L A U D O - Amazon S3 · ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N. 0601299652 6 FOTO N. 02: Portaria de...
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ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N. 0601299652 1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP. PROCESSO N. 1017902-18.2014.8.26.0564 SANDRA HELENA MARRANO, Engenheiro Civil, CREA N. 060.129.954-2, Perita Judicial nomeada nos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais que CONDOMINIO EDIFÍCIO PARQUE DAS FLORES move contra MIRIAN CLAUDIA DOS SANTOS NASCIMENTO E OUTRO, tendo concluído os trabalhos avaliatórios, vem mui respeitosamente perante V. Excia. apresentar o seguinte L A U D O Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1017902-18.2014.8.26.0564 e código 5ACCCD9. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SANDRA HELENA MARRANO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/11/2018 às 15:32 , sob o número WSBO18703204766 . fls. 209
Transcript of L A U D O - Amazon S3 · ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N. 0601299652 6 FOTO N. 02: Portaria de...
ENG. SANDRA HELENA MARRANO
CREA N. 0601299652
1
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.
PROCESSO N. 1017902-18.2014.8.26.0564
SANDRA HELENA MARRANO,
Engenheiro Civil, CREA N. 060.129.954-2, Perita Judicial nomeada nos
Autos da Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais que
CONDOMINIO EDIFÍCIO PARQUE DAS FLORES move contra MIRIAN
CLAUDIA DOS SANTOS NASCIMENTO E OUTRO, tendo concluído os
trabalhos avaliatórios, vem mui respeitosamente perante V. Excia.
apresentar o seguinte
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1. OBJETIVO
O presente trabalho tem como objetivo a avaliação da unidade autônoma
consistente no apartamento n. 81, localizado no 8º andar do Edifício dos
Antúrios – Bloco 9, integrante do Condomínio Parque das Flores, situado
na Rua Miro Vetorazzo, n. 1.000, Bairro Demarchi, na Cidade de São
Bernardo do Campo – SP, conforme Termo de Penhora e Depósito de fls.
135 dos autos.
2. VISTORIA
2.1 O imóvel vistoriado é o apartamento n. 81, localizado no 8º andar do
Edifício dos Antúrios – Bloco 9, integrante do Condomínio Parque das
Flores, situado na Rua Miro Vetorazzo, n. 1.000, Bairro Demarchi, na
Cidade de São Bernardo do Campo – SP.
2.2 Segundo os Mapas Fiscais do Município, o imóvel esta cadastrado,
para fins tributários, sob o n. 024.019.091.349.
2.3 Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos usuais,
distante 3,00 km, aproximadamente, em linha reta do centro da cidade
(Igreja Matriz da Rua Marechal Deodoro), fazendo parte de zona mista
(residencial/industrial), onde as construções são de padrão simples e médio.
O Condomínio Parque das Flores também está situado a 1,3 km do trevo do
km 23 da Rodovia Anchieta e a 1,00 km da Avenida Maria Servidei Demarchi
(importante corredor viário da região).
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LOCAL DO IMÓVEL EXTRAÍDO DO GOOGLE MAPS
2.4 O Condomínio Parque das Flores foi implantado num terreno de
22.802,00 m², sendo composto de 10 blocos de apartamentos, todos iguais,
totalizando 400 unidades residenciais.
No interior do Condomínio encontramos: piscina adulto e piscina infantil,
duas quadras de esportes, playground, salão de festas, escritório da
administração, academia de ginástica, guarita de vigilância na entrada do
Condomínio, áreas ajardinadas com bancos.
O Edifício dos Antúrios possui 11 pavimentos, sendo um térreo e mais 10
superiores com 4 unidades por andar, servidos por 2 elevadores.
No pavimento térreo, além do hall de entrada, o Edifício dos Antúrios possui
salão de festas.
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O hall de entrada do edifício possui o piso cerâmico, paredes com
aplicação de textura, forro de gesso com pintura à látex, fechamento com
vidro temperado.
O hall de distribuição dos apartamentos do 8º andar possui o piso cerâmico,
paredes e forro com pintura à látex.
