Modelo de Compromisso de Compra e Venda

7/24/2019 Modelo de Compromisso de Compra e Venda

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Sr. Construtor /Empresrio

O Frum de Advogados da CBIC, atendendo s diversas solicitaes de membrosassociados da Cmara, concluiu, em 03/04/2003, a reviso de sua Minuta Padro dePromessa de Compra e Venda de Imvel, j adaptada em funo das alteraesintroduzidas com o novo Cdigo Civil.

Em funo da importncia do assunto, chamamos a ateno para algumas observaesde grande relevncia.

fato conhecido que o novo Cdigo Civil, Lei 10.406, de 10.01.2002, vigente a partir de11 de janeiro de 2003, introduziu no ordenamento jurdico do Pas uma srie deinovaes, nos diversos ramos do direito regulados por ele. Assim que houve grandesmudanas no direito de famlia, direito comercial, societrio, sucessrio, entre outros.

A parte contratual, tambm, sofreu relevantes alteraes, dentre as quais destacamos: oart. 421, estipulando que a liberdade de contratarser exercida em razo e nos limitesda funo social do contrato ; o art. 422, determinando que os contratantes soobrigados a guardar, na concluso e na execuo do contrato, os princpios deprobidade e boa-f; o art. 156, configurando o estado de perigoquando algum, parasalvar-se ou a pessoa da famlia, assume obrigao excessivamente onerosa; o art.157, estabelecendo que ocorre a leso quando uma pessoa por necessidade ouinexperincia se obriga a prestao desproporcional ao valor da prestao; o art.171, prescrevendo a anulabilidade do negcio jurdicorealizado em estado de perigoou leso; o art. 181, estipulando o cometimento de ato ilcitopelo titular de um direito,

quando ao exerc-lo, exceder os limites impostos pelo seu fim econmico ou social,pela boa-f ou pelos bons costumes.

Da leitura conjugada desses dispositivos acima referidos, que no encontravam previsoexpressa no cdigo civil anterior, pode-se concluir que, atualmente, o instrumentocontratual est muito mais vulnervel s intervenes do Poder Judicirio,principalmente em funo da subjetividade e ambigidade de determinadasinovaes, tais como funo social do contrato, princpio da boa-f contratual, estado de perigo e leso, etc. Assim, o que antes era proveniente de construesdoutrinrias e mesmo jurisprudenciais, passa agora a ser texto expresso de lei.

Por tudo isso, recomendamos que a presente minuta, sirva, apenas, como uma

REFERNCIA,devendo ser analisada por um profissional do direitoda confiana decada construtor/empresrio, a fim de que o advogado especializado nesta matria possaaquilatar a convenincia de sua aplicao ao caso concreto, promovendo sempre asADAPTAES e ajustes que entender necessrios, de acordo com asPECULIARIDADES DE CADA CASO, levando-se em considerao as ressalvas acimareferenciadas, assim tambm como o contexto regional, onde o negcio se concretiza.

A a reproduo desta minuta, sem a necessria adequao ou anlise de um advogadoespecialista na rea imobiliria, ficar sob a inteira e integral responsabilidade de quemassim proceder, uma vez que o Frum dos Advogados apenas elaborou um textoreferncia, de natureza genrica.


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Braslia, 03 de abri l de 2003FRUM DE ADVOGADOS DA CBIC

ESTA MINUTA TEM CARTER MERAMENTE INDICATIVO, NO

DEVENDO SER UTILIZADA INDISCRIMINADAMENTE. DEVE ELASER, ANTES, ADAPTADA S PECULIARIDADES DE CADAEMPRESA E DE CADA CASO CONCRETO. POR ISSO, CADAEMPRESA DEVER ESTUDAR, ATRAVS DE SUA ASSESSORIAJURDICA, OS CRITRIOS NELA CONTIDOS, E AVALIAR AOPORTUNIDADE DO SEU EMPREGO.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

I DA QUALIFICAO

1. PARTES

1.1 PROMITENTE VENDEDORA:

...................................., doravante denominada VENDEDORA

1.2 PROMISSRIO(A) COMPRADOR (A):

............................., doravante denominado apenas COMPRADOR(A).

2. IMVEL

2.1 O TERRENO:

A VENDEDORA senhora e legtima possuidora em mansa e pacfica posse deuma rea de terreno .........

Dito imvel fora havido .............................

2.2 O EMPREEDIMENTO:

Sobre o terreno supra descrito e caracterizado, a VENDEDORA resolveuconstruir, de acordo com as disposies da Lei 4591 de 16.12.1964, conformeRegistro de Incorporao feito no Cartrio de Registro de Imveis do x Ofcio dacidade de......, sob n...., na matrcula n ..... em .... (data), respeitadas as plantas

e especificaes tcnicas aprovadas pela Prefeitura Municipal de .................., oEDIFCIO .................


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2.3 OBJETO

2.3.1A UNIDADE HABITACIONAL:

APARTAMENTO n .........., situado no ....... pavimento do EDIFCIO ............,medindo ..........m2 de rea privativa, ...........m2 de rea comum, ..........m2 derea total, correspondendo a frao ideal de ............m2, conforme descrioconstante no item 2.2. supra e respectiva frao ideal do terreno tambm descritano item 2.1.. Ao apartamento compromissado correspondem as garagens de ns........... da ............., medindo cada uma ..........m2 de rea privativa, ............m2 derea comum, ........m2 de rea total, correspondendo a frao ideal .............m2.

2.3.2 GARAGEM

Algumas garagens tem acesso mais difcil que outras, razo pela qual as partescontratantes avenam a pr-excluso de qualquer direito do COMPRADORexigir,reclamar ou cobrar, da Construtora ou Incorporadora da edificao, localdestinado ao respectivo apartamento de melhor acesso, se o local destinado sua unidade for tida ou refutada como de difcil acesso.

3. PREO

3.1 FRAO IDEAL DA UNIDADE:

R$ .......... (............).

3.2 CONSTRUO:

R$ ............. (...........).

3.3 TOTAL:

R$ ........... (...........).

4. FORMA DE PAGAMENTO

4.1 SINAL:

a) R$ ............. (..............), para pagamento da seguinte forma: R$ ......... (...........),representado pelo cheque n ........... do Banco ......... com vencimento em .......... .

4.2 PARCELAS DO PREO:

R$ ........... (...........), que sero pagos da seguinte forma:


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a) ........ (................) Notas Promissrias no valor cada uma de R$ ..........(...........), com vencimentos mensais e consecutivos partir de .................;

b) ..... (......) Notas Promissrias no valor cada uma de R$ ............ (...............),

com vencimentos semestrais partir de ............;

5. LUGAR DO PAGAMENTO

Na sede da VENDEDORA situado ............., ou estabelecimento bancrio porela indicado.

