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LAUDO SIMPLIFICADO DE ESTIMATIVA DE VALOR DE IMVEL URBANO

LAUDO DE AVALIAO E ANLISE DE ORAMENTO CASA RESIDENCIAL CRDITO IMOBILIRIO BB

N. LAUDO : _______/__________

Data do Laudo: ___/____/_________

01.DEPENDNCIA SOLICITANTE:

CSO Centro de Suporte Operacional - So Paulo (SP)

N. da ordem de servio:

Data da ordem de servio:

02.PROPONENTE E CONSTRUTOR:

02.1 Proponente:

Nome:....................................................

CPF:....................................................

02.1 Construtor:

Nome:....................................................

CNPJ:....................................................

CREA: .................................................

02.2 responsvel (eis) tcnico (s):

Nome:....................................................

CREA: .................................................

03.PRODUTO:

( ) Financiamento Construo PF

04.USO DE FGTS NA AQUISIO: ( ) sim( ) no

05.OBJETO DO TRABALHO:Avaliao do terreno

Avaliao do imvel na condio da obra concluda (situao paradigma)

Anlise do oramento e do cronograma fsico-financeiro da construo

06. ENDEREO COMPLETO:

(endereo)______________________________________________________________________________________

Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________

Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________

Coordenadas: Latitude (S) __________.___ Longitude (W) __________.___ (no ponto mdio da frente principal

do terreno)

07.MATRCULA(S) DO IMVEL:

Nmero:Ofcio:Comarca:

Data de emisso da certido:

Titularidade: ( ) construtor ( ) incorporador ( ) compromisso de compra e venda ( ) outros especificar:

08.FINALIDADE DO LAUDO:Crdito imobilirio.

09.OBJETIVO DO TRABALHO:Valor de mercado do terreno

Valor de mercado do imvel na condio da obra concluda (situao paradigma)

Custo da construo e compatibilidade com o cronograma fsico-financeiro

10.CARACTERSTICAS DO PROJETO: rea construda (m2 ):.................................... N. de pavimentos:...............................

Posio no terreno - croqui:

Orientao solar da frente:( ) poente( ) nascente( ) norte ( ) sul

Diviso interna:

(qtde.)( ) sala (s)

( ) copa (s)

( ) cozinha (s)

( ) despensa (s)

( ) rea de servio coberta (s)

( ) escritrio (s)

( ) home teacher( ) suite (s)

( ) quarto (s) simples

( ) quarto (s) empregada

( ) varanda (s)/sacada(s)

( ) terrao (s)

( ) jardim (ns) interno (s)

( ) rea de servio descoberta (s)

( ) banheiro (s) isolado (s)

( ) banheiro (s) empregada

( ) lavabo (s)

( ) closet (s)

( ) garagem(s) coberta(s)

( ) outros - especificar

Demais espaos:( ) play-ground

( ) piscina( ) sauna

( ) quadra poliesportiva

( ) sala de ginstica

( ) sala de festas

( ) ecoeficincia especificar:( ) guarita

( ) casa de caseiro rea (m2):.

( ) estacionamento para visitantes

( ) sala de jogos

( ) espao gourmet

( ) churrasqueira

( ) paisagismo

Entrada de servio: ( ) sim ( ) no

Acabamentos:

CompartimentosPisosParedesTetos/forrosPortasJanelas

CompartimentosMetaisBancada/tampoLouasArmrios relevantes (sim ou no)Boxes de banheiro

Instalaes e Servios( ) porto eletrnico

( ) porteiro eletrnico

( ) CFTV

( ) controle aut. de iluminao

( ) sistema de alarme

( ) cerca eltrica

( ) gerador

( ) estrutura para tv a cabo

( ) reservatrio elevado( ) poo artesiano

( ) central de gs

( ) aquecimento solar

( ) aquecimento a gs/outros

( ) fossa sptica

( ) ar condicionado especificar:

( ) calefao

( ) lareira

( ) reservatrio enterrado

Proteo contra incndio:( ) no possui

( ) alarme

( ) iluminao de emergncia

( ) detector de fumaa/variao de calor

Fachadas:( ) pintura

( ) alumnio( ) cermica( ) granito/mrmore( ) lmina de vidro

( ) textura

Tipo de construo:( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metlica

( ) pr-moldada de madeira ( ) painis ( ) outro(s) especificar: ..

Cobertura:( ) cermica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal

( ) outra(s) especificar:.

Fundaes:( ) sapata isolada ( ) sapata corrida ( ) radier

( ) profundas espcifique:

Fechamento do terreno:( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva

( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro especificar:.

