Prova de Avaliacao de Capacidades Articulatorias Criancas Dos 3 Aos 6 Anos
3 - Avaliacao de Imoveis_Avaliacao
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Vice-presidência de GovernoSuperintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável
Gerência Nacional de Assistência Técnica
Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação M d I ó i fi Fi i M d I ó i fi Fi iem Massa de Imóveis para fins Fiscaisem Massa de Imóveis para fins Fiscais
Engenheira Valéria Martins [email protected]
Avaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveis
Metodologias AplicáveisMetodologias AplicáveisMetodologias AplicáveisMetodologias Aplicáveis
Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653--11Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653 11
Métodos para Identificação de VALORC ti di t d d d d dComparativo direto de dados de mercadoInvolutivoEvolutivoEvolutivoCapitalização da renda
Métodos para Identificação do CUSTOComparativo direto de custosQuantificação de custosç
Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653--11ç gç g
E lh d d l iEscolha da metodologiaNatureza do bem a avaliarNatureza do bem a avaliar
Finalidade da avaliação
Disponibilidade, quantidade e qualidade de informações
Deve ser justificada
NBR 14653-1
Suportar o convencimento do valor
Método ComparativoMétodo ComparativoMétodo ComparativoMétodo Comparativo
Identifica o valor de mercado de um bematravés do tratamento técnico dos atributos doselementos comparáveis, constituintes daamostra.
É o método recomendado sempre que existiremelementos de comparaçãoelementos de comparação.
Método ComparativoMétodo ComparativoHOMOGENEIZAÇÃO POR
FATORES
TRATAMENTOTRATAMENTO PARA
COMPARAÇÃODADOS
HETEROGÊNEOS
REGRESSÃO LINEAR
METODOLOGIACIENTÍFICA
REDESNEURAIS
ENVOLTÓRIADE DUPLA
FACE
REGRESSÃO ESPACIAL
Método ComparativoMétodo Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneização
Seus cálculos devem ser fundamentados pormetodologia científica
Publicados por entidade técnica reconhecida
Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos)Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos)
Estudo regional
Método ComparativoMétodo Comparativo
Tratamento por Fatores de HomogeneizaçãoTratamento por Fatores de Homogeneização
Situação paradígma
Método Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneização
Média dos preços
Método ComparativoMétodo Comparativo
Uso da Metodologia científicaUso da Metodologia científicaRegressão Linear
Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma científica evitando o uso de fatores predeterminados reduzindo secientífica, evitando o uso de fatores predeterminados, reduzindo-se a subjetividade.
As tendências são extraídas do próprio mercado sem que oAs tendências são extraídas do próprio mercado sem que oavaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta.
Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado eOs modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado eformação de valores, devem ter seus pressupostos devidamenteexplicitados e testados
Método Comparativo
Regressão LinearRETA DE REGRESSÃO
f(variáveis)
MÉDIA DOS PREÇOSPESQUISADOS
Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoIdentifica o valor de mercado do bem:Identifica o valor de mercado do bem:
hipotético empreendimentoaproveitamento eficienteestudo de viabilidade técnico-econômicaestudo de viabilidade técnico-econômicacenários viáveis para execução e comercialização do produtocomercialização do produto
Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para incorporação em zonas adensadasincorporação em zonas adensadas.
Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoAvaliação dos lotes do
empreendimento hipotético
Cálculo de todas asdespesas necessárias para a implantação e comercialização
do empreendimento e estimativa do prazo de obras
Gleba urbana a avaliar
Estimação do lucro presumido mínimo previsto por um possível empreendedormínimo previsto por um possível empreendedor
e do prazo de venda das unidades
Cálculo do valor da área
Empreendimento hipotéticomais adequado ao local
Cálculo do valor da área
VALOR DA ÁREA = Receitas – Despesas – Lucromais adequado ao local
Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo Involutivo
Existem três formas de cálculo para o Método InvolutivoMétodo Involutivo
Abordagem estática
Ab d l éb i di â i ( õAbordagem algébrica dinâmica (equações pré definidas)
Abordagem dinâmica com fluxo de caixa
Método EvolutivoMétodo EvolutivoMétodo EvolutivoMétodo Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatóriodos valores de seus componentes =pterreno + benfeitorias
para a identificação do valor demercado deve ser considerado o fatormercado, deve ser considerado o fatorde comercialização.
VI = ( VT + CRB )* FC
VALOR CUSTO
Custo de produção = preço pago pelo terreno + p ç p ç p g pcusto da construção
Valor está vinculado às relações entre oferta e demanda de um determinado tipo de imóveldemanda de um determinado tipo de imóvel.
Valor e custoValor e custo
EXCESSO DE DEMANDA(compradores)
AUMENTO DE PREÇOSEm nenhum dos casos o
custo de
QUEDA DE PREÇOSESCASSEZ DE DEMANDA( d )
custo de produçãoserá da mesmaÇ
(compradores) mesma forma
afetado
Em cada segmento de mercado (localização, tipologias ou classes de g ( grenda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes níveis de preços e, conseqüentemente, de valores
Método da RendaMétodo da RendaMétodo da RendaMétodo da Renda
Identifica o valor de mercado do bem:Identifica o valor de mercado do bem:
capitalização presente da sua renda líquidaprevista, considerando-se cenários viáveis.
O bem vale pelo que ele pode produzir
Utilizado na avaliação de imóveis atípicos,exemplo: prédios industriais e comerciais,hotéis, shoppings, hospitais
Método Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da Renda
I l tiRendaValor do empreendimento
InvolutivoValor do terrenoValor do empreendimento
Empreendimento existe ou está projetado
Projeto hipotético adequado ao localestá projetado
Prazo é a vida econômica Prazo de obras e venda das unidades
Taxas de juros de longo prazo Taxas de juros de curto
e médio prazosReceitas operacionais Receitas de vendas
CONCLUSÃOCONCLUSÃOCONCLUSÃOCONCLUSÃO
Todos os métodos são eficientesTodos os métodos são eficientesdesde que aplicados adequadamente.
Independente do método escolhido,haverá sempre a necessidade dohaverá sempre a necessidade doconhecimento do mercado, o que sópode ser obtido a partir de uma boapode ser obtido a partir de uma boabase de informações.