Panorama do mercado empresarial de produção de moradias na ... · mesclando-se ao operariado...

Panorama do mercado empresarial de produção de moradias

na Região Metropolitana de Belo Horizonte

Relatório Final

Relatório final do Projeto de Pesquisa “Papel da atividade imobiliária na constituição da dinâmica de organização social do território da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH)”, parte integrante da Linha II: Dimensão sócio-espacial da exclusão/integração nas metrópoles: estudos comparativos - Sub-linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do território das metrópoles - 1980/2000, do Projeto Milênio - Observatório das Metrópoles Território, Coesão Social e Governança Democrática.

UNIVERSIDADE FERAL DE MINAS GERAIS Escola de Arquitetura

2008

1

EQUIPE

Coordenação Prof. Dra. Jupira Gomes de Mendonça

Depto. de Urbanismo da Escola de Arquitetura/UFMG Núcleo de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo/EAUFMG

Arquiteta Urbanista Júnia Maria Ferrari de Lima Mestranda do NPGAU da Escola de Arquitetura da UFMG

Mariana Maia Martins

Guilherme Araújo Grochowski Bolsistas de Iniciação Científica da Escola de Arquitetura da UFMG

Organização do relatório final: Junia Maria Ferrari de Lima

Outubro de 2008

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SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .................................................................................................05

2 CONSTATAÇÕES ...........................................................................................06

3 HIPÓTESES ......................................................................................................07

4 SÍNTESE DA EVOLUÇÃO URBANA E DO MERCADO IMOBILIÁRIO

NA RMBH ........................................................................................................08

4.1 Do planejamento até o processo de metropolização nos anos 70 .................11

4.2 Anos oitenta: expansão do mercado concorrencial ......................................24

4.3 Anos noventa: expansão do mercado monopolista ......................................31

4.4 Anos 2000: uma nova polarização do mercado capitalista de provisão de

moradias...............................................................................................................40

5 CONCLUSÕES .................................................................................................47

6 REFERÊNCIAS ................................................................................................49

3

RESUMO

O texto apresenta um panorama sucinto da dinâmica de produção capitalista de

moradias na Região Metropolitana de Belo Horizonte, identificando suas

transformações face às alterações socioespaciais. São pressupostos do trabalho: o papel

chave do Estado na produção de condições para o desenvolvimento dessa dinâmica e a

existência de três sub-mercados no interior do mercado capitalista, tendo sido

escolhidos para análise os sub-mercados concorrencial e monopolista, dada a sua

relevância em termos quantitativos e o seu papel na estruturação do espaço urbano e

metropolitano. São fontes principais dos dados analisados: os Censos Demográficos do

IBGE, o cadastro do IPTU de belo Horizonte, as pesquisas do IPEAD, bem como dados

colhidos junto às prefeituras dos municípios e aos representantes do segmento

imobiliário, como o SINDUSCON-MG e a Câmara do Mercado Imobiliário. Tendo em

vista a intensidade com que se expande o mercado imobiliário para os municípios da

Região Metropolitana de Belo Horizonte, são levantadas como questões principais

aquelas relacionadas à origem dos novos capitais imobiliários, os novos padrões de

empreendimento e seus impactos na constituição de um novo padrão de urbanização,

bem como as possíveis articulações entre os segmentos de mercado.

PALAVRAS-CHAVE: Urbanização. Dinâmica Imobiliária. Região Metropolitana de

Belo Horizonte

4

1 INTRODUÇÃO

A crise das grandes cidades do final do século XX e começo do século XXI têm

alterado o perfil das metrópoles de todo o mundo e, particularmente, dos países da

América Latina. Associado a mudanças profundas no sistema produtivo capitalista

desde o último quartel do século passado, uma nova ordem socioespacial

fundamentalmente gregária e desigual, vem se configurando nessas metrópoles.

Interessa-nos aqui aprofundar a compreensão das alterações na configuração

socioespacial da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), tendo em vista o

contexto da reestruturação produtiva e as novas estratégias do capital incorporador, que

cumpre papel relevante nesse processo, na medida em que, de um lado, reforça a auto-

segregação das elites em regiões específicas da cidade e, de outro, promove uma

expansão territorial, com incorporação de novos segmentos para o mercado imobiliário.

A análise está associada a mecanismos específicos dessa dinâmica, sob a ótica das

estratégias da incorporação imobiliária e suas relações com a mobilidade residencial,

entendida como forma de luta pela apropriação dos recursos urbanos disponibilizados

pelo poder público. São objetivos desta análise avaliar se as mudanças na estrutura de

provisão de moradia da RMBH estão ou não redistribuindo a população de baixa renda

no território; identificar alterações recentes, a partir do reaquecimento da economia e da

abertura de crédito; e associar as alterações da dinâmica imobiliária às transformações

socioespaciais em curso.

Esta pesquisa se insere no Projeto Milênio como um estudo sobre o papel da atividade

imobiliária na constituição da dinâmica de organização social do território da

Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) e é parte integrante da Linha II:

Dimensão sócio-espacial da exclusão/integração nas metrópoles: estudos comparativos

- Sub-linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do

território das metrópoles - 1980/2000, do Projeto Milênio - Observatório das

Metrópoles Território, Coesão Social e Governança Democrática, coordenado em nível

nacional pelo Prof. Luiz César Queiroz Ribeiro (IPPUR/UFRJ).

5

2 CONSTATAÇÕES

O estudo da mobilidade residencial na Região Metropolitana de Belo Horizonte

(RMBH), a qual expressa os movimentos e as lutas pelo posicionamento na hierarquia

socioespacial, mostrou que o crescimento populacional negativo ou abaixo da média

metropolitana nas áreas centrais e pericentrais e o simultâneo adensamento das áreas

periféricas foram resultado de um movimento populacional interno à região

metropolitana. De um modo geral, a intensa mobilidade residencial ocorrida nas

décadas de 80, 90 e 2000 resultou em nova mescla de grupos sociais no território, com

alterações na organização socioespacial metropolitana. Destacam-se o transbordamento

territorial das categorias dirigentes, simultâneo ao esvaziamento relativo dos grupos

operários e populares das áreas mais centrais; o espraiamento das categorias médias,

mesclando-se ao operariado industrial moderno e mudando o perfil socioespacial

principalmente das áreas situadas no eixo industrial; a expulsão de parte do operariado e

do sub-proletariado do território do município sede da região metropolitana em direção

a municípios cada vez mais distantes.

Até os anos noventa, a capital era o lócus preferencial do capital incorporador, enquanto

os municípios imediatamente periféricos constituíam mercado de terra promissor, nem

sempre realizado dentro das normas legais. Os anos 2000 presenciam dois movimentos

importantes: a expansão do mercado imobiliário concorrencial para os municípios a

norte e oeste da região metropolitana, incorporando novos segmentos, e a expansão do

mercado monopolista, na continuidade da zona sul de Belo Horizonte, área

tradicionalmente reduto dos grupos de alta renda, entrando no município de Nova Lima

e configurando uma localização diferenciada.

A análise do mercado de provisão de moradias aqui apresentada tem como premissa que

no interior do mercado capitalista, distinguem-se três sub-mercados: as cooperativas e

companhias estaduais de habitação1, o sub-mercado normal e o monopolista (RIBEIRO,

1997, p.124). O sub-mercado normal, ou concorrencial, é delimitado por zonas da

cidade onde a diferenciação de moradia pelo efeito de localização é menor. A sua

1 Não vamos aqui tratar desse segmento de mercado e tampouco do segmento de produção não capitalista, constituído por diversas formas de auto-construção. Marques (2005) distingue quatro esquemas de produção de moradia: autoconstrução, construção por contrato, produção estatal de moradia e incorporação imobiliária.

6

característica fundamental, diz ainda Ribeiro, é o fato de que são as condições de

produção que regulam a formação do preço de mercado. Há micromercados no interior

das diversas áreas que correspondem a esse sub-mercado. No entanto, a diferenciação

dos preços encontra limites na capacidade de pagamento das camadas médias, que

constituem um segmento mais homogêneo e caracterizado pela menor disponibilidade

de pagar pela diferença (Ibidem:126).

O sub-mercado monopolista, ao contrário, é definido pelo fato de que o preço de

mercado não é regulado pelas condições de produção, mas de circulação, dependendo

apenas das quantidades produzidas, da capacidade de pagamento dos compradores e do

grau de diferenciação real ou simbólica das moradias. “O que funda o preço de

monopólio é a não-reprodutividade de uma das condições de produção, ou seja, a terra

enquanto localização na divisão social e simbólica do espaço urbano, além de

descontinuidade da produção no tempo e no espaço” (Ibidem:126).

Desta maneira, é interesse do capital de incorporação a permanente diferenciação do

espaço urbano, tanto do ponto de vista físico, como social e simbólico. A recriação do

sub-mercado monopolista depende da recriação de condições não reprodutivas de

produção.

3 HIPÓTESES

As alterações na organização socioespacial manifestas na RMBH não representam

ruptura, mas ao contrário, consolidam tendências expressas desde os primórdios da

formação metropolitana: se, no nível micro, há maior mistura social e um continuum

espacial, que vai se proletarizando e tornando mais popular na medida em que se avança

para as áreas mais periféricas, no nível macro reproduz-se a dinâmica centro-periferia,

com crescente auto-segregação das categorias sociais superiores e crescente

distanciamento social manifestado no território. Destacam-se nesse contexto a histórica

presença do Estado e a consolidação de uma estrutura industrial vinculada aos recursos

naturais da região.

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4 SÍNTESE DA EVOLUÇÃO URBANA E DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA

RMBH

Belo Horizonte foi a primeira capital planejada no Brasil, o que já lhe conferiu algumas

peculiaridades, ou seja, um plano que pressupunha uma ocupação ordenada. Assim,

atendendo aos princípios urbanísticos da época2 e à função de centro político-

administrativo, ambos em caráter prioritário à topografia, a nova capital é inaugurada

em 12 de dezembro de 1897, depois de eliminar os vestígios do velho arraial, pois,

segundo a Comissão Construtora, era incompatível com a grandiosidade do arrojado

projeto de Aarão Reis (Ver FIG.1).

FIGURA 1 – Plano de Aarão Reis para Belo Horizonte. Fonte: Museu Abílio Barreto – Belo Horizonte.

Segundo Bolthauser (1961), o Plano de Aarão Reis propunha a adoção de dois traçados

superpostos para a área central, que ele denominou zona urbana, tal como em

Washington e La Plata, ou seja, uma malha de ruas ortogonais se sobrepondo a uma

rede de avenidas em diagonal, que por sua vez era delimitada pela Av. do Contorno.

Este tipo de ordenação determinou quarteirões quadrados e idênticos, com lotes de

2 O plano de Aarão Reis é fortemente influenciado pelos padrões barrocos da época, amplamente usados na Europa e no Plano de Washington. Para mais detalhes ver BOLTHAUSER, 1961.

8

pouca frente e maior profundidade. Para Goitia (1982, p.169), este tipo de traçado foi

muito utilizado no século XIX, pois era mais compatível com a especulação de terrenos

urbanos e seu aproveitamento máximo. “Qualquer outra solução funcional para além da

simples quadrícula teria prejudicado seus interesses. Se as ruas não fossem todas de

tráfego e aproximadamente da mesma hierarquia, os valores dos terrenos seriam

perigosamente afetados”.

Fora da área reticulada da zona urbana, a cidade ainda abrigava mais duas grandes

áreas: um anel pericentral para além da Av. do Contorno, “com ruas retilíneas, mas não

regulares e quadras irregulares sem nenhuma medida padrão” (BOLTHAUSER, 1961,

p.29) denominada zona suburbana e destinada a sítios e chácaras – e uma zona rural,

onde se estabeleceriam as Colônias Agrícolas, cuja função seria a de “cinturão verde”

para abastecimento da cidade. Note-se que à classe trabalhadora não foi designada

qualquer área no Plano de Aarão Reis, inaugurando, desde o início da história da cidade,

uma controversa e segregada ocupação.

