Arrendamento Urbano

7/24/2019 Arrendamento Urbano

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2013

Cmara dosSolicitadores

Questes sobre o regime jurdico do

[ARRENDAMENTO URBANO]Estes apontamentos so o resultado da ao de formao, realizada em Albufeira, que reuniuum grupo de especialistas com o objetivo de esclarecer as questes mais pertinentes do atualregime jurdico do arrendamento urbano - Lei 31/2012, de 14 de Agosto - e do impacto nasprticas dos Solicitadores.

Este documento foi gentilmente elaborado pela Dr. Juza Albertina Pedroso, a quem a Cmarados Solicitadores agradece a colaborao incondicional que tem dado a todos os Solicitadores.


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ndice

1. A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012, de 14 deAgosto? ........................................................................................................................ 3

2. Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais celebradosantes de 1990, e para os contratos no habitacionais celebrados antes do DL n. 257/95,de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? ...................................... 3

3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? ................. 5

4. Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o cumprimento dealguns formalismos especiais? Consequncias? ............................................................. 7

5. O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por exemplo para fins

tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos tmque passar a ser escritos? ............................................................................................12

6. Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos? ...................................13

7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmisso por morte doprimitivo arrendatrio, no arrendamento para a habitao, em contratos celebradosantes da vigncia do NRAU? ........................................................................................14

9. Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no habitacionais quealteraes so introduzidas pela nova lei? ....................................................................18

10. Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado aps o NRAU.Com o regime agora criado permite-se a transmisso do arrendamento para os filhos? 20

11. O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo 1083., n. 2, doCC, fundamento automtico de resoluo do contrato? ............................................22

12. Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no estoreferidos no artigo 1083. do CC? ................................................................................27

13. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de resoluo?.......28

14. Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083., n.s 3 e 4 doCC? .............................................................................................................................30


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1. A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n.

31/2012, de 14 de Agosto?

As alteraes introduzidas pela lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, no operaram qualquer

modificao ao disposto no artigo 59. da lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro.

Assim, em regra, semelhana do que aconteceu relativamente Lei n. 6/2006, cujo

incio de vigncia ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1. e 65., n. 2, da Lei n. 6/2006), as alteraes

introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto,

aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados aps a data da sua entrada em vigor, emesmo aos de pretrito, que a tal data ainda subsistam.

Quanto data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma

interpretaoque j ocorreu tambm na entrada em vigor do RAU e do NRAUno sentido de

estas alteraes terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o

preceituado no artigo 15. da Lei n. 31/2012, nos termos do qual a presente lei entra em vigor

90 dias aps a sua publicao, coincidindo o referido dia 12 com o 90. dia, e devendo

entender-se o segmento aps a sua publicao, como significando depois de, ou

decorridos os referidos 90 dias, ento, s cumpridos aqueles que pode considerar-se que a

lei entrou em vigor.

Portanto, o novssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no

passado dia 13 de Novembro.

2. Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionaiscelebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?

Relativamente regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente

entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excepesde natureza diferente:

A primeira excepo a resultante do regime institudo pelas normas transitrias

constantes dos art.os 26. a 58. da Lei n. 6/2006, relativas fundamentalmente a trs ncleos


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essenciais de matrias: s benfeitorias; actualizao de rendas; e transmisso por morte do

direito ao arrendamento, expressamente ressalvadas da aplicao imediata do novo regime por

via do disposto no art. 59., n. 1, in fine.

A segunda excepo a referente s normas supletivas contidas no NRAU, que s se

aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando no sejam em

sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebrao, caso em que essa a

norma aplicvel por via do disposto no art. 59., n. 3, da Lei n. 6/2006.

Assim, quanto a este ncleo de matrias referente s normas transitrias e s normas

supletivas, com a entrada em vigor das alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012,

relativamente aplicao da lei no tempo, temos agora que distinguir: o perodo que mediou

entre a entrada em vigor das alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006 e a entrada em vigordas alteraes introduzidas com o novssimo regime.

Desta forma, aos factos ocorridos entre 28-06-2006 e 12-11-2012, aplicam-se as

alteraes operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, enquanto a partir da entrada

em vigor das alteraes efectuadas com o Novssimo Regime, impe-se a aplicao das regras

neste estabelecidas.

Como consequncia da sucesso de regimes, temos que:

- nas aces intentadas aps o incio da vigncia do NRAU e nas intentadas aps o incio

do novssimo RAU, em princpio, aplicvel, respectivamente, o novo e o novssimo regime do

arrendamento urbano, ainda que os factos em discusso tenham ocorrido no domnio da lei

anterior.

O que importa que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na

vigncia da nova lei.

Porm, se os factos ocorreram no domnio da lei antiga e a produziram j plenos efeitos,

-lhes aplicvel a lei ento vigente, como sucede, por exemplo, com a transmisso do direito ao

arrendamento por morte do arrendatrio, ocorrida na vigncia do RAU, ou do NRAU; e com as

regras sobre a validade quer quanto forma quer quanto ao objecto do contrato, por via do

disposto no art. 12. do CC.

J quanto s implicaes que a aplicao imediata da nova lei possa ter no mbito das

aces judiciais pendentes, necessrio distinguir as situaes em funo da natureza das

normas em presena.

Deste modo, quanto s normas do NRAU e do Novssimo RAU de natureza adjectiva ou

procedimental, como sejam as atinentes formao do ttulo ou s comunicaes entre as


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partes, em princpio, no existe obstculo sua aplicao nas aces pendentes, embora tal

possa susceptvel de gerar algumas dificuldades de ordem prtica.

Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas luz do seguinte princpio: a

respectiva aplicabilidade no pode fazer renovar direitos cujo exerccio a parte j tivesse

deixado precludir luz do regime anterior; e no pode retirar direitos que ainda no tivesse

exercido.

Isto quanto s normas de direito adjectivo.

Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as

atinentes denncia ou aos fundamentos de resoluo do contrato, o julgador, em princpio,

no as poder aplicar aos casos em apreo nessas aces, antes dever considerar o regime em

vigor data da propositura da aco, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia aoautor o direito que se arroga. esse, em regra, o momento relevante para determinar se os

factos invocados tm eficcia constitutiva do direito alegado ou, no caso das excepes

peremptrias, eficcia modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurdico daqueles.

Portanto, em princpio, aos factos em discusso nas aces pendentes data do incio da

vigncia do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepo peremptria) ser de continuar

a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei anterior aplicvel); e aos factos em discusso nas

aces pendentes data da entrada do Novssimo RAU, ser de continuar a aplicar o NRAU.

Caso contrrio, preconizando-se a aplicao do NRAU ou do novssimo RAU a estas

situaes, verificar-se-ia uma inaceitvel aplicao retroactiva da lei nova que atentaria contra o

princpio da confiana nsito no Estado de direito democrtico consagrado no art. 2. da CRP.

3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?

Como sabido, no mbito do RAU, os prdios urbanos podiam ser arrendados para

habitao, comrcio ou indstria, exerccio de profisses ou para outra aplicao lcita do prdio

(arts. 3., n. 1, 74. e ss., 110. e ss., 121. e ss. e 123. e ss. do RAU). Porm, se as partes nada

estipulassem, o arrendatrio apenas podia utilizar o prdio para habitao (art. 3., n. 2, do

RAU).

Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n. 6/2006, o

arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art.1067., n. 1, do CC:


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- os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. 1092. a 1107.

do CC; e

- os arrendamentos para fins no habitacionais previstos nos arts. 1108. a 1113. do CC.

Ora, o artigo relativo ao fim do contrato no sofreu qualquer alterao com a Lei n.

31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a

dividir-se nestes termos.

Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, integram-se os contratos

de arrendamento para habitao permanente, e os contratos de arrendamento para habitao

no permanente ou fim especial transitrio, celebrados designadamente por motivos

profissionais, de educao e formao ou tursticos.

Relativamente a estes contratos voltaremos mais em pormenor em resposta questo n.5, porque importante a alterao introduzida pelo novo regime.

Na categoria dos arrendamentos para fins no habitacionais cabem desde a alterao

efectuada pela Lei n. 6/2006, os tradicionais arrendamentos para comrcio ou indstria, antes

regulados nos arts. 110. a 120. do RAU; os antigos arrendamentos para exerccio de profisso

liberal, antes previstos nos arts. 121. a 122. do RAU; e ainda os arrendamentos de prdios

urbanos para outros fins no habitacionais ou outra aplicao lcita a que se referia o art.

123. do RAU.

Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogao do RAU e

atendendo ao disposto no actual art. 1108. do CC, passaram a integrar esta categoria de

arrendamentos para fins no habitacionais, estando sujeitos respectiva disciplina, quer os

arrendamentos de espaos no habitveis, para afixao de publicidade, armazenagem,

parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5, n. 2, al.

e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prdios rsticos no sujeitos a regimes especiais,

isto , que no esto submetidos disciplina do arrendamento rural, a que aludia o art. 6. do

RAU.

Importa ainda salientar que do artigo 1067., n.s 2 e 3, do CC resulta que, nada

estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento determinado pela aptido do

prdio resultante da licena de utilizao e, na falta desta, pelas caractersticas do arrendado,

valendo como habitacional se este for habitvel ou como no habitacional se no o for, isto

salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.

Ora, o n. 3 do art. 1067. deve ser conjugado com o disposto no art. 1070., ambos do

CC.


