M+¦dulo 2 - Contrato de Compra e Venda

Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores

Contrato Promessa de Compra e Venda

Contrato de Compra e Venda

Documento Particular Autenticado

MDULO 2

Contrato de Compra e Venda


Md.2 Contrato de Compra e venda Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores

1 Conceito de contrato de compra e venda

1.1 A compra e venda na legislao portuguesa

O contrato de compra e venda aquele que desempenha maior e

mais importante funo econmica.

Encontra-se deferido nos arts. 874 segs. CC, aplicando-se alm das

suas regras prprias, os princpios e preceitos comuns a todos os

contratos.

Art. 874. do Cdigo Civil

Noo

Compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma

coisa, ou outro direito, mediante um preo.

Arts. 463. e seguintes do Cdigo Comercial


1.1 Algumas caractersticas essenciais do contrato de

compra e venda

Contrato nominado e tpico

Nominado porque a lei lhe reconhece uma categoria jurdica; tpico

porque lhe estabelece um regime jurdico prprio (quer na lei civil, quer na

lei comercial).

Contrato primordialmente no formal

Em regra, no est sujeito a forma especial (art. 219. do CC). H,

porm, determinadas situaes em que a lei exige forma especial, como

o caso da compra e venda de bens imveis (art. 875. do CC).



compra e venda (cont.)

Contrato consensual

A formao do contrato determinada pelo acordo das partes,

independentemente da entrega da coisa e do pagamento do preo.

Contrato obrigacional

Do contrato nascem duas obrigaes: a obrigao de entregar a

coisa e a obrigao de pagar o preo (art. 879., alneas b) e c) CC).

Contrato real quo ad effectum

Com a celebrao do contrato, d-se a transmisso de direitos reais

(art. 879., alnea a) CC).



compra e venda (cont.)

Contrato oneroso

Existe uma contrapartida para a transmisso da coisa, neste caso,

pecuniria.

Contrato sinalagmtico

As obrigaes que nascem para ambas as partes so correspectivas

uma da outra. Aplicam-se aqui, portanto, as regras da excepo de no

cumprimento (arts. 428. e ss CC), da caducidade do contrato por

impossibilidade de uma das prestaes (art. 795./1 CC) e da resoluo

por incumprimento (art. 801./2).


2 Regime jurdico do contrato de compra e venda

2.1 Forma do contrato de compra e venda

Regra: liberdade de forma (art. 219. CC).

Excepes (exemplos):

Compra e venda de bens imveis (art. 875. CC) escritura

pblica, DPA ou Procedimento Especial de Transmisso, Onerao e

Registo de Imveis. (art. 2., n. 1, alnea a) do DL n. 263-A/2007, de 23

de Julho e Portaria n. 794-B/2007, de 23 de Julho);

Decreto-Lei n. 116/2008 de 04 de julho alterou a forma de diversos actos, permitindo em

alternativa escritura pblica o documento particular autenticado


2.1 Forma do contrato de compra e venda

Excepes (exemplos):

Compra e venda de prdio urbano ou fraco autnoma

destinados a habitao com recurso a crdito bancrio (art. 2. do DL n.

255/93, de 15 de Julho) documento particular de acordo com o modelo

legalmente aprovado (Portaria n. 669-A/93, de 16 de Julho);

O presente diploma regula a compra e venda com mtuo, com ou sem

hipoteca, referente a prdio urbano destinado a habitao, ou fraco autnoma para o mesmo fim, desde que o mutuante seja uma instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao.


2.1 Forma do contrato de compra e venda (cont.)

Excepes (exemplos):

Compra e venda de herana ou quinho hereditrio quando da

herana faam parte bens imveis (art. 2126./1 CC) escritura pblica e

DPA;

Compra e venda de herana ou quinho hereditrio quando da

herana no faam parte bens imveis (art. 2126./2 CC) documento

escrito;

Compra e venda de quotas de sociedades por quotas (art.

228./1 do CSC) documento escrito;


2.2 Despesas do contrato

Salvo acordo das partes, as despesas decorrentes do contrato

correm por conta do comprador (art. 878. CC).

Despesas mais comuns:

Despesas com a titulao do negcio;

Impostos;

Registo predial.


2.3 Venda de coisa futura (art. 880. CC)

O vendedor fica obrigado a exercer as diligncias necessrias para

que o comprador adquira os bens vendidos.

A diferena entre a venda de coisa futura e a de bens alheios

consiste no facto de, na venda de coisa futura, ambas as partes saberem

que o bem no pertence ao vendedor, havendo, no entanto, legtima

expectativa por parte deste ltimo de a vir a adquirir.


2.3 Venda de coisa futura (art. 880. CC) cont.

Uma vez adquirida a coisa por parte do vendedor, a transferncia da

propriedade opera automaticamente por fora do anterior contrato, no

havendo lugar a um novo (art. 408., n. 2 CC), razo pela qual o contrato

de venda de coisa futura no se confunde com a promessa de venda.

No sendo possvel ao vendedor adquirir a coisa que vendeu por

causa que lhe seja imputvel, o vendedor responder por incumprimento

do contrato, nos termos gerais do art. 798. CC. Se porm, a causa do

incumprimento no lhe for imputvel, ficam ambas as partes

desobrigadas das respectivas prestaes (art. 795., n. 1 CC),

extinguindo-se a obrigao.


2.5 Venda de bens alheios (art. 892. ss CC)

nula a venda de bens alheios, salvo se for considerada pelas

partes como venda de bens futuros, casos em que se aplica o regime

desta modalidade de venda (art. 893. CC).

O contrato convalida-se caso o vendedor adquira o bem,

transferindo-se a propriedade imediatamente para o comprador (art. 895.

CC).

Quando o comprador esteja de boa f, existe obrigao por parte do

vendedor de convalidao do contrato (art. 897. CC), sob pena de

indemnizao (art. 900. CC).