O plano de construção da nova capital trazia a pretensão de controlar a expansão da

cidade no sentido centro-periferia, para isto o Estado fez grandes investimentos em

infra-estrutura na região central, inclusive com sistema de bondes e a construção do

Viaduto Santa Tereza, que ao transpor o Rio Arrudas facilitou a ligação Centro-Leste

(COSTA, H., 1983).

No entanto, os altos preços dos terrenos na zona urbana, bem como uma legislação bem

restritiva determinaram a ocupação da cidade no sentido inverso, ou seja, a população

de alta renda que se estabelece na zona urbana (funcionários públicos e proprietários de

terra em Ouro Preto) representava uma minoria e a área central fica sub-utilizada. Em

contrapartida, a área suburbana é ocupada pela população de baixa renda, que era a

grande maioria, chegando a representar em 1912, 68% da população recenseada em

Belo Horizonte, segundo o PLAMBEL (1985) apud COSTA, C. (2006). Esta ocupação,

no entanto, se dá de maneira desordenada, procurando apenas obter-se o maior número

de lotes, sem qualquer planejamento.

A metropolização do município dá seus primeiros sinais na década de 40, quando é

criado o Distrito Industrial de Contagem com posterior ampliação da Av. Amazonas3 e

3 Permite o acesso a esse novo vetor de expansão do município a oeste.

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com os investimentos na região da Pampulha, inclusive abertura da Av. Antônio

Carlos4. Delineiam-se assim os primeiros contornos da Região Metropolitana de Belo

Horizonte, que se consolidará na década de 70 com a instituição do Plano de Ocupação

do Solo, elaborado pelo órgão metropolitano de planejamento, concretizado e detalhado

pela Lei de Uso e Ocupação do Solo em 1976. A década de 80 marca o início da

abertura política e o crescimento vertiginoso da construção de apartamentos na cidade,

como veremos.

Nos anos 90, devido às altas taxas de lucro do mercado financeiro e às limitações do

sistema de crédito (o BNH foi extinto em 1988), o mercado imobiliário passa a

depender de recursos próprios e seu nível de atividade passa a ser determinado pela

capacidade de poupança do comprador (GOMES, 2007, p.12). A partir daí aprofunda-se

o padrão segregador na RMBH, com o mercado imobiliário voltado para a produção e

comercialização de unidades compatíveis com o segmento de alta renda.

Nos anos 2000 o mercado imobiliário brasileiro inaugura um novo momento com dois

marcos regulatórios importantes: a exigibilidade de aplicação de recursos da poupança

em financiamentos habitacionais – por força da Resolução 3.177 de abril de 2004, e a

promulgação da Lei 10.931 de agosto de 2004, que instituiu o Patrimônio de Afetação5,

ou seja, uma série de garantias a incorporadores e clientes possibilitando transações

imobiliárias mais seguras. Belo Horizonte também recebe positivamente esses novos

impulsos que, associados à estabilidade econômica do país e à conseqüente recuperação

da renda real do cidadão, ampliaram a oferta de crédito a outras camadas da população

democratizando o acesso ao mercado imobiliário. A Lei de Uso e Ocupação do Solo de

1996 também teve papel importante, na medida em que disponibiliza mais zonas de

verticalização na cidade.

Apesar desse fôlego que habilitou um novo segmento de renda até então à margem

desse mercado, o que se percebe é que as alterações na organização socioespacial de

4 A abertura da Av. Antônio Carlos, antiga Av. Pampulha, agiliza o acesso à região, inaugurando o vetor Norte de crescimento. Na época já existia o Distrito de Venda Nova, que mais tarde seria incorporado como bairro de Belo Horizonte. 5 Com esta lei cada empreendimento tem orçamento e contabilidade próprios, o que oferece mais transparência e garantia nas negociações. Além disso, a Lei 10.931/04 dispõe sobre Letras de Crédito Imobiliário, Cédulas de Crédito Imobiliário e Cédulas de Crédito Bancário, de maneira a oferecer mais garantia às transações e aos investidores. Em conseqüência, as linhas de crédito se multiplicaram.

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Belo Horizonte não representaram ruptura, mas, ao contrário, consolidaram as

tendências de ocupação delineadas desde a sua fundação, ou seja, áreas centrais

ocupadas por um segmento de alta renda e com desconcentração demográfica em

contraposição à crescente periferização da população de baixa renda com altos índices

de adensamento.

4.1 Do planejamento até o processo de metropolização nos anos 70

Desde o momento de sua fundação, a nova capital contou com o papel fundamental do

Estado, que logo se configurou como o indutor básico de sua expansão, não só pela

responsabilidade na estruturação de seu espaço, mas também pelo fato de ser o maior

detentor das terras do município e o responsável por sua distribuição. A nova capital foi

concebida para o poder que nela se exerceria6, assim, os lotes foram distribuídos para os

segmentos da população diretamente ligados ao aparato estatal e aos proprietários de

terra em Ouro Preto, como forma de estimular a “elite ouropretana”, ainda reticente a

essa transferência.

Assim, o Estado assume papel relevante na conseqüente especulação que se seguiu a

essa distribuição, uma vez que a maior parte dos terrenos da área urbana ficou retida nas

mãos de proprietários que não tinham interesses imediatos em sua ocupação. A idéia

das colônias agrícolas na zona rural também não foi efetivada devido ao desinteresse do

Estado em subsidiá-las, o que levou os colonos a vender suas glebas aos incorporadores

e construtores. Neste cenário, surgem os especuladores imobiliários.

... não faltaram espíritos negocistas de vários pontos do Estado, que foram ou mandaram a Ouro Preto adquirir, na ‘bacia das almas’ grande quantidade daqueles terrenos, o que lhes proporcionou godos lucros. Para exemplo, citaremos o Sr. José Francisco de Macedo que [...] recebeu a cognominação que lhe deu a inventiva popular de José dos Lotes (Abílio Barreto, apud Penna, 1997). Em 1902, no relatório de sua administração, o Prefeito Bernardo Pinto Monteiro afirma que assunto de igual relevância é o preço dos terrenos urbanos ainda alto de forma a afugentar os que demandam a cidade para a zona suburbana, cujos lotes têm sido vendidos com facilidade, dispersando assim as construções e ampliando o centro (Idem:109).

No final dos anos 20 acontece o primeiro boom imobiliário da cidade com o lançamento

de diversos loteamentos periféricos. Aproveitando-se da oferta de crédito e da crise do

café, o capital financeiro acaba migrando seus investimentos para o setor imobiliário,

6 Isto pode explicar a opção pelo padrão barroco de desenho urbano empregado na cidade.

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em busca de maior rentabilidade. Esta alternância de investimentos também será

identificada em diversos momentos posteriores.

Segundo Lemos (2002), a administração municipal adota medidas que estimulem o

adensamento das áreas centrais, bem como a concentração de atividades, em função da

desproporção entre a demanda de serviços acarretada por área tão extensa e a sua

capacidade de arrecadação tributária. Segundo a Lei 0226 de outubro de 1992, foi

autorizada a verticalização na zona central, com maior aproveitamento dos terrenos:

Art2.o Nas construções ou reconstruções de prédios urbanos ou suburbanos, situados no alinhamento das ruas, a altura será: a) no mínimo de cinco metros; b) no máximo duas vezes e meia a largura da rua, quando esta for de menos de doze metros; c) no máximo três vezes a largura da rua, quando esta for de mais de doze metros;

Além disso, foi proibida a construção de prédios de um só pavimento em diversas vias

da região central, estimulando o adensamento e reafirmando a ocupação da área central

pelos segmentos sociais de mais alta renda. A princípio a nova legislação não teve

impacto sobre a verticalização, pois as medidas superavam a demanda do mercado

local, mas é o início de uma ocupação que traria, posteriormente para a zona central

edifícios do porte do Ed. Acaiaca, Banco da Lavoura, Ed. Dantes, SULACAP, dentre

outros. Segundo Mendonça (2002, p.14) estabeleceu-se o início de uma “era de

intensificação da ocupação como forma de superar a lógica da renda fundiária e

viabilizar o mercado imobiliário”.

Ainda assim, em 1931, a zona urbana comportava apenas 30% de seu potencial de

habitantes e os técnicos da Diretoria de Obras descrevem o problema ao então prefeito

Luiz Penna:

Nestas condições a administração é obrigada a prover os serviços públicos de uma cidade capaz de comportar 500 mil almas apenas com os recursos fornecidos pelos seus 140 mil habitantes atuais, resultando desse fato a impossibilidade de manter em dia serviços que reclamam importância três vezes maior que a arrecada atualmente (BELO HORIZONTE, 1931 apud PEREIRA; FARIA, 1997, p.12).

A expansão na zona suburbana, entretanto, continuava a superar, em muito, a ocupação

das áreas centrais cada vez mais valorizadas. Contrapunha-se ao acelerado processo de

ocupação do eixo leste-oeste grandes vazios nas regiões Norte e Sul, além de manchas

ociosas na região central (PEREIRA; FARIA, 1997). A fim de estimular a ocupação

12

dessas áreas centrais ociosas institui-se, através da Lei n° 363 de setembro de 1930, o

“Regulamento Geral de Construções em Belo Horizonte” que amplia a proibição das

“construções de prédios de um só pavimento” para 23 vias da área central da cidade e

em “todas as avenidas asfaltadas, ou calçadas a paralelepípedos rejuntados a asfalto”. A

cidade também altera sua divisão original e passa a ser organizada em quatro novas

áreas: zona central, zona urbana, zona suburbana e zona rural.

O relatório relativo ao exercício de 1931, apresentado pelo Diretor de obras Municipais

ao então prefeito Luís Pena, identifica essa desproporção com relação à ocupação e

expansão da zona suburbana, e descreve a cidade sendo circundada “de maneira

asfixiante por um emaranhado de vielas de 10 a 14m de largura”. Este mesmo relatório

faz menção à existência de 24 bairros e vilas “clandestinos” na cidade, como um

prenúncio do intenso processo de periferização que se agravaria ao longo de sua

história.

Uma nova legislação, em 19337, associa a função comercial à zona central e a função

residencial à zona urbana e reitera as proibições, instituídas na Lei 363/1930, com

relação à construção de edifícios de um só pavimento em algumas vias da área central,

além de 03 pavimentos mínimos para os demais edifícios da cidade. A novidade fica por

conta da diferenciação das edificações da zona suburbana, cujas larguras deveriam estar

entre 3,5 e 6 metros, para edifícios recuados e alinhados, respectivamente,

diferentemente daqueles situados na zona urbana, que poderiam ter suas larguras entre 6

e 7metros, sendo o último para o caso dos edifícios no alinhamento das vias. A década

de 30 é marcada por intervenções do Estado no sentido de estimular o adensamento das

áreas centrais, entretanto, o que se vê ainda é a predominância na ocupação das zonas

suburbanas e vilas para população de baixa renda. Segundo Camila Costa (2006), o

adensamento e a verticalização da cidade “relacionava-se explicitamente à categoria

social”, pois nos bairros tradicionais (em geral para população de mais alta renda),

permitia-se edificações com três pavimentos, ao contrário dos conjuntos habitacionais

com dois pavimentos e apenas um pavimento nas residências para segmentos de baixa

renda na zona suburbana.

7 Decreto 0165 de 01 de setembro de 1933, que vem modificar a Lei n.o 363, de 1930

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Em outubro de 1936 é criada a Zona Industrial de Belo Horizonte8, no Barro Preto,

numa faixa de 150 metros compreendida entre o Ribeirão Arrudas e as linhas da

E.F.Central do Brasil e Oeste de Minas. As indústrias da cidade, até então concentradas

próximo à Praça da Estação, deslocam-se para a região, junto à Av. do Contorno9. Das

inúmeras indústrias que ali se instalaram, destaca-se a Cia. de Cigarros Souza Cruz10

(ver FIG. 2), hoje Av. Augusto de Lima. A região, a princípio de perfil industrial, se

consolida posteriormente como área comercial e assim permanece até os dias atuais, em

área central da cidade.

FIGURA 2 – Companhia de Cigarros Souza Cruz, na zona industrial do Barro Preto.

