Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 1 de 8
No Princípio...
Comungamos com a afirmação de Will Durant no sentido de que a história sempre cambaleia,
diante da questão das origens1 Assim, é evidente, que não há possibilidade de datar o primeiro
contrato de compra e venda firmado na aurora da humanidade.
Contudo, em que pese as origens remotas do contrato de compra e venda estarem perdidas nas
brumas da história, de nossa parte, temos a firme impressão de que não há como negar o fato de
que o contrato de compra e venda surgiu com o instituto da propriedade. Desse modo, não
sentimos temor em afirmar que o contrato de compra e venda encontra íntima relação com o
instituto da propriedade.
No entanto, modernamente, há de se ressaltar a máxima de que não se negocia somente a
propriedade por meio do contrato de compra e venda. Neste sentido, a transmissão da posse é um
exemplo clássico.
Quando remontamos ao aspecto histórico da compra e venda, muito já se falou. Caio Mário da
Silva Pereira, chega a afirmar que “não é preciso remontar à origem da compra e venda. No
princípio era o roubo que provia às necessidades de cada um”.2 Com o devido acatamento a este
autor clássico, nada mais equivocado.
Pela afirmação acima, é possível apreender que Caio Mário adota a teoria do estado de natureza
de Hobbes em que se sustenta que, nos primórdios da humanidade, havia o caos do “todos contra
um”, sendo que foi a constituição do Estado que surgiu para salvaguardar a propriedade privada e
a própria vida. A máxima de Hobbes era que o “homem é o lobo do homem”.
Discordamos, com efeito, da doutrina acima, na medida em que não concordamos com a
afirmação de que, nos primórdios, toda a economia humana estava centrada na rapina e no roubo.
Com efeito, há forte disposição histórica de que os primeiros elementos econômicos da civilização
foram a caça, a agricultura e a produção rudimentar. A partir desses modelos, na ausência da
moeda, tinha-se o escambo.3
No mesmo compasso, afirma Carlos Roberto Gonçalves que “a origem remota do contrato de
compra e venda está ligada a troca. Efetivamente, numa fase primitiva da civilização,
predominava a troca ou permuta de objetos.
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 2 de 8
Trocava-se o que se precisava pelo que sobejava para o outro. Esse sistema atravessou vários
séculos como prática de negócio, até certas mercadorias passagem a ser usadas como padrão,
para facilitar o intercâmbio e o comércio de bens úteis aos homens”.4
“Desde as origens de Roma já se praticava a compra e venda. Antes dos primeiros monumentos
elaborados pelo seu senso jurídico, antes mesmo que se tivessem cunhado as primeiras moedas,
quando o libripens pesava em público uma porção de metal do pagamento, o romano já sabia
distinguir da permuta em espécie a emptio venditio. Depois que se distingui da permuta, a venda
caracterizou-se por ser um contrato translativo imediato da propriedade por operação
instantânea”.5
No Direito Hebraico, já encontramos a sua presença, vinculada a nobres sentimentos familiares de
afeto e ternura. A título de exemplo, vale citar o episódio do patriarca Abraão e a morte de sua
esposa Sara. Observemos, abaixo, os aspectos típicos de um contrato de compra e venda de um
bem imóvel.
“E foi a vida de Sara cento e vinte e sete anos; estes foram os anos da vida de Sara. E morreu Sara
em Quiriate-Arba, que é HEbrom, na terra de Canaã; e veio Abraão lamentar Sara e chorar por ela.
Depois se levantou Abraão de diante de sua morta, e falou aos filhos de Hete, dizendo: estrangeiro
e peregrino sou entre vós; daí-me possessão de sepultura convosco, para que eu sepulte a minha
morta de diante da minha face. E responderam os filhos de Hete a Abraão, dizendo-lhe: ouve-nos,
meu senhor; príncipe poderoso és no meio de nós; enterra a tua morte na mais escolhida de
nossas sepulturas; nenhum de nós te vedará a sua sepultura, para enterrar a tua morta. Então
levantou Abraão, inclinou-se Dante do povo da terra, diante dos filhos de Hete, e falou com eles,
dizendo: se é de vossa vontade que eu sepulte a minha morta de diante da minha face, ouvi-me e
falai por mim Efrom, filho de Zoar, que ele me ê a cova de Macpela, que ele tem no fim do seu
campo; e que ma dê pelo devido preço em herança de sepulcro no meio de vós”.6
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 3 de 8
Ainda, na tradição jurídica hebraica, podemos citar a passagem em que Jeremias adquire a
propriedade de um bem imóvel. Observemos a narrativa exposta em primeira pessoa pelo referido
protagonista:
“Disse pois Jeremias: Veio a mim a palavra do Senhor, dizendo: Eis que Hanamel, filho de Salum,
teu tio, virá a ti, dizendo: Compra o meu campo que está em Anatote, pois tens o direito de
resgate; a ti compete comprá-lo. Veio, pois, a mim Hanamel, filho de meu tio, segundo a palavra
do Senhor, ao pátio da guarda, e me disse: Compra o meu campo que está em Anatote, na terra
de Benjamim; porque teu é o direito de herança e teu é o de resgate; compra-o para ti. Então
entendi que isto era a palavra do Senhor. Comprei, pois, de Hanamel, filho de meu tio, o campo
que está em Anatote; e pesei-lhe o dinheiro, dezessete siclos de prata. Assinei a escritura e a selei,
chamei testemunhas, e pesei-lhe o dinheiro numa balança. E tomei a escritura da compra, que
continha os termos e as condições, tanto a que estava selada, como a cópia que estava aberta, e
as dei a Baruque, filho de Nerias, filho de Maséias, na presença de Hanamel, filho de meu tio, e na
presença das testemunhas que subscreveram a escritura da compra, à vista de todos os judeus
que estavam sentados no pátio da guarda.
E dei ordem a Banique, na presença deles, dizendo: Assim diz o Senhor dos exércitos, o Deus de
Israel: Toma estas escrituras de compra, tanto a selada, como a aberta, e mete-as num vaso de
barro, para que se possam conservar muitos dias; pois assim diz o Senhor dos exércitos, o Deus de
Israel: Ainda se comprarão casas, e campos, e vinhas nesta terra.”
É curiosa a riqueza de detalhes expressa no texto acima transcrito. Neles temos os elementos do
contrato, a coisa, o preço e o consenso, bem como os elementos formais do contrato, a escritura e
as testemunhas que dela participaram. Isso reforça a nossa afirmação da antiguidade do contrato
de compra e venda, bem como a permanência dos seus elementos. Ressaltamos que o direito
moderno não apresenta muitas alterações nestes elementos constitutivos do contrato de compra e
venda, mas, por outro lado, apenas os reforça e, por que não dizer, os aprimora no sentido de
promover adaptação aos novos preceitos da tecnologia jurídica.
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 4 de 8
Importância Contrato de Compra e Venda
Não há como negar que o contrato de compra e venda é um dos mais importantes nos
ordenamentos jurídicos modernos. Não poderia ser diferente, haja vista que é ele, nas palavras de
Ruggiero, “o mais frequente nas relações da vida cotidiana e um dos mais importantes também
pela riqueza das normas que o disciplinam”.7
É por meio do contrato de compra e venda que, diariamente, fortunas são movimentadas, tanto no
ocidente quanto no oriente. Em função disso, observamos que ele está enraizado no cotidiano
humano. Assim, referido contrato faz parte da vida em sociedade.
Ao discorrer sobre a importância do contrato de compra e venda, leciona Cunha Gonçalves que
“ele é o contrato principal na atividade mercantil de todos os países. Vender é o fim de todos os
produtores; comprar e vender é a tarefa profissional de todos os comerciantes; comprar é a
necessidade de todos os consumidores. Não é, por isso, de surpreender que nenhum outro
contrato haja suscitado tão numerosos problemas como a compra e venda, exigindo extensa
regulamentação legal, originando variados usos, provocando a criação de importantes instituições,
estabelecimentos e mercados públicos e privados, e inspirando vastíssima bibliografia, em direito
civil e comercial”.8
Clóvis Bevilaqua, por sua vez, afirma que “o Código Civil colocou o contrato de copra e venda à
frente de todas as relações obrigacionais, não somente pela sua importância e frequencia, na vida
social moderna, como, ainda, por ser o contrato oneroso por excelência.”9
O estudo do contrato de compra e venda não é de atenção apenas para o direito civil. Neste
senda, Fábio Ulhoa Coelho, ao discorrer sobre o referido contrato, chega a afirmar, com acerto,
que “o estudo da compra e venda mercantil, no contexto do direito comercial, reveste particular
relevância porque ele representa o tipo de contrato mais importante para a maioria das atividades
empresariais. O comércio, enquanto aproximação do produtor ao consumidor, poderia até mesmo
ser definido, pelo seu perfil jurídico, como uma sucessão de compra e venda mercantis."10
De fato, a vida em sociedade, tanto nas atividades empresariais, cíveis, consumeristas etc,
demonstram a frequência da formação de sucessivos contratos de compra e venda. Eles estão,
portanto, inseridos na praxe da vida.
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 5 de 8
Definição do Contrato de Compra e Venda
Definir um instituto jurídico não é tarefa das mais simples quando não se delimita o campo de
atuação do pesquisador, mesmo por que, a definição dependerá do modelo jurídico em que o
operador do direito está filiado.
Quando estamos em busca da definição do contrato de compra e venda, nos deparamos com
definições diferenciadas, na medida em que há sistemas jurídicos que o compreendem como
instrumento de transmissão da propriedade, sendo que outros, como o nosso, apenas o
apresentam como um mecanismo de translativo da posse.
O direito positivo brasileiro, nos termos do artigo 481 do Diploma Civil (Lei 10.406/2002),
apresenta a seguinte disposição do contrato de compra e venda: “pelo contrato de compra e
venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preço em dinheiro”.
Seguindo a definição legal, Carlos Roberto Gonçalves, doutrina que “denomina-se compra e venda
o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma
coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”.11
Clóvis Bevilaqua, também com base no direito positivo então em vigor, ensina que “compra e
venda é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a outra o domínio de uma coisa
determinada, por preço certo em dinheiro ou em valor fiduciário equivalente.”12
Na mesma senda, porém com mais elementos constitutivos, perfilha Caio Mário da Silva Pereira:
“compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa
(comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo
preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.”13
A vista do que acima expusemos, entendemos que não há necessidade da transcrição de mais
definições doutrinárias, haja vista que os escritores nacionais, ao definir o contrato de compra e
venda a partir da definição legal, não se afasta da anotação de Gonçalves. Desse modo, o contrato
de compra e venda no direito brasileiro, a partir de sua definição, vincula-se ao sistema de direito
romano.
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 6 de 8
Vídeo A Lamentável Natureza Meramente Obrigacional do Contrato de Compra e Venda no Sistema Jurídico Brasileiro
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 7 de 8
Fortalecendo o que afirmamos no parágrafo acima, podemos apontar o conteúdo do artigo 1.226 e
1.227, in verbis: “Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou
trasmitidos pro atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. Art. 1.227. Os direitos reais sobre
imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis...”.
A propósito, vale aqui registrar a doutrina de Carlos Roberto Gonçalves: “Filiou-se o nosso Código,
nesse particular, aos sistemas alemão e romano. O sistema francês, diferentemente, atribui
caráter real ao contrato; este, por si só, transfere o domínio da coisa ao comprador. De acordo
com o artigo 1.582 do Código Napoleão, o contrato cria o vínculo obrigacional e, simultaneamente,
transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). O aludido dispositivo
considera a transferência realizada por virtude do próprio contrato.
O sistema francês afastou-se, assim, da tradição romana, expressa pela máxima traditionibus et
usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis, transferuntur, pois o próprio contrato transfere o
domínio, independentemente da tradição da coisa vendida, servindo o registro apenas como meio
de publicidade”.16
De nossa parte, entendemos lamentável o nosso sistema jurídico não ter aplicado natureza real
aos contratos de compra e venda, aplicando-lhe, ao contrário, uma natureza meramente
obrigacional.
