Uqbar_Anuario_Imobiliario_2011

7/28/2019 Uqbar_Anuario_Imobiliario_2011

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ANURIO

Securitizao

e Financiamento

Imobilirio

2011

Empresa de Conhecimento Financeiro


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ANURIOSECURITIZAOEFINANCIAMENTOIMOBILIRIO

2011

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Caro leitor,

Mais uma vez, com grande satisao que trazemos a voc o Anurio

Uqbar: Securitizao e Financiamento Imobilirio, agora na sua edio 2011. A

cada ano que passa, procuramos aprimorar esta publicao, em contedo e or-ma, visando atender um mercado crescente de leitores, que, por sua vez, reete

um setor em plena ascenso. Certamente 2010, o ano reerncia para este Anurio,

elevou as dimenses do mercado nanceiro vinculado ao universo imobilirio a

novos patamares. E esta maior abrangncia que buscamos cobrir da orma mais

completa possvel j a partir da Introduo nas prximas pginas.

A sequncia de captulos e a organizao de dados dentro dos mesmos

seguem uma lgica que acreditamos ser, ao mesmo tempo, mais eetiva para uma

compreenso macro das ontes existentes de nanciamento imobilirio e mais

propcia para se navegar entre os mltiplos mercados associados a estas ontes,

cada qual com suas particularidades.

Comeamos com uma Introduo Geral bastante ampla, que caracteriza

todas as ontes de nanciamento imobilirio e apresenta inormaes e dados de

destaque em relao a cada uma delas. A seguir, no primeiro captulo, o maior do

Anurio, recapitulamos em grande detalhe o desempenho histrico e atual de cada

um dos mercados derivativos destas ontes apresentadas na Introduo Geral. Um

grande conjunto de guras, tabelas e comentrios produzido, sendo que merca-

dos so agrupados de acordo com pers de rendimento ou estruturas similares.No segundo captulo, dedicado aos Rankings Uqbar, compilamos um va-

riado e extensivo conjunto de classicaes dos participantes dos mercados de

securitizao e de Fundos de Investimento Imobilirio, segundo critrios diversos.

O crescimento destes mercados em 2010 causou reposicionamentos estratgicos

e, em alguns casos, intensicou o grau de competitividade entre seus participan-

tes. O captulo acrescenta uma anlise sucinta das principais movimentaes que

ocorreram nas classicaes em 2010 em relao ao ano passado.

Finalizamos com um captulo centrado na legislao e na regulamentao

que regem os mercados abordados neste Anurio, incluindo aquelas criadas oualteradas durante o ano de 2010.

Encorajados pelo sucesso e satisao gerada por conta das trs edies

anteriores do Anurio, trabalhamos com anco para alcanar metas de qualidade

rigorosas que correspondam s expectativas sempre crescentes de nossos clientes

e leitores. Esperamos que esta quarta e nova edio continue a proporcionar o tipo

de retorno que recebemos no passado e almejamos, atravs dela, manter nossa

tradio de engajamento e contribuio para o crescimento responsvel e trans-

parente do mercado de securitizao e nanciamento imobilirio brasileiro.

Desejamos a todos uma boa leitura,

Equipe Uqbar


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PATROCNIO Pioneira na securitizao imobiliria, a CIBRASEC uma das maiores securitiza-

doras do pas com R$ 5,3 bilhes de CRI emitidos e participao de mercado

de 24%. Com slido grupo de acionistas composto pelos principais bancos

brasileiros alm de organismos multilaterais estrangeiros, a CIBRASEC possui

Rating A+(bra) Fitch Ratings.www.cibrasec.com.br

A BRAZILIAN SECURITIES oi criada em 2000 para desenvolver o mercado brasilei-

ro de ttulos imobilirios. Foi a primeira empresa no Brasil a receber a classica-

o AA1.BR da Moodys Investors Service, reerente sua emisso de Certicados

de Recebveis Imobilirios (CRIs). As emisses da Brazilian Securities totalizaram

R$ 7,34 bilhes em dezembro de 2010, o que representava 33% do mercado

brasileiro.

www.braziliansecurities.com.br

A RB CAPITAL uma empresa independente, especializada em operaes decrdito estruturado e gesto de investimentos imobilirios, que se dierencia

pela sua capacidade de desenvolver e entregar solues inovadoras e ecien-

tes aos seus Clientes e Investidores e, ao mesmo tempo, comprometer o capi-

tal necessrio para o desenvolvimento dos negcios.

www.rbcapital.com.br

O PMKA combina qualidade tcnica, vasta experincia em negcios imobili-

rios e proundo conhecimento da dinmica empresarial do setor, que contri-

buem para uma melhor perormance na identicao, avaliao, discusso e

proposio de solues ecazes.

www.pmka.com.br

25 anos de Experincia nos mercados nanceiro, imobilirio e de capitais, o-

cada na prestao de Servios Fiducirios, a PENTGONO possui prossionais

altamente especializados, estando apta e disponvel para assessor-los com

extrema diligncia e preciso nas mais variadas e inovadoras emisses.

www.pentagonotrustee.com.br/Site

A GAIA SECURITIZADORA (GaiaSec) nasceu em 2009, em 1,5 ano atingiu resulta-

dos signicativos. Baseada em conhecimento tcnico, tecnologia e inovao,

estruturou e emitiu CRI em montante superior a R$ 1,8 bilho, trabalhou com8 dos principais bancos de investimento que atuam no Brasil e realizou alguns

dos principais book buildings de 2010.

www.gaiasec.com.br

OBANCO FATOR especializado na estruturao e distribuio de valores mo-

bilirios lastreados em direitos creditrios, com equipe dedicada a operaes

de Certicados de Recebveis Imobilirios (CRI), Recebveis do Agronegcio e

Fundo de Investimento Imobilirio (FII), unindo empresas e investidores por

meio do mercado de capitais.

www.bancoator.com.br
http://www.cibrasec.com.br/http://www.braziliansecurities.com.br/http://www.rbcapital.com.br/http://www.pmka.com.br/http://www.pentagonotrustee.com.br/Sitehttp://www.gaiasec.com.br/http://www.bancofator.com.br/http://www.bancofator.com.br/http://www.gaiasec.com.br/http://www.pentagonotrustee.com.br/Sitehttp://www.pmka.com.br/http://www.rbcapital.com.br/http://www.braziliansecurities.com.br/http://www.cibrasec.com.br/


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NDICE DE CONTEDO

INTRODUO 9

CAPTULO UM Financiamento imobilirio 16 Introduo 18

Fundo de Garantia do Tempo de Servio 19

Repasses do Governo 21

SBPE 23

Renda Fixa 26

Letra de Crdito Imobilirio 27

Termos e Condies 27Letra Hipotecria 30

Termos e Condies 30

Debntures 32Renda Varivel 36

Aes 37Cota de Fundos de Investimento Imobilirio 41

Termos e Condies 41

Classicao dos Fundos 42

Mercado Secundrio 45

Investidores 47Securitizao 48

Certicado de Recebveis Imobilirios 52

Termos e Condies 52

Classicao das Operaes 55

Emissores 56

quilla 58Beta 58

Brazilian Securities 58

BRC 59

CIA Provncia 59

Cibrasec 59

Gaia 60

Habitasec 60

NSG 60Ptria 60

PDG 61

RB Capital 61

RB Capital Residencial 61

Cedentes 62

Crdito Residencial 62

Crdito Corporativo 62

Mercado Secundrio 63

Investidores 64

Cota de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios 65Termos e Condies 65

Cdula de Crdito Imobilirio 68

Termos e Condies 68

NDICE


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NDICE

CAPTULO DOIS rankingsde 2010 71

Introduo 72

Lista de Rankings 75

Emisses 76

Certicados de Recebveis Imobilirios (CRI) 78Cotas de FIDC Imobilirio 79

Cotas de FII 80

Entidades Emissoras 81

Securitizadora Imobiliria 83

FIDC Imobilirio 85Mercado Secundrio 86

Certicados de Recebveis Imobilirios (CRI) 87

Cotas de FIDC Imobilirio 88

Cotas de FII 89

Terceiros 92Administradores 93

Advogados 94

Agncias de Classicao de Risco 97

Agentes Fiducirios 98

Auditores 101

Estruturadores 103

CAPTULO TRS legislao e regulamentao 104

Principais Leis e Regulamentos 105

Congresso Nacional 105

Poder Executivo Federal 106

Conselho Monetrio Nacional 106

Comisso de Valores Mobilirios 107


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NDICE

NDICE DE FIGURAS

Os dados das guras desta publicao tm como data base 31 de dezembro de2010. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado,

utilize o Orbis.

