Antônio Alves

Beatriz Núbia Souza

Caroline Lucas de Carvalho

Caroline Sena

João Paulo Reis

Karoline Rocha Marques

Matheus Gomes

Tiago Augusto

Planejamento de Manutenção

Aracaju

Junho 2016

INTRODUÇÃO

Após a construção de um edifício inicia-se a fase de utilização e esta deve ser

acompanhada pela implementação de sistemas de gestão da manutenção

apropriados, com o objetivo de evitar o envelhecimento prematuro dos mesmos.

O envelhecimento precoce dos edifícios é uma preocupação crescente pois

compromete diversos fatores de caráter estético, social e económico. Esta

tendência é justificada, na sua grande maioria, pela ausência de políticas

ajustadas às necessidades de manutenção ao longo de vários anos e pela

despreocupação dos vários agentes envolvidos na gestão dos edifícios.

Tecnicamente, a manutenção de edifícios deve ser atendida logo na fase de

projeto, tendo em conta o período de vida útil pré-estabelecido para o edifício

e o desempenho dos vários elementos da construção em fase de serviço.

Todos os edifícios possuem um período de vida útil durante o qual deverão

responder positivamente às exigências funcionais, para as quais foram

projetados e construídos, estando o seu desempenho intimamente relacionado

com a satisfação dos seus utilizadores.

A manutenção de edifícios é muitas vezes caracterizada apenas pela existência

de intervenções corretivas como resposta às necessidades urgentes

consequentes das reclamações dos utilizadores. É uma atividade muitas vezes

desenvolvida sem planeamento e previsão de encargos, contribuindo, na maioria

dos casos, para um acréscimo significativo dos custos globais.

Cada elemento constituinte de um edifício tem um envelhecimento específico,

com modos e ritmos diferentes. Para que todos os elementos não deixem de

cumprir a sua função dentro das exigências funcionais atribuídas é necessário a

criação de uma metodologia objetiva de políticas de intervenção, mediante

critérios fundamentados em bases técnicas e científicas.

A definição de planos de manutenção de edifícios durante a fase de projeto

permite perceber previamente: o comportamento esperado dos elementos para

as condições de serviço estipuladas, as características, modelos e agentes de

degradação, os tipos de anomalias e causas principais e os custos envolvidos,

com vista a manter os níveis de qualidade pré-estabelecidos, otimizar custos e

atingir um bom nível de satisfação dos utilizadores.

Perante esta problemática, considera-se importante abordar a temática da

manutenção de edifícios construídos a custos controlados, baseados numa

política de acompanhamento de comportamentos dos elementos construtivos,

numa perspectiva de garantias de níveis de desempenho satisfatórios, tendo em

conta que este património se destina exclusivamente a realojar agregados

familiares carenciados.

Contexto Histórico

A manutenção no Brasil tem uma história que começa com o início da

industrialização, ocorrida no fim da década de 1929 e início de 1930, após a

revolução, de onde surgiram empresas estatais como a CSN e a Petrobrás.

Enquanto na Europa desde 1950 a chamada Engenharia de Manutenção (EDM)

atua nas indústrias, controlando e analisando falhas nos equipamentos, e desde

1960 existe o conceito de Planejamento e Controle da Manutenção (PCM), no

Brasil, a partir da década de 90, com a abertura do mercado foi que efetivamente

começaram as preocupações com este assunto.

Em 1984 criaram no Brasil a Associação Brasileira de Manutenção, idealizada

por profissionais incentivados pelo Instituto Brasileiro de Petróleo (IBP). Mesmo

devido à forte concorrência oferecida pelas indústrias estrangeiras e à

necessidade de se baixarem os custos de produção e oferecer produtos com a

mesma qualidade que dos concorrentes estrangeiros, insistiram nessa

associação.

Em primeira instância a maneira encontrada pelos fabricantes nacionais para

baixar os custos foi à demissão do seu efetivo. Após o primeiro impacto

percebeu-se a necessidade do uso de máquinas e processos com maior

tecnologia para ter uma concorrência justa, daí, surge à necessidade de mão de

obra com mais especialização e da racionalização desta mão de obra. Ou seja,

usar da melhor forma possível a mão de obra com planos de produção e

manutenção.

