e ão e os juros legais de seis por cento ao ano.os juros legais de seis por cento ao ano.


Os títulos dados em pagamento, não Os títulos dados em pagamento, não podem ser utilizados para pagamento de podem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas.tributos e tarifas públicas.

Essa forma de pagamento contraria o Essa forma de pagamento contraria o disposto no art. 5º, inciso XXIV – prévia e disposto no art. 5º, inciso XXIV – prévia e justa indenização em dinheiro. justa indenização em dinheiro.

Porém, por se tratar instrumento aplicado Porém, por se tratar instrumento aplicado como sanção por descumprimento da como sanção por descumprimento da finalidade de dar destinação social ao finalidade de dar destinação social ao imóvel, entende-se que merece tratamento imóvel, entende-se que merece tratamento diferenciado.diferenciado.


Cálculo do valor:Cálculo do valor: é a base de cálculo do IPTU, é a base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo poder público. obras realizadas pelo poder público.

Isso nem sempre coincide com o valor imobiliário Isso nem sempre coincide com o valor imobiliário de mercado.de mercado.

Defende-se que isso permite que se trate com Defende-se que isso permite que se trate com isonomia os proprietários de imóveis que dão isonomia os proprietários de imóveis que dão destinação social e os que não dão, além de destinação social e os que não dão, além de promover a justa distribuição de benefícios e ônus promover a justa distribuição de benefícios e ônus da atividade urbanística e recuperar para a da atividade urbanística e recuperar para a coletividade a valorização que se originou pela coletividade a valorização que se originou pela ação do poder público.ação do poder público.


No entanto, No entanto, o Poder Público municipal, fica o Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao adequado obrigado a proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público, de forma a concretizar a patrimônio público, de forma a concretizar a destinação social prevista. destinação social prevista.

Isso pode ser feito diretamente ou por meio de Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, respeitado o alienação ou concessão a terceiros, respeitado o processo licitatório.processo licitatório.

Aquele que adquirir imóvel nessas condições Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter a obrigação anteriormente imposta passa a ter a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público. pelo Poder Público.


8. Usucapião especial 8. Usucapião especial

Art. 9Art. 9ºº ao 14 do EC e ao 14 do EC e 183 CF/88.183 CF/88.


O usucapião urbano O usucapião urbano também chamado também chamado usucapião ambientalusucapião ambiental - instrumento de - instrumento de regularização fundiária de áreas urbanas regularização fundiária de áreas urbanas privadas, adotado na Constituição Federal pelo privadas, adotado na Constituição Federal pelo artigo 183 - é objeto de regulamentação do artigo 183 - é objeto de regulamentação do Estatuto da Cidade que reconhece o direito ao Estatuto da Cidade que reconhece o direito ao domínio àquele que possuir como sua área ou domínio àquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até 250 m², por 5 anos edificação urbana de até 250 m², por 5 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família desde que para a sua moradia ou de sua família desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.rural.

O título pode ser concedido a homem, mulher ou O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, independentemente o estado civil.a ambos, independentemente o estado civil.


Requisitos para que seja reconhecido o direito Requisitos para que seja reconhecido o direito ao domínio:ao domínio:

a)a) tratar-se de área urbana privada;tratar-se de área urbana privada;

b)b) possuir como sua área ou edificação urbana de possuir como sua área ou edificação urbana de até 250 m²;até 250 m²;

c)c) por 5 anos ininterruptamente e sem oposição;por 5 anos ininterruptamente e sem oposição;

d)d) utilizando-a para a sua moradia ou de sua utilizando-a para a sua moradia ou de sua família;família;

e)e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.rural.

É vedado o reconhecimento deste direito a É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez.mesma pessoa mais de uma vez.


É possível reconhecer o direito do usucapião urbano É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, mediante sentença judicial que servirá coletivamente, mediante sentença judicial que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis. de título para o registro no Cartório de Imóveis.

Na sentença, o juiz atribuirá fração ideal de terreno Na sentença, o juiz atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor, independentemente da para cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito entre os condôminos, dispondo acordo escrito entre os condôminos, dispondo diversamente. diversamente.

O condomínio especial coletivo é indivisível, não O condomínio especial coletivo é indivisível, não sendo passível de extinção salvo deliberação sendo passível de extinção salvo deliberação favorável tomada por no mínimo 2/3 dos condôminos favorável tomada por no mínimo 2/3 dos condôminos no caso de execução de urbanização posterior à no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.constituição do condomínio.


São legitimados para promover ação coletiva de usucapião urbano:

a) Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em estado de composse (posse comum ou coletiva); e

b) A associação de moradores da comunidade, regularmente constituída com personalidade jurídica.

O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

O legitimado passivo é o proprietário privado, ficando sobrestada qualquer outra ação petitória ou possessória na pendência de decisão em ação de usucapião especial urbana. O público não é passível de ser usucapido (art. 183, § 3º e 191 CF/88).


Esse direito coletivo, trata-se de tutela de Esse direito coletivo, trata-se de tutela de direito individual homogêneo, decorrentes direito individual homogêneo, decorrentes de origem comum, em que o MP atua de origem comum, em que o MP atua obrigatoriamente como obrigatoriamente como custus legiscustus legis, além , além de ser legitimado para propor a ação de ser legitimado para propor a ação ambiental metaindividual.ambiental metaindividual.

O registro das sentenças do usucapião O registro das sentenças do usucapião urbano altera o artigo 167, inciso I, da lei n° urbano altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos, possibilitando o registro públicos, possibilitando o registro independente do parcelamento e da independente do parcelamento e da edificação estar regularizada (artigo 55 do edificação estar regularizada (artigo 55 do EC).EC).


Sucessão:Sucessão: é possível, desde que o é possível, desde que o herdeiro já resida no imóvel por herdeiro já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.ocasião da abertura da sucessão.

Todas essas benesses têm como Todas essas benesses têm como objetivo assegurar o domínio de objetivo assegurar o domínio de áreas urbanas àqueles que habitam áreas urbanas àqueles que habitam os denominados os denominados ““estabelecimentos irregularesestabelecimentos irregulares”, ”, transformando os bairros transformando os bairros espontâneos em realidades jurídicas.espontâneos em realidades jurídicas.


9. Concessão de uso 9. Concessão de uso especial no Estatuto especial no Estatuto

da Cidade da Cidade (CF/88, art. 183, § 1º e Medida (CF/88, art. 183, § 1º e Medida

Provisória 2.220/2001)Provisória 2.220/2001)


Garantido pela Garantido pela CF/88 - art. 183, § 1ºCF/88 - art. 183, § 1º - - o direito à concessão de uso especial o direito à concessão de uso especial foi vetado em sua redação original, foi vetado em sua redação original, artigos 15 a 20 do EC, pelos motivos artigos 15 a 20 do EC, pelos motivos empossados na Mensagem nº empossados na Mensagem nº 730/2001.730/2001.

