AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

UNIVERSIDADE DO PORTO FACULDADE DE ENGENHARIA

AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

PAULA MARGARIDA CARVALHO MARQUES COUTO

Licenciatura em Engenharia Civil, pelo Instituto Superior Técnico da UTL Mestrado em Economia Aplicada, pela Faculdade de Economia da UNL

Tese elaborada no Laboratório Nacional de Engenharia Civil e submetida a apreciação para obtenção do grau de Doutora em Engenharia Civil, no âmbito

do protocolo entre a Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto e o LNEC

Tese realizada sob a supervisão do Professor Alfredo Soeiro, da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto,

e do Engenheiro Armando Manso, do Laboratório Nacional de Engenharia Civil

Porto, Julho de 2007

Avaliação Patrimonial de Imóveis para Habitação Julho de 2007

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Aos meus pais, Lucília e José Pelos valores e princípios que tão bem me conseguiram transmitir

Ao meu marido, João Pelo prazer que é partilhar a minha vida contigo

Aos meus filhos, Rita e Joana e Diogo Pela herança que são para o futuro, que espero mais risonho com a vossa existência


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RESUMO

Nesta dissertação, intitulada “Avaliação Patrimonial de Imóveis para Habitação”, pretende-se dar uma contribuição inovadora para o desenvolvimento de um método de avaliação imobiliária de apartamentos e moradias em Portugal continental, particularmente vocacionado para a área dos imóveis destinados a habitação, e tendo como principal objectivo a tributação do património. No trabalho utilizou-se, na respectiva fundamentação, informação relativa ao mercado imobiliário, recolhida pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) através de inquérito a empresas de mediação imobiliária.

Começa por fazer-se uma descrição do cadastro da propriedade imobiliária, dos seus elementos e fases de realização, da sua origem e objectivos, das suas utilizações e conservação. O cadastro predial é uma base fundamental para a avaliação patrimonial de imóveis com fins tributários, o que justifica a sua análise neste trabalho. Este e outros argumentos justificam a necessidade da elaboração de um cadastro predial completo e actualizado em Portugal.

Segue-se a análise detalhada das bases de informação predial existentes em Portugal, as quais são constituídas pelo cadastro predial, pelas matrizes prediais e pelo registo predial. Para cada uma delas é feito um levantamento dos objectivos que persegue, da informação que guarda, da forma como essa informação é armazenada e dos procedimentos existentes para a sua conservação. Este capítulo conclui com uma proposta de integração da informação predial mais relevante numa base centralizada, vocacionada para ser acedida por instituições públicas, particulares e público em geral.

Da pesquisa bibliográfica resultou o levantamento de conceitos, procedimentos e métodos relacionados com a avaliação imobiliária, que se encontram registados em normas internacionais e europeias, tendo sido analisados todos os pontos essenciais para uma melhor compreensão da abrangência desta disciplina. Por fim, é dado um destaque especial à avaliação em massa de imóveis, matéria que interessa à área da tributação do património, e ao seu estado de desenvolvimento na União Europeia.

Os dados de mercado disponibilizados pelo INE serviram de base à construção de três modelos de avaliação imobiliária, dois para apartamentos e um para moradias, destinados à avaliação de imóveis para habitação em Portugal continental. Assim, os dados foram analisados exaustivamente com várias técnicas estatísticas, desde a análise factorial de correspondências múltiplas, passando pela regressão linear múltipla, e ainda utilizando redes neuronais artificiais. Como resultado, foram obtidos vários coeficientes de localização, vetustez e área relativa, com interesse para a avaliação de imóveis.

A dissertação termina com a fundamentação de uma proposta para a constituição de um método de avaliação imobiliária de apartamentos e moradias em Portugal continental. Apresentam-se propostas de quantificação a vários níveis dos factores de localização e das características físicas dos imóveis para habitação. Este conjunto de indicadores é passível de recolha e registo em base de dados com o objectivo de estudos de mercado futuros e possibilidade de uma avaliação em massa de imóveis no


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nosso país.


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SUMMARY

The main purpose of this dissertation “Cadastral Valuation of Housing Property” is to contribute to develop a method for carrying out a real-estate assessment of flats and dwelling-places in the Portuguese mainland, being mainly intended for taxation on capital purposes. The work used data from the real-estate market obtained through enquiries done to real-estate sellers by the Instituto Nacional de Estatística – INE (National Institute for Statistics).

The dissertation begins by describing the real-estate property, its elements and accomplishment stages, its origin and objectives, as well as the uses and maintenance conditions. The register of real estate property is an essential basis for evaluating real-estate in Portugal for taxation purposes, which justifies its analysis in the scope of this work. The above objects, together with other motives, justify the need to prepare a complete and updated land register in Portugal.

Subsequently, the available property data-bases in Portugal are analysed in detail, which consist of the land register and the register of real properties. For each of these aspects, a survey is done of the main objectives, of the data collected and of the way that data is stored, as well as of the maintenance procedures adopted. Lastly, this chapter of the dissertation presents a proposal of integration of the most relevant land information in a centralised data-base, to which all the public and private bodies, as well as the general public, are to have access.

From the bibliographic research done, various concepts and procedures related with real-estate assessment were obtained, which are defined in international and European norms, and all relevant aspects for a better understanding of the comprehensiveness of that discipline were analysed. Finally, special reference is made to real-estate mass evaluation, field that is associated with taxation on capital, and to its state of development in the European Union.

The market data provided by INE led to the construction of three models for assessing housing real-estate in the Portuguese mainland: two for flats and one for dwelling-places. Therefore, the data were thoroughly analysed using different statistical techniques, ranging from the factorial analysis of multiple correspondences, including the multiple linear regressions, to the use of artificial neuronal networks. As a result, various location, obsolescence and relative area coefficients were obtained, which were relevant for real-estate assessment.

Lastly, the dissertation proposes a method to calculate the real-estate housing value of flats and dwelling-places in the Portuguese mainland. Various proposals of quantification are presented at various levels of the factors of location and of the physical characteristics of real-estate for housing purposes. That group of indicators could be collected and stored in data-bases with a view to being used in potential market studies and in a future real-estate mass evaluation in Portugal.


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RESUME

L’objectif essentiel de cette dissertation appelée “Evaluation Patrimoniale d’Immeubles pour Logement” est de contribuer au développement d’une nouvelle méthode pour l’évaluation immobilière d’appartements et de maisons au Portugal continental, visant surtout les immeubles destinés au logement et en ayant comme objet principal l’imposition sur la fortune. Le travail a utilisé des données du marché immobilier obtenues moyennant des enquêtes effectuées auprès des entreprises immobilières par l’Instituto Nacional de Estatística – INE (Institute National de Statistique).

La dissertation commence par une description du registre foncier, ses éléments et phases d’accomplissement, son origine et ses objectifs, ses usages et sa conservation. Le registre foncier est une base fondamentale de l’évaluation patrimoniale d’immeubles en matière de fiscalité, ce qui justifie son analyse dans ce travail. Cet objectif, associé à d’autres objectifs, justifient le besoin de préparation d’un registre foncier complet et actualisé au Portugal.

Ensuite, on fait l’analyse détaillée des bases d’information foncière existantes au Portugal, lesquelles incluent le registre foncier et le cadastre. Pour chacune d’entre elles, on fait un prélèvement de leurs objectifs, de leur information stockée, de la manière dont cette information est enregistrée et des procédés existants pour leur conservation. Finalement, ce chapitre présente une proposition d’intégration de l’information foncière la plus importante dans une base centralisée, à laquelle les institutions publiques et privées, ainsi que le public en générale, pourront avoir accès.

La recherche bibliographique a amené au prélèvement des concepts et des procédés liés à l’évaluation immobilière et qui sont intégrés dans des normes internationales et européennes, et tous les points essentiels pour une meilleure compréhension de l’étendue de cette discipline ont été simultanément analysés. Enfin, on souligne l’évaluation massive des immeubles, matière qui concerne le domaine de l’imposition sur la fortune, et son état de développement dans l’Union Européenne.

Les données de marché mis à la disposition par l’INE on été à la base de la construction de trois modèles d’évaluation immobilière, deux pour les appartements et un pour les maisons, et qui sont destinées à l’évaluation d’immeubles pour logement au Portugal continental. Ainsi, les données ont été exhaustivement analysées en utilisant plusieurs techniques statistiques, tels que, l’analyse factorielle des correspondances multiples, la régression linéaire multiple et l’utilisation de réseaux neuronaux artificiels Comme résultat, on a obtenu plusieurs coefficients de localisation, d’obsolescence et d’aire relative, ayant de l’intérêt pour l’évaluation d’immeubles.

La dissertation est finie avec la justification d’une proposition pour la création d’une méthode d’évaluation immobilière d’appartements et de maisons au Portugal continental. On présente plusieurs propositions de quantification aux plusieurs niveaux des facteurs de localisation et des caractéristiques physiques des immeubles pour logement. Cet ensemble d’indicateurs pourra être rassemblé et enregistré sur une base de données, en ayant pour objet leur utilisation future dans certaines études de marché et dans l’évaluation massive des immeubles au Portugal.


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PREFÁCIO

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) foi constituída após a publicação da legislação da Reforma da Tributação do Património, Decreto-lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), constituindo assim um dos organismos de coordenação da avaliação de prédios urbanos. Esta comissão é constituída por diversos elementos de instituições públicas e privadas, sendo um dos vogais indicados pelo Ministério das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, o Engenheiro Armando Manso, em representação do Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).

A referida legislação aprovou um modelo de avaliação de prédios urbanos, constituído por um monómio com diversos coeficientes, que passou a ser aplicado para a avaliação de todos os prédios urbanos transaccionados a partir dessa altura. Entretanto, as reclamações recebidas sobre os valores obtidos conduziram à necessidade de ajuste do modelo, quer na transformação do monómio em polinómio quer na redefinição das escalas dos coeficientes. Assim, surge a oportunidade de desenvolver e aplicar o modelo de investigação que vinha a ser estudado e contribuir para o avanço científico na área da avaliação patrimonial de prédios urbanos para habitação, no nosso país.

Saliente-se que, uma das grandes dificuldades no desenvolvimento deste tipo de trabalhos é a necessidade de dados fidedignos recolhidos no mercado, que são muito difíceis de obter, não existindo estudos aprofundados e significativos no mercado imobiliário em Portugal sobre esta matéria. Por outro lado, quando o objectivo é a avaliação patrimonial, a falta de bases de dados prediais completas e actualizadas é um entrave à elaboração destes trabalhos.

