MERCADO IMOBILIARIO BRASILEIRO

Visão GeralFatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda ImobiliáriaMaior Disponibilidade de Crédito

A indústria imobiliária brasileira tem um comportamento cíclico influenciado pelo cenário macro-econômico interno, bem como por fatores demográficos e sócio-culturais. A maior disponibilidade de financiamento imobiliário, o crescimento da população e menores taxas de juros contribuem para impulsionar a procura por imóveis.

Visão Geral

O desempenho econômico brasileiro nos últimos anos foi fortemente impactado pela inflação, taxas de juros e incertezas quanto à continuidade da política econômica.

O Brasil apresentou elevadas taxas de inflação em diversos períodos da sua história. A inflação e as medidas destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da renda da população e, conseqüentemente, da expansão da atividade econômica. Aumentos nas taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na medida em que reduzem a atividade econômica, o consumo e o investimento.

O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas decisões de investimento das empresas. Na medida em que há influência na liquidez dos meios de pagamento, o controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e, por conseqüência, na aquisição de imóveis.

As incertezas em relação à continuidade da política econômica quando da eleição presidencial de 2002 causaram elevação da taxa de câmbio, gerando efeitos negativos na economia como, por exemplo, a elevação abrupta dos índices de inflação. Para combater esse efeito, o governo federal adotou, no início de 2003, uma política monetária restritiva, elevando as taxas de juros e reduzindo o volume de crédito disponível no mercado.

Em 2004, com a pressão inflacionária controlada, houve uma redução gradual das taxas de juros, gerando conseqüentemente a ampliação do crédito. Porém, em 2005, o governo federal mais uma vez adotou uma política monetária restritiva para conter o aumento da inflação gerado pelo acelerado crescimento econômico no ano anterior.

As taxas de juros voltaram a aumentar, reduzindo o volume de crédito e o crescimento da atividade econômica. Com efeito, em 2005, a inflação foi controlada e encerrou o ano abaixo do nível originalmente estimado pelo governo brasileiro Além disso, a taxa básica de juros caiu de 19,5% ao ano em 30/9/2005 para 13,25% ao ano em 31/12/2006.

Fatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda Imobiliária

O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que suportam um elevado potencial de demanda potencial por imóveis residenciais no Brasil nos próximos dez anos.

De acordo com o IBGE, de 1991 até 2000, a população do Brasil cresceu de 146,8 milhões para 169,8 milhões de habitantes, representando uma taxa de crescimento anual composta de 1,6%. Esse número ultrapassa as taxas de crescimento anual composta da população dos principais países ocidentais europeus, como Alemanha, Reino Unido, Itália, França e Espanha, com média de 0,3% de 1990 até 2000, e a taxa de crescimento populacional dos Estados Unidos da América que foi de 1,2% a partir de 1990 até 2000, conforme divulgado pelo censo norte-americano (US Census Bureau).

A população jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial elevado de demanda por imóveis nas próximas duas décadas. Em 2000, a população com menos de 25 anos representava 49,7% da população total do Brasil quando comparado a 35,4% nos Estados Unidos da América e a média de 28,9% nos principais países do ocidente europeu.

O gráfico abaixo indica a distribuição populacional brasileira por idade, segundo dados de 2000.

Outro indicador é a diminuição no número de habitantes por domicílios. Em 1970, o número médio de habitantes por domicílio era de 5,28. Em 2000, esse número caiu para 3,73. A redução deu-se principalmente em razão do declínio no número médio de crianças por família.

O aumento do número de domicílios com um único indivíduo também contribuiu para a redução da média. Em dez anos, a porcentagem dos domicílios com um único habitante aumentou de 7,5% para 10,2% do número total de domicílios.

Ainda, conforme estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, instituição de pesquisa aplicada ligada ao Governo do Estado de Minas Gerais desde 1969, em 2005, o déficit brasileiro era de 7,2 milhões de unidades habitacionais, sendo que a maioria do déficit habitacional concentrava-se nas classes D e E:

 

Déficit Habitacional por Renda Familiar em Salários Mínimos 

Déficit Habitacional

 Regional Até Três  Três a Cinco  Cinco a Dez  Acima de Dez  Região Geográfica 

  (em milhares de unidades)  

Norte  704  81  48  16  849 

Nordeste  2.603  157  66  26  2.851 

Sudeste  1.805  269  192  75  2.342 

Sul  532  78  50  19  679 

Centro-Oeste  411  47  31  14  502 

Déficit Habitacional Total Aproximado  6.055  632  386  149  7.223 

Fonte: Estimativas da Fundação João Pinheiro.       

