FINANÇAS PESSOAIS: UM COMPARATIVO ENTRE A AQUISIÇÃO … · A meu pai Creosvaldo Bomfim e minha...
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FACULDADES INTEGRADAS DO EXTREMO SUL DA BAHIA LUCAS MEDRADO BOMFIM FINANÇAS PESSOAIS: UM COMPARATIVO ENTRE A AQUISIÇÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS E A APLICAÇÃO EM CERTIFICADOS DE DEPÓSITOS BANCÁRIOS EUNÁPOLIS, BA 2018
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FACULDADES INTEGRADAS DO EXTREMO SUL DA BAHIA
LUCAS MEDRADO BOMFIM
FINANÇAS PESSOAIS: UM COMPARATIVO ENTRE A AQUISIÇÃO
DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS E A APLICAÇÃO EM
CERTIFICADOS DE DEPÓSITOS BANCÁRIOS
EUNÁPOLIS, BA
2018
LUCAS MEDRADO BOMFIM
FINANÇAS PESSOAIS: UM COMPARATIVO ENTRE A AQUISIÇÃO
DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS E A APLICAÇÃO EM
CERTIFICADOS DE DEPÓSITOS BANCÁRIOS
EUNÁPOLIS, BA
2018
Trabalho apresentado às Faculdades Integradas
do Extremo Sul da Bahia, como parte das
exigências para obtenção do grau de Bacharel
em Administração, sob orientação do professor
Leandro Leite.
LUCAS MEDRADO BOMFIM
FINANÇAS PESSOAIS: UM COMPARATIVO ENTRE A AQUISIÇÃO DE ATIVOS
IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS E A APLICAÇÃO EM CERTIFICADOS DE
DEPÓSITOS BANCÁRIOS
Aprovada em:____/____/____
Conceito Final: ____________
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________
Leandro Leite (Orientador)
Especialista
__________________________________________
Robson Rodrigues
Mestre
__________________________________________
Olinto Santos
Mestre
DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho, primeiramente a
Deus, a minha mãe Zuleide, a minha
família e a todos que conviveram comigo
durante o período de graduação.
“Enriquecer é uma questão de escolha.”
Gustavo Cerbasi
AGRADECIMENTOS
Primeiramente a Deus, por esta uma conquista.
Ao Professor Leandro Leite, que me proporcionou uma expertise ainda maior sobre
o tema ao me orientar de forma assertiva.
A professora Ana Taís Fontes por todas as dicas e orientações.
Ao professor Jaderson Vargas, por ter me instigado a pesquisar sobre Finanças.
Ao professor Robson Rodrigues pela colaboração.
Aos professores Admir Wetler, Helton Paiva, Lívia Miranda, Milton Freitas, Raniere
Ornelas e Olinto Santos.
A meu pai Creosvaldo Bomfim e minha mãe Zuleide Medrado, que estiveram
presentes em todas as situações e me ajudaram a chegar até aqui.
A minha irmã Ludmilla Medrado, que esteve ao meu lado me animando a prosseguir
até o fim.
Ao meu primo Felipe, que me motivou a ir em busca dos meus objetivos, sendo um
grande irmão para mim.
À Moscoso Empreendimentos Imobiliários Ltda por contribuir com as informações
acerca da pesquisa do trabalho.
Aos meus amigos Augusta, Eva Marinho, Fernanda Pólvora, Ivan Paulo, Ivonete,
Jamili Rizzo, João Victor, Lauren Borges, Letícia Rafaele, Maria Eduarda, Marcio
Wesley, Neirian, Noelmo e a Sirlene pelo apoio.
Aos colegas, professores e funcionários da UNESULBAHIA.
RESUMO
A população brasileira, geralmente, possui pouco conhecimento sobre o mercado financeiro, mais especificamente, sobre como investir suas reservas financeiras. Assim, ao se perceber a dificuldade que existe em analisar opções de investimento, o presente estudo buscou analisar comparativamente, qual a melhor opção para se aplicar o capital disponível, imóveis residenciais ou Certificados de Depósitos Bancários (CDB). Com isso, foram estudadas as duas modalidades, a aquisição de um imóvel residencial, com o intuito de venda, e também a rentabilidade mensal de um imóvel de aluguel, dentro do período de dez anos, de 2008 a 2018, comparando a um investimento em CDB pós-fixado, indexado em 100% do Certificado de Depósito Interbancário (CDI) no mesmo período. Para isso, foi efetuado um estudo de caso na imobiliária Moscoso Empreendimentos Imobiliários Ltda, situada na cidade de Eunápolis-Ba. Foram utilizados os dados do CDI, extraídos no site da Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos (CETIP), para aplicar a rentabilidade do CDB. Desse modo, foi explicitado no resultado, que o imóvel proporcionou uma rentabilidade líquida inferior ao CDB pós-fixado, demonstrando, assim, a melhor opção de investimento no período analisado. Portanto, claramente sendo confirmada a necessidade de buscar conhecer outras opções de investimentos, indo além da cultural nacional.
Palavras-Chave: CDB. Imóveis. Investimento. Rentabilidade.
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Preço de venda do imóvel.......................................................................39
Gráfico 2 – Preço do metro quadrado........................................................................40
Gráfico 3 – Valor do aluguel em 2008 e em 2018......................................................42
Gráfico 4 – Comparativo entre CDB´s com resgate em 2018....................................44
Gráfico 5 – Comparativo de rentabilidade mensal de aluguel e CDB........................46
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Comparativo de investimento em CDB.....................................................27
Tabela 2 - Comparativo entre Poupança, CDB’s e Tesouro Selic pela inflação........28
Tabela 3 - Prazos e alíquotas para o IOF..................................................................29
Tabela 4 - Prazos e alíquotas para o IR ....................................................................30
Tabela 5 - Comparativo entre CDB, LCA e LCI..........................................................32
Tabela 6 - CDB aplicado a 85% do CDI em 10 anos.................................................36
Tabela 7 - CDB aplicado a 95% do CDI em 10 anos.................................................37
Tabela 8 - CDB aplicado a 100% do CDI em 10 anos...............................................38
Tabela 9 - Diferença entre investimento em imóvel e CDB de 100% do CDI............45
LISTA DE ABREVIATURAS
A.a. - Ao ano
CETIP - Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos
CDB - Certificado de Depósito Bancário
CDI - Certificado de Depósito Interbancário
COPOM - Comitê de Política Monetária
FGC - Fundo Garantidor de Crédito
IGPM - Índice Geral de Preços do Mercado
IOF - Imposto sobre Operações Financeiras
IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
IR - Imposto de Renda
IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana
LCA - Letra de Crédito do Agronegócio
LCI - Letra de Crédito Imobiliário
SFH - Sistema Financeiro da Habitação
SELIC - Sistema Especial de Liquidação e de Custódia
TR - Taxa Referencial
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 12
2 METODOLOGIA .................................................................................................... 15
3 REFERENCIAL TEÓRICO ..................................................................................... 18
3.1 A VISÃO POPULAR SOBRE IMÓVEIS ........................................................... 18
3.2 O IMÓVEL COMO UM “PASSIVO” .................................................................. 19
3.3 O MERCADO FINANCEIRO ............................................................................ 24
4 APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS ............................................................... 33
4.1 IMÓVEIS .......................................................................................................... 33
4.2 CDB PÓS-FIXADO .......................................................................................... 35
5 ANÁLISE DOS RESULTADOS ............................................................................. 39
5.1 IMÓVEIS .......................................................................................................... 39
5.2 CDB PÓS-FIXADO .......................................................................................... 43
5.3 ANÁLISE COMPARATIVA ............................................................................... 45
6 AÇÕES COM BASE NA ANÁLISE ....................................................................... 48
7 CONCLUSÃO ........................................................................................................ 50
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 52
ANEXOS ................................................................................................................... 56
ANEXO A - PESQUISA SOBRE IMÓVEIS ............................................................ 56
ANEXO B – TAXAS DO CDI EXTRAÍDAS NO PORTAL CETIP ........................... 57
ANEXO C – HISTÓRICO DA TAXA SELIC NO PERÍODO ESTUDADO ............... 58
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1 INTRODUÇÃO
A sociedade brasileira pouco conhece sobre os tipos de investimentos disponíveis
no mercado financeiro para aplicar suas reservas financeiras. A carência de uma
boa educação financeira desde a escola fundamental no Brasil é consequência de
um sistema ultrapassado e engessado, o qual, pouco se ensina nas escolas sobre
planejamento financeiro ou finanças pessoais.
Geralmente, parte da população brasileira pensa que realizar investimentos seria
apenas para os especialistas na área financeira. Entretanto, estão equivocados, de
modo que criam uma barreira ao aprendizado cultural, limitando assim, o alcance de
melhores resultados financeiros, que não seja através da tradicional poupança.
Atualmente, é possível identificar o crescente número de pessoas que procuram
soluções mais rentáveis como forma de aplicar seu dinheiro. Existem pessoas que
possuem um perfil mais conservador, ou seja, priorizam na maioria das vezes a
segurança e a baixa liquidez, ao invés de se arriscarem em investimentos cuja
possibilidade de rentabilidade é maior.
Por outro lado, existem também, pessoas que, para não ficar com o dinheiro
aplicado em uma conta bancária, preferem adquirir ativos imobilizados, como por
exemplo: terrenos, casas e apartamentos. De modo que o intuito seja preservar seu
capital, mantendo-o seguro e tendo em vista a venda deste imóvel com um bom
ganho de capital após alguns anos.
No entanto, estas pessoas com perfil conservador, não se sentem encorajadas em
investir no mercado financeiro e procuram, dessa forma, outros tipos de
investimentos, como por exemplo: ativos imobiliários, cujo objetivo é acumular seu
capital próprio.
Sabe-se que, quando se adquire um imóvel, geralmente seu preço tende a se
valorizar com o passar dos anos. Porém, o que muitas pessoas não analisam, é que
a compra destes ativos pode representar uma valorização menor do que outros tipos
de investimentos disponíveis no mercado financeiro e, além disso, outra informação
relevante é que este tipo de ativo requer maior tempo para conseguir liquidez.
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Existem também, aquelas pessoas que possuem um perfil moderado, ou seja,
gostam de investimentos com baixo risco, mas, que oferecem uma maior
rentabilidade, como por exemplo: Títulos do Tesouro Direto ou o Certificado de
Depósito Bancário (CDB), buscando ter uma carteira de investimentos mista.
É possível citar também, as pessoas que possuem um perfil de investidor arrojado,
que possuem a capacidade de aplicar boa parte de suas reservas financeiras em
renda variável, pois tem como objetivo conquistar uma maior rentabilidade em
investimentos com o intuito de multiplicar seu patrimônio no longo prazo.
Analisando de forma mais conservadora, nasce a questão de se investir em títulos
de renda fixa, como por exemplo: o Certificado de Depósito Bancário (CDB), a Letra
de Crédito Imobiliário (LCI) e os títulos do Tesouro Nacional, o Índice Nacional de
Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e no Sistema Especial de Liquidação e de
Custódia (SELIC), que podem gerar lucros satisfatórios, de acordo com cada perfil
de investidor.