2.6 Venda de bens onerados (arts. 905. e ss CC)

Este regime aplicvel a situaes em que existam sobre a coisa:

Direitos reais de gozo (usufruto, direito de uso e habitao,

servides prediais);

Direitos reais de garantia (penhor, hipoteca);

Uma locao;

Uma apreenso judicial (penhora, arresto, arrolamento, apreenso

em processo de insolvncia).



cont.

No se incluem neste regime, por no excederem os limites normais

inerentes aos direitos da mesma categoria, os casos de:

Servides legais ainda no constitudas;

Restries edificabilidade por fora de normas urbansticas;

Relaes de vizinhana previstas nos arts. 1346. e ss CC;



cont.

Para a aplicao do regime, deve o comprador desconhecer a

existncia do nus, ou seja, o comprador tem que estar em erro ou o

vendedor agir com dolo

Consequncia: anulabilidade (sanada caso os nus deixem de existir

- art. 906. CC).

O vendedor tem o dever de fazer convalescer o contrato (art. 907.

CC), sendo ainda devida indemnizao (arts. 908. a 910. do CC).


2.7 Venda a retro (arts. 927. ss CC)

Reconhece-se ao vendedor a faculdade de resolver o contrato.

Prazo para a resoluo:

Dois anos para bens mveis;

Cinco anos para bens imveis;

Prazo mais curto acordado pelas partes.

So nulas as clusulas que estipulem uma contrapartida para o

comprador em caso de resoluo pelo vendedor ou que obriguem o

vendedor a restituir preo superior ao que foi fixado para a venda (art.

928. CC).


2.7 Venda a retro (arts. 927. ss CC) cont.

Forma da resoluo (art. 930. CC):

Bem mvel notificao judicial ao comprador;

Bem imvel acresce referida notificao a realizao de escritura

pblica ou documento particular autenticado, no prazo de 15 dias a contar

da data daquela, com ou sem interveno do comprador.

No entanto, se a coisa for vendida por mais do que um

comproprietrio, s em conjunto podem os comproprietrios exercer o

direito de resoluo (art. 933. CC).


2.7 Venda a retro (arts. 927. ss CC) cont.

Para que a resoluo produza efeitos, ainda necessrio que o

vendedor restitua ao comprador, no prazo de 15 dias contados da data da

notificao, o que haja recebido a ttulo de pagamento do preo e ainda

despesas com o contrato e outras acessrias (art. 931. CC).

A venda a retro s ser oponvel a terceiros quando se trate de bem

imvel ou mvel sujeito a registo e tenha sido promovido o registo (art.

932.).

No possvel opor a terceiros a venda a retro de coisa mvel no

sujeita a registo.


3 Efeitos do contrato de compra e venda

Art. 879. do Cdigo Civil

A compra e venda tem por efeitos essenciais:

a) A transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do

direito;

b) A obrigao de entregar a coisa;

c) A obrigao de pagar o preo.


3.1 Efeitos obrigacionais

a) O dever de entregar a coisa (art. 882.):

Com a celebrao do contrato, nasce para o comprador um direito de

crdito entrega da coisa.

Este direito pode ser defendido atravs da aco de reivindicao

(art. 1311. CC).

Se a coisa j estiver na posse do comprador aquando da celebrao

do contrato (ou no caso de coisas incorpreas), este direito nunca chega

a constituir-se, pelo que no um elemento essencial do contrato.


3.1 Efeitos obrigacionais cont.

a) O dever de entregar a coisa (art. 882.) cont.

A obrigao de entregar a coisa compreende, ainda, as partes

integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos coisa ou

direito, salvo acordo das partes.

Aplicam-se entrega da coisa as regras gerais sobre o tempo (art.

777. ss CC) e lugar do cumprimento (art. 772. ss CC).


3.1 Efeitos obrigacionais cont.

a) O dever de pagar o preo

O preo deve ser sempre fixado em dinheiro, embora o pagamento

possa ser feito em bens diferentes de dinheiro.

Na falta de estipulao das partes, aplica-se o disposto no art. 883.

CC.

O preo pago no momento e lugar da entrega da coisa, salvo

acordo das partes (cf. art. 885./1 CC).


3.2 O efeito real e a reserva de propriedade

O contrato de compra e venda tem eficcia real (art. 408., 874. e

879., al. a) CC): com a celebrao do contrato, opera-se a transmisso

da propriedade de uma coisa ou direito.

A transmisso do direito de propriedade d-se, pois, por mero efeito

do contrato, no sendo necessrio o pagamento do preo e a entrega da

coisa (ou seja, a sua execuo) .


3.2 O efeito real e a reserva de propriedade cont.

Venda de coisa futura a transmisso opera logo que a coisa seja

adquirida pelo alienante, no sendo necessrio qualquer outro acto ou

contrato. A transmisso continua, pois, a dar-se por mero efeito do

contrato (art. 408./2 CC).

Venda de bens alheios - se e logo que o vendedor adquira a coisa

vendida, o contrato convalida-se e a propriedade transfere-se

imediatamente para o comprador, dando-se a transferncia, uma vez

mais, por mero efeito do contrato (art. 895. CC).



A questo da reserva de propriedade (art. 409./1 CC):

Conveno pela qual o alienante reserva para si a propriedade

da coisa, at ao cumprimento total ou parcial das obrigaes da outra

parte ou at verificao de qualquer outro evento;

A clusula de reserva de propriedade deve ser parte integrante

do contrato de compra e venda, no podendo ser feita num acordo

acessrio ou posterior (tendo em conta o efeito real da compra e venda);



A questo da reserva de propriedade (art. 409./1 CC) cont.:

Forma da clusula de reserva de propriedade reveste a

mesma forma que o contrato de compra e venda, pelo que estar sujeita

a escritura ou DPA se respeitar a bens imveis. Nos casos em que no

exigida forma para o contrato, pode a reserva de propriedade ser

acordada verbalmente. No entanto, tal clusula s oponvel massa

insolvente, em caso de insolvncia do comprador, se tiver sido estipulada

por escrito (cf. art. 104./4 CIRE).

Caso o vendedor volte a vender o bem com reserva de

propriedade, nos casos em que a mesma oponvel a terceiros, aqui

aplicvel o regime da venda de bens alheios, previsto no art. 892. do CC.



