Carteira Fundos Imobiliários Felipe Vaz – Analista de Fundos Imobiliários

05 de agosto de 2019

FUNDO CÓDIGO SEGMENTO PESO % YIELD 12 MESES

ESTIMADO1 ESTRATÉGIA

SDI Rio Bravo Renda Logística SDIL11 Logístico/Industrial 15% 6,7% Renda

Vinci Logística VILG11 Logístico/Industrial 15% 7,0% Renda

Hedge Brasil Shopping HGBS11 Shoppings/Varejo 15% 6,8% Renda

CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Ativos Financeiros 10% 7,6% Renda

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Híbrido 10% 5,7% Renda

Vinci Shopping Centers VISC11 Shoppings/Varejo 10% 6,5% Renda

JS Real Estate Multigestão JSRE11 Híbrido 15% 6,6% Ganho de Capital

Tower Bridge Office TBOF11 Escritórios 10% 4,8% Ganho de Capital

DESCRIÇÃO Esta carteira é composta apenas por Fundos Imobiliários, e é recomendada para

quem gosta de investir no mercado imobiliário e quer contar com vantagens

fiscais, maior liquidez e sem a burocracia de ter que gerenciar um imóvel.

Para escolher os fundos que compõe essa carteira, o analista seleciona aqueles

com maior previsibilidade de rendimentos e/ou que estejam sendo negociados

abaixo do seu valor patrimonial/avaliação (oportunidade de ganho de capital).

OBJETIVO O objetivo desta carteira é superar a variação do IFIX (Índice de Fundos de

Investimentos Imobiliários – B3) em um horizonte de 12 a 24 meses.

PERFIL DO INVESTIDOR

VANTAGENS

Vantagens Fiscais: As pessoas físicas

são isentas do Imposto de Renda sobre

os rendimentos distribuídos pelo FII,

sendo uma vantagem comparativa

importante em relação ao investidor que

recebe aluguéis diretamente de um

imóvel próprio.

Liquidez: a facilidade com a qual o

investidor pode sair do investimento no

mercado secundário de Fundos

Imobiliários negociados em Bolsa é

relativamente maior na comparação com

quem detém um imóvel diretamente.

Gestão profissional: Para o investidor

que não têm muito tempo para

acompanhar e identificar as

oportunidades dentro do mercado

imobiliário, os Fundos Imobiliários

são boas alternativas.

Acessível: permitem ao investidor

aplicar em ativos relacionados ao

mercado imobiliário sem, de fato,

precisar comprar um imóvel.

Menor burocracia: as tarefas ligadas

à administração de um imóvel ficam

a cargo dos profissionais

responsáveis pelo Fundo.

Rendimentos periódicos: as receitas

geradas pelos imóveis são

periodicamente distribuídas aos

cotistas (em geral mensalmente).

CONSERVADOR

ACOMPANHAMENTO

DA CARTEIRA

RENTABILIDADES

Período Carteira IFIX

Julho +2,15% +1,27%

2019 +19,20% +13,10%

2018 +15,60% +5,62%

2017 +26,13% +19,44%

12 meses +37,91% +23,44%

Desde

Jan/2017 +73,80% +42,63%

DESTAQUE DE JULHO

VILG11 +8,79%

ESTATÍSTICAS

Início da Carteira 02/01/2017

Meses com

performance

superior ao

Benchmark

22 de 31

(71,0%)

OUTROS INDICADORES

Índice Julho 2019

CDI +0,57% +3,66%

IBOV +0,84% +15,84%

IDKA Pré

5 Anos +1,53% +16,25%

IMA-B +1,29% +16,69%

1Yield calculado com base na projeção de distribuições nos próximos 12 meses, dividido pelo valor de mercado da cota na data-base (31/07/2019). Fonte: Santander e Bloomberg

RECOMENDAÇÃO PARA AGOSTO

6,5%

Fonte: B3, Quantum e ANBIMA

Fonte: B3 e Santander

Fonte: Santander

Média Ponderada:

Mercado de Fundos Imobiliários (FIIs): no mês de julho, o IFIX, que mede o comportamento dos Fundos

Imobiliários mais negociados na Bolsa teve uma valorização de +1,27%. Em 2019 acumula uma alta de +13,10% e nos

últimos 12 meses, a performance é de +23,44%. O rendimento / yield anualizado médio dos Fundos Imobiliários está

em 6,20%. Nos gráficos abaixo, o comparativo do IFIX com outros índices de mercado, assim como a visão dos yields

anualizados por segmento de FIIs.

Perspectivas Macro (Departamento Econômico

Santander): Há tempos não se via uma reunião do

Copom (Comitê de Política Monetária) causar tanta

divergência dentro dos grupos de analistas e

participantes do mercado de renda fixa. Ainda que

houvesse unanimidade quanto à provável direção

que o Copom imporia à meta Selic na reunião do

último dia 31/Jul, não havia opinião consensual

sobre qual seria a magnitude da redução da taxa

de juros. Existia quem argumentasse a propriedade

de os membros do Copom optarem por um corte

de 0,25 p.p. como sinalizador de espaço menos

amplo que os ~1,5 p.p. implícitos na estrutura a

termo da taxa de juros doméstica – conhecida

como yield curve no jargão técnico. Por outro lado,

havia quem argumentasse a propriedade de um

corte de 0,5 p.p. por haver espaço para tal, mas

com a adoção de um tom mais cauteloso no

comunicado pós-decisão para executar a mesma

tarefa de conter eventual euforia injustificada

quanto à possibilidade de um ciclo de

afrouxamento mais prolongado. Aparentemente,

ao reduzir a meta da taxa Selic de 6,50% a.a.

para 6,00% a.a. e sugerir que há espaço para

flexibilização monetária adicional, a autoridade

monetária brasileira adotou a segunda

estratégia, o que coincidiu com o que

antevíamos sobre sua decisão.

Ao elencar as razões que os levaram a decidir pela

redução da taxa Selic, os membros do Copom

indicaram estar confortáveis com o desempenho

recente dos diversos indicadores de núcleo

inflacionário, além de avaliarem que o cenário

internacional é benigno para economias

emergentes na esteira das mudanças de políticas

monetárias nas principais economias e, por último,

reconheceram que houve avanço no processo de

reformas estruturais. Some-se a isso a percepção

de que o processo de retomada da atividade

econômica continuará sendo gradual e os

membros do Copom obtiveram projeções de

inflação para 2020 – principal foco da ação de

política monetária nesta ocasião – bastante

tranquilizadoras nas duas simulações usualmente

utilizadas pelo Banco Central. No caso de se adotar

como hipóteses a manutenção das taxas de

câmbio e juros nos patamares ora vigentes –

R$3,75/US$ e taxa Selic de 6,50% a.a. –, a simulação

oficial apontou projeção de 3,6% para o IPCA no

próximo ano, frente à meta de 4,0% estabelecida

pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Já no

caso de se utilizar as projeções da pesquisa Focus

para taxas de câmbio e juros para o final deste ano

e o próximo – R$3,75/US$ e R$3,80/US$ para

câmbio, taxa Selic de 5,50% tanto para Dez/19

quanto para Dez/20 – o resultado obtido foi de

3,9%. Isto é, mesmo com alguma flexibilização da

política monetária, a inflação projetada ficaria

abaixo da meta estipulada e, portanto, uma

redução da taxa de juros não imporia risco à

missão do Banco Central.

