Tcc Imobiliario

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS CEJURPS CURSO DE DIREITO

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS

MARLON BESBATI

Itaja, junho de 2008

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS CEJURPS CURSO DE DIREITO


MARLON BESBATI

Monografia submetida Universidade do Vale do Itaja UNIVALI, como

requisito parcial obteno do grau de Bacharel em Direito.

Orientador: Professor Msc. Clovis Demarchi

Itaja, junho de 2008

AGRADECIMENTO

Agradeo a Deus, pela bondade suprema de conceder-me a vida e preserv-la com sade e

felicidade;

Aos meus pais, por tudo o que me ensinaram e, sobretudo, por terem apoiado meus projetos e

confiado no meu potencial;

Ao meu filho Marco Antnio, minha maior riqueza;

Ao professor orientador, Msc. Clvis Demarchi, o qual foi, sem sombra de dvidas, o melhor orientador. A essa pessoa brilhante, o meu

eterno respeito e considerao;

A todos os colegas e amigos, especialmente a Gisele Tomczyk a outra Gisele, Elaine Patrcia

Bittencourt Werner a Vespa, Larissa Noschang, Andr Leonardo Dunka e Marco

Aurlio Besc Ribeiro, que estiveram presentes em quase toda minha caminhada, colaborando de

uma forma ou de outra para esta conquista;

Agradeo, ainda, aos mestres que, cada qual a seu modo e tempo, contriburam para o meu

aprimoramento intelectual. Os meus sinceros agradecimentos.

DEDICATRIA

minha esposa, Denria, fonte de estmulo e compreenso, que durante a minha jornada

acadmica, em busca de novos sonhos, tenha talvez, intimamente, suprimido os seus.

Obrigado pelo seu amor e carinho.

Melhor serem dois do que um...

(Eclesiastes 4:9)

PGINA DE APROVAO

A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade do Vale do Itaja UNIVALI, elaborada pelo graduando Marlon Besbati, sob o ttulo Responsabilidade do corretor de imveis, foi submetida em 12 de junho de 2008 banca examinadora composta pelos seguintes professores: Msc. Clovis Demarchi (orientador e presidente) e Msc. Roberto Epifnio Toms (examinador), e aprovada com a nota 9,5 (nove e meio).

Itaja, 12 de junho de 2008

Professor Msc. Clovis Demarchi Orientador e Presidente da Banca

Professor MSc. Antnio augusto Lapa Coordenao da Monografia

O que fiz foi parte infinitamente pequena do que nasci disposto e talvez capaz de fazer.

Predestinado, no. Mas, preformado. Em todo caso, ao contrrio de meu av e de meu pai, aos

quais foi negada essa oportunidade, merc dos que confiaram em mim, e no foram poucos, pude

fazer pelo menos o suficiente para mostrar que podia fazer mais.

[Carlos Lacerda]

O mercado sabe tudo sobre preos,

nada sobre valores.

[Octvio Paz]

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itaja, a coordenao do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itaja, junho de 2008.

Marlon Besbati Graduando

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS

CC/1916 Cdigo Civil Brasileiro de 1916

CC Cdigo Civil Brasileiro de 2002

CDC Cdigo de Defesa do Consumidor

CND Certido Negativa de Dbito

COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imveis

CRECI Conselho Regional de Corretores de Imveis

CRFB Constituio da Repblica Federativa do Brasil

INCRA Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria

INSS Instituto Nacional do Seguro Social

IPLAN Instituto de planejamento de gesto governamental IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano

ITU Imposto Territorial Urbano

TTI Tcnico de transaes imobilirias

UNIVALI Universidade do Vale do Itaja CEJURPS Centro de Cincias Jurdicas, Polticas e Sociais

SUMRIO

RESUMO............................................................................................ X

INTRODUO ................................................................................... 1

CAPTULO 1 ...................................................................................... 4

DA RESPONSABILIDADE CIVIL....................................................... 4 1.1 HISTRICO............................................................................................. 4 1.2 CONCEITO.............................................................................................. 8 1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL .......................... 10 1.3.1 A CONDUTA.......................................................................................... 10 1.3.2 A IMPUTABILIDADE................................................................................ 11 1.3.3 O DANO ............................................................................................... 11 1.3.4 O NEXO DE CAUSALIDADE ..................................................................... 13 1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE .................................................. 13 1.4.1 TEORIA SUBJETIVA ............................................................................... 14 1.4.2 TEORIA OBJETIVA ................................................................................. 18

CAPTULO 2 .................................................................................... 21

DO CORRETOR DE IMVEIS ......................................................... 21 2.1 CONCEITO............................................................................................ 21 2.2 HISTRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL..................................... 22 2.3 TICA PROFISSIONAL ........................................................................ 30 2.3.1 O PROFISSIONAL .................................................................................. 30 2.3.2 O CDIGO DE TICA.............................................................................. 31 2.3.3 OS REGULAMENTOS.............................................................................. 36 2.4 DAS EXIGNCIAS DA PROFISSO.................................................... 39

CAPTULO 3 .................................................................................... 41

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS.......... 41

3.1 CARACTERIZAO DA RESPONSABILIDADE ................................ 41 3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CDIGO CIVIL ............................................................................................ 44 3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ............................................... 47 3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAO INFORMAO, A DOCUMENTAO E A TRANSAO IMOBILIRIA. .............................. 49 3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAO PROPAGANDA DO IMVEL ....................................................................................................... 56

CONSIDERAES FINAIS.............................................................. 60

REFERNCIA DAS FONTES CITADAS .......................................... 63

RESUMO

O presente trabalho analisa a responsabilidade civil do Corretor de Imveis, evidenciando os aspectos legais e doutrinrios. O tema analisado a partir do aspecto histrico do instituto da responsabilidade civil, desde seus primrdios, com uma abordagem de sua origem e evoluo. Por conseguinte, explanado sobre o conceito e surgimento da profisso de Corretor de Imveis no Brasil, o nascimento da mesma desde o tempo do Brasil colonial e a formao de suas cidades e a regulamentao profissional. Analisa-se a questo tica, o profissional, os regulamentos e as exigncias profissionais. Por fim, enfatiza-se a responsabilidade do Corretor de Imveis frente ao Cdigo Civil e o Cdigo Consumerista, bem como a responsabilidade deste profissional com relao informao, a documentao, a transao imobiliria e a propaganda do imvel. Para o desenvolvimento da pesquisa utilizou-se o mtodo indutivo.

Palavras chave: Corretor de imveis. Responsabilidade Civil. Transao Imobiliria.

INTRODUO

O objeto desta Monografia de concluso de curso gravita em tono da responsabilidade civil do corretor de imveis.

Com relao aos objetivos, estes so: 1) o institucional que produzir uma monografia para obteno do grau de bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itaja - UNIVALI; 2) o geral que se consubstancia em analisar jurdica e doutrinariamente a responsabilidade civil do corretor de imveis; 3) os especficos que so analisar as teorias da responsabilidade e, decorrente dessa concluso, caracterizar a responsabilidade do corretor de imveis em relao ao Cdigo Civil e consumerista, a informao, a documentao, a transao imobiliria e a propaganda do imvel.

Para o desenvolvimento da pesquisa levantou-se as seguintes hipteses:

1) A profisso do corretor de imveis, por ser profisso regulamentada, somente possvel mediante autorizao do respectivo rgo de classe.

2) se a responsabilidade civil do corretor de imveis objetiva, visto no ser necessrio a comprovao da culpa.

Para atender a estas hipteses, a monografia foi dividida em trs captulos, a saber: O primeiro trata da Responsabilidade Civil na qual apresentando breve relato da evoluo histrica; o conceito dos doutrinadores; os pressupostos e as teorias da responsabilidade civil (subjetiva e objetiva).

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O segundo Captulo conceitua corretor de imveis, passando-se pelo histrico da corretagem no Brasil; a tica profissional, levando-se em conta o profissional, o cdigo que os rege e seus regulamentos e chegando as exigncias da profisso.

O terceiro captulo faz uma anlise a respeito da responsabilidade civil voltada ao corretor de imveis, a qual poder ser objetiva ou subjetiva, dependendo da tica considerada.

Assim, analisar-se- neste ltimo captulo, a responsabilidade do corretor perante o Cdigo Civil e de defesa do consumidor; alm da responsabilidade do referido profissional frente a informao, a documentao e a transao imobiliria, bem com a propaganda do imvel.

Nas consideraes finais, por seu turno, ser apresentada uma breve anlise acerca do objeto deste trabalho cientfico, manifestando-se sobre a confirmao ou no das hipteses bsicas.

Quanto Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de Investigao1 foi utilizado o Mtodo Indutivo2, na Fase de Tratamento de Dados o Mtodo Cartesiano3, e, o Relatrio dos Resultados expresso na presente Monografia composto na base lgica Indutiva.

1 [...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente estabelecido [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. 10 ed. Florianpolis: OAB-SC editora, 2007. p. 101.

2 [...] pesquisar e identificar as partes de um fenmeno e colecion-las de modo a ter uma percepo ou concluso geral [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 104.

3 Sobre as quatro regras do Mtodo Cartesiano (evidncia, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE, Eduardo de oliveira. A monografia jurdica. 5 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p. 22-26.

