Vice-presidência de GovernoSuperintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável

Gerência Nacional de Assistência Técnica

Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação M d I ó i fi Fi i M d I ó i fi Fi iem Massa de Imóveis para fins Fiscaisem Massa de Imóveis para fins Fiscais

Engenheira Valéria Martins Salgadovaleria.salgado@caixa.gov.br

Avaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveis

Metodologias AplicáveisMetodologias AplicáveisMetodologias AplicáveisMetodologias Aplicáveis

Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653--11Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653 11

Métodos para Identificação de VALORC ti di t d d d d dComparativo direto de dados de mercadoInvolutivoEvolutivoEvolutivoCapitalização da renda

Métodos para Identificação do CUSTOComparativo direto de custosQuantificação de custosç

Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653--11ç gç g

E lh d d l iEscolha da metodologiaNatureza do bem a avaliarNatureza do bem a avaliar

Finalidade da avaliação

Disponibilidade, quantidade e qualidade de informações

Deve ser justificada

NBR 14653-1

Suportar o convencimento do valor

Método ComparativoMétodo ComparativoMétodo ComparativoMétodo Comparativo

Identifica o valor de mercado de um bematravés do tratamento técnico dos atributos doselementos comparáveis, constituintes daamostra.

É o método recomendado sempre que existiremelementos de comparaçãoelementos de comparação.

Método ComparativoMétodo ComparativoHOMOGENEIZAÇÃO POR

FATORES

TRATAMENTOTRATAMENTO PARA

COMPARAÇÃODADOS

HETEROGÊNEOS

REGRESSÃO LINEAR

METODOLOGIACIENTÍFICA

REDESNEURAIS

ENVOLTÓRIADE DUPLA

FACE

REGRESSÃO ESPACIAL

Método ComparativoMétodo Comparativo

Tratamento por Fatores de Homogeneização

Seus cálculos devem ser fundamentados pormetodologia científica

Publicados por entidade técnica reconhecida

Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos)Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos)

Estudo regional

Método ComparativoMétodo Comparativo

Tratamento por Fatores de HomogeneizaçãoTratamento por Fatores de Homogeneização

Situação paradígma

Método Comparativo

Tratamento por Fatores de Homogeneização

Média dos preços

Método ComparativoMétodo Comparativo

Uso da Metodologia científicaUso da Metodologia científicaRegressão Linear

Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma científica evitando o uso de fatores predeterminados reduzindo secientífica, evitando o uso de fatores predeterminados, reduzindo-se a subjetividade.

As tendências são extraídas do próprio mercado sem que oAs tendências são extraídas do próprio mercado sem que oavaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta.

Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado eOs modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado eformação de valores, devem ter seus pressupostos devidamenteexplicitados e testados

Método Comparativo

Regressão LinearRETA DE REGRESSÃO

f(variáveis)

MÉDIA DOS PREÇOSPESQUISADOS

Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoIdentifica o valor de mercado do bem:Identifica o valor de mercado do bem:

hipotético empreendimentoaproveitamento eficienteestudo de viabilidade técnico-econômicaestudo de viabilidade técnico-econômicacenários viáveis para execução e comercialização do produtocomercialização do produto

Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para incorporação em zonas adensadasincorporação em zonas adensadas.

Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoAvaliação dos lotes do

empreendimento hipotético

Cálculo de todas asdespesas necessárias para a implantação e comercialização

do empreendimento e estimativa do prazo de obras

Gleba urbana a avaliar

Estimação do lucro presumido mínimo previsto por um possível empreendedormínimo previsto por um possível empreendedor

e do prazo de venda das unidades

Cálculo do valor da área

Empreendimento hipotéticomais adequado ao local

Cálculo do valor da área

VALOR DA ÁREA = Receitas – Despesas – Lucromais adequado ao local

Método InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo InvolutivoMétodo Involutivo

Existem três formas de cálculo para o Método InvolutivoMétodo Involutivo

Abordagem estática

Ab d l éb i di â i ( õAbordagem algébrica dinâmica (equações pré definidas)

Abordagem dinâmica com fluxo de caixa

Método EvolutivoMétodo EvolutivoMétodo EvolutivoMétodo Evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatóriodos valores de seus componentes =pterreno + benfeitorias

para a identificação do valor demercado deve ser considerado o fatormercado, deve ser considerado o fatorde comercialização.

VI = ( VT + CRB )* FC

VALOR CUSTO

Custo de produção = preço pago pelo terreno + p ç p ç p g pcusto da construção

Valor está vinculado às relações entre oferta e demanda de um determinado tipo de imóveldemanda de um determinado tipo de imóvel.

Valor e custoValor e custo

EXCESSO DE DEMANDA(compradores)

AUMENTO DE PREÇOSEm nenhum dos casos o

custo de

QUEDA DE PREÇOSESCASSEZ DE DEMANDA( d )

custo de produçãoserá da mesmaÇ

(compradores) mesma forma

afetado

Em cada segmento de mercado (localização, tipologias ou classes de g ( grenda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes níveis de preços e, conseqüentemente, de valores

Método da RendaMétodo da RendaMétodo da RendaMétodo da Renda

Identifica o valor de mercado do bem:Identifica o valor de mercado do bem:

capitalização presente da sua renda líquidaprevista, considerando-se cenários viáveis.

O bem vale pelo que ele pode produzir

Utilizado na avaliação de imóveis atípicos,exemplo: prédios industriais e comerciais,hotéis, shoppings, hospitais

Método Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da RendaMétodo Involutivo x Método da Renda

I l tiRendaValor do empreendimento

InvolutivoValor do terrenoValor do empreendimento

Empreendimento existe ou está projetado

Projeto hipotético adequado ao localestá projetado

Prazo é a vida econômica Prazo de obras e venda das unidades

Taxas de juros de longo prazo Taxas de juros de curto

e médio prazosReceitas operacionais Receitas de vendas

CONCLUSÃOCONCLUSÃOCONCLUSÃOCONCLUSÃO

Todos os métodos são eficientesTodos os métodos são eficientesdesde que aplicados adequadamente.

Independente do método escolhido,haverá sempre a necessidade dohaverá sempre a necessidade doconhecimento do mercado, o que sópode ser obtido a partir de uma boapode ser obtido a partir de uma boabase de informações.