Iluminao natural:( ) ruim( ) regular( ) boa

Concepo arquitetnica: ( ) ruim( ) normal( ) inovador

Padro de acabamento: ( ) baixo/popular ( ) mdio/normal( ) mdio alto( ) fino

Informaes complementares: (tais como: vcios de projeto etc)

11. VISTORIA:

11.1 Data da vistoria: ___/___/_____

11.2 Dados do terreno:

Situao:

( ) esquina

( ) meio de quadra

( ) encravado

- n de frentes:Formato:

( ) retangular

( ) trapezoidal

( ) irregularDimenses (m):

- frente (s):

- lateral direita:.

- lateral esquerda:..

- fundos: Topografia:

( ) plano ( ) aclive > 10%

( ) declive < 10%

( ) acidentado ( ) abaixo do greide da rua

( ) acima do greide da ruaDrenagem:

( ) seco

( ) alagvel

Necessidade de regularizao topogrfica: ( ) sim ( ) no

reas (m2):

Terreno isolado:

rea total: rea non edificandi:Em condomnio:

rea privativa:.. - rea total:. rea non edificandi:

rea comum:. - frao ideal do terreno:

Uso e ocupao do solo:

ndice de aproveitamento:. Taxa de ocupao:.Gabarito (m):

Zoneamento: ..



Estado:( ) limpo ( ) matagal e/ou lixo

Existncia de rvores que podem restringir obras/edificaes: ( ) sim ( ) no

Ocupao: ( ) desocupado ( ) ocupado pelo proprietrio ( ) locado/arrendado ( ) cedido/comodato

( ) invadido

Caractersticas p/ fundao:( ) material orgnico

( ) arenoso c/ gua

( ) argiloso c/ gua( ) argiloso s/ gua

( ) arenoso s/ gua

( ) rochoso

Custo do condomnio (R$):

Informaes complementares: (tais como: dados conflitantes em relao s reas de registro e real, benfeitorias existentes, riscos de deslizamentos e outros etc,)

11.3 Microrregio do avaliando

Zoneamento: .......................................................................................................................................

Usos predominantes: ( ) misto( ) industrial ( ) unifamiliar( ) multifamiliar( ) comercial

Padro const. predominante: ( ) baixo/popular ( ) mdio/normal( ) mdio alto( ) fino

Acesso: ( ) difcil ( ) razovel ( ) bom( ) timo

Facilidade de estacionamento: ( ) nenhuma ( ) pouca ( ) razovel( ) grande

Densidade habitacional:( ) pouca ( ) normal ( ) alta

Valorizao imobiliria: ( ) ruim ( ) razovel ( ) boa( ) tima

Escala de localizao:.............

Observao: Para definio da escala de localizao, observar que o patamar 10 deve ser atribudo melhor localizao na cidade/bairro e o patamar 1 pior localizao.

Melhoramentos pblicos da regio:

( ) rede de gua potvel

( ) rede de esgoto

( ) rede de gua pluvial( ) pavimentao

( ) terra batida

( ) guias e sarjetas( ) rede eltrica

( ) iluminao pblica

( ) telefonia( ) rede de gs

( ) coleta de lixo

( ) segurana pblica

Infra-estrutura urbana, servios e equipamentos comunitrios da microrregio:

( ) nibus

( ) trem

( ) metr

( ) praias( ) comrcio

( ) bancos

( ) supermercados

( ) shopping( ) ensino fundamental

( ) ensino superior

( ) correios

( ) hospital( ) igrejas

( ) parques

( ) arborizao

( ) lazer e recreao

Informaces complementares:

12. DIAGNSTICO DE MERCADO DO IMVEL COM A OBRA CONCLUDA:

Desempenho do mercado: ( ) recessivo( ) normal( ) aquecido

Nmero de ofertas: ( ) baixo ( ) mdio( ) alto

Liquidez - prazo provvel de venda:( ) baixa, superior a 6 meses( ) mdia, entre 3 e 6 meses( ) alta, inferior a 3 meses


(Informaes relevantes sobre o mercado local que impactam o valor e a liquidez do imvel, tais como: risco de invaso; proximidade de favela, lixes, estdios, presdios, aeroportos, engarrafamentos, cemitrios, viadutos, fontes de poluio diversas; problemas de infra-estrutura urbana etc.)

