I. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO

1. HISTÓRICO:

A crise habitacional no Brasil agravou-se a partir da primeira Guerra Mundial.

Iniciava-se, então, a instalação das primeiras fabricas, marcando os primórdios da era

industrial. Ainda de forma incipiente, a indústria começou a atrair o homem do campo,

gerando as primeiras deslocações rurais para a cidade. As cidades, porém, não se

encontravam preparadas para hospedar, em definitivo, seus novos moradores, embora a

questão de moradia constituía preocupação inerente à cidade, e não ao campo.

Vigorava o Código Civil de 1916 que concedia liberdade contratual aos

contratantes, no que tangia a locação, o prazo contratual e o valor dos alugueis eram

livremente ajustados. Escoado o prazo contratual, o locatário quando notificado, se não

restituía o imóvel, ficava a mercê do “ aluguer que o locador arbritrar”, como

determinava o art. 1196 do CC/1916.

O regramento liberal do CC/1916 proporciova aos proprietários de imóveis

condições favoráveis para obtenção de rendimentos cada vez mais significativos. Até a

locação de simples quartos passou a merecer preferencias, quer pela localização mais

próxima das fabricas, quer por aluguel mais reduzido.

O Estado preocupado em conter o agravamento da crise habitacional, editou a

famosa Lei nº 1300, de 28 de dezembro de 1950, à guisa de exceções, animada pela

expectativa de que, em dois anos( art.22), conseguiria reverter a calamitosa situação de

moradia. Foi inaugurado o dirigismo estatal na locação.

A chamada lei do Inquilinato estancava o CC, estabelece do uma longa série de

dispositivos destinados, claramente, à proteção do locatário: congelamento dos alugueis,

prorrogava automaticamente os contratos e apenas em casos específicos permitia a

retomada pelo locador. Esta politica paternalista desanimou os proprietários, que

deixaram de construir novos prédios para destiná-los ao mercado das locações. Ademais

disso, a inflação descontrolada, aliada à estagnação da indústria das construções , fez

com a previsão otimista de um biênio pela lei 1.300/1950 se estendesse por 14 anos, até

a edição da Lei nº 4.494, de 25 de novembro de 1964.

O congelamento dos aluguéis trouxe perplexidade ao mercado das locações. Na falta

de iniciativa ao mercado das locações. Na falta de iniciativa do investidor particular na

construções de prédios voltados para a locação e rareando progressivamente ofertas para

esse mercado, entendeu o Governo, pela primeira vez, possibilitar ao inquilinato a

aquisição preferencial do imóvel locado. Assim, dispunha o art. 9 da Lei 3912 de 3 de

julho de 1961:

Art.9- Em caso de alienação do imóvel locado, o inquilino, em

igualdade de condições, preço e garantias, terá sempre a preferencia

para a aquisição, a ser manifestada dentro de 30 dias, a partir da data

em que o locador lhe comunicar por escrito, a intenção e a forma de

vende-lo.

Parágrafo Único: Havendo co- proprietários interessados na compra

do imóvel, desde que não possua outro prédio residencial, ser-lhe-à

facultado exercer o seu direito de preferência anteriormente ao do

locatário, também dentro de 30 dias, contados nas mesmas condições

acima estabelecidas, após o que começará a correr o prazo do

inquilino.”

A alusão à preferência pelo coproprietário induziu os aplicadores da lei a

equiparar o privilégio legal os estatuídos no art. 632 do CC/1916, isto é considerar o

direito à prelação legal concedida ao inquilino como de natureza real. A imperfeição

redacional dessa primeira lei especial deu ensejo a numerosas controvérsias que

justificaram a edição da Súmula nº 488 do Supremo Tribunal Federal, para esclarecer

que a “ a preferencia a que se refere o art. 9 da Lei nº 3912, de 3/7/1961, constitui

direito pessoal. Sua violação, resolve-se em perdas e danos.

2. O ATUAL DIREITO DE PREFERÊNCIA

A inovação introduzida na legislação inquinaria encerrou a controvérsia sobre a

natureza jurídica da preferencia concedida ao locatário de imóvel, residencial ou não. Já

Pontes de Miranda ensinava:

“O direito de preferência pode resultar de lei, ou de negocio jurídico”. Se ex lege,

satisfeitos os pressupostos para que ele surja, ou ele entra, automaticamente, no

patrimônio da pessoa a favor de quem a lei o criou, ou a lei fez de pendendente de

algum ato da pessoa beneficiada a entrada no patrimônio.

O direito de preferência de que se ocupam os arts. 27 a 34 da Lei 8245/1991 tem a

chancela legal. Difere do direito de preferencia de que tratam os arts. 513 a 520 do

CC/2002, de natureza contratual.

