Estudo Arrendamento

Estudo sobre

“O Enquadramento Legal do

Arrendamento Urbano e o Mercado

de Arrendamento “

Elaborado por: Ana Cristina Borges

RSA- Raposo Subtil e Associados

O Enquadramento Legal do Arrendamento e o Mercado de Arrendamento

Cristina Borges, Raposo Subtil e Associados, 2

Índice

Conteúdo 1.Introdução ............................................................................................................................................ 4 2.Breves notas sobre a evolução histórica do mercado de arrendamento em Portugal ..................................................................................................................................................... 7

2.1.A primeira fase do Arrendamento Urbano - A fase liberal. ........................................ 7 2.2. A segunda fase - Início da regulamentação do mercado de arrendamento ...... 8 2.3.A fase da Codificação ............................................................................................................... 8 2.4. A Integração do Regime do Arrendamento Urbano no Código Civil ..................... 9 2.5. A regulamentação no período de instabilidade constitucional - novos constrangimentos ao mercado de arrendamento .................................................................. 9 2.6. Após a normalização Constitucional ................................................................................ 10 2.7. O Regime do Arrendamento Urbano de 1990 (RAU) ................................................ 11

3. Enquadramento jurídico do mercado de arrendamento .................................................. 16 3. 1. Análise do Regime Legal - O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) ................................................................................................................................................................ 17 3.2. Arrendamento habitacional ................................................................................................. 19

3.2.1.Normas gerais ................................................................................................................... 19 3.2.2.Regime Transitório .......................................................................................................... 21 3.2.3.A Ação de Despejo .......................................................................................................... 32 3.2.4. O regime do arrendamento Urbano no Código Civil ......................................... 33

3.3. Arrendamento não habitacional ........................................................................................ 37 3.4. Apreciação Critica ................................................................................................................... 40 3.5. Legislação e regulamentos relevantes para o mercado de arrendamento ....... 42

3.5.1. Decreto-Lei 156/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação .................................................................... 42 3.5.2. Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados ................................................................................................ 43 3.5.3. Decreto-Lei 158/2006 de 8 de Agosto, aprova os Regimes da

Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e a atribuição do Subsídio de Renda nos arrendamentos para habitação .................................................................. 44 3.5.4. Decreto-Lei 159/2006 de 8 de Agosto, aprova a definição do conceito fiscal de prédio urbano ou fração autónoma devolutos ................................................ 46 3.5.5. Decreto-Lei 160/2006 de 8 de Agosto, aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração .......................... 47 3.5.6. Decreto-Lei 161/2006 de 8 de Agosto, regula as Comissões Municipais Arbitrais ........................................................................................................................................... 48 3.5.7. Portarias/Avisos .............................................................................................................. 49

3.6. Enquadramento Jurídico da Reabilitação e Regeneração Imobiliária ................. 51 3.7. Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional .............. 65

3.7.1. Regime fiscal dos FIIAH ............................................................................................... 71 3.8. Programa de Apoio ao Arrendamento Urbano ............................................................. 73

4. Regime Fiscal incidente sobre o património imobiliário ................................................... 76 5. Breve análise estatística .............................................................................................................. 79

5.1. Síntese dos dados estatísticos ........................................................................................... 79 5.1.1.População e famílias residentes (INE) ..................................................................... 79 5.1.2.Parque Habitacional (INE) ............................................................................................ 81 5.1.3.Parque Habitacional Arrendado (INE) ...................................................................... 83 5.1.3.Índice de Rendas Confidencial Imobiliário ............................................................. 86 5.1.4.Dinâmica de Oferta e Arrendamento (Ci) ............................................................... 88 5.1.5.Panorama Internacional ................................................................................................ 93



6. Caracterização da situação actual do mercado de arrendamento ............................... 95 6.1. Caracterização da política de arrendamento ............................................................... 99

7. Identificação dos principais bloqueamentos do mercado de arrendamento .......... 101 7.1. A dinamização do mercado imobiliário ......................................................................... 103 7.2. Processo de alteração legislativa em curso ................................................................ 104 7.3. A Proposta de Alteração ao Regime Jurídico do Arrendamento: ........................ 108 Proposta de Lei 38/XII ................................................................................................................. 108

8.Breve estudo de direito comparado ........................................................................................ 116 8.1.Características do mercado de arrendamento na Alemanha ................................ 116 8.2.Características do mercado de arrendamento na Inglaterra ................................ 122 8.3.Características do mercado de arrendamento Espanhol......................................... 127 8.4.Características do mercado de arrendamento Francês ........................................... 131 8.5. A solução holandesa ............................................................................................................ 134

9.Síntese das Sugestões /Recomendações .............................................................................. 136 9.1. A questão das rendas ......................................................................................................... 136

9.1.1. Alteração do regime de comprovação/ quitação do pagamento de rendas .......................................................................................................................................................... 137

9.2.A ação de despejo ................................................................................................................. 138 9.3. Liberalização da contratação ............................................................................................ 140 9.4.Reforçar a atuação do Plano de Emergência Social Habitacional ........................ 141 9.5.Enquadramento fiscal ........................................................................................................... 142 9.6. A constituição de um Fundo de Garantia ao Arrendamento ................................ 143 9.7.Reabilitação Urbana .............................................................................................................. 144 9.8. Dinamização dos Fundos de Investimento imobiliário para o Arrendamento Habitacional ..................................................................................................................................... 145 9.9.Arrendamentos Não Habitacionais .................................................................................. 146

10. Bibliografia .................................................................................................................................... 147 11. Índice dos Anexos ...................................................................................................................... 149

11.1 Dados sobre o mercado de arrendamento ................................................................ 149 11.2. Estudos sobre o mercado de arrendamento ............................................................ 149 11.3 Enquadramento legal ......................................................................................................... 149 11.3.1.Regime legal do arrendamento urbano .................................................................. 149 11.3.1.1. Novo Regime do arrendamento Urbano ............................................................ 149 11.3.1.2. Proposta de lei para a revisão Regime do arrendamento Urbano ........... 149 11.3.1.3.Diplomas complementares....................................................................................... 149 11.3.1.4.Diplomas sobre de rendas e coeficiente de actualização ............................. 150 11.3.2 Regime legal da Porta 65 ............................................................................................. 152 11.3.3.Regime legal da Reabilitação Urbana ...................................................................... 152 11.3.4 Regime legal dos Fundos de Investimento Imobiliário para o Arrendamento Urbano ............................................................................................................................................... 153 11.3.5 Regime legal do Crédito á Habitação ....................................................................... 153



1. Introdução

O Arrendamento Urbano, intimamente ligado com a questão da habitação

nas grandes cidades, constitui um dos temas polémicos da actualidade sendo

alvo de debates nos mais variados fóruns.

O Estado tem a incumbência de desenvolver políticas públicas de

habitação que sejam equilibradas e articuladas com todas as componentes de

mercado e que permitam assegurar o direito à habitação, tal como está

consagrado na Constituição da República Portuguesa.

A importância do contrato de arrendamento não se limita às questões

relacionadas com a política de habitação, de edificação e do ordenamento do

território, reflectindo-se, outrossim noutras áreas fulcrais de intervenção

política relacionadas com outras questões económicas, como seja a questão do

investimento, da aplicação de poupanças e do recurso ao crédito ou questões

sociais relacionadas com a mobilidade dos trabalhadores e com a qualidade de

vida das famílias.

Este estudo pretende dar uma panorâmica sobre o mercado de

arrendamento em Portugal e a forma como tem evoluído ao longo dos anos

com o objectivo de identificar constrangimentos ao desenvolvimento do

mercado e apresentar sugestões com vista a ultrapassá-los.

Já no decurso do presente estudo, o governo apresentou uma proposta

de alteração do regime do arrendamento urbano, dando assim cumprimento

ao compromisso que o Estado português assumiu no “Memorando com a

Troika”.

A reforma do regime do arrendamento urbano é crucial para a

requalificação do património imobiliário e para a melhoria das condições de

habitação e de vida da população portuguesa. Assim, não podemos deixar de

proceder a uma análise desta proposta de lei. Consideramos, no entanto, que

se trata de uma oportunidade perdida porque não procede a uma reforma de

fundo nem apresenta soluções inovadoras. Nesta medida, o presente estudo

continua a apresentar relevância por se entender que, não obstante o processo

legislativo em curso, é necessário proceder a uma reforma mais profunda do

regime do arrendamento urbano, que não se traduzam em meras inovações na

continuidade de um regime que em nada contribui para os objetivos que se



pretendem alcançar.

Com este objectivo, faremos uma breve viagem histórica, que permitirá

identificar traços distintivos da filosofia seguida pelos sucessivos legisladores,

procurando caracterizar os bloqueios ao mercado do arrendamento que

resultam de algumas das opções legais tomadas.

Segue-se uma análise do enquadramento jurídico em vigor onde

procuramos caracterizar o regime do arrendamento urbano, bem como outras

normas relevantes que regulam o contrato de arrendamento, o enquadramento

normativo da Reabilitação e Regeneração Imobiliária e a regulamentação dos

Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional. Por fim,

uma breve análise do regime fiscal incidente sobre o património imobiliário.

Para além da legislação em vigor, é essencial caracterizar as práticas de

mercado e a forma como essa legislação é aplicada, neste sentido

apresentamos uma breve análise estatística evolutiva do mercado de

arrendamento e os resultados de um inquérito que procurou identificar os

factores de estrangulamento deste mercado

Prosseguiremos, com a caracterização da política de arrendamento quer

no que toca ao arrendamento habitacional, quer quanto ao arrendamento não

habitacional, procurando identificar as principais coordenadas do mercado do

arrendamento urbano.

Coligida a informação, partiremos para uma abordagem analítica e crítica

com vista à caracterização dos principais constrangimentos do mercado de

arrendamento que constituem obstáculos à dinamização do mercado

imobiliário e, consequentemente, à conservação e regeneração urbana. Por

outro lado, não podemos deixar de contextualizar esta problemática na actual

conjuntura económica, procurando reflectir sobre as implicações da situação

actual no mercado de arrendamento.

Veremos ainda em que termos está a ser discutida esta problemática

procurando fazer um ponto de situação sobre as várias sensibilidades que

resultam do processo de alteração legislativo inerente.

No sentido de chegarmos a sugestões e recomendações para os vários

problemas identificados não nos podemos fechar, remetendo-nos apenas à

nossa experiência. Acreditamos que, outras experiências legislativas podem



ser relevantes na busca de soluções, por esta razão procederemos a um breve

estudo de direito comparado na tentativa de identificar pontos comuns e

soluções alternativas que possam servir de mote às nossas sugestões.

Por fim, cabe-nos fazer uma síntese que reflita o diagnóstico feito aos

constrangimentos do mercado de arrendamento em Portugal, tendo em vista o

apontar de caminhos que possam responder aos problemas identificados.



2.Breves notas sobre a evolução histórica do mercado de arrendamento em Portugal

Ao traçar estas breves notas sobre a evolução histórica do mercado de

arrendamento e do seu enquadramento jurídico, optamos por identificar

algumas das grandes fases, que nos permitam uma análise sumária, mas

elucidativa, da forma como o arrendamento urbano evoluiu, tentando

identificar algumas das razões que ainda hoje, estão na base da actual

situação do arrendamento urbano em Portugal.

Antes, porém, e ainda que de uma forma sucinta, não podemos deixar de

referir a discussão doutrinal relativa à natureza jurídica do contrato de

arrendamento cuja génese remonta ao Direito Romano, entendido como um

contrato de locação de coisa imóvel, é um contrato consensual que tem como

principal característica o carácter temporário, acompanhado da obrigação de

restituição da coisa findo o contrato.

Numa tentativa de proceder a uma breve referência às várias posições

doutrinais acerca da natureza jurídica do contrato de arrendamento, importa

referir a orientação, expressamente acolhida pelo Código Civil português, no

sentido de considerar o contrato de arrendamento como um direito pessoal de

gozo. Contudo, alguma doutrina, tende a classificar o direito do locatário como

um verdadeiro direito real, na medida em que lhe assistem todas as

características desta categoria de direitos, nomeadamente, a inerência, a

sequela, a oponibilidade a terceiros e a tutela dos meios de defesa da posse.

2.1.A primeira fase do Arrendamento Urbano - A fase liberal.

Fortemente influenciado pela tradição romanista, o regime legal do

arrendamento urbano era caracterizado pela sua consensualidade.

Assim, o contrato de arrendamento não estava sujeito a forma, podendo o

inquilino provar a existência do contrato por qualquer meio de prova,

designadamente, através da exibição dos recibos de renda.

A lei limitava-se a regular as formas de cessação do contrato procurando

evitar a expulsão arbitrária do locatário.



A intervenção legal mais relevante situa-se no domínio processual relativo

à acção de despejo, limitando o recurso à execução do despejo em algumas

situações, designadamente, em casos de doença do arrendatário.

2.2. A segunda fase - Início da regulamentação do mercado de arrendamento

Com a proclamação da República e sob a influência da Primeira Grande

Guerra Mundial, assistimos ao início da regulamentação do mercado de

arrendamento urbano, caracterizada por várias intervenções legislativas

parciais entre 1914 e 1917. Durante este período, foi determinado o

congelamento das rendas, como medida transitória explicada pelas

consequências económicas impostas pela guerra; foram, de igual modo,

limitadas as condições de cessação dos contratos de arrendamento, o recurso

à acção de despejo e foi ainda imposta a obrigação de arrendamento de

prédios devolutos.

Em suma, podemos caracterizar esta fase pelo início da regulamentação

em duas matérias que reportamos da maior importância para o

desenvolvimento do mercado de arrendamento, a liberdade de celebração do

contrato por parte do senhorio e a faculdade de actualizar os valores das

rendas.

2.3.A fase da Codificação

Após várias intervenções legislativas, o acervo normativo do

arrendamento era disperso e fragmentado, assim foi decidida a constituição de

uma comissão coordenada por Castanho Menezes e Barbosa Magalhães com o

objectivo de proceder à codificação do regime do arrendamento urbano, dando-

lhe um tratamento unitário e conferindo-lhe unidade sistemática. Em 17 de

Abril de 1917, foi publicado o Decreto 5411 que reunia toda a legislação em

matéria de arrendamento e que não obstante as críticas de que foi alvo e as

consecutivas alterações legislativas posteriores, conferiu ao regime do

arrendamento um carácter institucional. Esta codificação operou a distinção

entre normas já consolidadas e normas de urgência com carácter transitório,

cuja vigência seria justificada enquanto as circunstâncias que as motivaram



se mantivessem. São exemplos, o caso do congelamento de rendas, a

obrigatoriedade de celebrar o contrato de arrendamento ou os limites impostos

ao recurso à acção de despejo. Contudo, a instabilidade económica, não só

manteve estas normas em vigor como operou outras alterações ao regime no

mesmo sentido.

Na verdade, o congelamento de rendas associado à desvalorização da

moeda levou a uma degradação do rendimento dos senhorios. Esta situação

motivou várias intervenções legislativas, entre 1922 e 1928, no sentido de

permitir a subida do valor das rendas com base no critério do valor matricial

dos prédios. Na prática, este critério revelou-se insuficiente uma vez que os

valores matriciais estavam desactualizados. Outros diplomas se seguiram,

apresentando soluções mais ou menos complexas que pretendiam, sem

sucesso, resolver o problema da actualização das rendas.

Em 1940, uma alteração de natureza fiscal permitiu, por via da avaliação

do local arrendado, a actualização de rendas para o arrendamento comercial.

2.4. A Integração do Regime do Arrendamento Urbano no Código Civil

A reforma do regime do arrendamento urbano, operada pela Lei 2030 de

22 de Julho de 1948, permitiu a actualização de rendas, mas manteve o

bloqueamento nos dois grandes centros urbanos de Lisboa e Porto. Este

regime veio, posteriormente, a ser integrado no Código Civil de Seabra, tendo-

se mantido o congelamento das rendas nos dois principais centros urbano e

limitado a actualização ao valor matricial sujeito a avaliação fiscal. Acresce,

que se limitaram as situações de cessação do contrato de arrendamento,

conferindo-lhe características de perpetuidade.

2.5. A regulamentação no período de instabilidade constitucional - novos constrangimentos ao mercado de arrendamento

As várias alterações legislativas que se seguiram à revolução de 1974-75

vieram aprofundar os vários constrangimentos à liberdade económica no

âmbito do arrendamento. Alargou-se o congelamento de rendas a todo o país e

foram suspensas as avaliações fiscais com vista a actualização de rendas. Foi



ainda suspenso o direito à demolição e à denúncia do contrato por parte do

senhorio e foi imposta a celebração de contratos de arrendamento

compulsórios como forma de legalizar as ocupações com fins habitacionais.

De salientar que, a intervenção do legislador no funcionamento do

mercado de arrendamento vai ao ponto de, pela primeira vez, serem

estabelecidos limites máximos para a fixação de renda nos primeiros e novos

contratos de arrendamento1.

Em 19772, foi consagrado o direito de preferência do inquilino na venda

ou dação em cumprimento do local arrendado.

2.6. Após a normalização Constitucional

Foram registadas várias tímidas iniciativas para restabelecer as

condições de normal funcionamento do mercado de arrendamento através do

estabelecimento de critérios de actualização anuais de rendas, com base em

coeficientes fixados pelo governo, independentemente da data da sua

constituição. Tendo em vista o descongelamento das rendas, foram fixados

dois regimes distintos: o regime de renda livre e o regime de renda

condicionada3. O sistema de renda livre permitia a livre estipulação inicial da

renda mas, não poderia ser alvo de futuras actualizações, no sistema de renda

condicionada a estipulação da renda era efectuada de acordo com critérios

fixados na lei mas, podia ser actualizada em função de um coeficiente

anualmente fixado. Quanto às rendas anteriores a 1980, poderiam ser alvo de

uma actualização escalonada, tendo em conta as condições do prédio.

Estabeleceu-se, assim, um regime extraordinário de correcção de rendas uma

vez que a mera actualização anual ordinária não era suficiente devido aos

valores irrisórios das rendas.

Este regime de actualização extraordinária era baseado numa tabela

publicada em anexo à lei de 19854, que previa índices de correcção de acordo

com o ano da última fixação de renda, localização do prédio e características

do imóvel. Porém, esta correcção estava vedada às rendas que já tinham sido

1 Estabelecidos no Decreto Lei 445/74 de 12 de Setembro de 1974

2 Lei 63/77 de 25 de Agosto de 1977

3 Decreto Lei 148/81 de 4 de Junho 1981

4 Decreto Lei 46/85 de 20 de Setembro de 1985



alvo de ajustamentos em virtude de obras de beneficiação.

Acresce que as rendas sujeitas a factores extraordinários de correcção

não podiam ser simultaneamente alvo de actualizações anuais.

Na verdade, a actualização verificada ficou muito aquém das normais

condições de mercado e revelou-se insuficiente face à necessidade de fomentar

o mercado de arrendamento.

Foi criado o programa de recuperação de prédios degradados (RECRIA-

Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados)5

que previa um regime de apoio financeiro para custear parte das obras de

recuperação e beneficiação de imóveis arrendados. Esta comparticipação, a

fundo perdido, podia ser concedida aos senhorios ou aos arrendatários e

municípios, quando estes se substituíam aos senhorios na realização das

obras6.

2.7. O Regime do Arrendamento Urbano de 1990 (RAU)

O Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, proclamou como objectivo

principal alterar o mercado do arrendamento urbano para o tornar mais

atractivo e dinâmico. Assim, propõe-se proceder a uma codificação com o

objectivo de preencher lacunas, evitar contradições e prevenir desarmonias.

Talvez por estas razões tenham ficado de fora do RAU as matérias que pela

sua transitoriedade e mutabilidade encontram, certamente, melhor

acolhimento em diplomas avulsos, designadamente, a regulamentação dos

subsídios de renda ou a fixação dos índices de cálculo das actualizações

extraordinárias das rendas.

O RAU, propõe, entre outras alterações, a reposição do carácter

temporário do arrendamento, permitindo a celebração de contratos de duração

limitada7 e o combate à degradação dos imóveis, regulando o regime de obras.

Porém, não apresenta soluções eficazes para resolver o problema do

5 Instituído pelo Decreto Lei 4/88 de 14 de Janeiro de 1988

6 Alguns anos mais tarde, com a revisão deste regime operada pelo Decreto-Lei 329 C/200 de 22

de Dezembro de 2000 e pela Portaria 56A/2001 de 29 de Janeiro de 2001, completou-se o quadro de

apoio financeiro através da concessão de um garantia aos empréstimos efectuados pelo senhorio para

financiar a parte dos custos que não é alvo de compartição. 7 Fixando no seu artigo 10º, como prazo supletivo, na ausência de convenção das partes, 6 meses.



congelamento de rendas8, mantendo no essencial a aplicação do regime

anterior para os contratos celebrados antes de 1990. Desta forma, o RAU

perpetua a situação de injustiça gerada pela existência de rendas de valor

muito abaixo do mercado por um lado e, por outro, continua a permitir o

agravamento da degradação dos imóveis, também ele fruto do baixo nível de

rendas, com reflexos graves no património edificado, na falta de segurança e

da depreciação da imagem das cidades.

Não obstante e reconhecendo a gravidade deste problema, o RAU

procurou ampliar a competência dos poderes locais no domínio das obras de

conservação e beneficiação dos imóveis e permitiu que as beneficiações do

prédio tivessem reflexo na renda, através de um ajustamento anual da renda

por motivo de obras9.

No que toca ao regime das rendas, o RAU, prevê a renda livre, renda

condicionada e renda apoiada.

A renda livre é acordada pelas negociações entre as partes, cabendo-lhes

ainda determinar o respectivo regime de actualização, com base num critério

convencional diferente do coeficiente legal, desde que satisfeitos certos

requisitos temporais.

O regime de renda condicionada é supletivo e, embora resulte da

negociação das partes, não pode exceder o limite estabelecido num coeficiente

fixado por portaria ministerial10. Acresce que o RAU estabelece os casos em

que o regime de renda condicionada é obrigatório, prevendo ainda situações de

conversão em renda condicionada de arrendamentos já em vigor.

No que concerne ao regime de actualização de rendas, eliminou-se a

distinção entre arrendamento habitacional e não habitacional, estipulando um

regime único. Mais tarde, as várias alterações às disposições do RAU vieram

repor a diferenciação de regime.

Assim, o coeficiente de actualização das rendas resulta da totalidade de

8 Neste domínio reproduz no essencial o regime estabelecido no Decreto-Lei 46/85.

9 No caso de obras coercivas, aplicam-se os critérios de actualização estabelecidos no RECRIA.

Quando as obras são realizadas por acordo das partes, cabe-lhes convencionar o aumento da renda

compensatório. 10

O regime de renda condicionada não pode exceder por mês o duodécimo do produto resultante

da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor actual do fogo , no ano da celebração do contrato.



variação do índice de preços ao consumidor, excluindo a habitação, apurado

pelo INE. Mantém-se o regime de actualização anual extraordinária de rendas,

reflexo de que, não obstante as actualizações e as correcções, as rendas

continuavam muito abaixo do seu justo valor11.

Cabe ao senhorio notificar o inquilino da actualização e em que termos foi

efectuada, com antecedência mínima de 30 dias. Nas situações em que o

inquilino discorde da aplicação dos critérios de actualização de renda, poderá

recorrer á intermediação de uma Comissão especial de natureza arbitral12 ou

ao tribunal de comarca competente.

Ainda no que toca à obrigação de pagar a renda, não é permitida a

antecipação do pagamento de renda superior a um mês.

Quanto à forma exigida para o contrato de arrendamento, veio

estabelecer, sem margem para dúvidas, o princípio do formalismo,

abandonando a regra da consensualidade ao estipular que o contrato de

arrendamento que não for reduzido a escrito é nulo. Esta invalidade pode ser

invocada, a todo o tempo, por qualquer interessado. Os contratos sujeitos a

registo devem ser celebrados através de escritura pública 13. Ainda assim, o

RAU permitiu que a exibição dos recibos de renda pudessem sanar esta

invalidade, sujeitando estes contratos ao regime de renda condicionada.

Acresce a obrigação de exibição da licença de utilização ou de construção, bem

como a sua menção expressa no contrato, desde logo por razões de

ordenamento urbanístico e territorial.

Quanto à transmissão da posição do arrendatário à revelia do senhorio,

constitui uma questão muito sensível, quer do ponto de vista dos direitos

sociais do inquilino, quer para o senhorio. Por esta razão, apenas se estipula a

transmissão por morte uma única vez, no caso de falecimento do arrendatário

primitivo. São contemplados: (I) o cônjuge, com equiparação à união de facto

de pessoa que viva com o arrendatário em condições análogas à dos cônjuges

há mais 2 anos, (II) as pessoas que convivam em economia comum pelo

mesmo período, (III) ascendentes, e (IV) descendentes, com equiparação ao

11

Prevê ainda um caso especial de actualização imediata da renda até ao limite do valor

praticado no regime de renda apoiada para as situações em o inquilino residindo nas áreas metropolitanas

de Lisboa ou Porto, possua outra residência capaz de satisfazer as suas necessidades habitacionais. 12

Coube à Portaria 38/93 de 3 de Maio, em execução do artigo 36 nº 1 da RAU, regular a

constituição das Comissões Especiais. 13

È o caso dos contratos de arrendamento celebrados por um prazo superior a 6 anos.



vínculo de adopção, que convivam com o arrendatário há mais de um ano. A

transmissão não se verifica quando o beneficiário tenha residência na mesma

comarca capaz de satisfazer as suas necessidades habitacionais. Nas

situações de transmissão do direito de arrendamento em que o beneficiário

tem entre 26 e 65 anos aplica-se o regime de renda condicionada desde que

não envolva a diminuição do valor da renda14. Em alternativa à transmissão do

direito ao arrendamento, o RAU permite que o senhorio exerça o direito de

denúncia mediante o pagamento de uma indemnização, correspondente a 10

anos de rendas.

Acresce as situações em que o RAU prevê o direito a novo arrendamento

por morte do arrendatário primitivo, em favor das pessoas que vivam em

economia comum com o arrendatário há mais de 5 anos e os

subarrendatários, desde que não tenham residência na mesma comarca capaz

de satisfazer as suas necessidades habitacionais. Havendo pluralidade de

beneficiários o direito é atribuído em favor do parente mais próximo e mais

idoso. Este novo contrato tem duração limitada, podendo o senhorio recusar-

se a celebrá-lo quando pretenda alienar o imóvel, habitá-lo ou destiná-lo à

habitação de parentes em linha recta, ou ainda, quando pretenda realizar

obras ou afectar o imóvel a outro destino económico.

O RAU prevê a cessação do contrato de arrendamento por acordo das

partes, resolução e denúncia.

Nos contratos de duração limitada, sujeitos a renovação automática15, o

senhorio pode denunciar o contrato com antecedência mínima de um ano

sobre o fim do prazo e mediante notificação judicial avulsa. O arrendatário

poderá a todo tempo denunciar o contrato com antecedência de 90 dias,

mediante comunicação por escrito dirigida ao senhorio.

Mantém-se a diferenciação de regime relativo à resolução contratual,

sendo que o inquilino pode resolver o contrato nos termos gerais, com base no

incumprimento do senhorio, enquanto que a resolução pelo senhorio está

vinculada aos fundamentos legalmente previstos e tem que ser declarada

judicialmente.

14

Nos termos do artigo 87º, a conversão da renda não ocorre quando o beneficiário é portador de

deficiência ou invalidez absoluta. 15

De acordo com o artigo 100º a renovação é automática por períodos mínimos de 3 anos se

outro prazo não for estipulado pelas partes.



A efectivação da desocupação do local arrendado, por via da acção de

despejo, poderá ser diferida de acordo com um conjunto de critérios

relacionados com razões sociais e económicas, designadamente, o prejuízo

causado ao inquilino, a insuficiência de meios, a inexistência de outra

possibilidade de residência e ainda as circunstancias relacionadas com a

idade, ou, estado de saúde do inquilino, bem como das pessoas que com ele

coabitam.

As várias tentativas infrutíferas para eliminar os bloqueamentos do

mercado de arrendamento prosseguem, a autorização legislativa concedida ao

governo pela Lei 16/2000 de 8 de Agosto, cujo principal objetivo assumido foi

combater a preocupante degradação dos imóveis que integram o parque

habitacional arrendado, correspondendo a um pacote legislativo que

pretendeu aperfeiçoar o programa RECRIA. Foram, igualmente, determinados

os termos em que as rendas deveriam ser ajustadas quando são realizadas

obras16, alterado o regime relativo à acção de despejo por demolição de imóveis

degradados e fixados critérios para actualizar as rendas condicionadas.

Numa breve síntese podemos afirmar que a partir de 1974 a proliferação

legislativa relativa ao arrendamento foi claramente inspirada numa filosofia de

protecção do inquilino, desequilibrando a justa regulamentação desta relação

jurídica em desfavor do senhorio.

Por um lado, as sucessivas alterações legislativas não lograram obter

êxito na resolução do problema do congelamento de rendas.

Por outro, os meios adjetivos demonstraram-se ineficientes, quer pela sua

morosidade, quer pelo fato do senhorio ter que suportar o onús de atender às

condições sociais e económicas do arrendatário para executar a desocupação

do imóvel. Assim, a confiança no mercado foi sendo destruída, assistindo-se a

situações em que face ao incumprimento das obrigações do arrendatário, o

senhorio não disponha de meios adequados de tutela dos seus interesses.

16

Decreto Lei 329-A/2000 de 22 de Dezembro de 2000.



3. Enquadramento jurídico do mercado de arrendamento

Atualmente, o regime legal do arrendamento urbano encontra-se disperso

por vários diplomas legais, nomeadamente:

- Pelas normas do Código Civil (artigos 1022 a 1113º);

-Pelas disposições gerais da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NRAU),

aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (artigos 9º a 25º), bem como

pelas normas transitórias de actualização de rendas dos contratos

habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e dos contratos não

habitacionais celebrados antes do Decreto Lei 257/95 de 30 de Setembro,

constantes nos artigos 30º a 56º e, ainda, pelas normas relativas à

transmissão dos contratos de arrendamento previstas nos artigos 57º e 58 º e

normas transitórias previstas nos artigos 26º a 29º do NRAU;

- Pelas normas do Código de Registo Predial;

- Por determinadas normas de natureza adjectivas constantes no Código

de Processo Civil (artigos 46º, 307º, 678º, 692, 805º, 810º, 811º, 811ºA,

811ºB, 812º, 812ºA, 812ºB, 813º a 820º e 928º a 930ºE);

-Por vários diplomas de natureza fiscal, designadamente, o Código de

Imposto Municipal sobre Imóveis, o Código de Imposto Municipal sobre

Transmissões Onerosas de Imóveis, o Código de Imposto de Selo, o Estatuto

dos Benefícios Fiscais, o Código de IRS e do IRC ;

-Pela Constituição da República Portuguesa ( artigos 62º a 65º).

Para além destes diplomas, fazem igualmente parte do regime legal do

arrendamento urbano a legislação complementar de regulação do NRAU, nas

seguintes matérias: comunicação e notificações; justo impedimento;

associações; consignação em depósito; determinação do rendimento anual

bruto e do coeficiente de conservação; o regime de atribuição do subsídio de

renda; ou ainda matérias como ao regime jurídico das obras coercivas ou o

conceito fiscal de prédio devoluto, que constam dos seguintes diplomas:



Decreto-Lei 156/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime de Determinação

e Verificação do Coeficiente de Conservação

Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime Jurídico dos

Prédios Arrendados

Decreto-Lei 158/2006 de 8 de Agosto, aprova os Regimes da

Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e a atribuição do

Subsídio de Renda

Decreto-Lei 159/2006 de 8 de Agosto, aprova a definição do conceito

fiscal de prédio devoluto

Decreto-Lei 160/2006 de 8 de Agosto, aprova os elementos do contrato de

arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração

Decreto-Lei 161/2006 de 8 de Agosto, regula as Comissões Municipais

Arbitrais

3. 1. Análise do Regime Legal - O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

O NRAU, aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, teve como

principal desafio a resolução do problema dos arrendamentos anteriores a

1990, cujo valor de rendas praticado está muito abaixo do valor de mercado.

Na verdade, o consenso gerado à volta desta lei não assenta tanto nas

críticas ao anterior regime, mas antes, na necessidade de resolver a questão

das rendas antigas.

Assim, procura-se um sistema que permita, de forma faseada, a

actualização das rendas antigas, daí que, este regime se aplique a todos os

contratos, muito embora, no sentido de salvaguardar as legitimas expectativas

das partes nos arrendamentos celebrados antes da entrada em vigor da lei, se

estabeleça um regime transitório.



Por outro lado, pretendia-se ainda dar resposta à necessidade de

recuperação dos imóveis, criando condições para a realização de obras de

conservação e de melhoramento. Tendo presentes estes objectivos, no NRAU, o

legislador pretendeu modernizar o mercado de arrendamento conferindo-lhe

equilíbrio.

O regresso da regulamentação do contrato de arrendamento ao Código

Civil significa que estamos perante um novo regime do arrendamento aplicável

a todos os contratos, sem prejuízo da aplicação do regime transitório.

Em suma,17

podemos identificar 4 pilares do NRAU

- O regresso do Regime do Arrendamento Urbano ao Código Civil,

marcado pelo fim das renovações automáticas e forçadas dos contratos.

- Alteração das disposições adjetivas, reforçando a Acção executiva para

entrega de coisa certa.

- Estabelecimento de normas gerais, designadamente, sobre

comunicações, justo impedimento ou consignação em depósito das rendas.

- Previsão de um regime transitário aplicável aos contratos celebrados

antes da entrada em vigor do RAU e na sua vigência.

Relativamente à aplicação do NRAU, das disposições conjugadas do nº1

do artigo 26º e do artigo 59º da Lei 6/2006, resulta que as normas do NRAU

são, em princípio, aplicáveis aos contratos de arrendamento urbano que

subsistam à data da sua entrada em vigor, quer esses contratos tenham sido

celebrados durante a vigência do RAU, quer tenham sido celebrados em data

anterior, sem prejuízo da aplicação do regime transitório quando estão em

causa as situações salvaguardadas nos artigos 26º e seguintes e ainda no caso

de estarmos perante normas supletivas. De fato o nº 3 do artigo 59º, prevê que

as normas supletivas constantes deste diploma só se aplicam aos contratos

celebrados antes da sua entrada em vigor quando não estejam em sentido

contrário ao da norma supletiva em vigor aquando da celebração do contrato,

porque neste caso será essa a norma aplicável.

17

Citando, Martins, Manteigas; Subtil, A.Raposo e Carvalho, Luís Filipe, in “O Novo Regime do

Arrendamento Urbano” 2ª Edição , Vida Económica , Lisboa, 2006, ISBN 972-788-192-0.



3.2. Arrendamento habitacional

3.2.1.Normas gerais

O NRAU impõe, sob pena de nulidade, a comunicação sob a forma escrita

sobre todas as questões relacionadas com as com as seguintes matérias:

cessação do contrato, alteração de rendas e realização de obras. As referidas

comunicações, devem ser assinadas pelo declarante e remetidas por carta

registada com aviso de receção para o local arrendado, quando o destinatário

for o inquilino ou, para o local que consta no contrato, quando se destinam ao

senhorio. De sublinhar a importância das comunicações conterem a morada

completa do declarante e da obrigatoriedade das partes comunicarem

qualquer alteração de morada.