O presente trabalho de investigação foi desenvolvido no LNEC e enquadrado no Plano de Investigação Programada PIP 2005-2008, sob a designação “Identificação dos factores de custo da construção e de avaliação de imóveis”. A Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP) foi a instituição eleita para a apresentação da dissertação, com vista à obtenção do grau de Doutora, devido aos laços já existentes com o Professor Alfredo Soeiro.

A concretização deste trabalho de investigação contou com a contribuição, directa ou indirecta, de diversas pessoas e instituições que, de diferentes formas, possibilitaram quer a aquisição dos conhecimentos necessários, quer os meios indispensáveis para o seu desenvolvimento. A todas elas gostaria de deixar aqui expresso o meu agradecimento, passando a citar algumas em particular:

– Ao Laboratório Nacional de Engenharia Civil, pelas condições de trabalho, pelos meios concedidos e pelo enquadramento científico, nas pessoas do seu presidente, Engenheiro Matias Ramos, e do director do Departamento de Edifícios, Engenheiro Vasconcelos Paiva.

– Ao Professor Alfredo Soeiro, da FEUP, e ao Engenheiro Armando Manso, do LNEC, pela confiança manifestada e pela orientação prestada ao longo de todo


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o desenvolvimento do trabalho. – Ao Instituto Nacional de Estatística, pela permissão de acesso a dados ainda

não publicados, para fins de investigação científica. – Ao Instituto de Formação e Investigação da Língua Portuguesa, pela revisão

integral do texto da dissertação, que incluiu a revisão integrada protocolar de acordo com as regras para apresentação de dissertações de mestrado da FEUP.

– Ao Eng.º Serra Mendes, da CNAPU, pelas conversas sobre a avaliação patrimonial de prédios urbanos em Portugal.

– Ao Eng.º Dimas Veigas, da CNAPU, pelas conversas sobre o cadastro em Portugal, os mais recentes desenvolvimentos e as perspectivas futuras.

– Ao Dr. João Cruz, da Repartição de Finanças da Lousã, pela disponibilidade para responder às minhas questões sobre os procedimentos relacionados com as matrizes prediais.

– À Dr.ª Augusta Silva, da Faculdade de Ciências da Universidade de Lisboa, pela ajuda na elaboração do texto sobre os mais recentes desenvolvimentos do cadastro predial.

– Ao Dr. João Gomes, da Faculdade de Ciências da Universidade de Lisboa, pela contribuição para a obtenção dos modelos de avaliação baseados na regressão múltipla.

– Ao Arq.º Julio Gallego, da Direcção Geral do Cadastro, em Espanha, pela contribuição para a obtenção do modelo de avaliação baseado nas redes neuronais artificiais.

– Ao Arq.º João Pedro, do Núcleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifícios do LNEC, pela disponibilidade permanente de resposta a todas as minhas questões relacionadas com a habitação e pela cedência de documentação técnica importante.

– Ao Arq.º Baptista Coelho, do Núcleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifícios do LNEC, pela entrevista concedida referente aos níveis físicos residenciais e às características físicas dos bairros.

– Ao Arq.º Fernando Gonçalves, do Núcleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifícios do LNEC, pela entrevista concedida referente ao ordenamento do território e respectivos planos.

– À Eng.ª Técnica Luísa Gonçalves, do Núcleo de Economia e Gestão da Construção do Departamento de Edifícios do LNEC, pela amizade e pela ajuda no tratamento dos dados, na obtenção de coeficientes e na elaboração de imagens em ArcGIS.

– Ao Eng.º Manuel Fonseca, do Núcleo de Economia e Gestão da Construção do Departamento de Edifícios do LNEC, pela camaradagem e pelas opiniões dadas sobre a introdução e as conclusões desta dissertação.

– Aos meus colegas de trabalho no LNEC, Eng.º António Cabaço, Arq.ª Isabel Plácido e Eng.ª Fernanda Carvalho, pelo continuado apoio e encorajamento.

– Ao meu marido e aos meus três filhos, pelos incentivos que me deram e pelos sacrifícios a que foram sujeitos com a minha ausência.

– Finalmente, the last but not the least, aos meus pais, pela constante ajuda na resolução de todos os problemas do dia-a-dia, que me deram o tempo e a tranquilidade necessários para a realização do trabalho.


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ÍNDICE

INTRODUÇÃO 21 CAPÍTULO UM — EVOLUÇÃO DO CADASTRO DA

PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

23 1.0 — Considerações Iniciais 23 1.1 — O Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica 25

1.1.1 — Designações e elementos constituintes 25 1.1.2 — Fases de realização 27 1.1.3 — Benefícios 29 1.1.4 — Utilizações dadas 33 1.1.5 — Conservação 35

1.2 — Desenvolvimento do Cadastro ao Longo do Tempo 38

1.2.1 — Origem no mundo 38 1.2.2 — História na Europa 39

1.3 — Desenvolvimento do Cadastro em Portugal 44

1.3.1 — Tentativas de realização durante a Monarquia 44 1.3.2 — Tentativas de realização no início da República 52 1.3.3 — Medidas legislativas que conduziram à sua execução 54 1.3.4 — Trabalhos cadastrais executados no período de 1927 a 1943 56 1.3.5 — Trabalhos cadastrais executados no período de 1944 a 1960 59 1.3.6 — Reformas fiscais de 1963 e 1989 e trabalhos executados até 1988 62 1.3.7 — Medidas legislativas publicadas nos últimos 15 anos 69

CAPÍTULO DOIS — BASES DE INFORMAÇÃO

PREDIAL EM PORTUGAL

73 2.0 — Considerações Iniciais 73 2.1 — O Cadastro Predial 75

2.1.1 — Considerações gerais 75 2.1.2 — Levantamento cadastral 76 2.1.3 — Conservação do cadastro 84 2.1.4 — Considerações finais 85

2.2 — As Matrizes Prediais 88

2.2.1 — Considerações gerais 88


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2.2.2 — Matriz predial rústica 89 2.2.3 — Matriz predial urbana 91 2.2.4 — Considerações finais 94

2.3 — O Registo Predial 96

2.3.1 — Considerações gerais 96 2.3.2 — Competência territorial 97 2.3.3 — Organização do registo 97 2.3.4 — Harmonização com a matriz predial 98 2.3.5 — Procedimentos do registo 99 2.3.6 — Actos do registo 104 2.3.7 — Considerações finais 106

2.4 — Perspectivas Futuras 108

2.4.1 — Utilizadores do cadastro predial 108 2.4.2 — Harmonização da informação predial 110 2.4.3 — Pontos de reflexão 111 2.4.4 — Hipóteses de evolução 113

CAPÍTULO TRÊS — AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 121 3.0 — Considerações Iniciais 121 3.1 — Processo de Avaliação 123

3.1.1 — Pedido de avaliação 123 3.1.2 — Mercado imobiliário 123 3.1.3 — Categorias da propriedade 126 3.1.4 — Tipos de valor 127 3.1.5 — Objectivos da avaliação 132 3.1.6 — Conduta do avaliador 134 3.1.7 — Características do imóvel 137 3.1.8 — Métodos de avaliação 141 3.1.9 — Relatório de avaliação 152 3.1.10 — Normas de avaliação 154

3.2 — Avaliação em Massa 161

3.2.1 — Conceitos e requisitos 161 3.2.2 — Metodologias aplicadas 162 3.2.3 — Estudos de rácios 164 3.2.4 — Estado da arte na União Europeia 167

CAPÍTULO QUATRO — ANÁLISE DE DADOS, CONSTRUÇÃO DE

MODELOS E HARMONIZAÇÃO DE RESULTADOS

191 4.0 — Considerações Iniciais 191


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4.1 — Estatística Descritiva 195 4.1.1 — Análise univariada 195 4.1.2 — Análise bivariada 197 4.1.3 — Análise multivariada 199

4.2 — Comparação de Médias 209

4.2.1 — Considerações gerais 209 4.2.2 — Coeficientes de localização 209 4.2.3 — Coeficientes de vetustez e de área relativa 218

4.3 — Modelo de Regressão Linear Múltipla 225

4.3.1 — Considerações gerais 225 4.3.2 — Modelos e resultados obtidos 227

4.4 — Modelo Baseado em Redes Neuronais Artificiais 239

4.4.1 — Considerações gerais 239 4.4.2 — Modelo e resultados obtidos 244

4.5 — Conciliação de Modelos e Resultados 249

4.5.1 — Comparação de modelos 249 4.5.2 — Harmonização de resultados 251

CAPÍTULO CINCO — MÉTODO PROPOSTO PARA CÁLCULO DO

VALOR PATRIMONIAL DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

255

5.0 — Considerações Iniciais 255 5.1 — Factores de Localização do Imóvel 258

5.1.1 — Considerações gerais 258 5.1.2 — Localização a nível nacional 259 5.1.3 — Localização a nível regional 262 5.1.4 — Localização a nível local 269

5.2 — Factores das Características Físicas 278

5.2.1 — Considerações gerais 278 5.2.2 — Características do bairro 284 5.2.3 — Características do edifício 286 5.2.4 — Características da habitação 289

5.3 — Método Proposto 292

5.3.1 — Considerações gerais 292 5.3.2 — Desenvolvimento do método 296

CONCLUSÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS 305


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REFERÊNCIAS 307 BIBLIOGRAFIA 311 ANEXOS 317 ANEXO A — Folha de Registo de Matriz Predial Rústica 319 ANEXO B — Declaração para Inscrição ou Actualização de Prédios Urbanos

na Matriz Predial 323

ANEXO C — Exemplo de Prédio Urbano em Matriz Predial Informatizada 333 ANEXO D — Impressos para Requisição de Registo Predial, definitivo e

provisório 343

ANEXO E — Impressos para Requisição de Certidão ou Fotocópia para

prédios não descritos e descritos 355

ANEXO F — Histogramas e Box Plots das Variáveis 363 ANEXO G — Diagramas de Dispersão entre cada Variável e o Valor de

