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UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CARTOGRÁFICA - DECART

CENTRO DE TECNOLOGIA E GEOCIÊNCIAS - CTG

ROTEIRO PARA IMPLANTAÇÃO

DE LOTEAMENTOS NA REGIÃO

METROPOLITANA DO RECIFE - RMR

Recife, setembro de 2006

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Alunos,

Carlos Henrique Cavalcante Silva

José Anderson Estefano Silva de Souza

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Agradecemos,

À Equipe da GSAU - 4ª Coordenadoria

Regional

À Ângela Barbosa – Agência

CONDEPE/FIDEM

À Dierson Lima e Georgina Brandão

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APRESENTAÇÃO

Este trabalho tenta esclarecer de forma detalhada todo o roteiro a ser cumprido

por aquele que deseje implantar um loteamento em Pernambuco, em especial na Região

Metropolitana do estado, tomando como exemplo o caso em que o projeto seja destinado

à cidade de Recife.

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ÍNDICE

Introdução ........................................................................................................................................... 6

Roteiro para Implantação – Legislação de Referência e os Agentes Envolvidos .................. 8

Fase I – Diretrizes ........................................................................................................................ 10

Fase II - Aprovação do Projeto ................................................................................................... 13

Fase III – Registro ........................................................................................................................ 18

Exemplos de Loteamentos na Cidade de Recife ....................................................................... 19

Loteamento ALPHAVILLE ........................................................................................................... 19

Loteamento NOVA MORADA I, II e III ...................................................................................... 20

Conclusão ......................................................................................................................................... 20

Anexos .............................................................................................................................................. 21

Referencial Bibliográfico ................................................................................................................ 22

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Introdução

O parcelamento do solo para fins urbanos é regido pela Lei Federal Nº 6766/73 conforme dispõe seu Art. 1º, podendo os Estados, o Distrito Federal e os Municípios estabelecerem normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta lei às peculiaridades regionais e locais.

Entende esta norma que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições em seu texto e as das legislações estaduais e municipais pertinentes (Art. 2º). Ainda este artigo define que loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Art. 2º § 1º) e que desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (Art. 2º § 2º).

Só se admite o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovados por lei municipal. As áreas onde não se é permitido o parcelamento também estão previstas na lei (Art. 3º Parágrafo Único).

O citado diploma legal também explicita diversos requisitos urbanísticos para Loteamento e condições aplicadas ao Projeto de Loteamento e de Desmembramento (Art 4º ao Art 10º). A lei determina que aos Estados cabe disciplinar a aprovação de ambos os projetos pelos Municípios nos casos em que o loteamento ou desmembramento se encontre em mais de um município; se o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 e; se o Loteamento ou Desmembramento estiver localizado em área da região metropolitana. Em todos esses casos o exame é de responsabilidade da autoridade metropolitana (Art. 13). A norma federal também tipifica como crime contra a administração pública a desobediência relacionada a alguns dos seus artigos, conforme expressa seu Art 50.

A autoridade metropolitana competente em Pernambuco, conforme Lei Estadual Nº 6347/80, é a Agência CONDEPE/FIDEM. Esta agência presta diversos serviços relacionados ao uso do solo para atender a Lei Federal Nº 6766/79 e Lei Estadual Nº 9990/87 (Parcelamento do Solo urbano na RMR) que, para o nosso caso, são:

A) Consulta Prévia: Informações acerca das Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo para as áreas situadas total ou parcialmente em municípios da RMR, na Faixa Litorânea e em Áreas de Interesse Especial do Estado, visando a implantação de loteamentos e condomínios. Dizem respeito ao modelo de parcelamento a ser adotado e às restrições urbanísticas e documentais para a área consultada, dentre elas, as áreas de proteção dos manaciais, as áreas decretadas como reservas ecológicas, as faixas de preservação “non aedificandi” (dos cursos d´água, das linhas de alta tensão, das linhas férreas, das faixas de domínio das rodovias, etc), as áreas com declividades superiores a 30%, os parâmetros urbanísticos em consonância com as leis municipais vigentes, planos e projetos de interesse incidentes na área, etc.

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B) Anuência Prévia a Loteamentos / Condomínios / Desmembramentos e Remembramentos: Concessão de Anuência Prévia pela Agência CONDEPE/FIDEM, através de Certificado, aos projetos de parcelamento do solo urbano, para as áreas situadas total ou parcialmente em municípios da RMR, na Faixa Litorânea e em Áreas de Interesse Especial do Estado, para que o interessado possa dar início ao processo de aprovação do mesmo, junto a Prefeitura Municipal, licenciamento ambiental na CPRH e posterior registro no Cartório de Imóveis. C) Regularização de Loteamentos e Condomínios: Concessão de Anuência Prévia pela Agência CONDEPE/FIDEM, através de Certificado, aos projetos de parcelamentos do solo urbano, para as áreas situadas total ou parcialmente em municípios da RMR, na Faixa Litorânea e em Áreas de Interesse Especial do Estado, implantados de forma irregular (sem aprovação dos órgãos competentes e registro no Cartório de imóveis). O certificado de Anuência Prévia será concedido considerando as conclusões da análise conjunta entre a Agência CONDEPE/FIDEM, Prefeitura Municipal, CPRH e Ministério Público, formalizado através de um TAC (Termo de Ajustamento e Conduta). Para a análise e Anuência Prévia, o interessado deve fornecer um jogo de plantas com a indicação dos lotes comercializados e construções existentes. A condução do processo de regularização é de competência da Prefeitura Municipal.