Quando o nosso sistema doutrinário e legislativo adota, sem questionamentos, a natureza
meramente obrigacional do contrato de compra e venda, observamos o sentido extremamente
burocrático de nosso direito o que, aliás, é próprio dos ramos jurídicos filiados à tradição romana.
Como resultado, principalmente quando estamos diante da transmissão da propriedade imóvel,
encontramos uma realidade extremamente onerosa e, por conseguinte, uma série de contratos
não registrados que, em que pese a vontade das partes, não alcança o efeito translativo da
propriedade.
Vale aqui repetir a exaustão. Diante da realidade social em que estamos inseridos é lamentável
que o sistema jurídico brasileiro tenha imposto natureza obrigacional ao contrato de compra e
venda. Eis, neste sentido, uma questão legislativa, presente em nossa tradição, que merece
reforma para melhor adequação a realidade nacional. Essa opção legislativa presta-se,
exclusivamente, para onerar a transmissão da propriedade, notadamente, a propriedade de bens
imóveis. Isso é lamentável.
Notas Preliminares e Definição do Contrato de Compra e Venda - Parte 8 de 8
Promessa de Compra e Venda
Interessa, neste momento preliminar, apresentar a promessa de compra e venda, também
denominada como compromisso de compra e venda e os seus efeitos no ordenamento jurídico
pátrio.
Vimos acima, quando da nossa exposição da definição do contrato de compra e venda, que ta
espécie diz respeito a modalidade de pacto principal em que uma das partes, o alienante, se
obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra, o comprador, mediante o pagamento de preço
certo.
Por outro lado, “o contrato preliminar de compra e venda é um contrato preliminar que tem como
objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do
domínio que somente será transferido após a quitação integral do preço, constituindo excelente
garantia para o alienante”.17
A promessa de compra e venda, nos termos do inciso VII, do artigo 1.225 do Código Civil, ganha
status de direito real e, neste sentido, para fazer vale o direito do promitente comprador, mostra-
se oponível erga omnes.
O contrato preliminar denominado promessa (ou compromisso) de compra e venda, está
disciplinado no artigo 1.417 e 1.418 do Código Civil. , senão vejamos:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório
de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
A partir dos artigos supracitados, há de se registrar as seguintes características da promessa de
compra e venda:
a. A sua incidência se dá sobre bens imóveis.
b. Para a sua validade no sentido de transferência do domínio, deverá haver no instrumento, cláusula concernente a irretratabilidade das partes contratantes.
c. O direito do comprador tem natureza real, opondo-se a terceiros, mediante o competente registro no Registro de Imóveis.
d. O pacto poderá ser celebrado em instrumento público ou particular. e. Na recusa da transferência do domínio, o promitente comprador, em contrato de
compromisso de compra e venda, devidamente, registrado, poderá se valer da ação de adjudicação compulsória.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 1 de 22
Por elementos constitutivos do contrato de compra e venda nos referimos aos elementos
essenciais dessa modalidade contratual, sendo eles a coisa, a vontade e o preço. Essa tríade,
portanto, não poderá faltar para que o contrato de compra e venda esteja perfeitamente adequado
ao fim ao qual se propõe.
Na medida em que discorrermos sobre os elementos essenciais, não ganha importância neste
tópico a forma, visto que a forma, em nosso sentir, surge tão somente como elemento acidental no
contrato de compra e venda de imóveis acima do teto fixado na legislação em vigor.
Feitas estas considerações propedêuticas, voltemos nossa atenção abaixo para os três elementos
do contrato de compra e venda.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 2 de 22
Vídeo
A Coisa
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 3 de 22
No contrato de compra e venda a coisa é o objeto da relação jurídica, sem a possibilidade, pelo
menos em potência, da existência da sua existência, não há de se falar em contrato de compra e
venda. Haja vista que é a respeito dela que recaem o preço e a vontade dos contratantes.
Na diretriz do artigo 481 do Código Civil, logo na definição do contrato, a coisa ganha elementar
importância. Não há como negar, sem a coisa, o contrato de compra e venda perde o seu sentido.
Na doutrina de Ruggiero, “o objeto da venda pode ser qualquer coisa, corpórea ou incorpórea,
desde que não esteja fora do comércio e seja certa e determinada, devendo além disso, em regra,
existir de momento e pertencer ao domínio do vendedor.”18
Mas que a coisa esteja adequadamente descrita em um contrato de compra e venda é necessário
que a observância de alguns critérios, sendo eles, os seguintes: existência; individuação;
disponibilidade e transmissibilidade. Verifiquemos, pois, cada uma destas características
necessárias da coisa no contrato de compra e venda.
Existência
Incoerente um contrato de compra e venda que recaia sobre coisa inexistente. Em decorrência
disso, mostra-se de grande relevância reservarmos este item para discorrermos a respeito da
existência da coisa em contratos de compra e venda.
O contrato de compra e venda que não tenha menção a coisa é Nula, portanto, o contrato em que
ocorra a falta absoluta da coisa. No entanto, esta afirmação não pode levar ao engano de se
imaginar que o direito pátrio, a exemplo do direito comparado, não permita a compra e venda de
coisas futuras, ou seja, que ainda não existam, mas hão de existir. Assim, não é possível que, por
exemplo, em uma das cláusulas do contrato conste que o seu objeto é o nada absoluto.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 4 de 22
A propósito das particularidades do quesito existência de coisa futura, doutrina Caio Mário da Silva
Pereira: “não significa isto, entretanto, que somente possa haver contrato que verse sobre coisa já
conhecida e caracterizada no momento da celebração. Muito ao contrário, é fora de dúvida a
viabilidade do contrato incidente em coisa futura, o qual fica perfeitamente definido como
condicional – emptio rei speratae, que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se
reputa perfeito desde a data da celebração, com o implemento da conditio; ou, então, fica
identificado como contrato aleatório – emptio spei – válido como negócio jurídico, e devido o preço,
ainda que nada venha a existir (Código Civil, art. 458), pois que neste caso é objeto da venda a
spes (expectativa) e não a coisa ou sua transferência.”19
Nada impede, assim, que os contratantes fixem acordo de compra e venda sobre coisas que ainda
não existem ao tempo da celebração do contrato, mas, por questões diversas, venham a existir no
futuro. É o que denominados de contrato de compra e venda que tem como objeto coisa futura.
Contudo, é condição que tal coisa, mesmo sendo futura, seja determinada no sentido da
necessidade de sua individuação, conforme verificaremos no item abaixo.
Com efeito, na exata dicção de Ricardo Negrão, “é possível que os contrantes acordem sobre a
entrega de produtos ainda não existentes, sujeitos à colheita futura, com os frutos agrícolas ou à
fabricação, quando se tratar de produção industrial, ou, ainda à manufatura. Se a coisa não chegar
a existir, o contrato é declarado sem efeito, salvo se as partes tinha intenção de concluir um
contrato aleatório (CC, art. 483).”20
Desse modo, há de se concluir que a coisa é elemento essencial do contrato, devendo ela existir
para que o contrato não seja eivado de nulidade. No entanto, a coisa poderá ser futura, ou no
mínimo, passível de existência por meio de forças naturais ou humanas.
Em resumo, a coisa pode existir ao tempo da celebração do contrato, ou, conforme o caso, contar
com potencialidade de existência. A propósito, reza o artigo 483 do Código Civil: “A compra e
venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta
não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.”
Nas palavras de Gagliano e Pamplona Filho, em comentário ao artigo 483 do Código Civil acima
transcrito, tem-se que “por coisa atual entende-se o objeto existente e disponível, ao tempo da
celebração do negócio; a coisa futura, por sua vez, é aquela que, posto ainda não tenha existência
real, é de potencial ocorrência. Imagine-se, por exemplo, a compra de uma safra de cacau que
ainda não foi plantada. Em tal caso, o contrato ficará sem efeito se a coisa não vier a existir,
consoante previsto no mesmo dispositivo, ressalvada a hipótese de as partes terem pretendido
pactuar contrato aleatório.”21
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 5 de 22
Perecimento da Coisa Objeto do Contrato
É possível pensar em perecimento da coisa objeto de contrato de compra e venda. Tal hipótese,
perfeitamente possível de ocorrer na dinâmica contratual, merece ser abordada, uma vez que
poderá trazer severas consequências na relação obrigacional.
Já registrou Bevilaqua que “se ao tempo da conclusão do contrato, a coisa não existe mais, a
venda é nula por falta de objeto.”22 Exploraremos, mais este tópico quando discorrermos sobre os
direito e obrigações dos contraentes no item III, ao qual já fazemos referência.
Individuação
O objeto do contrato de compra e venda deve ser certo e determinado, haja vista que é sobre ele
que recairá a obrigação de dar do vendedor. Para tanto, é imprescindível a determinação da coisa.
“A coisa vendida pode ser determinada de modo específico, ou de modo genérico. Para saber se a
coisa foi comprada in specie ou in genere há que se indagar da maneira por que ela foi designada
no momento do contrato: porque a coisa comprada in specie não pode ser confundida com outra
da mesma specie, nem substituída, ao passo que as compras in genere não tem identificação
precisa, sendo apenas designada pela qualidade ou quantidade.”23
Nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira, há de se considerar que “gerando uma obrigação de
dar, o contrato de compra e venda terá de incidir sobre coisa caracterizada por seus elementos
identificadores. O seu objeto há, pois, de ser determinado. Não quer dizer seja mister a
determinação rigorosa, e contemporânea do ajuste. Pode sê-lo, e frequentemente o é. Mas, se na
falta de uma determinação inicial a coisa for determinável, isto é, suscetível de individuação no
momento da execução, o contrato forma-se desembaraçadamente.”24
A legislação em vigor permite, ainda, que a coisa objeto do contrato de compra e venda seja
expressa por meio de amostras, protótipos ou modelos e, a partir da exposição ao vendedor, o
negócio seja celebrado na expectativa de que a coisa futura a ser fabricada, colhida, produzida
etc, atenda ao padrão da oferta. Neste caso, atrela-se a compra e venda a máxima de que a oferta
tem efeito vinculante, na medida em que será de responsabilidade do vendedor atender a
amostra, o protótipo ou o modelo. A este reza artigo 484 do Código Civil: “se a venda se realizar à
vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as
qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o
modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.”
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 6 de 22
Disponibilidade
Não basta que a coisa existe, seja existência atual ou futura, bem como a sua individuação, é
necessário que o objeto do contrato de compra e venda esteja disponível.
Vale, aqui, ressaltar a lição de Carlos Roberto Gonçalves concernente a disponibilidade da coisa: “a
coisa deve encontrar-se disponível, isto é, não estar fora do comércio. Considera-se nesta situação
as coisas insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural) e as legalmente inalienáveis, seja
estas indisponíveis por força de lei (indisponibilidade legal) ou devido a cláusula de
inalienabilidade colocada em doação ou testamento (indisponibilidade voluntária). São igualmente
inalienáveis os valores e direitos da personalidade (CC, art. 11), bem como os órgãos do corpo
humano (CF, art. 199, § 4º).”25
Compra a Non Domino
Quando nos envolvemos com a coisa, uma questão contravertida surge à baila. Quais as
consequências da coisa vendida que não seja de propriedade do vendedor? Essa hipótese costuma
ser identificada pela expressão compra a non domino, ou simplesmente venda de coisa alheia.
A indagação prática relativa a venda a non domino é se o negócio jurídico é nulo, anulável ou
ineficaz. Entendemos que esta é a questão crucial da venda de coisa alheia.
A princípio, pertinente fazer constar o teor do caput artigo 307 do Código Civil, in verbis: “só terá
eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa
alienar o objeto em que ele consistiu.” (grifamos).
É bem verdade que o dispositivo em tela não soluciona definitivamente a questão incidente sobre
a venda a non domino. Contudo, entendemos que o artigo em referência traz à discussão para o
campo da eficácia/ineficácia do negócio jurídico em que haja um vício relativo a propriedade do
vendedor. Da leitura do texto em destaque, caminhamos no sentido de que a venda não é nula ou
anulável, mas ineficaz. Sendo que para tanto, deve-se considerar, sobretudo, a boa-fé do
comprador.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 7 de 22
Quando estamos diante de um contrato de compra e venda que tenha por objetivo a
transmissibilidade do domínio e não somente a posse, há de se considerar regra elementar do
direito que segue no sentido de que ninguém poderá transferir mais direito do que tem. Assim, a
venda a non domino apresenta-nos uma problemática relevante e, em função disso, a doutrina
mostra-se dividida.
