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As liminares nas aes de despejo de imvel no residencial por denncia vazia: o

prazo de 30 dias para obteno da imediata desocupao

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR (www.scavone.adv.br)Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e

Coordenador do Curso de ps-graduao em Direito Imobilirio da EPD, Professor de Direito Civil e Mediao e Direito Arbitral nos

cursos de graduao da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobilirio

teoria e prtica (Ed. Forense) e Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato (RT).

De acordo com o art. 59, 1 e inciso VIII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991),Conceder-se- liminar para desocupao em 15 (quinze) dias, independentemente da audinciada parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a 3 (trs) meses dealuguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VIII o trmino do prazo dalocao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do

cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada;

Nada obstante, em razo do dispositivo ora comentado, surge interpretao segundo a qualnos casos de contrato prorrogado por prazo indeterminado ou de locao j contratada por

prazo indeterminado, se faz imprescindvel a propositura da ao de despejo no prazo de trintadias contados do trmino do prazo para desocupao voluntria, sem o que no existirpossibilidade jurdica de concesso de desocupao liminar.

Nesta medida, o seguinte julgado do Ilustre Desembargador Paulista Manoel JustinoBezerra Filho: (...) de se observar que, de fato como argumenta o agravante, o trintdio legaldeve ser contado a partir do trmino do prazo concedido na notificao para a desocupao doimvel. No haveria sentido, contar-se o prazo para o locador propor a ao de despejo,concomitantemente com o prazo concedido ao locatrio para a desocupao voluntria doimvel. At porque, se houvesse a desocupao do imvel, o locador perderia o interesse deao. Assim, a melhor exegese do referido dispositivo que, para obteno da liminar na aode despejo por denncia vazia em contrato de locao no residencial por prazo indeterminado,

a ao deve ser proposta em at 30 (trinta) dias do trmino do prazo concedido ao locatrio paraa desocupao voluntria do imvel. (TJSP - AI 990103337891 - 35 Cmara de DireitoPrivado -16/08/2010).

De minha parte, entendo que a propositura da ao no trintdio posterior ao prazo danotificao para desocupao voluntria (que tambm , em regra, de 30 dias) se trata decautela que deve ser tomada na prtica forense. Todavia, ainda que respeitemos a decisoacima, preciso ponderar que a conjuno alternativa contida no texto do inciso VIII, do 1,do art. 59, da Lei do Inquilinato, com a redao dada pela Lei 12.112/2009, leva o intrprete aconcluso diversa, permitindo a propositura aps o prazo de trinta dias sem prejuzo daobteno da liminar.

Outra razo que leva a tal inferncia decorre da ausncia de alterao sistemtica do art. 57

e, nesta medida, no parece que foi a inteno da lei estabelecer o prazo de trinta dias parapropositura da ao aps o prazo da notificao. Alis, sempre se discutiu qual seria este prazo,sendo relevante destacar o seguinte julgado do extinto Segundo Tribunal de Alada Civil deSo Paulo: Despejo - Notificao prvia - Ao ajuizada sete meses depois - Inadmissibilidade- Lapso temporal demasiadamente longo - Presuno de renncia, pelo locador, aos efeitos dadenncia - Falta de pressuposto de constituio vlida e regular do processo. Carnciadecretada. RT 692/122.

Assim, apenas se houver demora excessiva na propositura da ao, sem que haja prazo

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legal para tanto, apto a presumir a continuidade tcita da locao, que deve ser considerada acarncia da ao e, conseguintemente, da liminar.

Outra questo que surge nos Tribunais decorre do equivocado entendimento segundo oqual, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado e notificao para desocupaoem trinta dias, a obteno da liminar ficaria condicionada propositura da ao de despejo no

prazo para desocupao voluntria.Nada mais incongruente. Se o locatrio atender a notificao e desocupar o imvel noprazo legal, no h falar-se na ao de despejo.

assim a lcida deciso do Desembargador e Preclaro Professor Carlos Alberto Garbi:(...). Concedido o prazo de 30 dias para a desocupao voluntria do imvel, somente aotrmino do trintdio poderia o locador movimentar-se no sentido de reaver o imvel. Nada

justificaria a exigncia do ajuizamento da ao de despejo dentro do prazo concedido para a

desocupao voluntria do imvel. (TJSP - AI 0497015-55.2010.8.26.0000 - 26 Cmara deDireito Privado - 18/01/2011).

Em suma, a ao proposta aps a necessria notificao com prazo de trinta dias para

desocupao voluntria, nos casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado ou j

contratados desta forma, no necessita

embora se recomende

ser proposta em at trintadias do termo final para desocupao.

E a recomendao e utilizo cuidadosamente o termo - parece razovel sob a ticapragmtica na exata medida da jurisprudncia que comea se formar, sustentando, neste caso,que a obteno da liminar fica condicionada propositura da ao no prazo de trinta diascontados do fim do prazo para desocupao voluntria.

De qualquer forma, entendo que ultrapassado o prazo de trinta dias sem a propositura daao, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado, nada obsta que nova notificaopara desocupao voluntria seja providenciada, renovando-se o prazo subsequente de trintadias para propositura da ao, que contar com a concesso da liminar para desocupao emquinze dias.

Por outro lado, como j disse, caso a ao seja proposta em at trinta dias do termo finaldo contrato, no h necessidade de qualquer notificao. A uma, por no haver previso legal,posto que, pelo contrrio, a Lei do Inquilinato coloca fim ao contrato independentemente denotificao ou aviso(art. 56 da Lei 8.245/1991) e, a duas, por constituir obrigao do locatriodevolver o imvel ao final do prazo (art. 23, III).

Neste sentido, o teor do voto do Desembargador Eduardo S Pinto Sandeville: (...)"Nesses casos, proposta a ao em at trinta dias do trmino do prazo contratual, no hnecessidade de notificao prvia para a propositura da ao de despejo, pelo simples fato de adevoluo do imvel ser uma obrigao imposta ao locatrio (art. 23, III). (AI 990103485254 -28 Cmara de Direito Privado - 17/08/2010).