É possível fazer uma análise comparativa e identificar qual a melhor proposta para
se recomendar ao cliente, seja adquirindo ativos imobiliários à vista ou utilizando o
dinheiro disponível em uma aplicação de renda fixa, cujo objetivo visa obter maiores
ganhos financeiros.
Para realizar um investimento em um CDB, por exemplo, é necessário levar em
consideração o tempo mínimo de permanência na aplicação, o percentual de Taxa
de Retorno, além de verificar o percentual de Imposto de Renda (IR) sobre a
aplicação.
Já para a aquisição de imóvel, deve-se considerar o valor do imóvel, a sua
localização e condições físicas, tendo em vista o valor possível para se alugar ao
adquiri-lo, além de analisar a possibilidade de sua valorização ou desvalorização.
Diante do exposto, a pesquisa busca responder a seguinte questão: Sob a ótica
financeira, qual seria a opção mais rentável: a aquisição de ativos imobiliários
residenciais ou investimentos em Certificados de Depósitos Bancários (CDB)?
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Como objetivo geral, esta pesquisa busca analisar comparativamente, sob o olhar
financeiro, a atratividade da aquisição de ativos imobiliários versus a efetivação de
investimentos em Certificados de Depósitos Bancários (CDB).
Como objetivos específicos, espera-se analisar a viabilidade de se efetuar
aplicações financeiras em ativos imobiliários, apresentar a rentabilidade de se
investir em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) e comparar os resultados
obtidos com a venda de um imóvel em 2018 após dez anos de sua aquisição com a
aplicação em um CDB pós-fixado no mesmo período.
A pesquisa será relevante às Academias, por se tratar de uma informação pouco
explorada por estudantes universitários em suas pesquisas. No contexto social, às
pessoas que não detém tal conhecimento sobre finanças e que necessitam gerir de
forma mais eficiente suas finanças pessoais, com ênfase nas pessoas que
disponham de poder aquisitivo para este tipo de operação, pois proporcionará uma
visão mais ampla para essa tomada de decisão financeira.
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2 METODOLOGIA
No presente trabalho foi pesquisado e aplicado um estudo de caso, tendo como
fonte orçamentos de aluguéis e valores de imóveis à venda na cidade de
Eunápolis/BA. Foi aplicada a pesquisa entre o período de Agosto de 2017 e Maio de
2018, comparando a títulos de renda fixa, como por exemplo: o Certificado de
Depósito Bancário (CDB).
O método aderido na pesquisa foi o Dedutivo, pois segundo Ruiz (2002, p. 138), o
método dedutivo busca evidenciar informações gerais sobre o assunto estudado,
com o objetivo de destacar conclusões de aspectos mais particulares. Já para
Andrade (2001, p. 131), método dedutivo é o que determina a direção dos
resultados, ou seja, parte de teorias gerais para se chegar ao entendimento
particular. Desse modo, a pesquisa buscou conhecer os dados existentes sobre o
assunto abordado e aplicá-los em um exemplo real.
Foi utilizado na pesquisa o método de procedimento comparativo, pois foram
analisados os resultados de dois tipos de investimentos pelo mesmo período de
tempo. Segundo Gil (1999, p. 34), o método comparativo busca identificar as
diferenças entre determinados entes estudados, pois possibilita realizar
comparativos conforme determinados períodos de tempo. E segundo Andrade
(2001, p. 134), este método é utilizado para identificar semelhanças e apontar
diferenças entre os entes abordados, possibilitando analisá-los conforme períodos.
O estudo comparativo buscou comparar a rentabilidade de se investir em imóveis
residenciais com a rentabilidade de se investir em Certificados de Depósitos
Bancários (CDB), ambos durante o período de 2008 a 2018.
Para isso, foi aplicado um questionário solicitando informações sobre os preços de
venda, de aluguel e de metro quadrado no ano de 2008 e os preços atualizados em
2018, além de solicitar a informação de qual o percentual médio sobre o valor do
imóvel para se aplicar o preço de aluguel de um imóvel na cidade de Eunápolis-Ba.
Para o CDB, foram utilizados os dados disponíveis no site da Central de Custódia e
Liquidação Financeira de Títulos (CETIP), para identificar a média do Certificado de
Depósito Interbancário (CDI) nos quatro períodos analisados, 2011, 2014, 2016 e
16
2018. Assim como os dados do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia
(SELIC), do mesmo período. O objetivo da extração desses dados foi poder aplicar
um exemplo de investimento em CDB, para se obter resultados concretos e
consistentes.
O estudo em questão possui a característica metodológica exploratória, onde se
buscou explorar a viabilidade em adquirir ativos imobiliários residenciais ou de se
investir em Certificados de Depósitos Bancários. Segundo Gil (2008, p. 27), as
pesquisas exploratórias se destinam a tentar compreender novos métodos que
sobrepujam os atuais, visando encontrar nos estudos, novas oportunidades.
Para Andrade (2001, p. 124), pesquisas exploratórias são estudos que buscam
possibilitar o aumento de informações sobre os entes abordados, como também
facilitar a descoberta de um novo enfoque para os mesmos. Já para Gil (1999, p.
43), pesquisas exploratórias são produzidas com o intuito de proporcionar uma visão
geral acerca dos entes abordados.
Além disso, quanto à operacionalização, a pesquisa foi realizada no formato de
pesquisa de campo e de forma documental onde foram solicitadas informações
acerca de imóveis à venda e para aluguel na imobiliária Moscoso Empreendimentos
Imobiliários LTDA, através de um questionário. Também foram captados os dados
sobre as taxas do CDI e da SELIC dos períodos de 2011, 2014, 2016, 2018, através
dos sites da CETIP e do Banco Central do Brasil, visando fazer análises nas
variáveis de um CDB, de acordo com os dados captados.
Segundo Gil (2002 p. 46), pesquisa documental representa a análise de documentos
de empresas públicas ou privadas. Portanto, trata-se de uma pesquisa documental e
de campo, que analisará de forma quantitativa os resultados obtidos. Para Gil (1999,
p. 72), uma pesquisa de campo busca descrever as características dos entes
estudados.
Para Vergara (2003, p. 47), pesquisa de campo é a busca empírica que se realiza
aonde ocorre os fatos estudados, sendo utilizados questionários para se chegar à
um resultado. Vergara (2003, p. 48) afirma ainda que, uma pesquisa documental é
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aplicada através da análise de documentos pertencentes à empresas públicas e/ou
privadas.
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3 REFERENCIAL TEÓRICO
3.1 A VISÃO POPULAR SOBRE IMÓVEIS
Geralmente, os casais brasileiros ao iniciarem sua trajetória de vida familiar, buscam
adquirir um imóvel. O meio mais utilizado, em muitos casos, é o financiamento da
casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o que popularmente é
chamado de “investimento na casa própria”. Sendo esta definição, na realidade, um
erro, conforme abaixo:
A moradia não é um investimento, mas sim um consumo. O dinheiro consumido em uma moradia não se propõe a ser multiplicado; pelo contrário, mesmo que a moradia venha a perder o valor com o tempo, isso pouco nos preocupará, se nela estivermos morando com conforto, segurança e felicidade. Além disso, você não poderá dispor do dinheiro que vale sua casa diante de outra oportunidade de negócio (CERBASI, 2013, p. 20).
Os cidadãos brasileiros compartilham uma cultura muito comum há décadas, pois
sonham com a compra de um imóvel residencial, tendo em vista que isso será uma
realização pessoal; já outros, adquirem imóveis residenciais com o intuito de aplicar
suas reservas financeiras.
Para Cerbasi (2013, p. 31), pessoas que detém a experiência do século anterior,
possivelmente irão apoiar o investimento em imóveis, pois irão levar em
consideração a trajetória vivenciada, visando a eficácia neste tipo de movimentação
financeira. No entanto, há um equívoco nesta concepção, pois o que ocorreu nos
anos percorridos, impulsionou muitos municípios brasileiros a uma grande
depreciação.
O padrão de se considerar o imóvel residencial como investimento e a filosofia de que um aumento de salário significa que você pode comprar uma casa maior ou gastar mais, é a base do atual endividamento da sociedade (KIYOSAKI e LECHTER, 2000, p. 80).
Segundo Cerbasi (2014, p. 55), as famílias brasileiras, geralmente, apoiam a compra
de imóveis afirmando ser melhor do que pagar aluguel. É necessário estar atento,
considerar as taxas e a inflação antes de adquirir um imóvel, pois imprevisivelmente,
pode-se acarretar em um insucesso financeiro. Para se obter um lucro exponencial
nessa operação, o imóvel deve estar em uma localidade com alto potencial de
valorização.
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“Quem não tem imóvel deve alugar de quem tem para morar. E quem não tem dinheiro deve alugar dinheiro de quem tem para satisfazer seu desejo de comprar,” [...]. “A cultura do brasileiro diz que aluguel é dinheiro jogado fora. Se você acredita nisso, então escolha o menor desperdício”, reforça. “Você pode ter seu imóvel. Escolha o caminho mais fácil para isso sem cair na armadilha das falsas crenças” (MENDONÇA, 2010).
Imposto de Renda sobre ganho de capital com imóveis
Segundo Almeida (2018), quem possui um imóvel com valor de mercado acima de
R$ 300.000,00, é obrigado efetuar a declaração de Imposto de Renda, ainda que
sua renda mensal não se enquadre como sendo obrigatória.
Afirma ainda que, quando se realiza a venda de um imóvel auferindo ganho de
capital, torna-se obrigatória a incidência de 15% de Imposto de Renda (IR) sobre o
mesmo, tendo um prazo de até 180 dias para concluir o pagamento.
Apesar disso, é possível obter isenção do IR ao realizar uma venda com ganho de
capital se os recursos financeiros levantados forem destinados à compra de um
novo imóvel no prazo de até 180 dias. Caso ao efetuar a aquisição de um novo
imóvel ainda haja sobra do valor referente à venda auferida, será necessário realizar
o pagamento proporcional do IR (ALMEIDA, 2018).
3.2 O IMÓVEL COMO UM “PASSIVO”
Segundo Kiyosaki e Lechter (2000, p. 77), não se pode considerar a casa própria
como um ativo, mas como um passivo, pois embora seja um bem, é um fato gerador
de impostos, hipoteca, seguros, manutenção e outros serviços de utilidade pública,
de modo que levam parte da renda familiar em forma de despesa.
Comprar um imóvel residencial representa um alto custo de oportunidade, levando
em consideração que o capital investido encontra-se imobilizado e demanda tempo
para, em caso de necessidade, conseguir vendê-lo, proporcionando dessa maneira,
uma dependência:
As maiores perdas são as das oportunidades que não foram aproveitadas. Se todo o seu dinheiro está comprometido com o imóvel onde mora, você pode ser obrigado a trabalhar mais porque todo o seu dinheiro continua saindo na coluna das despesas (o padrão clássico do fluxo de caixa da classe média) em lugar de aumentar a coluna dos ativos (KIYOSAKI e LECHTER, 2000, p. 81).
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Para Kiyosaki e Lechter (2000, p. 81), o grande problema, entretanto, instala-se na
falta de aprendizado sobre finanças pessoais, pois a maioria das pessoas de classe
média aglutinam diversos itens passivos, sem aplicar seu dinheiro em ativos que
possam desenvolver renda além dos salários. Desse modo, quando as boas
oportunidades de mudança de vida surgem, essas pessoas não dispõem de ativos
disponíveis para aproveitá-las.