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Assim, desde logo, ter de se entender que a expresso na falta de licena de utilizao

constante daquele preceito significa, na falta de licena de utilizao, quando no exigvel,

conforme decorre do art. 1070., n. 1, in fine.

Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possveis de arrendamento urbano

habitacional ou no habitacional a expresso constante da parte final do n. 3, salvo se

outro destino lhe tiver vindo a ser dado s pode referir-se a um desses destinos.

Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e no existindo licena de utilizao (por

no ser exigvel), o arrendamento ser habitacional, se o locado for habitvel, e ser no

habitacional, se o locado no for habitvel, mas poder ainda valer como arrendamento

habitacional ou como arrendamento no habitacional consoante o destino que, na prtica, lhe

tiver vindo a ser dado.Privilegia-se, assim, o destino efectivo atribudo ao locado, o que se compreende, pois,

como consabido, frequentemente espaos habitveis so utilizados para outras finalidades,

designadamente escritrios de profissionais liberais ou consultrios mdicos.

Por fim, o artigo 1028. do CC, prev que as partes possam estipular uma pluralidade de

fins no arrendamento urbano, o que ocorrer designadamente nos casos em que o contrato se

destine habitao do arrendatrio e ao exerccio no mesmo da sua profisso.

Nesta situao, cada um dos fins sujeitar-se- ao respectivo regime, admitindo-se, porm,

que a invalidade ou resoluo de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de

no ser possvel a discriminao ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n.s

1 e 2). No obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se- a ttulo principal o respectivo

regime (n. 3).

4. Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?

A matria referente forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art.

1069. do Cdigo Civil, que sofreu alterao com a Lei n. 31/2012.

De facto, na redaco introduzida pela Lei n. 6/2006 estabelecia-se que o contrato de

arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha durao superior a seis

meses, enquanto na nova redaco se eliminou o segmento relativo durao do contrato.

Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem sercelebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6


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meses ou um contrato de durao indeterminada, assim terminando as dvidas que a redaco

anterior havia suscitado, mormente no tocante forma dos contratos de arrendamento de

durao indeterminada.

Este preceito, sendo atinente validade formal do contrato, aplica-se apenas aos

contratos futuros por via do estatudo no art. 12., n. 1, do CC.

Daqui resulta que os contratos com prazo de durao inferior a 6 meses celebrados at

entrada em vigor desta alterao, sem submisso a forma escrita, so plenamente vlidos

porquanto data da sua celebrao se encontravam sujeitos regra geral da consensualidade

constante do art. 219. do CC.

Porm, actualmente e desde a entrada em vigor do NRAU, a no observncia da forma

escrita nos contratos a ela sujeitos tem como consequncia a nulidade do negcio, conformedecorre do disposto no art. 220. do CC, porquanto, na comparao com o RAU, a forma do

contrato de arrendamento passou a ter natureza ad substantiam(arts. 219., 220. e 364., n.

1, do CC), tendo desaparecido consequentemente a possibilidade de convalidao do contrato

pelo arrendatrio atravs do recibo de renda ou de documento afim, prevista no artigo 7, n. 3,

do RAU.

De facto, ao invs do que ento acontecia, a nova lei no prev qualquer outra sano

para o efeito nem estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omisso, portanto, o

contrato de arrendamento celebrado consensualmente um contrato nulo.

Em conformidade com esta previso legal, deve entender-se que, no concernente s

modificaes do contedo do contrato efectuadas por acordo das partes e j na vigncia do

contrato, elas seguem o regime geral traado pelo Cdigo Civil (art. 221., n. 2, do CC).

Por isso, as estipulaes posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a

escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como o caso, por exemplo, da

alterao quanto renda acordada ou fixao de prazo diverso.

Importa ainda salientar que, para alm da sujeio a forma escrita a que alude o referido

artigo 1069. do CC, os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a

sua celebrao encontram-se previstos no DL n. 160/2006, de 8 de Agosto, diploma

complementar que integra o Regime do Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo

1070., n. 2, do CC, quanto aos requisitos de celebrao do contrato.

Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar

que apenas entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicao (art. 6.), significando isto

que suscita um problema de aplicao da lei no tempo quanto aos elementos de forma do

contrato relativamente ao perodo compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada


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em vigor do diploma complementar, isto em face da revogao do RAU, mormente dos

respectivos arts. 8. e 9., que dispunham sobre os elementos do contrato.

Assim, os contratos celebrados no perodo temporal compreendido entre 28-06-2006 e

08-08-2006 so vlidos desde que contenham os elementos essenciais do contrato resultantes

da prpria definio legal constante do art. 1022. do CC, ou seja, a identificao das partes

(nome e nmero de BI ou outro elemento de identificao vlido), a identificao do locado

(localizao e nmero da descrio predial ou da inscrio matricial) e o montante da renda.

Note-se que o que vem de dizer-se tem plena aplicao situao actual, porquanto,

prevendo agora o artigo 12. da Lei n. 31/2012, que, de novo, o Governo adapte presente lei

o DL 160/2006, no prazo de 90 dias, os eventuais requisitos que o mesmo venha a exigir ou as

alteraes que venha a efectuar ao regime vigente, s sero exigveis aps a respectiva entradaem vigor, sendo plenamente vlidos os contratos entretanto celebrados em conformidade com

as imposies legais ora vigentes.

No referido diploma, os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter

constam elencados nos art.os 2., que estabelece o seu contedo necessrio e no 3.. que se

reporta ao contedo eventual do contrato.

Ora, nos termos do art. 4. do mesmo diploma, a omisso de algum ou alguns desses

elementos no determina a invalidade ou a ineficcia do contrato quando possa ser suprida nos

termos gerais, e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.

De facto, no prprio prembulo do DL n. 160/2006, de 08-08, o legislador reputou como

elementos suficientes para a celebrao de um contrato de arrendamento perfeito: a

identidade das partes, a identificao do local arrendado, a existncia da licena de utilizao, o

valor da renda e a data da celebrao. Assim sendo, so apenas estes os elementos cuja falta

acarreta a invalidade do contrato.

Por seu turno, a omisso no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos,

respeitantes ao seu contedo necessrio ou eventual, apenas susceptvel de determinar a

ineficcia do contrato na parte omitida.

Portanto, a omisso de alguma das menes referidas nos arts. 2. e 3. do DL n.

160/2006 pode conduzir a uma de trs situaes:

A primeira, e menos gravosa, ocorre quando as partes omitem um dos elementos exigidos

por lei, mas tal deficincia suprida pela lei (quer supletivamente, quer por presuno), no

havendo lacuna negocial. , por exemplo, o que acontece nos casos em que no fixado o fim

do contrato (arts. 2., al. c), do DL n. 160/2006, e 1067. do CC); no fixado o prazo de

durao do contrato (arts. 3., n. 1, al. e), do DL n. 160/2006, 1094., n. 3, e 1110., n. 2, do


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CC); no anexado ao contrato o documento descritivo do estado de conservao do locado e

suas dependncias, bem como do prdio (arts. 3., n. 2, do DL n. 160/2006, e 1043., n. 2, do

CC).

A segunda, situa-se j num plano de gravidade moderado e verifica-se quando no existe

norma supletiva nem presuno legal que consigam preencher a falha das partes. Neste caso,

existe uma lacuna negocial, mas ela susceptvel de ser suprida nos termos gerais, ou seja,

com recurso ao regime geral da integrao das declaraes negociais, previsto no art. 239. do

CC .

Finalmente, no sendo a lacuna negocial integrvel, como ocorre quanto falta dos

referidos elementos essenciais, verifica-se a consequncia mais gravosa preconizada pelo art. 4.

do DL n. 160/2006, que determina a invalidade do contrato.Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse: a

exigncia legal relativa licena de utilizao; a sujeio a registo; e o pagamento do imposto de

selo.

Quanto necessidade de licena de habitao, quando exigvel, configura imposio do

art. 1070., n. 1, do CC, que depois concretizada pelo art. 5. do DL n. 160/2006, de 08-08,

cujo n. 1 estabelece que o arrendamento urbano s pode recair sobre locais () cuja aptido

para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licena de utilizao.

Porm, enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de

licena de utilizao (art. 9., n. 1, do RAU), o DL n. 160/2006 no exige tal autorizao para a

celebrao dos contratos que tenham por objecto quer os locados construdos antes da entrada

em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, aprovado pelo DL n. 38.382, de 07-08-

1951 (art. 5., n. 2, do DL n. 160/2006); quer os espaos no habitveis nem utilizveis para

comrcio, indstria ou servios, nomeadamente para afixao de publicidade ou outro fim

limitado (art. 5., n. 9, do DL n. 160/2006).

Assim, no NRAU, e a contrario, a licena de utilizao ser indispensvel para a celebrao

de todos os demais contratos de arrendamento urbano.

No obstante, em caso de urgncia, a licena de utilizao pode ser substituda por

documento comprovativo de a mesma ter sido requerida (art. 5., n. 3, do DL n. 160/2006).

Como a lei no exige a comprovao do estado de urgncia na celebrao do arrendamento,

bastar a mera estipulao de tal circunstancialismo no texto do contrato. Esta possibilidade

deve, contudo, considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de locados com

tal aptido, dado que, nos termos do n. 4 do art. 5. do DL n. 160/2006, a mudana de


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finalidade e o arrendamento para fim no habitacional de prdios ou fraces no licenciados

devem ser sempre previamente autorizados pela Cmara Municipal.

