Servidões Cálculo da Indenizaçãoibape- .Proposta de metodologia para: Cálculo da indenização

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  • Servides

    Clculo da Indenizao

    Eng. Civil JOS TARCISIO DOUBEK LOPES

    Outubro/2013

  • Os conceitos e opinies apresentados nesta atividade so de responsabilidade exclusiva do palestrante.

    O Congresso no se responsabiliza por opinies ou pareceres emitidos por terceiros, associados ou no, ou pelo emprego indevido das informaes aqui contidas.

    proibida a reproduo total ou parcial deste material sem a aprovao prvia e por escrito do XVII COBREAP.

  • Proposta de metodologia para:

    Clculo da indenizao relativa ao terreno, gleba ou rea

    rural, em virtude da instituio de servido em imveis

    Procedimento usual: adoo de alquotas padronizadas e empricas

    Proposta:

    1. Objetivo

    retratar a real alterao nas condies de uso e ocupao dos imveis; analise mais detalhada; mais segurana nos trabalhos avaliatrios; indenizaes mais precisas, justificveis e justas

  • NBR14.653-1 da ABNT-Associao Brasileira de NormasTcnicas

    Servido o encargo especfico que se impe uma propriedade em proveito de outrem.

    NBR14.653-2 da ABNT-Associao Brasileira de NormasTcnicas

    Imvel Serviente: Aquele que sofre restrio imposta por servido

    rea de Servido: Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido

    Imvel Dominante: Aquele que impe restrio outro por servido (ex.: lote encravado)

    DO AUTOR

    Servido algo que priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da propriedade em beneficio de algum e no a secciona, ou seja, no impede a comunicao entre as partes decorrentes.

    2. Definies

  • IBAPE

    antes e depois

    NBR 14.653-2 da ABNT

    antes e depois

    diferena nos rendimentos (antes e depois)

    prejuzos s benfeitorias

    perdas adicionais

    3. Critrios Tcnicos

  • PRINCIPIO

    Todo o imvel vale pelo que pode proporcionar de aproveitamento ou renda.

    DEVE INCLUIR

    Tudo o que for comprovado e quantificado tecnicamente e/ou com dados de

    mercado.

    NO DEVE INCLUIR

    Danos eventuais no quantificveis previamente

    ex bloqueio de passagem, queda de cabos de linha de transmisso, vazamento em oleodutos: danos a serem levantados quando da ocorrncia.

    IMPORTANTE

    Toda a rea de servido deve ser analisada para fins de indenizao, ainda que

    esteja afetada por alguma outra restrio. Tudo deve ser demonstrado.

    3. Critrios Tcnicos (cont.)

  • No existe procedimento nico, pois as reas de servido:

    - tm extenses e formatos diversos;

    - atingem os imveis em posies as mais diversas;

    - restries de uso e ocupao no proporcionais s parcelas de reas atingidas.

    4. Procedimentos Gerais

  • CADASTRO

    - planta e descrio do imvel matriz e rea da servido

    - finalidade e restries de uso da rea da servido

    VISTORIA

    - regio

    - imvel serviente

    - rea de servido

    CONSULTAS

    - rgos municipais

    - rgos estaduais

    - rgos federais

    4. Procedimentos (cont.)

  • ANLISE - desenhar a rea de servido na planta cadastral do imvel - Examinar condies atuais e futuras de uso, ocupao e acesso ao remanescente - anlise da edificao existente ou possvel legalmente - anlise de eventual seccionamento

    METODOLOGIA AVALIATRIA - para cada tipo de imvel, estudar a metodologia aplicvel ao clculo da indenizao pela servido, relativa ao terreno - acrescentar valores de perdas de construes ou culturas - construes atingidas parcialmente devem sofrer anlise para sua recomposio - anlise de eventual seccionamento

    4. Procedimentos (cont.)

  • A instituio de servido

    Acarreta

    Reduo de valor de mercado do lote como um todo, na proporo direta da:

    - Reduo da rea construda existente ou da mxima

    permitida legalmente, ou

    - Reduo da projeo ou ocupao da construo

    existente ou da mxima permitida legalmente

    Regra geral

    5. Lote

    Utilizar a

    maior

    reduo

  • Vi = Vt x K

    K1 = (ACa - ACd) / Aca Calcular para a existente (antes)/remanescente (depois) e para a mxima permitida (antes)/ mxima permitida (depois),

    adotando o maior

    K2 = (APa APd) / Apa Calcular para a existente (antes)/remanescente (depois) e para a mxima permitida (antes)/mxima permitida (depois),

    adotando o maior O K a adotar ser o maior entre K1 e K2

    5. Lote (cont.)

  • OBSERVAES 1 Verificar se os recuos obrigatrios possibilitam que se atinja o mximo permitido em rea construda e ocupao.

    2 A posio da faixa de servido com relao aos limites do terreno ser levada em conta ao serem estudados os recuos e demais condies urbansticas que definiro a rea possvel de edificao com a servido instituda.

