DENSIDADE

DENSIDADE

PROPOSTA DA PROEMPI para estudo:

• Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos

Quais os parâmetros propostos no PL que permitiram este aumento de densidade populacional em relação a lei vigente (argumento de que passou de 1600 para 3000 hab/ha)?

A combinação de 3 parâmetros:

- Cota de terreno por unidade (regula a densidade populacional)– passou de 25m2/UH para 10m2/UH

- CA (regula a densidade construtiva) – passou de 2,4 para 4- Gabarito (regula altura e densidade construtiva) – passou de 12

pavimentos para 10, 15 ou 20 pavimentos

DENSIDADECONTRAPROPOSTA DE GOVERNO:

Alterar os parâmetros da Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos para:

• COTA DE TERRENO POR UNIDADE- Aumentar cota de terreno por unidade para diminuir o número máximo de unidades e baixar densidade populacional

• Proposta: 14 m2/unidade onde era permitido 10m2/unidade• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – 20M2/UH

• CA - Diminuir CA para diminuir área construtiva, baixar densidade construtiva e estimular a implantação de apartamentos menores

• Proposta: 3,5 onde era permitido 4• CA CONSENSUADO EM PLENÁRIA

• GABARITO - Diminuindo o CA temos que diminuir gabarito, para manter as tipologias propostas que garantem a qualidade do espaço urbano e a relação das edificações com a rua

• Proposta: altura máxima - 15 pavimentos, onde era permitido 20• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – MANTER 20

PAVIMENTOS ONDE ERA PERMITIDO

OUTORGA ONEROSAFÓRMULA CONSENSUADA

CONTRAPROPOSTA CONSENSUADA EM PLENÁRIA (QUE DEPENDE DE ANÁLISE TÉCNICA DA ÁREA DE FINAÇAS DA PMJ)

PAGAMENTODE 100% SERÁ FEITO EM ATÉ 1 ANO APÓS O ALVARÁ DE EXECUÇÃO – CASO NÃO HAJA PAGAMENTO, SERÁ INSCRITO NA DÍVIDA ATIVA,COM MULTAS/ GATILHOS, O HABITE-SE NÃO SERÁ LIBERADO SE NÃO FOR EFETUADO O PAGAMENTO DA OUTORGA.

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Zonas onde será aplicado

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Zona C.A. básico C.A. máximo

Zona de Reabilitação Central 1,0 3,5Zona de Qualificação dos Bairros 1,0 2,4Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos 1,0 3,5

Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano 1,0 3,0

Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 1,0 2,0Zona de Expansão e Estruturação Urbana 1,0 2,0

fórmula

Valor do m²

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

C – contrapartida financeira referente ao m² de potencial construtivo adicional

At – área de terreno em metros quadrados

CAu – coeficiente de aproveitamento utilizado

CAb – coeficiente de aproveitamento básico

V – valor do metro quadrado de terreno

Fs – fator social, entre 0 (zero) e 1 (um)

C = At x (CAu – CAb) x V x Fs

valor venal

Fs – Fator social

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Uso habitacional Valor de Fs

Entidades mantenedoras sem fins lucrativos

Valor de Fs

Habitação de Interesse Social, vinculado à demandada FUMAS 0,0 Templos religiosos 0,3

Habitação com área até 50m² 0,6 Hospitais e clínicas 0,3

Habitação com área 51 até 70m² 0,8 Universidades 0,3

Habitação com área maior 70m² 1,0 Escolas e Creches 0,3

Equipamentos culturais 0,3

Outras entidades mantenedoras

Uso Institucional Hospitais 0,7

Equipamentos sociais públicos 0,0 Universidades 0,7

Escolas 0,7

Equipamentos culturais 0,7

Outras atividades 1,0

Simulações - ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

SIMULAÇÃO CONSIDERANDO:

Área máxima de terreno = 10.000m²CAmax = 3,5

SITUAÇÕES:

• Apartamentos de até 50m² (Fs = 0,6)

• Apartamentos de 51 a 70m² (Fs = 0,8)

• Apartamentos maiores que 70m² (Fs = 1,0)

Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

Utilizando Fs=0,6 (hab. Até 50m² - 700UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,6C = R$1.500.000,00 ou R$4.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$250.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 0,85% ou 2,5%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$ 1.500.000,00 ou R$4.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 1,5% ou 4,5%

Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Utilizando Fs=0,8 (habitação de 70m² - 500UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,8C = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$350.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,1% ou 3,4%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,0% ou 6,0%

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Utilizando Fs=1,0 (habitação de 120m² - 290UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 1,0C = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$500.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$145.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,7% ou 5,1%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,5% ou 7,5%

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

PROPOSTA SOBRE USO EM CORREDORES - PROEMPI

PROPOSTA da proempi em estudo – pactuada em plenária

Rever as funçoes urbanísticas das vias garantindo a centralidade dos bairros

Rever o porte dos usos das vias de indução "para frente”

Ex: Grandes áreas de supermercado, lojas de interesse do bairro (conjunto de lojinhas no bairro) devem ser previstas para garantir centralidades

PARCELAMENTO DO SOLO

1- PROPOSTA PROEMPI – LOTEAMENTO FECHADO, DESMEMBRAMENTO

2 - PROPOSTA PROEMPI – ESCLARECER ITENS

5- PROPOSTA IAB – REMEMBRAMENTO

8 – PROPOSTA COMDEMA – DEFINIÇÃO DAS ÁREAS LIVRES DE USO PÚBLICO

9- PROPOSTA COMDEMA – ATENDIMENTO AO DECRETO DA APA

10- PROPOSTA REGIÃO RAFAEL – TESTADA MÍNIMA

15B – PROPOSTA IAB - TESTADA MÍNIMA, ADENSAMENTO E VERTICALIZAÇÃO

PARCELAMENTO DO SOLO