Fonte: FIEMG

No ano de 1938 se dá o início das atividades da Cia. Renascença Industrial (ver

FIG.03), em área de aproximadamente 21 mil m² no local denominado por Villa

Renascença, o que provoca a expansão da região nordeste da capital. Suas instalações

incluíam não só a indústria têxtil, mas um grande empreendimento imobiliário para

implantação da vila operária para cerca de 1.000 trabalhadores, dentro do espírito

predominante da época de provisão de moradias operárias pelo segmento industrial.

8 Lei Estadual n.º 98/36, e Decreto n.º 104/36 9 Estava inserida onde hoje se encontra o Barro Preto. 10 Dados coletados no site da FIEMG http://www.fiemg.com.br/bh100/index.htm, consultado às 16:45h de 05/11/2008

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FIGURA 3 – Companhia Renascença Industrial, na Villa Renascença. Fonte: FIEMG

Em 1937, Belo Horizonte já somava 603 estabelecimentos industriais empregando

9.766 pessoas. Entretanto, eram núcleos ainda dispersos, sem um parque industrial que

concentrasse e fortalecesse a indústria mineira, que perde sua hegemonia no setor

siderúrgico com a instalação da Companhia Siderúrgica Nacional no Estado do Rio de

Janeiro em 1942 (GOULART,1999). A consolidação desse Parque se daria somente na

década seguinte.

Em 1934, na gestão do prefeito José Soares de Mattos (1933-1935) é instalada a

Comissão Técnica Consultiva de Belo Horizonte, para formatação de um plano de

expansão racional para a cidade. A comissão era liderada pelo engenheiro Lincoln

Continentino, especialista em saneamento e urbanista, além dos profissionais Luiz

Signorelli, Ângelo Murgel e Fábio Vieira Marques. O plano não foi integralmente

implementado, mas tratou de questões importantes tais como: estabelecimento de

grandes avenidas fazendo a ligação entre as zonas urbanas e suburbanas; substituição de

arruamentos por outros mais adequados à topografia da cidade; zoneamento com a

divisão da cidade em zonas residencial, comercial e industrial; além da elaboração do

código de obras11, até hoje em vigor no município (GOMES; LIMA, 1999, apud

COSTA, C, 2006).

Em 1937, com a inauguração da Penitenciária Agrícola em Ribeirão das Neves, o que

estigmatizou o município desde então, delineia-se um novo vetor de crescimento a

noroeste de Belo Horizonte. Como a prática comum nas grandes cidades brasileiras era

a de deslocar populações de favelas centrais para áreas fora do município, Ribeirão das

11 Decreto 0084 de 21 de dezembro de 1940

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Neves se constitui, nos anos 70 principalmente, como a periferia precária da RMBH,

por excelência. Os números chegam a 27% de crescimento na década de 70.

Em junho de 1940, o professor e urbanista Agache foi convidado por JK para conceber

um plano urbanístico que permitisse a integração da Pampulha ao conjunto urbano de

Belo Horizonte. Já prevendo um déficit habitacional para população de baixa renda na

cidade, Agache reconhece na Pampulha uma das áreas disponíveis para esta demanda.

Entretanto, ao contrário da visão funcionalista do urbanista francês, JK prefere o modelo

de Continentino, cujos lotes e padrões de moradias eram mais condizentes com seus

planos para a elite econômica e cultural da cidade:

Discordei do ilustre urbanista. O que tinha em mente era capitalizar, em benefício de Belo Horizonte, a beleza daquele recanto, com a formação de um lago artificial, rodeado de residências de luxo, com casas de diversão que se debruçassem sobre a água (KUBITSCHECK, 1975, p.34).

O padrão deveria ser o mesmo utilizado na concepção das “cidades-jardim”, já

implantadas em algumas capitais brasileiras, nos moldes das garden-cities inglesas. O

modelo do tipo “jardim” definiu uma qualidade urbana, respaldada pelo poder

econômico de seus moradores, capaz de enfrentar a especulação imobiliária circundante

(IEPHA, 2003). A abertura da Avenida Antonio Carlos viabiliza o acesso à região e

inaugura uma série de outras ações para o “embelezamento” da Pampulha na década de

40, ou seja, o conjunto modernista de Niemeyer: Cassino, Iate Clube e Casa do Baile

(1942-1944). Era uma tentativa de constituir uma região elitizada na capital que, no

entanto, se manteve como reserva de um mercado que recentemente vem se realizando

orientado para o segmento imobiliário concorrencial.

A implementação de todo aquele aparato arquitetônico se deu de forma diferenciada

para a população da “Pampulha Velha” 12, cujo caráter agrícola e religioso pouco

interagiu com aquele novo e audacioso projeto: “ocupadas em tempos distintos e com

diferentes intenções, as duas espacialidades tiveram, desde a década de quarenta,

representações autônomas” (LEMOS, 2002). A região se consolidaria com a chegada do

Aeroporto em fins da década de 30, e se tornaria grande pólo do segmento imobiliário

concorrencial a partir da década de 80, com ênfase no adensamento a partir da LUOS de

96.

12 Hoje corresponde à região do Bairro Jaraguá e adjacências.

16

Na mesma época, dentro do espírito de desenvolvimento nacional via industrialização

que se estabelece com o governo Vargas, Belo Horizonte finalmente consolida sua

vocação industrial, com a implantação da Cidade Industrial de Contagem (1941) e sua

respectiva hidrelétrica de Gafanhoto, na região de Ferrugem, a 9 km de Belo Horizonte.

O prolongamento da Av. Amazonas até o novo parque a oeste da capital, definiu,

portanto, o eixo industrial do que seria a região metropolitana de Belo Horizonte. Nesse

mesmo contexto, há um aumento significativo na demanda por habitações para a

população operária. As próprias indústrias assumem o papel de provedores, uma vez

que o Estado não dispunha de uma política habitacional que desse suporte. Segundo

Heloísa Costa (1983), como o fornecimento de moradias estava diretamente atrelado ao

emprego – os valores relativos à habitação eram retirados diretamente dos salários dos

trabalhadores – criou-se uma forma de controle político da força de trabalho.

Em seguida, a fim de viabilizar o novo Distrito Industrial de Contagem, é criada a

CEMIG (Centrais Elétricas de Minas Gerais, em 1952), solucionando a demanda de

energia elétrica da cidade. É um novo impulso à economia mineira, que, associado a

uma rede de transportes efetiva, possibilita a consolidação da infra-estrutura necessária

ao seu crescimento.

No que diz respeito ao mercado imobiliário de Belo Horizonte, segundo o Plano Diretor

- Estudos básicos (1995), a maior empresa do ramo na época era a COMITECO, que

comercializava quase que exclusivamente loteamentos, pois a preferência por

residências unifamiliares ainda prevalecia. Um outro nicho do mercado que

representava investimento seguro era a compra de casas para aluguel. Os

empreendimentos eram modestos, sem grandes empresas ou grandes investimentos

constituídos para este fim, apenas pequenos financiamentos junto aos bancos locais.

“Era comum o consórcio entre firmas e bancos para abertura de novos loteamentos”

(Idem, p.44), entretanto esses loteamentos eram oferecidos, em sua maioria, sem

qualquer infra-estrutura, o que gerava pressão sobre o Poder público, bem como

retenção especulativa.

Em 1958, com a construção do Edifício JK, consolida-se a tendência para os grandes

edifícios residenciais em Belo Horizonte e as pequenas construtoras vão surgindo em

busca desse novo nicho para os setores de renda média e alta. É o início do mercado

empresarial da provisão de moradias impulsionado a partir de alterações na legislação

17

urbanística13, que prevê ampliação da zona urbana, ao mesmo tempo em que abre

espaço para verticalização fora dos limites da Av. do Contorno.

Se no primeiro momento há um adensamento dessas regiões adjacentes à Av. do

Contorno, logo em seguida, em conseqüência de um intenso processo de especulação

imobiliária, acaba havendo expulsão de parte da população para novas áreas. Amplia-se

assim, o mercado de terras, com a anexação de extensas áreas sem qualquer infra-

estrutura, muitas vezes além dos limites do município, dando início ao processo de

metropolização e ensaiando os contornos da Região Metropolitana que se consolidará

na década de 70.

De acordo com o PLAMBEL (1978) apud PLANO DIRETOR (1995), “a década de 50

corresponde ao período áureo dos loteadores: 48% dos lotes aprovados no Aglomerado

Metropolitano entre os anos 1950 e 1976, o foram nesta década”. A mesma pesquisa

registra um aumento significativo no valor dos terrenos. Segundo Heloísa Costa (1983),

em 1950 a região central tinha lotes com preços até 5 vezes superiores aos seus vizinhos

e somente na década de 60 começa a se formar um anel pericentral com preços

equivalentes.

Na gestão do prefeito Américo René Gianetti (1951-1954), foi contratado o Plano

Diretor de Belo Horizonte, através da Lei 0232 de setembro de 1951, estabelecendo

uma Comissão que tratasse igualmente, do “Distrito de Venda Nova e povoados”.

Foram convocados profissionais de renome, dentre os quais Niemeyer e Burle Marx,

para compor a referida comissão, entretanto, não se tem notícias de sua implantação.

Entretanto, esta iniciativa deixou preparada uma estrutura administrativa que seria

utilizada na gestão seguinte pelo prefeito Celso Mello de Azevedo (1955-1959).

Nessa época foi contratada uma equipe que levantou, de forma minuciosa, a estrutura

urbana de Belo Horizonte. A SAGMACS (Sociedade de Análises Gráficas e

Mecanográficas Aplicadas aos Complexos Sociais), veiculada ao movimento Economia

e Humanismo, do Padre Lebret (França), registra em seu diagnóstico: “a grave situação

da maioria da população, a deficiência de equipamentos urbanos e infra-estrutura e o

alto grau de especulação imobiliária” (MELO,1991,p.55).

13 Lei 0592 de novembro de 1956

18

A proposta do Plano Diretor elaborado pela mesma equipe apontou para a necessidade

da descentralização dos setores de comércio e serviços e, para conter a especulação

imobiliária, a taxação progressiva dos terrenos, conceito só utilizado posteriormente.

Portanto, ações como hierarquização viária, instrumentos urbanísticos de controle do

uso do solo e descentralização da cidade, que foram implementados posteriormente, têm

suas bases lançadas a partir dessa contratação significativa na gestão Mello de Azevedo.

No início da década de 60 o mercado financeiro tornou-se mais atrativo por causa da

inflação e o mercado imobiliário entra em crise, também pela dificuldade em se manter

obras a preço fechado14. As políticas habitacionais patrocinadas pelo capital industrial

até então, entram em declínio em função de grandes contigentes migratórios, e

conseqüente disponibilização de farta mão-de-obra. Há portanto, uma estagnação na

produção imobiliária.

A partir de 1964, quando se dá o início do Governo Militar, as decisões relativas às

políticas urbanas e de habitação até então subordinadas ao município, passam a ser

centralizadas em nível federal. É criado o Banco Nacional de Habitação (BNH) como

uma alternativa para reaquecer esse mercado, até então estagnado.

O governo federal, entretanto, já atuava através de legislação específica desde 1937,

quando, a fim de conter a expansão dos loteamentos clandestinos, institui o Decreto-lei

58/1937 que obrigava o loteador a registrar o negócio em cartório. Em 1964, além do

BNH cria a Lei 4504/64 que regulamenta a subdivisão das áreas rurais, em no mínimo

5000 m² e o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Entretanto,

seu alcance era reduzido tendo em vista a dificuldade para fiscalização de tantas novas

áreas. A partir de 1967, com a Lei 27115, ficam estabelecidas as responsabilidades por

equipamentos e serviços urbanos aos loteadores, como um prenúncio para a Lei

6766/79, ainda hoje utilizada para fins de normatização dos parcelamentos do solo no

Brasil.

