SERVIDÕES

CALCULO DA INDENIZAÇÃO

Autores:

Engenheiro Civil JOSÉ TARCÍSIO DOUBEK LOPES: doubek43@gmail.com e

Arquiteto e Urb. JOSÉ TARCÍSIO DOUBEK LOPES FILHO: tarcisio_lopes@hotmail.com

IBAPE/Brasil

Os Autores dão sua integral concordância aos termos do Regulamento de Apresentação

dos Trabalhos.

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RESUMO

A indenização em virtude da instituição de servidão parcial ou total em um imóvel deve

corresponder à efetiva perda de valor que o mesmo sofra.

Para tanto, este estudo procura sair do empirismo de alíquotas impostas sem

comprovação técnica ou de mercado.

O objetivo deste estudo é então apresentar metodologias para cálculos das indenizações

devidas, em virtude da instituição de servidão em lotes, glebas e áreas rurais.

Os métodos deixam claro que ocorrências eventuais devem ser analisadas para

indenização somente quando dos fatos, pois podem ser de extensão e indenização

variadas, de impossível mensuração prévia.

No caso de lotes urbanos, analisa perdas de área construída ou a construir, ponderando

as situações “antes e depois” da servidão instituída, obtendo daí a indenização

correspondente.

Para as glebas urbanizáveis, dependendo da existência ou não de projeto de

aproveitamento e grau de implantação, são propostas indenizações compatíveis com tal

situação.

Para as áreas rurais, o prejuízo com a proibição do cultivo de determinadas culturas

economicamente viáveis é que vai embasar o cálculo da indenização.

Os métodos estudados referem-se tão somente à perdas com a terra, devendo o

avaliador considerar em separado os danos com edificações, culturas, etc.

Os métodos propostos requerem, na sua aplicação, uma análise significativamente mais

detalhada do caso, quando comparado com a simples adoção de alíquotas, como ocorre

presentemente.

Entretanto, o autor tem a certeza de que, com os critérios aqui propostos, o avaliador terá

mais segurança nos trabalhos que irá elaborar, pois levarão a indenizações mais

precisas, justificáveis e, portanto, mais justas.

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INDICE

RESUMO....................................................................................... 2

1 OBJETIVO................................................................................. 4

2 DEFINIÇÕES............................................................................. 5

3 CRITERIOS TÉCNICOS............................................................ 5

4 PROCEDIMENTOS GERAIS.................................................... 7

5 LOTE.......................................................................................... 9

6 GLEBA URBANIZÁVEL............................................................. 12

7 IMÓVEL RURAL........................................................................ 13

8 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES.................................... 14

9 BIBLIOGRAFIA........................................................................... 15

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1 OBJETIVO

Trata o presente estudo de metodologia para o cálculo da indenização devida, em

virtude da instituição de servidão em imóveis.

Para tanto, analisa perdas efetivas que um imóvel venha a sofrer, ponderando as

situações “sem e com” ou “antes e depois” da servidão instituída, deduzindo daí a

indenização que venha repor o valor perdido pelo imóvel.

Sem detalhar a finalidade da servidão, deixa claro que ocorrências eventuais tais como

rompimento de rede de dutos, queda de cabos ou torres de linhas de transmissão devem

ser analisadas para indenização quando dos fatos, pois podem ser de extensão e,

portanto, de indenização variada, de impossível mensuração prévia. Assim, defendem os

autores que tais ocorrências eventuais não podem ser alegadas para cálculo de

indenização a maior.

Ainda que na proposta sejam consideradas ponderações sobre perda de área construída

ou a construir, ou ainda culturas que não poderão mais ser desenvolvidas na faixa, os

métodos apresentados referem-se tão somente à perdas com o lote, gleba ou área rural,

devendo o avaliador considerar em separado perdas com edificações, culturas e outras

comprovadas.

Os métodos propostos requerem, na sua aplicação, uma análise significativamente mais

detalhada do caso, quando comparado com a simples adoção de alíquotas, como ocorre

usualmente.