COMENTÁRIOS DO ANALISTA

Fonte: Bloomberg e Santander Fonte: Bloomberg e Santander

2

28,9%27,4%

6,3%

23,4%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

ago-18 dez-18 abr-19 ago-19

Rentabilidade 12 meses

Ibovespa IMA-B CDI IFIX

8,38%

7,44%

6,70%

6,41%

6,20%

6,12%

5,81%

5,11%

Agências Bancárias

Ativos Financeiros

Educacional/Hospitais/Hotéis

Fundos de Fundos/Outros

IFIX

Logístico/Industrial

Shoppings/Varejo

Escritórios

Yield por Segmento (Anualizado)

Adicionalmente, os membros do Copom

explicaram que “...o Comitê julga que avanços

concretos nessa agenda são fundamentais para

consolidação do cenário benigno para a inflação

prospectiva...” (trecho em itálico retirado

diretamente do comunicado pós-decisão). A que

agenda o Banco Central se refere? À agenda de

reformas e ajustes necessários na economia

brasileira. Tanto é verdade que um eventual

fracasso na evolução deste processo continua a ser

o fator de risco preponderante para o cenário

inflacionário na visão do BCB. Como acreditamos

no avanço das reformas e, com isso, melhora

adicional no balanço de riscos, julgamos que

haverá espaço para novos cortes na taxa Selic,

que deverá encerrar o ano em 5,25% a.a. após

mais uma queda de 0,5 p.p. na reunião do

Copom de Set/19 e um último corte de 0,25 p.p

na reunião de Out/19.

Mercado de Escritórios (cidade de São Paulo

segue em recuperação...): A consultoria Cushman

& Wakefield divulgou dados relativos ao 2º Tri/19,

de vacância, absorção de áreas e preços pedidos

do universo de escritórios mapeados na cidade de

São Paulo. A vacância atingiu 21,4%, ou -2,8 p.p.

menor que o 2ºTri do ano passado. Se

considerarmos apenas os edifícios de melhor

padrão (A e A+), a vacância é de 17,6%, com

destaque para o sub-mercado JK (Juscelino

Kubitscheck), cuja vacância é de apenas 6,6%, o que

reforça o nosso cenário-base de redução gradual

da vacância na cidade para os próximos anos,

especialmente nas melhores localizações da

cidade. O preço pedido médio nos contratos de

locação na cidade ficou em R$ 88,51 por m2/mês,

ainda relativamente reprimido tendo em vista a

ainda grande oferta de áreas. Na cidade do Rio de

Janeiro, a dinâmica segue ruim com a vacância

atingindo 39,79% (+0,26 p.p.) frente ao mesmo

trimestre do ano anterior. O preço médio pedido

ficou em R$ 97,69 por m2/mês (versus R$ 106,10 no

2ºTri/18). Se considerarmos apenas os edifícios de

melhor padrão (A e A+), a vacância é ligeiramente

inferior, de 35,1% No segmento de escritórios,

preferimos os FIIs com exposição à cidade de São

Paulo, evitando o mercado do Rio de Janeiro.

Mercado Logístico/Industrial: A melhora do

segmento iniciada no ano passado já começa a

refletir em alguns indicadores do segmento. No

mapeamento no Brasil feito também pela

consultoria Cushman & Wakefield relativo ao 2º

Tri/19, houve uma absorção líquida de 234,8 mil

m2, que fez com que a vacância tivesse uma queda

expressiva, -4,4 p.p em relação ao 2ºTri/18, para

19,5%. No Estado de SP, as regiões com maiores

quedas na taxa de vacância foram Sorocaba,

Guarulhos e Cajamar (-2,9 p.p., -2,5 p.p. e -2,1 p.p.

em relação ao 1ºTri/2019, respectivamente). Vale

destacar que essas cidades ficam em um raio de

até 100 km da cidade de São Paulo e portanto,

estratégicas do ponto de vista de distribuição. O

preço médio do aluguel no país está em R$ 19,31

por m2 e se manteve praticamente estável em

relação ao 2ºTri/18. No Estado do RJ, a vacância

também caiu, chegando a 25,3% (-0,9 p.p. em

relação ao 1ºTri/19). Nos próximos trimestres, a

consultoria espera que sejam entregues 100 mil m2

de áreas de galpões no Estado, podendo

pressionar os níveis de vacância futuros. Gostamos

do segmento logístico/industrial pois os contratos

de locação são em geral de longo prazo, podem

trazer um yield/rendimento interessante aos

investidores e encaixam bem dentro da estratégia

de renda.

A rentabilidade da Carteira Fundos Imobiliários

no mês de julho ficou em +2,15%, considerando

tanto a valorização das cotas como a distribuição de

rendimentos dos FIIs recomendados. O acumulado

dos últimos 12 meses ficou em +37,91% (+6.1 p.p.

superior ao IFIX no mesmo período). Desde o início

em Jan/17, a rentabilidade da carteira é de +73,8%

(31.2 p.p. acima do IFIX).

As rentabilidades no mês por fundo foram:

VILG11 (+8,79%), VISC11 (+5,66%), JSRE11 (+1,47%),

SDIL11 (+0,56%), HGCR11 (+0,12%), KNRI11

(0,00%), TBOF11 (-0,13%) e HGBS11 (-0,26%).

Mudanças na Carteira para agosto? Não. Optamos

por manter os FIIs e pesos das recomendações.

Acreditamos que a carteira está bem equilibrada

entre as estratégias de renda/ganho de capital e têm

conseguido superar de forma consistente o seu

objetivo de rentabilidade (superar o IFIX). Para mais

detalhes sobre cada um dos Fundos Imobiliários

recomendados (desempenho histórico, portfólio de

imóveis/ativos, pontos positivos, principais riscos,

últimas notícias), confira as próximas páginas desse

relatório.

BALANÇO DO MÊS E

CARTEIRA PARA AGOSTO

3

SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA

Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e

industrial. O portfólio atual é formado por 2 empreendimentos

localizados nos estados do RJ e SP, com um total de 91.943 m² de

Área Bruta Locável (ABL).

Pontos positivos: (I) Contratos de locação com prazos longos

(90% com vencimento depois de 2022) - detalhamento da

ocupação abaixo; (II) Estimamos um yield atrativo de ~6,7% nos

próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento

logístico/industrial, atualmente em ~6,1% ; (III) FII acabou de

finalizar uma emissão de novas cotas (R$ 125 milhões), que pode

aumentar a diversificação do portfólio/inquilinos.

Principais riscos: (I) Portfólio não é tão diversificado, ainda que as

últimas emissões tenham melhorado o perfil do Fundo nesse aspecto.

(II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +23,7% em relação

ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: Em 25/Jun, o administrador do FII

divulgou (link) que assinou compromisso para a aquisição de um

empreendimento localizado na região Sudeste, com ABL de 37 mil m².

O compromisso inclui: (I) a totalidade de uma operação no formato

Built-to-Suit (BTS) com uma empresa de 1ª linha, com contrato de

locação de 120 meses e (II) direito de preferência para aquisição da

totalidade das expansões do imóvel. O valor estabelecido na

negociação foi de R$ 84,7 milhões. Não foi informado dados como o

cap rate de aquisição, inquilino e impacto na distribuição de

rendimentos. O administrador indicou que esses dados serão

comunicados em um próximo comunicado, quando superadas

algumas questões suspensivas para conclusão do negócio.

Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):

DETALHES DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS

4

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Multimodal Duque de Caxias (RJ)

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19)

Distribuições e Yield

Galpões: 2

Módulos: 22

Segmento: Logístico

Área Bruta Locável (ABL):

44,1 mil m2

Participação do FII: 100%

Vacância: 14,1%

Locatários: BR Foods,

Bridgestone, Royal Canin,

CIMED e IFCO

Link Google Maps

One Park – Ribeirão Pires (SP) Galpões: 6

Segmento: Logístico

Área Bruta Locável (ABL):

76,5 mil m2

Participação do FII: 62,5%

Vacância: 0%

Locatários: Braskem, Adhex

Sherwin-Willians, Cromus

Embalagens e Andromeda

Link Google Maps

Fonte: Quantum - Axis

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

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4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

ago

/18

set/

18

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado Cota

(R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de Mercado (R$)

Patrimônio Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 SDIL11 IFIX

Mês1 0,56% 1,27%

Ano1 12,03% 13,10%

12 meses 35,07% 23,44%

2018 19,43% 5,62%

Desde o Início 121,10% 80,11%

Yield 6 SDIL11 IFIX

Mensal 0,56% 0,52%

Anualizado 6,74% 6,20%

114,00

DADOS DO FUNDO

SDIL11

Logístico/Industrial

Rio Bravo

Rio Bravo / SDI

FII Renda Gestão

Passiva

16/11/2012

0,84%

4.770.100

91.943

3,5%

INDICADORES

92,11

+23,6%

543.791.400

439.373.911

4.555

3.432.149

VINCI LOGÍSTICA

Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e

industrial. O portfólio atual é formado por 3 empreendimentos

localizados nos estados de SP e MG, com um total de 93.677 m² de

Área Bruta Locável (ABL) própria.

Pontos positivos: (I) Portfólio formado por galpões logísticos

localizados em regiões com alta demanda de áreas – Jundiaí (SP) e

Extrema (MG); (II) Estimamos um yield atrativo de ~7% nos

próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento

logístico/industrial, atualmente em ~6,1% ; (III) gestora do FII conta

com parceria com a empresa Fulwood, que pode agregar

oportunidades em outros ativos em novas emissões de cotas.

Principais riscos: (I) Dada a concentração do portfólio em Extrema

(MG), cujos inquilinos contam com benefícios fiscais estaduais e

municipais, alterações em isenções tributárias podem impactar

negativamente a atratividade da região e os ativos do Fundo; (II) 34%

dos contratos de locação vencem em 2020.

Destaques/Últimas notícias: No mês de Mai/19, o FII concluiu sua 2ª

emissão de cotas com a captação de R$ 156 milhões de recursos para

a aquisição de 2 condomínios logísticos. No mesmo mês, efetuou: (I) a

aquisição de 61% do condomínio logístico Fernão Dias Business Park,

localizado em Extrema (MG) e (II) a aquisição de 3 módulos (43% de

participação) no imóvel Jundiaí Business Park, em Jundiaí (SP).

Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19) e Pesquisas do Analista

Distribuições e Yield

Fonte: Quantum - Axis

5

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fernão Dias Business Park (MG) Localização: Extrema (MG) Galpões: 2 (9 Módulos) Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 54,6

mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatários: Netshoes, Petlove,

Intecom e Stock Tech Tipo Contrato: Atípico e Típico Link Google Maps

Centro Distribuição Privalia (MG)

Localização: Extrema (MG) Galpões: 1 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 26,8

mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatário: Privalia Tipo Contrato: Atípico Link Google Maps

Jundiaí Business Park (SP) Localização: Jundiaí (SP) Galpões: 2 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 28,8

mil m2 Participação do FII: 43% (3

módulos) Vacância: 0% Locatário: Foxconn Tipo Contrato: Típico Link Google Maps

0,0

2

0,4

1

0,9

4

0,7

8

0,8

0

0,8

0

0,7

3

0,7

3

ago

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set/

18

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t/1

8

no

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8

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jan

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fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Taxa de Performance

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado Cota

(R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de Mercado (R$)

Patrimônio Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 VILG11 IFIX

Mês1 8,79% 1,27%

Ano1 - 13,10%

12 meses - 23,44%

2018 - 5,62%

Desde o Início 10,27% 7,31%

Yield 6 VILG11 IFIX

Mensal 0,61% 0,52%

Anualizado 7,30% 6,20%

DADOS DO FUNDO

VILG11

Logístico/Industrial

BRL Trust

Vinci Real Estate

FII Renda Gestão Ativa

10/12/2018

0,95%

+13,3%

2.197.406

93.677

0,0%

20% do que exceder

IPCA + 6% a.a.

2.994.000

INDICADORES

263.578.850

232.551.477

2.814

119,95

105,83

HEDGE BRASIL SHOPPING

Portfólio: Composto pela participação em 10 Shoppings, com um

total de 120.800 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria,

distribuídos em 8 cidades e 4 estados brasileiros.

Pontos positivos: (I) Fundo possui portfólio de ativos diversificado

(localidades e operadores) – detalhes abaixo, maduro e com níveis de

vacância/inadimplência controlados; (II) acreditamos em cenário de

recuperação econômica, ainda que tímida, no horizonte de 2 anos, que

deve beneficiar o segmento de shoppings/varejo; (III) Estimamos um

yield atrativo de 6,8% nos próximos 12 meses, isento de IR; (IV) time

de gestão qualificado e experiente no setor, com um mandato de

gestão ativa que envolve seleção, negociação e aquisição de ativos

para o portfólio, que pode se aproveitar do atual momento aquecido

no segmento (saldo da última emissão e a nova - detalhes abaixo).

Principais riscos: (I) Eventual demora nas alocações dos recursos em

caixa e a serem captados com a nova emissão de cotas podem

impactar nossas projeções pois os recursos em caixa irão acompanhar

a taxa Selic; (II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +12,4% em

relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: No mês de junho, o Fundo adquiriu 12%

do Via Parque Shopping (RJ), passando a deter 18,5% no ativo. Nos

últimos 5 anos, o ativo passou por revitalizações (fachada, novas salas

de cinema, reforma da praça de alimentações e sanitários), para fazer

frente ao desafio da inauguração do ParkShopping Jacarepaguá,

prevista para 2020. Em Jul/19, o FII anunciou sua 8ª emissão de cotas

com o objetivo de captar ~R$ 504 mm (link). As novas cotas terão

preço de emissão (incluindo custos), de R$ 236,62. Os cotistas que

possuíam posição em 29/Jul, poderão exercer o direito de preferência

na subscrição de novas cotas na proporção de ~31,72% até o dia

13/08/2019. Dado que o valor da nova emissão é menor que o valor

atual das cotas, pode haver pressão para baixo no valor no mercado

secundário de Bolsa. Acredito que a captação seja positiva para o FII,

podendo contribuir para uma ainda maior diversificação da carteira.