A questo da reserva de propriedade (art. 409./1 CC) cont.:

Incumprimento por parte do comprador o vendedor tem a

faculdade de resolver o contrato, nos termos do art. 801./2 CC, no se

aplicando aqui o disposto no art. 886. CC, uma vez que o efeito real da

compra e venda (a transferncia da propriedade) no opera nos casos

em que existe reserva de propriedade.

No entanto, se tiver sido acordado o pagamento em prestaes, com

reserva de propriedade, o no pagamento de uma s prestao que no

exceda 1/8 do preo no d lugar resoluo do contrato (art. 934. CC).


4 Limitaes celebrao do contrato de

compra e venda

4.1 Venda de coisa ou direito litigioso (art. 876. CC)

A coisa ou direito litigioso quando haja sido contestado em juzo

contencioso (mesmo que arbitral), por qualquer interessado (art. 579.,

n.3 CC).

O regime da venda de coisa ou direito litigioso remete para o

regime da cesso de crditos ou direito litigiosos, previsto nos arts.

579. ss CC.


4.1 Venda de coisa ou direito litigioso (art. 876. CC)

cont.

proibida a compra destes bens ou direitos por:

Juzes ou magistrados do Ministrio Pblico, funcionrios de justia

ou mandatrios judiciais, se o processo decorrer na rea em que exercem

habitualmente a sua actividade ou profisso.

Peritos ou outros auxiliares da justia que tenham tido interveno no

respectivo processo.

Havendo violao destas regras, o contrato nulo (art. 876., n. 2),

no podendo, no entanto, o comprador invocar a nulidade (n. 3).


4.2 Venda do direito de uso e habitao

O titular de um direito de uso e habitao est proibido de o transmitir

ou onerar (art. 1488. CC).

ARTIGO 1488. Cdigo Civil

(Intransmissibilidade do direito)

O usurio e o morador usurio no podem trespassar ou locar o seu

direito, nem oner-lo por qualquer modo.


4.3 Compra de bens do incapaz pelos seus

representantes legais

Compra de bens pelos pais do menor carece de autorizao

judicial (arts. 1892. CC), sendo o acto anulvel (art. 1893. CC). Pode, no

entanto, o tribunal confirmar o acto, quando no tenha havido autorizao

(art. 1894. CC).

Compra de bens pelo tutor proibida (art. 1937., al. b) CC), sob

pena de nulidade (art. 1939.).

Curador do inabilitado (art. 156.), ao administrador de bens (art.

1971., n. 1) e ao protutor (art. 1956., al. b) aplica-se o regime do

tutor.

5 IMVEL

Requisitos do Imvel

Adaptando a cada caso concreto, no contrato dever constar, alm

do j referido:

a) As menes exigveis relativas ao registo (descries), art.

54 e 55 do CN;

b) As menes relativas matriz (inscries), art. 57 e 58 do

CN;

c) Harmonizao entre o Ttulo, o Registo e a Matriz;

d) O valor dos bens, art. 63 do CN;


5 IMVEL

a) Menes exigveis relativas ao registo

Regra geral registo prvio a favor de quem aliena ou onera

art. 54 do CN e 9 n. 1 do CRP

A lei exige que se encontrem definitivamente inscritos a favor da

pessoa a quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o

encargo.


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5 IMVEL


Excepes ao registo prvio;

1) Actos Praticados no mesmo dia, com conhecimento pessoal do

titulador;

Exemplo: Compra e venda e mtuo com hipoteca, sem esta

excepo regra do registo prvio, o adquirente teria que proceder

ao registo de aquisio e s depois constituir a hipoteca.

Exemplo: A, titular inscrito no registo predial, transmite a B, no

mesmo dia e com o conhecimento pessoal do titulador, transmite a

C, e este C, ainda pode transmitir ou onerar o direito adquirido a D.

Vide art. 54, n. 3, al a) CN;

D


35

5 IMVEL


2) Casos de Urgncia, devidamente comprovada, nos termos do

art 54 do CN, n. 3, al- b);

O que tem de ser comprovado o perigo de vida de pelo

menos um dos outorgantes ou o extravio ou inutilizao do

registo, e no a urgncia em praticar o ato. (Dever ser solicitada a

interveno no ato de perito mdico que faa exarar no ttulo o seu

parecer, ou pelo menos instrudo por atestado mdico.)

Assim a dispensa do registo prvio, fundamentalmente

dispensar a legitimao do direito, tanto de prdios descritos como

omissos. De qualquer modo, o registo s ser favorvel, se for

apresentado no servio do registo o documento comprovativo do

direito. Md.2 Contrato de Compra e venda

Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores 36

5 IMVEL


3) Primeiro ato de transmisso aps 01 de Outubro de 1984

No primeiro ato de transmisso, a partir daquela data, podia no ser

exigida a inscrio prvia a favor do transmitente, apenas era exigida a

legitimao de direitos.

Com a feitura do primeiro ato, as pessoas ficam logo alertadas;

No fazendo o registo, no podem celebrar outro ato.

(art. 55 al. b) CN; 9 n. 3 CRP)

01 de Outubro de 1984 - Entrada em Vigor do Decreto-Lei n. 224/84 de 6 de julho que aprova o Cdigo do

Registo Predial


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5 IMVEL


4) Prdios Omissos

O transmitente, apresentando um titulo aquisitivo anterior a 01

de Outubro de 1984, legitima o seu direito e o titulador de mais no

necessita para celebrar o ato.

NOTAS: Referir o facto no ttulo; digitalizar e arquivar electronicamente

junto do ttulo; (art. 34, n. 2 CRP)


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5 IMVEL


5) Transmisso de bens integrados em herana indivisa

dispensada a inscrio de aquisio quando:

Prdios Descritos

Art 35 CRP

Dispensa de inscrio intermdia

dispensada a inscrio intermdia em nome dos titulares de bens

ou direitos que faam parte de herana indivisa.