14 Os primeiros construtores não tinham esta atividade como permanente, pois o mercado ainda não dispunha de recursos do governo para subsidiá-lo. No princípio eram prédios pequenos, de três andares, sem elevador (perfil amplamente utilizado em BH), e com preço fixo e fechado. Desta forma, o construtor executava a obra com recursos próprios somados a uma parcela de sinal paga pelos futuros proprietários, e só viria a receber seu lucro no final do pagamento de todas as demais parcelas (normalmente 60) (PLANO DIRETOR, 1995). 15 Que substitui o decreto-lei n° 58 de 10/12/37

19

Desta forma, o pequeno investidor recua, pois não dispõe de recursos para cumprir

todas as exigências da nova legislação. Em contrapartida, os loteamentos mudam de

perfil em Belo Horizonte: o tipo de loteamento comum na década de 50 sem qualquer

infra-estrutura é substituído por outros com alguma infra-estrutura, demonstrando que o

rigor da legislação apresentava resultados positivos. Acreditava-se que, através de uma

parceira público-privada, os novos loteamentos poderiam apresentar, não apenas a infra-

estrutura urbana, mas também a incorporação de edifícios voltados para os segmentos

médios (PLANO DIRETOR,1995).

Em Belo Horizonte, o bairro Cidade Nova (1966) nasceu dentro desse espírito.

Entretanto, dificuldades na agilização dos procedimentos do BNH impediram que as

moradias fossem construídas simultaneamente. Assim, os lotes foram vendidos a

particulares e construtores, que os repassaram ao mercado imobiliário posteriormente.

Por outro lado, há um considerável aumento na demanda por lotes populares, pois, em

função das novas exigências para parcelamentos, os pequenos investidores, até então

responsáveis pelo provimento dos loteamentos de baixa renda, mudam sua estratégia.

Segundo Heloísa Costa (1983), esse deslocamento é proposital e acarreta o surgimento

de novos loteamentos além do perímetro urbano, “onde a terra era barata e a legislação

não valia”. Há portanto uma “explosão” de novos bairros distantes com conseqüente

adensamento, que caracteriza a segunda metade da década de 70.

Betim e Contagem já tinham legislação de parcelamento com certo rigor, o que não

acontecia com Ribeirão das Neves e Igarapé, que acabam se tornando as principais áreas

de concentração da população de baixa renda e dos loteamentos sem infra-estrutura.

Criam-se então, as chamadas cidades-dormitório, cuja função era puramente a de

garantir um local para dormir após a jornada de trabalho na metrópole. Estes

intercâmbios pressionam as capitais no que diz respeito à transporte, saúde, educação e

saneamento, tornando urgente a tomada de medidas em âmbito mais regional.

A partir da década de 70, é finalmente constituída a região metropolitana de Belo

Horizonte e de outras capitais16 (a RMBH foi criada em 73 pelo governo federal e

16 Em 1973 a Lei Complementar n°14 criou as regiões metropolitanas de Belo Horizonte, São Paulo, Porto Alegre, Recife, Salvador, Curitiba, Belém e Fortaleza. Em 1974, a Lei complementar n°20 cria a Região Metropolitana do Rio de Janeiro.

20

regulamentada pela Lei Estadual 6303/74). Além desta ação em nível nacional, a

questão urbana assume maior relevância também no cenário municipal, pois a capital já

apresentava níveis de saturação em termos de ocupação horizontal e os primeiros

indícios de conurbação com alguns municípios da região metropolitana já podiam ser

notados. Nesse sentido, é instituído o PLAMBEL em 1976, que propõe uma

regulamentação em nível regional através do Plano de Ocupação do Solo da

Aglomeração Urbana – POS, que por sua vez seria a base da primeira Lei de Uso e

Ocupação do Solo de Belo Horizonte17.

Segundo o PLAMBEL (1976) apud COSTA, C. (2006) a nova Lei deveria promover e

ordenar o território, em prol do bem estar da coletividade, mesclando as classes sociais

tanto quanto possível, de maneira a provocar uma melhor distribuição dos equipamentos

e infra-estrutura urbana. Entretanto, a prática não se manteve alinhada com esse

discurso inicial.

O zoneamento proposto pela LUOS/76, ao invés de socializar acabou consolidando

áreas específicas para as diferentes classes: para o segmento de alta renda, lotes maiores

com densidade baixa (ZR-1 e ZR-2); para as camadas populares potenciais construtivos

relativamente baixos e média densidade (ZR-3); verticalização para as classes média

(ZR-4) e alta densidade para o centro da densidade (ZR-5 e ZR-6). Novamente a

histórica tentativa do Estado em ocupar os vazios urbanos e melhorar o aproveitamento

da infra-estrutura central através da indução à verticalização das áreas centrais.

As novas propostas vieram ao encontro aos interesses do mercado imobiliário, pois

ampliaram as áreas de verticalização nas adjacências da Av. do Contorno (COSTA, C.,

2006) e o adensamento através dos coeficientes de aproveitamento. Assim, segundo

Mendonça (2000), esse modelo de legislação, ao mesmo tempo em que significou

avanço no que diz respeito ao conforto ambiental para as edificações, cristalizou a

segregação existente na medida em que instituiu um zoneamento que distribuiu

vantagens e privilégios de forma desigual no território municipal. Em síntese, a

17 Esta é a primeira Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte. Até então, o Código de Obras de 1940 era a única referência em termos de legislação urbanística para o município.

21

regulamentação do potencial construtivo cria a possibilidade de alteração do perfil de

cada área e, como conseqüência, o sobrelucro de localização18.

Legislação urbanística e obras viárias constituem importantes instrumentos de

planejamento, pois promovem a distribuição do potencial construtivo no território e

permitem a inserção de novas áreas através da acessibilidade, respectivamente. Assim,

além da criação da primeira Lei de uso e ocupação do solo, nesta mesma década foram

relevantes as obras viárias da Av. Cristiano Machado, da Via Expressa, do Conjunto

Elevado Castelo Branco, do 1.o Túnel Lagoinha-Concórdia, da Av. Raja Gabaglia e do

viaduto do Barreiro, que ampliaram as conexões da área central com as demais

regionais, abrindo novos vetores para o mercado imobiliário concorrencial.

Na Região Centro-sul, a abertura da Av. Prudente de Moraes e o prolongamento da Av.

Afonso Pena até o bairro Mangabeiras estenderam os acessos a regiões pericentrais que

viriam a se tornar novos redutos dos segmentos de alta renda.

O mercado imobiliário reage positivamente a estas ações e, aliado à crise no mercado

financeiro após a queda da Bolsa em 1970, passa a oferecer boas oportunidades para o

Capital financeiro. Novamente registra-se o mercado imobiliário alternar com o

mercado financeiro um ciclo de bons investimentos. O pico desse novo boom

imobiliário se dá em 1976, com a construção de um grande volume de apartamentos

para as famílias de renda média. O BNH tem participação direta nestes números, na

medida em que disponibiliza os recursos necessários para financiar esta faixa de renda.

Toda esta movimentação possibilitou, não apenas uma expansão na oferta de novas

áreas para as classes média e alta, como também uma expulsão das famílias de baixa

renda para áreas ainda mais distantes, reforçando o processo de periferização da cidade.

Abrem-se também, dois novos vetores de crescimento: um no eixo sul (estrada BH-

Nova Lima) voltado para o segmento de média e alta renda e um outro, de caráter

popular e sem infra-estrutura, nos interstícios entre as sedes de BH e dos municípios que

compõem a Região Metropolitana, especialmente aqueles que não dispunham de maior

rigor na legislação - Ribeirão das Neves e Igarapé. A Lei Federal 6766 de 1979, foi

18 O sobrelucro de localização surge quando um incorporador consegue comprar o terreno por um preço estabelecido por um determinado uso, para nele realizar um empreendimento que permite um uso mais rentável (RIBEIRO,1997,p.129).

22

criada com o intuito de estabelecer maior controle sobre o parcelamento do solo, de

maneira a dar suporte também a esses municípios que ainda não dispunham de

legislação própria, restringindo as ações do pequeno capital imobiliário, responsável

pelos loteamentos sem infra-estrutura.

Ainda nos anos setenta, com o “milagre econômico”, há um aporte do capital

estrangeiro industrial para a RMBH, a partir de mecanismos de crédito e isenção fiscal

oferecidos pelo governo do Estado. Através de órgãos como o BDMG, o INDI e o CDI,

o poder público assume o custo de implantação das fábricas e o capital estrangeiro

assume todo o investimento relacionado ao maquinário, material elétrico e transportes

(COSTA, H., 1983, p.103). Indústrias como a FIAT e a FMB se implantam em Betim,

reforçando o eixo industrial a oeste de Belo Horizonte, e determinando o surgimento de

novos bairros residenciais para a população de operários e funcionários. É a

consolidação de um vetor de expansão que hoje ultrapassa o município de Betim e

avança em direção a áreas mais distantes como Mateus Leme e Juatuba.

A região metropolitana, portanto, passa a crescer demograficamente mais do que seu

núcleo urbano (GOMES, 2007, p.10) demonstrando um novo tipo de migração até então

inédito, ou seja, deixam de ser do tipo rural-urbano e passam a ser do tipo urbano-

urbano entre os municípios metropolitanos (ver TAB. 1). A população de renda mais

alta ocupa espaços cada vez maiores na capital e a população de baixa renda desloca-se

para os municípios vizinhos, ou para as vilas e favelas19.

TABELA 1

Perdas populacionais entre BH e os demais municípios da RMBH

MUNÍCIPIOS 1975 - 1980 1995 - 2000 CONTAGEM 50.020 23.879 RIBEIRÃO DAS NEVES 29.348 27.931 BETIM 8.398 13.044 SANTA LUZIA 9.701 12.298 IBIRITÉ 6.550 10.251 VESPASIANO 2.184 6.514 SABARÁ 9.015 5.801 OUTRAS DA RMBH 2.053 9.289 TOTAL 116.952 123.758

Fonte: GOMES, 2007, p. 10

19 Segundo Gomes (2007), atualmente estima-se que 60% da migração intrametropolitana tem Belo Horizonte como origem.

23

4.2 Anos oitenta: expansão do mercado concorrencial

O início da década de 80 é o ápice do mercado imobiliário, que chega a lançar 17.034

novos apartamentos em 1982, segundo Gomes (2007). Entretanto, com o início da crise

econômica em 1983, esses números recuam para 2.229 em 1985 e se mantém neste

patamar por toda a década. É um período de desaquecimento da economia que tem

efeito imediato sobre a renda dos segmentos médios e baixos da população, diminuindo

substancialmente a demanda agregada nessas faixas sociais.

Com o fim do BNH em 1988, os recursos disponíveis à habitação são reduzidos

drasticamente pois a Caixa Econômica Federal assume o enorme passivo deixado pelo

sistema financeiro da habitação. Assim, sem demanda agregada e sem produção de

moradias o mercado imobiliário entra em declínio em níveis constantes até a década

seguinte, segundo Gomes (2007).

O mercado de terras, cuja lógica acompanha o mercado capitalista de provisão de

moradias, apresentou, durante a década, duas características principais: de um lado, a

expansão territorial dos loteamentos populares para periferias mais distantes, mantendo

o movimento de periferização e, de outro, inaugurou um novo padrão de auto-

segregação das categorias dirigentes, na forma dos loteamentos fechados, cuja expansão

ocorreria com mais intensidade na década seguinte, a partir de áreas contíguas aos

espaços valorizados da zona sul de Belo Horizonte.

Podemos destacar como características principais da evolução da estruturação

socioespacial da RMBH nesse período (ver FIG. 4):

a) os espaços centrais e peri-centrais se elitizaram e passaram a ocupar um território

maior, simultaneamente com a diminuição relativa de população nas áreas mais centrais

da capital;

b) nos lugares onde houve elitização, as classes médias em geral (pequenos

empregadores, profissionais de nível superior e parte das categorias de ocupações

médias) aumentaram sua participação;

c) os segmentos populares, de um modo geral, foram sendo empurrados para as

periferias mais distantes;

24

d) como novidade ressalta-se o crescimento populacional ao sul de Belo Horizonte, na

extensão da chamada zona sul elitizada, em especial as áreas ao longo da BR-040, em

direção ao Rio de Janeiro, ocupando partes dos municípios de Nova Lima e, em menor

escala, de Brumadinho, região em que, preponderantemente, estão os loteamentos

fechados, autodenominados “condomínios”, para onde tem se dirigido parte das elites

dirigentes e intelectuais de Belo Horizonte.