Transacção 371

ANEXO H — Relatórios da Análise Factorial das Correspondências

Múltiplas 377

ANEXO I — Coeficientes de Localização 461 ANEXO J — Coeficientes de Vetustez 479 ANEXO L — Coeficientes de Área Relativa 493 ANEXO M — Número de Imóveis da Amostra em cada Concelho 509 ANEXO N — Relatório dos Modelos de Regressão Linear Múltipla 513 ANEXO O — Categorização dos Concelhos de Portugal Continental 525 ANEXO P — Exemplo de Aplicação do Modelo para Moradias 537 ANEXO Q — Exemplo de Aplicação do Modelo para Apartamentos 549


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ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 — Análise evolutiva dos rendimentos de trabalho do cadastro 64 Figura 2 — Análise evolutiva dos rendimentos de trabalho das revisões

cadastrais 67

Figura 3 — Cadastro geométrico da propriedade rústica — décadas de entrada em vigor

71

Figura 4 — Modelo de marco de propriedade 78 Figura 5 — Ficha de prédio (recolha) 80 Figura 6 — Exemplo de folha cadastral 82 Figura 7 — Sistema de Gestão da Informação Cadastral (exemplo de pesquisa) 87 Figura 8 — Modelos da matriz predial urbana informatizada 93 Figura 9 — Diagrama de articulação das fases de uma análise de dados 193 Figura 10 — Diagrama de dispersão e recta de regressão linear entre as

variáveis Data e Valor da Transacção 198

Figura 11 — Scree Plot 202 Figura 12 — Gráficos das colunas activas (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e

F2:F3) 203

Figura 13 — Gráficos das colunas suplementares (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3)

204

Figura 14 — Gráfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)

205

Figura 15 — Gráficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mão (no primeiro plano factorial)

206

Figura 16 — Gráfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial) 207 Figura 17 — Valores de transacção unitários (médias por concelho ordenadas) 228 Figura 18 — Rede de camadas de neurónios no cérebro humano 240 Figura 19 — Rede neuronal artificial para a avaliação imobiliária 241 Figura 20 — Esquema de funcionamento de um neurónio artificial 242 Figura 21 — Sistema urbano e acessibilidades em Portugal continental 261 Figura 22 — Concelhos do Algarve (PROT do Algarve) 264 Figura 23 — Unidades territoriais do Algarve (PROT do Algarve) 265 Figura 24 — Sistema urbano do Algarve (PROT do Algarve) 267 Figura 25 — Transportes e acessibilidades do Algarve (PROT do Algarve) 268 Figura 26 — Enquadramento regional de Oeiras (PDM de Oeiras) 272 Figura 27 — Situação existente em Oeiras (PDM de Oeiras) 273 Figura 28 — Planta de ordenamento de Oeiras (PDM de Oeiras) 275 Figura 29 — Planta de ordenamento de Oeiras, actualizada (PDM de Oeiras) 276


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ÍNDICE DE QUADROS

Quadro 1 — Trabalhos cadastrais executados até fins de 1940 57

Quadro 2 — Situação do cadastro rústico em Portugal, no final de 1988 66

Quadro 3 — Informação contida na base de dados cadastral 78

Quadro 4 — Técnicas para avaliação de imóveis urbanos 148

Quadro 5 — Estatística descritiva univariada das variáveis qualitativas da amostra

195

Quadro 6 — Estatística descritiva univariada das variáveis quantitativas da amostra

196

Quadro 7 — Matrizes de correlação das variáveis independentes da amostra 199

Quadro 8 — Valores próprios e percentagem de explicação dos factores 202

Quadro 9 — Coordenadas das colunas activas 202

Quadro 10 — Contribuições absolutas das colunas activas 205

Quadro 11 — Coeficientes de localização em Portugal continental 211

Quadro 12 — Coeficientes de localização nos distritos estudados 212

Quadro 13 — Coeficientes de localização nos concelhos de Lisboa e do Porto 216

Quadro 14 — Concelhos seleccionados para o estudo dos coeficientes de vetustez e de área relativa

218

Quadro 15 — Escalas de variação da idade e da área 219

Quadro 16 — Coeficientes de vetustez 221

Quadro 17 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos e moradias

222

Quadro 18 — Coeficientes de área relativa 223

Quadro 19 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos e moradias

224

Quadro 20 — Categorias para agrupamento dos concelhos 229

Quadro 21 — Coeficientes do modelo para os apartamentos 230

Quadro 22 — Valores de mercado (em €) de um apartamento com área = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3.

232

Quadro 23 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6.

232

Quadro 24 — Valores de mercado unitários de um apartamento com idade = 0 anos, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6.

232

Quadro 25 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2, 232


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idade = 0 anos e localizado num concelho de categoria 6.

Quadro 26 — Tabela dos coeficientes de localização para apartamentos 232

Quadro 27 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos 233

Quadro 28 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos 233

Quadro 29 — Tabela dos coeficientes de tipologia para apartamentos 233

Quadro 30 — Coeficientes do modelo para as moradias 234

Quadro 31 — Valores de mercado (em €) de uma moradia com área = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3.

236

Quadro 32 — Valores de mercado de uma moradia com área = 100 m2, tipologia T3 e localizada num concelho de categoria 8.

236

Quadro 33 — Valores de mercado unitários de uma moradia com idade = 0 anos, tipologia T3, e localizada num concelho de categoria 8.

236

Quadro 34 — Valores de mercado de uma moradia com área = 100 m2, idade = 0 anos e localizada num concelho de categoria 8.

237

Quadro 35 — Tabela dos coeficientes de localização para moradias 237

Quadro 36 — Tabela dos coeficientes de vetustez para moradias 237

Quadro 37 — Tabela dos coeficientes de área relativa para moradias 237

Quadro 38 — Tabela dos coeficientes de tipologia para moradias 238

Quadro 39 — Distribuição dos apartamentos da amostra pelos distritos de Portugal continental

245

Quadro 40 — Variáveis de localização para a rede neuronal artificial 246

Quadro 41 — Valores de mercado (em euros) de um apartamento com Área = 100 m2, Idade = 0 anos e localizado na zona 1 da variável de localização concelhia.

247

Quadro 42 — Valores de mercado (em euros) de um apartamento com área = 100 m2, idade = 0 anos e localizado na zona 3 da variável de localização nacional.

247

Quadro 43 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2 e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia.

247

Quadro 44 — Valores de mercado unitários de um apartamento com idade = 0 anos e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia.

247

Quadro 45 — Tabela dos coeficientes de localização para apartamentos (RNA) 248

Quadro 46 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos (RNA) 248

Quadro 47 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos (RNA)

248

Quadro 48 — Coeficientes de localização em Portugal continental (harmonizados)

252

Quadro 49 — Coeficientes de vetustez em Portugal continental (harmonizados) 253


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Quadro 50 — Coeficientes de área relativa em Portugal continental (harmonizados)

253

Quadro 51 — Coeficientes de tipologia em Portugal continental (harmonizados)

254

Quadro 52 — Exigências de qualidade para empreendimentos de habitação 281

Quadro 53 — Árvore de características do bairro 285

Quadro 54 — Árvore de características do edifício 287

Quadro 55 — Árvore de características da habitação 290


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INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis para habitação é uma actividade geralmente solicitada por instituições bancárias e agências imobiliárias, e realizada por avaliadores com experiência no mercado imobiliário da habitação, sendo o seu objectivo a estimação do valor de mercado do imóvel. A avaliação patrimonial de imóveis para habitação é a estimação do valor do imóvel para fins de tributação do património, ficando esse valor registado na matriz predial urbana da repartição de finanças da zona em que está localizado o imóvel. O valor de mercado e o valor patrimonial são avaliações económicas do imóvel que devem estar relacionadas.

Este trabalho foi realizado com o objectivo de contribuir com a proposta de um método de avaliação patrimonial de imóveis para habitação, através da identificação dos factores do imóvel que influem na formação do seu valor de mercado, da sua divisão em escalas qualitativas e da quantificação de alguns deles, de acordo com a disponibilidade de dados. Tratando-se do valor do imóvel para tributação do património, as consequências directas da avaliação são a obtenção da colecta do imposto, pelo que deve resultar em valores justos e equilibrados para todos os contribuintes. Assim, é necessário que a avaliação patrimonial de todos os imóveis do país seja feita num curto intervalo de tempo, única forma de os valores registados na matriz terem a mesma referência temporal. Esta operação é designada por «avaliação em massa de imóveis» e alguns países da União Europeia já a implantaram ou estão em vias de o fazer, numa perspectiva de ajuste anual ao mercado dos valores patrimoniais dos imóveis registados, para fins tributários. Tratando-se de uma tarefa premente e revestida de elevada complexidade, este trabalho de investigação faz o levantamento das condições necessárias para se poder criar um procedimento semelhante em Portugal. Assim, foram detectadas várias condições indispensáveis para a realização da avaliação em massa, nomeadamente, a recolha sistemática de dados do mercado imobiliário e a existência de uma base de informação predial completa e actualizada. Esta base de informação predial, além de necessitar de reunir dados dispersos por várias bases de dados, que não estão relacionadas, como a matriz predial e o registo predial, precisa de se apoiar num suporte geográfico para localização dos imóveis. O melhor suporte para esta base é o cadastro predial, dado o detalhe com que define geometricamente os prédios. Contudo, por várias razões, este ainda não foi executado em Portugal, devendo então recorrer-se a sistemas geográficos de informação. O presente trabalho faz um levantamento dos dados existentes em bases de informação prediais em Portugal, bem como dos procedimentos inerentes a essas bases, avançando com uma proposta de centralização dessa informação. São ainda descritos os trabalhos cadastrais realizados em Portugal e investigadas as razões da falta de cadastro predial.

A dissertação encontra-se dividida nos cinco capítulos seguidamente indicados.

Capítulo 1 – Evolução do Cadastro da Propriedade Imobiliária Este capítulo está dividido em três partes. Na primeira parte, é feita uma

descrição do cadastro geométrico da propriedade rústica existente em Portugal, os seus elementos constituintes e fases de realização, bem como as suas utilizações e


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procedimentos de conservação; a opção pela descrição deste cadastro deve-se ao facto de não existir cadastro da propriedade urbana em Portugal. Na segunda parte, é introduzida uma nota histórica sobre a origem do cadastro ao nível mundial e o seu desenvolvimento a nível europeu. Na terceira parte, faz-se um levantamento exaustivo da preparação, desenvolvimento e estado actual dos trabalhos de execução cadastral, sendo feita a sua ligação com a evolução da legislação relativa às matrizes prediais e ao registo predial.