Neste caso, respeita-se o trato sucessivo at ao autor da herana,

dispensando apenas a inscrio intermdia entre o autor da herana e o

registo a favor do adquirente.


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5 IMVEL


5) Transmisso de bens integrados em herana indivisa

Prdios Omissos:

dispensada quando - art 55. CN :

Os prdios no se encontrem descritos ou descritos mas sem

inscrio de aquisio em vigor;

faam parte de herana indivisa, ou

os transmitentes se encontrarem habilitados como nicos herdeiros;


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5 IMVEL


6) Prdios Descritos e com inscrio em vigor

Bastar a apresentao perante o titulador do documento

comprovativo do direito de que se arroga o transmitente, para se

comprovar a legitimao.

No nosso caso, ao titularmos atravs de documento particular

autenticado, somos obrigados a juntar ao depsito e ao registo todos os

documentos que assegurem o trato sucessivo. (34 n. 4 CRP).


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5 IMVEL


Imveis descritos:

No ttulo (contrato de compra e venda), deve constar, desde logo, a

meno da descrio do imvel no registo, isto no caso de se

encontrar descrito.

Esta meno feita pelo nmero da descrio, da freguesia a que

pertence e da Conservatria a que est adstrita aquela freguesia.

Exemplo:

Prdio urbano, composto de moradia de rs-do-cho e primeiro andar,

sito na Rua , da freguesia de ., concelho de , descrito na Conservatria do Registo Predial de .. sob o nmero ., da referida freguesia.


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5 IMVEL


Imveis omissos:

No caso de prdios omissos, no ttulo devem constar todos os

elementos que habilitem a abertura da descrio e que se encontram

previstos no 82 e 83 do CRPredial, nomeadamente:

Natureza do prdio;

Denominao do prdio, designao da rua, n policia;

Confrontaes

Descrio sumria do prdio e o fim a que se destina:

rea do prdio.

O mesmo se aplica ao art. 85 do CRP, ou seja quando o ato titulado

implique a abertura de nova descrio.


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5 IMVEL

b) Harmonizao entre o Ttulo, o Registo e a Matriz

Harmonizao

a correspondncia entre a identificao do prdio na descrio

(Conservatria) e na inscrio (Finanas).

Se no registo, na matriz e no ttulo, o bem estiver bem identificado, de

modo uniforme, de certo trata-se do mesmo prdio; Mas se a

identificao do prdio no registo ou na matriz desrespeitar os

parmetros de harmonizao, pode-se duvidar se se trata do mesmo

prdio.

A desarmonia, indicia um problema de identidade.

Exemplos: divergncias de reas;

Dispensa de harmonizao artigo28- A CRP


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5 IMVEL

c) Valor (art. 63 CN)

Deve indicar-se o valor de cada prdio, da parte indivisa ou do

direito a que o acto respeitar, devendo tambm mencionar-se o valor

global dos bens, descritos ou relacionados, sempre que dele

dependa a determinao do valor do acto.

45

5 IMVEL



O valor dos bens, quando no seja determinado com base em simples

declarao das partes ou em publicao oficial, deve ser

comprovado pela exibio de certido fiscal visada pela repartio

de finanas ou de caderneta predial, com validade no superior a um

ano, mencionando-se no instrumento o valor patrimonial indicado no

documento apresentado.

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5 IMVEL


Calcular VPatrimonial Actual:

(nomeadamente, para clculo

de IMT e Selo, quando valor

mais elevado que o valor da

venda)

Portaria n. 1337/2003, de 5/12

Ex:

Ano Inscrio: 1976

VPI: 1.06

1.06 x 19,62 = 20,80


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5 IMVEL

d) Identificao do imvel

A identificao do imvel deve conter os seguintes elementos:

1) Natureza do Imvel: Urbano, rstico ou misto;

2) Destino: Habitao, comrcio, servios, outros.

3) Denominao / composio;

4) Situao do Prdio: Rua/lugar, lote /n de porta, freguesia e

concelho;

5) Confrontaes: apenas se existir lote;

48


5 IMVEL


6) Situao Registral:

a) Descrio dos Prdios

Prdios descritos

N da descrio predial, indicao da Conservatria da

situao do prdio, bem como a letra ou letras que a

individualizam no caso de frao autnoma.

Ex: Frao autnoma designada pela letra , do prdio

urbano ().descrito na Conservatria do Registo Predial de ,

sob o n . ().

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5 IMVEL


A identificao deve ser feita em harmonia com a respetiva descrio

predial, salvo se,

os interessados esclarecerem que a divergncia resulta

de alterao superveniente ou de simples erro de

medio.

Tratando-se de divergncia de rea que no exceda os

limites previstos no art 28A do CRP, dispensada a

harmonizao, devendo no entanto as partes indicar a

rea que fixam como correcta.


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5 IMVEL


Prdios no descritos - omissos

Declarao de que esto omissos Ex: () omisso na

Conservatria do Registo Predial de.. ()

No ttulo devem constar todos os elementos necessrios

abertura da descrio - cfr 82 a 84 do CRP

Quanto aos rsticos, deve observar-se: localizao, rea e o

artigo da matriz. Confinantes podem ser declarados no ttulo e

no tm necessidade de harmonizao com a matriz.

Quanto aos urbanos, basta indicar a rea e o artigo.

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5 IMVEL


b) Indicao da inscrio em nome de quem aliena (indicao

da Apresentao e data)

Ex: aquisio registada a favor de . pela Apresentao de

.

c) Outras inscries se existirem

Meno de existncia de Propriedade horizontal

(indicao da Apresentao e data) - Ex: propriedade

horizontal registada pela Apresentao de .

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5 IMVEL


Meno de existncia de Loteamento (indicao da

Apresentao e data) Ex: loteamento n .., de ., registado

pela Apresentao , de ..

Meno de existncia de nus ou encargos (tipo,

Apresentao e data) Ex: que sobre o prdio urbano encontra-

se registado uma hipoteca/penhora/usufruto a favor de .., pela

Apresentao . de ...

