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DENSIDADE

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DENSIDADE

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DENSIDADE

PROPOSTA DA PROEMPI para estudo:

• Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos

Quais os parâmetros propostos no PL que permitiram este aumento de densidade populacional em relação a lei vigente (argumento de que passou de 1600 para 3000 hab/ha)?

A combinação de 3 parâmetros:

- Cota de terreno por unidade (regula a densidade populacional)– passou de 25m2/UH para 10m2/UH

- CA (regula a densidade construtiva) – passou de 2,4 para 4- Gabarito (regula altura e densidade construtiva) – passou de 12

pavimentos para 10, 15 ou 20 pavimentos

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DENSIDADECONTRAPROPOSTA DE GOVERNO:

Alterar os parâmetros da Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos para:

• COTA DE TERRENO POR UNIDADE- Aumentar cota de terreno por unidade para diminuir o número máximo de unidades e baixar densidade populacional

• Proposta: 14 m2/unidade onde era permitido 10m2/unidade• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – 20M2/UH

• CA - Diminuir CA para diminuir área construtiva, baixar densidade construtiva e estimular a implantação de apartamentos menores

• Proposta: 3,5 onde era permitido 4• CA CONSENSUADO EM PLENÁRIA

• GABARITO - Diminuindo o CA temos que diminuir gabarito, para manter as tipologias propostas que garantem a qualidade do espaço urbano e a relação das edificações com a rua

• Proposta: altura máxima - 15 pavimentos, onde era permitido 20• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – MANTER 20

PAVIMENTOS ONDE ERA PERMITIDO

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OUTORGA ONEROSAFÓRMULA CONSENSUADA

CONTRAPROPOSTA CONSENSUADA EM PLENÁRIA (QUE DEPENDE DE ANÁLISE TÉCNICA DA ÁREA DE FINAÇAS DA PMJ)

PAGAMENTODE 100% SERÁ FEITO EM ATÉ 1 ANO APÓS O ALVARÁ DE EXECUÇÃO – CASO NÃO HAJA PAGAMENTO, SERÁ INSCRITO NA DÍVIDA ATIVA,COM MULTAS/ GATILHOS, O HABITE-SE NÃO SERÁ LIBERADO SE NÃO FOR EFETUADO O PAGAMENTO DA OUTORGA.

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OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

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OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

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Zonas onde será aplicado

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Zona C.A. básico C.A. máximo

Zona de Reabilitação Central 1,0 3,5Zona de Qualificação dos Bairros 1,0 2,4Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos 1,0 3,5

Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano 1,0 3,0

Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 1,0 2,0Zona de Expansão e Estruturação Urbana 1,0 2,0

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fórmula

Valor do m²

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C – contrapartida financeira referente ao m² de potencial construtivo adicional

At – área de terreno em metros quadrados

CAu – coeficiente de aproveitamento utilizado

CAb – coeficiente de aproveitamento básico

V – valor do metro quadrado de terreno

Fs – fator social, entre 0 (zero) e 1 (um)

C = At x (CAu – CAb) x V x Fs

valor venal

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Fs – Fator social

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Uso habitacional Valor de Fs

Entidades mantenedoras sem fins lucrativos

Valor de Fs

Habitação de Interesse Social, vinculado à demandada FUMAS 0,0 Templos religiosos 0,3

Habitação com área até 50m² 0,6 Hospitais e clínicas 0,3

Habitação com área 51 até 70m² 0,8 Universidades 0,3

Habitação com área maior 70m² 1,0 Escolas e Creches 0,3

Equipamentos culturais 0,3

Outras entidades mantenedoras

Uso Institucional Hospitais 0,7

Equipamentos sociais públicos 0,0 Universidades 0,7

Escolas 0,7

Equipamentos culturais 0,7

Outras atividades 1,0

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Simulações - ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

SIMULAÇÃO CONSIDERANDO:

Área máxima de terreno = 10.000m²CAmax = 3,5

SITUAÇÕES:

• Apartamentos de até 50m² (Fs = 0,6)

• Apartamentos de 51 a 70m² (Fs = 0,8)

• Apartamentos maiores que 70m² (Fs = 1,0)

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Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

Utilizando Fs=0,6 (hab. Até 50m² - 700UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,6C = R$1.500.000,00 ou R$4.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$250.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 0,85% ou 2,5%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$ 1.500.000,00 ou R$4.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 1,5% ou 4,5%

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Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Utilizando Fs=0,8 (habitação de 70m² - 500UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,8C = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$350.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,1% ou 3,4%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,0% ou 6,0%

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

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Simulação – ZDCU

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Utilizando Fs=1,0 (habitação de 120m² - 290UH)

C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 1,0C = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$500.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$145.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,7% ou 5,1%

Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,5% ou 7,5%

Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00

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PROPOSTA SOBRE USO EM CORREDORES - PROEMPI

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PROPOSTA da proempi em estudo – pactuada em plenária

Rever as funçoes urbanísticas das vias garantindo a centralidade dos bairros

Rever o porte dos usos das vias de indução "para frente”

Ex: Grandes áreas de supermercado, lojas de interesse do bairro (conjunto de lojinhas no bairro) devem ser previstas para garantir centralidades

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PARCELAMENTO DO SOLO

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1- PROPOSTA PROEMPI – LOTEAMENTO FECHADO, DESMEMBRAMENTO

2 - PROPOSTA PROEMPI – ESCLARECER ITENS

5- PROPOSTA IAB – REMEMBRAMENTO

8 – PROPOSTA COMDEMA – DEFINIÇÃO DAS ÁREAS LIVRES DE USO PÚBLICO

9- PROPOSTA COMDEMA – ATENDIMENTO AO DECRETO DA APA

10- PROPOSTA REGIÃO RAFAEL – TESTADA MÍNIMA

15B – PROPOSTA IAB - TESTADA MÍNIMA, ADENSAMENTO E VERTICALIZAÇÃO

PARCELAMENTO DO SOLO