Capítulo 2 – Bases de Informação Predial em Portugal Este capítulo está dividido em quatro partes. As três primeiras partes contêm

uma descrição das três bases de informação predial mais importantes existentes em Portugal, isto é, o cadastro predial, as matrizes prediais e o registo predial; para cada uma delas é feito o levantamento dos objectivos a que se destina, da informação que guarda e de todos os procedimentos necessários para a recolha, armazenamento e conservação da informação. Na quarta parte, são perspectivadas soluções para a articulação da informação predial, quer a existente nestas bases principais, quer a existente em outras bases, e levantadas hipóteses de evolução futuras.

Capítulo 3 – Avaliação Imobiliária Este capítulo está dividido em duas partes. Na primeira parte, faz-se uma

descrição de todos os pontos essenciais do processo de avaliação imobiliária, de acordo com as normas de avaliação existentes e a prática corrente. A segunda parte debruça-se sobre a avaliação em massa de imóveis; nesta, para além do destaque dado aos aspectos relacionados com este tipo de avaliação, é feito um levantamento pormenorizado dos procedimentos que estão a ser aplicados, em alguns países da União Europeia, relativamente a esta matéria.

Capítulo 4 – Análise de Dados, Construção de Modelos e Harmonização de Resultados

Este capítulo está dividido em quatro partes, onde são utilizadas diversas técnicas estatísticas para analisar os dados do mercado disponíveis para o estudo; os dados dizem respeito a transacções de imóveis para habitação localizados em Portugal continental, tendo sido obtidos dois modelos baseados na regressão linear múltipla, um para apartamentos e outro para moradias, e um modelo para apartamentos baseado em redes neuronais artificiais; são ainda obtidos vários coeficientes de localização, vetustez, área relativa e tipologia, com interesse para a avaliação de imóveis.

Capítulo 5 – Método Proposto para Cálculo do Valor Patrimonial de Imóveis para Habitação

Este capítulo está dividido em três partes. Na primeira e na segunda parte, são descritos os factores de localização e das características físicas do imóvel a diversos níveis, sendo atribuída uma escala qualitativa a cada um dos factores e, dada a disponibilidade de dados, os factores de localização do imóvel são ainda quantificados. Na terceira parte, é fundamentado e proposto um método para cálculo do valor patrimonial de apartamentos e moradias em Portugal continental.


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CAPÍTULO UM

EVOLUÇÃO DO CADASTRO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

1.0 — Considerações Iniciais

A terra é a origem de toda a riqueza material, dela se pode obter tudo o que é utilizado — quer seja comida, roupa, combustível, abrigo, metal ou pedras preciosas — e sobre ela se desenvolvem todas as actividades humanas. A utilidade da terra é a chave da existência humana e a sua distribuição e uso são de importância vital. O conhecimento exacto, a qualquer momento, da sua extensão disponível, do tipo de actividades que nela se desenvolvem, das vias de comunicação e das infra-estruturas existentes, etc. é de primordial importância para a gestão do seu uso e do dos recursos rústicos, para o planeamento e gestão de serviços públicos, para o controlo e monitorização do meio ambiente, para a gestão de redes de infra-estruturas, de serviços e de transportes, para a localização de obras públicas e para o fornecimento de dados aos sistemas de segurança e de defesa do país.

O cadastro não é mais do que um inventário de dados, metodicamente organizado, sobre as propriedades de um determinado país ou região; nele, cada propriedade é sistematicamente identificada por uma designação única. Os cadastros mais completos, designados de «multifuncionais», têm informação geométrica, jurídica, fiscal, económica, etc. de cada uma das propriedades, oferecendo uma série de vantagens, como por exemplo: informação sobre as características de qualquer propriedade; identificação rápida e eficiente das propriedades, para efeitos de cobrança de impostos; confiança, garantia e estímulo ao investimento nas propriedades; e resolução de litígios e de disputas relacionados com a demarcação, a posse e a transacção das propriedades.

O cadastro constitui assim uma base segura para a organização económica do país, sendo um instrumento de criação de riqueza e uma ferramenta eficaz para a tomada de decisões administrativas, fiscais, jurídicas e de planeamento em geral.

Os primeiros cadastros foram criados há cerca de 5 000 anos, no Antigo Egipto, e tinham objectivos fiscais. Na Europa, o cadastro mais antigo é o inglês — foi concluído em 1086. No resto da Europa, só por volta do ano de 1700 foram criados vários cadastros, para melhorar a base do imposto predial. Os antigos cadastros continham, geralmente, a identificação da parcela de terreno, o nome do proprietário, a área aproximada do terreno e uma estimativa do rendimento agrícola em géneros. O nome do proprietário era registado apenas por ser ele o responsável pelo pagamento do imposto e como identificação adicional da propriedade. O facto de o rendimento agrícola ser


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registado em géneros permitiu que o cadastro fosse usado como base para o cálculo do imposto durante séculos. Isto porque, inicialmente, o imposto era pago em géneros e posteriormente passou a ser pago em dinheiro, sendo a respectiva quantia calculada conforme os preços dos géneros praticados em cada época, independentemente da inflação verificada.

Até 1700, os cadastros normalmente não incluíam mapas das parcelas de terreno, mas depois desta data, com o desenvolvimento das técnicas de levantamento topográfico, passou a ser possível produzir mapas cadastrais com precisão. Por volta do ano de 1850, houve necessidade de criar os chamados «cadastros legais» que forneciam um registo de propriedade actualizado. E, a partir de 1900, os impostos prediais começaram a ser baseados no valor de mercado do terreno e das construções, em vez de serem baseados no rendimento do prédio. Os «cadastros fiscais» modernos contêm, tipicamente, a identificação da propriedade, a morada da propriedade, o nome e a morada do proprietário, a descrição do terreno (área, qualidade, etc.), a descrição das construções (áreas, idade, instalações, materiais, etc.), o tipo de propriedade (residencial, comercial, industrial, etc.), a informação de mercado (preços de venda, rendas, etc.), o valor de mercado estimado e o imposto predial calculado.

No presente capítulo, analisa-se o antigo cadastro geométrico da propriedade rústica, realizado em Portugal até 1995, descreve-se o desenvolvimento do cadastro desde a sua origem no mundo, passando pela sua história na Europa e pormenorizando a sua concretização em Portugal.


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1.1 — O Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica

1.1.1 — Designações e elementos constituintes

O cadastro é o registo ou levantamento de todas as propriedades existentes em determinada região ou país; nele, cada propriedade tem uma identificação única à qual é associada a inscrição das suas características. Estas características podem ser várias, dependendo das finalidades e da utilizações a dar ao cadastro, mas, cada vez mais, a tendência é para a existência de cadastros multifuncionais, com características que servem vários objectivos. O primeiro objectivo do cadastro tem sido, ao longo dos tempos, a cobrança dos impostos sobre a propriedade, sendo a avaliação dos rendimentos da mesma ou do seu valor patrimonial uma das operações fundamentais para a execução do cadastro. Outra operação muito importante é a constante actualização dos dados registados no cadastro, quer relativamente ao número de propriedades quer em relação às características das mesmas. Em suma, o cadastro da propriedade é um inventário exaustivo e permanente, descritivo e avaliativo de determinada região ou país.

De acordo com a legislação portuguesa em vigor, o cadastro predial é o conjunto de dados que caracterizam e identificam os prédios existentes em território nacional. Entende-se por «prédio» toda a fracção de território — isto é, uma parte delimitada de solo, juridicamente autónoma, abrangendo as águas, as plantações, os edifícios e as construções de qualquer natureza nela incorporados ou nela assentes com carácter de permanência. Também é considerada como constituindo um prédio, cada fracção autónoma no regime de propriedade horizontal.

Os prédios dividem-se em rústicos e urbanos. Por «prédios rústicos» entendem-se todos os terrenos, geralmente situados fora dos aglomerados urbanos, que tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas. Os «prédios urbanos» são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos, e podem, de acordo com o destino normal que tenham, dividir-se em: habitacionais; comerciais, industriais ou para serviços; terrenos para construção; e outros. Os prédios podem ainda ser designados de «mistos» se tiverem uma parte rústica e outra urbana.

Assim, dependendo do tipo de prédios que são registados no cadastro, este pode ser rústico, prioritariamente urbano ou concomitantemente rústico e urbano. Nas sociedades em que a agricultura tem um papel preponderante na economia da região ou do país, dá-se mais relevância ao cadastro da propriedade rústica, enquanto nas sociedades em que predominam o comércio, a indústria e os serviços as atenções viram-se para o cadastro da propriedade urbana.

O cadastro pode ainda ser «descritivo» ou «geométrico». No primeiro caso, por declaração do proprietário ou por inspecção directa, faz-se o registo da propriedade e das suas características sem, no entanto, se fazer um levantamento topográfico da propriedade; no segundo caso, esse levantamento é feito, sendo registada, para além das outras características da propriedade, uma planta com a sua geometria e a medição exacta da sua área, permitindo a existência de um mapa parcelar cadastral e de uma carta de grande escala de toda a região ou do país.


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As finalidades e utilizações dadas ao cadastro também podem influenciar a sua designação. Nessa conformidade, existe o cadastro fiscal, mais dirigido ao registo do rendimento da propriedade ou do valor patrimonial da mesma (dependendo do sistema fiscal adoptado e, consequentemente, do valor sobre o qual vai ser tributado o imposto); existe o cadastro legal, destinado ao registo do proprietário e dos direitos reais que recaem sobre a propriedade, sendo arquivadas todas as transacções já efectuadas sobre a mesma; e existe o cadastro multifuncional, com objectivos relacionados com o ordenamento do território, onde são registadas informações como o regime de transformação urbana, a edificabilidade permitida ou a existência de infra-estruturas.

Os cadastros mais completos, elaborados até meados do século passado (antes da era da computação e da gestão de grandes quantidades de informação), eram cadastros geométricos da propriedade rústica, com finalidades fiscais e legais, sendo as propriedades avaliadas pelos géneros agrícolas que produziam, já que era sobre o rendimento agrícola que recaía o imposto predial. O cadastro não se limitava, assim, a servir de base à repartição da contribuição predial, finalidade única dos primeiros cadastros existentes, mas era a planta geral de um país, a descrição da sua propriedade predial, o inventário do valor dos seus produtos e o registo dos títulos dos seus proprietários.