Figura 1 Composio das Emisses de Renda Fixa em 2010 por Tipo de Instrumento (% de Montante) 12

Figura 2 Composio das Emisses de Renda Varivel em 2010 por Tipo de Instrumento (% de Montante) 13

Figura 3 Composio das Emisses de 2010 entre Renda Fixa, Renda Varivel e Securitizao (% de Montante) 14

Figura 4 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhes) 20

Figura 5 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 20

Figura 6 Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhes) 22

Figura 7 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhes) 24

Figura 8 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 24

Figura 9 Variao Acumulada (%) 25Figura 10 Depsitos de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 28

Figura 11 Estoque de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 29

Figura 12 Estoque de LCI na CETIP Composio por Indexador (% de Montante) 29

Figura 13 Negociaes de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 29

Figura 14 Depsitos de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 31

Figura 15 Estoque de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 32

Figura 16 Negociaes de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 32

Figura 17 Histrico das Oertas Primrias de Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 33

Figura 18 Histrico das Emisses Primrias de Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 34

Figura 19 reas de Atuao das Companhias Imobilirias que Emitiram Debntures em 2010 35

Figura 20 Histrico das Oertas Primrias de Aes de Empresas do Setor Imobilirio 37Figura 21 Histrico das Emisses Primrias de Aes de Empresas do Setor Imobilirio 38

Figura 22 reas de Atuao das Companhias Imobilirias que Emitiram Aes em 2010 38

Figura 23 Capitalizao de Mercado das 10 Maiores Empresas do Setor Imobilirio em 31/12/2010 (em R$ milhes) 39

Figura 24 Histrico do Montante de Emisses de FII (em R$ milhes) 42

Figura 25 Nmero de FII por Tipo de Ativo-lastro em 31/12/2010 43

Figura 26 Histrico da Capitalizao de Mercado e Patrimnio Liquido de FII Negociados (em R$ milhares) 43

Figura 27 Composio da Capitalizao de Mercado de FII por Classe de Ativo-lastro (% de Montante) 44

Figura 28 Composio da Capitalizao de Mercado por tipo de Imvel (% de Montante) 44

Figura 29 Composio da Capitalizao de Mercado por Finalidade (% de Montante) 44

Figura 30 Histrico dos Montantes Registrado na CETIP e Negociado na BM&FBOVESPA (em R$ milhares) 45Figura 31 Histrico das Negociaes na BM&FBOVESPA (em R$ milhares) 45

Figura 32 Histrico da Capitalizao de Mercado 10 maiores FII (em R$ milhares) 46

Figura 33 Rendimento Mensal Histrico de FII - 10+ negociados no ano 2010 (% do Valor de Mercado) 46

Figura 34 Rentabilidade Eetiva Anual Histrica de FII - 10+ negociados no ano 2010 (em %) 47

Figura 35 Composio do Montante Emitido de FII em 2010 por Classe de Investidor (% de Montante) 47

Figura 36 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao por Lastro Imobilirio e No-Imobilirio (em R$ milhes) 50

Figura 37 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao Imobiliria por Ativo-lastro (em R$ milhes) 50

Figura 38 Histrico da Participao das Emisses Imobilirias por Crdito Residencial e Corporativo 51

Figura 39 Histrico do Montante de Emisses de CRI (em R$ milhes) 54

Figura 40 Depsitos de CRI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 54

Figura 41 Estoque de CRI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 54

Figura 42 Nmero de Securitizadoras Imobilirias Registradas na CVM 56

Figura 43 Participao no Montante de Emisses em 2010 por Securitizadora Imobiliria 56
http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsphttp://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsp


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NDICE

Figura 44 Participao Acumulada no Montante de Emisses por Securitizadora Imobiliria 57

Figura 45 Beta Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 58

Figura 46 Brazilian Securities Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 58

Figura 47 BRC Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 59

Figura 48 Cibrasec Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 59Figura 49 Gaia Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 60

Figura 50 Ptria Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 60

Figura 51 PDG Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 61

Figura 52 RB Capital Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 61

Figura 53 RB Capital Residencial Histrico do Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial (em R$ milhes) 62

Figura 54 Nmero de Cedentes de Crdito Residencial por Atividade Econmica Ano 2010 62

Figura 55 Nmero de Cedentes de Crdito Corporativo por Atividade Econmica - Ano 2010 63

Figura 56 Negociaes de CRI na CETIP e BM&FBOVESPA Evoluo Histrica (em R$ milhes) 63

Figura 57 Composio do Montante Emitido de CRI em 2010 por Classe de Investidor (% de Montante) 64

Figura 58 Nmero de FIDC Imobilirios Registrados na CVM 67Figura 59 Histrico do Montante de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios (em R$ milhes) 67

Figura 60 Histrico do Patrimnio Lquido de FIDC Imobilirios (em R$ milhes) 67

Figura 61 Depsitos de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 69

Figura 62 Estoque de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 69

Figura 63 Estoque de CCI na CETIP Composio por Indexador (% de Montante) 69

Figura 64 Negociaes de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 70

NDICE DE TABELAS

Os dados das tabelas desta publicao tm como data base 31 de dezembro de2010. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado,utilize o Orbis.

tabela 1 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS 20

tabela 2 Saldo de Repasses do Governo 22

tabela 3 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE 24

tabela 4 Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica 25

tabela 5 Oertas Primrias de Debntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobilirio 33

tabela 6 Emisses Primrias de Debntures Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2010 34tabela 7 Oertas Pblicas Primrias de Aes Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobilirio 37

tabela 8 Emisses Primrias de Aes Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2010 38

tabela 9 Securitizadoras Imobilirias Registradas na CVM em 2010 56

tabela 10 Securitizadoras Imobilirias que Emitiram em 2010 57

tabela 11 Lista de FIDC Imobilirios 66

tabela 12 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido em 2010 78

tabela 13 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido Consolidado 78

tabela 14 Ranking de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante Emitido Consolidado 79

tabela 15 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido em 2010 80

tabela 16 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido Consolidado 80

tabela 17 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido em 2010 83

tabela 18 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes em 2010 83

tabela 19 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido Consolidado 84
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tabela 20 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes Consolidado 84

tabela 21 Ranking de FIDC Imobilirios por Montante de PL Consolidado 85

tabela 22 Ranking de Negociaes de CRI por Montante em 2010 87

tabela 23 Ranking de Negociaes de CRI por Nmero de Negcios em 2010 87

tabela 24 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante em 2010 88tabela 25 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Nmero de Negcios em 2010 88

tabela 26 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Montante em 2010 89

tabela 27 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Nmero de Negcios em 2010 89

tabela 28 Ranking de Variao de Preo de Cotas de FII em 2010 90

tabela 29 Ranking de Dividend Yield de Cotas de FII em 2010 90

tabela 30 Ranking de Rentabilidade Eetiva de Cotas de FII em 2010 91

tabela 31 Ranking de Capitalizao de Mercado de FII Consolidado 91

tabela 32 Ranking dos Administradores de FII por Capitalizao de Mercado Consolidado 93

tabela 33 Ranking dos Administradores de FII por Nmero de Operaes Consolidado 93

tabela 34 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de CRI em 2010 94tabela 35 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de CRI em 2010 94

tabela 36 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de Cotas de FII em 2010 96

tabela 37 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de Cotas de FII em 2010 96

tabela 38 Ranking das Agncias de Classicao de Risco por Montante de CRI Classicado em 2010 97

tabela 39 Ranking das Agncias de Classicao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classicado em 2010 97

tabela 40 Ranking das Agncias de Classicao de Risco por Montante de CRI Classicado Consolidado 97

tabela 41 Ranking das Agncias de Classicao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classicado Consolidado 98

tabela 42 Ranking dos Agentes Fiducirios por Montante Emitido de CRI em 2010 98

tabela 43 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI em 2010 98

tabela 44 Ranking dos Agentes Fiducirios por Montante Emitido de CRI Consolidado 99

tabela 45 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI Consolidado 99tabela 46 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Montante Emitido de CRI em 2010 101

tabela 47 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Nmero de Operaes de CRI em 2010 101

tabela 48 Ranking dos Auditores de FII por Capitalizao de Mercado Consolidado 102

tabela 49 Ranking dos Auditores de FII por Nmero de Operaes - Consolidado 102

tabela 50 Ranking dos Estruturadores de FII por Montante Emitido em 2010 103

tabela 51 Ranking dos Estruturadores de FII por Nmero de Operaes em 2010 103

2011 Uqbar

A Uqbar Educao e Inormao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esoros na obteno evericao dos dados apresentados neste documento. Nossas inormaes oram obtidas de ontes que consi-deramos dedignas, mas sua exatido e seu grau de integralidade e integridade no esto garantidos. A UqbarEducao e Inormao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos quepossam advir de inormaes equivocadas. Esta publicao no uma recomendao de compra ou venda.

Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e InormaoFinanceira Avanada Ltda. Nenhuma das inormaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgadaou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer ormato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, semcitar Uqbar Educao e Inormao Financeira Avanada Ltda. como onte.


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INTRODUO


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INTRODUO

Se h um tema comum entre todas as leituras possveis do desempenho do mercado de nancia-

mento imobilirio no Brasil em 2010, este se resume a uma palavra: crescimento. Quase todas as ontesde nanciamento neste setor apresentaram no somente novos recordes histricos de montante, mas

tambm taxas inditas de crescimento anual. Financiar ou investir em imveis e ttulos imobilirios pas-

saram a ser opes importantes demais para no serem consideradas pelos agentes de mercado.

Como o prprio Anurio Uqbar 2010 j apontava h um ano, uma conjuno de atores levou

o mercado imobilirio, e seu universo nanceiro derivativo, a um papel protagonista na economia

brasileira no ano que passou. Por um lado, o governo continuou a priorizar sua meta, ambiciosa em ter-

mos histricos, de nanciamentos e investimentos destinados ao setor popular habitacional, o qual mal

comeou a recompor o seu pesado decit de moradias. Por outro lado, o contexto macroeconmico,

caracterizado por uma alta taxa de crescimento do PIB e um nvel de taxa de juros historicamente mais

palatvel, produziu um quadro em que a demanda imobiliria esteve bem acima da oerta e onde toma-

dores e investidores do setor puderam transacionar.

A seguir, desenvolvido um texto introdutrio abrangendo os nmeros de destaque, tanto de

evoluo histrica como de 2010, relativos ao desempenho de todas as ontes de nanciamento imobi-

lirio, incluindo os ttulos de securitizao. A ordem de descrio obedece a mesma sequncia organiza-

cional escolhida para a apresentao das inormaes e dados completos de todas as ontes no captulo

I. Basicamente, inicia-se com o governo e caminha-se em direo securitizao, passando por ttulos de

captao de recursos exclusivos de instituies nanceiras e alternativas de mercado de capitais. Quan-do pertinente, so acrescentados aos dados de destaque comentrios sobre alteraes no arcabouo

jurdico-regulamentar, as quais so abordadas no captulo III.