A respeito da venda a non domino, precisa é a síntese apresentada por Caio Mário da Silva Pereira:
“em consequência, três correntes há sustentado a ineficácia do contrato. Para uns (Orosimbo
Nonato), é ato inexistente em relação ao verus dominus. Para outros, é ato nulo em razão de faltar
o pressuposto fático essencial, que é o direito do alienante à coisa. Neste sentido, aliás, é a
doutrina na França, uma vez que ali o direito é expresso (Código Civil Francês, artigo 1.599) neste
sentido. Para outros, finalmente, o contrato é anulável, porque admite convalescimento. Na
verdade, se o alienante estiver de boa-fé, e ulteriormente vier a adquirir a propriedade da coisa
que vendeu, revalida-se a transferência, e retroage o efeito da tradição ao momento em que se
efetuou (Código Civil, art. 1.268, § 1º; por outro lado, a compra a non domino, desprovida de efeito
translatício da propriedade, constitui título justo para operar o usucapião ordinário, quando aliada
aos demais requisitos destes. Daí sustentarmos a anulabilidade do contrato.”26
Como se verifica acima, o mestre em destaque considera que a venda a non domino é anulável,
dependendo da aquisição futura da coisa pelo alienante. Discordamos dessa posição, na medida
em que a anulabilidade dependerá do alvitre daquele que teve prejuízo, no caso o comprador, na
medida em que o alienante não poderá se beneficiar da sua própria torpeza.
No nosso entendimento, melhor caminho é considerar a venda a non domino ineficaz, pois ficará
na pendência da aquisição futura da coisa por parte da alienante. Todavia, um quesito inarredável
a eficácia do contrato será a condição de boa-fé do adquirente. Ao que parece é esta a posição
adotada por Carlos Roberto Gonçalves: “Nem sempre, porém, a coisa in commercium pode ser
transferida do comprador. Não o pode a coisa alheia (venda a non domino), salvo se o adquirente
estiver de boa-fé, e o alienante adquirir depois a propriedade.”27
Washington de Barros Monteiro, em sua cátedra, afirma, com acerto, que “a melhor doutrina,
todavia, é a que sustenta a admissibilidade do ato, cuja eficácia dependerá, naturalmente, de sua
ulterior revalidação pela superveniência do domínio”.28 Esta é, como dito acima, a linha doutrinária
que seguimos.
Observe-se, por fim, que a discussão da venda a non domino, não afeta a possibilidade de o objeto
do contrato de compra e venda ser coisa futura, neste particular, como vimos acima, há, inclusive,
previsão legal que o admite, conforme estabelece o artigo 483 do Código Civil.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 8 de 22
Vídeo: O Preço
Em decorrência de disciplina legislativa, o contrato de compra e venda tem o preço
como seu elemento essencial. Impõe-se, neste sentido comentários a respeito da
contraprestação do comprador da coisa.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 9 de 22
Preço em Dinheiro ou Valor Fiduciário Equivalente
A princípio, o preço da coisa deverá ser cumprido em dinheiro, no entanto, a doutrina abre espaço
para que o pagamento se dê em valor fiduciário equivalente. A respeito, vale fazer constar os
seguintes excertos doutrinário.
Para Carvalho dos Santos, “o preço é objeto da obrigação do comprador e a causa da obrigação do
vendedor. Consiste em uma quantia em dinheiro, que o comprador se obriga a pagar ao vendedor
como equivalente da coisa vendida, seja de uma só, seja em prestações. Quando o preço não
consiste em um equivalente em dinheiro, há troca e não venda. Mas, admite-se que, ao invés de
dinheiro, pode o preço ser representado em valor fiduciário equivalente”.29
Na lição de Caio Mário da Silva Pereira: “em dinheiro o preço, pode ser represenda a quantia
correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do
comprador, letra de câmbio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há,
contudo, se trate efetivamente de um valo fiduciário, isto é, de um título representativo de
dinheiro. Se, ao revés, for um bem incorpóreo dotado de autenticidade própria (título da dívida
pública, ações de sociedade anônima etc.), o contrato deixa de ser de compra e venda, por não
haver preço em dinheiro”.30
Bevilaqua, em sua definição de preço, afirma o seguinte: “preço é a soma em dinheiro, que o
comprador se obriga a pagar ao vendedor. Deve ser verdadeiro, real, certo, determinado pelas
partes, por terceiro, ou pela referência a cotação de uma praça (...). Em vez de dinheiro, pode o
preço ser representado em valor fiduciário equivalente.”31
Não restam dúvidas, portanto, de que o preço deve ser em dinheiro, pois, caso contrário contrato
de compra e venda não há. Quando a contraprestação do comprador for representada por outro
tipo de bem, que não o dinheiro, estaremos diante de uma troca, mas não contrato de compra e
venda.
Contudo, quando o pagamento da coisa for realizado em parte em dinheiro, em parte em coisa
diversa, seguimos a compreensão de que a espécie de contrato, se troca ou compra e venda,
dependerá da vontade dos contratantes, sempre que a parte em dinheiro seja expressiva.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 10 de 22
Preço Sério
A partir da definição do preço exposta em Bevilaqua no sentido de que o preço deve ser
verdadeiro e real, importa destacar o requisito da seriedade do preço. Não é qualquer valor em
espécie, notadamente o irrisório, que preencherá o elemento necessário do preço nos contratos de
compra e venda.
Com efeito, “o preço deve ser sério, traduzindo a intenção efetiva e real de constituir uma
contraprestação da obrigação do vendedor. Se for fictício, não há venda, porém, doação
dissimulada, aplicando-se o art. 167 do Código Civil, que determina a subsistência do negócio
jurídico que se dissimulou, se válido na substância e na forma e não violar direito de terceiro. Se
for irrisório, venda também não há, porque um contrato em que se presencia o contraste
aberrante entre valor da coisa e o preço nega-se a si mesmo.”32
No contrato de compra e venda é necessário que o preço seja certo. Por meio desta expressão,
entende-se que o pacto deverá constar o montante em dinheiro a ser desembolsado pelo
comprador como contraprestação da coisa por ele adquirida do alienante.
Desse modo, a regra é que o contrato apresente um preço certo, determinado em moeda corrente.
Essa diretriz, determinada que, inclusive, as condições do pagamento do preço devem ser
descritas no contrato de compra e venda. Destarte, o contrato deverá conter a data de vencimento
e, ainda, se à vista ou parcelado o pagamento do respectivo preço.
Contudo, há uma exceção. Há hipótese em que a legislação autoriza a existência validade de
contrato de compra e venda com a ausência de preço certo. É o que estabelece o artigo 488 do
Código Civil, in verbis:
Em comentário a disposição legal acima, firma Caio Mário da Silva Pereira: “a falta de estipulação
do preço nem sempre leva à inexistência do contrato de compra e venda por falta de um de seus
elementos essenciais. O art. 488 do Código admite a interpretação do contrato de compra e venda
sem preço, ou de qualquer critério de sua fixação, como se as partes se tivessem sujeitado ao
preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Essa interpretação somente poderá ser
admitida nas hipóteses em que o vendedor habitualmente exerce o comércio e ainda assim o faz
tendo por objeto coisas cujo preço não é fixado em razão de uma qualidade especial, ou seja, bens
fungíveis por natureza. A prova da habitualidade e do preço de mercado do objeto do contrato é
essencial para a aplicação desta regra legal”.33
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 11 de 22
Determinação do Preço
Em regra, o preço deverá ser determinado pelas partes, em comum acordo, nos termos do artigo
482 do Código Civil: “a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde
que as partes acordarem no objeto e no preço” (grifamos). O acordo quanto ao objeto já
discorremos em momento anterior. Desse modo, o que ressalta para nossa análise neste momento
é o fato de que as partes deverão, como regra, deliberarem a respeito do preço. Isso se dará em
decorrência do encontro de vontades entre o alienante e o comprador.
Não é permitido, portanto, que o preço seja fixado pelo alvitre, exclusivo, de uma das partes em
detrimento da outra. Neste sentido, impõe a legislação pátria, artigo 489 do Código Civil, que “nulo
é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio de uma das partes a fixação do
preço”.
Entretanto, há permissão legal no sentido de que o preço seja fixado por terceiro. Vale, entretanto,
ressaltar que a determinação do preço por terceiro não representa atentado ao artigo 489
supratranscrito, eis que tal hipótese será, naturalmente, deliberada pelos contratantes que, em
conjunto, farão constar nos termos do contrato cláusula específica.
A respeito da possibilidade jurídica de fixação do preço por terceira pessoa, alheia a obrigação
contratual, estabelece o artigo 485 do Código Civil que “a fixação do preço pode ser deixada ao
arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar.
Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os
contratantes designar outra pessoa”.
Carlos Roberto Gonçalves, com acerto e juízo equilibrado, apresenta interessante discussão a
respeito do caráter obrigatório do preço fixado por terceiro, bem como a possibilidade de
discussão da correspondência deste com a coisa objeto do contrato. Verifiquemos, a propósito, as
ponderações do citado jurista:
“o terceiro age como mandatário destes [os contratantes], não se exigindo capacidade especial.
Não é ele propriamente um avaliador da coisa, mas um árbitro escolhido pelos interessados.
Se as partes expressamente convencionarem submeter-se ao preço ficado por terceiro que
escolherem, implicitamente renunciam ao direito de impugnar o laudo que este apresentar. Não
têm direito de repudiar a sua estimativa, que se torna obrigatória . Todavia, o preço não poderá
ser desarrazoado, contrário às legítimas expectativas dos contratantes ou em desarmonia com as
circunstâncias que devam ser levadas em conta. Embora a estimação feita pelo terceiro não possa
ser reduzida, é ressalvado a qualquer dos contratantes o direito de demandar a nulidade do
contrato por dolo”.34
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 12 de 22
Surge aqui uma questão importante, é possível que a deliberação sobre outro árbitro, em caso de
recusa deste, seja feita em instrumento contratual em apartado? Ou, em sentido diverso, somente
será possível a discussão da cláusula que estipula o árbitro no contrato originário?
Caio Mário da Silva Pereira procura responder os questionamentos acima, nos seguintes termos:
“se o terceiro não aceitar a incumbência ou morrer, ficará sem efeito o contrato, a não ser que as
partes acordem, no contrato mesmo, ou em ato subsequente, na designação de outro”.35
Em que pese a posição de Caio Mário, entendemos que para evitar celeumas futuras, por zelo,
mostra-se pertinente que os contratantes façam constar no instrumento primitivo do contrato de
compra e venda que, caso o terceiro não aceite a incumbência, a tarefa será designada a outrem.
É o que costumamos chamar de designação alternativa, com benefício de ordem. Assim, primeiro
um, na sua recusa outrem, e assim sucessivamente.
Há também a possibilidade de que o preço seja fixado por cotação de mercado ou de bolsa. Neste
compasso, reza o artigo 486 do Código: “também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de
mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar”.
Bolsa de Valores de Nova York
Salta aos olhos, contudo, que a diretriz do artigo 486 poderá ser combinada com o artigo 485. Ou
seja, é possível considerarmos que na hipótese de recusa do árbitro determinado para a fixação do
preço, este poderá ser determinado por meio da cotação de mercado ou de bolsa.
Autoriza a lei também que o preço seja determinado por meio de índices ou parâmetros, desde
que sejam eles suscetíveis de objetiva determinação, conforme reza o artigo 487, senão vejamos:
“é lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de
objetiva determinação”.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 13 de 22
Vídeo: O Consenso
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 14 de 22
Devido a sua importância, vale fazer constar, mais uma vez, o artigo 482 do Código Civil: “a
compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço” (grifo nosso).