Por seu turno, a celebrao do contrato de arrendamento sem licena de utilizao, sendo

esta seja exigvel, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de

urgncia na celebrao do negcio, por causa imputvel ao senhorio, sujeita-o aplicao de

uma coima no inferior a um ano de renda; possibilidade de resoluo do contrato pelo

arrendatrio (art. 801., n. 2, do CC), com direito a indemnizao nos termos gerais de direito

(art. 562. do CC), por via do disposto no art. 5., n. 7, do DL n. 160/2006.

Porm, no pretendendo o arrendatrio exercer o seu direito de resoluo, ou sendo a

falta da licena devida a causa no imputvel ao senhorio, o contrato celebrado nulo nos

termos do art. 4. do DL n. 160/2006.Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptido do locado constante da

licena de utilizao, tambm sob pena de nulidade do negcio, esta prevista no art. 5., n. 8,

do DL n. 160/2006 que estabelece: o arrendamento para fim diverso do licenciado nulo (),

cabendo nesta situao quer o arrendamento no habitacional de local licenciado apenas para

habitao, quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim no

habitacional.

Por fim, sendo a falta da necessria autorizao camarria imputvel ao senhorio, este

incorre na sano prevista no n. 5 do mesmo artigo e na obrigao de indemnizao do

arrendatrio, fundada em responsabilidade pr-contratual (art. 227. do CC).

Outro requisito de primordial importncia refere-se necessidade de registo imposta

pelos arts. 2., n. 1, al. m), e 5., n. 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de

arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de no ser oponvel a terceiros a

durao estipulada em prazo superior a 6 anos.

Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em

triplicado, destinando-se um exemplar ao arrendatrio e outro ao senhorio, a quem competir

entregar o terceiro exemplar no servio de finanas da rea da situao do prdio por via do

preceituado no art. 60., n. 3, do Cdigo do Imposto do Selo.

A celebrao do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do

Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma

durao igual ou superior a 1 ms, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter

uma durao inferior a 1 ms (ponto 2. da Tabela Geral do Imposto do Selo).

Note-se que a importncia do cumprimento desta imposio legal sai reforada com a Lei

n. 31/2012, que visando prevenir a evaso fiscal, impede o recurso ao Balco Nacional do


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Arrendamento nos casos em que no se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal motivo

de recusa do requerimento apresentadoartigo 15.-C, n. 1, alnea h), da referida lei.

5. O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por

exemplo para fins tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com

prazos reduzidos, os contratos tm que passar a ser escritos?

Como vimos na resposta ao ponto 3. todos os contratos de arrendamento,

independentemente do seu prazo ou do respectivo fim, devem ser reduzidos a escrito, por fora

do estipulado no artigo 1069. do CC, situao que agora tambm se aplica aos contratos

celebrados por perodo inferior a 6 meses, como ocorre, em regra geral, quanto aos que so

celebrados designadamente por motivos profissionais, de educao e formao ou fins

tursticos.

No NRAU a referncia expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n. 3 do arts.

1095. e no artigo 1096. do CC, tendo-se criticado a soluo porquanto no consagrava um

regime especfico para os arrendamentos para habitao no permanente em praias, termas ou

outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins transitrios como anteriormente se encontravaprevisto na al. b) do n. 2 do art. 5. do RAU), fazendo-o apenas por via do estabelecimento

nestes contratos duma excepo ao limite mnimo fixado em 5 anos (n. 3 do artigo 1095.), e

renovao automtica prevista no artigo 1096. do CC.

Com as alteraes introduzidas nestes preceitos pela Lei n. 31/2012, o legislador veio

acabar com a distino quanto a estes contratos j que, tendo revogado a previso dum prazo

mnimo para a constituio do arrendamento para habitao, e podendo agora o mesmo ser

celebrado por qualquer prazo, em harmonia, revogou ainda o referido n. 3 do artigo 1095..

Por seu turno, no artigo 1096., n. 2, visando as situaes mais frequentes do

arrendamento para frias, veio consagrar uma excepo ao regime da renovao automtica

previsto no artigo 1096., n. 1, estabelecendo supletivamente que no h lugar a renovao

automtica nos contratos celebrados por prazo no superior a 30 dias, os quais cessam, assim,

por caducidade, nos termos do artigo 1051., alnea a), do CC.

Salienta-se, portanto, que para os contratos celebrados com estes fins transitrios por

natureza mas com prazo superior a 30 dias, devem as partes que no pretendam a respectiva

renovao consagrar expressamente tal clusula no contrato, para que possam cessar por via da


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caducidade, sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096., n. 1 e,

como tal, ser necessrio para faz-los cessar deduzir oposio renovao dos mesmos por

comunicao enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097., e 1098., n. 1, alneas c) e d),

respectivamente, quanto ao senhorio e ao arrendatrio, sendo a antecedncia mnima de 60

dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; e de um tero

do prazo de durao inicial do contrato, quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses.

6. Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos?

Com as alteraes introduzidas ao artigo 1094. do CC, o legislador veio agora consagrar aeliminao do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de durao

indeterminada, estabelecendo a durao do contrato pelo perodo de dois anos quando as

partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo mnimo que era

de 5 anos (artigo 1094., n. 3, do CC).

Conjugadas estas alteraes com o regime previsto para a oposio renovao do

contrato de arrendamento, nos artigos 1097. e 1098. do CC, verificamos que a lei veio

claramente facilitar a cessao do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente os

prazos para comunicao da oposio renovao e permitindo ao arrendatrio que receba tal

comunicao a denncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicao ao senhorio com

uma antecedncia mnima no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo

1098., n. 4, do CC).

Por outro lado, ao permitir no artigo 1096., n. 1, do CC, que as partes estipulem que o

contrato no se renova automaticamente no seu termo, permite que o mesmo termine por

caducidade nos termos do artigo 1051., alnea a), sem necessidade, portanto, de esperar pelo

prazo mnimo de comunicao da oposio renovao.

A propsito dos contratos para fins no habitacionais, em que regra geral, o arrendatrio

efectua um investimento significativo para dar incio respectiva actividade, importa considerar

que se deve privilegiar a fixao de um prazo mais alargado, o qual pode ir at ao mximo de 30

anos previsto no artigo 1095., n. 2.

De facto, com a possibilidade de denncia imotivada, operando por comunicao, o

arrendatrio ficar mais fragilizado com a celebrao de um contrato de durao indeterminada

do que com a fixao de um prazo inicial mais alargado.


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Finalmente, importa salientar que a lei n. 31/2012 integra uma norma transitria que

importa reter quanto contagem dos prazos que a mesma veio definir, com especial interesse

para a possibilidade de denncia do contrato.

Trata-se do artigo 7., do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se contam aps a

sua entrada em vigor, sendo que aos prazos em curso aplica-se a reduo de prazos estabelecida

na lei actual, ressalvando os casos em que o perodo em falta para completar o prazo em curso

seja menor do que o tempo agora prevista para o efeito.

7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?

Em primeiro lugar, importa desde logo ter presente que o regime aplicvel transmisso

por morte se determina pela lei em vigor data em que o decesso ocorreu, porquanto este o

facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor o

contrato que, caso assim no acontecesse, caducaria por fora do preceituado no artigo 1051.

alnea d).A transmisso por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes data

de entrada em vigor da NRAU - quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigncia do

RAU - encontra-se desde as alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006, sujeita disciplina

decorrente da norma transitria constante do art. 57. da referida lei. o que decorre do

disposto no artigo 26., n.s 1 e 2, da Lei n. 6/2006, que no sofreu alterao com a Lei n.

31/2012.

Estamos perante regime transitrio que difere amplamente quer daquele que o RAU

previa quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos.

Assim, efectuando a comparao com o RAU, verifica-se a existncia duma reduo do

universo dos sujeitos beneficirios da transmisso por morte e uma alterao na sua ordem,

visando claramente facilitar a cessao dos contratos de arrendamento mais antigos.

Tal ressalta desde logo da circunstncia de o promio do n. 1 do art. 57. do RAU se

referir apenas ao primitivo arrendatrio, omitindo toda e qualquer aluso ao inquilino que no

seja o originrio (ao invs do que sucedia no RAU e que constava do art. 1106. do CC na

redaco da lei n. 6/2006, agora tambm revisto neste sentido).


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Com efeito, e por um lado, os afins em linha recta ascendente e os conviventes em

economia comum deixaram de ser beneficirios da transmisso por morte do arrendamento

habitacional, sucedendo o mesmo com os descendentes que no sejam filhos (netos, por

exemplo).

Por outro lado, os membros da unio de facto surgem agora colocados em primeiro lugar

na ordem de transmisso, logo a seguir ao cnjuge, sendo que os ascendentes passaram a

preferir aos filhos.

Finalmente, quanto aos filhos e aos enteados fixou-se um limite etrio que constitui um

dos requisitos do direito transmisso (alnea d), permitindo-se apenas a transmisso para os

filhos e enteados maiores com idade inferior a 26 anos se frequentarem o 11. ou 12. ano de

escolaridade, ou se tiverem uma deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a60% (alnea e).