Existem algumas ideias erradas relativamente ao cadastro que importa desmistificar. Uma delas é a de que o cadastro geométrico da propriedade se resume a uma planta topográfica; na realidade, existem outros elementos igualmente importantes na constituição do cadastro. Com efeito, segundo as bases decretadas em 1926 em Portugal, o cadastro geométrico da propriedade rústica é constituído por quatro elementos, indispensáveis, no seu conjunto, para que o mesmo adquira todo o seu valor e ofereça todas as vantagens que dele se pretenda tirar. Os elementos que constituem o cadastro geométrico da propriedade rústica são o mapa parcelar, a matriz predial, o registo cadastral e os títulos de propriedade. Este cadastro é fundado na medição e na avaliação, sendo necessária, à sua organização, a execução do mapa parcelar, em primeiro lugar, como trabalho fundamental da medição, onde são representadas, a uma escala conveniente, todas as parcelas dos prédios da região a cadastrar [entendendo-se por «parcela» uma porção contínua de terreno que se situa num mesmo prédio, e à qual corresponde uma única espécie de cultura agrícola e uma mesma produtividade (qualidade e classe)]. A execução do mapa parcelar, por sua vez, compreende as operações sucessivas de delimitação e demarcação dos prédios, de levantamento topográfico dos mesmos e a sua inscrição em nome dos respectivos proprietários, competindo aos geómetras ou peritos cadastrais estas operações. As medições cadastrais são referidas à rede de triangulação geodésica do país — esta é um referencial de coordenadas materializado no terreno, permitindo a definição geométrica das propriedades e a sua georreferenciação.

O mapa parcelar, organizado por freguesias ou secções de freguesia, e no qual têm representação individual as parcelas cadastrais, é, pois, o elemento base do cadastro da propriedade; porém, exige, necessariamente, como seu complemento imediato, a matriz predial e o registo cadastral. A matriz predial, obtida a partir do mapa parcelar e organizada por concelhos, e o registo cadastral que dela resulta, constituem os elementos essenciais do cadastro, sob os pontos de vista económico e fiscal, aspectos que determinam uma das principais razões de ser do cadastro da propriedade.


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Para a organização da matriz predial é que se torna necessária a avaliação, segunda operação fundamental atrás já referida. De facto, a avaliação consiste, de um modo geral, na determinação do rendimento bruto e líquido a atribuir a cada prédio, pela soma dos rendimentos das parcelas que o compõem. Esse rendimento, obtido por uma série de operações complexas que garantem a maior equidade e justiça no cômputo da matéria colectável da propriedade rústica, é o elemento essencial com que se ampliam os dados fornecidos pelo mapa parcelar para a matriz predial, que será constante e permanentemente actualizada pela conservatória do registo predial da respectiva área, depois de inicialmente organizada.

Em última análise, o registo cadastral não é mais do que uma nova forma da matriz predial, da qual é extraído. Assim, ao passo que a matriz predial é organizada por freguesias ou secções de freguesia, o registo cadastral é organizado por proprietários, para facilitar o lançamento das contribuições respectivas nas repartições de finanças. O registo cadastral tem como complemento indispensável um outro registo das pessoas que usufruem rendimentos sujeitos a contribuição predial, provenientes de prédios de que não são proprietários, registo cuja necessidade é obvia para a perfeita exactidão e regularidade do serviço das repartições das finanças.

Por último, é ainda considerado como elemento do cadastro o título de propriedade, que é da maior importância para o proprietário, como documento de posse indiscutível da propriedade, atestando o valor jurídico do cadastro. O título de propriedade, ao poder ser endossado — característica que, afinal, constitui a principal razão de ser da sua invenção —, equipara a propriedade imobiliária aos bens móveis ou mobiliários. O proprietário pode, assim, negociar o seu título de propriedade como qualquer outro papel de crédito, ficando facilitadas ao máximo as suas possíveis transacções.

Este cadastro tem como principais atributos o facto de ser geométrico — por se basear em planta topográfica ou fotográfica à escala —, de ser parcelar — já que a avaliação dos rendimentos incide sobre porções contínuas e homogéneas de cada prédio —, e de ser indirecto — por a avaliação ser feita com base em Quadros de Qualificação e Classificação e em Quadros de Tarifas, por comparação com parcelas-tipo de cada uma das classes de cada cultura agrícola, como é explicado no próximo subcapítulo.

1.1.2 — Fases de realização

Como já foi referido, para a execução do cadastro geométrico de uma certa região, são importantes duas componentes: a cartográfica — para a medição dos terrenos —, e a de avaliação — para a quantificação dos seus produtos agrícolas.

A componente cartográfica é bastante morosa e delicada, estando descrita com mais pormenor na enumeração das operações; ela necessita, para além da topografia e da fotogrametria, de uma visão global de todo o sistema geodésico nacional, sob pena de não se poderem produzir os mapas parcelares. Só um imperfeito conhecimento destas questões consegue gerar a ideia errada que existe de que se poderia realizar o cadastro de um país com relativa rapidez e economia, impondo aos proprietários a obrigação de fazerem levantar as plantas dos seus terrenos, reunindo-se e ligando-se depois estas numa planta geral.


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Com a operação de avaliação terminam os trabalhos dos geómetras e começam os dos peritos (técnicos de formação agronómica); a complexidade da operação exige a nomeação de uma junta cadastral concelhia, ao nível de cada município, que inclui o presidente, os peritos e alguns proprietários. Esta junta examina atentamente todo o terreno do concelho, através de plantas de secções cadastrais ou de ortofotomapas, e, para cada freguesia, define os aproveitamentos agrícolas, isto é, as espécies de cultura agrícola com interesse económico (qualidades) e determina os respectivos graus de produtividade (classes). Com esta informação são organizados os quadros de qualificação e classificação e, para que nada seja arbitrário, são seleccionadas parcelas-tipo para cada classe, que servirão de comparação nos trabalhos seguintes.

Seguidamente, faz-se a distribuição parcelar, que, baseada naqueles quadros e parcelas-tipo, consta da determinação, parcelamento e registo, na planta e em fichas de prédio, de todas as culturas agrícolas e suas classes, construções, parcelas urbanas e sociais, nome ou local, ónus ou encargos respeitantes a cada prédio rústico ou misto. Depois, para cada qualificação cultural e classe — isto é, para cada parcela-tipo — é determinado o rendimento fundiário por hectare, segundo o método de cultivo normalmente utilizado no país e através de contas de cultura, com todas as receitas e despesas inerentes à actividade agrícola. Este rendimento é designado por «tarifa das classes», sendo elaborado com esta informação o quadro de tarifas, que é então exposto aos proprietários, a fim de estes poderem reclamar contra faltas ou inexactidões e se fazerem as devidas correcções. Com esta informação-tipo e com a distribuição parcelar feita, podemos obter o rendimento fundiário líquido de todos os terrenos do concelho, sobre o qual é calculado o imposto. Ainda hoje, é este rendimento fundiário que serve ao cálculo do valor tributável dos prédios rústicos, sobre o qual é calculado o imposto.

De uma forma mais geral, as operações necessárias para a realização do cadastro geométrico da propriedade rústica, algumas morosas e bem delicadas, podem dividir-se nas cinco seguintes fases:

A — Revisão da triangulação geodésica Esta revisão compreende as triangulações de 1.ª, 2.ª e 3.ª ordens e os trabalhos de:

a) reconhecimento para estabelecimento da triangulação, para reconstrução dos sinais geodésicos e para restabelecimento das visibilidades entre estações a ocupar, que estejam impedidas; b) ocupação das estações e ligação das mesmas à rede de linhas de nivelamento de alta precisão, em número conveniente e por meio de nivelamento geométrico de precisão; e c) cálculos de compensação de figuras geodésicas e de coordenadas dos vértices de triangulação, em gabinete. Estes trabalhos exigem muita minúcia e trabalho e vão sendo executados ao ritmo necessário ao desenvolvimento das operações cadastrais. Para cada zona, os trabalhos prévios de revisão de triangulação duram cerca de 2 a 3 anos.

B — Triangulação cadastral Compreende os trabalhos de estabelecimento da triangulação (reconhecimento,

colocação de marcos e ocupação de estações) e de compensação e cálculo de coordenadas dos vértices de triangulação, estes últimos em gabinete. Esta fase da realização do cadastro tem uma duração de cerca de 1 a 2 anos.


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C — Levantamento da planta cadastral Este levantamento pode ser feito por processos clássicos, com uma duração de um

ano, ou por processos fotogramétricos, com uma duração de cerca de 2 a 3 anos. Os processos fotogramétricos incluem os trabalhos de fotografia aérea do terreno (campo), determinação das coordenadas dos pontos fotogramétricos (campo e gabinete), completamento topográfico e cadastral (campo e gabinete) e restituição fotogramétrica (gabinete), a qual inclui a transformação das fotografias em informações cartográficas digitalizadas.

D — Demarcação de territórios administrativos e avaliação cadastral Nesta fase os trabalhos são: a) demarcação dos territórios administrativos das

freguesias; b) elaboração dos quadros de classificação e qualificação, e de tarifas; e c) distribuição parcelar e convocação de proprietários. Esta fase dura cerca de 1 a 2 anos. NOTA: a demarcação (reconhecimento e implantação dos marcos de delimitação) dos prédios é efectuada pelos proprietários, mas é fornecido apoio na divulgação das normas a que a mesma deve obedecer; é ainda feita a identificação dos proprietários e usufrutuários.

E — Organização da matriz cadastral Compreende, por um lado, os trabalhos de medição de áreas, de desenho das

secções da matriz cadastral, de determinação dos rendimentos cadastrais em géneros e de elaboração das fichas dos prédios (as secções cadastrais são constituídas a partir da planta matriz obtida do levantamento e são seleccionadas de modo a que os seus limites acompanhem sempre estremas de prédios e freguesias, sendo, portanto, plantas com conjuntos de prédios inteiros); e, por outro lado, integra os trabalhos de verificação e reclamação da matriz cadastral (todos os elementos assim recolhidos são postos a verificação por parte dos proprietários interessados que, não concordando, podem dos mesmos reclamar para a junta cadastral concelhia), o julgamento das reclamações individuais apresentadas e resultantes correcções na matriz (em campo e gabinete). Estas tarefas têm uma duração de cerca de um ano.