Composição dos Ativos (Diversificação Geográfica/Operadores):

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Diversificação

(% do Portfólio)

Shoppings

(por Estado)

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19). Fonte: Quantum - Axis

Distribuições e Yield

6

4

1,1

5

1,1

5

1,1

5

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5

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2

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0

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0

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0

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0

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0

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mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00% Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável

Própria - ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 HGBS11 IFIX

Mês1 -0,26% 1,27%

Ano1 13,25% 13,10%

12 meses 39,39% 23,44%

2018 14,73% 5,62%

Desde o Início 628,0% -

Yield 6 HGBS11 IFIX

Mensal 0,56% 0,52%

Anualizado 6,75% 6,20%

4.361.879

INDICADORES

250,90

223,30

+12,4%

1.685.709.285

1.500.274.545

13.955

28/12/2006

0,60%

6.718.650

120.800

5,5%

FII Renda Gestão

Ativa

DADOS DO FUNDO

HGBS11

Shoppings/Varejo

Hedge Investments

Hedge Investments

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Portfólio: O Fundo aplica prioritariamente em CRIs (Certificados de

Recebíveis Imobiliários), podendo ainda investir em LCI, LH e

outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários.

Pontos positivos: (I) Carteira diversificada de 29 CRIs, com ratings

elevados (sendo ~81,5% A- ou superior) e boa estrutura de

garantias; (II) Esperamos que Fundo consiga distribuir nos

próximos 12 meses, um rendimento atrativo (yield) isento de IR de

7,6%, acima de seu alvo de rentabilidade (100% do CDI). O FII é uma

opção interessante para aqueles com foco na estratégia de renda.

Principais riscos: (I) Eventual inadimplência de algum dos ativos

do portfólio, poderia afetar diretamente os proventos distribuídos.

(II) As cotas estão sendo negociadas com ágio de +10,6% em

relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: Em junho, foi realizado investimento

total de R$ 72 milhões em novos CRIs: (I) R$ 46,7 mm no CRI Helbor

Multi Renda Sr à taxa de IPCA+ 6,75% a.a., (II) R$ 15 mm no CRI

Helbor Multi Renda Sub à taxa de IPCA+ 7,75% a.a. e (III) R$ 10,1

milhões no CRI Trisul à taxa de CDI + 1,35% a.a. No mês de julho,

foi divulgado o anúncio de início da 6ª emissão de cotas do FII (link).

A oferta pode chegar a ~R$ 300 mm (considerando lote adicional) e

o valor das novas cotas terão preço de emissão (incluindo custos),

de R$ 108,54. Os cotistas que possuíam posição em 24/Jul, poderão

exercer o direito de preferência na subscrição de novas cotas na

proporção de ~40,71% até o dia 12/08/2019. Dado que o valor da

nova emissão é menor que o valor atual das cotas do FII, pode

haver pressão para baixo no valor das cotas do FII no mercado

secundário de Bolsa. Acredito que a captação seja positiva para o

FII, podendo contribuir para uma ainda maior diversificação da

carteira.

Composição dos Ativos (Por Classe/Detalhamento dos CRIs):

Distribuições e Yield

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Relatório Mensal do Fundo (Jun/19)

Por Classe

7

Fonte: Quantum - Axis

0,7

7

0,7

7

0,7

7

0,7

7 0

,97

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

ago

/18

set/

18

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00% Yield (% a.m)

CRI

Corporativo;

60,2%

Renda

Fixa;

26,5%

FII;

4,5%

LCI;

5,2%

CRI

Residencial;

3,5%

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Qtde. Cotas

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de Performance

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 HGCR11 IFIX

Mês1 0,12% 1,27%

Ano1 14,63% 13,10%

12 meses 22,25% 23,44%

2018 22,69% 5,62%

Desde o Início 258,69% -

Yield 6 HGCR11 IFIX

Mensal 0,64% 0,52%

Anualizado 7,67% 6,20%

1.939.265

INDICADORES

23/12/2009

5.855.227

0,80%

116,05

104,91

+10,6%

20% do que exceder

110% do CDI

679.499.093

614.271.865

FII TVM Gestão Ativa

DADOS DO FUNDO

HGCR11

Ativos Financeiros

Credit Suisse

Credit Suisse

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA

Portfólio: O Fundo investe em escritórios e galpões logísticos.

O portfólio atual é composto por 18 ativos (sendo 10 edifícios

corporativos e 8 centros de distribuição), com uma Área Bruta

Locável (ABL) total de 573 mil m2, 84 contratos de locação e mais

de 50 inquilinos.

Pontos positivos: (I) Portfólio diversificado entre escritórios e galpões

logísticos (46,1% e 53,9 % da receita total, respectivamente); (II)

~47,5% dos contratos de aluguel do Fundo são atípicos, com maior

previsibilidade de receitas; (III) prazo médio remanescente dos

contratos é longo ~9,7 anos e (IV) Estimamos um yield de 5,8% nos

próximos 12 meses, isento de IR.

Principais riscos: (I) Em 2019, 14% dos contratos passarão por

período de revisional e (III) Em 2020, ocorrerá o vencimento de 16%

dos contratos de locação dos imóveis do portfólio.

Destaques/Últimas notícias: O FII anunciou o encerramento de sua

6ª emissão de cotas, no valor de R$ 1,16 bi (link). No dia 30/Jul,

divulgou comunicado ao mercado (link) de realizou a aquisição de 12

andares da Torre IV do Condomínio São Luiz (São Paulo), pelo valor de

R$ 141,7 mm. Os andares adquiridos representam 86% da totalidade

da Torre IV do complexo localizado na Av. Pres. Juscelino Kubitschek,

1.830, no bairro do Itaim Bibi, próximo ao distrito financeiro da Faria

Lima. Atualmente o empreendimento encontra-se locado para

diferentes inquilinos do ramo financeiro, de serviços e de comércio

eletrônico. Opinião: o empreendimento é de padrão BB, foi construído

na década de 80, mas têm boa localização. Considerando o valor da

aquisição e metragem (11,4 mil m2), o preço da aquisição equivale a

de ~R$ 12,5 mil por m2. Considerando as características do ativo,

estimo um cap rate de entrada de ~6,5% a.a. (aluguel a R$ 65 mensais

por m2). A aquisição não deve impactar a distribuição de rendimentos

do Fundo, mas permite expandir a participação do portfólio no

principal eixo de escritórios da cidade de São Paulo.

Composição dos Ativos (Por Tipo/Região):

Distribuições e Yield

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

8

Fonte: Carta Mensal do Fundo (Jul/19)

Fonte: Quantum - Axis

0,8

2

0,8

2

0,8

2

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

ago

/18

set/

18

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,10%

0,20%

0,30%

0,40%

0,50%

0,60%

0,70%

Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de

Administração /

Gestão (a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 KNRI11 IFIX

Mês1 0,00% 1,27%

Ano1 8,62% 13,10%

12 meses 10,24% 23,44%

2018 -4,81% 5,62%

Desde o início 187,19% -

Yield 6 KNRI11 IFIX

Mensal 0,48% 0,52%

Anualizado 5,79% 6,20%

153,49

+1,9%

6.891.138

INDICADORES

150,69

4.904

3.622.487.099

3.556.404.853

FII Renda Gestão Ativa

9,5%

DADOS DO FUNDO

KNRI11

Híbrido

(Escritórios/Logístico)

Intrag

Kinea

22/10/2010

1,25%

23.600.802

573.000

VINCI SHOPPING CENTERS

Portfólio: Composto pela participação em 10 Shoppings, com um

total de 63.317 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria, distribuídos

em 8 estados brasileiros.