Quanto ao cnjuge sobrevivo com residncia no locado (al. a) do n. 1), de salientar que

a transmisso apenas opera nos casos em que o arrendamento no se lhe comunicou, em

virtude do concreto regime patrimonial (comunho de adquiridos ou da separao de bens).

Acresce que a lei no estabelece quanto a ele, como requisito da transmisso, qualquer

tempo mnimo de coabitao ou de durao do casamento; apenas o obriga a ter residncia no

locado, e contrariamente ao que dispunha o RAU no seu art. 85., n. 1, al. a), o art. 57. no

impe que o cnjuge sobrevivo no esteja separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto

para que opere a transmisso por morte.

A respeito desta alnea importa notar que a questo da transmisso por morte no se

coloca nos casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em virtude do

regime de bens, nos termos permitidos no art. 1068. do CC.

No tocante alnea b) do n. 1 do art. 57., na redaco originria, salientava-se o facto de

no fazer referncia alguma ao perodo de vivncia em comum relativamente pessoa que vivia

em unio de facto com o arrendatrio falecido. Desde logo defendemos que a transmisso

nestes casos impunha que se verificassem os requisitos legalmente impostos para que a situao

entre o transmitente e o transmissrio fosse legalmente configurada como uma unio de facto,

nos termos em que esta surgia regulada pela Lei n. 7/2001, ou seja, que o relacionamento

pessoal se prolongasse h mais de dois anos, situao que a Lei n. 23/2010, de 30 de Agosto,

que lhe introduziu outras alteraes, no veio modificar.

Ora, a redaco introduzida ao preceito pela Lei n. 31/2012, veio clarificar esta questo

estabelecendo agora que o arrendamento se transmite pessoa que com ele vivesse em unio


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de facto h mais de dois anos, com residncia no locado h mais de um, sendo estes requisitos

cumulativos.

Acresce que, reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivncia em

comum de algum integre uma unio de facto, para que a transmisso ocorra, no devem

ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem produo dos efeitos jurdicos

decorrentes da unio de facto, por exemplo, o facto de o primitivo arrendatrio viver em unio

de facto mas no ter dissolvido o seu casamento, salvo se tiver sido decretada a separao de

pessoas e bens (artigo 2., alnea d), da Lei n. 7/2001).

Quanto alnea c), os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos

beneficirios da transmisso por morte da posio de arrendatrio, correspondendo esta alnea

a uma consagrao de ltima hora no NRAU e encerrando uma inovao relativamente aoregime fixado quer pelo RAU, quer pelo Cdigo Civil, porquanto os ascendentes no integravam

o leque de beneficirios, preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatrio.

A novidade introduzida pela lei n. 31/2012 prende-se com a limitao da transmisso aos

ascendentes de 1. grau que antes no se verificava.

de notar ainda que a lei exige o perodo mnimo de um ano de tempo de convivncia

efectiva do ascendente com o arrendatrio para que a transmisso do direito ocorra, tenha

aquela decorrido ou no integralmente no locado, porquanto o legislador neste caso no

distingue aqui as situaes, ao invs do que faz relativamente unio de facto.

Os filhos e os enteados do primitivo arrendatrio ocupam agora o ltimo lugar na

hierarquia dos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio, e no tm

direito transmisso caso sejam maiores e no se encontrem a estudar no 11., 12. anos ou

ensino superior, nem tenham deficincia comprovada superior a 60%.

Efectivamente, para que o direito ao arrendamento se lhes transmita, a lei exige a

verificao de uma de vrias condies alternativas: tratar-se de filho ou enteado, com menos

de um ano de idade data do falecimento do arrendatrio [1. parte da alnea d)]; menor de

idade que conviva com o arrendatrio h mais de um ano [2. parte da alnea d)]; com idade

inferior a 26 anos que conviva com o arrendatrio h mais de um ano e frequente o 11. ou 12.

ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior [parte final da alnea d) do

n. 1]; com idade igual ou superior a 18 anos que conviva h mais de um ano com o arrendatrio

e seja portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 % (1) [alnea

e) do n. 1].

A lei no se refere ao adoptado plena ou restritamente, mas o mesmo deve ser

considerado no quadro dos sujeitos transmissrios em igualdade de circunstncias com os filhos


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e enteados, por fora do preceituado respectivamente nos artigos 1986. e 1999. do CC, o

mesmo sucedendo com o filho nascituro, embora sob a condio do seu nascimento completo e

com vida (art. 66. do CC).

A alterao introduzida na alnea e) retirando a expresso maior de idade, nada traz de

novo porquanto se o filho fosse menor j estava abrangido pela alnea anterior.

Por seu turno o n. 2 do artigo refere-se ao modo como se d a transmisso: esta opera

pela ordem estabelecida nas alneas do n. 1 do mesmo artigo (cnjuge ou unido de facto,

ascendente, filho e enteado). Sendo vrios os ascendentes, filhos ou enteados concorrentes,

preferir aquele que for o mais velho (n. 2, in fine); e quando ao arrendatrio sobreviva mais de

um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte do primeiro sucessor (n. 4).

O actual n. 3 constitui importante alterao porquanto impede a transmissorelativamente a quem, estando nas condies legalmente previstas para o efeito, seja data da

morte do arrendatrio, titular doutra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de

Lisboa ou Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do pas.

Por ltimo, a introduo dos n.s 5 e 6 tambm constitui novidade introduzida pelo

novssimo regime.

Actualmente, se a posio do arrendatrio se transmitir para ascendente com idade

inferior a 65 anos data da morte daquele, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se na

falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, pelo perodo de dois

anos.

O mesmo acontece se a transmisso ocorrer para filho ou enteado que no seja portador

de deficincia com grau superior a 60%, caso em que o contrato fica submetido ao NRAU

quando aquele atingir a maioridade, ou sendo estudante nos termos previstos na alnea e), na

data em que perfizer 26 anos.

Finalmente, e para terminar a anlise do art. 57. da NRAU, resta salientar a necessidade

de observncia de dois requisitos de ordem formal, mediante a aplicao do regime fixado no

art. 1107. do CC, porquanto a lei nada diz a esse respeito, quanto ao regime transitrio: assim,

impe-se a comunicao da transmisso ou da respectiva renncia ao senhorio, nos trs meses

seguintes ao decesso do arrendatrio primitivo, bem como a juno dos documentos

comprovativos do bito e da qualidade do sucessor, nomeadamente, pela juno dos assentos

de nascimento, casamento, etc.

No caso de incapacidade, a respectiva prova est sujeita ao regime institudo pelo DL n.

352/2007, de 23-10, o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de

Trabalho e Doenas Profissionais, atento o preceituado no respectivo artigos 2., n. 3, sendo


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que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de danos

corporais efectuadas aps a sua entrada em vigor [cfr. art. 6., n. 1, al. c), do mesmo diploma].

9. Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?

A transmisso em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para

os arrendamentos para fim habitacional, j o n. 1 do art. 1113. do CC, se limita a estabelecer

que o arrendamento no caduca por morte do arrendatrio, mas os sucessores podem

renunciar transmisso.

Acontece que neste preceito, apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela

Lei n. 31/2012, no se vislumbra diferena entre as duas redaces do preceito, nem sequer

quanto ao prazo de comunicao da renncia que j era anteriormente de trs meses.

Nestes casos, a lei no fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de

beneficirios da transmisso do direito, para alm da sua qualidade de sucessores do falecido,

portanto, serem seus herdeiros, legtimos ou legitimrios ou mesmo legatrios.

Falecendo o arrendatrio, o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas: pode

renunciar transferncia da posio contratual, e neste caso deve comunicar tal facto ao

senhorio no prazo de 3 meses aps o decesso do arrendatrio; em alternativa, pode pretender a

manuteno do vnculo contratual e, neste caso, dever comunicar essa sua vontade ao

senhorio, juntando para o efeito cpia dos documentos comprovativos do bito do arrendatrio

e da sua qualidade de sucessor, tudo no prazo de trs meses a contar do falecimento do

inquilino, conforme decorre do disposto no art. 1107., n. 1, do CC, e por fora da remisso

operada pelo n. 2 do art. 1113. do mesmo Cdigo .

Tanto no caso da renncia como no da continuao do contrato, a comunicao do

sucessor dever obedecer ao ritual estabelecido nos arts. 9. e segs. da NLAU.

No sendo efectuada a comunicao em apreo, ainda assim transmitir-se- o

arrendamento, mantendo-se com as inerentes obrigaes, mormente a do pagamento da renda,

muito embora o transmissrio fique obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos

resultantes de tal omisso, conforme resulta do n. 2 do art. 1107. do CC, e uma vez mais por

fora da remisso operada pelo art. 1113., n. 2, do mesmo Cdigo.

Note-se que, semelhana do que acontece quanto ao arrendamento para habitao, aquesto da transmisso por morte prevista no art. 1113. do CC no se coloca nos casos em que


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o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em virtude do regime de bens (art.

1068. do CC).

Importa salientar que a propsito do art. 1113. do CC (e das normas correspondentes do

regime anterior), tem-se debatido a questo de saber se a referncia morte do arrendatrio

e aos seus sucessores se reporta unicamente a pessoas singulares ou se abrange tambm a

extino de pessoa colectiva.

O entendimento predominante vai no sentido de que a previso do artigo respeita apenas

s pessoas singulares desde logo pelo argumento literal, porquanto a lei se refere morte, aos

sucessores e aos documentos comprovativos da ocorrncia, realidades que so prprias das

pessoas fsicas.

