SECURITIZAOE FINANCIAMENTOIMOBILIRIO

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Caro leitor,

Ao iniciarmos 2016, nos vemos em mar revolto. Porm, se perseverarmos, mais cedo ou mais tarde acalmam-se as guas e surge um vento de popa. A conjuntura poltica e macroeconmica no pas vem determinando de forma preponderante o desempenho recente dos mercados imobilirio e de capitais, obstruindo parcialmente, por ora, o seu desenvolvimento e expanso. Embora o atual momento venha representar um atraso temporal, trata-se de terreno frtil para o aprendizado e a transformao construtiva. O quadro geral das fontes de financiamento imobilirio no Brasil ao longo do ltimo ano, que so analisadas por completo neste Anurio Uqbar Securitizao e Financiamento Imobilirio 2016, reflete este estado das coisas, inclusive os avanos conquistados e oportunidades geradas em meio a esta travessia.

Em 2015 reforou-se a noo de que o atual modelo em vigor de fomento do crdito imobilirio, centrado em um funding oriundo na captao barata de recursos da caderneta de poupana, caminha para seus estertores. A Introduo desta publicao aponta para as vulnerabilidades e limitaes deste modelo e sugere diretrizes que deveriam embasar um processo de transformao da composio das fontes de financiamento imobilirio no mercado bancrio e de capitais, visando o seu desenvolvimento. Particularmente, destaca-se aqui a importncia de estruturas de ativo e passivo com descasamentos minimizados e participao maior de investidores de longo prazo e de devedores diversificados, do aprimoramento da prtica de transparncia informacional e da atuao potencial catalisadora do Governo e bancos pblicos.

O amplo contedo abordado no captulo trs do Anurio, que dedicado s fontes de financiamento imobilirio do mercado de capitais, inclui, entre outros, a cobertura completa dos mercados de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e de securitizao imobiliria, este ltimo representado principalmente pelo mercado de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). Ambos estes segmentos, que interagem entre si, passaram em 2015 por mudanas regulatrias de impacto relevante para a continuidade e sustentabilidade do desenvolvimento de seus mercados. Por exemplo, nas reas de informao e governana, o segmento de FII foi enrobustecido por nova norma. O captulo cinco, dedicado legislao e regulamentao de mercado, escrito especialmente pelo escritrio Bicalho e Mollica Advogados, traz a anlise e comentrio de todos os principais eventos normativos que ocorreram ao longo do ano.

Precedendo os tpicos normativos, o tradicional captulo quatro desta publicao apresenta o conjunto completo dos Rankings Uqbar, referncia de

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mercado para todos os seus participantes. Juntamente com as classificaes, as principais operaes e movimentaes de posies em 2015 so destacadas e discutidas.

O desempenho das fontes de financiamento imobilirio que representam um maior nvel de desenvolvimento e sofisticao, as fontes do mercado de capitais, gerou nmeros em 2015 de dimenso incomparavelmente maior quando contrapostos queles de uma dcada antes. Nesta perspectiva de prazo mais longo, de forma distinta do que poderia se afirmar em relao ao desempenho da economia como um todo, muito se avanou no mercado brasileiro, incluindo o aprendizado que um perodo de crise suscita. Assim, as bases para o prosseguimento do avano esto postas. terminar de atravessar os cus tempestuosos que se formaram e nos prepararmos para alar novamente as velas. Nosso potencial de desenvolvimento de mercado ainda oferece vastas riquezas a serem exploradas.

Com muito carinho e dedicao, este mais um Anurio que a Uqbar tem o prazer de lanar ao mercado. Como sempre, atravs de sua publicao todos os anos, almejamos contribuir para o efetivo desenvolvimento dos mercados de securitizao e financiamento imobilirios, buscando proporcionar a qualidade e completude informacional para todos os seus participantes.

Desejamos uma boa leitura!

Equipe Uqbar

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A BRAZILIAN SECURITIES desenvolve o mercado brasileiro de ttulos imobilirios h mais de 15 anos. Foi a primeira empresa no Brasil a receber a classificao AA1.BR de uma agncia internacional de rating. Em 2011, foi adquirida pelo Banco PAN S.A., cujos acionistas controladores so os Bancos BTG Pactual S.A. e Caixa Participaes S.A. CAIXAPAR. Em 2015, recebeu da Fitch Ratings a maior nota do setor: Master Servicer RMS2+.www.braziliansecurities.com.br

O SOUZA, CESCON, BARRIEU & FLESCH um dos principais escritrios de advocacia do Brasil. Seus advogados se destacam pelo comprometimento com a defesa dos interesses dos clientes e pela atuao em operaes altamente sofisticadas e muitas vezes inditas no mercado. Seu objetivo ser sempre a primeira opo de seus clientes para suas questes jurdicas mais complexas e assuntos mais estratgicos.www.souzacescon.com.br

A BM&FBOVESPA uma empresa verticalizada, que conta com elevado padro tecnolgico. Tem como principais objetivos administrar mercados organizados de ttulos, valores mobilirios e contratos derivativos, alm de prestar o servio de registro, compensao, liquidao e depositria, atuando nas trs etapas: pr-negociao, negociao e ps-negociao.www.bmfbovespa.com.br

A REAG Investimentos est entre as principais gestoras em solues patrimoniais, com suas plataformas de negcios focadas em operaes estruturadas por meio de fundos Imobilirios (FII), de Participaes (FIP) e de Recebveis (FIDC). Gestora de recursos independente, com equipe especializada na administrao de carteiras de investimento e na gesto de operaes.www.reag.com.br

Reconhecido como um dos melhores escritrios de direito imobilirio do Brasil, o BICALHO E MOLLICA presta assessoria jurdica de alta qualidade e eficincia. O foco exclusivo na rea imobiliria propicia expertise diferenciada e abrangente, incluindo as reas: Contratual, Tributria, Societria, Financeira/Mercado de Capitais e Contenciosa/Arbitragem.www.bicalhoemollica.com.br

A BRL TRUST, nica empresa voltada exclusivamente para prestao de servios fiducirios. Iniciou suas atividades como interveniente fiducirio de ttulos de crdito privado, e atualmente ocupa posio de destaque entre os maiores administradores fiducirios e custodiantes de fundos de investimentos estruturados com uma carteira acumulada de aproximadamente R$ 28 bilhes.www.brltrust.com.br

A RB CAPITAL uma companhia independente que desenvolve solues inovadoras de crdito estruturado e atua tambm na gesto de fundos. Fundada em 1999, busca oferecer as melhores alternativas de financiamento de longo prazo para empresas e, ao mesmo tempo, gerar oportunidades de investimento, cuja marca so a inovao e pioneirismo.www.rbcapital.com

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DICE NDICE DE CONTEDO

INTRODUO 10

GOVERNO 21

Introduo 23

Fundo de Garantia do Tempo do Servio (FGTS) 24

Repasses do Governo 27

MERCADO BANCRIO 29

Introduo 31

Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE) 33

Letras 38 Letras de Crdito Imobilirio (LCI) 39 Termos e Condies 42 Letras Hipotecrias (LH) 43 Termos e Condies 44 Letras Imobilirias Garantidas (LIG) 46

MERCADO DE CAPITAIS 48

Introduo 50

Renda Fixa 51 Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 52

Renda Varivel 55 Aes de Empresas do Setor Imobilirio 57 Cotas de FII 59 Termos e Condies 63 Classificao dos Fundos 66 Mercado Secundrio 68 Anlise Setorial 74 Investidores 79 Fundos de Investimento em Participaes (FIP) 81 Termos e Condies 81

Securitizao 85 Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) 90 Termos e Condies 91 Emissores 97 Cedentes 100 Mercado Secundrio 101 Investidores 103 Cotas de FIDC Imobilirio 104 Termos e Condies 104 Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) 108 Termos e Condies 111

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R A N K I N G S DE 2015 112

Introduo 114

Mercado Primrio 133 CRI 135 Securitizadoras Imobilirias 136 Cotas de FIDC Imobilirio 138 Cotas de FII 138

Mercado Secundrio 140 CRI 141 Negociaes 141 Cotas de FIDC Imobilirio 142 Negociaes 142 Cotas de FII 143 Negociaes 143 Rentabilidade 144 Capitalizao 146 Indicadores 146

Entidades Emissoras 148 Securitizadora Imobiliria 149 FIDC Imobilirio 150 FII 150 FIP Imobilirio 151

Terceiros 152 Administradores 154 FII 154 FIP Imobilirios 156 Advogados 157 CRI 157 FII 158 Agncias de Classificao de Risco 158 CRI 158 Agentes Fiducirios 160 CRI 160 Auditores 162 Securitizadoras Imobilirias 162 FII 163 Estruturadores 165 FII 165 Lderes 166 CRI 166 Cotas de FII 167

LEGISLAO E REGULAMENTAO 168

Por Rodrigo Cury Bicalho e Leandro Issakado Escritrio Bicalho e Mollica Advogados

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NDICE DE FIGURAS

Os dados das figuras desta publicao tm como data base 30 de dezembro de 2015. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado, utilize o Orbis e o Portal TLON.