6. PRAZO DE ENTREGA

A VENDEDORA declara que o prazo para entrega da obra tem o seu trminoprevisto para ...............

II DAS CLUSULAS

Atravs do presente instrumento, as partes qualificadas aps terem conhecimentoprvio do texto deste instrumento e compreendimento do seu sentido e alcance,tm justa e acordada a presente promessa de compra e venda da unidade

imobiliria em construo descrita e caracterizada acima, entendido que opresente negcio jurdico se regular pelos princpios da probidade e da boa-f,mediante as clusulas e condies seguintes:

1) DISPOSIES INICIAIS:

O relacionamento jurdico entre as partes contratantes neste instrumentoparticular ser presidido exclusivamente pelas normas legais nele mencionadas,constantes da Constituio Federal, do Cdigo Civil Brasileiro (Lei 10.406/02), doCdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), da Lei 4.380/64 (institui a

correo monetria nos contratos imobilirios), da Lei 4.591/64 (dispe sobre ocondomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias), da Lei 9.514/97(dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio e institui a alienaofiduciria de coisa imvel) e da Medida Provisria 2.223, de 23 de setembro de2001.Para os fins deste contrato, as partes declaram compreender que: (a) hipoteca um direito real, que vincula o bem gravado, acompanhando-o sempre, pelo queenquanto no satisfeita inteiramente a dvida, subsiste o direito real incidentesobre a coisa; (b) alienao fiduciria o negcio pelo qual o devedor, oufiduciante, com o escopo da garantia, contrata a transferncia ao credor,oufiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel; (c) as operaes decomercializao de imveis, construdos ou em construo, com pagamentoparcelado, podem ser pactuadas nas mesmas condies permitidas para as


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entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI),inclusive com relao a reajuste monetrio mensal, com base em ndice depreos setoriais, de preos gerais ou pelo ndice de remunerao bsica dosdepsitos de poupana (como prev o art. 15 da MP 2223/01), a incidncia de

juros (como j dispunham os arts. 5, da Lei 4.380/64 e art. 1 da Lei 4.864/65, e o

citado art. 15 da MP 2223/01), as perdas e danos pr-fixadas para o caso deresoluo da promessa de compra e venda por inadimplemento (como jdispunha o CDC - Lei 8.078/90, em especial com relao ao disposto nos seusarts. 51, II e IV e 53, e tambm o mencionado art. 15 da MP 2223/01) e apossibilidade de ingresso em qualquer sitema de financiamento de imveis (comodispe a MP 2223/01, dentre outros no seu art. 1), regras que so absolutamente

justas, eis porque com elas as partes contratantes concordam, expressamente,sem oposio ou restrio de qualquer espcie ou natureza.

2) A PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PREO:

Por este instrumento e na melhor forma de direito, a VENDEDORA prometevender e o COMPRADOR compromete-se a comprar a unidade imobiliria objetodeste contrato pelo preo global referido no item 3.3 DA QUALIFICAO, quecorresponde soma dos preos da frao ideal e da construo mencionado nositens 3.1 e 3.2, atribuindo-se construo o regime de empreitada reajustvel e aeste contrato, como um todo, o carter de produo de bem para entrega futura.

PARGRAFO PRIMEIRO: Sobre o valor das prestaes monetariamentecorrigidas incidiro juros de 1% (um por cento) ao ms, contados a partir ...*

* OBSERVAO (... da assinatura do contrato ou do habite-se,conforme anlise de seu advogado. Ressalte-se, tambm, que a Lei9.514/09 SFI, permite, expressamente os juros capitalizados)

PARGRAFO SEGUNDO: Esta promessa recproca de venda e de compra irrevogvel e irretratvel, no comportando, portanto, arrependimento de qualquerdos contratantes, que, assim, renunciam expressamente a essa faculdade,prevista no art. 420 do Cdigo Civil, obrigando-se por si, seus herdeiros esucessores, a qualquer ttulo.

PARGRAFO TERCEIRO: A referida unidade imobiliria autnoma agoraprometida em compra e venda "ad corpus", isto , como coisa certa edeterminada, sendo meramente enunciativa a referncia s dimenses, ficandoassim convencionado que no haver repercusso de espcie alguma, seja

jurdica, econmica ou financeira, por diferena de at 1/20, para mais ou paramenos, nas dimenses dos citados apartamentos e de suas correspondentesfraes ideais de terreno, em consonncia com o disposto no 3 do art. 500 doCdigo Civil.

3) REAJUSTE DAS PARCELAS:


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Por pacto livre, as parcelas do preo referidas noitem 4.2 - DA QUALIFICAO, sero reajustadas monetariamente, tomando-sepor base a variao acumulada do ____________________(indexador a ser eleitopelas partes).

PARGRAFO PRIMEIRO: Na hiptese de no ter sido divulgado o ndiceconvencionado para o reajustamento monetrio das prestaes at a data dovencimento ou do efetivo pagamento de qualquer delas, ser utilizado para essefim o ltimo ndice disponvel e procedendo-se ao correspondente acerto, paramais ou para menos, quando o mesmo for conhecido, cobrvel imediatamente adiferena pelo credor, como dvida lquida, certa e exigvel;

PARGRAFO SEGUNDO: A aplicao do reajuste monetrio supra pactuado, deacordo com o art. 28 da Lei n 9.069 de 29.06.1995, respeitar a periodicidadeanual, mas se em virtude de norma subsequente ou de deciso judicial, forreduzido o prazo de aplicao previsto na legislao vigente nesta data, as partes

contratantes concordam, desde j e em carter irrevogvel, que a aplicao doreajuste monetrio passar automaticamente a ser feito no menor prazo que forpermitido em lei ou medida provisria.

PARGRAFO SEGUNDO OPCIONAL: A aplicao do reajustemonetrio supra pactuado, de acordo com o art. 15 da MP 2.223/01,respeitar a periodicidade mensal, tomando-se por base a variaoacumulada do indexador eleito (para contratos com prazo mnimo detrinta e seis meses)

PARGRAFO OPCIONAL: Considerando que a VENDEDORA paraexecuo das obras do empreendimento, celebrou contrato definanciamento com o agente financeiro_______________ o compradorpagar a parcela de financiamento mediante assuno e sub-rogaoem parcela de igual valor da dvida da VENDEDORA perante omencionado agente financeiro, com os mesmos encargos contratuaisincidentes sobre essa parcela da dvida hipotecria, inclusive com omesmo ndice e periodicidade de reajuste ou correo monetria, jurose demais acessrios, obrigando-se o COMPRADORa pagar de uma svez no citado prazo essa parcela da dvida, com recursos prprios oumediante financiamento que para esse fim lhe for concedido pelo

mesmo ou por outro agente financeiro.