Entretanto, os autores tem a certeza de que, com os critérios aqui propostos, que

retratam o que ocorre em realidade e com uma abordagem e justificativa claras e

simples, o avaliador terá mais segurança nos trabalhos que irá elaborar, pois levarão a

indenizações mais precisas, justificáveis e, portanto, justas.

Cabe registrar que o ideal seria levantar dados referentes a imóveis também afetados por

servidão e localizados nas proximidades. As características de cada um e em particular

das áreas objeto de servidão comporiam as variáveis explicativas de um modelo

matemático. A dificuldade residiria no fato de que todos os imóveis estudados

precisariam estar no mercado, à venda ou negociados, o que dificilmente ocorre.

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2 DEFINIÇÕES

2.1 DA NBR 14653-1, DA ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas:

Servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de

outrem.

2.2 DA NBR 14653-2, DA ABNT:

Área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.

Imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo:

lote encravado).

Imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão.

Percentual de comprometimento de área: Relação entre a área

objeto de gravame e a área total do imóvel.

Percentual de comprometimento de valor: Relação entre valores do imóvel

serviente por um gravame, antes e depois de sua instituição.

2.3 DOS AUTORES

Servidão: É algo que priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da

propriedade, em beneficio de alguém, e não a secciona, ou seja, não impede a

comunicação entre as partes não afetadas.

3 CRITÉRIOS TÉCNICOS

De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, temos:

“O cálculo da indenização devida, em virtude da instituição de servidão em imóveis,

deve retratar a perda efetiva que venha a sofrer. Assim, deve ser demonstrado o

que ocorre com a parcela de terreno, com cálculo à luz da legislação de uso e

ocupação do solo e das normas de avaliação, acrescida das perdas com

benfeitorias atingidas total ou parcialmente”.

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Por sua vez, a Norma NBR 14.653 da ABNT estipula:

Critérios alternativos:

a) “antes e depois”, com consideração de circunstâncias especiais, tais como

alteração de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento;

b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos

relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão.

Prejuízos causados às benfeitorias.

Indo de encontro aos ditames de tais normas, partimos então do princípio segundo o qual

todo e qualquer imóvel vale pelo que pode proporcionar de aproveitamento ou

renda, seja ele terreno, gleba ou área rural, edificado ou não.

Assim, a metodologia a ser apresentada para os principais tipos básicos de imóveis e de

servidões, tem então por objetivo a busca do “quantum” referente à perda de valor, em

virtude da alteração nas condições de aproveitamento ou renda que o prédio matriz

venha a apresentar, em decorrência da instituição de servidão.

Então, A INDENIZAÇÃO:

Ressalta-se que a proposta leva em conta que toda a área afetada deve ser analisada e

ser objeto de indenização; o fato de ter aproveitamento já comprometido parcial ou

totalmente por algum impedimento qualquer não é motivo para que deixe de ser estudada

indenização pela instituição da servidão.

De qualquer maneira, ao avaliador cabe calcular a indenização somente caso tenha

como comprová-la.

DEVE ABRANGER TUDO O QUE FOR COMPROVADO E PONDERÁVEL TECNICAMENTE, OU ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO. ASSIM,

REGISTRAMOS QUE OCORRÊNCIAS EVENTUAIS, COMO POR EXEMPLO BLOQUEIO DE CAMINHO, QUEDA DE CABOS OU

DESCARGAS DE LINHAS DE TRANSMISSÃO OU VAZAMENTO EM OLEODUTOS, NÃO ESTÃO CONTEMPLADOS PELA PROPOSTA. ISTO

PORQUE, SE OCORREREM, A EXTENSÃO DOS CONSEQÜENTES DANOS NÃO PODE SER PREVIAMENTE AQUILATADA OU DIMENSIONADA. NA OCORRÊNCIA, TERÃO AS RESPONSABILIDADES APURADAS E OS

CONSEQÜENTES PREJUÍZOS LEVANTADOS PARA INDENIZAÇÃO.

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4 PROCEDIMENTOS GERAIS

Não existe procedimento único para o cálculo da indenização, pois os imóveis servientes

podem ter as mais variadas extensões, formatos e restrições ao uso e ocupação do solo,

além da servidão atingir os terrenos, glebas ou áreas rurais em posições as mais

diversas. Assim, procuraremos dar um panorama geral da forma de conduzir o processo

avaliatório.