FIG. 1 Variao do Saldo de Poupana x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhes) 15

FIG. 2 Variao Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhes) 16

FIG. 3 PIB, Desemprego, Inflao e Juros 19

FIG. 4 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS 26

FIG. 5 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 26

FIG. 6 Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhes) 28

FIG. 7 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE 34

FIG. 8 Financiamento Mdio por Unidade (em R$) 35

FIG. 9 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2015 por Tipo de Financiamento (% de Montante) 35

FIG. 10 Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2015 por Tipo de Imvel (% de Montante) 36

FIG. 11 Variao Acumulada da Caderneta de Poupana (%) 37

FIG. 12 Depsitos de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 40

FIG. 13 Estoque de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 41

FIG. 14 Negociaes de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 41

FIG. 15 Depsitos de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 44

FIG. 16 Estoque de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 44

FIG. 17 Histrico das Emisses Primrias de Debntures de Empresas do Setor Imobilirio 54

FIG. 18 rea Principal de Atuao das Companhias Imobilirias que Emitiram Debntures em 2015 54

FIG. 19 Capitalizao de Mercado das 10 Maiores Empresas do Setor Imobilirio em 30/12/2015 (em R$ milhes) 57

FIG. 20 Histrico da Capitalizao de Mercado das Empresas do Setor Imobilirio 58

FIG. 21 ndice Imobilirio (IMOB) Evoluo Histrica 58

FIG. 22 Histrico do Montante de Emisses de FII (em R$ milhes) 61

FIG. 23 Histrico do Patrimnio Lquido e Nmero de FII 62

FIG. 24 Histrico da Capitalizao de Mercado e Nmero de FII 62

FIG. 25 Histrico da Capitalizao de Mercado sobre Patrimnio Lquido (%) 63

FIG. 26 Nmero de FII por Tipo de Ativo em 30/12/2015 66

FIG. 27 Composio da Capitalizao de Mercado de FII por Tipo de Ativo (% de Montante) 67

FIG. 28 Composio da Capitalizao de Mercado por Tipo de Imvel (% de Montante) 68

FIG. 29 Composio da Capitalizao de Mercado por Finalidade (% de Montante) 68

FIG. 30 Histrico dos Negcios Registrados na CETIP 69

FIG. 31 Histrico dos Negcios Realizados na BM&FBOVESPA 69

FIG. 32 Evoluo Recente dos Negcios Realizados na BM&FBOVESPA 70

FIG. 33 Histrico da Capitalizao de Mercado (em R$ milhes) 10 maiores ndices de negociabilidade 71

FIG. 34 Histrico do Mensal (%) 10 maiores ndices de negociabilidade 71

FIG. 35 Histrico do Rendimento Mensal (% do Valor de Mercado) 10 maiores ndices de negociabilidade 72

FIG. 36 ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios (IFIX) Evoluo Histrica 73

FIG. 37 Histrico do nmero de FII Registrados para Negociao na BM&FBOVESPA 73

FIG. 38 Histrico das Emisses dos FII Listados por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 76

FIG. 39 Histrico do Montante Negociado dos FII por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 77

FIG. 40 Histrico do Nmero de Negcios dos FII por Tipo de Ativo 77

FIG. 41 Histrico da Capitalizao de Mercado dos FII por Tipo de Ativo (em R$ milhes) 78

FIG. 42 Histrico do Mensal Mdio dos FII por Tipo de Ativo (%) 78

FIG. 43 Histrico do Rendimento Mdio Mensal dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado) 79

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FIG. 44 Composio do Montante Emitido de FII em 2015 por Classe de Investidor (% de Montante) 80

FIG. 45 Histrico do Patrimnio Lquido de FIP Imobilirios 84

FIG. 46 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao (em R$ milhes) 87

FIG. 47 Histrico do Montante de Emisses de Securitizao Imobiliria por Ativo-lastro (em R$ milhes) 89

FIG. 48 Histrico da Participao das Emisses Imobilirias por Tipo de Devedor 89

FIG. 49 Histrico do Montante de Emisses de CRI por Ativo-lastro (em R$ milhes) 93

FIG. 50 Histrico do Montante de Emisses de CRI por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 94

FIG. 51 Estoque de CRI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 95

FIG. 52 Composio do Montante Emitido de CRI em 2015 por Faixa Final de Prazo (% de Montante) 95

FIG. 53 Composio do Montante Emitido de CRI em 2015 por Indexador (% de Montante) 96

FIG. 54 Spreads Mdios por Indexador (% a.a.) 97

FIG. 55 Nmero de Securitizadoras Imobilirias Registradas na CVM 97

FIG. 56 Participao no Montante de Emisses em 2015 por Securitizadora Imobiliria 98

FIG. 57 Participao Acumulada no Montante de Emisses por Securitizadora Imobiliria 98

FIG. 58 Montante Emitido pelas Securitizadoras Imobilirias por Tipo de Devedor (em R$ milhes) 99

FIG. 59 Nmero de Cedentes de CRI Pessoa Fsica por Atividade Econmica Ano 2015 101

FIG. 60 Nmero de Cedentes de CRI Pessoa Jurdica por Atividade Econmica Ano 2015 101

FIG. 61 Negcios de CRI na CETIP e BM&FBOVESPA Evoluo Histrica (em R$ milhes) 102

FIG. 62 Composio do Montante Emitido de CRI em 2015 por Classe de Investidor (% de Montante) 103

FIG. 63 Nmero de FIDC Imobilirios Registrados na CVM 107

FIG. 64 Histrico do Montante de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios (em R$ milhes) 107

FIG. 65 Histrico do Patrimnio Lquido de FIDC Imobilirios 108

FIG. 66 Depsitos de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 109

FIG. 67 Estoque de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 110

FIG. 68 Negociaes de CCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) 110

NDICE DE TABELAS

Os dados das tabelas desta publicao tm como data base 30 de dezembro de 2015. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre este mercado, utilize o Orbis e o Portal TLON.

TAB. 1 Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica 37

TAB. 2 Emisses Primrias de Debntures Realizadas por Empresas do Setor Imobilirio em 2015 52

TAB. 3 FII Registrados para Negociao na BMF&BOVESPA em 2015 Liquidez e Variao de Preo das Cotas 74

TAB. 4 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido em 2015 135

TAB. 5 Ranking de Emisses de CRI por Montante Emitido Consolidado 135

TAB. 6 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido em 2015 136

TAB. 7 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes em 2015 136

TAB. 8 Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido Consolidado 137

TAB. 9 Ranking de Emissores de CRI por Nmero de Operaes Consolidado 137

TAB. 10 Ranking de Emisses de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante Emitido Consolidado 138

TAB. 11 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido em 2015 138

TAB. 12 Ranking de Emisses de Cotas de FII por Montante Emitido Consolidado 139

TAB. 13 Ranking de Negociaes de CRI por Montante em 2015 141

TAB. 14 Ranking de Negociaes de CRI por Nmero de Negcios em 2015 141

TAB. 15 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Montante Consolidado 142

TAB. 16 Ranking de Negociaes de Cotas de FIDC Imobilirios por Nmero de Negcios Consolidado 142

TAB. 17 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Montante em 2015 143

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TAB. 18 Ranking de Negociaes de Cotas de FII por Nmero de Negcios em 2015 143

TAB. 19 Ranking de Variao de Preo de Cotas de FII em 2015 144

TAB. 20 Ranking de Estimado de Cotas de FII em 2015 144

TAB. 21 Ranking de Realizado de Cotas de FII em 2015 145

TAB. 22 Ranking de Rentabilidade Efetiva de Cotas de FII em 2015 145

TAB. 23 Ranking de Capitalizao de Mercado das Cotas de FII 146

TAB. 24 Ranking de Cotas de FII em 2015 146

TAB. 25 Ranking de Capitalizao de Mercado sobre Patrimnio Lquido das Cotas de FII 147

TAB. 26 Ranking das Securitizadoras Imobilirias por Preo Unitrio dos CRI 149

TAB. 27 Ranking das Securitizadoras Imobilirias por Nmero de Operaes de CRI 149

TAB. 28 Ranking de FIDC Imobilirios por Montante de PL 150

TAB. 29 Ranking de FII por Montante de PL 150

TAB. 30 Ranking de FIP Imobilirios por Montante de PL 151

TAB. 31 Ranking dos Administradores de FII por Capitalizao de Mercado 154

TAB. 32 Ranking dos Administradores de FII por Nmero de Fundos Negociados 154

TAB. 33 Ranking dos Administradores de FII por Patrimnio Lquido 155

TAB. 34 Ranking dos Administradores de FII por Nmero de Fundos 155

TAB. 35 Ranking dos Administradores de FIP Imobilirio por Patrimnio Lquido 156

TAB. 36 Ranking dos Administradores de FIP Imobilirio por Nmero de Fundos 156

TAB. 37 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de CRI em 2015 157

TAB. 38 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de CRI em 2015 157

TAB. 39 Ranking dos Advogados por Montante Emitido de Cotas de FII em 2015 158

TAB. 40 Ranking dos Advogados por Nmero de Operaes de Cotas de FII em 2015 158

TAB. 41 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Montante de CRI Classificado em 2015 158

TAB. 42 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classificados em 2015 159

TAB. 43 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Montante de CRI Classificado Consolidado 159

TAB. 44 Ranking das Agncias de Classificao de Risco por Nmero de Ttulos de CRI Classificados Consolidado 159

TAB. 45 Ranking dos Agentes Fiducirios por Montante Emitido de CRI em 2015 160

TAB. 46 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI em 2015 160

TAB. 47 Ranking dos Agentes Fiducirios por Preo Unitrio dos CRI 161

TAB. 48 Ranking dos Agentes Fiducirios por Nmero de Operaes de CRI 161

TAB. 49 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Preo Unitrio dos CRI 162

TAB. 50 Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobilirias por Nmero de Operaes de CRI 162

TAB. 51 Ranking dos Auditores de FII por Capitalizao de Mercado 163

TAB. 52 Ranking dos Auditores de FII por Nmero de Fundos Negociados 163

TAB. 53 Ranking dos Auditores de FII por Patrimnio Lquido 164

TAB. 54 Ranking dos Auditores de FII por Nmero de Fundos 164

TAB. 55 Ranking dos Estruturadores de FII por Montante Emitido em 2015 165

TAB. 56 Ranking dos Estruturadores de FII por Nmero de Operaes em 2015 165

TAB. 57 Ranking dos Lderes de Distribuio de CRI por Montante Emitido em 2015 166

TAB. 58 Ranking dos Lderes de Distribuio de CRI por Nmero de Operaes em 2015 166

TAB. 59 Ranking dos Lderes de Distribuio de Cotas de FII por Montante Emitido em 2015 167

TAB. 60 Ranking dos Lderes de Distribuio de Cotas de FII por Nmero de Operaes em 2015 167

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A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Nossas informaes foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas, mas sua exatido e seu grau de integralidade e integridade no esto garantidos. A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de informaes equivocadas. Esta publicao no uma recomendao de compra ou venda.