O processo de levantamento cadastral de uma determinada região termina quando os elementos gráficos e alfanuméricos respeitantes aos prédios rústicos de cada concelho, depois de validados, são entregues à Direcção Geral dos Impostos (DGCI), que fornece aos proprietários uma caderneta predial respeitante a cada um dos prédios de que são detentores. Assim, no mais favorável dos casos, em que a planta cadastral é levantada por processos clássicos, a matriz cadastral de um concelho resulta de operações desenvolvidas ao longo de 5 a 8 anos, na zona que o compreende.

1.1.3 — Benefícios

Os benefícios gerais que derivam de um cadastro geométrico da propriedade rústica bem elaborado são muitos e grandes, impondo-o como fundamento indispensável à boa administração de um país, confiada ao Governo e aos serviços públicos, mas também a exercida pelos particulares na gestão dos seus bens rústicos, pois detém elementos que podem ser um precioso auxílio dos empresários agrícolas na contabilidade e planeamento das actividades das suas explorações e na gestão dos recursos disponíveis.


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Entre os muitos benefícios do cadastro geométrico da propriedade rústica podem-se enumerar os seguintes:

A — Carta Topográfica Geral A carta cadastral não é mais do que uma carta topográfica geral do país, em grandes

escalas, diferenciadas por zonas de vastas dimensões, conforme a grandeza média dos prédios nelas existentes, e com as características técnicas inerentes à escala do levantamento, fornecendo uma descrição completa da superfície do país. Esta carta, desde que convenientemente actualizada por trabalhos periódicos de revisão topográfica, necessários à conservação do cadastro, é a base de maior precisão (e, de muito longe, a mais económica) da actualização das cartas corográficas — trabalho que, então, se limita a simples reduções fotográficas de plantas de rigor muito superior ao do levantamento nas escalas de publicação das mesmas cartas.

Além disso, as denominadas «cartas de fomento em grande escala», que em determinados países já se considera deverem ser concebidas na escala de 1:5 000, podem ser obtidas das cadastrais, também pelo mesmo processo. As cartas de fomento são da maior utilidade na elaboração de anteprojectos de obras públicas que devam servir grandes zonas, pois permitem uma apreciação de conjunto do terreno em que terão de ser estabelecidas, e são muito mais seguras que os reconhecimentos, por mais cuidadosos que sejam. E, quer se trate de obras públicas de interesse local, como sejam as estradas e caminhos municipais, os abastecimentos de água, as redes de distribuição de energia eléctrica, os pequenos regadios, etc., ou de grandes obras, como sejam importantes aproveitamentos hidroagrícolas ou hidroeléctricos, linhas de transporte de energia eléctrica, etc., a carta cadastral dispensa, geralmente, o levantamento de plantas, indicando, de imediato, as expropriações que é necessário fazer, e limita os trabalhos de campo do engenheiro aos de implantação.

Outras cartas para fins especiais, como sejam, a agrícola, a florestal, etc., podem ser organizadas, quase exclusivamente, com base na cadastral, isto é, sem necessidade de quaisquer trabalhos de campo complementares, pois esta carta fornece consideráveis elementos para a elaboração dessas cartas temáticas.

Um mal económico, que se manifesta em alguns dos nossos distritos, resulta da extrema fragmentação predial em zonas, geralmente, de grande valor agrícola e densamente povoadas. O remédio para este mal consiste num novo arranjo predial de que resulta uma área mínima de prédio que permita uma exploração económica, feita por meio de uma operação de emparceiramento, que só com o cadastro pode ser racional e eficientemente conduzida.

Os proprietários poderão também dispor das plantas cotadas dos seus prédios, o que muito os auxiliará na forma de bem os explorarem.

Todas estas e outras vantagens são proporcionadas por uma carta cadastral actualizada ou, como se costuma dizer, “conservada”.

B — Demarcação dos Territórios Administrativos e dos Prédios Uma das muito benéficas operações de que resulta o cadastro é a demarcação dos

territórios administrativos (freguesias e, consequentemente, concelhos) e dos prédios. Na realidade, a demarcação das freguesias permite a conveniente delimitação das mesmas, bem materializada por marcos nas suas estremas, evitando as frequentes questões sobre o domínio público de determinados terrenos, que de vez em quando atiçam velhos ódios entre populações. Por outro lado, as desavenças que se arrastam desde tempos remotos


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sobre limites de prédios, especialmente nas regiões em que o regime da grande propriedade predomina, podem ser resolvidas. A inexistência de marcos ou a sua má colocação faz com que as estremas não estejam bem definidas, o que, no caso do Alentejo, cria faixas de verdadeira “terra de ninguém”, terrenos de posse permanentemente disputada mas nunca conseguida, mantendo questões que, além de socialmente desgastantes, causam prejuízos económicos. O cadastro impõe a demarcação nos dois casos, sendo muito raras as questões que, ante essa obrigação, o mútuo acordo não consegue resolver; para o governo e para os tribunais ficam apenas os casos que só uma grande teimosia explica. Além disso, a carta cadastral garante a segurança da inalterabilidade das estremas, pois a deslocação de quaisquer marcos pode ser facilmente evidenciada.

Só por meio de uma planta cadastral se pode conseguir o restabelecimento das estremas dos prédios em zonas devastadas por fenómenos catastróficos naturais ou em consequência de guerra. Aliás, a exacta reconstituição do sistema predial em zonas devastadas por fenómenos naturais era um processo já usado pelos egípcios quando tratavam da divisão das terras fecundadas pelas grandes cheias do Nilo. E apenas a existência de um cadastro tem tornado possível restituir a cada um o que lhe pertence nos países que, podendo aplicá-lo, têm tido a infelicidade de sofrer destruições apocalípticas derivadas de guerras.

C — Elementos Estatísticos sobre o Aproveitamento do Solo Este cadastro dá-nos a possibilidade de obter elementos estatísticos seguros,

definidores da forma como o solo é aproveitado e repartido em prédios e estes em parcelas, e da integração dos mesmos nas propriedades. O conhecimento, tanto quanto possível exacto, de elementos relativos à forma de exploração, ao tipo e ao regime de propriedade, número de proprietários, número de prédios rústicos e mistos e sua determinação por classes de áreas, áreas não cultivadas, etc. permite uma boa administração de um país, principalmente no caso de Portugal, em que o sector agrícola tem tido uma quebra continuada na economia e tem importantes problemas demográficos a resolver. Só na posse destes elementos é possível fazer, com seriedade, estudos de planificação tendentes a melhorar os proveitos deste sector na economia nacional. Apenas o cadastro geométrico da propriedade rústica pode dizer o que existe à superfície do solo e como está distribuído, permitindo, assim, que se conclua o que, na realidade, deve ser alterado.

O cadastro possibilita ainda o conhecimento da evolução do aproveitamento do solo e a verificação dos elementos de informação relativos a superfícies cultivadas e produções, manifestados pelos proprietários. Na realidade, a conservação do cadastro é consequência de duas operações distintas: uma de natureza topográfica e a outra agronómica. Pela primeira, registam-se na carta cadastral as alterações havidas nos pormenores do solo e nas estremas dos prédios, sempre que possível, à medida da sua verificação. Pela outra, geralmente de extensão concelhia e executada com intervalos de 5 a 10 anos, toma-se conta das alterações encontradas no aproveitamento do solo que tenham influência económica. Disto resulta o conhecimento da evolução do aproveitamento do solo, tão útil a quem tem a cargo a administração de um país, bem como a possibilidade de em gabinete se ajuizar, com suficiente precisão, da confiança que merecem as produções manifestadas pelos proprietários.


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D — Elementos de Economia Agrária e Macroeconómicos O cadastro fornece conhecimento sobre a natureza dos terrenos, o grau de cultura e

os melhoramentos de que são susceptíveis, indispensável quer ao agricultor quer ao governante. Existem elementos de informação imprescindíveis a qualquer estudo sério de economia agrária, como o custo da produção de determinada cultura e o rendimento correspondente, que podem ainda ser obtidos a partir do cadastro. De facto, a avaliação cadastral é feita por freguesias e baseada em quadros de qualificação e classificação e de tarifas, elaborados por juntas concelhias presididas por engenheiros agrónomos, e em que estão representados os organismos económicos e as autarquias locais. A informação-base desses quadros, resultando de minuciosos reconhecimentos do terreno e de inquéritos sobre a economia agrária interessada, integra os consumos dos factores de produção e peso relativo dos mesmos (mão-de-obra empregada nas diferentes operações culturais, número de horas de trabalho de máquinas, quantidade de adubos e outros fertilizantes consumidos, sementes e pesticidas utilizados), as produções e contas da cultura (preços dos factores de produção e dos produtos agrícolas, estimativa do capital necessário à exploração, produções unitárias, rendimentos líquidos de cada cultura, margens brutas) e as rotações culturais,. Além disso, devido ao seu interesse, a colaboração individual dos agricultores é sempre prestada, em reuniões públicas convocadas com esse fim por aquelas juntas. Disto se conclui que, tanto pela extensão que atingem, pois são levados às freguesias, como pelo seu valor intrínseco, os quadros-base da avaliação cadastral representam, em qualquer outro contexto, um elemento de informação merecedor de inteira confiança.

O cadastro geométrico da propriedade rústica mostra ainda como a população rural se distribui e aloja, bem como a descrição das construções que se destinam à exploração da terra; e, pela sua conservação, conhece-se a evolução destes elementos de informação tão úteis. Estes elementos permitem a análise macroscópica das necessidades de recursos humanos, a definição regional de valores de crédito e a viabilidade de investimentos de reestruturação, sendo ainda utilizados para o estabelecimento de infra-estruturas várias pelas câmaras municipais, IPE, BRISA, EDP e outras entidades, em projectos de emparcelamento, de desenvolvimento regional e local e de ordenamento do território.

