analysis

www.abreuadvogados.com

1

LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Simplificação dos regimes de acesso e exercício das actividades de construção, me-diação e angariação imobiliária e altera a Lei Orgânica do InCI, I. P., aprovada pelo Decreto-Lei n.º 144/2007, de 27 de Abril - Decreto-Lei 69/2011.Texto integral: >>>

Definição dos requisitos, as condições e as regras de funcionamento e de utilização da plataforma informática destinada ao envio dos instrumentos de gestão territorial para publicação no Diário da República e para depósito na Direcção-Geral do Orde-namento do Território e Desenvolvimento Urbano – Portaria 245/2011.Texto integral: >>>

Contrato-Promessa; Interpelação Admonitória - Acórdão de 28.06.2011:

“O n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil prende-se com a reparação do dano, sendo que só é aplicável nos casos de incumprimento do contrato-promessa que não nas situações de mora, ou in-cumprimento transitório.

O incumprimento definitivo restringe-se a quatro situações: recusa de cum-primento (“repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri”); termo essencial (prazo fatal); cláusula resolutiva expres-sa (impositiva de irretractabilidade); perda do interesse na prestação.

A “anticipatory breach of contract” tem de traduzir-se numa declaração absolu-ta, inequívoca, peremptória do propósi-to de não outorgar o contrato definitivo.

O termo essencial deve ser clausulado em termos claros, e explícitos, salvo se resultar da natureza ou da modali-dade da prestação, sob pena do incum-primento desse prazo se traduzir num mero retardamento, ou mora.

A cláusula resolutiva expressa traduz-se no segmento acordado cujo conteúdo seja de tal modo essencial para a per-feição do contrato prometido que o leve a adquirir uma força vinculativa que im-ponha a sua irretractabilidade, sob pena de, sem ela, o contrato ficar privado de um elemento essencial e, só por isso, poder ser resolvido.

A perda de interesse do credor pode re-sultar da superveniente inutilidade da prestação ou do prejuízo que a sua rea-lização fora de tempo lhe traria.

Tem de ser apreciada objectivamente – em termos concretos – não bastando que o credor se limite a alegá-lo e tem de ter na base uma razão objectiva-mente perceptível e compreensível para o cidadão comum.

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO JUNHO | 2011 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

www.abreuadvogados.com

2

analysis

Para transformar a mora em incumprimento definitivo é necessária uma interpelação com fixação de prazo peremptório razoável para cumprimento da obrigação, cominada expressa-mente, se não acatada, com o não cumprimento.

A interpelação admonitória não é necessária se tiver havido recusa de cumprimento, invocada a perda de interesse do credor ou incumprida uma cláusula resolutiva expressa.

Os princípios da boa fé e da confiança impõem-se num plano ético-juridico exigindo este que uma parte não defraude as expectativas da outra e aquele que o “iter” negocial decorra com a li-sura normalmente exigível às pessoas de bem.”Texto integral: >>>

Direito de preferência; servidão de passagem - Acórdão de 30.06.2011:

“O nº1 do art. 1550º do CC deve ser inter-pretado, segundo critérios funcionais ou tele-ológicos, no sentido de que o direito legal de preferência, aí outorgado ao proprietário do prédio serviente, não tem lugar em caso de alienação por um dos comproprietários a ter-ceiro de parte alíquota do prédio dominante:

Na verdade, ocorrendo mera alienação a ter-ceiro do direito de compropriedade, não são alcançáveis os fins que estão na base de tal di-reito real de aquisição, já que, neste caso, o e-xercício da preferência não poderia conduzir ao termo do ónus imposto ao prédio serviente - di-tando ainda o ingresso forçado do preferente na compropriedade do prédio dominante uma pre-sumível litigiosidade acrescida na fruição e ex-ploração deste pelos vários comproprietários.”Texto integral: >>>

Caducidade do contrato de arrendamento – Acórdão de 07-06-2011:

“A Sentença padece de nulidade quando não declara a caducidade do contrato de arrenda-mento, quando tal foi expressamente pedido.

