Investindo emFundos Imobiliários

André L F S Bacci

16/05/2020

Investindo em fundos imobiliários / Agenda

● Básico– Investindo em imóveis– Fundos Imobiliários: Semelhanças & Diferenças– Imposto de Renda

● Investindo em FIIs– Estratégias / Quantos / Distribuição / Compras / Reinvestimento / Giro

● Tipologia de FIIs

● Pontos chave de relatórios gerenciais

Básico > Investindo em imóveis

Porque ter um imóvel próprio?

Porque investir em um imóvel?

Imóvel de moradia vs Imóvel de investimento.

Investir em imóveis para ...

Básico > Investindo em imóveis

Compra de imóvel para alugarCompra de imóvel em construção para alugarCompra alavancada de imóvel em construção para alugar

Compra de terreno e construção própriaCompra de terreno para especulaçãoCompra especulativa de imóvel na planta

Básico > Investindo em imóveis

Loteamento de terrenos

Permuta para construção

Construir para servir (built to suit, BTS)

Financiamento de terceiros

Básico > Investindo em imóveis

Resume-se a duas estratégias:

● Geração de renda● Ganho de capital

Básico > FII > Semelhanças e diferenças

Comunhão de pessoas & recursos

A posse indireta

Ativos imobiliários

Custo unitário

Custos de transação

Diversificação

Básico > FII > Semelhanças e diferenças

Vale menos quando desocupado

Cota reage ao rendimento

Cota reage aos juros da economia

Preços

Depois da compra / Assimetria de informação

Direito de preferências vs 100% tag along

Básico > FII > Legislação

Condomínio fechado, sem resgate de cotas

Prazo determinado ou indeterminado

Bens juntos ao administrador, mas "patrimônio separado"

Rendimentos isentos (condições)

Básico > FII > Legislação

Lei 8.668/1993

Instrução CVM 205/1994 [revogada]

Instrução CVM 206/1994 [revogada]

Lei 11.196/2005 Art. 125

Instrução CVM 472/2008

Instrução CVM 516/2011

Básico > FII > Imposto de renda

Compras e o preço médio

Distribuição de rendimento

Distribuição de amortização

Vendas, lucros e prejuízos

Imposto de Renda Retido na Fonte

IR mensal (apuração e DARFs)

IR anual (DIRPF)

Básico > FII > Investindo em FII

● Estratégias– Renda– Crescimento– Aposentadoria

● Quantos ?● Como distribuir ?● Como comprar ?

Básico > FII > Investindo em FII

Reinvestir ?

Girar ?

Diversificação pessoal

"ozoutros"

Básico > FII > Táticas de acompanhamento

● Uma vez por ano, mínimo (virada do ano e/ou por conta de IR)

● Seis horas por semestre

● Todos os relatórios gerenciais, convocações e atas de assembleia

● Caso especiais:– Fundos de prazo– Fundos em liquidação

Tipologia de FIIs

Risco de política de investimento

– Imóveis prontos

– Desenvolvimento para renda

– Desenvolvimento para venda

– Imóvel de aplicação específica

– Dívida (CRI/LCI)

Tipologia de FIIs

Por prazo

– Prazo determinado

– Prazo indeterminado

– Prazo indeterminado, mas acaba

Tipologia de FIIs

Por ativo subjacente

– Tijolo

– CRIs

– FIIs

– Desenvolvimento

Tipologia de FIIs

Por tipo de imóvel

– Laje

– Prédios / Saletas

– Imóveis rente à rua

– Galpão

– Shopping centers

Tipologia de FIIs

Por destinação de uso

– Instituições bancárias

– Lajes corporativas

– Logística e indústria

– Shopping

– Hotelaria

– Varejo

– Campi

Tipologia de FIIs

Por risco de crédito

– Bancário

– Corporativo concentrado

– Corporativo pulverizado

– Educacional

– Hotelaria

– Hospital

Tipologia de FIIs

Por diversificação interna

– Único imóvel

– Múltiplos imóveis

– Emissor dos títulos

Tipologia de FIIs

De ciclo

– Emissão inicial (IPO)

– Renda mínima garantida (RMG)

– Fase operacional

– Desinvestimento

– Emissões subsequentes (follow on)

– Loan to value (LTV)

Tipologia de FIIs

De gestão– Imóvel específico– Gestão ativa

De alavancagem– Não alavancado– Alavancado

Pausa / Perguntas 1

● Dúvidas de conceitos apresentados ?

● Dúvidas gerais ?

Pontos chave de relatórios gerenciais

● Fundos de tijolo– Imóveis– Vacância– Renda mínima garantida– Concentração de inquilinos

● Fundos de papel– Composição de índices inflacionários de CRI– Linha ganho de capital em fundos de fundos

Pontos chave de relatórios gerenciais

ou

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pontos chave de relatórios gerenciais

Pausa / Perguntas 2

Anotações

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Tópicos extra

Tópicos extra

● P versus VP– FIIs de tijolo– FIIs de papel– FIIs de desenvolvimento

● Preficicação simples

● Racionalidade de mercado

Tópicos extra

● Timing● Trade● “Oportunidade”● “Porque caiu” / “porque subiu”● “O que vai acontecer ?”● “O que você acha que vai ocorrer ?”● Análise versus Precificação versus Preço Alvo

Tópicos extra

● Casos para discutir

– BBFI11B

– HTMX11B

– TBOF11

– RCRB11

Obrigado!