13.FECHAMENTO DA AVALIAO DO TERRENO

13.1 Metodologia(s) empregada (s):

( ) - MCDDM - Mtodo comparativo direto de dados de mercado

( ) - MCREN - Mtodo da capitalizao da renda

( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma

13.2 Tratamento de dados:

( ) Estatstica Inferencial - nmero de dados utilizados: ..

( ) Estatstica Descritiva - nmero de dados utilizados:

( ) Nmero de Dados Insuficientes para Tratamento - nmero de dados coletados: .

13.3 especificao da avaliao grau de fundamentao e preciso

Fundamentao: ( ) Grau I( ) Grau II( ) Grau III ( ) sem classificao

Preciso: ( ) Grau I( ) Grau II( ) Grau III ( ) sem classificao

Parecer tcnico: ( ) sim ( ) no

Justificativa:

13.4 Resultado da avaliao e data de referncia

Valor de Mercado (R$): ................................;

....................................................................................(por extenso)

Valor unitrio (R$/m2): ...................................referncia: (privativa, total, etc)

Data de referncia:


14. FECHAMENTO DA AVALIAO DO IMVEL COM A OBRA CONCLUDA:

14.1 Metodologia(s) empregada (s):

( ) - MCDDM - Mtodo comparativo direto de dados de mercado

( ) - MCREN - Mtodo da capitalizao da renda

( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma

14.2 Tratamento de dados:

( ) Estatstica Inferencial - nmero de dados utilizados: ..

( ) Estatstica Descritiva - nmero de dados utilizados:

( ) Nmero de Dados Insuficientes para Tratamento - nmero de dados coletados: .

14.3 especificao da avaliao grau de fundamentao e preciso

Fundamentao: ( ) Grau I( ) Grau II( ) Grau III ( ) sem classificao

Preciso: ( ) Grau I( ) Grau II( ) Grau III ( ) sem classificao

Parecer tcnico: ( ) sim ( ) no

Justificativa:

14.4 Resultado da avaliao e data de referncia

Valor de Mercado (R$): ................................;

....................................................................................(por extenso)

Valor unitrio (R$/m2): ...................................referncia: (privativa, total, etc)

Data de referncia:

15. CONDIES GERAIS:

O imvel se encontra numa regio de ocorrncia de fatores externos tais como inundaes, desabamentos, fortes ventos e outros?

( ) no

( ) sim (justifique)

As informaes apresentadas na documentao correspondem s verificadas na vistoria?

( ) sim

( ) no (cite e justifique)

Considerando-se as atuais condies do mercado imobilirio local e a liquidez do imvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia?

( ) sim

( ) no (justifique)

16. PROJETOS, LICENAS E DOCUMENTAO:

Projeto(s) aprovado(s): ( ) Prefeitura

( ) Concessionrias: especificar

( ) outros especificar:

Alvar de licena da obra: Data de validade: ..................... N. documento / guia:......................................

Documentao apresentada:

Legenda

AC apresentado completo;

AI apresentado incompleto;

N no apresentado;

D dispensada( ) projetos de arquitetura

( ) projeto de fundaes

( ) projeto estrutural

( ) projeto de eltrica e telefonia

( ) projeto de instalaes hidro-sanitrias

( ) projetos complementares

( ) levantamento topogrfico

( ) relatrio de sondagem ( ) especificaes

( ) oramento detalhado

( ) cronograma fsico-financeiro

( ) ART de projeto de arquitetura

( ) ART de projeto estrutural

( ) ART de projetos de instalaes

( ) ART de projetos complementares

( ) ART de execuo

Restries na licena: ( ) no ( ) sim justifique:


17.ANLISE DE CUSTOS:

17.1 Oramento:

rea construda: ...................m2

Custo total apresentado: R$ ................................... R$................................/m2

Custo total adotado: R$ ................................... R$................................/m2

% executado do custo adotado (se for o caso):............%

17.2 Cronograma fsico-financeiro compatvel com a obra:

( ) sim

( ) no justifique:

17.3 O empreendimento tecnicamente vivel:

( ) sim

( ) no justifique:

18.PROFISSIONAIS RESPONSVEIS:

Local e Data:

Empresa

-nome:

-CREA:

Assinaturas:

_______________________________________

(nome, ttulo, CPF e registro no CREA)

responsvel tcnico da empresa

______________________________________________________________________

(nome, ttulo, CPF e registro no CREA)

responsvel(is) tcnico(s) pela realizao da vistoria do avaliando e execuo das avaliaes e anlise do oramento e cronograma fsico-financeiro