Porém, a lei é mais exigente no que toca à comunicação de cessação do

contrato por incumprimento da obrigação de pagamento de rendas18, impondo

que a mesma seja concretizada mediante notificação judicial avulsa, ou, por

contato pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução na pessoa

do notificando.19

Com exceção desta situação e quanto à eficácia da comunicação,

adotaram-se as regras estabelecidas para processos pendentes, nos termos da

qual a comunicação não deixa de produzir efeitos pelo fato de ter sido

devolvida, sempre que o destinatário se recuse a recebê-la, ou, quando não a

levantar no prazo estabelecido pelos serviços postais e ainda quando o aviso

tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. Porém, quanto às

comunicações efectuadas pelo senhorio que se destinem a atualizar a renda

ou sirvam de título executivo para o despejo, exige-se uma nova

comunicação20, no prazo de 30 a 60 dias sobre a data de envio da primeira

carta e se a mesma voltar a ser devolvida, em circunstâncias similares,

considera-se a comunicação efectuada no 10º dia posterior ao seu envio.

18

Nos termos do nº 1 do artigo 1084º do Código Civil. 19

No ato de notificação deve ser ainda proceder-se á entrega do duplicado da comunicação e cópia

dos documentos que acompanhem, devendo o notificando assinar o original. 20

Nos termos do artigo 10º do NRAU.



No caso de existir pluralidade de senhorios, a comunicação deve ser

subscrita por todos ou por quem os represente. Quanto à pluralidade de

arrendatários, salvo indicação em contrário, a comunicação deve ser destinada

àquele que figura em primeiro lugar no contrato de arrendamento, exceto

quando se tratar de comunicação para atualização de renda ou para efeitos de

despejo, situação em que a comunicação deve ser dirigida a todos os

arrendatários.

Quando o local arrendado constituir casa de morada de família21, as

comunicações devem ser dirigidas a ambos os cônjuges22.

A impossibilidade de receção das comunicações ou, de prática atempada

de outros atos pelas partes, pode ser justificada por justo impedimento. Cabe

à parte que invoca o justo impedimento, a sua fundamentação.

O NRAU atribui legitimidade processual às associações representativas

dos senhorios, arrendatários e comerciantes23 para promoverem a defesa

judicial dos interesses dos seus associados, nomeadamente, quando estão em

causa interesses de natureza coletiva, tornando o acesso à justiça menos

oneroso. Por outro lado, as associações de senhorios e de arrendatários

integram as CAM.24

21

Vide artigo 1673º Código Civil. A definição de casa de morada de família, tendo em conta o nº

2 do artigo1775º e o nº 3 do artigo 1793 do Código Civil, é o local onde habitam os cônjuges de forma

regular e habitual. 22

Nos termos do artigo 12º do NRAU as comunicações devem ser dirigidas a ambos os cônjuges

nas situações previstas no artigo 1682ºB do Código Civil, designadamente, denúncia ou resolução do

contrato de arrendamento, subarrendamento, entre outras. 23

De acordo com o artigo 13º do NRAU, as associações devem cumprir os seguintes requisitos

cumulativos: terem personalidade jurídica e cujo escopo seja a defesa dos interesses dos seus associados;

não terem finalidade lucrativa e representarem pelo menos 3000 associados, no caso de serem associações

nacionais; 500 ou 100 no caso de terem âmbito respectivamente regional ou local. 24

Nos termos do Decreto Lei 161/2006 de 8 de Agosto.



3.2.2.Regime Transitório

O estabelecimento de um regime transitório não teve a intenção de

subtrair os contratos de arrendamento antigos à aplicação do NRAU, mas

antes prever especificidades no regime jurídico aplicável a estes contratos.

O âmbito de aplicação do regime transitório pretende abranger os

contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes e no decurso da

vigência do RAU e ainda os contratos não habitacionais celebrados antes e na

vigência do Decreto-Lei 257/95 de 30 de Setembro.

O legislador optou por construir um regime transitório com recurso a

dois critérios, por um lado, a duração limitada ou ilimitada do contrato 25 e,

por outro, a natureza finalística do contrato, habitacional ou não habitacional.

O regime transitório mantém, para os contratos habitacionais a natureza

vinculística, porém, nos contratos não habitacionais prevê condições

impeditivas da sua perpetuidade.

Neste âmbito, estabelecem-se normas relativas à renovação, denúncia,

actualização de rendas, direito a obras e direito a benfeitorias nas situações de

cessação do contrato.

No que toca à renovação dos contratos de duração limitada26, prevê-se a

sua renovação automática por um período de 3 anos, se outro prazo superior

não tiver sido estabelecido contratualmente. Quanto à possibilidade de

oposição à renovação é necessária a comunicação escrita, com o prazo mínimo

de antecedência de 1 ano, no caso do senhorio, e de 120 dias para o

arrendatário. Relativamente a estes contratos é ainda conferido ao

arrendatário a faculdade de, após 6 meses de duração efectiva do contrato,

proceder à sua denúncia com antecedência não inferior a 120 dias do termo

pretendido.

Quanto aos contratos de duração ilimitada, estabelecem-se limites à

faculdade de denúncia do senhorio, que está vedada nos seguintes casos: (I)

quando o arrendatário tiver 65 anos de idade, (II) ou, independentemente da

25

Nos termos do NRAU, a denominação é respetivamente, contratos com prazo certo e contratos

de duração indeterminada. 26

É o regime que resulta da conjugação dos artigos 26º e 9º da NRAU e dos artigos 1054º nº1,

1097º e 1098º do Código Civil.



idade, quando se encontre numa situação de reforma por invalidez,27 (III)

quando sofra de incapacidade total para o trabalho ou seja portador de

deficiência superior a dois terços e, ainda, (IV) nas situações em que, o

arrendatário ou o seu cônjuge, que beneficiou da transmissão do

arrendamento, se encontre no local arrendado há mais de 30 anos28.

Mais acresce, o fato do senhorio não poder exercer a faculdade de

denúncia prevista no artigo na alínea c) do artigo 1101º29 do Código Civil,

ficando, por conseguinte, limitado à denúncia do contrato nos casos em que

invoque a necessidade de habitação para si próprio ou para descendentes em

1º grau, ou, quando esteja em cauda a demolição ou realização de obras de

restauro profundo no imóvel 30. Nestas situações o senhorio fica sujeito ao

pagamento de uma indemnização equivalente a um ano de rendas calculadas

de acordo com os critérios estabelecidos para a sua actualização.

Estas limitações desaparecem quando se verifique a transmissão mortis

causa do contrato de arrendamento para filho ou enteado, ocorrida após a

entrada em vigor da presente lei.

A atualização de rendas

Tendo como objectivo a actualização das rendas antigas para valores de

mercado, o NRAU estabelece para os contratos celebrados antes da entrada

em vigor do RAU, um sistema baseado em dois critérios: a avaliação fiscal do

imóvel e o seu nível de conservação. Por outro lado, estabelece-se um limite

máximo para o valor da renda atualizada, cujo valor anual não poderá exceder

4 % do valor patrimonial do locado.

A fórmula de cálculo da renda resulta de um conjunto de operações: em

primeiro lugar opera-se a multiplicação do valor fiscal do imóvel pelo seu

coeficiente de conservação; depois, este produto é multiplicado pelo limite

máximo de actualização, isto é 4 %; finalmente, divide-se este valor por doze

para obter o valor mensal da renda.

27

Contempla situações de invalidez absoluta e ainda casos em que beneficia de pensão de

invalidez. 28

Mantêm-se assim em vigor as limitações ao direito de denúncia anteriormente previstas no

artigo 107º do RAU. 29

Denúncia efectuada com um pré-aviso de 5 anos sem necessidade de invocar uma justificação. 30

Nos termos da alínea b) do artigo 1101º e do artigo 1102º do Código Civil.



O processo de actualização especial é progressivo, regra geral, durante

um período de 5 anos, podendo apenas em situações específicas ser de 10

anos, quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou, seja

portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60 %, ou ainda,

quando aufere um rendimento anual bruto inferior a 5 RMNA31.

A aplicação deste último critério para um período de faseamento alargado

diz respeito ao Rendimento Anual Bruto Corrigido do ano civil anterior ao da

comunicação, cabendo ao arrendatário o ónus da prova do seu rendimento

anual32. Por outro lado, qualquer alteração de circunstância relativa ao

rendimento do arrendatário deverá ser comunicada ao senhorio, que poderá

alterar o período de faseamento das rendas33.

Esta actualização de rendas tem um teto máximo de 50 euros mensais no

primeiro ano e de 75 Euros nos segundo a nonos ano, salvo se este valor for

inferior ao que resultaria da actualização anual, caso em que é este o valor

aplicável.

Porém, esta atualização gradual pode ser reduzida para um período de

dois anos em duas circunstâncias: sempre que o arrendatário aufira

rendimentos superiores a 15 RMNA mas não possua idade igual ou superior a

65 anos nem sofra de deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e

ainda nas situações em que o arrendatário não tenha no locado habitação

permanente34.

Assim, para proceder à atualização especial da renda, o senhorio deve

dispor da avaliação do imóvel efetuada há menos de 3 anos pelas Finanças e

da determinação do nível de conservação do imóvel, realizada pela CAM35, que

deve pelo menos ser classificado de “médio”. Com estes elementos, cumpre ao

senhorio comunicar ao arrendatário a intenção de actualizar a renda,

acompanhada de cópia do resultado da avaliação do local arrendado e da

determinação do seu nível de conservação; o valor do Rendimento Anual Bruto

Corrigido36 fixado para aquele ano e a indicação ao arrendatário de que dispõe

31

Retribuição Mínima Nacional Anual 32

O arrendatário deve, na sua resposta, enviar o documento comprovativo emitido pelos serviços

das finanças competentes. 33

Ao abrigo do artigo 47º do NRAU. 34

De acordo com o artigo 45º NRAU. 35

As Comissões Arbitrais Municipais são entidades oficiais não judiciárias com autonomia

funcional, desempenhando funções administrativas e decisórias. 36

Vide Decreto Lei 158/2006 de 8 de Agosto que estabelece os regimes de determinação do



de 40 dias para invocar alguma das circunstâncias previstas no nº 3 do artigo

37º NRAU. O arrendatário dispõe de 40 dias para responder, podendo invocar

alguma das circunstâncias previstas na lei para alargamento do período de

actualização e, ainda, caso não concorde com a avaliação fiscal, requerer uma

nova avaliação fiscal ou em alternativa proceder à denúncia do contrato. Neste

caso, o arrendatário terá 6 meses para desocupar o imóvel, mas tem direito a

ser indemnizado pelo valor das benfeitorias que realizou no locado. Acresce

que o Senhorio tem o dever de comunicar às finanças o plano faseado de

atualização das rendas ou sua intenção de não atualizar.

Tendo em conta que o processo de atualização extraordinária das rendas

pode implicar para o arrendatário um esforço económico incomportável,

particularmente nos últimos anos de actualização, a lei prevê a atribuição de

um subsídio de renda37 com base em dois critérios, o rendimento e a idade do

arrendatário. A lei prevê ainda uma taxa de esforço do arrendatário de acordo

com os períodos de faseamento da actualização das rendas e um limite

máximo para o subsídio, que não poderá ultrapassar o montante estabelecido

para a Retribuição Mínima Mensal Garantida.

No que toca às rendas relativas aos contratos posteriores à entrada em

vigor do RAU, o NRAU38 mantém como critério supletivo de atualização anual,

o valor da inflação, cujo coeficiente é publicado anualmente. O senhorio

deverá comunicar ao arrendatário a intenção de atualização com antecedência

de 30 dias.

Ora, da análise destas normas relativas à atualização extraordinária de

rendas, não esquecendo que o objetivo do legislador era repor a justiça no

domínio das rendas antigas, equiparando-as aos valores de mercado, podemos

concluir que o período geral de cinco ano é muito extenso, até porque durante

este período as rendas não poderão ser alvo de uma atualização regular de

acordo com a taxa de inflação, pelo que dificilmente se conseguirá a

equiparação aos valores de mercado. Quanto ao período alargado de 10 anos,

a lei continua a impor sobre os proprietários o esforço de solidariedade social

que deveria caber a toda a sociedade em geral e portanto, incumbir ao Estado.

Rendimento Anual Bruto Corrigido e de Atribuição do Subsídio de Renda. 37

Nos termos do Decreto Lei 158/2006 de 8 de Agosto, o RABC é o somatório dos rendimentos

ilíquidos dos membros do agregado familiar do arrendatário corrigido com recurso a alguns factores,

nomeadamente, o número de pessoas que vivem com o arrendatário e o número de dependentes.O

diploma fixa uma taxa de esforço a partir da qual o arrendatário terá direito à atribuição de subsidio. 38

Prevê no seu artigo 24º.



Acresce que, o valor patrimonial do imóvel que serve de critério à atualização,

não corresponde ao seu valor de mercado e, dado o baixo valor de rendas

praticado, a actualização extraordinária não repõe o valor real da renda.

Finalmente, em termos práticos, o mecanismo de atualização

extraordinário de rendas pressupõe um investimento inicial do senhorio em

matéria de obras, tendo em conta que as rendas mais antigas correspondem a

imóveis com maiores problemas de conservação, os quais dificilmente serão

avaliados com o nível 3. Ora, este investimento só poderá ser rentabilizado ao

fim de 5 ou 10 anos, o que se afigura claramente desproporcionado. Por outro

lado, tendo em conta a obrigação legal do senhorio de proceder a obras de

conservação num período de 8 anos, muitas das vezes é exigido um novo

investimento no imóvel, sem que o investimento anterior esteja minimamente

amortizado.

Por estas razões, o recurso aos mecanismos de actualização

extraordinária de rendas não foi expressivo, mantendo-se em vigor um grande

número de rendas desajustadas, com todos os prejuízos que isto implica, em

especial no que toca à degradação dos imóveis.

O Depósito de Rendas

O arrendatário pode proceder ao depósito das rendas39, sempre que lhe

seja permitido fazer cessar a mora por falta de pagamento40

, quando esteja

pendente uma acção de despejo e quando ocorram os pressupostos da

consignação em depósito.41.

O depósito deverá ser efetuado em qualquer instituição de crédito, à

ordem do tribunal competente da situação do prédio e deve ser comunicado ao

senhorio, ou, quando esteja pendente uma acção de despejo, a junção das

guias de depósito são equiparadas à referida comunicação. Enquanto as

causas que fundamentaram a consignação em depósito se mantiverem, o

arrendatário poderá continuar a efetuar o depósito da renda sem necessidade

39

A possibilidade de depositar das rendas é extensível às despesas ou outros encargos que sejam

imputáveis ao arrendatário. 40

Nos termos do nº 2 do artigo 1041 do Código Civil 41

Nas situações em que o arrendatário não puder efetuar o pagamento da renda por razões que

não lhe são imputáveis; por motivos de segurança relacionados com o senhorio, ou ainda, quando o

senhorio se encontre em mora, designadamente, por se recusar a receber a renda.



de comunicação subsequente ao senhorio.

Quanto à impugnação do depósito, o NRAU vem alargar o prazo de que

dispõe o senhorio para apresentar a sua resposta para 20 dias. Uma vez

impugnado o depósito, o senhorio só pode levantar o montante depositado

após decisão judicial.

Quanto às benfeitorias

O direito a benfeitorias, de acordo com o regime estabelecido para o

possuidor de boa fé, é atribuído ao arrendatário habitacional cujo contrato

tenha sido celebrado antes da entrada em vigor do RAU e aos contratos não

habitacionais celebrados antes do Decreto Lei 257/95 de 30 de Setembro. A

norma aplica-se mesmo que as partes tenham acordado que a realização de

obras não daria lugar ao pagamento de indemnização, isto porque estes

contratos estão agora sujeitos a um regime de atualização especial de rendas

não previsto pelas partes, o que configura uma alteração das circunstâncias.

No caso de cessação do contrato, em virtude da atualização especial das

rendas, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias

necessárias, direito a levantar as benfeitorias úteis, desde que tal não implique

a deterioração do locado, ou, em alternativa, ser indemnizado nos termos do

enriquecimento sem causa e finalmente direito a levantar as benfeitorias

voluptuárias se tal for possível. Assim, independentemente do estipulado no

contrato, este regime aplica-se às situações em que, na sequência do processo

de actualização de rendas, o arrendatário denuncia o contrato42 e quando

ocorra a cessação do contrato de arrendamento não habitacionais em virtude

de trespasse ou locação de estabelecimento já após a entrada em vigor do

NRAU, ou ainda, quando o arrendatário é uma sociedade e ocorre a

transmissão de posições sociais que implique a alteração da titularidade em

mais de 50%.

As Obras Coercivas43

42

Nos termos do nº 5 do artigo 37º do NRAU a resposta do arrendatário no seguimento da actualização

faseada de rendas prevista nos artigos 39º,40º e 41º do NRAU 43

Regulado no Decreto lei 157/2006 de 8 de Agosto que estabelece o regime jurídico das obras

em prédio arrendados, ao abrigo da autorização legislativa estabelecida na alia a) do nº1 do artigo 63º da



Cabe ao senhorio proceder às obras de conservação e beneficiação do

imóvel, estando o direito de atualização de rendas dependente do

cumprimento desta obrigação. Quando o senhorio não efectuar as obras de

conservação, o NRAU permite que o arrendatário solicite a intervenção de uma

Comissão Arbitral Municipal (CAM)44 com vista a determinar o coeficiente de

conservação do imóvel. Sempre que o nível de conservação seja inferior a 3,

isto é, considerado mau ou muito mau, o arrendatário pode instar o senhorio

a realizar as obras necessárias à conservação do imóvel. Decorridos seis

meses, no caso do senhorio não iniciar as obras, o NRAU prevê que o

arrendatário possa optar por uma de quatro hipóteses: (I) realizar ele próprio

as obras, notificando o senhorio e a CAM; (II) solicitar à Câmara Municipal a

realização de obras coercivas, (II) resolver o contrato quando o estado de

conservação do imóvel ponha em causas as suas condições de habitabilidade45

e (IV) comprar o locado, pelo valor que resulta da avaliação realizada nos

termos do CIMI, com obrigação de executar as obras sob pena de reversão.

Quanto à primeira hipótese, o arrendatário pode realizar ele próprio as

obras46, mas deve comunicar a sua intenção ao senhorio e à Câmara

Municipal, podendo depois efectuar a compensação do valor das obras nas

rendas.

Quando à quarta opção47, após intimar o senhorio para a realização das

obras e tendo decorrido seis meses sem que este as tenha iniciado e após

solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas e tendo decorrido

seis meses sem que a Câmara inicie as referidas obras, poderá então o

arrendatário comprar o locado pelo valor que resulta da sua avaliação fiscal48 e

assumir pessoalmente a realização das obras de conservação. Neste caso, o

Lei 6/2006. 44

Nos termos do artigo 48º do NRAU. De salientar que o funcionamento das CAM e a

regulamentação relativa aos encargos estão reguladas em diploma próprio. Esta regulamentação, vertida

no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, prevê como principais competências da CAM: 1.Coordenar

o processo de determinação do coeficiente de conservação dos edifícios/locados, o qual tem reflexos na

renda a pagar; 2.Decidir as reclamações relativas à determinação do coeficiente de conservação; 3.

Decidir as questões levantadas por senhorios ou arrendatários relativas a obras a realizar no

locado, nomeadamente, quanto à responsabilidade, custo, compensações com o valor da renda,

necessidade de desocupação e adequação do realojamento, bem como da falta de utilização do locado

pelo arrendatário; 4.Informar os interessados acerca dos procedimentos relativos à actualização das

rendas; 5.Recolher e encaminhar informação relativa aos prédios arrendados no Município, de forma a

permitir a monitorização da aplicação prática do NRAU; 45

Neste caso ao abrigo do disposto no artigo 1083º do código Civil. 46

Nos termos do artigo 30º e seguintes do Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto 47

Prevista no artigo 35º e seguintes do Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto 48

Nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis



arrendatário fica vinculado à realização das obras sob pena de reversão da

compra do locado. O direito de compra do locado deverá ser exercido

judicialmente, dispondo o arrendatário do prazo de 3 anos para intentar a

competente acção.

Esta solução configura uma verdadeira aquisição forçada e apresentando

problemas de compatibilização com o direito de propriedade

constitucionalmente garantido. Ainda assim, o direito de propriedade admite

limitações de natureza pública, designadamente, os institutos jurídicos da

requisição e da expropriação por utilidade pública. Ora, se por um lado o

NRAU pretendeu com esta solução promover a regeneração urbana e a

necessidade de requalificação do património urbano, por outro, deixa no

domínio da vontade do particular, neste caso, do arrendatário, a possibilidade

de acionar medidas que pretendem prosseguir o interesse público. E, nesta

medida, a venda forçada do imóvel por falta de cumprimento dos deveres de

manutenção do senhorio não pode deixar de levantar dúvidas de

constitucionalidade.49

Acresce que, esta solução pode suscitar ainda outro tipo de problemas,

no caso do imóvel não estar constituído em propriedade horizontal, como

poderá o arrendatário exercer esta prerrogativa.

Outra questão prende-se com o facto de alguma jurisprudência50 ter

declarado situações em que o senhorio foi isento da realização de obras

quando o valor das rendas é muito baixo, tornando, desproporcional o custo

das obras face ao rendimento obtido e podendo gerar situações de

endividamento do senhorio, situação esta que configura um verdadeiro abuso

de direito.

Na verdade, tendo em conta a situação resultante do congelamento de

rendas no mercado de arrendamento, o legislador não pode apenas tomar em

consideração a condição económica do arrendatário e ignorar a condição

económica do senhorio e o fato de este não dispor de meios para realizar as

obras de conservação.

49

Para Ricardo Nascimento, trata-se de uma verdadeira expropriação por utilidade particular,

vide artigo sobre “O (Novo) Regime do Arrendamento Urbano “, in Compilações Doutrinais, Verbo

Jurídico, Agosto, 2006. 50

Por exemplo no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16/12/2004, cujo relator foi

Oliveira Barros, disponível para consulta no endereço www.dgsi.pt.



As Comissões Arbitrais Municipais

As CAM51, são entidades oficiais, não judiciárias com autonomia

funcional. Compete à CAM, entre outras funções, proceder à verificação dos

coeficientes de conservação dos prédios; acompanhar os processos de

avaliação; exercer arbitragem em questões relacionadas com obras,

designadamente quanto à responsabilidade, valor e forma como poderão ser

compensadas nas rendas e ainda situações em que o locado não está a ser

utilizado52. As decisões da CAM têm o valor jurídico equivalente às decisões

arbitrais pelo que poderão ser alvo de recurso para os tribunais de comarca.

Tendo em conta a natureza das suas competências, o bom

funcionamento das CAM é essencial para o sucesso de algumas das mais

importantes medidas do NRAU.

Sabemos que as CAM não desempenharam o papel que lhes estava

atribuído por lei, quer pela demora no seu processo de constituição, quer pela

falta de meios, porém, a verdade é que a grande maioria das CAM apenas

foram criadas formalmente não tendo, na prática, cumprido a sua missão.

Transmissão do Contrato de arrendamento

O NRAU operou uma alteração significativa ao regime jurídico da

transmissão do contrato de arrendamento por morte do arrendatário. O regime

transitório53, aplicável aos contratos de arrendamento celebrados antes e na

vigência do RAU, estabelece uma excepção à regra da caducidade do contrato

por morte do arrendatário a favor das pessoas previstas nos artigos 57º e 58

do NRAU. Em primeiro lugar aparece o cônjuge, sendo que a união de fato

goza da mesma proteção54, desaparecendo a imposição do prazo mínimo de

51

Cabe ao Decreto Lei 161/2006 de 8 de Agosto regular a composição, as competências e o

funcionamentos das Comissões Arbitrais Municipais. A sua composição conta com representantes dos

senhorios e dos inquilinos, quer dos inquilinos habitacionais, quer dos inquilinos não habitacionais,

representantes do Estado, quer ao nível local , quer ao nível dos serviços das finanças, representante da

Ordem dos Engenheiros, Ordem dos Arquitetos e da Ordem dos Advogados, entre outros elementos. 52

Excepto nas situações de força maior previstas nos artigos 45º e 56º do NRAU 53

Regime que resulta da remissão operada pelo artigo 26 nº2 para os artigos 57º e 58º do NRAU.

Os contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU são regulados pelo disposto nos artigos 116,

1107 e 1113 do Código Civil.

54 O conceito legal de união de fato estabelecido na Lei 7/2001 que regula as medidas de

proteção à união de fato, impõe uma vida em comum há pelo menos dois anos.



vivência. Por outro lado, prevê-se que a transmissão possa ocorrer mais do

que uma vez, estabelecendo assim, um regime mais favorável que o previsto

no RAU55. Em contrapartida, reduziu a classe de sucessíveis ao eliminar as

pessoas que viviam com o arrendatário em economia comum, afins da linha

reta e os descendentes em segundo grau.

Em suma, a transmissão ocorre, de forma prioritária a favor do cônjuge

ou equiparado, ascendentes e filhos ou enteados.

55

Por exemplo, nos termos do nº 3 do artigo 57º do NRAU, quando a transmissão opera a favor dos

ascendentes, pode ocorrer a transmissão por morte entre eles.



3.2.3.A Ação de Despejo

O NRAU procede a uma alteração profunda dos meios adjetivos da

cessação do contrato de arrendamento, quer no que toca à sua estrutura,

autonomizando a fase declarativa da fase executiva e criando mecanismos

extrajudiciais para determinadas situações de resolução do contrato por

iniciativa do senhorio, quer no que toca aos novos títulos executivos

extrajudiciais. A acção de despejo tem como objectivo proceder à cessação do

contrato de arrendamento, cabendo à acção executiva para entrega de coisa

certa a efectiva desocupação do locado.

Quanto à possibilidade de resolução extrajudicial por iniciativa do

senhorio, prevêem-se duas situações: (I) a mora superior a 3 meses no

pagamento das rendas encargos ou despesas e (II) a oposição do arrendatário

à realização de obras ordenadas por entidade pública. Nestas situações,

poderá o senhorio recorrer à notificação judicial avulsa para a resolução do

contrato de arredamento. O contrato de arrendamento e o comprovativo da

citação pessoal, efectuada pelo solicitador de execução e, ainda quando

aplicável, o comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à

realização de obra, constitui título executivo, não sendo necessário recorrer à

acção de despejo.

Nestes termos, a acção de despejo destina-se às situações em que o

senhorio, não dispondo de título executivo, pretende cessar o contrato de

arrendamento seja por incumprimento das obrigações e deveres legais do

arrendatário56, situações previstas no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil, que

fundamentam a resolução por incumprimento grave que torna inexigível a

manutenção do contrato, seja em casos de denúncia57 .

Com o intuito de agilizar e tornar mais céleres os meios processuais, o

NRAU veio conferir força executiva a determinados documentos

cumulativamente com o contrato de arrendamento. Assim, no domínio da ação

executiva para entrega de coisa certa, prevêem-se seis novos titulo executivos

de natureza extrajudicial. As comunicações, referidas no artigo 15 º do NRAU,

que cumpram os requisitos legais, previstos nos artigos 9º e 10º do mesmo

diploma, passam a dispor, por força de disposição especial, de natureza

executiva. Por outro lado, no âmbito da ação executiva para o pagamento de

56

Ao abrigo do nº 1 do artigo 1083º do Código Civil. 57

Nos termos do artigo 1101º e das alíneas a) e b) do artigo 1103º do Código Civil.



quantia certa, relativo ao pagamento de rendas, prevê-se um novo título

executivo que deverá acompanhar o contrato de arrendamento: a comunicação

efetuada pelo senhorio ao arrendatário do montante em dívida.

3.2.4. O regime do arrendamento Urbano no Código Civil

O Código Civil define o contrato de locação como o contrato pelo qual

uma das partes se obriga a proporcionar a outrém o gozo de uma coisa

mediante o pagamento de uma retribuição. O regime civil enuncia um

conjunto de disposições de natureza geral aplicáveis à locação,

nomeadamente, os direitos e deveres das partes58, o modo e lugar do

cumprimento da obrigação de pagamento da renda ou aluguer, as situações de

mora e as suas consequências, bem como a possibilidade do locatário fazer

cessar a mora, mesmo quando o locador se recuse a receber a renda, através

do depósito da renda59. Segue-se a regulamentação da obrigação de restituição

da coisa e a distribuição do risco pela perda ou deterioração da coisa60.

Em matéria de resolução contratual, assinalamos a possibilidade, por

parte do locador, de a fazer extrajudicialmente61. No caso do arrendamento, a

resolução estará sujeita a comunicação, através de notificação judicial avulsa,

ou citação pessoal, dispensando o recurso à ação de despejo em casos de mora

no pagamento de rendas, encargos ou outras despesas superior a três meses e

nas situações em que o arrendatário se opõe à realização de obras ordenadas

por entidade pública62. O arrendatário pode fazer caducar o direito à resolução

se proceder ao pagamento, depósito ou consignação em depósito dos

montantes em dívida acrescido de uma indemnização de 50% do valor devido,

porém só poderá exercer este direito uma vez no decurso do contrato.

No que concerne à caducidade do contrato, a nova redação do artigo

58

Nos artigos 1031º e seguintes do Código Civil. 59

Regulado nos artigos 17º a 23 da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro que aprova o NRAU, nos

termos dos quais, deixou de ser exigida a notificação judicial bastando uma comunicação do locatário ao

locador. 60

Nos termos dos artigos 1043º e seguintes do Código Civil. 61

De acordo com o artigo 1047º do Código Civil. 62

Ao abrigo do artigo 1048º do Código Civil



1053º C.C. alarga para seis meses o prazo a partir do qual, verificadas as

causas de caducidade, pode ser exigido a restituição do imóvel.

No que toca à renovação do contrato, mantém-se o princípio da

renovação automática63 O Código Civil regula ainda as matérias da

transmissão da posição contratual no âmbito da locação64 e da sublocação65.

O regime específico dos arrendamentos urbanos previsto no Código Civil

é aplicável aos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU, já que

os contratos de arrendamentos anteriores beneficiam das adaptações

reguladas no regime transitório.

O contrato de arrendamento está sujeito a forma escrita, sob pena de

nulidade,66 sempre que tenha duração superior a seis meses.

O NRAU admite, de forma expressa, a celebração de contratos de

arrendamento de duração limitada por período não inferior a 5 anos. Estes

contratos renovam-se automaticamente por períodos sucessivos de três anos,

se contratualmente não for previsto um prazo superior e se nenhuma das

partes se opuser á sua renovação67. Quanto aos contratos de duração

indeterminada, prevê-se a possibilidade das partes poderem exercer a

denúncia, no caso de ser o senhorio, nos termos do artigo 1101º do Código

Civil68, no caso de ser o arrendatário, nos termos do artigo 1100º do mesmo

diploma.

Para além do prazo, as outras menções obrigatórias do contrato de

arrendamento são reguladas em diploma especial69.

63

Nos termos dos artigos 1054º a 1056º do Código Civil. 64

Nos artigos 1057º a 1059º do Código Civil. 65

Previstas nos artigos 1060º a 1063º do Código Civil 66

Sendo-lhe aplicável o disposto nos artigos 220º e 285º do Código Civil. 67

A oposição à renovação por parte do senhorio, nos termos do artigo 1097º, deve cumprir um

período de pré-aviso de um ano, se a oposição for deduzida pelo arrendatário deve, nos termos do artigo

1098º respeitar um pré-aviso de 120 dias. A oposição deve ser comunicada através de carta, de acordo

com o artigo 9º da Lei 6/2006. 68

Nos termos do artigo 1101º do Código Civil, prevêem-se três situações que fundamentam a

denúncia, sendo que se possibilita a denúncia mesmo sem justa causa desde que feita mediante pré aviso

de 5 anos. Porém, esta possibilidade apenas é aplicável aos novos contratos, celebrados ao abrigo deste

novo regime. Quanto aos restantes contratos mantém-se a possibilidade de denúncia pelo senhorio se este

demonstrar ter necessidade de habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau, ou em caso de

demolição para realização de obras, mediante o pagamento de uma indemnização que não será inferior a 1

ano de rendas no primeiro caso e de dois anos de rendas no segundo caso. A denúncia deve ser exercida

através da acção de despejo com antecedência de 6 meses. 69

Decreto-lei 160/2006 de 8 de Agosto.



Em relação ao uso do imóvel, o arrendatário, está obrigado a fazer uso do

mesmo para o fim acordado70. A lei determina que podem residir com o

arrendatário todas as pessoas que vivem com ele em economia comum71 e,

salvo cláusula em contrário, um máximo de três hóspedes. No que toca às

obrigações de manutenção do imóvel, as obras cabem ao senhorio, embora as

partes possam convencionar o contrário72. O arrendatário pode realizar obras

urgentes ou previamente autorizadas pelo senhorio73.

A regulamentação das rendas permite uma antecipação até três meses e

a possibilidade das partes caucionarem o cumprimento das obrigações,

designadamente, através do recurso à fiança, como garantia do cumprimento

da obrigação de pagamento de renda74. Consagra-se o princípio da liberdade de

estipulação em matéria de atualização do valor das rendas, prevendo-se como

critério supletivo o coeficiente estabelecido por portaria governamental. Igual

regime é estabelecido no que concerne às despesas e encargos, deixando às

partes liberdade de estipulação e prevendo como regime supletivo, no caso de

arrendamento de fração autónoma, que cabe ao senhorio o pagamento das

despesas relativas às partes comuns do edifício75.

Relativamente às formas de cessação do contrato de arrendamento, a lei

estipula regras de natureza imperativa, prevendo quatro formas de cessação:

(I) A cessação por acordo das partes, pode acontecer a qualquer momento

dando lugar à revogação do contrato.

(II) A resolução contratual, nos termos gerais de direito, pressupõe a

ocorrência de um incumprimento contratual, por qualquer um dos

contraentes, que pela sua gravidade, torne inexigível a manutenção do vínculo

contratual. A resolução por iniciativa do senhorio deverá ser fundamentada

70

Nos termos do artigo 1092 º do Código Civil, o arrendatário pode desenvolver actividade de

indústria doméstica, salvo se as partes excluíram esta possibilidade. 71

Referência da alínea a) do artigo 1093º do código Civil, o conceito de economia comum

abrange as pessoas em comunhão de vida, isto é, comunhão de mesa e de habitação. 72

Nos termos do artigo 1083º Código Civil, o não cumprimento desta obrigação, quando possa

colocar em causa a segurança e a habitabilidade do imóvel, constitui fundamento para a resolução do

contrato por parte do arrendatário. 73

Ao abrigo do artigo 29º da Lei 6/2006, salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem

direito, no final do contrato, a ser indemnizado nos termos do possuidor de boa fé. 74

A mora superior a três meses da obrigação de pagar a renda pode ser fundamento para a

resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, tal como está previsto no artigo 1084º do Código

Civil. 75

Nos termos do artigo 1078º do Código Civil, o pagamento de despesas relativas ao

fornecimento de bens relativos ao imóvel cabem ao arrendatário.



numa justa causa76 e não carece de ser declarada judicialmente quando o

fundamento seja a mora superior a três meses no pagamento da renda, ou, a

oposição do arrendatário á realização de obras ordenadas por entidade

pública. Porém, nestas situações, o arrendatário pode fazer cessar a mora,

tendo três meses para o efeito. Nas restantes situações o senhorio pode

recorrer à acção de despejo para resolver o contrato.77.