Se este último é de caráter personalíssimo ( art. 520), o mesmo não se verifica no

âmbito da Lei do Inquilinato, que admite a transferência dos direitos e das obrigações

do locatário por meio de sub-rogação nas hipóteses previstas nos arts. 10 a 12 da Lei do

Inquilinato; e até mesmo a sublocatários se o imóvel estiver sublocado em sua

prolongando inquilino perante seu locador, amplamente sacrificado pelo engessamento

prolongado dos alugueis. Constituiu mais uma intervenção do dirigismo estatal nos

contratos de locação, com a intenção clara de levantar obstáculos a retomada

fraudulenta dos locadores. A alienação “ faz de conta” do imóvel a terceiros passou a

apresentar duas dificuldades importantes: a possibilidade da aquisição pelo inquilino e a

fixação verdadeira do preço de venda.

Em respeito ao efeito erga amnes, para o fim de prevenir terceiros

compradores, foi determinado a obrigatório o registro dos contratos de locação no

cartório Imobiliário. A dificuldade inicial de consecução desse registro, quase

instransponível, prevaleceu por longos anos, dada a resistência dos Serventuários ,

apegados a um formalismo irracional. Contudo, alternativa, não resta ao locatário, senão

perseguir o registro imobiliário, como pressuposto indispensável ao pedido de

adjudicação, quando violado o direito de prelação do locatário. E, quando o registro se

mostrava frustrado, a condenação do locador se restringia, como ainda hoje, em perdas e

danos.

Sobreleva considerar, que determinados modelos contratuais de alienação do imóvel

são declaradamente inerentes ao patrimônio personalíssimo do locador, pelo que

ficaram excluídos da incidência do direito de preferencia , como nos casos de venda

judicial, permuta, doação, integralização do capital,cisão, fusão e incorporação de

sociedades comerciais ( art. 32).E, ainda, a toda evidência, não incide sobre direitos do

condômino-locador em imóvel indivisível, cuja prioridade subsiste em sua inteireza

( art. 34 da lei 8.245/1991 e art. 1322 do CC /2002.)

3. A PROPOSTA DO LOCADOR

A matéria vem em oito artigos que compõem a Seção V da lei 8245/1991. No caput

do art. 27, vem dito que o locador, na hipótese de venda, promessa de compra e venda,

cessão ou promessa de cessão de direitos aquisitivos e, ainda, no caso de dação em

pagamento, deverá dar conhecimento ao locatário do “negócio mediante notificação”.

Essa, notificação, no parágrafo único desse mesmo artigo, é chamada de

“comunicação”, para passar a caracterizar autêntica proposta, no art. 29 seguinte.

Conforme o autor Serpa Lopes os elementos componentes da oferta:

a) “trata-se de uma declaração unilateral por parte do proponente;

b) Constitui uma declaração receptícia;

c) Deve ser apresentada “com todos os elementos essências ao negócio jurídico.”

Lembra Washington de Barros Monteiro que a proposta é também chamada de

policitação, e o contrato daí resultante reputa-se concluído no instante em que se

verifica sua aceitação pelo interessado.

A estrutura jurídica da proposta no Direito Civil ( art. 1080 a 18086 do CC/1916 e

arts. 427 a 433 do CC/2002) , serviu à formação do arcabouço da proposta, ao longo de

várias leis do inquilinato, a partir da Lei 3912, de 3/7/1961, que inaugurou o direito de

preferencia do locatário. Atualmente, a Lei 8245/1991 impõe ao locador rigorosa

observância a seus preceitos, a começar do caráter negocial preconizado pelo art. 27. A

ciência da oferta pelo inquilino deve ser pefeita, isenta de qualquer vício ou omissão.

Deverá ser feita a comunicação por meio de notificação, que pode ser efetivada de

forma informal, mas de comprovação inequívoca. Deve conter todas as informações do

negócio, especialmente o preço e sua forma de pagamento. De revelar a existência de

qualquer ônus, sua forma de solução, além da titularidade do locador, obrigatoriamente,

nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, dação em

pagamento.

Releva observar que todos os contratos mobiliários taxativamente listrados no art.

28 são passíveis de registro imobiliário 9 art. 167 da lei nº 6015, de 31/12/1973). Todos

se destinam ou à transferência de propriedade, ou a transferência de direitos aquisição.

È importante ressaltar, que a inclusão da dação em pagamento foi motivada pela

necessidade de se impedir a prática da fraude, até então praticada por locadores, com o

proposito de driblar o direito de preferência.

O autor Biasi Ruggiero, quando destaca que também o inquilino deve ser afrontado

na hipótese de venda por “leilão extrajudicial”, conforme ressalta:

“Nesse caso, o inquilino deve ser notificado do preço mínimo em que

a venda pode dar-se e de todas as demais circunstâncias, dia, hora,

local em que o ato vai ser realizar. Esse meio de alienação não derroga

o direito de preferência.”