As duas principais ontes de inanciamento imobilirio sob jurisdio direta governamental

produziram nmeros audaciosos de crescimento em 2010. O Fundo de Garantia do Tempo de Ser-

vio (FGTS) elevou sua cota de participao de R$ 16,01 bilhes, em 2009, para R$ 27,55 bilhes, em

2010, o equivalente a um crescimento de 72,1%. Ao todo, o undo inanciou 660.052 unidades no

ltimo ano, comparado com 424.519 unidades no ano anterior. Por sua vez, o montante de recursos

repassados do Oramento Geral da Unio do Governo Federal sob a orma de emprstimos imobili-

rios atingiu R$ 48,46 bilhes em 2010, contra R$ 33,54 bilhes em 2009, um salto de 44,5%. Ambas asontes trouxeram recursos no ltimo ano equivalentes a um mltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual

correspondiam suas contribuies no ano de 2003.

J o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), alm de ter incorporado um volume

maior de depsitos oriundos da caderneta de poupana, aumentou o seu grau de utilizao destes re-

cursos para direcionamento para o nanciamento imobilirio. Assim, o nvel de depsitos, que alcanou

a cira de R$ 299,88 bilhes em 2010, manteve um nvel similar de taxa de crescimento anual vericada

no ano anterior (18,2% em 2010 versus 17,7% em 2009). Mas o montante de nanciamentos imobilirios

concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34,02 bilhes (302.680 unidades), em 2009, para R$ 55,99

bilhes (416.384 unidades), em 2010, representando um crescimento anual de 64,6%, o qual se compara

a apenas 13,3% entre 2008 e 2009.

INTRODUO


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No que se reere s Letras com lastro imobilirio, ttulos que viabilizam a captao de recursos vin-

culados a carteiras de crdito imobilirio por parte de instituies nanceiras, os nmeros vem divergindo

dependendo do instrumento usado. O desempenho do mercado das Letras de Crdito Imobilirio (LCI)

continua traduzindo toda a ora de expanso do mercado de nanciamento imobilirio. O montante dedepsitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006, quando este registrava apenas

R$ 3,44 bilhes. Em 2009, esta cira alcanou R$ 26,19 bilhes, e agora, em 2010, oram R$ 39,06 bilhes.

Ao mesmo tempo, o montante em estoque de LCI nesta casa depositria, que era de R$ 6,93 bilhes em

maio de 2008, alcanou R$ 15,51 bilhes no nal de 2009, e echou 2010 em R$ 29,26 bilhes. As LCI tm

mantido seu perl de curto prazo, como atesta o ato do montante de depsitos no ano ser superior ao

nvel de estoque no nal do mesmo. Finalmente, as negociaes de LCI na CETIP, que no ultrapassaram

R$ 103,1 milhes em 2008, registraram R$ 915,2 milhes em 2009 e atingiram R$ 1,35 bilho em 2010.

Na contramo das LCI, as Letras Hipotecrias (LH) apontam para um uturo de inexistncia. Sendo

um ttulo mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitao - SFH, as LH so cada vez menos

avorecidas por investidores devido principalmente baixa atratividade da hipoteca como orma de

garantia vis--vis a alienao duciria, esta ltima cada vez mais requente no mercado. Os nmeros de

depsitos, estoque (dezembro) e negociao de LH em 2010, R$ 1,57 bilho, R$ 1,90 bilho e R$ 157,9

milhes, respectivamente, representam a continuidade do declnio do uso deste ttulo, sendo todos eles

pequenas raes de seus valores 5, 10, ou at 17 anos atrs, como no caso de negociao. Em relao a

2009, todas estas trs variveis caram.

Dentre as opes de mercado de capitais, um ttulo de Renda Fixa consolidou seu papel como ins-

trumento utilizado na captao de recursos para a indstria imobiliria em 2010. Trata-se das debnturesemitidas por empresas do setor, que, devido a sua importncia recm-adquirida, passam a ser includas

no Anurio como onte de nanciamento imobilirio. Foram 23 emisses no ano, totalizando R$ 5,53

bilhes. Estes so nmeros recordes, que se comparam s 19 emisses e R$ 3,57 bilhes em 2009, e a

um mercado quase nulo h seis anos.

Na direo oposta do mercado de emisses de aes de empresas do setor imobilirio, analisado

abaixo, o mercado de debntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. Tal tendncia na estratgia de

captao das empresas do setor reetiu condies de mercado que indicaram um custo comparativo

melhor para emisso de dvida versus equity.

No nal de 2010, o Governo Federal lanou uma srie de medidas de desenvolvimento e moder-nizao nanceira visando estimular o nanciamento de longo prazo da economia brasileira. Apesar das

mudanas regulatrias se aplicarem de orma mais abrangente para o mercado de debntures, o setor

imobilirio tende a ser um dos principais benecirios de tais medidas. Dentre as iniciativas, est a edio

da medida provisria n 517, que prope incentivos tributrios e importantes mudanas na Lei das So-

ciedades Annimas relativas emisso de debntures. A medida objetiva tornar processos de emisso

mais exveis e dinamizar o mercado secundrio destes ttulos.

Abaixo, para eeito comparativo de tamanho de contribuies, exibido um grco mostrando

a composio, por montante de emisso em 2010, das opes de nanciamento imobilirio que azem

parte da categoria de Renda Fixa, aqui no Anurio denidas como sendo a LCI, a LH e as debntures de

empresas do setor. A LCI majoritria, com uma atia de 84,6%. Vale lembrar que o prazo mais curto de

ttulos, como a LCI, acarreta em um montante maior de emisses ao longo do ano.

INTRODUO


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12


2011

|

Embora dispostos na mesma categoria, os recursos captados por esses ttulos geralmente tm

nalidades bastante dierentes. Enquanto as letras so utilizadas pelas instituies nanceiras na gesto

de suas carteiras de crdito imobilirio, geralmente residencial, os recursos captados atravs das debn-

tures por empresas do setor so utilizados na compra de terrenos, renanciamento de dvidas e outrasnecessidades nanceiras dos emissores.

Conorme indicado acima, em 2010, o montante consolidado de emisses de aes de compa-

nhias do setor imobilirio esteve abaixo do nvel de 2009 e distante do registrado em 2007, ano reern-cia neste setor por conta da exploso de IPOs (sigla em ingls para oertas pblicas iniciais). As necessi-

dades de capitalizao destas empresas oram atendidas em maior escala pelo mercado de debntures.

No ltimo ano ocorreram um total de seis emisses de aes, perazendo um montante consolidado

de R$ 3,63 bilhes. Estes nmeros contrastam com os R$ 12,27 bilhes (22 emisses) de 2007 e R$ 6,87

bilhes (9 emisses) de 2009.

Um dos dois mercados que apresentaram desempenho estelar em 2010 oi o de Fundos de

Investimento Imobilirio (FII). Por qualquer medida que se use para avaliar o setor, as concluses so

substancialmente construtivas. O mercado destes undos atingiu novos patamares em termos de valor

consolidado de patrimnio lquido e de capitalizao de mercado. A grande maioria de FII cujas cotasso negociadas no mercado secundrio tiveram orte variao positiva de preo. Os rendimentos dis-

tribudos contriburam para a gerao de uma alta rentabilidade eetiva. A liquidez das cotas, tanto em

termos de montante negociado como de nmero de negcios, se mostrou ascendente ao longo do

ano. E o volume de novas emisses triplicou em relao ao de 2009, ano que at ento tinha o recorde

histrico.

Dois tipos de taxa de crescimento anual so representativos da dimenso da evoluo recente do

mercado de FII. O valor consolidado de capitalizao de mercado dos undos listados em dezembro de

2010 era 99,7% superior a aquele calculado no mesmo perodo do ano anterior a capitalizao cresceu

de R$ 4,07 bilhes, em dezembro de 2009, para R$ 8,12 bilhes, no nal do ano passado. Por sua vez, o

montante consolidado de captao de recursos, via emisses de cotas destes undos, cresceu no ano

223,6% o montante saltou de R$ 1,26 bilho, em 2009, para R$ 4,07 bilhes, em 2010.

INTRODUO

| FIG. 1

84,6 %

12,0 %


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13


2011

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A partir da ICVM n 472/2008 e, em seguida, da Lei n 12.024/2009, as quais permitiram, respecti-

vamente, investimentos preponderantes em Certicados de Recebveis Imobilirios (CRI) por parte de FII

e iseno tributria destes undos em relao aos rendimentos destes ttulos, a expectativa dos partici-

pantes de mercado passou a ser de surgimento dos FII de Renda Fixa. Os FII de Renda Fixa so os undosimobilirios que tm como ativos ttulos de crdito com lastro imobilirio como o CRI.

Em 2010 estes undos se tornaram realidade. O ano terminou com um total de cinco undos nesta

categoria de ativo-lastro, sendo trs deles negociados em ambientes de bolsa ou balco e com um valor

conjunto de capitalizao de mercado de R$ 646,5 milhes.

Mais uma vez, o investidor pessoa sica, beneciado pela iseno tributria aplicvel para os in-

vestimentos em cotas de FII, oi o maior participante no setor de FII, com uma atia de 71,6% do total

emitido no ano pelos undos.

Assim como oi eito para as ontes que so representadas pelos ttulos de Renda Fixa, abaixo

produzido um grco ilustrando a composio, por montante de emisso em 2010, das opes de nan-

ciamento imobilirio que azem parte da categoria de Renda Varivel, aqui no Anurio denidas como

sendo as aes de empresas do setor e as cotas de FII.

Finalmente, em relao seo em destaque no nal do captulo I, pode-se armar que o merca-do brasileiro de securitizao, como um todo, voltou a crescer em grande estilo em 2010, sendo que o

CRI, o principal ttulo de securitizao imobiliria, cou em evidncia e oi o responsvel pelo segundo,

e no menos importante, desempenho estelar do ano.