Importa, ainda referir, pela sua importncia, o regime de direito transitrio previsto paraos contratos celebrados antes do NRAU, o qual, por via do disposto no citado artigo 26., n. 1 e

2, tambm no difere quer esteja em causa arrendamento para fim no habitacional celebrado

antes ou depois do DL n. 257/95, de 30 de Setembro.

semelhana do que acontece quanto aos arrendamentos para fim habitacional, tambm

o regime de direito transitrio estabelecido para a transmisso por morte no arrendamento para

fim no habitacional pelo art. 58. do NRAU, aplicvel a todos os contratos celebrados antes da

entrada em vigor da Lei n. 6/2006, substancialmente diverso daquele que acabou de se referir

para os novos contratos.

Desde logo, ressalta do art. 58. da NLAU a adopo da regra da caducidade do contrato

por morte do arrendatrio, consagrando-se, pois, uma disciplina idntica do regime da locao

(art. 1051., al. d), do CC), mas diametralmente oposta preconizada pelo RAU (art. 112.), pela

nova lei para os mesmos contratos (art. 1113. do CC) e inclusivamente pela norma de direito

transitrio que regula a transmisso por morte nos arrendamentos para fim habitacional (art.

57. da NLAU).

A nova redaco introduzida pela Lei n. 31/2012, veio clarificar no n. 1 do artigo 58.

que a mesma ocorre apenas quanto morte do primitivo arrendatrio, limitando, portanto,

ainda mais a transmisso por morte nos arrendamentos para fim no habitacional.

A regra da caducidade aqui prevista comporta apenas uma excepo, nos termos da qual

possvel a transmisso do direito do arrendatrio falecido no caso de o seu sucessor explorar

em comum, e pelo menos nos ltimos 3 anos, o estabelecimento a funcionar no locado.

Esta possibilidade de transmisso refere-se tanto aos arrendamentos para o comrcio e

indstria como aos arrendamentos para o exerccio de profisso liberal. Assim, deve considerar-

se, por exemplo, que o consultrio do mdico, o gabinete do arquitecto ou o escritrio do


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advogado instalados em local arrendado cabem na previso do art. 58., sendo possvel nesses

casos a transmisso por morte do direito ao arrendamento desde que observados os demais

requisitos legais.

Porm, o sucessor ou transmissrio deve ser herdeiro ou legatrio do de cujus (art. 2030.

do CC) que simultaneamente desenvolva uma actividade no locado antes explorado por aquele.

Esto assim excludos do universo de transmissrios todos aqueles que, no possuindo tal

qualidade sucessria, apenas tiveram, como ocupao profissional, o trabalho no

estabelecimento do arrendatrio falecido.

Finalmente, importa salientar que tambm a transmisso por morte nos contratos de

pretrito de arrendamento para fim no habitacional impe ao transmissrio o dever de

comunicao ao senhorio, nos trs meses subsequentes ao decesso do arrendatrio, da vontadede continuar a explorao e a juno, para esse efeito, os documentos comprovativos do

falecimento do locatrio e da sua qualidade de sucessor.

Quanto inobservncia de tal dever e aos formalismos da comunicao, aplicam-se as

consideraes tecidas quanto transmisso do arrendamento habitacional.

10. Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do

arrendamento para os filhos?

A transmisso por morte da posio de arrendatrio nos contratos de arrendamento

habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do NRAU (28-06-2006) vem regulada nos

arts. 1106. e 1107. do CC.

No confronto com o regime do RAU, perceptvel a reduo de cinco para duas das

classes dos transmissrios que o n. 1 do art. 85. do RAU designava.

Com efeito, na lei nova so chamados para a transmisso por morte do arrendatrio o

cnjuge ou o membro sobrevivo da unio de facto (al. a) do n. 1 do art. 1106. do CC) e depois

o convivente em economia comum (al. b) do mesmo n. 1).

Porm, esta reduo de elenco no corresponde a uma qualquer diminuio do universo

dos transmissrios, pois a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC mais no faz do que agrupar num

s preceito os sujeitos antes referidos nas als. b), d), e) e f) do n. 1 do art. 85. do RAU,


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socorrendo-se para o efeito do conceito unificador de economia comum, onde se incluem

evidentemente os filhos que ali residam nestas circunstncias.

Relativamente redaco introduzida pela Lei n. 6/2006, as verdadeiras alteraes de

regime prendiam-se, desde logo, com a inexistncia na lei nova de uma referncia morte do

primitivo arrendatrio, contrariamente ao que sucedia no RAU, mais concretamente no

promio do seu art. 85.: mencionando agora a lei apenas a morte do arrendatrio, tudo

levando a crer que no domnio da sua vigncia eram permitidas sucessivas transmisses por

morte.

Com a alterao introduzida pela Lei n. 31/2012, voltou a referncia ao primitivo

arrendatrio, limitando, portanto, a transmisso.

Do mesmo modo, a redaco introduzida pela Lei n. 6/2006 no comportava uma normasemelhante do art. 86. do RAU, o qual obstava transmisso por morte () se o titular desse

direito tiver residncia nas comarcas de Lisboa e Porto e suas limtrofes, ou na respectiva

localidade quanto ao resto do Pas, data da morte do primitivo arrendatrio. Significa isto que

no NRAU at entrada em vigor do Novssimo RAU o direito ao arrendamento se transmite

mesmo nos casos em que o beneficirio disponha de casa para residncia prpria, no local ou

rea considerada do prdio arrendado.

Esta limitao voltou a ser introduzida com o aditamento do n. 4 do artigo 1106., onde

se consagra regime semelhante ao que existia no RAU, impedindo tambm nestes casos a

transmisso do arrendamento.

No que diz respeito aos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio,

constata-se que o cnjuge a quem o arrendamento no se comunicou nos termos do art. 1068.

do CC, continua a deter o primeiro lugar na hierarquia dos transmissrios (art. 1106., n. 1, al.

a), 1. parte, do CC), no estabelecendo a lei quanto a ele, como requisito da transmisso,

qualquer tempo mnimo de coabitao ou de durao do casamento, obrigando-o apenas a viver

no locado.

Num esforo de igualao entre o cnjuge e o unido de facto, o art. 1106. do CC consagra

um regime mais favorvel ao membro sobrevivo da unio de facto do que o previsto no RAU,

pois neste caso, diferentemente do que ocorre no regime transitrio, faz operar o efeito da

transmisso por morte logo que a vivncia com o falecido dure mais de um ano (e no dois,

conforme exigiria a regra geral contida na Lei como requisito da tutela legal da unio de facto),

independentemente de a mesma se ter desenrolado integralmente ou no no locado; e

concede-lhe prioridade na sucesso no arrendamento relativamente aos parentes do

arrendatrio falecido (art. 1106., n. 2, do CC), nomeadamente aos filhos.


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Salienta-se ainda que o terceiro beneficirio da transmisso por morte da posio de

arrendatrio a pessoa que com ele residir em economia comum e h mais de um ano,

conforme estabelece a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC, preceito este que consagra um

regime mais favorvel, quando comparado com o decorrente do art. 2. da Lei n. 6/2001, de

11-05, pois faz operar o efeito da transmisso por morte do arrendamento assim que a

coabitao com o arrendatrio durar mais de um ano (e no dois, como exige em regra do

referido art. 2. da Lei n. 6/2001) e isto independentemente de tal vivncia ter decorrido

integralmente no locado.

de destacar nesta sede, e pela alterao de regime que a mesma encerra relativamente

ao RAU, a prioridade que os parentes mais velhos passaram a ter na nova lei relativamente aos

filhos do arrendatrio na transmisso do direito ao arrendamento (art. 1106., n. 2, do CC).Impe-se ainda salientar que a transmisso no afecta a durao normal do contrato, pelo

que se este foi celebrado com prazo certo, a transmisso por morte no obstar a que o

senhorio possa impedir a renovao do contrato nos termos do art. 1097. do CC.

Porm, e conforme prev o n. 5 do art. 1106. do CC, se a morte do arrendatrio tiver

ocorrido nos seis meses anteriores data em que o contrato vier a cessar, o transmissrio

poder permanecer no locado por perodo no inferior a seis meses, contado desde o decesso

do inquilino .

Tambm agora, tanto a transmisso como a concentrao no cnjuge sobrevivo do direito

ao arrendamento devem ser comunicadas ao senhorio no prazo de trs meses contado da data

do decesso do arrendatrio, sob pena de o transmissrio faltoso se constituir na obrigao de

indemnizar o senhorio - art. 1107. do CC.,

Destaca-se ainda, e embora tal no resulte da nova lei, contrariamente ao que o RAU

estabelecia, que tambm a renncia ao direito transmisso do arrendamento deve ser

comunicada, sob pena de aquele direito se consolidar no renunciante.

11. O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?

No tocante possibilidade de resoluo do contrato pelo senhorio, o n. 2 do artigo

1083. do CC vem proclamar a necessidade de um incumprimento especfico, uma espcie de

incumprimento qualificado, na terminologia da lei, o incumprimento que, pela sua gravidade ouconsequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento.


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Assim, em vez de, como acontecia no artigo 64. do RAU, enumerar taxativamente as

causas de resoluo efectuando a seleco dos vrios tipos de incumprimento que eram

considerados suficientemente graves para a fundar, o legislador do NRAU optou pelo uso de

clusulas gerais, apontando genericamente para o incumprimento grave das obrigaes

emergentes do contrato, como justa causa de resoluo.

