ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE ARTUR NOGUEIRA DA COMARCA … · Estradas e servidões de passagem Vias...

Aguinaldo Rodrigues Eng. Civil e Perito Judicial

Rua Dr. Rui Barbosa, 689, Jd. Cosmopolitano - Cosmópolis - SP, Brasil - CEP: 13155-030 Tel.: (19) 98177-9935 - [email protected]

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M.M. SENHOR JUÍZ DE DIREITO PAULO HENRIQUE ADUAN CORRÊA DA VARA ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE ARTUR NOGUEIRA DA COMARCA DE ARTUR NOGUEIRA

Processo Digital: 0001444-93.2012.8.26.0666 Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Espécies de Títulos de Crédito Exeqüente: Tetra Pak Ltda Executado: Sucos Kiki Ltda e outros Perito: Aguinaldo Rodrigues

AGUINALDO RODRIGUES, Perito Judicial Avaliador de Imóveis, vem respeitosamente perante a presença de V. Exª., juntar o Laudo de Avaliação de Imóvel aos autos deste processo. Termos em que, Pede deferimento.

Artur Nogueira / SP, 24 de outubro de 2018.

AGUINALDO RODRIGUES

Perito Avaliador Judicial e Engenheiro Civil

CREA: 5068979975/SP

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LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL RURAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Aos dez de maio de 2018, o Perito AGUINALDO RODRIGUES, brasileiro, solteiro, engenheiro e perito avaliador de imóveis, portador do CPF sob o n° 367.116.778-54 e CREA/RNP: 5068979975/SP, foi nomeado pelo EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUÍZ DE DIREITO PAULO HENRIQUE ADUAN CORRÊA DA VARA ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE ARTUR NOGUEIRA DA COMARCA DE ARTUR NOGUEIRA, para desempenhar suas funções com honestidade, lealdade, e disciplina visando a elaboração de um LAUDO MERCADOLÓGICO. 1. HISTÓRICO

Aos vinte e cinco de setembro de dois mil e dezoito às 10:00 horas, o PERITO acima designado, esteve no local para elaboração do LAUDO MERCADOLÓGICO, acompanhado dos seguintes:

· Paulo Henrique Vomero, OAB n° 350528 – Advogado da Executada

· Ricardo Munerato, RG n° 5061156066 – Assistente Técnico da Exequente · Paulo Braz Binotto, RG n° 8679666 – Técnico de Segurança do Trabalho da

Louis Dreyfus Commodities Agroindustrial · Pedro Alves Domingues, RG n° g156653369 – Encarregado de Utilidades da

Louis Dreyfus Commodities Agroindustrial · Cleitsu Nakamura Rios Fukai, RG n° 43542267-4 – Assistente do Perito

2. CARACTERÍSTICA DOS EXAMES

De Perícia de imóvel denominado como Sítio São Luiz, Rodovia SP-332, s/nº, Km 164, Distrito Industrial, CEP: 13.165-000, Engenheiro Coelho/SP., conforme matricula 36.607, livro 2, de 28/04/1988, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mogi Mirim de São Paulo, Brasil. 3. EQUIPAMENTOS UTILIZADOS

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon modelo Powershot de 14.1 megapixels, trena a laser marca Bosch modelo GLM 50 Professional com de alcance de 50m e precisão de +/- 2mm e Trena de aço Profissional de 5 Metros x 25mm.

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4. DOS EXAMES

Foi realizada uma vistoria completa no imóvel denominado como Sítio São Luiz, Rodovia SP-332, s/nº, Km 164, Distrito Industrial, CEP: 13.165-000, Engenheiro Coelho/SP. Este imóvel tem como proprietário CITRUS KIKI LTDA, pessoa jurídica inscrita no CNPJ/MF sob nº. 60.823.747/0001-71, sediada na Rodovia SP-332, s/nº, Km 164, Distrito Industrial, CEP: 13.165-000, Engenheiro Coelho/SP., visando efetuar uma avaliação mercadológica sobre o valor do imóvel. Este trabalho teve como suporte técnico-científico, estudos de fotointerpretação e observações feitas ¨in loco¨. Na vistoria foi feita medição do imóvel, foi analisado o estado de conservação, as avarias, benfeitorias, a qualidade do material utilizado. Efetuou-se uma vistoria em toda área do imóvel, bem como nas adjacências do mesmo. Também foi levado em consideração o m² da região, o estado de conservação da via pública, comércio vizinhança, condução, localização, no qual levou este Perito às conclusões explicitadas no capítulo 8 do Laudo Pericial. 5. METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Para avaliar a área utilizaremos o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, que é assim chamado porque o avaliador compara os valores e preços praticados no momento da avaliação pelo mercado de imóveis comparáveis nas proximidades onde se localiza o terreno, e na benfeitoria utilizamos o MÉTODO EVOLUTIVO, onde se aplicou o MÉTODO DO CUSTO para se obter o custo de fabricação das benfeitorias. 6. PESQUISA