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Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as Tcnicas do Referente4, da Categoria5, do Conceito Operacional6 e da Pesquisa Bibliogrfica7.

Por fim, com relao s categorias bsicas e seus conceitos operacionais, optou-se por inclu-las no desenvolvimento do trabalho para ser mais fcil sua compreenso.

4 [...] explicitao prvia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance temtico e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 62.

5 [...] palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de uma idia. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 31.

6 [...] uma definio para uma palavra ou expresso, com o desejo de que tal definio seja aceita para os efeitos das idias que expomos [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 45.

7 Tcnica de investigao em livros, repertrios jurisprudenciais e coletneas legais. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 239.

CAPTULO 1

DA RESPONSABILIDADE CIVIL

1.1 HISTRICO

Segundo Maria Helena Diniz, a maioria dos autores, ao explanarem sobre a evoluo histrica da responsabilidade civil, afirmam que, nos primrdios da civilizao humana, aquela se fundava na vingana coletiva, caracterizando-se pela reao conjunta do grupo contra o agressor, pela ofensa a um de seus componentes8.

Consagrava-se, nesta primeira fase, a chamada justia pelas prprias mos, onde a falta de proporcionalidade no revide agresso foi um dos perodos em que a vingana privada constituiu-se a mais freqente forma de punio adotada pelos povos primitivos9.

Em um segundo momento, o referido instituto evoluiu para uma reao individual, ou seja, passou da vingana coletiva para a privada, reagindo ao dano de maneira imediata e brutal, movido por puro instinto10.

Costuma-se dizer que foi a poca da reparao do mal pelo mal. Em tal fase a culpa sequer era cogitada, bastava o dano, fato que possibilita classificar aquela responsabilidade de objetiva.

Contudo, s vezes, no era possvel ao lesado reagir desde logo, mesmo porque ele nem sempre estava presente no momento da prtica do ato danoso. Nesses casos o castigo era posterior. A necessidade

8 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva, 2006. v.7. p. 8

9 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9

10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9.

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de regulamentao desse castigo posterior deu origem pena olho por olho, dente por dente", prevista na Lei das XII Tbuas11. Na Tbua VII, lei 11 imps a pena de Talio a quem ferisse outrem, a no ser que existisse prvio acordo.

Em momento posterior e, aos poucos, a violncia com a qual era autorizado o lesionado a reagir foi se atenuando e a pena deixou de ser pessoal para ser patrimonial, transformando-se em um perodo de composio voluntria, com o qual o ofendido passou a ter a faculdade de substituir a retaliao ao agente por uma composio denominada de poena, consistente no pagamento de certa quantia em dinheiro a vtima.

A medida que a pena privada vai perdendo o carter de punio, toma corpo a idia de reparao e as vantagens deste novo modelo ressarcitrio foram logo percebidas, como sintetiza Jos de Aguiar Dias12:

O prejudicado percebe que mais conveniente do que cobrar a retaliao que razoavelmente impossvel no dano involuntrio e cujo efeito precisamente o oposto da reparao, porque resultava em duplicar o dano: onde era um, passavam a ser dois os lesados seria entrar em composio com o autor da ofensa, que repara o dano mediante a prestao da poena, espcie de resgate de culpa, pelo qual o ofensor adquire o direito ao perdo do ofendido. Ai informa o eminente Alvino Lima, a vingana substituda pela composio a critrio da vtima, mas subsiste com o fundamento ou forma de reintegrao do dano sofrido.

Com a alterao na estrutura estatal, mais precisamente com o surgimento de uma autoridade soberana, ocorre a proibio vtima de fazer justia com as prprias mos. Com isso o Estado substitui o lesado na tarefa de dosar a pena ao agente causador do ato danoso e, ento, a composio deixa de ser voluntria para ser obrigatria.


12 DIAS, Jos de Aguiar. Da responsabilidade Civil. Uberaba: Forense, 1979. v. 1. p. 24.

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Carlos Roberto Gonalves13 assim esclarece sobre esse perodo:

quando, ento, o ofensor paga um tanto ou quanto por membro roto, por morte de um homem livre ou de um escravo, surgindo em conseqncia, as mais esdrxulas tarifaes, antecedentes histricos das nossas tbuas de indenizaes pr-estabelecidas por acidentes de trabalho. a poca do Cdigo de Ur-Nammu, do Cdigo de Manu e da lei das XII Tbuas.

Os povos no faziam qualquer distino entre responsabilidade civil e responsabilidade penal, sendo ambas impostas ao causador do dano. Segundo Carlos Roberto Gonalves14 a distino entre a pena e a reparao, entretanto, somente comeou a ser esboada ao tempo dos romanos, com a distino entre os delitos pblicos (ofensas mais graves, de carter perturbador da ordem) e os delitos privados. Nos delitos pblicos, a pena econmica imposta ao ru deveria ser recolhida aos cofres pblicos e, nos delitos privados a pena em dinheiro cabia a vtima.

na Lei Aqulia15 que surge, conforme o dizer de Jos de Aguiar Dias16, um princpio geral regulador dedicado reparao do dano, escopo basilar da responsabilidade civil.

Gagliano17 afirma que a Lex Aqulia, foi um marco na evoluo histrica da responsabilidade civil. A partir dai a responsabilidade ganhou traos subjetivos, com a necessidade da averiguao da culpa do agente para a caracterizao da obrigao de ressarcir. Nessa fase, alm do

13 GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva, 1995. p. 04

14 GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 04

15 Segundo VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. 3. ed. atual. So Paulo: Atlas, 2006. v. 4. p. 18, a Lei Aqulia, foi um plebiscito aprovado provavelmente em fins do sculo III ou incio do sculo II a.C, que possibilitou atribuir ao titular de bens o direito de obter uma penalidade em dinheiro de quem tivesse destrudo ou deteriorado seus bens.

16 DIAS, Jos de Aguiar. Da responsabilidade Civil. p. 25.

17 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva, 2006. v. 3. p.11.

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distanciamento da responsabilidade objetiva, houve a cristalizao da reparao pecuniria.

Com o passar do tempo, o direito francs foi aperfeioando as idias romanas e, a partir dele, foram estabelecidos certos princpios que exerceram sensvel influncia nos outros povos, tais como o direito a reparao sempre que houvesse culpa, ainda que leve, separando-se a responsabilidade civil da responsabilidade penal; a existncia de uma culpa contratual, e que no se liga nem a crime nem a delito, mas se origina da impercia, negligencia ou imprudncia18.

Surge o Cdigo de Napoleo e, com ele, a distino entre culpa delitual e contratual. Surgindo, ento, a definio de que a responsabilidade civil se funda na culpa, propagando-se nas legislaes de todo o mundo19.

Com o advento da Revoluo industrial, multiplicaram-se os danos e surgiram novas teorias inclinadas sempre a oferecer maior proteo s vtimas. Entretanto, ainda hoje bem viva, permanece a herana romana, porque agora, como ento, o mundo civilizado continua fiel idia tradicional da culpa.

Passado esse rpido resumo acerca do histrico da responsabilidade civil se faz necessrio conceitu-la antes de serem analisadas as teorias da responsabilidade civil atinentes presente pesquisa, a fim de se facilitar o entendimento sobre o assunto.

18 GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 10.


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1.2 CONCEITO

Conceituar Responsabilidade Civil no uma tarefa fcil e grandes so as dificuldades, tambm, da doutrina em conceitu-la, portanto, antes de vislumbrar algumas definies, imperioso analisar a origem desta palavra.

A idia de responsabilidade pode ser extrada da prpria origem da palavra. Conforme Gagliano20 a palavra responsabilidade tem sua origem no verbo latino respondere, significando a obrigao que algum tem de assumir com as conseqncias jurdicas de sua atividade.

Em seu livro Responsabilidade Civil, Carlos Roberto Gonalves21, a palavra Responsabilidade encerra a idia de segurana ou garantia da restituio ou compensao do bem sacrificado. Teria assim, o significado de recomposio, de obrigao, de restituir ou ressarcir.

O termo civil atribui-se ao cidado o qual passa a ter direitos e obrigaes perante terceiros com quem firma relaes.

Para Gagliano22, a responsabilidade civil pressupe a atividade danosa de algum que, atuando a priori, ilicitamente, viola uma norma jurdica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa forma, s conseqncias do seu ato (obrigao de reparar).

A professora Maria Helena Diniz23 adota o seguinte conceito:

A responsabilidade civil a aplicao de medidas que obriguem uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razo de ato por ela mesma praticado, por pessoa

20 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 01.


22 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 09

23 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40

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por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples imposio.

Para Sourdat24, a responsabilidade civil o dever de reparar o dano decorrente de fato de que o autor direto ou indireto.

Pirson e De Vill25, entende-a como sendo a obrigao imposta pelas normas s pessoas no sentido de responder pelas conseqncias prejudiciais de suas aes.

Responsabilidade para Miguel Maria Serpa Lopes26, a obrigao de reparar um prejuzo, seja por decorrer de uma culpa ou de uma outra circunstncia legal que a justifique.