A gravidade do incumprimento fundador do direito resoluo do contrato h-de aferir-

se quer pela prpria natureza da infraco actuao/omisso substancialmente grave quer

pelas consequncias ou efeitos que provoca e que tornam o incumprimento grave quer

ainda pela reiterao da conduta violadora das obrigaes assumidas que, por essa via,

tambm qualificvel como grave de tal modo que no seja razoavelmente exigvel outra

parte a manuteno do arrendamento.Para alm de consagrar a referida clusula geral merc da qual apenas considera

fundamento de resoluo o incumprimento que, pela sua gravidade e consequncias, torne

inexigvel a manuteno do contrato de arrendamento, na parte final do n. 2 do artigo 1083., o

legislador do NRAU veio acrescentar: designadamente, quanto resoluo pelo senhorio,

enunciando exemplificativamente vrios casos que reconduziu a cinco alneas.

A principal questo que tem sido objecto de divergncia na interpretao deste elenco

exemplificativo previsto no n. 2 do artigo 1083. do CC, a de saber se os exemplos

seleccionados pelo legislador como hipteses de incumprimento pelo arrendatrio preenchem

ou no, por si s, a clusula geral nsita na 1. parte do artigo.

Como sabido, esta tcnica dos exemplos-padro tem sido usada noutros diplomas - o

art. 30., al. a), do DL n. 178/86, de 03-07, que consagra o regime jurdico do contrato de

agncia , e o art. 396., n.s 1 e 3, do Cdigo do Trabalho quanto resoluo do contrato de

trabalho - relativamente aos quais tem sido defendido que as circunstncias exemplificativas

no so de funcionamento automtico carecendo de ser enquadradas na clusula geral .

Este o entendimento que preconizamos porque efectivamente no consideramos que

tendo o legislador optado por esta enunciao exemplificativa na sequncia da exigncia de um

incumprimento grave, por si ou pelas suas consequncias, e que por tal motivo torne inexigvel

ao senhorio a manuteno do arrendamento, a simples alegao e prova de qualquer uma das

situaes enunciadas, possa configurar o imediato preenchimento das aludidas clusulas gerais.

Se assim fosse, pense-se ento porque razo o legislador no avanou para a resoluo

extrajudicial nestes casos?

Precisamente porque em face da indispensabilidade do preenchimento do conceito geral

de justa causa, incumbir ao senhorio, autor na aco de despejo, o nus da alegao e da prova


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(cfr. art. 342. do CC) de factualidade subsumvel, no apenas nas diferentes alneas do n. 2,

mas tambm, na clusula geral constante da 1. parte do n. 2.

Na verdade, a simples alegao e prova de factos subsumveis em qualquer uma das

situaes enunciadas, pode no bastar para o imediato e indispensvel preenchimento da

clusula geral do n. 1 do artigo, at porque as causas resolutivas previstas nas diversas alneas

configuram nveis de gravidade de grau muito diferente entre si, sendo que algumas das

situaes eleitas tm objectivamente um grau de gravidade menor do que outros

fundamentos no elencados, por exemplo, as obras no autorizadas .

Por isso, merc precisamente da consagrao de exemplos de tipo muito distinto, o nus

que recai sobre a parte ser mais facilmente cumprido nalguns dos casos previstos na lei do que

noutros.No entanto, o Conselheiro Pinto Furtado considera que se trata de casos tpicos de

resoluo, no meras presunes ilidveis da inexigibilidade da manuteno do arrendamento

pelo senhorio e que provados tais factos, nenhum juzo de valor se tem de lhe acrescentar

para se constituir ou afastar o direito resoluo por parte do senhorio , entendimento que

mereceu acolhimento, por exemplo, nos Acs. TRL de 08-10-2009, processo n.1957/08-2; e de

11-02-2010, processo n. 2154/07.6TJLSB.L1-2, disponveis em www.dgsi.pt.

Porm, no tem sido este o entendimento maioritariamente defendido na doutrina , nem

noutra jurisprudncia dos Tribunais da Relao conforme pode ver-se dos Ac. RP de 17-04-

2008, Proc. N. JTRP00041081, Ac. RP de 27-11-2008, Proc. N. JTRP00041081Ac. RL de 09-12-

2008, Proc. N. 8726/2008-6; Ac. RL de 27-05-2010, processo n. 707/08.4YXLSB.L1-6; e Ac. RL

de 15-10-2009, processo n. 613/08.2TBALM.L1-2 - e na jurisprudncia do STJAc. de 02-10-

2007, revista 2496/07, que expressamente o referiu quanto falta de residncia permanente

aduzindo que a mesma no hoje, por si s, fundamento do contrato. preciso que se

demonstre que o incumprimento pela sua gravidade torne inexigvel outra parte a manuteno

do arrendamento. Portanto, largamente maioritrio o entendimento que temo s defendido a

este respeito.

Ora, a proposta aprovada no introduz quanto ao promio deste artigo 1083., n. 2,

qualquer alterao pelo que, mantm-se a este respeito as divergncias doutrinrias e

jurisprudenciais, estas eventualmente a sanar por via da uniformizao de jurisprudncia.

Porm, consideramos que as alteraes introduzidas nas alneas deste nmero dois,

vieram reforar este entendimento.

Seno vejamos:


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Quanto alnea a), a alterao agora prevista retirou a referncia violao reiterada e

grave deixando de se mencionar que a violao, para alm de grave, tenha ainda que ser

reiterada, isto , regular ou frequente.

De facto, como se poderia configurar que, caso no fosse necessrio demonstrar a

gravidade da violao, a simples violao de uma regra de boa vizinhana emisso de rudo,

fumos, etc. pudesse automaticamente determinar a resoluo do contrato enquanto a

realizao de obras no arrendado careceria de ser fundamentada quanto sua gravidade?

Parece-nos evidente que aquilo que determinou a alterao foi o legislador ter

considerado uma redundncia a meno gravidade e reiterao em face da necessidade de

preenchimento da clusula geral, para cujo efeito j necessrio avaliar da gravidade do

comportamento que, evidentemente, pode ser expressa pela sua reiterao.Tambm quanto ao uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina, previsto na

alnea c) foi agora tambm alterado aditando-se o segmento: ainda que a alterao do uso no

implique maior desgaste ou desvalorizao para o prdio, o que apenas se compreende se for

possvel avaliar da gravidade que o uso do prdio possa configurar.

De facto, aalterao ora introduzida visa salientar que neste caso, ainda que a alterao

do uso a que o prdio contratualmente se destina no provoque maior desgaste no imvel, tal

no impede que o senhorio alegue e prove os factos dos quais se possa concluir que houve

utilizao do prdio para fim diverso daquele para o qual ambas as partes haviam acordado

destin-lo, e os demais necessrios para avaliar se a gravidade ou as consequncias da violao

tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento.

Com interesse para o enquadramento desta alnea, atente-se que no NRAU, quer a

hospedagem em violao do disposto no artigo 1093., n.s 1, al. b), e 3, do CC, quer a existncia

de indstrias domsticas em violao do disposto no art. 1092., n. 2, podem integrar a

previso desta al. c) do n. 2 do artigo 1083..

Efectivamente, a Lei 6/2006 veio operar duas importantes modificaes de regime no

tocante possibilidade de existncia de indstrias domsticas no uso residencial do prdio

arrendado: tal possibilidade tem agora natureza supletiva salvo clusula em contrrio, e desde

que a mesma seja explorada na residncia do arrendatrio e no ocupe mais de trs

assalariados, no se impe que seja o prprio arrendatrio a explor-la, podendo a indstria

domstica ser prosseguida por todos os demais que residam com ele no arrendado em

economia comum.


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J quanto ao no uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n. 2 do

artigo 1072., apesar de no ter sido directamente alterado, foi operada importante modificao

no artigo para que remete.

Este mais um dos exemplos que ilustra como no NRAU assume particular relevncia a

estipulao contratual sobre o tipo de uso do arrendado, porquanto necessrio determinar

previamente se o arrendamento foi celebrado para habitao permanente, j que os

arrendamentos para habitao no permanente tambm esto sujeitos disciplina do NRAU,

sendo certo que apenas ser fundamento de resoluo o no uso do prdio arrendado para

habitao permanente.

Com esta alnea relaciona-se directamente o artigo 1072. (uso efectivo do locadon. 1

o arrendatrio deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, no deixando de a utilizarpor mais dum ano), a cujo n. 2 o no uso pelo arrendatrio lcito, a reforma vem aditar mais

uma alnea:

d) Se a ausncia se dever prestao de apoios continuados a pessoas com deficincia

com grau de incapacidade superior a 60% incluindo familiares, ficando abrangidos por esta

clusula todos os contratos de arrendamento independentemente da data em que tenham sido

celebrados.

A nova alnea no tem correspondncia na fonte da redaco anterior que era o n. 2 do

artigo 64. do RAU, visando salvaguardar situaes de ausncia que no estavam previstas

directamente e que se mostram claramente justificadas mas que, em bom rigor, nos parece que

sempre podiam ser enquadrveis na alnea a) caso de fora maior ou de doena. No entanto,

assim ficam explicitamente salvaguardadas estas situaes sem necessidade de se estar a

discutir se o caso se enquadra ou no na excepo, uma vez que ficam abrangidas pela previso

todas as situaes que aqui se enquadrem, independentemente da data em que o contrato se

iniciou.