Pontos positivos: (I) Fundo possui portfólio de ativos diversificado

(localidades e operadores) – detalhes abaixo, maduro e com níveis

de vacância/inadimplência controlados; (II) acreditamos em cenário

de recuperação econômica, ainda que tímida, no horizonte de 2

anos, que deve beneficiar o segmento de shoppings/varejo; (III)

yield esperado de 6,5% para os próximos 12 meses (isento de IR);

(IV) time de gestão qualificado e experiente no setor, com um

mandato de gestão ativa que envolve seleção, negociação e

aquisição de ativos para o portfólio, podendo se aproveitar do

atual momento mais aquecido de negociações/aquisições.

Principais riscos: (I) Uma maior recuperação das receitas dos

shoppings dependerão da melhora de renda, emprego e

desempenho da economia, ainda frágeis; (II) o Fundo detém

participações minoritárias nos shoppings do portfólio, o que

poderia dificultar a participação da gestão em decisões estratégicas

nos shoppings.

Destaques/Últimas notícias: Com a aquisição de 36,5% do

Shopping Granja Vianna e ~19% do Minas Shopping, o FII concluiu a

alocação de recursos da última emissão de cotas. Em 30/Jul, o

Fundo comunicou vendas de participação no: (I) Shopping

Tacaruna (PE) - de ~16,7% para 10% no Shopping Tacaruna (PE) por

~R$ 42,1 mm (link), a um cap rate (NOI caixa apurado nos últimos

12 meses), de 7,6% e que deve gerar um ganho não recorrente na

faixa de R$ 0,81 a R$ 0,85/cota quando concluída a transação; e (II)

Shopping Ilha Plaza (RJ) – de ~49% para 34,4% por ~R$ 48,2 mm

(link), a um cap rate de 6,7% e que deve gerar um ganho não

recorrente na faixa de R$ 0,77 a R$ 0,81/cota quando concluída a

transação. Segundo o gestor, a parcela de preço das vendas que

exceder os ganhos de capital gerados no Fundo e distribuído aos

investidores, será utilizada em novas aquisições.

Diversificação do Portfólio - % ABL Própria (Por Ativo/Estado):

Distribuições e Yield

Fonte: Comunicados ao Mercado (30/07/2019)

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

9

Fonte: Quantum - Axis

0,6

1

0,6

1

0,6

1

0,6

0

0,6

0

0,6

0

0,6

0

0,6

0

0,4

9

0,5

6

0,5

5 0

,65

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%Yield (% a.m)

Depois das Transações Antes das Transações

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável

Própria - ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 VISC11 IFIX

Mês1 5,66% 1,27%

Ano1 8,08% 13,10%

12 meses 17,38% 23,44%

2018 14,73% 5,62%

Desde o Início 27,23% 19,74%

Yield 6 VISC11 IFIX

Mensal 0,58% 0,52%

Anualizado 6,94% 6,20%

FII Renda Gestão

Ativa

DADOS DO FUNDO

VISC11

Shoppings/Varejo

BRL Trust

Vinci Real Estate

INDICADORES

07/08/2013

1,35%

8.160.575

63.317

5,9%

112,42

100,30

+12,1%

2.767.982

14.489

917.411.842

818.505.673

JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO

Portfólio: O Fundo é diversificado e composto por edifícios

corporativos (participação direta e indireta), cotas de outros

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), bem como ativos

financeiros com lastro imobiliário (como CRI, LCI e LH).

Pontos positivos: (I) Com a última aquisição anunciada pelo FII

(mais detalhes abaixo), o portfólio é concentrado no segmento de

escritórios de São Paulo, com padrão AAA/AA/Ae bem localizados;

(II) yield estimado de ~6,6% nos próximos 12 meses, isento de IR;

(III) A cota do FII no mercado secundário é negociada em linha com

o valor de avaliação/patrimonial dos ativos, mas ainda com

oportunidade de valorização em uma estratégia de ganho de

capital no horizonte de 12/24 meses.

Principais riscos: (I) Dado que o valor da nova emissão é menor

que o valor atual das cotas (detalhes abaixo), pode haver pressão

para baixo no valor no mercado secundário de Bolsa; (II) Eventual

vacância /inadimplência dos inquilinos do Fundo pode impactar

negativamente as receitas e os rendimentos a serem distribuídos.

Destaques/Últimas notícias: O Fundo anunciou em 24/Jun (link)

que concluiu a compra do Edifício Paulista anunciada em Dez/18. O

imóvel está localizado na Av. Paulista, 2064 (São Paulo), com

padrão A e passou recentemente por um retrofit (modernização) –

mais detalhes abaixo. O valor da compra foi de R$ 405 milhões

(equivalente a ~R$ 15,5 mil por m2) e segundo o administrador do

Fundo, o impacto positivo na distribuição de rendimentos será de

R$ 0,05 por cota/mês. Na última assembleia de cotistas de 24/jun

(link), foi aprovada a 6ª emissão de cotas do Fundo, que poderá

chegar a ~R$ 750 mm (com o lote adicional). O valor das novas

cotas terão preço de emissão (incluindo custos), de R$ 108,28. A

Oferta agora segue para a aprovação da CVM e B3. Os cotistas que

possuírem posição na data de anúncio de ínicio da Oferta poderão

exercer o direito de preferência na subscrição das novas cotas

(fator de 0,73560675 para cada cota deti da). Consideramos o

movimento positivo para o Fundo, que poderá diversificar seu

portfólio e dar andamento à sua estratégia de concentrar a

alocação em escritórios bem localizados, de maior padrão.

Características do Edifício Paulista:

Distribuições e Yield

Fonte: Quantum - Axis

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Relatório Mensal (Jun/19) + BR Properties + Pesquisas do Analista

Padrão: A

Andares: Térreo + 22 (pavimento-tipo de 1,2 mil m2)

11 Elevadores

Área Bruta Locável (ABL): 26,2 mil m2

Integração com Shopping Center 3

Vacância: 0%

Locatários: Hosp. Albert Einstein, CEF, Valid, OLX, Prudential, ISCP, Equinix, CCEE e Regus

Link Google Maps

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7

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7

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8

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0

0,6

2

0,6

2

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação

ANBIMA

Data de Início

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de

Performance

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 JSRE11 IFIX

Mês1 1,47% 1,27%

Ano1 15,71% 13,10%

12 meses 15,91% 23,44%

2018 5,68% 5,62%

Desde o início 143,87% 155,96%

Yield 6 JSRE11 IFIX

Mensal 0,55% 0,52%

Anualizado 6,67% 6,20%

06/06/2011

1,00%

8.081.791

42.790

1,0%

112,50

111,23

+1,1%

17.023

2.091.798

INDICADORES

909.201.488

898.937.613

FII Híbrido

Gestão Ativa

20% do que exceder

6% a.a. + IGP-M

DADOS DO FUNDO

JSRE11

Híbrido

J. Safra

Safra

TOWER BRIDGE OFFICE

Portfólio: O Fundo é proprietário de 100% do edifício padrão AAA

localizado na Av. Jornalista Roberto Marinho, 85, na região da

Berrini, cidade de São Paulo. O imóvel abriga escritórios comerciais

e lojas, têm 24 andares + 5 subsolos de estacionamento (1,6 mil

vagas) e conta com uma Área Bruta Locável (ABL) de 56,5 mil m2.