A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Nossas informaes foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas, mas sua exatido e seu grau de integralidade e integridade no esto garantidos. A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de informaes equivocadas. Esta publicao no uma recomendao de compra ou venda.

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UO Este Anurio traz uma cobertura completa do comportamento em

2015 de todas as fontes de financiamento imobilirio na economia brasileira, segmentadas entre aquelas oriundas do Governo, dos bancos e do mercado de capitais.

Poder-se-ia afirmar que no ltimo ano houve preponderncia dos fatores macroeconmicos no desempenho de todas as fontes de financiamento imobilirio existentes, impactando de forma negativa e determinante vrias delas. Neste quadro, destacou-se a reverso indita da tendncia histrica de expanso daquela que tem sido a principal fonte de financiamento imobilirio no pas, a caderneta de poupana, uma das fontes que compem o conjunto de fontes bancrias.

Particularmente, em relao caderneta de poupana, apesar desta se caracterizar como fonte bancria, seu tamanho e importncia esto sujeitos interveno governamental, atravs da imposio dos parmetros estabelecidos no mbito do Sistema Financeiro de Habitao (SFH). Assim, pelo lado da captao, a atratividade desta fonte como investimento est limitada pelo seu nvel relativo de rentabilidade que regulamentado pelo Governo. Em 2015 a rentabilidade da caderneta de poupana foi profundamente negativa em termos reais, afugentando depsitos, incentivando saques e intensificando a propenso do pequeno poupador de diminuir a poupana em um ano caracterizado pela reduo da renda disponvel e o aumento do desemprego, da inflao e dos juros.

Algumas outras fontes de financiamento imobilirio continuaram apresentando tendncia de expanso relativamente positiva, embora quase todas em ritmo mais lento que no ano anterior. O setor governamental, guiado por seu esforo em manter suas polticas pblicas prioritrias atuais, dentre as quais se inclui a ampliao da capacidade de financiamento habitacional voltado para as classes de renda mais baixa, proporcionou aumento por mais um ano dos montantes aplicados neste segmento atravs de repasses diretos do oramento federal e de investimentos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) (ver Captulo Governo). Tambm manteve movimento expansionista a outra fonte bancria, que no a caderneta de poupana, que so as Letras de Crdito Imobilirio (LCI). Com forte poder de captao, em funo do seu perfil de risco, de liquidez e tributrio, este ttulo s encontrou dificuldades para sua emisso em funo da escassez de seu lastro necessrio. Como houve queda de demanda por crdito imobilirio, fruto da conjuntura macroeconmica prevalecente ao longo do ano, no se originou lastro de LCI em volume compatvel com a demanda pelo ttulo. Assim, a gesto de ativo e passivo deste mercado por parte das instituies financeiras resultou em um ritmo de expanso de emisses de LCI menor do que aquele referente ao ano anterior, embora ainda nitidamente em terreno positivo.

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UO J as vrias fontes de financiamento imobilirio do mercado de capitais

obtiveram, todas, desempenho aqum daquele de anos recentes. Mesmo o mercado de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), o principal ttulo de securitizao imobiliria no pas, que ainda havia apresentado crescimento de montante em emisses em 2014, viu este indicador anual se reduzir em 2015. As emisses de debntures por empresas do setor imobilirio ocorreram em nvel comparvel ao de 2014, mas bem abaixo dos nmeros dos anos de 2013 e de 2012. As emisses de aes no setor foram nulas pelo segundo ano seguido. Tambm no mercado primrio de cotas de Fundos de Investimento Imobilirio (FII), um segmento de fortssima expanso at meados de 2013, registrou-se um volume anual comparvel ao ocorrido em 2014, mas muito abaixo daqueles referentes aos trs anos anteriores.

OS LIMITES DO MODELO ATUAL DO MERCADO DE CRDITO IMOBILIRIORefletindo o quadro atual da economia brasileira e a trajetria recente de

suas fontes de financiamento, esta Introduo discute abaixo, brevemente, o modelo atual em funcionamento para fomentar o crdito imobilirio no Brasil, principalmente o habitacional, e comenta algumas evolues notveis no mercado de capitais voltado para este segmento, que so fruto do avano do arcabouo jurdico-regulamentar ou simplesmente so adequaes conjuntura econmica atual.

Duas das maiores fontes atuais de financiamento imobilirio no Brasil so fontes bancrias que funcionam em universos distintos. Trata-se do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), atravs do veculo da caderneta de poupana, e das Letras, compostas quase que exclusivamente pelas Letras de Crdito Imobilirio (LCI), mas tambm, ainda que meramente de forma residual, pelas Letras Hipotecrias (LH), que compem, todas elas, passivo de instituies financeiras.

A caderneta de poupana, um tipo de passivo bancrio aberto para resgate imediato, segundo a regulamentao tem remunerao equivalente Taxa Referencial (TR) acrescida de 6,0% a.a., ou a 70,0% da taxa bsica de juros da economia, a Selic, quando esta ltima for igual ou inferior a 8,5% a.a.. Por outro lado, ainda segundo a regulamentao, depsitos captados de poupana devem ser direcionados segundo uma determinada composio de tipos de aplicao, onde a maior parcela (52,0%) corresponde a financiamentos habitacionais no mbito do SFH1. Tais financiamentos, de

1 Algumas variaes de financiamento imobilirio, alm do financiamento habitacional destinado a aquisio de imveis, tambm podem ser contratados nas condies do SFH, tais como o financiamento a pessoas fsicas para construo de imvel residencial, para aquisio de material para a construo ou ampliao de habitao em lote e o financiamento para a reforma de imveis no residenciais com o objetivo de adequ-los ao uso residencial, entre outros.

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UO perfil de prazo longo, se definem como aqueles que atendem critrios pr-

estabelecidos, incluindo um teto para o custo efetivo anual para o muturio equivalente a 12,0%, e tambm outros, como um teto para a o valor do imvel sendo adquirido (ver Captulo Mercado Bancrio, seo SBPE).

Trata-se assim de um mecanismo de captao artificialmente barato cujos frutos financeiros, em uma primeira ordem, so repartidos entre muturios (na sua maioria, supostamente, tomadores pertencentes a classes econmicas no privilegiadas), os bancos captadores (que podem aplicar parcela relevante a taxas de mercado) e o Governo (atravs da parcela de encaixe depsito compulsrio a um custo tambm artificialmente barato). Pode-se arguir que h o efeito de uma transferncia de renda do pequeno poupador para estes trs agentes e que a dimenso desta transferncia se mede, a grosso modo, pela diferena entre a remunerao da poupana e o custo de oportunidade de investimento, este ltimo equivalente rentabilidade lquida da Selic, algo que ficou prximo de impressionantes 400 pontos base (4,0%) em 2015. Tamanha transferncia tenderia a ser minimizada na medida em que houvesse maior disseminao de educao financeira na sociedade e, possivelmente, uma oferta de opes mais ampla e competitiva por parte do setor bancrio.

A figura 1 abaixo traz as evolues anuais da variao do saldo do SBPE (poupana) e de novos financiamentos imobilirios via SBPE. Para o ano de 2015 constata-se a indita queda de saldo (variao negativa) de R$13,12 bilhes, enquanto os novos financiamentos, apesar de forte reduo, de R$37,28 bilhes, em relao ao ano anterior, ainda conseguiram se manter no nvel de R$75,58 bilhes. Nota-se que novos financiamentos incluem tanto aqueles concedidos em formato SFH como aqueles concedidos a taxas de mercado. Fica claro que a tendncia histrica, registrada at 2014, de crescimento na trajetria do montante de novos financiamentos concedidos tornar-se-ia insustentvel na medida em que o saldo da poupana comeasse a se reduzir, como passou a ocorrer em 2015. Lembrando que os financiamentos imobilirios so ativos de mdio e longo prazo, resultando, assim, no curto prazo, em um fluxo de amortizao menor do que aquele que seria suficiente para fazer com que o saldo da poupana atendesse a demanda por crdito, que tem se mostrado crescente.

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A outra fonte bancria de financiamento imobilirio de papel protagonista atualmente, a LCI, tem sua operacionalizao em base distinta daquela da caderneta de poupana. Apesar de similaridades entre as duas opes de investimento, como em relao condio de ser passivo bancrio, de proporcionar iseno tributria (para o investidor pessoa fsica) e de contar com cobertura at o valor de R$250 mil pelo Fundo Garantidor de Crdito, h uma diferena determinante entre elas. A LCI pode ser emitida com rentabilidade atrelada taxa DI (Depsito Interfinanceiro) e tem sido, na prtica, preponderantemente emitida desta forma e com remunerao em nvel comparvel ao custo de oportunidade do mercado. Como tambm pode ser um ttulo de curto prazo (90 dias), a LCI se tornou bastante demandada no mercado (ver Captulo Mercado Bancrio, seo Letras).