Finalmente, a representativa participação de moradias próprias no total de moradias no Brasil reflete a preferência sócio-cultural da população brasileira por moradias próprias. Segundo dados do IBGE, apesar da elevada taxa de juros na década de 90, o percentual de moradias próprias no total de moradias aumentou de 69,8% para 74,3% de 1991 até 2000, enquanto o percentual de moradias alugadas diminuiu de 16,3% para 14,2% e o de moradias cedidas (que envolvem a transferência da propriedade de uma parte à outra) caiu de 13% para 10,12%.

Estima-se que a combinação de todos esses fatores deverá contribuir para uma sucessiva e contínua demanda por novas moradias no Brasil.

Maior Disponibilidade de Crédito

A construção de empreendimentos residenciais não crescia de maneira significativa ao longo dos anos, o que se deve, em parte, à falta de disponibilidade de crédito no setor da construção. Com a incidência de altas

taxas de juros e escassez de financiamentos de longo prazo, ocasionou-se uma falta de crédito disponível, dificultando o financiamento de novas residências pela população.

Em 2005, particularmente no segundo semestre do ano, o setor imobiliário apresentou sinais de aquecimento. De acordo com dados do BACEN, o financiamento para o setor cresceu 60% em relação a 2004, crescimento este gerado principalmente por medidas do BACEN que exigiram que os bancos aumentassem o volume de suas carteiras de crédito imobiliário, e de nova regulamentação em benefício dos credores.

Ainda com base em dados do BACEN, o volume de financiamento de imóveis residenciais, no primeiro trimestre de 2006, foi 74% maior do que no mesmo período do ano anterior, e, no período de 12 meses findo em 28 de fevereiro de 2006, o volume de financiamento hipotecário foi 67%maior do que o período de 12 meses findo em 28 de fevereiro de 2005.

A tabela abaixo apresenta o volume de financiamento para o setor imobiliário de 2000 a 2005:

 Unidades Financiadas                   Volume Financiado 

Número de Unidades 

Diferença em Relação ao Ano

Anterior (em %)Volume Financiado (em

R$ milhares)

Diferença em Relação

ao Ano Anterior (em %)Ano 

2005  60.769  13,0  4.793  59,7 

2004  53.787  47,6  3.000  35,3 

2003  36.446  26,1  2.217  25,4 

2002  28.902  (19,2) 1.768  (5,4)

2001  35.768  (1,6) 1.870  (2,4)

2000  36.355  3,5  1.916  16,0 

Fonte: BACEN e SECOVI-SP. 

Público de Alta Renda: Famílias com renda média entre R$15.000,00 a R$50.000,00 mensais, com interesse em adquirir imóvel ao preço de venda entre R$750.000,00 e R$1.300.000.

Público de Média-Alta Renda: Famílias com renda média entre R$7.500,00 a R$20.000,00 mensais, com interesse em adquirir imóvel ao preço de venda entre R$405.000,00 e R$800.000,00.

Público de Média Renda: Famílias com renda média entre R$4.400,00 a R$8.000,00 mensais, com interesse em adquirir imóvel ao preço de venda entre R$220.000,00 e R$390.000,00.

Público Emergente: Famílias com renda média entre R$3.000,00 a R$5.000,00 mensais, com interesse em adquirir imóvel ao preço de venda entre R$100.000,00 e R$250.000,00.

Vantagens Competitivas

A Even possui as seguintes vantagens competitivas:

Estratégia comercial diferenciada. A Even desenvolve uma estratégia comercial diferenciada, pautada pela velocidade e eficiência nas vendas das unidades dos seus empreendimentos. Os principais componentes dessa estratégia são: (a) a concentração das vendas de todas as suas unidades em uma única imobiliária externa, (b) a realização de investimentos significativos na divulgação intensiva de sua marca e de seus empreendimentos em diversas mídias e (c) preços competitivos. A Companhia acredita que a terceirização de todas as suas vendas para uma única imobiliária, a Lopes, resulta na criação de um forte vínculo de parceria com a sua equipe de vendas, altamente comprometida com as vendas de seus empreendimentos. A Even acredita, ainda, que, por meio dessa parceria exclusiva, é capaz de motivar os melhores profissionais daquela empresa e mantê-los altamente fidelizados, já que não enfrentam concorrência de outras imobiliárias ou de equipe própria de vendas, sendo beneficiados integralmente com suas diversas ações de marketing, que incluem bonificações e premiações.