Pontos positivos: (I) Imóvel padrão AAA, localizado em um dos

eixos de crescimento da cidade de São Paulo (região da Berrini), e

com potencial de redução de vacância e incremento real (acima da

inflação) da receita de aluguéis nos próximos anos; (II) No preço

atual de ~R$ 85,5 p/ cota, o ativo é negociado a um preço por m2 de

~R$ 15,1 mil. Nosso cenário-base considera que o preço por m2 na

região possa atingir R$ 20 mil em um horizonte de 2/3 anos (como

comparativo, na emissão de cotas em Jun/2013, o ativo chegou a

ser avaliado a R$ 18,5 mil p/ m2);

Principais riscos: (I) Estimamos que o yield possa atingir ~4,8% nos

próximos 12 meses, ligeiramente abaixo da médio do segmento de

escritórios. A recomendação de compra portanto é indicada a

investidores com um viés de médio/longo prazos, e que aceitam

abrir mão de um rendimento mensal maior no curto prazo, em

busca de uma maior valorização da cota, tendo em vista os ciclos

mais longos do mercado imobiliário; (II) a demora na locação dos

espaços vagos do edifício podem comprometer as projeções de

yield e potencial de valorização do m2 projetados.

Destaques/Últimas notícias: Nos últimos meses, o FII divulgou

três notícias positivas: (I) Novo contrato de locação de 1,4 mil m2

com a KROLL ASSOCIATES, que reduziu a vacância em 2,55 p.p.,

para 23,5%; (II) FII fechou acordo com a TAM, dos valores devidos

pela saída antecipada conforme contrato de aluguel, recebendo

~R$ 3,9 mm, que impactou positivamente as distribuições de

rendimentos do 1ºS/19 e (III) Com a implantação de novas

tecnologias, além de revisão e renegociação de contratos de

prestação de serviços, o orçamento de 2019 prevê gasto

condominial 11% menor em relação ao realizado em 2018.

Composição do Fundo (Características/Locatários):

Distribuições e Yield

Fonte: Informativo Mensal (Mai/19)

1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Quantum - Axis

Padrão: AAA

Andares: 24 + 5 Subsolos

Certificação: LEED® Gold

Área Bruta Locável

(ABL): 56,5 mil m2

Vagas: 1.600

Vacância: 23,5%

Locatários: Zurich Minas,

Zurich Santander,

ABBVIE, Fleury, Auto

Suture/ Medtronic, Banco

Toyota, Bridgestone,

Salesforce, Dassault,

Rádio Globo, Qualcomm,

SEB, NCR e Panalpina

Link Google Maps

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mar

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abr/

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mai

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jun

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jul/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,10%

0,20%

0,30%

0,40%

0,50%

0,60%Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Consultor Imobiliário

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de Consultoria

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 TBOF11 IFIX

Mês1 -0,13% 1,27%

Ano1 7,08% 13,10%

12 meses 18,87% 23,44%

2018 8,57% 5,62%

Desde o início 22,83% 80,56%

Yield 6 TBOF11 IFIX

Mensal 0,45% 0,52%

Anualizado 5,30% 6,20%

INDICADORES

23,5%

85,00

87,50

-2,9%

15.133

1.986.152

854.250.000

879.375.000

56.448

DADOS DO FUNDO

TBOF11

Escritórios

(Monoativo)

BTG Pactual

BTG Pactual

Tishman Speyer

FII Renda Gestão

Passiva

07/06/2013

0,215%

0,17%

10.050.000

PERFORMANCE

Fonte: Bloomberg, Quantum e Santander

12

-0,7% -0,2%

5,0%2,6%

2,2% 2,5%1,0%

2,0%

1,0%1,8%

2,9%1,3%

19,4%

5,6%

13,1%

23,4%

1,7% 0,9%

5,7%

1,9%

4,6% 3,3%

1,1%3,3% 3,5% 3,1%

1,3% 2,2%

26,1%

15,6%

19,2%

37,9%

ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 abr-19 mai-19 jun-19 jul-19 2017 2018 2019 Acum. 12

Meses

IFIX Carteira FIIs

+42,6%

+73,8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

jan-17 mar-17 mai-17 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 mai-18 jul-18 set-18 nov-18 jan-19 mar-19 mai-19 jul-19

ABL (Área Bruta Locável): área que efetivamente

pode gerar renda de aluguel.

Absorção Bruta: ocupação de espaços vagos em

um determinado período.

Absorção Líquida: diferença no volume total

ocupado entre dois períodos consecutivos.

Administrador: responsável pelo Fundo e pelas

informações, perante os cotistas e a CVM (Comissão

de Valores Imobiliários), devendo estar identificado

no regulamento. É ele quem constitui o fundo e, no

mesmo ato, aprova o seu regulamento. A ele

compete a realização de uma série de atividades

gerenciais e operacionais relacionadas com os

cotistas e seus investimentos.

Ágio/Deságio (ou Preço/VPA): indicador que

representa o ágio/desconto do preço de

negociação da cota de FII em relação ao Valor

Patrimonial da Cota (VPA).

Allowance: Prática de subsídios aos inquilinos para

despesas com mudanças e adaptação do imóvel.

Amortização: devolução de parte de capital

investidor e como consequência, há um desconto

no valor do patrimônio do Fundo.

Área BOMA: representada pela soma da área

privativa e o rateio de áreas comuns. Foi criada

com o objetivo de padronização, pela entidade

americana Bulding Owners and Managers Association

(BOMA).

Área Ocupada: área locada de um imóvel ou

empreendimento.

Área Privativa: área do imóvel de uso exclusivo do

proprietário/locatário, podendo incluir vagas de

garagem e depósito privativo.

Área Total: soma de todas as áreas privativas e

áreas comuns de um imóvel/empreendimento.

Benchmark: índice que serve como parâmetro para

comparar/avaliar um investimento (ex. CDI, IFIX, ...)

B3 (Brasil Bolsa Balcão): nome da empresa criada

a partir da fusão da BM&FBovespa (Bolsa de

Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo) e

CETIP.

Built to Suit (BTS): contratos de locação de longo

prazo, no qual o imóvel é construído para atender

os interesses do locatário, já pré-determinado.

Cap Rate: representa a receita mensal de um imóvel

anualizada (12 meses) dividida pelo valor do

imóvel.

Código (ou Ticker): código de negociação do FII no

mercado secundário da BM&FBovespa.

Cotas: partes iguais que dividem o patrimônio

líquido de um Fundo. As cotas dos FII listados no

BM&FBovespa, são negociadas da mesma forma

que uma ação.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são

títulos de crédito emitidos por companhias

securitizadoras, com lastro em créditos imobiliários

(ex. financiamentos residenciais, comerciais ou

construções, contratos de aluguéis de longo prazo,

etc.).

CVM: Comissão de Valores Mobiliários.

Data “Com”: data limite em que as cotas têm

direito a receber os rendimentos do período.

Data “Ex”: data na qual a cota perde direito a

receber o rendimento. Para o investidor ter o

direito de receber os rendimentos do fundo

(maioria paga mensalmente), precisará iniciar o dia

determinado com as cotas em sua carteira.

Data Pagamento: data de pagamento do

rendimento àqueles cotistas que possuíam a cota

do FII na Data “Com”.