19.ANEXOS:

a) Fotografias coloridas do terreno que permitam pronta identificao do terreno, destacando em especial: vistas internas, logradouro e vizinhana mnimo: 04 fotos;

b) Mapa de localizao do avaliando e dos elementos amostrais;

c) Documentao do objeto avaliando;

d) Anotao da Responsabilidade Tcnica (A.R.T) do trabalho junto ao CREA;

e) Fichas de pesquisas de mercado de terreno e de imvel com casa residencial pronta (conforme modelos a seguir), com mnimo de 05 elementos amostrais de cada pesquisa;

f) Arquivos da avaliao em meio digital (ou via Internet);

g) Outros documentos que fundamentam o trabalho;

FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - TERRENO

01.ELEMENTO:

n. :Data da pesquisa: ___/____/_________

Fotos:

- Evento: ( ) Imvel vendido ( ) Oferta de venda- Valor de venda/oferta:

- Fonte:Site / e-mail:Telefone:

02.TIPO DE TERRENO:Tipo: ( ) isolado ( ) em condomnio fechado ( ) gleba urbanizvel


(endereo)______________________________________________________________________________________


Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________


do terreno)

ndice Fiscal ou outra referncia de localizao: _______________________________________________________

Zoneamento: ____________________________________________________________________________________

04. DADOS:


rea (m2):

Situao: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado n de frentes:

Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive

Parmetros de uso e ocupao do solo:

Uso: ( ) residencial ( ) comercial ( ) industrialndice de aproveitamento:. Taxa de ocupao (%):.Gabarito (m):

Zoneamento: ..

Informaes complementares: (tais como: benfeitorias existentes, riscos de deslizamentos e outros etc)

4.2 Microrregio do elemento amostral:

Valorizao imobiliria: ( ) ruim ( ) razovel ( ) boa( ) tima



Melhoramentos pblicos da regio:

( ) rede de gua potvel

( ) rede de esgoto

( ) rede de gua pluvial

( ) outros especificar:( ) pavimentao

( ) terra batida

( ) guias e sarjetas( ) rede eltrica

( ) iluminao pblica

( ) telefonia( ) rede de gs

( ) coleta de lixo

( ) segurana pblica


FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - CASA RESIDENCIAL (se possvel, casas novas)

01.ELEMENTO:

n. :Data da pesquisa: ___/____/_________

Foto da Fachada:

- Evento: ( ) Imvel vendido ( ) Oferta de venda- Valor de venda/oferta:

- Fonte:Site / e-mail:Telefone:

02.TIPO DE RESIDNCIA:Tipo: ( ) isolada ( ) geminada ( ) seriada


(endereo)______________________________________________________________________________________


Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________


do terreno)

ndice Fiscal ou outra referncia de localizao: _______________________________________________________

Zoneamento: ____________________________________________________________________________________

04. DADOS:


rea (m2):

Situao: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado n de frentes:

Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive

Em condomnio: ( ) sim ( ) no

04.2 Dados da residncia:

Quadro de reas (m2 )- rea construda: ......................... - rea no averbada: .................................

N. de pavimentos: . N de quarto(s): ..N de banheiro(s): ..

Orientao solar da frente:( ) poente( ) nascente( )norte ( ) sul

Instalaes, equipamentos e Servios:( ) piscina( ) sauna

( ) quadra poliesportiva

( ) guarita

( ) casa de caseiro rea (m2):.

( ) churrasqueira

( ) porto eletrnico

( ) porteiro eletrnico

( ) CFTV( ) sistema de alarme

( ) cerca eltrica

( ) reservatrio elevado

( ) poo artesiano

( ) aquecimento central

( ) fossa sptica

( ) ar condicionado - especificar:

( ) calefao

( ) outros - especificar: ..

Fachadas:( ) pintura

( ) alumnio( ) cermica( ) granito/mrmore( ) lmina de vidro

( ) textura

Tipo de construo:( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metlica

( ) pr-moldada de madeira ( ) painis ( ) outro(s) especificar: ..

Cobertura:( ) cermica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal

( ) outra(s) especificar:.



Concepo arquitetnica: ( ) ruim( ) normal( ) inovador( ) histrico

Armrios:( ) cozinha( ) quartos( ) banheiros

Padro de acabamento: ( ) baixo/popular ( ) mdio/normal( ) mdio alto( ) fino

Reforma:( ) sem reforma( ) antiga ou parcial( ) reforma recente

Idade aparente: ............................

Estado de conservao:( ) ruim( ) regular( ) bom( ) timo

Informaes complementares:



Informaes complementares:

11 / 11laudo de avaliao e anlise de oramento_casa residencial_0608.doc29/8/2014

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