FIGURA 4 - Região Metropolitana de Belo Horizonte: Evolução da estrutura socioespacial 1980-1991.

P/ Rio de Janeiro

P/ Vitória

P/Brasília

P/São Paulo

3015

Elaborado por: MENDONÇA, Jupira Gomes de.

Esse espraiamento de categorias médias e superiores, nos anos oitenta, correspondeu à

expansão das fronteiras do segmento concorrencial do mercado imobiliário. Em que

pese aquela ter sido uma década de expansão também do segmento monopolista, este

permanece contido nas fronteiras dos espaços mais valorizados, onde as categorias

dirigentes se concentravam cada vez mais. A expansão territorial do segmento

concorrencial, na realidade, criou as condições para a mobilidade das classes médias na

direção das áreas peri-centrais.

quilômetros

0

BH

Contagem

Betim

Raposos

CaetéSabará

Ribeirão das Neves

Santa Luzia

Nova Lima

Rio Acima

Ibirité/Sarzedo/

Mário Campos

Vespasiano

Pedro Leopoldo

Lagoa Santa

Evolução socioespacialNão eram da RMBH em 1980AburguesamentoMais classes médiasDiversificação ascendenteDiversificaçãoProletarizaçãoMais popularPermanece

25

O mercado de incorporação atuava predominantemente em Belo Horizonte, com a

produção de apartamentos. No final da década de 1980, o município concentrava 92,5%

dos apartamentos da região metropolitana20 (Censo Demográfico de 199121). Destes,

73% estavam por sua vez concentrados na área central e sua vizinhança imediata.

Contagem era o segundo município em percentual de apartamentos22: aí estavam

localizados, em 1991, 6,1% dos apartamentos da RMBH, quase todos concentrados na

região industrial. Finalmente, distante no terceiro lugar, Betim detinha, em 1991, 0,6%

dos apartamentos da RMBH, quase todos concentrados na sede do município23 (ver

FIG. 5).

Foi fundamental nesse resultado o desempenho das prefeituras de Belo Horizonte e

Contagem na implantação do Projeto CURA – Projeto Comunidade Urbana de

Recuperação Acelerada -, programa com recursos do BNH, cuja meta era a implantação

de infra-estrutura viária e de saneamento em áreas residenciais nas proximidades da

Cidade Industrial de Contagem, cujo alcance se deu até o município de Betim. A

iniciativa resultou em urbanização e conseqüente requalificação dessas áreas, com

destaque para a região do Eldorado (Contagem).

20 O município continha, em 1991, 62,5% de todos os imóveis residenciais da região metropolitana. 21 O Censo de 1991 classificou a localização dos domicílios particulares em “apartamento isolado ou de condomínio”, “casa isolada ou de condomínio”, “casa em conjunto residencial”, “apartamento em conjunto residencial”, “casa em aglomerado sub-normal”, “apartamento em aglomerado sub-normal” e “cômodo” (Domicílio localizado em um ou mais cômodos de uma casa de cômodos, cortiço, cabeça-de-porco, etc.). Ainda que estas variáveis sejam limitadas como representação mais precisa dos vários segmentos do mercado imobiliário, elas podem fornecer uma visão aproximada da estrutura desse mercado. 22 Contagem possuía, em 1991, 12% do total de residências da região metropolitana. 23 O município possuía 4,2% de todos os imóveis residenciais da RMBH.

26

FIGURA 5 - Belo Horizonte e Contagem Concentração de apartamentos em 1991. Elaborado por: MENDONÇA, Jupira Gomes de.

27

Nova Lima

quilômetros

52.50

ECidadeIndustrial

Belo Horizonte

mEldorado/Jk

fiCEASA

Contagem

Cidade Nova

SagradaFamília

Centro

CPrates/Santo André

Novo Eldorado

PEustáquio/CEucarístico/

DCabral

Floresta

Santa Tereza

Jardim América Mangabeiras/

Serra

Santa Cruz/ Glória

Eldorado/JK

Mansões/S.Lúcia/S.Bento

Sion/Belvedere

Avenida Amazonas

Anel Rodoviário

Av. N

.S.C

arm

oBR-040

Apartamentos = 90% das moradiasou maisApartamentos = 75 a 90% das moradias

Apartamentos = 50 a 75% das moradias

Apartamentos = 30 a 50% das moradias

Apartamentos = até 30% das moradias

Concentração de apartamentos emContagem (entre 27 e 53% das moradias)Vias principais

Fonte: IBGE, Censo Demográfico de 1991Elaboração: Jupira Mendonça

PROPORÇÃO DE APARTAMENTOS EMRELAÇÃO AO TOTAL DE MORADIAS

Sabemos que apartamento não é uma categoria que necessariamente diz respeito às

formas capitalistas de provisão de moradias. A sua produção pode ser resultado de

diferentes formas, variando desde a organização de usuários que compram o terreno e

contratam os serviços de projeto e construção, cujo produto é um valor de uso, até a

ação do capital incorporador, que vai articular os diversos serviços necessários à

produção de um valor de troca, a mercadoria-moradia. No entanto, a produção desse

tipo de moradia exige a mobilização de um montante relativamente grande de recursos

financeiros, o que dificulta os processos de produção não-mercantil. Desta maneira, a

moradia-apartamento pode ser tomada como indício de uma forma capitalista de

produção, embora nem todos os apartamentos se enquadrem nesta situação.

Entre 1980 e 1991, houve crescimento na participação dos apartamentos em todas as

áreas da região metropolitana. Chama a atenção, no entanto, as áreas que se

transformaram para um perfil “mais classe média”, cuja participação de apartamentos

no total de moradias triplicou – ver FIG 5 e TAB. 2. Também nas áreas de

aburguesamento, o crescimento da participação desta forma de moradia cresceu 50%.

Nas áreas de “diversificação ascendente”, apesar de o crescimento ter sido

extraordinário (cinco vezes), a participação dos apartamentos ainda era pequena, em

1991 (5,4%).

TABELA 2

Região Metropolitana de Belo Horizonte

Distribuição do tipo de moradia por tipo de evolução socioespacial

1980 e 1991

1980 1991 Tipo de evolução socioespacial Casa Apartamento Casa Apartamento

Aburguesamento 81.1% 18.9% 70.6% 29.4%

Mais classes médias 95.8% 4.2% 85.5% 14.5% Diversificação ascendente 98.8% 1.2% 94.6% 5.4% Diversificação 98.8% 1.2% 96.4% 3.6% Proletarização 99.4% 0.6% 96.2% 3.8% Mais popular 99.6% 0.4% 97.6% 2.4%

Permanece 24 77.0% 23.0% 76.2% 23.8%

Fonte: IBGE, Censo Demográfico, 1991 – dados trabalhados.

24 Nas 43 UEH que permaneceram, em 1991, com o mesmo perfil sócio-espacial apresentado em 1980, 9 são do tipo superior (todos os existentes em 1980), 3 do tipo médio-superior (entre os onze existentes em 1980 - sete evoluíram para aburguesamento e uma para mais classes médias), 8 médios (as outras 7 evoluíram para aburguesamento), 5 operários (entre as 26 existentes em 1980 – 19 delas evoluíram para mais classes médias, quase todas se transformando em operário-superior), 9 operário e popular (entre as 32 existentes), 4 do tipo popular (entre as 9 existentes) e a unidade de tipo superior-polarizado.

28

As únicas áreas que não tiveram aumento da participação de apartamentos no total das

moradias foram aquelas que permaneceram, em 1991, com o mesmo tipo socioespacial

apresentado em 1980. À primeira vista, parece que a expansão dos apartamentos está

relacionada à substituição de grupos sociais nas diversas áreas onde houve

transformações socioespaciais25. Fundamentalmente, parece que a expansão deste

mercado está associada ao espraiamento das classes médias e superiores pelo espaço

peri-central metropolitano, isto é, as áreas de aburguesamento e de transformação para

mais classes médias.

Em síntese, o mercado capitalista de provisão de moradias expandiu-se nas áreas que

sofreram transformações socioespaciais decorrentes da entrada de grupos socialmente

superiores – áreas de aburguesamento e de mudanças para mais classes médias –, e

também nos espaços superiores e médio-superiores que não sofreram mudanças

socioespaciais na década.

Além da conjuntura mais geral, conjunturas urbanas locais, vinculadas à modificação do

mapa social da cidade podem contribuir para refazer os limites espaciais do mercado.

Em meados da década de oitenta surgiu uma conjuntura mais favorável no nível

nacional26 - o “Plano Cruzado” e, no nível local em 1985, a revisão da primeira lei de

ocupação e uso do solo de Belo Horizonte, criada em 1976, com alterações que

resultaram na maior permissividade de uso e maior potencial construtivo nas áreas

centrais e peri-centrais de Belo Horizonte. O resultado foi um significativo crescimento

do mercado de incorporação e construção de apartamentos. Outros fatores podem ser

levantados para explicar essa expansão destacando-se, em primeiro lugar, a enorme

concentração nas áreas mais centrais, encarecendo o solo e provocando mudanças no

seu uso27. Em segundo lugar, como vimos, obras viárias possibilitaram novas

acessibilidades, não apenas na Zona Sul como, principalmente, na sua periferia

25 Em Mendonça (2002) pode-se ver mais detalhadamente os resultados da mobilidade residencial na RMBH na década de 1980. 26 “O ‘Plano Cruzado’ faz aumentar extraordinariamente a demanda por moradias. Por um lado, porque aumentam os salários, solvabilizando a demanda; por outro, porque aumenta a procura de moradias como reserva de valor, na falta de outro ativo confiável” (Ribeiro, 1997:318). 27 A legislação urbanística contribuiu para esta concentração – para maiores detalhes sobre este processo ver Mendonça (2000).

29

imediata, a oeste e noroeste28 - tratam-se de ações estatais que funcionam como

mecanismos de alterações na distribuição dos recursos urbanos e, consequentemente, na

hierarquia de preços do solo.

A atividade imobiliária tem estratégias diferenciadas de captação do sobrelucro,

dependendo do segmento de atuação. A produção capitalista concorrencial busca captar

o máximo de renda diferencial, através da alteração do uso e da ocupação do solo. Os

preços neste segmento são regulados pelas condições gerais de produção, e há um papel

menos destacado da localização na formação do sobrelucro. Neste sentido, o setor vai

pressionar pela ampliação dos limites da legislação urbanística, com elevação dos

parâmetros de ocupação e de uso.

A produção monopolista, por outro lado, depende da diferenciação dos imóveis. Assim,

a observação do padrão de acabamento pode ser indício desse tipo de produção29. Neste

caso, os apartamentos de padrão luxo ou alto são tomados como representativos desse

mercado – é importante ressaltar que não apenas o padrão é importante para distinguir

esse segmento de mercado, mas também as condições de localização, diferenciadas real

ou simbolicamente.

Em Belo Horizonte, o mercado monopolista apresentou extraordinária expansão durante

a década de oitenta. Mais de 80% dos apartamentos de padrão luxo e alto, existentes em

1991, foram construídos durante os anos oitenta – ver TAB. 3. Nos demais padrões, a

maior produção é anterior a 1980. Isto pode ser explicado pela indisponibilidade de

crédito, ou seja, o mercado imobiliário se volta para os segmentos de luxo capaz de se

manter com recursos próprios.

28 Pode-se citar, como exemplo, abertura, alargamento e prolongamento de avenidas nos anos setenta e oitenta como Uruguai, Bandeirantes, Guaicuí, Francisco Sá, Pedro II, Renascença, Silva Lobo, Barão Homem de Melo, Atlântica, Américo Vespúcio, Petrolina, Via do Minério, Via Expressa Leste-Oeste, Dom Pedro I, além de obras de melhorias de acessibilidade, como o complexo de viadutos da Lagoinha e as trincheiras da Av. Raja Gabaglia e da Rua Rio Grande do Norte. 29 Possível a partir da observação do Cadastro do IPTU, onde cada unidade residencial é pontuada segundo o tipo de revestimento, de esquadria, de piso, forro, áreas e equipamentos complementares (“equipamentos residenciais” e “equipamentos gerais”). São fator de elevação da pontuação revestimentos de granito, de pedras especiais, metálicos e de vidro, esquadrias de madeira trabalhada, pisos de granito, metálicos e especiais, forro metálico e de fibrocimento e três ou mais vagas de garagem. A soma da pontuação corresponde ao padrão – luxo, alto, normal, baixo e popular –, o qual, por sua vez, corresponde a um preço de construção por metro quadrado, referenciado em tabela do Sinduscon-Sindicato das Indústrias de Construção.

