IPO DA MITRE: VALE A PENA?

IPO DA SMALL CAP MITRE - VALE A PENA PARTICIPAR?

1- QUEM É A MITRE REALTY?

A Mitre é uma construtora e incorporadora com mais de 58 anos de atuação e focada no

lançamento de empreendimentos imobiliários para média e média-alta renda na cidade

de São Paulo. Esses lançamentos são feitos em regiões com maior potencial de

crescimento, alta demanda e menor competição. Abaixo os pilares da empresa:

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2- COMO ESTÁ O SETOR IMOBILIÁRIO EM SÃO PAULO?

Antes de analisar a empresa, o principal termômetro é o mercado imobiliário na Cidade

de São Paulo e a análise microeconômica do setor, principalmente relacionadas a

demanda dentro da cidade de São Paulo.

Vamos a alguns dados:

Comercialização de Imóveis Novos – Cidade de São Paulo

A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e

Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em novembro de 2019 a

comercialização de 4.974 unidades residenciais novas. O resultado foi 43,5% superior

ao total comercializado em outubro (3.467 unidades) e superou em 29,4% as vendas de

novembro de 2018 (3.843 unidades).

No acumulado de 12 meses (dezembro de 2018 a novembro de 2019), as 44.134 unidades comercializadas representaram um aumento de 48,6% em relação ao período anterior (dezembro de 2017 a novembro 2018), quando foram negociadas 29.694 unidades.

FONTE: SECOVI-SP

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ANALISE: Não há dúvida que o mercado imobiliário em São Paulo está

borbulhando pelos números apresentados acima, e que, estando posicionado

na média e alta renda da cidade a empresa sai na frente, pois é um setor com

baixo número de distrato e boa previsibilidade. Além da questão

microeconômica citada acima, o fator macroeconômico de redução de juros,

que ainda pode chegar a 4,25% no ano de 2020 e o financiamento via IPCA com

os bancos securitizando a sua carteira de emissão de títulos, cria espaço livre

para novas operações de crédito imobiliário aumentando o volume do mesmo.

No entanto, a venda de imóveis aumenta quando há três pilares alinhados:

baixo nível de desemprego; bom marco regulatório, que significa legislação

segura; e taxa de juros abaixo de dois dígitos. Está faltando apenas o primeiro

pilar, que está melhorando a passos lentos, para que isso chegue na venda,

porém, as empresas de construção já estão em processos de lançamentos,

porque a confiança voltou para o setor.

3- TESE DE INVESTIMENTOS NA MITRE: Foco na cidade de São Paulo e na média e alta renda sem depender de

crédito governamental;

Qualidade de execução superior a todos os concorrentes, tendo em vista a

estrutura organizacional integrada e verticalizada, por meio da qual há o

controle de todas as principais etapas dos projetos (desde a originação,

concepção, desenvolvimento, incorporação, construção e vendas);

Setor de inteligência que seleciona possíveis terrenos em áreas

estratégicas com estudo de demanda e concorrência, que é confirmado

pela baixo nível de distratos e consequentemente pelo baixo nível de

estoques, 3,1% do volume entregue nos últimos 5 anos, e alta velocidade

nas vendas VSO(Vendas Sobre Oferta) que está em 84,4% frente aos

61,2% da Cidade de São Paulo;

Banco de Terrenos para lançamentos com VGV(Valor Geral de Vendas) de

R$ 4,6 Bilhões e vai utilizar parte do dinheiro da oferta para aumentar esse

banco de terrenos, que já considero bem grande;

Elevado Giro dos Ativos com velocidade no início das obras e na entrega

que em média ocorre 3 meses antes da data prevista;

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4- LINHAS DE PRODUTO:

A) Raízes: Linha de produtos focada em bairros de classe média, com menor concorrência,

e diferenciais de produtos para os clientes de tais regiões devido à concepção de

plantas, mix de unidades, ao padrão dos apartamentos e áreas comuns

diferenciadas, com ampla oferta de amenities como co-working, academia e

pilates 24 horas, car wash, bicicletário, dentre outros. Nessa linha, encontramos

um público de média renda em bairros secundários, com ampla oferta de terrenos

e pouca competição, como, por exemplo, a Zona Leste, mas bastante populosos

e com infraestrutura de transporte e serviços já estabelecida. Os produtos da

linha Raízes, em geral, têm preços que variam entre R$6.500/m2 (grande maioria)

e 9.000/m2 e, como contam com unidades de 1, 2 e 3 dormitórios compactas, os

preços finais médios variam de R$150 mil a R$600 mil por unidade. Sob a linha

Raízes já foram lançadas 871 unidades e destas 750 já foram vendidas, desde o

lançamento do produto.