Um grande motivo que faz das classes média e baixa serem investidores
conservadores, no âmbito financeiro, é a falta de uma base sólida de conhecimento
sobre finanças, o que acaba tornando-as dependentes de seus empregos, buscando
segurança e estabilidade financeira (KIYOSAKI e LECHTER, 2000, p. 88).
Ainda segundo os autores, em muitas épocas acontecem grandes processos de
diminuição de quadro de funcionários em diversas empresas, e com isso, muitos
trabalhadores acabam percebendo que, o que eles chamavam de principal ativo, sua
casa própria, simplesmente estava consumindo a sua renda, assim como os
automóveis, levando-os ao colapso financeiro.
O sonho da casa própria muitas vezes pode levar uma família ao colapso financeiro,
se não houver um bom planejamento financeiro para tomar a decisão assertiva para
solucionar problemas financeiros familiares. Conforme Cerbasi (2014, p. 113) o
potencial de lucratividade muitas vezes deixa de ser alcançado por se escolher
manter uma casa ao invés de vendê-la e quitar suas dívidas:
Paulo e Érica começaram a vida a dois como muitos casais sonham. [...] Após seis anos prestando serviços para uma empresa que lhe proporcionava boa renda, bonificações significativas e crescimento na carreira, a organização fechou as portas e Paulo ficou sem emprego. [...] Oito meses depois, nada de emprego para Paulo. Não havia mais poupança e as dívidas do cheque especial já somavam R$ 5.000,00, crescendo a juros de 8% ao mês. [...] A decisão foi sensata: vender o apartamento – a tão sonhada casa própria estava por escapar entre os dedos. Dos R$ 120.000,00 que receberam, usaram R$ 10.000,00 para quitar imediatamente as dívidas e pagar a mudança para um apartamento menor, alugado por R$ 600,00 mensais. Os R$ 110.000,00 restantes foram aplicados em um fundo multimercado que rendia, sem descontar a inflação, cerca de 0,9% ao mês, R$ 990,00. [...] Um ano depois, as contas estavam em dia, o plano de guardar dinheiro mensalmente fora retomado e a poupança acumulada somava R$ 128.000,00. [...] Mesmo com recursos suficientes para comprar um imóvel novo, resolveram continuar no apartamento alugado (CERBASI, 2014, p. 113).
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Para Zogbi (2017), muitos brasileiros, ao analisarem o cenário econômico atual,
tomam a iniciativa de morar em casas de aluguel, não por ser uma necessidade,
mas pelo motivo de que, financeiramente, proporciona uma rentabilidade muito mais
elevada, alugar um imóvel ao invés de aplicar seu dinheiro comprando um.
Mas o que a gente vem vendo, na verdade, é as pessoas, por opção, querendo alugar. E às vezes a pessoa teria condição de comprar o imóvel, ela fala: “Não, eu já fiz minha conta aqui, e hoje vale mais a pena eu deixar o dinheiro aplicado no banco e alugar o imóvel, e vai sobrar dinheiro” (ZOGBI, 2017).
O imóvel para aluguel
Para Cerbasi (2014, p. 89), o ramo de imóveis direcionados ao aluguel tem um
grande potencial para o agente superavitário, restando a necessidade de realização
de estudos específicos da região do imóvel antes de adquiri-lo. Além disso, ainda diz
que é preciso conhecer o perfil dos potenciais inquilinos, realizar análises constantes
sobre o mercado imobiliário para acompanhar as mudanças ocorridas. O autor cita
que o imóvel direcionado ao aluguel, em alguns casos, pode se tornar uma fonte de
auferir ganho de capital e de renda.
Por outro lado, Cerbasi (2014, p. 121), afirma que um investimento em imóvel, só se
considera como tal se for capaz de produzir lucratividade a ponto de poder
multiplicar o capital investido em um determinado período, utilizando bem as
oportunidades de negócio encontradas. Por esse motivo, afirma que ao adquirir um
imóvel para alugá-lo, o agente superavitário tende a restringir seu potencial de
lucratividade, conforme abaixo:
A renda obtida pelo aluguel não pode ser usada para comprar mais imóveis, por isso grande parte dela é geralmente gasta. Se vocês comprarem um imóvel de R$ 50.000,00 e o alugarem, não ganharão mais que 0,8% do valor do imóvel, R$ 400,00 por mês. E sempre continuarão ganhando esse
valor, apenas corrigido pela inflação. Sua riqueza não crescerá (CERBASI,
2014, p. 121).
Para Cerbasi (2014, p. 122), buscar afinidade com pessoas influentes ou corretores
do ramo imobiliário pode fazer uma grande diferença quando se pretende investir em
imóveis, pois geralmente, essas pessoas conseguem encontrar facilmente imóveis
com preço de venda abaixo de seu valor de mercado. Esta se torna uma estratégia
para conseguir comprar imóveis que geralmente são vendidos por indivíduos que
estão endividados, ou são de herdeiros impacientes e por isso, vendem a um preço
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inferior ao do mercado. O resultado vem ao vendê-los, pois tendo mais paciência e
experiência, será possível auferir um excelente percentual de lucratividade.
Para o investidor que aplica suas reservas financeiras na compra de imóveis
residenciais para aluguel, é possível ocorrer, em muitos casos, a decadência de
seus ativos, pois como se trata de um investimento variável, que não permite total
certeza de que irá obter sucesso em seu objetivo, se comparado aos investimentos
do segmento no século passado. Esse mercado gerava um grande potencial de
renda. Isso pode ser acarretado pela falta de correção pela inflação nos aluguéis,
assim como no seu valor de venda, atrelando com isso as despesas do imóvel e, por
isso, chegando ao ponto de decadência (CERBASI, 2014, p. 63).
O autor descreve a realidade que se encontram muitos investidores de imóveis na
atualidade, como também os desdobramentos necessários para conseguir manter o
investimento e até para não obter a perda do ativo.
O excesso de confiança nos imóveis e o ritmo lento de transformações nesse mercado podem fazer com que um investidor demore a reconhecer que fez um mau negócio. Quando se dá conta, percebe que já não consegue vender seu bem ou que não está fácil conseguir novos inquilinos, ou que o inquilino atual não paga o aluguel nem pagará mais, e o proprietário terá que arcar com todos os custos processuais para não perder o imóvel. Sem acompanhamento contínuo, o resultado de uma carteira de imóveis é o mesmo de qualquer carteira de renda variável administrada sem conhecimento: perda certa (CERBASI, 2014, p. 62).
Relata ainda que, manter investimentos em imóveis demanda bastante atenção,
vasta procura por conhecimento sobre o mercado, uma boa gestão de aluguéis, de
impostos e de despesas, de forma até mesmo a criar um planejamento para gerir,
com eficácia, os ativos imobiliários.
Mas Brown, da Xcare, não vê esse formato como uma boa opção. “Tem muita coisa envolvida que pode prejudicar o investidor”, opina. Busca pelo locatário, tempo de carência entre inquilinos, despesas como o Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU), condomínio e manutenção do imóvel são alguns dos fatores que, na opinião do agente de investimentos, podem transformar o que deveria ser rentável em dor de cabeça (ZOGBI, 2018).
Para Silva (2014), quem possui um imóvel no valor de R$ 550.000,00 e vive da
renda do aluguel mensal de R$ 2.400,00, está auferindo um rendimento mensal de
0,44% ao mês referente ao valor do imóvel. Isso significa que essa operação acaba
rendendo menos do que a tradicional poupança.
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Silva (2014) ainda destaca que há riscos relevantes com o aluguel do imóvel, como
por exemplo, a liquidez. Caso o proprietário do imóvel sofra algum tipo de
emergência que necessite de R$ 100.000,00 para sua resolução e não possua
recursos financeiros de reserva. Então, tendo que vender o imóvel, não o conseguirá
com a agilidade necessária e/ou com o preço devido.
Apesar de ser uma concepção cultural de parte da população no Brasil, comprar um
imóvel para alugar, geralmente, não atende aos rendimentos esperados pelo
investidor. Isso ainda ocorre de forma corriqueira, pois existe uma grande falha na
sociedade brasileira que se instala na falta de educação financeira (ULLER, 2016).
É uma decisão menos favorecida a aplicação em imóveis para aluguel. Levando em
consideração os gastos incorridos neste tipo de aplicação e que muitas vezes não
são relevados no momento da escolha, como em alguns casos: condomínio,
manutenção, impostos e corretor imobiliário (ULLER, 2016).
Ao investir em um imóvel para aluguel, o investidor acaba tendo uma baixa liquidez
sobre o capital investido, além do risco de não receber o aluguel e ter de arcar com
gastos. Isso representa dizer que o valor investido para ser resgatado dependerá da
venda do imóvel, o que, geralmente, não ocorre com agilidade (ULLER, 2016).
Se um investidor dispõe de exatos R$ 1.500.000,00 para aplicar, e encontra-se em
dúvida se deve investir em imóveis para aluguel ou em um título de renda fixa,
sabendo que o imóvel desse valor proporcionará uma renda mensal de R$ 8.000,00.
Recomenda investir em um LCI, por exemplo, que remunere 100% do CDI, que
poderia gerar mais do que o dobro do rendimento obtido com aluguel. Além disso,
destaca, ainda, que investindo na renda fixa, não há preocupação com inquilinos e
demais problemas relacionados (ULLER, 2016).
Quanto menor o valor do imóvel residencial, mais caro poderá ser o valor de seu
aluguel. Já no sentido inverso, quanto maior o valor do imóvel residencial, mais difícil
será acompanhar, em percentual, o seu aluguel:
“Um imóvel de R$ 50.000,00 pode ser alugado por R$ 600 [1,2% de rendimento ao mês para o locador], mas um imóvel de R$ 400 mil dificilmente é alugado por R$ 2,5 mil [renda de 0,62%]”, calcula (RIBEIRO, 2010).
24
Segundo Ribeiro (2010), quem compra um imóvel para dispor para aluguel, não
deve ter o desejo de auferir ganho de capital, ou seja, adquirir o imóvel visando
vendê-lo por um valor superior ao valor pago, pois, explica que o ganho de capital e
o de aluguel são paralelos entre si. Em muitos casos, o imóvel que possui maior
facilidade de alugar pode ter um valor de compra menos acessível, o que
impossibilita de gerar um ganho de capital como desejado, ao disponibilizá-lo para a
venda.
3.3 O MERCADO FINANCEIRO
O mercado financeiro, em sua totalidade, é formado por agentes superavitários e
agentes deficitários, conforme abaixo:
O sistema financeiro é um conjunto de instituições financeiras, públicas e privadas, que promovem a intermediação financeira entre as pessoas com capacidade de poupança (conhecidos como agentes superavitários) e aquelas carentes de recursos (conhecidos como agentes deficitários) (NETO e LIMA, 2008, p. 9).
Segundo Neto e Lima (2008, p. 9), para que um indivíduo seja classificado como um
agente superavitário é necessário que tenha disponibilidade de recursos superiores
aos seus gastos, o que lhe permita uma sobra financeira. Já para ser classificado
como um agente deficitário, o indivíduo, possuirá a característica de necessitar de
recursos financeiros para conseguir liquidar seus gastos, pois sua renda não alcança
o valor necessário.