Do total de emisses de ttulos de securitizao em 2010, de R$ 30,55 bilhes, R$ 8,54 bilhes se

reeriram a operaes com lastro imobilirio. Estas ciras se comparam com R$ 15,96 bilhes e R$ 4,08

bilhes, respectivamente, reerentes a 2009. Basicamente, tanto o mercado de emisses total, como a

contribuio advinda somente das operaes com lastro imobilirio, dobraram no ltimo ano.

Ttulos de emisso exclusiva das Securitizadoras Imobilirias, os CRI responderam praticamente

pela totalidade do mercado dos R$ 8,54 bilhes de ttulos de securitizao de lastro imobilirio que o-

ram emitidos no ano. Apenas R$ 11,0 milhes corresponderam a outros ttulos. Em 2009 as emisses de

CRI haviam somado R$ 3,80 bilhes, enquanto que em 2008, ano recorde de emisses at ento, o mon-

INTRODUO

| FIG. 2

52,8 %47,2 %


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14


2011

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tante tinha atingido R$ 4,71 bilhes. Praticamente todo o acrscimo em emisso em 2010 se deu atravs

de ttulos com lastro em crdito corporativo, que por si s aumentaram em R$ 4,60 bilhes no ano.

Os nveis de depsitos de CRI na CETIP retomaram a trajetria de crescimento, praticamente

duplicando no ltimo ano, tendo galgado de R$ 4,11 bilhes, em 2009, para R$ 7,83 bilhes, em 2010.J o nvel de estoque continuou a tendncia de alta durante toda a ltima dcada, echando 2010 em

R$ 18,92 bilhes, depois de estar em R$ 10,57 bilhes no nal de 2009.

O outro ttulo de securitizao com lastro imobilirio, as cotas de Fundos de Investimento em Di-

reitos Creditrios (FIDC) dedicados ao setor imobilirio, no exerceu papel relevante como instrumento

de nanciamento imobilirio em 2010, com exceo de uma pequena emisso de R$ 11,0 milhes de

um novo undo. Os cinco outros undos em operao no nal do ano j estavam em uncionamento no

nal de 2009. Os seis undos eram responsveis por um patrimnio lquido consolidado, no nal de 2010,

um pouco abaixo de R$ 450,0 milhes.

Por m, as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI), principal ttulo adquirido pelas Securitizadoras

Imobilirias em uno do seu papel viabilizador de uma maior ecincia operacional, tambm acom-

panhou o movimento de crescimento dos outros mercados do setor. O nvel de depsitos destes ttulos

na CETIP cresceu de R$ 6,79 bilhes, em 2009, para R$ 11,94 bilhes, em 2010. Este mesmo nvel de

depsitos de CCI no superava a marca de R$ 1,00 bilho no nal de 2007. Ao mesmo tempo, o nvel de

estoque de CCI na CETIP quase dobrou no ltimo ano, aumentando de R$ 12,70 bilhes no nal de 2009

para R$ 24,29 bilhes registrados no m de 2010.

Abaixo, com o intuito de se comparar os montantes consolidados emitidos nas categorias de

nanciamento de Renda Fixa, Renda Varivel e Securitizao Imobiliria, conorme denidas acima, produzido um grco mostrando a composio percentual de cada uma. Vale lembrar que em alguns

poucos casos, o mesmo montante investido no setor pode passar por dois veculos distintos. Por exem-

plo, recursos que so captados atravs de emisso de cotas de FII que investem em CRI (FII de Renda

Fixa) so utilizados para a compra de CRI. Consequentemente, a apresentao do grco no implica

em exclusividade entre as dierentes categorias. Ademais, como mencionado na Figura 1, prazos mais

curtos de ttulos, como os de Renda Fixa e, mais especicamente, a LCI, acarretam em maior montante

de emisses ao longo do ano.

INTRODUO

| FIG. 3

74,0 %

13,7 %

12,3 %


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15


2011

|

A histria dos mercados de nanciamento imobilirio em 2011 comea a ser escrita. Tudo indica

que o ano que se inicia apresentar novamente crescimento, apesar do aumento da taxa bsica de juros.

Pela ora com que terminaram o ano passado e pelas indicaes iniciais nestes primeiros dias de 2011,

os mercados de FII e CRI parecem querer repetir o desempenho de 2010.Neste sentido, uma nova resoluo do Conselho Monetrio Nacional poder omentar esse cres-

cimento, atravs de uma alterao do atual perl dos tomadores e doadores de recursos destes dois

mercados.

A Resoluo n 3.932, divulgada pelo Banco Central do Brasil em 16 de dezembro de 2010, estipu-

la que somente os CRI lastreados em crditos imobilirios concedidos por entidades integrantes do SBPE

podero ser computados para eeito da exigibilidade de direcionamento de recursos captados atravs

da caderneta de poupana. Uma das consequncias desta norma poder ser a reduo da participao

das instituies nanceiras como investidores de CRI, uma vez que algumas operaes lastreadas em

crditos corporativos no podero mais ser computadas para ns de exigibilidade. Isso poder ocasionar

uma maior oerta disponvel de ttulos no mercado, principalmente para os FII de Renda Fixa, que s no

cresceram mais em 2010 pela alta de ativos para investir.

Por outro lado, a nova resoluo poder alterar tambm o perl dos cedentes de crditos imo-

bilirios para operaes de CRI, atualmente concentrado em construtoras e incorporadoras. A partir de

maro de 2011, os crditos imobilirios cedidos pelas instituies integrantes do SBPE s Securitizadoras

Imobilirias podero permanecer computados para ns de exigibilidade, sendo estes valores reduzidos

mensalmente, de orma linear, ao longo dos trs anos seguintes. A medida visa omentar um orneci-

mento maior de carteiras pulverizadas de crdito imobilirio para o mercado de securitizao, permitin-do s instituies nanceiras um maior dinamismo na gesto destes seus ativos.

Carteiras pulverizadas so a principal matria-prima do mercado de securitizao naqueles pases

onde esta tecnologia nanceira representa uma atia mais signicativa dentre as opes de nancia-

mento imobilirio.

Finalmente, ainda na linha de iniciativas regulamentares que podero alterar o perl de investi-

dores de ttulos com lastro imobilirio, a medida provisria n517, que oi editada nas ltimas horas de

2010, embora no sendo especca para o setor imobilirio, poder azer com que ttulos de longo prazo,

como o CRI, passem nalmente a entrar no radar de investidores estrangeiros, uma vez que os rendi-

mentos desses ttulos podero, desde que estes atendam certas condies, serem isentos de impostode renda.

INTRODUO


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CAPTULOUM

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO


17/108

Atrs de la tapa ANUNCIOde GAIA


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18

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO


|2011

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INTRODUO

Neste captulo so apresentadas inormaes reerentes a todas as ormas de ontes de nan-

ciamento imobilirio. A cobertura extensiva, trazendo dados consolidados e individuais de desta-que, sob uma perspectiva de evoluo histrica e do quadro atual, incluindo mercados secundrios

quando estes se aplicam. As inormaes so produzidas, na maior parte, em ormato grco e tabular,

almejando-se otimizao visual e de valor de contedo. Em alguns casos, adicionado contedo de

natureza descritiva.

A ordem estabelecida para exibio dos dados, visando uma melhor leitura macro do setor, come-

a com as ontes compostas por recursos sob responsabilidade direta do governo, mais precisamente

o Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e os Repasses de Governo. Em seguida, vem a onte

sobre a qual o governo exerce orte inuncia regulatria mas cuja gerncia est nas mos de institui-

es nanceiras, estatais e do setor privado. Trata-se da Caderneta de Poupana, a maior onte de nan-

ciamento imobilirio.

Na parte seguinte do captulo, entra-se no universo dos ttulos de crdito utilizados por institui-

es nanceiras para captao de recursos destinados ao nanciamento imobilirio de seus clientes e

das alternativas de mercado de capitais. Esses instrumentos so classicados em trs categorias: Renda

Fixa, Renda Varivel e Securitizao. Primeiro, so apresentados os dados associados aos instrumentos

de Renda Fixa, sendo eles a Letra de Crdito Imobilirio, a Letra Hipotecria e as Debntures. Na sequ-

ncia, so cobertos os instrumentos de Renda Varivel, quais sejam, as aes e as cotas de Fundos de

Investimento Imobilirio. Para estas ltimas, a anlise inormativa incrementada com dados relativos capitalizao de mercado, rentabilidade, liquidez e perl de investidores. Inormaes sobre debntures

e aes esto concentradas nas captaes de recursos, eitas atravs destes valores mobilirios, por em-

presas do setor imobilirio.

No nal, em seo exclusiva, so abordadas as operaes de securitizao com lastro imobilirio,

por conta das quais so emitidos os Certicados de Recebveis Imobilirios e as cotas de Fundos de

Investimento em Direitos Creditrios, seus principais ttulos. Um tratamento completo realizado, adi-

cionando-se inormaes sobre as dierentes estruturas de securitizao utilizadas, a atuao das com-

panhias securitizadoras e suas participaes de mercado, e os pers dos investidores e dos cedentes dos

crditos que so securitizados. Nesta parte tambm so apresentados os dados do mercado de Cdulasde Crdito Imobilirio, ttulo avorecido por cedentes e securitizadoras por seu papel operacional repre-

sentando crditos imobilirios.

Para os ttulos de Renda Fixa, Securitizao e para as cotas de Fundos de Investimento Imobilirio,

produzida uma cha tcnica com um resumo dos seus principais termos e condies.