Porém, para conseguir uma grande produção e com qualidade, era necessário

manter as máquinas o maior número de horas possível funcionando, pois, assim

se conseguia os mesmos parâmetros de processo e consequentemente uma

maior produção. Mas como conseguir esta proeza no Brasil, já que os históricos

mostravam-se totalmente adversos? A busca da filosofia japonesa e da

experiência europeia fez-se necessária, e os brasileiros viram a necessidade de

se implantar um sistema de controle para a manutenção, programando datas de

paradas, controlando os custos, disponibilidades de máquinas, otimizando de

mão de obra e de equipamentos e dando à produção o maior número de horas

de máquinas funcionando ao menor custo possível de manutenção com a melhor

qualidade possível.

Hoje se observa em muitas empresas que o PCM tem uma importância vital nas

decisões de produção e nas decisões de negócio, pois somente a manutenção

pode garantir a disponibilidade das máquinas, qualidade dos produtos e

continuidade do negócio. Empresas que não veem a manutenção como uma

função estratégica, estão fadadas a terem uma vida muito curta no mercado em

que atuam, pois, gerir a manutenção na empresa significa para os clientes ter os

seus produtos na data desejada, com a qualidade desejada e com o menor custo

possível do mercado, e, para a empresa que o faz significa a sobrevivência num

mercado que oferece uma concorrência acirrada e voraz.

São pelos motivos expostos acima que é necessário que as empresas tenham

uma manutenção planejada evitando desperdícios por conta de altos tempos de

parada de máquinas, falta de peças reservas para manutenção, alta taxa de

retrabalhos, tempo efetivo de homem hora trabalhando baixos e falta de

históricos de manutenção para tomada de decisão.

Planejamento de Manutenção

Consoante preconiza a norma NBR 5674/99 da ABNT, manutenção em Edificações é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários.

Também se pode entender a Manutenção em Edificações como o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas que garanta o melhor desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível, consoante definição do livro "Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial" editado pela PINI em 2006.

Tais definições destacam o caráter técnico da atividade para o bom desempenho funcional e o caráter humano para atender as necessidades dos usuários. Assim sendo, a ausência ou falhas da manutenção predial podem prejudicar o bom funcionamento ou até mesmo impedir a utilização da edificação, nos casos mais graves, afetando diretamente os usuários, trazendo graves prejuízos. Porém, a cultura da manutenção é incipiente no Brasil, sendo raros os prédios que recebem os serviços adequados dessa atividade.

Atribuições

Vários autores citam as atribuições do planejador de manutenção, mas nenhum deles descreve com clareza para o leitor quais são realmente as tarefas que o planejamento de manutenção deve desempenhar dentro de uma empresa para cumprir realmente o seu papel principal que é o de Administrar e gerenciar a sua carteira de serviços com o objetivo único de obter um índice de serviços não planejados, tal que esteja dentro dos índices de Benchmark da manutenção Classe Mundial. Ou seja, toda vez que acontecer uma parada não programada para manutenção é evidência de que a área de planejamento falhou em alguma coisa e algo deve ser feito no sentido de eliminar pela raiz a causa do problema.

Segundo Tavares a área de PCM tem como atribuições as seguintes:

• Assessorar a gerência em tudo que se refira à programação e controle;

• Administrar contratos de serviços de terceiros;

• Organizar e manter o patrimônio técnico da gerência;

• Avaliar necessidades de treinamento do pessoal pesquisando cursos mais adequados;

• Revisar as programações e instruções de manutenção;

• Avaliar pontos de perda de produtividade emitindo sugestões.

Durante os atos de manutenção, um edifício pode ser modernizado e valorizado,

dependendo apenas dos seus proprietários, os quais devem valorizar a

execução de inspeções regulares mediante um planeamento prévio.

Otimizar a vida útil dos edifícios depende de uma boa gestão de edifícios e

consequentemente de intervenções programadas de manutenção e de

melhoramento, de forma a cumprir durante o maior período de tempo as

exigências funcionais prescritas.