Seguindo a linha de raciocínio do modelo superavitário, é possível compreender que
o agente que investe em títulos de renda fixa, está emprestando o seu dinheiro para
um agente deficitário, como por exemplo: o governo e bancos, quando se realiza
investimentos em um CDB, onde o valor investido é repassado aos clientes
deficitários (CERBASI, 2013, p. 126).
Renda Fixa
Considerando o mercado financeiro de investimentos, é necessário buscar uma
operação que melhor se enquadre ao perfil do cliente investidor. Verificando até
mesmo a opção mais desejada, que podem ser títulos de renda pré-fixados ou pós-
fixados.
25
Segundo Neto e Lima (2008, p. 29), os Títulos Pré-Fixados proporcionam saber o
valor do retorno financeiro no momento da aplicação, pois é composto por uma taxa
de rentabilidade fixa e com baixo risco. Já os títulos de renda Pós-Fixados, permitem
um retorno do investimento somente no final da aplicação. Pois, dependem do
desempenho de algum indexador, seja o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-
M), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou a Taxa Referencial
(TR).
O mercado de renda fixa proporciona uma ampla diversidade de títulos para se
investir. Porém, em meio aos diversos títulos, é necessário identificar primeiro o que
são os títulos pré-fixados e os pós-fixados:
Taxa Pré-Fixada: ao contratar o investimento, você já sabe antecipadamente qual taxa irá receber pelo prazo que deixar seu dinheiro “aplicado” (o termo correto deveria ser “emprestado”). Por exemplo, ao pesquisar os CDBs que seu banco lhe oferece para uma aplicação de R$ 1.000,00, uma das opções é investir durante 12 meses, a juros de 10% ao ano. Ao optar por esse investimento, você sabe que receberá, antes do Imposto de Renda, um montante de R$1.100,00 ao final de um ano (CERBASI, 2013, p. 126).
Claramente, é possível entender que a aplicação em renda fixa pré-fixada possibilita
uma visão dos ganhos futuros desde o momento de sua efetivação, dando ao
investidor as informações necessárias para a tomada de decisão sobre seus
recursos financeiros. Comparativamente, a descrição de uma aplicação em renda
fixa pós-fixada:
Taxa Pós-Fixada: normalmente, a remuneração que lhe é proposta está vinculada ao desempenho de algum índice que pode variar ao longo do tempo. Por exemplo, digamos que, para os mesmos R$ 1.000,00 que você deseja aplicar, o banco lhe ofereça dois CDBs; um deles pagará 90% do CDI, enquanto o outro pagará 6% ao ano acima da inflação medida pelo IPCA. Nesses casos, você não sabe de antemão quanto terá ao final de 12 meses, pois seu resultado dependerá da evolução dos indicadores. Se na primeira opção, o CDI acumulado em 12 meses for de 10%, você receberá 90% desse índice, ou 9% antes do imposto. Na segunda opção, se a inflação for de 3,5%, você receberá 9,5% antes da retenção do imposto (CERBASI, 2013, p. 127).
A partir dessas informações, é possível analisar que a decisão entre investir em
Títulos de Renda Fixa pré-fixada ou pós-fixada dependerá do perfil do cliente
investidor, podendo este, escolher entre a especulação de baixa na economia e
investir em um Título pré-fixado ou, na esperança de alta desta, aplicar em um Título
pós-fixado.
26
Para Cerbasi (2013, p. 127), a melhor decisão a tomar será feita após realizar
análises de diferentes circunstâncias no mercado. É preciso entender qual projeção
da taxa de juros da economia, se for de decrescimento, recomenda-se optar pelo
investimento em um CDB pré-fixado. Porém, se a projeção é de crescimento da taxa
de juros, ou se há um grau elevado de incerteza sobre a projeção da taxa de juros
da economia, a opção mais recomendada seria um CDB com taxa pós-fixada.
Assim, havendo um elevado aumento da inflação, o governo tende a tentar inibir seu
crescimento realizando aumentos nos juros, o que fará o CDB pós-fixado obter um
melhor rendimento.
Vale lembrar que segundo Cerbasi ( 2013, p. 127), para um investidor conservador,
a renda fixa pós-fixada é a melhor opção, pois, proporcionará um rendimento
aceitável sob a circunstância de a economia não obter bons resultados durante o
período da aplicação. Em contrapartida, a renda fixa pré-fixada irá gerar bons
resultados apenas se a especulação acerca do decrescimento dos juros se realizar
(CERBASI, 2013, p. 127).
Há rumores de que o ano de 2018 está mais propício para investir em renda fixa,
pois, o cenário promete ser bastante incerto, em função das eleições presidenciais,
o que gera um grande risco para investimentos de renda variável. (FRABASILE,
2018).
“Não sabemos o que vai acontecer. A eleição pode ser uma das mais tumultuadas da história”, diz. “Num ambiente de incerteza, as ações e os fundos multimercado não devem funcionar. Portanto, sobra a renda fixa” (FRABASILE, 2018).
CDB
Os CDBs são investimentos que atraem, corriqueiramente, investidores
conservadores, pois possuem maior segurança, sendo amparados pelo Fundo
Garantidor de Crédito (FGC), que garante a cobertura de até duzentos e cinquenta
mil reais por CPF, por instituição, e até o teto máximo de um milhão de reais, em
caso de a instituição financeira declarar falência. Assim, o investidor pode ter maior
tranquilidade para investir e para buscar uma instituição financeira que lhe
proporcione uma rentabilidade maior (GOEKING, 2018).
27
O grande propósito de os bancos ofertarem os CDBs é de captar recursos. Quando
um cliente investe seu dinheiro em um CDB, está, na realidade, emprestando ao
banco, que por sua vez, lhe devolverá com juros na data de vencimento da
operação. Porém, os bancos quando captam dinheiro dessa forma, tem total
disponibilidade para utilizá-lo em suas operações, sendo que, geralmente, o utiliza
para realizar empréstimos aos seus clientes com uma taxa de juros muito maior do
que a paga ao cliente que investiu em CDB, gerando, deste modo, uma grande
lucratividade. (YAZBEK, 2014).
O CDB possui as modalidades pré-fixado e pós-fixado. A modalidade mais utilizada
é a pós-fixada, que utiliza uma taxa referencial como o Certificado de Depósitos
Interbancários (CDI), na maioria das vezes, para aplicar a rentabilidade da operação
(GOEKING, 2018).
Para Wiltgen (2011), um cliente ao investir em um CDB pós-fixado, atrelado ao CDI,
claramente ainda não tem conhecimento sobre quanto será o retorno no resgate da
operação, pois, a rentabilidade será entregue conforme o percentual do CDI
negociado no momento da aplicação.
Geralmente, os bancos maiores disponibilizam uma taxa de rentabilidade sobre o
CDI um pouco inferior à dos bancos menores. É possível encontrar bancos menores
com taxa de rentabilidade em cerca de 110% do CDI com investimento inicial a partir
de R$ 5.000,00 (GOEKING, 2018).
Para se ter uma ideia da diferença de ganhos ao longo dos anos, quem investiu R$ 100 mil em fevereiro do ano 2000 (18 anos) em um CDB que pagava 75% do CDI, resgatou R$ 583.437,50 (já descontado o Imposto de Renda), enquanto quem investiu o mesmo valor em um CDB que paga 120% do CDI recebeu R$ 924.500,00 (também líquido de IR) no mesmo prazo (GOEKING, 2018).
Tabela 1 - Comparativo de investimento em CDB:
Fonte: INFOMONEY, 2018.
TÍTULOS Investimento Prazo Rentabilidade Valor brutoValor líquido
(Descontado 15 % de IR)
CDB que paga 75% do CDI R$ 100 mil 18 anos 668,75% 668.750,00R$ 583.437,50R$
CDB que paga 120% do CDI R$ 100 mil 18 anos 1070% 1.070.000,00R$ 924.500,00R$
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Segundo Yazbek (2015), muitos bancos quando estão precisando captar recursos
para os diversos tipos de operações necessárias, utilizam a estratégia de diminuir a
rentabilidade das Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) e Letras de Crédito
Imobiliário (LCI), pois os recursos captados através destes só podem ser utilizados
para a finalidade do agronegócio e setor imobiliário.
Desse modo, os bancos aumentam a rentabilidade ofertada em seus CDBs para
atrair o investidor que iria investir em LCA e LCI. Em alguns casos, os bancos até
impedem a emissão de LCA e LCI por não ter demanda para a sua finalidade e, com
isso, geram um salto nas aplicações em CDB. (YAZBEK, 2015).
O Comitê de Política Monetária (COPOM) realizou o 12º corte seguido na taxa
básica da economia brasileira, a SELIC, que foi de 6,75% para 6,5%. Na prática,
isso gera uma maior necessidade de analisar onde será melhor para investir em
CDB. Com essas quedas, os investidores do Tesouro SELIC viram sua rentabilidade
cair pela metade no período de menos de um ano (GOEKING, 2018).
Segundo Borges (2013), é necessário efetuar um planejamento, buscando conhecer
o histórico dos juros da economia, para poder traçar uma estratégia para se alcançar
uma rentabilidade mais agradável.
Segundo Goeking (2018), as projeções para a inflação nos próximos dois anos, de
acordo com o Banco Central, demonstram uma média de 3,97% ao ano. Com essa
inflação, a poupança acabará gerando apenas 4,33% ao ano, ou seja, cerca de
9,07% acima da inflação. Assim, com a queda da SELIC, ao investir em CDBs que
remuneram cerca de 120% do CDI, gerando, em média, 6,59% ao ano,
proporcionam cerca de 66% acima da inflação e alcança a marca de 7 vezes acima
da poupança.
Tabela 2 – Comparativo entre Poupança, CDB’s e Tesouro SELIC pela inflação
Fonte: INFOMONEY, 2018. *pp= Ponto percentual.
Aplicação de R$ 10 mil
por 24 meses
Resultado livre de
impostos
Rentabilidade líquida
(livre de impostos)
Diferença em relação
inflação prevista
Poupança 10.890,46R$ 4,34% ao ano 0,37 pp* ao ano
CDB 120% 11.365,97R$ 6,59% ao ano 2,62 pp ao ano
CDB 110% 11.243,38R$ 6,02% ao ano 2,05 pp ao ano
Tesouro Selic 11.048,94R$ 5,09% ao ano 1,12 pp ao ano
29
Os Impostos sobre aplicações em CDB
Realizar uma boa análise sobre qual tipo de CDB investir suas reservas financeiras
é importante, o que faz com que seja possível encontrar a melhor opção de acordo
com o perfil de cada investidor. Entretanto, existem alguns detalhes também
importantes e dignos de serem analisados com cautela, que são os que se
apresentam no momento do resgate do título.
Cerbasi (2013, p. 149) postula que é preciso ter bastante atenção no momento do
resgate de um título de renda fixa, pois é preciso lembrar que no resgate, serão
cobrados impostos, tais como o IR, e em títulos de curtíssimo prazo, será cobrado,
também, o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Portanto, vale a pena estar
atento aos prazos e alíquotas, tanto do IR como do IOF.
Tabela 3 - Prazos e alíquotas para o IOF
Fonte: CERBASI (2013, p. 150).