4.1 CADASTRO

Ao avaliador deverá ser fornecida planta e descrição completas do imóvel serviente

(terreno e construções) e sobreposta à mesma, a posição da área que é ou será objeto

da instituição da servidão, com metragens e descrição completas. Deverá ainda ser

fornecida a completa especificação do objeto da servidão – finalidade e restrições de uso

da área objeto da servidão.

4.2 VISTORIA

De posse dos dados e análise detalhada da questão, deve o avaliador vistoriar a região,

o imóvel serviente e particularmente a parte do mesmo que será gravada pela servidão.

4.3 CONSULTAS

O avaliador deverá consultar todos os órgãos municipais, estaduais e federais que

estabelecem restrições de uso e ocupação do solo.

4.4 ANÁLISE

Sobre a planta cadastral do prédio matriz, com a posição da área de servidão indicada,

deve o avaliador desenhar o que apurar com respeito às condições atuais ou futuras de

uso, ocupação e acesso ao remanescente.

Dessa maneira, poderá verificar e demonstrar a perda que sofrerá o imóvel não só em

área de terreno, mas também em alteração da localização e extensão da área construída

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eventualmente existente ou passível de edificar, cotejando a situação anterior com a que

será possível no remanescente.

Deve ainda o avaliador analisar a extensão e formato da área remanescente sob o

aspecto de vocação e mercado imobiliário do entorno.

No caso de seccionamento do prédio matriz em duas ou mais partes, analisar a

possibilidade de uso de cada uma. Caso conclua pela impossibilidade de aproveitamento

de uma ou mais áreas remanescentes, tal fato deve ser muito bem relatado no laudo e

avaliadas para inclusão na indenização. Tratar-se-ão, portanto, de uma ou mais partes

que deverão ser indenizadas por inteiro, pois em tais casos não caberiam servidões.

Dessa maneira, deverá com clareza expor suas ponderações, que levarão ao critério a

adotar e indenização decorrente.

4.5 METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Para cada um dos três tipos de imóveis, lote, gleba ou área rural, vale o descrito

anteriormente, no que couber, além daquilo que iremos discorrer na metodologia

específica, que a nosso ver é a mais adequada e que portanto deve levar ao mais justo

valor de indenização pela instituição da servidão.

Em cada um deles, procuramos apresentar soluções que atendam a maior parte das

situações que se apresentam na prática. Os estudos enfocam a indenização

correspondente ao que ocorre com o imóvel, seja devido à perda de parte da sua área,

seja em decorrência de alteração de aproveitamento do remanescente.

Cabe ao avaliador acrescentar o valor devido pela perda de construções, culturas ou

jazidas existentes na área de servidão ou as que, estando fora da área diretamente

afetada, tenham sofrido alterações. Incluir ainda verbas para readaptação, muros,

ligações novas de luz, água, etc., assim como eventuais obras de travessias, definidas

pelo imóvel dominante ou pelo titular da servidão administrativa (concessionária de

serviço público), que requereu a servidão.

Nos capítulos seguintes, apresentamos as propostas para cada um dos citados tipos de

imóveis.

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5 LOTE

Conforme definição da NBR – 14653 – 2 da ABNT:

“Porção de terreno resultante de parcelamento de solo urbano”.

5.1 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

O avaliador deve consultar a Prefeitura local, sobre a Legislação de Uso e Ocupação do

Solo vigente, bem como projetos existentes e que poderão alterar a condição de

aproveitamento ou de acesso ao imóvel. Cabe ainda buscar a legislação estadual e

federal em vigor e que possam estabelecer condições especiais de uso do imóvel.

Ressalta-se aqui como muito importantes as condições de uso e ocupação da área

remanescente, que dependem da legislação, quando existente, ou da análise do

avaliador quanto a:

Possibilidade de inclusão da metragem quadrada da área de servidão, no

cálculo do coeficiente de aproveitamento, para construção no;

Possibilidade de inclusão da área objeto da servidão no calculo da taxa de

ocupação aplicável ao remanescente;

Possibilidade de permanência ou não de área remanescente, caso tenha

metragens inferiores ao lote mínimo conforme a legislação municipal;

Recuos a considerar para edificação, na área não gravada pela servidão, em

especial junto à mesma.