Para tratar do assunto foi editada a MP Para tratar do assunto foi editada a MP 2.220/2001, antes da vigência da EC 2.220/2001, antes da vigência da EC nnºº 32, que editou novas regras a 32, que editou novas regras a respeito das MPs, restringindo seu uso.respeito das MPs, restringindo seu uso.


Na medida em que é vetada a aquisição do domínio pleno sobre as terras públicas por meio de usucapião, art. 183, § 3º da CF/88, a concessão de direito especial de uso para fins de moradia é o instrumento hábil para a regularização fundiária das terras públicas informalmente ocupadas pela população de baixa-renda.


Pela redação da MP 2.220/2001 ficou instituído Pela redação da MP 2.220/2001 ficou instituído que aquele que, até 30 de junho de 2001, que aquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por 5 anos, possuiu como seu, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, até 250 m² ininterruptamente e sem oposição, até 250 m² de imóvel público situado em área urbana, de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.imóvel urbano ou rural.

Referido direito é conferido ao homem ou à Referido direito é conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.estado civil.


Requisitos para ter direito ao uso especial:Requisitos para ter direito ao uso especial:

a)a) Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;

b)b) até 250 m² de imóvel público situado em área até 250 m² de imóvel público situado em área urbana; urbana;

c)c) utilizar para sua moradia ou de sua família;utilizar para sua moradia ou de sua família;

d)d) não ser proprietário ou concessionário, a não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

É vedado o reconhecimento deste direito a É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez.mesma pessoa mais de uma vez.

O possuidor pode, para o fim de O possuidor pode, para o fim de contagem de contagem de prazoprazo, acrescentar sua posse à de seu , acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.contínuas.


É possível É possível a concessão de uso especial para a concessão de uso especial para fins de moradia de forma coletiva,fins de moradia de forma coletiva, quando quando os imóveis sejam maiores do que 250 m² por os imóveis sejam maiores do que 250 m² por população de baixa renda, em que não é população de baixa renda, em que não é possível identificar os terrenos ocupados por possível identificar os terrenos ocupados por possuidor, preenchidos os demais requisitos.possuidor, preenchidos os demais requisitos.

A fração máxima de cada possuidor será de A fração máxima de cada possuidor será de 250 m².250 m².

Será atribuída igual fração ideal de terreno a Será atribuída igual fração ideal de terreno a cada possuidor, salvo hipótese de acordo cada possuidor, salvo hipótese de acordo escrito dispondo diversamente. escrito dispondo diversamente.


O Poder PúblicoO Poder Público garantirá garantirá ao possuidor o exercício do ao possuidor o exercício do direito de uso especial em outro local quando a direito de uso especial em outro local quando a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes.ocupantes.

Ao Poder Público é Ao Poder Público é facultadofacultado assegurar o exercício do assegurar o exercício do direito de uso especial em outro local na hipótese de direito de uso especial em outro local na hipótese de ocupação de imóvel:ocupação de imóvel:

a)a) de uso comum do povo;de uso comum do povo;

b)b) destinado a projeto de urbanização;destinado a projeto de urbanização;

c)c) de interesse da defesa nacional, da preservação de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais;ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais;

d)d) reservado à construção de represas e obras reservado à construção de represas e obras congêneres;congêneres;

e)e) situado em via de comunicação.situado em via de comunicação.


Obtenção do título - Obtenção do título - pode dar-se de duas pode dar-se de duas formas, a saber:formas, a saber:

a)a) por via administrativa (no prazo máximo de por via administrativa (no prazo máximo de 1 ano) e, 1 ano) e,

b)b) em caso de recusa ou omissão deste, pela em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial, mediante sentença.via judicial, mediante sentença.

O título, obtido tanto por via administrativa, O título, obtido tanto por via administrativa, quanto judicial, serve para efeito de quanto judicial, serve para efeito de registro no cartório de registroregistro no cartório de registro de de imóveis, podendo imóveis, podendo ser transferido porser transferido por ato ato inter vivosinter vivos ou ou causa mortiscausa mortis, além de ser um , além de ser um direito realdireito real, podendo gerar ações., podendo gerar ações.


Para obtenção o interessado deve Para obtenção o interessado deve protocolar um requerimento no órgão protocolar um requerimento no órgão detentor do imóvel.detentor do imóvel.

Quando o bem imóvel for da União ou Quando o bem imóvel for da União ou dos Estados, o requerente deve juntar dos Estados, o requerente deve juntar ao pedido de concessão de uso especial ao pedido de concessão de uso especial para fins de moradia uma certidão para fins de moradia uma certidão expedida pelo Poder Público municipal, expedida pelo Poder Público municipal, atestando a localização do imóvel em atestando a localização do imóvel em área urbana e a sua destinação para área urbana e a sua destinação para moradia do ocupante ou de sua família.moradia do ocupante ou de sua família.


A concessão de direito de uso não A concessão de direito de uso não produz o efeito de gerar uma produz o efeito de gerar uma propriedade imobiliária separada, propriedade imobiliária separada, como direito real autônomo. como direito real autônomo.

O morador não será dono do imóvel. O morador não será dono do imóvel. O título de propriedade continua em O título de propriedade continua em poder da administração pública, que poder da administração pública, que concede ao ocupante o direito de usar concede ao ocupante o direito de usar o bem. o bem.


NNos casos de programas e projetos habitacionais os casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os específica nessa área, os contratos de contratos de concessão de direito real de uso de imóveis concessão de direito real de uso de imóveis públicospúblicos::

a)a) terão caráter de escritura pública, não se terão caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, eCódigo Civil, e

b)b) constituirão título de aceitação obrigatória em constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos garantia de contratos de financiamentos habitacionais.habitacionais.


O direito à concessão de uso especial para fins O direito à concessão de uso especial para fins de moradia extingue-se, devendo ser averbada de moradia extingue-se, devendo ser averbada no cartório de registro de imóveis, por meio de no cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público concedente, no declaração do Poder Público concedente, no caso de:caso de:

I - o concessionário dar ao imóvel destinação I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; diversa da moradia para si ou para sua família; ouou

II - o concessionário adquirir a propriedade ou a II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. rural.


Destinação comercial:Destinação comercial: é novidade é novidade inserida pela MP 2.220/2201 que faculta inserida pela MP 2.220/2201 que faculta ao poder público, preenchidos os ao poder público, preenchidos os mesmos requisitos retromencionados mesmos requisitos retromencionados para moradia, para moradia, dar autorização de uso dar autorização de uso especial para uso com finalidade especial para uso com finalidade comercial, sendo a autorização conferida comercial, sendo a autorização conferida de forma gratuita.de forma gratuita.

Sucessão:Sucessão: é possível tanto no uso para é possível tanto no uso para moradia, quanto no uso para comércio , moradia, quanto no uso para comércio , desde que o herdeiro já resida no imóvel desde que o herdeiro já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.por ocasião da abertura da sucessão.