Pelo teor do artigo acima, observa-se que os contratantes deverão deliberarem (na dicção do
Código; acordarem) em relação ao preço e objeto. Essa deliberação pressupõe consenso.
O consenso (que também podemos denominar consentimento), por sua vez, é um elemento
subjetivo dos contratantes e, decorre, da autonomia da vontade. Contudo, há de se considerar,
desde já, que a autonomia da vontade não é absoluta em nosso sistema jurídico, há, pois,
restrições à vontade de comprar e vender alguma coisa.
Ensina Washington de Barros Monteiro que “o consentimento é a convergência da vontade sobre a
coisa, o preço e as demais condições do negócio.]Em primeiro lugar ele deve coincidir sobre a
coisa que forma o objeto do contrato. Não existe venda, se o vendedor crê alienar uma coisa, ao
passo que o comprador está convencido de que adquire objeto diferente. Eu, como vendedor,
penso alienar o fundo corneliano; tu, como comprador, pensas adquirir o fundo semproniano;
diante do erro dos contratantes o ato não subsiste, porque viciado se acha o consentimento. É o
chamado erro in ipso corpore rei (erro sobre o objeto principal da declaração)”.36
Entretanto, não é qualquer erro do consenso que irá viciar o contrato, por retirar-lhe um dos seus
elementos essenciais. Assim, por exemplo, o vício de qualidade previsto no artigo 18 do Código de
Defesa do Consumidor não maculará o contrato, mas, ao contrário, imporá ao vendedor a
responsabilidade de sanar o vício, sob pena de arcar com as consequências de eventual inércia.37
A seu turno, destaca Gonçalves que “será anulável a venda, também, se houver erro sobre o
objeto principal da declaração ou sobre as suas qualidades essenciais (CC, art. 139). Não existe
venda se o vendedor julga estar alienando um coisa e o comprador acredita estar adquirindo
objeto diferente. No erro sobre o objeto principal, o consentimento recai sobre objeto diverso
daquele que o agende tinha em mente. Exemplo: o do indivíduo que se propõe a alugar a sua casa
da cidade e outro contratante entende tratar-se de sua casa de campo.
Ocorre erro sobre as qualidades essenciais do objeto quando o motivo determinante do
consentimento é a suposição de que este possui determinada qualidade que, posteriormente, se
verifica inexistir, como no caso da pessoa que adquire um quadro por alto preço, na persuasão de
se tratar de original quando não passa de cópia. Somente não vicia a manifestação da vontade o
erro acidental, de somenos importância, que não acarreta prejuízo.”38
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 15 de 22
Autonomia Privada e os Limites da Vontade nas Relações Contratuais
Na medida em que a sociedade muda, o Direito e a sua interpretação também devem sofrer
mudanças, sob pena de experimentarmos terríveis anacronismos.
Nos dias contemporâneos, nos deparamos com novas cosmovisões jurídicas que surgem com
vistas a enfrentar as crises epistemológicas de nosso tempo. Neste compreensão, pretendemos
demonstrar neste tópico que a vontade dos contratantes, em sede de contratos de compra e
venda, encontra um conjunto de limitações, sejam elas de ordem principiológica, sejam por força
de comandos legislativos diretos e, por conta disso, expressos.
Limitações Principiológicas da Vontade nos Contratos de Compra e Venda
Há princípios que limitam a vontade. Nessa linha, iniciaremos nossa a análise com a exposição dos
princípios que limitativos da vontade dos contratantes.
Em nossa obra, Curso Moderno de Filosofia do Direito, já tivemos a oportunidade de registrar que,
por questões relativas a limitação do poder da atuação humana nas sociedades contemporâneas,
nos deparamos com limitações diversas da autonomia privada.
Desse modo, “nas sociedades hodiernas a liberdade contratual, principalmente quando nos
deparamos com a figura dos contratos de adesão que representam a grande maioria das
contratações atuais da sociedade de consumo, está deveras limitada.”39
O Código Civil, em seu artigo 421, dispõe que “a liberdade de contratar será exercida em razão e
nos limites da função social do contrato”. Se não bastasse, o artigo 422, do mesmo diploma,
estabelece que “os contraentes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como
em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
Engano quem imagina a existência de liberdade absoluta à vontade dos contratantes. Aliás,
“consoante se observa da legislação, há de se consignar que atualmente a liberdade de contratar
é relativa, haja vista que o seu limite é ditado pelo interesse social.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 16 de 22
Contudo, lembramos que desde os tempos pretéritos, a liberdade de escolher o contratante sofre
certas mitigações, de modo que, em alguns casos, tem-se subtraído de um dos contraentes até
mesmo a escolha do outro sujeito do contrato, como é evidente nos serviços públicos essenciais. O
cidadão não tem como, via de regra, escolher o concessionário de energia elétrica à sua residência
ou empresa, por exemplo”.40
Em discurso relacionado às modificações da vontade e as suas limitações, acentua Georges Ripert:
“para quem se lembra do culto da lei durante o período revolucionário esta fórmula parece
extraordinariamente forte. Para chegar a esta concepção da vontade soberana, criando ela própria
e unicamente pela sua força direitos e obrigações, foi preciso que na obra lenta dos séculos a
filosofia espiritualizasse o direito para desembaraçar a vontade pura das fórmulas materiais pelas
quais se dava, que a religião cristã impusesse aos homens a fé na palavra escrupulosamente
guardada, que a doutrina do direito natural ensinasse a superioridade do contrato, fundando a
própria sociedade sobre o contrato, que a teoria do individualismo liberal afirmasse a concordância
dos interesses privados livremente debatidos sobre o bem público.”41
Há de se considerar que, atualmente, a autonomia da vontade, instituída como dogma supremo
das disposições contratuais, não guarda mais o mesmo sentido absoluto do passado. Desse modo,
falar em pacta sunt servanda, tal qual se entendia no passado, é prática e compreensão teórica
superadas. Esses temas presentes na teoria geral dos contratos, atualmente, são vistos com
muitas reservas e foram flexibilizados em prol da função social do contrato e da chamada boa-fé
objetiva.
Para Menezes Cordeiro, a boa-fé objetiva, “corresponde a um conceito fortemente indeterminado;
apenas no caso concreto seria possível preenchê-lo, com valores e argumentos, de modo a compor
os necessários modelos de decisão.”
Com efeito, a autonomia da vontade e vetusta pacta sunt servanda, devem ser observados pelo
intérprete do contrato e pelos contratantes, com as limitações da boa-fé objetiva e a função social
do contrato.
Ressalte-se: “reconhecer que a imposição de princípios isolados nos negócios bilaterais, sem
levam em consideração o contexto do próprio sistema jurídico, é um indicativo de anacronismos
indesejáveis em detrimento daqueles que estão presentes nos polos mais vulneráveis das relações
contratuais.”43
Modernamente, há, porém, doutrinadores que rejeitam a expressão autonomia da vontade, por
entenderem que a vontade não é soberana e, por conta disso, preferem o termo autonomia
privada. Grosso modo, entendemos que esta terminologia tem o mesmo significado da autonomia
da vontade relativizada atualmente considerada por grande parte da doutrina. A vantagem é que a
expressão autonomia privada não exige mais falar em limitação da vontade dos contratantes, pois
este termo já está esculpido no sentido de liberdade relativa da vontade das partes do contrato
que assim agem em decorrência da boa-fé e da função social dos contratos.”44
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 17 de 22
Tem-se, assim, que orquestração dos princípios da autonomia privada, da função social dos
contratos e da boa-fé objetiva, a vontade dos contratantes encontra-se limitada por força de
paradigmas principiológicos.
Disposições Legislativas Expressas Limitativas da Vontade nos Contratos de Compra
e Venda
É nossa empresa neste item destacarmos as mais relevantes limitações da vontade dos
contratantes nos contratos de compra e venda. Contudo, assim prosseguiremos a partir do direito
positivo em vigor.
a. Compra e Venda Realizada entre Ascendentes e Ascendentes
Observe a bela imagem acima. Pelo nosso sistema jurídico não é possível que o pai acima
representado, celebre contrato de compra e venda com o filho, sem que, para a sua validade,
sejam observados os preceitos legais, fora a representação. Observemos os pormenores dos
critérios legislativos para a compra e venda entre ascendente e descendente.
Com vistas à proteção da sociedade familiar, dispõe o artigo 496 do Código Civil, que é
anulável a compra e venda de ascendente a descendente que não conte com o
consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor (nesta
hipótese, a imposição legal dependerá do regime de bens adotado pelos cônjuges).
Observemos, nesta linha de raciocínio, a letra do texto invocado:
“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime
de bens for o da separação obrigatória.”
Embora o legislador tenha expresso interesse de proteger a igualdade entre a distribuição
dos quinhões hereditários entre os descendentes, a norma inquina de nulidade do negócio
jurídico. Assim, o interesse em alcançar a anulação do contrato de compra e venda fica,
resguardado, à esfera privada. Desse modo, o negócio poderá ou não ser questionado pelo
herdeiro prejudicado, ou seja, em última instância a decisão está no âmbito privado.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 18 de 22
Com vistas à proteção da sociedade familiar, dispõe o artigo 496 do Código Civil, que é
anulável a compra e venda de ascendente a descendente que não conte com o
consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor (nesta
hipótese, a imposição legal dependerá do regime de bens adotado pelos cônjuges).
Observemos, nesta linha de raciocínio, a letra do texto invocado:
“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime
de bens for o da separação obrigatória.”
Embora o legislador tenha expresso interesse de proteger a igualdade entre a distribuição
dos quinhões hereditários entre os descendentes, a norma inquina de nulidade do negócio
jurídico. Assim, o interesse em alcançar a anulação do contrato de compra e venda fica,
resguardado, à esfera privada. Desse modo, o negócio poderá ou não ser questionado pelo
herdeiro prejudicado, ou seja, em última instância a decisão está no âmbito privado.
Precisa aqui é a doutrina de Caio Mário da Silva Pereira que, com acerto, afirma que “os
descendentes, cujo consentimento se requer, são os herdeiros necessários ao tempo do
contrato, vale dizer, os mais próximos em grau, salvo o direito de representação. Os não
reconhecidos no momento da venda não têm de ser ouvidos, porque somente o ato de
reconhecimento tem o efeito de converter a situação fática em status jurídico”.45
Por fim, há de se consignar que, nos termos do artigo 179 do Código Civil, o prazo para
anulação do contrato jurídico de compra e venda envolvendo ascendente e descendente sem
as anuências impostas pelo artigo 496 do mesmo Código é de 2 anos. Eis a letra da lei: “art.
179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para
pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato”.
Fica, assim, demonstrada uma hipótese de limitação da vontade dos contratantes quando o
contrato envolver a compra e venda entre ascendentes e descendentes.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 19 de 22
b. Compra e venda de bens imóveis em que o alienante seja pessoa casada
Não basta a capacidade geral constante nos artigos 3º e 4º do Código Civil para que o
alienante esteja autorizada a entabular contratos de compra e venda. Nesse campo, por
expressa disposição legal, encontramos mais uma hipótese de limitação à vontade.
A respeito da limitação em tela, relevante transcrever abaixo o conteúdo dos artigos 1.647, I;
1.648 e 1.656 do Código Civil:
“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem
autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
(...)
Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos
cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.
Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aquestos,
poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares”.
Pelo disposto nos textos legislativos acima, observa-se que há limitação da vontade na
compra e venda envolvendo pessoas casadas e, por outro lado, o objeto da venda for bem
imóvel. Não se reproduz, contudo, limitação desta natureza quando da reação jurídica de
compra e venda for um ou mais bens móveis.
Pelo que observamos, a intenção do legislador foi a de preservar o patrimônio do casal.
Entretanto, entendemos que o ideal seria a limitação pelo valor do bem. Haja vista que,
atualmente, há bens móveis que superam o valor de determinados bens imóveis. Esta
limitação era compreensível no modelo econômico em que os bens imóveis reinavam
soberanos no cotidiano da economia familiar.