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REGULAMENTAO

ELEGISLAO


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ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

2011

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO

FUNDO DE GARANTIA DO TEMPODE SERvIO

Alocaes de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo

de Servio (FGTS) so denidas pelo Governo Federal, e a Caixa

Econmica Federal administra o processo de investimento dire-

tamente com tomadores de recursos nanceiros e indiretamente

via agentes nanciadores.

A tabela e guras a seguir apresentam dados sobre a evoluo

histrica do nanciamento imobilirio concedido com recursos

do FGTS. O ano de 2010 apresentou a maior taxa de crescimento

na ltima dcada, tanto em termos de montante como pelo cri-

trio de nmero de unidades nanciadas. O nanciamento m-

dio por unidade tambm continuou sua trajetria ascendente.


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20

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO


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Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS | tabela 1

AnoQuantidade

de OperaesMontante

(R$ milhes)Variao

(%)Nmero

de UnidadesVariao

(%)Valor Mdio

Financiado (R$)Variao

(%)

2000 238.013 3.870 - 316.264 - 12.236 -

2001 217.138 3.073 -20,6 264.021 -16,5 11.638 -4,9

2002 195.020 3.731 21,4 253.190 -4,1 14.735 26,6

2003 174.133 3.819 2,4 246.107 -2,8 15.516 5,3

2004 192.101 3.879 1,6 267.136 8,5 14.520 -6,4

2005 274.095 5.532 42,6 337.766 26,4 16.377 12,8

2006 309.019 6.983 26,2 407.905 20,8 17.119 4,5

2007 218.750 6.853 -1,9 331.242 -18,8 20.687 20,8

2008 198.253 10.408 51,9 287.856 -13,1 36.156 74,8

2009 241.389 16.008 53,8 424.519 47,5 37.709 4,3

2010 n.d. 27.555 72,1 660.052 55,5 41.746 10,7

Fonte: CBIC/Uqbar

| FIG. 4

| FIG. 5


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REGULAMENTAO

ELEGISLAO


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ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

2011

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO

REPASSES DO GOvERNO

A tabela e a gura a seguir apresentam dados sobre a evoluo

histrica do saldo dos emprstimos imobilirios repassados do

Oramento Geral da Unio do Governo Federal. O montante de

Repasses do Governo em 2010 teve sua mais alta taxa de cresci-

mento anual desde 2003, ano em que o saldo no representava

15,0% do montante atual.


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22

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO


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Saldo de Repasses do Governo | tabela 2

Ano

Saldo de Repasses do Governo

Valores Nominais(em R$ milhes)

Variao(%)

1994 2.972 -

1995 1.783 -40,0

1996 863 -51,6

1997 889 3,0

1998 864 -2,8

1999 633 -26,8

2000 262 -58,6

2001 1.464 458,5

2002 4.472 205,5

2003 6.967 55,8

2004 9.306 33,62005 12.095 30,0

2006 15.716 29,9

2007 18.664 18,8

2008 24.530 31,4

2009 33.535 36,7

2010 48.460 44,5

Fonte: Banco Central

| FIG. 6


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23

REGULAMENTAO

ELEGISLAO


|2011

|

ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

2011

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO

SBPE

Financiamento imobilirio concedido a partir de depsitos vo-

luntrios detidos por pessoas sicas e jurdicas em instituies

nanceiras participantes do Sistema Brasileiro de Poupana e

Emprstimos (SBPE). A alocao dos recursos destinados ao -

nanciamento imobilirio eita por cada participante do SBPE e

decorrente da evoluo do seu saldo de depsitos de poupana.

Este nmero determina o montante de emprstimos obrigat-

rios que a respectiva instituio deve contabilizar nos termos do

Sistema Financeiro da Habitao.

As tabelas e as guras a seguir apresentam dados sobre a evo-

luo histrica dos nanciamentos concedidos com recursos do

SBPE, saldos de depsito e remunerao histrica da caderneta de

poupana. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalen-te, entre os dois ltimos anos, em termos de saldo de depsitos,

os nanciamentos imobilirios concedidos com recursos do SBPE

voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010, depois de

um crescimento tpido em 2009, tanto em termos de montante

como pelo critrio de nmero de unidades nanciadas.


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FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO


|2011

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Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE | tabela 3

AnoMontante

(R$ milhes)Variao (%)

Nmero deUnidades

Variao (%)Financiamento Mdio

por Unidade (R$)Variao (%)

1994 1.735 - 61.384 - 28.266 -

1995 1.871 7,8 46.560 -24,1 40.184 42,2

1996 1.463 -21,8 38.286 -17,8 38.204 -4,9

1997 1.725 17,9 35.487 -7,3 48.598 27,2

1998 2.084 20,8 38.887 9,6 53.581 10,3

1999 1.696 -18,6 35.549 -8,6 47.697 -11,0

2000 1.910 12,6 36.333 2,2 52.565 10,2

2001 1.870 -2,1 35.756 -1,6 52.305 -0,5

2002 1.768 -5,4 28.902 -19,2 61.188 17,0

2003 2.217 25,3 36.446 26,1 60.822 -0,6

2004 3.000 35,3 53.786 47,6 55.780 -8,3

2005 4.793 59,7 60.768 13,0 78.869 41,4

2006 9.314 94,3 111.988 84,3 83.170 5,5

2007 18.253 96,0 194.853 74,0 93.673 12,6

2008 30.032 64,5 299.685 53,8 100.212 7,0

2009 34.017 13,3 302.680 1,0 112.386 12,1

2010 55.993 64,6 416.384 37,6 134.474 19,7

Fonte: Banco Central/Uqbar

| FIG. 7

| FIG. 8


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25

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO


|2011

|

Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica | tabela 4

Ano

Saldo(R$ milhes)

Variao ( %) Remunerao da Poupana (%)

Anual Acumulada Anual Acumulada

2000 91.430 - - 8,4 -

2001 97.146 6,3 6,3 8,6 8,6

2002 112.423 15,7 23,0 9,1 18,5

2003 115.258 2,5 26,1 11,1 31,7

2004 126.853 10,1 38,7 8,1 42,3

2005 135.412 6,7 48,1 9,2 55,4

2006 150.413 11,1 64,5 8,3 68,4

2007 187.827 24,9 105,4 7,7 81,3

2008 215.400 14,7 135,6 7,9 95,7

2009 253.605 17,7 177,4 6,9 109,2

2010 299.878 18,2 228,0 6,9 123,6

Fonte: Banco Central/Uqbar

| FIG. 9


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26

REGULAMENTAO

ELEGISLAO


|2011

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ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

2011

FINANCIAMENT

O

IMOBILIRIO

RENDA FIxA

Esta seo apresenta os principais nmeros reerentes aos ttulos

de Renda Fixa que so utilizados como instrumentos de captao

de recursos para o nanciamento imobilirio, excluindo os ttulos

de securitizao, que so abordados em seo especca.

So analisadas a Letra de Crdito Imobilirio, a Letra Hipotecria

e, pela primeira vez no histrico deste Anurio, as Debntures

emitidas por empresas do setor imobilirio.

Com exceo da Letra Hipotecria, que vem apresentando papel

decrescente no setor devido natureza no mais avorecida do

tipo de garantia comumente associada ao lastro deste ttulo, os

outros dois tipos de ttulo vm ganhando importncia no merca-

do nanceiro. Os indicadores at o nal de 2010 reerentes Letra

de Crdito Imobilirio e s Debntures conrmam mercados queno param de expandir suas dimenses.

Dados relativos aos montantes de depsito, em estoque e nego-

ciados no mercado secundrio com registro na CETIP, para am-

bas as Letras, so apresentados nesta seo. Em seguida, dados

atuais e histricos reerentes ao registro de oertas primrias e s

emisses de Debntures de empresas do setor imobilirio so

exibidos. No nal, produzida uma quanticao de empresas

emissoras pela rea de atuao dentro do setor imobilirio.Precedendo a exposio dos dados de cada Letra, apresentada

a respectiva cha tcnica com um resumo dos seus principais

termos e condies.


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Letra de Crdito Imobilirio

RESUMO DOS TERMOS E CONDIES

Descrio Ttulo de crdito lastreado por crditos imobilirios garantidos por hipotecaou alienao duciria de imvel e, possivelmente, outras garantias do emis-

sor. A Letra de Crdito Imobilirio (LCI) conere aos seus titulares direito de cr-

dito pelo valor nominal, juros e, se or o caso, atualizao monetria nela esti-

pulados.

Emissor Somente bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de crdito imobi-

lirio, a Caixa Econmica Federal, sociedades de crdito imobilirio, associa-

es de poupana e emprstimo, companhias hipotecrias e demais institui-

es expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Lastro Um ou mais crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao -

duciria de bem imvel, observado que a soma do valor principal das letras

emitidas no pode exceder o valor total dos crditos imobilirios em poder do

emissor. O crdito imobilirio caucionado pode ser substitudo por outro cr-

dito da mesma natureza, por iniciativa do emissor da LCI, nos casos de liquida-

o ou vencimento antecipado do crdito, ou por solicitao justicada do

credor da letra.

Garantia: Cauo de crditos imobilirios, por sua vez garantidos por hipoteca ou alie-

nao duciria de bem imvel. A LCI pode contar tambm com garantia de-

jussria adicional de instituio nanceira.

Forma e Registro Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de

certicado, cando registrada sob a orma escritural na instituio emissora.

Na orma escritural, deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao

nanceira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros Fixa ou utuante.

Atualizao Monetria ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pbli-

co. A atualizao de valor permitida, desde que os ttulos tenham prazo e

periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permiti-

da, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses.

Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria

apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou

parcial, em prazo inerior ao mnimo, exceto no caso de quitao ou venci-

mento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra.


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Prazo Prazo mnimo depende da taxa de juros ou do ndice de reajuste do valor nomi-

nal (atualizao monetria). A LCI no poder ter prazo de vencimento superior

ao prazo de quaisquer dos crditos imobilirios que lhe servem de lastro.