Segundo Cerbasi (2013, p. 150), para melhor entendimento, é possível exemplificar
a seguinte operação: ao realizar uma aplicação em renda fixa de curtíssimo prazo,
menos de trinta dias, será incidido sobre o lucro, o IOF. Caso deseje resgatar com
apenas doze dias, acarretará na cobrança de 60% de IOF e, além disso, também
incidirá em mais 22,5% de IR do que sobrar. Colocando as informações em ordem,
verifica-se que, na realidade, após doze dias o investidor terá somente 31% do lucro
obtido na operação. Felizmente o IOF só é incidido nos resgates de até vinte e nove
dias, após o trigésimo dia, somente acarreta a alíquota do IR (CERBASI, 2013, p.
150).
Nº DIAS ALÍQUOTA Nº DIAS ALÍQUOTA Nº DIAS ALÍQUOTA
1 96% 11 63% 21 30%
2 93% 12 60% 22 26%
3 90% 13 56% 23 23%
4 86% 14 53% 24 20%
5 83% 15 50% 25 16%
6 80% 16 46% 26 13%
7 76% 17 43% 27 10%
8 73% 18 40% 28 6%
9 70% 19 36% 29 3%
10 66% 20 33% 30 0%
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Para Cerbasi (2013, p. 150), outro cuidado a ser tomado diz respeito ao IR, pois a
alíquota deste pode variar conforme o tempo em que o capital estiver aplicado, o
que significa que quanto maior o tempo, menor a alíquota de IR sobre o lucro da
operação.
Tabela 4 - Prazos e alíquotas para o IR
Fonte: CERBASI (2013, p. 150).
Segundo Cerbasi (2013, p. 151), um dos pontos mais importantes sobre o IR está
em ter o cuidado de verificar se realmente a aplicação completou o ciclo de dias,
pois o erro de um dia pode gerar a obrigação de pagar uma alíquota maior. Por
exemplo, se um investidor aplicou um valor de suas reservas financeiras pelo
período de seis meses e resolveu resgatar no 180º dia da aplicação, a alíquota de IR
será de 22,5% incididos sobre o lucro.
Porém, se resolver resgatar no 181º dia de sua aplicação, o IR será incidido sob a
alíquota de 20%, o que acarreta em uma economia de 2,5% no imposto pela
diferença de apenas um dia no momento do resgate do capital (CERBASI, 2013, p.
151).
LCA e LCI
Ao buscar aplicações em títulos de renda fixa, é possível encontrar, também, as
Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Esses tipos de investimentos podem ser uma boa opção para o investidor,
dependendo de seu perfil, pois são isentos de imposto de renda (FRABASILE,
2017).
O propósito das LCAs e LCIs para os bancos é arrecadar capital para disponibilizar
em empréstimos para organizações do ramo de agronegócio e do imobiliário e,
assim, são garantidos respectivamente. Para o investidor, existem poucas
ALÍQUOTA EM %
22,5%
20%
17,5%
15%
TEMPO DE PERMANÊNCIA NO INVESTIMENTO
ATÉ 180 DIAS
DE 181 DIAS ATÉ 360 DIAS
DE 361 DIAS ATÉ 720 DIAS
ACIMA DE 721 DIAS
31
diferenças entre ambos os investimentos, pois, geralmente, possuem prazos e taxas
muito próximas (FRABASILE, 2017).
Assim como o CDB, as LCAs e LCIs podem ser pré-fixadas ou pós-fixadas. O mais
corriqueiro é encontrar a modalidade pós-fixada e atrelada ao CDI, com prazos
variáveis, que vão de três meses e podem chegar até três anos. Quanto maior o
tempo decorrido na aplicação, maior será a rentabilidade (FRABASILE, 2017).
Caso o investidor realize a aplicação com prazo de vencimento e deseje resgatá-la
antes disso, não possui a opção de somente solicitar resgate, mas será possível
somente através do mercado secundário, onde venderá seu título para outro cliente
investidor, o que nem sempre é fácil conseguir, dadas as circunstancias desse
mercado secundário (FRABASILE, 2017).
Outro ponto importante das LCAs e LCIs é que, assim como o CDB, possuem a
proteção do FGC, que tem o papel de assegurar ao investidor o valor de até
duzentos e cinquenta mil reais por CPF, por instituição financeira, proporcionando
mais segurança para o agente superavitário investidor (FRABASILE, 2017).
Porém, segundo Yazbek (2014), ao investir em bancos de pequeno e médio porte,
ocorre um grande risco de estes declararem falência e ter de precisar utilizar o
recurso do FGC. O alerta, porém, é que o FGC pode levar um tempo superior ao
esperado para cobrir o prejuízo.
Além disso, o FGC pode não conseguir atender a todos os investidores, em caso de
colapso financeiro geral, acarretando prejuízo do valor investido. A recomendação é
diversificar a carteira de investimentos, de forma a proteger as reservas financeiras
de eventuais perdas (YAZBEK, 2014).
Além disso, apesar de LCAs e LCIs não terem incidência de imposto de renda,
realizar comparações com outros títulos de renda fixa deve ser adotado por qualquer
pessoa que deseja escolher uma forma de aplicar no mercado financeiro.
“Se um banco te oferece um CDB com prazo de dois anos pagando 116% do CDI, e considerando que após dois anos o cliente vai pagar 15% de imposto de renda, o rendimento pode ser maior do que em uma LCI que paga 97% do CDI” (FRABASILE, 2017).
32
Para Yazbek (2014), embora as LCAs e LCIs proporcionem a vantagem de serem
isentas de imposto de renda, nem sempre serão a melhor opção para se investir em
renda fixa, principalmente se comparado a um CDB com prazo maior, quando
superior a dois anos, por diminuir a alíquota de imposto de renda para 15%.
Tabela 5 – Comparativo entre CDB, LCA e LCI.
Fonte: EXAME, 2015.
Yazbek (2014) afirma que se comparar uma aplicação de R$ 10.000,00 em CDB que
tenha rentabilidade de 109% do CDI no período de dois anos, gerando o montante
de R$ 11.944,00, com uma LCI, por exemplo, teria de oferecer, no mínimo, 94% do
CDI para conseguir competir com o CDB em rentabilidade para o investidor.
Prazo IRRetorno Bruto
CDB
Retorno Bruto
LCI / LCA
Retorno Líquido
CDB
Retorno Líquido
LCI / LCA
Até 180
dias22,50% 98,00% 78,00% 76,90% 78,00%
De 181 a
360 dias20,00% 99,00% 81,00% 80,10% 81,00%
De 361 a
720 dias17,50% 101,00% 84,00% 84,20% 84,00%
Acima de
720 dias15,00% 102,00% 87,00% 87,40% 87,00%
33
4 APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS
4.1 IMÓVEIS
Foi realizada uma pesquisa de campo utilizando o formato de questionário para
realizar o levantamento dos dados concernentes aos imóveis na cidade de
Eunápolis/BA. O questionário aborda questões que possibilitam visualizar, de forma
ampla, os valores de venda de um imóvel no ano de 2008 e o preço de venda deste
mesmo imóvel no ano de 2018.
Com essas informações, é possível identificar o grau de valorização do imóvel
analisado, bem como calcular o percentual de crescimento do valor de venda do
bem, conforme análise histórica.
No questionário, foram solicitadas informações acerca de qual deve ser a média de
preço de aluguel, em percentual, com base no valor do imóvel. Através dessa
informação, é possível alcançar uma ideia de como funciona o mercado de aluguel
de imóveis na região.
A pesquisa foi realizada levando em consideração um período de dez anos, com o
intuito de analisar, de forma ampla, a rentabilidade de se investir em imóveis na
cidade de Eunápolis e efetuada através de um questionário à Moscoso
Empreendimentos Imobiliários Ltda, que já é bem conhecida na cidade por seu bom
desempenho e bom atendimento no ramo.
Foram captados dados referentes ao preço médio do metro quadrado de um imóvel
situado na Avenida Conselheiro Luiz Viana, no Centro da cidade, buscando
descobrir o preço médio do metro quadrado negociado no ano de 2008 e o preço
médio já em 2018.
Com isso, foi descoberto que em 2008, o preço médio do metro quadrado era no
valor de R$ 654,76; em contrapartida, em 2018, o preço subiu para R$ 1.587,30.
Isso representou uma valorização de 142,42% sobre o valor do preço do metro
quadrado na região estudada.
Além disso, foi questionado também, o valor de venda de um imóvel, situado na
Avenida Conselheiro Luiz Viana, centro de Eunápolis/BA, no ano de 2008 e o seu
34
valor de venda nos dias atuais, em 2018, buscando encontrar o percentual de
valorização do imóvel ao longo de dez anos.
Desse modo, os dados encontrados mostraram que em 2008, o imóvel possuía o
preço de venda no valor de R$ 330.000,00 e que após dez anos, o seu valor de
venda elevou-se para R$ 800.000,00, o que representa uma valorização de 142,42%
sobre o valor do imóvel para venda.
O questionário também abordou a modalidade de se adquirir uma casa para
disponibilizar para aluguel. Na pesquisa, foi utilizado um imóvel situado no centro de
Eunápolis para identificar quanto era o preço de seu aluguel no ano de 2008 e
quanto é atualmente, em 2018. O intuito foi conhecer a real rentabilidade de se
alugar um imóvel ao longo de dez anos.
Assim, a pesquisa apontou que o valor do aluguel do imóvel analisado era de R$
1.320,00 no ano de 2008 e que após um período de dez anos, em 2018, esse valor
elevou-se para R$ 1.760,00. Desse modo, ficou explícito que a valorização no preço
de aluguel do imóvel analisado obteve 33,33% de crescimento neste período.
O questionário ainda buscou conhecer informações acerca de quanto deve ser o
percentual médio sobre o valor do imóvel diante do mercado imobiliário atual, para
se aplicar seu preço de aluguel.
Com isso, foi compreendido através de um exemplo, que uma casa no valor de
venda de R$ 330.000,00, em média, é alugada por R$ 1.320,00 mensais. Esse
resultado demonstra claramente que a média para se aplicar no preço do aluguel de
um imóvel residencial é de 0,4% sobre o valor de venda do bem.
Portanto, a pesquisa aplicada através de um questionário, respondida pela
imobiliária Moscoso Empreendimentos Imobiliários Ltda, possibilitou tornar explícitos
dados referentes ao ramo de imóveis na cidade de Eunápolis, que quando
combinados com experiência e expertise, são capazes de gerar informações
valiosas para quem deseja investir no seguimento.
35
4.2 CDB PÓS-FIXADO
O Certificado de Depósito Bancário (CDB) foi pesquisado através do índice de
rentabilidade mais comum, o CDI. Buscou-se encontrar qual era a rentabilidade
ofertada em um CDB pós-fixado investido no ano de 2008 e resgatado em 2011,
sendo reinvestido e resgatado em 2014, e sucessivamente aplicado novamente com
resgate em 2016, reinvestido e resgatado em 2018, fechando assim, o período de
dez anos investidos.
Para realizar o estudo, foram utilizados os índices de CDI dos períodos pesquisados,
conseguindo esses dados pelo site da Central de Custódia e Liquidação Financeira
de Títulos (CETIP), aplicando percentuais de rentabilidade sobre o CDI, como: 85%,
95% e 100%, de forma a simular a aplicação com dados concretos, gerando
informações assertivas para a tomada de decisões do investidor.