(III) Quanto à denúncia, que se consubstancia numa declaração de uma

das partes de que não pretende manter o contrato, deverá ser comunicada à

outra parte no prazo fixado pela lei 78.

(IV) Finalmente, a caducidade faz cessar o contrato pela verificação de um

fato a que lei atribui essa consequência79 e sem necessidade de qualquer

declaração das partes.

Cessando o contrato, sem que o arrendatário desocupe o imóvel, o

senhorio que detenha um título executivo80 pode socorrer-se da acção

executiva para entrega de coisa certa, embora se não tiver título (contrato),

tem que recorrer previamente à acção de despejo. Não podemos deixar de

sublinhar que nos termos do NRAU, em caso de resolução do contrato por

falta de pagamento das rendas, o arrendatário tem 3 meses para desocupar o

imóvel, enquanto que nos casos de caducidade tem seis meses para o efeito.

O Código Civil vem alterar a regulamentação do direito de preferência do

arrendatário na venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais

de 3 anos, abrangendo quer os contratos por tempo indeterminado, quer os

contratos com prazo certo. Confere-lhe, ainda, este direito, na celebração de

outro contrato de arrendamento quando, caducado o seu contrato, o senhorio

pretenda nos 6 meses subsequentes voltar a arrendar o imóvel.

76

O artigo 1083º do Código Civil apresenta uma enumeração de causas, não taxativa, que podem

levar o senhorio ou o arrendatário a resolver o contrato. Para além destas causas poderão ser invocadas

outras desde que preencham a cláusula geral, isto é, que pela sua gravidade torne inexigível a manutenção

do contrato. 77

Nos termos do artigo 1085º do Código Civil, o direito à resolução contratual caduca um ano

após a ocorrência do fato que a fundamenta. 78

Nos termos dos artigos 1098º, 1099º, e 1104º do Código Civil. 79

Vide artigo 1051º do Código Civil 80

Previsto no artigo 15º da Lei 6/2006.



3.3. Arrendamento não habitacional

O NRAU optou por uniformizar a disciplina jurídica dos arrendamentos

não habitacionais, embora contenha disposições especialmente destinadas aos

arrendamentos para o comércio, para indústria ou para exercício de profissão

liberal. O regime do arrendamento urbano para fins não habitacionais aplica-

se aos arrendamentos de terrenos rústicos que não estão sujeitos a regime

especial81, nomeadamente, os terrenos para prática desportiva, feiras, ou,

exposições.

Consagra-se o princípio da liberdade de estipulação das partes em

matérias fundamentais, como por exemplo, em relação ao prazo de vigência do

contrato ou ao regime de denuncia e de oposição à renovação, estabelecendo

como regra supletiva, ou seja, na falta de convenção das partes, que o

contrato foi celebrado por um prazo de 10 anos e que o direito à denúncia não

pode ser exercido antes de decorrido um ano. Aplicam-se, ainda,

subsidiariamente, as regras estabelecidas para o arrendamento habitacional.

Por outro lado, passa a vigorar a regra segundo a qual qualquer uma das

partes pode resolver o contrato com base no incumprimento que pela sua

gravidade, torne inexigível a manutenção da relação contratual. A mora no

pagamento de rendas ou outros encargos, superior a três meses, ou a oposição

do arrendatário à realização de obras, passa a constituir fundamento de

resolução do contrato sem que seja necessário o recurso à acção de despejo.

No que diz respeito à actualização das rendas, no arrendamento não

habitacional, o critério tem por base a avaliação fiscal do imóvel82 .

Nas actualizações extraordinárias, o NRAU estabelece um regime faseado

de 10 anos,83 (I) quando o arrendatário é uma micro-empresa ou uma pessoa

singular; (II) quando o arrendatário tenha sido adquirido por trespasse o

estabelecimento há menos de 5 anos; (III) nos casos em que o estabelecimento

se situe numa área crítica de recuperação, reconversão urbanística; (IV) ou

quando a actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse

nacional ou municipal.

81

O regime jurídico do arrendamento rural, consagrado no Decreto Lei 385/88 de 25 de Outubro

e o regime jurídico do arrendamento florestal, previsto no Decreto Lei 394/88 de 8 de Novembro 82

Nos termos do artigo 52º NRAU. 83

De acordo com o artigo 53º NRAU.



Nas restantes situações, o faseamento será de 5 anos.

Porém, o senhorio poderá proceder á actualização imediata da renda nas

seguintes situações; (I) quando o estabelecimento estiver fechado, salvo motivo

de força maior, ou, ausência forçada84; (II) quando o estabelecimento tenha

sido alvo de trespasse ou de locação, após a entrada em vigor do NRAU; (III)

quando ocorra alteração de controlo da sociedade arrendatária por

transmissão de posições sociais.

A locação de estabelecimento comercial, com natureza temporária, antes

designada por cessão de exploração de estabelecimento comercial, embora não

careça de autorização, passou a estar sujeita a comunicação ao senhorio no

prazo máximo de um mês. Esta comunicação deve ser efetuada por carta

registada com aviso de receção85.De sublinhar que a locação de

estabelecimento realizada após a entrada em vigor do NRAU, confere ao

senhorio o direito de denunciar o contrato86 com pré-aviso de 5 anos e

proceder à atualização87 imediata da renda.

No que toca à transferência definitiva do direito de gozo e exploração do

estabelecimento para outrém que continue a exercer a mesma actividade, ou

seja, o trespasse88, a lei não exige a autorização do senhorio, mas obriga a que

lhe seja comunicada no prazo de 15 dias através de carta registada com aviso

de receção89 para efeitos do exercício do direito de preferência.

Relativamente aos contratos celebrados antes de Setembro de 1995, a

cessação do contrato que seja motivada por trespasse, locação de

estabelecimento ou por alteração de mais de 50% do capital social da

sociedade arrendatária, confere ao arrendatário o direito a compensação pelas

obras realizadas.

84

Nas situações em que o estabelecimento se encontra fechado devido a motivo de força maior ou

ausência forçada por prazo inferior a dois anos aplica-se o disposto no nº 3 do artigo 45 do NRAU. 85

De acordo com os autores da obra “Novo Regime do Arrendamento Urbano - Notas práticas” ,

por precaução deve ser observada a forma prevista no artigo 9º da Lei 6/2006 . 86

Ao abrigo do disposto na alínea c) do artigo 1101º do Código Civil conjugado com os artigos

26º nº6 e 28 º da Lei 6/2006. 87

Nos termos da alínea b) artigo 56 da Lei 6/2006. 88

Consiste na transmissão definitiva da posição do arrendatário acompanhada da transmissão de

todos os instrumentos e mercadorias, bem como do aviamento da empresa e de outros elementos

necessários para a continuação da prossecução da mesma actividade. 89

É o que resulta da alínea g) do artigo 1038º Código Civil, sob pena do senhorio poder resolver

o contrato nos termos da alínea e) do nº2 do artigo 1083º do Código Civil.. A forma deverá ser a prevista

no artigo 9 da Lei 6/2006.



No domínio da realização de obras, vigora o princípio da liberdade de

estipulação, porém, na falta de acordo, cabe ao senhorio realizar as obras de

conservação com vista a manter o locado apto para o fim a que se destina. Se

o senhorio não cumprir as suas obrigações pode o arrendatário realizar as

obras exigidas por lei e as que forem necessárias para prevenir danos. O

arrendatário pode resolver o contrato se o senhorio não cumprir as obrigações

de conservação do locado e ficarem comprometidas as condições do mesmo

para o fim a que se destina, tendo ainda direito a ser indemnizado pelas obras

que licitamente realizou no imóvel. 90

Quanto à renovação dos contratos, o regime transitório estipula que, nos

contratos de duração limitada celebrados após Setembro de 1995, opera-se a

renovação automática por um período de 5 anos, na primeira vez, seguida de

períodos de 3 anos. Nos contratos de duração ilimitada, o senhorio só poderá

efectuar denúncia, vinculada aos fundamentos legalmente previstos, com

antecedência de 5 anos.

Por fim, no que toca à transmissão por morte e para os contratos

anteriores á entrada em vigor do NRAU, apenas se prevê as situações de

transmissão por morte do direito de arrendamento quando o sucessor explore

em comum o estabelecimento há mais de 3 anos, e manifeste ao senhorio a

intenção de continuar a sua exploração. Por sua vez, os novos contratos,

celebrados já na vigência do NRAU, não caducam por morte do arrendatário,

cabendo aos sucessores renunciar à transmissão do arrendamento e

comunicar a morte do arrendatário primitivo no prazo de 3 meses a contar do

óbito.

Não podemos deixar de salientar que o regime jurídico relativo ao

arrendamento não habitacional e, em particular, a questão relacionada com o

congelamento das rendas comerciais, designadamente, a imposição do sistema

progressivo de actualização é manifestamente infundado. Estamos perante

uma situação em que o senhorio se vê obrigado a investir em negócio alheio. A

manutenção de rendas antigas muito abaixo de valor real constitui não só

uma distorção da concorrência como também um entrave à conservação do

parque imobiliário do País, em especial em zonas centrais das cidades e vilas

portuguesas.

90 vide Decreto Lei 157/2006 de 8 de Agosto.



3.4. Apreciação Critica

Pensamos que o NRAU falhou no que toca a um dos seus principais

objectivos, o de repor a justiça relativamente ao valor das rendas antigas.

Na verdade, o NRAU impõe um sistema de actualização de rendas assente

em dois pressupostos questionáveis, por um lado, assenta num investimento

prévio do senhorio que só a muito longo prazo poderá rentabilizar, por outro,

impõe um sistema burocratizado que depende do funcionamento das CAM e

do estabelecimento de um coeficiente de conservação que assenta num

processo moroso e pouco eficiente. As CAM não dispõem de meios que lhes

permitam cumprir as suas atribuições, na medida em que, na grande maioria

dos casos, apenas foram criadas formalmente não tendo, na prática, cumprido

a sua missão.

Desta forma, o NRAU acabou por contribuir para o aumento do Imposto

Municipal sobre Imóveis sem que tal aumento se possa fazer repercutir no

valor da renda.

Quanto aos limites impostos à correção das rendas antigas e ao

alargamento do prazo para dez anos para atualização faseada, com base no

Rendimento Anual Bruto Corrigido do Arrendatário, consideramos não ser o

mais adequado porque ignora o rendimento do agregado familiar, gerando

situações de manifesta injustiça sempre que o agregado familiar tenha

rendimento elevados mas o arrendatário aufira baixos rendimentos. Situação

idêntica passa-se quanto ao critério da idade do arrendatário, que mesmo

tendo uma excelente situação patrimonial é beneficiado com um período de

dez anos, desde que, tenha idade superior a 65 anos. Estas situações, fazem

recair sobre o senhorio um esforço de solidariedade social que deveria ser o

Estado a suportar.

Ora, tendo em conta a situação resultante do congelamento de rendas no

mercado de arrendamento, o legislador não pode apenas tomar em

consideração a condição económica do arrendatário e ignorar a do senhorio,

designadamente o fato de este não dispor de meios para realizar as obras de

conservação necessárias.

Acresce que na nossa opinião, o congelamento de rendas permanece,



quer no âmbito dos arrendamentos habitacionais, quer no domínio dos

arrendamentos comerciais, não se vislumbrando qualquer razão que possa

sustentar a continuação desta situação O senhorio acaba por estar a financiar

um negócio alheio, contribuindo para uma distorção às regras do mercado.

Por outro lado, a manutenção do caráter vinculístico do arrendamento

em nada contribui para a dinamização do mercado. A imposição do prazo de

cinco anos como termo para o contrato de arrendamento, ou, as situações de

transmissão forçada do contrato, não são compatíveis com a dinâmica do

mercado.

Por fim, a ineficácia comprovada dos meios adjetivos, que não conferem a

segurança e confiança necessárias ao mercado de arrendamento.

A estes constrangimentos soma-se um enquadramento fiscal que penaliza

os rendimentos provenientes do arrendamento.



3.5. Legislação e regulamentos relevantes para o mercado de arrendamento

3.5.1. Decreto-Lei 156/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime de Determinação e

Verificação do Coeficiente de Conservação

O NRAU estabelece como pressuposto de atualização das rendas antigas

a determinação do nível de conservação do locado. Assim, este diploma vem

regulamentar o método de avaliação com vista a determinar o nível de

conservação dos imóveis, construídos há mais de 10 anos.

O pedido de avaliação, dirigido à Comissão Arbitral Municipal, pode ser

efectuado pelo proprietário, usufrutuário, superficiário, ou, ainda, pelo

arrendatário no caso dos contratos antigos. Tal direito permite ao

arrendatário, em caso de inércia do senhorio e verificando-se que o locado se

encontra no estado de mau ou péssimo, lançar mão das prerrogativas que lhe

decorrem do disposto no artigo 48.º das normas transitórias da Lei 6/2006, de

27 de Fevereiro.

Quando a CAM não esteja constituída cabe à Câmara Municipal

determinar o nível de conservação do locado.

As vistorias são efetuadas por um engenheiro ou por um arquitecto,

sorteado por forma a garantir a imparcialidade do processo, cabendo-lhes

analisar os vários elementos do prédio e avaliar o seu estado de conservação.

Porém, a lei prevê a possibilidade das partes, por comum acordo,

dispensarem a determinação do nível de conservação, entendendo que o

locado se encontra num bom estado de conservação e podendo assim

simplificar o processo de atualização das rendas antigas, mas, neste caso, o

coeficiente de atualização só poderá ser de 0,9.

Sem prejuízo do supra referido, pode ainda ser dispensada a

determinação do nível de conservação, quando o senhorio entenda que o

prédio se encontra em estado de conservação bom ou excelente. Nestes casos

entrega na CAM comunicação de que vai proceder à atualização da renda, e do

nível de conservação em que avalia o imóvel. Contudo, e no uso desta

faculdade, apenas poderá atualizar a renda aplicando o coeficiente de

conservação 0,9, correspondente ao nível de conservação 3.



O arrendatário poderá reagir a esta pretensão alegando que o estado de

conservação é mau ou péssimo, caso em que o senhorio deverá solicitar à CAM

a determinação do nível de conservação, aplicando-se à nova renda o

coeficiente que resultar da determinação efectuada.

A lei prevê 5 níveis de conservação correspondendo o nível 1 ao estado

péssimo de conservação e o nível 5 ao estado excelente91, sendo que sempre

que o imóvel seja classificado com o estado mau ou péssimo a renda não

poderá ser atualizada.

Quando um imóvel é classificado com o nível 1, cabe à CAM determinar

se o prédio pode ser reabilitado, ou, no caso de representar perigo para a

segurança ou saúde pública, se deve ser demolido por não ser tecnicamente

possível a sua reabilitação.

3.5.2. Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto, aprova o Regime Jurídico das Obras em

Prédios Arrendados

Este diploma vem regulamentar o regime de obras relativo aos contratos

antigos e aos contratos novos celebrados após a entrada em vigor do NRAU,

designadamente a realização de obras coercivas pelos municípios.

No que concerne aos contratos antigos (celebrados antes da entrada em

vigor do RAU e os não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do

Decreto-Lei257/95 de 30 de Setembro), regulamenta as obras efetuadas pelo

senhorio que impliquem a desocupação do locado, prevendo-se a suspensão,

ou a denúncia do contrato que tem sempre como contrapartida a obrigação de

realojamento do arrendatário.

Quanto à intervenção do arrendatário, prevê-se a possibilidade de efetuar

obras com vista a evitar a degradação do imóvel e obter posteriormente a

compensação no valor da renda. Com o objectivo de combater a degradação

urbana, este diploma vem regular, ainda, a possibilidade do arrendatário vir a

91

Estado de conservação

Níveis Coeficientes

Excelente 5 1,2

Bom 4 1

Médio 3 0,9

Mau 2 0,7

Péssimo 1 0,5



adquirir a propriedade pelo valor da avaliação efetuada nos termos do Código

do Imposto Municipal de Imóveis, sempre que o estado de conservação do

locado seja classificado de mau ou péssimo e, quer o proprietário quer o

Município, instado a realizarem obras de reabilitação do imóvel degradado,

não o tenham feito.

De realçar que o exercício do direito de aquisição por parte do

arrendatário obriga-o a reabilitar o imóvel e a mantê-lo, pelo menos, no estado

de conservação médio, durante os vinte anos subsequentes à aquisição.

No que toca aos contratos celebrados após a entrada em vigor do RAU, o

senhorio pode denunciar o contrato com vista à realização de obras de

remodelação e restauro profundo mediante o pagamento de uma indemnização

não inferior a dois anos de renda, ou, em alternativa e em caso de acordo com

o arrendatário, proceder ao seu realojamento.

Finalmente, quanto às obras coercivas, o município só pode proceder ao

despejo administrativo após o realojamento do arrendatário. O arrendatário

deverá proceder ao depósito das rendas, cujo valor correspondente a 50%

reverte a favor do município.

3.5.3. Decreto-Lei 158/2006 de 8 de Agosto, aprova os Regimes da Determinação do

Rendimento Anual Bruto Corrigido e a atribuição do Subsídio de Renda nos

arrendamentos para habitação

Este diploma é de fundamental importância para os arrendatários de

rendimentos mais débeis, pois o valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido

(RABC) do respectivo agregado familiar é, além de determinante para o

faseamento da actualização da renda, fundamental para possibilitar o acesso

ao subsídio de renda.

O NRAU prevê um período padrão de 5 anos para a atualização de rendas

antigas, um período alargado de 10 anos para as situações em que o

arrendatário comprove que o seu rendimento anual bruto corrigido é inferior a

cinco retribuições mínimas nacionais anuais e um período mais curto de 2

anos, nas situações em que o RABC do arrendatário é superior a 15 RMNA.

Assim, o legislador estabeleceu critérios e limites para atualização



extraordinária das rendas. Ora, um dos critérios utilizados para a

determinação do período de faseamento da atualização das rendas é ao RABC.

Este conceito também é relevante para a atribuição do subsídio de rendas aos

arrendatários mais carenciados, tendo em vista evitar ruturas sociais e no

sentido de assegurar o direito à habitação.

Este diploma adota, por razões de coerência jurídica e de respeito pelo

princípio de igualdade de tratamento, os mesmos critérios fiscais para definir

o conceito de agregado familiar. Fazem parte do agregado familiar do

arrendatário, desde que com ele vivam em comunhão de habitação, o cônjuge,

os dependentes, a pessoa que com ele viva em união de há mais de 2 anos e

restantes dependentes, ascendentes do arrendatário, do cônjuge ou da pessoa

com quem vive em união de fato. São considerados como dependentes os

filhos, adotados e enteados menores e ainda os menores sob tutela que não

tendo idade superior a 25 anos, frequente escolaridade e não tenham

rendimentos superiores à retribuição mínima mensal garantida.

Depois de definir o conceito de dependente o diploma passa a enunciar a

noção de rendimento anual bruto do agregado familiar, de acordo com o

Código IRS92, que corresponde à soma dos rendimentos anuais ilíquidos

auferidos por todos os elementos do agregado familiar.

Porém, a lei elegeu um fator com vista a proceder a uma correção deste

rendimento para o tornar mais justo e consentâneo com a realidade sócio-

económica do arrendatário. O fator que é ponderado é o número de pessoas

que vivam em comunhão no agregado familiar há mais de um ano, devendo

deduzir-se 0,5 do RMNA por cada pessoa dependente ou pessoa portadora de

incapacidade superior a 60%. O produto desta operação constitui o RABC

(Rendimento Anual Bruto Corrigido)do agregado familiar do arrendatário.

Quanto ao subsídio de renda, estabelece-se como limite máximo o valor

da retribuição mínima mensal garantida. O pedido de atribuição do subsídio é

instruído perante os serviços de Segurança Social da área de residência do

arrendatário e a decisão é tomada pelo Instituto Nacional da Habitação no

prazo de 45 dias. Têm direito a um subsídio de renda os arrendatários cujo

agregado familiar recebe um RABC inferior a 3 RMNA, ou o arrendatário que

tenha idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado obtenha um

rendimento inferior a 5 RMNA.

92 Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares



O subsídio é concedido por um período de 12 meses, sendo renovável

tendo em conta o aumento de renda. O arrendatário tem a obrigação de

comunicar qualquer alteração de circunstâncias relevantes face aos

pressupostos de atribuição do subsídio.

3.5.4. Decreto-Lei 159/2006 de 8 de Agosto, aprova a definição do conceito fiscal de

prédio urbano ou fração autónoma devolutos

Tendo presente que a política de dinamização do mercado de

arrendamento se deve desenvolver nos vários domínios da intervenção

legislativa, designadamente no domínio do regime fiscal e tendo em conta a

necessidade de penalizar, em sede fiscal, os proprietários pela não utilização

do seu património imobiliário por representar custos para a sociedade em

geral, nomeadamente, a degradação dos imóveis, foi necessário regulamentar

o conceito de prédio devoluto para efeitos de aplicação da taxa do imposto

municipal sobre imóveis (CIMI).

Assim, o prédio urbano devoluto está sujeito ao dobro da taxa do Imposto

Municipal sobre Imóveis (IMI)93

Nestes termos, o prédio devoluto é definido por este diploma como sendo

um prédio urbano ou fração autónoma que se encontra desocupada há mais

de um ano, constituindo índices desta situação a inexistência de contratos e

de faturação relativa a consumos de fornecimento serviços de

telecomunicações, água ou electricidade.

Discutível será a compatibilização do disposto na alínea c) do artigo 3.º

deste diploma com a previsão da alínea e) do artigo 9.º do Código do Imposto

Municipal de Imóveis, já que, enquanto daquela disposição legal decorre que,

passado um ano sobre a conclusão de uma construção ou sobre a emissão de

licença de utilização, encontrando-se o prédio devoluto, passará a pagar em

dobro a taxa de IMI, esta determina que, tratando-se de prédio destinado a

venda, o IMI só passará a ser devido a partir do terceiro ano seguinte,

inclusive, àquele em que tenha passado a figurar como activo circulante da

empresa que o tenha para venda.

93

Ao abrigo do disposto no artigo 102º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis com a redacção

da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro.



Porém, são excluídos deste conceito os prédios destinados a

arrendamentos de curta duração, prédios que se encontram em reabilitação

ou que se destinam a residência de emigrantes 94. Cabe ao município proceder

à identificação dos prédios devolutos e notificar os seus proprietários para que

possam exercer o direito de audição prévia. Da decisão que declare o prédio

como sendo devoluto cabe recurso para o Tribunal Administrativo nos termos

do Código de Processo Administrativo.

3.5.5. Decreto-Lei 160/2006 de 8 de Agosto, aprova os elementos do contrato de


Este diploma vem regular a matéria que antes tinha assento nos artigos

8º e 9º do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/98, de 15 de Outubro, e

o atual artigo 1070º do Código Civil, regulando os elementos do contrato de

arrendamento e os requisitos a que está sujeito a sua celebração.

O contrato de arrendamento deve ser reduzido a escrito sempre que o seu

prazo seja superior a 6 meses, devendo conter a identidade das partes, a

identificação do locado, o valor da renda, o fim habitacional ou não

habitacional do contrato, a data de celebração e a existência da licença de

utilização.

Foi abolida a exigência antes contida no n.º 1 do artigo 9.º do RAU que

determinava que só podiam ser objecto de arrendamento os edifícios ou suas

fracções autónomas cuja aptidão para o fim pretendido fosse atestada por

licença de utilização passada mediante vistoria realizada menos de oito anos

antes da celebração do contrato.

A licença de utilização é exigível para os imóveis edificados depois de

1951, sendo que a mudança de finalidade e o arrendamento para fim não

habitacional de prédios ou frações não licenciados devem ser sempre

previamente autorizados pela Câmara Municipal.

Em situações de urgência basta a referência ao documento comprovativo

de que a licença foi requerida. A falta de referência à licença de habitação

sujeita o senhorio ao pagamento de uma coima e pode ainda constituir um

94

Nos termos do artigo 3º do Decreto- Lei 323/95 de 29 de Novembro.



motivo de resolução do contrato pelo arrendatário e os contratos de

arrendamento celebrados para fins diversos do licenciado são nulos, tendo o

arrendatário, em ambas as situações, direito a indemnização.

De notar que, incompreensivelmente, o legislador comina com a nulidade

o arrendamento para fim diverso do licenciado, enquanto que arrendamentos

relativos a prédios sem qualquer licenciamento são, apenas, passíveis de

resolução pelo arrendatário, sendo-lhes, consequentemente, conferida

validade.

Devem constar do contrato, entre outros elementos, a titularidade do

senhorio face ao imóvel, número de inscrição na matriz predial e a existência

de um regulamento de propriedade horizontal. Os contratos de arrendamento

que não contenham estes elementos não são inválidos, desde que esta falta

possa ser suprida e desde que os requisitos de forma sejam observados.

3.5.6. Decreto-Lei 161/2006 de 8 de Agosto, regula as Comissões Municipais

Arbitrais

O NRAU atribui às CAM um papel fundamental na dinamização do

mercado de arrendamento, designadamente no domínio da actualização das

rendas dos contratos de arrendamento mais antigos, cabendo-lhes a

coordenação do processo relativo à determinação do coeficiente de

conservação do imóvel.

Para tanto, as CAM têm poder para indicar os técnicos responsáveis pela

avaliação, dirimir os conflitos relativos às obras, nomeadamente, definir quais

as obras necessárias para a obtenção de um nível de conservação superior, e

conflitos relativos à efectiva utilização do locado ou ainda monitorizar a

aplicação prática do NRAU.

De acordo com este diploma de regulamentação, as CAM são entidades

oficiais não judiciais com autonomia funcional, constituídas por um

representante da Câmara Municipal, dos Serviços das Finanças, dos

senhorios, nomeado pela associação de senhorios e dois representantes dos

arrendatários, nomeados pelas associações dos arrendatários habitacionais e



não habitacionais, um representante da Ordem dos Engenheiros, da Ordem

dos Arquitectos e da Ordem dos Advogados.

Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto podem, ainda, ser cooptados

para a Comissão até três cidadãos com qualificações no domínio da habitação

e reabilitação urbana. Cabe ao Município assegurar os meios técnicos e

administrativos, humanos e materiais necessários para o funcionamento das

CAM. Podem ainda ser celebrados protocolos com o Instituto Nacional de

Habitação no sentido de fornecer apoio técnico às CAM.

As decisões das CAM têm natureza arbitral, cabendo recurso para o

Tribunal de Comarca. A decisão que determina o estado de conservação do

imóvel é válida por um período de 3 anos.

3.5.7. Portarias/Avisos

Portaria n.º 1192-A/2006 - Aprova o modelo único simplificado através

do qual senhorios e arrendatários dirigem pedidos e comunicações a diversas

entidades no âmbito de procedimentos de atualização das rendas relativas a

contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da vigência do RAU

e contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-lei

nº257/95, de 30 de Setembro.

Portaria n.º 1192-B/2006 - Aprova a ficha de avaliação para a

determinação do nível de conservação de imóveis locados, nos termos do n.º 2

do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo

Regime do Arrendamento Urbano, regula os critérios de avaliação, as regras

necessárias a essa determinação e estabelece a remuneração dos técnicos

competentes e dos árbitros das comissões arbitrais municipais, ao abrigo dos

Decretos-Lei n.º s 156/2006, 157/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto.

Portaria 291/2011, de 4 de Novembro que determina os preços da

habitação por metro quadrado para efeitos de cálculo da renda condicionada.

Portaria 295/2011, de 15 de Novembro que determina os fatores de

correção extraordinária das rendas para o ano de 2012.



Aviso 19512, que determina o coeficiente de actualização dos diversos

tipos de arrendamento.



3.6. Enquadramento Jurídico da Reabilitação e Regeneração Imobiliária

A reabilitação urbana assume hoje, indubitavelmente, uma prioridade na

agenda política do país, sendo um factor determinante para a sustentabilidade

do desenvolvimento económico e social de Portugal, no geral, e um elemento

estruturante na qualificação da política das cidades e da habitação, em

particular.

Resultado de políticas frugais e pouco adequadas, de uma legislação

pouco efetiva e também da atual conjuntura socioeconómica dos últimos anos,

fato é que o estado do parque habitacional e não habitacional urbano se

encontra manifestamente degradado, a que acresce uma deficiente condição

das infra-estruturas públicas e do património histórico e cultural.

No âmbito do tema em referência, após um simples exórdio com noções

introdutórias e exposição da importância do tema, faremos uma pequena

resenha sobre o atual regime jurídico da reabilitação urbana, introduzido pelo

Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro, e bem assim, uma análise

sucinta à proposta 24/XII que o Governo submeteu á aprovação da

Assembleia da República, tendo em vista a revisão do referido regime jurídico.

A reabilitação urbana consiste numa operação urbanística integrada que

tem como objetivo reabilitar um espaço urbano que se considere degradado do

ponto de vista urbanístico e da qualidade de vida. Pressupõe, pois, a

manutenção do património urbanístico e imobiliário, no todo ou em parte

substancial, tendo como princípio orientador a preservação dos traços

urbanísticos e das identidades socioculturais do espaço a reabilitar, através da

realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infra-

estruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de

utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação,

alteração, conservação ou demolição dos edifícios.

A Lei95 define ainda o conceito de “área de reabilitação urbana» como a

área territorialmente delimitada que, em virtude da insuficiência, degradação

ou obsolescência dos edifícios, das infra-estruturas, dos equipamentos de

95

Nos termos do artigo 2º do Decreto Lei 307/2009 de 23 de Outubro que aprova o regime jurídico da

Reabilitação Urbana.



utilização colectiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva,

designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez,

segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada,

podendo ser delimitada em instrumento próprio ou corresponder à área de

intervenção de um plano de pormenor de reabilitação urbana.

Em primeiro lugar, cabe-nos sublinhar a importância da política de

reabilitação urbana no desenvolvimento das cidades e na melhoria da

qualidade de vida das populações. Com efeito, torna-se num elemento

indispensável no domínio dos equipamentos públicos, promovendo a

qualidade da habitação e das infra-estruturas, contribuindo para o

melhoramento das acessibilidades urbanas e regionais. Por outro lado, é um

instrumento inequívoco de desenvolvimento económico, criando emprego e

condições de atração para as empresas, mas também como fator de coesão

social, regenerando zonas urbanas socialmente problemáticas.

Não obstante o reconhecimento geral da reabilitação urbana enquanto

fator dinamizador e essencial ao desenvolvimento do tecido urbano existente, a

verdade é que ao longo das últimas décadas se continua a assistir a uma

reduzida e ineficiente cultura de conservação e reabilitação do património

urbanístico e imobiliário edificado, proliferando, de norte a sul do país, o

fenómeno da crescente degradação e obsolescência dos edifícios e

infraestruturas urbanas, quer detido pelas entidades privadas, quer pelos

entes públicos.

Como é sobejamente reconhecido, são variados os motivos subjacentes à

falta de manutenção e reabilitação do tecido urbano em Portugal. Desde logo,

a massificação do crédito à habitação, a par dos níveis tendencialmente baixos

das taxas de juros, despoletou uma política que apostou na construção nova e

expansão dos centros habitacionais, em detrimento da reabilitação do

edificado existente, designadamente nos centros das cidades. Sobre esta

matéria, atente-se nos dados disponibilizados pelo INE que revelam, por

referência a 2008, e acompanhando uma tendência estrutural de anos

anteriores, que a maioria dos processos de licenciamento se destinava a

construções novas, cerca de 72,3%, sendo que, em 2009, esta percentagem

reduziu para 67,5%, o que revela alguma evolução na tendência para a

reabilitação urbana e uma saturação do mercado de novas habitações.

Todavia, Portugal faz parte dos países europeus com o menor índice de



reabilitação urbana96, e por outro lado, ocupa os lugares cimeiros no ranking

da taxa de proprietários.

Acresce que, a política de congelamento de rendas que vigorou durante

décadas, bem como os demais constrangimentos no mercado de arrendamento

identificados no presente Estudo, com destaque para a dificuldade e

morosidade inerente às acções de despejo e consequente recuperação do

locado e o excessivo vinculismo contratual, provocaram um decréscimo nos

rendimentos dos senhorios e a falta de confiança no mercado de

arrendamento, conduzindo a um entrave fundamental à capacidade de

investimento na reabilitação e manutenção dos edifícios.

Por outro lado, é inequívoco que o fomento e dinamização do sector da

reabilitação urbana dependem, de igual modo, do acesso aos regimes de apoio,

incentivos fiscais e financiamentos por dos proprietários, promotores,

investidores e construtores. Nesta conformidade, passemos à análise dos

principais programas de incentivos à reabilitação urbana, entretanto criados, e

que enquadram o regime de concessão de financiamento e de benefícios fiscais

por parte do Estado e dos municípios.

Dos vários programas de apoio à reabilitação, o RECRIA97

é destinado a

apoiar a recuperação de imóveis arrendados, e tem por objectivo o

financiamento partilhado da execução de obras de conservação e beneficiação

de imóveis degradados, mediante concessão de apoios pelo Estado e pelos

Municípios.

Podem aceder a este programa os senhorios e proprietários, que tenham

pelo menos uma fracção habitacional cujas rendas tenham sido alvo de uma

correção extraordinária e ainda os inquilinos e os municípios que se

substituam aos senhorios na realização de obras nestes imóveis. São

comparticipadas pelo programa RECRIA as obras de conservação ordinária,

conservação extraordinária e ainda as obras de beneficiação que sejam, nos

termos da lei, exigíveis para a concessão de licença de utilização sobre fogos

96

De acordo com o Estudo ”Fazer Acontecer a regeneração Urbana” da CIP- Confederação Empresarial

de Portugal, “Portugal faz parte dos países onde os trabalhos de reabilitação de edifícios residenciais

têm menor peso na produção total do sector com um rácio de 6,2%, situando-se logo acima da Roménia,

que se encontra na última posição. A reabilitação adicionada à manutenção dos edifícios representa em

Portugal cerca de 16 % do valor global da produção da construção”. 97

Aprovado pelo Decreto Lei 4/88 de 6 de Junho e alterado pelo Decreto Lei 104/96 de 31 de Julho;

Decreto Lei 418/99 de 21 de Outubro; Decreto Lei 329-A/2000 de 22 de Dezembro; Decreto Lei 329-

B/2000 de 22 de Dezembro; Portaria 56-A/2001 de 29 de Janeiro e Portaria 1172/2010 de 10 de

Novembro.



ou partes comuns de edifícios em que, pelo menos uma das frações, tenha

sido alvo de correção de renda extraordinária. Os incentivos concedidos nestes

programas, apenas são cumuláveis com os que são atribuídos no âmbito do

programa SOLARH.

Importa, ainda, salientar que os incentivos podem contemplar a

comparticipação a fundo perdido e concessão de financiamento até ao

montante correspondente à parte do valor das obras não comparticipado, sob

forma de empréstimos aos proprietários dos imóveis, com prazo máximo de

reembolso de oito anos.

Posteriormente, e como forma de extensão do programa RECRIA, surgiu

o REHABITA98

, o qual visa apoiar as Câmaras municipais na recuperação de

zonas urbanas antigas.

Foi criado, ainda, o RECRIPH·, que apresenta um regime especialmente

vocacionado para a comparticipação e financiamento de obras de conservação

das partes comuns dos prédios urbanos em regime de propriedade horizontal.