Taxa de Juros Prazo Mnimo

Taxa Fixa No existe

TR 36 meses

TJLP 1 ms

TBF 2 meses

Atualizao Monetria Prazo Mnimo

Anual, por ndice de preo 12 meses

Mensal, por ndice de preo 36 meses

Pagamento Pagamentos de principal ou juros so eitos periodicamente ou de uma nica

vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamen-

tos peridicos.

Negociao Diretamente entre as partes interessadas.

Transerncia Na orma cartular, endosso; na orma escritural, atravs dos registros das nego-

ciaes em sistemas de registro e de liquidao nanceira de ativos autoriza-

dos pelo Banco Central do Brasil.

Ao transerir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, masno pelo pagamento. Se a instituio nanceira no o honrar, o titular no po-

der exigir o pagamento daquele que lhe transeriu a letra.

Liquidao Financeira CETIP.

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97,7 %

1,4 %0,6 %

0,3 %

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Letra Hipotecria


Descrio Ttulo de crdito, garantido por crditos hipotecrios e, possivelmente, outras

garantias do emissor. A Letra Hipotecria (LH) conere aos seus titulares direito

de crdito pelo valor nominal, juros e, se or o caso, atualizao monetria nela

estipulados.

Emissor Privativa das instituies que atuam na concesso de nanciamentos com re-

cursos do Sistema Financeiro da Habitao - SFH.

Lastro Um ou mais crditos hipotecrios, sujeito limitao de que a soma do valor

principal das letras emitidas no exceder o valor total de crditos hipotecrios

em poder do emissor. O crdito hipotecrio dado em garantia poder ser subs-titudo por outro crdito da mesma natureza, por iniciativa do emissor, no caso

de liquidao ou vencimento antecipado, ou por solicitao do credor da letra.

Poder contar com garantia dejussria adicional de instituio nanceira.

Garantia Hipoteca.

Forma e Registro Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de

certicado, cando registrada sob a orma escritural na instituio emissora.

Na orma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao

nanceira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.Taxa de Juros Fixa ou utuante.


co. A atualizao de valor permitida desde que os ttulos tenham prazo e

periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permiti-

da, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses.

Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria

apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou

parcial, em prazo inerior ao mnimo, exceto no caso de quitao ou venci-

mento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra.

Prazo Prazo mnimo depende da taxa de juros ou do ndice de reajuste do valor no-

minal (atualizao monetria). A LH no poder ter prazo de vencimento su-

perior ao prazo de quaisquer dos crditos hipotecrios que lhe servem de las-

tro. Nas operaes com clusula de reajuste por ndice de preos, a

periodicidade de atualizao no pode ser inerior a um ano.


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Taxa de Juros Prazo Mnimo

Taxa Fixa No existe

TR 180 dias

TJLP 1 ms

TBF 2 meses

Atualizao Monetria Prazo Mnimo

ndice de Preo 60 meses

Pagamento Pagamentos de principal ou juros so eitos periodicamente ou de uma nica

vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamen-

tos peridicos.

Negociao Diretamente entre as partes interessadas.

Transerncia: Na orma cartular, endosso; na orma escritural, atravs dos registros das nego-

ciaes em sistemas de registro e de liquidao nanceira de ativos autoriza-

dos pelo Banco Central do Brasil.

Ao transerir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas

no pelo pagamento. Se a instituio nanceira no o honrar, o titular no po-

der exigir o pagamento daquele que lhe transeriu a letra.

Liquidao Financeira CETIP.

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Debntures

O volume total de emisses de debntures de empresas do setor imobilirio era virtualmente

nulo at 2006, tendo crescido acentuadamente desde ento. Nos ltimos dois anos esta cira mais doque triplicou e no ltimo ano o crescimento oi maior que 50,0%. Em 2010 o volume de emisses atingiu

R$ 5,53 bilhes, tendo sido realizadas 23 emisses. Do total de dezenove empresas emissoras, treze per-

tencem ao grupo cuja principal rea de atuao a construo, sendo que as outras seis tem como oco

principal outras atividades imobilirias como incorporao, intermediao e gesto.

A metodologia utilizada:

Os dados reerentes a emisses e registros das oertas de debntures oram obtidos junto Co-

misso de Valores Mobilirios, nos sites das respectivas empresas, e tambm atravs de documentos

pblicos reerentes s oertas, incluindo os de encerramento de oerta.

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Oertas Primrias de Debntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobilirio | tabela 5

Empresa Tipo de Oferta Emisso Srie

Quantidade

de

Debntures

Preo

(R$)

Montante

(R$)Espcie Remunerao Data

Brookfeld Incorporaes Pblica 2 1 28.466 10.000 284.660.000 Quirograria DI + 2,00% a.a. 27/01Brookfeld Incorporaes Pblica 2 2 8.140 10.000 81.400.000 Quirograria IPCA + 9,50% a.a. 27/01

MRV Engenharia e Part. Pblica 3 nica 51.640 10.000 516.400.000 Quirograria DI + 1,60% a.a. 08/03

Hlio Borenstein Adm., Part. e Com. Esoros Restritos 1 nica 100 1.000.000 100.000.000 Subordinada DI + 2,00% a.a. 23/03

Cyrela Commercial Properties Esoros Restritos 1 nica 300 1.000.000 300.000.000 Quirograria DI + 0,81% a.a. 24/03

Rossi Residencial Esoros Restritos 3 nica 50.000 10.000 500.000.000 Garantia Real TR + 8,75% a.a. 09/06

Rodobens Negcios Imobilirios Esoros Restritos 1 nica 300 1.000.000 300.000.000 Garantia Real TR + 8,30% a.a. 18/06

OAS Empreendimentos Esoros Restritos 1 nica 6.000 10.000 60.000.000 Quirograria DI + 2,90% a.a. 10/08

PDG Realty Empreend. e Part. Esoros Restritos 4 nica 280 1.000.000 280.000.000 Quirograria DI + 2,40% a.a. 13/08

Tecnisa Esoros Restritos 2 nica 150 1.000.000 150.000.000 Quirograria IPCA + 9,65% a.a. 30/08

Queiroz Galvo Desenv. Imob. Esoros Restritos 1 nica 450 1.000.000 450.000.000 Garantia Real TR + 8,25% a.a. 30/08

JHSF Participaes Esoros Restritos 2 nica 270 1.000.000 270.000.000 Quirograria DI + 1,50% a.a. 10/09

PDG Realty Empreend. e Part. Dispensa 5 nica 600 1.000.000 600.000.000 Garantia Real TR + 8,16% a.a. 28/09

Cyrela Brazil Realty Esoros Restritos 4 nica 300 1.000.000 300.000.000 Quirograria 115,00% DI 08/10

Helbor Empreendimentos Esoros Restritos 2 nica 90 1.000.000 90.000.000 Quirograria DI + 1,80% a.a. 15/10

Gafsa Pblica 8 1 288.427 1.000 288.427.000 Quirograria DI + 1,95 a.a. 29/10

Gafsa Pblica 8 2 11.573 1.000 11.573.000 Quirograria IPCA + 7,96% a.a. 29/10

Moura Dubeux Engenharia Esoros Restritos 2 nica 400 1.000.000 400.000.000 Garantia RealTR + 8,36% a.a. (mn) /TR + 10,36% a.a. (mx)

29/10

CR2 Empreend. Imob. Esoros Restritos 1 nica 60 1.000.000 60.000.000 Quirograria DI + 2,50% a.a. 11/11

WTORRE Properties Esoros Restritos 1 nica 90 1.000.000 90.000.000 Quirograria 130,00% DI 25/11

Kallas Inc. e Constr. Esoros Restritos 1 nica 70 1.000.000 70.000.000 Garantia Flutuante DI + 3,17% a.a. 29/11

Mudar SPE Master Emp. Imob. Esoros Restritos 1 nica 50 1.000.000 50.000.000 Garantia Real IPCA + 9,00% 06/12

MRV Engenharia e Part. Esoros Restritos 4 nica 550 1.000.000 550.000.000 QuirograriaTR + 8,25% a.a. (mn) /TR + 10,25% a.a. (mx)

23/12

Total 5.802.460.000

Fonte: CVM/Uqbar

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Emisses Primrias de Debntures Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2010 | tabela 6

Empresa Tipo e Oferta Emisso SrieQuantidade

de DebnturesPreo (R$) Montante (R$) Espcie Remunerao Data

Brookfeld Incorporaes Pblica 2 1 28.466 10.000 284.660.000 Quirograria DI + 2,00% a.a. 01/02

Brookfeld Incorporaes Pblica 2 2 8.140 10.000 81.400.000 Quirograria IPCA + 9,50% a.a. 01/02

MRV Engenharia e Participaes Pblica 3 nica 51.640 10.000 516.400.000 Quirograria DI + 1,60% a.a. 15/03

Hlio Borenstein - Administrao,Participaes e Comrcio

Esoros Restritos 1 nica 80 1.000.000 80.000.000 Subordinada DI + 2,00% a.a. 22/03

Cyrela Commercial PropertiesEmpreendimentos e Participaes

Esoros Restritos 1 nica 300 1.000.000 300.000.000 Quirograria DI + 0,81% a.a. 24/03

Rossi Residencial Esoros Restritos 3 nica 50.000 10.000 500.000.000 Garantia Real TR + 8,75% a.a. 10/06

Rodobens Negcios Imobilirios Esoros Restritos 1 nica 300 1.000.000 300.000.000 Garantia Real TR + 8,30% a.a. 21/06

Queiroz Galvo Desenv. Imobilirio Esoros Restritos 1 nica 450 1.000.000 450.000.000 Garantia Real TR + 8,25% a.a. 01/08