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B) Haus Mitre: Linha de produtos diferenciada, com forte apelo de design e sofisticação, com

foco no público de média alta renda, com preço atualmente entre R$10 mil/m2 e

R$15 mil/m2 de área privativa. Os empreendimentos Haus Mitre têm arquitetura

e concepção diferenciada, em linha com as mais modernas tendências mundiais

de se viver e, em geral, oferecem opções de unidades de 1, 2 e 3 dormitórios,

com metragens mais compactas do que as da concorrência neste segmento de

mercado (variando entre 24 m2 e 100 m2 de área privativa atualmente) e,

consequentemente, mais acessíveis e com maior liquidez, com preços atualmente

a partir de R$199 mil para as unidades menores, de aproximadamente 24 m2 de

área privativa, a cerca de R$1,5 milhão por unidade de 3 dormitórios de

aproximadamente 100 m2 de área privativa. Dessa forma, a linha Haus Mitre

oferece empreendimentos de qualidade, em bairros desejados da cidade como

Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes e aliado com a oferta de áreas comuns como

co-working, salas de reunião, adega, pilates, academia, dentre outros, torna-se

uma excelente escolha. Sob a linha Haus Mitre já foram lançadas 1.039 unidades

e destas 895 já foram vendidas, desde o lançamento do produto.

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5- ESTRUTURA ACIONÁRIA:

6- ENTRADA LÍQUIDA DE RECURSOS APÓS O IPO A entrada de recursos de mais de R$ 774 milhões tem o objetivo de fortalecer

ainda mais a compra de terrenos e a sua estrutura de capital.

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7- NÚMEROS DA EMPRESA

A Saúde da empresa representado pela Receita Liquida auferida, Lucro

Líquido e EBITDA sempre positivo nos últimos 4 anos e crescente e endividamento que

consideramos equilibrado, ainda mais com os recursos que entrarão na empresa e que

irão melhorar sua estrutura de capital

8- COMPARAÇÃO DA MITRE COM OUTRAS CONSTRUTORAS

*Dados de 9 meses de 2019

9- VALUATION PELOS MULTIPLOS DE MERCADO

*Considerando a faixa intermediária de preço em 16,80, com o EV DE 1.800.000,00 aproximadamente.

ANÁLISE: Empresa trabalha com dois múltiplos P/VP de 2,2x e P/L de 15x,

considerando a faixa intermediária de preço. Esses múltiplos estão abaixo da média do mercado, principalmente quando comparamos a TRISUL e a EZTEC. Ao

EMPRESAS PATRIMONIO LIQUIDO RECEITA LIQUIDA EBITDA LUCRO LIQUIDO DIVIDA LIQUIDA MARGEM LÍQUIDA ROE DIVIDA LIQUIDA/EBITDA

EZTEC 3778 640 158 224 -1336 35% 6% 0

TRISUL 1090 732 158 127 -187 17% 12% 0

MITRE(*) 60 190 40 26 97 14% 43% 2,43

EMPRESA P/VP P/L EV/EBITDA

EZTEC 3,67 53X 73X

TRISUL 2,99 26X 20X

MITRE(*) 2,2 15X 30X

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abrir para o mercado, a empresa tende a crescer, pois trata-se de uma small caps com grande potencial de execução.

DADOS ADICIONAIS DA EMPRESA:

O volume de lançamentos atingiu R$ 266,7 milhões de janeiro a setembro

de 2019, com possibilidade de lançamento adicional de R$ 321,1 milhões

no quarto trimestre, com total de R$ 587,8 milhões em 2019;

A companhia estima que a sua capacidade de lançamentos fique entre R$

1,0 bilhão a R$ 1,5 bilhão por ano. A companhia já possui banco de

terrenos de R$ 4,6 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV), suficiente para

suportar lançamentos de 2020 a 2023. No entanto, parte desse IPO será

para o banco de terrenos;

A receita líquida apresentou forte crescimento de superior a 60% nos nove

primeiros meses de 2019 em relação ao mesmo período de 2018.

10- VALUATION PELO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO:

10- CONCLUSÃO:

Com Margem de segurança superior a 20% do preço teto e também, pelo

valuation atrativo, quando comparamos com outras empresas do setor, e

também, pela análise microeconômica do mercado de construção civil,

especificamente na Cidade de São Paulo, recomendamos a entrada até o

preço máximo da oferta.

PREMISSAS: TAXAS

WAAC 7,80%

BETA 0,60

TAXA LIVRE DE RISCO 4,50%

PREMIO DE MERCADO(RM-RF) 5,50%

TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL 12%

TAXA DE CRESCIMENTO NA PERPETUIDADE 4%

FC1-2020 FC2-2021 FC3-2022 FC4-2023 FC5-2024 PERPETUIDADE EV(VALOR DA EMPRESA)

51,95 53,97 56,07 58,26 60,53 1.146,91 1.427,69

EV 1.427,69

DIVIDA LÍQUIDA 97,81-

VALOR DA EMPRESA 1.329,88

NÚMERO DE AÇÕES 56,1

VALOR JUSTO DA AÇÃO 23,71

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