Securitização de Créditos Imobiliários como Alternativa de Investimento e Financiamento
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De Vivo, Whitaker e Castro Advogados 1 Securitização de Créditos Imobiliários como Alternativa de Investimento e Financiamento 13/04/2007
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Securitização de Créditos Imobiliários como Alternativa de
Investimento e Financiamento
13/04/2007
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Securitização de Créditos Imobiliários
como Alternativa de Investimento e Financiamento
Com a redução da taxa de juros que remunera os títulos públicos, o mercado
de capitais busca alternativas de investimento em títulos privados. Em
contrapartida, as empresas buscam financiamentos diretos sem
intermediação de instituições financeiras.
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Evolução das Emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários
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200
400
600
800
1.000
1.200
R$ (Milhões)
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Ano
Emissões de CRIs
Ofertas emAnálise
OfertasRegistradas
Fonte: CVM(*) No ano de 2005, não está computada uma oferta de CRIs de grupo privado, cujo valor corresponde aproximadamente a R$ 1 bilhão.
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Securitização de Créditos Imobiliários
Legislação e Normas aplicáveis
• Lei nº. 9.514/97;
• Lei nº. 10.931/04;
• Lei nº. 11.076/04; e
• Instruções CVM nº. 414/04, alterada pelas Instruções CVM nº 443/06 e
446/06, e Instrução CVM nº 400/03.
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Lei nº. 9.514/97:
I. Principais Características:
II. Sistema de Financiamento Imobiliário;
III. Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários;
IV. Securitização de Créditos Imobiliários; e
V.Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI.
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I. Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI
• As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI;
• Entidades autorizadas: caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo.
II. Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários
• Instituições não-financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, devendo obter o registro de companhia aberta perante a Comissão de Valores Mobiliários – CVM (Instrução CVM nº 202/93);
• Têm por objeto exclusivo a aquisição e a securitização de créditos imobiliários, bem como a emissão e colocação de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs, podendo realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
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III. Securitização de Créditos Imobiliários
• Conceito: Operação pela qual os créditos imobiliários são
expressamente vinculados à emissão de uma série de Certificados de
Recebíveis Imobiliários – CRIs, mediante a lavratura de um Termo de
Securitização de Créditos Imobiliários por uma Companhia
Securitizadora.
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Cedente / Credora
Securitizadora
• Estrutura da Securitização - Financiamento
Mercado / Investidores
7. Amortização dos CRIs
4. Emissão e aquisição dos
CRIs
3. Cessão de Créditos / Emissão e Cessão de CCIs
6. Pagamento pela aquisição do Imóvel ou pelo direito de superfície
2. Promessa de Compra e Vendaou Concessão do Direito de Superfície
2. Locação1. Constituição
5. Pagamento à vista
SPE / FII
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IV. Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs
• Títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastreados em créditos imobiliários e
constituem promessa de pagamento em dinheiro;
• Emitido exclusivamente por Companhias Securitizadoras;
• Registro obrigatório perante a Comissão de Valores Mobiliários – CVM (Instrução CVM nº
414/04, alterada pelas Instruções CVM nº 443/06 e 446/06);
• Em regra, os CRIs são lastreados por créditos imobiliários de longo prazo, residenciais e/ou comerciais, sendo geralmente vinculados a um cupom indexado à inflação; e
• Negociados e liquidados nos sistemas de registro da CETIP ou da CBLC.
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IV. Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs – cont.
Características dos CRIs:
• Valor (unitário) mínimo de emissão: R$ 300.000,00;
• Pode ser emitido em valor inferior desde que:- limite por devedor de até 20% da emissão;- imóvel concluído (“habite-se”);- regime fiduciário;- patrimônio de afetação no caso de incorporações imobiliárias; e- Rating – Avaliação de Risco de Crédito.
• Possibilidade de desdobramento dos CRIs de maneira que seu valor unitário passe a ser inferior a R$ 300.000,00, após 18 meses da data do encerramento da oferta, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na Instrução CVM nº 414/04, alterada pelas Instruções CVM nº 443/06 e 446/6.
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IV. Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs – cont.
Emissão e Distribuição dos CRIs:
• A Oferta Pública de CRI deve contar com uma instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, ressalvadas as seguintes hipóteses em que a própria securitizadora pode realizar a colocação dos CRIs:
- captação inferior a R$ 30.000.000,00; ou
- oferta destinada aos integrantes do grupo econômico e administradores do devedor ou coobrigado, sendo vedada a negociação secundária nesta hipótese; ou
- CRIs com valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00, e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais que 20 investidores.
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IV. Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs – cont.
Regime Fiduciário: Patrimônio Separado:
• Os créditos imobiliários securitizados constituem patrimônio separado da
Companhia Securitizadora;
• Mantidos apartados do patrimônio da Companhia Securitizadora;
• Nomeação de Agente Fiduciário nos termos do Artigo 66 da Lei 6.404/76
• Averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
• Registros contábeis independentes para cada CRI;
• Publicação independente das demonstrações financeiras;
• Relatórios mensais emitidos pelo Agente Fiduciário;
• Contas correntes independentes.
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Tributação
Companhia Securitizadora:
• MP 2.158-35/01 (PIS/COFINS) – Na determinação da base de cálculo da contribuição para o PIS/PASEP e COFINS, poderão ser deduzidas as despesas de captação de recursos; e
• EC nº 37/02 (CPMF) – Não incidência de CPMF em contas correntes de depósito, especialmente abertas e exclusivamente utilizadas para operações de securitização.
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Tributação
CRIs – Investidores: Lei nº 11.033/04:
• Isenção pagamento Imposto de Renda para Pessoas Físicas;
• Tabela Regressiva aplicada aos demais investidores:- até 6 meses – 22,5%- de 6 a 12 meses – 20%- de 12 a 24 meses – 17,5%- acima 24 meses – 15%
• As instituições financeiras, fundos de investimento, seguradoras, entidades de previdência aberta ou fechadas, sociedades de capitalização, corretoras e distribuidoras e sociedades de arrendamento mercantil estão dispensadas de retenção na fonte e do pagamento separado do imposto.
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Garantias dos Investidores de CRI / Mitigantes
• Alienação Fiduciária dos Imóveis;• Seguro dos Imóveis;• Coobrigação e Fiança do cedente e seus acionistas;• Acompanhamento do Agente Fiduciário envolvido;• Penhor de Direitos Creditórios;• Regime Fiduciário e Patrimônio de Afetação; e• Acordo de Acionistas da SPE, visando limitar a prática de determinados
atos.
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Conclusões:
• Pulverização do risco e diversificação de captação;• Nova forma de direcionamento de recursos para o mercado imobiliário;• Alternativa de desintermediação financeira;• Alternativa de investimento em crédito privado;• Atração de investidores institucionais e do mercado de capitais; e• Crescimento significativo nos últimos anos.
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Contato:
Luiz Paulo Lago Daló
Tel: 3048-3266 Cel: 8339-2229
E-mail: [email protected]
www.dvwcg.com.br