Possivelmente ignorado pelo seu investidor mdio, a LCI ainda conta com a garantia da alienao fiduciria (ou hipoteca) atrelada ao crdito imobilirio que, por definio, deve compor o seu lastro, com saldo devedor equivalente. justamente esta condio necessria a da existncia de um lastro que determinou o limite do montante emitido de LCI em 2015. Se por um lado os bancos no encontraram dificuldades para vender este papel, com reflexo em seu poder de barganha para reduzir um pouco a rentabilidade paga aos investidores, por outro lado houve dificuldades em se originar volume compatvel de crditos imobilirios, de boa qualidade e suficientemente rentveis, de um mercado tomador fortemente impactado pela conjuntura econmica. Isto, mesmo com os bancos ofertando e comercializando diferentes pacotes de produtos de ativo e passivo em conjunto, envolvendo a LCI, voltados para a sua base de clientes de private banking.

Variao do Saldo de SBPE Financiamentos via SBPE

Fonte: Abecip / Banco Central / Uqbar

2002 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2013 2015

Variao do Saldo de Poupana x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhes) FIG. 1

5.716

15.277 2.835 11.595 8.558

15.001

37.415

27.573

38.204 46.273

30.691

58.072

78.147

55.555

-13.120

1.870 1.770 2.218 3.002 4.852 9.340

18.283

30.032 34.017

56.198

79.917 82.761

109.178 112.854

75.579

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UO Assim, ao final de 2015, o montante anual emitido de LCI ainda cresceu,

mas houve forte reduo do ritmo de expanso. Olhando-se para a evoluo da variao de montante consolidado em estoque deste ttulo, observa-se que, enquanto houve um aumento de R$54,00 bilhes em 2014, no ano passado a elevao foi menor, de R$39,30 bilhes. A figura 2 ilustra a evoluo da variao anual de estoque de LCI e LH (este ltimo de valor recente residual).

Seria possvel sugerir, em uma anlise econmica setorial de comportamento de oferta e demanda, que os mercados das duas fontes bancrias descritas acima funcionaram de forma separada, cada qual com seus prprios doadores e tomadores de recursos. Enquanto houve relevante queda da oferta de crdito imobilirio oriundo nos recursos da poupana, houve moderada queda da demanda por crdito imobilirio no formato SFH, resultando em reduo de volume e aumento do preo (custo) dos negcios (contratao de crdito) neste primeiro mercado. Por outro lado, enquanto houve elevao da oferta de investimentos em LCI, houve queda relevante da demanda por crdito imobilirio a taxas (crescentes) de mercado, resultando em reduo moderada do volume de negcios neste segundo mercado.

Mas o ponto maior, motivado pela anlise da tendncia exibida nos grficos acima, talvez fosse o de questionamento das bases do atual modelo de fomento do crdito imobilirio no pas, o qual ainda se sustenta, fundamentalmente, nestas duas fontes (separadas) de financiamento bancrio, e, de forma pouco complementar, no mercado de securitizao, principalmente atravs das operaes de CRI. No objeto deste Anurio uma ampla discusso deste importante tpico, mas cabem aqui algumas colocaes centrais sobre as deficincias do atual modelo, os objetivos que devem ser buscados para atenu-las e o papel do Governo nesta transformao.

Fonte: CETIP / Uqbar

Variao Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhes) FIG. 2

2014 2015201320122011201020092008200720062005200420032002

-686

1.989

-52 -163 -1.490 -766

1.748 7.691

11.919

17.699 15.046

34.019

53.996

39.300

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UO Sendo a questo habitacional e o desenvolvimento do mercado

imobilirio prioridades da poltica governamental, com o modelo atual no se estaria incorrendo em expediente injusto, do ponto de vista de distribuio de renda, de alcance limitado, do ponto de vista de desenvolvimento de mercado, e de excesso de risco, do ponto de vista de alocao de recursos? Neste sentido, no haveria um modelo a ser implementado de resultado superior em todos estes fronts? Um modelo que tendesse a unificar os mercados associados s fontes bancrias e que no se baseasse em transferncia de renda do pequeno poupador? Um modelo que fomentasse o maior casamento entre os ativos e passivos originados, que incentivasse a especializao na gesto da intermediao financeira e que distribusse de forma mais pulverizada as oportunidades de captao de recursos e as opes de investimento? Um modelo fundamentado no funding de grandes investidores institucionais de longo prazo ao invs dos recursos mal remunerados do pequeno poupador? Qual seria a atuao possvel, ou necessria, do Governo para a efetiva implementao de tal modelo?

Boa parte das respostas a estas questes j se delineia no desenvolvimento, embora insuficiente, conquistado ao longo dos ltimos quinze anos no mercado de CRI. Certamente, a expanso deste mercado, em base robusta, atenderia boa parte das questes levantadas sobre um melhor modelo (para as caractersticas e dimenses atuais do mercado de CRI, ver Captulo Mercado de Capitais, seo CRI). Porm, como j enfatizado anteriormente nesta e em outras publicaes da Uqbar, o prprio mercado de CRI ainda necessita aprimorar seu marco regulamentar e prtica, com destaque para o que diz respeito transparncia informacional. Por outro lado, importantes avanos continuam, como a prpria alterao regulamentar recente que eliminou o incentivo para a estruturao de operaes onde bancos atuam como cedente e investidor principal (ver captulos Mercado de Capitais, seo CRI, e Legislao e Regulamentao), dirimindo distores e arbitragens nocivas para o desenvolvimento de mercado. Do lado da prtica, cresce, paulatinamente, a participao de Fundos de Investimento Imobilirio como investidores de CRI, viabilizando-se, assim, a gesto profissional de carteiras compostas majoritariamente por este ttulo estruturado, o qual demanda uma anlise de risco mais complexa e sofisticada.

Tambm, ainda em relao s indagaes sobre o modelo do mercado de crdito imobilirio, vale citar a iniciativa, ainda em estgio incipiente, da criao do mercado de Letras Imobilirias Garantidas (LIG) (ver Captulo Mercado Bancrio, seo Letras). Aqui, antes que se pudesse concretamente vislumbrar um mercado para este novo ttulo, vale frisar que muito seria necessrio criar e transformar, com destaque novamente para as necessidades relativas transparncia informacional. E os desafios enfrentados pelos

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UO usurios de informao no mercado de CRI, sem dvida, devem orientar as

intenes daqueles que propem o desenvolvimento do mercado de LIG, se estes ltimos estiverem de fato comprometidos com um desenvolvimento slido do mercado deste novo ttulo como fonte relevante de financiamento imobilirio de longo prazo.

Mas o ator com maior potencial transformativo no desenvolvimento do mercado de crdito imobilirio no Brasil o Governo. E so algumas as suas possibilidades de atuao catalisadora neste desenvolvimento. Sendo a Caixa Econmica Federal responsvel, por larga margem, pela maior carteira de crditos imobilirios no pas, tem-se o Governo com papel determinante na gesto do maior cedente potencial de crditos imobilirios para operaes de securitizao. Ao mesmo tempo, atravs de suas instituies financeiras, o Governo conta com diferentes alternativas de atuao como investidor ou como provedor de reforo de crdito. Ademais, cabe ao Governo desenvolver o arcabouo jurdico-regulamentar apropriado para sustentar suas iniciativas neste sentido.

Por fim, cabe ao Governo a mudana em relao ao fator que, preponderantemente e negativamente, afetou o mercado de crdito imobilirio no Brasil em 2015, exacerbando as prprias deficincias do seu modelo atual. Pois a gesto econmica do pas resultou em um quadro de graves patologias que impossibilitaram investimentos e financiamentos em geral, agravando seu impacto em um setor cclico como o imobilirio. Antes que se inverta esta conjuntura, torna-se virtualmente impossvel uma retomada do crescimento do mercado de crdito imobilirio. Pr a casa de volta em ordem, em uma trajetria de crescimento econmico, sustentvel fiscal e monetariamente, passa ento a ser uma condio de desempenho do Governo sine qua non para o setor, to deteriorada a situao ficou. Para ilustrar este quadro, so exibidas na figura 3 as evolues recentes das variveis de inflao, juros, desemprego e PIB, todas elas fundamentais na descrio da sade do mercado imobilirio. A patologia mais gritante so os valores concomitantemente crescentes de inflao e desemprego, uma negao da curva de Phillips, em um espao global que sofre da ameaa de deflao.

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FII E FIPEnquanto o mercado bancrio sentiu forte refluxo dos ventos

macroeconmicos e o mercado de CRI continuou a tentar buscar o seu importante papel complementar no universo de crdito imobilirio em 2015, dois veculos do mercado de capitais, de investimentos neste setor, passam por perodo de evoluo de seus respectivos marcos jurdico-regulamentares: os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e os Fundos de Investimento em Participaes (FIP).

A edio da Instruo n 571 da Comisso de Valores Mobilirios (ICVM 571) em novembro de 2015, que altera a ICVM 472, a norma fundamental do mercado de FII, trouxe avanos nas reas de governana e informao, implementveis a partir de 2016. J em relao aos FIP, a autarquia colocou em audincia pblica, em dezembro de 2015, minuta de norma que consolida as regras sobre a constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos e tambm minuta de instruo que dispe sobre a elaborao e a divulgao das demonstraes contbeis. Esta nova regulamentao, que substitui a norma principal em vigor, deve causar relevante impacto no setor, com destaque para a maior identificao dos FIP como veculos de investimentos de Private Equity e de Venture Capital, e no de gesto patrimonial e planejamento fiscal, caracterstica no raramente associada a fundos deste segmento com carteira de perfil imobilirio.