PARGRAFO TERCEIRO: Adotar-se-, para a apurao do saldo do preo, osistema conta-corrente (lanamento de dbito e crdito), sendo certo que a cadaperodo de 01 (hum) ano, a contar da assinatura deste contrato, ser feito o ajustedo saldo devedor da seguinte forma:

a) Os valores das parcelas pagas sero deduzidas do saldo devedor corrigidomonetariamente pelos indexadores contratuais;

b) A cada perodo de um (hum) ano, se far o ajuste das diferenas entre o ndice

pactuado e os valores pagos em real, nos 12 (doze) meses imediatamenteanteriores;


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c) Caso haja diferena em favor da VENDEDORA, o COMPRADORefetuar opagamento da diferena em uma nica parcela, juntamente com o vencimentoprevisto para o ms subsequente, ou esta diferena ser incorporada nasparcelas vincendas, critrio da VENDEDORA, pelo que toda e qualquerquitao dada pela VENDEDORAem ditas parcelas mensais e representativas do

preo total do imvel, considerada parcial;

d) Caso haja diferena em favor do COMPRADOR, essa diferena ser abatidade uma vez, na prestao subsequente;

e) Por deciso livre do COMPRADOR, poder o mesmo optar por pagar cadauma das parcelas do preo, j corrigidas pelo ndice pactuado, ms a ms, peloque nesta hiptese, as parcelas no mais sero objeto de qualquer outroreajustamento e consequentemente no lhe sero aplicveis as estipulaesprevistas no caput deste pargrafo e alneas anteriores.

PARGRAFO QUARTO: O reajuste monetrio ser sempre calculado sobre ovalor da parcela e ser recebido pela VENDEDORAatravs de letra de cmbio oude recibo de igual valor, ficando a VENDEDORA desde j autorizada peloCOMPRADORa sacar a mencionada letra de cmbio.

PARGRAFO QUINTO: Em caso de vedao ou impossibilidade, gerada porqualquer fato ou circunstncia, de aplicao do ndice setorial supra pactuado, o(ndice)______________________________________,publicadopelo(a)_______________________, o reajuste monetrio ser exigido substitutivae automaticamente segundo a variao do__________________________, ou

qualquer outro que apure a variao ponderada dos custos de produo e dosinsumos utilizados no setor da construo civil.

PARGRAFO SEXTO: Obriga-se o COMPRADOR a pagar as parcelascontratadas, juntamente com os reajustes monetrios devidos, sob pena dascominaes para as hipteses de mora e inadimplemento.

PARGRAFO STIMO: A correo monetria aqui estabelecida ser devidaainda que por lei superveniente seja fixado o congelamento de preos,modificao, proibio, extino ou suspenso de eficcia, ou restrio outra queobste ou dificulte a sua utilizao, consistindo o presente ajuste em causa

imprescindvel formao deste contrato.

PARGRAFO OITAVO: Por ocasio da satisfao da ltima parcela do preoprevista no presente contrato, ser feito o ajuste final do saldo devedor,procedendo-se os clculos na forma do pargrafo terceiro, devendo a partedevedora efetuar o pagamento do saldo apurado, em uma nica parcela,reajustado com base no indexador contratual, calculado pr rata die at o prazomximo de 30 (trinta) dias, contados do pagamento da ltima parcela.

4)ANTECIPAO DO PAGAMENTO:


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Na hiptese de o COMPRADOR desejar pagar por antecipao parcelas dopreo, ser observado o seguinte:

a) Em caso de antecipao de qualquer parcela constante deste contrato, amesma ser paga devidamente reajustada pelo indexador contratual calculado

"pro rata temporis die" apurado entre a data da sua emisso e a data do efetivopagamento. As partes declaram que essa condio livremente adotada, comonico modo de manter ntegro o equilbrio originrio ao negcio jurdico oraestipulado e o prprio cumprimento da condio essencial da satisfao do preo;

b) A antecipao do pagamento, mesmo se realizada mais de uma vez, noimplicar novao ou modificao dos critrios de reajuste monetrio ou quanto amaneira de pagamento aqui estipulada;

c) As amortizaes extraordinrias incidiro das ltimas para as primeirasparcelas vincendas.

5) MORA E INADIMPLEMENTO:

O vencimento e no pagamento de trs parcelas ou qualquer delas por prazosuperior 90 dias, implicar, aps interpelao judicial ou extrajudicial com prazode 15 (quinze) dias, na resoluo desta promessa de compra e venda, conformedispe o artigo 127 do Cdigo Civil, transferindo-se a terceiros, se for o caso, osdireitos e obrigaes independentemente do consentimento do COMPRADOR,sendo devolvidas a este as importncias que tiver pago, aps serem abatidas asseguintes despesas:

a) O valor das despesas de corretagem, calculadas a base de 5% (cinco porcento) sobre o preo corrigido do imvel, segundo os ndices previstos nestecontrato, poca da resciso;

b) O valor das despesas de publicidade, calculadas em 2% (dois por cento) sobreo preo corrigido do imvel, segundo os ndices previstos neste contrato, pocada resciso;

c) Pena de decaimento no percentual de x% ( ) calculada sobre o

____________, segundo os ndices previstos neste contrato poca da resciso;

OBSERVAES:

1. A jurisprudncia vem se consolidando, inclusive nos tribunaissuperiores, no sentido de que, em caso de resciso, seja devolvido aocomprador um percentual, em torno de 90% (noventa por cento) domontante pago, permitindo que as construtoras retenham somente 10%(dez por cento) do valor originalmente recebido para fazer face sdespesas de corretagem e publicidade. No entanto, existem alguns

julgados isolados permitindo que esse percentual chegue a 20%, 30%ou 40%. Mas, a regra geral tem sido, realmente, os 10%. E nesses


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casos, a base de clculo considerada pelos julgados o montanteefetivamente pago pelo adquirente e no o valor do contrato;

2. Como clusula de decaimento opcional, ciente, porm, da tendnciajurisprudencial acima referida, poder-se- adotar a seguinte redao:

CLUSULA OPCIONAL: O no pagamento de 3 (trs) parcelas devencimentos mensais e consecutivos, ou de qualquer uma delas porprazo superior a 90 (noventa) dias, implicar resoluo desta promessade compra e venda, como dispe o art. 127 do Cdigo Civil, caso emque o COMPRADOR perder em favor da VENDEDORA, do preoreajustado monetariamente deste contrato, parte das parcelas pagasat a data do inadimplemento, como perdas e danos pr-fixadas, nosseguintes termos, calculados cumulativamente: (a)tendo pago at10%(dez por cento) do preo reajustado monetariamente destecontrato, receber em devoluo 20% (vinte por cento) da quantiapaga; (b)do que exceder de 10% (dez por cento) e at 30% (trinta por

cento) do preo reajustado monetariamente deste contrato, receberem devoluo 50% (cinquenta por cento) da quantia paga; (c) do queexceder de 30% (trinta por cento) e at 70% (setenta por cento) dopreo reajustado monetariamente deste contrato, receber emdevoluo 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga; (d)do queexceder de 70% (setenta por cento) do preo reajustadomonetariamente deste contrato, receber em devoluo 100% (cem porcento) da quantia paga.

d) Encargos tributrios incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas;

e) Despesas e custos administrativos, judiciais e honorrios advocatcios que setenham tornado necessrios ao recebimento.