30

TABELA 3

Distribuição dos apartamentos por período de construção

segundo o padrão de acabamento

Padrão do Imóvel Apartamentos construídos até

1979

Apartamentos construídos de 1980 a 1991

Total

Luxo 18.4% 81.6% 100.0% Alto 19.1% 80.9% 100.0% Normal 52.6% 47.4% 100.0% Baixo 58.3% 41.7% 100.0% Popular 63.2% 36.8% 100.0% Total 53.7% 46.3% 100.0%

Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte, Cadastro do IPTU – dados trabalhados

Naqueles anos, anunciou-se a expansão do segmento monopolista para fora de Belo

Horizonte, processo que se intensificaria no final dos anos noventa.

4.3 Anos noventa: expansão do mercado monopolista

A partir dos anos 90, o que se percebe é uma nítida opção do mercado imobiliário pelos

compradores que possuem recursos próprios, em face às limitações do Sistema

Financeiro de Habitação. Em novembro de 2006 o Instituto de Pesquisas

Administrativas – IPEAD/MG registra um percentual de 77,98% dos empreendimentos

em comercialização com origem em recursos próprios. Nesse processo, aprofunda-se a

desigualdade na apropriação do solo urbano na região. Entre 1990 e 2006, o número de

apartamentos em Belo Horizonte mais que dobrou (de 115.362 para 242.383), segundo

o cadastro do IPTU (GOMES, 2007, p. 15). A produção de apartamento de luxo foi o

dobro da produção de apartamentos de padrão popular (respectivamente 5.894 e 2.435).

A evolução da estrutura socioespacial metropolitana na década de noventa consolidou a

concentração das elites na chamada zona sul da capital e em sua expansão na direção sul

o contínuo espraiamento dos grupos médios pelos espaços peri-centrais de Belo

Horizonte, incluindo áreas localizadas no chamado eixo industrial da RMBH30.

30 Para análise mais detalhada da estrutura socioespacial da RMBH na década de 1990, ver Mendonça, 2008.

31

FIGURA 6 - Região Metropolitana de Belo Horizonte Estrutura socioespacial em 2000 (Unidades Espaciais Homogêneas e Municípios) Elaborado por: MENDONÇA, Jupira Gomes de.

32

Esse quadro é resultado de transformações ocorridas na estrutura socioespacial, que têm

se constituído, de modo geral, de processos de mudança ascendente de forma centrífuga

no território. Na década de 1990, chamam a atenção, em primeiro lugar, o processo de

elitização do eixo industrial, a sudoeste da região metropolitana – regiões do Barreiro e

Califórnia, em Belo Horizonte, e sua continuidade em direção a Contagem e Betim (ver

FIG. 6). São regiões onde diminui a concentração de trabalhadores (embora estes sejam

ainda predominantes) e aumenta a concentração de grupos médios, com participação

também de profissionais de nível superior. Com evolução também semelhante

encontram-se os municípios de Brumadinho, Mateus Leme e Juatuba. O primeiro está

situado no chamado eixo sul de expansão de Belo Horizonte, onde têm se implantado

loteamentos fechados para grupos de alta renda, particularmente nas proximidades da

BR-040. Os dois últimos encontram-se no eixo industrial, onde os demais municípios

também apresentaram alterações ascendentes, em geral acompanhadas de forte

diminuição da participação dos operários industriais na composição da população

ocupada, com o crescimento da participação dos trabalhadores do setor terciário,

destacando-se os prestadores de serviços especializados e de serviços auxiliares.

As favelas da zona sul de Belo Horizonte e do eixo industrial, também apresentaram

alterações ascendentes na estrutura social, com maior participação de operários e menor

participação de categorias populares (prestadores de serviços não especializados e

trabalhadores da construção civil).31

31 A oeste do município, a implantação do Centro de Arte Contemporânea de Inhotim (CACI), de expressiva importância no cenário nacional, provavelmente tem atraído também novas formas de produção do espaço urbano.

33

FIGURA 7 – Transformações na estrutura socioespacial – 1991-2000

30

quilômetros

150

Tipologia de evolução1991-2000

ABURGUESAMENTOASCENDENTE COM MAIS CLASSES MÉDIASDIVERSIFICAÇÃO ASCENDENTEDESCENDENTE COM MAIS CLASSES MÉDIASDIVERSIFICAÇÃOPROLETARIZAÇÃOPERMANECENÃO ERAM DA RMBH EM 1991

Elaborado por: MENDONÇA, Jupira Gomes de.

A nordeste e a noroeste de Belo Horizonte encontram-se também áreas,

predominantemente operárias e populares, de diversificação ascendente. Na região

imediatamente a norte do pólo metropolitano encontram-se os municípios que

historicamente configuram o padrão de periferia precária: Ribeirão das Neves e

Vespasiano, somando-se a eles a região de General Carneiro, a oeste do município de

Sabará. Nessas áreas, houve mudanças na composição social, sem alteração, entretanto,

da configuração popular e operária. Trata-se de uma diversificação de áreas operárias e

populares, onde a alteração vai na direção da terciarização, com diminuição da

participação dos operários industriais e aumento da participação dos prestadores de

serviços, especializados e não especializados.

Em Belo Horizonte, permanece o movimento de elitização das áreas imediatamente

periféricas à Área Central10 e da Pampulha.

34

No nível macro, pode-se dizer que se aprofunda o padrão centro-periférico dos

processos de segregação socioespacial, com tendências à concentração dos grupos mais

populares na periferia norte e a concentração dos grupos superiores na hierarquia social

na região centro-sul. Observam-se, ainda, os seguintes movimentos gerais:

a) Manteve-se o processo, já presente na década de 1980, de urbanização das periferias,

com diminuição da participação dos trabalhadores agrícolas;

b) Intensificou-se a alteração na composição sócio-ocupacional, em direção à

terciarização, com forte diminuição da participação dos trabalhadores da indústria no

conjunto da população ocupada.

c) Belo Horizonte mantém-se como lócus dos grupos dirigentes e intelectuais de alta

renda.

Tabela 4

Região Metropolitana de Belo Horizonte Distribuição do tipo de moradia* por tipo de evolução socioespacial

1991 e 2000

Tipo de evolução 1991 2000 socioespacial Casa Apartamento Casa Apartamento Aburguesamento 83,6% 16,4% 67,0% 23,0% Ascendente com mais classes médias 88,5% 11,5% 86,4% 13,6% Descendente com mais classes médias 64,0% 36,0% 53,0% 47,0% Diversificação 96,8% 3,2% 94,2% 5,8% Diversificação ascendente 95,0% 5,0% 95,8% 4,2% Permanece 74,6% 25,4% 71,2% 28,8% Proletarização 99,6% 0,4% 98,3% 1,7% Num. absolutos 676.212 139.655 820.394 198.512

(*) Excluídos os cômodos, que representam 0,7% do total de domicílios da RMBH Fonte: IBGE, Censo Demográfico, 2000 – dados trabalhados por Mariana Maia Martins Esse processo teve rebatimento na dinâmica imobiliária: de um lado, pela intensa

produção de apartamentos e casas em toda a RMBH (ver TAB. 4), principalmente em

Belo Horizonte; de outro, pela intensificação da produção de loteamentos fechados no

eixo sul de expansão metropolitana, com destaque para Nova Lima. Trata-se da venda

de um novo modelo cultural, que vai orientar a escolha de alguns grupos sociais

superiores, valorizando o contato com a natureza, a tranqüilidade e a segurança do

acesso controlado através de portaria. A particularidade desse novo modelo na Região

35

Metropolitana de Belo Horizonte é a sua centralidade física: ao contrário de regiões

como São Paulo, onde os condomínios surgem em áreas periféricas e caracterizadas

pela moradia de trabalhadores, aqui a sua proximidade com a área central é muito

grande32 e sua implantação ocorreu basicamente em território contíguo aos espaços de

moradia dos grupos de alta renda na capital. Trata-se de áreas localizadas a sul da região

metropolitana33, no eixo da rodovia BR-040, que segue para o Rio de Janeiro34. A

produção desse tipo de loteamento não é recente: até 1990 havia, no município de Nova

Lima, 26 loteamentos cuja área média dos lotes era superior a 1.500 m2, enquanto nos

anos noventa foram produzidos 8 loteamentos com essa característica. “A década de

1980 havia marcado o início da transformação dos loteamentos destinados ao lazer de

fins de semana em loteamentos de moradia definitiva, ocupados então em grande

medida por profissionais liberais pertencentes aos estratos de renda média alta, que os

vêem como uma alternativa de fuga dos “males da cidade”” (REZENDE; COSTA,

2006, p. 453)35. Quanto mais próximos à zona sul de Belo Horizonte, mais

intensamente ocupados se tornaram os condomínios de Nova Lima.

Aprovado em 1998, o Condomínio Alphaville Lagoa dos Ingleses inaugura um novo

conceito, em relação aos condomínios existentes, com a presença de comércio e de

serviços. “Com estratégia semelhante àquelas utilizadas em shopping centers, o

empreendimento contou com “âncoras”, ou seja, estabelecimentos de renome que dão

suporte ao conjunto, a saber: o Minas Tênis Náutico Clube, a Fundação Dom Cabral e o

Colégio Pitágoras, posteriormente substituído pelo Colégio Marista” (REZENDE;

COSTA, 2006, p. 454-5). Entretanto, segundo Ariano Cavalcanti, presidente da Câmara

do mercado imobiliário de MG, o Alphaville foi um grande sucesso de vendas em sua

primeira fase, mas um grande fracasso de marketing nas etapas posteriores, pois sua

ocupação não se deu como era esperado36. O alto índice de investidores que adquiriram

32 A viagem entre a região dos chamados condomínios e o Centro de Belo Horizonte é realizado em um tempo médio de trinta minutos, em veículo auto-motor. 33 Os condomínios implantados nas áreas periféricas a norte tinham, e ainda têm, a conotação de sítios de recreio, lugar de lazer nos fins de semana – ver Souza e Teixeira (1999). 34 Para a análise do processo de formação dessa particular forma de produção do espaço, ver, entre outros, COSTA et. al. (2006), ANDRADE (2003) e MENDONÇA e PERPÉTUO (2006). 35 Nas décadas de 1980 e 1990, a área exterior à sede do município de Nova Lima cresceu a taxas próximas de 6% ao ano. 36 Ariano acredita que o fracasso do empreendimento se deve a vários fatores como a distância do centro, a precariedade do sistema viário que, por ser passagem obrigatória de caminhões de minério, sofre rápida deterioração. Segundo ele o Alphaville é viável e irá adquirir vida própria depois que BH 2 (Belo

36

os terrenos no lançamento à espera de sua valorização também explica, em parte, o

fracasso do empreendimento, ou seja, parece que a grande maioria de compradores não

tinha como intenção a ocupação dos lotes, sugerindo retenção com fins de especulação.

Em Belo Horizonte, consolida-se a concentração do segmento monopolista em alguns

bairros da Área Central e da Zona Sul (destacam-se os bairros Lourdes, Santo

Agostinho e Funcionários), com intenso processo de substituição do parque imobiliário

antigo. São projetos diferenciados que apresentam novos tipos de serviços de lazer,

além de tecnologia de ponta e segurança, além de grande área por unidade residencial37.

“A mudança qualitativa não é meramente nos serviços e confortos que tais imóveis em

si oferecem, mas nos preços milionários que atingem, na grande valorização imediata

dos terrenos ao seu redor tão logo são anunciados (os chamados “efeitos de vizinhança”

que vão se diluindo à medida em que aumentam as distâncias)”(GOMES, 2007, p.14).