5.2 MÉTODO

Tendo em vista que a implantação da servidão em parte do lote afeta as condições de

aproveitamento da área como um todo, o estudo relaciona o valor da indenização à

avaliação da área do terreno original. Assim, podemos propor a seguinte relação direta:

Vi = Vt x K

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Onde:

Vi = valor da indenização correspondente à perda do valor do terreno pela

instituição da servidão;

Vt = valor do terreno original, sem a existência da servidão;

K = coeficiente de servidão.

O coeficiente “K” deve então retratar a alteração que haverá nas condições de

aproveitamento do lote e que será calculado pelo avaliador, conforme detalhado a seguir.

De acordo com o princípio do “antes e depois”, na proposta para cálculo da indenização,

referente à instituição de servidão em lotes, partiremos do princípio segundo o qual a

redução do aproveitamento do mesmo provoca uma diminuição no seu valor de mercado,

na mesma proporção:

DA REDUÇÃO DA ÁREA CONSTRUÍDA EXISTENTE

OU DA MÁXIMA PERMITIDA LEGALMENTE;

ou

DA REDUÇÃO DA PROJEÇÃO DA CONSTRUÇÃO EXISTENTE,

OU DA MÁXIMA PERMITIDA LEGALMENTE.

Em outras palavras, o método parte da realidade segundo a qual quanto menos for

possível edificar, menos passará a valer o lote.

Traduzimos então tais propostas pelas expressões a seguir:

,onde:

K1 = coeficiente que traduz a perda de área construída pela instituição da servidão.

ACa = área construída existente ou a máxima legalmente permitida antes da instituição

da servidão.

ACd = área construída que remanescer ou a máxima que legalmente seja permitida

depois da instituição da servidão.

K2 = coeficiente que traduz a perda de área de projeção da construção pela instituição

da servidão.

K1 = (ACa – ACd) / ACa K2 = (APa – APd) / APa

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APa = área de projeção da construção existente ou a máxima legalmente permitida

antes da instituição da servidão.

APd = área de projeção da construção que remanescer ou a máxima que legalmente

seja permitida depois da instituição da servidão.

Matematicamente, tais expressões levam ao cálculo da perda na forma de fração decimal

(ou percentual) da área construída ou da ocupação que não poderão mais existir.

Partindo do princípio segundo o qual a indenização deve corresponder à maior perda que

o lote possa sofrer, devemos utilizar o valor maior entre K1 e K2.

EXEMPLO DE APLICAÇÃO – LOTE – vide no ANEXO I

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: A posição da faixa de servidão com relação aos limites

do terreno será levada em conta ao serem estudados os recuos e demais condições

urbanísticas que definirão a área possível de edificação com a servidão instituída.

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6 GLEBA URBANIZÁVEL

Conforme definição da NBR-14.653 da ABNT, temos o seu significado:

“Terreno possível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu

aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantação de

empreendimento”.

6.1 MÉTODO

Enfocamos aqui, glebas cujo melhor aproveitamento sob o enfoque legal e de mercado

seja o loteamento, por exemplo.

Distinguimos 3 casos básicos que serão abordados a seguir:

Gleba sem projeto de loteamento ou com anteprojeto ainda não submetido à

aprovação.

Gleba com projeto em fase de aprovação ou aprovado, porém não

implantado.

Gleba com projeto de loteamento aprovado e implantado.

6.1.1 Gleba bruta sem projeto de loteamento

Tendo em vista a inexistência de projeto, cabe admitir que a área de servidão atingiria o

prédio matriz em porções teóricas correspondentes às partes que seriam destinados a

lotes, a sistema viário, a áreas institucionais e a áreas verdes. Assim, caso estas

totalizem, por exemplo, 35% conforme a legislação urbanística do município onde se

encontra o imóvel em estudos, o calculo da indenização seria:

35% da área da servidão que seria doada à municipalidade, devendo ser

indenizada à razão de 20% do unitário de gleba (indenização mínima adotada

neste estudo);

65% da área da servidão destinada a lotes, devendo ser indenizada à razão de

100% do unitário de gleba. É importante frisar que não se aplica unitário de lote,

pois este não existe sob nenhum aspecto, legal ou de fato.