PARGRAFO PRIMEIRO: Na hiptese de o imvel j estar na posse doCOMPRADOR, este pagar VENDEDORA, por compensao, 0,5% ao ms oufrao de ms, do preo reajustado monetariamente deste imvel, pela suafruio, calculado a partir da sua respectiva imisso na posse do imvel, ficandodesde agora autorizada a VENDEDORA a abater a quantia equivalente, dadevoluo ao COMPRADOR, nos termos das letras "a" a "e" do caput desta

clusula; neste caso o COMPRADOR autoriza, ainda, a VENDEDORA, desdeagora sem qualquer formalidade, a retomar a imediata posse do imvel.

PARGRAFO SEGUNDO: O preo do imvel e o valor da devoluo seroatualizados monetariamente pelo indexador contratual pactuado, cujas parcelassero devolvidas pela VENDEDORA ao COMPRADOR, pelo mesmo nmero deprestaes pagas peloCOMPRADOR, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) diasaps a resoluo do contrato, aps as dedues previstas nas letras a a e epargrafo primeiro supra.

PARGRAFO TERCEIRO: Poder a VENDEDORA, no entanto, sua livre

escolha, preferir execuo dos ttulos de crdito, hiptese em que se dar ovencimento antecipado das demais notas promissrias representativas de


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parcelas do preo, caso em que estas se tornaro imediatamente exigveis. A noliquidao pelo COMPRADOR do dbito total, inclusive o antecipadamentevencido, devolve VENDEDORA o direito de rescindirem a presente promessade compra e venda.

PARGRAFO QUARTO: A mora do COMPRADOR ocorrer sempre de plenodireito, independentemente de aviso ou notificao, judicial ou extrajudicial, demodo que a falta de pagamento de qualquer das prestaes do preo, norespectivo vencimento, acarretar a incidncia de juros moratrios de 1% (um porcento) ao ms, contados dia a dia, e de multa, que ser de 2% (dois por cento),calculados tanto os juros quanto a multa sobre o valor do principal da parceladevida, inclusive com a correo monetria at data do efetivo pagamento,devendo o principal e seus acessrios serem pagos diretamente VENDEDORA.

PARGRAFO QUINTO: Na hiptese em que o COMPRADOR pague qualquerparcela em atraso, inclusive em Cartrio de Protesto de Ttulos, sem o

concomitante pagamento dos juros, multa e correo monetria que incidirem,persistir em mora, devendo a importncia correspondente ser paga,impreterivelmente, no prazo mximo de 03 (trs) dias do vencimento da parcela.

6) REINTEGRAO NA POSSE:

Na hiptese de resoluo por inadimplemento quando o COMPRADORj estiverna posse do imvel devero ser obedecidas as seguintes regras:

a) As parcelas do preo j desembolsadas sero devolvidas de conformidade como estabelecido na clusula 5;

b) Reconhecendo, de logo, a precariedade da posse, o COMPRADOR deverdevolver a VENDEDORA em perfeitas condies de utilizao o imvel limpo,pintado e conservado, tal como lhe foi entregue pela VENDEDORA, ficando estaautorizada a reter do valor referido no item "a" acima as importncias suficientes recomposio do imvel ao estado em que lhe foi entregue;

c) A devoluo do imvel dever ser efetuada VENDEDORAquando do trminodo prazo da interpelao que constituiu em mora o comprador. A no entrega

configurar esbulho, que permitir VENDEDORA obter mediante institutoprocessual adequado, a sua reintegrao liminar na posse do imvel, conformeartigos 1.210 e 1.212 do Cdigo Civil.

7) DESPESAS:

Correro por conta exclusiva do COMPRADOR: a) todas as despesasnecessrias lavratura da escritura definitiva de compra e venda tais como:Imposto de Transmisso Inter Vivos, custas cartoriais e de registros, servios dedespachantes e outros: b) todos os impostos e taxas que incidam ou venham a

incidir sobre a unidade compromissada, aps a concesso do Habite-se, aindaque institucionalmente atribudos VENDEDORA e ainda que o COMPRADOR


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no tenha recebido as chaves por sua exclusiva culpa; c) as despesasindispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio naproporo s respectivas fraes ideais de terreno; d) laudmio, relativo partedo terreno foreiro, bem como as taxas de ocupao e foros, se houver.

8) NOTAS PROMISSRIAS:

As parcelas do preo sero representadas por Notas Promissrias emitidas emcarter "pro-solvendo", consignando-se no ttulo, os reajustes monetrios edemais encargos a que esto sujeitas.

9) CESSO DE CRDITO:

O COMPRADOR no se ope a que o crdito ou ttulos representativos do preosejam cedidos ou transferidos a terceiros.

10) PRAZO DE OBRA:

Ressalvando a ocorrncia de caso fortuito, fora maior ou outros fatosextraordinrios, as obras do empreendimento devero estar concludas, com orespectivo Habite-se, at a data estabelecida no item 6 - DA QUALIFICAO,sendo admitida uma tolerncia de 120 (cento e vinte) dias, contados da data desua expirao.

PARGRAFO PRIMEIRO: Para os efeitos desta clusula consideram-se fatosextraordinrios:

a) Inexistncia de materiais de construo ou similares para compra no mercado;

b) Demandas judiciais em relao a vizinhos ou terrenos lindeiros;

c) Longo perodo de chuvas que impeam ou dificultem substancialmente etapasimportantes da obra;

d) Greves, guerras, revolues que afetem o setor imobilirio;

e) Impontualidade do COMPRADOR no cumprimento de suas obrigaes;

f) Interrupes dos meios de transportes;

g) Demora na execuo de servios a cargo das empresas concessionrias deservio pblico;

h) Demoras do poder pblico na concesso do Habite-se por motivo independenteda vontade da VENDEDORA;

i) Eventuais embargos da construo provocados por autoridades pblicas ouproprietrios vizinhos;


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j) Qualquer fato que se enquadre no art. 393 do Cdigo Civil.PARGRAFO SEGUNDO: Na ocorrncia de qualquer dos impedimentos acima, oprazo ser prorrogado por perodo idntico ao do impedimento.