FFO (Funds from Operations): medida não contábil

correspondente ao lucro líquido, excluindo

(adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda

de propriedade para investimento, o ganho com

valor justo de propriedade para investimento e

receitas e despesas não recorrentes. Ou seja,

representa a real capacidade de geração de caixa

de um FII.

GLOSSÁRIO

13

FII: sigla utilizada para Fundo de Investimento

Imobiliário.

Fundo de Fundos: fundos que não investem

diretamente em ativos, mas sim em outros fundos

(ex. há FIIs listados que têm a estratégia de

comprar cotas de outros FIIs).

Gestor: responsável pela seleção dos imóveis/ativos

integrantes da carteira do FII, dentro da política de

investimento definida no regulamento do Fundo.

IFIX (Índice de Fundos de Investimento

Imobiliário): criado pela BM&FBovespa em

Dez/2010, o IFIX têm por objetivo medir a

performance de uma carteira teórica composta por

cotas de cerca de 75 fundos imobiliários listados

para negociação em bolsa.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário): título emitido

por bancos, que serve de lastro para concessão de

financiamentos imobiliários.

LH (Letra Hipotecária): título emitido por bancos,

que serve de lastro para concessão de

financiamentos imobiliários.

Liquidez: maior ou menor facilidade de se negociar

um título, convertendo-o em dinheiro. O indicador

de liquidez utilizado em nossos relatórios

considera a média do volume diário negociado do

FII no mercado da BM&FBovespa nos últimos 30

dias.

Novo Estoque: entrega de novas áreas em uma

determinada região/período (geralmente expresso

em metros quadrados).

Preço/VPA: indicador que representa o

ágio/desconto do preço de negociação da cota do

FII em relação ao Valor Patrimonial da Cota (VPA).

Rentabilidade: considera o retorno total, ou seja,

incorpora tanto os ganhos com a valorização da

cota do FII, quanto os rendimentos distribuídos no

período.

Sale and Lease Back (SLB): é um acordo comercial

pelo qual o imóvel é, simultaneamente, vendido e

alugado de volta ao antigo proprietário, geralmente

por um longo prazo.

Buy to Lease (BTL): o mesmo que o Sale and Lease

Back (SLB), mas na visão do comprador (no caso, o

FII). O acordo envolve a compra o imóvel de um

vendedor, que simultaneamente o aluga de volta.

Taxa de Administração: paga ao administrador do

FII, já descontada do resultado antes da

distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Taxa de Consultoria Imobiliária: paga ao

consultor do FII, que geralmente apoia na

comercialização ou locação dos imóveis do Fundo.

Já descontada do resultado antes da distribuição

dos rendimentos aos cotistas.

Taxa de Gestão: paga ao gestor do FII, já

descontada do resultado antes da distribuição dos

rendimentos aos cotistas.

Taxa de Ocupação: Área Bruta Locada dividida pela

Área Total.

Taxa de Performance: paga pelo cotista do FII

quando a rentabilidade do fundo supera a de um

indicador de referência. Já descontada do resultado

antes da distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Vacância (ou Taxa de Vacância): valor percentual

do espaço vago em relação ao estoque total

considerado.

Vacância Financeira: valor percentual calculado

dividindo-se a receita potencial da área vaga sobre

a receita potencial total.

Vacância Física: valor percentual calculado

dividindo-se a área vaga sobre a área total.

Valor de Mercado da Cota (VMC): representa o

valor pelo qual a cota do FII é negociada no

mercado secundário.

Valor Patrimonial da Cota (VPC): representa o

valor do patrimônio líquido contábil do fundo,

dividido pelo número total de cotas.

Yield (ou Dividend Yield): apresentado em termos

percentuais, calculado a partir da

renda/distribuição paga pelo FII, dividido pelo

preço atual da cota do Fundo. Geralmente

apresentado em base anual.

14

Riscos macroeconômicos: Em um cenário de

recessão econômica, desaceleração do consumo,

diminuição da oferta de crédito e desemprego, a

demanda por novos imóveis poderá ser

prejudicada, desaquecendo novas incorporações

no setor de construção civil. Adicionalmente, pode

haver a redução do interesse por renovações ou

novos contratos de aluguel, pressionando para

baixo os níveis de preços das locações. Nos Fundos

de Shoppings/Varejo, uma menor atividade

econômica pode afetar a receita dos

empreendimentos que servem de lastro.

Risco de taxa de juros: Mudanças como no caso

de aumento das expectativas das taxas de juros

trazem novos parâmetros para a combinação risco-

retorno dos ativos e reduz a atratividade das cotas

de Fundos Imobiliários em relação aos demais

ativos financeiros, uma vez que torna ativos menos

arriscados relativamente mais rentáveis.

Risco de crédito: Relacionado à redução da

capacidade de pagamento dos locatários ou

mesmo ao não pagamento dos devedores numa

carteira composta por títulos de dívida privada (LCI,

CRI, etc.).

Riscos de mercado: Os ativos financeiros do

Fundo, de origem imobiliária ou não, também

podem sofrer alterações no valor de suas cotas e

de seu patrimônio líquido em função de mudança

nas condições de mercado. Mesmo sem a efetiva

negociação desses ativos, as eventuais variações

nos preços acabam se refletindo no valor das cotas

do fundo em decorrência da marcação ao preço de

mercado da carteira, o que pode impactar

desfavoravelmente a negociação pelo investidor

que optar pelo desinvestimento.

Risco de liquidez: Ainda que a liquidez no mercado

secundário dos FIIs seja maior em comparação a

um investimento feito diretamente em um imóvel,

há possibilidade de que, em um momento de alta

volatilidade do mercado, ocorra maior dificuldade

na venda das cotas.

Risco de vacância: O risco de vacância

corresponde ao risco de um imóvel encontrar-se

desocupado por um período de tempo,

impactando negativamente a rentabilidade do

fundo até que um novo locatário seja encontrado.

Além de interromper o processo de geração de

receitas, a vacância aumenta os custos do Fundo,

uma vez que ele será responsável pelo pagamento

dos impostos sobre a propriedade e as despesas

de condomínio pelo período em que o espaço

estiver vago.

Variação de preço dos imóveis: Risco decorrente

de condições cíclicas do mercado imobiliário, ou

depreciação do imóvel com perda do potencial

econômico da região em que ele está localizado.

Risco de desenvolvimento imobiliário: Na

incorporação de um imóvel, existem riscos

atrelados à concessão de certidões, obtenção de

licenças ambientais, de aumento nos custos de

matérias-primas utilizadas na construção, que

podem impactar o andamento e perspectivas de

conclusão de uma obra.

Riscos de propriedade: Relacionados a eventos

ocorridos com a carteira de imóveis do Fundo,

como inundações, incêndios, dentre outros. Esses

podem ser mitigados por meio de contratos de

seguros dos imóveis.

Risco de concentração da carteira: A

concentração da carteira do fundo imobiliário

potencializa os riscos a que o fundo está exposto

(ex.: casos em que a carteira possui um único

imóvel, locatário ou devedor).

Riscos regulatórios e jurídicos: Mudanças

regulatórias (ex. âmbito de contratos de locação ou

benefícios fiscais concedidos a investidores),

podem afetar a atratividade do investimento.