Finalmente, o SOLARH99

consubstancia um programa de apoio financeiro

especial para a reabilitação de habitações próprias e permanentes, de

habitações devolutas de que sejam proprietários pessoas singulares ou outras

instituições, designadamente, instituições de solidariedade social ou

municípios, permitindo a concessão de empréstimos sem juros.

Ainda no contexto destes programas e iniciativas, cabe referir a “Iniciativa

Jéssica”, que se trata de um veículo inovador de aplicação de fundos

estruturais comunitários concedidos aos Estados Membros em intervenções ao

nível da reabilitação urbana. Esta iniciativa teve início, em Portugal, em

Novembro de 2008, sendo no entanto possível a sua aplicação até finais de

2015. A grande preeminência deste fundo, é o facto de conseguir conciliar o

seu principal objectivo de reabilitação urbana, com a dinamização ao nível do

investimento privado, ou seja, são criadas condições bastante atrativas ao

investimento privado em Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU).

No que respeita ao enquadramento fiscal da reabilitação, importa referir o

importante contributo do Decreto-Lei n.º 67-A/2007, de 31 de Dezembro de

2007 - Lei do Orçamento de Estado para 2008 - que introduziu o regime

extraordinário de apoio à reabilitação urbana, instituído pelo artigo 82.º, com

98

Aprovado pelo Decreto Lei 105/96 de 31 de Julho 99

Aprovado pelo Decreto Lei 7/99 de 8 de Janeiro



vista à concessão de incentivos fiscais às ações de reabilitação.

Posteriormente, o referido artigo 82.º foi revogado pela Lei 64-A/2008, de 31

de Dezembro (cf. art. 101º), que aprovou o Orçamento de Estado para o ano de

2009. No entanto, por disposição do artigo 99º da mesma Lei, foi aditado o

artigo 71º ao Estatuto dos Benefícios Fiscais que, por sua vez, acolhe grande

parte daquele regime extraordinário de apoio à reabilitação.

Com efeito, nos termos do referido preceito, é consagrado um conjunto de

incentivos à reabilitação urbana aplicáveis aos imóveis objeto de acções de

reabilitação iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontrem

concluídas até 31 de Dezembro de 2020, entre os quais se destaca: (i) a

dedução à colecta, em sede de IRS, até ao limite de € 500,00, de 30% dos

encargos suportados pelo proprietário com a reabilitação de imóveis; (ii)

tributação à taxa autónoma de 5% das mais-valias auferidas por sujeitos

passivos de IRS residentes em território português, desde que inteiramente

decorrentes da alienação de imóveis situados em Área de Reabilitação Urbana

(ARU), recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação (iii)

tributação à taxa de 5% dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos

passivos de IRS residentes em território português, quando sejam

inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis; (iv) isenção em sede de

imposto municipal sobre imóveis (IMI) por um período de 5 anos a contar da

data da conclusão da reabilitação, podendo ser renovada por um período

adicional de 5 anos; (v) isenção de imposto municipal sobre as transmissões

(IMT) nas aquisições de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano

destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira

transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em ARU.

De salientar que podem beneficiar do presente regime as acções de

reabilitação que tenham por objeto os prédios urbanos nos quais vigorem

contratos de arrendamento susceptíveis de sofrerem actualização

extraordinária de renda, de acordo com as regras estabelecidas no NRAU (para

fim habitacional celebrados antes da entrada em vigor do D.L. n.º 321-B, de

15/10 – RAU e para fim não habitacional celebrados antes da entrada em

vigor do Decreto Lei n.º 257/95, de 30/09) ou os prédios localizados em área

de reabilitação urbana.

Relativamente aos impostos sobre o património e contrariamente às

isenções supra referidas, existem, ainda, isenções que se aplicam a todos os



prédios, independentemente da área de localização, ficando, no entanto,

dependentes de reconhecimento pela câmara municipal, nos termos previstos

no artigo 45º do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Assim, os prédios objeto de

Reabilitação urbana, estão isentos de IMI pelo período de dois anos a contar

do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária. No que respeite

ao IMT, ficam isentas as aquisições de prédios urbanos destinados a

reabilitação urbanística, desde que, no prazo de dois anos a contar da data da

aquisição o adquirente inicie as respectivas obras. Note-se que este regime de

isenções não é cumulativo com outros benefícios de idêntica natureza e aplica-

se a todos os prédios, independentemente da sua localização, ficando apenas

dependentes do reconhecimento pela Câmara Municipal.

No que respeita ao IVA, aplica-se a taxa reduzida de 6% tanto para as

empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos

localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, ou

no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido

interesse público nacional, como nas empreitadas de reabilitação de imóveis

que sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitação e Reabilitação

Urbana (IHRU). Beneficiam, ainda, da taxa reduzida as empreitadas realizadas

no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de

edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU,

sendo que neste caso não terá relevo quanto à sua aplicação, a localização da

empreitada.

Por outro lado, as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação,

restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes

afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção

dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a

totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas,

campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares à semelhança das

anteriores, estão, de igual modo, sujeitas à taxa de 6%. De realçar que esta

taxa reduzida só abrange os materiais incorporados caso estes não excedam

20% do valor global da prestação de serviços.

Ainda no que concerne ao quadro fiscal da reabilitação urbana saliente-

se, por fim, a eficiência fiscal na promoção do mercado do arrendamento

habitacional por fundos de investimento Imobiliário de arrendamento

habitacional (FIIAH), cujo regime especial foi aprovado pela Lei nº 64-A/2008,



de 31 de Dezembro, conferindo a estes veículos um carácter mais atractivo e

inovador, por via do respectivo estatuto fiscal diferenciado, o qual mereceu um

tratamento autónomo no presente Estudo.

Relativamente ao enquadramento jurídico da reabilitação urbana, é certo

que ao longo dos últimos anos se assistiu ao esforço do legislador no sentido

de apresentar um quadro normativo mais apto a conferir maior

sustentabilidade à gestão e organização das cidades, com observância de

novos parâmetros, (em função das diferentes opções estratégicas que iam

sendo adotadas), procurando-se uma mudança no tecido urbano, que pudesse

incrementar o respectivo valor, tanto na vertente económica como na

dimensão social, ambiental e cultural.

A este propósito, valerá a pena fazer um breve exercício retrospectivo,

invocando a memória recente de alguns diplomas conexos com este tema,

designadamente, o DL n.º 104/2004, de 07 de Maio, já revogado, e que previa

o Regime Excepcional de Reabilitação Urbana para as Zonas Históricas e

ACRRU, privilegiando, sobretudo a disciplina das Sociedades de Reabilitação

Urbana (SRU). Neste particular, importa referir que estas sociedades

consistem em empresas municipais com especiais poderes de intervenção,

nomeadamente, poderes de autoridade administrativa, cujas principais

competências são licenciar e autorizar operações urbanísticas, proceder a

operações de realojamento, fiscalizar obras de reabilitação urbana e ainda

poderes de expropriação de imóveis. O principal objetivo destas empresas foi

dinamizar os processos de revitalização tendentes a evitar as situações de

degradação urbanística. A ideia anexa e estruturante das SRU, seria a de que,

caberia aos proprietários a reabilitação dos seus imóveis que poderia ser feita

diretamente pelos mesmos, ou, através das SRU com acordos sobre os termos

da reabilitação. Em termos de celeridade procedimental, este Decreto-lei

também veio trazer algumas novidades, com alterações ao Código

Procedimento Administrativo na parte concernente aos prazos legais que

foram reduzidos e o recurso ao deferimento tácito em todas as situações. Além

do objetivo referido e implícito da reabilitação urbana, pretendeu-se captar

investimentos e mobilizar recursos privados.

Posteriormente, surgiu a Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, mais conhecida

por NRAU e que é objecto central da análise no presente Estudo. De salientar,

de igual modo, o Decreto Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto que aprovou o



Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, nele se prevendo a

possibilidade de suspensão e de denúncia dos contratos de arrendamento, em

caso de demolição ou de realização de obras de remodelação ou restauro

profundos, o qual, apesar de recentemente alterado, continua com uma

aplicação praticamente virtual, considerando a manifesta dificuldade em fazer

cessar os respectivos contratos de arrendamento antigos, dado que o

procedimento continua refém de uma acção judicial.

Por fim, em 2009, e com o objectivo de dar seguimento a uma estratégia

de requalificação e revitalização das cidades, entrou em vigor o novo Regime

Jurídico da Reabilitação Urbana. A aprovação deste regime jurídico foi

acompanhada de medidas de natureza fiscal, em matéria de incentivos à

reabilitação urbana100 e medidas financeiras que operaram a exclusão da

reabilitação urbana dos limites de endividamento municipal.

O legislador reconhece a existência de desafios e necessidades que o

presente Diploma procura satisfazer, desde logo, assegurar a coordenação

entre as responsabilidades privadas de reabilitação dos edifícios e as

responsabilidades públicas de qualificação dos equipamentos e infra-

estruturas urbanas através de operações integradas de reabilitação que

possam concentrar recursos e beneficiar de incentivos fiscais nas “áreas de

reabilitação urbana”. Por outro lado, é essencial diversificar os modelos de

gestão e criar novos instrumentos que permitam aos proprietários encontrar

outros parceiros privados e ultrapassar os obstáculos à reabilitação. Por fim, é

ainda necessário agilizar os procedimentos de controlo das operações

urbanísticas de reabilitação.

A este nível, e com o escopo de alcançar os resultados a que se propõe,

este regime jurídico adotou um conjunto de princípios, entre os quais o

principio de subsidariedade da intervenção pública, ou seja, em primeira linha,

os principais responsáveis pela reabilitação dos imóveis serão sempre os

proprietários, havendo apenas lugar à intervenção de órgãos da Administração

direta, indireta e autónoma para fazer face a situações que os proprietários

não sejam capazes de assegurar.

Surgem, também, princípios como o Princípio da responsabilização dos

proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios;

Princípio da coordenação, que visa convergir as acções de iniciativa pública e a

100

Aprovadas pela Lei 64-A/2008 de 31 de Dezembro.



privada, o Principio da solidariedade intergeracional, cujo objectivo é garantir

uma passagem de testemunha das áreas urbanas devidamente organizadas e

reabilitadas, entre outros.

Este regime jurídico reúne vários instrumentos relacionados com a

recuperação urbana, tais como, o reforço de poderes dos municípios neste

domínio, dando-lhes competência para delimitar territorialmente a área de

intervenção e o tipo de reabilitação a realizar. A delimitação territorial, é feita

pelos municípios através da aprovação por parte da Assembleia Municipal de

instrumento próprio ou dos Planos de Pormenor de Reabilitação, os quais, no

entanto, deverão de obedecer a três requisitos: (i) especificação do

enquadramento da operação a desenvolver no âmbito das opções de

desenvolvimento urbano do Município; (ii) definição do tipo de operação de

reabilitação em causa e por último, (iii) a especificação da estratégia e do prazo

da reabilitação urbana. Esta delimitação da área define quais os proprietários

com acesso aos apoios e aos incentivos e ainda aqueles que ficam sujeitos ao

regime legal consagrado neste diploma.

Quanto ao tipo de operações de reabilitação urbana, estas podem ser

simples ou sistemáticas. As simples consistem numa “intervenção integrada de

reabilitação urbana de uma área, dirigindo-se primacialmente à reabilitação do

edificado, num quadro articulado de coordenação e apoio da respetiva

execução” e são promovidas pelos proprietários ou titulares de outros direitos,

ónus ou encargos existentes na área abrangida pela operação. As complexas,

por sua vez, consistem numa “intervenção integrada de reabilitação urbana de

uma área, dirigida à reabilitação do edificado e à qualificação das infra-

estruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização

coletiva, visando a requalificação e revitalização do tecido urbano, associado a

um programa de investimento” sendo estas promovidas através de um

programa estratégico de reabilitação urbana.

Este regime legal tem sido alvo de grandes polémicas, designadamente no

que se refere aos institutos das obras coercivas, empreitada única, direito de

preferência, reestruturação da propriedade, expropriação e a venda forçada

que permite, em alternativa à expropriação, e no âmbito de uma operação de

reabilitação, proceder à venda do imóvel quando os proprietários não

cumpram as suas obrigações.

A este propósito, não podemos deixar de sublinhar, que as áreas com



elevado grau de degradação correspondem a situações onde maioritariamente

existem contratos dos arrendamentos antigos com rendas muito baixas em

que os proprietários não possuem condições para se envolverem na

reabilitação. Desta forma, o poder conferido aos municípios101

para delimitar a

área de intervenção e que sujeita a um conjunto alargado de proprietários, é

no mínimo uma questão que levanta sérios problemas de justiça social. No

que diz respeito à venda forçada, a questão que se levantou e que não pode ser

olvidada foi a sua eventual inconstitucionalidade já que, segundo os que

defendiam esta posição, a propriedade é um direito constitucionalmente

garantido e apenas pode ser vedado ao seu proprietário em casos de

expropriação sob pretexto de utilidade publica do bem e concessão de justa

indemnização. Esta posição não logrou e, em Agosto de 2009, o Tribunal

Constitucional considerou “que nenhuma das normas em causa era

inconstitucional”. O que o diploma impõe, neste âmbito, é que nos casos em

que o proprietário não venha a ressarcir o custo das obras coercivas levadas a

cabo pela Sociedade gestora e não arrende o imóvel em causa, no prazo

mínimo de 5 anos, afetando dessa maneira o valor das rendas ao pagamento

das despesas efetuadas pela sociedade gestora, poderá ser imposto um

arrendamento forçado através de concurso público e no limite a sua venda

forçada com direito de preferência estabelecido a favor da entidade gestora.

Por último, relativamente ao direito de preferência, é atribuído às entidades

gestoras, um direito de preferência na transmissão de edifícios, terrenos e

frações que se encontrem nas áreas de reabilitação urbana. Este direito só

pode ser exercido em casos estritos quando se entenda que determinado

imóvel necessita de reabilitação sendo imperativo que se refira a intervenção

de que o imóvel carece e o prazo no qual vai ser executado.

O regime da reabilitação urbana mantém o ónus de realojamento dos

inquilinos, o que tendo em conta o estabelecido no NRAU em matéria de

cessação do contrato por motivos de obras profundas, constitui um verdadeiro

bloqueamento à reabilitação urbana.

Tendo em conta o estado atual da conservação do património edificado

torna-se necessário simplificar o processo de criação das chamadas Áreas de

Reabilitação Urbana (ARU) e instituir mecanismos mais eficazes de incentivo,

101

Que nos termos do Decreto Lei 307/2009 de 23 de Outubro, o município pode em instrumento

próprio ou através de um plano de pormenor delimitar a zona de intervenção sujeitando-se a parecer

prévio do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana.



mormente, através da atribuição apoios financeiros públicos e incentivos

fiscais que permitam fomentar o investimento na recuperação urbana.

Por outro lado, a lei apenas considera as operações de reabilitação

urbana que são desenvolvidas no âmbito das áreas das mesmas, o que deixa

de fora as intervenções isoladas ainda que tenham objectivos de recuperação

urbana.

Também neste domínio se registaram indicações por parte da Troika,

sugerindo uma reforma legislativa, devendo o governo adotar legislação para

simplificar os procedimentos administrativos em matéria de reabilitação. Esta

simplificação deverá abranger os procedimentos para obras de reabilitação,

requisitos de segurança, licenças de utilização e formalidades para inovações

que beneficiem e aumentem a qualidade e o valor do edifício (por exemplo em

matéria de poupança de energia). Por sua vez, é ainda necessário simplificar

as regras para o realojamento temporário de inquilinos de um edifício sujeito a

obras de reabilitação e permitir que os senhorios possam pôr termo ao

contrato de arrendamento devido a obras de renovação significativas (afetando

a estrutura e a estabilidade do edifício.

Impõe-se ainda a normalização das regras que determinam o nível do

estado de conservação dos imóveis e das condições para a demolição de

edifícios em ruínas.

Tendo em conta a importância do mercado de arrendamento como fator

de fomento para a reabilitação urbana, o governo pretende discutir em

conjunto a Proposta de 24/XII, que procede á reforma do regime jurídico da

reabilitação urbana com a proposta de lei que altera o regime jurídico do

arrendamento urbano. O objetivo é permitir uma análise e discussão

articulada das duas propostas de lei.

A proposta 24/XII elege como principais objetivos a flexibilização e a

simplificação do procedimento de criação de áreas de reabilitação urbana, a

criação de um procedimento simplificado de controlo prévio de operações

urbanísticas, bem como, fazer abranger pela reabilitação urbana, operações

urbanísticas isoladas, que tenham por objeto edifício ou frações, ainda que

localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido

concluída há pelo menos 30 anos e que, em virtude da sua insuficiência,

degradação ou obsolescência, justifiquem uma intervenção de reabilitação

destinada a conferir adequadas características de desempenho e de



segurança.

Em matéria de simplificação das áreas de reabilitação urbana, o regime

atual determina que na criação de uma área de reabilitação urbana está em

causa a respetiva delimitação territorial e a definição da operação a

desenvolver, com a estruturação concreta das intervenções a efetuar no

interior da área de reabilitação urbana. O que se propõe é a possibilidade de

fasear o procedimento de criação de uma área de reabilitação urbana,

permitindo que a aprovação da delimitação de áreas de reabilitação urbana

passa numa fase prévia à aprovação da operação de reabilitação urbana a

desenvolver nessas áreas. O município, pode assim delimitar as áreas de

reabilitação urbana, tendo em conta as circunstâncias urbanísticas,

económicas, sociais e ambientais do seu território e proceder mais tarde à

aprovação das concretas operações de reabilitação a efectuar nessas áreas.

Quanto ao controlo prévio de operações urbanísticas, cria-se um

procedimento simplificado, com o objetivo de eliminar os obstáculos à

realização de obras que estejam em consonância com o plano de pormenor de

reabilitação urbana previamente aprovado, sujeitando-as a um procedimento

de comunicação prévia

A propósito deste procedimento, cumpre-nos acrescentar alguns fatos:

a. O procedimento de comunicação fica centralizado numa única

entidade pública que poderá ser o município, uma entidade

designada por este, ou, em ultimo caso, um órgão criado para o

efeito, composto por técnicos com competências funcionais

adequadas.

b. A proposta apresenta ainda um regime específico de proteção do

existente, partindo do princípio que o cumprimento de algumas

regras de construção torna a execução de uma obra de

reabilitação difícil ou mesmo inexequível uma vez que estão em

causa regras aprovadas muito tempo depois da construção

original do edifício, sendo desadequadas á situação concreta dos

edifícios antigos. Nestes casos, o autor do projecto de reabilitação

deve identificar as regras que se afiguram desajustadas e

fundamentar a sua pretensão, comprometendo-se através de

termo de responsabilidade.

c. O procedimento para as operações urbanísticas fica dependente de



comunicação prévia por parte do particular e no caso do Município

não rejeitar a comunicação, o particular poderá dar inicio às

obras.

d. Finalmente, no que toca à simplificação do procedimento de

autorização de utilização dos imóveis, objeto de operações

urbanísticas com recurso a procedimento simplificado, prevê-se

que quando o município não realize a vistoria no prazo de 10 dias,

o interessado possa juntar o termo de responsabilidade,

acompanhado do requerimento de autorização de utilização e do

comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora,

valendo como autorização de utilização e substituindo o alvará de

utilização.

A proposta regulamenta, igualmente, o regime das operações de

reabilitação urbana “isoladas”, podendo também nestes casos, ser aplicado o

procedimento simplificado de controlo prévio das operações urbanísticas, com

o intuito de dar cobertura aos casos que recaiam sobre edifícios ou frações que

se encontrem fora das áreas demarcadas de reabilitação urbana, em que a

construção foi concluída há mais de 30 anos e que justifiquem uma

intervenção ao nível da sua reabilitação, garantindo dessa forma, melhores

condições de desempenho e segurança. Todavia, a aplicação nestes casos do

procedimento simplificado está sujeita, a três requisitos cumulativos: (i) terão

de preservar as fachadas principais do edifício; (ii) têm de manter os elementos

arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial, bem como o numero de

pisos e a configuração da cobertura; (iii) e, não poderão reduzir a sua

resistência estrutural.

No domínio da propriedade horizontal, simplifica-se o procedimento de

constituição da propriedade horizontal quando o edifício foi objeto de

operações urbanísticas de reabilitação urbana e altera-se a formação da

maioria necessária para a realização de certas obras de valorização nas partes

comuns de edifícios.

São também alteradas as maiorias necessárias para a realização de obras

de valorização das partes comuns dos edifícios, passando assim a ficar

dependentes de uma maioria simples, devendo no entanto essa maioria

representar 2/3 do valor total do prédio. Para os casos especiais de instalação



de gás canalizado e colocação de ascensores, em edifícios que tenham pelo

menos oito frações autónomas essa maioria terá que representar o valor total

do prédio e não apenas os 2/3.

Uma importante alteração introduzida, e que vai de encontro a uma

garantia constitucional da incumbência do Estado, foi a proteção conferida

aos portadores de deficiência. Assim, se alguma das pessoas do agregado

familiar tiver mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, sob

condição de prévia de comunicação ao administrador com 15 dias de

antecedência e desde que em conformidade com as normas técnicas de

acessibilidade previstas em legislação especifica, colocar rampas de acesso

e/ou colocar plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e

cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em

cadeira de rodas. Estas modificações feitas pelo condómino, poderão

posteriormente ser levantadas pelo mesmo desde que exista um acordo com os

restantes condóminos e não haja detrimento do edifício. Caso tal não seja

possível, o condómino terá de receber o respetivo valor de acordo com as

regras do enriquecimento sem causa.

Por último, cumpre referir que se procede à uniformização dos critérios

para a determinação do estado de conservação dos imóveis, aplicando as

regras de determinação do nível de conservação dos prédios e frações

autónomas arrendadas.



3.7. Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

Os Fundos de Investimento Imobiliário especificamente vocacionados

para o investimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional

foram introduzidos pela Lei 64-A/2008, de 31 de Dezembro102

. Anunciada

como uma das medidas anti-crise, a criação desta figura teve como objetivo,

por um lado, apoiar as famílias com dificuldades em cumprir os seus encargos

financeiros e, por outro, dinamizar o mercado do arrendamento habitacional.

Coube à Portaria n.º 1553-A/2008, de 31 de Dezembro concretizar os

termos e critérios a que estão sujeitas a transmissão de imóveis para o Fundo,

a determinação do valor da renda, a actualização do preço do imóvel e o direito

de opção de compra.

A ratio legis subjacente à instituição dos FIIAH configura tais veículos

como instrumentos dinamizadores do mercado do arrendamento habitacional

e, em especial, como solução alternativa de resolução do problema do crédito à

habitação mal parado.

Com efeito103

, verifica-se que o legislador privilegiou a aquisição de ativos

imobiliários, originariamente adquiridos com recurso ao financiamento à

habitação, promovendo-se o seu arrendamento aos transmitentes da

propriedade, com a estipulação de uma opção de compra a exercer até 31 de

Dezembro de 2020.

Não obstante, não se vislumbram impedimentos legais à constituição

destes veículos de investimento por investidores particulares, fora do contexto

do crédito à habitação, contanto que sejam observadas as disposições legais

que regulam o respetivo funcionamento, em especial, no que concerne às

regras de composição e afetação dos ativos dos FIIAH.

A constituição e o funcionamento dos FIIAH, bem como a comercialização

das respectivas unidades de participação, regem-se pelo disposto no Regime

Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário e, subsidiariamente, pelo

disposto no Código de Valores Mobiliários.

Assim, nos termos do regime jurídico dos Fundos de Investimento

102

Lei do Orçamento de Estado para 2009. 103

Nos termos do artigo 104º da Lei 64A/2008 de 31 de Dezembro, que consagra o artigo 5º do

Regime jurídico dos FIIAH.



Imobiliário104

, a constituição de fundos de investimento está sujeita a

autorização simplificada da CMVM e depende da apresentação de

requerimento subscrito pela entidade gestora, que terá de ser acompanhado

dos projectos do regulamento de gestão, dos projectos dos contratos a celebrar

com o depositário, com as entidades comercializadoras e, sendo o caso, com as

entidades subcontratadas, bem como, dos documentos comprovativos de

aceitação de funções de todas as entidades envolvidas na actividade do fundo

de investimento imobiliário.

De salientar que a CMVM poderá solicitar à sociedade gestora

informações complementares ou sugerir as alterações aos documentos que

considere necessárias.

O prazo de notificação da decisão da CMVM à requerente é de 15 dias a

contar da data de entrada do requerimento ou, quando aplicável, a contar da

data de entrada das informações complementares ou das alterações aos

documentos supra referidos.

Caso a CMVM não notifique a sociedade gestora no referido prazo, opera-

se a presunção de indeferimento tácito do pedido.

Note-se, de igual modo, que a autorização caduca se a sociedade gestora

a ela expressamente renunciar ou se o fundo de investimento não se constituir

no prazo de 180 dias após a data de recepção da notificação da autorização.

O Fundo de Investimento Imobiliário considera-se constituído no

momento em que a importância correspondente à primeira subscrição de

Unidades de Participação for integrada no respectivo ativo, devendo esta data

ser comunicada à CMVM

Dada a especificidade dos ativos a integrar no Fundo que se pretende

constituir – imóveis vocacionados para arrendamento habitacional – e as

características do regime especial aplicável a estes fundos setoriais, importa

considerar determinados pressupostos que deverão ser acautelados no

Regulamento de Gestão do Fundo.

Quanto à política de investimentos, à semelhança dos Fundos de

Investimento Imobiliário “normais”, o objetivo do FIIAH consistirá em alcançar,

numa perspectiva a médio e longo prazo, uma valorização crescente do capital,

em obediência a critérios de segurança, rendibilidade e liquidez.

A política de investimentos de um FIIAH caracteriza-se pela sua

especialização setorial, na medida em que, 75% do seu activo será composto

por imóveis/frações autónomas destinados a arrendamento para habitação

104

Artigo 20º RJFII



permanente, sitos em Portugal.

No que concerne ao remanescente (25%), verificar-se-á uma

especialização residual, ou seja, resultará do Regulamento de Gestão a

possibilidade de o Fundo dirigir 25% do seu ativo para o investimento em

imóveis/frações autónomas destinados a arrendamento habitacional e/ou

imóveis destinados a arrendamento não habitacional, projetos de urbanização

e construção de imóveis, participações em sociedades imobiliárias,

participações noutros fundos de investimento imobiliário, liquidez, etc.

De salientar que, a aquisição de participações em sociedades imobiliárias

terá de observar determinados pressupostos, 105

nomeadamente:

- O objeto social da sociedade imobiliária deve enquadrar-se

exclusivamente numa das actividades que podem ser diretamente

desenvolvidas pelos fundos de investimento;

- O ativo da sociedade imobiliária deve ser composto por um mínimo de

75% de imóveis passíveis de integrar diretamente a carteira do fundo de

investimento;

- A sociedade imobiliária não deve possuir participações em quaisquer

outras sociedades;

- A sociedade imobiliária deve ter a sede estatutária e efectiva num dos

Estados membros da União Europeia ou da OCDE no qual o respetivo fundo

de investimento pode investir;

- As contas da sociedade imobiliária deverão ser sujeitas a regime

equivalente ao dos fundos de investimento em matéria de revisão

independente, transparência e divulgação;

- A sociedade imobiliária deve comprometer-se contratualmente com a

entidade gestora do fundo de investimento a prestar toda a informação que

esta deva remeter à CMVM

- Aos imóveis e outros ativos que integrem o património da sociedade

imobiliária ou por esta adquiridos, explorados ou alienados, estão sujeitos aos

princípios equiparáveis ao regime aplicável aos fundos de investimento,

especialmente no que respeita a regras de avaliação, conflitos de interesse e

prestação de informação;

No que toca aos limites ao investimento, as percentagens relativas à

composição do património do FIIAH, supra referidas, deverão ser respeitadas

no prazo de dois anos a contar da data da constituição do fundo ou de um ano

da realização de aumento de capital (conforme aplicável).

105

Requisitos estabelecidos no artigo 25º A do RJFII.



Ora, nos primeiros dois anos de vida do FIIAH, poderá o mesmo dirigir

mais de 25% do seu ativo para o desenvolvimento de projectos de construção

destinados a arrendamento para habitação permanente, desde que, decorrido

aquele prazo, os referidos projetos não representem mais de 25% do activo

total.

Assim só decorridos dois anos, desde a constituição do FIIAH, será

obrigatória a verificação das percentagens legalmente estabelecidas106.

A subscrição do Fundo poderá ser feita em dinheiro ou em espécie. De

sublinhar, no entanto que, caso o fundo se constitua sob a forma de fundo

fechado objeto de oferta pública de subscrição, só será admissível a subscrição

em espécie a título excepcional e mediante autorização da CMVM.

No plano contratual, a subscrição de unidades de participação em

espécie, bem como a sua correspondente integração no activo do FII, será

realizada por via de contrato permuta, no qual poderão ser consagrados

especiais direitos ao participante, entre os quais, o direito de opção de compra

dos imóveis transmitidos. Neste caso, deverá constar do Regulamento de

Gestão, a permissão da “liquidação em espécie ” no ato de subscrição e/ou

aumento de capital, sendo que, o correspondente valor de incorporação dos

imóveis a integrar no património do Fundo deverá ser inferior ao valor

apurado por avaliações previamente realizadas e autorizadas por todos os

participantes.

Acresce que, a opção da subscrição em espécie, designadamente, através

106

Actividade / Activo % do activo total do FII

Valor dos imóveis destinados a

arrendamento para habitação permanente Limite mín. 75%

Projectos de construção destinados a

arrendamento para habitação permanente Limite máx. 25%

Um imóvel ou activo equiparável Limite máx. 25%

Concentração / arrendamento Limite máx. 25%

Participações em Sociedades Imobiliárias. Limite máx. 25%

Participações em FII Limite máx. 25%

(do activo total do FII

participado)

Investimento fora da EU Limite máx. 25%

Endividamento Limite máx. 33%



da celebração de um contrato de permuta, afasta a prevalência de quaisquer

preferências legais e contratuais, quer em relação a arrendatários quer em

relação ao Estado e aos municípios.

Compete à Comissão de Acompanhamento verificar a aplicação do regime

legal e regulamentar que este tipo de Fundos de Investimento Imobiliário

deverá respeitar, bem como a observância dos princípios de bom governo, que

lhe são exigíveis, nomeadamente em matéria de implementação da política de

investimentos e composição da carteira do Fundo. Com efeito, do Regulamento

de Gestão do Fundo deverá constar a existência desta comissão, a sua

composição, competência e deliberações.

No que concerne à sua composição, deverá ser composta por três pessoas

independentes nomeadas pelo membro do Governo responsável pela área das

finanças, de acordo com critérios de competência, idoneidade e experiência

profissional.

As deliberações da comissão, são tomadas por maioria simples, sendo

obrigatório o seu registo em ata e envio à CMVM.

Mais se acrescenta, que a Comissão deverá pautar a sua atuação nos

domínios da atividade do Fundo, tendo em conta o espírito legislativo

subjacente à criação deste novo tipo setorial de Fundos de Investimento

imobiliário, especialmente no que concerne ao seu papel enquanto

instrumento de resposta ao problema do crédito à habitação mal parado, com

o fito de apoiar as famílias com dificuldades em cumprir os respectivos

encargos financeiros. Foi neste contexto que o funcionamento da Comissão de

Acompanhamento foi projetado.

Não se verificando a operacionalidade dos FIIAH´s exclusivamente

adstrita às Instituições de Financeiras e respetivas operações de crédito à

habitação, equacionando-se, pelo contrário, a possibilidade destes veículos

serem promovidos por promotores particulares com vista à sua afectação ao

mercado do arrendamento para a habitação, entendemos defensável que o

funcionamento da Comissão de Acompanhamento revela-se, nestes casos,

descontextualizado.

Acresce, neste sentido, que mesmo para os FIIAH em que os

participantes são Instituições de Crédito, não existe, salvo melhor opinião, um

funcionamento efetivo da Comissão de Acompanhamento no âmbito dos

Fundos, não obstante a sua previsão expressa nos respectivos regulamentos

de gestão.

No que toca à política de rendimentos, o Fundo caraterizar-se pela



distribuição de rendimentos aos Participantes.

Assim, e por imposição do regime especial aplicável, os resultados

líquidos do Fundo serão distribuídos com uma periodicidade mínima anual,

em montante não inferior a 85% dos resultados líquidos do Fundo.

De salientar que poderão ser distribuídos 100% dos resultados líquidos,

desde que, a Sociedade Gestora, em atenção à boa gestão do Fundo, entender

não ser necessário capitalizar parte dos resultados (num montante máximo de

15%).

Finalmente, não podemos deixar de equacionar a efetiva aplicação dos

FIIAH, pois na verdade existem atualmente poucos fundos ativos. Ora, coloca-

se a questão de saber porque razão este instrumento não obteve o sucesso que

seria de esperar. Na verdade, não obstante o enquadramento fiscal ser

vantajoso, os fundos não conseguiram reunir as condições logísticas

adequadas para operarem no mercado. À excepção da Caixa Geral de

Depósitos, que beneficiou de um acervo patrimonial prévio, os outros fundos

falharam na captação de recursos que lhes permitisse reunir a massa crítica

adequada para operarem.



3.7.1. Regime fiscal dos FIIAH

É o conjunto de incentivos fiscais associados aos FIIAH que lhes

conferem um caráter mais atrativo e inovador.

Eficiência fiscal do veículo – Fundos constituídos entre

01/01/09 e 31/12/13

Tributação na esfera do Fundo

IRC

(rendimentos de qualquer natureza) Isento

IMT

(prédios ou frações destinados a arrendamento

para habitação permanente)

Isento

IMI

(prédios ou fracções destinados a

arrendamento para habitação permanente)

Isento

Tributação na esfera dos Participantes

IRS – Isento IRC – Isento

Mais-valias pela alienação de UP´s 20%

Nos termos do Regime Jurídico dos Fundos e Sociedades de Investimento

Imobiliário para Arrendamento Habitacional107, estão isentos de IRC os

rendimentos de qualquer natureza obtidos pelos Fundos, estão igualmente

isentos de IRS e de IRC os rendimentos relativos às unidades de participação

obtidos pelos seus titulares e as mais-valias que resultem da transmissão de

imóveis a favor do Fundos, sempre que se verifique a conversão do direito de

propriedade em direito de arrendamento, assim como são dedutíveis as

despesas suportadas nestas operações pelos arrendatários.

107

Aprovado pelo Decreto Lei 64-A/2008 de 31 de Dezembro.



Os prédios urbanos que constituem património dos FIIAH estão isentos

de IMI. Estão igualmente isentos de IMT as aquisições de prédios urbanos

destinados a arrendamento bem como as aquisições que resultem do exercício

da opção de compra pelos arrendatários dos imóveis que constituem o fundo.



3.8. Programa de Apoio ao Arrendamento Urbano

O Programa Porta 65 – Jovem é um sistema de apoio financeiro ao

arrendamento para jovens, com idades compreendidas entre os 18 e os 30

anos, que pretende estimular uma maior autonomia por parte dos jovens,

através de um conjunto de apoio no acesso á habitação.

O acesso ao mercado de arrendamento por parte dos jovens é essencial

para fomentar a mobilidade residencial que lhes permita mais vantagens no

acesso ao mercado de trabalho, mas também uma maior flexibilidade para

apostar na formação profissional.