Rui Stoco27, aproxima a definio de responsabilidade idia de obrigao e leciona:

Responsvel, responsabilidade, assim como, enfim, todos os vocbulos cognatos, exprimem idia de equivalncia de contraprestao, de correspondncia. possvel, diante disso, fixar uma noo, sem dvida ainda que imperfeita, de responsabilidade, no sentido de repercusso obrigacional (no interessa investigar a repercusso incua) da atividade do homem. Como esta varia at o infinito, lgico concluir que so espcies de responsabilidade, conforme o campo que se apresenta o problema: na moral, nas relaes jurdicas, de direito pblico ou privado. A responsabilidade no fenmeno exclusivo da vida jurdica, antes se liga a todos os fenmenos da vida social.

Assim, pode-se conceituar a responsabilidade civil como sendo a obrigao imposta ao causador do dano de repar-los, atravs do

24 Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40

25 Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.39.

26 LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes contratuais das obrigaes: responsabilidade civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995. v. 5. p. 160.

27 STOCO, Rui. Responsabilidade Civil e sua Interpretao Jurisprudencial. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1999. p. 45.

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ressarcimento do prejuzo in natura, ou do pagamento de uma quantia monetria equivalente leso causada, cuja finalidade o restabelecimento da situao ftica anterior, e a restaurao do equilbrio social, econmico e jurdico rompidos pelo prejuzo, tendo-se como garantia de adimplemento o patrimnio do causador.

1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL

1.3.1 A Conduta

A conduta um ato humano, comissivo ou omissivo, lcito ou ilcito.

Para Silvio Rodrigues28:

A responsabilidade por ato prprio se justifica no prprio princpio informador da teoria da reparao, pois se algum, por sua ao pessoal, infringindo dever legal ou social, prejudica terceiro, curial que deva reparar esse prejuzo. A responsabilidade por ato de terceiro ocorre quando uma pessoa fica sujeita a responder por dano causado a outrem no por ato prprio, mas por ato de algum que est, de um modo ou de outro, sob a sujeio daquele.

Argumenta Maria Helena Diniz29 que, para que haja dever de ressarcir prejuzo, ser preciso que o fato gerador possa ser imputvel ao seu autor, isto , que seja oriundo de sua atividade consciente.

Para que se possa caracterizar a conduta, esta deve ser controlvel pela vontade do homem.

28 RODRIGUES, Silvio. Direito civil. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 14-15.

29 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. p. 41.

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1.3.2 A Imputabilidade

A imputabilidade a possibilidade de responsabilizar determinada pessoa a prtica de uma conduta.

Conforme Maria helena Diniz30:

A imputabilidade, elemento constitutivo de culpa, atinente s condies pessoais (conscincia e vontade) daquele que praticou o ato lesivo, de modo que consiste na possibilidade de se fazer referir um ato a algum, por proceder de uma vontade livre. Assim, so imputveis a uma pessoa todos os atos por ela praticados, livre e conscientemente. Portanto, Ter-se- imputabilidade, quando o ato advier de uma vontade livre e capaz.

Portanto, para se configurar a imputabilidade do agente, seus atos devem suceder de uma vontade livre e capaz.

1.3.3 O Dano

Para que haja responsabilidade deve haver um dano a ser reparado, sendo que o dano consiste na diminuio ou destruio de um bem jurdico patrimonial ou moral pertencente a uma pessoa.

Conforme afirma Carlos Bittar31:

O dano prejuzo ressarcvel experimentado pelo lesado, traduzindo-se, se patrimonial, pela diminuio patrimonial sofrida por algum em razo de ao deflagrada pelo agente, mas pode atingir elementos de cunho pecunirio e moral.

Para que haja dano indenizvel, ser imprescindvel a ocorrncia dos seguintes requisitos, conforme explica Maria Helena Diniz32:

30 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 43.

31 BITTAR, Carlos Alberto. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1994. v.1 p. 64-65.

32 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 58-61.

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Diminuio ou destruio de um bem jurdico, patrimonial ou moral, pertencente a uma pessoa, pois a noo de dano pressupe a do lesado. Se algum atropelar uma pessoa, os danos causados podem consistir na privao da vida da vtima do acidente, nos ferimentos, na amputao de rgos, nas deformaes estticas, na incapacitao fsica ou intelectual, inutilizao do vesturio etc. Se algum caluniar outrem, os danos podero consistir na afetao do bom nome do caluniado, na perda do emprego ou de algum negcio, na doena nervosa que o atingido contrai etc. Todo prejuzo o dano a algum.

Efetividade ou certeza do dano, pois a leso no poder ser hipottica ou conjetural. O dano deve ser real e efetivo, sendo necessria sua demonstrao e evidncia em face dos acontecimentos e sua repercusso sobre a pessoa, ou patrimnio desta, salvo nos casos de dano presumido.

Causalidade, j que dever haver uma relao entre a falta e o prejuzo causado, ou seja, o dano dever estar encadeado com a causa produzida pelo lesante. O dano poder ser direto ou indireto em relao ao fato gerador.

Subsistncia do dano no momento da reclamao do lesado. Se o dano j foi reparado pelo responsvel, o prejuzo insubsistente, mas, se o foi pela vtima, a leso subsiste pelo quantum da reparao.

Legitimidade, pois a vtima, para que possa pleitear a reparao, precisar ser titular do direito atingido. Os titulares podero ser os lesados, ou seus beneficirios, isto , pessoas que dele dependam ou possam reclamar alimentos.

Ausncia de causas excludentes de responsabilidade, porque podem ocorrer danos, que no resultem dever ressarcitrio.

Assim, para haver reparao civil indispensvel a prova real e concreta da leso ao bem ou interesse juridicamente protegido por nosso ordenamento.

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1.3.4 O nexo de causalidade

A responsabilidade civil no pode existir sem a relao de causalidade, portanto, deve haver o vnculo, que liga o dano conduta ou atividade explorada pelo agente.

Afirma Silvio Rodrigues33, que:

Para que surja a obrigao de reparar, mister se faz a prova de existncia de uma relao de causalidade entre a ao ou omisso culposa do agente e o dano experimentado pela vtima. Se a vtima experimentar um dano, mas no se evidenciar que este resultou do comportamento ou da atitude do ru, o pedido de indenizao formulado por aquela dever ser julgado improcedente.

Argumenta Maria Helena Diniz34, que a obrigao de indenizar, em regra, no ultrapassa os limites traados pela conexo causal, mas o ressarcimento do dano no requer que o ato do responsvel seja a nica causa do prejuzo.

Portanto, o nexo causal diz respeito a elementos objetivos, consistentes na ao ou omisso do sujeito, atentatria do direito alheio, produzindo dano material ou moral, haja vista que a imputabilidade diz respeito a elementos subjetivos.

1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE

Sobre responsabilidade civil, Gagliano35 afirma que, em funo de algumas particularidades dogmticas, deve-se estabelecer uma classificao sistemtica, tomando por base a questo da culpa.

33 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. p. 17.

34 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 93.

35 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p.13.

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No se tem, aqui, inteno de exaurir o tema responsabilidade civil e dissecar os pormenores. Analisar-se-, apenas as teorias da responsabilidade civil subjetiva e objetiva, as quais so de interesse a presente pesquisa.

1.4.1 Teoria subjetiva

O legislador brasileiro adotou a teoria subjetiva, fundada na culpa ao prescrever, no art. 186 do Cdigo Civil que aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.

Seguindo essa linha de raciocnio, a vtima que sofreu um dano tem direito a sua reparao e, portanto, o ofensor tem o dever de repar-lo. O dever de reparao s prosperar se a culpa for extrada da conduta danosa.

Como se pode perceber, tanto dos conceitos expostos no tpico anterior quanto do prprio artigo 186 do Cdigo Civil, apesar das divergncias doutrinrias36, existem alguns requisitos essenciais para a apurao da responsabilidade civil, como a ao ou omisso, a culpa ou dolo do agente causador do dano e o nexo de causalidade existente entre o ato praticado e o prejuzo dele decorrente, os quais sero brevemente analisados.

O modo mais comum de exteriorizao da conduta humana a ao. Trata-se de um comportamento positivo, violando o dever geral de no lesar a ningum.

A omisso (conduta negativa) caracteriza-se pela ausncia de ao, pela absteno de uma conduta devida.

36 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 41, a doutrina imprecisa quanto aos pressupostos necessrios configurao da responsabilidade civil.

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Para Slvio de Salvo Venosa37 a omisso s ocorre quando o agente tem o dever de agir de determinada forma e deixa de faz-lo.

Para Silvio Rodrigues38, a ao ou omisso do agente seriam pressupostos que:

Decorre sempre de uma atitude, quer ativa, quer passiva, e que vai causar dano a terceiro. A atitude ativa consiste em geral no ato doloso ou imprudente, enquanto a passiva, via de regra, se retrata atravs da negligncia (...).

O segundo elemento para a caracterizao da responsabilidade civil a culpa ou o dolo do agente.

Segundo Slvio de Salvo Venosa39, a culpa em sentido amplo no abrange somente o dolo, ato ou conduta intencional, mas tambm a culpa em sentido estrito, atos ou condutas contagiadas de negligncia, imprudncia ou impercia.

Para a caracterizao do dolo basta a vontade consciente do agente de violar o direito, dispensando-se a comprovao de que desejou o dano produzido.