PARGRAFO TERCEIRO: Se, entretanto, a VENDEDORA no concluir eentregar ao COMPRADOR, no prazo ora convencionado, a unidade imobiliriaobjeto deste negcio jurdico, pagar ao COMPRADOR, aps se vencerem osprazos de tolerncia e de sua prorrogao agora ajustados, a ttulo de penaconvencional, a quantia correspondente a 0,5% (meio por cento) do preo daunidade habitacional no entregue, atualizado pelo mesmo critrio de correomonetria previsto nesta escritura, por ms de atraso, exigvel at a data em queo imvel receba condies de habitabilidade.

11) ENTREGA DA UNIDADE:

A unidade objeto desta promessa estar disposio do COMPRADORressalvado o disposto na clusula 10, a partir da obteno do habite-se, desdeque:

a) Esteja o COMPRADOR atualizado em suas obrigaes para com aVENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preo vencidas;

b) Tenha assinado instrumento de confisso de dvida relativo parte do preono integralmente satisfeito at a data da entrega da unidade ou dbitos outros

que lhe sejam imputados, assinando, inclusive, os ttulos de crditos delederivados, conjuntamente com dois avalistas idneos e capazes que poca seobriga a indicar, ou preste garantia hipotecria a critrio da VENDEDORA.

PARGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imvel e a imisso deposse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, s se dar se ele estiver quite comsuas obrigaes e compromissos para com a VENDEDORA, pelo que o atraso nopagamento de obrigaes automaticamente prorrogar o prazo de entrega doimvel at a data em que seja pago o dbito ou satisfeito o compromissoassumido, porque esta a avena deste contrato.

CLUSULA OPCIONAL EM CASO DE APLICAO EM ALIENAOFIDUCIRIA

A unidade objeto desta promessa estar disposio doCOMPRADOR ressalvado o disposto na clusula 10, a partir daobteno do habite-se, desde que:

a) Esteja o COMPRADORatualizado em suas obrigaes para com aVENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preovencidas;


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b) Firmem com a VENDEDORA, quando para isso convocados, aescritura definitiva de compra e venda da unidade imobiliria (pblicaou particular) e, no mesmo instrumento, constituam em favor daVENDEDORA a alienao fiduciria de tal imvel, com escopo degarantia do saldo devedor do preo ento existente, na forma da Lei

Federal n 9.514, de 20.11.1997, com a redao que lhe deu a MP2.223/01, art. 38.

c) Apresentem VENDEDORA certido comprobatria dos registros daescritura definitiva de compra e venda que vier a ser outorgada emsoluo desta promessa e a constituio da alienao fiduciria domesmo imvel em garantia do saldo devedor do preo, expedida pelocompetente cartrio de registro de imveis.

PARGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imvel e aimisso de posse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, s se dar se

ele estiver quite com suas obrigaes e compromissos para com aVENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigaesautomaticamente prorrogar o prazo de entrega do imvel at a dataem que seja pago o dbito ou satisfeito o compromisso assumido,porque esta a avena deste contrato.

PARGRAFO SEGUNDO: Em qualquer caso, como condio paraque ocorra a entrega, a unidade habitacional ser objeto de prviainspeo pelo COMPRADOR, para a qual a VENDEDORA oconvocar, com a antecedncia mnima de trs dias, atravs de

qualquer forma legal de convocao, devendo o COMPRADORassinarno ato o "Termo de Inspeo e de Recebimento", onde far consignar operfeito estado em que se encontra o imvel ou, se for o caso, anotaros defeitos visveis eventualmente constatados, para as providenciascorretivas devidas pela VENDEDORA, o que no constituir motivoimpediente da entrega e do recebimento

PARGRAFO TERCEIRO- O no atendimento pelo COMPRADORconvocao da VENDEDORA para a inspeo e recebimento daunidade habitacional que ora lhe prometida em venda, ou a noassinatura do mencionado "Termo de Inspeo e de Recebimento",

importar na aceitao do imvel para todos os efeitos legais econtratuais.

12) SUBSTITUIO DE MATERIAIS:

AVENDEDORA fica autorizada a substituir qualquer dos materiais especificadosno memorial descritivo, na hiptese de os mesmos no serem encontrados napraa, desde que de qualidade e funo equivalentes.

13) RESCISO:


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Constituem motivo de resciso contratual, alm dos casos expressamentereferidos neste contrato, o no cumprimento de quaisquer das obrigaesestabelecidas neste instrumento, alm da supervenincia de execuesinsolvncia ou falncia, concordatas, ou protestos de ttulos do COMPRADOR,hiptese em que prevalecer o disposto na clusula 5, independentemente de

aviso prvio ou notificao judicial ou extrajudicial.

14) TOLERNCIA:

A eventual tolerncia em relao ao cumprimento das obrigaes pelaVENDEDORA ser entendida como mera liberalidade sem que esta implique emalterao das disposies contratuais.

15) ENDEREO:

Qualquer aviso, notificao, interpelao judicial ou extrajudicial, bem comoquaisquer comunicaes ou convites, considerar-se-o legalmente entregues seremetidas sob protocolo, ou Aviso de Recebimento - AR, no endereo constanteda qualificao, obrigando-se s partes a comunicarem por escrito uma a outra,qualquer mudana do seu endereo assumindo os nus que porventura venham adecorrer de sua eventual omisso.

CLUSULA OPCIONAL DE HIPOTECA

16) HIPOTECA:

O COMPRADOR desde logo concorda com a hipoteca j constitudaem favor de__________________ e em consequncia o terreno, oedifcio e todas as unidades autnomas, inclusive a unidade imobiliriaque objeto deste negcio jurdico, foram dados em garantiahipotecria constituda em favor do referido agente financeiro, fato que aqui denunciado e com o qual o COMPRADOR concorda e aceita,sem oposio de qualquer espcie ou natureza.

PARGRAFO NICO:Em face do nus hipotecrio que incide sobre oimvel objeto deste negcio jurdico, as partes contratantes, de mtuo ecomum acordo, avenam o seguinte:

a) A VENDEDORA obriga-se a liberar a hipoteca que incide sobre aunidade imobiliria no prazo de _________ , contados da data daexpedio do respectivo "Habite-se", ou da data da liquidao do preopelo COMPRADOR, sempre o derradeiro dos eventos, outorgando-lheo ttulo definitivo sem gravames de qualquer espcie ou natureza.