Os principais objetivos deste programa são:

-dar resposta às necessidades habitacionais, através de soluções de

arrendamento com vista a promover a autonomia dos jovens

-promoção da mobilidade residencial dos jovens

-dinamizar soluções público-privadas com vista a promover a

disponibilidade de fogos para a habitação, sem comprometer a sua

rendibilidade e combater a crescente existência de fogos devolutos

-desenvolver a gestão integrada do parque habitacional e revitalizar o

parque de arrendamento

-incentivar a integração dos apoios de vocação social das várias

entidades

O programa Porta-65 prevê a adoção de vários instrumentos,

designadamente, o Programa Porta-65 Bolsa de Habitação e Mobilidades, que é

um instrumento de gestão de disponibilidade de habitações públicas e

privadas para arrendamento; o Programa Porta- 65 Jovem que contempla o

apoio financeiro aos jovens para o arrendamento; o Programa Porta-65 Gestão

e Proximidade, que visa gerir o parque de arrendamento e o programa Porta-65

Residência Apoiada, que pretende promover as soluções de arrendamento de

residências colectivas direcionadas para grupos com necessidades específicas.



No âmbito do programa financeiro concedido aos jovens para o

arrendamento, o apoio é concedido sob a forma de subvenção mensal para

financiar os custos do arrendamento para residência permanente.

Podem aceder a este programa os jovens, com idade igual ou superior a

18 anos e inferior a 30 anos, embora nas situações de casais de jovens, um

dos elementos pode ter até 32 anos, desde que sejam titulares de um contrato

de arrendamento e não usufruam de outros subsídios ou apoio à habitação,

que não sejam proprietários ou arrendatários de outros prédios para fins

habitacionais. Por razões de transparência, a lei exige ainda que nenhum dos

jovens do agregado familiar tenha relações de parentesco com o senhorio.

Quanto ao rendimento mensal108 auferido pelo jovem candidato ou pelo

agregado familiar não pode ser inferior a uma vez, nem superior a quatro vezes

o valor da renda máxima admitida. Por outro lado, a soma dos rendimentos

brutos auferidos deve ser compatível com uma taxa de esforço máxima de

40%, tendo em conta o peso que o valor da renda tem no rendimento dos

candidatos, assim, o valor da renda terá que ser igual ou inferior a 60% do seu

rendimento bruto.

A lei prevê ainda situações de jovens em coabitação, com idade igual ou

superior a 18 anos e inferior a 30 anos, que partilham uma habitação para

residência permanente.

No atual regime em vigor, é possível apresentar a candidatura com um

contrato de promessa de arrendamento.

A candidatura deve ser apresentada109, por via eletrónica, no Portal da

Habitação, cabendo ao Instituto da habitação e Reabilitação Urbana a gestão e

o controlo da aplicação do programa.

A decisão é tomada tendo em conta as verbas estabelecidas para cada

período e ponderação de critérios relacionados com o rendimento do

candidato, assim como dos seus ascendentes e a existência de pessoas com

deficiência.

108

Na acepção do artigo 5º do Decreto Lei 308/2007 de 3 de Setembro. 109

E devidamente instruída nos termos do Decreto Lei 308/2007 de 3 de Setembro



O apoio é concedido por um período de 12 meses, findo o qual podem ser

apresentadas novas candidaturas até a um período máximo de 36 meses.

O apoio financeiro pode ser majorado quando o contrato incida sobre um

imóvel situado numa zona histórica e, ainda, quando o jovem é portador de

uma incapacidade superior a 60%.



4. Regime Fiscal incidente sobre o património imobiliário

Atualmente, sobre o arrendamento Urbano incidem três tipos de

Impostos: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

(I.M.T.); Imposto Municipal sobre Imóveis (I.M.I.); Imposto Sobre o Rendimento

das Pessoas Singulares (I.R.S.) ou Imposto sobre o Rendimento das Pessoas

Colectivas (I.R.C.).

Começando pelo I.M.T., é um imposto sobre as transações que incide

sobre o valor da venda de imóveis e que, no âmbito do arrendamento, assume

uma influência indireta, na medida em que, aumentando o custo da

propriedade, provocará, pelo menos teoricamente, um aumento do valor da

renda, a fim de que a taxa de rendimento desejada para o investimento se

mantenha inalterada. Na prática, e sendo certo que o valor da renda é definido

pelo mercado, o montante do imposto causa apenas uma menor apetência por

este tipo de aplicação de capitais e, consequentemente, uma menor eventual

expansão do mercado de arrendamento.

O I.M.I. é um imposto sobre o Património, independentemente do uso

dado a um imóvel (arrendamento, habitação própria, etc.) o imposto a pagar

será calculado apenas com base no valor tributário do imóvel. A determinação

do valor tributário obedece a regras concretas, bem definidas e independentes

do rendimento real ou presumido da propriedade. Por outro lado, e por se

tratar de uma receita Municipal, a taxa a aplicar ao referido valor tributário

varia de concelho para concelho, dentro de limites estabelecidos, conforme

deliberação anual. Este imposto fundamenta-se na ideia de que um imóvel,

apenas por existir, acarreta despesas para o Município em que se situa, pelo

que o seu proprietário encontra-se obrigado contribuir para estas despesas.

Porém, no caso do imóvel se encontrar arrendado, poderá estar isento deste

imposto.110

110

De acordo com o artigo 46º do ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS

“3 - Ficam igualmente isentos, nos termos da tabela a que se refere o n.º 5, os prédios ou parte de prédios

construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira

transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições referidas

na parte final do n.º 1, iniciando-se o período de isenção a partir da data da celebração do primeiro

contrato de arrendamento.

5 - Para efeitos do disposto nos nºs 1 e 3, o período de isenção a conceder é determinado em

conformidade com a seguinte tabela:



Acresce que, estando o imóvel arrendado, a verba deste imposto e das

outras taxas específicas, é deduzida no Imposto sobre o Rendimento, como se

de uma despesa inerente à manutenção da propriedade se tratasse.

Partindo do pressuposto que um contrato de arrendamento dá origem a

uma receita para quem arrenda, na medida em que configura a contra

prestação de colocar o espaço arrendado ao serviço do arrendatário. Sobre este

rendimento incide, genericamente, no caso de se tratar de pessoas singulares,

o I.R.S. e, no caso de pessoas coletivas, o I.R.C..

O I.R.S. é sem dúvida o imposto que mais incidência tem no

arrendamento. Trata-se de um Imposto sobre o Rendimento, apresentando

taxas fortemente progressivas, chegando a atingir 45% do valor coletável.

Todavia, para colocar e manter um espaço disponível para arrendamento

ou arrendado, tal implica um conjunto de despesas de elevado montante, pelo

que o I.R.S. incide apenas sobre a receita líquida, efetivamente, obtida111.

10 - O disposto nos nºs 1 e 3 não é aplicável quando os prédios ou parte de prédios tiverem sido

construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso por entidades que tenham o

domicílio em países, territórios ou regiões sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável,

constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças, excepto se o valor anual da renda

contratada for igual ou superior ao montante correspondente a um 1/15 do valor patrimonial tributário do

prédio arrendado.

12 - A isenção prevista no n.º 3 pode ser reconhecida ao mesmo sujeito passivo por cada prédio ou fração

autónoma destinada ao fim nele prevista.

13 - Podem beneficiar da isenção prevista neste artigo os emigrantes, na definição que lhes é dada pelo

artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 323/95, de 29 de Novembro, desde que verificados os condicionalismos

previstos, salvo quanto ao prazo para a respetiva afetação do imóvel a sua habitação própria e permanente

ou do respectivo agregado familiar.”

111

Dispõe o artigo 41º do Código de IRS que, “Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-

se as despesas de manutenção e de conservação que incumbam ao sujeito passivo, por ele sejam

suportadas e se encontrem documentalmente provadas, bem como a contribuição autárquica que incide

sobre o valor dos prédios ou parte de prédios cujo rendimento tenha sido englobado.

2 - No caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, deduzem-se também os

encargos de conservação, fruição e outros que, nos termos da lei civil, o condómino deva

obrigatoriamente suportar, por ele sejam suportados, e se encontrem documentalmente provados.”



Quando o locado se encontra em processo de atualização faseada de

rendas e foi objeto de reabilitação prevê-se uma dedução de parte das

despesas efetuadas112.Contemplando-se, igualmente, uma dedução dos

encargos financeiros obtidos para financiar a beneficiação dos imóveis113 .

Ao invés, consagra-se um tratamento mais benéfico para os rendimentos

provenientes do arrendamento quando o imóvel se situa numa ”área de

reabilitação urbana” ou, quando está sujeito ao processo de atualização e

rendas previsto no NRAU114.

Como forma de aliviar a carga excessiva de imposto sobre os rendimentos

provenientes do arrendamento, a dedução das despesas relacionadas com o

arrendamento, em sede de IRS, poderia prever uma majoração ao nível das

deduções específicas de determinado tipo de despesas, designadamente no

âmbito da conservação e requalificação dos imóveis. Estas medidas poderiam

ser, simultaneamente, um incentivo ao investimento na reabilitação urbana.

112

Nos termos do nº4 do artigo 71º da Lei-A/2008, “São dedutíveis à colecta, em sede de IRS, até ao

limite de (euro) 500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:

a) Imóveis, localizados em 'áreas de reabilitação urbana' e recuperados nos termos das respectivas

estratégias de reabilitação; ou

b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e

seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de

Fevereiro, que sejam objecto de acções de reabilitação.

113

Ao abrigo do nº1 do artigo 85º do CIRS que estipula” São dedutíveis à colecta 30 % dos encargos a

seguir mencionados relacionados com imóveis situados em território português ou no território de outro

Estado membro da União Europeia ou no espaço económico europeu desde que, neste último caso, exista

intercâmbio de informações:

a) Juros e amortizações de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis

para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação

permanente do arrendatário, com excepção das amortizações efectuadas por mobilização dos saldos das

contas poupança-habitação, até ao limite de (euro) 591;”

114

Nos termos do nº6 do artigo 71º da Lei-A/2008, “Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos

passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção

pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de:

a) Imóveis situados em 'área de reabilitação urbana', recuperados nos termos das respectivas estratégias de

reabilitação;

b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e

seguintes do NRAU, que sejam objecto de acções de reabilitação.”



5. Breve análise estatística

5.1. Síntese dos dados estatísticos

5.1.1.População e famílias residentes (INE)

O INE divulgou em Dezembro de 2011 os resultados provisórios do XV

Recenseamento Geral da População e do V Recenseamento Geral da

Habitação, abreviadamente designados por Censos 2011. Os resultados

provisórios revelam que em 2011 a população de Portugal é de 10.561.614

habitantes, o que traduz um aumento de 2% da população residente em

Portugal face a 2001. No entanto o crescimento registado entre 1991 e 2001

foi maior do que o atual, tendo-se fixado nos 5%.

Numa análise por Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais

Estatísticas (NUTS II), destaque para a perda de população no Alentejo, sendo

a única região que desde 1991 tem vindo a perder habitantes continuamente,

e que em 2011 registou um decréscimo populacional de -2,5 face a 2011. A

região Centro também registou uma ligeira redução de população face a 2001,

-1%. Por seu turno, as regiões do Algarve, Região Autónoma da Madeira e

Lisboa, registaram acréscimos de população bastante significativos face a

2001, +14,1%, +9,3% e +6% respetivamente. A Região Autónoma dos Açores

apresenta um ligeiro acréscimo de 2%, enquanto a região Norte parece ter tido

uma estabilização da população face a 2001 (+0,1%). Saliente-se que de 1991

para 2001 apenas as regiões do Alentejo e Madeira perderam habitantes em

Portugal.



Finalmente, e no que respeita às Áreas Metropolitanas de Lisboa e do

Porto, ambas registaram aumento de população entre 2001 e 2011, com

evoluções de +7,1% e +2,7% respetivamente. Estes dados são indicadores do

movimento de concentração da população junto das grandes áreas

metropolitanas de Lisboa e Porto. Note-se contudo que, quer o município de

Lisboa, quer o município do Porto perderam população na última década, o

que aponta para um aglomerado de população em redor destas duas cidades.



5.1.2.Parque Habitacional (INE)

Relativamente à distribuição territorial do parque habitacional, os

Censos de 2011 voltaram a revelar um forte crescimento do parque face a

2001, ainda que menor, comparativamente ao assistido entre 1991 e 2001.

Em 2011 os Censos registaram 5.877.991 alojamentos e 3.543.595 edifícios

destinados à habitação recenseados, o que representa um aumento face a

2001 de 16,3% e 12,1% respetivamente. Estes resultados comparam com os

crescimentos de 20,5% e 10,4% registados ao nível dos alojamentos e edifícios

entre 1991 e 2001.

Numa desagregação por NUTS II, desde 1991 que tem havido um

aumento generalizado do parque habitacional em todas as regiões do país. Foi

na região do Algarve que se verificou o maior aumento do parque habitacional

desde 2001, verificando-se um crescimento de 36,5% nos alojamentos e 23,9%

nos edifícios. De igual modo, o Algarve foi também a região que registou o

maior aumento habitacional entre 1991 e 2001. Por oposição, o Alentejo

apresenta-se como a região em Portugal que menos cresceu em termos de

parque habitacional desde 1991.

Além da grande densidade populacional, as Áreas Metropolitana de

Lisboa (AML) e do Porto (AMP) têm também um parque habitacional em

constante crescimento desde 1991. Em 2011 os Censos registaram 1.066.754

alojamentos e 277.201 edifícios na AML, ao passo que a AMP contabiliza

623.596 alojamentos e 273.469 edifícios. Numa análise por município, Lisboa

concentra 5,5% do total de alojamentos em Portugal enquanto o Porto

representa 2,3%. No que toca ao número de edifícios, Lisboa representa 1,5%

e o Porto 1,3% do total nacional. De notar que, na última década a maioria dos

municípios portugueses registaram aumentos tanto no número de edifícios

como no número de alojamentos.



Na última década, o número de alojamentos familiares em Portugal

aumentou cerca de 16%, fixando-se em 5.865.390. No entanto entre a década

de 1991 e de 2001 o número de alojamentos familiares cresceu cerca de 21%.

A maioria dos alojamentos é de residência habitual, 68,2% em 2011 e 70% em

2001. O panorama por regiões em 2011 é muito idêntico a nível nacional, com

exceção do Algarve onde a residência habitual representa apenas cerca de 47%

dos alojamentos familiares. Na última década as regiões que mais cresceram

em alojamentos de residência habitual foram a Madeira (28%), o Algarve

(23%), os Açores (16%) e Lisboa (15%). Por outro lado a região do Alentejo e do

Centro entre 1991 e 2011 apenas registaram aumentos em 4% e 8%,

respetivamente, neste indicador.

Em 2011 existem em Portugal 734.846 alojamentos vagos, o que

representa cerca de 13% do total de alojamentos familiares. Numa análise por

NUTS II, todas as regiões apresentam percentagens no intervalo entre os 11%

a 14%. Comparativamente a 2001 as regiões que registaram maior aumento

de alojamentos vagos foram o Algarve (92%), a Madeira (77%), o Centro

(51,5%) e a região Autónoma dos Açores (47%). Os aumentos menos

significativos registaram-se nas regiões do Alentejo, Lisboa e Norte, que têm

33%, 24% e 21% em alojamentos vagos, respetivamente.

Em 2001 os Censos contabilizaram 734.846 alojamentos familiares



vagos, nomeadamente para venda e para arrendamento. Do total de

alojamentos vagos, 110.207 encontravam-se para arrendar em 2011, o que

traduz um acréscimo 38% face a 2001. Numa análise por regiões observam-se

variações muito distintas: por um lado, a região Norte apenas registou um

aumento de 2% de alojamentos vagos para arrendar, por outro o Algarve e a

Madeira aumentaram em cerca de 103% e 85% os alojamentos vagos para

arrendar. A região de Lisboa aumentou igualmente em cerca de 75% os

alojamentos vagos para arrendar.

5.1.3.Parque Habitacional Arrendado (INE)

Para o conjunto do país, em 2011 o parque habitacional arrendado

registou um aumento de cerca de 6,3% face a 2001. Em 2011 Portugal tem

aproximadamente de 786.904 alojamentos familiares clássicos de residência

habitual, arrendados ou subarrendados.

Destaque para a região de Lisboa e Norte, que em conjunto representam

cerca de 73% deste parque. A região de Lisboa representa 39% e a região do

Norte 34%. Excetuando a Região Centro (14%), todas as restantes regiões têm

índices de representatividade inferiores a 6%. De salientar que a Área

Metropolitana de Lisboa representa 30% do total do parque de arrendamento e

que o município de Lisboa representa cerca de 13%. Por seu turno, a Área

Metropolitana do Porto representa cerca de 13% e o município do Porto

concentra 5% do total.



A respeito da evolução do parque de arrendamento entre 1991 e 2001,

constatamos que a situação foi completamente inversa com a atual, com os

alojamentos familiares para arrendamento a decrescer 12% nesse período. Em

2001 haviam 740.425 alojamentos para arrendamento enquanto que em 1991

foram contabilizados 841.528 alojamentos. Em 2001, as regiões de Lisboa e do

Norte representavam novamente mais de 75% do mercado de arrendamento.

Em termos evolutivos, em 2011 as regiões que mais aumentaram os

alojamentos arrendados, foram os Açores (+41,5%), o Algarve (+27,5%) e a

Madeira (+27,3%). Por oposição, a região que menos cresceu foi o Alentejo com

0,5%. Comparativamente a 2001 a região de Lisboa cresceu cerca de 6,2%,

tendo esta ponderação influenciado a média nacional, dado o peso desta

região nos valores totais. Com um parque de arrendamento mais estabilizado

temos a região do Centro, que cresceu 9,8% e a região do Norte que cresceu

apenas 1,8%.

As Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto, também cresceram face a

2001, registando evoluções de 7,1% e 7,5%, respetivamente. Não obstante, os

municípios de Lisboa (-6,5%) e do Porto (-4%) já registaram uma quebra nos

alojamentos arrendados face a 2001. Entre 1991 e 2001, como já referido, os

alojamentos arrendados decresceram cerca de 12%. De realçar a região do

Algarve que foi a única que cresceu, cerca de 4%. Quanto às restantes regiões,

todas registaram quebras entre 9% e 24%.

Os Censos 2011 apuraram que em Portugal os contratos de

arrendamento com duração indeterminada dominam o panorama nacional,

com cerca de 56% do total dos contratos, o que corresponde a 444.527

contratos. Os contratos com prazo certo representam cerca de 18%, seguindo-

se os contratos com renda social ou apoiada (8%) e, com reduzida expressão,

encontra-se ainda o subarrendamento (2%). Em 2001 a distribuição dos



contratos de arrendamento apresentava uma distribuição idêntica: os

contratos com duração indeterminada representavam cerca de 69%, os

contratos com prazo certo, cerca de 18% e os contratos com renda social e o

subarrendamento representavam conjuntamente cerca de 11%.

Relativamente à percentagem do parque habitacional arrendado face aos

alojamentos com proprietário ou coproprietário, assistiu-se a uma ligeira

diminuição dos alojamentos arrendados entre 2001 para 2011. Para Portugal,

em 2011 a percentagem de alojamentos arrendados e de casa própria é de

20% e 73% respetivamente, num parque habitacional total de 3.997.378

alojamentos de residência habitual. Em 2001, estes mesmos indicadores

apresentavam valores de 21% e 75%, respetivamente. No entanto, importa

referir que a repartição dos alojamentos recenseados em 1991 pelo regime de

ocupação revela que a percentagem de alojamentos arrendados era de 27% e

alojamentos com proprietário 64%.

Numa análise por regiões, destaque para a região de Lisboa, onde 27%

dos alojamentos ocupados como residência habitual são arrendados. Quer a

região do Norte, quer a do Algarve têm um parque de arrendamento que

representa cerca de 20% dos alojamentos clássicos ocupados. Na região do

Alentejo e da Madeira os alojamentos arrendados representam 15% do seu

parque habitacional. Os Açores têm um parque de arrendamento de 13% e,

com menos expressão, a região Centro, onde os alojamentos arrendados

representam cerca de 12%.



Com realidades um pouco diferentes temos as Áreas Metropolitanas de

Lisboa e do Porto, onde os alojamentos arrendados representam 29% e 28%,

respetivamente, do parque habitacional. Estes valores são em parte

influenciados pelo peso que o mercado de arrendamento tem nos municípios

de Lisboa e do Porto. O município de Lisboa tem cerca de 98.984 alojamentos

arrendados, o que representa cerca de 42% dos alojamentos ocupados com

residência habitual. No município do Porto, os alojamentos arrendados pesam

43% no parque habitacional, o que equivale a cerca de 42.962 alojamentos.

Os Censos 2011 apuraram que os alojamentos com proprietário e

comproprietário aumentaram em cerca de 9% em 2011 face a 2001. Destaque

para o aumento nas regiões de Lisboa (+15%), Norte (+10%), Algarve (+16%) e

Madeira (+23%). Por outro lado, e com aumentos menos significativos, as

regiões do Alentejo (+1%), Centro (+3%) e Açores (+9%). Contudo, entre a

década de 1991 e 2001 estes aumentos de casa própria foram muito mais

significativos: nesse período, no conjunto do país, os alojamentos com

proprietários ou comproprietários aumentaram em cerca de 36%. Recorde-se

que a década entre 1991 e 2001 ficou marcada pelo aumento da construção

nova, maior facilidade ao crédito à habitação, benefícios fiscais à aquisição de

casa própria, fatores que, uma vez conjugados, levaram a que o número de

alojamentos com proprietários ou comproprietário tenha aumentado

significativamente nesses dez anos em detrimento dos alojamentos

arrendados, especialmente nas regiões de Lisboa, Norte e Algarve.

5.1.3.Índice de Rendas Confidencial Imobiliário

A Confidencial Imobiliário tem um “Índice Ci” que foi lançado em 1988,

sendo a mais antiga série sobre imobiliário em Portugal, este índice tem como

objetivo medir a evolução dos imóveis residenciais, traduzindo a “inflação” no

mercado habitacional. Para além do “Índice Ci”, a Confidencial Imobiliário tem

ainda um Índice de Rendas que mede a evolução do valor das rendas em

Portugal e em várias regiões do país, nomeadamente Áreas Metropolitanas de

Lisboa e Porto. Desde 2001 que o Índice de Rendas tem apresentado intervalos

de valores entre os -2,9% e +1,5%, o que significa que nos últimos dez anos

não se têm registado grandes variações nos valores das rendas. Estes valores

são explicados em parte pela fraca dinâmica que o mercado de arrendamento

teve na última década.



Em 2011, o índice manteve-se em terreno positivo no final do 1º

trimestre, embora registando um crescimento trimestral mais reduzido que no

final de 2010 (– 0,4%). No 2º trimestre de 2011 o índice voltou a cair,

atingindo uma taxa de variação trimestral de -0,5%. Passando para o 3º

trimestre, o índice apresentou uma variação quase nula de 0,02%. Em termos

homólogos, a variação do valor das rendas em 2011 tem-se mostrado positiva

e crescente, passando a taxa de variação homóloga de 0,4%, no 1º trimestre,

para 0,6% no 2º trimestre do ano.

O Índice regista a evolução de valor na Área Metropolitana de Lisboa (AM

Lisboa) desde 2005, onde, tal como a nível nacional, o valor das rendas variou

entre -2,8% e +1,8%. Desde 2008 que o índice de rendas desvalorizou em

média cerca de -0,01%. Acompanhando a tendência nacional, em 2011 as

rendas na AM Lisboa têm vindo a decrescer desde o 2º trimestre, com a taxa

de variação trimestral a cifrar-se em – 0,20%. Este comportamento contraria a

evolução positiva do valor das rendas na AM Lisboa verificada no 4º trimestre

de 2010 e no 1º trimestre de 2011, em que este indicador se situou em 0,9% e

em 0,2%, respetivamente. Considerando as variações homólogas do índice na

AM Lisboa, desde o 4º trimestre de 2010 que estas se mostram positivas,

tendo passado de 0,2% no final de 2010 para 0,3% no 3º trimestre de 2011.

Na Área Metropolitana de Porto (AM Porto), voltou a repetir-se a

tendência já registada a nível nacional e na AML, com o valor das rendas a

variar entre -1,6% e +1,7%. Desde 2008 que as rendas tiveram uma ligeira



valorização na AM Porto, em média de 0,1%. Entre o 3º trimestre de 2009 e o

2º trimestre de 2010, as rendas habitacionais na AM Porto registaram o mais

longo período de queda, de acordo com o Índice de Rendas Confidencial

Imobiliário, período durante o qual as taxas de variação trimestrais oscilaram

entre -0,9% e -1,4%. Iniciou-se, seguidamente, um período de recuperação

desde o 3º trimestre de 2010 até ao 3º trimestre de 2011, demonstrando uma

valorização de 0,5%. Entre o 4º trimestre de 2009 e o 4º trimestre de 2010, a

taxa de variação homóloga tem estado em terreno negativo. No entanto, desde

o início de 2011, esse indicador taxa tem atingido valores positivos. No 2º e 3º

trimestre de 2011, a taxa de variação homóloga foi de 1,6% e 2,1%,

respetivamente.

5.1.4.Dinâmica de Oferta e Arrendamento (Ci)

De acordo com o portal Lar Doce Lar, no 3º trimestre de 2011, Portugal

Continental tinha cerca de 23.185 imóveis em oferta para arrendamento.

Conjuntamente, a Área Metropolitana de Lisboa (58%) e Porto (26%)

concentram 85% da oferta total no portal. Extrapolando para um valor de

renda média e valor por fogo para Portugal Continental, chegamos ao preço

médio por de 9,6 €/ m² para os imóveis em oferta no portal. Todavia, este

valor estaria influenciado pelo peso dos concelhos de Lisboa, Porto, Cascais na

base de dados.

Na AM Lisboa, no 3º trimestre de 2011 a oferta de fogos no mercado de

arrendamento ascendeu a 13.573 imóveis, que se concentrava essencialmente

nos concelhos de Lisboa, Cascais e Oeiras, que conjuntamente detinham

cerca de 65% da oferta na AM. O concelho de Lisboa tem cerca de 5.300

imóveis em oferta para arrendamento, já os concelhos de Cascais e Oeiras têm

cerca de 2.500 e 1.100 respetivamente. Nestes concelhos também se verificam

as rendas mais elevadas em toda a região. Em Lisboa o valor ascendia a

10,9€/m², sendo este o valor mais elevado a nível Nacional. Já em Cascais e

Oeiras os valores ascendiam a 9,7€/m² e 8,6€/m² respetivamente



Ao analisar mais detalhadamente o município de Lisboa, é no eixo

central das Avenidas Novas que encontramos as principais bolsas de oferta a

nível concelhio, com 25% e 16% da oferta destinada a arrendamento. No

entanto, nestas áreas as rendas/m² não se mostravam, em média, as mais

elevadas do concelho, atingindo 11,3 € e 10 €, respetivamente. A Baixa da

cidade é a zona mais cara em termos de arrendamento habitacional, com uma

renda média 12,8 €/ m², possuindo, apenas 1% do total de fogos em oferta no

mercado. Seguia-se no ranking a zona histórica de Lisboa em que as rendas

atingiram 11,5 €/ m².

Mas ao analisar a procura no mercado de arrendamento constatamos

valores ligeiramente abaixo da oferta. Para analisar os valores de transação

utilizamos o Ci SIR, um serviço exclusivo da Ci (Confidencial Imobiliário) que



agrega informação fogo a fogo sobre a atividade de vendas/arrendamento de

fogos de uma pool de mais de 100 promotores e mediadores imobiliários. Na

AM Lisboa até ao 2º trimestre de 2011 os imóveis arrendados tinham um valor

médio por m² de 7,49€ o que equivalia a aproximadamente a um preço de

645€ por fogo. Em média, estes fogos demoravam quatro meses a ser

colocados no mercado, apresentando taxas de desconto de 4%. Isto significa

que o valor final de arrendamento era em média 4% mais baixo do que o valor

inicialmente pedido pelo fogo.

O Ci SIR apurou que, no concelho de Lisboa, em média os imóveis são

arrendados a 9,16€/m², o que equivale a um valor por fogo de 768€,

demorando aproximadamente quatro meses a serem colocados no mercado.

Outros concelhos da AM Lisboa que apresentaram boa dinâmica no mercado

de arrendamento foram Cascais, Oeiras, Sintra e Seixal. Em Cascais e Oeiras

os imóveis estavam a ser arrendados a um valor médio de 780€ e 653€

respetivamente. No entanto, e comparativamente a Lisboa, ambos os

concelhos têm um tempo de absorção de 5 meses. Por seu turno, o município

de Sintra demorava 3,5 meses a colocar um fogo no mercado de

arrendamento, mas por um valor inferior, 550€. O município do Seixal

registou uma boa dinâmica no 2º trimestre ao colocar imóveis no mercado de

arrendamento a um preço médio de 445€, ainda que a taxa de absorção neste

concelho tenha sido de 7 meses.

No 3º trimestre de 2011, o Portal Lar Doce Lar tinha em base dados cerca

de 6.014 fogos em oferta para arrendamento na AM Porto. A maioria dos fogos



disponíveis para arrendamento localizava-se no concelho do Porto, que

agregava mais de 53% do conjunto da oferta. Os concelhos de Matosinhos e

Vila Nova de Gaia também se apresentaram com alguma expressão, com 18%

e 14% dos alojamentos destinados a arrendamento naquela área

metropolitana. O concelho do Porto tem cerca de 3.200 imoveis em oferta para

arrendamento, já os concelhos de Matosinhos e Vila Nova de Gaia têm cerca

de 1.100 e 860 respetivamente. Nestes concelhos também se verificam as

rendas mais elevadas em toda a região, com o Porto a liderar ( 7,3 €/m²),

seguido de Matosinhos (6,8 €/m²) e Vila Nova de Gaia ( 5,5 €/m²).

Relativamente ao município do Porto, as freguesias que mais

contribuíram para a sua posição de destaque foram Paranhos (17%), Cedofeita

(16%) e Ramalde (15%), abarcando quase metade da oferta de arrendamento

do concelho. Ao invés, a oferta apresentava-se bastante diminuta nas

freguesias pertencentes à zona histórica da cidade, como Vitória, Miragaia,

São Nicolau e Sé. Atentando ao valor médio das rendas, no 3º trimestre de

2011 os concelhos do Porto e Matosinhos voltaram a sobressair, apresentando

as rendas mais elevadas da AM Porto: 7,3 €/m2 e 6,8 €/m². Por seu lado, os

mercados mais baratos eram Valongo e Vila do Conde, com rendas de 4,3

€/m². No Porto as freguesias de Nevogilde e Foz do Douro apresentaram-se

como as mais caras, com as rendas a atingirem valores médios por m² de 9,2 €

e 8,8 €.

No que diz respeito à procura, na AM Porto, analisando o Ci SIR, até ao

2º trimestre de 2011, os imóveis arrendados tinham um valor médio de



5,65€/m² o que se traduzia em média num preço por fogo na ordem dos 436€.

Estes imóveis em média demoravam 12 meses a ser colocados no mercado.

Isto indica que, em média os fogos na AM Porto demoram mais 8 meses a ser

arrendados que na AM Lisboa. Na AM Porto, as taxas de desconto dos fogos

arrendados rondam 1%, o que significa que os valores de oferta estão muito

próximos dos valores da procura.

De acordo com o Ci SIR, no concelho do Porto os imóveis são arrendados,

em média, a 6,35€/m², o que equivale a um valor por fogo cerca de 649€.

Estes imóveis demoram cerca de 18 meses a ser colocados no mercado. Outros

concelhos da AM Porto que apresentaram boa dinâmica no mercado de

arrendamento foram, segundo o Ci SIR, Matosinhos, Póvoa de Varzim e Braga

(no Ci SIR a AM Porto estende-se até Braga). Em Matosinhos os imóveis na

base de dados estavam a ser arrendados a um preço médio por 7,28€/ m², o

que correspondia a um valor de 562€, e registando períodos de absorção

inferiores a 3 meses. O município da Póvoa de Varzim e de Braga tinham

valores efetivos por fogos arrendados de 307€ e 320€ respetivamente.

Numa análise à base de dados do portal Lar Doce Lar, no 3º trimestre de

2011 o valor médio das rendas foi de 3,1 €/m² na região Norte e em 3,8 €/m2

no Centro. Os concelhos que possuíam, no 3º trimestre de 2011, um maior

volume de oferta no Norte – Braga, Guimarães e Santa Maria da Feira -

apresentavam rendas por m2 de 3,8 €, 4,0 € e 3,3 €, respetivamente.

Ao analisar mais detalhadamente a região do Algarve, e segundo o portal



Lar Doce Lar, no 3º trimestre de 2011 as rendas médias mais elevadas da

região encontravam-se em Loulé, Albufeira e em Vila Real de Santo António,

situando-se em 7,5 €/m², 6,6 €/m²e 6,5 €/m², na devida ordem. Pelo

contrário, com rendas médias abaixo de 4,4 €/m², os concelhos de Castro

Marim e São Brás de Alportel apresentavam-se como os mais baratos.

5.1.5.Panorama Internacional

Agora, numa perspetiva de investimento institucional, realizamos uma

análise dos Índices produzidos pelo Investment Property Databank (IPD), para

saber como o imobiliário residencial europeu se comportou nos últimos 10

anos. O IPD realiza índices Europeus que nos oferecem um quadro geral

relativo ao sentimento do mercado Europeu / Mundial. O IPD é líder mundial

na avaliação de performance de investimento imobiliário, apresentando os

dados numa perspetiva de investimento, que embora diferente da que já foi

falada anteriormente, é importante para perceber qual foi a reação dos

mercado de habitação Europeus nos últimos 10 anos. Assim, analisámos o

índice residencial de 3 países na Europa.

Entre 2001 e 2007 os mercados residenciais de Inglaterra, Suécia e

Holanda registaram retornos positivos entre os 5% e os 17%. O mercado

imobiliário sempre foi uma classe de ativos com menos volatilidade quando

comparado com o mercado de ações ou obrigações, mas quando em 2008 a



crise dos subprime se fez sentir nos Estados Unidos da América, rapidamente

os mercados Europeus reagiram. Nunca o IPD tinha registado retornos totais

tão baixos como em 2008, por exemplo o Reino Unido, um mercado habituado

a devolver retornos em média de 14%, registou nesse ano um retorno negativo

de 15,8%.

O mesmo se passou com a Suécia e a Holanda que também em 2008

devolveram retornos de -4,9% e 1-1% respetivamente. Nos últimos dois anos

estes mercados voltaram a reagir positivamente e devolveram retornos

positivos. Contudo esta classe de ativos continua a registar retornos inferiores

aos que já se registaram em décadas anteriores, não que o mercado esteja

mais volátil, mas a maior competitividade nos mercados, as crises de dívida

soberana e a diminuição do financiamento bancário vão estar sempre

correlacionados com a performance do mercado imobiliário.