A pesquisa foi realizada nos dias 10 de outubro de 2018 a 15 de outubro de 2018, utilizando o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitramos o valor de mercado. Nossa avaliação é feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABTN-Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes 1, 2, 3, e 4, inclusive apresentando informações que reforçam e comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral, Planilha de Cálculos). Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta aos corretores imobiliários locais.

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7. CARACTERISTICAS DO IMOVEL AVALIADO

7.1. Caracterização da região

Engenheiro Coelho é um município do estado de São Paulo, sua população residente em 2010 segundo censo era de 15.721 habitantes (IBGE), possui uma área de 109,941 km², o que resulta numa densidade demográfica de 142,99 hab/km². Segundo portal online da Prefeitura da cidade, sua população estimada em 2017 era de 19.497 habitantes. Localiza-se a uma latitude 22º29'18" sul e a uma longitude 47º12'57" oeste, estando a uma altitude de 655 metros do nível do mar. Englobada na Região Metropolitana de Campinas, com Municípios limítrofes: Araras, Artur Nogueira, Conchal, Limeira e Mogi Mirim. Suas Principais atividades econômicas, são a Agropecuária e Comércio, e seu clima é classificado como Subtropical úmido. A região tem acesso facilitado devido à proximidade das rodovias SP-332 Rodovia Zeferino Vaz e SP-147 Rodovia Engenheiro João Tosello. O município de Engenheiro Coelho também está próximo das principais rodovias do Estado de São Paulo, tais como: Rodovia Anhanguera, Washington Luís e dos Bandeirantes. Especificamente na região do imóvel avaliado, predomina o cultivo de laranja.

7.2. Descrição do imóvel

A área localiza-se no Município de Engenheiro Coelho local denominado “Sitio São Luiz” nas Coordenadas UTM Latitude 22°28'43.99"S e Longitude 47°12'6.97"O, com acesso pela Rodovia SP-332, s/nº, Km 164, Distrito Industrial, CEP: 13.165-000, situando-se no lado norte da rodovia, Conforme ANEXO VII. A gleba rural avaliada dista cerca de 3 Km do município de Engenheiro Coelho. Conforme roteiro a seguir demonstrado:

Roteiro de acesso do imóvel avaliado, para a cidade de Engenheiro Coelho pela Rodovia SP-147.

A área apresenta em toda sua extensão um relevo suave, com terras cultiváveis, com as instalações situadas no local mais elevado da propriedade da onde é possível ter

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uma visão panorâmica de 360º até as divisas físicas da área. Próximo ao imóvel, as margens da SP-332 no sentido norte, nas proximidades situada as industrias Louis Dreyfus Commodities Agroindustrial e a TRW Automotive, também na região há várias áreas de propriedades de cultivo de laranja.

7.3. Uso do imóvel

Conforme vistoria, constatamos que a área avaliada é uma gleba RURAL de pequeno porte com 36.359,49m² (trinta e seis mil e trezentos e cinquenta e nove metros e quarenta e nove centímetros quadrados), localizada ás margens da Rodovia BR 332 (asfaltada), no entroncamento com a Rodovia SP-147. Atualmente a área está arrendada para a empresa Louis Dreyfus Commodities Agroindustrial, onde encontra-se instalada a área de descarte de cinzas da empresa e depósitos de sucata da mesma.