Fonte: BCB / IBGE / Focus (31/12/15)

PIB, Desemprego, Inflao e Juros FIG. 3

3,1%

1,9%

0,9%

0,1%

-1,2%-1,7%

-2,5%

-3,7%

4

6

8

10

12

14

16

Variao PIB - Taxa Acum. em 4 Trimestres Taxa de Desocupao (%) IPCA - 12 meses (%) Meta Selic (% a.a.)

Jan-

14

Fev-

14

Mar

-14

Abr-

14

Mai

-14

Jun-

14

Jul-1

4

Ago-

14

Set-1

4

Out

-14

Nov

-14

Dez-

14

Jan-

15

Fev-

15

Mar

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Abr-

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Mai

-15

Jun-

15

Jul-1

5

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UO Outro aspecto do desempenho do mercado de FII em 2015 que merece

meno aqui foi o relativo aumento das emisses de fundos voltados para carteiras de ativos financeiros de renda fixa, principalmente CRI e LCI. Em um ano de elevao da curva de juros, de queda do PIB e de aumento da inadimplncia e da vacncia, a flexibilidade e amplitude de possibilidades de investimentos que usufruem os FII permitiram que este segmento avanasse desta forma, migrando em direo da maior rentabilidade ajustada ao risco.

Este Anurio aborda os mercados de FII e dos FIP do segmento imobilirio em seu captulo dedicado s fontes de financiamento imobilirio do Mercado de Capitais e comenta os destaques das alteraes legislativas e regulamentares ocorridas em 2015. Antes, nos dois primeiros captulos, so contempladas as fontes de financiamento imobilirio do Governo e do Mercado Bancrio respectivamente. Nestes trs captulos iniciais apresentado um vasto conjunto de dados e informaes referentes ao ano de 2015 e ao histrico precedente. Depois, nos dois captulos finais, so cobertos os Rankings e os aspectos de Legislao e Regulamentao, respectivamente.

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GOVERNO1

http://academia.uqbar.com.br/?page_id=926http://academia.uqbar.com.br/?page_id=929http://academia.uqbar.com.br

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O INTRODUOO captulo Governo aborda o Fundo de Garantia do Tempo de Servio

(FGTS) e os Repasses do Governo, duas fontes de financiamento cuja responsabilidade est, direta ou indiretamente, atribuda ao Poder Executivo Federal. Ambas as fontes compreendem montantes substanciais destinados ao financiamento do setor imobilirio, representando canais vitais de operacionalizao da poltica econmica setorial do governo.

No mbito do FGTS, um fundo que conta com sua captao garantida atravs de contribuies obrigatrias por parte de empresas em nome de seus empregados, a atuao do governo se d pela sua participao no conselho que gere e administra o fundo. J os Repasses do Governo tm origem direta no Oramento Geral da Unio (OGU).

Faz pouco mais de cinquenta anos que o problema do dficit habitacional tratado como uma urgente questo socioeconmica brasileira. O grau de atividade do Governo Federal na formulao, coordenao e execuo da poltica habitacional no Brasil oscilou entre altos e baixos. Houve perodos de conspcua participao deste ente no provimento do crdito imobilirio e outros de recuo, motivado pelo esgaramento da capacidade do Governo em manter o nvel de outrora. Ao longo desse tempo, iniciativas privadas de financiamento habitacional no lograram xito em atender plenamente demanda reprimida no setor imobilirio.

Nos ltimos anos a poltica de financiamento habitacional ganhou renovada importncia do Governo, sendo direcionada, em grande medida, aos estratos sociais de menor poder aquisitivo. Sob a bandeira do programa Minha Casa Minha Vida, um novo ciclo se iniciou, tendo como pano de fundo a acentuao da crise iniciada em 2008. Ao mesmo tempo em que buscava reduzir o dficit habitacional, o programa, de carter anticclico, objetivava estimular setores econmicos associados construo, reduzindo potenciais efeitos da crise. Em 2016, contudo, j se constatam os limites da prpria concepo dos mecanismos de financiamento atualmente em vigor, que se fragilizam em meio a intempries econmicas e fiscais, expondo a insuficincia deste modelo de financiamento habitacional.

As duas sees neste captulo so dedicadas ao FGTS e aos Repasses do Governo, respectivamente as principais fontes de financiamento utilizadas para se pr em prtica a poltica governamental dedicada ao setor imobilirio. So apresentados tabelas e grficos, alm de uma descrio sumarizada, referentes aos dados quantitativos relacionados ao desempenho histrico destas duas fontes at o ano de 2015.

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FUNDO DE GARANTIA DO TEMPODE SERVIO (FGTS)

O Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) tem por objetivo a proteo do empregado demitido sem justa causa. recolhido, mensalmente, o equivalente a 8,0% do valor do salrio dos empregados por meio de depsitos efetuados na Caixa Econmica Federal (Caixa) pelos empregadores, em contas vinculadas ao contrato de trabalho. O saldo mantido pelos empregados no fundo corrigido pela Taxa Referencial (TR)e acrescido de juros equivalente a 3,0% ao ano.Em momentos especficos, e sujeito a condies pr-definidas, o trabalhador poder sacar a respectiva quantia como, por exemplo, na aquisio de imvel. Pelo lado do ativo, por sua vez, o FGTS utiliza os recursos arrecadados para financiar programas de habitao popular, saneamento bsico e infraestrutura urbana. O fundo administrado por um conselho curador composto por representantes oriundos das classes de trabalhadores e dos empregadores e tambm do Governo, que atua tambm por intermdio do Ministrio das Cidades, na elaborao de oramentos e definio de metas. A Caixa, a seu turno, a instituio que operacionaliza tanto os recolhimentos como as aplicaes de recursos do fundo.

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Em 2015 o montante arrecadado pelo FGTS atingiu R$113,53 bilhes, a maior cifra desde 1997. Contudo, o volume de saques tambm atingiu seu pice, R$99,12 bilhes, de onde se depreende uma arrecadao lquida da ordem de R$14,41 bilhes, a menor desde 2011.

A evoluo dos saques e da arrecadao ao longo do tempo est associada justamente com a capacidade de financiamento do FGTS. Alteraes conjunturais macroeconmicas, portanto, so capazes de influir decisivamente nesta capacidade, denotando o carter pr-cclico do fundo. No passado recente, o incremento absoluto no nmero de empregados devidamente formalizados e o paralelo aumento do salrio real fomentou expressivo aumento da arrecadao lquida do FGTS. As mesmas condies, entretanto, no se verificam no atual momento, com progressiva elevao do percentual das pessoas desocupadas em relao quelas economicamente ativas, o que vem pressionando o aumento de saques.

Alm disso, em agosto de 2015 foi aprovado na Cmara dos Deputados um projeto de Lei que elevaria gradualmente a taxa de juros utilizada na capitalizao dos saldos mantidos pelos empregados no FGTS, dos atuais 3,0% a.a. para um nvel equivalente quele referente remunerao da poupana, a partir de 2019. O projeto ainda carece de apreciao pelo Senado Federal. Vale destacar que o mesmo tenderia a majorar o custo do crdito habitacional concedido com recursos do FGTS e/ou a impactar a gesto de ativo e passivo do fundo.

J o total de aplicao de recursos do FGTS, medido pelo valor de contratao, atingiu, em 2015, o equivalente a R$58,4 bilhes, sendo o setor de habitao popular entre saneamento bsico e infraestrutura urbana responsvel pela maior parte desta cifra. A participao preponderante do setor imobilirio nos investimentos do FGTS uma constante histrica, mas adquiriu especial relevo pelas polticas habitacionais desenvolvidas nos ltimos governos, direcionada, em grande medida, aos estratos sociais de menor poder aquisitivo.

A Caixa, como agente operador do fundo, realiza os repasses aos agentes financeiros autorizados a atuar no Sistema Financeiro de Habitao (SFH) entre eles a prpria Caixa que posteriormente concedem o financiamento aos tomadores de recursos.

O FGTS, alm do financiamento imobilirio direto, atua indiretamente atravs de investimentos em aquisio de debntures, cotas de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) com lastro em operaes de habitao, bem como de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). Em 2015 o FGTS investiu R$600,0 milhes em CRI de lastro composto por crditos imobilirios originados junto ao SFH, ao passo que em 2014 a cifra destinada aquisio destes ttulos havia alcanado R$1,71 bilho. No incio de 2016 o governo manifestou a inteno de ampliar a atuao do FGTS no mercado de CRI.

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As figuras 4 e 5 a seguir apresentam dados sobre a evoluo histrica do financiamento imobilirio concedido com recursos do FGTS1. O montante de financiamentos habitacionais concedidos ultrapassou os R$50,00 bilhes e fechou 2015 na casa dos R$54,13 bilhes. O nmero representa uma expressiva alta de 23,9% frente cifra registrada em 2014, de R$43,69 bilhes, sendo o maior crescimento percentual atingido desde 2011. O nmero de unidades financiadas, a seu turno, interrompeu a trajetria de queda dos ltimos anos de modo enrgico, crescendo 36,2% contra o ano anterior e alcanando 632.379 unidades financiadas em 2015. Para efeito comparativo, em 2014 haviam sido financiadas 464.290 unidades. Com efeito, verificou-se em 2015, a primeira queda no valor de financiamento mdio por unidade desde 2004. Esta cifra encerrou 2015 alcanando R$85.592,81, nvel 9,0% inferior ao registrado em 2014, de R$94.103,62.