O intuito de se obter essa informação é poder comparar um investimento no mesmo
valor ao da aplicação realizada no imóvel analisado, R$ 330.000,00; se fosse
aplicado em um CDB pós-fixado, em um prazo de dez anos conforme estudo.
Assim, ao se aplicar em um CDB que paga 85% do CDI, investindo inicialmente R$
330.000,00 em 2008 e resgatando esse valor no prazo máximo de três anos, ou
seja, em 2011, com o CDI tendo uma rentabilidade de 11,65% a.a. no mês de
Março, o valor gerado foi de R$ 438.063,08. Desta maneira, ao se descontar o IR de
15% sobre o lucro, o valor líquido no período foi de R$ 421.853,62 para resgate.
Aplicando-se esse valor pelo período de mais três anos, ao solicitar o resgate em
2014, uma vez que o CDI estava em 10,59% a.a., o valor gerado foi de R$
546.335,23. Entretanto, após a incidência do IR sobre o lucro, com alíquota de 15%,
o valor líquido para resgate foi de R$ 527.662,99.
Aplicando esse resultado por mais dois anos, ao resgatá-lo em 2016, com o CDI
estando em 14,13% a.a., foi apurado o resultado antes do IR, no valor de R$
662.024,56, e após a incidência do IR com alíquota de 15% sobre o lucro, o valor
líquido auferido foi de R$ 641.870,32.
Assim, investindo os R$ 641.870,32 por mais dois anos e o resgatando em 2018,
uma vez que o CDI estava em 6,39% a.a. Com a mesma rentabilidade de 85% sobre
36
o CDI, o montante gerado foi de R$ 676.092,83, e após descontar o IR sobre o lucro,
com alíquota de 15%, o valor líquido auferido foi de R$ 670.959,46. Portanto, esse
valor demonstra que de 2008 a 2018 o capital investido obteve crescimento de
103,32%, conforme tabela 6.
Tabela 6 – CDB aplicado a 85% do CDI em 10 anos
Fonte: Próprio autor, 2018.
Foi estudado também, o mesmo valor de R$ 330.000,00 aplicado em um CDB que
remunere 95% do CDI, investindo em 2008 e resgatando em 2011, com o CDI
remunerando 11,65% a.a. O valor gerado foi de R$ 452.142,08, que ao ser
descontado o IR de 15%, o valor líquido para resgate no período foi de R$
433.820,77.
Reinvestindo esse resultado pelo período de três anos novamente, ao solicitar o
resgate em 2014, uma vez que o CDI estava em 10,59% a.a. O valor gerado foi de
R$ 578.368,70. Contudo, após a incidência de 15% de IR, o valor líquido para
resgate foi de R$ 556.686,51.
Aplicando, também, o resultado de R$ 556.686,51 por mais dois anos, ao resgatá-lo
em 2016, com o CDI remunerando 14,13% a.a. Foi apurado o resultado antes de IR,
no valor de R$ 716.171,10, e após a incidência de 15% de IR, o valor líquido para
resgate foi de R$ 692.248,41.
Desse modo, investindo os R$ 692.248,41 por mais dois anos e o resgatando em
2018, quando o CDI estava remunerando 6,39% a.a. Com a rentabilidade de 95% do
CDI, o montante gerado foi de R$ 733.722,20. Assim, após descontar 15% de IR, o
valor líquido alcançado foi de R$ 727.501,13. Portanto, esse valor torna explicito que
VALOR
APLICADOCDI % CDI PERÍODO MONTANTE IR 15% VALOR LÍQUIDO LUCRO
% LUCRO
330.000,00R$ 11,65 85% 2008 A 2011 438.063,08R$ 16.209,46R$ 421.853,62R$ 91.853,62R$
421.853,62R$ 10,59 85% 2011 A 2014 546.335,23R$ 18.672,24R$ 527.662,99R$ 105.809,37R$
527.662,99R$ 14,13 85% 2014 A 2016 662.024,56R$ 20.154,24R$ 641.870,32R$ 114.207,34R$
641.870,32R$ 6,39 85% 2016 A 2018 676.092,83R$ 5.133,38R$ 670.959,46R$ 29.089,13R$
60.169,32R$ 670.959,46R$ 340.959,46R$ TOTAL
103,32%
37
de 2008 a 2018, o capital aplicado alcançou um lucro de 120,45%, conforme tabela
7.
Tabela 7 – CDB aplicado a 95% do CDI em 10 anos
Fonte: Próprio autor, 2018.
Foi estudado também, o mesmo valor de R$ 330.000,00 aplicado em um CDB que
remunera 100% do CDI, investindo em 2008 e o resgatando em 2011, uma vez que
o CDI possuía média de 11,65% a.a. O valor alcançado foi de R$ 459.293,31. Ao se
descontar 15% de IR, o valor líquido no período foi de R$ 439.899,32.
Investindo o resultado auferido pelo período de mais três anos, ao solicitar resgate
em 2014, quando o CDI estava remunerando 10,59% a.a. O valor gerado foi no valor
de R$ 594.977,94, e após a incidência do IR , o valor líquido para resgate foi de R$
571.716,14.
Aplicando o resultado de R$ 571.716,14 por mais dois anos, ao resgatá-lo em 2016,
uma vez que o CDI remunerava 14,13% a.a. Foi apurado o resultado antes do IR, no
valor de R$ 744.697,83. Entretanto, após 15% de IR, o valor líquido para resgate foi
de R$ 718.750,58.
Assim, investindo os R$ 718.750,58 por mais dois anos e o resgatando em 2018,
quando o CDI estava remunerando 6,39% a.a. Com a mesma rentabilidade de 100%
sobre o CDI, o montante gerado foi de R$ 764.200,16, que após a incidência de 15%
de IR, o valor líquido auferido para resgate foi de R$ 757.382,72. Portanto, esse
resultado sinaliza que de 2008 a 2018 o capital investido obteve um crescimento de
129,51%, conforme tabela 8.
VALOR
APLICADOCDI % CDI PERÍODO MONTANTE IR 15% VALOR LÍQUIDO LUCRO % LUCRO
330.000,00R$ 11,65 95% 2008 A 2011 452.142,08R$ 18.321,31R$ 433.820,77R$ 103.820,77R$
433.820,77R$ 10,59 95% 2011 A 2014 578.368,70R$ 21.682,19R$ 556.686,51R$ 122.865,74R$
556.686,51R$ 14,13 95% 2014 A 2016 716.171,10R$ 23.922,69R$ 692.248,41R$ 135.561,89R$
692.248,41R$ 6,39 95% 2016 A 2018 733.722,20R$ 6.221,07R$ 727.501,13R$ 35.252,72R$
70.147,26R$ 727.501,13R$ 397.501,13R$
120,45%
TOTAL
38
Tabela 8 – CDB aplicado a 100% do CDI em 10 anos
Fonte: Próprio autor, 2018.
VALOR
APLICADOCDI % CDI PERÍODO MONTANTE IR 15% VALOR LÍQUIDO LUCRO % LUCRO
330.000,00R$ 11,65 100% 2008 A 2011 459.293,31R$ 19.394,00R$ 439.899,32R$ 109.899,32R$
439.899,32R$ 10,59 100% 2011 A 2014 594.977,94R$ 23.261,79R$ 571.716,14R$ 131.816,83R$
571.716,14R$ 14,13 100% 2014 A 2016 744.697,83R$ 25.947,25R$ 718.750,58R$ 147.034,44R$
718.750,58R$ 6,39 100% 2016 A 2018 764.200,16R$ 6.817,44R$ 757.382,72R$ 38.632,14R$
75.420,48R$ 757.382,72R$ 427.382,72R$
129,51%
TOTAL
39
5 ANÁLISE DOS RESULTADOS
5.1 IMÓVEIS
Para se ter uma compreensão real sobre os resultados apresentados, se faz
necessário visualizar os mesmos de forma analítica, utilizando tabelas comparativas,
como também, gráficos, para se obter um entendimento plausível e consistente,
capaz de influenciar nas decisões de investimentos em imóveis.
Conforme os resultados descritos, é possível entender que em 2008, ao se investir
em um imóvel para venda, não havia plena certeza do quanto seria o seu percentual
de valorização, tornando-se uma aplicação de renda variável.
A valorização de um imóvel como o analisado, pode oscilar, aumentando o valor do
bem, ou pode se desvalorizar, no caso de o imóvel perder valor de mercado. No
caso analisado, identifica-se que o imóvel obteve crescimento no seu valor de
venda, onde em 2008 era comercializado pelo preço de R$ 330.000,00 e após dez
anos, em 2018, passou a ser vendido pelo preço de R$ 800.000,00.
Analisando especificamente a rentabilidade que foi gerada nesta aplicação,
identifica-se que o percentual de rendimento nos dez anos, foi de 142,42%, um valor
de R$ 470.000,00 de ganho de capital sobre o imóvel, conforme gráfico 1:
Gráfico 1 – Preço de venda do imóvel
Fonte: Próprio autor 2018.
40
Entretanto, apesar do crescimento auferido, é indispensável analisar a taxa de
desconto do Imposto de Renda (IR), que em uma operação de venda de imóvel com
ganho de capital, é obrigatório pagar 15% sobre o lucro obtido. Nesta situação, o
ganho de capital que havia sido R$ 470.000,00 bruto, após descontar o IR, passa a
ser R$ 399.500,00 líquido.
Após essa análise, é explicitado o valor real do lucro obtido na operação, que em
percentual, decresceu para 121,06%. Isso demonstra que ao longo de dez anos com
o imóvel, que custava R$ 330.000,00, passou a proporcionar um montante de R$
729.500,00, após IR.
Nesse contexto, é notório que a pesquisa feita buscando conhecer o valor do metro
quadrado no ano de 2008 e por quanto o mesmo é comercializado em 2018, utilizou
como parâmetro de estudo, uma média de imóvel situado na mesma região, na
Avenida Conselheiro Luiz Viana, objetivando obter resultados consistentes e
precisos para o estudo.
Assim, ao ser verificado que o metro quadrado no ano de 2008 estava de R$ 654,76
e que em 2018 seu preço se elevou para R$ 1.587,30. O imóvel analisado possui
504 m2, sendo comercializado em 2018 pelo preço de R$ 800.000,00.
Gráfico 2 – Preço do metro quadrado.
Fonte: Próprio autor 2018.
41
Desse modo, é possível compreender que, por se tratar da mesma região onde o
imóvel para venda foi analisado, o metro quadrado obteve as mesmas proporções
ao serem analisados, conforme o histórico de dez anos, o que representa um
resultado de 142,42% de valorização do metro quadrado, ou seja, R$ 932,54 a mais
no ano de 2018.
Imóveis para aluguel
O mercado de aluguel de imóveis residenciais na cidade de Eunápolis-BA,
especificamente no Centro, possui diversas opções para os locatários. A pesquisa
buscou responder qual o percentual mais adequado para se aplicar sobre o valor de
um imóvel para aluguel, de modo que, embora exista demanda para a região, a
rentabilidade que o aluguel proporciona ao locador, em percentual, pode não atingir
as expectativas financeiras.