2.6 De acordo com a matrícula n. 28.196 do 2º CRISBC (fls. 185 dos
autos), o apartamento avaliando possui a área privativa de 54,48 m², área
real comum de 15,1744 m², área real comum de estacionamento de 9,97 m²,
totalizando a área total de 79,6244 m², correspondendo a uma fração ideal
de 1,666% no terreno, o que corresponde a mais ou menos 8,744 m².
Observação : Todas as vagas de autos do Condomínio são descobertas.
2.7 Do tipo construtivo de apartamento de “padrão simples/médio”, a
unidade avalianda é constituída de : sala, 2 dormitórios, banheiro, cozinha
e área de serviço.
2.8 As características de acabamento das dependências são as seguintes:
Sala e Dormitórios: piso de tabuas corrida de madeira, paredes e forro
de laje com pintura à látex sobre massa corrida, caixilhos de alumínio
natural com grade de proteção.
Os dormitórios possuem armário embutido, mas as lâminas de revestimento
das portas estão bastante danificadas. Um dos dormitórios não possui a
folha da porta de entrada.
Cozinha, Área de Serviço e Banheiro: piso cerâmico, paredes revestidas
de azulejos de cor até o teto, forro com pintura à látex, caixilhos de
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alumínio natural, louças sanitárias de cor no banheiro, box do chuveiro de
acrílico.
A cozinha apresenta a falta de várias peças de azulejos.
O gabinete da pia está danificado com a falta de uma porta.
O forro do banheiro apresenta muitas manchas de bolor.
2.9 Com idade em torno de 30 anos, o apartamento avaliando encontra-se
em estado ruim de conservação, necessitando passar por uma ampla
reforma para substituição dos revestimentos de piso e paredes (cozinha,
banheiro e área de serviço), renovação do “synteko” do piso da sala e
dormitórios, colocação da folha de porta, substituição das louças sanitárias
e reforma geral dos armários.
FOTO N. 01 : Portaria de entrada do Condomínio.
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FOTO N. 02 : Portaria de entrada do Condomínio.
FOTO N. 03 : Interior do Condomínio.
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FOTO N. 04 : Interior do Condomínio.
FOTO N. 05 : Quadras esportivas.
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FOTO N. 06 : Detalhe de uma quadra esportiva.
FOTO N. 07 : Piscina
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FOTO N. 08 : Academia de Ginástica e a área das piscinas.
FOTO N. 09: Playground.
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FOTO N. 10: Bloco 09, onde está localizada a unidade avalianda.
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FOTO N. 11: Hall de entrada do edifício.
FOTO N. 12 : Hall de distribuição dos apartamentos do 8º andar.
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FOTO N. 13 : Sala
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FOTO N. 14 : Outro detalhe da sala.
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FOTO N. 15 : Dormitório n. 01.
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FOTO N. 16 : Segundo dormitório.
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FOTO N. 17 : Cozinha, com a falta de várias peças de azulejos nas
paredes.
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FOTO N. 18 : Outro detalhe da cozinha
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FOTO N. 19 : Banheiro.
FOTO N. 20 : Forro do banheiro que está todo embolorado.
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3. VALOR DO APARTAMENTO
O valor do apartamento será determinado utilizando-se o Método
Comparativo Direto.
Conforme pesquisa que procedemos no Condomínio Parque das Flores e
nas imobiliárias que trabalham na região (ver Anexo I), podemos concluir
que o valor básico unitário de venda de apartamentos situado no mesmo
Condomínio, contendo dois dormitórios e uma vaga de auto descoberta, em
bom estado de conservação, corresponde a R$ 3.967,00/m², tendo como
data-base, o mês de novembro de 2.018.
Considerando, a depreciação do imóvel pelo seu estado de conservação
(necessitando de ampla reforma), temos:
VAP = Ap x vu x fref, sendo:
VAP = valor do apartamento
Aútil = área útil do apartamento = 54,48 m²
Vu = valor unitário de venda = R$ 3.967,00/m²
Fref = fator reforma = 0,88
VAP = 54,48 m² x R$ 3.967,00/m² x 0,88 = R$ 190.187,50
que em números redondos é igual a :
VALOR DO APARTAMENTO N. 81 – ED. DOS ANTURIOS
R$ 190.000,00
novembro/18
(Cento e noventa mil reais)
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20
4. ENCERRAMENTO
O presente laudo compõe-se de 20 (vinte) folhas impressas em
computador, de um só lado, todas numeradas e rubricadas, sendo esta
última folha datada e assinada.