Igual raciocínio todavia, não se mostra viável aos “leilões judiciais”, uma vem,

nesse caso, o credor judicial não assume a posição de locador, como exige o art. 27

.

A teor do disposto no paragrafo único do art. 27, o locador deve, também,

indicar na notificação o “local e horário em que pode ser examinado a documentação

pertinente. “Essa disposição se encontra no art. 28 seguintes, que exige, “ de maneira

inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.” Para que o locatário

possa, no prazo legal ( 30 dias), manifestar “ de maneira inequívoca, sua integral”, faz-

se preciso que o locador, concomitantemente com a notificação, já tenha em seus

poderes todos os documentos e certidões exigidos pela praxe de mercado imobiliário.

Quando não, sua exibição deve ocorrer, necessariamente, dentro dos 30 dias.”

È importante ressaltar que o prazo de 30 dias é de natureza decadencial, isto é, “não

se interrompe ou suspende, esperando, de maneira inexorável, mesmo que seu ultimo

dia recaia em domingos ou feriados, quando, então, a preferencia deverá ser

manifestada no último dia útil antecedente ao seu termino.”

4. PREFERÊNCIA: DIREITO PESSOAL E DIREITO REAL

Até o advendo da Lei 6649/1979, a violação ao direito de preferência saza azo

apenas à indenização por perdas e danos, valendo relembrar a Súmula nº 488 da STJ,

que acabou com a disputa sobre a natureza do direito de preferência, se pessoal ou real.

Mas, quando o art. 25 daquela lei previu que o locatário, desde que satisfeitos os

requisitos ali previstos, poderia “haver para si o imóvel locado”, a faculdade legal

causou impacto entre os doutrinadores.

O art.33 da Lei 8245/1991 praticamente reproduziu o disposto da lei anterior,

assinalando que o contrato de locação deve estar “averbado pelo menos 30 dias antes

da alienação”. O prazo de 30 dias tem o claro proposito de informar, com antecedência,

a terceiros adquirentes sobre a locação, alertando-os sobre o direito “real” do inquilino.

De outra forma, cabe corrigir o ato declinato de “averbação”, que recebeu, por

equivoco, acolhido no nº 16 do item II do art. 167 da Lei nº 6015/1973. È que o registro

do contrato de locação para fins de exercício de direito de preferência não constitui

“alteração de direito real registrador”, a que é própria a averbação , mas sim gerador de

um direito novo de irradiação erga omnes que reclama autêntico registro.

No caso do registro do contrato de locação, o direito real de preferência mostra sui

generis. Não há domínio imediato sobre o móvel locado, mas inibe o terceiro

interessado em sua aquisição, que poderá no futuro, ser anulada ou tornada ineficaz.

È importante mencionar a opinião de Belizário Antônio de Lacerda, ao sustenta ser

pessoal o direito de prelação, sob o fundamento de que o direito de preferência é um

direito obrigacional que tem um direito real como acessório. Já Maria Helena Diniz

afirma que o direito de preferência, equipado como direito real erga omnes, é capz de

exercer o direito de sequela.

“No nosso entender, o direito de preferência equivaleria a um direito real

sobre coisa alheia limitado, assecuratório do direito de aquisição do

imóvel locado pelo locatário.”

O artigo 33 ao locatário a opção de “ haver para si o imóvel locado”, desde que:

o contrato de locação esteja averbado ( registrado) na matrícula do imóvel, com

antecedência mínima de 30 dias antes da alienação a terceiro e requeira a adjudicação

do imóvel alienado “no prazo de seis meses”, contados a partir do registo da

transmissão a terceiro. Ou seja, o locatário ficará equiparado ao condômino que se vê

prejudicados pela violação do direito de preempção, servindo com analogia o art. 1119

do Código Civil.

Mas, se o locatário não conseguir registrar previamente o contrato de locação,

pelo que não pode-se valor da ação reipersecutória, tem amplo acesso a ação de

indenização por perda e danos, quando se demostrar o prejuízo.

5. CONCLUSÃO

O direito de preferência do locatário contribui positivamente para a moralização

dos negócios imobiliários, retratando os preços verdadeiros das transações. A lei do

Inquilinato tem como condão também proteger os cofres do Estado com aquisições

fraudulentas.

BIBLIOGRAFIA

BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo:

Saraiva, 1995.

CENEVIVA,Walter.Lei do Registro Publico Cometada.20ª Edição.São Paulo:Saraiva,

2010.

LACERDA , Belizário Antônio de. Do direito e da ação de preferencia. São Paulo:

Saraiva