A Consulta Prévia e a Anuência Prévia têm o objetivo de fazer com que as diretrizes metropolitanas sejam atendidas por qualquer parcelamento de solo na RMR e áreas especiais conforme determina a Lei Estadual Nº 9990/87 e Instrução Normativa 01/2004 da Agência CONDEPE/FIDEM.

Estaremos analisando dois casos de loteamentos na cidade de Recife e, portanto, na região metropolitana do estado, onde o parcelamento é regido também pela Lei Municipal Nº 16.286/97. Os loteamentos são o NOVA MORADA I, II e III e o ALPHAVILLE, ambos localizados a oeste da cidade dos quais conseguimos algumas informações e cópias de documentos.

Figura 1 – Mapa da localização aproximada dos loteamentos estudados

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Incluímos também neste trabalho as tabelas de preços dos serviços prestados pelos órgãos a fim de dar uma idéia de quantificação para a implantação por parte do loteador, não considerando o custo de aquisição de material.

De forma simples, observaremos que a aprovação de loteamentos se dá em três fases. Na Fase I são estabelecidas Diretrizes tanto municipais quanto metropolitanas, a serem cumpridas pelo loteador. A Fase II é a da Aprovação do Projeto e a Fase III a fase do Registro do loteamento junto aos cartórios de registro de imóveis.

Roteiro para Implantação – Legislação de Referência e os Agentes Envolvidos

Os principais agentes envolvidos nos processos de loteamento são os órgãos ambientais (CPRH, p.ex.), o metropolitano (Agência CONDEPE/FIDEM) e a(s) prefeitura(s) em cuja(s) área(s) o loteamento esteja inserido. Como dito anteriormente, a implantação dos loteamentos é composta de três fases:

Fase I - Diretrizes

Fase II - Aprovação do projeto

Fase III - Registro

Para cada uma é necessária documentação e plantas específicas exigida para análise a partir da necessidade de cada órgão consultado conforme citaremos mais adiante

Abaixo segue uma lista resumida das Leis e Normas do Parcelamento Urbanístico e Ambiental para todas as fases.

CONDEPE/FIDEM:

Lei Federal nº 6.766, de 19/12/1979 (modificada pela Lei Federal nº 9.785/99, de

29/01/1999, Parcelamento do Solo Urbano);

Decreto Estadual nº 6.347, de 18/03/1980 (Define competência - Agência

CONDEPE/FIDEM);

Lei Estadual nº 9.990, de 14/01/1987 (Parcelamento do solo urbano na RMR)

Lei Estadual nº 9.960, de 17/12/1986 (Define as Áreas de Interesse Especial - Orla Marítima

dos Municípios de Pernambuco);

Lei Estadual 11.516/97, alterada pela Lei nº 11.734/1999 (Licenciamento ambiental pela

CPRH e Lei de Infrações ao Meio Ambiente);

Decreto Estadual nº 20.586, de 28/05/1998 regulamenta a Lei nº 11.516, de 30/12/1997, e dá

outras providências (define competências, licenciamento, infrações - CPRH);

Lei Estadual nº 9860/1986, de 12/08/1986 (define as Áreas de Proteção de Mananciais na

RMR);

Lei Estadual nº 9931/1986 de 11/12/1986 (define as Áreas Estuarinas de Pernambuco.);

Lei Estadual nº 9989/1987 de 13/01/1987 (define as Reservas Ecológicas da RMR);

Lei Federal nº 4.771, de 15/09/1965 (Código Florestal) modificada pela Lei Federal nº

7803/1989;

Lei Federal nº 6.938, de 31/08/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente);

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Lei Federal nº 9.605, de 12/02/1998 (Lei de Crimes Ambientais);

Resolução do Conselho Nacional de Meio Ambiente - CONAMA nº 303/2002 (Limites e

Definições das áreas de Preservação Permanente);

Resolução do Conselho Nacional de Meio Ambiente - CONAMA nº 312/2002

(Licenciamento ambiental dos empreendimentos de Carcinicultura);

Resolução do Conselho Estadual de Meio Ambiente - CONSEMA nº 02/2002

(Licenciamento ambiental dos empreendimentos de Carcinicultura);

Lei Federal nº 7.661/1988 (Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro);

Decreto Estadual nº 21972/1999 de 29/12/1999, aprova o Zoneamento Ecológico

Econômico Costeiro - ZEEC do Litoral Sul de Pernambuco;

Decreto Estadual nº 24017/2002 de 07/02/2002, aprova o Zoneamento Ecológico

Econômico Costeiro - ZEEC do Litoral Norte de Pernambuco.