6. Caracterização da situação actual do mercado de arrendamento

A explosão da construção de edifícios novos, nas periferias das cidades e

a especulação imobiliária a que assistimos nestes últimos anos, em grande

parte sustentada pela descida das taxas de juros, conduziu o mercado de

arrendamento a uma estagnação ainda mais acentuada, e levou a que se

apresentasse um dos maiores ratios de habitação própria, por agregado

familiar, da União Europeia. Não obstante o aumento da oferta de fogos para

aquisição, o preço médio por metro quadrado da habitação em Lisboa era um

dos mais elevados da União Europeia115. Por outro lado, a opção de aquisição

de casa própria em detrimento do arrendamento gerou uma situação de

endividamento estrutural das famílias portuguesas e, consequentemente, um

estrangulamento do seu rendimento disponível.

Esta situação teve implicações ao nível social no que diz respeito à gestão

dos orçamentos familiares, designadamente, em matéria de investimento na

educação e na formação, mas também ao nível da mobilidade dos

trabalhadores.

Na verdade, o setor da habitação esteve concentrado na construção de

edifícios novos em detrimento da requalificação e reabilitação do património

imobiliário existente.

Uma breve análise dos números revelam esta tendência, enquanto que

em 1981, apenas 57% dos alojamentos, destinados a residência habitual,

eram ocupados pelos proprietários, registando-se uma percentagem de cerca

de 39% de arrendatários, em 2001, mais de 75% dos fogos eram ocupados

pelo respetivo proprietário, tendo o número de arrendatários descido para

cerca de 21%.

O mercado de arrendamento sofreu uma forte contracção desde 1980 até

2001.

Por outro lado, um terço dos contratos de arrendamento foram

115

De acordo com o estudo “Retrato da Habitação em Portugal, elaborado por Mónica Fréchaut,

promovido pela Associação Lisbonense de Proprietários, 2011,os preços médios por metro quadrado da

habitação em Lisboa situa-se nos 3552 euros, enquanto em Berlim, país onde os salários são em media o

triplo dos portugueses, o mesmo metro quadrado custa 1400 euros.



celebrados antes de 1975, cerca de 16,5% foram celebrados entre 1975 1986 e

5,9% foram celebrados entre 1987 e 1990, enquanto que apenas 39,4% forma

celebrados após 1990. Assim, a maioria dos contratos de arrendamento em

vigor são anteriores a 1990.

Esta situação pode ser explicada por duas ordens de razão, por um lado

a política de fomento ao investimento público e privado na habitação, por

outro, a evolução do mercado financeiro e do acesso ao crédito.

Quanto ao primeiro fator, a adesão de Portugal à então Comunidade

Económica Europeia potenciou um grande investimento no domínio das infra-

estruturas alavancado pelos financiamentos comunitários. Ao que acresce, o

aumento da população portuguesa no início da década de oitenta, que levou

ao aumento das carências habitacionais. Desta forma, o mercado carecia de

oferta de habitação, o que originou um forte índice de construção que

culminou com a Expo 98. Assim, a década de noventa foi marcada por elevado

índice de construção que superou o crescimento das famílias, levando a que

em 2001 se registasse uma elevada taxa de desocupação dos fogos para

habitação. Cerca de 11% estavam vagos.

Quanto à evolução do mercado financeiro, a criação da zona euro levou a

que as entidades nacionais deixassem de controlar as taxas de juro praticadas

no mercado interbancário, transferindo esta competência para o Banco

Central Europeu. A fixação da taxa de referência (Euribor) para o crédito à

habitação, desceu progressivamente durante a década de noventa, tendo

atingido o seu valor mais baixo em 1999, cerca de 5.0%. Esta descida

acentuada da taxa de juro acompanhada de politicas de acessibilidade ao

crédito e de incentivos à aquisição de casa própria, nomeadamente o regime

do crédito bonificado, concorreram para distorcer o mercado de habitação,

levando, a uma especulação sobre o preço dos imóveis e ao crescimento da

taxa de endividamento das famílias.

Não podemos deixar sublinhar que a opção massiva das famílias

portuguesas na aquisição de habitação foi o resultado de uma falta de

alternativa devido à inexistência de políticas integradas de habitação e às

consequentes distorções neste mercado, note-se que os novos arrendamento

em regime de renda livre eram mais caros do que as mensalidades

correspondentes ao crédito à habitação, por outro lado os mecanismos de

suporte à habitação social eram inadequados. Em suma, o mercado de



aquisição de casa própria era muito mais competitivo do que o mercado de

arrendamento.

Esta tendência teve consequências ao nível do endividamento excessivo,

na verdade assistimos hoje às repercussões do excessivo recurso ao crédito à

habitação e ao aumento incontrolável dos encargos financeiros para as

famílias. De acordo com dados do Banco de Portugal o crédito à habitação que

representa atualmente cerca de 79,6% do total do endividamento das famílias.

Fruto desta realidade, e de acordo com dados do Banco de Portugal, só

no primeiro trimestre de 2011, as construtoras entregaram 3060 habitações

às instituições financeiras por falta de condições para assegurar o integral

cumprimento do crédito.

No fim da década de 90 o mercado de habitação própria sofreu alterações

profundas e registava um excedente, resultado de um crescimento

desproporcional do mercado de construção

Após o crescimento verificado na década de 90, o mercado está hoje

substancialmente diferente, por um lado do setor da construção encontra-se

em contração, fruto da redução drástica de investimento público, por outro, a

incerteza dos mercados financeiros provocada pela crise financeira

internacional gerou um aumento das taxas de juros e a imposição de fortes

restrições de acesso ao crédito à habitação.

As taxas de juro apresentam, ainda hoje, uma tendência para o

crescimento repercutindo-se no valor da prestação do crédito à habitação.

Assistimos, em particular, desde 2008 a uma forte queda dos níveis de

confiança no setor da habitação e a uma redução expressiva no número de

fogos concluídos e licenciados.

Perante uma crise declarada no setor imobiliário, a revitalização do

mercado de arrendamento surge como uma solução. Sendo cada vez mais

restrito o acesso ao crédito, e verificada a tendência para a subida das taxas

de juros, acompanhada da instabilidade gerada pela crise económica

Torna-se imperativo inverter a atual situação de desequilíbrio do mercado

em que o baixo retorno financeiro proveniente dos arrendamentos antigos

convive com os preços elevados dos arrendamentos praticados recentemente.



De acordo com dados do INE de 2004, mais de metade dos arrendatários

pagam menos de 100 euros mensais de renda, dos quais cerca de 16% pagam

rendas inferiores a 14.96 euros, apenas 24% paga rendas que situam entre os

99.76 e os 249.39 euros e uma percentagem marginal de cerca de 2% paga

renda superior a 498.80 euros.

Acresce que, a caracterização dos proprietários é um fator que não

podemos deixar de ter em conta, na verdade um estudo efectuado pela

Associação Lisbonense de Proprietários, revela que 40,3% dos senhorios têm

mais de 66 anos e que cerca de 24% têm entre 51 e 65 anos, enquanto que

apenas 31.1% têm idades compreendidas entre os 36 e os 50 anos. Assim, a

maioria são reformados, cerca de 53.1%, 27% são trabalhadores por conta de

outrem e apenas 9.2% são trabalhadores por conta própria. Quanto ao grau

de instrução, a maioria apresenta licenciatura ou grau de instrução superior,

45.9%, 22 % têm escolaridade até ao 9ºano e cerca de 14.8% possui o 12 º ano

de escolaridade.

No que toca ao rendimento que obtêm da atividade de proprietário,

representa para a maioria entre 0 a 25% do seu rendimento e apenas 9.7%

dos proprietários vivem em exclusivo dos rendimentos das suas propriedades.

Podemos traçar uma breve panorâmica, os proprietários pertencem a

uma faixa etária elevada, o rendimento que obtêm das suas propriedades é

muito baixo e dedicam pouco tempo à atividade. Assim, não dispõem de

capacidade financeira e enfrentam obstáculos de acesso ao crédito, desde logo

devido à sua idade, por outro lado não têm de disponibilidade para obterem

informação sobre os programas de reabilitação urbanas nem os consideram

atrativos devido ao baixo nível de rendimento que obtém na atividade.

116

Estudo efectuado entre Abril e Maio de 2011 a um universo de 196 associados cujos

resultados constam no Estudo da Associação Lisbonense de Proprietários “Retrato da Habitação em

Portugal “ e que anexamos ao presente trabalho.



6.1. Caracterização da política de arrendamento

A atual situação do mercado de arrendamento é marcada por uma

política de arrendamento inconsistente e caracterizada pela rigidez do regime

jurídico, em particular no que respeita ao congelamento de rendas, que data

da Primeira República e que foi perpetuada durante o regime do Estado Novo.

Esta política só começou a ser corrigida em 1985, ainda assim a intervenção

revelou-se insuficiente. Quando em 1990 o Regime do Arrendamento Urbano

pretendeu fomentar o mercado de arrendamento, já estavam estruturados os

incentivos à aquisição de casa própria, pelo que o seu efeito não foi o

esperado, por outro lado, não ficaram resolvidos os problemas relativos aos

contratos antigos cujas renda estavam completamente desatualizadas. O

processo de atualização de rendas proposto pela RAU é complexo, implicando

uma avaliação fiscal do imóvel e a conjugação com o coeficiente de

conservação do imóvel, o que exige do proprietário disponibilidade financeira

para investir no imóvel antes mesmo de poder atualizar a renda.

As consequências desta política são visíveis, o enfraquecimento do

mercado de arrendamento e o empobrecimento dos proprietários que tem

colocado em causa a conservação e reabilitação urbana. De acordo com dados

da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas117

existem

cerca de 800 mil imóveis a necessitar de obras e cerca de 200 mil em muito

mau estado de conservação.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano teve como principal objetivo

solucionar as questões relativas aos arrendamentos anteriores a 1990.

O NRAU pretendia restaurar o equilíbrio no mercado de arrendamento,

mas cinco anos volvidos desde a sua entrada em vigor, verifica-se que os

resultados ficaram muito aquém do esperado. Na verdade, permanecem

muitos dos entraves de ordem burocrática, financeira e fiscal e assim

continuam por resolver muitas das situações relacionadas com os contratos

antigos, o que se traduz no agravamento da degradação do património

imobiliário.

O atual Governo inscreve no seu programa o objetivo de tornar o mercado

117

Estudo “Retrato da Habitação em Portugal , elaborado por Mónica Fréchaut, promovido pela

Associação Lisbonense de Proprietários, 2011.



de arrendamento mais eficiente e criar condições de confiança, com vista a

fomentar a mobilidade dos trabalhadores, a redução do endividamento das

famílias e a dinamização do setor imobiliário. Para tanto, o programa a prevê a

necessidade de melhorar os mecanismos legais relevantes para o

arrendamento. Neste domínio propõe-se reforçar o princípio a liberdade

contratual, criar um sistema extrajudicial de despejo, em caso de falta de

pagamento de rendas, a introdução de mecanismos de correção das rendas

antigas, com base na negociação das partes e tendo em conta as condições de

habitabilidade do imóvel e a revisão das normas relativas aos prazos dos

contratos. Por último, o estabelecimento de mecanismos de proteção e

compensação social. Pretende ainda transformar o regime jurídico da

reabilitação urbana.

Tem-se consciência de que não é possível resolver a curto prazo

deficiências acumuladas ao longo de largas dezenas de anos, mas impõe-se a

tomada de medidas facilitadoras interligadas com a promoção da reabilitação

urbana e do desenvolvimento das cidades.

Com este objetivo, é essencial tomar um conjunto de medidas com vista à

revisão do regime vinculístico, em condições de sustentabilidade social e à

criação de condições de confiança para quem queira colocar imóveis no

mercado de arrendamento. Assim, as medidas a implementar deverão ser

sempre acompanhadas da estipulação de regras de protecção social, que

tenham em conta as situações económicas e sociais específicas dos

arrendatários.

Acresce que, no âmbito do compromisso assumido pelo Estado português

com a Troika, a reforma do arrendamento é um dos objectivos previstos e

calendarizados.

Assim, e tendo em conta as intenções do atual governo, podemos afirmar

que a política de arrendamento está a atravessar um período de reforma e que

é vista como uma das prioridades para dar resposta aos problemas

relacionados com o acesso à habitação e resolução de problemas relacionados

com o endividamento excessivo das famílias no âmbito do crédito à habitação.

A consequente existência de muitos fogos devolutos, quer porque os seus

compradores não conseguiram cumprir os compromissos perante a banca,

quer porque ao nível da construção a oferta de imóveis está

sobredimensionada face á atual procura. Finalmente, a necessidade de

dinamizar o mercado de arrendamento, conferindo-lhe mais confiança, como

forma de facilitar a mobilidade dos trabalhadores.



7. Identificação dos principais bloqueamentos do mercado de arrendamento

Ao longo deste estudo temos vindo a identificar vários bloqueamentos de

natureza legal ao mercado de arrendamento, pelo que iremos, de seguida,

proceder a uma síntese.

No que se prende com o mercado de arrendamento urbano, verificámos a

incapacidade da lei atual para tornar o arrendamento atrativo quer para o

senhorio quer para o inquilino. Assim, podemos identificar bloqueamentos no

mercado para ambas as partes.

Se para o senhorio o regime legal comporta vários constrangimentos à

sua rentabilidade e não oferece confiança, para o arrendatário o mercado não

lhe proporciona oferta suficiente e adequada, e os preços praticados são muito

elevados.

O que significa que, para os senhorios ou potenciais senhorios, tem de

ser minimamente atrativo fazer obras e requalificar os imóveis, e para os

inquilinos a renda tem de se situar substancialmente abaixo da prestação

financeira correspondente à compra de casa. Neste momento, urge

desbloquear uma série de obstáculos que na lei atual têm impedido a

concretização destes objetivos. Importa também criar condições para o

crescimento, nos centros urbanos, da oferta de habitações com tipologias mais

adequadas às necessidades das famílias.

O excessivo vinculísmo que o atual enquadramento legal confere ao

contrato de arrendamento é um constrangimento à dinâmica do mercado,

tornando muito difícil a recuperação de imóveis dados em arrendamento.

No âmbito da tutela dos legítimos interesses do senhorio, a morosidade

do atual mecanismo de despejo e da efectiva desocupação do locado retira a

confiança ao mercado e sublinha a tendência para a prática de preços

elevados já a contar com os custos destes procedimentos.

De fato, um dos principais bloqueamentos à confiança no mercado é a

falta de garantia de cumprimento da obrigação de pagar as rendas, em

especial no decurso de um processo de despejo.

Relativamente às rendas antigas, a dependência do estado de



conservação do imóvel com a renda exigível, associada ao fato de não ser

possível a correção automática das rendas, constitui uma situação

desproporcionada onerando os senhorios com um encargo de protecção social

dos arrendatários que deveria, em primeira linha, caber ao estado. Esta

situação é tanto mais gravosa e incompreensível no domínio dos

arrendamentos não habitacionais, constituindo mesmo um falseamento das

regras da concorrência do mercado.

Ainda no que diz respeito aos contratos de arrendamento antigos, a

quase impossibilidade de cessação do contrato e as situações de transmissão

forçada do arrendamento impossibilitam estes fogos de entrarem no mercado

em condições mais atrativas e impede a regeneração urbana. Na verdade, é

um forte bloqueamento ao aparecimento de uma oferta de habitação mais

diversificada e mais condizente com as necessidades das famílias.

Outro bloqueamento grave, prende-se com o tratamento fiscal dos

rendimentos provenientes do arrendamento que face a outro tipo de

investimento não é atrativo.

Fora do âmbito da legislação do arrendamento, mas com uma relação

especial com este mercado, podem ser identificados outros constrangimentos,

nomeadamente, a morosidade e complexidade dos licenciamentos na área da

regeneração urbana e o acesso aos incentivos à reabilitação urbana.

De sublinhar ainda a inexistência de mecanismos financeiros que apoiem

o mercado de arrendamento. A falta de dinamização dos FIIAH, a par da

inexistência de mecanismos de seguro de cumprimento das rendas,

constituem nesta matéria, constrangimentos relevantes.



7.1. A dinamização do mercado imobiliário

A dinamização do mercado de arrendamento depende, para além de uma

reforma legislativa que seja capaz de eliminar os bloqueamentos existentes no

mercado, de soluções criativas que constituam instrumento ativos de

promoção do mercado de arrendamento. Destacamos a titulo de exemplo uma

iniciativa diferenciada que conseguiu obter sucesso e pode ser um exemplo

para que outras iniciativas deste tipo se possam desenvolver.

A Câmara Municipal de Gaia está a desenvolver um projecto inovador

denominado "Programa Arco-Íris - Novos Horizontes para o Arrendamento", cujo

objetivo é apostar no mercado social de arrendamento, criando oportunidades

de habitação para famílias da classe média que, não estando na situação de

beneficiar do direito a habitação social, não possuem rendimentos suficientes

para adquirir casa própria.

O projeto deu lugar à constituição de um Fundo de Investimento

Imobiliário Fechado, intitulado "Gaia de Ouro" que, a par do investimento de

uma instituição bancária, se revelou um instrumento essencial para as

intervenções de reabilitação urbana desenvolvidas pela Câmara, tendo

abrangido 48 habitações para arrendamento em condições diferenciadas.

Estes fogos têm como destinatários casais jovens e agregados familiares da

classe média com dificuldades económicas.

Esta política passa por utilizar os Fundos de Investimento Imobiliário

para Arrendamento Habitacional (FIIAH) para a reabilitação de prédios

devolutos com vista ao mercado de arrendamento.

O projeto pretende, em primeira linha, resolver as dificuldades

habitacionais mas também rentabilizar o crescente património imobiliário que

os bancos têm adquirido no âmbito da falência das empresas construtoras.

Por outro lado, resolve um problema de caráter urbanístico gerado pelos

empreendimentos inacabados e pelos edifícios que carecem de reabilitação.



7.2. Processo de alteração legislativa em curso

A necessidade de reformar o enquadramento legal do arrendamento

urbano é hoje uma certeza tendo em conta a necessidade de dinamizar este

mercado como forma de responder aos desafios da atual situação económica.

São já vários os documentos tornados públicos que procuram dar o seu

contributo para esta reforma. No presente estudo, fazemos uma síntese da

proposta apresentada pela Associação Nacional de Proprietários por

entendermos que se trata de um documento que procura equilibrar os

interesses do senhorio e do arrendatário e a necessidade de dinamizar o

mercado de arrendamento .

A proposta elege duas questões que considera essenciais, por um lado,

identificar as modificações à legislação do arrendamento com vista a atrair

investidores para o mercado da habitação e por outro, quais as medidas

necessárias para alcançar um equilíbrio na relação contratual entre senhorio e

arrendatário.

De acordo com o documento, as duas questões partilham de um mesmo

problema, ou seja, o congelamento histórico das rendas que não proporciona

meios para o investimento no parque imobiliário e que, simultaneamente,

desequilibra, em desfavor do senhorio a relação contratual de arrendamento.

Na verdade, as sucessivas reformas legislativas não lograram ter êxito na

solução do problema, assim propondo-se, à semelhança da opção espanhola, a

correção do valor das rendas tendo em conta o coeficiente de desvalorização da

moeda, calculado a partir do índice de preços ao consumidor, sem habitação.

A correção monetária das rendas, ainda que não seja suficiente para nivelar a

preços de mercado as rendas mais antigas, seria uma medida capaz de

relançar a negociação entre senhorios e arrendatários e tornar mais

equilibrada esta relação jurídica.

Ainda na generalidade, outra questão considerada essencial é a ação de

despejo que deverá ser rápida e eficiente promovendo a desocupação do imóvel

nas situações de incumprimento do arrendatário. A proposta sugere que a

desjudicialização do processo resolveria cerca de 90% das situações.

Também se sugerem alterações no domínio da fiscalidade e no domínio

do procedimento de aprovação de obras.

Especificamente a proposta apresenta as seguintes alterações:



No que toca ao regime transitório:

- Eliminar a imposição do senhorio pagar a compensação por obras feitas

pelo arrendatário nas situações de cessação ou de denúncia do contrato no

âmbito da correção de rendas.118

-Estabelecer como critério de correção o coeficiente de desvalorização da

moeda, eliminando ao limites à correção. Assim, o valor alvo resulta da

multiplicação do valor inicialmente contratado pelo coeficiente de

desvalorização da moeda relativo ao ano do contrato das rendas relativas aos

contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e não

habitacionais antes da entrada em vigor do Decreto-Lei 257/95.119

-Revogar o conceito de valor do locado que se estabelece com base numa

avaliação nos termos do Código de Imposto Municipal, o que tem conduzido a

avaliações superiores ao valor objectivo dos imóveis com consequências fiscais

gravosas inibindo os proprietários de procederem à atualização das rendas.

-Revogar também, o conceito de coeficiente de conservação, sendo que,

estes dois conceitos deixam de ser pressupostos para a atualização das

rendas, a qual passará a ser calculada de acordo com o fator de desvalorização

da moeda referente a esse ano. Em consonância com estas alterações a

comunicação do senhorio ao arrendatário deve apenas conter o montante da

renda futura e o modo de cálculo.120

- Quanto ao faseamento do processo de correção das rendas, cujo

objetivo é permitir que o arrendatário se adapte aos novos custos de habitação

propõe-se dois prazos distintos: um prazo geral de 3 anos (6 semestres) e um

prazo especial de 6 anos (12 semestres) para as situações em que o

arrendatário aufira um rendimento anual bruto corrigido inferior a 3

retribuições mínimas nacionais anuais, ou, quando o arrendatário seja

portador de grau de incapacidade superior a 80%.121

-Revogar a disposição que confere ao arrendatário o direito a obras e

revogar a disposição que prevê as Comissões Arbitrais Municipais122

.

118

Alteração sugerida ao artigo 29º do NRAU 119

Alteração sugerida aos artigos 30º e 31º do NRAU 120

Alteração sugerida aos artigos 32º a 36º do NRAU 121

Alteração sugerida aos artigos 37 a 41º do NRAU e com as necessárias adaptações aos artigos 42º a

47º do mesmo diploma. 122

Alteração sugerida aos artigos 48º e 49º do NRAU



No que toca às alterações ao Código Civil:

- A redução da comunicabilidade do arrendamento ao cônjuge primitivo

de arrendatário.123

- O alargamento da possibilidade de antecipação de rendas por um

período não superior a 3 meses para além da renda relativa ao mês inicial e da

caução.124

- A simplificação do meio de comunicação por parte do senhorio do

aumento anual do valor da renda, através da comunicação eletrónica.125

- Redução do prazo, para 45 dias, no caso de mora no pagamento das

rendas para a fundamentação da resolução contratual pelo senhorio e redução

do período para o arrendatário pôr termo à mora para igual período. 126

- A necessidade de reconhecimento expresso para ratificar o

subarrendamento não autorizado.127

- Limitar o direito de preferência às situações de dação em cumprimento

do locar arrendado, eliminando assim o direito de preferência da venda que

contribuía para a diminuição do poder negocial do proprietário. Por outro lado,

elimina-se igualmente o direito de preferência por um novo arrendamento,

retirando o caráter vinculístico ao contrato, até porque não é apenas a renda

que preside ao interesse contratual, outras questões assumem relevância

especial, como por exemplo, a conservação do imóvel ou a boa vizinhança, pelo

que a escolha da pessoa do arrendatário deverá estar no poder de decisão do

senhorio.128

- Qanto às pessoas que podem residir no local arrendado, em particular,

a união de fato, exige-se que a convivência em economia comum perdure por

mais de um ano e uma comunicação escrita ao senhorio.129

- Liberalizar os prazos para a celebração de contratos de arrendamento

por período determinado, estabelecendo o prazo de 5 anos como prazo

supletivo.130

123

Alteração sugerida ao artigo 1068º Código Civil 124



Alteração sugerida aos artigos 1083º e 1084 º Código Civil 127




Alteração sugerida ao artigo 1095º Código Civil



-Na oposição à renovação automática do contrato por parte do senhorio,

encurta-se o período de pré-aviso, estabelecendo um prazo supletivo de 6

meses.131

- Redução dos prazos de pré-aviso para oposição à renovação automática

por parte do arrendatário para 60 dias.132

- Clarificação do requisito para denúncia do contrato por parte do

senhorio. Propondo-se que a redação do artigo seja mais clara, objetivando a

condição do senhorio dispor de casa própria ou arrendada que satisfaça as

suas necessidades habitacionais ou dos seus descendentes em 1º grau,

dentro na área metropolitana de Lisboa ou Porto, ou, no resto do País, em

conselho limítrofe.133

-Nas situações de transmissão por morte, clarificação de que a

transmissão ocorre apenas relativamente ao arrendatário primitivo e que a

união de fato deve ser comprovada.134

131




Alteração sugerida ao artigo 1106º Código Civil



7.3. A Proposta de Alteração ao Regime Jurídico do Arrendamento:

Proposta de Lei 38/XII

De acordo com o compromisso assumido por Portugal no “Memorandum

da Troika” o governo português assumiu a iniciativa de apresentar um pacote

de medidas para promover o mercado de habitação. Os principais objetivos a

alcançar e que deverão servir de parâmetros às alterações legislativas são:

melhorar o acesso das famílias à habitação, melhorar a qualidade da

habitação promovendo uma melhor utilização do parque habitacional e reduzir

os incentivos legais que promovem o aumento do endividamento das famílias e

reformar o regime jurídico do arrendamento.

Neste domínio, o governo assumiu o compromisso de apresentar um

projeto de alteração da Lei do Arrendamento até ao terceiro trimestre do ano

de 2011, no sentido de repor o equilíbrio entre os direitos e obrigações das

partes, em particular, tendo em consideração as necessidades específicas dos

arrendatários mais vulneráveis

Esta reforma deverá flexibilizar a renegociação dos arrendamentos

residenciais sem termo, designadamente:

-Limitando as situações de transmissão do contrato a parentes de

primeiro grau;

-Prevendo a redução do aviso prévio de rescisão de contratos de

arrendamento para os senhorios;

-Fomento ao mercado de arrendamento, liberalizando as rendas e

simultaneamente criando mecanismos de apoio aos mais vulneráveis

socialmente; -Agilização dos procedimentos adjetivos, nomeadamente, prevendo um

procedimento extrajudicial de despejo por quebra de contrato, com vista a

reduzir o tempo de despejo para três meses, e reforçar a utilização dos

procedimentos extrajudiciais existentes para os casos de partilha de bens

herdados.

Assim, a Proposta de Lei 38/XII tem como principais objectivos:

- a alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil;

- a revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo

regime;



-. a agilização do procedimento de despejo; e

- a melhoria do enquadramento fiscal.

Face a estes objetivos a proposta de lei apresenta as seguintes inovações:

-Quanto à duração do contrato, cabe ao inquilino e proprietário

acordarem, o seu período de vigência e respectivas actualizações, na falta de

estipulação, para os contratos habitacionais, o contrato considera-se

celebrado com prazo certo por um período de dois anos; nos contratos não

habitacionais considera-se celebrado por um período de cinco anos, não

podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano. O

regime determina o fim dos contratos vitalícios135.

- Quanto à atualização das rendas, propõe-se que a atualização das

rendas antigas passe por uma negociação entre proprietários e inquilinos, tal

como acontece nos contratos recentes. O senhorio avança com um valor, ao

qual se pode seguir uma contraproposta do inquilino. O valor médio indicado

pelas duas partes servirá de base ao pagamento de uma indemnização por

parte do senhorio.

- Quanto aos regimes especiais, a proposta prevê mecanismos de

excepção para três situações: pessoas idosas, pessoas com deficiência superior

a 60% e casos de carência económica, definidos como agregados familiares

com rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas

nacionais anuais. Cabe ao inquilino provar as carências económicas para que

a atualização da renda antiga beneficie de um período de transição de cinco

anos. No caso dos idosos com idade superior a 65 ano e de pessoas com grau

de incapacidade superior a 60%, pode existir atualização da renda, mas o

arrendatário nunca poderá ser expulso do imóvel caso não entre em acordo

com o proprietário. Assim, os agregados familiares com um rendimento

mensal até 500 euros só poderão ter uma atualização de renda de casa até

10% da sua taxa de esforço. Nos casos dos agregados com rendimento mensal

entre 2.000 a 2.500 euros, a atualização não poderá ser superior a 25% da

135

Contratos de arrendamento habitacionais, a redacção que a Proposta de Lei estabelece para o artigo

1094º do CC; Contratos de arrendamento não habitacionais, a redacção que a Proposta de Lei estabelece

para o artigo 1110º do CC.



taxa de esforço do agregado familiar. As situações de carência económica têm

de ser comprovados pelas Finanças. Fora destas excepções, o senhorio pode

em qualquer altura iniciar o processo de atualização das rendas anteriores a

1990.

- A Proposta prevê a criação de um “mecanismo especial de despejo”,

sendo que a sua tramitação caracteriza-se por uma estrutura que assenta

num procedimento extrajudicial junto do Balcão Nacional do Arrendamento;

uma fase judicial que pode ser despoletada pela iniciativa/oposição do

arrendatário e, de forma independente, a acção de despejo.

O Balcão Nacional do Arrendamento é criado, junto da Direcção-Geral da

Administração da Justiça, mas não se integra na orgânica judicial. Tem como

principal função assegurar a tramitação do procedimento extrajudicial de

despejo com competência em todo o território nacional136. A direcção do BNA é

atribuída ao secretário a quem compete a direcção do procedimento

extrajudicial de despejo, nomeadamente, a notificação ao requerido do

requerimento de despejo, a conversão do requerimento de despejo em título de

desocupação e a apresentação à distribuição do requerimento após deduzida

oposição pelo arrendatário.

Quanto ao âmbito do procedimento extrajudicial junto do BNA aplica-se

nas seguintes situações: cessação do contrato por revogação; caducidade do

contrato de arrendamento pelo decurso do prazo; cessação do contrato por

oposição à renovação; cessação do contrato de arrendamento por denúncia

livre pelo senhorio; cessação do contrato de arrendamento por denúncia para

habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas; à cessação do

contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário; bem como à

resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais

de 2 meses, ou, por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.

A principal finalidade do procedimento extrajudicial de despejo é efetivar

a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina,

quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei, ou, na

data prevista por convenção entre as partes.

Acresce que, no âmbito do procedimento extrajudicial de despejo, o

pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido

136

Nos termos da Proposta de Lei no artigo 15º A NRAU.



cumulativamente com o pedido de desocupação do locado137. Evita-se, desta

forma, a instauração em tribunal de duas acções distintas: uma para efectivar

o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.

- O procedimento extrajudicial de despejo desenvolve-se por iniciativa do

senhorio, que apresenta junto do Balcão Nacional do Arrendamento o

requerimento de despejo. O Balcão Nacional do Arrendamento promove a

notificação ao arrendatário e se o arrendatário não deduzir oposição ao pedido

de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel arrendado, sendo

que com base neste documento, o senhorio pode proceder ao despejo imediato.

No caso do arrendatário se recusar a proceder a entrega voluntária do

locado, haverá lugar à intervenção de tribunal, com natureza urgente, para a

obtenção da autorização de entrada no seu domicílio, o que indicia que a

intervenção do tribunal para obtenção desta autorização, limita-se as

situações de desocupação de imóveis objecto de contratos de arrendamento

para habitação, excluindo os contratos de arrendamento não habitacionais.

A proposta de lei prevê algumas causas de suspensão do procedimento

especial de despejo, nomeadamente, tratando-se de arrendamento para

habitação, há lugar à suspensão das diligências executórias, quando se

mostre, por atestado médico, que a diligência põe em risco de vida a pessoa

que se encontra no local, por razões de doença aguda, deve ainda indicar,

fundamentadamente, o prazo durante o qual se deve suspender a execução.

Por outro lado, o arrendatário pode requerer o diferimento da

desocupação do locado 138, por razões sociais imperiosas, por um período de

cinco meses. O diferimento de desocupação do locado para habitação é

decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em

consideração as exigências da boa fé; a circunstância de o arrendatário não

dispor, imediatamente, de outra habitação; o número de pessoas que habitam

com o arrendatário; a sua idade; o seu estado de saúde e, em geral, a situação

económica e social das pessoas envolvidas.

Até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de

oposição, o requerente pode desistir do procedimento especial de despejo.

137

Nos termos da proposta na alínea e) do nº2 do artigo 15ºB do NRAU. 138

De acordo com a redacção que a Proposta de Lei estabelece para os artigos 15º-O a 15º-P do NRAU e

artigos 930º-C e D do Código Processo Civil.



Caso não seja apresentada oposição ao requerimento de despejo pelo

requerido (arrendatário), dentro do respectivo prazo, ou, tendo sido deduzida,

não se tenha verificado o pagamento, ou, o depósito das rendas vencidas, este

converte-se em título para desocupação do locado.

Porém, o título de desocupação pode ser impugnado, sendo que a

impugnação tem sempre efeito meramente devolutivo, seguindo, com as

necessárias adaptações, a tramitação do recurso de apelação, nos termos do

Código de Processo Civil139.

- A fase judicial decorre da iniciativa/oposição do arrendatário nas

situações em que, após a notificação pelo BNA, este deduz oposição ao pedido

de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio. Neste

caso, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente,

mas apenas nos casos em que é prestada caução, paga a taxa de justiça e, no

decurso do mesmo, efectuado o depósito das rendas vencidas.

No âmbito da apreciação judicial140, o juiz decide todas as questões

referentes ao pedido de despejo apresentado no procedimento especial,

devendo a decisão final incluir a autorização para a entrada imediata no

domicílio do arrendatário, caso considere que o despejo deve ser efectivado.

Evita-se, desta forma, o reenvio do processo ao tribunal quando o arrendatário

se recuse a sair do locado.

O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo:

(I) Deduzida oposição, o secretário do BNA apresenta os autos à

distribuição e remete ao requerente cópia da oposição;

(II) Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5

dias, aperfeiçoarem as peças processuais;

(III) Não julgando logo procedente alguma excepção dilatória ou nulidade

que lhe cumpra conhecer, ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz

ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento.

(IV) Havendo lugar a audiência de julgamento, esta realiza-se no prazo de

20 dias, a contar da distribuição.

(V) Findo o julgamento, a sentença, sucintamente fundamentada, é logo

ditada para a acta. 139

Nos termos dos artigos 692º e seguintes do Código de Processo Civil. 140

Ao abrigo da redacção da Proposta de Lei nos artigos15º-H, 15º-I e 15º-M NRAU.



Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão

judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos

termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente

devolutivo.

Nestes termos, em relação ao incumprimento, por falta de pagamento de

rendas, passa a ser possível avançar para a resolução contratual em caso de

mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, ou de quaisquer

outras despesas que incorram por conta do arrendatário e, ainda, quando o

arrendatário se constitua em mora por um período superior a oito dias, no

pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num

período de doze meses, com referência a cada contrato.

Perante esta situação, o senhorio deverá interpelar o arrendatário, para a

resolução do contrato, por uma das seguintes formas: I) notificação judicial

avulsa; (II) contato pessoal de advogado ou solicitador de execução; (III) escrito

assinado e remetido pelo senhorio, mediante carta registada com aviso de

receção, faculdade esta que, apenas é conferida nos contratos de

arrendamento que tenham sido celebrados por escrito e em que tenha sido

convencionado o domicílio.

