CURSO DE DIREITO
Defesa de Trabalho Monográfico
A IRREGULARIDADE DA APLICAÇÃO DA
LEI CONDOMINIAL EM
LOTEAMENTOS
por Carlos Roberto Alves Guimarães
Orientadora: Dra. Fátima de Paula Ferreira
Membro da Banca: Dra. Charlene Coradini de Avila Plaza
SOBRE A PESQUISA: DO OBJETO
Questão inicial: hipótese central
Caminho percorrido para fazer a pesquisa
Base bibliográfica utilizada - toda bibliografia faz
parte da minha biblioteca
Discussão central
Características de um loteamento – lei 6766/79
Características de um condomínio – lei 4591/64 e
Novo Codigo Civil – art. 1331 a 1358
Objetivos alcançados
HIPÓTESE CENTRAL: PONTO DE PARTIDA
- Haveria incongruências nas leis 6766/79 e as lei
4591/79 e o Novo Código Civil nos seus art. 1331 a
1358, a primeira que versa sobre loteamentos e as
duas seguintes versam sobre condomínios: isto
porque existem casos concretos, na história social
brasileira, de abuso de cobrança condominial em
loteamentos.
- A literatura a respeito desta temática seria escassa e
mereceria aprofundamento.
RESUMO
Procura-se dar uma visão da problemática dos “condomínios”
fechados ou atípicos nas grandes metrópoles, que vem sendo
implementados ao arrepio da lei, à sombra de uma lacuna legislativa na
lei 6766/99, a qual não prevê a existência destes verdadeiros “feudos
metropolitanos”. Estes “condomínios”, sob o argumento de aumentar a
segurança, que nas grandes cidades deixam a desejar, se apropriam dos
espaços públicos e os privatizam, impedido o ir e vir das pessoas por
ruas, que afinal são de uso comum. Alguns doutrinadores, tendem a
aceitar estes “condomínios” como recepcionados pela lei 4591/79, o que
estará sendo questionado neste trabalho. Através de um estudo de caso,
serão demonstradas as irregularidade e consequências para aqueles que
adquirem lotes mascarados por “condomínios” irregulares, onde são
cobradas taxas de serviço de manutenção, que seria de responsabilidade
da Prefeitura local, e serviços de vigilância ilegais, que seria obrigação
do Estado, executando também obras, aprovadas em reuniões
irregulares.
CAMINHO PERCORRIDO PARA
FAZER A PESQUISA
Procura de um recorte exploratório: a
dicotomia loteamentos x condomínios
Levantamento bibliográfico em torno
Organização da estrutura do trabalho em
capítulos conceituais e analíticos
COTEJO BIBLIOGRÁFICO: AUTORES CENTRAIS
AMORIM, Jose Roberto Neves; ELIAS FILHO, Rubem
Carmo (coordenadores). Direito Imobiliário: questões
contemporâneas, Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
ARAGÃO, S. I. de. Regime jurídico do Condomínio
Fechado. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2001
KARPAT, G., Condomínios Orientação & Prática. 2 ed.
São Paulo: Humus Editora Limitada, 1997
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: |Lei nº 10.406,
de 10.01.2002. Rio de Janeiro: Forense, 2007.
DISCUSSÃO CENTRAL
A DISCUSAO CENTRAL DO TEMA, ESTA GALGADO
NA IRREGULARIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO DE
CONDOMINIOS EM LOTEAMENTOS, FATO ESTE QUE
VEM SE VERIFICANDO CONSTANTEMENTE ,
TRAZENDO TRANSTORNOS AOS PROPRIETARIOS DE
IMÓVEIS EM LOTEAMENTOS , ADQUIRIDOS SOBRE A
ÉGIDE DA LEI 6766/79.
CARACTERÍSTICAS DE UM LOTEAMENTO
1 – Adquirido através da lei 6766/79
2 – o incorporador tem que entregar os lotes com infraestrutura,
tais como:
- ruas e avenidas
- infraestrutura básica com os equipamentos urbanos
de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e
de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação
pavimentadas ou não.(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
- Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento,
o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de
180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação
3 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar
domínio do Município as vias e praças, os espaços, livres e as
áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
4 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela
Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso,
o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as
prestações do preço avençado, poderá obter o registro de
propriedade do lote adquirido, junto ao Cartório de Registro de
Imóveis, como lote urbano, valendo para tanto o compromisso de
venda e compra devidamente firmado
CARACTERÍSTICAS DE UM CONDOMINIO
1 – Adquirido com base na lei 4591/64 e Novo Codigo Civil art. 1331 a
1358
2 – o incorporador tem que entregar os lotes com infraestrutura,
tais como:
- ruas e avenidas
- infraestrutura básica com os equipamentos urbanos
de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e
de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação
pavimentadas ou não
3 – As vias e praças, os espaços, livres fazem parte da area
comum pertencentes ao Condominio
4 - O Novo Código Civil art. 1.332, define que institui-se o
condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além
do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Os lotes não são registrados como urbanos e sim como uma fração
ideal do todo, sendo as partes comuns discriminadas.
OBJETIVOS ALCANÇADOS
ATRAVES DA DISCUSSÃO DO TEMA, PODEMOS VERIFICAR
QUE INCORPORADORES INESCRUPULOSOS VEM ENGANANDO
OS PROPRIETARIOS DE LOTES ADQUIRIDOS EM LOTEAMENTOS,
COBRANDO TAXAS CONDOMINIAIS POR SERVIÇOS PRESTADOS,
OBRIGAÇÃO ESTA DO PODER PÚBLICO.
INTERROMPEM VIAS PÚBLICAS COM CANCELAS IRREGULARMENTE
INSTALADAS, IMPEDINDO O DIREITO CONSTITUCIONAL DE IR E VIR
DA POPULAÇÃO.
Através do estudo sobre o tema em voga,
foi possível comprovar as hipóteses e verificar:
1) Pela revisão bibliográfica - que já há na literatura jurídica uma
discussão preliminar a respeito da temática em questão,
aventada nos capítulos teóricos da pesquisa, mas que é preciso
haver bibliografias mais específicas sobre a problemática
apontada;
2) Pelos argumentos apresentados e estudo da legislação referente
a loteamentos e condomínio -: há brecha argumentativa entre as
leis X e Y, o que dá aos proprietários de terras que revendem
loteamentos se sentirem no direito de cobrar taxas condominiais.
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