Com efeito, nos dias atuais, principalmente nos locais em que os imóveis são pouco
valorizados, é possível considerar a possibilidade de casais serem titulares de bens móveis
dotados de valores superiores ao bem imóvel da sociedade familiar.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 20 de 22
c. Compra e venda entre cônjuges
De igual modo, encontramos na legislação pátria limitação à vontade de contratar quando a
compra e venda envolver cônjuges. A respeito, impõe o artigo 499 do Código Civil: “é lícita a
compra e venda entre cônjuges com relação aos bens excluídos da comunhão”.
Ao discorrer sobre essa limitação, Maria Helena Diniz, ressalta que “os consortes não
poderão, em regra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher
está proibida; se o regime matrimonial for o da comunhão universal, ter-se-á uma venda
fictícia, pois os bens do casal são comuns e ninguém pode comprar o que já Le pertence.
Todavia, mesmo nesse regime, ou se outro for o regime matrimonial, tal venda, desde que
efetiva e real e que não venha a ferir direitos de terceiros, será lícita, relativamente aos bens
particulares (CC, arts. 499, 1.659 e 1.668)”.46
d. Compra e Venda entre Condôminos
Quando nos referimos a limitação da vontade relacionada ao condomínio de coisas
indivisíveis, imediatamente vem à mente o artigo 504 do Código Civil. Desse modo, vale
trazer à colação o referido comando normativo, conforme segue:
“Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O Condômino, a quem não se der conhecimento da
venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior
valor e, a falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a
parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 21 de 22
Alerta Caio Mário da Silva Pereira que a regra do artigo 504 do Código Civil não se aplica ao
condomínio edilício. Observemos, neste sentido, as suas palavras:
“não se aplica o princípio ao caso de veda de unidade em edifício submetido ao regime de
condomínio edilício, porque,em tal sistema, o escopo preponderante é a propriedade
exclusiva da unidade, ao mesmo passo que o condomínio sobre o solo e partes comuns
somente existe em atenção ao objetivo de proporcionar a utilização efetiva da parte
exclusiva. E, como a co-propriedade é mero veículo de realização do direito individual, a
venda do apartamento, mesmo se a convenção do condomínio dispuser em contrário, pode
ser livremente feita, sem a restrição do artigo 504.”47
Portanto, nos termos da correta lição acima, a limitação da vontade não é absoluta quando
estivermos diante de condomínios edilícios.
No mais, aplica-se in totum o teor do artigo 504 do Diploma Privado.
e. A vedação da vontade na compra e venda realizada por gestores de coisas alheias
Eis mais uma hipótese legal de limitação do vontade nos contratos de compra e venda. Como
o título deste item está a demonstrar, trata-se, in casu, de vedação relacionada aos gestores
de coisas alheias. Recorramos à norma legal que, na espécie, encontra-se regulamentada
nos artigos 497 e 498 do Código Civil:
“Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda eu em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua
guarda ou administração;
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda - Parte 22 de 22
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem,
ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários dos tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários u
auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho,
no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo, estende-se à cessa de crédito. Art. 498. A
proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e
venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já
pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.”
Pelo que se observa acima, a sanção para os contratos de compra e venda que não
observarem os preceitos de ordem pública contidos nos artigos 497 e 498 é a culminação de
nulidade ao negócio jurídico. Não há, portanto, de se falar em convalidação do ato. Desse
modo, tais contratos serão considerados nulos de pleno direito.
São estas as principais vedações relacionadas a limitação da vontade nos contratos de compra e
venda. Sugerimos que o operador do direito esteja atendo a cada uma delas, bem como, nos casos
de anulabilidade, os prazos decadenciais relacionados à espécie.
Diante das considerações acima, voltemos nossa atenção a classificação do contrato de compra e
venda, bem como a temática das obrigações geradas por essa modalidade contratual. São estes
os assuntos do capítulo abaixo.
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 1 de 7
Anotamos, a princípio, que o presente capítulo carrega em seu bojo uma dimensão prática
extremamente acentuada, na medida em que trabalharemos com a própria razão de ser o
contrato de compra e venda, sendo que assim faremos a partir de sua estrutura ontológica. Vale
assim, dizer quando nos ocupamos da classificação de um instituto jurídico, bem como dos direitos
e obrigações dele recorrentes, estamos nos referindo a sua própria estrutura. Ou seja, nos
lançamos no campo da exploração de seus pormenores mais relevantes.
Feitas as considerações acima, prossigamos para o nosso alvo.
De acordo com tradicional caracterização, os contratos de compra e venda são compreendidos
como i) bilaterais; ii) onerosos; iii) em regra, comutativos; iv) em regra, consensuais; e, v)
instrumento de natureza pessoal, não transferindo imediatamente o domínio da coisa. Seguem-se
os pormenores de cada uma destas características.
1. BILATERAIS
Entende-se que os contratos de compra e venda são bilaterais pelo fato de que é da sua
essência que cada um dos contratantes assumem obrigações recíprocas. De modo, que cada
uma delas assumirá direitos e obrigações a serem atendidas na execução do pacto. Essa
bilateralidade faz parte da própria estrutura do contrato, bem como da sua disposição
legislativa elementar.
Encontramos nos contratos de compra e venda a obrigatoriedade de duas partes distintas,
não sendo necessariamente duas pessoas na somatória dos sujeitos participantes do pacto.
Assim, é perfeitamente possível que em ambos os polos haja uma ou mais pessoas.
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 2 de 7
A bilateralidade está estampada no artigo de abertura às normas legislativas a respeito dos
contratos de compra e venda. Segue-se, neste sentido, o teor do artigo 481 do Código Civil,
já comentado em momento anterior. “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes
se briga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro”.
Em comentário a bilateralidade dos contratos em geral, Barros Monteiro, apresenta os
seguintes argumentos, senão vejamos:
“contratos bilaterais são aqueles que criam obrigações para ambas as partes e essas
obrigações são recíprocas; cada uma das partes fica adstrita a uma prestação (ultro citroque
obligatio). É o que acontece com a compra e venda, em que o vendedor fica obrigado a
entregar alguma coisa ao outra contratante, enquanto este, por seu turno, se obriga a pagar
o preço ajustado. Como bem se percebe, as obrigações criadas pelo contrato bilateral
recaem sobre ambos os contratantes; cada um destes é ao mesmo tempo credor e devedor;
o vendedor deve a coisa alienada, mas é credor do preço; o comprador, por sua vez, é
devedor do preço, mas credor da coisa adquirida.”48
Ao comentar as consequências mais proeminentes da bilateralidade do contrato, continua
afirmando o mestre em referência que “a) qualquer dos contratantes pode utilizar-se, nos
contratos bilaterais, da exceção non adimpleti contractus, incabível, no entanto, em
contratos unilaterais; b) – nos primeiros, subentendida está a cláusula resolutiva tácita. Em
regra, só nos bilaterais tem cabimento a ação de resolução; c) – se ocorrer o perecimento da
coisa devida, sendo corpo certo, perece a obrigação de entregá-la, eliminando-se igualmente
a contraprestação”.49
2. ONEROSOS
Essa classificação está muito próxima ao que anotamos relativamente à condição de
bilateralidade dos contratos de compra e venda. Isso se dá pelo fato de que,
tradicionalmente, se entende que todo contrato bilateral é também oneroso.
Segundo pondera Venosa “nos contratos onerosos, pois, ambos os contratantes têm direitos
e deveres, vantagens e obrigações; a carga ou responsabilidade contratual está repartida
entre eles, embora nem sempre em igual nível.
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 3 de 7
As partes concedem-se reciprocamente direitos e reciprocamente contraem obrigações. A
onerosidade identifica-se primordialmente pela contraprestação que se segue á prestação,
pela vantagem que decorre de um sacrifício do contratante. Pode ocorrer que o dever de um
dos contratantes esteja em âmbito maior que o do outro. Como contratos onerosos temos a
permuta, a compra e venda, locação, empreitada etc.”50
A seu turno, Cunha Bueno leciona que o contrato de compra é venda é oneroso “pois cada
um dos contraentes tem de dar ao outro o equivalente do que recebe, sendo uma das
prestações, necessariamente, em dinheiro”.51
3. EM REGRA, COMUTATIVOS
O contrato de compra e venda é, a princípio, comutativa na medida em que as prestações e
contraprestação são certas e determinadas no momento da avença. Desse modo que os
contraentes, imediatamente, têm conhecimento da sua cota de sacrifício e participação no
pacto entre eles celebrado.
Na doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, encontramos a seguinte assertiva: cumulativos são
os contratos “de prestações certas e determinadas. As partes podem antever as vantagens e
os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não
envolvem nenhum risco. Na ideia de comutativadade está presente a de equivalência das
prestações, pois, em regra, nos contratos onerosos, cada contraente somente se sujeita a um
sacrifício se receber, em troca, uma vantagem equivalente.”52
E, no mesmo fôlego, continua o mestre: “todavia, pode não haver equivalência objetiva, mas
subjetiva, existente apenas no espírito dos contraentes, e não necessariamente na realidade,
visto que cada qual é juiz de suas conveniências e interesses. Assim, na compra e venda, por
exemplo, o vendedor sabe que irá receber o preço que atende aos seus interesses, e o
comprador, que lhe será transferida a propriedade do bem que deseja adquirir.”53
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 4 de 7
As partes concedem-se reciprocamente direitos e reciprocamente contraem obrigações. A
onerosidade identifica-se primordialmente pela contraprestação que se segue á prestação,
pela vantagem que decorre de um sacrifício do contratante. Pode ocorrer que o dever de um
dos contratantes esteja em âmbito maior que o do outro. Como contratos onerosos temos a
permuta, a compra e venda, locação, empreitada etc.”50
A seu turno, Cunha Bueno leciona que o contrato de compra é venda é oneroso “pois cada
um dos contraentes tem de dar ao outro o equivalente do que recebe, sendo uma das
prestações, necessariamente, em dinheiro”.51
3. EM REGRA, COMUTATIVOS
O contrato de compra e venda é, a princípio, comutativa na medida em que as prestações e
contraprestação são certas e determinadas no momento da avença. Desse modo que os
contraentes, imediatamente, têm conhecimento da sua cota de sacrifício e participação no
pacto entre eles celebrado.
Na doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, encontramos a seguinte assertiva: cumulativos são
os contratos “de prestações certas e determinadas. As partes podem antever as vantagens e
os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não
envolvem nenhum risco. Na ideia de comutativadade está presente a de equivalência das
prestações, pois, em regra, nos contratos onerosos, cada contraente somente se sujeita a um
sacrifício se receber, em troca, uma vantagem equivalente.”52
E, no mesmo fôlego, continua o mestre: “todavia, pode não haver equivalência objetiva, mas
subjetiva, existente apenas no espírito dos contraentes, e não necessariamente na realidade,
visto que cada qual é juiz de suas conveniências e interesses. Assim, na compra e venda, por
exemplo, o vendedor sabe que irá receber o preço que atende aos seus interesses, e o
comprador, que lhe será transferida a propriedade do bem que deseja adquirir.”53
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 5 de 7
Afirmamos, outrossim, no título deste item que os contratos de compra e venda são, em
regra comutativos. Essa assertiva se refere ao fato de que a legislação em vigor permite que,
pelo alvitre das partes, o contrato de compra e venda, no que diz respeito coisa, carregue
natureza aleatória.
Vale recordar que os contratos aleatórios são assim identificados em razão do fato de que
“as prestações de uma ou de ambas as partes são incertas, porque sua quantidade ou
extensão está na dependência de um ato futuro e imprevisível (alea) e pode redundar numa
perda, em vez de lucro”.54
Relativamente aos contratos de compra e venda, a sua condição aleatória ocorrerá na
hipótese em que o seu objeto for coisa incerta, ou coisa futura. Contudo, nos termos do
artigo 483 do Código Civil, mister considerar que “a compra e venda pode ter por objeto
coisa futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a
intenção das partes era de concluir contrato aleatório”.
4. EM REGRA, CONSENSUAL
Interessa, de imediato, considerar que o contrato consensual é aquele em que basta a
vontade das partes para a sua perfeita formação. Desse modo, como regra, os contratos de
compra e venda apresentam natureza consensual.