Na culpa, por sua vez, a finalidade de causar dano no existe, mas acaba ocorrendo por um comportamento negligente, imprudente ou imperito, onde a conduta voluntria, mas com resultado involuntrio.

Silvio Rodrigues40 expe:

Diz-se que a culpa originou-se de imprudncia, quando o agente, em determinado comportamento deixa de tomar o cuidado que o

37 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 551,

38 RODRIGUES, Slvio. Direito Civil: responsabilidade civil. 19. ed. atual. So Paulo: Saraiva, 2002. v. 4p. 05.

39 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 553

40 RODRIGUES, Slvio. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 16-17

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caso requeria, agindo sem a cautela necessria; de impercia quando o agente no observa alguma norma tcnica aplicvel, ou falta-lhe aptido ou habilidade para a prtica de certo ato; e de negligncia quando o agente se omite ou deixa de atuar em circunstncia na qual teria o dever de agir, ou deixa de observar as precaues que lhe competiam, tidos como necessrias para evitar efeito nocivo.

Mesmo comprovados os requisitos acima expostos, necessrio, para que haja indenizao, a existncia de um prejuzo, pois a responsabilidade civil s existe se houver um dano.

Ensina Srgio Cavalieri Filho41 que o dano , sem dvida, o grande vilo da responsabilidade civil. No haveria que se falar em indenizao, nem em ressarcimento, se no houvesse o dano.

Para efeitos do presente estudo, preferiu-se utilizar a expresso do dano como gnero, referindo-se leso (diminuio ou deteriorizao) a um bem ou interesse juridicamente protegido.

A configurao do prejuzo poder decorrer da agresso a direitos ou interesses materiais como, tambm, aos extrapatrimoniais, a exemplo daqueles representados pelos direitos da personalidade, excepcionalmente o dano moral.

O ltimo elemento a ser analisado a demonstrao do nexo de causalidade, que pode ser definido como sendo o elemento que, interligando um proceder a um resultado danoso, estabelece um vnculo entre as partes que justifica o dever do responsvel de indenizar o prejuzo experimentado pela vtima42.

41 CAVALIERI FILHO, Srgio. Programa de responsabilidade civil. So Paulo: Malheiros, 2003. p. 89.

42 JUNIOR, Orlando Guimaro. Elementos Formadores da Responsabilidade Civil. http://www.ufac.br/ensino/cursos/curso_direito/docs/ufac_artigo_e12.doc, acessado em 23 de set 2007.

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Sobre o assunto leciona Maria Helena Diniz43:

O vnculo entre o prejuzo e a ao designa-se nexo causal, de modo que o fato lesivo dever ser oriundo da ao, diretamente ou como sua conseqncia previsvel. Tal nexo representa, portanto, uma relao necessria entre o evento danoso e a ao que o produziu, de tal sorte que esta considerada como sua causa. Todavia, no ser necessrio que o dano resulte apenas imediatamente do fato que o produziu. Bastar que se verifique que o dano no ocorreria se o fato no tivesse acontecido. Este poder no ser a causa imediata, mas, se for condio para a produo do dano, o agente responder pela conseqncia.

Existem, porm, causas que interrompem esse liame, conhecidas como sendo as excludentes do nexo de causalidade. Sem entrar em maiores detalhes, listam-se algumas dessas causas apresentados pela professora Maria Helena Diniz44: a) por culpa exclusiva da vtima; b) por culpa concorrente da vtima; c) por culpa comum; d) por culpa de terceiro; e) por fora maior ou caso fortuito e; f) clusula de no indenizar.

Segundo Caio Mrio da Silva Pereira45, a teoria subjetiva, a qual baseada na culpa, ao longo do tempo demonstrou ser inadequada para abranger todas as situaes de reparao. Essa inadequao era verificada nos casos em que a aferio das provas constantes nos autos no eram convincentes da existncia da culpa muito embora se admitisse que a vtima foi realmente lesada.

Tendo em vista que era exigida da vtima a prova do erro da conduta do agente, em muitos casos, esta ficava sem a devida reparao.

Por essa dificuldade de comprovao, cresceu o movimento de extenso da responsabilidade, criando o esboo e estrutura da Teoria Objetiva, a qual ser analisada a seguir.

43 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 110.


45 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1986. v. 3. p. 392.

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1.4.2 Teoria objetiva

De maneira diversa da responsabilidade subjetiva, a responsabilidade objetiva est fundada na teoria do risco. Isto significa que a anlise da existncia do elemento culpa de todo prescindvel. No h, pois, necessidade de prova da culpa, bastando comprovar o nexo de causalidade entre o dano experimentado pela vtima e a conduta do ru.

Agostinho Alvim, citado por Carlos Roberto Gonalves46 afirma:

A lei impe a certas pessoas, em determinadas situaes, a reparao de um dano cometido sem culpa. Quando isso acontece, diz-se que a responsabilidade legal ou objetiva, porque prescinde de culpa e se satisfaz apenas com o dano e o nexo de causalidade. Esta teoria dita objetiva, ou do risco, tem como postulado que todo dano indenizvel, e deve ser reparado por quem a ele se liga por um nexo de causalidade, independentemente de culpa.

O pargrafo nico do artigo 927 do Cdigo Civil estabelece que:

Haver obrigao de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Segundo essa teoria, o dever de indenizar no mais encontra amparo no carter da conduta do agente causador do dano, mas sim do risco que o exerccio de sua atividade causa pra terceiros, em funo do proveito econmico da resultante.

Trs so as modalidades de riscos de atividade que embasam a responsabilidade objetiva, quais sejam: o risco de empresa, o

46 Apud GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 18.

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risco administrativo e o risco-perigo. Referido riscos podem ser assim sintetizados:

(...) quem exerce profissionalmente uma atividade econmica, organizada para a produo ou distribuio de bens e servios, deve arcar com todos os nus resultantes de qualquer evento danoso inerente ao processo produtivo ou distributivo, inclusive os danos causados por empregados e prepostos; que a pessoa jurdica pblica responsvel, na prossecuo do bem comum, por uma certa atividade, deve assumir a obrigao de indenizar particulares que porventura venham a ser lesados, para que os danos sofridos por estes sejam redistribudos pela coletividade beneficiada; que quem se beneficia com uma atividade lcita e que seja potencialmente perigosa (para outras pessoas ou para o meio ambiente), deve arcar com eventuais conseqncias danosas 47.

A responsabilidade objetiva encontra-se disposta em vrios outros artigos do Cdigo Civil, tais como: 936 a 938 (tratam da responsabilidade do dono); 929 e 930 (responsabilidade por ato ilcito (estado de necessidade)), 933 (responsabilidade independente de culpa por atos de terceiros). H outras leis baseadas na teoria da responsabilidade objetiva, cita-se como exemplo, o Cdigo de Defesa do Consumidor.

medida que essa nova teoria conquista mais adeptos, aumenta-se a presso para que se abandone de vez teoria original fundada na culpa. Caio Mrio da Silva Pereira48 defende a tese de que no se deve adotar qualquer das referidas teorias com exclusividade. No seu entender, para um sistema de responsabilizao justo e eficiente necessria a convivncia harmnica de ambas as teses, sendo que como regra geral vigoraria a responsabilidade baseada na culpa e, via de exceo, para os casos especiais legalmente previstos, aplicar-se-ia a responsabilidade objetiva.

47 NORONHA, Fernando. Direito das Obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 1. p. 486.

48 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. p. 397.

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Interessante fazer referncia orientao sugerida na elaborao do Projeto de lei n 634-B/75, que originou o Cdigo Civil de 1916 CC/1916, sob o comando de Miguel Reale49:

Responsabilidade subjetiva, ou responsabilidade objetiva? No h que fazer essa alternativa. Na realidade, as duas formas de responsabilidade se conjugam e se dinamizam. Deve ser reconhecida, penso eu, a responsabilidade subjetiva como norma, pois o individuo deve ser responsabilizado, em principio, por sua ao ou omisso, culposa ou dolosa. Mas isto no exclui que, atendendo a estrutura dos negcios, se leve em conta a responsabilidade objetiva.

Conclui Miguel Reale:

Pois bem, quando a estrutura ou natureza de um negcio jurdico como o de transporte, ou de trabalho, s pra lembrar os exemplos mais conhecidos implica a existncia de riscos inerentes atividade desenvolvida, impe-se a responsabilidade objetiva de quem dela tira proveito, haja ou no culpa. Ao reconhec-lo, todavia, leva-se em conta a participao culposa da vtima, a natureza gratuita ou no de sua participao no evento, bem como o fato de terem sido tomadas as necessrias cautelas, fundadas em critrios de ordem tcnica. Eis a como o problema posto, com a devida cautela, o que quer dizer, com a preocupao de considerar a totalidade dos fatores operantes, numa viso integral e orgnica, num balanceamento prudente de motivos e valores.

Explanado sobre as teorias bsicas da responsabilidade civil, cumpre proceder-se, no captulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o corretor de imveis, sua origem, conceito, tica e demais regulamentos e exigncias da profisso.