OAS Empreendimentos Esoros Restritos 1 nica 6.000 10.000 60.000.000 Quirograria DI + 2,90% a.a. 11/08

PDG Realty Empreendimentos e Parts Esoros Restritos 4 nica 280 1.000.000 280.000.000 Quirograria DI + 2,40% a.a. 16/08

Mudar SPE Master Emp. Imobilirios Esoros Restritos 1 nica 50 1.000.000 50.000.000 Garantia Real IPCA + 9,00% 23/08

JHSF Participaes Esoros Restritos 2 nica 270 1.000.000 270.000.000 Quirograria DI + 1,50% a.a. 30/08

Tecnisa Esoros Restritos 2 nica 150 1.000.000 150.000.000 Quirograria IPCA + 9,65% a.a. 30/08

PDG Realty Empreendimentos e Parts Dispensa 5 nica 600 1.000.000 600.000.000 Garantia Real TR + 8,16% a.a. 23/09

WTORRE Properties Esoros Restritos 1 nica 90 1.000.000 90.000.000 Quirograria 130,00% DI 30/09

Cyrela Brazil RealtyEmpreendimentos e Participaes

Esoros Restritos 4 nica 300 1.000.000 300.000.000 Quirograria 115,00% DI 11/10

Kallas Incorporaes e Construes Esoros Restritos 1 nica 70 1.000.000 70.000.000GarantiaFlutuante

DI + 3,17% a.a. 15/10

Helbor Empreendimentos Esoros Restritos 2 nica 90 1.000.000 90.000.000 Quirograria DI + 1,80% a.a. 18/10

Moura Dubeux Engenharia Esoros Restritos 2 nica 400 1.000.000 400.000.000 Garantia Real TR+8,36% a.a. (mn) / TR+10,36% a.a. (mx) 29/10

Gafsa Pblica 8 1 288.427 1.000 288.427.000 Quirograria DI + 1,95 a.a. 10/11

Gafsa Pblica 8 2 11.573 1.000 11.573.000 Quirograria IPCA + 7,96% a.a. 10/11

CR2 Empreendimentos Imobilirios Esoros Restritos 1 nica 60 1.000.000 60.000.000 Quirograria DI + 2,50% a.a. 12/11

MRV Engenharia e Participaes Esoros Restritos 4 nica 300 1.000.000 300.000.000 Quirograria TR + 8,25% a.a. (mn) / TR+10,25% a.a. (mx) 23/12

Total 5.532.460.000

Fonte: Uqbar

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REGULAMENTAO

ELEGISLAO


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ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

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FINANCIAMENT

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RENDA vARIvEL

Os ttulos de Renda Varivel que representam captaes de re-

cursos direcionados ao setor imobilirio so as aes de empre-

sas que atuam no segmento imobilirio, tais como construtoras e

incorporadoras, e as cotas de Fundos de Investimento Imobilirio

(FII). Em 2010, ambos instrumentos exerceram papel importante

no nanciamento do setor, sendo que as cotas de FII tiveram um

ano de destaque.

Nesta seo so apresentados dados consolidados da evoluo

histrica de montante de oertas pblicas registradas e de emis-

ses de aes de companhias de atuao no setor imobilirio.

Tambm so exibidos, em ormato tabular ou grco, dados de

oerta registrada e de emisso individuais de empresas, do nme-

ro de empresas emitentes por rea de atuao e da capitalizaode mercado das dez maiores companhias.

Na parte relativa aos FII, so exibidos dados consolidados de evo-

luo histrica de montante de emisso, de patrimnio lquido e

de capitalizao de mercado. Vrios grcos de composio de

mercado, classicados por ativo-lastro, tipo de imvel, nalidade

e tipo de investidor do mercado primrio ornecem um maior

grau de detalhamento sobre a estrutura do mercado destes un-

dos. A seo termina com uma ampla cobertura do mercadosecundrio de FII, exibindo dados de liquidez e de classicao

dos principais undos por capitalizao de mercado e por renta-

bilidade.


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FINANCIAMENT

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Aes

O nmero e o montante de oertas pblicas registradas e de emisses de aes de empresas do

setor imobilirio em 2010 caram em relao ao ano anterior e caram distantes se comparados ao anorecorde de 2007. No total oram seis oertas pblicas de aes, totalizando R$ 3,14 bilhes.

As tabelas 7 e 8 listam as oertas registradas e as emisses em 2010, ao passo que as fguras20 e

21 mostram os histricos anuais de registros e de emisses, de 2005 at o presente.

A fgura 22 apresenta o nmero de empresas por rea principal de atuao. As empresas que atu-

am prioritariamente em reas como incorporao, participao, intermediao e gesto oram includas

na categoria Outras Atividades Imobilirias. A fgura 23 nos d a capitalizao de mercado das atuais

maiores empresas.

A metodologia utilizada:

Os dados reerentes a emisses e registros das oertas pblicas de aes oram obtidos nos sites

da Comisso de Valores Mobilirios e das respectivas empresas, e tambm atravs de documentos p-

blicos reerentes s oertas, incluindo os de encerramento de oerta.

Oertas Pblicas Primrias de Aes Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobilirio | tabela 7

Empresa Quantidade de Aes Preo (R$) Montante (R$) IPO* Data

Aliansce Shopping Centers 50.000.000 9,00 450.000.000 Sim 28/01/2010

Inpar 87.500.000 3,20 280.000.000 No 03/02/2010BR Properties 62.890.700 13,00 817.579.100 Sim 05/03/2010

Gasa 85.000.000 12,50 1.062.500.000 No 24/03/2010

Even Construtora e Incorporadora 54.333.334 6,00 326.000.004 No 16/04/2010

LPS Brasil Consultoria de Imveis 5.520.000 37,51 207.055.200 No 22/10/2010

Total 3.143.134.304

* Initial Public Ofer(Oerta Pblica Inicial) Fonte: CVM/Uqbar

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Emisses Primrias de Aes Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2010 | tabela 8

Empresa Quantidade Preo (R$) Montante (R$) Data*

Inpar 87.500.000 3,20 280.000.000 25/02/2010

Aliansce Shopping Centers 71.500.000 9,00 643.500.000 02/03/2010

Gasa 85.100.000 12,50 1.063.750.000 30/03/2010

BR Properties 71.876.000 13,00 934.388.000 08/04/2010

Even Construtora e Incorporadora 84.333.334 6,00 506.000.004 22/04/2010

LPS Brasil Consultoria de Imveis 5.520.000 37,51 207.055.200 25/11/2010

Total 3.634.693.204

* Data do anncio de encerramento de oerta pblica Fonte: Uqbar

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Cota de Fundos de Investimento Imobilirio


Descrio Frao ideal de patrimnio do Emissor.

Emissor Fundos de Investimento Imobilirio (FII), uma comunho de recursos capta-

dos por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados

aplicao em (a) direitos reais sobre bens imveis, (b) ttulos imobilirios de

renda xa, (c) aes, debntures, notas promissrias e outros valores mobili-

rios de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII,

(d) aes de companhias de capital echado ou sociedades limitadas cujo ni-

co propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certica-

dos de potencial adicional de construo, e () cotas de outros FII ou de Fun-

dos de Investimento em Participaes (FIP) e Fundos de Investimento em

Direitos Creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclu-

sivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII so constitudos sob a orma de

condomnio echado e podem ter prazo de durao indeterminado.

Forma e Registro Escritural e nominativa.

Classe Classe nica no caso de undos para investidores em geral. Fundos destinados

exclusivamente a investidores qualicados podem emitir cotas com direitos

ou caractersticas especiais quanto ordem de preerncia no pagamento

dos rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do

saldo de liquidao do undo.

Srie Emisso de cotas pode ser dividida em sries, com o m especco de estabe-

lecer, para cada srie, datas diversas de integralizao, sem prejuzo da igual-

dade dos demais direitos coneridos aos cotistas.

Distribuio Oerta pblica de cotas depende de prvio registro na CVM e deve ser realiza-

da por instituies intermedirias integrantes do sistema de distribuio de

valores mobilirios. Uma nova distribuio no pode ser iniciada antes de to-

talmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrio Subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado permitido, des-

de que um montante mnimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e

alcanado.

Integralizao Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de

investimento. Pode ser eita em dinheiro, imveis, direitos relativos a imveis

e, no caso de undos destinados exclusivamente a investidores qualicados,

ttulos e valores mobilirios.

Amortizaes Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamentodo undo; ou (ii) em virtude de deciso da assembleia geral de cotistas.

Resgate No permitido.


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FINANCIAMENT

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IMOBILIRIO


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Retorno Capital investido em cotas de FII retornado atravs (i) da distribuio de

do Capital Investido resultados; (ii) da amortizao das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado

secundrio; ou (iv) da dissoluo do undo, com a venda dos seus ativos e a

distribuio proporcional do patrimnio aos seus cotistas.

Transerncia As cotas podem ser transeridas mediante termo de cesso e transerncia, as-

sinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e

documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de bal-

co organizado onde as cotas do undo orem registradas para negociao.

Ambiente de Negociao BM&FBOVESPA (bolsa e balco) e CetipNet.

Liquidao Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.

Conorme expectativas de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um orte cresci-

mento no setor de undos imobilirios. Qualquer que seja a mtrica utilizada, o mercado destes undos

mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opo signicativa para captao de

recursos para o setor imobilirio. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no

mercado secundrio reetiram este contexto.

A fgura 24 apresenta o histrico de montante emitido para FII listados e para a indstria em

geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os undos listados quanto para a indstria em geral,

mais que triplicou em relao ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhes e R$ 4,10 bilhes,

respectivamente.