Na lição de Fábio Ulhoa Coelho, podemos afirmar que consensuais “são os contratos para
cuja constituição não se exige nada além do encontro de vontade dos contratantes. A
generalidade dos contratos insere-se nessa categoria. A compra e venda em geral, por
exemplo, aperfeiçoa-se com o acordo, entre as partes, sobre preço e objeto”.55
Afirmamos que o contrato de compra e venda é, em regra, consensual pois, em alguns, casos
a lei exige uma forma específica. É o que ocorre nos pactos de compra e venda de bens
imóveis de montante acima de 30 vezes o maior salário-mínimo vigente. Neste sentido, reza
o artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente
no País”
Desse modo, sempre que o contrato de compra e venda de bem imóvel ultrapassar o valor
de trinta vezes o maior salário-mínimo vigente, ele assumirá natureza formal, pois, o seu
instrumento será por meio de escritura pública.
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 6 de 7
5. INSTRUMENTO DE NATUREZA PESSOAL
Tivemos a oportunidade de verificarmos que, em nosso ordenamento jurídico, o contrato de
compra e venda não é instrumento hábil para provocar, por si só, a transferência do domínio.
Isto porque, nas brumas do direito brasileiro, o legislador e a doutrina optaram pela adoção
do sistema de tradição germânico-romano. Em que, o contrato de compra e venda surge
como uma antessala para a transferência do domínio.
Podemos afirma a existência de três modelos contemporâneos a respeito da força do
contrato de compra e venda, concernente à transferência ou não do domínio da coisa
alienada. Temos assim o modelo francês, o alemão e o soviético.
De acordo com Washington de Barros Monteiro, o modelo francês, “inaugurado pelo Código
Napoleão, art. 1.582, o contrato cria ao mesmo temo o vínculo obrigacional e transfere o
domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). O sistema francês apartou-
se destarte da tradição romana, expressa pela máxima traditionibus et usucapinibus dominia
rerum, non nudis pactis, trasnferuntur.”56
Assim, no sistema francês, o contrato de compra e venda transfere, imediatamente o
domínio da coisa objeto do pacto. Portanto, não há necessidades de procedimentos outros
com para alcançar este propósito.
Por outro lado, no sistema alemão, há de se consignar que o contrato não transfere a
propriedade, mas gera apenas obrigações de natureza pessoal aos contraentes. Sobre este
sistema, socorremo-nos da precisa lição de Monteiro:
“para o sistema alemão (BGB, art. 433), que volveu à inspiração romana, o contrato gera
exclusivamente uma obrigação de dar, por ele assume o vendedor apenas obrigação ad
tradendum; a transferência do domínio depende de outro ato relevante, a tradição da coisa
vendida.
Anote-se, no entanto, para logo, a existência de certa diferença entre o sistema germânico e
o romano; contentava-se este com a simples transferência da posse; o vendedor obrigava-se
a procurar para o comprador a vácua possiossionis da res, isto é, sua disponibilidade,
enquanto o alemão visa à transferência da propriedade”.57
Classificação dos Contratos de Compra e Venda - Parte 7 de 7
Por fim, o sistema soviético pode ser compreendido como uma estrutura híbrida. Nele, “que
não se prende nem ao contrato, nem à traditio, exclusivamente, como princípio geral
transmissor da propriedade. Por esse sistema, que, aliás, não é original, os dois modos de
aquisição são dotados de igual valor, porque tem cada um deles o próprio campo de
aplicação. Realmente, quanto às coisas individualmente determinadas, a propriedade se
adquire no momento em que se conclui o contrato; quanto às coias determinadas apenas
pelo gênero (que se contam, se pesam ou se medem), a aquisição é diferida para o instante
da tradição.”58
Há de se ressaltar, desde logo, que o sistema brasileiro adotou a tradição germânico-romana.
Sendo que, o contrato de compra e venda causa, no instante de sua celebração, uma
obrigação de dar. Ou seja, o contrato de compra e venda em nosso sistema, tem natureza de
direito pessoal, na medida que o direito real somente se concretizará por meio da tradição,
no caso de bens móveis, ou da transcrição do título, na hipótese dos bens imóveis.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 1 de 12
Dicotomia Elementar dos Direitos dos Contratantes
Os contratos, de um modo geral, são considerados fontes do Direito. Com o contrato de compra e
venda essa máxima não segue em sentido diverso, eis que este tipo contratual gera um conjunto
de direitos aos pactuantes.
Seguem-se, abaixo, os principais direitos decorrentes do contrato de compra e venda. Entendemos
que direitos outros, decorrentes, por exemplo, de cláusulas especiais, serão apenas acessórios aos
dois direitos elementares abaixo elencados.
a. Direito do Alienante ao Recebimento do Preço
Sendo o contrato de compra e venda bilateral por natureza, podemos, desde logo, registrar o
direito do alienante ao recebimento do preço da coisa estipulado no contrato.
O direito de receber o preço da coisa é tão marcante no contrato de compra e venda que, em
regra, e somente estará obrigado a entregar a coisa quando esse seu direito for satisfeito pelo
comprador. A exceção encontra-se no artigo 491 do Código Civil que assim disciplina: “não sendo
a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”.
Note-se, pela estrutura do artigo 491, que o direito do vendedor receber o preço não se esgota
pelo fato de a venda ter sido realizada a prazo (ou na dicção da norma, a crédito). Mesmo a prazo,
naturalmente, o seu direito ao recebimento do preço persiste, nos termos pactuados no contrato.
Há de se considerar que o direito do alienante ao recebimento do preço, abre a oportunidade para
a obrigação do comprado ao correspondente pagamento da importância estipulada em contrato.
Neste caso, a obrigação principal de pagar o preço por parte do comprador, impõe ao vendedor a
obrigação de recebê-lo.
b. Direito do Comprador ao Recebimento da Coisa
Na medida em que o alienante tem direito ao recebimento do preço, o comprador tem o direito de
receber a coisa objeto do contrato de compra e venda. Esse direito do comprador decorre da
própria estrutura do contrato.
A propósito, estampa Ricardo Negrão que “correlatamente aos direitos do vendedor, ao comprador
é atribuído o de receber a coisa no lugar e modo contratados, inclusive o de reter o preço no caso
de mudança do estado econômico-financeiro do vendedor que ainda não lhe entregou a coisa
contratada”.59
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 2 de 12
Caso o alienante não entregue a coisa, por mera desídia, o comprador poderá, inclusive, se utilizar
de instrumento processual que forçará o cumprimento da obrigação específica com vistas ao
cumprimento do pacto contratual. É possível pensar ainda na consequência de resolução do
contrato. Nesta senda, precisa é a síntese e exemplo apresentados por Ulhoa Coelho:
“o descumprimento, pelo vendedor, de sua obrigação principal dá ao comprador o direito de optar
entre a entrega da coisa e a resolução do contrato, alternativas sempre acompanhadas de perdas
e danos (CC, art. 475). Desse modo, se Antônio vendeu seu equipamento de som a Benedito e
assumiu a obrigação de transferir o domínio em uma semana, configura-se o inadimplemento se
transcorrer o prazo sem a tradição da coisa. Em decorrência, Benedito pode optar por demandam
em juízo a entrega do equipamento adquirido ou dar por resolvido o contrato e pleitear a
devolução da parte do preço que tiver pago, sem prejuízo da indenização pelos danos sofridos.”60
O direito elementar de o comprador receber a coisa, impõe, em sentido contrário, a obrigação de o
alienante a entregá-la.
É interessante observar que o direito elementar de uma das partes do contrato constitui a outra
uma obrigação recíproca. Esse fato é da natureza bilateral dos contratos de compra e venda.
Efeitos Jurídicos Decorrentes do Contrato: Aspectos Gerais
Quando anotamos que o contrato de compra e venda é bilateral, nos colocamos diante do fato de
que há obrigações recíprocas assumidas pelos contratantes.
Anotamos, a princípio, que não pretendemos repetir os direitos e obrigações relatadas no item
anterior. Isso seria contraproducente nesta fase de nossa análise do contrato de compra e venda.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 3 de 12
Efeitos Jurídicos Decorrentes do Contrato: Aspectos Gerais
Quando anotamos que o contrato de compra e venda é bilateral, nos colocamos diante do fato de
que há obrigações recíprocas assumidas pelos contratantes.
Anotamos, a princípio, que não pretendemos repetir os direitos e obrigações relatadas no item
anterior. Isso seria contraproducente nesta fase de nossa análise do contrato de compra e venda.
É evidente que, devido a autonomia privada da vontade, as partes podem criar obrigações das
mais diversas nos pactos que tenham por objetivo a compra e venda de uma coisa, sob certo
preço e condições. Como exemplo, podemos citar a hipótese de uma cláusula contratual que
imponha ao vendedor a obrigação de entregar o imóvel ao comprador pintado na cor amarela.
Essa obrigação decorrente da cláusula do contrato é, naturalmente, acidental e, como se nota,
decorrerá o arbítrio dos contratantes.
Contudo, há um conjunto de obrigações mais proeminentes que fluem do contrato de compra e
venda. Nosso objetivo neste tópico é apresentam um rol, não exaustivo, das obrigações mais
relevantes na espécie contratual em comento. Prossigamos, neste sentido.
Transferência da Coisa na Venda ad corpus e ad mensuram
Como vimos é direito do comprador receber a coisa objeto do contrato, sendo que, por outro lado,
é responsabilidade do alienante promover a sua transferência conforme os termos constantes no
contrato. Assim, a obrigação de transferência da coisa trata-se de efeito elementar os contratos de
compra e venda.
No entanto, o contrato de compra e venda poderá conter a obrigação de entrega da coisa
configurada em duas espécies, quais sejam: ad corpus e ad mensuram.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 4 de 12
Esta questão é interessante na medida em que deverá haver correspondência da coisa contida no
contrato com a coisa entregue pelo alienante. Caso contrário, em regra, quedará ele em mora.
No Código Civil, as disposições normativas gerais da compra e venda ad corpus e ad mensuram
encontram-se reunidas nos artigos 500 e 501:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso
possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar
a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art. 501.
Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o
comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo
único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela
fluirá o prazo de decadência.”
A partir dos preceitos dos artigos acima expressos, vamos, pois, à exposição das duas ad corpus e
ad mensuram formas de apresentação da coisa objeto do contrato de compra e venda:
a. Compra e venda ad corpus
Em muitos momentos quem adquire um terreno em um grande centro urbano, por exemplo, tem
uma preocupação considerável com as medidas do imóvel. Mas nem sempre é assim. Situações
diversas demonstram que o objeto do contrato não diz respeito diretamente as suas medidas e,
por conta disso, o pacto de compra e venda estará mais relacionado à coisa em si do que as suas
medidas. Esse é o cenário da compra e venda ad corpus.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 5 de 12
Estabelece o parágrafo 3º do artigo 500 do Código Civil que: “não haverá complemento de área,
nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como cosia certa e discriminada, tendo sido
apenas enunciativa a referências às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.”
Ao comentar a disposição legal acima, evidencia Gonçalves que “nessa espécie de venda o imóvel
é adquirido como um todo, como corpo certe e determinado (p. ex., Chácara Palmeiras),
caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas
dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não
em atenção à área declarada. Certas circunstâncias, como a expressão ‘tantos alqueires mais ou
menos’, a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado
ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus.”61
Alerta Monteiro que “na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado,
presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir
precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é
meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa. (...) Em
se tratando de venda individuada, em que foi apenas enunciativa a referência à suas dimensões,
prevalece aquela presunção, que é júris et de jure; entende-se que o comprador percorreu o
imóvel, conheceu sua extensão, verificou as divisas. Comprou-o afinal, não em atenção à área
declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado.”62
Ademais, é relevante considerar o critério legislativo para a determinação se a venda, de fato, foi
ad corpus. A questão é significativa, na medida em que encontre-se na área diferença em suas
medidas e não haja disposição contratual a respeito da modalidade da compra e venda. Há, neste
sentido, presunção legal que dá luz ao tema, senão vejamos: “Presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um
vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstâncias, não teria realizado o negócio” (art. 500, §1º).
b. Compra e Venda ad mensuram
Diferentemente da compra e venda ad corpus, em que não se dá atenção às proporções da coisa
como elemento essencial do negócio, na compra e venda ad mensuram, o cerne do pacto
contratual são as suas medidas.