Acompanha o Anexo I : Pesquisa de Valores de Venda de Apartamentos,
com 4 folhas.
São Bernardo do Campo, 14 de novembro de 2.018.
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ANEXO I - PESQUISAS EFETUADAS Local : Rua Miro Vetorazzo, n. 1.000 – Bairro Demarchi - SBC
Condomínio Parque das Flores – Bloco 09 – ap. n. 81 Elemento n. 01
Informante : Sra. Crislaine – proprietária - Tel.: 99168.7332
Local : Condomínio Parque das Flores – Bloco 08 – ap. 72 – 7º andar
Valor : R$ 215.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra com reforma efetuada há menos de 4 anos,
em bom de conservação, com piso laminado nos dormitórios e de
porcelanato nas demais dependências. Possui armário na cozinha e
lavanderia.
V1 = (215.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 3.749,08
V1 = R$ 3.749,00/m²
Elemento n. 02
Informante : Sr. Reginaldo– proprietário - Tel.: 97336.1969
Local : Condomínio Parque das Flores – Bloco 01 – ap. 83 – 8º andar
Valor : R$ 220.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra em bom estado de conservação, com piso de
porcelanato, armário nos dormitórios, cozinha planejada, forro de gesso.
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V2 = (220.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 3.836,27
V2 = R$ 3.836,00/m²
Elemento n. 03
Informante : Sra. Lilian – proprietária - Tel.: 96728.5152
Local : Condomínio Parque das Flores – Bloco 06 – ap. 41 – 4º andar
Valor : R$ 250.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra em bom estado de conservação. Possui piso
laminado, armários nos dois dormitórios e cozinha planejada.
V3 = (250.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 4.359,39
V3 = R$ 4.359,00/m²
Elemento n. 04
Informante : Casari Imóveis - Tel.: 4122.7777
Local : Condomínio Parque das Flores – Código do apartamento: AP 0006
Valor : R$ 230.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra em estado de conservação regular. Possui
piso laminado na sala e dormitórios, armários, azulejos da cozinha e
banheiro com idade de 10 anos, box de vidro temperado no banheiro.
V4 = (230.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 4.010,65
V4 = R$ 4.011,00/m²
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3
Elemento n. 05
Informante : Giselli Imóveis - Tel.: 4352.9111
Local : Condomínio Parque das Flores – Código do apartamento: AP 6719
Valor : R$ 225.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra em estado de conservação regular. Possui piso
laminado na sala e dormitórios, azulejos na cozinha e banheiro com menos
de 5 anos de idade, box de vidro temperado no banheiro. Não tem
armários.
V5 = (225.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 3.923,46
V5 = R$ 3.923,00/m²
Elemento n. 06
Informante : Viva Real Imóveis - Tel.: 3536.4926
Local : Condomínio Parque das Flores – Código do Apartamento : 1503
Valor : R$ 225.000,00 - oferta em novembro/18
Características : Área útil = 54,48 m², contendo 2 dormitórios e uma vaga
de garagem descoberta.
O apartamento se encontra em bom estado de conservação, com piso e
azulejos novos na cozinha e banheiro, piso laminado na sala e dormitórios,
box de vidro temperado, cozinha tipo americana. Não possui armários.
V6 = (225.000,00 x 0,95 )/54,48 = R$ 3.923,46
V6 = R$ 3.923,00/m²
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4
Média Aritmética = [(3.749,00+ 3.836,00 + 4.359,00 + 4.011,00 + 3.923,00
+ 3.923,00)/6] = R$ 3.966,83
. Limite inferior = 0,70 x 3.966,83 = R$ 2.776,78
. Limite Superior = 1,30 x 3.966,83 = R$ 5.156,88
Não havendo elementos discrepantes em torno de + ou – 30% do valor da
média aritmética simples, o valor básico unitário será igual:
Vub = R$ 3.967,00/m²
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