7.4. Descrição da Gleba Rural

7.4.1. Dimensões

De acordo com os dados constantes das Matrículas Imobiliárias n°36.607 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mogi Mirim de São Paulo, cuja certidão atualizada acha-se juntada no ANEXO VIII, o imóvel possui área de terras total de 36.359,49m² (trinta e seis mil e trezentos e cinquenta e nove metros e quarenta e nove centímetros quadrados).

METRAGEM DO IMÓVEL

LIMÍTROFES MEDIDAS

Ponto 1 ao 2 222,29 m

Ponto 2 ao 3 154,50 m

Ponto 3 ao 4 219,08 m

Ponto 4 ao 1 182,00 m

ÁREA TOTAL 36.359,42m²

7.4.2. Acesso

Em nossa vistoria, e de acordo com os aspectos apontados no item 7.2. do laudo, classificamos o acesso ao imóvel na característica “ótima”, de acordo com a tabela abaixo reproduzida para determinar os tipos de acesso e respectiva escala de valores:

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CARACTERÍSTICAS DE ACESSO

SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA CONSERVAÇÃO ESCALA

DE VALOR

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100%

Muito Boa Primeira classe – Não asfaltada

Relativa Permanente 95%

Boa Não pavimentada Relativa Permanente 90%

Desfavorável Estradas e servidões de passagem

Vias e distâncias se equivalendo

Sem Condições 85%

Má Fechos nas servidões

Distâncias e classe se equivalendo

Problemas sérios na estação chuvosa

75%

Péssima Fechos e interceptadas por córregos s/ pontes

Problemas sérios mesmo na seca

70%

7.4.3. Topografia

O imóvel avaliado possui em sua área a predominância de topografia plana, com ligeiro aclive. 7.4.4. Classe de terras e aproveitamento do imóvel:

De acordo com as normas de avaliações de imóveis rurais, as terras classificam - se em 08 classes, a seguir discriminadas:

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

CLASSE I Terras próprias para culturas anuais, sem necessidade de uso de qualquer prática de controle da erosão obtendo-se altas produtividades.

CLASSE II Terras próprias para culturas anuais adaptadas, necessitando práticas simples para o controle da erosão.

CLASSE III

Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados especiais, ficam sujeitas a severos riscos de depauperamento. Necessitam de medidas intensivas de conservação de solo. Relevos plano, suave ondulado a ondulado.

CLASSE IV Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais, exceto arroz irrigado necessitando de práticas permanentes de conservação do solo.

CLASSE V

Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias para culturas anuais em razão do possível encharcamento e a baixa fertilidade que apresentam, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens e florestas.

CLASSE VI Terras impróprias para culturas anuais, em razão da declividade excessiva, pequena profundidade do solo ou presença de pedras, mas que podem ser

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usadas com cultivos permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas de conservação do solo.

CLASSE VII Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas complexas de conservação do solo.

CLASSE VIII

Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de exploração em função do relevo excessivo com declives acentuados, solos muito rasos, afloramentos rochosos entre outros fatores que impedem o cultivo econômico de qualquer espécie, destinando-se apenas ao abrigo de fauna e flora silvestre.

Conforme a tabela acima e nossa vistoria ao local, constatamos que a área avaliada possui área com classificação: Classe I

7.4.5. Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica):

O fator de aproveitamento do imóvel é dado pelos fatores determinados pelas características da classe de terras e suas características, de acordo com a tabela abaixo:

Classe de situação

I 100%

II 95%

III 75%

IV 55%

V 50%

VI 40%

VII 30%

VIII 20%

Ótima 100% 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20

Muito Boa 95% 0,95 0,90 0,71 0,52 0,47 0,38 0,29 0,19

Boa 90% 0,90 0,86 0,68 0,50 0,45 0,36 0,27 0,18

Desfavorável 80% 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16

Má 75% 0,75 0,71 0,56 0,41 0,38 0,30 0,23 0,15

Péssima 70% 0,70 0,66 0,53 0,39 0,35 0,28 0,21 0,14

Com base nos aspectos já relatados, temos o seguinte cálculo de Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica) conforme segue:

IMÓVEL AVALIADO

Classe de solo Percentual estimado de cada classe

Localização e acesso da área: ótima

Nota agronômica

Classe I 100% 1,0000 1,0000

NOTA AGRONÔMICA 1,0000

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7.5. Benfeitorias

Para a apuração do justo real e atual valor da benfeitoria existente no lote utilizou-se o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – SP publicado pelo IBAPE / SP.