17) OUTORGA DE ESCRITURA:


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A escritura definitiva ser outorgada ao COMPRADOR quando do cumprimentoda totalidade de suas obrigaes perante a VENDEDORA, observando oestipulado na clusula 16 supra.

PARGRAFO NICO: Outorgada a escritura pblica, obriga-se o COMPRADOR

a averb-lo na repartio competente da Prefeitura Municipal, no prazo de 30(trinta) dias, para expedio das guias ou recibos de imposto predial da unidadeem nome do novo proprietrio sob pena de responder por eventual cobrana dadvida alm das perdas e danos decorrentes.

18) CESSO E TRANSFERNCIA:

vedado ao COMPRADOR ceder, prometer ou transferir, gratuitamente ouonerosamente, ou a qualquer ttulo, os direitos derivados deste negcio jurdico,sem a anuncia prvia e por escrito da VENDEDORA, sob pena de vencimentoantecipado e compulsrio das parcelas ento vincendas poca da cesso, dapromessa de cesso ou transferncia.

PARGRAFO NICO: A VENDEDORA no obrigada a permitir a cesso, apromessa de cesso ou transferncia e se permitir, alm de constar o valoratualizado deste contrato, o cessionrio ou o promitente cessionrio avalizar osttulos de crditos aqui emitidos pelo COMPRADOR, ou emitir, a critrio deescolha nico da VENDEDORA, notas promissrias em substituio s emitidaspelo COMPRADOR, ficando, ademais, sub-rogado em todas as obrigaes e emtodos os compromissos aqui contrados e assumidos pelo COMPRADOR.

19) DISPOSIES CONDOMINAIS:

O COMPRADOR obriga-se, por si e por seus dependentes, empregados ouvisitantes, a cumprir e a fazer cumprir as regras da Conveno de Condomnio, doManual do Proprietrio (incluir os demais manuais), posto que concordaexpressamente com todos os seus termos, sem exceo ou oposio de qualquerespcie ou natureza, cujos instrumentos receber na entrega da unidade.

PARGRAFO NICO:O COMPRADOR obriga-se, expressamente, a incluir em

qualquer instrumento de alienao, ou de locao, ou de cesso de uso deunidade objeto deste contrato particular clusula que obrigue o futuroCOMPRADOR, locatrio ou usurio a cumprir e a fazer cumprir a Conveno deCondomnio e as normas do Manual do Proprietrio.

PARGRAFOS OPCIONAIS A SEREM INCLUDOS NESTACLUSULA:

PARGRAFO SEGUNDO: aps concluda a construo do edifcio,com a obteno do "habite-se", as taxas de condomnio, ordinrias eextraordinrias, referentes s unidades imobilirias autnomaspertencentes VENDEDORA sero por ela pagas razo de 30%


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(trinta por cento) do valor normal, at que ocorra a correspondentecomercializao, ou ocupao a qualquer ttulo;

PARGRAFO TERCEIRO: enquanto no for instalado formalmente ocondomnio do edifcio, a VENDEDORA, face sua condio de

incorporadora, administrar o prdio, diretamente ou atravs deempresa especializada por ela contratada para esse fim, rateandopreviamente entre as unidades dele integrantes as despesascorrespondentes, na proporo de suas respectivas fraes ideais deterreno, observado o disposto no pargrafo anterior;

PARGRAFO QUARTO: expedido o "habite-se" do apartamento, oCOMPRADOR obriga-se a satisfazer as taxas de condomnio a elereferente, tenha ou no recebido as suas chaves;

20) NORMAS DE MANUTENO E SOBRE DEFEITOS:

O COMPRADOR obriga-se a zelar, conservar e manter a unidade e o prdio,mesmo aps obter da VENDEDORA ttulo de domnio, promovendo o que se fizernecessrio, e respondendo pelas omisses, excessos ou pelos danos que causar unidade e ao prdio, pelo que cumprir e far cumprir por todas as pessoas queocuparem a unidade a qualquer ttulo, os Manuais de Proprietrio, de Sndico e deGarantia.

PARGRAFO NICO: Quanto aos possveis defeitos de construo, as partes

concordam em aplicar as disposies contidas nos Manuais de Proprietrio, deSndico e de Garantia, elaborados em consonncia com as normas da ABNT.

21) CLUSULA DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA:

A VENDEDORA assume integral responsabilidade por defeitos aparentes ouocultos, bem como pela solidez e segurana da unidade imobiliria, nos termos doCdigo de Defesa do Consumidor e do Cdigo Civil brasileiros, desde que oCOMPRADOR ou o Condomnio do prdio no concorram para o seucomprometimento, observados os seguintes prazos:

a) o prazo de decadncia para reclamar contra possveis defeitos aparentes, defcil constatao, de 90 (noventa) dias, contados da data da entrega da unidadehabitacional;

b) o prazo decadencial para reclamar contra vcios redibitrios, como taisentendidos eventuais defeitos ocultos, de 01 (um) ano, contado da efetivaentrega do imvel, observadas as demais disposies do Cdigo Civil que tratamda matria;

c) O prazo de garantia para a responsabilidade da VENDEDORA pela solidez e

segurana do edifcio, de 05 (cinco) anos, contados da data de entrega daunidade, ficando pr-excluda a responsabilidade da VENDEDORA se o defeito


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decorrer da falta de manuteno e conservao a que fica obrigado oCOMPRADOR e o condomnio;

d) fica plenamente entendido que esses so os prazos legais de garantia, e nogarantia contratual complementar.

22) DECLARAO DE CONHECIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO:

O COMPRADOR declara, neste ato:

a) que recebeu previamente da VENDEDORA a minuta do presente instrumento,a fim de que a mesma fosse examinada, inclusive com a liberdade de seassessorar por advogado de sua confiana, tendo permanecido com a referidaminuta em seu poder;

b) que as clusulas e condies doravante descritas neste Contrato so de inteirae integral compreenso e alcance dos objetivos do presente negcio, pelo quenada poder ser alegado, futuramente, pelo COMPRADOR sobre no ter tidoconhecimento ou ter sido surpreendido;

c) que as obrigaes assumidas por ele neste instrumento esto de acordo com asua capacidade econmico-financeira;

d) que obriga-se a guardar, tanto na execuo como na concluso do presentecontrato os princpios de probidade e de boa-f.

23) ESTIPULAES FINAIS:

O presente contrato firmado em carter, irrevogvel e irretratvel, pelo queobriga e vincula no s aos contratantes, mas tambm aos seus herdeiros esucessores.