É possível compreender que: conforme o resultado obtido no estudo, uma casa no
valor de R$ 330.000,00 em Eunápolis, em média, possui preço de locação no valor
de R$ 1.320,00 mensais. A partir disso, ficou explícito que o percentual aplicado
sobre o valor do imóvel foi de 0,4% ao mês.
Foi analisada também, uma amostra temporal de um imóvel residencial destinado ao
aluguel no período de dez anos. Este, situado no centro de Eunápolis/BA, possuía
preço de aluguel no valor de R$ 1.320,00 em 2008, porém, em 2018, o mesmo é
alugado por R$ 1.760,00 mensais, apenas.
Buscando analisar a rentabilidade do imóvel em questão, inicialmente é possível
compreender que o valor do aluguel, em dez anos, teve apenas 33,33% de
crescimento real, o que pelo olhar financeiro, não representa um retorno sobre
investimento plausível.
De fato, compreende-se que o percentual de valorização do valor de aluguel de um
imóvel residencial, não acompanha o percentual de valorização do valor de venda
do mesmo. Explicitamente, nesse tipo de investimento, gradativamente, tem-se a
tendência de deixar de ganhar dinheiro de forma exponencial.
42
Gráfico 3 – Valor do aluguel em 2008 e em 2018
Fonte: Próprio autor, 2018.
Comparando esse percentual de valorização do preço de aluguel obtido com o
percentual do imóvel anteriormente citado na análise de seu preço de venda, ao
longo do período de dez anos. O mesmo teve uma valorização de 142,42%. É
possível notar que, em média, há uma grande defasagem financeira em torno de
109,09% no preço do aluguel.
Para se obter um resultado concreto sobre esse estudo, torna-se imprescindível
buscar exemplificar o resultado de 33,33%, obtido da valorização do preço de
aluguel no imóvel. Assim, aplicando o mesmo resultado no estudo realizado com o
imóvel da Avenida Conselheiro Luiz Viana, o qual obteve uma valorização de
142,42%, uma vez que será possível compreender de forma consistente, que o valor
de mercado do imóvel saiu inicialmente de R$ 330.000,00 para R$ 800.000,00.
Considerando que o estudo apontou o percentual de 0,4% como sendo o ideal para
o mercado de aluguel na região do centro de Eunápolis-BA, e que o imóvel
analisado possuía o valor de venda de R$ 330.000,00, entende-se que se fosse
alugado em 2008, teria o preço de R$ 1.320,00 mensais, ou seja, 0,4% do valor de
mercado do imóvel.
Já com a valorização do imóvel após dez anos, que passou a ter um valor de venda
de R$ 800.000,00, ou seja, 142,42% de crescimento, compreende-se que o preço de
aluguel deveria ser ajustado a 0,4% desse valor, ou seja, R$ 3.200,00.
43
Porém, aplicando-se o percentual de 33,33% de valorização sobre o valor do preço
de aluguel, ao invés de serem R$ 3.200,00 após os dez anos, o preço do aluguel
real seria de aproximadamente R$ 1.760,00 mensais.
Isso representa uma perda financeira de 45% de valorização no valor do aluguel, ou
seja, R$ 1.440,00 a menos todos os meses. De fato, uma informação que pode
confrontar a muitos potenciais investidores da modalidade de renda de aluguel.
Desse modo, ao saber que o intuito de se realizar investimentos em imóveis para
aluguel é obter retornos financeiros satisfatórios, entende-se que o perfil de
investidor dessa modalidade, geralmente, é o perfil de Conservador, pois quem
possui este tipo de perfil, embora não alcance um lucro muito atrativo, prefere se
manter em investimentos que transmitem segurança do capital, como os imóveis.
5.2 CDB PÓS-FIXADO
A pesquisa realizada acerca do CDB pós-fixado, apresentou a rentabilidade que era
ofertada no ano de 2011, 2014, 2016 e em 2018. A informação destaca claramente
qual era o percentual de rendimento anual para os investimentos nesta modalidade.
É evidente que a rentabilidade que os bancos oferecem em um CDB está
diretamente associada com a taxa básica da economia brasileira, a Taxa SELIC.
Nos quatro períodos estudados, os valores de CDI oscilaram entre 11,65%, 10,59%,
14,13% e 6,39%.
Logo, é possível analisar comparativamente que o resultado de se investir nesta
modalidade de CDB, tendo como base para o estudo, o mesmo valor do imóvel
pesquisado.
Neste estudo, foi compreendido que se houvesse sido feito o investimento de R$
330.000,00 no CDB pós-fixado em 2008 com rentabilidade de 85% do CDI, ao longo
de dez anos, ao se efetuar a solicitação de resgate em 2018, seria obtido valor
líquido de R$ 670.959,76 após o IR, representando um crescimento de 103,32%
sobre o valor investido, conforme a Tabela 6.
Já, se o investimento houvesse sido realizado em um CDB que remunera 95% do
CDI, ao longo do mesmo período de dez anos, entre 2008 a 2018, o investidor
44
obteria um valor líquido após o IR de R$ 727.501,13, ou seja, um rendimento de
120,45% durante o período, conforme a tabela 7.
No entanto, caso o montante de R$ 330.000,00 seja aplicado em 2008 em um banco
que disponibiliza um CDB com remuneração de 100% do CDI, e o mesmo tenha
sido resgatado em 2018. O resultado após o IR seria de R$ 757.382,72, o que
representa um lucro de 129,51% de ganho de capital, conforme a tabela 8.
Assim, é possível analisar que, com os estudos realizados acerca da rentabilidade
auferida em cada uma das situações, compreende-se que a aplicação que obteve
maior destaque, foi a que remunerou 100% do CDI, onde, ao ser aplicado um
montante de R$ 330.000,00 em 2008, ao longo de dez anos, gerou um valor líquido
de R$ 757.382,72 em 2018. Ou seja, um lucro de 129,51% no período, conforme
gráfico 4.
Gráfico 4 – Comparativo entre CDB´s com resgate em 2018
Fonte: Próprio autor, 2018.
Porém, nem sempre é possível conseguir uma rentabilidade de 100% do CDI com o
mesmo grau de segurança no investimento, pois, na maioria dos casos, se encontra
esse tipo de rentabilidade em bancos de pequeno e médio porte.
Portanto, ao buscar um investimento em CDB pós-fixado, é imprescindível que se
analise as instituições financeiras que o disponibilizam. Geralmente, os pequenos e
os médios bancos oferecem maiores rentabilidades sobre o CDI, em torno de 100%
45
do CDI ou acima, porém, por terem menos recursos, geram maior risco ao
investidor, pois podem ir à falência inesperadamente.
Mesmo ocorrendo tal situação, ainda é possível contar com o FGC, que cobre até
R$ 250.000,00 nesse tipo de circunstância para o investidor. Já os grandes bancos,
oferecem rentabilidades menores sobre o CDI, que em média, não alcançam 100%
do CDI. Mas consolidam segurança para o investidor, pois o risco de falência
geralmente é baixo.
Assim, é necessário explorar todas as informações acerca de uma instituição
financeira de pequeno ou de médio porte antes de aplicar qualquer capital.
Buscando dessa maneira, verificar os riscos de se efetivar o investimento, a saúde
financeira da mesma, para que possa transmitir confiança e concluir a operação.
5.3 ANÁLISE COMPARATIVA
Desse modo, é possível analisar que o imóvel que foi estudado obteve um
percentual de valorização de 142,42% ao longo dos dez anos, porém, ao ser
vendido será necessário pagar 15% de IR sobre o ganho de capital. Ou seja, o valor
líquido do lucro passará a ser R$ 399.500,00.
Entretanto, ao analisar o investimento em CDB apresentado, explicitamente este
demonstrou maior rentabilidade do que o imóvel. Isso se deve ao valor auferido em
seus resultados tendo sido aplicado o mesmo valor do imóvel e no mesmo prazo de
dez anos. O lucro alcançado nesta modalidade foi de R$ 427.382,72, ou seja, R$
27.882,72 a mais, conforme tabela 9.
Tabela 9 – Diferença entre investimento em imóvel e CDB de 100% do CDI
Fonte: Próprio autor, 2018.
Com isso, é possível analisar que a rentabilidade mensal entre o imóvel destinado
ao aluguel e a rentabilidade do CDB, apresentaram grandes diferenças no
comparativo entre ambos. Ao longo de dez anos foi observado um lucro no CDB de
MODALIDADE DE
INVESTIMENTO
VALOR
APLICADOPERÍODO
VALOR
LÍQUIDO
LUCRO
LÍQUIDO
DIFERENÇA
EM R$
IMÓVEL 330.000,00R$ 2008 A 2018 729.500,00R$ 399.500,00R$
CDB 100% DO CDI 330.000,00R$ 2008 A 2018 757.382,72R$ 427.382,72R$ R$ 27.882,72
46
R$ 427.382,72, que na média, proporcionou uma renda líquida mensal de R$
3.561,52.
Já o imóvel disponibilizado para aluguel, que em 2008 obtinha um valor de R$
1.320,00 mensal e em 2018 passou a ser ofertado por R$ 1.760,00, gerando 33,33%
de valorização durante o período de dez anos.
Considerando o valor de R$ 1.760,00 para exemplo de comparativo com o CDB,
claramente é entendido que a título de rentabilidade líquida mensal, o CDB fornece
um rendimento muito mais elevado do que o aluguel mensal proporcionado pelo
imóvel. A diferença entre ambos os investimentos é de R$ 1.801,52 mensais,
102,36% a mais do que o valor mensal do aluguel, conforme gráfico 5.
Gráfico 5 – Comparativo de rentabilidade mensal de aluguel e CDB
Fonte: Próprio autor, 2018.
Além da diferença real em valores, é necessário analisar que existe a possibilidade
de ocorrer vacância no imóvel, deixando, assim, de obter o rendimento mensal do
aluguel. Outro ponto a se analisar é que existe a possibilidade de os inquilinos se
tornarem inadimplentes, causando grande transtorno para o proprietário do imóvel.
Diferentemente, para o investimento em um CDB, apenas será necessário analisar o
cenário da economia, a taxa de rentabilidade e o prazo mínimo de resgate, levando
em consideração o percentual do imposto de renda devido, conforme o período de
permanência no investimento.
47
Portanto, ao se aprofundar no tema de Finanças Pessoais, e começar a
compreendê-lo, nasce a questão de que é pertinente buscar angariar novos
conhecimentos sobre o Mercado Financeiro. Por isso, uma sugestão de um tema
para um investidor que alcançou um conhecimento básico sobre investimentos, seria
a de se compreender a rentabilidade de se investir em Fundos Multimercados e os
riscos de se aplicar reservas financeiras nessa modalidade de investimento.
Normalmente, Fundos Multimercados consistem em um tipo de Fundo de
investimento gerido por um gestor de Fundos, que aplica o capital em diversas
modalidades de investimento, como por exemplo: Títulos de Renda Fixa, como CDB
e Títulos do Tesouro Nacional e em aplicações de Renda variável, como Ações.
Assim, um gestor de Fundos analisa as melhores opções para que estas
proporcionem um retorno gratificante para o cliente que investe em Fundos
Multimercados.
48
6 AÇÕES COM BASE NA ANÁLISE
De acordo com as informações apuradas é possível tomar decisões assertivas para
se efetuar um investimento, seja em imóveis ou em um CDB. A melhor atitude será
medida conforme o perfil de cada investidor, pois existem peculiaridades diferentes
em cada um.