EXEMPLO – Vide no ANEXO II.

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6.1.2 Gleba urbanizável com projeto de loteamento em fase de aprovação ou

aprovado, porem não implantado

Sendo viável a aprovação do projeto apresentado aos órgãos públicos ou se o mesmo

estiver aprovado, porém não implantado, o cálculo da indenização será feito lote a lote,

da forma proposta no item referente à LOTE, porém com unitário básico de lote,

descontada a infra-estrutura que não foi implantada.

6.1.3 Gleba urbanizável com projeto de loteamento aprovado e implantado

O cálculo da indenização se dará lote a lote, com unitário coerente com a localização e

infra-estrutura disponível a cada um, da forma proposta no capítulo referente à LOTE,

deste estudo.

Quadro resumo para glebas – Vide no ANEXO IV.

7 IMÓVEL RURAL

Conforme definição da NBR-14653-3 da ABNT:

“Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua

localização”.

MÉTODO

No caso das áreas rurais, vale também a premissa básica, segundo a qual o proprietário

deve ser indenizado pela implantação da servidão, na razão direta das perdas que venha

a sofrer. Neste caso, falaremos da redução da renda que a área de servidão esteja ou

poderia estar proporcionando ao proprietário.

O Eng. José Carlos Pellegrino desenvolveu um critério que toma por base a rentabilidade

do imóvel, segundo o qual:

“A indenização pela instituição de servidão, deve ser num montante tal que propicie ao

proprietário uma remuneração líquida, pela aplicação da mesma no mercado

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financeiro, igual àquela que vinha auferindo com a exploração da área objeto da

servidão”.

Assim, concordamos com o critério do Eng. Pellegrino, especificamente para cálculo de

indenização em virtude de estabelecimento de servidão em imóveis rurais, e cuja

formulação é:

i . Vi = t . Vs , onde

i = taxa de renda líquida anual, que possa ser auferida com a aplicação do

montante da indenização;

Vi = valor da indenização, pela instituição da servidão (incógnita);

t = taxa de renda líquida anual sobre o valor da terra nua, que possa ser obtida

na atividade considerada (arrendamento);

Vs = valor de mercado da área da servidão obtido com unitário válido para área

com extensão do imóvel serviente.

Assim, o valor da indenização será obtido pela expressão a seguir, que se resume numa

relação de taxas, aplicada ao valor pleno da faixa:

Vi = Vs .t / i

Quadro resumo para cálculo de indenização de servidão em imóveis rurais segue no

ANEXO V.

Exemplo de aplicação do critério proposto consta do ANEXO III.

8 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

De acordo com o exposto, verifica-se que é possível a avaliação da indenização pela

implantação de servidão em imóvel, com procedimento técnico e ponderando os reais

prejuízos pela redução no uso e ocupação decorrentes.

Representa um ganho significativo em precisão e embasamento legal e técnico sobre o

procedimento simplista de cálculo, que adota pura e simplesmente alíquotas provenientes

de tabelas e trabalhos empíricos.

Assim, recomendamos a adoção das propostas básicas deste trabalho, que deverão ser

complementadas, em função das características particulares de cada caso.

15/27

BIBLIOGRAFIA

NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP-2011 do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo;

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT –

Associação Brasileira de Normas Técnicas;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos da ABNT – Associação

Brasileira de Normas Técnicas;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais da ABNT;

GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES E PERICIAS DO IBAPE/SP;

ÁREAS SERVIENDAS – Trabalho de Conclusão de Curso da 1ª Turma de Pós

Graduação em Perícias de Engenharia e Avaliação, da FAAP – Fundação Armando

Alvares Penteado – setembro/1997;

AVALIAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO DE PASSAGEM – Eng. José Carlos

Pellegrino – Engenharia de Avaliações – Editora Pini – 1ª edição – abril/1974.