Ao valor unitário da benfeitoria avaliada, fixado em função do padrão construtivo, será aplicado um fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação denominado fator “FOC”, também preconizado pelo IBAPE/SP.

O cálculo do valor da edificação será realizado pela seguinte expressão:

Vb = At * CUB * K * FOC

Onde: Vb = valor do capital da benfeitoria expresso em R$; At = área total da benfeitoria expressa em m²; CUB = Custo da construção no estado de São Paulo para o padrão R8N, expressa em R$/m² K= Coeficiente de conversão do CUB padrão R8N para o padrão desejado, adimensional FOC = fator de depreciação em função da idade do imóvel, adimensional

Cálculo do fator FOC:

FOC = R+K*(1-R)

Onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, adimensional; K1 = Coeficiente de Ross/Heideck, adimensional

Padrão construtivo conforme Norma IBAPE SP:

Classe: 3 – Especial

Grupo: 3.2 – Cobertura

Padrão: 2.1.2– Padrão médio

Coeficiente de correção do CUB (R8N) conforme norma IBAPE SP:

0,286

Conservação: (e) necessitando de reparos simples.

Idade Aparente: 10 anos

AMBIENTES MEDIDAS ÁREA (m2)

COBERTURA 14,00 X 7,00 98,00

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (m²) 98,00

7.6. Vistoria

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A vistoria foi realizada no dia 25 de setembro de 2018 e fundamentaram-se na identificação física da área, levantamento e inventário das edificações, máquinas e equipamentos e instalações. As edificações e instalações foram medidas e vistoriadas, as máquinas, equipamentos, foram identificados e catalogados.

Realizou-se um amplo levantamento fotográfico que posteriormente auxiliou na determinação de valores dos bens, pois permitia a visualização dos mesmos pelos especialistas da cada área que foram consultados durante as diversas pesquisas.

O imóvel encontra-se arrendado há alguns anos para a empresa Louis Dreyfus Commodities Agroindustrial, com trabalho parcial de manutenção e/ou conservação em suas edificações.

O levantamento fotográfico é parte integrante deste Laudo de Avaliação.

8. ESCLARECIMENTOS

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor de mercado imobiliário para venda. Muitos proprietários acham que seus imóveis valem uma fortuna e colocam preços acima do valor real de mercado levando em conta as benfeitorias voluptuosas para seu conforto e para aumento de preço, o que é incorreto. Para avaliar um imóvel, além da vistoria são acrescentados muitos fatores internos para avaliar com precisão. É muito importante observar as condições físicas exata do imóvel, vizinhança, localização, comércio, escolas, conduções, clubes, igrejas etc., fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel. O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra Compra e Vendas de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª Edição, Cop. 1991, pag. 68. ¨Estou aqui apenas para vistoriar... Todos os elementos serão repassados...para uma avaliação a ponto do mercado... estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter interno e que somados chegam perto de 180 itens para que se possa avaliar com precisão. Imagine que até a situação política e econômica do país é levada em consideração, pois aí se sabe a situação do mercado.

EM VIRTUDE DO EXPOSTO ACIMA CABE A ESTE AVALIADOR AFIRMAR QUE:

As amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e aplicação do método utilizado para se chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega à conclusão que o presente imóvel está avaliado dentro do mercado imobiliário para compra e venda nos valores de:

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VALOR ESTIMADO = R$2.200.000,00

(Dois milhões e duzentos mil reais) Esperamos ter explorado e ter trazido aos autos as informações técnicas necessárias, e assim colocamo-nos a vossa inteira disposição para esclarecimentos julgados pertinentes. Nada mais havendo a consignar damos por encerrado o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO Pericial em 24 de outubro de 2018.

Grau de Fundamentação: Grau II da NBR 14653-3

AGUINALDO RODRIGUES

Perito Avaliador Judicial e Engenheiro Civil

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ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE ARTUR NOGUEIRA DA COMARCA … · Estradas e servidões de passagem Vias...

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