Se o arrendatário não proceder á regularização da situação, mediante o

pagamento das rendas, nem proceder á entrega do imóvel locado, o senhorio

pode lançar mão do procedimento especial de despejo, junto do Balcão

nacional do Arrendamento. Desta forma, a proposta torna mais célere o

despejo de um inquilino com rendas em atraso, optando pela via extra-

judicial. Abrem-se no entanto duas excepções, que podem levar a que muitas

acções se mantenham nos tribunais: é obrigatória a intervenção do juiz

quando o inquilino "se oponha" à via extra-judicial e quando é preciso forçar a

entrada no imóvel. De sublinhar que, no âmbito de um regime transitório de

cinco anos, os inquilinos com mais de 65 anos, com grau de incapacidade

superior a 60% ou com carências económicas não podem ser despejados.

- A Proposta de Lei vem alterar a natureza do título, passando a designá-

los com documentos que “…podem servir de base ao procedimento…”, e que

são os seguintes141:

141

Previstos na Proposta no nº 2 do artigo 15º do NRAU.



a) Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do

acordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato

renovável, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo;

c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de

arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no

artigo 1097.º, ou, no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil;

d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento,

acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo

1101.º, ou, no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil;

e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento,

acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo

1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido

pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;

f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos n.ºs 3 e 4 do

artigo 1098.º do Código Civil, do artigo 34.º ou do artigo 53.º, o comprovativo

da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do

arrendatário

- Quanto á acção de despejo142, destina-se a fazer cessar a relação

jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial

para promover tal cessação, ou seja, nas situações não abrangidas pelo

mecanismo especial de despejo.

Da interpretação do artigo 1048º do Código Civil, com a redacção que lhe

é dada pela Proposta de Lei, parece resultar que o procedimento especial de

despejo e a acção de despejo são meios alternativos ao dispor do senhorio.

A acção de despejo segue a forma do processo comum declarativo

prevista do Código de Processo Civil. No que toca à tramitação da acção de

despejo, importa sublinhar algumas situações especiais:143

(I) Na pendência da acção de despejo, a rendas vencidas devem ser pagas

ou depositadas, nos termos gerais.

(II) Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual

ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é

142

Nos termos da redacção dada pela Proposta de Lei ao artigo 14º NRAU. 143

Previstas nos nºs 3, 4 e 5 do artigo 14º da Proposta de Lei.



notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito acrescido

da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no

entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento

do depósito, que são contadas a final.

(III) Em caso de incumprimento pelo arrendatário desta obrigação, o

senhorio pode requerer o despejo imediato144.

- Prevê-se que, em caso de obras profundas ou demolição do imóvel, que

obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, não se impondo

a obrigatoriedade de alojamento, salvo se, estiverem em causa idosos com

idade igual ou superior a 65 anos, ou, pessoas com incapacidade superior a

60%.

O novo regime de arrendamento urbano, depois de aprovado deverá

entrar em vigor no segundo trimestre do próximo ano.

Acresce que, com vista a dinamizar o mercado de arrendamento, o

Governo anunciou que irá proceder a alterações no enquadramento fiscal dos

rendimentos provenientes do arrendamento, aproximando-o da tributação dos

rendimentos de capital145. Espera-se que a tributação dos rendimentos

prediais possa ser alvo de uma taxa liberatória sobre as rendas, que são

atualmente englobadas na declaração anual de IRS e tributadas portanto, à

taxa correspondente ao escalão de rendimento do proprietário dos imóveis.

144

Aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no

n.º 6 do artigo 15.º e dos artigos 15.º-J, 15.º-L e 15.º-N a 15.º-P do NRAU. 145

Espera-se que esta proposta conste no Orçamento de Estado para 2012.



8.Breve estudo de direito comparado

Neste capítulo faremos uma breve abordagem ao enquadramento legal do

arrendamento em vigor noutros países europeus. O estudo e a análise de

outras soluções legais encontradas nos nossos parceiros comunitários pode

constituir um contributo importante na busca de novas abordagens e de

soluções criativas para o nosso ordenamento jurídico. Desde logo, porque na

maioria destes países o mercado de arrendamento já representa mais de 40 %

da actividade imobiliária, por exemplo em países como a Alemanha, França,

Holanda, Áustria e Suécia, enquanto que em Portugal não ultrapassa os

13%.146Ora, tendo em conta a necessidade de revitalizar o mercado de

arrendamento importa perceber quais as principais características destes

mercados.

8.1.Características do mercado de arrendamento na Alemanha

No mercado imobiliário alemão o arrendamento absorve cerca de 57 % e

embora apenas 14% da população de Berlim possua casa própria, esta taxa

eleva-se a 42% considerando a totalidade do território.

A política do governo em matéria de habitação tem vindo incentivar a

aquisição de casa própria como uma componente importante dos planos de

reforma. Por outro lado, o governo lançou um conjunto de incentivos fiscais e

subvenções maciças para ajuda à reconstrução de Berlim Oriental e da antiga

Alemanha Oriental. Esta situação gerou um excesso de oferta e um mercado

baseado na especulação imobiliária. Quando os incentivos fiscais foram

abolidos, no final de 1990, os preços começaram a cair.

A política de construção assenta num sistema liberal em que os

particulares têm direito a construir, nos termos da Constituição alemã, desde

que não existam disposições legais contrárias. Assim, sempre que a

construção se enquadre no plano de ordenamento, o particular tem direito ao

parecer favorável das autoridades competentes. Os governos locais,

146

De acordo com dados fornecidos pela UEPC (União Europeia dos Construtores Promotores)



competentes para elaborar os planos de ordenamento, são diretamente

interessados neste processo, uma vez que o seu financiamento depende do

número de habitantes, assim este desenvolvimento é incentivado até como

forma de aumentar os seus orçamentos.

Apesar dos esforços do governo no sentido de incentivar a aquisição de

casa própria, o arrendamento ainda é a forma mais comum de habitação na

Alemanha, consequentemente, o sistema político é altamente sensível aos

direitos dos inquilinos, controlando o valor das rendas e conferindo aos

inquilinos uma ampla protecção sendo, por vezes, difícil para os proprietários

fazerem cessar o contrato. Por este motivo, alguns senhorios são muito

cautelosos ao escolher os futuros inquilinos.

O mercado de arrendamento confere ao mercado da habitação uma

elevada estabilidade e é um fator que contribui para que os alemães não

apostem na aquisição de casa própria. Como tal, a Alemanha não sofreu o

impacto da crise de especulação imobiliária. Na verdade, o mercado de

arrendamento representa cerca de 60% do mercado de habitação. A maioria

dos arrendamentos, cerca de 90%, estão sujeitos à lei privada e apenas os

restantes 10% são regulados por legislação especial de direito público

aplicável à habitação social.

De acordo com o artigo 535º BGB147, um contrato de arrendamento

(Mietvertrag) é definido como a concessão do uso de uma coisa em troca de

dinheiro.

O enquadramento jurídico do contrato de arrendamento, muito

influenciado pelas suas origens românicas, caracterizava-se pela sua natureza

dispositiva, não existindo normas especiais de proteção aos inquilinos.

Porém, a inexistência de uma política de apoio à construção, aliada às

consequências da Primeira Grande Guerra Mundial, gerou um deficit

habitacional no pós-guerra e potenciou muitos abusos por parte dos senhorios

face aos direitos dos arrendatários. Esta situação legitimou a intervenção do

Estado, que promulgou um regime de protecção dos inquilinos e um conjunto

de mecanismos de controlo do parque habitacional, designadamente, o registo

dos fogos disponíveis, o poder de distribuir estes fogos e de decidir sobre a

validade da cessação dos contratos de arrendamento, bem como uma política

de controlo de rendas. Na verdade, esta política, que foi aprofundada durante

147

O BGB contém regras sobre a lei de arrendamento em seu Livro II (Direito das Obrigações).



o terceiro Reich com a lei do congelamento de preços, provou ser totalmente

ineficaz para promover o investimento na habitação.

Após a Segunda Guerra Mundial e em virtude da escassez habitacional,

mantem-se o controlo rigoroso do mercado imobiliário. Foi no início dos anos

sessenta que o legislador alemão, consciente da necessidade de dinamizar o

mercado de habitação, por forma a incentivar os investidores, deu início a um

processo gradual de liberalização Por outro lado, o legislador assumiu a

necessidade de garantir condições de habitação suficiente para a sua

população, especialmente, os socialmente desfavorecidos. Desde esta altura

que os incentivos á construção têm sido suportados através de investimento

público.

E, embora a legislação alemã tenha caminhado no sentido da

liberalização, permaneciam ainda influências significativas de um sistema

germânico fortemente regulamentado, por exemplo, a obrigação do adquirente

do bem continuar vinculado ao contrato de arrendamento existente, ou, a

política de controlo de rendas.

Os críticos argumentavam que estas disposições contribuíam para

impedir o desenvolvimento do mercado. Registaram-se várias tentativas para

liberalizar o mercado e, na década de noventa, o apelo a uma "unificação" dos

vários estatutos de arrendamento de direito privado tornou-se mais evidente.

Entre 2001 e 2002, quer a lei do arrendamento, quer o Código Civil

alemão sofreram grandes reformas. O legislador modificou a estrutura e a

substância do Código Civil alemão (Bürgerliches Gesetzbuch = BGB).

O governo alemão promulgou a Lei de Reforma do Arrendamento148, que

operou a simplificação do regime do arrendamento e modernizou o Direito das

Obrigações constante no Código Civil149

A reforma legislativa foi fortemente influenciada por uma perspectiva

constitucional, nomeadamente no que diz respeito ao papel que o direito da

família150 ocupa na legislação do arrendamento e procurou ainda codificar

jurisprudência relevante. O regime jurídico do arrendamento é ainda

influenciado pela legislação comunitária em matéria de protecção dos

consumidores151.

148

Em vigor desde 1 de Setembro de 2001 149

Em vigor em 1 de Janeiro de 2002. 150

Por exemplo, por morte do arrendatário, o cônjuge ocupa, ipso iure,a sua posição no contrato. 151

A Diretiva 93/13/CEE do Conselho de 5 de Abril de 1993, relativa às cláusulas abusivas nos contratos



As regras em matéria de arrendamento são fortemente marcadas pela

auto-regulação, na verdade, quer as associações de inquilinos, quer as

associações de senhorios desempenham um papel muito ativo, participam na

elaboração de tabelas de rendas, prestam serviço de consultadoria aos seus

associados e, em particular, as associações de senhorios, elaboram

regularmente contratos-tipo. No que toca á resolução extrajudicial de conflitos,

estas associações podem constituir centros de mediação, quando o centro é

aprovado pelo Ministério de Justiça configura uma autoridade de conciliação e

as suas decisões têm força executória.

Outros mecanismos de resolução extrajudicial são criados pela Lei dos

Länder, como o poder de impor a conciliação obrigatória como forma de aliviar

os tribunais comuns.

A celebração do contrato de arrendamento só está sujeita a forma nos

contratos habitacionais celebrados por um prazo superior a um ano152.

Se a forma escrita não for observada, o contrato de locação deve ser

considerado como celebrado por tempo ilimitado. Assim, a exigência de forma

não é sancionada com a validade contratual, gerando antes um problema

probatório em caso de litígio judicial.

Embora não exista um registo público dos contratos de arrendamento, o

direito de residência deve estar registado no registo predial.

Quanto à duração do contrato de arrendamento, a regra no direito

alemão é o contrato por duração indeterminada. O senhorio só pode celebrar

um contrato de arrendamento a termo se invocar que pretende utilizar o

imóvel para si mesmo, pretende demolir ou fazer obras de restauro profundas

sendo a permanência do inquilino prejudicial, ou, se pretende arrendar o

imóvel a um empregado. Fora destas situações, o contrato considera-se

prorrogado por tempo indeterminado. Porém, nas situações em que lei alemã

permite a celebração do contrato por tempo determinado, o cumprimento do

contrato é vinculativo para ambas as partes incluindo para arrendatário.

As principais obrigações do arrendatário são pagar pontualmente a

renda, usar o locado no cumprimento dos deveres de cuidado e devolver o

locado findo o contrato de arrendamento em perfeitas condições de

conservação, estando obrigado a efectuar obras de conservação no final do

de consumo 152

Pode ser celebrado por via eletrónica com recurso à assinatura digital.



contrato. É prática corrente o arrendamento de imóveis mobilados, neste caso

deve ser realizado um inventário de todos os bens e das condições em que se

encontram uma vez que o arrendatário, findo o contrato, tem a obrigação de

os devolver nas mesmas condições. As obrigações do senhorio são a concessão

de posse ao arrendatário, garantia de proporcionar o uso do locado e

cumprimento dos encargos que nos termos contratuais lhe cabem.

No início do contrato é frequente o senhorio exigir um depósito caução,

no máximo de 3 rendas que deve ser depositado numa conta específica, findo

o contrato, é devolvido acrescido de juros. No entanto, se algum dano for

identificado no locado o senhorio pode reter este montante.

Em relação às rendas é necessário distinguir os vários elementos que a

compõem, por um lado, a renda líquida que diz respeito ao espaço arrendado e

por outro lado os respectivos encargos e despesas relacionados com os

serviços públicos, designadamente despesas de recolha de lixo, despesas de

seguros, água, consumo de aquecimento e electricidade ou custos de limpeza

da casa. Os custos adicionais estão directamente relacionados com o local do

imóvel e com a dimensão do locado. Quanto aos consumos pessoais é fixada

uma taxa mensal fixa e no final do ano o arrendatário será reembolsado valor

que pagou em excesso ou paga a diferença.

O arrendatário é, nos termos do contrato, responsável pelo pagamento de

uma parte dos serviços públicos bem como dos consumos relacionados com o

locado. Quanto à renda líquida, depende da livre estipulação entre as partes.

Porém, no direito alemão existe um conjunto de mecanismos de controlo do

valor das rendas, o senhorio não pode praticar preços que sejam superiores

em 20% ao preço médio do mercado praticado para imóveis comparáveis.

Quanto à atualização, pode verificar-se uma atualização legal ou

convencional que depende de consentimento do arrendatário. As partes podem

ainda vincular a atualização de rendas ao índice estabelecido pelo Escritório

Federal de Estatística. O senhorio pode, quando efectuou obras de

modernização do locado aumentar a renda até um limite de 11% dos custos de

construção. O arrendatário, depois de notificado do aumento de renda, dispõe

de dois meses para se pronunciar e aceitando o valor actualizado passa a

vigorar 3 meses após a comunicação. No caso de não haver acordo o senhorio

pode recorrer a tribunal.



O senhorio tem ainda uma garantia creditória sobre as rendas que

incide sobre os bens móveis do arrendatário sob a forma de penhor.

Quanto às causas de cessação do contrato, a cessação por parte do

senhorio ocorre, nas seguintes situações.

- O aviso normal, com uma antecedência mínima de 3 meses, que de

acordo com a duração do contrato pode ir até 12 meses, geralmente aplicável

nos casos em que o contrato de arrendamento foi celebrado por um período

ilimitado e que exige que o senhorio tenha um interesse legítimo em fazer

cessar o contrato, nomeadamente quando o inquilino estiver em violação

manifesta de uma obrigação contratual; se o senhorio demonstrar

necessidades habitacionais para si ou para a sua família, ou ainda, quando o

senhorio demonstre que a existência do contrato de arrendamento o impede de

fazer um uso economicamente justificável das instalações.

-o aviso imediato nas situações em que uma das partes viola as suas

obrigações contratuais153, constituindo assim a justa causa para a cessação.

No caso do senhorio, o aviso prévio específico, ou, ”aviso imediato com base em

uma razão importante", quando tem por fundamento incumprimento da

obrigação de pagar a renda, ou, quando o inquilino coloca as instalações

arrendadas em risco, produz efeitos imediatos.

Quanto ao arrendatário pode livremente denunciar o contrato tendo

apenas que respeitar um período de pré-aviso de 3 meses.

No que toca á transmissão por morte, depois do falecimento do senhorio,

o seu herdeiro torna-se parte no contrato de arrendamento ipso iure, o mesmo

se verifica nas situações de morte do arrendatário, o seu herdeiro tem direito a

celebrar o contrato, sendo que o cônjuge que vive em conjunto com o

arrendatário torna-se parte do contrato ipso iure. O cônjuge sobrevivente pode

declarar dentro de um mês após a notificação da morte se pretende continuar

o contrato. Sempre que o cônjuge ou parceiro registado se abstém de exercer

este direito, os filhos e até mesmo as pessoas com quem o inquilino falecido

manteve uma casa comum podem celebrar o contrato de arrendamento.

153

De sublinhar que os regulamento do condomínio são parte integrante do contrato, nomeadamente

regras quanto ao ruído, ou á existência de animais, a violação destas regras constitui assim violação do

contrato e é justa causa de resolução contratual.



8.2.Características do mercado de arrendamento na Inglaterra

O mercado de arrendamento inglês foi desde sempre influenciado pela

sua própria conceção de propriedade e pela proteção conferida à posse. Por

outro lado e, tendo em conta o sistema jurídico Common Law, a fonte

primordial é o direito comum definido pelos tribunais, ao qual se associa uma

multiplicidade de regulamentos, de fonte legal, que torna o enquadramento

jurídico do arrendamento multifacetado e com vários regimes diferenciados.

A essência de um contrato de arrendamento no ordenamento jurídico

inglês pressupõe posse exclusiva, isto é, o direito de excluir todos os outros,

incluindo o proprietário.

Na sequência da Segunda Grande Guerra Mundial, a necessidade de

construir habitações aliada à incapacidade da iniciativa privada para

responder a esta necessidade, levou a que os poderes públicos, através das

autoridades locais e de associações da sociedade civil, subsidiassem

programas de construção civil, no entanto, permanecia a ideia de que cabia ao

sector privado esta tarefa. Desde a década de 70, que a jurisprudência inglesa

começou a desenvolver os direitos dos inquilinos, reforçada por uma

campanha levada a cabo por associações de defesa dos consumidores.

Até 1965 as rendas foram controladas, mas desde então o mercado

liberalizou-se, este movimento chegou á tutela jurídica da posse que também

sofreu uma degradação a partir de 1989.

De fato, a Lei da Habitação (Housing Act) veio diminuir a protecção

conferida ao inquilino, permitindo que uma ordem judicial efetue o despejo,

embora lhe confira certos direitos de informação sobre determinados aspectos

da gestão da habitação. Esta lei veio ainda reduzir o número de transmissões

do contrato de arrendamento por morte do inquilino. Introduziu-se uma nova

forma de arrendamento, a curto prazo, que embora goze da mesma proteção

conferida ao inquilino, permite que o senhorio possa rescindir o contrato com

pré-aviso de dois meses, após obter uma ordem judicial para o efeito. O fato do



Tribunal não dispor, nestes casos, de poder discricionário para rejeitar o

pedido do senhorio originou polémica e foi entendido como uma violação da

Convenção Europeia dos Direitos Humanos.

Este regime jurídico criou uma profunda clivagem face aos

arrendamentos seguros, onde o inquilino goza de uma protecção muito forte

que quase se sobrepõe à propriedade, uma vez que a segurança do regime da

posse é mais forte e são titulares de um leque significativo de direitos. Em

1985, e com vista a ultrapassar esta questão e dar resposta a questões

relacionadas com comportamentos anti-sociais, foi introduzida uma nova

modalidade contratual a que se chamou de “arrendamento estágio”,

permitindo que durante um ano o inquilino estivesse à experiência, findo este

prazo o arrendamento transforma-se em arrendamento seguro. Durante o

período de estágio, o senhorio pode recorrer ao tribunal para requerer ao

despejo do inquilino. O inquilino tem direito de resposta para se defender e

desta forma ultrapassa-se a questão da incompatibilidade com a CEDH.

A par dos contratos de arrendamento seguros, arrendamentos

assegurados e dos arrendamentos de curto prazo, existem muitas relações de

locação inominadas que não conferem ao inquilino qualquer tipo de protecção.

Podemos concluir que o regime jurídico inglês é caracterizado pela sua

liberalização e pela diversidade de regimes jurídicos no âmbito do

arrendamento.

Assim, a caracterização dos principais traços do regime do arrendamento

deve sempre ter em conta a tipologia do contrato.

No que diz respeito ás exigências de forma, o principal objectivo é

prevenir as situações de fraude e ainda a susceptibilidade de opor os direitos

do inquilino a terceiro. O contrato de arrendamento deve ser reduzido a escrito

incorporando todos os elementos e os termos do acordo. Não estão sujeitos a

forma escrita os contratos celebrados por um prazo inferior a três anos. No

caso dos contratos de arrendamento garantidos o senhorio deve, pelo menos,

emitir uma declaração sobre a natureza do contrato. Quando o contrato tem a

duração superior a sete anos deve ainda ser registado no registo predial.

No regime do arrendamento seguro, regulado pelo Housing Act de 1980,



o proprietário é uma autoridade local e o inquilino é um pessoa singular que

ocupa todo a casa, o direito de arrendamento inclui as licenças e posse

exclusiva.

A rescisão do contrato e a consequente reintegração de posse só pode ser

efetivada mediante ordem judicial e com base num dos 18 motivos

estabelecidos. Cabe ao tribunal apreciar a razoabilidade da pretensão do

senhorio. A renda será estabelecida de acordo com o critério da “renda

razoável”. Por morte do arrendatário sucedem-lhe no direito ao arrendamento

cônjuge sobrevivo ou membro da família que com ele resida há pelo menos 12

meses. Para além dos direitos expressamente previstos no contrato, o inquilino

tem direito à reparação, direito de comprar, direito à informação, direito de

consulta, direito de sublocar e direito de gerir.

O inquilino deve manter um comportamento tranquilo e é responsável

pela manutenção dos espaços exteriores do locado.

No regime do arrendamento introdutório ou estagiário regulado no

Housing Act de 1996, o senhorio é uma autoridade local e o inquilino está

submetido a um período de estágio que tem a duração de um ano. Assim, a

rescisão do contrato depende apenas de um pedido dirigido pelo senhorio ao

tribunal, porém o inquilino pode sempre defender-se e solicitar a revisão da

decisão. Está igualmente sujeita a uma renda estabelecida de acordo com o

critério da “renda razoável”. Por morte do arrendatário, sucedem-lhe no direito

ao arrendamento cônjuge sobrevivo ou membro da família que com ele resida

há pelo menos 12 meses Para além dos direitos expressamente previstos nos

contrato, o arrendatário tem direito à reparação, direito à informação, direito

de consulta e direito de gerenciar.

O arrendamento assegurado, regulado no Housing Act de 1988, resulta

do acordo das partes mas pode ser negociado através de uma agência de

arrendamento. Os senhorios são entidades privadas ou a categoria de

"Proprietários Sociais Registados".

Os proprietários sociais registados são um grupo de proprietários, sem

fins lucrativos, com origens históricas e que têm desempenhado um papel

importante no mercado habitacional inglês. Foram alvo de muitos benefícios e

investimentos públicos com vista á construção de habitações.

No arrendamento assegurado, a renda é livremente acordada entre as



partes e os critérios de actualização podem ser submetidos a uma Comissão .

Quando é uma RSL a arrendar deve praticar as rendas estabelecidas pela

Housing Corporation. Depois de 1996, o senhorio é obrigado a emitir uma

declaração de que o arrendamento é assegurado. A rescisão do contrato só

pode ser fundamentada num dos motivos estabelecidos e no caso de ser uma

RSL só deve recorrer à rescisão como último recurso, não havendo alternativa

razoável. Por morte do arrendatário, podem continuar o contrato, cônjuge

sobrevivo, incluindo a união de fato, ou pessoas que vivem juntos como

marido e mulher e que ocuparam a propriedade como sua única ou principal

habitação.

Finalmente, o arrendamento a curto prazo assegurado, regulado no

Housing Act de 1988, com as alterações introduzidas pelo Housing Act de

1996, neste caso o senhorio é uma entidade privada e o inquilino usa o locado

como única ou principal habitação. Depois das alterações de 1996, o senhorio

é obrigado a emitir uma declaração de que o contrato é de curto prazo

assegurado. O contrato pode ser rescindido mediante ordem judicial com aviso

prévio de dois meses. Quanto à renda, é livremente acordada entre as partes,

sendo que os critérios de actualização podem ser submetidos a uma

Comissão.

A inexistência de traços de vinculismo em algumas das modalidades do

contrato de arrendamento associada à volatilidade dos preços, em parte devido

às restrições da oferta de habitação levaram a uma forte inflação do preço do

arrendamento, Na verdade, o mercado habitacional inglês sofre de alguns

constrangimentos, por um lado, o fato das principais cidades estarem

envolvidas nos chamados "cinturões verdes" que limitam o crescimento

urbano, por outro lado, por que o sistema fiscal não incentiva as autoridades

locais a desenvolver o mercado habitacional, por último porque o planeamento

tem privilegiado uma política de contenção urbana.

Embora o mercado de crédito na Inglaterra tenha estado completamente

desregulamentado, possibilitando a concessão de crédito hipotecário e o

fomento da aquisição de casa própria, após a crise financeira, a concessão de

crédito tem sofrido severas contenções tendo uma forte repercussão no

mercado imobiliário. Esta situação tem levado as famílias a optarem pelo

mercado de arrendamento. Para fazer face a esta tendência, os governos têm



desenvolvido um espirito de cooperação no sentido de revitalizar o sector,

designadamente, através de incentivos fiscais ao arrendamento.

No entanto, os vários diplomas legislativos têm vindo a formar um

ordenamento jurídico complicado, desde logo porque cada uma das reformas

procurou não interferir com a reforma anterior. As reformas sucessivas, sem

consolidação, traduziram-se na existência de múltiplos regimes legais para o

arrendamento. Esta situação levou à constituição de uma Comissão de

Direito, cuja principal missão é consolidar e simplificar a lei. Esta Comissão

apresenta uma simplificação legal, que assenta na protecção do consumidor, e

que propõe dois tipos de contratos de arrendamento, o contrato a longo prazo

e o contrato a curto prazo.



8.3.Características do mercado de arrendamento Espanhol

Durante o período que sucedeu à Guerra Civil Espanhol, o governo de

Francisco Franco iniciou uma política proteccionista do arrendatário,

regulando o valor das rendas e protegendo-o face ao mecanismo de despejo. A

Espanha experimentou, durante várias décadas, um regime jurídico altamente

proteccionista que acabou por bloquear o mercado de arrendamento. Os

rendimentos dos senhorios foram-se degradando e o investimento na

construção diminuiu acentuadamente. Esta tendência manteve-se durante

largos anos, não obstante algumas tentativas frustradas de imprimir algum

dinamismo ao mercado de arrendamento. Em 1985 e em face da pouca oferta

que o mercado proporcionava de fogos para arrendar, o governo introduziu

alterações profundas no regime do arrendamento154, designadamente três

medidas importantes, a liberdade do senhorio para converter alguns dos

contratos celebrados ao abrigo do regime anterior em contratos de

arrendamento, a faculdade do senhorio acordar o montante da renda e a

liberdade de determinar o prazo do contrato. A tendência que se verificou foi a

proliferação de contratos de curto prazo que provocaram uma forte

instabilidade no mercado imobiliário de locação. Assim, a aquisição de casa

própria continuou a ser a opção da maioria das famílias espanholas.

Em 1994, a Lei de Arrendamento Urbano apresentou como principal

objetivo restabelecer um certo equilíbrio entre inquilinos e senhorios e

promover o mercado de arrendamento como um elemento-chave da política de

habitação.

Foi estabelecido um prazo mínimo de cinco anos para o contrato de

arrendamento e as rendas passaram a estar sujeitas a uma actualização com

base no índice de preços ao consumidor.

Porém, foi necessário resolver a delicada questão do regime transitório a

aplicar aos contratos de arrendamento celebrados antes de 1985 (LAU) e aos

contratos celebrados ainda na vigência do LAU, entre 1985 e 1994.

154

Através de um dipositivo legal que ficou conhecido pelo nome do seu mentor Decreto Boyer (LAU)



Quanto aos primeiros, optou-se por suprimir a possibilidade do

arrendatário transmitir a sua posição por negócio jurídico inter vivos e por

limitar as situações de transmissão mortis causa. No que toca á questão da

actualização das rendas, permite-se uma actualização extraordinária

progressiva com vista a recuperar as variações de inflação que não foram tidos

em conta a partir da celebração do contrato, ou da sua última revisão legal. Os

arrendatários com carências económicas graves foram excluídos destas

actualizações e em contrapartida criou-se um sistema fiscal compensatório

para os proprietários que permitia imputar a depreciação destes ativos sendo

deduzidos como um encargo no pagamento dos impostos anuais.

Quanto aos segundos, foi estabelecido que ficariam sujeitos ao regime

anterior até á data da sua renovação e que após a renovação passariam a

estar sujeitos ao regime em vigor.

O mercado de arrendamento espanhol era marcado por uma dicotomia

de regimes, porque sendo a legislação de 1964 altamente protecionista dos

direitos dos inquilinos, a legislação de 1985 era muito mais liberal provocando

uma desigualdade expressiva. Na verdade, o regime transitório tinha como

meta que no período de 8 anos a grande maioria dos contratos de

arrendamento tivessem já atingido a paridade, quer quanto ao regime legal,

quer quanto ao nível das rendas.

No que toca ao regime legal, este diploma vem estipular que quanto ao

prazo do contrato de arrendamento, cabe às parte acordarem o prazo, porém

sempre que o contrato seja inferior a 5 anos, a renovação é automática até

perfazer este prazo, podendo o inquilino opor-se à renovação mediante pré-

aviso de 30 dias. Findo os cinco anos, o senhorio pode opor-se à renovação

nos mesmos termos que o inquilino, mas se não o fizer a renovação ocorre por

um período de 3 anos. Portanto, o proprietário é legalmente vinculado à

extensão do contrato de arrendamento até os primeiros cinco anos, salvo se

precisar do locado para habitação permanente para si ou para sua família.

A renda é livremente acordada entre as partes e o senhorio tem a

obrigação de dar quitação ao inquilino do seu pagamento. A actualização da

renda, durante os primeiros 5 anos do contrato, é fixada através do índice de

preços ao consumidor (RPI) e mediante uma comunicação do senhorio ao



inquilino. Porém, a partir do sexto ano a actualização pode ser feita de acordo

com o critério estabelecido pelas partes no contrato.

Outros encargos associados ao arrendamento e estabelecidos no contrato

podem contemplar o pagamento por parte do inquilino do imposto sobre

imóveis e taxas de comunidade. O inquilino deve fazer um seguro de

responsabilidade para o locado.

As seguradoras reservam-se ao direito de verificar se a renda cobrada

está dentro dos limites praticados no mercado e de avaliar se o estado de

conservação do imóvel oferece adequadas condições de habitabilidade.

Assim, para além da caução inicial, no momento da celebração do

contrato, a lei permite que as partes acordem qualquer outro tipo de garantia

com vista a assegurar o cumprimento pelo inquilino. Esta prática permite

diminuir o risco por parte do senhorio associado à lentidão dos procedimentos

judiciais. Outra forma é através da garantia bancária, funcionando o banco

como garante do cumprimento da obrigação de pagar a renda.

O Inquilino tem direito de preferência na venda do imóvel e nas situações

de transmissão da propriedade do imóvel o adquirente está vinculado ao

cumprimento do contrato de arrendamento.

A sublocação está sujeita a autorização prévia do senhorio e pode

abranger apenas uma parte do locado, mas não poderá ser cobrada uma

renda superior aquela que o inquilino paga.

Quanto á transmissão por morte da posição do arrendatário, têm direito

à sub-rogação no contrato o cônjuge ou pessoas que vivem em união de fato

e ainda os descendentes sujeitos à autoridade parental ou tutela, os

ascendentes, outros parentes do terceiro grau colateral, tios e sobrinhos, com

uma incapacidade igual ou superior a 65% que vivam com o inquilino há

mais de dois anos.

No que toca às obras de conservação, cabem ao senhorio e não implicam

actualização extraordinária da renda, o senhorio é obrigado a manter as

condições de habitabilidade, salvo quando a deterioração é imputável ao

inquilino, ou, quando ocorreram danos não imputáveis ao senhorio como é o

caso de incêndio, inundação ou terremoto.

A promoção do arrendamento tem contado com diversas iniciativas

públicas e privadas que, nos termos do Plano de Habitação 2009-2012 do

Ministério da Habitação, contempla não só um sistema de rendas apoiadas,



mas também planos de financiamento e incentivo à construção de fogos para o

arrendamento especialmente dedicados à camada da população mais jovem. A

iniciativa privada beneficia de incentivos e financiamento para a construção e

depois vincula-se a arrendar o fogo durante um período que pode ir de 10 a 20

anos, após este período pode dispor do imóvel. O Plano de Habitação prevê

ainda a construção de fogos para arrendamento com opção de compra. Nesse

caso, o locatário poderá adquirir o imóvel contando com benefícios fiscais,

sendo que o preço de venda é deduzido, de forma parcelar em, pelo menos,

30%, no valor da renda paga pelo inquilino.

A cessação do contrato de arredamento ocorre por caducidade, findo o

prazo e quando as partes se opõem, nos termos da lei, à sua renovação; ainda

por acordo das partes devendo ser elaborado um acordo de rescisão e de

quitação de todas as despesas e encargos e ainda por rescisão devido ao

incumprimento contratual pelas partes. Nesta situação, será necessário a

intervenção de um tribunal.

A nova Lei do arrendamento tem como principal objectivo revitalizar e

reforçar a confiança no mercado de arrendamento.

Tal como em Portugal, o governo sentiu a necessidade de alterar o regime

jurídico da acção de despejo, em especial, nas situações de incumprimento de

rendas, identificada como uma das situações que estava a bloquear o normal

funcionamento do mercado de arrendamento.

Pretende-se que o inquilino desocupe o imóvel 15 dias após a sentença

que determina o despejo. Mesmo nas situações em que o contrato é resolvido

por via de acordo, por exemplo quando o senhorio perdoa a dívida resultante

das rendas, cabe ao tribunal ordenar que o despejo deve ser efectuado neste

prazo. Quanto à celeridade processual o juiz dispõe de 5 dias para se

pronunciar podendo fazê-lo oralmente.



8.4.Características do mercado de arrendamento Francês

A lei francesa define o contrato de locação como o contrato em que uma

das partes, locador, cede à outra, locatário, o gozo de uma coisa mediante o

pagamento de um preço. O contrato encontra-se previsto no Código Civil de

1804, mas gradualmente foram criados estatutos especiais que estabeleceram

as diferenças essenciais entre o arrendamento para a habitação e o

arrendamento comercial. É de sublinhar que o enquadramento legal do

arrendamento sofre ainda influências das decisões jurisprudenciais.

Ainda no âmbito do código napoleónico, o arrendamento era verbal e os

inquilinos não dispunham de quaisquer meios de defesa face aos abusos dos

senhorios. Já no início do século XX e fruto do desenvolvimento das cidades,

foi criada a primeira associação de locatários intimamente ligada às

organizações representativas dos trabalhadores, que lideraram um movimento

contra os trabalhadores alvo de despejo. Em 1948, uma lei sobre a habitação

procura impedir a inflação das rendas como consequência do pós-guerra. Data

de 1982, a primeira lei de enquadramento do arrendamento com um pendor

claramente protecionista do inquilino, protegendo-o face à total

desregulamentação que existia até então. A lei vem impor a forma escrita,

limitar as causas de cessação do contrato e ainda estabelecer a negociação

colectiva das rendas. Esta lei gerou uma forte polémica tendo sido encarada

como atentado contra o direito de propriedade.

A mudança de governo provocou de imediato a revogação da lei de 82 e o

novo regime desregulamentou de novo o arrendamento, permitindo a

liberalização total das rendas e a desregulamentação da cessação do contrato.