J quanto cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e onerosa ou gratuita, do

gozo do prdio, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio, prevista na alnea e), a

alterao efectuada apenas aditou o segmento do gozo do prdio, vindo assim clarificar o que

se pretendia aqui incluir, no sentido que tambm j havamos defendido antes.

Note-se que o legislador usou apenas o termo cesso e no cesso da posio do

arrendatrio. Por isso, conjugando este preceito com as obrigaes previstas para o locatrio no

art. 1038., als. f) e g), devemos concluir que a cesso considerada na norma tambm se refere

ao gozo do locado, abrangendo na respectiva previso quer o subarrendamento quer o

comodato efectuados sem o consentimento do senhorio.


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Na apreciao deste fundamento de resoluo torna-se necessrio considerar o disposto

nos artigos 1038., aIs. f) e g) (obrigaes do locatrio), 1049. (cedncia do gozo da coisa),

1059. (regra geral sobre transmisso da posio do locatrio), 1060. a 1063. (regras gerais da

sublocao), 1088. a 1090. (regras sobre subarrendamento) e 1109., n. 2, e 1112. (regras

especiais sobre a locao de estabelecimento e a transmisso da posio do arrendatrio no

arrendamento para fins no habitacionais), todos do CC.

Conforme decorre da conjugao destas normas, permitida a cedncia do gozo da coisa

arrendada nos casos de comodato (autorizado pelo senhorio), subarrendamento (autorizado ou

ratificado pelo senhorio), locao de estabelecimento, trespasse de estabelecimento comercial

ou industrial e continuao do exerccio de profisso liberal no locado. Assim, a cedncia do

gozo da coisa arrendada que no se reconduza a nenhum destes casos invlida.Mas, mesmo quando tenha sido dada autorizao pelo senhorio cedncia ou nos casos

em que aquela no seja necessria, designadamente, locao de estabelecimento, trespasse e

continuao do exerccio de profisso liberal no locado, dever a mesma ser-lhe comunicada, no

prazo de 15 dias, sob pena de ineficcia perante o senhorio (salvo no caso especial da locao de

estabelecimento, em que o prazo para a comunicao alargado para 1 ms - cfr. art. 1109.,

n. 2, do CC).

Embora o consentimento do senhorio no seja necessrio nos casos de trespasse, cesso

da posio de arrendatrio para o exerccio de profisso liberal e locao de estabelecimento, a

realizao destes negcios pode fundar a resoluo quando sejam invlidos, nomeadamente por

no ter sido observada a forma escrita (art.s 1112., n. 3, do CC) ou ineficazes por no terem

sido oportunamente comunicadas ao senhorio (art.s 1038., al. g), e 1109., n. 2, do CC).

12. Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no

esto referidos no artigo 1083. do CC?

Pode seguramente uma vez que o elenco de causas de resoluo agora meramente

exemplificativo, podendo, portanto, haver lugar resoluo por qualquer outra causa cuja

gravidade implique a inexigibilidade de manuteno da relao contratual.

Exemplos de outras causas de resoluo no previstas no elenco exemplificativo do n. 2

do art. 1083. e que, pela sua gravidade ou consequncias podem tornar inexigvel a

manuteno do arrendamento, so desde logo, as situaes que antes integravam o elencotaxativo de causas de resoluo previstas no RAU.


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Destas, a nica excepo ocorre relativamente cessao pelo arrendatrio da prestao

dos servios que determinaram a entrega do prdio arrendado, deixou de constituir fundamento

de resoluo do contrato, estando agora prevista no art. 1051., al. g), do CC, como causa de

caducidade do contrato de arrendamento.

Ora, uma das situaes que estava prevista no art. 64., n. 1, aI. d), do RAU como causa

de resoluo pelo senhorio era a realizao no arrendado, sem consentimento deste, de obras

que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposio interna das divises do

prdio ou de actos que nele causassem deterioraes considerveis e que no pudessem

justificar-se nos termos do art. 1043. do CC.

Agora, a realizao pelo arrendatrio de obras e deterioraes no prdio no facultadas

pelo contrato e que no tenham sido autorizadas, por escrito, pelo senhorio, isto , nopermitidas pelos arts. 1043., 1073., e 1074., n. 2, do CC, continua a ser fundamento de

resoluo do contrato por parte do senhorio, desde que a situao preencha os requisitos

impostos pela clusula geral enunciada no n. 2 do artigo 1083..

Esta uma das situaes em que para aferir a gravidade do incumprimento pelo

arrendatrio, continuam a poder colher-se os anteriores ensinamentos da doutrina e

jurisprudncia cujos numerosos exemplos serviro para aquilatar as situaes que futuramente

podem ou no considerar-se como integrando incumprimento cuja gravidade ou consequncias

tornem inexigvel a manuteno do contrato. Cfr. neste sentido e j no mbito do NRAU o Ac.

STJ de 17-06-2010, processo n. 234/07.

Tambm a cobrana pelo arrendatrio ao subarrendatrio de renda superior ao limite

legal, antes referida no art. 64., n. 1, aI. g), do RAU, deve continuar a ser considerada como

fundamento de resoluo do contrato, pese embora tenha de ser apreciada casuisticamente

luz da clusula geral do artigo.

13. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de

resoluo?

Cumpre, com interesse a este respeito, aduzir ainda que, sendo a enumerao dos

fundamentos de resoluo meramente exemplificativa, tudo indica que no NRAU, apesar da

imperatividade estabelecida no artigo 1080. do CC relativamente s causas e modo de cessao

do contrato de arrendamento urbano, as estipulaes contratuais sero, nalguns casos,


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determinantes para avaliar se existe ou no incumprimento grave que torne inexigvel outra

parte a manuteno do arrendamento.

Note-se que, com isto no estamos a afirmar a validade de clusulas contratuais de

resoluo do contrato que possam funcionar automaticamente, por exemplo, por comunicao

outra parte, ou que acordando as partes em que a violao de determinada clusula torna

inexigvel a manuteno do contrato tal signifique uma espcie de confisso de um

incumprimento grave determinando o preenchimento automtico do conceito de inexigibilidade

da manuteno do contrato, porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas

sobre a resoluo que o artigo 1080. - apesar da alterao de redaco ora efectuada

continua a manter .

O que pretendemos salientar que com o NRAU nada obsta a que se estabeleamclusulas contratuais das quais resultem obrigaes ou proibies que, no sendo contrrias

lei, aos bons costumes ou ordem pblica, permitam melhor concretizar a clusula geral do n.

2, do artigo 1083. levando a concluir que do respectivo incumprimento, consequncias ou

reiterao decorre a inexigibilidade da manuteno do contrato de arrendamento.

Pensamos que tal poder acontecer, com vantagem, por exemplo quanto realizao de

obras que alterem a estrutura do edifcio, quanto ao pagamento dos encargos ou despesas,

quanto ao nmero de pessoas que possam estabelecer residncia no arrendado, quanto

proibio de hspedes, ou da existncia de indstria domstica, quanto proibio de animais

de companhia ou limitao do seu nmero, enfim, pelo menos em todas as obrigaes legais em

que o Cdigo Civil salvaguarda a possibilidade de estabelecer clusula diversa do regime

supletivo.

Porm, na respectiva apreciao no podemos olvidar que so razes de interesse e

ordem pblica as que determinam a imperatividade do regime estabelecido para a cessao do

contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, razo pela qual no admissvel que as

partes, por si, estabeleam clusulas que o derroguem, determinando uma automtica

inexigibilidade da manuteno do contrato onde o legislador no a previu, conforme

defendido pelo Cons. Pinto Furtado.

De facto, os nicos casos de inexigibilidade automtica de manuteno do contrato de

arrendamento, so os que permitem a resoluo extrajudicial do contrato de arrendamento pelo

senhorio e pelo arrendatrio, previstos no n. 3 e agora no n. 4 do artigo 1083., casos esses

que o legislador reputou integrarem, pela sua simples verificao e atenta a sua objectiva

gravidade na vida do contrato, atenta a quebra no sinalagma que, por si s, representam, os


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conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso

avaliao judicial.

14. Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?

Apreciemos primeiro, os fundamentos de resoluo do contrato pelo senhorio previstos

no n. 3 do artigo 1083., fundamento de resoluo que tem suscitado as maiores divergncias

de interpretao na aplicao do NRAU na redaco at agora em vigor que tinha suscitado

vrias questes que o legislador do novssimo RAU no curou de esclarecer.

Atualmente, dispe o n. 3 do artigo 1083. do NRAU que inexigvel ao senhorio a

manuteno do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento

da renda, encargos ou despesas, ou de oposio pelo arrendatrio realizao de obra

ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos n.s 3 a a 5 do artigo seguinte.

Com a nova redaco pretende-se evidentemente a diminuio do prazo de

incumprimento necessrio para operar a resoluo e a mais clere recolocao do imvel no

mercado, passando de um perodo de mora superior a 3 meses para um igual ou superior a 2,

reduzindo-se ainda para um ms o prazo para purgar a mora artigo 1084., n. 3 -tentando

assim que o senhorio possa efectuar a comunicao extrajudicial para resoluo num prazo total

de 3 meses em vez dos 6 anteriormente previstos.