A MP 2.220/2201, além de completar o EC, A MP 2.220/2201, além de completar o EC, também contribuiu com a criação do também contribuiu com a criação do Conselho Nacional de Desenvolvimento Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano – CNDU –Urbano – CNDU – órgão deliberativo e órgão deliberativo e consultivo, integrante da estrutura da consultivo, integrante da estrutura da Presidência da República com competência Presidência da República com competência para, entre outros, propor instrumentos, para, entre outros, propor instrumentos, avaliar a implementação de políticas, propor avaliar a implementação de políticas, propor edição de normas, etc, sempre ligadas ao edição de normas, etc, sempre ligadas ao direito urbanístico.direito urbanístico.

Também cabe ao CNDU promover a Também cabe ao CNDU promover a cooperação entre os entes federados entre si cooperação entre os entes federados entre si e com a sociedade civil.e com a sociedade civil.


10. Direito de 10. Direito de superfíciesuperfície

(art. 21 a 24 do EC e (art. 21 a 24 do EC e 1.369 a 1.377 do CC)1.369 a 1.377 do CC)


Abolido, no Brasil desde 1.864, o direito de superfície Abolido, no Brasil desde 1.864, o direito de superfície retorna agora por meio do EC, que dispõe que retorna agora por meio do EC, que dispõe que “o“o proprietário urbano poderá conceder a outrem o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”.pública registrada no cartório de registro de imóveis”.

Segundo o Professor Ricardo Pereira Lira trata-se o Segundo o Professor Ricardo Pereira Lira trata-se o direito de superfície de um direito de superfície de um " direito real autônomo, " direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter temporário ou perpétuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre ou sob o solo alheio; é construção ou plantação sobre ou sob o solo alheio; é a propriedade - separada do solo - dessa construção a propriedade - separada do solo - dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação já existente".plantação já existente".


O sentido jurídico tradicional, proveniente do direito O sentido jurídico tradicional, proveniente do direito romano, denota que superfície não é o solo que romano, denota que superfície não é o solo que está em contato com o espaço atmosférico, mas está em contato com o espaço atmosférico, mas sim, o que emerge dele – abrangendo o direito de sim, o que emerge dele – abrangendo o direito de se utilizar do solo, subsolo e espaço aéreo.se utilizar do solo, subsolo e espaço aéreo.

Por meio do direito de superfície, nascem dois Por meio do direito de superfície, nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção direitos reais distintos e autônomos: a construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do proprietário. vegetal) do superficiário e o solo do proprietário.

Por meio dele, é atribuído ao superficiário o Por meio dele, é atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto. direto.


Ou seja, o direito de superfície é um instituto que permite que o proprietário de um imóvel urbano possa transferir para outras pessoas o direito de superficie de seu terreno.

Isto permite ao morador (particular ou poder público)usufruir do solo, subsolo, espaço aéreo de uma determinada área, sem que seja transferida a propriedade do terreno.

Aquilo que for construído pelo superficiário torna-se sua propriedade. Mas, isto não significa que ele tenha direito ao solo, e, sim, que tem direito apenas àquilo que for construído por ele.


Ex: Tício tem o domínio de um terreno e Ex: Tício tem o domínio de um terreno e decide concede a Caio o direito de superfície decide concede a Caio o direito de superfície para que construa ali uma edificação. para que construa ali uma edificação.

O terreno continua de Tício e, O terreno continua de Tício e,

A edificação será de Caio.A edificação será de Caio.

É utilizado em várias situações, por ex.:É utilizado em várias situações, por ex.:

a)a) Para fins de cancelamento de débitos Para fins de cancelamento de débitos tributários;tributários;

b)b) Conceder à Prefeitura para fins de Conceder à Prefeitura para fins de construção de habitação recebendo em construção de habitação recebendo em troca transferência do direito de construir; troca transferência do direito de construir; etc.etc.


Espécies de direito de superfície:Espécies de direito de superfície:

a)a) Direito de superfície simples/puro:Direito de superfície simples/puro: é aquele é aquele desprovido de qualquer peculiaridade que o desprovido de qualquer peculiaridade que o individualize.individualize.

b)b) Direito de superfície social:Direito de superfície social: aquele destinado aquele destinado a solucionar o problema de escassez de moradia a solucionar o problema de escassez de moradia das classes menos favorecidas. das classes menos favorecidas. É o mais É o mais relevante para os objetivos visados pelo ECrelevante para os objetivos visados pelo EC..

c)c) Direito de superfície "Direito de superfície "ad aedificandum" e " ad ad aedificandum" e " ad plantandum"plantandum": é o direito de superfície : é o direito de superfície constituído com finalidade específica de constituído com finalidade específica de construir ou plantar pré-estabelecida.construir ou plantar pré-estabelecida.

d)d) Direito de superfície por cisão:Direito de superfície por cisão: é aquele que é aquele que incide sobre terreno já edificado ou plantado.incide sobre terreno já edificado ou plantado.


Características da concessão da Características da concessão da propriedade superficiária:propriedade superficiária:

a)a) Pode ser gratuito ou oneroso;Pode ser gratuito ou oneroso;

b)b) Por tempo determinado ou indeterminado;Por tempo determinado ou indeterminado;

c)c) É um direito transferível a terceiros, nos É um direito transferível a terceiros, nos termos do contrato original;termos do contrato original;

d)d) Transmite-se aos herdeiros;Transmite-se aos herdeiros;

e)e) É um direito resolúvel, já que, uma vez É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio cessada a concessão, o titular do domínio pleno adquire a pleno adquire a res superficiariares superficiaria, , independentemente de indenização se independentemente de indenização se não foi convencionado diferentemente.não foi convencionado diferentemente.


O superficiário responde integralmente pelos O superficiário responde integralmente pelos encargos e tributosencargos e tributos que incidirem sobre a que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.contrário do contrato respectivo.

Em caso de alienação do terreno, ou do Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito proprietário, respectivamente, terão direito de de preferênciapreferência, em igualdade de condições , em igualdade de condições à oferta de terceiros.à oferta de terceiros.


O direito de superfície se extingue:O direito de superfície se extingue:

a)a) pelo advento do termo;pelo advento do termo;

b)b) pelo descumprimento das pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas obrigações contratuais assumidas pelo superficiáriopelo superficiário..

c)c) Também pode se extinguir antes Também pode se extinguir antes do advento do termo se o do advento do termo se o superficiário der ao terreno superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a destinação diversa daquela para a qual foi concedida.qual foi concedida.


O Direito de superfície está de acordo com O Direito de superfície está de acordo com as novas exigências sociais, e como tal as novas exigências sociais, e como tal pode servir como importante instrumento pode servir como importante instrumento de transformação da propriedade.de transformação da propriedade.

Ou seja, pode servir como ferramenta Ou seja, pode servir como ferramenta eficaz para atenuar a crise habitacional que eficaz para atenuar a crise habitacional que se instala nos grandes centros urbanos do se instala nos grandes centros urbanos do nosso país, possibilitando às autoridades a nosso país, possibilitando às autoridades a imediata aplicação de uma política urbana imediata aplicação de uma política urbana eficaz, tendo em vista a eficaz, tendo em vista a desnecessidade desnecessidade da aplicação de recursos financeiros da aplicação de recursos financeiros diretos por parte da esfera pública.diretos por parte da esfera pública.