Tal como já se referiu anteriormente é possível otimizar o desempenho de um

edifício através de sistemas de gestão, minimizando os seus custos,

prolongando o seu tempo de vida útil e condicionando a degradação precoce do

mesmo, através de ações de manutenção.

A implementação de ações de manutenção, depende da estratégia definida com

base em critérios técnicos e preferencialmente fundamentados numa gestão

integrada ou simplesmente pelo proprietário/utilizador com ou sem orientação

técnica.

É possível otimizar o desempenho de um edifício através de sistemas de gestão,

minimizando os seus custos, prolongando o seu tempo de vida útil e

condicionando a degradação precoce do mesmo, através de ações de

manutenção.

Assim, mediante a consideração GOMIDE et al. (2006) , existem diversos tipos e níveis de manutenção, identificados basicamente as seguintes modalidades: A manutenção preditiva, preventiva, corretiva e detectiva.

A manutenção preditiva é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva.

A manutenção preventiva é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas.

A manutenção corretiva é a atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução. Já a manutenção detectiva é a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo.

A manutenção preventiva pode ser preditiva quando se baseia na análise da evolução de um sintoma ou de uma degradação, cujo maior exemplo é a substituição de lâmpadas pouco antes do final da vida útil, e, finalmente a preventiva defectiva, quando desenvolvida por meio de ensaios para apurar falhas ocultas. O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de uma previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção, consoante recomendações da norma de Manutenção de Edificações - NBR- 5674/99 da ABNT.

O planejamento deve ser definido em planos de curto, médio e longo prazos, de maneira a:

a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;

b) minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;

c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos financeiros e equipamentos.

O tipo de planejamento predial, representado pela previsão detalhada dos métodos de trabalho a ser implantado na edificação, depende do objetivo pretendido, verba disponível e de informações para ser corretamente elaborado. O objetivo pretendido depende, principalmente, da finalidade da edificação e do nível de qualidade necessário para a manutenção. Assim sendo, deve-se fazer o levantamento das informações da edificação, recomendando-se determinar as seguintes condições:

- Técnica

tipo do imóvel (residencial, comercial, industrial, serviços, etc)

idade (real, aparente, de utilização, etc)

padrão construtivo (baixo, médio, fino, etc)

áreas (construída, útil, privativa, comum, etc)

utilização (habitada, em uso, etc)

funcionamento (horários, população fixa e temporária)

equipamentos (relações, especificações, etc)

anomalias construtivas e desempenhos

- Operacional

procedimentos de rotina e serviços;

controles;

registros;

- Administrativa

tipologia da manutenção (corretiva, preventiva, detectiva, preditiva, etc)

nível de confiabilidade.

nível de disponibilidade

equipe e treinamento

diagnóstico técnico atualizado

documentação disponível

custos

Tipo de planejamento a se considerar

Definidos os objetivos e a verba disponível para a manutenção pode-se implantar

o tipo de planejamento mais adequado para a edificação, com base nas

seguintes metodologias:

Conservadora, parâmetro exclusivamente técnico e baseia-se na vida útil,

número de horas de funcionamento de cada sistema e equipamento.

O arrojado baseia-se na combinação de parâmetros técnicos da edificação e

econômicos da atividade empresarial. Exemplo típico são as eventuais

prorrogações dos prazos de manutenção recomendados pelos fabricantes, pois

o menor tempo na operação é compensado pelo ganho gerado pelo negócio

nesse prazo, que transforma o "prejuízo" da redução de vida útil em maior ganho

empresarial.

Projeto e programação dos serviços de manutenção

Os serviços de manutenção devem ser previamente projetados e programados. E o projeto de um serviço de manutenção deve incluir, entre outros:

a) Especificações detalhadas dos materiais e procedimentos de execução;

b) Desenhos e plantas, incluindo detalhes;

c) Programação de atividades, incluindo, quando necessário, a previsão de estágios intermediários para o controle da qualidade dos serviços realizados;

d) Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;

e) Instruções para procedimento em caso de imprevistos;

f) O projeto deve prever acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizados inspeções e serviços de manutenção.