CPRH:

A CPRH faz uso de diversas leis e decretos a depender de cada caso

específico. A legislação básica então seria:

Lei Federal Nº 4771/65 – Código Florestal Brasileiro;

Lei Federal Nº 6766/79;

Lei Estadual Nº 9990/87 e;

Lei Estadual Nº 12916/05

PREFEITURA DO RECIFE:

Lei Orgânica do Município do Recife – LOMR;

Lei do Uso e Ocupação do Solo – LUOS Lei N° 16.176/97;

Plano Diretor da Cidade do Recife – PDCR Lei N° 15.547/91;

Lei do Parcelamento do Solo Lei Nº 16.286/97

A fim de enriquecer este trabalho, segue abaixo as tabelas onde constam os custos atuais que o loteador deverá suportar quando da solicitação dos serviços aos órgãos competentes. Não estão incluídos os custos referentes à aquisição de documentos e materiais que possam ser anexados aos pedidos.

Enquadramento

Valores em R$

Até 10 ha 10,1 até 30 ha

30,1 até 50 ha

50,1 até 100 ha

> 100 ha

INTERFERÊNCIA DE PLANOS E PROJETOS 270,00 400,00 810,00 1.080,00 1.350,00

CONSULTA PRÉVIA /DIR. MET. (I) 540,00 810,00 1.620,00 2.160,00 2.700,00

ANUÊNCIA PRÉVIA A LOTEAMENTOS/CONDOMÍNIOS (II)

630,00 940,00 1.890,00 2.520,00 3.150,00

ANUÊNCIA PRÉVIA A DESMEMBRAMENTOS 450,00 670,00 1.350,00 1.800,00 2.250,00

PARECER TÉCNICO 270,00 400,00 810,00 1.080,00 1.350,00

REGULARIZ. DE LOTEAMENTOS 630,00 940,00 1.890,00 2.520,00 3.150,00

Tabela 1 - Remuneração dos Serviços Prestados Pela Agência CONDEPE/FIDEM

Enquadramento Valores em R$

CONSULTA PRÉVIA – DIRETRIZ MUNIC. (I) 357,59

APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO (II) 2.761,73

Tabela 2 - Remuneração dos Serviços Prestados Pela Prefeitura do Recife

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Enquadramento

Valores em R$

até 2

ha 2,1 a 5 ha

5 a 10

ha

10,1 a

30 ha

30,1 a 50

ha

50,1

a 100 ha > 100 ha

LIC. PRÉVIA- (I) 483,94 725,91 967,88 1.451,83 2.903,64 3.871,52 4.839,41

LIC. INST. - (II) 967,88 1.451,83 1.935,77 2.903,64 5.807,29 7.743,05 9.678,82

Tabela 3 - Remuneração dos Serviços Prestados Pela CPRH – Valores constantes no Dec. Est. 28.787/05 a serem

atualizados pelo IPCA

Em visita ao cartório de registro dos loteamentos já citados, nada foi possível de se

verificar dada a falta de informatização dos mesmos, o que dificulta qualquer pesquisa, e também devido a indisponibilidade do bacharel em ceder informações.

Fase I – Diretrizes Nesta fase, o interessado indica a área a ser parcelada. Todo o processo é

iniciado quando da apresentação de plantas e documentação a Agência CONDEPE/FIDEM conforme determina o Art. 13 da Lei Federal Nº 6766/79 e Lei Estadual Nº 9990/87. Depois é analisado pela prefeitura (Art. 7º da Lei Nº 6766/79) e pelo CPRH.

Figura 2 – Esquema Fase I Fonte: CONDEPE/FIDEM com adaptações.

CONDEPE/FIDEM PREFEIT. RECIFE CPRH

Art. 13º LF 6766/79

Art. 53º LF 6766/79 - INCRA

Art. 44º Inc. VI LE 9990/87 - SPU *

Art. 42º LE 9990/87

Outras Consultas: DNIT, IPHAN, etc.

Art. 7º LF 6766/79

(prevê até 4 anos)

Art. 60 ao 62 da LM

Nº 16286/97

Art. 44º Inc. III LE 9990/87

Res. CONAMA 001/86 (em

alguns casos)

Tabela 4 – Alguns artigos a serem atendidos pelos órgãos. * - Pela Lei Estadual é consulta da fase II

A Agência CONDEPE/FIDEM em seu sítio eletrônico www.condepefidem.pe.gov.br, orienta o loteador para dar entrada nos processos de Consulta Prévia (ver introdução) com toda a documentação, conforme listado abaixo:

Conforme Art. 6º 6766/79

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Documentação para a Consulta Prévia – CONDEPE/FIDEM

Cópia da via do pagamento do serviço solicitado – ver anexo 01; Cópia da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica do Conselho Regional de

Engenharia e Arquitetura - CREA, para o levantamento planialtimétrico; Ortofotocarta, escala 1:10.000 (uma via), com área lançada; Ortofotocarta, escala 1:2.000 (duas vias), com área lançada; Carta da Unibase, escala 1:1.000 (uma via) com área lançada e um de seus

vértices referenciados com coordenadas UTM, e em CD no formato CAD, com extensão DXF;

Cópia a laser da fotografia da área na escala 1:6.000 (uma via); Caso não exista Ortofotocarta 1:2.000, apresentar planta do levantamento

planialtimétrico com curva de nível de 02(dois) em 02(dois) metros na escala 1:2.000 em duas vias, georeferenciadas com coordenadas U.T.M.