Importante registrar que os resultados apresentados pelo mercado imobiliário estão

diretamente ligados à nova Lei de uso e ocupação do solo38 de 1996 que, apesar de já

estar em sintonia com os novos preceitos da Constituição de 1988 - como a busca da

função social da propriedade e da cidade – ainda se mostrou “pouco eficaz para intervir

na histórica tendência do mercado imobiliário de Belo Horizonte”. (COTA; MOL,

2008, p.245).

Isto significa que os novos zoneamentos, baseados em critérios de adensamento,

continuam a estimular o mercado para os segmentos de alta renda – ZA (zonas

adensadas e, portanto sujeitas a diminuição dos coeficientes de aproveitamento) e

ZCBH (zona central de Belo Horizonte, com altos índices de adensamento). No caso da

ZA, o que se percebeu na prática foi uma retração no numero de projetos aprovados em

relação ao período anterior, na medida em que os coeficientes de aproveitamento foram

reduzidos. Entretanto, através de estratégias do mercado e de uma exceção da Lei, para

lotes com área superior a 800m² e testada superior a 20m, o CA aumenta para 2, o que

acaba por incentivar a junção de lotes para se obter as condições necessárias para o

melhor aproveitamento, e assim promover o adensamento dessas áreas. A ZCBH, Horizonte compreendida do Ponteio adiante) estiver realmente consolidada, mas acredita que antes dele o Jardim Canadá “decola”. 37 Para a concentração do segmento monopolista do mercado imobiliário em Belo Horizonte, ver Mol (2004). 38 Lei No 7166/96 (LUOS) e No 7165/96 (Plano Diretor), posteriormente revisadas no ano 2000 – Lei No 8137/00.

37

apesar de apresentar alto nível de saturação, permanece como a área de melhor potencial

construtivo em função do CA mais permissivo e das áreas não computadas para efeito

de cálculo de área líquida (varandas, garagens, etc) (COTA; MOL, 2008).

Ainda que de modo menos expressivo, a LUOS 7166/96 contribuiu para a abertura de

novas frentes de ocupação do território, com a implantação das ZAPs (zonas de

adensamento preferencial) em bairros que atendem aos segmentos de média e baixa

renda. Assim, o que se percebe é que a implantação de infra-estrutura urbana associado

à legislação urbanística (ambos de responsabilidade do Estado) continuam a definir o

tipo de ocupação do território em BH, ou seja, ZA e ZCBH para os segmentos de renda

média e alta e ZAP para os segmentos de média e baixa renda.

A FIG. 8 permite visualizar a correlação entre a produção imobiliária de apartamentos e

as obras viárias no município de Belo Horizonte, em diferentes períodos – 1976, 1985 e

1996, anos marcados pela aprovação de novas leis de uso e ocupação do solo.

38

FIGURA 8 – Apartamentos construídos e obras estruturantes em Belo Horizonte. Fonte: COSTA, C., 2006, p. 17

39

4.4 Anos 2000: uma nova polarização do mercado capitalista de provisão de

moradias

A Região Metropolitana de Belo Horizonte inaugura o século XXI, com uma estrutura

socioespacial profundamente desigual, e a prevalência, no nível macro, do padrão

centro-periférico, reforçado pela expansão do segmento monopolista em décadas

anteriores, nas áreas centrais. O mercado imobiliário toma um fôlego e chega a produzir

11.380 unidades de apartamentos em Belo Horizonte no ano de 2001, índice bem

próximo dos números de 1981/1982 (11.032 e 17.034 unidades respectivamente).

Entretanto, logo em seguida há um desaquecimento e estes números despencam para

apenas 2.756 unidades em 200539 (GOMES, 2007).

A partir de 2004, com a implementação de dois marcos regulatórios importantes, há

uma alteração significativa no mercado imobiliário nacional: a Resolução 3.177 de abril

de 200440, e a promulgação da Lei 10.931 de agosto de 2004, que instituiu o Patrimônio

de Afetação41. O volume de recursos alocados no mercado aumenta

significativamente42 (ver GRAF. 1) devido à retomada do crédito pelos agentes que

integram o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o que insere o

mercado imobiliário em um novo ciclo de crescimento. Com mais segurança, os agentes

financeiros passam a oferecer vantagens tais como prazos melhores, com menores taxas

de juros e maior percentual financiado por imóvel (cerca de 80% do valor do imóvel).

Estas vantagens viabilizam o crédito para um numero maior de usuários, ampliando o

acesso ao mercado imobiliário. Segundo o SBPE, foram financiadas 195.900 unidades

em 2007, contra apenas 28.900 unidades em 2002, em todo o Brasil.

39 Dados da pesquisa elaborada pela Gerência de Tributos Imobiliários da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, cuja fonte é o lançamento do IPTU de maio/2006. Referem-se a apartamentos prontos e, portanto iniciados em anos anteriores. Já a pesquisa elaborada pelo IPEAD para a Câmara do Mercado Imobiliário, aponta números bem diferentes uma vez que trabalham com dados do ITBI, ou seja, referem-se ao numero de transações efetuadas no ano (não se referem necessariamente a unidades residenciais prontas), e que o IPTU só vai registrar posteriormente. 40 Esta resolução institui a exigibilidade para aplicação de recursos da poupança em financiamentos habitacionais. 41 Os empreendimentos construídos sob este regime não respondem por dívidas tributárias do incorporador, com orçamento e contabilidade próprios, o que oferece mais garantias aos clientes. 42 Há portanto, um aumento da ordem de 680% no volume dos investimentos – de 289, milhões de Reais em 2002 para 195,9 milhões em 2007.

40

GRÁFICO 1 – Financiamento imobiliário – SPBE Fonte: Banco Central do Brasil e ABECIP in SNIC <http://www.snic.org.br/pdf/relat2007-8web.pdf>

A recuperação da renda real do cidadão devido à estabilidade econômica do país,

também contribui para o aumento significativo da demanda solúvel. Associado a maior

oferta de crédito e com uma legislação que disponibiliza mais zonas de verticalização na

cidade, o mercado imobiliário na RMBH também reage positivamente em busca das

perdas por tantos anos de desaquecimento. A construção civil também responde em

movimento ascendente, através de um maior numero de contratações e de consumo de

materiais.

Segundo Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do mercado imobiliário de

Minas Gerais (CMI), “é natural esse reaquecimento, pois o mercado imobiliário ficou

20 anos parado, pagando o rombo que o BNH deixou, sem política habitacional em todo

o Brasil. O mercado se autofinanciava, com as construtoras funcionando como “bancos”

para seus clientes. Nem todas as construtoras podiam financiar seus clientes, assim, o

mercado ficou muito pequeno e cresceu pouco em face do tamanho do país”. E

continua, “apenas o mercado voltado para o segmento de alta renda se manteve sem

abalos em todo o período, exatamente porque trabalha com recursos próprios”.

Em outros momentos da história vimos, repetidamente, o capital alternar suas

preferências: ora se aproveitava o aquecimento do mercado imobiliário, ora se apostava

nas altas taxas de juros do mercado financeiro. No momento atual, entretanto, o quadro

que se delineia é bem diferente: o capital imobiliário e o capital financeiro se unem no

41

sentido de aproveitar o momento favorável. Diversas empresas ligadas a construção

civil fizeram IPO43 desde o ano passado, obtendo elevados volumes de recursos no

lançamento de suas ações, pois os investidores nacionais e estrangeiros também

identificaram este promissor ciclo de investimentos.

Entretanto, passada a euforia inicial, inclusive de fusões e aquisições44, há empresas que

valem hoje bem menos do que valiam no momento da abertura do capital, algumas são

incorporadas por grupos maiores45, e outras resolvem vender seu land bank46, em busca

de capitalização. Em suma, um novo tipo de negócio, que merece uma investigação

posterior, se delineia no cenário financeiro, sugerindo novos caminhos para o mercado

imobiliário, no que diz respeito aos ganhos de capital. Interessa-nos aqui, apenas

identificar os seus desdobramentos na estruturação socioespacial das cidades.

A nova lógica é: grandes grupos lançam grandes empreendimentos, a fim de garantir

ganhos em escala. Segundo o economista José Pereira Gonçalves, em matéria publicada

na revista Construção & Mercado: negócios de incorporação e construção47, o mercado

aponta para um déficit habitacional significativo nos segmentos de média e baixa renda,

ou seja, empreendimentos que envolvem muitas unidades e grandes áreas para

implantação.

Assim, a dinâmica imobiliária empresarial se configura, nesta década, com um novo

padrão de desigualdade: de um lado, o segmento monopolista, cuja produção tem um

perfil específico - grandes áreas construídas e altos preços (chegando a cerca de

R$5.000,00 por metro quadrado, em 2006) – na região centro-sul da cidade e no vetor

sul da RMBH e de outro lado, o segmento concorrencial de renda média-baixa, se

expande cada vez mais nos municípios vizinhos a norte e oeste, de Belo Horizonte.

Dos 2.435 apartamentos de luxo construídos depois de 1990, 83% estão situados na

região constituída pelos bairros Santo Agostinho, Lourdes e Funcionários (incluindo a

43 IPO é uma sigla para a expressão Initial Public Offering que significa a abertura do capital de uma empresa no mercado acionário. Grosso modo, a empresa é avaliada, divide esse valor em ações e disponibiliza uma parte na bolsa de valores para serem vendidas, e assim capitalizar. 44 Em Belo Horizonte, por exemplo, foi criada a MASB (união das empresas mineiras Sta Bárbara, Alicerce e Metro – pertencente ao grupo Asamar); 45 É o caso da Construtora Tenda, que foi integrada à Fit Residencial Empreendimentos Imobiliários, uma divisão da GAFISA de S. Paulo, também focada no segmento de construção de habitações para segmentos de média e baixa renda (FOLHA de 02/09/2008, p.B7) 46 Termo utilizado para o “banco de terras” das grandes incorporadoras. 47 Publicada em agosto/2008, pela editora PINI.

42

Savassi) com limites na Av. do Contorno, Timbiras e Av. Afonso Pena e a confluência

desta com a Av. do Contorno (GOMES, 2007); mais da metade destes apartamentos têm

área igual ou superior a 300 m2.

À produção imobiliária belo-horizontina, acresce-se a altíssima intensidade com que são

implantados novos empreendimentos em Nova Lima. No entorno das Seis Pistas, na

região dos Bairros Vila da Serra e Vale do Sereno, mais de 500 novas unidades

habitacionais estão em fase de implantação ou foram recentemente aprovadas na

Prefeitura de Nova Lima, quase todas em edificações verticais. Segundo informações

de empresários que atuam na região, se somados todos os empreendimentos

recentemente lançados ou em fase de lançamento, aprovados ou em fase de aprovação

no município, estima-se uma projeção de cerca de 4.700 novas unidades residenciais em

curto prazo.

Segundo a arquiteta Virgínia Maura Jardim da Silveira Borges, da Secretaria de

planejamento do município de Nova Lima, foram aprovados, de 1991 para cá,

aproximadamente 190 novos empreendimentos, dos quais 50 apenas nos últimos doze

meses:

Esta ocupação mudou o perfil da cidade, já que antes as construções eram destinadas, em sua maioria, às residências unifamiliares (nos condomínios de recreio). Este crescimento dividiu o município em dois núcleos distintos: o centro com características de interior e o dos Bairros Vale do Sereno e Vila da Serra (conhecido como 6 pistas) que passou a ser um prolongamento de Belo Horizonte. Um terceiro núcleo está surgindo na região de Alphaville e Jardim Canadá.

O adensamento excessivo da região centro-sul e seu conseqüente esgotamento

deslocaram o segmento monopolista para a região do Belvedere, que se encontra no

limite com o município de Nova Lima. Assim, segundo Ariano Cavalcanti48, “o

transbordo natural se daria pela Serra do Curral, ficando claro, há muitos anos, que

aquele seria o vetor de ocupação para o segmento de renda alta”. E continua,

“Nessa região há dois grandes proprietários de terras que, sabendo disso, retiveram suas propriedades por mais de 50 anos, até que se valorizassem suficientemente. Esses terrenos estão onde se localizam hoje os bairros Vila da Serra e Vale do Sereno. O último está sendo hoje reurbanizado, sofrendo readequações (já que sua aprovação data de quase 60 anos atrás) como alargamento de ruas. Essas adequações estão sendo feitas com recurso dos próprios incorporadores”.