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5 IMVEL


Situao Fiscal:

Indicao do artigo matricial definitivo, ou

Indicao de que se encontra provisrio e a data da

participao, e

Valor patrimonial, se bem j inscrito na matriz

definitivamente.

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5 IMVEL


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5 IMVEL


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5 IMVEL


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5 IMVEL

Documentos Instrutrios ao Contrato de Compra

e Venda e ao Termo de Autenticao

- Certido Permanente ou Certido Negativa da Conservatria do

Registo Predial;

- Caderneta Predial ou Certido de teor;

- Licena de Utilizao ou sua iseno;

- Ficha Tcnica de Habitao;

- Certificado Energtico;

- Loteamento;

- Constituio de compropriedade ou aumento de nmero de

compartes;


1 Certido Permanente vs Certido Negativa


2 Caderneta Predial ou Certido de teor


3 LICENA DE UTILIZAO


Art. 6 do Decreto-Lei

n. 116/2008, de 04/07

(art 1, 2 e 3 do DL

281/99)



1 - A apresentao do alvar de licena de utilizao, no caso de j ter

sido requerido e no emitido, pode ser substituda pela exibio do

alvar da licena de construo do imvel, independentemente do

respectivo prazo de validade, desde que:

a) O transmitente faa prova de que est requerida a licena de

utilizao;

b) O transmitente declare que a construo se encontra concluda, que

no est embargada, que no foi notificado de apreenso do alvar de

licena de construo, que o pedido de licena de utilizao no foi

indeferido, que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu

requerimento e que no foi notificado para o pagamento das taxas

devidas.



2 - Nas subsequentes transmisses de fraces autnomas, de prdios

constitudos em regime de propriedade horizontal, o transmitente

apenas tem de fazer prova de que foi requerida a licena de utilizao

e declarar que o pedido no foi indeferido nem a licena emitida no

prazo de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que no foi

notificado para o pagamento das taxas devidas.

3 - No caso da transmisso de fraces autnomas de prdio urbano

alienado a diferentes condminos nas condies do n. 1, so sempre

responsveis solidariamente pela obteno da licena de utilizao o

titular do alvar da licena de construo e o primeiro transmitente.



4 - Na transmisso de prdios urbanos que o alienante declare como

no concludos, com licena de construo em vigor, ou na situao

dos edifcios inacabados prevista no artigo 73.-A do Decreto-Lei n.

445/91, de 20 de Novembro, na redaco dada pelo Decreto-Lei n.

250/94, de 15 de Outubro, bastante a exibio do alvar de licena

de construo, independentemente do seu prazo de validade; isto no

aplicvel transmisso de fraces autnomas de prdios urbanos

constitudos em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares.



Ao titular deve consignar-se no documento o nmero e a data de

emisso da licena de construo e o respectivo prazo de validade.

Em que casos poder ser dispensada?

A sua exibio pode ser dispensada, quando esteja anotada

descrio do prdio e este no tenha sofrido alteraes, nos termos do

art. 90-A al. a) do CRP.

Na compra e venda executiva, dispensada a licena de utilizao fica

o adquirente com o nus da sua obteno para posterior transmisso.



A licena de utilizao passou a ser exigida somente a

partir da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes

Urbanas (RGEU), aprovado pelo DL n. 38 382/1951 de 7 de Agosto.

A prova da construo anterior referida data faz-se

atravs de qualquer documento autntico (por exemplo: certido registo

predial, escritura pblica, certido judicial de inventrio, ou a prova de que o

imvel j se encontrava inscrito na matriz, pela Caderneta Predial). Ou por

certido da Cmara Municipal, aps simples vistoria (ou certido pedida com

Atestado da Junta de Freguesia).

Se assim for, imvel de construo anterior a 7/8/1951, est

dispensada a apresentao da correspondente licena de utilizao (

necessrio que o prdio no tenha sido alvo de reconstruo, ampliado

ou alterado, aps essa data).



Assim referir-se- no ato (essencialmente no Termo de

Autenticao, pois compete ao titulador verificar a sua legalidade):

Foi exibido o alvar de utilizao n. , emitido em , pela

Cmara Municipal de , e respeita totalidade do prdio (ou

respeita apenas frao)

ou

Foi exibida a certido emitida em , pelo Cartrio Notarial de ,

da escritura lavrada a fls. , do livro , daquele Cartrio, (ou pelo

documento particular autenticado, depositado, que pode ser consultado

pela chave de acesso) pela qual verifiquei ter sido emitido para o

prdio (frao) o alvar de utilizao n. , emitido em , pela

Cmara Municipal de



ou ainda a comprovao da no exigibilidade/ou sua

dispensa:

Foram por mim verificados os elementos matriciais, da Caderneta

Predial, emitida pela Autoridade Tributria, em , da qual consta

tambm que o mencionado imvel foi inscrito na matriz

anteriormente a 8 de Agosto de 1951, data da entrada em vigor no

muncipio da situao do imvel do RGEU, no sendo assim

exgivel para o imvel licena de utilizao;



4 FICHA TCNICA DE HABITAO



A Ficha Tcnica de Habitao, foi criada pelo DL n. 68/2004, de 25

de Maro, para apoiar os consumidores que pretendem adquirir a sua

habitao. Porm, o seu modelo foi aprovado pela Portaria n. 817/2004,

de 16 de Julho, que entrou em vigor em 16 de Agosto de 2004.

Consiste num documento que rene um conjunto de informaes

suficientes que lhes permita fazer anlises comparativas em funo

daquilo que, em cada momento, constitui a oferta no mercado da

construo e perceber o que melhor satisfaz os interesses em questo.



O Modelo da FTH aprovado pela Portaria n. 817/2004, de 16 de

Julho, entrou em vigor em 16 de Agosto de 2004.

A partir desta data, necessrio apresentar a Ficha Tcnica da

Habitao, para a realizao de escrituras / DPAS de transmisso de

prdios urbanos destinados habitao.