    5. Lote (cont.)

  • 5. Lote exemplo de aplicao

    rea total de terreno: 500m

    rea construda: 200m

    Servido atinge: 100m de terreno e

    50m de construo

    O remanescente construvel

    A rea de servido no pode ser edificada

    A rea de servido pode ser includa no

    clculo do coeficiente de aproveitamento

    A rea de servido no pode ser includa no

    clculo da projeo da construo

    Coeficiente de aproveitamento=

    1 x a rea do terreno

    Taxa de ocupao= 0,5 x a rea do terreno

    - Qual o valor da indenizao devida?

    - Interpretar o resultado

  • CLCULO DO K1

    ACa = 200,00m (existente)

    ACd = 150,00m (remanescente)

    ACap = 500,00m x 1 = 500,00m (mxima permitida)

    ACdp = 500,00m x 1 = 500,00m (mxima permitida)

    Reduo existente / remanescente:

    K1 = (ACa ACd) / ACa

    K1 = (200,00 - 150,00) / 200,00 = 0,25

    Reduo permitida / permitida:

    K1 = (ACap - ACdp) / ACap

    K1 = (500,00 - 500,00) / 500,00 = 0,00

    Adotamos o maior: K1 = 0,25

    5. Lote exemplo de aplicao (cont.)

  • CLCULO DO K2 APa = 200,00m (existente)

    APd = 150,00m (remanescente)

    APap = 500,00m x 0,5 = 250,00m (mxima permitida)

    APdp = 400,00 x 0,5 = 200,00m (mxima permitida)

    Reduo existente / remanescente:

    K2= (APa APd) / APa

    K2= (200,00-150,00)/200,00 = 0,25

    Reduo permitida / permitida:

    K2= (APap APdp) / APap

    K2= (250,00 - 200,00) / 250,00 = 0,20

    Adotamos o maior: K2= 0,25

    K a adotar

    Sendo K1 = K2, adotamos

    5. Lote exemplo de aplicao (cont.)

    K = 0,25

  • CLCULO DA INDENIZAO

    Chamando de Vu o unitrio mdio do terreno original, temos:

    Vi = Vt x K

    Onde : Vt = ATa x Vu

    Vt = 500,00m x Vu

    K = 0,25

    Substituindo, vem:

    Vi = 500,00 m x Vu x 0,25

    Vi = 125,00 x Vu

    5. Lote exemplo de aplicao (cont.)

  • ANLISE DO RESULTADO

    A rea objeto da servido isoladamente valia, na mdia:

    Va = 100,00 x Vu

    A indenizao vale:

    Vi = 125,00 x Vu

    Assim, fica demonstrado que a indenizao pode superar o valor

    simples da rea da servido (neste caso 25% a mais), pois inclui a

    indenizao pela reduo da capacidade construtiva do terreno

    como um todo, o que comumente se intitula de depreciao do

    remanescente;

    Devem ser acrescidos os valores correspondentes a parte

    construda que dever ser demolida, adaptaes do projeto interno

    e externo da construo remanescente, alm de verbas referentes a

    outras perdas decorrentes.

    5. Lote exemplo de aplicao (cont.)

  • Mtodo

    2 tipos bsicos: 1. Glebas que podem ser desmembradas: Indenizao de cada rea resultante

    como sendo lotes 2. Glebas loteveis - 3 tipos: Sem projeto de loteamento Com projeto em aprovao ou

    aprovado, porem no implantado Com projeto aprovado e implantado

    6. Gleba urbanizvel

  • Gleba bruta, sem projeto de loteamento

    Servido atingindo parte da gleba

    Verificar na municipalidade local o percentual total de reas a serem

    doadas para aprovao de projeto de loteamento

    A indenizao ser composta de 2 parcelas:

    Parcela destinada a lotes, indenizada com 100% do valor de gleba

    aplicada rea de servido, pois no podero existir lotes na rea

    de servido

    Parcela a ser doada a prefeitura, indenizada com o mnimo de

    20% do valor de gleba aplicada rea de servido

    6. Gleba urbanizvel (cont.)

  • Seja uma gleba sem projeto de loteamento, e que foi atingida

    parcialmente por servido:

    rea da servido = 15.000,00 m

    Unitrio vlido para toda a gleba, tendo em vista suas dimenses e

    caractersticas: R$ 5,00/m

    Parte terica destinada a sistema virio, reas institucionais e rea

    verde = 35%

    V1 = 15.000,00m x 0,35 x R$ 5,00/m x 0,20 = R$ 5.250,00

    Parte terica destinada a lotes = 65%

    V2 = 15.000,00m x 0,65 x R$ 5,00/m x 1,00 = R$ 48.750,00

    Total da indenizao:

    V = V1 + V2

    V = R$ 5.250,00 + R$ 48.750,00 = R$ 54.000,00

    6. Gleba urbanizvel exemplo de aplicao

  • Gleba com projeto de loteamento em fase de aprovao ou aprovado, porm no implantado.

    Verificar:

    possvel a aprovao ? (ou seja, o projeto vivel legalmente?)

    vivel em termos de mercado ?

    se no vide gleba bruta sem