O foro eleito para dirimir dvidas e processar aes derivadas deste negciojurdico o da localizao do imvel, com renncia expressa das partescontratantes a qualquer outro foro, por mais especial ou privilegiado que seja ou

que venham a ser, independentemente do domiclio ou residncia atuais oufuturos das contratantes.

E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 02 (duas)vias de igual teor e forma, na presena de 02 (duas) testemunhas abaixoassinadas, para que produza os seus jurdicos e legais efeitos.

Local, data......

VENDEDORA:___________________________________

COMPRADOR(A):____________________________________


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TESTEMUNHAS:

1 _________________________________

2 _________________________________

ADVOGADODO COMPRADOR:_____________________________________

CLUSULA OPCIONAL QUANDO SE PRETENDER ADOTAR AALIENAO FIDUCIRIA PARA A ENTREGA DO IMVEL

CLUSULA X: A PROMESSA DE ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA O COMPRADOR obriga-se a constituir, em favor da VENDEDORA, na mesmaescritura definitiva de compra e venda (pblica ou particular) em soluo destapromessa, a alienao fiduciria do imvel objeto deste negcio jurdico emgarantia do saldo devedor do preo, como condio para o recebimento daunidade imobiliria, alienao fiduciria essa que observar as disposies da LeiFederal n 9.514, de 20 de novembro de 1997, que o COMPRADOR declaramconhecer e no ter dvidas quanto ao seu sentido e alcance.

PARGRAFO NICO: Do contrato de constituio da alienao fiduciria,no qual o atual COMPRADOR figurar como DEVEDOR FIDUCIANTE e aempresa ora VENDEDORA como CREDORA FIDUCIRIA, constaro, entreoutras, as estipulaes contidas no ANEXO I, rubricado pelos contratantes e quefaz parte integrante e complementar do presente instrumento.

ANEXO I

Do contrato de constituio da alienao fiduciria, no qual o atual COMPRADORfigurar como DEVEDOR FIDUCIANTE e a empresa ora VENDEDORA comoCREDORA FIDUCIRIA, constaro, entre outras, as seguintes estipulaes:

a)O valor do crdito fiducirio, correspondente ao principal da dvida garantida,que ser igual ao saldo devedor do preo ento existente, reajustadomonetariamente de acordo com as disposies desta promessa de compra evenda;

b)O prazo e as condies de reposio do crdito fiducirio, a taxa de juros e osencargos incidentes, que sero os mesmos pactuados no presente instrumento, eque prevalecero em qualquer circunstncia, seja ou no constituda a alienaofiduciria em garantia;

c)A clusula de constituio da propriedade fiduciria, com a descrio do imvelobjeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio;


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d)A clusula assegurando ao COMPRADOR/DEVEDOR FIDUCIANTE, enquantoadimplentes, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto daalienao fiduciria em garantia, sendo certo que ficar ele obrigado a bemconservar o imvel, mantendo-o em perfeitas condies de habitabilidade, e quese incorporaro garantia todas as melhorias, construes, acesses e

instalaes que a ele se acrescerem;

e) A indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel, valoresse que ser o do saldo devedor, monetariamente reajustado, at data darealizao do leilo, consoante as regras anteriormente estipuladas no presenteinstrumento de promessa de compra e venda.PARGRAFO NICO: Embora o COMPRADOR se declare conhecedor esuficientemente esclarecido a respeito das disposies da Lei n 9.514/97,entenderam as partes de bom alvitre inserir tambm no presente instrumento,para que no pairem quaisquer dvidas a respeito, outras regras que deveroconstar do futuro contrato de alienao fiduciria em garantia, no que diz respeito

especificamente resoluo do contrato, retomada do imvel em caso deinadimplncia, forma de restituio ao COMPRADOR, ento comoDEVEDOR FIDUCIANTE, do que sobejar do preo em pblico leilo, apsdeduzido o crdito fiducirio, no caso de mora e inadimplemento, e demaisdisposies correlatas, e que, entre outras, sero as seguintes:

a) A RESOLUO DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA - Com o pagamento dadvida e seus encargos, resolver-se-, de pleno direito, a propriedade fiduciria daunidade imobiliria objeto do negcio jurdico, observadas as seguintesestipulaes:

a.1)- No prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de liquidao dadvida, a CREDORA FIDUCIRIA fornecer o respectivo termo de quitao aoDEVEDOR FIDUCIANTE, sob pena de multa, em favor deste, equivalente a meiopor cento ao ms, ou frao, sobre o valor do contrato;

a.2)- vista do termo de quitao de que trata a alnea anterior, oDEVEDOR FIDUCIANTE requerer, ao oficial do competente Registro deImveis, que efetue o cancelamento do registro da propriedade fiduciria;

b) A CONSTITUIO EM MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE E SUASCONSEQUNCIAS: A PERDA DO IMVEL SE NO FOR PURGADA A TEMPO-Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em mora oDEVEDOR FIDUCIANTE, consolidar-se-, nos termos deste item, a propriedadeda unidade imobiliria em nome da CREDORA FIDUCIRIA, observadas asregras adiante pactuadas, nos termos da legislao especfica:

b.1) A mora do DEVEDOR FIDUCIANTEacarretar as seguintescominaes: b.1.1)continuidade da atualizao monetria, pelo mesmo critrio eindexador contratual, calculando-se essa atualizao pro rata die a partir dovencimento; b.1.2) juros compensatrios mesma taxa anteriormente prevista

neste contrato; b.1.3) juros moratrios a serem fixados conforme a taxa queestiver em vigor para a mora do pagamento de imposto devido Fazenda


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Nacional, a teor do disposto no art. 406 do Cdigo Civil, calculados dia-a-dia, apartir do vencimento da obrigao, incidentes sobre o valor do principal atualizadomonetariamente; b.1.4)multa moratria de 2% (dois por cento), tambm incidentesobre o valor da parcela em atraso, monetariamente atualizada; b.1.5)despesascom publicidade e comisso de leiloeiro, esta taxa de 5% (cinco por cento) para

alienao do imvel em pblico leilo extrajudicial; b.1.6)honorrios advocatcios, razo de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor do contrato;

b.2)- Para a constituio em mora, o DEVEDOR FIDUCIANTEserintimado, a requerimento da CREDORA FIDUCIRIA, pelo oficial do competenteRegistro de Imveis, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestaovencida e as que se vencerem at a data do pagamento, os juros convencionais,as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusivetributos, as contribuies condominiais imputveis ao imvel, alm das despesasde cobrana e de intimao;

b.3) O prazo de carncia, aps o qual ser expedida a intimao,ser de 10 (dez) dias, contados do vencimento da primeira obrigao no paga;

b.4) - Cada um dos DEVEDORES FIDUCIANTES se constituirorecprocos procuradores, outorgando-se mutuamente poderes para receber eassinar, em nome de ambos, a intimao que lhes for feita, nos termos do itemb.2;

b.5) - A intimao far-se- pessoalmente ao DEVEDORFIDUCIANTE, ou a qualquer deles em nome de ambos, podendo ser promovida,mediante solicitao do oficial do Registro de Imveis, por oficial de Registro deTtulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quemdeva receb-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento;

b.6) - Quando o DEVEDOR FIDUCIANTE se encontrar em outrolocal, incerto e no sabido, o oficial certificar o fato, cabendo, ento, ao oficial docompetente Registro de Imveis, promover a intimao por edital, publicado portrs dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulao local ou noutro decomarca de fcil acesso, se no local no houver imprensa diria.