Em sede de definição, vale destacar que “trata-se de venda ad mensuram, em que o preço é
estipulado com base nas dimensões do imóvel (p. ex., tal preço por alqueire). A venda é ad
mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou
metro quadrado. Se se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões
dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementação. Somente se esta não for possível
(pois não se oferece uma tríplice alternativa), por não ter o vendedor área remanescente contígua,
é que se abre para aquele a opção de reclamar a resolução do contrato ou abatimento
proporcional ao preço”.63
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 6 de 12
Pelo que se observa, salta aos olhos que a venda ad mensuram, diante da inadequação da coisa
entregue com os termos do contrato de compra e venda, abre-se ao comprador, a princípio, uma
entre as três alternativas abaixo:
Abatimento proporcional do preço;
Complementação da área;
Resolução do contrato.
Não é demais considerar que, em qualquer uma das hipóteses acima, em decorrência da
inadimplência obrigacional do alienante, o comprador terá também direito a reparação por perdas
e danos.
Ainda quanto as opções advindas do descumprimento do vendedor em entregar a coisas no exata
medida constante no contrato de compra e venda, vale aqui registrar a síntese de Ulhoa Coelho:
“na venda ad mensuram, o objeto do contrato é uma determinada extensão de terra. Nesse caso,
se entre as dimensões referidas no instrumento e as entregues houver discrepância em prejuízo
do comprador, ele pode exigir a complementação da área, se for isso possível ao vendedor. Trata-
se da ação ex empto, cujo exercício deve ser feito no prazo decadencial de um ano a contar do
registro (CC, art. 501). Não dispondo o vendedor de terras contíguas suficientes a dar o
complemento, o comprador poderá optar entre a resolução do contrato e o abatimento
proporcional do preço (art. 500).”64
Prossegue, ainda, o citado doutrinador: “tolera-se no máximo uma diferença de 5% do total da
área mencionada no contrato ad mensuram. Nessa margem percentual, para ter direito à
complementação, resolução ou abatimento, o comprador deve provar que não teria realizado o
negócio se soubesse das reais dimensões do imóvel (§1º). Se, por outro lado, a divergência for em
prejuízo do vendedor, o comprador pode optar entre devolver o excesso e complementar o preço
(§2º)”.65
c. Pacto ad corpus ou ad mensuram: Critério Legal Objetivo Para Diferenciação
À guisa de parâmetro para diferenciação dos pactos de compra e venda em que não haja
designação expressa se o contrato apresenta manifestação ad corpus ou ad mensuram, vale
considerar os apontamentos abaixo.
Nos comentários do artigo 500 do Código Civil, com acerto, afirma Simão que “a lei traz
um critério para diferenciar a venda ad corpus da ad mensuram se o contrato não
indicar qual tipo foi celebrado. Se a diferença entre a área real do imóvel e a área
constante no contrato não for superior a 1/20 (5%), a venda é considerada ad corpus e
o comprador nada poderá reclamar. Já se a diferença for maior que 1/20, a venda
presume-se ad mensuram e o comprador terá direito de reclamar”.66
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 7 de 12
Continua o citado autor, agora em sede de exemplo, que, pelo seu conteúdo merece
registro: “Do contrato de compra e venda consta a medida de uma fazenda como sendo
de 1.000 alqueires. Entretanto, a medida real da área da fazenda é de 950 alqueires.
Como a diferença não é superior a 1/20 da área constante do contrato, a venda é
considerada ad corpus e o comprador nada poderia reclamar (nota-se que 50 é
exatamente 1/20 de 1.000). Já se a área real medisse 949 alqueires ou menos, a lei
presumiria tratar-se de venda ad mensuram e garantiria ao comprador o direito de
reclamar”.67
Obrigações do Alienante e do Vendedor até a Transferência da coisa: Despesas com
a Tradição e os Riscos da Coisa
Como vimos alhures, o comprador tem o direito de receber a coisa do alienante. Diante disso, por
outro lado, nos deparamos com a obrigação do alienante em transferir a coisa ao comprador. A
relação é circular, portanto. Em função disso, cumpre-nos abordar, inicialmente, como ficam as
despesas com a transferência da coisa.
A princípio, a questão concernente as despesas da tradição, caso não haja cláusula contratual,
correrão em detrimento do alienante, por força do artigo 490 do Código Civil.
A respeito do tema em tela, que envolve diretamente a sorte da coisa até o instante da
transferência ao comprador, o direito positivo brasileiro estabelece, ainda, que
“Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do
preço por conta do comprador.
§1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contanto, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas
à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora
de as receber, quando postas à sua disposição no tempo lugar e pelo modo ajustados.”
Pelo que se observa da norma em tela, em de regra, na hipótese de a coisa que existia no
momento da celebração do contrato, mas deixa de existir, a solução que se mostra plausível é
considerar que o vendedor que, pelo pacto, assumiu a obrigação de dar a coisa ao comprador,
responderá por perdas e danos, com as ressalvas expressas no artigo 492.
Uma questão merece atenção: qual a consequência do perecimento da coisa se ela
existia no tempo imediato à celebração do contrato, mas por razões diversas ela deixou
de existir?
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 8 de 12
Diante da questão do perecimento da coisa antes da perfeita celebração do contrato, adequada é
a posição de Caio Mário da Silva Pereira: “se a coisa existia antes do contrato; mas perecera ao
tempo deste, é ele nulo por falta de objeto; se a destruição é parcial, abre-se ao comprador uma
alternativa de abandonar o negócio (resolução e não nulidade do contrato) ou pedir abatimento do
preço. Se o vendedor tinha conhecimento da destruição, e mesmo assim contratou, agiu de má-fé,
e está sujeito à reparação de perdas e danos”.68
Após a celebração do contrato, impõe-se em seu desfavor a sorte pelos riscos da coisa. Maria
Helena Diniz, ao comentar tema afeto ao artigo 492, acima transcrito, doutrina que:
“responsabilidade pelos riscos (perda, deterioração, desvalorização, qualquer perigo que a coisa
pode sofrer desde a conclusão do contrato até a sua entrega) e despesas, ante o fato de que, em
nosso direito, sem tradição ou registro não se tem transferência da propriedade. Pelo Código Civil,
art. 492, antes da tradição, ou registro, os riscos da coisa correrão por conta do vendedor e, as do
preço, por conta do comprador. Assim, o se o bem vier a se perder ou a se deteriorar após a
tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador é quem
sofrerá as consequências, pois houve transferência da propriedade”.69
Importa, ainda, registrar que, nos contratos de compra e venda, o alienante, salvo cláusula
contratual em contrário, responde por todos os débitos que gravarem a coisa até o momento da
tradição (CC, art. 502). Ressaltamos, outrossim, que este dispositivo não tem força para
obrigações propter rem, a exemplo dos impostos. No entanto, essa ressalva é para terceiros, v. g.,
o Estado nas obrigações tributárias, mas é efetiva na relação obrigacional entre os contraentes no
contrato de compra e venda.
Vale dizer: caso o comprador efetive o pagamento dos tributos, terá ele direito de reaver os
valores em face do alienante. Este é a regra, podendo haver exceção nos termos do contrato,
conforme preceitua o artigo 502, já mencionado.
Em suma, em regra, as despesas com a tradição correm às expensas do vendedor, porquanto as
despesas com escrituração e registro correm às em detrimento do comprador. Por outro lado,
celebrado o contrato, os riscos incidentes sobre a coisa correm em desfavor do alienante,
porquanto os riscos do preço pendem para o comprador.
No mais, é de relevo considerar que “Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os
seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não
anuir, poderá o devedor resolver a obrigação.” Por outro lado, nos termos do parágrafo único do
mesmo dispositivo, Os frutos percebidos são do devedor, cabendo ao credor os pendentes.
Contudo, nada impede, porém, que os contratantes firmem posição em sentido diverso.
Feitos os apontamentos acima, resta-nos discorrer sobre as obrigações após a transferência da
coisa. Este será o nosso objeto de reflexão no item abaixo.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 9 de 12
Obrigações do Alienante Após a Transferência da Coisa: Vícios Redibitórios e
Evicção
As obrigações do vendedor não se encerram com a transmissão da coisa. Não, em verdade,
mesmo após a transferência do domínio (por meio da tradição, nos casos dos bens móveis, ou no
caso do registro do título translativo de propriedade, nas hipóteses de contratos de compra e
venda que envolvam bens imóveis) persiste a obrigação do comprador em garantir a coisa.
Desse modo, o alienante, após a transferência da coisa, continua como o seu garante. Surgem,
neste sentido, a garantia pelos vícios redibitórios e sobre a evicção que eventualmente recaiam
sobre a coisa objeto dos contratos.
Ressaltamos, ainda, que o tratamento legislativo dos vícios redibitórios e aplicação da
responsabilidade por evicção encontram-se na parte da teoria geral dos contratos do Código Civil
e, por conseguinte, são perfeitamente aplicáveis aos contratos de compra e venda.
Os vícios redibitórios estão regulamentados entre os artigos 441 a 446, porquanto, a evicção está
disciplinada do artigo 447 a 457, todos do Código Civil em vigor. Anotamos, desde já, que uma
leitura dos artigos em referência é de rigor.
a. Vicios Redibitórios
Estabelece, a respeito, o artigo 441 do Código Civil: “a coisa recebida em virtude de contrato
comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que
é destinada ou lhe diminuam o valor.”
Desse modo, em decorrência do artigo supra, há uma espécie de garantia genérica sobre toda a
coisa objeto de contrato comutativo. Nesta senda, afirma Venosa: “a garantia refere-se a vícios
ocultos na coisa, ao tempo da transmissão. Presume-se que o negócio não teria sido realizado, ou
teria sido realizado de outra forma, se o adquirente soubesse da existência do defeito na coisa. A
lealdade contratual manda que o transmitente alerte o adquirente da existência do vício. No
entanto, ainda que o vício seja desconhecido do próprio titular, os efeitos da teria aplicam-se como
consequência do princípio do equilíbrio das relações negociais (art. 443). Evidente que, como em
toda situação em que existe culpa, esta acarreta a indenização por perdas e danos, afora o
desfazimento do negócio ou o abatimento do preço...”.70
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 10 de 12
Concernente aos requisitos para a aplicação da teoria dos vícios redibitórios e as suas
consequências, vale trazer à colação os requisitos da para a compreensão de sua incidência sobre
a coisa objeto do contrato de compra e venda. Para tanto, nos valeremos da precisa doutrina de
Ricardo Negrão, que segue no sentido de que o alienante, em juízo, deverá comprovar:
“(a) o prejuízo: que o vício ou defeito tornam imprópria a coisa para o uso que é destinada
ou lhe diminuem o valor a preexistência do vício;
(b) a preexistência: é necessário demonstrar que os defeitos preexistiam no momento da
celebração da compra e venda;
(c) o elemento subjetivo: refere-se ao comportamento do vendedor, sua boa ou má-fé
quanto ao conhecimento vício. A lei trata de modo mais severo o vendedor que age com
culpa, impondo àquele que conhecia o defeito a restituição do que recebeu (o preço), mais o
pagamento de perdas e danos. Para o vendedor que ignorava, quando da venda, o defeito,
basta a restituição do que recebeu acrescido das despesas do contrato (CC, art.443).”71
Observa-se, com efeito, que o alienante responderá pelos vícios ocultos existentes no momento da
celebração do contrato e que se manifestam em momento posterior a tal ato.
Desse modo, o vendedor responde pelos vícios, mas não responderá pelo desgaste da coisa. É em
função disso, é que incide o ônus do comprador em demonstrar que o vício é pretérito à
celebração do contrato.