49Apud KROBEL, Janine Ledoux. A responsabilidade civil do advogado e as excludentes de sua responsabilidade. [monografia curso de direito], Itaja: Univali, 2004. p. 17-18.

CAPTULO 2

DO CORRETOR DE IMVEIS

2.1 CONCEITO

O corretor toda pessoa fsica ou jurdica que serve de intermdio entre o vendedor e o comprador. So vrios os tipos de corretores como de imveis, de telefones, de automveis, de mercadorias, de bolsas de valores, de seguros, de fundos pblicos e de navios50.

Sobre o corretor de imveis, pode-se dizer que este um profissional chave para o mercado imobilirio51. Ele atua como o elo de ligao entre aqueles que edificam e aqueles que buscam um novo lar ou um bom investimento em imveis.

Pode-se conceituar corretor de imveis como sendo aquele profissional que anda, procura ou agencia negcios imobilirios, servindo de intermedirio entre outras pessoas a fim de realizar um negcio.

Segundo Resende52, corretor de imveis o profissional que

[...] havendo satisfeito todas as exigncias legais, se encontra apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na aproximao das partes interessadas em transaes

50 AZEVEDO, Jovane Medina. Identificao das Necessidades de Formao Profissional do Corretor de imveis a partir da Percepo dos Agentes do Mercado Imobilirio de Florianpolis. http://www.eps.ufsc.br/disserta98/medina/ acessado em 25 de abril de 2008.

51 BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no Brasil [monografia do curso de gesto imobiliria]. So Jos: Univali, 2004. p. 4.

52 Apud BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no Brasil [monografia do curso de gesto imobiliria]. p. 4.

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imobilirias, procurando eliminar pontos divergentes e diminuindo a distancia at a otimizao do negcio, que o seu fechamento.

A intermediao realizada pelo corretor ser bem sucedida ou no medida que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada a tica, honestidade e disposio para encontrar o imvel certo para a pessoa certa53.

Ocorre, porm, que no incio, na poca embrionria da profisso no Brasil, no era nada fcil ser corretor como se ver a seguir.

2.2 HISTRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL

A profisso de corretor de imveis no Brasil bem antiga, vindo desde o tempo da colonizao54.

As intermediaes ganharam fora e avanaram quando a coroa portuguesa desembarcou no Rio de Janeiro. Nessa poca, a famlia real foi alojada em trs prdios no centro da cidade, desalojando o Vice-Rei, Condes e as irms Carmelitas. Os demais agregados se espalharam pela cidade em residncias confiscadas da populao55.

De acordo com Gildsio Lopes Pereira56, em seu livro intitulado Seleta do agenciador imobilirio, este afirma:

53 BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no Brasil [monografia do curso de gesto imobiliria]. p. 4

54 RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis. 2 ed. So Paulo: editora Imobiliria. 1995. p. 8

55 http://veja.abril.com.br/200607/p_114.shtml, acesso em 10 de abril de 2008

56 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=02, acesso em 10 de abril de 2008

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O Rio de Janeiro era um pequeno burgo de ruas estreitas, cobertas de mato e iluminadas a candieiro de leo de baleia. Mal podia acolher a Famlia Real. Quando a numerosa caravana ali chegou, viu-se que no havia moradia para ela. Ento, o prprio Prncipe-Regente mandou requisitar as casas de residncia dos habitantes da cidade. Enxotava os moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras maisculas 'PR' (Prncipe Real) que os despejados traduziam como 'Ponha-se na Rua', ou 'Prdio Roubado.

Sobre tal poca, o historiador Boris Fausto57, comenta:

A vinda da famlia real portuguesa deslocou, definitivamente, o eixo da vida administrativa da colnia para o Rio de Janeiro, mudando, tambm, a fisionomia da cidade. Entre outros aspectos, esboou-se ai uma vida cultural. O acesso aos livros e uma relativa circulao de idias foram marcados distintivos no perodo. Em setembro de 1808, veio a pblico o primeiro jornal editado na colnia; abriram-se tambm teatros, bibliotecas, academias literrias e cientficas para atender aos requisitos da Corte e de uma populao urbana em rpida expanso. Basta dizer que, durante o perodo de permanncia de Dom Joo IV no Brasil, o nmero de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas.

H entre os manuscritos da Biblioteca Nacional do Rio de Janeiro uma representao no datada dos moradores da cidade contra a subida dos alugueis; provavelmente dos primeiros anos da nova era58:

Dizem os moradores desta cidade, que pela injusta ocupao dos franceses em Portugal, passando grande parte de Vassalos de Vossa Alteza Real a esta cidade, onde se veio estabelecer a metrpole do Reino, tiraro os proprietrios dos prdios urbanos deste sucesso, e do desarranjo em que estavam pretexto, para fazer subir os aluguer a hum preo excessivo, correspondente a sua desmedida e irregular

57 FAUSTO, Boris. Histria do Brasil. ed. So Paulo: editora da Universidade de So Paulo: Fundao do Desenvolvimento da Educao, 1998. p. 125

58 MALERBA, Jurandir. A corte no exlio: civilizao e poder no Brasil as vsperas da independncia (1808-1821). So Paulo: Companhia das letras, 2000. p. 282.

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ambio, de sorte que alguns dobraram o preo em que antes andava cujo procedimento foi ainda mais escandalozo, depois da Lei da imposio da Dcima, porque pra illudirem a Sbia Providncia, que a mesma lei tornou da igualdade desta impozio, fazem to excessiva e intolervel aos inquilinos, que em lugar de 10 por cento, que pago, exigem 50 60 e alguns tem chegado ao dobro [...].

Muitos se aproveitaram da situao em que o rei requisitou a maioria dos imveis pra seu sqito; segundo os prprios moradores nesse documento, tendo era agravado com a presena dos ingleses, que inflacionavam ainda mais o mercado pagando qualquer preo pedido59.

Com esse crescimento da cidade do Rio de Janeiro, a necessidade de moradia era premente. Comeou a nascer, ento, uma nova profisso, a de agente de negcios imobilirios.

No incio, conforme o Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI)60 eram comerciantes locais que passavam a ter seus rendimentos aumentados com a intermediao imobiliria, ou ento leiloeiros que se especializaram nesse ramo.

Ainda conforme o COFECI, esses agentes imobilirios passaram a utilizar os anncios nos jornais, que perdura at os dias atuais, para divulgar suas ofertas e a sola dos sapatos para identificar os vendedores e deles adquirir a autorizao para a venda.

O desenvolvimento das cidades fez com que a comercializao de imveis, por intermdio dos anncios em jornal, se tornasse constante, passando a existir como forma de vida, como profisso.

59 MALERBA, Jurandir. A corte no exlio: civilizao e poder no Brasil as vsperas da independncia (1808-1821). p. 283

60 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=03

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Como no existiam cursos de formao relativos rea, a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que passaram a viver exclusivamente da intermediao imobiliria.

A cidade do Rio de Janeiro comea a mudar radicalmente a sua forma urbana, as mudanas so substanciais tanto na aparncia quanto no contedo da cidade. Impem-se no s novas necessidades materiais que atendam aos anseios de uma nova classe social como tambm, facilitem o desempenho das atividades econmicas, polticas e ideolgicas que a cidade passa a exercer61.

Importante lembrar que no foi somente o Rio de Janeiro que se desenvolveu. No Brasil, na segunda metade do sculo XIX, ocorreram transformaes econmicas e sociais. A produo do caf cresceu, o trfico negreiro foi extinto, imigrantes europeus comearam a chegar no pas, iniciou-se o desenvolvimento industrial brasileiro e a escravido foi abolida. Essas mudanas acabaram diversificando e modificando a organizao social do pas62.

J nas ltimas dcadas do sculo XIX, foi a vez da classe mdia brasileira crescer. Ela era formada basicamente por mdicos, advogados, padres, militares, estudantes, funcionrios de escritrios e bancos e outros profissionais liberais. 63

Graas a esse desenvolvimento, o mercado imobilirio expandiu e tornou-se uma atraente e progressiva fonte de investimentos, fazendo com que a profisso de corretor de imveis fosse fortemente defendida. Um de seus maiores defensores foi o deputado federal Ulisses

61 SANTOS, Helena Mendes dos. Um tipo de habitao popular no centro do Rio de Janeiro: a "Avenida Modelo. Acesso em 12 de dezembro de 2007. http://www.rj.anpuh.org/Anais/2004/Simposios%20Tematicos/Helena%20Mendes%20dos%20Santos.doc

62 PILETTI, Nelson. Histria & vida integrada. Editora tica. So Paulo: 2002. p. 187

63 PILETTI, Nelson. Histria & vida integrada. p. 188

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Guimares, o qual apresentou, em 1951, o projeto de lei Cmara dos deputados, assim justificando seu entendimento64:

O corretor de imveis, tal como de fundos pblicos, mercadorias, navios, etc. hoje, nos centros organicamente evoludos e diferenciados, indispensvel para a organizao econmica do mundo dos negcios, sem o qual no poderiam ser conduzidos eficientemente. No Brasil, onde ainda rudimentar a organizao econmica, s h quinze anos que fundaram os dois primeiros sindicatos do Rio e So Paulo. O volume das operaes imobilirias nesses dois grandes centros, onde mais sensivelmente se fazia utilidade e mesmo a necessidade do corretor especializado no trato de operaes desta natureza, que possibilitou esta regulamentao.