b.7)- Purgada a mora, que dever ocorrer no Registro de Imveis,

convalescer o contrato de alienao fiduciria, cabendo ao oficial do Registro,nos trs dias seguintes purgao, entregar CREDORA FIDUCIRIA asimportncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrana e de intimao;

b.8)- decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, de que trata o item b.2.supra, aps o decurso do prazo de carncia convencionado no item b.3, sem quetenha ocorrido a purgao da mora, o oficial do competente Registro de Imveis,certificando esse fato, promover, vista da prova do pagamento, pelaCREDORA FIDUCIRIA, do imposto de transmisso inter vivos, o registro, namatrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome dela, CREDORAFIDUCIRIA ;


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b.9) - o inadimplemento de qualquer das prestaes da dvida, norespectivo vencimento, acarreta o vencimento antecipado das prestaesvincendas.

b.10) - consolidada a propriedade do imvel em nome da

CREDORA FIDUCIRIA, em virtude de mora e inadimplemento do DEVEDORFIDUCIANTE, ficar este obrigado a desocupar imediatamente a unidadeimobiliria de pessoas e de coisas, sob pena de, sem prejuzo da exigibilidade dadesocupao, pagar CREDORA FIDUCIRIA, ou a quem a suceder, comoadquirente do imvel em pblico leilo, na forma a seguir estipulada, umaindenizao pela sua indevida fruio, no valor correspondente a 0,5% (meio porcento) do valor da citada unidade imobiliria, constante desta escritura edevidamente atualizado, por ms ou frao at data da desocupao, alm deresponder por todas as despesas condominiais que houverem incidido no perodo,e pelas contas de consumo de gua e energia eltrica at desocupao.

c) A obrigao da CREDORA FIDUCIRIA de promover leilo aps aconsolidao da propriedade em seu nome, para restituir ao DEVEDORFIDUCIANTE os valores que lhes couber - Uma vez consolidada a propriedadeem seu nome, a CREDORA FIDUCIRIA, no prazo de 30 (trinta) dias, contadosda data do registro da consolidao da propriedade do imvel em seu nome, nostermos do item b.8, promover pblico leilo extrajudicial para a alienao doimvel, com observncia das seguintes regras:

c.1)- Se, no primeiro pblico leilo, o maior lance oferecido for inferiorao valor do imvel, considerado como tal o saldo da dvida, monetariamentereajustado e revisto at data da realizao do leilo, consoante as regrasanteriormente estipuladas no presente instrumento de promessa de compra evenda, ser realizado o segundo leilo, nos quinze dias seguintes;

c.2)- No segundo leilo, ser aceito o maior lance oferecido, desdeque igual ou superior ao valor da dvida, das despesas, dos prmios de seguro,dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuies condominiais;

c.3)- para fins de leilo, entende-se por: (a) dvida: o saldo devedorda operao de alienao fiduciria, na data do leilo, nele includos os juros

convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; (b) despesas: asoma das importncias correspondentes aos encargos e custas de intimao e asnecessrias realizao do pblico leilo, nestas compreendidas as relativas aosanncios e comisso do leiloeiro;

c.4) - nos 05 (cinco) dias que se seguirem venda do imvel noleilo, a CREDORA FIDUCIRIA entregar ao DEVEDOR FIDUCIANTE aimportncia que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor daindenizao de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dvida e dasdespesas e encargos de que tratam os itens c.2 e c.3, fato esse que importar emrecproca quitao, no se aplicando o disposto no art.1.219 do Cdigo Civil;


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c.5) se, no segundo leilo, o maior lance oferecido no for igual ousuperior ao valor referido no item c.3, ou se no acorrer qualquer licitante,considerar-se- extinta a dvida e exonerada a CREDORA FIDUCIRIA daobrigao de que trata o item c.4, desta clusula, hiptese em que, no prazo de05 (cinco) dias a contar da data do segundo leilo, a CREDORA FIDUCIRIA

dar ao DEVEDOR FIDUCIANTEquitao da dvida, mediante termo prprio.

d) A CESSO DE DIREITOS PELO DEVEDOR FIDUCIANTE - O DEVEDORFIDUCIANTE, desde que com a anuncia expressa da CREDORA FIDUCIRIA,poder transmitir os direitos de que titular sobre o imvel objeto da alienaofiduciria em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigaes, sendocerto que: (d.1) ser devida CREDORA FIDUCIRIA, pela sua intervenincia,uma taxa de transferncia e expediente no valor de 3% (trs por cento), calculadasobre o saldo ento existente do preo do imvel, monetariamente atualizado;(d.2) o instrumento de cesso que no contiver a expressa intervenincia da

CREDORA FIDUCIRIA, que poder neg-la, sem declarao de motivos, noter qualquer efeito perante ela, persistindo o DEVEDOR FIDUCIANTE comonico responsvel pelo cumprimento de todas as obrigaes convencionadas naescritura;

e) A RETOMADA LIMINAR DA POSSE DO IMVEL Ser assegurado CREDORA FIDUCIRIA ou a quem ela houver cedido seu crdito, ou a seussucessores, inclusive o adquirente do imvel por fora do pblico leilo de quetratam os itens c.1 e c.2 desta clusula, a reintegrao judicial na posse do imvel

objeto da alienao fiduciria de que trata esta escritura, a qual dever serconcedida liminarmente, para desocupao em sessenta dias, desde quecomprovada, na forma do disposto no item b.8 desta mesma clusula, aconsolidao da propriedade em seu nome, mediante o devido registro imobilirio.

Nome do arquivo: Geral/Textos/Doc MINUTA PADRO PROMESSA DE COMPRA E VENDA ELABORADA PELO FA EM03.04.2003

Modelo de Compromisso de Compra e Venda

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