CLASSIFICAO DOS FUNDOS

Na fgura 25 se encontra a distribuio de FII por ativo-lastro no nal de 2010, mostrando que: i)

o nmero de undos de imveis, listados e da indstria, atingiu 46 e 91 respectivamente; ii) a categoria

de ativo-lastro de Renda Fixa ganhou mais trs undos, passando a contar com um total de cinco; e iii) a

categoria de ativo-lastro de Renda Varivel passou a ter seus dois primeiros undos.

| FIG. 24


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Logo a seguir, na fgura 26, que exibe o histrico do patrimnio lquido e da capitalizao de

mercado consolidados para os undos listados, percebe-se o aumento da taxa de crescimento destas

variveis na medida em que se aproxima o nal do ano passado. Em dezembro de 2010, a capitalizao

de mercado alcanou R$ 8,10 bilhes, representando um crescimento de 99,7% em relao a dezembrodo ano anterior.

As fguras 27, 28 e 29 exibem a composio da capitalizao de mercado em termos de ativo-

lastro, imvel e nalidade, respectivamente, no nal de 2010. Escritrios e VarejoShopping Centers con-

tinuam a dominar cerca de 75,0% dos imveis adquiridos e Renda Regular representa perto de 90,0%

dos tipos de nalidade.

| FIG. 25

| FIG. 26


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| FIG. 28

5,6 %

19,6 %

5,3 %

3,9 %

3,5 %

3,2 %

54,4 %

2,7 %1,7 % 0,1 %

| FIG. 29

89,3 %

10,7 %

| FIG. 27

91,7 %

8,0 %

0,4 %


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MERCADO SECUNDRIO

As fguras 30 e 31 trazem os montantes negociados na BM&FBOVESPA e os montantes regis-

trados na CETIP reerentes ao mercado secundrio de cotas de FII. As negociaes em bolsa e balco

(BM&FBOVESPA) indicam uma trajetria de crescimento deste montante, com alguma volatilidade, par-tindo tanto de 2009 (fgura 30), como de 2003 (fgura 31), sendo que esta ltima gura tambm indica

o aumento em termos de nmero de negcios.

| FIG. 30

| FIG. 31


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Na fgura 32 exibido o crescimento da capitalizao de mercado, nos ltimos dois anos, dos

atuais dez maiores undos. Dois destes undos, incluindo o maior deles, o Brazilian Capital Real Estate

Fund I, com valor de mercado acima de R$ 1,00 bilho, no tem um histrico alm do ltimo ms, sendo

representados apenas por um ponto.

A fgura 33 mostra o histrico do rendimento mensal no ltimo ano dos dez undos mais ne-gociados em 2010. Para alguns deles, na medida em que houve valorizao de preo de suas cotas, o

rendimento mensal, calculado como porcentagem do valor de mercado, teve tendncia de queda. J a

rentabilidade eetiva histrica anual (valorizao de preo mais rendimento), desde 2004, apresentada

para este grupo de undos na fgura 34, indica tendncia de alta.

| FIG. 32

| FIG. 33


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INVESTIDORES

A fgura 35 mostra a composio do mercado investidor de cotas de FII, em termos de atia adqui-

rida do total emitido pelos undos em 2010. O investidor pessoa sica, representando 71,6% da demanda

pelas cotas dos undos, continuou sendo a classe preponderante neste mercado no ano de reerncia

desta publicao.

| FIG. 35

10,0 %

8,9 %

3,0 %

71,6 %

3,0 %

2,9 %0,5 %

| FIG. 34


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REGULAMENTAO

ELEGISLAO


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ANURIO

SECURITIZAO

EFINANCIAMENTO

IMOBILIRIO|

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SECURITIZAO

Esta seo apresenta inormaes sobre o mercado de securiti-

zao imobiliria, com destaque para o mais importante ttulo,

o Certicado de Recebveis Imobilirios (CRI). Inclui dados sobre

o mercado de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios

(FIDC) que investem em crditos imobilirios e inormaes sobre

os ttulos emitidos por estes undos. Apresenta tambm inorma-

es sobre um importante ttulo de crdito, a Cdula de Crdito

Imobilirio (CCI), principal lastro das operaes de securitizao

imobiliria realizadas no mercado brasileiro.

A grande quantidade de inormaes histricas sobre o mercado

de CRI, incluindo a evoluo dos mercados primrio (emisses) e

secundrio (negcios) e dos montantes de estoque e registros na

CETIP, indica que 2010 oi um ano excepcional para estes ttulos.So apresentadas tambm inormaes sobre as estruturas das

operaes de CRI com links diretos para o Dicionrio de Finan-

as da Uqbar na web que permitir que o leitor possa expandir,

caso tenha interesse, seus conhecimentos sobre estas estruturas;

os emissores destes ttulos, as Securitizadoras Imobilirias; e os

pers dos cedentes de crditos imobilirios, lastro dos CRI, e dos

investidores destes ttulos.

Uma lista com os FIDC Imobilirios em uncionamento em 31 dedezembro de 2010, os histricos dos registros de undos junto ao

rgo regulador e das emisses de cotas, e o patrimnio lquido

destes undos so apresentados em seguida.

So apresentadas em ormato grco inormaes dos histricos

de depsitos, estoque e negociaes de CCI junto CETIP, assim

como a composio do estoque destes ttulos, em 31 de dezem-

bro de 2010, por tipo de indexador.

Uma cha tcnica com os principais termos e condies antece-de a apresentao dos dados de cada um destes ttulos.


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ATRS DE LA SUBTAPA VA ANUNCIO BRAZILIAN SECURITIES


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Em 2010 o mercado de securitizao retomou o crescimento, sendo que o segmento de ope-

raes com lastro imobilirio (Securitizao Imobiliria) praticamente dobrou o volume de ttulos

emitidos.

A fgura 36 apresenta a evoluo histrica das emisses de ttulos de securitizao representadospor cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) e Certicados de Recebveis Imobi-

lirios (CRI), enquanto que as fguras 37 e 38 apresentam o mesmo desenvolvimento somente para a

Securitizao Imobiliria.

A fgura 37 apresenta a evoluo da composio da Securitizao Imobiliria por tipo de ativo-las-

tro, na qual destaca-se o aparecimento em 2010 de uma nova classe de ativo-lastro: Ttulos Mobilirios.

| FIG. 37

| FIG. 36


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Na fgura 38 as emisses so decompostas pelo tipo de crdito: crditos originados junto a pes-

soas sicas decorrentes da compra de imveis residenciais (Crdito Residencial) e crditos decorren-

tes do nanciamento e locao de imveis industriais ou comerciais para grandes empresas (Crdito

Corporativo).

| FIG. 38


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Certifcados de Recebveis Imobilirios


Descrio Ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imo-bilirios, que constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Emissor Somente companhias securitizadoras de crditos imobilirios.

Lastro Crditos imobilirios, que constituem promessa de pagamento em dinheiro,

conorme dispuser o Termo de Securitizao. Os crditos imobilirios que las-

treiam a emisso de Certicados de Recebveis Imobilirios (CRI) devero obe-

decer ao limite mximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto,

esse percentual poder ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado: (i)

tenha registro de companhia aberta; (ii) seja instituio nanceira ou equipa-rada; ou (iii) seja sociedade empresarial que tenha suas demonstraes nan-

ceiras relativas ao exerccio social imediatamente anterior data de emisso

do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hiptese em

que tais demonstraes nanceiras devem ser arquivadas na CVM periodica-

mente.

Em relao s sociedades empresariais, estas sero dispensadas do arquiva-

mento das demonstraes nanceiras na CVM, nas hipteses em que os CRI:

(i) sejam objeto de oerta pblica de distribuio que tenha como pblico

destinatrio exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econ-

mico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo ve-

dada, neste caso, a negociao dos CRI no mercado secundrio; ou (ii) pos-

suam valor unitrio igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milho de Reais),

e sejam objeto de oerta pblica destinada subscrio por no mais do que

20 investidores. Nesta hiptese, os CRI subscritos somente podero ser nego-

ciados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento

da distribuio, caso a negociao se d entre os titulares dos CRI, ou caso o

titular aliene todos os CRI subscritos para um nico investidor.

Garantia Poder ter garantia utuante, que lhe assegurar privilgio geral sobre o ativo

do Emissor, mas no impedir a negociao dos bens que compem esse ati-

vo. Poder contar com instituio do Regime Fiducirio sobre os crditos imo-

bilirios.

Regime Fiducirio Sistema que permite que os crditos imobilirios de uma operao de CRI se-

jam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais esto vincu-

lados e s despesas e obrigaes scais oriundas deste processo, mantendo-

se apartados do patrimnio do Emissor at que se complete o resgate de

todos os reeridos CRI. Tais crditos no so passveis de constituio de garan-

tias ou de execuo por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais

privilegiados que sejam.


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Forma e Registro Escritural, devendo ser registrado em sistemas centralizados de custdia e li-

quidao nanceira de ttulos privados.

Classe admitida a emisso de CRI de classe snior, que possui preerncia para eei-

tos de amortizao e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordi-nam aos CRI de classe snior para eeito de amortizao e resgate.

Taxa de Juros Fixa ou utuante.


co. A atualizao de valor permitida desde que os ttulos tenham prazo e pe-

riodicidade de reajuste mnimos de um ano. CRI no podem ser indexados a

moedas estrangeiras.

Pagamento Principal Normalmente atravs de amortizaes peridicas mensais, no

existindo exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Ou-tras periodicidades so permitidas, inclusive pagamento de uma nica vez no

vencimento.

Juros Normalmente atravs de parcelas peridicas mensais, no existindo

exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Outras perio-

dicidades so permitidas, inclusive pagamento de uma nica vez no venci-

mento.

Negociao Diretamente entre as partes para oertas pblicas com montante de captao

no superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhes de reais). Atravs de instituio

nanceira intermediria para montante de captao superior a esse valor.

Transe

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