Esta lei veio para tratar de uma necessidade, tendo em vista no s a defesa dos interesses profissionais e morais do corretor, como tambm e principalmente, a dos interesses das partes que mais participam das operaes.

Com a fundao dos Sindicatos tivemos a possibilidade de constatar a profunda anarquia reinante neste setor da vida econmica. Refiro-me anarquia que resulta das lacunas existentes na legislao em geral e, sobretudo, da instabilidade profissional, criando um ambiente de insegurana para as transaes imobilirias de maior vulto e principalmente para as que recorrem s subscries populares65.

preciso que seja regulamentada a profisso do corretor de imveis. Esta regulamentao deve ter em vista estabelecer condies morais, profissionais e gerais, estabelecendo e criando a responsabilidade profissional. Nesse sentido, prev em seus artigos 1, 2 e 4 a emisso de carteiras de identidade, mediante a exibio do certificado de habilitao

64 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09, acessado em 19 de dezembro de 2007


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profissional e idoneidade moral, sujeitos, nos expressos termos dos artigos 1, 16 e 17, orientao e fiscalizao do Ministrio do Trabalho, Indstria e Comrcio.

No captulo da especializao profissional, ao lado das atribuies do corretor, veda expressamente o abuso na especulao da compra e venda de imveis. So disposies essas do mais elevado alcance. A identificao do corretor de imveis, fixando-lhes suas atribuies e estabelecendo as condies morais e profissionais que precisa preencher para o exerccio da profisso, uma necessidade, tendo em vista no s a defesa de seus interesses econmicos, como tambm de seus clientes.

Indivduos sem qualquer ttulo de idoneidade moral e profissional, sem escritrio onde tratar de seus negcios, emboscados no fisco, inculcam-se de um dia para outro corretor de imveis, trazendo no raros prejuzos ao verdadeiro corretor e s partes que nele confiam. O mau conceito que eles justificam estende-se igualmente sobre toda uma classe que, dentro da lei vigente, no exerce poder fiscalizador sobre seus associados66.

Os corretores no podem pretender apenas direito a ter, exclusivamente, o pagamento das comisses, seno tambm e, sobretudo, responsabilidades, assim como tantas outras profisses j regulamentadas. Da a necessidade urgente de regulamentao da profisso, delimitando a capacidade dos agentes, os crculos das operaes, a forma e modo de execuo do encargo, garantias, deveres e responsabilidades do intermedirio. Se os h (e felizmente em grande nmero) de sisuda e inatacvel correo, existe tambm uma escria de zanges e atravessadores perigosos.


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No pretendem os corretores, porm, um regime fechado de privilgios, incompatvel com os postulados da ordem econmica do pas, mas um regime da mais franca concorrncia entre indivduos ciosos de seus direitos e deveres, que possam concorrer pela sua formao moral e intelectual para o desenvolvimento dos negcios e elevao da classe no conceito pblico. No esto assim impedidos de exercer a profisso de corretor de imveis todos os brasileiros e estrangeiros em exerccio, sem distino de sexo, em pleno gozo de seus direitos civis e polticos, de comprovada habilitao profissional e idoneidade moral. Apenas o exerccio da profisso tem que ser fiscalizado. Por isso, considerando que o vulto das transaes imobilirias representa hoje fator de grande importncia na vida econmica nacional, pelos capitais investidos na compra, venda e financiamento de imveis67.

Assim, e levando em consideraes os elementos a seguir apresentados, foi aprovada em agosto de 1962, a primeira lei de regulamentao da profisso do corretor de imveis.

Considerando que o vulto das transaes imobilirias determinou o desenvolvimento do comrcio, de importantes indstrias elas direta ou indiretamente ligadas, nas quais inmeros profissionais empregam suas atividades;

Considerando que ao Governo compete orientar e amparar todas as atividades e esforos que representa, interesses para a coletividade;

Considerando que o Governo tem sempre procurado regulamentar o exerccio das profisses logo que se faz sentir a influncia de cada uma delas na vida da nao, com o objetivo de sistematizar as atividades dos indivduos de modo a permitir a todos os cidados, devidamente habilitados e credenciados, o exerccio legal da profisso que escolherem;


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Considerando que a ao do corretor de imveis tem hoje influncia especial sobre as transaes imobilirias, no s coordenando a oferta e a procura e participando eficazmente dos planos de loteamento de terrenos e, principalmente, de incorporaes de grandes edifcios, como tambm atravs de fatores indiretos decorrentes de sua prpria formao moral e intelectual;

Considerando que o ritmo das transaes imobilirias tem sido perturbado pela intromisso de grande nmero de intermedirios eventuais que no exercem usualmente e com proficincia a atividade profissional de corretor de imveis;

Considerando que esta facilidade de multiplicao de intermedirios eventuais tem redundado em prejuzo para o pblico, particularmente para os vendedores e compradores de bens imveis e, em geral para a grande massa de cidados que no tm casa prpria, de vez que a valorizao fictcia dos imveis quase sempre obra e efeito de intermedirios eventuais, que assim tem ocorrido para o desnivelamento do padro de vida nas grandes cidades, alm de causarem entraves realizao das transaes, devido insegurana que sentem compradores e vendedores, em face de credenciais dos intermedirios;

Considerando, finalmente, que a necessidade de regulamentao da profisso de corretor de imveis foi perfeitamente sentida pelas Classes Produtoras Nacionais e consignada nas recomendaes de sua II Conferncia, sobre a necessidade de caracterizar e individualizar perfeitamente as figuras jurdicas do representante comercial e do Corretor de Imveis, a fim de que sejam dadas s suas atividades os respectivos estatutos e garantias.

Com o passar dos anos e o empenho de vrios deputados, entre eles Ulisses Guimares, em 27 de agosto de 1962 foi aprovada a lei 4.116. Porm, mais tarde esta lei foi revogada e a situao dos corretores s foi resolvida com a edio da lei 6.530 de 12 de maio de 1978.

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Esta, portanto, a legislao que rege os preceitos bsicos da intermediao imobiliria no Brasil.

2.3 TICA PROFISSIONAL

Segundo Alexandre T. Raposo68 a palavra tica tem origem grega (ethos) e significa morada, ou seja, a morada do carter humano. um conjunto de regras que est na base do relacionamento humano.

tica profissional so os deveres, a norma de conduta do profissional no exerccio de suas atividades e em suas relaes com os clientes de demais pessoas com quem tratar69.

Resumindo, pode-se dizer que a tica a prtica da moral.

2.3.1 O Profissional

Quando da escolha da profisso, deve-se consultar se a tarefa , realmente, a desejvel, a condizente, e se possui vocao para a sua realizao.

Nem sempre a escolha coincide com a vocao, mas feita a eleio, inicia-se um compromisso entre o individuo e o trabalho que se prope a realizar70.

Assim, o profissional deve ter conscincia de sua importncia na sociedade que est inserido, ao exercer sua profisso.

68 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. 7 ed. Rio de Janeiro: Im Produes artsticas, 2004. p. 143

69 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 143

70 S, Antnio Lopes de. tica profissional. So Paulo; Atlas, 1996. p. 127

31

Ensina Camargo71 sobre o tema:

Toda profisso deve dispor de organizaes adequadas com atividades, obrigaes e responsabilidades com conscincia de grupo; assim, as associaes profissionais, os sindicatos, os conselhos profissionais, so importantes para a tica; desta maneira a pessoa encontra uma razo mais forte para viver de acordo com o princpio de solidariedade; e tambm a conduta de cada um se reflete na formao da imagem da profisso.

Desta forma, o profissional da intermediao de imveis deve atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o perfil e oportunidades no mercado imobilirio. Cita-se como funo mais especfica as de vender, alugar e administrar imveis, obedecendo e se amparado nas disposies legais.

2.3.2 O Cdigo de tica

Segundo Lopes de S72, uma espcie de contrato de classe gera o Cdigo de tica Profissional e os rgos de fiscalizao do exerccio passam a controlar a execuo de tal pea magna.

Para os corretores de imveis, as normas ticas so regidas pela resoluo 326 de 25 de junho de 1992, do Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI.

Essa resoluo, ao aprovar o Cdigo de tica, teve como objetivo bsico estabelecer a conduta correta dos profissionais inscritos nos Crecis73.

O Cdigo de tica do corretor74 de imveis est dividido em 10 artigos.

71 CAMARGO, Marculino. Fundamentos de tica geral e profissional. Petrpolis: Vozes ltda., 1999. p.33.

72 S, Antnio Lopes de. tica profissional. p. 99


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Os dois primeiros artigos tratam de forma genrica sobre a obrigao dos corretores, a saber:

Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exerccio profissional.

Art. 2- Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias.

O artigo terceiro, por sua vez, aborda a relao profissional entre o corretor, a classe e seus colegas. Dentre os quais pode-se citar: no praticar atos que comprometam a dignidade da profisso (I); exerc-la com zelo (VI); auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional (IX); relacionar-se com os colegas com respeito, considerao e solidariedade (XI).