A morte do usufrutuário, que outorgou o con-trato de arrendamento do prédio urbano como senhorio, determina a caducidade daquele con-trato, nos termos do artigo 1051º al. c) do Có-digo Civil.

Essa caducidade opera “ope legis”, não neces-sitando, para produzir efeitos, de qualquer de-claração.”Texto integral: >>>

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

Forma da Revogação do Contrato-Promessa - Acórdão de 06-06-2011:

“Embora o contrato-promessa de compra e venda em causa esteja sujeito à forma es-crita (artigo 410° nº 1 e 2 do Código Civil), a sua revogação não tem de obedecer à mesma forma.

O distrate é, em regra, um contrato pura-mente consensual, nos termos do artigo 219° do Código Civil. E pode resultar de meros comportamentos das partes que com toda a probabilidade o revelam.”Texto integral: >>>

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

www.abreuadvogados.com

3

analysis

Constituição de Servidão - Acórdão de 14-06-2011:

“A constituição de servidão por destinação de pai de família sistematiza-se no concurso dos seguintes requisitos: a) que os dois prédios, ou as duas fracções do mesmo prédio te-nham pertencido ao mesmo último dono (identidade de proprietário); b) que exista uma relação estável de serventia de um pré-dio a outro ou de uma fracção a outra, co-rrespondente a uma servidão aparente, reve-lada por sinais visíveis e permanentes - des-tinação, posta pelo proprietário, que não por um detentor de um direito real menor ou por um detentor precário; c) que tenha existi-do uma separação dos prédios ou fracções em relação ao domínio - separação jurídica - acrescendo a inexistência de qualquer de-claração, no respectivo documento, contrária à destinação.

A utilização/fruição das utilidades da ser-vidão nada têm a ver com a constituição da mesma, posto que, nos termos do disposto artigo1544° do Código Civil, as utilidades da servidão podem apenas ser futuras ou even-tuais.”Texto integral: >>>

Excepção de Não Cumprimento no Arrendamento Comercial – Acórdão de 20-06-2011:

“Há que distinguir entre licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica (habitação, comércio, profissão liberal, etc.) e a licença de utilização para o exercício de qualquer espécie daquele género (farmácia, restaurante, etc.).

Só a primeira é obrigação do senhorio, já as licenças, com o respectivo alvará, para o e-xercício de certo ramo (que podem impor a realização de obras para o efeito), cumprem ao arrendatário que pretende exercer a ac-tividade específica.

Não tendo os senhorios cumprido aquela primeira obrigação, assiste à arrendatária o direito a não pagar as respectivas rendas.

No caso em apreço, dúvidas não há de que nos encontramos na presença de um contrato sina-lagmático (arrendamento urbano comercial), que impõe a ambos os contraentes obriga-ções correspectivas, a saber, o senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida (arts. 1031º e 1038º, al. a), do CC). O artº 9º, do RAU, aprovado pelo do DL nº 321-B, de 15/10, estatui que o senhorio só pode outorgar o contrato de arrendamento urbano se detiver uma licença de utilização para o fim pretendido com o arrendamento, com base em vistoria realizada há menos de oito anos. Essa vistoria poderá ser global (aquando da aber-tura do edifício) ou parcelar, para cada espaço a arrendar (Pinto Furtado, “Manual do Arrenda-mento Urbano”, 2.ª ed, p. 338/9).