Requerimento específico para a fase, assinado pelo proprietário da área ou pelo seu representante legal – ver anexo 02

O anexo 03 é cópia de Consulta Prévia formulada pela Agencia

CONDEPE/FIDEM. Na Prefeitura do Recife a Consulta Prévia tem início quando o loteador, por

formulário específico para Documentos Especiais – ver anexo xxx, apresenta nas Coordenadorias Regionais da DIRCON a documentação e plantas abaixo, atendendo o Art. 6º da Lei Federal 6766/79, Artos 60 a 62 e Anexo VII – Art. 60, itens 1, 2, 3 e 4 da Lei Municipal Nº 16286/97. As Coordenadorias Regionais estão ligadas à DIRCON – Diretoria geral de Controle Urbano que por sua vez está ligada à SEPLAN – Secretaria de Planejamento. Para a elaboração das diretrizes municipais o pedido do loteador é analisado pela DIRCON, pela DIRBAM – Diretoria Geral de Urbanismo e pela DIRMAM - Diretoria Geral de Meio Ambiente de modo a obedecer ao Art. 7º da Lei Federal Nº 6766/73.

O anexo 05 é cópia de Consulta Prévia formulada pela Prefeitura do Recife e o anexo 06 é cópia de certidão emitida pela prefeitura de Jaboatão dos Guararapes.

Documentação para a Consulta Prévia – Prefeitura Recife

Formulário próprio (Certidão – Consulta – Modelo DIRCON) devidamente

preenchido pelo interessado, assinado pelo proprietário e responsável técnico; CIM – (Cartão de Inscrição Municipal), do responsável técnico, atualizado; Pagamento de tarifa respectiva; Projeto em 03 (três) vias, na escala de 1:2000 (hum por dois mil); Planta com as seguintes indicações:

a) Identificação da propriedade e seu registro imobiliário; b) Locação e Situação da propriedade e sua orientação magnética; c) Dimensões lineares e angulares da divisas e áreas da propriedade; d) Confrontantes, arruamentos e loteamentos contíguos; e) Localização de lâminas de água, bosques e construções existentes; f) Curvas de nível a intervalo máximo de 2,00m (dois metros) e

relacionadas à referência de nível (RN) do sistema cartográfico da Região Metropolitana do Recife;

g) Tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; h) Indicação dos terrenos de marinha e acrescidos da marinha quando

houver.

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Obtida a consulta prévia, deverá ser requerida a aprovação do Projeto Viário, composto de:

Memorial Descritivo; Estudo de Impacto Ambiental – EIA e seu respectivo Relatório – RIMA, quando

exigidos pelos órgãos competentes; Outros estudos exigidos pelos órgãos competentes do Município.

O Projeto de Arruamento conterá, pelo menos, as seguintes representações:

a) Vias propostas com seus eixos longitudinais e ângulos centrais dimensionados, bem como suas curvas de concordância com seus respectivos raios, cotados nos pontos de tangência;

b) As vias propostas devidamente articuladas com as adjacentes existentes ou projetadas, oficialmente aprovadas;

c) Indicação em plantas de todas as linhas de escoamento das águas pluviais;

d) Localização das superfícies d’água, bosques e construções existentes; e) A indicação das curvas de nível do terreno a intervalo de 2,00m (dois

metros), além das cotas previstas nas intersecções dos eixos das vias projetadas, relacionadas a referência de nível (RN0, do sistema cartográfico da Região Metropolitana de Recife.

Os Artos. 63 a 65 da Lei Municipal 16286/97 descrevem as representações de

plantas que o projeto de arruamento deve ter e também quais as obras de infra-estrutura que o loteador deve realizar. Se a área do terreno medir até 25000m2, a prefeitura, para declarar que as obras foram executadas como projetadas (as built) e expedir o termo de aceitação das mesmas deve obedecer o que prevê a NBR 14645 – 1 de 2000. Após a execução e aceitação da infra-estrutura, é que se solicita a aprovação do projeto de loteamento junto a prefeitura.

O Art. 68 da lei municipal prevê que o loteador poderá apresentar à Prefeitura, simultaneamente, os projetos de arruamento e loteamento, desde que atendam isoladamente aos requisitos estabelecidos na lei, para cada projeto.

A CPRH atua nesta fase com a formulação da Licença Prévia. Entenda-se como

Licença Prévia – LP o concentimento na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade, que aprova sua concepção e localização, atestando sua viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação, observadas as diretrizes do planejamento e zoneamento ambiental e demais legislações pertinentes. O prazo de validade da Licença Prévia não poderá ser superior a 02 (dois) anos e deverá levar em consideração o cronograma de elaboração dos planos, programas e projetos relativos ao empreendimento ou atividade.

O Loteador deve apresentar:

Carta de Anuência da Prefeitura; Planta de Locação e Situação da área; Memorial Descritivo do empreendimento.

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Fase II - Aprovação do Projeto

De posse das diretrizes municipais, metropolitanas e da licença prévia da

CPRH, o loteador elabora e apresenta o projeto de loteamento a Agência CONDEPE/FIDEM para a emissão da certidão de Anuência Prévia (ver introdução). Nesta, consta a indicação de diversas leis e normas que devem ser obedecidas pelo loteador e pelos órgãos que posteriormente serão consultadas. Depois o loteador solicita Licença de Instalação a CPRH e pede aprovação de projeto de loteamento à prefeitura. Veja resumo na figura seguinte.

Figura 2 – Esquema Fase II

Fonte: CONDEPE/FIDEM com adaptações.