E — Repartição Equitativa dos Impostos O meio que permite a mais equitativa repartição dos impostos que incidem sobre o

rendimento da terra é a matriz predial. Como já vimos, a determinação do rendimento cadastral dos prédios, em géneros, é feita pelo processo da avaliação indirecta, por meio de uma operação denominada «distribuição parcelar», a qual, por sua vez, tem por base quadros de qualificação e classificação e de tarifas respeitantes à unidade territorial da matriz cadastral, que é a freguesia. Pelos fundamentos do processo e pela larga margem deixada à reclamação colectiva ou individual dos proprietários, e que vai desde a organização daqueles quadros à forma como a distribuição parcelar os aplica, são avaliados com bastante precisão os rendimentos unitários em géneros das diferentes classes de cultura e os dos prédios. Estando a organização dos quadros de todas as freguesias de um concelho a cargo de uma mesma junta cadastral concelhia, segue-se que, em toda a sua extensão, não haverá disparidades dignas de nota na determinação do rendimento dos prédios, em géneros, base da tributação que sobre eles deve incidir. Por outro lado, como, por recurso obrigatório, os quadros de todos os concelhos serão sujeitos à apreciação de um organismo superior — o Conselho de Cadastro —, a equidade


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tributária conseguida para o concelho considerado isoladamente estende-se, tanto quanto possível, a todo o território nacional.

F — Título de Propriedade Os dados e documentos elaborados pelos organismos de cadastro servem como

elemento importante para juridicamente fundamentar o registo correcto dos prédios rústicos, simplificam os problemas de transmissão e ajudam, em tribunal, na resolução de demandas ou acordos. Para além disso, o sistema hipotecário tem, no registo predial e no respectivo título de propriedade, a única e verdadeira base sobre a qual pode assentar. Assim, o título de propriedade oferece várias vantagens e garantias, desde que entre os serviços cadastrais e os serviços de conservação do registo predial haja a necessária ligação. Este documento é proporcionado, quase sem despesas, pelo cadastro.

1.1.4 — Utilizações dadas

Com o cadastro geométrico da propriedade rústica, tal como foi concebido nas suas bases, pretende-se cumprir quatro objectivos, a saber: identificação da propriedade imobiliária rústica, lançamento da contribuição predial rústica, remodelação do regime da propriedade rústica e levantamento da carta, em grande escala, do país. A este assunto voltaremos mais tarde, mas agora vamos descrever as utilizações que foram dadas ao cadastro e de que forma são cumpridos os objectivos para os quais foi concebido.

A utilização fiscal foi o principal ponto de vista sob o qual se encararam a necessidade e as vantagens do cadastro da propriedade rústica. De facto, este é o aspecto mais interessante, pois a organização do cadastro torna possível o que sem ele seria mera utopia pretender: o lançamento da contribuição predial rústica de uma forma equitativa e justa.

O rendimento colectável dos prédios “em géneros” é determinado com base nas áreas das suas parcelas, qualificadas e classificadas pela distribuição parcelar, e nos quadros de tarifas, como já vimos. A transformação em dinheiro do rendimento assim determinado, base da colecta que sobre os prédios deve incidir, é feita normalmente com base nos preços que serviram para a organização das tarifas. No cálculo das tarifas tem-se em atenção os preços dos géneros, sementes, adubos, correctivos, tratamentos, salários, gados, etc., que serão os médios dos últimos 5 anos, excluídos aqueles em que se tenham registado oscilações consequentes de fenómenos que afectem a economia geral do país. As produções brutas, os encargos com as culturas, os preços dos géneros são escrupulosamente meditados e fixados com a colaboração directa, ou por representação, dos interessados.

A matriz predial, organizada como atrás foi descrito, é um documento cientificamente exacto e seguro para o estabelecimento definitivo da perequação do imposto, evitando as fraudes que vitimam o tesouro, e as injustiças e iniquidades que prejudicam e irritam o contribuinte. Vantagem, pois, para o Estado que recebe o que lhe é devido, e vantagem para o proprietário que paga o que deve, mas só o que deve. O cadastro aniquila o arbítrio com que se lançam as contribuições directas e guarda a justa igualdade prescrita pela Constituição da República, segundo a qual todos devem contribuir para as despesas públicas, na proporção dos seus haveres. Assim, o pobre não


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paga mais do que deve ou do que pode e o rico não se subtrai à imposição dos tributos. O lançamento ou a repartição do imposto torna-se muito simples por serem conhecidos, com verdade e exactidão, os objectos contribuíveis, e os emolumentos e mais despesas de cobranças são menos onerosas.

Assim, o cadastro permite o conhecimento exacto do valor de cada propriedade e o lançamento, com justiça e equidade, da contribuição predial sobre o seu rendimento colectável, podendo ser consagrado, no espírito público, como uma bela obra de justiça. Para além de cumprir o objectivo do lançamento da contribuição predial rústica, tem-se verificado que, nos concelhos em que passa a vigorar o regime de cadastro geométrico, o rendimento tributável rústico aumenta significativamente, e esta receita, atribuída ao poder local, nos concelhos nitidamente rurais, constitui uma importante contribuição para as finanças da autarquia.

O cadastro pode ainda ter uma utilização sob o ponto de vista económico, quer pelo Estado, quer pelo proprietário. Assim, o cadastro das propriedades permite, por um lado, ao proprietário, saber precisamente aquilo que tem e planear os seus aproveitamentos agrícolas, e, por outro lado, ao Estado, conhecer a riqueza agrícola nacional e as suas possibilidades, indispensável à sua boa administração económica.

Os serviços oficiais e os organismos corporativos recorrem intensamente a plantas extraídas da carta cadastral, como, por exemplo, os serviços hidráulicos, as Estradas de Portugal, os serviços florestais e agrícolas e as câmaras municipais. Estas plantas servem, em parte, para a organização de estudos económicos, mas a sua aplicação principal é a de obras públicas que integram vastas regiões ou apenas de projecção local, como já havíamos visto. O recurso às plantas cadastrais para extrair plantas com representação altimétrica destinadas a estudos de viabilidade de projectos poupa muito dinheiro e tempo na sua execução. Isto mostra a vantagem de se ter planeado o cadastro com base numa carta geral topográfica.

O cadastro deve ainda ser considerado como uma grande obra utilitária para o desenvolvimento agrícola, pois é a única base segura para o emparcelamento da pequena propriedade e para a divisão da grande, contribuindo poderosamente para a criação da propriedade média, aquela que oferece maiores garantias de vitalidade, e cumprindo o seu objectivo de fornecer elementos que servem de base à remodelação do regime de propriedade rústica.

A utilização legal do cadastro vai desde a garantia absoluta da posse dos bens imobiliários, dada aos proprietários, até à organização do crédito agrícola hipotecário, que só o cadastro permite em bases seguras e que tão necessário se torna para o desenvolvimento da propriedade rústica. Esta importante utilização do cadastro torna-se mais notável por ser possível endossar o título de propriedade, o que, mesmo sem essas extremas facilidades de transacção, tem a incontestável vantagem de documentar a posse indiscutível da propriedade, sob o ponto de vista jurídico.

Desta forma, o cadastro cumpre o seu objectivo de identificação da propriedade imobiliária rústica e serve de base à exacta individualização do prédio. A permanente conservação dos registos cadastrais, que a todo o momento fazem prova jurídica segura, permite a resolução fácil e rápida de questões judiciais.


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Finalmente, o ponto de vista corográfico vem ainda encarecer as utilizações do cadastro geométrico, o qual cumpre o seu objectivo de servir de base ao levantamento em grande escala da carta do país. Com efeito, a organização do cadastro vem facilitar, como é óbvio, a execução de uma carta do território nacional em grande escala, baseada nas plantas levantadas para a organização do mapa parcelar, cujas escalas podem variar, conforme os terrenos, entre 1:500 e 1:5 000. Esses levantamentos, apoiados sobre uma triangulação especial derivada da rede geodésica, que para esse fim foi devidamente revista e completada, fornecem elementos preciosos para uma grande carta geral do país, tão necessária para estudos do seu desenvolvimento económico, agrícola e turístico, e para planeamento de obras públicas.

Sendo a carta corográfica de maior escala publicada a de 1:25 000, adoptou-se a escala de 1:10 000 para a Carta Topográfica de Portugal, com base directa na cadastral. Os pormenores do terreno são representados com a densidade compatível com a escala, sendo a equidistância entre curvas de nível de 5 m, e são inscritas as cotas de nível dos pormenores notáveis, e ainda representadas as manchas de cultura de área superior a 1 ha, correspondente a 1 cm2 na carta.

Existe perfeito enquadramento entre as folhas das cartas gerais que no país se publicam (escalas 1:200 000, 1:100 000, 1:50 000, 1:25 000 e 1:10 000, esta última com base na carta cadastral). Para que a carta cadastral pudesse, com facilidade e método, ser empregada na actualização das cartas em menores escalas, planeou-se a sua divisão em folhas, nas várias escalas, por forma a manter-se um enquadramento entre ela e aquelas cartas. As folhas das cartas corográficas têm as dimensões 0,64 m x 0,40 m, que se mantêm nas da carta cadastral, com excepção das na escala de 1:2 000, em que são 0,80 m x 0,50 m. Desta forma, em 4 folhas na escala de 1:2 000 é representado o terreno respeitante a 1 folha na escala de 1:5 000.

1.1.5 — Conservação

O cadastro geométrico da propriedade rústica assenta, como já vimos, nas operações fundamentais de medição dos terrenos e de avaliação dos seus produtos, mas existe outra operação indispensável ao cadastro, sob pena de este deixar de ter as vantagens e objectivos que se propõe; trata-se da implementação de um sistema para a sua conservação.

Com o decorrer dos anos, há prédios que se dividem, por partilha ou porque se abrem vias de comunicação, constroem-se casas para habitação ou utilização agrícola, fazem-se poços, levantam-se muros, etc. O aproveitamento do solo também não é sempre o mesmo, fazem-se plantações e outras caducam, estabelecem-se sistemas de rega, etc. Se na carta e matriz cadastrais se registarem estas alterações e os seus efeitos à medida que deles se tenha conhecimento, o cadastro manter-se-á sempre actualizado, isto é, conservado. As vantagens de um cadastro conservado são muitas e, além das de natureza económica e fiscal, há também as de ordem cartográfica. Um país de carta cadastral conservada tem a possibilidade de, com grande economia, manter todas as cartas gerais actualizadas, desde as de fomento em grande escala, às corográficas e às de fins especiais, sem que para isso se tenha de proceder a trabalhos de levantamento, como já vimos.