16/27

ANEXO – PAG.1/12

ANEXO I

EXEMPLO – SERVIDÃO EM LOTE

17/27

ANEXO – PAG 2/12

Seja um lote de 500,00 m2, que tenha uma edificação térrea com 200,00 m2, atingido por

servidão em 100,00 m2 do terreno, e 50,00 m2 da construção. O remanescente é

construível, a área da servidão não pode ser edificada, porém utilizada com restrições. A

área da servidão pode ser incluída no cálculo do coeficiente de aproveitamento futuro

(não há perda de área edificada). Não pode ser incluída no calculo da projeção da

construção (taxa de ocupação).

Admitindo ser de 100% ou 1,00 o coeficiente de aproveitamento permitido e de 50% ou

0,5 sobre a área do terreno, a taxa de ocupação ou área de projeção máxima (legislação

de uso e ocupação do solo), indaga-se qual o valor da indenização devida, pela

implantação da servidão e a interpretação do valor da mesma.

18/27

ANEXO – PAG 3/12

RESOLUÇÃO

Coef. de aproveitamento = 1

Taxa de ocupação = 0,5

ATa = 500,00m²(antes)

ATs = 100,00m² (servidão)

ATd = 400,00m² (depois)

CÁLCULO DO K1 (perda de área construída)

ACa = 200,00m² (existente)

ACd = 150,00m² (remanescente)

ACap = 500,00m² x 1 = 500,00m² (máxima permitida)

ACdp = 500,00m² x 1 = 500,00m² (máxima permitida)

Redução existente / remanescente:

K1’ = (ACa– ACd) / ACa

K1’ = (200,00 - 150,00) / 200,00 = 0,25

Redução permitida / permitida:

K1’’ = (ACap - ACdp) / ACap

K1’’ = (500,00 - 500,00) / 500,00 = 0,00

Vale o maior: K1 = 0,25

CALCULO DO K2 (perda de projeção da construção)

APa = 200,00m² (existente)

APd = 150,00m² (remanescente)

APap = 500,00m² x 0,5 = 250,00m² (máxima permitida)

APdp = 400,00m² x 0,5 = 200,00m² (máxima permitida)

19/27

ANEXO – PAG 4/12

Redução existente / remanescente:

K2’= (APa – APd) / APa

K2’= (200,00-150,00)/200,00 = 0,25

Redução permitida / permitida:

K2’’ = (APap – APdp) / APap

K2” = (250,00 - 200,00) / 250,00 = 0,20

Vale o maior: K2= 0,25

Sendo K1 = K2, adotamos K= 0,25

CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO:

Chamando de Vu o unitário médio do terreno original (valor de avaliação dividido pela sua

área), temos:

Vi = Vt x K

Onde : Vt = ATa x Vu

Vt = 500,00 m² x Vu

K = 0,25

Substituindo, vem:

Vi = 500,00 m² x Vu x 0,25

Vi = 125,00 x Vu

ANÁLISE DO RESULTADO:

A área objeto da servidão isoladamente valia:

Va = 100,00 x Vu

A indenização vale:

Vi = 125,00 x Vu

Assim, tais cálculos mostram que a indenização pode superar o valor pleno de venda da

área de servidão (neste caso 25% a mais), pois inclui a indenização pela redução da

capacidade construtiva do imóvel, o que comumente se intitula de “depreciação do

remanescente”.

Devem ser acrescidos os valores correspondentes à parte construída que deverá ser

demolida, adaptações do projeto interno e externo da construção remanescente, alem de

verbas referentes a outras perdas decorrentes.

20/27

ANEXO – PAG 5/12

ANEXO II

EXEMPLO – SERVIDÃO EM GLEBA BRUTA SEM PROJETO DE LOTEAMENTO

21/27

ANEXO – PAG 6/12

Seja uma gleba sem projeto de loteamento, e que foi atingida parcialmente por servidão.