1 Todos os nmeros desta seo tm como base o site do FGTS, que foi consultado em 19/01/2016.

Fonte: FGTS

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do FGTS FIG. 4

Montante Financiado (em R$ Milhes) Nmero de Unidades (em Milhares)

3.870 3.073 3.758 3.819 3.871 5.356 6.891 6.759

10.319 15.596

25.866 30.723

34.248

39.410 43.691

54.127

317 264 253 246

272

342 355 320 264

320

437 454 471

469 464

632

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Consulta realizada em 19/01/2016

Fonte: FGTS/Uqbar

Financiamento Mdio por Unidade (em R$) FIG. 5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

12.194

11.631

14.834

15.493

14.255

15.670

19.411 21.135

39.035 48.700

59.172 67.612

72.783 83.962

94.104

85.593

Consulta realizada em 19/01/2016

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REPASSES DO GOVERNO

Os Repasses de Governo so uma destacada fonte de financiamento habitacional sob controle direto do Governo, comparvel quantia empenhada pelo FGTS. Os Repasses do Governo so oriundosdo Oramento Geral da Unio, tendo como fontede recursos o Tesouro Nacional.

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A evoluo histrica anual do saldo de Repasses do Governo apresentada na figura 6, a seguir. Ao fim de setembro de 2015 este indicador j havia atingido R$162,21 bilhes. Frente ao saldo de Repasses do Governo assinalado em dezembro de 2014, da ordem de R$139,90 bilhes, se traduz crescimento de 15,9%. Esta variao percentual ligeiramente superior quela computada entre 2014 e 2013, de 13,7%, mas, por sua vez, pequena se comparada aos nmeros anuais superiores a 30,0% verificados entre os anos de 2008 e 2013. Contudo, a diferena absoluta entre 2015 e 2014 (com dados parciais para 2015) alcana a cifra de R$22,31 bilhes. Quando comparado ao desempenho anual desde 1994, nota-se que este o quarto maior incremento absoluto j ocorrido desde ento.

Fonte: Banco Central

Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhes) FIG. 6

2.972 1.783 863 889 864 633 262 1.464 4.472 6.967 9.306

12.095 15.716 18.664

24.530 33.535

48.460

71.853

94.439

123.020

139.898

162.205

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 (set)

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MERCADO BANCRIO2

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/diretorios.jsphttp://uqbar.com.brmailto:diretorio%40uqbar.com.br?subject=Quem%20%C3%A9%20quem%202016

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INTRODUO

No ano de 2015 o Brasil viu sua maior fonte histrica de financiamento imobilirio sofrer um processo de perda de volume, algo indito nos ltimos quinze anos, pelo menos. Trata-se da caderneta de poupana, a principal fonte do mercado bancrio. Por outro lado, mesmo em um ambiente macroeconmico desfavorvel, a outra fonte bancria de recursos que so utilizados no segmento imobilirio as Letras voltou a apresentar crescimento, fechando o ano em patamares recordes de estoque.

Estas duas fontes de financiamento imobilirio, o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), atravs do veculo da caderneta de poupana, e as Letras, compostas pelas Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e pelas Letras Hipotecrias (LH), fazem parte do passivo de instituies financeiras, principalmente bancos. Ambas as fontes so regulamentadas pelo Banco Central do Brasil (BCB) e, no caso da caderneta de poupana, de acordo com a meta da taxa Selic em vigor, tem remunerao de seus depsitos captados equivalente Taxa Referencial (TR) acrescida de 6,0% a.a. e vinculada ao Sistema Financeiro de Habitao (SFH).

Conforme as regras de exigibilidades definidas na alterao regulamentar de 2015, que foi a Resoluo do BCB n 4.410, em relao aos 52,0% dos depsitos da poupana que devem ser direcionados para o financiamento imobilirio habitacional, no mbito do SFH, no se enquadram mais algumas variaes de aplicao de recursos de cunho imobilirio outrora consideradas como, por exemplo, investimentos em Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) com lastro em financiamento imobilirio que no seja habitacional e no mbito do SFH.

Ainda, segundo a atual definio regulamentar das regras de exigibilidades, outros 13,0% adicionais dos recursos captados atravs da caderneta de poupana continuam devendo ser direcionados para operaes de financiamento imobilirio, sendo que tais operaes podem ser contratadas a taxas de mercado. Mas uma parcela, agora, de 24,5% dos recursos captados junto caderneta de poupana deve ser mantida em encaixe obrigatrio no BCB, sendo remunerada pela mesma taxa regulamentada de captao da poupana. Entretanto, at 18,0% deste encaixe, alternativamente, pode ser aplicado em operaes de financiamento habitacional.

Apesar do direcionamento exigvel, em 2015 houve diminuio do volume de financiamentos habitacionais com funding de depsitos de poupana, em funo, principalmente, da queda indita do saldo destes depsitos. Tal reduo de depsitos, por sua vez, foi consequncia direta da baixa remunerao dos mesmos em comparao ao crescente custo de oportunidade na economia, refletido em uma curva de juros ascendente.

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Por sua vez, a LCI manteve sua trajetria de expanso em 2015 como fonte bancria de recursos para o segmento imobilirio. Como instrumento de investimento, este ttulo de crdito de lastro obrigatrio em crdito imobilirio continuou a ser visto de forma atrativa. Em grande parte de perfil de curto prazo e com rentabilidade de mercado atrelada taxa de Depsitos Interfinanceiros (DI), com iseno tributria para pessoa fsica e cobertura, at o valor de R$250 mil, pelo Fundo Garantidor de Crdito (FGC), alm de representar um risco de passivo do banco emissor e contar com a alienao fiduciria em garantia dos crditos imobilirios que compem o seu lastro, a LCI foi a coqueluche dos investidores por mais um ano.

Porm, justamente algumas das caractersticas das Letras que atraem o investidor, como seu perfil de prazo que tende a ser curto, e seu perfil de remunerao que tende a ser atrelada taxa DI, as fazem estruturalmente inadequadas, do ponto de vista de risco, como fonte de financiamento imobilirio. Isto porque os respectivos crditos imobilirios que compem o lastro das Letras tendem a ser de mdio e longo prazo e ter seu custo indexado a ndices de inflao. Neste sentido, tambm a caderneta de poupana sofre das mesmas precariedades estruturais enquanto fonte de financiamento imobilirio.

Nas duas sees deste captulo so apresentados grficos e tabelas, alm de uma descrio sumarizada, referentes aos dados quantitativos de desempenho histrico e de 2015 do SBPE, atravs da caderneta de poupana, e das Letras, sendo que, em relao a estas ltimas, tambm so apresentados seus respectivos Termos e Condies.

Adicionalmente, na seo dedicada s Letras, um terceiro ttulo introduzido. Trata-se da Letra Imobiliria Garantida (LIG), um ttulo de crdito de lastro majoritariamente imobilirio, de emisso exclusiva por instituies financeiras, que foi criado em janeiro de 2015, mas que ainda requer regulamentao complementar antes de ser possvel sua primeira emisso. As principais caractersticas da LIG so apresentadas, e os aspectos fundamentais necessrios para um real surgimento deste mercado so apontados. oferecido tambm um comparativo entre caractersticas dos Covered Bonds, um ttulo presente no mercado europeu e de alguma similaridade com a LIG, e dos ttulos de securitizao, como o prprio CRI.

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SISTEMA BRASILEIRO DEPOUPANA E EMPRSTIMOS (SBPE)

O Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE) tem sido historicamente a maior fonte de financiamento imobilirio no Brasil. As instituies financeiras que integram o SBPE captam recursos de pessoas fsicas e jurdicas atravs dos depsitos voluntrios em caderneta de poupana. A concesso de crdito imobilirio com recursos do SBPE obedece a regras regulamentares de direcionamento, as chamadas exigibilidades. Atualmente, segundo a Resoluo n 3.932 de 2010 do BCB, conforme alterao dada pela Resoluo n 4.410 de 2015, 65,0% dos depsitos de poupana devem ser aplicados em financiamentos imobilirios, sendo que 80,0% desta parcela devem ser destinados a operaes de financiamento habitacional no mbito das regras do SFH. Adicionalmente, de 24,5% dos depsitos de poupana que devem ser direcionados como encaixe no BCB, 18,0% tambm podem ser aplicados em financiamentos imobilirios no mbito do SFH. Por sua vez, os financiamentos habitacionais no mbito do SFH obedecem algumas regras, entre as quais se destacam: o valor mximo do imvel sendo financiado, de R$750 mil nos trs estados mais populosos e no DF e de R$650 mil nos demais; o teto do custo efetivo de financiamento, de 12,0%; a parcela mxima do imvel que pode ser financiada, de 80,0%; e o prazo mximo de financiamento, de 35 anos.

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Em 2015, pela primeira vez desde, pelo menos, o ano 2000, o saldo consolidado da caderneta de poupana caiu, e, pela primeira vez, desde o ano 2002, o montante anual de financiamentos imobilirios oriundos desta fonte decresceu. Como o SBPE, para efeito de se viabilizar os financiamentos no mbito do SFH, se fundamenta pelo lado da captao, em recursos relativamente baratos, a taxa de remunerao dos depsitos em poupana tem sido consistentemente menor que o custo bsico de oportunidade na economia. Porm, em 2015, a rentabilidade da poupana se mostrou ainda mais diminuta, com seu valor nominal no alcanando sequer o nvel de inflao, gerando assim retorno real negativo para os depositantes poupadores. Desta forma, mesmo o pequeno poupador, que forma parte relevante da base de depositantes na poupana, agravado por uma conjuntura macroeconmica bastante restritiva, se mostrou sacador lquido de recursos.

O valor anual do montante em novos financiamentos imobilirios concedidos com recursos do SBPE caiu fortemente em 2015. Como ilustrado pela figura 7, este indicador fixou-se na marca dos R$75,58 bilhes, representando uma queda de 33,0% perante os R$112,85 bilhes referentes ao ano de 2014. Foram 341.508 unidades habitacionais financiadas em 2015, contra 538.347 unidades habitacionais em 2014, um decrscimo de 36,6%.