CONDEPE/FIDEM PREFEIT. RECIFE CPRH OUTROS

Lei Federal 6766/79

Art. 43, 44, e 45 da

LE Nº 9990/87

Art. 9º LF 6766/79

Art. 12º LF 6766/79

(carimbo)

§ único Art. 12º 6766/79

Art. 3º Res.

CONAMA 001/86 -

IBAMA

Declaração COMPESA

CREA

Tabela 5 – Alguns artigos a serem atendidos pelos órgãos

Também em sítio eletrônico www.condepefidem.pe.gov.br a Agência CONDEPE/FIDEM orienta o loteador para dar entrada nos processos de emissão de Anuência Prévia com toda a documentação, projeto com plantas e memorial descritivo, conforme indicado abaixo:

Documentação para a Anuência Prévia – CONDEPE/FIDEM

Requerimento Agência CONDEPE/FIDEM, assinado pelo proprietário da área ou pelo seu representante legal ver anexo 09;

Cópia do Título de Propriedade; Diretriz Municipal; Consulta prévia da Agência CONDEPE/FIDEM; Licença prévia da Agência Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hídricos -

CPRH; Cópia da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica do Conselho Regional de

Engenharia e Arquitetura - CREA do responsável pelo projeto/levantamento planialtimétrico;

Conforme Art. 6º

e 7° 6766/79

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Cópia da via do pagamento de serviço solicitado - ver anexo 01; Projeto completo de parcelamento (plantas e memoriais conforme descriminado

abaixo), em 05 (cinco) vias, georeferenciadas com indicação das coordenadas U.T.M. e geográficas e em CD no formato CAD com extensão em DXF;

Para Encaminhamento de Projetos de Loteamentos / Condomínios –

CONDEPE/FIDEM

Plantas (Georeferenciadas – coordenadas UTM (Projeção Universal Transversal de

Mercator) e geográficas)

Levantamento Planialtimétrico, contendo:

Traçado do polígono da propriedade, com indicação dos vértices numerados, dimensões lineares e angulares, curvas de nível a cada 2 metros, confrontantes e norte magnético;

Situação da área em escala compatível, preferencialmente, na escala de 1:10.000;

Arruamento e drenagem, contendo:

Levantamento planialtimétrico da propriedade, com indicação dos vértices numerados, dimensões lineares e angulares, curvas de nível a cada 2 metros, confrontantes e norte magnético;

Sistema viário projetado, com ruas numeradas e cotadas, com indicação do sentido da drenagem de águas pluviais;

Quadras bem definidas, numeradas, com ângulos, distâncias e a área de cada uma;

Seção transversal das vias projetadas; Cotas do terreno natural e projetado nos cruzamentos das vias; Quadro geral de áreas com os respectivos percentuais; As áreas verdes e as destinadas aos equipamentos comunitários

deverão estar cotadas, numeradas, com ângulos, distâncias, a área de cada uma, bem como serem gravadas como de "uso público", e as áreas verdes deverão também constar como "non aedificandi";

Lotes ou Parcelas, no caso de Condomínios, contendo:

Lotes devidamente numerados com as cotas; Indicação das restrições constantes da planta da Consulta Prévia; As áreas verdes e as destinadas aos equipamentos comunitários

deverão ser cotadas, numeradas, com ângulos, distâncias, a área de cada uma, bem como serem gravadas como de " uso público", e as áreas verdes como "non aedificandi" ;

Quadras devidamente numeradas; Quadro geral de áreas com os respectivos percentuais; Situação da área em escala compatível, preferencialmente na escala

de 1:10.000; Indicar os limites de terreno de marinha e acrescido de marinha,

quando for o caso; Quadro demonstrativo das áreas e parâmetros urbanísticos permitidos

(condomínios); Quadro específico de áreas e parâmetros para condomínios, com m² e

percentuais, contendo;

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Área total do terreno; Área total para os módulos / parcelas incluindo a área do sistema

viário; Área total de Uso Comum: sistema viário, vias de pedestre, recreação /

lazer e áreas verdes, destacando a área verde concentrada; Área de Equipamentos Comunitários ou área reservada para

complementação do sistema viário de uso público; Taxa de ocupação por módulo / parcela; Taxa de solo natural; Número total de módulos / parcelas.

Observação: Para o cálculo do número máximo de módulos permitidos, deverá ser incluída a área do sistema viário do projeto.

Perfis longitudinais do sistema viário contendo, no mínimo:

Distância entre os eixos das ruas; Declividade Cotas naturais e projetadas nos cruzamentos das vias e drenos /

riachos existentes Lotes com edificações existentes e comercializados - No caso de

Regularização.

