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Investindo em Fundos Imobiliários André L F S Bacci 16/05/2020

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Investindo emFundos Imobiliários

André L F S Bacci

16/05/2020

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Investindo em fundos imobiliários / Agenda

● Básico– Investindo em imóveis– Fundos Imobiliários: Semelhanças & Diferenças– Imposto de Renda

● Investindo em FIIs– Estratégias / Quantos / Distribuição / Compras / Reinvestimento / Giro

● Tipologia de FIIs

● Pontos chave de relatórios gerenciais

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Básico > Investindo em imóveis

Porque ter um imóvel próprio?

Porque investir em um imóvel?

Imóvel de moradia vs Imóvel de investimento.

Investir em imóveis para ...

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Básico > Investindo em imóveis

Compra de imóvel para alugarCompra de imóvel em construção para alugarCompra alavancada de imóvel em construção para alugar

Compra de terreno e construção própriaCompra de terreno para especulaçãoCompra especulativa de imóvel na planta

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Loteamento de terrenos

Permuta para construção

Construir para servir (built to suit, BTS)

Financiamento de terceiros

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Básico > Investindo em imóveis

Resume-se a duas estratégias:

● Geração de renda● Ganho de capital

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Básico > FII > Semelhanças e diferenças

Comunhão de pessoas & recursos

A posse indireta

Ativos imobiliários

Custo unitário

Custos de transação

Diversificação

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Básico > FII > Semelhanças e diferenças

Vale menos quando desocupado

Cota reage ao rendimento

Cota reage aos juros da economia

Preços

Depois da compra / Assimetria de informação

Direito de preferências vs 100% tag along

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Básico > FII > Legislação

Condomínio fechado, sem resgate de cotas

Prazo determinado ou indeterminado

Bens juntos ao administrador, mas "patrimônio separado"

Rendimentos isentos (condições)

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Básico > FII > Legislação

Lei 8.668/1993

Instrução CVM 205/1994 [revogada]

Instrução CVM 206/1994 [revogada]

Lei 11.196/2005 Art. 125

Instrução CVM 472/2008

Instrução CVM 516/2011

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Básico > FII > Imposto de renda

Compras e o preço médio

Distribuição de rendimento

Distribuição de amortização

Vendas, lucros e prejuízos

Imposto de Renda Retido na Fonte

IR mensal (apuração e DARFs)

IR anual (DIRPF)

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Básico > FII > Investindo em FII

● Estratégias– Renda– Crescimento– Aposentadoria

● Quantos ?● Como distribuir ?● Como comprar ?

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Básico > FII > Investindo em FII

Reinvestir ?

Girar ?

Diversificação pessoal

"ozoutros"

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Básico > FII > Táticas de acompanhamento

● Uma vez por ano, mínimo (virada do ano e/ou por conta de IR)

● Seis horas por semestre

● Todos os relatórios gerenciais, convocações e atas de assembleia

● Caso especiais:– Fundos de prazo– Fundos em liquidação

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Tipologia de FIIs

Risco de política de investimento

– Imóveis prontos

– Desenvolvimento para renda

– Desenvolvimento para venda

– Imóvel de aplicação específica

– Dívida (CRI/LCI)

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Tipologia de FIIs

Por prazo

– Prazo determinado

– Prazo indeterminado

– Prazo indeterminado, mas acaba

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Tipologia de FIIs

Por ativo subjacente

– Tijolo

– CRIs

– FIIs

– Desenvolvimento

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Tipologia de FIIs

Por tipo de imóvel

– Laje

– Prédios / Saletas

– Imóveis rente à rua

– Galpão

– Shopping centers

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Tipologia de FIIs

Por destinação de uso

– Instituições bancárias

– Lajes corporativas

– Logística e indústria

– Shopping

– Hotelaria

– Varejo

– Campi

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Tipologia de FIIs

Por risco de crédito

– Bancário

– Corporativo concentrado

– Corporativo pulverizado

– Educacional

– Hotelaria

– Hospital

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Tipologia de FIIs

Por diversificação interna

– Único imóvel

– Múltiplos imóveis

– Emissor dos títulos

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Tipologia de FIIs

De ciclo

– Emissão inicial (IPO)

– Renda mínima garantida (RMG)

– Fase operacional

– Desinvestimento

– Emissões subsequentes (follow on)

– Loan to value (LTV)

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Tipologia de FIIs

De gestão– Imóvel específico– Gestão ativa

De alavancagem– Não alavancado– Alavancado

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Pausa / Perguntas 1

● Dúvidas de conceitos apresentados ?

● Dúvidas gerais ?

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Pontos chave de relatórios gerenciais

● Fundos de tijolo– Imóveis– Vacância– Renda mínima garantida– Concentração de inquilinos

● Fundos de papel– Composição de índices inflacionários de CRI– Linha ganho de capital em fundos de fundos

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Pontos chave de relatórios gerenciais

ou

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pontos chave de relatórios gerenciais

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Pausa / Perguntas 2

Anotações

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Tópicos extra

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Tópicos extra

● P versus VP– FIIs de tijolo– FIIs de papel– FIIs de desenvolvimento

● Preficicação simples

● Racionalidade de mercado

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Tópicos extra

● Timing● Trade● “Oportunidade”● “Porque caiu” / “porque subiu”● “O que vai acontecer ?”● “O que você acha que vai ocorrer ?”● Análise versus Precificação versus Preço Alvo

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Tópicos extra

● Casos para discutir

– BBFI11B

– HTMX11B

– TBOF11

– RCRB11

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Obrigado!