Estrutura operacional eficiente e adequada ao seu crescimento. A Companhia possui uma estrutura organizacional com modernos sistemas de gestão. Acredita-se que sua estrutura garante maior eficiência às suas operações por manter um custo fixo controlado e abaixo da média dos custos da concorrência, além de resultar em efetivo ganho de produtividade. Além disso, em 2006, a Even passou a adotar o ERP da SAP, sistema de gerenciamento que possibilitou a integração dos seus diversos departamentos e automatização do armazenamento de todas as informações relativas aos seus negócios. A Companhia acredita que sua estrutura atual, assim como seus sistemas de informação suportarão os seus planos de expansão, tanto em volume de lançamentos quanto em diversificação geográfica. Adicionalmente, com o objetivo da Even de alinhar os interesses de sua equipe aos de seus acionistas, parte da remuneração de sua equipe está atrelada a metas individuais e da Companhia, previamente estabelecidas e em planos amplamente divulgados.

Sólidas parcerias com importantes players internacionais. A Even acredita que sua capacidade de atrair parceiros internacionais decorre da sua cultura de gestão diferenciada, baseada em métodos modernos e transparentes de administração e rígidos controles gerenciais, bem como do alinhamento dos interesses dos seus acionistas com os da administração da Companhia. A Even desenvolveu 13 empreendimentos residenciais em parceria com a Paladin Realty Partners. A Companhia é, também, o principal parceiro da Tishman Speyer nos seus empreendimentos residenciais no Brasil. Em 2006 o Spinnaker Capital, mediante aporte de capital, adquiriu uma participação de 39,75% no capital social da Even.

Flexibilidade e agilidade no desenvolvimento de produtos. A capacidade da Companhia de desenvolver empreendimentos para públicos de diferentes segmentos de renda, bem como sua experiência em desenvolver os mais diversificados empreendimentos imobiliários, aumentam suas alternativas de negócios e possibilitam que ela se adapte mais rápida e eficientemente a mudanças nas condições do mercado imobiliário, sem comprometer a sua competitividade. O foco de atuação da Even é o desenvolvimento de empreendimentos residenciais para um público de média e média-alta rendas, ao mesmo tempo em que desenvolve empreendimentos voltados ao público emergente e, em menor escala, para o público de alta renda. Ainda que nos últimos anos sua atuação tenha sido preponderantemente em empreendimentos residenciais, ao longo da sua história, a Companhia já desenvolveu e construiu empreendimentos para os segmentos comercial, hoteleiro e de shopping centers.

Personalização e qualidade de produtos. A Even acredita ser reconhecida como uma referência em serviços de personalização de suas unidades comercializadas, o que atrai novos clientes, aumenta sua velocidade de vendas e contribuí para os seus resultados. A Companhia disponibiliza aos seus clientes um serviço de personalização de unidades, o “Exclueven”, que foi adotado por cerca de 80% dos seus clientes em unidades vendidas desde abril de 2004. A Companhia tem uma equipe qualificada de arquitetos, que oferece ao cliente diversas opções de acabamento, de disposição dos ambientes, entre outros serviços, visando proporcionar ao cliente, já no recebimento das chaves, unidades residenciais prontas para morar e com as características particulares escolhidas por cada cliente. Além disso, a Even acredita que a qualidade, modernidade e funcionalidade dos seus empreendimentos têm fortalecido a sua marca e consolidado a sua credibilidade no mercado imobiliário.

Verticalização. A Companhia acredita que sua atuação em todas as etapas dos seus negócios lhe permite controlar e manter a qualidade e eficiência empregada em todos os seus empreendimentos, agregando valor à sua marca e contribuindo para a obtenção de melhores resultados econômicos. A Even atua em todas as etapas do desenvolvimento dos seus empreendimentos, com equipes especialmente treinadas para atuar em cada uma dessas etapas, dentre as quais a prospecção do terreno, a incorporação imobiliária, a elaboração e aprovação do projeto junto aos órgãos competentes, a construção do empreendimento, o atendimento ao cliente e a prestação de serviço de manutenção preventiva e corretiva das unidades.

Estratégia

A Even acredita que a implementação das suas principais estratégias relacionadas abaixo potencializará o seu crescimento, ampliando a seu participação de mercado e consolidando a posição da Companhia entre as maiores incorporadoras e construtoras do Brasil.