Memorial Descritivo

Denominação completa do imóvel e sua localização;

Nome completo do proprietário, razão social, identidade, CPF e dados complementares;

Descrição da poligonal, com vértices numerados, medidas lineares e angulares, áreas superficiais, confrontante e indicação de, no mínimo, 02 (dois) vértices relacionados com coordenadas UTM;

Nome do loteamento / condomínio; Características (residencial, comercial, uni ou multi-familiar), número

total de lotes e de quadras, ou de parcelas no caso de condomínio, indicação de todas as áreas existentes no projeto, inclusive as áreas de uso público ou de uso comum;

Quadro geral de áreas com indicação da área total do terreno, do sistema viário, de lotes ou das parcelas, das Áreas Verdes, de Equipamentos Comunitários ou de Uso Comum e os respectivos percentuais;

Descrição pormenorizada de todas as áreas destinadas ao uso público / uso comum, com os perímetros, cotas e confrontantes;

Tabela geral dos lotes ou das parcelas indicando a numeração de cada uma, com cotas, confrontantes das laterais, frente e fundo e a área em m²;

Restrições ao uso e ocupação do solo: (Normas fixadas para o projeto a serem obedecidas pelos proprietários dos lotes / parcelas) : desmembramentos, desmatamentos, terraplenagem, construção de muros de alvenaria, taxa máxima de ocupação, coeficiente de utilização, usos permitidos, etc.);

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Após emissão da Anuência Prévia pela Agência CONDEPE/FIDEM o loteador encaminha o projeto a CPRH onde solicitará a Licença de Instalação.

Entenda-se como Licença de Instalação – LI, a autorização do início da implementação do empreendimento ou atividade, de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e demais condicionantes, das quais constituem motivo determinante. O prazo de validade da Licença de Instalação não poderá ser superior a 04 (quatro) anos e deverá levar em consideração o cronograma de instalação do empreendimento ou atividade.

O Loteador deve apresentar: Para Área Saneada – Esgoto

Formulário devidamente preenchido – ver anexo 07; 03 (três) jogos completos do projeto de arquitetura; ART do CREA do Projeto de Arquitetura + Recibo de Pagamento (cópia); Carta ou Conta da COMPESA – cópia; Escritura do terreno ou Termo de Concessão – cópia.

Para Área Não Saneada – Fossa Formulário devidamente preenchido – ver anexo 07; 03 (três) jogos completos do projeto de arquitetura; ART do CREA do Projeto de Arquitetura + Recibo de Pagamento (cópia); 03 (três) jogos completos do Projeto de Sistema Final de Esgoto; ART do CREA do Sistema Final de Esgoto+ Recibo de Pagamento

(cópia); Memória de cálculo da Fossa, em três vias; Teste de absorção do solo + ART do CREA e recibo de pagamento –

cópia; Escritura do terreno ou Termo de concessão – cópia. OBS: As plantas devem ser assinadas pelo proprietário e pelo

responsável técnico e deverão ser apresentadas as originais das ART’s.

De posse a Anuência Prévia e Licença de Instalação, o loteador aciona a

Prefeitura do Recife apresentando Projeto de Loteamento através de formulário para Terrenos - ver anexo 10 e 11 - com plantas que atendam o Art. 9° da Lei 6766/79 e parâmetros urbanísticos conforme a Lei Orgânica do Município do Recife – LOMR, a Lei do Uso e Ocupação do Solo (Lei N° 16.176/97), o Plano Diretor da Cidade do Recife (Lei N° 15.547/91) e a Lei do Parcelamento do Solo (Lei Nº 16.286/97). A aprovação se dá conforme o Art. 12 da Lei 6766/79. Na prática as plantas apresentadas na Prefeitura são as que foram anteriormente carimbadas pela Agência CONDEPE/FIDEM quando da Anuência Prévia.

O projeto de loteamento conterá pelo menos: a) Denominação da propriedade que está sendo loteada; b) Divisas da propriedade e suas confrontações; c) Vias e praças públicas; d) Subdivisão das quadras em lotes, explicitando as áreas que serão

destinadas a equipamentos comunitários e urbanos; e) Dimensões lineares e angulares de cada lote; f) FAIXAS non aedificandi; g) Áreas restantes, eventualmente não incluídas no parcelamento; h) Limites de terrenos de marinha e acrescidos de marinha quando

houver;

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i) Curvas de nível, à distância adequada, quando a inclinação do lote estiver compreendida entre 20% (vinte por cento) e 30% (trinta por cento);

j) Quadro de áreas, referentes a vias de circulação, equipamentos, áreas verdes, explicitando os percentuais correspondentes, em valores absolutos, em função da superfície total da propriedade parcelada.

Quanto ao início da obras, observa-se uma pequena disparidade entre a norma federal e a municipal. Esta permite após aprovado o projeto de arruamento e aquela que o loteador as inicie após a aprovação do loteamento junto à prefeitura. O prazo de execução segundo a norma federal é o constante no cronograma de execução apresentado a prefeitura e, segundo a prefeitura o prazo máximo para as obras de infra-estrutura é de 2 (dois) anos, a contar da data da aprovação do projeto de arruamento. Caso não obedeça estes prazos a pena é a caducidade da aprovação (Parágrafo Único do Art. 12 da Lei N° 6766/79).

No caso de Regularização de Loteamentos/Condomínios, a documentação a ser apresentada junto a Agência CONDEPE/FIDEM é a seguinte:

Requerimento Agência CONDEPE/FIDEM, assinado pelo proprietário da área ou

pelo seu representante legal – ver anexo 09; Cópia do Título de Propriedade; Diretriz Municipal; Consulta prévia da Agência CONDEPE/FIDEM; Licença prévia da Agência Estadual de Meio Ambiente e Recursos Hídricos -

CPRH; Cópia da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica do Conselho Regional de

Engenharia e Arquitetura - CREA do responsável pelo projeto/levantamento plani-altimétrico;

Cópia da via do pagamento de serviço solicitado - ver anexo 01; Projeto completo de parcelamento (plantas e memoriais conforme descriminado

abaixo), em 05 (cinco) vias, georeferenciadas com indicação das coordenadas U.T.M. e geográficas e em CD no formato CAD com extensão em DXF;

01 (um) jogo de plantas com a indicação dos lotes comercializados e edificados.