Além dos benefícios diretos alcançados, como Além dos benefícios diretos alcançados, como moradia com direito real, existem ainda os moradia com direito real, existem ainda os indiretos, tais como:indiretos, tais como:

a)a) o fomento de novos empregos na área de o fomento de novos empregos na área de construção e posteriormente no setor de construção e posteriormente no setor de serviços e comércio, serviços e comércio,

b)b) influenciar no crescimento ordenado da cidade, influenciar no crescimento ordenado da cidade, com os efeitos colaterais da diminuição da com os efeitos colaterais da diminuição da miséria e violência, na construção de uma miséria e violência, na construção de uma sociedade mais justa.sociedade mais justa.

Ou seja, é uma nova política social da Ou seja, é uma nova política social da propriedade, que visa a atender sobremaneira o propriedade, que visa a atender sobremaneira o princípio da dignidade humana aplicando o princípio da dignidade humana aplicando o princípio da função social da propriedade em princípio da função social da propriedade em atendimento ao interesse social.atendimento ao interesse social.


Existe o chamado direito de Sobrelevação? (figura do Existe o chamado direito de Sobrelevação? (figura do Direito Direito de Lajede Laje, nas favelas do Rio de Janeiro)., nas favelas do Rio de Janeiro).

Na Itália e no direito Suíço existe esta possibilidade, Na Itália e no direito Suíço existe esta possibilidade, pois a superfície passa a ser de propriedade do pois a superfície passa a ser de propriedade do superficiário e este pode conceder outro direito de superficiário e este pode conceder outro direito de superfície sobre seu direito de superfície. superfície sobre seu direito de superfície.

Em nossa doutrina relativa à propriedade horizontal, Em nossa doutrina relativa à propriedade horizontal, afirma-se que não se pode admitir propriedades afirma-se que não se pode admitir propriedades distintas superpostas sem a propriedade indivisa do distintas superpostas sem a propriedade indivisa do solo por parte de todos os proprietários distintos. No solo por parte de todos os proprietários distintos. No entanto, é uma realidade presente em muitos locais, entanto, é uma realidade presente em muitos locais, como, por ex. nas favelas do Rio De Janeiro.como, por ex. nas favelas do Rio De Janeiro.


11. Direito de 11. Direito de preempçãopreempção

art. 26 a 27 do ECart. 26 a 27 do EC


O direito de preempção O direito de preempção confere ao Poder confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.entre particulares.

Referido direito é exercido em Referido direito é exercido em áreas áreas delimitadasdelimitadas por meio de Lei por meio de Lei municipal,baseada no plano diretor por municipal,baseada no plano diretor por prazo prazo não superior a 5 anos, renovável após o decurso não superior a 5 anos, renovável após o decurso do primeiro ano de vigência.do primeiro ano de vigência.

A área deverá ser enquadrada numa das A área deverá ser enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis do finalidades relacionadas como passíveis do exercício do direito de preferência.exercício do direito de preferência.


O direito de preempção será exercido sempre que o O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para: Poder Público necessitar de áreas para:

a)a) regularização fundiária;regularização fundiária;

b)b) execução de programas e projetos habitacionais de execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;interesse social;

c)c) constituição de reserva fundiária; constituição de reserva fundiária;

d)d) ordenamento e direcionamento da expansão urbana;ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

e)e) implantação de equipamentos urbanos e implantação de equipamentos urbanos e comunitários; comunitários;

f)f) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

g)g) criação de unidades de conservação ou proteção de criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;outras áreas de interesse ambiental;

h)h) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. paisagístico.


O proprietário deverá O proprietário deverá notificar notificar sua sua intenção de alienar o imóvel, anexando intenção de alienar o imóvel, anexando proposta da compra por terceiro proposta da compra por terceiro interessado na aquisição do imóvel interessado na aquisição do imóvel (preço, prazo e validade) para que o (preço, prazo e validade) para que o Município, no prazo máximo de 30 dias, Município, no prazo máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.comprá-lo.

A notificação e a intenção de compra A notificação e a intenção de compra deverão ser publicadas.deverão ser publicadas.


Se o município silenciar, o proprietário Se o município silenciar, o proprietário poderá realizar a venda ao terceiro. No poderá realizar a venda ao terceiro. No entanto, esta fica vinculada à proposta entanto, esta fica vinculada à proposta apresentada ao Poder Público, sendo apresentada ao Poder Público, sendo nula de pleno direito se feita de forma nula de pleno direito se feita de forma diversa.diversa.

Em ocorrendo a nulidade, o Poder Em ocorrendo a nulidade, o Poder Público poderá adquirir o imóvel pelo Público poderá adquirir o imóvel pelo valor de base de cálculo do IPTU ou da valor de base de cálculo do IPTU ou da proposta apresentada (pagamento em proposta apresentada (pagamento em dinheiro).dinheiro).


12. Outorga onerosa do 12. Outorga onerosa do Direito de construirDireito de construir

Art. 28 a 31 do ECArt. 28 a 31 do EC


A outorga onerosa do direito de A outorga onerosa do direito de construir, é instrumento que amplia o construir, é instrumento que amplia o direito de construir, que poderá ser direito de construir, que poderá ser exercido acima do coeficiente de exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, bem aproveitamento básico adotado, bem como permite a alteração do uso do solo, como permite a alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida.sempre mediante contrapartida.

Coeficiente (relação entre área edificável Coeficiente (relação entre área edificável e área de terreno): Pode ser igual em e área de terreno): Pode ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme toda a área urbana ou distinta conforme as especificidades da zona urbana. as especificidades da zona urbana.


O plano diretor definirá os limites O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, coeficientes de aproveitamento, considerando:considerando:

a)a) a proporcionalidade entre a infra-a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e estrutura existente; e

b)b) o aumento de densidade o aumento de densidade esperada em cada área.esperada em cada área.


Lei municipal específica estabelecerá Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, construir e de alteração de uso, determinando:determinando:

a)a)a fórmula de cálculo para a a fórmula de cálculo para a cobrança;cobrança;

b)b)os casos passíveis de isenção do os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;pagamento da outorga;

c)c)a contrapartida do beneficiário.a contrapartida do beneficiário.


Os valores arrecadados com a Os valores arrecadados com a outorga onerosa do direito de outorga onerosa do direito de construir e com a permissão de construir e com a permissão de alteração do uso do solo devem alteração do uso do solo devem ser utilizados para dar efetividade ser utilizados para dar efetividade aos diferentes objetivos descritos aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, em decorrência do direito de em decorrência do direito de preempção.preempção.