Vale, ainda, enfatizar que “não é qualquer vício que traduz em redibitório, senão aquele que torna
a coisa imprópria para o uso colimado no contrato, ou diminua-lhe o valor. Quem compra um
cavalo de corrida portador de uma moléstia respiratória, que o impede de correr, recebe o
semovente com vício oculto que o torna impróprio para o uso pretendido. Quem compra um
animal para abate, por outro lado, não pode ver nessa moléstia um vício redibitório. Este deve ser
grave, de acordo com o caso concreto, oculto e existente ao tempo da transmissão.”72
Do ponto de vista etimológico, para facilitar a compreensão da conhecida expressão vício
redibitório, merece consignar que “o termo vem do brocardo latino ‘redhibere est facere rursus
habeat venditor quod habuerit, redhibitio est apellata, quase redditio’ (D. 12, 1, fr 21, pr.). Porém,
conforme leciona Serpa Lopes, o termo vício redibitório é incompleto, pois a consequência da
existência do vício oculto não é a simples redibição do contrato, mas a possibilidade de
abatimento do preço por meio da ação quanti minoris.”73
Diante do que observamos acima, há de se consignar que a processualística nos apresenta dois
instrumentos destinados à discussão judicial do vício oculto incidente sobre a coisa. Há, assim
duas ações, conforme segue.
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 11 de 12
Cite-se a ação redibitória, que tem por objetivo redibir o contrato, ou seja, resolvê-lo, tornando
os contratantes a condição anterior ao pacto. Nesse caso, objetiva-se que a coisa seja devolvida ao
alienante e, por conseguinte, seja o preço devolvido ao comprador.
O fundamento material da ação redibitória no artigo 443 do Código Civil que assim estabelece: “se
o alienante conhecia o vício ou o defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se
o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato”
Há, ainda, a ação quanti minoris. Esta via processual tem por objetivo alcançar o abatimento
proporcional da coisa. “Esta faculdade não pode ser levada ao extremo de criar para adquirente
uma fonte de enriquecimento, mas deve ser de damno vitando, limitada a proporcionar ao
adquirente uma solução equitativa, que o resguarde de pagar pela coisa defeituosa o preço de
uma perfeita.”74
Por sua vez, o suporte de direito material para ação quanti minoris encontra-se no artigo 442 do
Código Civil, in verbis: “Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o
adquirente reclamar abatimento no preço”.
Assim, tanto a ação redibitória quanto a ação quanti minoris poderão ser movidas contra o
alienante após a transferência da coisa. Essa garantia está implícita, de modo acessório, nos
contratos de compra e venda.
Quanto a prescrição, há de se ressaltar o disposto no artigo 445 do Código Civil, in verbis:
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no
prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega
efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§1º. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á
do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se
tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
§2º. Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os
estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no
parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.”
Para o artigo acima, adotamos, in totum, a lição de Venosa que assim se manifesta: “estabeleceu
o art. 445 o prazo de trinta dias para o adquirente obter a redibição ou abatimento do preço, se a
coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva. O dispositivo acrescenta,
ainda, que se o adquirente já estava na posse da coisa, o prazo conta-se da alienação, mas
reduzido à metade”.75
Direitos e Obrigações Descorrentes dos Pactos de Compra e Venda - Parte 12 de 12
Continua, no mesmo fôlego, o mestre: “destarte, se o locatário, que já está na posse do imóvel,
vem a adquirir a coisa, seu prazo decadencial para a reclamação é reduzido para seis meses. Essa
inovação, contrariando a regra gral, não parece ser eficiente. Quem está na possa da coisa deve
conhecê-la devidamente e saber de seus vícios. Melhor seria que o legislador mantivesse os prazos
da regra geral nesses casos, computados, no entanto, desde o início efetivo da posse.”76
b. Evicção
De início, vale ressaltar que a termo evicção tem sua raiz do termo latino ex vincere que, em sua
acepção literal, significa vencer. Em decorrência disse, tem-se que evicção significa a perda da
coisa para o seu proprietário. Nesta dinâmica, tem-se manifesta irregularidade no domínio do
alienante no contrato de compra e venda, de modo que ele obrigou-se a transferir direito além das
suas forças. Em outras palavras, o vendedor procurou transferir direito que, posteriormente,
verificou-se que ele não era detentor.
Em tais casos, o vendedor responde pelos efeitos da evicção que, eventualmente, recaia sobre a
coisa. A respeito, reza o artigo 447: “nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção.
Subsiste a garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”.
Cláusula contratual poderá discutir os efeitos da evicção para o caso concreto. No entanto, o artigo
449 impõe regra em benefício do evicto, sempre que ele não tiver conhecimento exato de
eventuais litígios pendentes sobre a coisa objeto do contrato.
Verifique-se, neste sentido, a letra da norma em referência: “não obstante a cláusula que exclui a
garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela
coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu”.
Nas palavras de Simão, na evicção há três partes diretamente envolvidas, a saber:
“evictor: o real proprietário que pretende reaver a propriedade perdida;
o evicto: aquele adquirente que tem a propriedade da coisa;
alienante: aquele que alienou o bem ao adquirente.”77
Como regra, nos termos do artigo 450 do Código Civil, salvo disposição contratual em contrário, o
evicto terá direito, além da restituição integral da quantia paga ou da quantia que pagou, a um
conjunto de reparações, quais sejam:
1. Indenização dos frutos que, em decorrência do comando judicial, tiver o dever de restituir ao evictor;
2. Indenização pelas despesas contratuais, bem como pelos prejuízos resultantes diretamente pela evicção;
3. Ao recebimento do valor correspondente aos honorários advocatícios e custas judiciais por ele suportados em decorrência do procedimento que originou a evicção.
Cláusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 1 de 3
Além das cláusulas gerais, geradoras de direitos e obrigações aos contraentes, o Código Civil,
entre os artigos 505 a 532, prevê a possibilidade de cláusulas especiais nos contratos de compra e
venda. Analisaremos abaixo os principais tópicos relativos a esses pactos especiais.
Retrovenda
A cláusula de retrovenda encontra-se regulamentada nos artigos 505 a 508 do Código Civil.
Por meio da cláusula de retrovenda “o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de
recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se
efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias (CC, art.
505).
São as seguintes características do pacto de retrovenda:
a. É cláusula especial em contrato de compra e venda de bens imóveis, decorrente de autonomia privada.
b. O prazo máximo do pacto é de três anos, tornando-se sem efeito prazo maior.c. Trata-se de direito potestativo do alienante que, após o registro no Registro de Imóveis,
será oponível a terceiros.d. O direito de exercício da retrovenda (direito de resgate) é transmissível por disposição
causa mortis.e. Os lucros (frutos e rendimentos) do bem pertencem ao comprador.f. O perecimento do bem imóvel, por motivo de caso fortuito ou força maior, expira o
direito à retrovenda.
g. A recusa de cumprimento da cláusula, abre oportunidade de ação reivindicatória em faço de comprador renitente.
Venda a Contento e Sujeita a Prova
O Código Civil prevê dois tipos de cláusulas especiais entre os artigos 509 a 512. São elas a venda
a contento e a venda sujeita a prova. Ambas representam contrato de compra e venda sob
condição suspensiva, haja vista que a perfeição do contrato somente se dará em momento
posterior a sua celebração.
Na venda a contento, a perfeição do contrato somente ocorrerá após a manifestação do
comprador no sentido de que a coisa objeto da avença foi do seu agrado. Nesta modalidade de
condição suspensiva, o comprador não necessitará prestar esclarecimentos a respeito do seu
gosto. Ou a coisa foi do seu agrado ou não.
Por outro lado, a venda sujeita a prova é aquela em que haverá perfeição do contrato somente
após a constatação, por parte do comprador, de que a coisa apresente as qualidades informadas
pelo vendedor e, ainda, seja idônea para o fim a qual se destina.
Cláusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 2 de 3
Tanto na venda a contento quanto na venda sujeita a prova, por representarem pacto contratual
de natureza suspensiva, o comprador estará na condição de comodatário até que ocorra a
perfeição do contrato. Em ambas, a lei não estipula prazo para a manifestação do comprador. No
entanto, dispõe o artigo 512 do Código que “não havendo prazo estipulado para a declaração do
comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em
prazo improrrogável”.
Por força da estrutura das duas cláusulas, tem-se que o direito de manifestação do comprador
(seja na venda a contento, seja na venda sujeita a prova) é personalíssimo, não se transmitindo,
pois, aos seus sucessores.
Clássico a afirmação de que o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor apresenta uma
espécie de venda a contento. O quesito é que o negócio jurídico de consumo tenha sido realizado
fora do estabelecimento empresarial do fornecedor, sendo possível a entrega da coisa até o prazo
de sete dias, contados da assinatura do contrato ou do recebimento do produto ou serviço.
Preempção ou Preferência
A definição e estrutura desta cláusula especial encontram-se no artigo 513 do Código Civil, nos
termos seguintes: “a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito
de prelação na compra, tanto por tanto”. São sinônimos de preempção os termos
preferência e prelação.
O prazo máximo para o exercício da preempção ou preferência está disciplinado no parágrafo
único do citado artigo 513, sendo ele cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se
imóvel.
Naturalmente, o vendedor que tenha garantido o direito de preempção ou preferência deverá
pagar o preço da coisa em condição iguais ao preço encontrado ou ajustado. O referido direito, no
entanto, é personalíssimo e, portanto, não se transfere aos herdeiros do vendedor, mas os
herdeiros do comprador deverão observar as imposições da cláusula.
Cláusulas Especiais nos Contratos de Compra e Venda - Parte 3 de 3
Com vistas a não ocorrer dificuldade de circulação da coisa, reza o artigo 571 que “inexistindo
prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo em três
dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o
comprador tiver sido notificado o vendedor”.
Caso não ocorra a intimação por parte do comprador, e o vendedor tiver conhecimento de que a
coisa será vendida, poderá este tomar a iniciativa intimando aquele.
Convém ressaltar que o pacto de preempção gera efeitos apenas entre as partes, de modo que a
desídia do comprador, gera, em benefício do alienante, o direito as perdas e danos. O estabelecido
entre as partes nesta modalidade de cláusula, não obriga terceiros a cumprir o pacto, dada a sua
natureza meramente obrigacional entre os que fizeram parte do contrato de compra e venda onde
constava a citada cláusula.
Venda com Reserva de Domínio e Venda Sobre Documentos
Nos contratos de compra e venda é possível que o vendedor reserve para si a propriedade da
coisa, até que o comprador efetive a integralidade do pagamento do preço. A esta modalidade
especial de cláusula denomina-se venda com reserva de domínio ou, ainda, pactum
reservati domini.
No Código Civil, art. 421, a venda com reserva de domínio somente recairá sobre coisa móvel e
infungível. Releva, ainda, anotar que esta modalidade de cláusula apresenta um compra sob
condição suspensiva, uma vez que ao vendedor tocará a propriedade resolúvel do bem, até que o
pagamento total do preço seja efetivado pelo comprador.
“Ocorrendo o inadimplemento do comprador cabe busca e apreensão para reaver a coisa móvel e
fungível ou ação de cobrança do valor do bem.
O vendedor continua com a disposição e a reivindicação e o comprador fica co o uso e o gozo. Se a
coisa perecer antes do pagamento do preço, quem suporta o prejuízo? O comprador terá direito de
uso e gozo, mas responderá pelos riscos da coisa, já que o art. 524 do CC criou exceção à regra
res perit domino.”78
A compra e venda com reserva de domínio somente terá efeitos contra terceiros após o
competente registro.
Feitas estas considerações, prossigamos para a venda sobre documentos.
A venda sobre documentos é modalidade de cláusula especial (CC, arts. 529 a 532) em que “a
tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos
exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos” (art. 529).
Nessa espécie de cláusula, a obrigação principal do vendedor será entregar o documento
representativo da coisa e não a coisa em si. A título de exemplo, podemos citar o contrato em que
o alienante se obriga a entregar ao comprador 300 cabeças de gado que se encontram em sua
fazenda, mas, ao contrário, por disposição contratual, a compra e venda se concretiza apenas com
a entrega de um documento que, mediante apresentação ao gestor da fazenda, garantirá a
transferência dos semoventes referenciados no contrato.
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