Relativamente redao inicial havamos alertado que, com prejuzo para a

inteligibilidade da norma, o legislador agrupou num mesmo nmero, em bom rigor, trs

situaes substancialmente distintas, mas que entendeu configurarem, pela sua simples

verificao, casos concretos de preenchimento automtico da clusula geral prevista no n. 2 do

artigo, e que tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do contrato, isto , que por si s,

constituem incumprimento grave, passvel de determinar a resoluo do contrato.

Por isso, para as situaes previstas no n. 3 do artigo 1083., o legislador havia

consagrado um novo modo de operar a resoluo: antes previsto no n. 1 do artigo 1084. do

CC, e que agora passou a constituir o n. 2, abrangendo a novidade introduzida pelo n. 4 do

preceito, ou seja, que a mesma opera extrajudicialmente, mediante comunicao ao

arrendatrio onde fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida.

Vejamos, ento, o que se suscitou antes e ainda mantm actualidade, quanto mora igualou superior a dois meses no pagamento da renda.


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Sendo a renda a obrigao principal que impende sobre o arrendatrio, facilmente se

compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigao por um perodo

temporal superior a dois meses, quebre o vnculo sinalagmtico, tornando inexigvel ao senhorio

que continue a cumprir a respectiva obrigao principal de proporcionar ao arrendatrio o gozo

da coisa.

Saliente-se que uma das questes que logo se colocou foi a de saber se esta causa de

resoluo se reportava falta de pagamento de trs rendas, podendo agora manter-se por

referncia a duas rendas. Entendemos que no era tal o significado da lei, ficando a clusula

preenchida com a falta de pagamento pelo arrendatrio de uma nica renda, desde que o

perodo de mora seja agora igual ou superior a dois meses.

Vejamos agora a causa de resoluo que consiste na mora superior a dois meses nopagamento de encargos ou despesas.

Na redaco inicial havamos referido que embora a uma primeira leitura do art. 1083.,

n. 3, do CC, na sua redaco original parea resultar que a inteno do legislador foi equiparar a

falta de pagamento de encargos ou despesaspara efeitos de resoluo do contrato falta de

pagamento da renda, tal entendimento parece no ter sido levado em considerao quer na

Exposio de Motivos quer noutros preceitos legais, designadamente no art. 1084., n. 3, do

CC, e no art. 15., n. 1, al. e), da NLAU.

Como vimos, o legislador veio agora claramente equiparar este fundamento de resoluo

falta de pagamento de renda, em face da redaco dada ao artigo 1084., n. 3.

Acresce que, tambm havamos criticado esta equiparao defendendo uma

interpretao restritiva da mesma uma vez que certamente este fundamento de resoluo, em

face do regime supletivo previsto no artigo 1078. do CC, apenas podia prefigurar-se nos casos

em que as partes tivessem estipulado contratualmente o pagamento pelo arrendatrio ao

senhorio de uma quantia fixa a ttulo de encargos e despesas, nos termos do artigo 1078., n. 7,

do CC; e nos casos em que estivessem em causa encargos ou despesas referentes contribuio

devida ao condomnio ou contratados em nome do senhorio e que o arrendatrio tivesse de lhe

reembolsar na sequncia de comunicao pelo senhorio do comprovativo de pagamento

artigo 1078., n.s 3 a 6, do CC; Por fim, defendamos que o preceito devia ser interpretado

restritivamente nos casos em que, por via da aplicao do regime supletivo supra referido, os

encargos e despesas correm por conta do arrendatrio, situao em que dificilmente, dizamos,

as dvidas do arrendatrio para com terceiros, (por exemplo, a relativa ao no pagamento do

telefone), seriam de molde a tornar inexigvel a manuteno do contrato de arrendamento.


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Ora, foi precisamente esta expresso corram por conta do arrendatrio que o legislador

veio usar. No foi uma escolha feliz para clarificar a questo porque por fora do disposto no

artigo 1078., n. 2, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou

servios relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatrio, significando

precisamente que estes so da sua responsabilidade de pagamento mas no perante o senhorio.

Porm, em face das questes antes levantadas e da expressa tomada de posio do

legislador na equiparao deste fundamento falta de pagamento de rendas, parece-nos

evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrrio do

sentido que lhe foi conferido no artigo 1078., n. 2, referindo-se aqui apenas aos encargos e

despesas que, por via do contrato de arrendamento, sejam da responsabilidade do arrendatrio

perante o senhorio. Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam nombito da relao contratual de arrendamento.

Finalmente, quanto ao fundamento de resoluo consistente na oposio pelo

arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica.

Quanto a este fundamento de resoluo importa ter presente que ao invs do que

acontecia no RAU, a matria do regime jurdico das obras em prdios arrendados est agora

prevista genericamente no artigo 1074. do CC, mas encontra-se desenvolvidamente regulada

no DL n. 157/2006, de 08-08, actualmente com a redaco introduzida pela Lei n. 30/2012 que

rege sobre as obras por iniciativa do senhorio; do municpio e do prprio inquilino.

Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagrao legal de fundamentos

de resoluo que pela sua simples verificao constituem um incumprimento considerado pela

lei como objectivamente grave, e que torna inexigvel ao senhorio a manuteno da relao

contratual, sendo dispensvel o recurso aco de despejo e operando por comunicao

contraparte onde se invoque a obrigao incumprida, sendo que, aps a sua recepo, o

arrendatrio pode fazer cessar a mora, no prazo de um ms, ficando a resoluo sem efeito,

faculdade que agora s pode usar uma nica vez, com referncia a cada contrato artigo

1084., n.s 2 a 4 do CC.

Este modo de operar a resoluo tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma

de 2006, dividindo, em traos gerais, quem entende que actualmente os senhorios no podem

recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta de pagamento de rendas, sendo

obrigatria a formao pelo senhorio do ttulo extrajudicial; e quem considera que se trata de

uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos senhorios, nada impedindo que

continuem a recorrer aco judicial.


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Sufragamos o entendimento que defende a admissibilidade do recurso aco declarativa

em qualquer situao de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao principal do pagamento

da renda, havendo que distinguir duas situaes:

- Nos casos em que a mora no pagamento da renda inferior a dois meses, o recurso

aco judicial a nica via possvel para obter o despejo com fundamento na falta de

pagamento da renda, devendo o senhorio alegar e provar, nos termos dos n.s 1 e 2 do citado

artigo, que a falta de pagamento de uma renda, por exemplo, pelo seu montante, por ser esse o

seu nico rendimento, enfim, factos dos quais resulte que tal constitui incumprimento grave que

torna inexigvel a manuteno do contrato;

- Nos casos em que a mora no pagamento da renda igual ou superior aos dois meses

definidos no n. 3 do artigo 1083., o senhorio poder optar pela via extrajudicial ou judicial,consoante lhe for mais conveniente, j que certamente todos esto de acordo em que o NRAU

no pretendeu tornar mais difcil ao senhorio a resoluo do contrato, antes quis facilit-la. Por

isso, permite ao senhorio resolver o contrato por comunicao extrajudicial, mas no impede

que o possa fazer interpondo a competente aco declarativa.

Assim, dever o senhorio ponderar e decidir, sopesando as vantagens e inconvenientes de

cada uma das opes.

A posio da jurisprudncia foi maioritariamente neste sentido, com um nico acrdo

em sentido contrrio Ac. TRC de 15-04-2008 -, o que determinou que em recurso

extraordinrio o STJ tivesse proferido o acrdo de 06-05-2010, 438/08.5YXLSB onde decidiu

que o meio extrajudicial de resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de

rendas, previsto no NRAU optativo. Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse

fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatrio esteja em

mora relevante.

Pensamos que com a redaco ora introduzida ao n. 1 do artigo 1048. este

entendimento sai claramente reforado porquanto ali se refere expressamente o direito

resoluo do contrato por falta de pagamento da renda quando for exercido judicialmente,

caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa,

purgue a mora, aditando-se o n. 4 com referncia ao direito resoluo do contrato quando for

exercida extrajudicialmente.

Parece-nos que, em face das dvidas anteriormente suscitadas este normativo no

introduziu esta alterao tendo em vista apenas aquelas situaes residuais em que no

possvel o exerccio extrajudicial do direito, por exemplo, por no existir contrato de

arrendamento reduzido a escrito.


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Note-se que apesar da aparente facilidade da comunicao ao arrendatrio onde se

invoque a obrigao incumprida (artigo 1084., n. 1), existiam e persistem ainda alguns

inconvenientes de monta a apontar resoluo extrajudicial, quer do ponto de vista do

senhorio, quer do ponto de vista do arrendatrio, mas julgamos que tal ser melhor apreciado

aquando da resposta pergunta que expressamente trata esta questo.

*****

Debrucemo-nos agora sobre o novo fundamento de resoluo previsto no n. 4 do artigo

1083. do CC.

No prembulo da proposta foi referido que o fundamento de resoluo do contrato de

arrendamento no caso de mora ainda alargado s situaes de atrasos reiterados no

pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ouinterpoladas, num perodo de 12 meses. Com esta alterao, obvia-se manuteno de

contratos em que a confiana entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situaes de

incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos.

Trata-se de preceito completamente inovador, introduzido com a novssima reforma, e

que promete dar alguns problemas de interpretao.

Estabelece este novo nmero que inexigvel ao senhorio a manuteno d

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