A Legislao prev, no entanto, duas excepes:

Prdios j edificados e para os quais foi emitida ou requerida licena

de habitao, anteriormente a 30 de Maro de 2004;

Prdios construdos antes da entrada em vigor do Regulamento

Geral de Edificaes Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei 38382,

de 7 de Agosto de 1951.



Definies a reter:

Promotor Imobilirio: Pessoa singular ou colectiva, privada ou

pblica, que directa ou indirectamente procede construo ou

reconstruo de um imvel, mesmo que seja para si.

Consumidor: o adquirente e quem transmite o imvel posteriori,

isto , aquela pessoa singular ou colectiva que adquira o imvel j

construdo.

Exemplo1: A vendedor do imvel, cuja licena foi requerida posterior a

30 de Maro de 2004 e foi ele o Promotor Imobilirio, necessria a

apresentao da FTH, que deve ser mencionada no Ttulo de Transmisso a

B.

Exemplo2: Se B, posteriormente transmitir o imvel a C, consumidor,

mas dever apresentar a FTH a C, pois o imvel j dela dispe.



Exemplo 3: Se A se apresentar como vendedor de determinado

imvel, cuja licena de utilizao foi requerida posteriormente a 30

de Maro de 2004, mas que j o adquirira sem licena (por exemplo,

por construo anterior a 07/08/1951 ou porque o adquiriu por

partilha mortis causa) e o transmite a B, no de exigir FTH, pois A,

mero consumidor. No caso de transmisso que B faa a C, tambm

no ser de exigir a FTH, pois na sua aquisio o prdio no

dispunha de FTH.


5 CERTIFICADO ENERGTICO

O Decreto-Lei n. 118/2013, de 20.08., transpe a Diretiva n.

2010/31/UE do Parlamento e do Conselho, de 19.05.2010, relativa ao

desempenho energtico dos edifcios.

Com a entrada em vigor deste Decreto-Lei so revogados os

seguintes diplomas: DL n. 78/2006, de 4.04, DL n. 79/2006 (RSECE), de

4 de Abril e DL n. 80/2006 (RCCTE), de 4.04.



Este diploma entrou em vigor em 1 de Dezembro de 2013 e

consubstancia melhorias ao nvel da sistematizao e mbito de

aplicao ao congregar num nico diploma, o Sistema de Certificao

Energtica dos Edifcios (SCE), que por sua vez integra o Regulamento

do Desempenho Energtico Dos Edifcios De Habitao (REH) e o

Regulamento de Desempenho Energtico dos Edifcios de Comrcio e

Servios (RECS).



Quais os Imveis abrangidos?

Os edifcios ou fraes, novos ou sujeitos a grande interveno

nos termos do RJUE. As fraes que no estejam constitudas como

fraes autnomas s so abrangidas pelo SCE a partir do momento em

que so dadas em locao.

So tambm abrangidos pelo SCE os edifcios ou fraes

existentes de comrcio e servios:

a) Com rea interior til de pavimento igual ou superior a 1000 m2, ou 500

m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas

cobertas; ou

b) Que sejam propriedade de uma entidade pblica e tenham rea interior til

de pavimento ocupada por uma entidade pblica e frequentemente visitada pelo

pblico superior a 500 m2 ou, a partir de 1 de julho de 2015, superior a 250 m2;



So, ainda, abrangidos pelo SCE todos os edifcios ou fraes

existentes a partir do momento da sua venda, dao em

cumprimento ou locao posterior entrada em vigor do presente

diploma, salvo nos casos de:

a) Venda ou dao em cumprimento a comproprietrio, a locatrio,

em processo executivo, a entidade expropriante ou para demolio total

confirmada pela entidade licenciadora competente;

b) Locao do lugar de residncia habitual do senhorio por prazo

inferior a quatro meses;

c) Locao a quem seja j locatrio da coisa locada.

(art. 3 do DL)



Quais so os Imveis que esto excludos do SCE? (art. 4)

a) As instalaes industriais, agrcolas ou pecurias

b) Os edifcios utilizados como locais de culto ou para atividades

religiosas;

c) Os edifcios ou fraes exclusivamente destinados a armazns,

estacionamento, oficinas e similares;

d) Os edifcios unifamiliares com rea til igual ou inferior a 50 m2;

e) Os edifcios de comrcio e servios devolutos, at sua venda ou

locao depois da entrada em vigor do presente diploma;

f) Os edifcios em runas;

g) As infraestruturas militares e os edifcios afetos aos sistemas de

informaes ou a foras e servios de segurana que se encontrem

sujeitos a regras de controlo e de confidencialidade;



h) Os monumentos e os edifcios individualmente classificados ou em

vias de classificao, nos termos do Decreto-Lei n. 309/2009, de 23 de outubro,

alterado pelos Decretos-Leis n.s 115/2011, de 5 de dezembro e 265/2012, de 28

de dezembro, e aqueles a que seja reconhecido especial valor

arquitetnico ou histrico pela entidade licenciadora ou por outra entidade

competente para o efeito;

i) Os edifcios integrados em conjuntos ou stios classificados ou em

vias de classificao, ou situados dentro de zonas de proteo, nos termos

do Decreto-Lei n. 309/2009, de 23 de outubro, alterado pelos Decretos-Leis n.s

115/2011, de 5 de dezembro e 265/2012, de 28 de dezembro, quando seja

atestado pela entidade licenciadora ou por outra entidade competente

para o efeito que o cumprimento de requisitos mnimos de desempenho

energtico suscetvel de alterar de forma inaceitvel o seu carter ou o

seu aspeto; Md.2 Contrato de Compra e venda



j) Os edifcios de comrcio e servios inseridos em instalaes

sujeitas ao regime aprovado pelo Decreto-Lei n. 71/2008, de 15 de abril,

alterado pela Lei n. 7/2013, de 22 de janeiro.



Quais so os prazos de validade dos certificados?

Os pr-certificados tm um prazo de validade de 10 anos,

salvo o disposto na alnea c) do n. 8;

(i.e. quando tenha caducado a licena ou autorizao de construo).

Os certificados SCE tm um prazo de validade de 10 anos.