13. Transferência do 13. Transferência do direito de construirdireito de construir

Art. 35 do ECArt. 35 do EC


Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:imóvel for considerado necessário para fins de:

a)a) implantação de equipamentos urbanos e implantação de equipamentos urbanos e comunitários;comunitários;

b)b) preservação, quando o imóvel for considerado de preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;ou cultural;

c)c) servir a programas de regularização fundiária, servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. baixa renda e habitação de interesse social.


Objetivo:Objetivo: viabilizar a preservação de imóveis viabilizar a preservação de imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ou áreas de importante valor histórico ou ambiental.ambiental.

A idéia é permitir que os proprietários de A idéia é permitir que os proprietários de imóveis a serem preservados sejam imóveis a serem preservados sejam compensados pelo fato de que em seus imóveis compensados pelo fato de que em seus imóveis o coeficiente ou densidade básicos o coeficiente ou densidade básicos estabelecidos para o território urbano não pode estabelecidos para o território urbano não pode ser atingido sob pena de comprometer o ser atingido sob pena de comprometer o objetivo da preservação de imóveis de interesse objetivo da preservação de imóveis de interesse histórico, paisagístico ou ambiental ou então por histórico, paisagístico ou ambiental ou então por serem necessários para regularização fundiária serem necessários para regularização fundiária e programas de habitação de interesse social.e programas de habitação de interesse social.


Com o uso do instrumento, o proprietário de um Com o uso do instrumento, o proprietário de um imóvel sobre o qual incide um interesse público imóvel sobre o qual incide um interesse público de preservação (ambiental, patrimônio histórico, de preservação (ambiental, patrimônio histórico, cultural, paisagístico e arquitetônico) ou ainda um cultural, paisagístico e arquitetônico) ou ainda um imóvel que esteja ocupado por uma favela que se imóvel que esteja ocupado por uma favela que se quer urbanizar, pode quer urbanizar, pode utilizarutilizar em outro imóvel, ou em outro imóvel, ou vendervender, a diferença entre a área construída do , a diferença entre a área construída do imóvel preservado e o total de área construída imóvel preservado e o total de área construída atribuída ao terreno pelo coeficiente de atribuída ao terreno pelo coeficiente de aproveitamento básico.aproveitamento básico.

Verifica-se que o proprietário pode:Verifica-se que o proprietário pode:

a)a) exercer o direito de construir em outro território, exercer o direito de construir em outro território, ouou

b)b) Alienar referido direito de construir a terceiros.Alienar referido direito de construir a terceiros.


A transferência somente será permitida A transferência somente será permitida se o proprietário participar de algum se o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em programa de preservação elaborado em conjunto com o poder público ou conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e elaborado pelo setor privado e aprovado pelo ente técnico responsável.aprovado pelo ente técnico responsável.

Também poderá se utilizar do Também poderá se utilizar do instrumento o proprietário que doar ao instrumento o proprietário que doar ao poder públicos imóvel, ou parte dele, poder públicos imóvel, ou parte dele, para as finalidades previstas neste para as finalidades previstas neste tópico.tópico.


Cabe ao Poder Público:Cabe ao Poder Público:

a)a) Definir claramente as condições de Definir claramente as condições de transferência; transferência;

b)b) Ter uma listagem ou cadastro dos imóveis Ter uma listagem ou cadastro dos imóveis com potencial para aplicação do instrumento;com potencial para aplicação do instrumento;

c)c) Estabelecer critérios de transferência (preço, Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.);etc.);

d)d) Mediar as negociações dos particulares;Mediar as negociações dos particulares;

e)e) Formular planos de preservação para que as Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas;metas sejam executadas;

f)f) Acompanhar e monitorar os imóveis Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.preservados.


Um aspecto interessante sobre este instrumento refere-se à concorrência dele com a venda do solo criado (outorga onerosa) . Observa-se que nos casos onde ambos convivem, há clara preferência do mercado pelo solo criado, que possibilita mudanças de uso e não apenas potencial construtivo.

Além disso, a concorrência se torna mais desleal se considerarmos que, no caso do solo criado, vende-se o potencial declaradamente abaixo da sua avaliação no mercado imobiliário, para atrair os empreendedores.

Uma estratégia proposta para enfrentar essa questão seria a promoção de uma associação entre os dois instrumentos, introduzindo a preservação do imóvel como uma das destinações da contrapartida do solo criado.


14. Operação urbana 14. Operação urbana consorciadaconsorciada

Art. 32 a 34Art. 32 a 34


O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para aplicação de operações consorciadas, áreas para aplicação de operações consorciadas, que se entende como um que se entende como um conjunto de intervenções conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo e medidas coordenadas pelo Poder Público Poder Público municipal, com a participação dos municipal, com a participação dos proprietários, proprietários, moradores, usuários permanentes e moradores, usuários permanentes e investidores privadosinvestidores privados, com o objetivo de , com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.ambiental.

As operações urbanas consorciadas constituem um As operações urbanas consorciadas constituem um tipo especial de intervenção urbanística voltada tipo especial de intervenção urbanística voltada para a transformação estrutural de um setor da para a transformação estrutural de um setor da cidade.cidade.


As operações urbanas consorciadas são definições As operações urbanas consorciadas são definições específicas para um certa área da cidade que se quer específicas para um certa área da cidade que se quer transformar, que prevêem o uso e ocupação distintas transformar, que prevêem o uso e ocupação distintas das regras gerais que incidem sobre a cidade e que das regras gerais que incidem sobre a cidade e que podem ser implantadas com a participação dos podem ser implantadas com a participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores proprietários, moradores, usuários e investidores privados, onde se poderá:privados, onde se poderá:

a)a) modificar índices e características de parcelamento, uso modificar índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo e alterar normas edilícias, e ocupação do solo e subsolo e alterar normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; considerado o impacto ambiental delas decorrente;

b)b) Proceder a regularização de construções, reformas ou Proceder a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.vigente.


Em suma, as operações urbanas articulam um Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de intervenções, coordenadas pela conjunto de intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal, em prefeitura e definidas em lei municipal, em que se recortam da ordenação geral do uso e que se recortam da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e ocupação do solo um conjunto de quadras e se definem para estas um projeto de estrutura se definem para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação presente deste setor e distintas da situação presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes para este.vigentes para este.

As intervenções podem se dar por meio de As intervenções podem se dar por meio de obras públicas e/ou privadas.obras públicas e/ou privadas.


O plano que dispõe sobre as operações deverá O plano que dispõe sobre as operações deverá conter, no mínimo:conter, no mínimo:

a)a) definição da área a ser atingida;definição da área a ser atingida;

b)b) programa básico de ocupação da área; programa básico de ocupação da área;

c)c) programa de atendimento econômico e social para programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;a população diretamente afetada pela operação;

d)d) finalidades da operação;finalidades da operação;

e)e) estudo prévio de impacto de vizinhança;estudo prévio de impacto de vizinhança;

f)f) contrapartida a ser exigida dos proprietários, contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados. usuários permanentes e investidores privados.

g)g) forma de controle da operação, obrigatoriamente forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade compartilhado com representação da sociedade civil.civil.