48 Presidente da CMI, em entrevista concedida à autora.

43

A região de Nova Lima, até então tradicional reduto dos condomínios de recreio para

população de renda média-alta, vem se configurando como o novo “canteiro de obras”

da RMBH para o segmento monopolista, inclusive introduzindo novos padrões de

empreendimentos. A novidade são os grandes loteamentos fechados, com diversidade

de usos e de tipologia arquitetônica, incluindo edifícios verticais. O primeiro destes foi

o Vale dos Cristais, em processo de implantação desde o início dos anos 2000 pela

Odebrecht Empreendimentos Imobiliários, em parceria com a Anglogold (empresa de

mineração, proprietária das terras)49.

Outras parcerias foram feitas no intuito de se aproveitar a expansão do vetor sul. São

fusões entre grupos tradicionais mineiros e grandes companhias paulistas e cariocas,

como a Even Brisa e a Inpar. Esta última com lançamentos na região do Alphaville,

cujo perfil se assemelha aos empreendimentos que fez na Barra da Tijuca, no Rio de

Janeiro, ou seja, padrão diversificado (casas e apartamentos) para classe média e média

alta.

Essas novas formas de ocupação e uso do espaço, que passaram a ocorrer com maior

intensidade desde os anos noventa, na divisa entre Belo Horizonte e Nova Lima,

conhecida como Seis Pistas50, caracterizam-se, em primeiro lugar, por configurar um

espaço contíguo à área central de Belo Horizonte, lugar preferencial de residência da

população de alto poder aquisitivo e alta qualificação. Em segundo lugar, no que diz

respeito à mobilidade residencial de parte da elite dirigente para esses espaços, pode-se

afirmar que se trata de um fenômeno que atinge parcela muito pequena desta população

(apenas 1,4% dos dirigentes da RMBH residem nas áreas caracterizadas pelos

condomínios de Nova Lima). As alterações na estrutura socioespacial metropolitana têm

consolidado o distanciamento físico entre ricos e pobres, estes últimos continuamente

empurrados para as periferias mais distantes, a norte, noroeste e oeste.

É o caso de Ribeirão das Neves, município a noroeste de Belo Horizonte, o mais

sacrificado na década de 70 pelo conjunto de carências ali observadas: falta de infra-

49 Segundo Ariano Cavalcanti, para se falar de Nova Lima hoje é necessário conhecer o que será o empreendimento Vale dos Cristais que, quando implantado, mudará por inteiro as características da região. Para ele, foi justamente a posse de aproximadamente 70% das terras do município de Nova Lima por parte das mineradoras que permitiu a “preservação” (grifo meu) da região para esse momento de expansão imobiliária. 50 Trata-se de região que apresentou grande crescimento comercial e de serviços, a partir de incentivos fiscais concedidos pela Prefeitura de Nova Lima, surgindo como uma importante centralidade do terciário avançado no início da década de 2000.

44

estrutura, ilegalidade dos loteamentos e alto índice de adensamento da população de

baixa-renda, “deslocadas” das zonas urbanas de Belo Horizonte.

Apesar das novas exigências da atual legislação municipal51, estão tramitando na

Prefeitura cerca de 3 empreendimentos da Probase, com média de 36 unidades cada e 2

da Tenda, além de um da Passos com 528 unidades habitacionais, esse último em obras.

A tipologia dessas edificações é, predominantemente de conjuntos verticais com 04

pavimentos52 e área de aproximadamente 45m² por unidade. Uma nova tipologia está

sendo lançada no município pela Construtora Probase, são os condomínios horizontais

em grande escala (50 unidades em média), com o mesmo padrão dos condomínios

verticais, ou seja, unidades residenciais de aproximadamente 45 m², para população cuja

renda está entre 3 e 6 salários mínimos. Até então o que se praticava na região era a

implantação de, no máximo 3 casas, em terrenos reduzidos, pelo pequeno construtor.

Assim, a julgar pelas características que definem este tipo de produto, maior

concentração de unidades residenciais em áreas também maiores, é previsível uma

dispersão urbana nas grandes metrópoles, pois, as áreas centrais já não dispõem de

terras com este perfil, o que provoca a expansão desses empreendimentos para áreas

cada vez mais distantes.

Isto explica a expansão do vetor oeste da RMBH em busca de novas oportunidades para

a provisão do mercado de terras, como suporte aos grandes empreendimentos para o

segmento de média-baixa renda. Identificamos esse novo padrão do segmento

concorrencial atuando em municípios, até bem pouco tempo de tipologia basicamente

51 Segundo José Mateus Costa - Superintendente de Regulação Urbana da Prefeitura municipal de Ribeirão das Neves e Jane Marcelino Amaral – arquiteta da Prefeitura, com a Lei municipal 012/97 o empreendedor passa a ser o responsável pela execução da infra-estrutura necessária aos seus empreendimentos, devendo concluí-la antes da expedição do Habite-se. O empreendedor também deve apresentar laudo de viabilidade de atendimento das concessionárias de Água/Esgoto e Luz para os empreendimentos com mais de 16 unidades, além de repassar 2,5% do seu valor à Prefeitura. Estas ações visam dificultar a implantação de empreendimentos que tragam ônus para o município, além de conter a crescente taxa de migrações decorrentes dos grandes condomínios. 52 Segundo os técnicos da prefeitura, os prédios que compõem os conjuntos têm normalmente 4 pavimentos (devido à limitação feita pela Lei do Uso do Solo) e os apartamentos têm em média 45m². Anteriormente à criação da LUOS, a construtora Tenda fazia prédios de até 6 pavimentos sem elevador, nos quais a entrada se localizava no centro da edificação, descendo e subindo três andares a partir do patamar central. Agora já não é mais possível aprovar esta tipologia.

45

rural, tais como Sarzedo53 , Juatuba e Mateus Leme, todos dentro do vetor oeste da

RMBH, cuja expansão tinha alcançado até então, apenas Contagem e Betim .

Contagem foi a pioneira no segmento concorrencial de renda média-baixa. Hoje se

encontram em tramitação na prefeitura local estudos da empresa MRV, com previsão de

implantação de cerca de 11.000 novas unidades residenciais em curto prazo. O perfil

desses empreendimentos, também é: grande densidade construtiva, com cerca de 100

unidades residenciais cada um, e área média de aproximadamente 55 m² por unidade.

Como estratégia de venda, os projetos reproduzem fatores criados pelo mercado

monopolista, como áreas de lazer, salão de jogos, espaço gourmet, fitness, etc. Também

atuam em Contagem as construtoras Tenda e Probase, sendo a última com sede no

próprio município.

Segundo o arquiteto Eustáquio Tito da Prefeitura de Betim, estão hoje em aprovação no

município, 5 projetos de conjuntos habitacionais, cujo perfil não se difere de Contagem:

“predominam os conjuntos habitacionais (com roupagem de condomínios verticais),

com mais de 100 unidades habitacionais e apartamentos entre 50 e 70m², com dois ou

três quartos. Geralmente são edifícios de quatro pavimentos por bloco com quatro

unidades por pavimento e uma vaga por unidade, além de espaços de uso comum para

lazer e festas e portaria/guarita”.

Betim, diferentemente de Ribeirão das Neves, já dispõe de legislação urbanística desde

1969, por isso sua ocupação foi mais ordenada. Até hoje, para conter as “brechas” que a

legislação ainda deixou, criou-se uma comissão do Plano Diretor, que tem como uma

das atribuições analisar empreendimentos de impacto. Com isso, o ritmo de aprovações

diminuiu e começou-se a exigir compensações por parte dos empreendedores, segundo a

arquiteta Raquel Tomanik, da Secretaria de planejamento de Betim. Entretanto,

completa Raquel, a cidade vem se expandindo em direção às bordas, onde a legislação

ainda é mais permissiva: “locais onde sobraram áreas de 20 mil m² e 10 mil m². A

região dos Sítios da Baviera e Bairro Amoras são algumas das áreas que se enquadram

nessa definição”.

A preocupação com os impactos dos grandes empreendimentos, não só pelo aspecto

físico-ambiental, mas principalmente pelas conseqüências sociais, fez com que o 53 Estes municípios da RMBH estão distantes de Belo Horizonte, respectivamente: Sarzedo (30km), Juatuba (45km), Mateus Leme (60km), Contagem (21km) e Betim (30km).

46

município mapeasse os novos empreendimentos e aqueles em aprovação para “sentir” a

dimensão desse impacto. Uma análise nas demandas por transporte, saúde e educação

fez com que o município negasse a aprovação de alguns desses projetos.

5 CONCLUSÃO

A hipótese inicialmente levantada de que a organização socioespacial de Belo Horizonte

vem consolidando, ao longo de sua história, a segregação e a ocupação desigual do seu

território desde sua fundação, se comprova ao longo desse trabalho. A prevalência, no

nível macro (RMBH), continua a ser do padrão centro-periférico, com distanciamento

físico cada vez maior entre ricos e pobres, a partir da incorporação de espaços cada vez

mais distantes da sede, para onde são empurrados os segmentos de baixa renda.

Um agente importante na consolidação desse quadro continua a ser o Estado, através de

uma legislação incapaz de conter as ações perversas do mercado imobiliário, que avança

sempre em busca de novas frentes lucrativas no território metropolitano. Assim,

ampliam-se as áreas de abrangência dos segmentos monopolista e concorrencial no

âmbito da RMBH: o primeiro em busca das renovações dentro da região Centro-sul, ao

mesmo tempo em que abre novos caminhos em direção à Nova Lima e Brumadinho

(vetor sul). Por outro lado, o segmento concorrencial encontra possibilidades cada vez

maiores de expansão a norte e oeste da RMBH, inclusive alterando os antigos padrões

de residências para população de baixa renda, em busca de reproduzir nas antigas

periferias, elementos de identificação com a zona sul.

Belo Horizonte continua a ser o lugar preferencial da população de alto poder aquisitivo

e alta qualificação, enquanto as áreas mais periféricas vão absorvendo a população de

média e baixa renda, e com menor qualificação, num crescente distanciamento social.

Entretanto, a partir do reaquecimento da economia e da abertura de crédito, amplia-se o

acesso dessa população ao mercado imobiliário e novos eixos vão sendo incorporados

ao território, alterando significativamente a estrutura socioespacial da RMBH. Novos

padrões também são utilizados como estratégia do capital incorporador para captar esse

público, principalmente nos municípios a norte e oeste da RMBH. É visível, entretanto,

uma nova tipologia, cujos modelos apresentam ruptura com os antigos padrões de

conjuntos habitacionais, abrindo-se cada vez mais espaço para os empreendimentos que

buscam compensar as diferenças locacionais utilizando tipologias até então exclusivas

47

do mercado monopolista, tais como: espaço gourmet, fitness, portaria, fachadas

neoclássicas, áreas de lazer, etc.

A opção pelos condomínios horizontais é cada vez mais crescente, talvez por assimilar

uma tipologia mais próxima do imaginário desse público. Segundo informações da

Probase, os lançamentos são campeões de venda e, uma vez adquiridas, estas unidades

são entregues em até 90 dias, demonstrando a agilidade na produção54. Assim como nos

condomínios verticais, assimilam-se diferenciais do tipo áreas de lazer ou espaço

gourmet.

Por fim, sugere-se uma nova agenda de investigações que possa aprofundar o

esclarecimento sobre estes novos padrões construtivos do segmento concorrencial.

Esses novos modelos significam ou não ganhos qualitativas para a população residente?

Há uma alteração ascendente no padrão de moradia das nossas periferias. Podemos

ainda nos referir às nossas periferias nos mesmos moldes excludentes dos anos 70, ou

estas alterações já apontam na direção de áreas mais estruturadas, com dinâmicas

econômicas locais próprias capazes de absorver a mão-de-obra da região? Novos

núcleos urbanos menos polarizados estão configurando novas cidades?

54 Os fatores tempo e economia são fundamentais na produção das moradias de media e baixa renda.

48

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Panorama do mercado empresarial de produção de moradias na ... · mesclando-se ao operariado...

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