Os certificados SCE para GES sujeitos a avaliao energtica peri-

dica tm um prazo de validade de 6 anos.

Art. 15 n. 3



Em que momento efetuada a verificao da existncia do

Certificado Energtico? Aquando:

Do controlo prvio das operaes urbansticas, pela entidade

competente.

Da celebrao de contratos de compra e venda ou locao, ficando

consignado no contrato o nmero do certificado ou prcertificado.

Da fiscalizao das atividades econmicas, pelas autoridades admi-

nistrativas competentes.

As entidades indicadas devem passar a comunicar ADENE, os

casos em que no seja evidenciada a existncia de prcertificado o

u certificado, identificando o edifcio ou frao e o seu anterior e atu

al proprietrio.

Art. 5 Md.2 Contrato de Compra e venda



Quais so as principais obrigaes que impendem sobre

os proprietrios?

Genericamente:

Obter o prcertificado SCE e o certificado SCE.

Facultar ao Perito Qualificado a consulta dos elementos necessrios

certificao do edifcio, sempre que disponveis.

Art. 14




os proprietrios?

Especificamente

para os edifcios novos ou sujeitos a grandes intervenes:

A emisso do prcertificado, no decurso do

procedimento de controlo prvio.

A emisso do certificado aquando do pedido de emisso de licena

de utilizao ou de procedimento administrativo equivalente.

Art. 14




os proprietrios?

Especificamente para os edficios existentes:

Indicar a classificao energtica do edifcio constante do respetivo

prcertificado ou certificado SCE em todos os anncios publicados com

vista venda ou locao.

Entregar cpia do prcertificado ou certificado ao comprador ou loca

trio no acto de celebrao de contratopromessa de compra e venda, ou

locao.

Entregar ao comprador o original do Certificado no acto de celebra

o da compra e venda.

Art. 14



Compete DireoGeral de Energia e Geologia (DGEG),

assegurar a fiscalizao do SCE e promover o respectivo processo

de contra-ordenaes.

Constitui contra-ordenao punvel com coima, para o proprietrio:

A no emisso do PrCertificado ou do Certificado.

A no indicao da classe energtica em todos os anncios visando

a venda ou locao.

A no entrega de cpia do prcertificado ou do certificado ao

comprador ou locatrio aquando da celebrao do contratopromessa e

do original no momento da celebrao do contrato de compra e venda.

Os montantes das coimas oscilam entre 250,00 EUR e 3 740,00 EUR (pa

ra as pessoas singulares) e entre 2 500,00 EUR e 44 890,00 EUR (para as

pessoas coletivas).

Art. 20 e 21 Md.2 Contrato de Compra e venda


6 LOTEAMENTO

Vide art. 49 do Decreto-Lei 555/99 de 16/12, redao da Lei

n. 28/2010, de 02/09

Deve constar no ttulo, na primeira transmisso de prdios urbanos

ou fraces autnomas, edificadas num lote de terreno, a exibio de

Certido da Cmara Municipal, comprovativa da recepo provisria

das obras de urbanizao ou comprovativa de que a cauo, suficiente

para garantir a boa execuo das obras de urbanizao.

Esta dispensada SEMPRE que o alvar de loteamento tenha sido

emitido e assim dever constar no ttulo o nmero do Alvar ou da

comunicao prvia, a data de emisso ou admisso pela Cmara

Municipal, e a data de caducidade.


6 LOTEAMENTO


6 LOTEAMENTO

No so consideradas operaes de loteamento:

a) O fraccionamento de terrenos com vista constituio ou

ampliao de logradouro de prdios urbanos;

Neste caso, no contrato deve ser identificada a parcela resultante do

fracionamento e o prdio urbano ao qual a parcela vai ser anexada;

Nota: Neste caso de ampliao ou constituio de logradouros de prdios urbanos,

dever a parcela de terreno a anexar, classificada como outros, ser objecto de

avaliao, bem assim como o prdio que resultar da ampliao, e ainda, se for

urbano, o prdio de onde foi feita a desanexao, para o que devem ser

apresentadas as correspondentes modelo 1 de IMI. Quer o prdio resultante da

anexao, quer o prdio de onde foi destacada a parcela, se urbanos, so

avaliados nos termos do 38 e ss do CIMI, sendo a parcela de terreno avaliada,

nos termos do 46, n. 3 do CIMI;


6 LOTEAMENTO

b) O fraccionamento que vise a retificao de extremas entre prdios

rsticos confinantes;

c) As operaes em que se verifique o destaque de uma nica

parcela de prdio com descrio predial que se situe em permetro

urbano (art. 6, n 4, 5 e 6 do DL 555/99, implicando nus de no

fraccionamento pelo prazo de dez anos). Esto isentos de licena desde

que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com a via

pblica.

Nos casos situados fora do permetro urbano, os atos respeitantes

esto isentos de licena quando, cumulativamente, se mostrem

cumpridas as seguintes condies:


6 LOTEAMENTO

1 Na parcela destacada s seja construdo edifcio que se destine

exclusivamente a habitao e que no tenha mais de dois fogos;

+

2 Na parcela restante se respeite a rea mnima fixada no projeto de

interveno em espao rural em vigor, ou, quando no exista, a rea de

unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a regio respetiva.

A reter: proibido o fracionamento de terrenos aptos para

cultura em parcelas de terreno com reas inferiores Unidade de Cultura

fixada (Portaria n. 202/70). Esta disposio inclui os terrenos contguos

pertencentes ao mesmo proprietrio (art. 1376 CC)


6 LOTEAMENTO

Ainda de apontar, o condicionamento da construo bem como o

nus do no fracionamento, devem ser inscritos no registo predial

sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que no pode ser

licenciada ou comunicada qualquer obra de construo nessas

parcelas.

necessria certido emitida pela Cmara Municipal comprovativa

da verificao dos requisitos do destaque. Esta deve ser apresentada

para titular o ato, deve ficar arquivada e digitalizada. Devendo no ttulo

aludir tambm aos condicionalismos ou no de construo referidos na

Certido. Assim constaro todos os elementos necessrios para o

Registo.