Essas medidas visam a evitar que operações sejam Essas medidas visam a evitar que operações sejam usadas somente para “liberações de índices” ou usadas somente para “liberações de índices” ou para valorização imobiliária, que implique em para valorização imobiliária, que implique em expulsão de moradores de menor renda.expulsão de moradores de menor renda.

A Lei especifica que tratar do assunto, poderá A Lei especifica que tratar do assunto, poderá prever a prever a emissão de certificados de potencial emissão de certificados de potencial adicional – CEPAC -adicional – CEPAC - de construção a serem de construção a serem alienados em leilão ou utilizados como pagamento alienados em leilão ou utilizados como pagamento nas obras da própria operação. Referidos nas obras da própria operação. Referidos certificados são conversíveis em direito de construir certificados são conversíveis em direito de construir apenas na área delimitada pela operação, servindo apenas na área delimitada pela operação, servindo como pagamento de construção que supere os como pagamento de construção que supere os padrões vigentes antes da lei especifica que padrões vigentes antes da lei especifica que estabeleceu novos padrões na área consorciada.estabeleceu novos padrões na área consorciada.


Os CEPAC se configuram em instrumentos Os CEPAC se configuram em instrumentos ligados a ordem econômica constitucional ligados a ordem econômica constitucional (art. 170, VI – principio ambiental da ordem (art. 170, VI – principio ambiental da ordem econômica) com nítida função ambiental.econômica) com nítida função ambiental.

Os recursos advindos da contrapartida são Os recursos advindos da contrapartida são vinculados à própria operação consorciada. vinculados à própria operação consorciada.

Qualquer licença ou autorização concedida Qualquer licença ou autorização concedida pelo Poder Público em desacordo com o pelo Poder Público em desacordo com o definido na operação consorciada será definido na operação consorciada será nula.nula.


15. Estudo de impacto 15. Estudo de impacto de vizinhançade vizinhança



O Estudo de impacto de vizinhança – EIV O Estudo de impacto de vizinhança – EIV é um estudo prévio necessário para é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças ou autorizações de obtenção de licenças ou autorizações de construção ampliação ou funcionamento, construção ampliação ou funcionamento, cabendo ao poder público a sua cabendo ao poder público a sua exigência.exigência.

Trata-se de um conjunto de estudos Trata-se de um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-ambiental, preliminares sócio-econômico-ambiental, que apresenta relatório, planos de que apresenta relatório, planos de recuperação, projeto de controle, recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar diagnóstico ambiental, análise preliminar de risco, etc.de risco, etc.


Exigência: Exigência: Embora o EC diga que lei Embora o EC diga que lei municipal definirá os empreendimentos que municipal definirá os empreendimentos que dele necessitam, aplica-se, na verdade, a dele necessitam, aplica-se, na verdade, a regra do EIA (Estudo de Impacto Ambiental - regra do EIA (Estudo de Impacto Ambiental - Art. 225, Art. 225, §1º, IV da CF/88§1º, IV da CF/88 e e Lei 6938/81, Lei 6938/81, PNMA, art. 10PNMA, art. 10) em que se exige para todos os ) em que se exige para todos os empreendimentos que potencialmente podem empreendimentos que potencialmente podem causar significativo impacto ambiental (= causar significativo impacto ambiental (= dano = alteração adversa dos atributos do dano = alteração adversa dos atributos do meio ambiente + degradação da qualidade meio ambiente + degradação da qualidade ambiental).ambiental).

Objetivo: Objetivo: tutela da qualidade de vida da tutela da qualidade de vida da população residente na área e no seu entorno.população residente na área e no seu entorno.


Trata-se de instrumento preventivo, que Trata-se de instrumento preventivo, que contempla os efeitos positivo e negativos, contempla os efeitos positivo e negativos, diretos e indiretos referentes a determinado diretos e indiretos referentes a determinado empreendimento.empreendimento.

Por meio dele se apura as possíveis condições Por meio dele se apura as possíveis condições em que o ambiente ficará, caso o em que o ambiente ficará, caso o empreendimentos seja realizado e se propõe empreendimentos seja realizado e se propõe medidas mitigadoras.medidas mitigadoras.

A todos os documentos integrantes do EIV A todos os documentos integrantes do EIV deve ser dado publicidade, além do que, deve ser dado publicidade, além do que, devem ficar a disposição de interessados.devem ficar a disposição de interessados.


O EIV não substituí o EIA, e, naquele se O EIV não substituí o EIA, e, naquele se analisam, no mínimo:analisam, no mínimo:

a)a) adensamento populacional;adensamento populacional;

b)b) equipamentos urbanos e comunitários;equipamentos urbanos e comunitários;

c)c) uso e ocupação do solo;uso e ocupação do solo;

d)d) valorização imobiliária;valorização imobiliária;

e)e) geração de tráfego e demanda por transporte geração de tráfego e demanda por transporte público;público;

f)f) ventilação e iluminação;ventilação e iluminação;

g)g) paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Os custos do EIV são suportados pelo Os custos do EIV são suportados pelo empreendedor.empreendedor.


16. Plano Diretor16. Plano Diretor



A política de desenvolvimento urbano A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano diretor, que é é traçada pelo plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e estratégias para o sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico desenvolvimento urbano e econômico das cidades e orienta os das cidades e orienta os investimentos públicos.investimentos públicos.

O plano diretor é o instrumento O plano diretor é o instrumento básico da política de básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. desenvolvimento e expansão urbana.


O conceito de plano diretor adotado O conceito de plano diretor adotado pela Constituição é o de um plano pela Constituição é o de um plano urbanístico auto-aplicável. urbanístico auto-aplicável.

A ele é reservada a definição da função A ele é reservada a definição da função social da propriedade e a delimitação social da propriedade e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e edificação parcelamento e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e desapropriação com pagamento IPTU e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art. 182). do art. 182).


Por meio dele é criado um sistema de Por meio dele é criado um sistema de planejamento e gestão da cidade, que planejamento e gestão da cidade, que engloba o município como um todo, engloba o município como um todo, determinando quais serão as políticas determinando quais serão as políticas públicas a serem desenvolvidas nos públicas a serem desenvolvidas nos próximos próximos 10 anos10 anos (prazo em que ele deve (prazo em que ele deve ser revisto) em todas as áreas da ser revisto) em todas as áreas da administração pública.administração pública.

É o Plano diretor quem delimita critérios de É o Plano diretor quem delimita critérios de zoneamentos de áreas industriais, zoneamentos de áreas industriais, comerciais e residenciais com vistas a comerciais e residenciais com vistas a integrar as necessidades de todas as integrar as necessidades de todas as camadas da população. camadas da população.


A participação popular deve ser garantida A participação popular deve ser garantida pela administração no processo de pela administração no processo de elaboração do plano diretor e na elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, em que fiscalização de sua implementação, em que devem ser promovidas:devem ser promovidas:

a)a) audiências públicas e debates com a audiências públicas e debates com a participação da população e de associações participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da representativas dos vários segmentos da comunidade;comunidade;

b)b) publicidade quanto aos documentos e publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;informações produzidos;

c)c) acesso de qualquer interessado aos acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.documentos e informações produzidos.