A licença é o acto administrativo que permite a alguém a prática de um acto ou o exercício de uma actividade relativamente proibidos, sendo relativa a proibição quando a lei admite que a actividade proibida seja exercida, nos casos ou pelas pessoas a quem a administração o per-mita.”Texto integral: >>>

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

I - IMOBILIÁRIO Jornal “O Público”

Dia 01 de Junho- IPS – Informação Predial.Para mais informações: >>>

Dia 06 de Junho- O mercado de arrendamento depois da Troika.Para mais informações: >>>

Dia 15 de Junho- Empresários no Brasil para combater estag-nação do imobiliário nacional;- Investimento directo em imobiliário ”foi bas-tante reduzido” em Portugal;- Salão Imobiliário de Angola arranca a 24 de Junho.Para mais informações: >>>

Dia 22 de Junho- Sonae Sierra desenvolve centro comercial na Ale-manha;- Mercado de escritórios de Lisboa sob o signo da “maturação e oscilação de comportamento”.Para mais informações: >>>

Dia 29 de Junho- Empresas aproveitam o Salão Imobiliário de Angola (SIMA) para estudar mercado angolano e promover Portugal;- Era disponibiliza casas com financiamento até 100 por cento.Para mais informações: >>>

II - Vida Imobiliária, Edição n.º 158 – Junho

- Imocom vende edifício na Avenida da Liber-dade;- Edifer investe 17 M€ no Santos City Design;- Christie’s Real Estate quer voltar a Portugal;- Bancos já leiloaram mais de 1.500 casas este ano;- Lisboa adia constituição de FII por falta de investidores;- Remax Portugal já opera em Cabo Verde;- Grupo Pestana recebe 7 prémios internacio-nais;- Portugal vai receber a primeira «cidade in-teligente» da Europa;- Sonae Sierra distinguida «European Risk Management Awards».Texto integral: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 01 de Junho- Why Solar is Looking Better for Commercial Buildings.Para mais informações: >>>

- Sonae Sierra Comercializará un Parque de Medianas en Alzira - Carcaixent, Valencia.Para mais informações: >>>

- Un juzgado anula un contrato de cobertura de hipoteca con Caixa Galicia.Para mais informações: >>>

Dia 02 de Junho- La subida del Euríbor supondrá un encareci-miento de 60 euros en las hipotecas.Para mais informações: >>>

(continuação na página seguinte)

NEWS FLASH

www.abreuadvogados.com

4

analysis

III – Âmbito Internacional

Dia 06 de Junho- Housing market: Renting on the rise.Para mais informações: >>>

Dia 08 de Junho- Allianz Real Estate has provided around 50% financing to fund manager DWS Investments for the acquisition of Deutsche Bank’s head-quarters in Frankfurt. Para mais informações: >>>

- Brazilian property market is still favourable.Para mais informações: >>>

Dia 14 de Junho- Rome toys with idea of rival to Milan pro-perty fair.Para mais informações: >>>

Dia 15 de Junho- Hipotecados que hacen “default” y devuel-ven su casa al banco.Para mais informações: >>>

- RBS takes control of EUR 1.1b Marriott hotel portfolio.Para mais informações: >>>

Dia 16 de Junho- Why we need another way to invest in hou-sing in Australia.Para mais informações: >>>

Dia 18 de Junho- Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100% y a 40 años.Para mais informações: >>>

Dia 23 de Junho- Brussels seeks developers for EUR 900 mln mixed-use scheme.Para mais informações: >>>

- Spanish property prices ‘continue to fall’. Para mais informações: >>>

Dia 29 de Junho- Ireland says quarter of mortgages are buy to let.Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

© ABREU ADVOGADOS 2011

analysis

NEWS FLASH (continuação)

LISBOA* | SEDE PORTO * MADEIRA *LISBOA PORTO MADEIRA ANGOLA (EM PARCERIA)

MOÇAMBIQUE (EM PARCERIA)

Av. das Forças Armadas, 125 - 12º 1600-079 Lisboa, Portugal Tel.: (+351) 21 723 1800Fax.: (+351) 21 7231899E-mail: lisboa@abreuadvogados.com

Rua S. João de Brito, 605 E - 4º4100-455 PortoTel.: (+351) 22 605 64 00Fax.: (+351) 22 600 18 16E-mail: porto@abreuadvogados.com

Rua Dr. Brito da Câmara, 209000-039 FunchalTel.: (+351) 291 209 900Fax.: (+351) 291 209 920E-mail: madeira@abreuadvogados.com

WWW.ABREUADVOGADOS.COM

(*)