Também esta solução durou pouco tempo, em de 6 de Julho de 1989 foi

aprovado um regime jurídico que procurava um equilíbrio entre os direitos e

interesses das partes, beneficiando de consenso, foi sendo alvo de alterações

de natureza técnica mas manteve até aos dias de hoje as grandes opções em

matéria de politica de arrendamento.

Este regime vem sujeitar o contrato de arrendamento à forma escrita e

estipula que os contratos orais estão sujeitos às regras supletivas. Não

obstante, o contrato de arrendamento é um contrato consensual e nos termos

do Código Civil o contrato pode ser escrito ou oral. Partilhando este



entendimento, a jurisprudência considera que um contrato verbal é válido.

O contrato tem, regra geral, uma duração não inferior a 3 anos, porém as

partes podem invocar motivos que legitimem a celebração de contratos por

períodos inferiores desde que superiores a 1 ano. Quanto á renovação do

contrato, será automática, salvo, se o inquilino se opuser à sua renovação com

pré-aviso de 3 meses. Este pré-aviso pode ser reduzido nas circunstâncias

previstas na lei e tratadas pela jurisprudência, por exemplo, quando o

inquilino arranja outro emprego e precisa de mudar de habitação. O senhorio

só pode opor-se à renovação invocando um dos motivos previsto para a

cessação e com um pré-aviso de seis meses.

A atualização de renda é realizada tendo em conta uma indexação ao

preço do aumento de construção.

As partes podem ainda prever uma cláusula que permite uma rescisão

automática por violação dos termos do contrato.

De sublinhar, que o contrato está sujeito ao regime das clausulas

abusivas que podem ser submetidas á sindicância dos tribunais e declaradas

nulas.

Se o proprietário decidir vender o imóvel durante o prazo do

arrendamento, o inquilino tem direito de preferência que se sobrepõe a todos

os restantes. Porém, o contrato não é afetado por esta venda, o inquilino pode

permanecer no local até que o novo proprietário o possa notificar, nos termos

da lei, da denúncia do contrato de arrendamento.

A cessação do contrato pelo senhorio pode ser motivada pela decisão de

vender ou passar a residir no locado e ainda nas situações em que o inquilino

viola os deveres contratuais e ofenda os seus legítimos interesses. O senhorio

comunica a intenção de por termo ao contrato através de carta registada ou

através de um procedimento de notificação judicial, dando ao inquilino um

pré-aviso. Findo o período de pré-aviso, o inquilino é privado de qualquer

título de ocupação do locado.

Porém, a lei estabelece um regime especial para as situações em que o

arrendatário tem mais de 70 anos, aufere baixos rendimentos e não dispõe de

habitação que possa satisfazer as suas necessidades na mesma zona

geográfica, no entanto estas limitações não se colocam nas situações em que o

próprio senhorio tem mais de 70 anos e também aufere baixos rendimentos.



De fato, a lei toma em consideração a situação de ambas as partes ao

estabelecer o regime de especial protecção.

Devido ao fato dos tribunais estarem saturados e não conseguirem dar

uma resposta célere aos conflitos relacionados com o arrendamento, a

resolução extrajudicial dos conflitos relacionados com o arrendamento é

muitas vezes imposta antes do recurso aos meios judiciais.

Para fazer face à falta de oferta de fogos para arrendar, o governo francês

adotou vários mecanismos. Em 1990 criou um procedimento que habilita as

associações de habitação pública para celebrar acordos com a iniciativa

privada com o objectivo de reabilitar os seus edifícios, em troca do uso da

habitação para um determinado período de tempo. Em 1995, foi adotado um

procedimento extraordinário de requisição de cerca de 700 habitações vazias

para as destinar ao arrendamento. No entanto, estas iniciativas revelaram

pouco sucesso. Na verdade, o mercado de arrendamento francês está muito

constrangido, em algumas cidades, como Paris, é muito difícil encontrar um

alojamento e os preços aumentaram drasticamente. Esta situação deve-se em

parte ao elevado nível de protecção do inquilino e à dificuldade de efectuar o

despejo que levam a que os senhorios não tenham confiança no mercado.



8.5. A solução holandesa

O regime jurídico do arrendamento sofreu em alguns períodos influências

do direito francês e noutros momentos influências do direito alemão.

O contrato de arrendamento não está sujeito a forma mas é habitual que

as partes regulamentem com alguma extensão o conteúdo contratual.

O valor das rendas é livremente acordado pelas partes e a sua

atualização é fixada ao nível ministerial. Porém, os imóveis estão sujeitos a

uma avaliação para determinar o seu estado de conservação, sendo-lhes

atribuída uma classificação que é relevante para sindicar o valor máximo de

renda cobrada e a faculdade de proceder a atualizações. Esta sindicância é

levada a cabo pelas autoridades judiciais.

O papel que as entidades públicas e as pessoas colectivas de direito

privado (corporações) desempenham no mercado de arrendamento holandês é

fundamental, sendo responsáveis por, aproximadamente, metade das

habitações disponíveis para o arrendamento.

As corporações - unidas numa organização de coordenação (Aedes), têm

na realidade mais influência do que próprios os inquilinos. As associações de

inquilinos e de senhorios desempenham um papel ativo no desenvolvimento

da política de habitação dos bairros e distritos. Em matéria de arrendamento,

pronunciam-se sobre o conteúdo dos acordos de arrendamento, estabelecendo

processos de consulta entre locadores e locatários.

É frequente as partes recorrem à formalização do contrato de

arrendamento através dos contratos-tipo, elaborados pelas associações de

inquilinos e de proprietários. O conteúdo destes contratos deve estar de

acordo com o regime jurídico imperativo e com o regime das cláusulas

abusivas. O ordenamento jurídico holandês prevê o procedimento das acções

colectivas, no entanto não existe ainda, em matéria de arrendamento,

jurisprudência sobre estes contratos –tipo.

A Lei do Arrendamento para a Habitação (Huisvestingswet) atribui

muitas competências aos municípios.

Outra característica do ordenamento jurídico holandês prende-se com a

intervenção dos mecanismos alternativos de resolução de conflitos, em

particular a mediação e os processos de conciliação que levam a que os



conflitos sejam dirimidos com uma pequena percentagem de recurso aos

tribunais e com uma reduzida taxa de despejo.

O regime jurídico do arrendamento não tem características de

vinculismo, aceitando-se várias causas de cessação do contrato. Acresce que

nas situações de incumprimento contratual, o processo que conduz à cessação

do contrato e à efectiva desocupação do locado é muito célere e raramente o

inquilino solicita a suspensão do processo.

Finalmente, outra solução inovadora que podemos encontrar no mercado

de arrendamento holandês, são os fundos de gestão de arrendamento.

Estes fundos têm como principal objetivo assegurar, perante os

proprietários, o pagamento pontual das rendas. O fundo é constituído com

uma primeira contribuição por parte dos proprietários e participado através de

uma percentagem mensal do valor da renda. Alguns fundos beneficiaram de

uma participação financeira do Estado. As funções do Fundo passam por

cobrar as renda, proceder ao cumprimento das obrigações fiscais, garantir o

pagamento das rendas em situações de incumprimento pelo arrendatário,

ficando sobrogados nesses direitos e proceder às notificações e demais

providências legais para a desocupação do imóvel em casos de

incumprimento.

Podemos afirmar que o mercado de arrendamento holandês é dinâmico e

caracteriza-se por ter mecanismos inovadores que asseguram a confiança no

mercado quer por parte dos proprietários quer pelos arrendatários.



9.Síntese das Sugestões /Recomendações

Antes de mais, importa salientar a oportunidade, nas condições atuais,

de uma revisão do enquadramento legal do arrendamento. De fato, a atual

situação financeira, a subida das taxas de juros e as dificuldades de acesso ao

crédito, levaram a uma acentuada quebra na compra de habitação própria.

Esta realidade gerou, do lado da procura, uma necessidade acrescida de

encontrar alternativas à aquisição de casa própria e, consequentemente, a

uma procura acrescida no mercado de arrendamento. Do lado da oferta,

verifica-se que os promotores imobiliários dispõem de uma oferta excedente de

imóveis que não conseguem escoar do mercado da compra e venda, mas cujos

investimentos carecem de rentabilização e, sendo assim, o arrendamento é

naturalmente uma alternativa, designadamente a possibilidade de efectuarem

contrato de arrendamento com opção de compra futura.

O mercado de arrendamento está assim confrontado com novos

movimentos, quer do lado da oferta, quer do lado da procura. Neste âmbito

estamos perante um momento crucial para a discussão da reforma do regime

jurídico do arrendamento urbano, no sentido de dar resposta a estas

necessidades.

9.1. A questão das rendas

O congelamento de rendas imposto desde 1948, gerou constrangimentos

graves no mercado de arrendamento e levou a uma degradação do parque

imobiliário, em especial, nos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto.

O baixo peso do rendimento proveniente do património desincentiva os

proprietários a investirem tempo e recursos nesta atividade, por entenderem

que a valorização do seu património imobiliário não é rentável, o que constitui

um bloqueio à reabilitação urbana. Por outro lado, o período imposto para a

correção faseada das rendas antigas é manifestamente excessivo, impondo ao

proprietário um investimento nas obras de conservação cujo retorno é muito

lento. Acresce que, no período estabelecido para as situações especiais, 10



anos, o senhorio será novamente chamado a efetuar obras de conservação, no

prazo de 8 anos, quando ainda não recuperou o valor atualizado da renda.

Por tudo isto, é fundamental que o controlo administrativo das rendas

seja eliminado e que a atualização das rendas até ao seu justo valor de

mercado seja feita de forma célere, deixando ao mercado a tarefa de equilibrar

o valor da renda. Para este efeito importa eliminar, ou simplificar os dois

pressupostos impostos ao senhorio para a correção do valor da renda,

relacionados com a conservação do imóvel e com a avaliação fiscal, por

exemplo, fazendo depender a correção extraordinária das rendas antigas do

critério da desvalorização monetária.

Importa ainda, diminuir o período de faseamento para a correção da

renda, propondo um período geral de 3 anos e um período especial de 5 anos.

Estas medidas deverão ser acompanhadas de um programa de apoio às

rendas por forma a garantir o acesso à habitação dos grupos mais vulneráveis.

E independentemente dos custos financeiros destes programas, o

proprietário não deverá continuar a assumir os custos da proteção social dos

mais desfavorecidos , tarefa que incumbe ao Estado

9.1.1. Alteração do regime de comprovação/ quitação do pagamento de rendas

Neste âmbito, propõem-se as seguintes medidas:

-criação de uma conta bancária tipo e específica para efeitos do pagamento

das rendas acordadas no contrato de arrendamento e emissão de extratos

detalhados a pedido do respectivo titular / senhorio (adaptação do regime da

conta bancária para efeitos de consignação em depósito de rendas – artigo 17º

do NRAU);

-estipulação no contrato de arrendamento de que a Instituição Bancária em

que se encontre aberta a conta de depósito de rendas (CDR), decorridos 2

meses sem pagamentos, emitirá um extrato comprovativo do “não depósito da

renda”, o que constituirá título executivo para efeitos de despejo do inquilino,

após a comunicação da referida falta de pagamento ao Instituto da Habitação

e Reabilitação Urbana (IHRU);

- indicação no contrato de arrendamento do número da conta bancária para

efeitos de pagamento de rendas (CDR) e declaração de que o extrato da



mesma, após comunicação ao IHRU, constitui título executivo na hipótese da

falta de pagamento das rendas acordadas;

9.2.A ação de despejo

Tendo em conta que o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

estabeleceu como trave mestra da reforma a criação de títulos executivos de

formação extrajudicial, nomeadamente o título que resulta da notificação

judicial do arrendatário, em caso de falta de pagamento de rendas por mais de

2 meses, acompanhado do respetivo contrato de arrendamento, (artigo 15º nº2

do NRAU);

Tendo em conta que um diploma complementar ao NRAU fixou os

requisitos essenciais dos contratos de arrendamento, indispensáveis à

verificação da sua validade e eficácia;

Considerando que o Código do Processo Civil (CPC) foi alterado no

sentido da acção de execução para entrega da coisa locada ser mais expedita,

tendo sido criado um procedimento específico para a execução de títulos

extrajudiciais, que admite a oposição do arrendatário com efeito suspensivo do

despejo;

Considerando que a tramitação da acção executiva para cobrança de

rendas ou para resolução do contrato de arrendamento com fundamento na

falta de pagamento de renda, nos termos do CPC, pode ser assegurada por um

agente de execução escolhido pelo mandatário forense do senhorio.

Ora, partindo destes considerandos, como se explica que não exista

confiança e segurança jurídica na execução dos títulos de formação judicial,

ou, extrajudicial, que viabilize o despejo das “casas arrendadas” em que o

arrendatário não paga a renda fixada no contrato, sem qualquer razão ou

fundamento?

Antes de mais, teremos de reconhecer que o sistema judicial, na vertente

do funcionamento dos Tribunais, não é eficiente, nem contribui para o reforço

da confiança no regime jurídico substantivo do arrendamento.

Ou seja, toda a eficiência e segurança jurídica que se pretenda alcançar

com o recurso a um procedimento/ processo a desenvolver nos Tribunais, por

razões de sistema, será difícil de alcançar em pleno.

Daí que, resta-nos fazer uma opção entre a apresentação de uma



proposta de reforma da Organização Judiciária que se traduza na criação de

Tribunais/Juízos autónomos para julgamento de litígios relativos a contratos

de arrendamento, ou a alternativa de encontrar uma solução sustentada na

desjudicialização dos procedimentos a adotar.

Aquilo que se afigura imperativo é que o atual regime processual deverá

ser revisto, tendo em vista enquadrar de modo mais favorável o novo modelo

de contrato de arrendamento, assim como o procedimento específico para a

sua resolução com fundamento na falta de pagamento de rendas.

Na verdade é essencial simplificar os mecanismos de tutela face às

situações de incumprimento contratual no sentido de reforçar a confiança no

mercado de arrendamento.

Assim, é necessário simplificar o procedimento da ação de despejo,

desjudicializando este processo.

Porém, a desjudicialização do processo de despejo deverá ser

acompanhada de um reforço de meios efectivos para a concretização prática

da desocupação dos imóveis. Independentemente das entidades que conduzam

o processo, a inexistência de meios, designadamente, meios policiais, céleres e

expeditos que concretizem no plano prático a desocupação do imóvel tem

levado a que, em média, as acções despejo demorem cerca de 4 a 5 anos para

se concretizarem.

O procedimento poderia ser conduzido por outros agentes,

designadamente, advogados, agentes de execução ou solicitadores, prevendo-

se a intervenção de um juiz a pedido do inquilino para aferir da regularidade

do processo.

Por outro lado, é essencial criar meios alternativos de resolução destes

conflitos, reforçando as vias extrajudiciais

Em suma, considerando a necessidade de criar um mecanismo expedito e

seguro para a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na

falta de pagamento de rendas, sugerimos as seguintes alterações:

- A supressão do período mínimo 3 meses para efeitos da formação do

título executivo consagrado no NRAU:

- Alteração da natureza do processo executivo para processo urgente, de



modo a tornar o mesmo mais expedito;

- Extinção do efeito suspensivo previsto para a oposição apresentada pelo

arrendatário (artigo 930-B do CPC), salvo se efetuada prova documental do

pagamento das rendas, da caução, bem como do pagamento de rendas na

pendência da execução;

- Previsão da efetivação do despejo com recurso a serviços especializados

da Policia Municipal, após solicitação do agente de execução responsável pelo

processo;

- Agravamento das consequências legais do atraso na entrega do locado

nas situações de incumprimento do contrato de arrendamento155

.

- Fixação convencional/ obrigatória do foro arbitral no contrato de

arrendamento 156

, tendo em vista a tramitação da execução dos títulos

(extracto da CDR) por falta de pagamento de rendas e, consequente, resolução

do contrato de arrendamento;

- Concretização da efectivação do despejo (entrega do andar arrendado),

após decisão do Tribunal Arbitral, por via da participação dos serviços

especializados da Policia Municipal.

E ainda,

- Diminuição do prazo a partir do qual o senhorio pode recorrer à ação de

despejo, uma vez verificada a caducidade do contrato;

9.3. Liberalização da contratação

O regime jurídico substantivo do arrendamento urbano foi

profundamente alterado, tendo sido integrado, no plano sistemático, no

Código Civil (CC) e, simultaneamente, reconhecida a importância do princípio

da liberdade contratual, cuja concretização fica aquém daquilo que era

esperado.

Mantêm-se assim a necessidade de conferir maior liberdade contratual e

de reduzir o caráter vinculístico do contrato de arrendamento, propondo-se,

155

Para além da prevista no artigo 1045º do CC, por exemplo, inclusão na lista geral de

arrendatários devedores. 156

Por exemplo, o Tribunal Arbitral da Ordem dos Advogados com competência para estes

litígios.



neste sentido, a limitação das situações de transmissão do direito de

arrendamento e a liberalização do termo do contrato de 5 anos para 1 ano. Em

consonância com esta recomendação, propomos o encurtamento dos períodos

do pré-aviso para as partes se oporem à renovação automática do contrato.

Por outro lado, propomos a alteração do regime jurídico substantivo da

locação, estabelecendo o conteúdo (direitos e obrigações) da opção de compra

estipulado num contrato de arrendamento, assim como a possibilidade de

registo predial da mesma, situação esta, que permitiria fomentar o

arrendamento como via da aquisição do locado, dinamizando o mercado

imobiliário e o acesso à habitação.

Com efeito, a conjugação de um contrato de arrendamento com uma

promessa de compra e venda, em algumas situações, poderá constituir uma

solução para comprometer o arrendatário na aquisição do local arrendado, em

especial quando efetuou o pagamento de um sinal relevante.

9.4.Reforçar a atuação do Plano de Emergência Social Habitacional

Tendo em conta que a reforma do regime do arrendamento urbano deverá

tomar medidas no sentido de:

-Proceder à correção das rendas antigas e considerando e encurtar os

períodos de correcção, em especial o período alargado de 10 dez anos;

-Agilizar os mecanismos de tutela face a situações de incumprimento

contratual, designadamente, o incumprimento do pagamento das rendas, com

vista reforçar a confiança no mercado de arrendamento.

- O tratamento mais favorável conferido, quer no domínio do regime

transitório, quer no âmbito do Código Civil, aos idosos ou portadores de

incapacidade, deverá ainda ter em conta os rendimentos do agregado familiar

do arrendatário.

É fundamental ativar o Plano de Emergência Social Habitacional, para

responder a estas necessidades de habitação, por forma a desonerar o

senhorio do esforço económico de solidariedade cuja incumbência pertence,



em primeira linha, ao Estado. A existência de prédios devolutos, poderia

constituir uma bolsa de fogos especialmente direccionados para a satisfação

destas necessidades sociais, incumbindo às Câmaras Municipais a avaliação

das situações concretas do arrendatário e a gestão de arrendamentos

celebrados ao abrigo do Plano de emergência.

9.5.Enquadramento fiscal

Quanto à reforma da tributação fiscal do rendimento proveniente do

arrendamento propormos duas soluções: uma primeira proposta que implica

uma alteração de fundo no sistema de tributação e que vai de encontro às

sugestões dos proprietários; uma outra proposta alternativa, que não implica

alterações de fundo, mas que procura, ainda assim, repor alguma justiça

fiscal e contribuir para o fomento do mercado de arrendamento.

Quanto à primeira solução, defendemos que o rendimento proveniente

das rendas não deveria ser englobado no rendimento do sujeito passivo. De

fato, esta opção traduz-se num agravamento da carga fiscal sobre o

arrendamento resultando numa tributação diferenciada do valor das rendas

tendo em conta os outros rendimentos do senhorio e, originando um

agravamento do valor das rendas praticadas. Assim, propõe-se o

estabelecimento de uma taxa liberatória para as rendas, que poderia ser paga

trimestralmente pelo arrendatário, retendo o valor do imposto, no caso de ser

uma pessoa coletiva ou pelo senhorio.

Outra solução alternativa, mantém o englobamento dos rendimentos

provenientes do arrendamento no rendimento total do sujeito passivo, mas

cria um conjunto de deduções fiscais específicas relacionadas com este

rendimento157

. A previsão de uma majoração quanto às deduções fiscais no

que toca aos encargos com obras de conservação, recuperação e reabilitação,

157

Por exemplo, a possibilidade de deduzir, em sede de IRS as despesas que o senhorio tem que

realizar nas situações em que o arrendatário deixa de pagar rendas e que é necessário o recurso ao

tribunal. Quer as custas judiciais quer os custos com o patrocínio judiciário constituem despesas inerentes

ao negócio que deveriam ser alvo de dedução em sede de rendimento. Ou, ainda a dedução de uma parte

da indemnização paga ao arrendatário nas situações de cessação do contrato por motivos de reabilitação

urbana.



podendo o legislador estabelecer uma lista do tipo de despesas elegíveis158

, que

irá contribuir para fomentar o mercado de arrendamento. Estas deduções

poderiam ser efetuadas de forma faseada durante um determinado período.

Ainda com vista à dinamização da reabilitação urbana, propomos uma

dedução anual de uma parte do investimento realizado com a aquisição ou

com obras de reabilitação em prédios destinados ao mercado do arrendamento

ao rendimento colectável em IRS ou em IRC do proprietário. Esta dedução

deveria vigorar durante um período não inferior a dez anos, sendo estabelecido

um limite da respetiva matéria colectável.

A medida poderia ser acompanhada da criação de “Contas Poupança-

Reabilitação”, com benefícios fiscais semelhantes aos que vigoraram para as

“Contas Poupança-Habitação”.

O objetivo é repor a justiça fiscal e, também, fomentar a recuperação e a

reabilitação dos imóveis.

Por outro lado, deveria ser criado um incentivo fiscal aos senhorios que

demonstrem não ter recebido as rendas acordadas no contrato de

arrendamento, decorridos “x” meses de execução do título sem que o locado

lhe tenha sido entregue, (benefício em sede de IRC/ IRS semelhante ao da

recuperação do IVA nas situações de créditos incobráveis verificados em

tribunal).

A eventual perda de receita fiscal, ainda que não expetável, poderia ser

compensada ao nível do Imposto Municipal sobre Imóveis, quer limitando as

isenções temporárias, quer por via da actualização periódica das avaliações

fiscais dos imóveis.

Por outro lado, importa sublinhar que a reforma da tributação fiscal do

património, designadamente, a reavaliação fiscal dos imóveis depende

necessariamente do levantamento do congelamento das rendas.

9.6. A constituição de um Fundo de Garantia ao Arrendamento

158

Nomeadamente, as despesas de condomínio quando o fogo é destinado ao arrendamento.



O Fundo de Garantia ao Arrendamento teria como um dos principais

objetivos assegurar a continuidade do rendimento do proprietário. Este fundo

seria constituído com uma primeira contribuição por parte dos proprietários,

que poderia ser o primeiro mês de renda e com uma participação financeira do

Estado e seria reforçado através de uma percentagem mensal do valor da

renda. As funções do Fundo seriam as de cobrar a renda, proceder ao

cumprimento das obrigações fiscais, garantir o pagamento das rendas em

situações de incumprimento pelo arrendatário, durante os primeiros 3 meses e

proceder às notificações e demais providências legais para a desocupação do

imóvel em casos de incumprimento. O Fundo, com personalidade jurídica e

autonomia administrativa e financeira deveria estar munido de legitimidade

processual para accionar o arrendatário.

Em simultâneo, poderia ser criada a figura do seguro de renda, um

enquadramento legal que prevê esta operação, o que iria permitir que as

companhias de seguros pudessem garantir o pagamento das rendas em falta

durante um período transitório, até as ações de despejo estaremconcretizadas.

9.7.Reabilitação Urbana

A Proposta de lei que pretende reformar o regime jurídico da reabilitação

urbana deve assentar numa visão estratégica da regeneração urbana que

tenha em conta os vários os impatos económicos, financeiros, sociais,

ambientais, culturais e também, políticos e que seja economicamente

sustentada, envolvendo empresas do setor, senhorios, investidores e

população em geral.

Deverão ser tomadas medidas de simplificação dos processos de

licenciamento, simplificação das formalidades e dos processos relativos à

reabilitação urbana.

Por outro lado, nos grandes centros urbanos as entidades locais

poderiam disponibilizar serviços técnicos de apoio e aconselhamento às

intervenções de conservação dos imóveis através da criação de um gabinete de

apoio e aconselhamento, que a pedido dos proprietários, elaborassem

projectos de intervenção a custos acessíveis.



Seria ainda desejável a criação de mecanismos de realojamento

temporário dos inquilinos cujos imóveis careçam de desocupação para

poderem ser intervencionados.

É igualmente necessário simplificar o processo de fusão de lotes ou

propriedades existentes, quando da aprovação de um projeto que preveja o

estabelecimento de um imóvel único nos lotes ou propriedades pré-existentes,

bem como a previsão de um regime de licenciamento em áreas de Regeneração

Urbana que permita a simplificação dos procedimentos e exigências e que,

simultaneamente, assegure a transparência e objectividade nas regras. Ainda

neste domínio, deve promover-se a redução das taxas e a criação de

instrumentos padronizados nos processos, com vista a encurtar prazos,

reduzir a carga burocrática e sua complexidade técnica.

Urge igualmente, em particular num momento de escassos recursos

financeiros, implementar modelos de Parcerias Público-Privadas com as SRU –

Sociedades de Reabilitação Urbana e as Autarquias, para soluções de

Regeneração Urbana orientadas para a revitalização de espaços públicos.

Por último, a reforma legislativa deveria abrir a porta para a constituição

de sociedades gestoras de capitais exclusivamente privados.

9.8. Dinamização dos Fundos de Investimento imobiliário para o Arrendamento Habitacional

Tendo em conta a atual situação económica, pensamos que seria

benéfico alargar os benefícios previstos para os Fundos de Investimento

Imobiliário para Arrendamento Habitacional, criados pela Lei nº 64-A/2008,

de 31 de Dezembro, às empresas de construção e promoção imobiliária,

permitindo-lhes colocar os fogos que detêm em carteira e para os quais não

conseguem escoamento no mercado.



9.9.Arrendamentos Não Habitacionais

Finalmente, no que toca aos arrendamentos não habitacionais, é

fundamental, até por razões de salvaguarda da concorrência do mercado,

proceder a uma correção de rendas antigas de forma imediata, embora se

possa impor um limite máximo para o valor da renda. A sujeição a este limite

deveria estar diretamente relacionada com o volume de faturação da empresa.

Ainda, no âmbito do regime transitório, equiparar o tratamento dado às

situações de trespasse e de cessão de quotas.



10. Bibliografia

ASCENSÂO, José de Oliveira - Estudos em honra do Prof. Doutor José de

Oliveira Ascensão. Coimbra : Almedina, 2008. ISBN 9789724035697. ISBN

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COELHO, F. M. Pereira - Arrendamento : direito substantivo e processual-

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FERREIRA, Durval - Duração dos Arrendamentos Urbanos no NRAU - Actuais

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FROTA, Mário - Arrendamento urbano : comentado e anotado : regime geral,

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FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto - Manual de Arrendamento Urbano,

Volume II. 5ª Edição actualizada. Coimbra. Almendina, 2011. ISBN

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FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto-Manual do Arrendamento Urbano -

Edição Cartonada.3ª Edição revista e actualizada. Coimbra Almedina, 2001.

ISBN 9789724015590

FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto - Manual do arrendamento urbano -

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GOMES, Manuel Januário da Costa - Arrendamentos para Habitação.

Coimbra. Almedina, 1996. ISBN 9789724009551

GOMES, M. Januário C.- Arrendamentos para habitação- D0202-773. ULFD,

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GOUVEIA, Jorge Bacelar - Arrendamento Urbano, Constituição e Justiça. O

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LEITÃO, Luís Manuel Teles de Menezes - Arrendamento Urbano.4ª Edição.

Coimbra. Almedina, 2010. ISBN 9789724041964



LOUREIRO, José Pinto - Tratado da locação - D0202-279. ULFD,1946

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Coimbra. Coimbra Editora, 2009. ISBN 9789723216769

MARTINS, Manteigas, SUBTIL A. Raposo e CARVALHO, Luís Filipe - O Novo

Regime do Arrendamento Urbano - Anotado.2ª Edição: Porto. Vida Económica

Editorial SA, 2006. ISBN 9789727881925

MORAIS, Fernando de Gravato - Falta de Pagamento da Renda no

Arrendamento Urbano. 3ª Edição. Coimbra. Almedina, 2010. ISBN

9789724042510

MORAIS, Fernando Gravato de - Novo Regime do Arrendamento Comercial. 3ª

Edição. Coimbra. Almedina, 2010. ISBN 9789724046747

ROCHA,Isabel e ESTIMA Paulo - Novo Regime do Arrendamento Urbano -

Notas práticas.1ª Edição.Porto.Porto Editora, 2006.ISBN 9789720061278

SEIA, Jorge Alberto Aragão - Arrendamento urbano : anotado e comentado -

D0202-794/A. ULFD, 2003



11. Índice dos Anexos

11.1 Dados sobre o mercado de arrendamento

11.2. Estudos sobre o mercado de arrendamento

Estudo da CIP – Confederação Empresarial Portuguesa “FAZER ACONTECER

A REGENERAÇÃO URBANA”, Novembro de 2010

Estudo do Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana “RELATÓRIO

DINÂMICA DO MERCADO” de Abril de 2009

Estudo da Associação Lisbonense de Proprietários “Retrato da Habitação em

Portugal: Características e Recomendações”, 2011

11.3 Enquadramento legal

11.3.1.Regime legal do arrendamento urbano

11.3.1.1. Novo Regime do arrendamento Urbano

Lei 16/2000 de 8 de Agosto que Autoriza o Governo a legislar sobre o Regime

Jurídico do Arrendamento Urbano

Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro que aprova o Novo Regime do Arrendamento

Urbano

11.3.1.2. Proposta de lei para a revisão Regime do arrendamento Urbano

Proposta de Lei de Alteração ao Regime do Arrendamento Urbano

11.3.1.3.Diplomas complementares

Decreto-Lei 156/2006 de 8 de Agosto aprova o Regime de Determinação e

Verificação do Coeficiente de Conservação

Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto aprova o Regime Jurídico dos Prédios

Arrendados



Decreto-Lei 158/2006 de 8 de Agosto aprova os Regimes da Determinação do

Rendimento Anual Bruto Corrigido e a atribuição do Subsídio de Renda

Decreto-Lei 159/2006 de 8 de Agosto aprova a definição do conceito fiscal de

prédio devoluto

Decreto-Lei 160/2006 de 8 de Agosto aprova os elementos do contrato de


Decreto-Lei 161/2006 de 8 de Agosto regula as Comissões Municipais

Arbitrais

Declaração de Rectificação nº 24/2006 de 17 de Abril

Portaria n.º 1192-A/2006 - Aprova o modelo único simplificado através do

qual senhorios e arrendatários dirigem pedidos Arrendamento

Portaria n.º 1192-B/2006 - Aprova a ficha de avaliação para a determinação

do nível de conservação de imóveis

11.3.1.4.Diplomas sobre de rendas e coeficiente de actualização

Decreto Lei 13/1986 de 23 de Janeiro

Decreto Lei 329-A/2000 de 22 de Dezembro

Aviso 13 052-A de 2001

Aviso 10 012 de 2002

Aviso 10 280 de 2003

Aviso 9277 de 2004

Aviso 8457 de 2005

Aviso 8457 de 2006

Aviso 23786 de 2008

Aviso 16247 de 2009

Aviso 18370 de 2010

Aviso 19512 de 2011

Portaria 946-A de 31 de Outubro1988



Portaria 946-B de 31 de Outubro1988

Portaria 1133-A de 31 de Outubro de 1991

Portaria 1133-B de 31 de Outubro de 1991

Portaria 1024 de 31 de Outubro de 1992






Portaria 616-A de 30 de Outubro1996

Portaria 616-B de 30 de Outubro 1996



Portaria 1089-C de 31 de Outubro de 1997

Portaria 1089-D de 31 de Outubro de 1997







Portaria 1402 de 13 de Novembro de 2004







Portaria n.º 246/2008 de 27 de Março


Portaria 1190 de 18 de Novembro de 2010

Portaria 291/2011 de 4 de Novembro


11.3.2 Regime legal da Porta 65

Decreto-Lei 308/2007 de 3 de Setembro

Decreto-Lei 43/2010 de 30 de Abril

Declaração de Rectificação 22/2010 de 10 de Julho de 2010

Portaria 1515-A/2007 de 30 de Novembro

Portaria 249-A/2008 de 28 de Março

Portaria n.º 277-A/2010 de 21 de Maio

Resolução do Conselho de Ministros 128/2007 de 3 de Setembro

11.3.3.Regime legal da Reabilitação Urbana

Aprovado pelo Decreto Lei 105/96 de 31 de Julho

Aprovado pelo Decreto Lei 106/96 de 31 de Julho

Aprovado pelo Decreto Lei 7/99 de 8 de Janeiro

Decreto-Lei 104/2004 de 7 de Maio

Lei 64-A/2008 de 31 de Dezembro

Decreto Lei 307/2009 de 23 de Outubro

Proposta de Lei 24/XII Regime Jurídico da Reabilitação Urbana



RECRIA

Decreto Lei 4/88 de 14 de Janeiro

Decreto-Lei 104/96 de 31 de Julho

Decreto Lei 197/92 de 27 Setembro

Decreto-Lei 418/99 de 21 de Outubro

Decreto-Lei 329-A/2000 de 22 de Dezembro

Decreto-Lei 329-C/2000 de 22 de Dezembro

Portaria 56-A/2001 de 29 de Janeiro


RECRIPH

Decreto-Lei 106/96 de 31 de Julho

Portaria 711/96 de 9 de Dezembro

11.3.4 Regime legal dos Fundos de Investimento Imobiliário para o Arrendamento Urbano

Lei 64-A/2008 de 31 de Dezembro

Portaria 1553-A/2008 de 31 de Dezembro

11.3.5 Regime legal do Crédito á Habitação

Decreto-Lei 240/2006 de 22 de Dezembro

Decreto-Lei 51/2007 de 7 de Março

Decreto-Lei 171/2008 de 26 de Agosto

Decreto-Lei 192/2009 de 17 de Agosto

Aviso do Banco de Portugal nº 2/2010 de 30 Março

Instrução nº 10/2010



Anexo: 11.1 Dados sobre o mercado de arrendamento



Proprietário Arrendamento Proprietário Arrendamento Proprietário Arrendamento 1991 2001 2011

Portugal 1.978.087 841.528 2.688.469 720.878 2.931.931 786.904 27% 21% 20%

Norte 596.863 290.151 870.230 255.336 954.192 267.880 29% 22% 20%

Centro 577.504 111.498 705.651 98.780 727.932 111.095 15% 12% 12%

Lisboa 445.128 333.309 658.320 279.418 758.690 303.435 40% 29% 27%

Alentejo 185.201 57.807 227.540 42.533 228.778 43.932 21% 15% 15%

Algarve 76.782 27.059 109.035 27.206 126.264 36.038 23% 19% 20%

R.A. Açores 50.333 8.164 59.054 6.874 64.200 10.317 13% 10% 13%

R.A. Madeira 46.276 13.540 58.639 10.731 71.875 14.207 21% 15% 15%

1991 2001 2011 % Parque Arrendamento

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