O artigo quarto trata da obrigao do corretor em relao aos clientes. Mencionam-se alguns dos deveres como o de estar a par da situao do imvel antes de oferec-lo (I); no omitir detalhes, dados e/ou riscos que possam comprometer o negcio (II); recusar transao que saiba ser ilegal, injusta ou imoral (III); prestar contas ao cliente (IV), segue o artigo in verbis:

Art. 4 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o

74 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/linkexterno/index.php?sec=legislacao&nsec=2&end=

arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf, acessado em 03 de maio de 2008.

33

cliente dos riscos e demais circunstncias que possam comprometer o negcio;

III - recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo o negcio, contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar pessoalmente;

VII - restituir ao cliente os papis de que no mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer ttulo;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios profissionais;

X - receber, somente de uma nica parte, comisses ou compensaes pelo mesmo servio prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdio.

A responsabilidade do referido profissional est disciplinada no artigo quinto, que afirma:

Art. 5 - O Corretor de Imveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia, imprudncia, negligncia ou infraes ticas.

No artigo sexto encontram-se descritas as vedaes feitas aos corretores de imveis, tais como manter sociedade profissional

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fora das normas (II); realizao do over-price 75; locupletar-se a custa do cliente (III); receber comisso em desacordo com a tabela (V); desviar clientes de outro corretor (VII); praticar atos desleais aos colegas (X), abandonar os negcios a ele confiados sem motivo justo e prvia cincia do cliente (XII); anunciar capciosamente (XVII). Segue o artigo in verbis:

Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis:

I - aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que no se ajustem s disposies vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resolues;

III - promover a intermediao com cobrana de over-price;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;

V - receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que no correspondam a servios efetiva e licitamente prestados;

VI - angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza, com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para outro profissional ou para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis;

VIII - deixar de atender s notificaes para esclarecimento fiscalizao ou intimaes para instruo de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transaes imobilirias;

75 tambm conhecido como sobrepreo. O sobrepreo se caracteriza quando o Corretor de Imveis fecha uma negociao por um preo maior do que o informado ao proprietrio do bem transacionado. In RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 151.

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X - praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas;

XI - promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei;

XII - abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prvia cincia do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concesses ilcitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emanada do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria de competncia destes;

XV - aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Corretor de Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento, por escrito;

XVI - aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretor de Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidade de realiz-lo;

XIX - utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quando no exerccio de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe;

XX - receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso no esteja expressamente autorizado para tanto.

O artigo stimo fala sobre a competncia para aplicao do referido cdigo, dando ao CRECI, em cuja jurisdio o corretor de imveis est inscrito, o poder de apurar as faltas e puni-lo.

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Por fim, o artigo oitavo, trata da graduao das transgresses ao cdigo, dividindo-as em natureza grave (art. 3 - I, V, VI e IX; Art. 4 - II, III, IV, V, VII, VIII, IX, X; Art. 6 I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX, XX) e leve (aos demais preceitos).

Os dois ltimos artigos, nono e dcimo tratam, genericamente, sobre as regras do Cdigo de tica, a saber:

Art. 9 - As regras deste Cdigo obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais.

Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promovero a ampla divulgao deste Cdigo de tica.

Assim, pode-se afirmar que conhecer o Cdigo de tica profissional uma responsabilidade; segui-lo, uma obrigao76.

2.3.3 Os regulamentos

Segundo o dicionrio Michaelis77, regulamento o conjunto de regras que orientam a vida de uma instituio; estatuto; a disposio oficial que indica a maneira de pr em execuo uma lei ou decreto; regulamentao.

Para os corretores de imveis os regulamentos, como em qualquer outra carreira, so essenciais para direcionar a vida profissional.

A primeira lei que regulamentou a profisso do corretor de imveis, como j explanado, foi a de n 4.116 de 27 de agosto de 1962.


77 http://michaelis.uol.com.br/moderno/portugues/index.php?lingua=portugues-portugues&palavra =regulamento acessado em 04 de maio de 208

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Devido a importncia da conquista, a data da publicao desta lei, apesar de ter sido revogada, considerada e comemorada como o dia nacional do corretor de imveis78.

A lei 6.530 de 12 de maio de 1978 preencheu a lacuna deixada pela revogao da lei n 4.116, dando nova regulamentao profisso de Corretor de Imveis, disciplinando o funcionamento de seus rgos de fiscalizao entre outras providncias, tendo sido regulamentada pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978.

Com o advento dessa lei, os corretores de imveis passaram a contar com sua entidade de classe, organizao que visa disciplinar, orientar e fiscalizar o exerccio da profisso em todo o pas. Esses rgos so os Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imveis.

Ao Conselho Federal de Corretores de Imveis COFECI atribui-se as normas gerais em relao profisso, tais como normas ticas, elaborao de contrato padro para os servios de corretagem, criao e extino de conselhos regionais e, ainda, fixao de multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais, entre outras.

Profissionalmente coube ao COFECI, na qualidade de rgo mximo da categoria, alicerar a categoria profissional no somente pela disposio da Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, mas tambm, de Resolues, Portarias e Circulares, capazes de oferecer categoria meios e mecanismos necessrios em coibir uma atividade profissional perniciosa,


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danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda categoria79.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis CRECI, por sua vez, tm uma atuao a nvel regional, normalmente em relao a uma unidade da federao, no sentido de deliberar sobre pedidos de inscries, organizarem o registro de profissionais, expedirem carteiras profissionais e certificados de inscries.

Importante ressaltar que devido ao extenso nmero de normas regulamentadoras da profisso, optou-se por expor, neste tpico da pesquisa, somente os regulamentos atinentes as matrias abordadas no terceiro, que so referentes a documentao, a transao e a propaganda do imvel. So elas:

RESOLUO-COFECI N 005/78 Estabelece normas para o Contrato Padro, previsto no artigo 16, inciso 6, da Lei n. 6.530/78.

RESOLUO-COFECI N. 146/82 Aprova o Cdigo de Processo Disciplinar.

RESOLUO-COFECI N 199/85 Instrui os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis no sentido de manter fiscalizao permanente junto s pessoas jurdicas de que trata o Artigo 6 e seu pargrafo nico da Lei n 6.530/78 que incluem na sua atividade a administrao imobiliria.

RESOLUO-COFECI N. 326/92 Aprova o Cdigo de tica Profissional dos Corretores de Imveis.

79 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 30 de maro de 2008.

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RESOLUO-COFECI N. 334/92 Regulamenta a cobrana da Taxa de Intermediao na locao de imveis e d outras providncias.

RESOLUO-COFECI N 458/95 Dispe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anncios publicitrios, e tambm sobre o nmero do registro ou da incorporao imobiliria.

RESOLUO-COFECI N 492/96 Estabelece multa aplicvel s pessoas fsicas e jurdicas que anunciarem publicamente sem possurem autorizao com exclusividade.

RESOLUO No- 1.058/07 - permite a aceitao de Certido de Concluso de Curso para incio de processos de inscries de pessoas fsicas.

O corretor deve exercer a profisso conforme os regulamentos aprovados por seu rgo de classe, bem como estar devidamente habilitado para exercer a profisso. As exigncias para a devida habilitao como corretor de imveis so analisadas a seguir.

2.4 DAS EXIGNCIAS DA PROFISSO

A primeira obrigao do corretor de imveis nasce antes dele inicia suas atividades, pois para que isso seja permitido preciso primeiro que ele obtenha o ttulo de tcnico em transaes imobilirias80.

Essa obrigatoriedade exigncia legal, constante do art. 2 da Lei 6.530/78:


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O exerccio da profisso de Corretor de Imveis ser permitido ao possuidor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.

Obtendo o ttulo de Tcnico de Transaes Imobilirias - TTI, atravs de cursos especializados, o pretendente est apto a buscar o seu registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imveis (CRECI) de sua regio, condio indispensvel para que possa atuar na intermediao imobiliria81.

Alm dos possuidores de ttulo de Tcnico de Transaes Imobilirias, os detentores de diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduao de Bacharel em Cincias Imobilirias e de Cursos Superiores Seqenciais de Cincias Imobilirias ou Tecnlogos em Gesto de Negcios Imobilirios, expedidos por Instituies de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas autoridades competentes82 podem requerer sua inscrio junto ao CRECI.

importante deixar bem claro que o registro no Creci no facultativo, mas, sim, obrigatrio queles que pretendem trabalhar como Corretores de imveis83.

A legislao especfica, conforme se verificou acima, apresentada como aquela necessria e eficaz no mbito administrativo, a qual receber influncia dos artigos do Cdigo Civil, quando da verificao de sua responsabilidade profissional, a ser analisada no prximo captulo, de forma mais detalhada.




CAPTULO 3


3.1 CARACTERIZAO DA RESPONSABILIDADE

A presente pesquisa j tratou do tema responsabilidade em seu primeiro captulo, sendo imperioso, aqui, trat-la de forma mais especfica, ou seja, sobre a responsabilidade do corretor de imveis.

Antes de ser feita a caracterizao da responsabilidade do corretor de imveis, se faz necessrio um breve comentrio sobre a corretagem.

O Cdigo Civil aborda a corretagem de forma geral:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas.

Conforme esse artigo, a corretagem se dar sempre por um contrato de prestao de servio, a cumprir um mando na realizao de um ou mais negcios84.