Os nmeros do ltimo ano demonstram ruptura clara da tendncia histrica de expanso. Mesmo que em alguns anos passados 2009, 2012 e 2014 o crescimento anual tenha sido reduzido ou inexistente, em 2015 configurou-se o primeiro ano de forte reverso de tendncia em ambos os indicadores. Tal reverso reflete, em sua maior parte, queda do volume de depsitos de poupana, que diminuiu o tamanho da fonte dos recursos direcionados para o segmento imobilirio, mas tambm potencialmente resulta de alguma queda na demanda por crdito imobilirio, mesmo este tendo sido oferecido em condies subsidiadas.

Montante (em R$ Milhes) Nmero de Unidades (em Milhares)

Fonte: Abecip/Banco Central

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE FIG. 7

1.735 1.871 1.463 1.725 2.084 1.696 1.910 1.870 1.770 2.218 3.002 4.852 9.340

18.283

30.032 34.017

56.198

79.917 82.761

109.178 112.854

61 47 38 35 39 36 36 36 29 36 54 61

114

196

300 303

421

493 453

530 538

342 75.579

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

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Apesar da queda verificada em relao aos nmeros em base consolidada, o valor do financiamento mdio por unidade em 2015 continuou crescendo, nominalmente, atingindo o valor de R$221.308, contra R$209.631 em 2014. Esta variao, de 5,6%, ficou abaixo dos ndices inflacionrios.

A composio dos financiamentos imobilirios concedidos com recursos do SBPE em 2015 por tipo de financiamento aponta para a repetio do cenrio verificado em 2014. Mais de trs quartos do total (75,2%) de R$75,58 bilhes foram destinados para operaes de financiamento habitacional no mbito do SFH, o que representa montante de R$56,84 bilhes. A parcela restante, equivalente a 24,8% do total, se referiu a operaes de crdito imobilirio contratadas a Taxas de Mercado (TM), sendo 17,8% ou R$13,43 bilhes, referentes a financiamentos de imveis residenciais, e 7,0% ou R$5,31 bilhes, referentes a operaes destinadas ao financiamento de imveis comerciais, conforme ilustrado na figura 9.

Fonte: Abecip / Banco Central / Uqbar

Financiamento Mdio por Unidade (em R$) FIG. 8

28.271

40.184

38.204

48.598

53.581

47.697

52.565

52.305

61.184

60.791

55.777

79.383

82.024

93.326

100.213

112.386 133.364

162.133 182.610

206.075 209.631

221.308

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fonte: Abecip

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2015por Tipo de Financiamento (% de Montante) FIG. 9

SFH

TM Residencial

TM Comercial

75,2 %

17,8 %

7,0 %

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A segmentao dos financiamentos imobilirios concedidos com recursos do SBPE pela condio ou estgio de desenvolvimento (tipo) do imvel financiado mostra mais um ano com uma composio distribuda em parcelas no muito dspares. Porm, em 2015 houve reverso das parcelas referentes a financiamentos concedidos para aquisio de imveis novos e de imveis usados, com a primeira categoria atingindo agora 41,9% (R$31,66 bilhes) do montante total e a segunda categoria (imveis usados) se reduzindo para o equivalente a 30,6% (R$23,13 bilhes). Por fim, conforme mostra a figura 10, financiamentos concedidos para a construo e/ou reforma de imvel representaram 27,5% (R$20,79 bilhes) do total.

Conforme indicado acima, no que diz respeito trajetria do saldo consolidado da poupana, constatou-se em 2015, pela primeira vez, desde, pelo menos, o ano 2000, queda de valor, tal qual indicado pela leitura da tabela 1. Ao final do ano, o saldo de depsitos se reduziu para R$509,22 bilhes, contra R$522,34 bilhes em fins de 2014, configurando-se um decrescimento de 2,5%. A reduo do saldo de poupana afeta diretamente a capacidade do SBPE de concesso de novos financiamentos imobilirios. Colocando-se parte a problemtica de se gerir um passivo de curto prazo declinante e um ativo de longo prazo, excetuando-se o efeito positivo de fluxos de amortizaes de financiamentos j concedidos, exaure-se a capacidade do sistema de conceder novos financiamentos em uma conjuntura de saldos declinantes. Haja vista a forte queda desta ltima varivel j verificada em 2015.

A tabela 1 e a figura 11, a seguir, trazem os dados referentes evoluo anual do saldo de depsitos de poupana e evoluo anual da remunerao, anual e acumulada, da caderneta de poupana.

Fonte: Abecip

Financiamentos Imobilirios Concedidos com Recursos do SBPE em 2015 por Tipo de Imvel (% de Montante) FIG. 10

41,9 %

30,6 %

27,5 %

Imvel Novo

Imvel Usado

Construo / Reforma

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Caderneta de Poupana Saldo de Depsitos e Remunerao Histrica TAB. 1

Ano Saldo(R$ milhes)Variao (%) Remunerao da Poupana (%)

Anual Acumulada Anual Acumulada

2000 91.430 - - 8,6 -

2001 97.146 6,3 6,3 8,5 8,5

2002 112.423 15,7 23,0 9,0 18,2

2003 115.258 2,5 26,1 11,3 31,6

2004 126.853 10,1 38,7 8,0 42,1

2005 135.412 6,7 48,1 9,2 55,2

2006 150.413 11,1 64,5 8,4 68,3

2007 187.827 24,9 105,4 7,8 81,4

2008 215.401 14,7 135,6 7,7 95,4

2009 253.605 17,7 177,4 7,1 109,3

2010 299.878 18,2 228,0 6,8 123,5

2011 330.569 10,2 261,6 7,5 140,3

2012 388.642 17,6 325,1 6,6 156,1

2013 466.789 20,1 410,5 6,3 172,3

2014 522.344 11,9 471,3 7,0 191,4

2015 509.223 -2,5 457,0 7,9 214,5

Fonte: Banco Central/Uqbar

Saldo Rentabilidade

Fonte: Banco Central/Uqbar

Variao Acumulada da Caderneta de Poupana (%) FIG. 11

6 23 26 39

48 65 105

136 177

228 262

325

411 471

457

8 18 32 42 55

68 81 95

109 124 140 156

172 191

215

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

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LETRAS

Esta seo apresenta os principais nmeros referentes s:

n Letra de Crdito Imobilirio (LCI), o principal ttulo de crdito emitido por bancos e instituies financeiras especficas atravs do qual so captados recursos vinculados ao financiamento imobilirio; e

n Letra Hipotecria (LH), ttulo antigo, oriundo do Sistema Financeiro de Habitao, que vem gradativamente perdendo importncia e participao entre as formas de financiamento imobilirio.

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LETRAS DE CRDITO IMOBILIRIO (LCI)

As Letras de Crdito Imobilirio (LCI) so o principal ttulo emitido pelas instituies financeiras com intuito de captar recursos para concesso de crdito para o setor imobilirio. O lastro necessrio e garantidor das LCI composto por crditos imobilirios que, por sua vez, devem ser garantidos por hipoteca ou alienao fiduciria de imvel. Segundo a Lei n10.931/04, que criou a LCI, os crditos imobilirios que compem o lastro e garantem a LCI devem ser identificados em sua emisso. O advento da LCI acabou por estabelecer uma tendncia de desaparecimento gradual da outra variedade de ttulos com lastro imobilirio emitido pelas instituies financeiras as Letras Hipotecrias em que permitido apenas o primeiro tipo de garantia: a hipoteca. Pela perspectiva do credor do crdito, a alienao fiduciria e, portanto, as LCI so preferveis ao conferir maior segurana jurdica e celeridade em caso de tomada de posse do imvel dado em garantia.

Como fatores que motivam a aquisio de LCI por parte de investidores esto a iseno de imposto de renda para as pessoas fsicas e os vencimentos relativamente de curto prazo para os ttulos de remunerao atrelada taxa DI. Soma-se a isto o fato de que, alm de se tratar de ttulos devidos por bancos e com lastro garantidor, o Fundo Garantidor de Crditos (FGC) prov como garantia em caso de insolvncia da instituio financeira emissora, cobertura at R$250,0 mil por CPF/CNPJ para investimentos em LCI (e LH).

As LCI tm sido fortemente demandadas no mercado, refletindo a conjuntura macroeconmica atual, caracterizada em 2015 por uma curva de juros ascendente. Intensificando esta demanda, os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) tm aumentado sua alocao neste tipo de ativo. Em um cenrio recente de tendncia de queda da rentabilidade relativa dos alugueis e de elevao da inadimplncia, conjugado com uma alta taxa real de juros, estes fundos tm investido crescentemente neste instrumento de renda-fixa, um ativo de lastro imobilirio que se enquadra como objetivo de investimento dos FII e que tem seus rendimentos no tributveis nas carteiras daqueles.

Como se pode constatar nas trs figuras a seguir, a dimenso do mercado de LCI vem se expandindo vertiginosamente desde a criao deste ttulo em 2004, apresentando fortes taxas anuais de crescimento at 2014. No ltimo ano, entretanto, houve diminuio observvel do ritmo de expanso deste mercado. Conforme discutido na Introduo deste Anurio, em 2015 houve deslocamento para baixo da curva de demanda por crdito imobilirio na economia brasileira, fruto da queda da renda disponvel do consumidor. Assim, a originao do lastro imobilirio necessrio para a emisso de LCI se viu limitada, afetando em boa medida o ritmo de expanso do mercado deste ttulo.