Área da servidão = 15.000,00 m2

Unitário válido para toda a gleba, tendo em vista suas dimensões e características:

R$ 5,00/m2

Parte teórica destinada a sistema viário, áreas institucionais e área verde (35%):

V1 = 15.000,00m2 x 0,35 x R$ 5,00/m2 x 0,20 = R$ 5.250,00

Parte teórica destinada a lotes (65%):

V2 = 15.000,00m² x 0,65 x R$ 5,00/m² x 1,00 = R$ 48.750,00

Total da indenização:

V = V1 + V2

V = R$ 5.250,00 + R$ 48.750,00 = R$ 54.000,00

22/27

ANEXO – PAG 7/12

ANEXO III

EXEMPLO – SERVIDÃO EM ÁREA RURAL

23/27

ANEXO – PAG 8/12

Seja uma área rural na qual é desenvolvida cultura de cana de açúcar, atingida em 1,5 ha

por servidão. Efetuadas pesquisas, concluímos que a terra vale R$ 20.000,00/ha e que o

arrendamento de propriedades na região, para a mesma finalidade, corresponde a 3%

de renda líquida ao ano, calculado sobre o valor da terra, ou seja:

R$ 20.000,00/ha x 0,03 = R$ 600,00/ha/ano

Para área da servidão, teríamos a renda líquida anual de:

R$ 600,00/ha/ano x 1,5ha = R$ 900,00/ano

O proprietário deve receber uma indenização de montante tal que, aplicado no mercado

financeiro, obtenha a mesma receita de R$ 900,00/ano.

Se admitirmos possível obter no mercado financeiro receita líquida de 6% ao ano, temos

que a indenização deve corresponder a:

R$ 900,00 / 0,06 = R$ 15.000,00

24/27

ANEXO – PAG.9/12

ANEXO IV

QUADRO RESUMO PARA GLEBAS

25/27

ANEXO – PAG.10/12

CASO CONSEQUENCIA CALCULO

INDENIZATORIO

SEM PROJETO DE LOTEAMENTO

ATINGINDO PARCIALMENTE A GLEBA

COM UNITARIO DE GLEBA, SENDO 20% SOBRE O % DAS ÁREAS A SEREM DOADAS E 100% SOBRE O % DAS DESTINADAS A LOTES

COM PROJETO DE LOTEAMENTO EM APROVAÇÃO OU APROVADO, NÃO IMPLANTADO

APROVAÇÃO NÃO VIÁVEL DA FORMA PROPOSTA

ADOTAR O CÁLCULO DO CASO “SEM PROJETO DE LOTEAMENTO” ACIMA

APROVADO OU APROVAÇÃO VIAVEL DA FORMA PROPOSTA

ADOTAR O CONSTANTE DO ITEM “LOTES”, COM UNITARIO DE LOTE, DESCONTADA A INFRA-ESTRUTURA INEXISTENTE

COM PROJETO DE LOTEAMENTO APROVADO E IMPLANTADO

LOTE A LOTE ATINGIDO, CONFORME ITEM “LOTES”

26/27

ANEXO – PAG. 11/12

ANEXO V

QUADRO RESUMO PARA IMÓVEIS RURAIS

27/27

ANEXO – PAG. 12/12

CASO

CONSEQUÊNCIA

CÁLCULO

INDENIZATÓRIO

ÁREA DA

SERVIDÃO

COM

UTILIZAÇÃO

POR OCASIÃO

DA AVALIAÇÃO

USO ATUAL PODE

CONTINUAR –

Não há perdas

INDENIZAÇÃO PELO

MÍNIMO DE 20% DO

VALOR DA ÁREA DA

SERVIDÃO

USO ATUAL NÃO

PODE CONTINUAR

INDENIZAÇÃO

CALCULADA

CONFORME

PROPOSTA

ÁREA DA

SERVIDÃO

SEM

UTILIZAÇÃO

POR OCASIÃO

DA AVALIAÇÃO

PERMITIDO USO

EXISTENTE NA

REGIÃO – Não há

perdas

INDENIZAÇÃO PELO

MÍNIMO DE 20% DO

VALOR DA ÁREA DA

SERVIDÃO

NÃO PERMITIDO O

USO EXISTENTE

NA REGIÃO

INDENIZAÇÃO

CALCULADA

CONFORME

PROPOSTA