Os procedimentos para esta Regularização, deverão obedecer aos requisitos

estabelecidos para Anuência Prévia à Loteamentos/Condomínios. Sendo assim, as plantas e memorial descritivo a serem apresentados devem seguir o mesmo padrão determinado anteriormente. Devem ser consultados também a CPRH e a Prefeitura do mesmo modo previsto para loteamentos nesta fase. A condução do processo de regularização é de competência da Prefeitura Municipal.

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Fase III – Registro Aprovado o projeto de loteamento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro

Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data da aprovação, sob pena de caducidade da aprovação.

Figura 3– Esquema Fase III

Fonte: CONDEPE/FIDEM com adaptações.

CONDEPE/FIDEM PREFEIT. RECIFE CPRH CARTÓRIO

- - -

Art. 18º LF 6766/79

§§ 1º, 2º e 3º Art. 19

6766/79

Art. 19º e 20º 6766/79

LF 6015/73 Regist. Públicos Tabela 6 – Alguns artigos a serem atendidos pelos órgãos

Documentação para Solicitação de Registro no Cartório de Imóveis

Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º do Art. 18 da Lei N° 6766/79; (NR);

Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;

Certidões negativas: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a

Administração Pública; Certidões:

a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ônus reais relativos ao imóvel; d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com

Conforme Art. 18° da 6766/79

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a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 da Lei N° 6766/79;

Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. Após exame da documentação e estando ela em ordem, o oficial do registro de

imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e faz publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação – ver anexo 13.

No sítio eletrônico da Agência CONDEPE/FIDEM existe um fluxograma que resume todos os passos dos envolvidos, descritos para todas as fases. Fizemos algumas adaptações que julgamos ser pertinentes ao fluxograma e ambos se encontram disponíveis nos anexos.

Exemplos de Loteamentos na Cidade de Recife

Apresentaremos a seguir uma rápida e resumida lista de artigos ou itens que não foram obedecidos pelos loteamentos anteriormente citados à luz das leis federal, estadual e municipal.

No Cd anexo podem ser vistas algumas fotografias das plantas destes loteamentos que servirão como ilustração uma vez que não nos é possível estar de posse das mesmas na entrega deste trabalho.

Loteamento ALPHAVILLE

Lei Artigo Desobedecido Síntese

9990/87

Art. 19 Integração e centralidade dos espaços p/ áreas verdes e minimização das intervenções no meio físico

Art. 25 Sistema viário harmônico ao relevo e integrado à malha viária vizinha

Art. 14 Restrição para obras em locais com declividade superiores a 30%

16286/97

Art. 4º Proíbe parcelamento em áreas com declividade ≥ 30% (* Permite executar obras do autorização)

Art. 9º Exige plano urbanístico para áreas ≥ 50 ha

Art. 12 I Exige 20% de área para sistema viário (só 14,05%)

Art. 14 II Sistema viário harmônico com topografia local

Art. 48 + § único Exigências e restrições para áreas c/ decliv. ≥ 30%

Art. 30 Exigência para a declividade das áreas de equipam. Urbanos e comunitários

6766/79 Art. 3º III

Proíbe parcelamento em áreas com declividade ≥ 30%

Art. 4º IV Sistema viário harmônico com topografia local

Observamos também que o projeto de loteamento não obedeceu ao item 2.a) e 2.b) das Diretrizes Municipais – ver cópia anexa, e que as curvas de nível não descrevem a realidade do local.

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Loteamento NOVA MORADA I, II e III

Lei Artigo Desobedecido Síntese

9990/87 Art. 19 Integração e centralidade dos espaços p/ áreas verdes e minimização das intervenções no meio físico

16286/97(*) Art. 3º A lei não serve para projetos em zonas de preservação

Art. 4º II Proibe parcelamento em áreas de preservação ambiental

Art. 14 Sistema viário harmônico ao relevo e integrado à malha viária vizinha

Art. 42 Anotações de cotas na superfície interna dos lotes

6766/79 Art. 37 Proibido vender lote não registrado

(*) A lei Municipal Nº 16286/97 na verdade não deveria nem servir de espelho

para se analisar este loteamento, pois como expressa o seu artigo 3º “ As disposições desta lei aplicar-se-ão a todas as zonas que compõem o território municipal, definidas na LUOS, exceto as Zonas de Diretrizes Específicas indicadas no art. 13 da LUOS, sujeitas a legislação própria.” Uma dessas zonas é a Zona Especial de Proteção Ambiental – ZEPA onde o loteamento nova morada foi executado. O resultado é que, por não haver nenhum parâmetro de construção para esta zona de preservação, seus proprietários não podem fazer nenhum tipo de registro em cartório de imóveis ou mesmo legalizar suas construções junto à própria prefeitura do Recife que aprovou o loteamento.

Observamos também que o projeto de loteamento não foi georreferenciado.

Conclusão

O parcelamento regular é fundamental para atender à crescente demanda por espaço organizado nas cidades, além de ser ponto chave no desenvolvimento local, regional e nacional.

