LIVRO – NOTÁRIOS E REGISTROS PÚBLICOS – ESTOU EM: 1.5.2 — Dos notários e oficiais de registro

REGISTROS PÚBLICOS – AULA I - INTERNET

Definição em 1988: O regime jurídico de notários e de registradores serão particulares em colaboração com o Estado. Esta é a regra. Mas a CRFB/88, no artigo 32, do ADCT, há a previsão de que, para aqueles cartórios de registro extrajudiciais existentes antes da promulgação da CRFB de 88, o regime pode ser ainda de prestação de serviço estatizada. Ou seja, ainda existe uma minoria de cartórios em que quem trabalha são funcionários públicos.

Não há como confundir notário e registrador. Eles trabalham em diferentes lugares.

O notário é aquele que colhe a manifestação de vontade das pessoas e autentica documentos privados. O registrador registra os atos e fatos jurídicos da vida civil das pessoas, como o nascimento, casamento, óbito, atos das pessoas jurídicas não empresariais, títulos e documentos e atos e negócios relativos a imóveis. Em síntese, o tabelião colhe a vontade, enquanto o registrador apreende o ato ou fato jurídico. O tabelião de protesto é um profissional sui generis, que, a rigor, não seria notário nem registrador, mas notificante de títulos de dívida. É o cartório com menor nível de conhecimento técnico e um dos serviços mais rentáveis, que não exige muito esforço do titular.

Estes profissionais do direito se prestam basicamente para conferir segurança jurídica, autenticidade, validade e eficácia aos atos jurídicos.

Em regra, estes serviços são exercidos por bacharéis em direito aprovados em concurso público de provas e títulos. Artigo 326, parágrafo 3º, CRFB, informa a necessidade de concurso público.

UTILIDADE desses serviços públicos: instrumentalizar a forma dos negócios jurídicos, a fim de que se dê maior segurança a eles.

Os notários e registradores são também consultores jurídicos qualificados.

A CRFB de 88 foi regulamentada em 1994 pelo estatuto dos notários e registradores.

Lei 8.935/94 – Estatuto dos notários e registradores – ARTIGO 2º - Notários e registradores são profissionais do direito dotados de fé Pública.

As formas que são exigidas por meio da prática de atos notariais e de registro para dar certeza e segurança jurídica, além de viabilizar ao poder público um melhor equacionamento dos equipamentos e dos aparelhos públicos.

LIVRO – NOTÁRIOS E REGISTROS PÚBLICOS – RESUMO DA PRIMEIRA PARTE

RESUMO DE DIREITO NOTARIAL

Registro — O registro, efetuado no Livro de Registro Geral, é o ato que, sucedendo a matrícula, efetivamente atribui a propriedade do imóvel a alguém.

É o registro que:I — determina a transmissão do domínio;II — estabelece a sua continuidade, filiando-o;III — dá publicidade aos atos de oneração de bens, como penhoras, hipotecas e

outros. Como parte dessa função, expede certidões;IV — oferece a prova de domínio e dos direitos reais sobre imóveis.

O registro do imóvel não faz prova absoluta (jure et de jure) do domínio. Apenas representa uma presunção relativa (juris tantum), que admite prova em contrário.

1.1.3 — Princípios

Publicidade — A publicidade é exigida para valer em relação a terceiros. Qualquer indivíduo pode pedir certidão do bem4.

Força probante — O registro goza de presunção de veracidade juris tantum, mas o art. 277 da LRP prevê o Sistema Torrens, que enseja a presunção de veracidade absoluta. Esta ocorre somente em relação a imóveis rurais, assumindo

caráter contencioso, com a citação dos interessados, sendo o pedido julgado por sentença.

Legalidade — O oficial deve examinar a legalidade e a validade do título e não eventuais vícios de consentimento. Se exigir qualquer providência e o interessado não se conformar, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo5. É hipótese de jurisdição voluntária, com recurso ao Conselho Superior da Magistratura. Quando o próprio interessado peticiona diretamente, ocorre a chamada dúvida inversa, não prevista na LRP, mas aceita pela jurisprudência.

Territorialidade — Exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas, mas o registro não.

Princípio da continuidade — O registro deve obedecer a um encadeamento subjetivo, pois os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro, ou seja, a pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito.

Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem onerá-lo. Assim, a cadeia registral jamais deve ser interrompida — não há saltos no encadeamento dos direitos e ônus reais.

Excetua-se a carta de arrematação expedida na execução hipotecária e aquisição do domínio pelo Poder Público por desapropriação (aparente exceção, pois é aquisição originária).

Princípio da prioridade — Os títulos levados a registro são lançados no Livro Protocolo (Livro 1) no dia da apresentação. O protocolo é um livro encadernado e a lei permite a sua substituição por folhas soltas, para facilitar o preenchimento mecânico ou eletrônico — já é comum a escrituração do protocolo por processamento eletrônico.

Na apresentação, os títulos recebem o número de ordem e assumem a prioridade de acordo com esse número — têm prioridade os títulos com número de ordem mais baixo.

O lançamento do título no protocolo recebe o nome de prenotação ou protocolização. O título que entrou na prenotação antes tem prioridade sobre os que entram depois.

O título prenotado é levado à qualificação, que é a análise minuciosa do instrumento nos indicadores real, pessoal e nos livros, com prazo de 30 dias.

Os efeitos da prenotação cessam em 30 dias, se o registro não se efetivar por culpa do apresentante, que deixou de satisfazer exigências legais feitas pelo delegado de serviço. Se a demora for culpa do cartório, prorroga-se a prenotação.

O prazo é de caducidade — decorrido, o registrador cancela a prenotação. Enquanto estiver em vigor o prazo da prenotação, o título mantém a sua prioridade.

Se a qualificação do título for positiva, terá de ser registrado antes de qualquer outro que lhe seja contraditório. Se o segundo título tiver sido registrado antes, o direito real de que trata perde a eficácia em face do primeiro, que tinha prioridade. O registro e seus efeitos retroagem à data da prenotação.

A natureza jurídica da prenotação é a de um registro provisório sob condição, só produz efeitos se o título for registrado. Se os títulos forem contraditórios (não podem coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis) — cada prenotação será estanque — não comunicará a sua eficácia à prenotação seguinte.

Se a qualificação for negativa e o apresentante não cumprir as exigências em 30 dias, pode pedir que o delegado suscite a dúvida ao juiz. Dúvida improcedente, o título é registrado.

Princípio da especialidade — Surgiu em função dos direitos reais de garantia, exigindo-se a especificação da coisa em todos os atos do registro, de forma a definir de maneira exclusiva o objeto dos direitos e ônus reais. A especialidade também se aplica às pessoas.

Há a necessidade de apresentar todos os elementos caracterizadores de cada direito, ônus, condições e prazos6.

Princípio da presunção — A eficácia do registro assume dois aspectos: a) o da formação/constituição dos direitos reais; b) o da validade e força probante do direito inscrito.

A formação dos direitos reais assume um sistema misto: a) constitutivo: a existência do ônus e transmissão depende do registro do título (eficácia = transcrição); b) declaratórios: nas aquisições originárias ecausa mortis — apenas declara uma situação já consolidada no ordenamento jurídico.

A força probante é uma presunção relativa — juris tantum — o teor do registro pode ser corrigido, impugnado, atacado, destruído. A presunção admite prova em contrário, o que é ônus de quem contesta o registro — inversão do ônus da prova.

Princípio da unitariedade — Cada imóvel terá matrícula própria — em cada matrícula há um só imóvel7. Não se pode abrir matrícula para parte ideal de imóvel — abre-se a matrícula do imóvel todo e registra-se a alienação da parte ideal.

Princípio da inscrição — Trata-se de princípio de direito material. Inicialmente, o registro de imóveis se filiava ao sistema francês (a transferência ocorre com o título e o registro de imóveis só dava publicidade — contrato + tradição), com o advento do Código Civil de 1916, o direito brasileiro abandonou o sistema francês e se filiou ao sistema alemão (a transferência só ocorre com o registro no registro de imóveis — é constitutivo — transfere a propriedade).

Instância — O oficial não deve proceder ao registro de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal8.

1.3 — Do Ingresso na Atividade Notarial e de Registro

1.3.1 — Requisitos18

— habilitação em concurso público de provas e títulos;— nacionalidade brasileira;— capacidade civil;— quitação com as obrigações eleitorais e militares;— diploma de bacharel em direito;— verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.