Se o investidor tem disponibilidade de aplicar em imóveis, terá baixa liquidez de
capital, porém, conforme as informações levantadas, investir em imóveis para venda
no período analisado demonstrou gerar menor rentabilidade sobre o capital
investido, ou seja, 3,82% menor que o CDB pós-fixado com remuneração de 100%
do CDI.
Conforme pode ser observado na Tabela 9, investir em um CDB com rentabilidade
de 100% do CDI acarretou em um resultado líquido de R$ 757.382,72 durante o
período de 2008 a 2018, gerando R$ 27.882,72 a mais de lucro em comparação
com o imóvel analisado.
Portanto, diante dos resultados apurados, visualizando as aplicações pelo olhar
financeiro, é possível chegar à conclusão de que investir em um CDB remunerado
em 100% do CDI, haveria sido a melhor opção para se investir no ano de 2008,
tanto pelo resultado final superior ao do imóvel, como pela liquidez que o CDB
disponibiliza ao investidor, proporcionando o aproveitamento de possíveis
oportunidades de investimento.
Além disso, a rentabilidade mensal que o CDB gerou, foi 102,36% a mais do que o
valor do aluguel do imóvel, conforme o gráfico 5, tornando explícito que, sob o olhar
financeiro, investir no CDB indexado a 100% do CDI teria sido a melhor opção para
se aplicar o valor de R$ 330.000,00 em 2008.
Portanto, o estudo demonstrou que se ao invés de adquirir um imóvel, fosse
aplicado em um CDB, a rentabilidade mensal gerada por este, seria capaz de
proporcionar ao investidor utilizar um imóvel alugado, com o mesmo patamar, para a
sua moradia e, contudo, conforme o gráfico 5, ainda sobraria dinheiro ao pagar o
aluguel de R$ 1.760,00, equivalente ao aluguel de um imóvel do mesmo patamar.
Assim, a decisão ficaria estritamente nas mãos do cliente superavitário, conforme
49
seu perfil de investidor, sua disponibilidade de aplicação, fatores emocionais e
familiares que podem influenciar a tomada de decisão acerca do que será plausível
realizar diante dessas oportunidades de investimento apresentadas.
Contudo, o investidor deverá analisar as opções disponíveis nas instituições
financeiras para realizar a aplicação em CDB. Será imprescindível analisar as
tendências da economia e da taxa básica de juros brasileira, a SELIC, buscando
entender o melhor momento para entrar no mercado com suas reservas financeiras.
É importante analisar qual banco proporciona uma rentabilidade maior quando
indexado ao CDI. Bancos de médio e pequeno porte, geralmente disponibilizam
melhores taxas de rentabilidade, porém, o investidor deverá analisar a situação
financeira dos mesmos, para verificar a viabilidade e segurança ao se aplicar seu
capital financeiro nestas.
Se o cliente investidor possuir um capital disponível relativamente alto, é
imprescindível diversificar a sua carteira de investimentos. Vale lembrar que o FGC
cobre até R$ 250.000,00 por instituição financeira e, portanto, recomenda-se investir
somente até este limite em cada instituição financeira, principalmente se for uma
instituição de pequeno e médio porte, pois representa um risco maior.
Ao se escolher a instituição financeira, para o investidor que deseja maior retorno no
CDB, recomenda-se deixar o capital aplicado por um período superior a dois anos,
pois não terá a incidência de IOF e a alíquota de IR será menor, apenas 15% sobre
o lucro obtido, o que representará um maior percentual de lucratividade.
É pertinente, ainda, que se inclua nas matrizes curriculares dos cursos de
Administração e áreas afins, uma disciplina que trate sobre o tema Finanças
Pessoais, o que pode proporcionar um conhecimento capaz de acarretar melhorias
para os graduandos de forma exponencial. Além disso, deveria ser incluída no plano
de ensino do Ensino Médio, pois causaria nos estudantes uma visão diferente sobre
o dinheiro e como gerir Finanças Pessoais.
50
7 CONCLUSÃO
Diante do exposto, o presente trabalho de conclusão de curso, busca conscientizar o
leitor de que o mercado financeiro pode ser acessado por qualquer indivíduo, pois
não está vinculado apenas à profissionais de investimentos, além de o instigar a
diversificar a sua carteira de investimentos, deixando de aplicar as suas reservas
financeiras apenas na tradicional poupança.
Compreende-se, ainda, que existem diversas formas de se abordar a compra de um
ativo imobiliário, visando ganho financeiro com o aluguel ou com a venda do mesmo
após um período de tempo. A utilização desse método visa auferir renda e ganho de
capital.
Conclui-se, desta maneira, que é possível utilizar o mercado financeiro para buscar
um rendimento, possivelmente, mais elevado. Como exposto, os títulos de renda fixa
podem ser bastante satisfatórios a depender do perfil do cliente investidor, pois
representa um menor risco e um grau de liquidez mais elevado, de modo que
oferece ao investidor opções de investimento em títulos pré-fixados ou títulos pós-
fixados, que podem gerar bons resultados para muitos agentes superavitários.
Foi explicitado, também, que antes de se investir, seja em imóveis ou em um CDB, é
necessário analisar o cenário econômico, buscar compreender a rentabilidade
proposta em um CDB ou a expectativa de valorização do imóvel, buscando sempre
estar atento às oportunidades que podem surgir.
É possível considerar as informações levantadas no presente estudo, as quais
podem facilitar o entendimento sobre Finanças Pessoais e Investimentos, de modo
que se compreenda que existem outras formas de obter rendimentos além da
tradicional Caderneta de Poupança.
Foi analisado que, para o investidor que possui um perfil conservador, existem
opções a serem estudadas, a fim de compreender a melhor opção para o mesmo,
visando o lucro. Conforme o resultado da pesquisa, é possível considerar que entre
a aplicação financeira na aquisição de um imóvel residencial e o investimento em um
CDB, será mais vantajoso para o cliente, investir em um CDB indexado a 100% do
CDI.
51
Desse modo, compreende-se que embora o imóvel tenha se valorizado 142,42% no
período de dez anos, ao ser descontado a alíquota de 15% referente ao imposto de
renda, sua rentabilidade real diminuiu para 121,06%. Já o CDB indexado em 100%
do CDI gerou 129,51% de lucro líquido.
Assim, sob olhar financeiro, a opção mais rentável seria a aplicação em um CDB,
inicialmente podendo gerar grande potencial de liquidez, possibilitando resgatar os
recursos em caso de necessidade, não havendo taxas administrativas neste tipo de
operação, mas somente tendo a incidência de IR sobre o valor de ganho de capital.
Por fim, ao analisar todo o contexto acerca das formas de se investir as reservas
financeiras, conclui-se que, apesar de ser uma forte cultura brasileira investir em
imóveis, já não é atrativo como era no século anterior.
Com isso, foi compreendido que o investimento mais adequado seria o CDB pós-
fixado com rentabilidade de 100% sobre o CDI, pois proporciona maior tranquilidade,
segurança e liquidez, contando sempre com o FGC para amparar o investidor, de
forma que o capital investido estará sendo preservado até o limite de R$ 250.000,00
caso haja falência da instituição financeira. Além disso, deve-se levar em
consideração que se faz necessário analisar, continuamente, o cenário econômico
brasileiro, estando, assim, atento às possíveis oscilações do Mercado Financeiro.
Portanto, é possível considerar que a sociedade brasileira necessita buscar
conhecer novas formas de investimentos, indo além da cultura de adquirir imóveis
ou de aplicar na Poupança. Certamente, a educação financeira deveria começar
desde a escola, instruindo assim, as futuras gerações do Brasil. Por isso, analisar o
Mercado e o cenário da economia no Brasil, será um fator determinante para aquele
que deseja conquistar sua independência financeira.
52
REFERÊNCIAS
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lucrar-com-investimento-favorito-brasileiro-2018/>. Acesso em: 30 de mar. 2018.
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ANEXOS
ANEXO A - PESQUISA SOBRE IMÓVEIS
Empresa: Moscoso Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Endereço: Praça Frei Calixto, nº 130, Centro de Eunápolis-Ba.
Telefone: (73) 3261-7114
Funcionária: Neide Santos
Fundada em: Em Eunápolis desde 28/02/2008
Data do preenchimento: 26/04/2018
QUESTÃO 1 - Quanto custava o metro quadrado no centro de Eunápolis-Ba no
ano de 2008 e atualmente, em 2018?
Resposta: Um Imóvel na Av. Conselheiro Luís Viana em 2008 foi vendido com um
preço de R$ 654,76 o m². Este mesmo imóvel na Av. Conselheiro Luís Viana em
2018 está sendo ofertado a R$ 1.587,30 o m².
QUESTÃO 2 - Qual percentual ideal para se aplicar no valor de aluguel de um
imóvel em relação ao seu preço de mercado?
Resposta: Uma casa de R$ 330.000,00 é locada em média por R$ 1.320,00 a
depender do bairro, ou seja, em média corresponde a 0,4% a.m.
Questão 3 - Informe um exemplo real do preço de um imóvel em Eunápolis em
2008 e seu preço de venda atualmente em 2018.
Resposta: Um Imóvel no centro de Eunápolis-Ba, em 2008 foi vendido no valor de
R$ 330.000,00. Este mesmo imóvel no centro de Eunápolis, ofertado em 2018 está
avaliado em R$ 800.000,00.
Questão 4 - Informe um exemplo real do preço de aluguel em Eunápolis em
2008 e o valor de seu aluguel atualmente em 2018.
Resposta: Apartamento com 02 quartos no centro de Eunápolis em 2008, possuía
um valor de locação de R$ 1.320,00. Este mesmo imóvel é locado em 2018 por R$
1.760,00. Ou seja, um acréscimo de 33,33% em 10 anos, em média.
57
ANEXO B – TAXAS DO CDI EXTRAÍDAS NO PORTAL CETIP
Fonte: CETIP, 2018.
Nr. Operações VolumeMédia
CDIFator Diário
18/03/2011 42 6.249.545 11,65 1,00043739 11,67
19/03/2014 10 2.155.822 10,59 1,00039952 10,65
21/03/2016 7 2.067.666 14,13 1,00052461 14,15
22/03/2018 10 2.919.121 6,39 1,00024583 6,40
Taxas - CDI - CETIP
Data
TaxasTaxa
SELIC
58
ANEXO C – HISTÓRICO DA TAXA SELIC NO PERÍODO ESTUDADO
Fonte: Banco Central do Brasil, 2018.
nº DataPeríodo de
vigência% a.a. % a.a.
213ª 21/03/201822/03/2018 -
16/05/20186,5 6,40
197ª 02/03/201603/03/2016 -
27/04/201614,25 14,15
181ª 26/02/201427/02/2014 -
02/04/201410,75 10,65
157ª 02/03/201103/03/2011 -
20/04/201111,75 11,67
Reunião Taxa SELICMeta SELIC
![Manoel Bomfim - América Latina - Males de origem [LIVRO]](https://static.fdocumentos.tips/doc/165x107/55cf9dd4550346d033af69d9/manoel-bomfim-america-latina-males-de-origem-livro-565df3a04da42.jpg)