RISCOS ASSOCIADOS

* Material baseado nos Estudos Especiais Produtos de Captação Fundos de Investimento Imobiliário (ANBIMA)

15

TRIBUTAÇÃO

O presente relatório foi preparado pelo Banco Santander (Brasil) S.A. e destina-se somente para informação de investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de algum título

e valor mobiliário contido ou não neste relatório (i.e., os títulos e valores mobiliários mencionados aqui ou do mesmo emissor e/ou suas opções, warrants, ou direitos com respeito aos

mesmos ou quaisquer interesses em tais títulos e valores mobiliários). Este relatório não contém, e não tem o escopo de conter, toda a informação relevante a respeito do assunto ora

abordado. Portanto, este relatório não consiste e nem deve ser considerado como uma declaração e/ou garantia quanto à integridade, precisão, veracidade das informações aqui contidas.

Qualquer decisão de compra ou venda de títulos e valores mobiliários deverá ser baseada em informações públicas existentes sobre os referidos títulos e, quando apropriado, deve levar

em conta o conteúdo dos correspondentes prospectos arquivados, e a disposição, nas entidades governamentais responsáveis por regular o mercado e a emissão dos respectivos títulos.

As informações contidas neste relatório foram obtidas de fontes consideradas seguras, muito embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações

aqui contidas não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, não garantimos sua exatidão, nem que as mesmas são completas e não recomendamos que se confie nelas

como se fossem. Todas as opiniões, estimativas e projeções que constam no presente relatório traduzem nossa opinião na data de sua emissão e podem ser modificadas sem prévio aviso,

considerando nossas premissas relevantes e metodologias adotadas à época de sua emissão, conforme estabelecidas no presente relatório.

O Santander ou quaisquer de seus diretores ou funcionários poderão adquirir ou manter ativos direta ou indiretamente relacionados à(s) empresa(s) aqui mencionada(s), desde que

observadas as regras previstas na Instrução CVM 598, de 3 de maio de 2018 (“Instrução CVM 598”). O Santander não será responsável por perdas diretas ou lucros cessantes que sejam

decorrentes do uso do presente relatório. O presente relatório não poderá ser reproduzido, distribuído ou publicado pelo seu destinatário para qualquer fim.

Eu, Felipe Vaz Moreira, analista de valores mobiliários credenciado nos termos da Instrução CVM 598, de 3 de maio de 2018, subscritor e responsável por este relatório, o qual é

distribuído pelo Santander, com relação ao conteúdo objeto do presente relatório, declaro que as recomendações refletem única e exclusivamente a minha opinião pessoal, e foram

elaboradas de forma independente, inclusive em relação à instituição a qual estou vinculado, nos termos da Instrução CVM 598. Adicionalmente, declaro o que segue:

(I) O presente relatório teve por base informações baseadas em fontes públicas e independentes, conforme fontes indicadas ao longo do documento;

(II) As análises contidas neste documento apresentam riscos de investimento, não são asseguradas pelos fatos, aqui contidos ou obtidos de forma independente pelo investidor,

e nem contam com qualquer tipo de garantia ou segurança do analista, do Santander ou de quaisquer das suas controladas, controladores ou sociedades sob controle

comum;

(III) O presente relatório não contém, e não tem o escopo de conter, todas as informações substanciais com relação ao setor objeto de análise no âmbito do presente relatório;

(IV) Não tem vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do

relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses;

(V) Não tem vínculo com pessoa natural que trabalha para qualquer companhia citada no presente relatório;

(VI) Não é, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não é, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, titular de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s)

no presente relatório;

(VII) Não está, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não está, direta ou indiretamente, envolvido (a) na aquisição, alienação ou intermediação de qualquer do(s) valor(es)

mobiliário(s) citado(s) no presente relatório;

(VIII) Não tem, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não tem, interesse financeiro em relação ao emissor de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s) no presente

relatório, exceto pelo disposto no parágrafo primeiro do artigo 13 da Instrução CVM 589; e

(IX) Sua remuneração não é, direta ou indiretamente, influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pelo Santander.

O Banco Santander (Brasil) S.A, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum, declaram, nos termos da Instrução CVM 598, que:

Têm interesse financeiro e comercial relevante em relação ao setor, à companhia ou aos valores mobiliários objeto desse relatório de análise.

Recebem remuneração por serviços prestados para o emissor objeto do presente relatório ou pessoas a ele ligadas.

Possuem participações societárias relevantes (maior que 1%) no capital social das seguintes companhias: -

Estão envolvidas na aquisição, alienação ou intermediação do(s) valor(es) mobiliário(s) objeto do presente relatório de análise.

Podem ter (a) coordenado ou coparticipado da colocação de uma oferta pública dos títulos de companhia(s) citada(s) no presente relatório nos últimos 12 meses; (b) ter

recebido compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de bancos de investimento prestados nos últimos 12 meses; (c) espera receber ou

pretende obter compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de banco de investimento prestados nos próximos 3 meses.

Prestaram, prestam ou poderão prestar serviços financeiros, relacionados ao mercado de capitais, ou de outro tipo, ou realizar operações típicas de banco de investimento,

de banco comercial ou de outro tipo a qualquer empresa citada neste relatório.

Não têm vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do

relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses.

A(s) companhia(s) citada(s) no presente relatório, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum não têm participações relevantes no Santander,

nem em suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum.

O conteúdo deste relatório é destinado exclusivamente à(s) pessoa(s) e/ou organizações devidamente identificadas, podendo conter informações confidenciais, as quais não podem, sob

qualquer forma ou pretexto, ser utilizadas, divulgadas, alteradas, impressas ou copiadas, total ou parcialmente, por pessoas não autorizadas pelo Santander. Este relatório foi preparado

pelo analista responsável do Santander, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, fotocopiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa além daquelas a quem este se destina.

Ainda, a informação contida neste relatório está sujeita a alteração sem prévio aviso. Os potenciais investidores devem buscar aconselhamento financeiro profissional sobre a adequação

do investimento em valores mobiliários, outros investimentos ou estratégias de investimentos aqui discutidos, e devem entender que declarações sobre perspectivas futuras podem não

se concretizar. Os potenciais investidores devem notar que os rendimentos de valores mobiliários ou de outros investimentos, se houver, referidos neste relatório podem flutuar e que o

preço ou o valor desses títulos e investimentos pode subir ou cair. Assim, potenciais investidores podem não receber a totalidade do valor investido. O desempenho passado não é

necessariamente um guia para o desempenho futuro. Eventuais projeções, bem como todas as estimativas a elas relacionadas, contidas no presente relatório, são apenas opiniões pessoais

do analista, elaboradas de forma independente e autônoma, não se constituindo compromisso por obtenção de resultados ou recomendações de investimentos em títulos e valores

mobiliários ou setores descritos neste relatório.

LEIA O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS

E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO

DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. A RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE

RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. FUNDOS DE

INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM A GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER

MECANISMO DE SEGURO OU DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

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Fato gerador: Auferir lucro na venda de cotas e sobre os rendimentos.

Alíquota: 20% de IR sobre o ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de cotas.

Isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos: Para pessoa física, que possua menos de 10% das cotas do fundo. Neste caso, o fundo deverá ter pelo menos 50 cotistas e ter suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores.

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auditiva ou de fala: 0800 771 0301. Das 9h às 18h, de segunda a sexta-feira, exceto feriados.

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