Nos termos do EC, o plano diretor é Nos termos do EC, o plano diretor é obrigatórioobrigatório para cidades:para cidades:

a)a) com mais de 20.000 habitantes (182, com mais de 20.000 habitantes (182, § 1º § 1º CF/88);CF/88);

b)b) integrantes de regiões metropolitanas e integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;aglomerações urbanas;

c)c) onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos constitucionalmente, quais sejam: oinstrumentos constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação com pagamento progressivo e a desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública; mediante títulos da dívida pública;

d)d) integrantes de áreas de especial interesse turístico; integrantes de áreas de especial interesse turístico;

e)e) inseridas na área de influência de inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.


O plano diretor deverá conter no O plano diretor deverá conter no mínimo:mínimo:

a)a) a delimitação das áreas urbanas a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, utilização compulsórios, considerando a existência de infra-considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para sua estrutura e de demanda para sua utilização, nos termos do EC; utilização, nos termos do EC;

b)b) sistema de acompanhamento e sistema de acompanhamento e controle.controle.


c) Também deverá conter disposições sobre:c) Também deverá conter disposições sobre:

1.1. Direito de preempção;Direito de preempção;

2.2. Fixação de áreas com coeficiente Fixação de áreas com coeficiente superior ao de aproveitamento básico – superior ao de aproveitamento básico – outorga onerosa do direito de construir;outorga onerosa do direito de construir;

3.3. Fixar áreas nas quais poderá ser Fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso de solo, permitida alteração de uso de solo, mediante contrapartida do beneficiário;mediante contrapartida do beneficiário;

4.4. Delimitar áreas para aplicação de Delimitar áreas para aplicação de operações consorciadas;operações consorciadas;

5.5. Prever disposições concernentes à Prever disposições concernentes à transferência do direito de construir. transferência do direito de construir.


Para que o plano diretor cumpra Para que o plano diretor cumpra sua função constitucional, deve sua função constitucional, deve harmonizar as diferentes regras harmonizar as diferentes regras jurídicas de meio ambiente:jurídicas de meio ambiente:

a)a) cultural;cultural;

b)b) artificial;artificial;

c)c) do trabalho; e do trabalho; e

d)d) Natural, de forma a assegurar a Natural, de forma a assegurar a brasileiros e estrangeiros que aqui brasileiros e estrangeiros que aqui residam o trinômio residam o trinômio vida-trabalho-vida-trabalho-consumo, com dignidade.consumo, com dignidade.


Prazos: Prazos: Os municípios com mais de Os municípios com mais de 20.000 habitantes ou integrantes de 20.000 habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações regiões metropolitanas e aglomerações urbanas tiveram um prazo de 05 anos urbanas tiveram um prazo de 05 anos para a implementação do plano diretor, para a implementação do plano diretor, que venceu em 10/10/2006.que venceu em 10/10/2006.

No caso de cidades com mais de No caso de cidades com mais de 500.000 habitantes, deve ser elaborado 500.000 habitantes, deve ser elaborado um plano de transporte urbano um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.diretor ou nele inserido.


AAplicam-se ao Distrito Federal e ao plicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do Distrito Federal as Governador do Distrito Federal as disposições do EC relativas, disposições do EC relativas, respectivamente, a Município e a respectivamente, a Município e a Prefeito.Prefeito.


17. Gestão Democrática 17. Gestão Democrática da Cidadeda Cidade

Art. 43 a 45Art. 43 a 45


O Estatuto da cidade O Estatuto da cidade incorpora a gestão incorpora a gestão democrática como uma diretriz geral da política democrática como uma diretriz geral da política urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e estabelece um capítulo específico (artigos 43 a 45).estabelece um capítulo específico (artigos 43 a 45).

A idéia é que para reverter o quadro da A idéia é que para reverter o quadro da desigualdade social, o controle da Administração desigualdade social, o controle da Administração Pública, da gestão das políticas públicas, da Pública, da gestão das políticas públicas, da destinação e utilização dos recursos públicos, de destinação e utilização dos recursos públicos, de medidas que priorizem investimentos na área medidas que priorizem investimentos na área social, deve ser efetuado pelas instituições que social, deve ser efetuado pelas instituições que representam o cidadão, com base no sistema da representam o cidadão, com base no sistema da democracia representativa, ou de forma direta com democracia representativa, ou de forma direta com base no sistema da democracia participativa ou base no sistema da democracia participativa ou direta.direta.


Assim, a tendência autoritária da Assim, a tendência autoritária da Administração Pública, em sobrepor os Administração Pública, em sobrepor os seus atos ao consentimento do seus atos ao consentimento do cidadão, é substituída por novos cidadão, é substituída por novos modelos de gestão do interesse modelos de gestão do interesse público, em que o papel do cidadão é público, em que o papel do cidadão é valorizado como colaborador, co-valorizado como colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador das gestor, prestador e fiscalizador das atividades da Administração Pública.atividades da Administração Pública.


Essa exigência do EC rompe com a Essa exigência do EC rompe com a superada visão administrativa de superada visão administrativa de disciplinar as cidades a partir do disciplinar as cidades a partir do regramento imposto tão-somente regramento imposto tão-somente pelo poder público. pelo poder público.

Funda-se nos princípios da dignidade Funda-se nos princípios da dignidade da pessoa humana, bem como no da pessoa humana, bem como no principio da cidadania, principio da cidadania, proporcionando, diretamente, o proporcionando, diretamente, o exercício da cidadania.exercício da cidadania.


Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC dispõe que devem ser utilizados os seguintes dispõe que devem ser utilizados os seguintes instrumentos: instrumentos:

a)a) órgãos colegiados de política urbana, nos níveis órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal ( pode ser nacional, estadual e municipal ( pode ser composto pelo Poder Público, proprietários, composto pelo Poder Público, proprietários, moradores, usuários e os investidores privados e moradores, usuários e os investidores privados e o MP);o MP);

b)b) debates, audiências e consultas públicas; debates, audiências e consultas públicas;

c)c) conferências sobre assuntos de interesse urbano, conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal; nos níveis nacional, estadual e municipal;

d)d) iniciativa popular de projeto de lei e de planos, iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento programas e projetos de desenvolvimento urbano. urbano.


No âmbito municipal, a No âmbito municipal, a gestão orçamentária gestão orçamentária participativaparticipativa inclui a realização de debates, inclui a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como orçamentárias e do orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.Câmara Municipal.

O fundamento para a instituição deste instrumento O fundamento para a instituição deste instrumento é o de controle das finanças públicas.é o de controle das finanças públicas.

A não realização de audiências e consultas A não realização de audiências e consultas públicas no processo de aprovação da lei do públicas no processo de aprovação da lei do orçamento municipal resulta na orçamento municipal resulta na inconstitucionalidadeinconstitucionalidade da lei. da lei.