Vale destacar mais uma vez os aspectos de fragilidade estrutural decorrentes da prtica atual de financiamento imobilirio com recursos

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captados atravs da emisso de LCI, especificamente no que concerne prtica de prazos e de tipo de remunerao adotados. Enquanto a LCI, atendendo a demanda preponderante por parte de investidores, tende a ser um ttulo de curto prazo e com remunerao indexada taxa DI, o crdito imobilirio, que compe o seu lastro e faz parte do ativo das instituies financeiras, de prazo muito mais longo, frequentemente ultrapassando os dez anos, e exibe uma variedade de ndices que so utilizados para efeito do clculo do seu custo. Tal qual ocorre em relao aos depsitos de conta corrente e de poupana, em relao s LCI as instituies financeiras se veem obrigadas a realizar uma gesto ativo-passivo fortemente descasada.

No mbito dos depsitos de LCI na CETIP, estes alcanaram a marca de R$178,74 bilhes durante 2015, o equivalente a um crescimento de 12,0% em relao aos R$159,65 bilhes em 2014. Tal ritmo de expanso se constatou bem inferior aos 44,6% de crescimento referentes ao ano anterior. O ritmo de expanso anterior a 2014 pode ser depreendido da leitura visual do grfico da figura 12 abaixo:

No que diz respeito ao comportamento do montante de LCI em estoque, deriva-se um paralelo com a leitura da varivel de depsitos, destacando-se um forte crescimento histrico e um arrefecimento do ritmo desta expanso ao longo do ltimo ano. Aqui, vale apontar que, por ser emitido na prtica como um ttulo preponderantemente de curto prazo, a LCI apresenta valores de montante anual de depsito comparveis aos de estoque. Em fins de 2015 o estoque na CETIP alcanou R$190,18 bilhes, cifra 26,3% acima dos R$150,53 bilhes referentes a dezembro de 2014. Este ritmo de crescimento, apesar de bastante forte, ficou bem abaixo daquele fenomenal de 55,8% referente ao ano anterior. Conforme ilustrado pelo ngreme grfico da figura 13, a expanso do valor de estoque de LCI foi exponencial na maior parte de sua primeira dcada de existncia.

Depsitos de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 12

0,9

2004

3.507

2005

3.438

2006

8.138

2007

16.513

2008

26.191

2009

39.056

2010

57.231

2011

83.404

2012

110.388

2013

159.652

2014

178.740

2015

Fonte: CETIP

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J a trajetria do montante anual negociado de LCI acompanha, quase pari passu, o movimento registrado de montante anual de depsitos, com alta taxa de crescimento at 2014 e expanso mais moderada no ltimo ano. Em 2015 as transaes com LCI atingiram R$11,94 bilhes, o equivalente a um crescimento de 11,7% vis--vis a cifra de R$10,68 bilhes do ano anterior. Por sua vez, em 2014 o crescimento anual havia atingido os impressionantes 68,1%. A figura 14 exibe a evoluo histrica do montante negociado de LCI registrado na CETIP desde 2004.

Fonte:CETIP

Estoque de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 13

020.00040.00060.00080.000

100.000120.000140.000160.000180.000200.000

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Fonte: CETIP

Negociaes de LCI na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 14

8

2004

0,3

2005

2

2006

2

2007

103

2008

915

2009

1.348

2010

1.576

2011

3.702

2012

6.356

2013

10.684

2014

11.936

2015

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Termos e Condies

Descrio Ttulo de crdito lastreado por crditos imobilirios garantidos obrigatoriamente por hipoteca ou alienao fiduciria de imvel. A Letra de Crdito Imobilirio (LCI) confere aos seus titulares direito de crdito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nela estipulados.

Emissor Somente bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de crdito imobilirio, a Caixa Econmica Federal, sociedades de crdito imobilirio, associaes de poupana e emprstimo, companhias hipotecrias e demais instituies expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Lastro Um ou mais crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria de bem imvel, observado que a soma do valor principal das letras emitidas no pode exceder o valor total dos crditos imobilirios em poder do Emissor. O crdito imobilirio caucionado pode ser substitudo por outro crdito da mesma natureza, por iniciativa do Emissor da LCI, nos casos de liquidao ou vencimento antecipado do crdito, ou por solicitao justificada do credor da letra.

Garantia Cauo de crditos imobilirios, por sua vez garantidos por hipoteca ou alienao fiduciria de bem imvel. A LCI pode contar tambm com garantia fidejussria adicional de instituio financeira.

Admite-se a emisso de LCI com a realizao de operao ativa vinculada, nos termos da Resoluo CMN n 2.921, hiptese na qual o pagamento da LCI estar condicionado ao recebimento, pelo Emissor, dos pagamentos dos crditos imobilirios que a lastreiam.

Forma e Registro Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na instituio emissora. Na forma escritural, deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros Fixa ou flutuante.

Atualizao Monetria ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pblico. A atualizao de valor permitida, desde que os ttulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permitida, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses. Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao mnimo, exceto no caso de quitao ou vencimento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra.

Prazo Prazo mnimo depende da taxa de juros ou do ndice de reajuste do valor nominal (atualizao monetria). A LCI no poder ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos crditos imobilirios que lhe servem de lastro.

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Atualizao Monetria Prazo Mnimo

Anual, por ndice de preo 12 meses

Mensal, por ndice de preo 36 meses

Sem atualizao por ndice de preo 90 dias

Pagamento Pagamentos de principal ou juros so feitos periodicamente ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos.

Negociao Diretamente entre as partes interessadas.

Transferncia Na forma cartular, endosso; na forma escritural, atravs dos registros das negociaes em sistemas de registro e de liquidao financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas no pelo pagamento. Se a instituio financeira no o honrar, o titular no poder exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

Liquidao Financeira CETIP, na hiptese de emisso na forma escritural.

LETRAS HIPOTECRIAS (LH)Em 2004, com a criao da LCI, iniciou-se um processo de

desaparecimento gradual de outro ttulo de crdito de lastro imobilirio e emisso bancria que protagonizava o mercado de Letras deste segmento at ento: a Letra Hipotecria (LH). Diferentemente da LCI, cujo lastro composto de crdito imobilirio garantido, na sua maior parte, por alienao fiduciria, a LH, segundo a Lei n 7.684/88, que estabelece as condies para sua emisso, um ttulo lastreado apenas em crditos imobilirios hipotecrios, ou seja, com garantia em hipoteca. Assim, em funo de menor segurana e celeridade ao credor na hiptese de eventual processo de posse do imvel em garantia, o crdito imobilirio hipotecrio como lastro e, por consequncia, a LH, passaram a ter participao decrescente no mercado de Letras imobilirias a partir do advento da LCI.

Conforme indicado na figura 15, a evoluo histrica dos montantes anuais de depsitos de LH se caracteriza por tendncia declinante. Em 2015 foram depositados na CETIP apenas R$259,0 milhes, menos de um tero da quantia, j diminuta, de R$871,2 milhes, referentes ao ano de 2014. A perspectiva de longo prazo, que acusa a tendncia histrica, bastante clara ao ilustrar que, onze anos atrs, ao final de 2004, o montante anual de depsitos de LH girava em torno de R$9,10 bilhes. Vale notar que aquele nvel seria considerado reduzido em face dos nveis atuais de depsitos anuais de LCI.

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Em relao aos nveis de estoque de LH ao final de cada ano, o encolhimento do mercado deste ttulo j o aproxima da marca de apenas R$1,00 bilho, conforme mostra a figura 16 referente ao final do ano de 2015. H um ano esta cifra se localizava em R$1,39 bilho, com perda de aproximadamente um quarto de seu valor nos ltimos doze meses. Em comparao histrica, h uma dcada o estoque de LH na CETIP superava os R$12,00 bilhes.

Fonte: CETIP

Depsitos de LH na CETIP Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 15

1.067

11.90111.619

7.5517.4406.386

9.100

3.0763.532

2.230

566

3.463

1.568 1.8381.093 850 871

259

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fonte: CETIP

Estoque de LH na CETIP-Evoluo Histrica (em R$ milhes) FIG. 16

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6.000

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10.000

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14.000

16.000

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Termos e Condies

Descrio Ttulo de crdito, garantido por crditos hipotecrios. A Letra Hipotecria (LH) confere aos seus titulares direito de crdito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nela estipulados.

Emissor Privativa das instituies que atuam na concesso de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitao (SFH).

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Lastro Um ou mais crditos hipotecrios, sujeito limitao de que a soma do valor principal das letras emitidas no exceder o valor total de crditos hipotecrios em poder do Emissor. O crdito hipotecrio dado em garantia poder ser substitudo por outro crdito da mesma natureza, por iniciativa do Emissor, no caso de liquidao ou vencimento antecipado, ou por solicitao do credor da letra. Poder contar com garantia fidejussria adicional de instituio financeira.

Garantia Hipoteca.

Admite-se a emisso de LH com a realizao de operao ativa vinculada, nos termos da Resoluo CMN n 2.921, hiptese na qual o pagamento da LH estar condicionado ao recebimento, pelo Emissor, dos pagamentos dos crditos imobilirios que a lastreiam.

Forma e Registro Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na instituio emissora. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros Fixa ou flutuante.

Atualizao Monetria ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pblico. A atualizao de valor permitida desde que os ttulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permitida, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses. Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao mnimo, exceto no caso de quitao ou vencimento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra.

Prazo Prazo mnimo de 180 dias. A LH no poder ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos crditos hipotecrios que lhe servem de lastro. Nas operaes com clusula de reajuste por ndice de preos, a periodicidade de atualizao no pode ser inferior a um ano.

Pagamento Pagamentos de principal ou juros so feitos periodicamente ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos.

Negocia