Os serviços de manutenção devem ser projetados de maneira a minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução. Devem também ser projetados de maneira a minimizar a interferência dos usuários durante sua execução.

Para a programação dos serviços deve-se considerar:

a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condições ambientais a que estão submetidos;

b) relatórios das inspeções;

c) solicitações e reclamações dos usuários;

d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis;

e) restrições climáticas e ambientais;

f) padrões de manutenção;

g) escala de prioridades entre os diversos serviços;

h) disponibilidade financeira.

Abaixo serão elencados alguns aspectos positivos de um bom planejamento de

manutenção:

Auxiliar o condomínio ou proprietário na implementação do plano de

manutenção disponibilizado pelo construtor ou incorporador;

Instruir a necessidade de correções por parte da assistência técnica dos

construtores e incorporadores;

Controlar por parte do construtor o cumprimento dos procedimentos

descritos nos manuais entregues, bem como verificar se a manutenção

vem sendo praticada e de forma correta.

Controle da execução dos serviços de manutenção

A execução dos serviços de manutenção de edificações exige responsabilidade técnica de empresa ou profissional habilitado e obediência às normas de segurança do trabalho. E durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, não sendo permitida a obstrução, mesmo que temporária, das saídas de emergência.

É de responsabilidade do executante dos serviços de manutenção providenciar:

a) dispositivos especiais que garantam condições necessárias à realização com segurança dos serviços de manutenção, de acordo com as normas;

b) dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;

c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

Ainda de acordo com a norma NBR 5674/99, são necessários:

- Os serviços de manutenção devem ser organizados de maneira a permitir o controle de qualidade tal como planejado, condicionando-se a execução de uma nova etapa à aprovação da etapa anterior.

- Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser guardada em anexo ao manual de operação, uso e manutenção da edificação.

- Quando os serviços de manutenção resultarem em mudança de características da edificação, as especificações, os respectivos projetos e o manual de operação, uso e manutenção da edificação devem ser atualizados.

Edificações que contêm ambientes críticos, tais como hospitais UTI, data center (CPD) e outras especialidades que requer funcionamento ininterrupto, exigem manutenção de qualidade máxima, 100% de disponibilidade e 100% de confiabilidade de suas instalações, gerando custos mais elevados com atividades preventivas. Imóveis comerciais como os shoppings centers também exige alguns cuidados especiais, destacando-se o funcionamento das

instalações elétricas e, principalmente, do sistema de ar condicionado, como prioridade a exigir objetivo de manutenção especifica. Quanto aos imóveis residenciais, é mais fácil a manutenção, principalmente daqueles de baixo padrão construtivo, destacando-se a simplicidade da limpeza como atividade principal da manutenção. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006).

Falhas do Planejamento da Manutenção

As falhas da manutenção incidem nos aspectos técnicos, operacionais e administrativos, porém, a maior delas consiste na ausência ou impropriedade do plano de manutenção predial.

O plano de manutenção deve conter, no mínimo, o método de trabalho, a verba disponível e o objetivo pretendido, pois tais fatores são essenciais a qualquer atividade que se pretenda bem-sucedida. Tal qual o vôo de aeronave, o desconhecimento do modo de pilotar (método), do combustível disponível (verba disponível) e do destino (objetivo), em geral, resultam em catástrofe, o mesmo se diga com a manutenção sem plano.

O funcionamento da edificação sem plano de manutenção é precário e temerário. Precário, pois a disponibilidade de uso costuma ser comprometida pelas constantes paralisações de equipamentos (elevadores, bombas de piscina, interfones, etc), redução do desempenho condominial (falta de água e luz, etc) e desconfortos (entupimentos, sujidades em paredes, etc). Temerário, pois a segurança sempre fica comprometida quando a manutenção falha, exemplo do mau funcionamento dos elevadores, fornecimento de água contaminada, vazamento de gás e outras mazelas.