O processo de aprovação de loteamento sob as condições apresentadas, apesar de longo, é necessário uma vez que o planejamento urbano precisa acontecer de forma integrada entre os diversos envolvidos, sejam eles órgãos ambientais, metropolitanos, registrais ou mesmo as prefeituras de modo a promover o bem coletivo.

Percebe-se, no entanto, que apesar da existência de diversos processos orientadores para a elaboração de loteamentos e desmembramentos (ainda mais com as facilidades da internet) e de toda uma gama de legislação dirigente e detalhada (claro que nem sempre de fácil compreensão) o trâmite e a própria lei são desrespeitados, fazendo prevalecer a vontade daqueles que ora detém o poder de decisão. Em síntese, há omissão por parte do poder público na defesa do direito do cidadão, pois como vimos no caso do loteamento NOVA MORADA I, II e III, nenhum projeto de arquitetura pode ser aprovado na coordenadoria regional correspondente até que a edição de lei municipal possa, entre outras soluções menos danosas ao meio ambiente local e aos direitos adquiridos pelos já moradores, declarar que a referida área não é mais um ZEPA. Sabemos na prática que isso demora muito tempo.

Até lá, os cidadãos que de boa fé adquiriram os terrenos estão penalizados por não poderem legalizar sua edificação junto ao poder municipal e os culpados não foram

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punidos conforme prevê o artigo 50 da Lei Federal N° 6766/79. Aliás, a lei federal não estabeleceu quem deve executar tais punições.

Gostaríamos de parabenizar a Agência CONDEPE/FIDEM pelo seu site bem estruturado e organizado de forma que facilita a consulta por qualquer interessado. Sugerimos apenas uma revisão a fim de atualizar seu conteúdo. Como exemplo, mudar a informação que diz serem os pedidos de Consulta Prévia e Anuência Prévia isentas de taxas a pagar. Sugerimos também que pudesse ser elaborado um manual explicativo e bem detalhado sobre todo o processo visto acima visto que o trato com tais legislações e procedimentos administrativos não é de simples compreensão, nem por parte de um loteador nem por parte dos técnicos dos órgãos envolvidos. Esse manual agilizaria em muito o processo de aprovação.

Por fim, fica o alerta para nós estudantes que os desafios a serem enfrentados na vida profissional são grades, mas que devemos acreditar que com a nossa contribuição podemos ajudar, difundindo e aplicando a cartografia e contribuir na melhora da vida das pessoas.

Anexos

1 - Cópia do pedido de Solicitação de Serviços do uso do solo – Agência

CONDEPE/FIDEM;

2 - Cópia do requerimento referente aos processos do uso do solo –

Consulta prévia - Agência CONDEPE/FIDEM;

3 - Cópia Consulta Prévia Agência CONDEPE/FIDEM;

4 - Formulário Documentos Especiais da Prefeitura do Recife utilizado para

Emissão das Diretrizes Municipais;

5 - Cópia do Formulário Documentos Especiais da Prefeitura do Recife com

consulta emitida por ela;

6 - Cópia da Certidão da Prefeitura de Jaboatão informando que foi emitida

consulta prévia neste município;

7 - Cópia do Requerimento para Licença Ambiental do CPRH usado na

Fase I e II. Acompanha Formulário para empreendimentos Imobiliários e

para croqui da situação do empreendimento;

8 - Cópia do Ofício DNIT atendendo a solicitação de viabilidade para

construção de acesso a loteamento;

9 - Cópia do requerimento para anuência prévia da Agência

CONDEPE/FIDEM;

10 - Formulário Terreno da Prefeitura do Recife para pedido de Aprovação de

Loteamento;

11 - Cópia do Formulário Terreno aprovando projeto de loteamento;

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12 - Cópia Ofício COMPESA de atendimento à demanda de abastecimento;

13 - Cópia de Jornal da RMR com Edital de Pedido de Registro de

Loteamento;

14 - Fluxograma para Aprovação de Loteamento na RMR e áreas de

interesse social;

15 - Fluxograma para Aprovação de Loteamento na RMR e áreas de

interesse social – Com adaptações;

16 - Trecho da Unibase com situação no Loteamento NOVA MORADA I, II e

III antes da sua implantação;

17 - Cópia da Lei Federal Nº 6766/79;

18 - Cópia da Lei Estadual Nº 9990/87;

19 - Cópia da Lei Municipal Nº 16286/97

20 - CD contendo imagens das plantas dos loteamentos NOVA MORADAI, II

e III e ALPHAVILLE bem como legislação diversa.

Referencial Bibliográfico

CONDEPE/FIDEM, Agência. Uso do Solo. Disponível em: <http:// www.condepefidem.pe.gov.br> BRASIL. Presidência da República. Legislação. Disponível em: <http://www.presidencia.gov.br/legislação> BRASIL. Ministério do Meio Ambiente. CONAMA. Disponível em: <http://www.mma.gov.br/port/conama> PERNAMBUCO. Agência Estadual do Meio Ambiente e Recursos Hídricos. Licenciamento. Disponível em: <http://www.cprh.pe.gov.br/>

PERNAMBUCO. Assembléia Legislativa do Estado de Pernambuco. Pesquisa. Disponível em: <http://www.alepe.pe.gov.br/>