7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE

OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES


da

Lei 64/2003, de

23 de Agosto




A reter:

- Prdios Rsticos;

- Parecer favorvel da Cmara Municipal do local da situao do

prdio;

- Parecer com data anterior titulao do facto; Ou comprovativo

de que o Parecer foi requerido h mais de 45 dias e no foi

emitido;

- So absolutamente nulos os atos ou negcios jurdicos que no sejam

precedidos do Requerimento com parecer favorvel;

- Ainda assim, uma nulidade absoluta, onde o registo do facto deve ser

efetuado provisrio por dvidas, no caso de no constar no ttulo.




8 DIREITOS LEGAIS DE PREFERNCIA


So direitos reais de aquisio, destinados a facilitar, na maioria dos

casos, a extino de situaes que no so as mais consentneas da boa

explorao econmica dos bens:

Destacam-se:

Art. 1409 CC - O comproprietrio

Art. 2130 CC - quinho hereditrio, os co-herdeiros gozam do direito

de preferncia

Art. 1535 CC - O proprietrio do solo

Art. 1555 CC - O proprietrio de prdio onerado com a servido

Art. 1380 CC - Os proprietrios de terrenos confinantes

8 DIREITO LEGAIS DE PREFERNCIA


Sempre que o obrigado preferncia projecte vender ou dar

em cumprimento a coisa sujeita preferncia, a lei impe-lhe,

sucessivamente, os seguintes deveres:

O dever de notificar o preferente, o projecto de alienao e as

clusulas essncias do contrato a realizar (art. 416 e 1410/1 CC);

O dever de no efectivar o projecto de alienao enquanto o

preferente no declarar, dentro do prazo em que lhe lcito faz-lo

(art. 416/2 CC), se pretende ou no preferir;

O dever de realizar o contrato com o preferente, se este, em

resposta notificao, manifestar a vontade de exercer o seu

direito.

8 DIREITO LEGAIS DE PREFERNCIA


H direitos de preferncia esto estabelecidos em diplomas

avulsos, relativamente s entidades pblicas.

A saber:

Os estabelecidos na Lei do Patrimnio Cultural, aprovada pela

Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro, a favor do Estado, Regies

Autnomas e municpios, sobre imveis classificados, em vias

de classificao ou situados em zonas de proteco;

Os previstos na Lei de Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.

794/76, de 5 de Novembro, regulamentada pelos Decretos-Leis

n. 862/76, de 22 de Dezembro, e n. 194/83, de 17 de Maio.

8 DIREITO DE PREFERNCIA


Artigo 37 da Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro

Direito de preferncia

1 Os comproprietrios, o Estado, as Regies Autnomas e os

municpios gozam, pela ordem indicada, do direito de preferncia em

caso de venda ou dao em pagamento de bens classificados ou em vias

de classificao ou dos bens situados na respectiva zona de proteco.

2 aplicvel ao direito de preferncia previsto neste artigo o disposto

nos artigos 416 a 418 e 1410 do Cdigo Civil, com as necessrias

adaptaes.

3 O disposto no presente artigo no prejudica os direitos de

preferncia concedidos Administrao Pblica pela legislao avulsa.



Artigo 38 da Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro

Escrituras e registos

1 O incumprimento do dever de comunicao estabelecido nos artigos

anteriores constituir impedimento celebrao pelos notrios das

respectivas escrituras, bem como obstculo a que os conservadores

inscrevam os actos em causa nos competentes registos.

2 Quando efectuadas contra o preceituado pelo artigo 35 e pelo n. 1

do artigo 36., a alienao, a constituio de outro direito real de gozo ou

a dao em pagamento so anulveis pelos tribunais sob iniciativa do

membro da administrao central, regional ou municipal competente,

dentro de um ano a contar da data do conhecimento.



Art. 27. do Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro

1. Poder ser concedido Administrao, por decreto, o direito de

preferncia nas transmisses por ttulo oneroso, entre particulares, de

terrenos ou, edifcios situados nas reas necessrias para a expanso,

desenvolvimento ou renovao de aglomerados urbanos, ou para a

execuo de qualquer outro empreendimento de interesse pblico, em

obedincia ao respectivo plano e nas condies a definir em decreto

regulamentar.

2. O direito de preferncia pode ser conferido, relativamente aos prdios

existentes, na totalidade ou em parte da rea abrangida por medidas

preventivas ou pelo estabelecimento, de uma zona de defesa e contrle

urbanos.



Art. 28. do Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro

1. O direito de preferncia a que se refere o artigo anterior pode ser

exercido com a declarao de no aceitao do preo convencionado.

2. Neste caso, a transmisso para o preferente ser feita pelo preo que

vier a ser fixado, mediante os termos aplicveis do processo de

expropriao por utilidade pblica, se o transmitente no concordar, por

sua vez, com o oferecido pelo preferente.

As entidades pblicas com direito legal de preferncia

passam a ter de manifestar a inteno de exercer a preferncia

atravs deste stio

http://www.predialonline.pt/PredialOnline



http://www.predialonline.pt/PredialOnline



http://www.predialonline.pt/PredialOnline/


Caso o transmitente no proceda comunicao para exerccio

do direito de preferncia o ou os titulares da preferncia podero,

nos seis meses seguintes data em que tiverem conhecimento

da transmisso, intentar aco judicial, procedendo ao depsito

do preo devido nos 15 dias seguintes.



6 Anlise de um contrato de compra e venda

..\DOCUMENTOS\CONTRATO DE COMPRA E VENDA_com nus

ou encargos.pdf

..\DOCUMENTOS\Termo de Autenticao_compra e venda com nus

ou encargos.pdf

..\DOCUMENTOS\Termo de Autenticao_compra e venda_iseno

de IMT.pdf

documentos\Contrato compra e venda_iseno de IMT.pdf

Md.2 Contrato de Compra e Venda Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores

Obrigado pela

vossa presena!

M+¦dulo 2 - Contrato de Compra e Venda

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Transcript of M+¦dulo 2 - Contrato de Compra e Venda