Condomínio de lotes
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CONDOMÍNIO DE LOTES
Palestrante: Narciso Orlandi Neto
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Condomínio edilício
Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64.
• edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss) Condomínio em planos horizontais: pavimentos sobrepostos e independentes.
Condomínio em um único plano horizontal: todas as unidades têm contacto com o solo.
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Condomínio e Loteamento
Unidade No loteamento, o lote, com a propriedade exclusiva do solo.
No condomínio, a unidade autônoma (área de uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte ideal das coisas comuns).
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A terminologia adequada
Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes.
Na discussão, “lote” é o espaço especializado e demarcado no terreno.
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A QUESTÃO
No condomínio em plano horizontal único, pode a área de uso exclusivo ser apenas o espaço demarcado no
terreno, isto é, o “lote”?
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A LEI
Lei 4.591
• Art. 1º -‐ ... conjuntos de edificações, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados, no todo ou em parte...
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Ainda a Lei 4.591
• Art. 8º: “Quando ... o proprietário ... desejar erigir mais de uma edificação ..., em relação às unidades autônomas que se consktuírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno...”
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Ainda a Lei 4.591
• Art. 68:
“Os proprietários (que) pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-‐las antes de concluídas, ... deverão ... saksfazer às exigências constantes no art. 32 ...”
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Jurisprudência paulista
Literalidade da lei, sem concessões “A única insktuição de condomínio que foge às normas do Código Civil é a prevista na Lei 4.591/64, mas esta tem a sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edimcios. Sem a vinculação do terreno às edificações não há condomínio que se sujeite à lei especial” (Ap.Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83).
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Jurisprudência administrakva
“Não se admite a insktuição de condomínio sobre unidades autônomas consktuídas apenas de terrenos” (Ap. Cív. 10.807-‐0/1, DOJ 10/04/90)
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Consequências
• Consktuição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais.
• Incorporações com pequenas edificações, na forma da lei.
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Reação da Corregedoria Geral
• Proibição de registro de vendas de frações ideais quando presentes indícios de fraude à lei.
• Proibição de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações (“casinhas de cachorro”).
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Áreas de uso exclusivo
Há diferença entre o condomínio em mais de um plano horizontal e o condomínio em plano horizontal único.
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Área de uso exclusivo -‐ Apartamentos
Área de uso exclusivo = projeção verkcal da edificação.
O condômino tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.
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Área de uso exclusivo -‐ casas
“Parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de uklização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei 4.591). O condômino também tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.
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A insktuição e as modificações
• A área construída de cada casa é irrelevante na insktuição, salvo eskpulação em contrário.
• O aumento da área construída, respeitada a dimensão da área de uso comum, não implica alteração da insktuição
e dispensa a anuência dos condôminos.
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Argumentos com base na lei
• Não proíbe aumento ou diminuição da construção. • Não vincula a parkcipação nas coisas comuns à área edificada. • Não exige anuência dos condôminos para modificações restritas à área de uso exclusivo.
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Argumentos com base na lei
• Não exige que, na incorporação, a edificação projetada tenha área mínima.
• Art. 1.335, I, do Cód. Civil (direito de dispor).
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Requisitos
• Previsão na incorporação e na convenção.
• Sujeição às leis e posturas municipais.
• Respeito às restrições convencionais.
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