18. Improbidade 18. Improbidade administrativa – art. administrativa – art.

52 do EC52 do EC


Sem prejuízo da punição de outros agentes Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei improbidade administrativa, nos termos da Lei 8.429/92, quando:8.429/92, quando:

a)a) deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme o incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4disposto no § 4oo do art. 8 do art. 8oo do EC; do EC;

b)b) utilizar áreas obtidas por meio do direito de utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com o disposto no preempção em desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;art. 26 desta Lei;


c)c) aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso fora do direito de construir e de alteração de uso fora dos casos do exercício da preempção; dos casos do exercício da preempção;

d)d) aplicar os recursos auferidos com operações aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em outros locais que não o do consorciadas em outros locais que não o do consórcio; consórcio;

e)e) impedir ou deixar de garantir a participação popular impedir ou deixar de garantir a participação popular e a publicidade;e a publicidade;

f)f) deixar de tomar as providências necessárias para deixar de tomar as providências necessárias para garantir a observância do disposto no § 3garantir a observância do disposto no § 3oo do art. 40 do art. 40 (EIV) e no art. 50 (implementar PD) do EC;(EIV) e no art. 50 (implementar PD) do EC;

g)g) adquirir imóvel objeto de direito de preempção, adquirir imóvel objeto de direito de preempção, pelo valor da proposta apresentada, se este for, pelo valor da proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.comprovadamente, superior ao de mercado.


Também foi acrescido ao art. 1Também foi acrescido ao art. 1ºº e 4 e 4ºº da Lei da Lei 7.347/85, o direito ao uso da Ação Civil 7.347/85, o direito ao uso da Ação Civil Púclica em caso de dano que cause prejuízo Púclica em caso de dano que cause prejuízo à ordem urbanística, bem como o uso da à ordem urbanística, bem como o uso da ação cautelar para evitar o dano ao meio ação cautelar para evitar o dano ao meio ambiente, consumidor, ordem urbanística, ambiente, consumidor, ordem urbanística, etc. etc.

A idéia é A idéia é responsabilizar os agentes públicos responsabilizar os agentes públicos e privados responsáveis pelo uso indevido e privados responsáveis pelo uso indevido dos instrumentos de política urbana que dos instrumentos de política urbana que acarrete lesão as funções sociais da cidade e acarrete lesão as funções sociais da cidade e ao direito às cidades sustentáveis.ao direito às cidades sustentáveis.


No entanto, há outro instrumento que pode ser utilizado para evitar a aplicações de sanções, servindo para reparar o dano de forma voluntária e extrajudicial, trata do TAC – termo de ajustamento de conduta.

O TAC visa a colocar um plano de ajustamento da conduta danosa, bem como à correção dos danos já causados, podendo ser obtido preliminarmente a qualquer demanda, por iniciativa do infrator, ou durante o inquérito civil, que é o momento em que o MP faz as investigações para obter provas para a propositura da ACP.


Além disso existem diretrizes, na Lei 9.605/98, Além disso existem diretrizes, na Lei 9.605/98, para responsabilizar os sujeitos – pessoas para responsabilizar os sujeitos – pessoas físicas ou jurídicas, publicas ou privadas - que físicas ou jurídicas, publicas ou privadas - que cometam infração administrativa (art. 70 a cometam infração administrativa (art. 70 a 76) ou crime ambiental (demais artigos), 76) ou crime ambiental (demais artigos), muitos deles diretamente relacionados à muitos deles diretamente relacionados à ordem urbanística.ordem urbanística.

Ex. Ex.

art. 15, art. 15, f f (agravante), (agravante),

Art. 42 (fogo por balões), Art. 42 (fogo por balões),

art. 54, § 2º, I (poluição), art. 54, § 2º, I (poluição),

art. 62 a 65 (crimes contra o ordenamento art. 62 a 65 (crimes contra o ordenamento urbano).urbano).


Considerações Finais


Em face do que foi exposto, segundo Victor Carvalho Pinto, podemos chegar ao conceito de propriedade urbanística, cujas características principais são as seguintes:

a) a propriedade tradicional traduzia-se simplesmente no plano horizontal. Daí a necessidade de se precisar com clareza os confrontantes na hora da transmissão dos respectivos títulos.

b) A propriedade urbanística atual apresenta uma terceira dimensão. É uma propriedade que poderíamos dizer cúbica, ou seja, o proprietário só pode construir acima e abaixo do solo de acordo com o plano urbanístico. Assim:


1.1. A A altura e a profundidade altura e a profundidade passam a passam a constituir valores intrínsecos dessa constituir valores intrínsecos dessa propriedade. propriedade.

2.2. a propriedade urbanística é a propriedade urbanística é teleológicateleológica, quer , quer dizer, o plano determina o uso que se pode dizer, o plano determina o uso que se pode dar ao terreno – residencial, comercial, etc. – dar ao terreno – residencial, comercial, etc. – ou ainda o número de habitações que podem ou ainda o número de habitações que podem ser construídas. ser construídas.

3.3. a propriedade urbanística possui, também um a propriedade urbanística possui, também um caráter caráter temporaltemporal. Isto significa que o seu . Isto significa que o seu conteúdo é dado pelo plano e, como o plano é conteúdo é dado pelo plano e, como o plano é mutável, segue-se que também ela é mutável. mutável, segue-se que também ela é mutável.


4.4. a propriedade urbanística implica também em a propriedade urbanística implica também em obrigações obrigações de fazerde fazer, podendo, inclusive, constranger o proprietário a , podendo, inclusive, constranger o proprietário a edificar, sob pena de ser expropriado pelo Poder Público; edificar, sob pena de ser expropriado pelo Poder Público;

5.5. A propriedade urbanística é uma propriedade formal, isto é, A propriedade urbanística é uma propriedade formal, isto é, recebe a sua forma do Plano de Desenvolvimento Urbano. recebe a sua forma do Plano de Desenvolvimento Urbano. Assim, é indispensável que o título de propriedade Assim, é indispensável que o título de propriedade caracterize também as determinações que o plano caracterize também as determinações que o plano estabelece para a zona em que se localiza e, finalmente;estabelece para a zona em que se localiza e, finalmente;

6.6. a propriedade urbanística está intimamente vinculada aos a propriedade urbanística está intimamente vinculada aos serviços públicos, que a servem, de tal forma que o seu serviços públicos, que a servem, de tal forma que o seu proprietário é obrigado a custeá-los, ainda que deles não se proprietário é obrigado a custeá-los, ainda que deles não se utilize, como por exemplo a caixa-d’água” . utilize, como por exemplo a caixa-d’água” .


Pesquisas no Capítulo 10 – Seção 10.1 do livro:

DEON SETTE, MARLI T. Direito ambiental. Coordenadores: Marcelo Magalhães Peixoto e Sérgio Augusto Zampol Pavani. Coleção Didática jurídica, São Paulo: MP Ed., 2009, p. 21-22. ISBN 978-85-97898-023-8.

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