O contrato de corretagem pode ser conceituado como sendo

O negcio jurdico pelo qual uma parte, denominada corretor, se compromete com a outra a captar interessados e obter a

84 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 30 de maro de 2008

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concluso de negcios, sem qualquer vnculo de subordinao, recebendo em contraprestao remunerao85.

Uma vez firmado o contrato de corretagem, verifica-se que dever o profissional executar a sua mediao com diligncia e prudncia conforme dispe o artigo 723 do Cdigo Civil:

Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia.

Por diligncia entende-se como sendo o cuidado, o interesse em realizar servio com rapidez e correo86.

A prudncia, por sua vez a virtude que faz conhecer e praticar o que conveniente, reflexo, cautela87.

Sobre o assunto ensina Gomes88:

O corretor obrigado a se conduzir com toda diligncia, de sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, no devendo propiciar a realizao de contratos nulos ou anulveis. Indiferente, porm, que sejam, ou no, proveitosos.

Cumpre-lhe ministrar s partes os dados e informes interessantes realizao do negcio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstncia influente na apreciao da convenincia da realizao do contrato, como,

85 BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo cdigo civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2002. v.2. p. 578

86 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionrio Tcnico jurdico. So Paulo: Rideel 1995. p. 254

87 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionrio Tcnico jurdico. p.254

88 GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 427

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dentre outras, a situao econmica e financeira do outro contraente e a alterao no valor dos bens que sero objeto do contrato a se realizar. Se a ocultar, ou simplesmente se omitir, responde por seu comportamento.

Conforme o exposto, aps aceitar a incumbncia, o corretor tem obrigaes para com o seu cliente e poder responder civilmente, bastando perquirir se sua responsabilidade objetiva ou subjetiva, devendo-se tecer algumas consideraes a respeito.

Primeiramente o Cdigo Civil, embora seja lei posterior ao Cdigo de Defesa do Consumidor, norma geral, enquanto aquele norma especfica e versa, em texto prprio, sobre a responsabilidade dos profissionais liberais, afirmando em seu artigo 14, 4 que esta ser apurada mediante a verificao de culpa.

Levando-se em considerao o 2 do art. 2 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil89 este prev que a lei nova que estabelea disposies gerais ou especficas a par das j existentes, no revoga nem modifica a lei anterior.

Por ser o corretor de imveis um profissional liberal90, sua responsabilidade considerada subjetiva, uma exceo regra do CDC. Necessria, portanto, a comprovao da culpa, remetendo tal profissional a responder perante o Cdigo Civil em ateno aos artigos 186 e 927, caput, porm, aplica-se, no que couberem, os demais artigos do

89 Decreto-Lei 4.657/42

90 Profissional Liberal aquele legalmente habilitado a prestar servios de natureza tcnico-cientfica de cunho profissional com a liberdade de execuo que lhe assegurada pelos princpios normativos de sua profisso, independentemente do vinculo da prestao de servio, mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exerccio profissional. http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.

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Cdigo de defesa do Consumidor, como por exemplo, a inverso do nus da prova91.

Pode-se dizer que o corretor no tem responsabilidade pela execuo do negcio intermediado, pois a sua atividade restrita a facilitar as negociaes, a aproximar os interessados, no assumindo, por isso a responsabilidade pelo cumprimento das obrigaes que as partes intermediadas assumirem no contrato. Mas, nas situaes em que o inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente do corretor, incide sua responsabilidade como corolrio do seu dever legal de ser diligente.

3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CDIGO CIVIL

Para os casos em que a corretagem no configure consumo e que no haja disciplina em lei especial, aplica-se exclusivamente o Cdigo Civil.

Pelo que se extrai do artigo 722 do Cdigo Civil, citado na pgina 41, a corretagem atividade e que pode ser exercida por qualquer pessoa, natural ou jurdica. Portanto, para que a corretagem configure como relao de consumo, pouco importa que seja desempenhada por profissional liberal ou por empresa. Disso resulta que o elemento distintivo ser perquirir se o corretor a desenvolve como finalidade empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for afirmativa, o corretor subsume-se figura de prestador de servios.

91 Em regra geral o nus da prova cabe a quem afirma, porm, o consumidor tem o direito de que essa obrigao seja invertida caso haja a hipossuficincia, devendo o juiz declarar a inverso.

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Mas, no basta que haja um fornecedor, mister que no outro extremo da relao jurdica figure o consumidor, e este se caracteriza como o tomador do servio como destinatrio final.

O fato de a lei 8078/90 definir consumidor a partir de um critrio econmico resulta que se o comitente contratar o corretor para intermediar negcios para desenvolver sua prpria atividade negocial, no ser destinatrio final, e, portanto, no estar submetido ao regramento do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Pode exemplificar como sendo o caso de uma empresa que compra terrenos para a plantao de pinus elliot, a fim de comercializa-los. , tambm, a hiptese de uma construtora ou incorporadora que tenha por objeto social a venda dos apartamentos que ir ser construdo sobre o imvel negociado. Nesses casos, a relao jurdica celebrada entre o corretor e o comprador dos imveis no de consumo, pois a aquisio do bem imvel pela comitente tem por finalidade a revenda e no a utilizao pessoal e direta desses bens.

O Cdigo Civil, no artigo 723, comina ao corretor o dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o regime de responsabilizao adotado pela lei o subjetivo, o que quer significar que o corretor s ressarcir os prejuzos causados se o comitente provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do corretor.

Alerta-se para o artigo 723 que traz uma condicionante para emergir o dever reparatrio:

Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os

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esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. (sem grifo no original).

Observando inicialmente a afirmao: prestar todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa excludente do dever indenizatrio. Mas, como a lei no diz o que se deva entender por prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance entende-se, assim que se o corretor prestar informaes, dados e esclarecimentos no mbito de seus conhecimentos, e, ainda assim, propiciar situaes lesivas, ficar isento de indenizar92.

certo que pelas regras gerais do Cdigo Civil aplicveis nessa matria, quele que agir com impercia fica obrigado a indenizar. Mas, como a lei no exige do corretor habilitao especial ou conhecimentos tcnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa que apresente a titulao em Ensino Tcnico, parece-nos que o objetivo do legislador foi o de impor ao corretor o dever de informar os aspectos pragmticos e no tcnicos ou jurdicos do negcio a ser realizado93.

Sobre a abrangncia da indenizao, entende-se que o corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano emergente), das despesas havidas com a contratao da corretagem, e com o contrato intermediado. Pode responder ainda com os lucros

92 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008

93SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/ index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008

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cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros negcios94.

3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

A corretagem pode configurar relao de consumo, e, nesse compasso, o diploma regente ser o Cdigo de Defesa do Consumidor.

Os reflexos so relevantes em razo do carter protetivo desse diploma, basta considerarmos que, via de regra, a responsabilidade do corretor est sob o regime objetivo, o que significa afirmar que ser irrelevante considerar sua conduta na produo da leso. Tudo o que importa considerar o fato do dano.

CDC - Art. 14. O fornecedor de servios responde, independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos prestao do servio, bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua fruio e riscos. (sem grifo no original).

Mas, excepcionando a regra, o Cdigo de Defesa do Consumidor incorporou o regime subjetivo para a hiptese de o prestador de servios atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa natural - for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer vnculo de subordinao com uma empresa especializada no ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional liberal, ficar submetido ao regime subjetivo. a norma preconizada pelo pargrafo 4, do artigo 14 do CDC:

94 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/ index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623., acesso em 05 de maio de 2008

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Art. 14 [...]

4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser apurada mediante a verificao de culpa.

Diante da exceo trazida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferena em se aplicar o sistema consumerista se o Cdigo Civil tambm adota o regime subjetivo?

A resposta reside no nus da prova, no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor o corretor quem tem o nus de provar que o servio prestado no padece de defeito, ou seja, que prestou os esclarecimentos e informaes que estavam em seu alcance. Disso resulta que se no conseguir demonstrar tal circunstncia, ter de indenizar95.

E tal circunstncia traz ntida vantagem ao consumidor, j que pelas regras do Cdigo Civil, no regime subjetivo, o nus da prova do comitente. E, diga-se a propsito, que nem sempre fcil produzir essa prova, ante seu carter subjetivo.

Como se nota, a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor na seara da responsabilidade civil tem importantes desdobramentos prticos, alcanando at situaes em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem.

Com efeito, como cedio, perante o Cdigo do Consumidor a oferta vinculante, o que significa dizer que o corretor ter

95 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008

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de cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou no o contrato de corretagem.

O corretor responde ainda pelos vcios do servio, seja de qualidade, seja de quantidade:

CDC - Art. 20 O fornecedor de servios responde pelos vcios de qualidade que os tornem imprprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicaes constantes da oferta ou mensagem publicitria, podendo o consumidor exigir [...].

Pelo teor do dispositivo legal, o servio ser considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, pois a oferta vinculante para o fornecedor. Entretanto, a lei no ter tratado expressamente de vcio de quantidade dos servios, h que subsumi-los normao consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretao extensiva, mxime porque as hipteses arroladas pelo legislador so sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteo do co

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