Maximizar a velocidade de incorporação, de lançamento e de vendas. A Even acredita que seu crescimento é alicerçado na sua capacidade de acelerar o ciclo de incorporação, de lançamento e de vendas de empreendimentos. Em 2006, cerca de 75% do seu VGV lançado foi contratado, desenvolvido e incorporado no mesmo exercício. A Companhia pretende realizar a incorporação de seus empreendimentos no menor prazo possível, empregando agilidade na prospecção de novos terrenos, eficiência na estruturação dos seus produtos e alta velocidade na comercialização das suas unidades. Para tanto, a Even prospecta terrenos que possibilitem um rápido lançamento, diminuindo o período de aprovação e o desenvolvimento do produto.

Incrementar a oferta de empreendimentos voltados ao público emergente. A Companhia pretende expandir sua atuação no desenvolvimento de empreendimentos voltados ao público emergente. Acredita-se que o público emergente representa um grande potencial de crescimento do setor imobiliário atualmente, e continuará representando nos próximos anos. Esse público busca imóveis a preços acessíveis, com diferencial arquitetônico e soluções práticas e econômicas de entretenimento, lazer e segurança. Para tanto, a Even dispõe de equipe especializada e estrutura técnica e operacional que lhe permite projetar e desenvolver empreendimentos adequados à demanda desse segmento.

Consolidar e expandir a diversificação geográfica. Em 2006, a Even fez sua primeira incursão fora do Estado de São Paulo, por meio do lançamento de empreendimento residencial na cidade do Rio de Janeiro, em parceria com experiente incorporador local. A rápida evolução de suas atividades no Rio de Janeiro levou a Companhia a estabelecer uma filial na cidade, com o objetivo de ampliar sua participação naquele mercado. Adicionalmente, em 2006, a Companhia adquiriu três terrenos na cidade de Goiânia, em parceria com incorporador local, e pretende lançá-los no decorrer de 2007. A Even acredita que existam outras regiões no Brasil com elevado potencial de demanda imobiliária, tais como determinadas cidades do Estado do Rio de Janeiro e algumas cidades das regiões Sul, Centro-Oeste e Nordeste do Brasil. A Companhia pretende expandir sua atuação para outras regiões do País, conforme o potencial e resultados dos empreendimentos.

Expandir os serviços de construção para terceiros. A Companhia realiza a construção de todos os empreendimentos que incorpora. Possui um rigoroso monitoramento mensal de custos e um sistema de qualidade eficiente, que acredita fazer da sua atividade de construção uma das mais competitivas do mercado. A Even trabalha em parceria com seus fornecedores e prestadores de serviços, utilizando métodos de planejamento modernos que garantem prazos e minimizam perdas e desperdício de materiais. Acredita que o seu domínio de técnicas e custos de construção, provenientes da experiência na execução de seus empreendimentos, lhe habilita a prestar serviços de construção com qualidade e preços competitivos a outros incorporadores. A prestação de serviços de construção a terceiros possibilita à Companhia gerar ganhos adicionais de escala e estreitar seu relacionamento com seus fornecedores, além de constituir uma fonte alternativa de receitas e consolidar a sua posição entre as quatro maiores construtoras da região metropolitana de São Paulo.

Viabilizar o acesso dos seus clientes às fontes de financiamento e manter uma política financeira conservadora. Um importante fator para aceleração das vendas é o volume e o prazo de financiamento oferecido aos compradores de imóveis. Por esse motivo, a Even busca oferecer aos seus clientes acesso às melhores alternativas disponíveis no mercado, atuando de forma pró-ativa junto às instituições de crédito e no mercado de desconto de recebíveis, para estruturar financiamentos em condições cada vez mais atrativas, seja em prazo, custo ou volume, sem, contudo, abrir mão de sua sólida situação financeira.

Fortalecer a marca “Even”. A Companhia acredita que construiu uma marca sólida que é reconhecida como sinônimo de credibilidade, inovação e qualidade em empreendimentos imobiliários. A Even pretende intensificar suas campanhas de marketing e divulgação de sua marca, mediante a adoção de ações criativas e ousadas, tanto no âmbito institucional, quanto junto ao seu público consumidor e demais parceiros e fornecedores. Uma marca forte é fundamental para maximizar as vendas antes da conclusão da construção, o que incrementa seus resultados financeiros e reduz seus riscos.