Porém, apesar da importância da manutenção predial, lamentavelmente, grande parcela das edificações brasileiras não possui qualquer plano de manutenção, devido à falta dessa cultura condominial na administração predial. Muitos consideram como despesa qualquer atividade de manutenção, principalmente aquelas preventivas, desconhecendo que a ausência ou falha de manutenção redunda, invariavelmente, em desvalorização e redução da vida útil da edificação. De se registrar que a verba média necessária à manutenção predial gira em torno de 1% (um por cento) ao ano do custo total da edificação. Tal valor deveria ser acrescido ao montante da verba anual de despesas usuais do condomínio (pagamentos de impostos, salários, insumos de limpeza, etc), que também fica em torno de 1% (um por cento), ou seja, a estimativa média do valor da taxa de condomínio no Brasil é a metade do que deveria ser, caso se incluísse a verba destinada à manutenção predial.

Assim sendo, não é de se estranhar a cobrança de taxas extras condominiais logo após o período de "prédio novo" do imóvel, em geral, por volta do quinto ano, para que se possa cobrir alguns "imprevistos", que nada mais são do que previsíveis medidas da manutenção de longo prazo, tais como a repintura das fachadas, as substituições dos cabos dos elevadores e outras. Essa gritante falha de planejamento pela ausência de provisão da verba de manutenção de longo prazo é praticamente generalizada nos prédios novos brasileiros, sem

embargo de tantas outras falhas de natureza técnica, operacional e administrativa, devido ao improviso que campeia na operação e uso condominial.

Responsabilidades

A responsabilidade por essa grave falha de planejamento na manutenção predial de longo prazo, desde o início da implantação do condomínio, deve ser compartilhada, principalmente, entre o construtor e o administrador condominial, pois ambos são responsáveis pela falta de orientação e informação ao condomínio quanto à necessidade do bom planejamento de manutenção predial, principalmente para as ações da manutenção de longo prazo.

O construtor tem por obrigação elaborar o manual de uso, operação e manutenção em atendimento ao art. 12 do Código do Consumidor e nbr-14037 da ABNT, manual que deve conter orientações técnicas detalhadas para a elaboração do plano de manutenção predial, inclusive com a indicação das principais atividades para os primeiros cinco anos do "prédio novo", incluindo atividades de longo prazo tais como a repintura das fachadas e a substituição dos cabos dos elevadores, entre 3 e 5 anos, e os reparos de impermeabilização a partir do sétimo ano. É recomendável a inclusão de previsão orçamentária para a manutenção de longo prazo, visando a arrecadação paulatina das verbas mais significativas dos eventos de maiores gastos, tais como as substituições de impermeabilizações, pisos e equipamentos (bombas, quadros, etc).

Quanto à responsabilidade da administradora condominial recomenda-se o mesmo procedimento de também orçar esses serviços de manutenção de longo prazo e fazer a programação de arrecadação ao longo do período, para evitar cobranças inesperadas de taxas extra, em contrariedade ao art. 14 do citado Código do Consumidor.

Essa desinformação do condomínio por falta de orientação do construtor e administrador, no entanto, não exclui sua responsabilidade pelo cuidado do prédio, recaindo sobre o síndico esse ônus, consoante estabelece o art. 1348 item V do Código Civil Brasileiro.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A manutenção tem como objetivo garantir o melhor desempenho possível da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível. E, portanto, os serviços periódicos da programação de manutenção contemplam necessidades imediatas e de curto prazo, tais como tratar o jardim (regar, adubar e dedetizar), lubrificar equipamentos dos portões e bombas, limpar quadros elétricos e eletrônicos dos equipamentos, e outros, exigindo manutenção desde o inicio, para o bom desempenho da edificação.

É de suma importância que exista, desde o inicio da operação de qualquer empreendimento, um plano de manutenção adequada e, de preferência, usando como ferramenta as manutenções prediais. Ciente dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligencia com as condições técnicas das

edificações, os proprietários, síndicos, gestores prediais e também as autoridades publicas não podem prescindir da obrigatoriedade da realização das manutenções prediais, periodicamente, visando à boa manutenção e consequentemente à segurança e proteção de nossa população.

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