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As disposições regulamentares relativas à conservação do cadastro são as seguintes: – a Direcção Geral dos Impostos, por intermédio das suas secções de finanças, fica

incumbida da guarda e conservação dos elementos cadastrais, devendo as alterações a fazer no mapa parcelar ser confiadas ao Instituto Geográfico e Cadastral (IGC);

– as modificações que se forem dando na figura dos prédios, por motivo de transmissão de parte deles, por divisão ou por eliminação, ou ainda por quaisquer outros motivos, serão comunicadas pelas secções de finanças e conservatórias do registo predial à Direcção Geral dos Impostos, a qual solicitará do Instituto Geográfico e Cadastral as competentes alterações nos respectivos mapas parcelares e seus suplementos;

– quando as parcelas de prédios rústicos forem destinadas a culturas diferentes das indicadas no respectivo artigo matricial, a secção de finanças respectiva comunicará esse facto à Direcção Geral dos Impostos, para que esta promova a respectiva alteração na qualificação e classificação;

– a qualificação, classificação e respectivas tarifas consideram-se inalteráveis durante 5 anos, a contar daquele a que se referir o primeiro lançamento da contribuição predial pelo rendimento cadastral;

– findo o prazo de 5 anos a que se refere a disposição anterior, proceder-se-á à revisão dos elementos cadastrais, de harmonia com as alterações que os prédios e respectivos rendimentos tiverem sofrido.

Assim, a conservação cadastral tem sido implementada por duas formas: a resolução de processos de reclamação administrativa e a revisão periódica dos registos cadastrais:

– Resolução de processos de reclamação administrativa — os processos são organizados nas repartições de finanças, a partir de requerimento inicial dos proprietários interessados, que devem juntar a documentação julgada necessária; depois as repartições de finanças fazem uma primeira análise da situação, confirmando a demarcação correcta do prédio e outros elementos relevantes e, se for caso disso, enviam posteriormente os processos ao Instituto Geográfico Português (IGP) para análise e emissão de parecer; finalmente os processos regressam às repartições de finanças, para resolução final e sua comunicação ao proprietário interessado. Os processos podem ainda ser iniciados no Instituto Geográfico Português quando são detectadas alterações na forma ou aproveitamento dos prédios. Este processo é contínuo e pontual.

– Revisão periódica dos registos cadastrais — esta revisão cadastral é proposta e levada a cabo pelo Instituto Geográfico Português; normalmente abrange um concelho ou região homogénea e nunca é executada em intervalos inferiores a 5 anos, tratando-se, portanto, de um processo periódico e global.

Na conservação do cadastro, tal como na sua execução, há duas operações distintas: as topográficas e as de avaliação. As primeiras devem ser registadas anualmente, por forma a manter-se a carta cadastral actualizada; as segundas, aparte casos excepcionais relativos a divisão de prédios ou a requerimento de proprietários, dizem respeito a actualizações gerais concelhias quinquenais. Após alguma experiência na revisão cadastral, alguns técnicos defendem que a actualização da distribuição parcelar por


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concelhos deve fazer-se com intervalos de 10 anos e não com os 5 anos previstos na legislação, por este ser um prazo demasiado curto para que, num trabalho de revisão geral concelhia, possa registar-se uma sensível alteração nas culturas, sem a qual pouco proveito se tira da despesa resultante, parecendo ser o prazo de 10 anos o mais aconselhável.

As operações de distribuição parcelar que intervêm na conservação do cadastro podem ser de carácter acidental e provenientes de partilhas de prédios ou de abertura de vias de comunicação, tratando-se de repartição ou correcção do rendimento colectável de prédios isolados ou em pequenos grupos, ou então dizem respeito à actualização geral da distribuição parcelar, sendo o concelho a menor unidade administrativa sobre a qual que devem incidir.

Os quadros de qualificação e classificação e os de tarifas também não se podem considerar imutáveis: novas culturas se podem introduzir e as jornas e outros encargos que oneram a produção podem evoluir de forma diferente da do valor dos produtos.

Para que a conservação do cadastro possa fazer-se com a eficiência devida, é necessário que haja a mais íntima ligação entre os seus serviços e os organismos regionais que mais completa e imediatamente têm conhecimento das alterações havidas nos prédios, e que são: repartições de finanças, conservatórias de registo predial, Estradas de Portugal e serviços e empresas de urbanização. Isto porque muitas alterações de figura de prédios não são do conhecimento das repartições de finanças; por exemplo, as derivadas da abertura de estradas, arruamentos, caminhos, etc., e também as alterações devidas a construções urbanas, muito numerosas nos concelhos vizinhos de Lisboa.


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1.2 — Desenvolvimento do Cadastro ao Longo do Tempo

1.2.1 — Origem no mundo

“Perde-se na bruma da história o ponto inicial do desenvolvimento da ideia do cadastro que a todos garante que cada um pague pelo que tem e saiba precisamente o que é seu. Em volta desta ideia e em épocas que só a imaginação pode alcançar, se teria iniciado o cadastro ou com a feição fiscal, que é aquela que predomina nos primeiros cadastros de que se tem conhecimento, ou com a feição jurídica ou mista para que todos tendem a evolucionar.” [1]

A realização dos cadastros foi sendo feita de duas formas distintas: a descritiva, por inspecção directa ou por simples declaração dos possuidores das terras ou ainda pela conjugação destes dois elementos, sem medição e sem levantamento de plantas; e a que é hoje geralmente adoptada, e que consiste no cadastro geométrico ou topográfico. Claro que o cadastro por declaração não se pôde manter, não só porque as ciências avançaram e tornaram mais fácil o cadastro geométrico, como também porque cada vez se tornou mais difícil obter de todos os proprietários declarações verdadeiras. No entanto, não se pode afirmar qual das duas formas de proceder é a mais remota, pois o documento mais antigo de que se tem conhecimento sobre cadastro tem todas as características de um cadastro geométrico: trata-se de um fragmento do cadastro da Babilónia, remonta a 2 400 anos antes de Cristo, e encontra-se no Museu de Londres.

O cadastro do Egipto terá tido uma origem anterior a esta data, apesar de só haver documentos comprovativos da sua existência a partir de 1 400 anos antes de Cristo. Na realidade, estudos sobre o Antigo Egipto têm mostrado que já existia aí uma forma de registo cadastral cerca do ano 3 000 antes de Cristo [2], mas Heródoto nos seus escritos afirma que apenas havia cadastro no Egipto no tempo de Sesóstris (século XIX a. C.), para quem as terras teriam sido medidas e avaliadas, dando origem à Geometria, que mais tarde passou para a Grécia. Existem várias teorias sobre a finalidade da medição das terras, mas a que tem mais adeptos actualmente é a de se poderem restabelecer os limites das propriedades que anualmente eram submersas pelas cheias do Nilo, para acabar assim com as demandas que sempre surgiam com o abaixamento das águas, aparecendo pela primeira vez a feição jurídica do cadastro. A origem do cadastro no Egipto deve coincidir com o estabelecimento ali do primeiro Governo regular, que fez a divisão das terras e estabeleceu preceitos para respeitar a propriedade de cada um, obtendo ali um grande incentivo à sua continuidade, tendo, através da dominação dos Persas, dos Gregos, dos Romanos, dos Sarracenos e dos Mamelucos, chegado até 1823.

Na China, na Pérsia e na Índia também o cadastro parece ser muito antigo, quase contemporâneo da existência destes impérios e anterior ao do Egipto; na China há unicamente vestígios históricos de que terá existido no tempo do primeiro imperador da dinastia dos Ming; na Pérsia terá existido no tempo de Darius (século V a. C.); e na Índia foi encontrada, do tempo de Jesus Cristo, uma planta gravada em cobre junto ao título de uma concessão de terra.


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Na Grécia parece que o cadastro remonta ao tempo de Licurgo, que dividiu as terras da Lacónia em 30 000 partes e as de Esparta em 9 000, ou ao tempo de Dracon, que tinha copiado o cadastro do Egipto, com a imposição de pena de morte para as falsas declarações. Mesmo não admitindo estas hipóteses, o certo é que ele existiu no tempo de Sólon, que o decretou nas suas leis do ano 594 antes da nossa era, não tendo, porém, o carácter propriamente fiscal, porque o imposto sobre a terra era raro em Atenas, mas tendo por finalidade a divisão dos indivíduos em quatro classes, conforme o seu rendimento em azeite e pão, para poderem ser admitidos aos cargos públicos. Em 377 a. C., aparece-nos neste país o primeiro cadastro fiscal para lançamento da contribuição para a despesa da guerra contra os Lacedemónios.

Os Romanos também fizeram cadastro, estabelecido em 555 a. C. por Sérvio Túlio, por simples declaração sob penas gravíssimas, que “ordenou que todos os romanos fizessem declarações de todos os seus bens e do preço por que se podiam avaliar, depois de terem prestado juramento de que nessa declaração indicariam toda a verdade sem omissão nem dissimulação; que cada um daria o nome de seu pai e idade, o nome da mulher e dos filhos, em que bairro da cidade moravam, ou em que aldeia ou lugar, sendo no campo. Quem assim não obedecesse, e não desse com verdade a sua enumeração, via os seus bens confiscados, e, depois de chicoteado, era vendido como escravo”. Este cadastro transformou-se, mais tarde, no cadastro geométrico em que as terras eram medidas e organizadas as suas plantas, as quais, depois de gravadas em cobre, eram guardadas nos arquivos do estado, sendo as terras classificadas por espécies de cultura e, dentro da mesma cultura, por espécies de terreno. As tábuas censuárias continham o registo da população por nomes, ordem, idade, sexo, estado, país, renda, número de escravos, terras, e a sua extensão, qualidade e o género de cultura a que eram destinadas. Assim, “no tempo de Augusto, o Império Romano estava dividido em parcelas, e descrito no cadastro de maneira que cada possuidor conhecia exactamente a extensão dos seus terrenos e a qualidade de imposto que devia pagar a sua propriedade”. É de notar que os Romanos estenderam os seus cadastros a todas as terras em que dominavam e que esses cadastros, apesar das suas imperfeições, contêm os mais sãos princípios dos cadastros modernos, representando o traço de união entre o passado e o presente. O cadastro romano de muito serviu aos reis francos, borguinhões e visigodos, quando faziam as partilhas das terras conquistadas e recebiam dos detentores do solo os encargos devidos ao tesouro imperial.

1.2.2 — História na Europa

Na época dos reis das primeiras dinastias de França, já existiam um tributo público, recenseamentos ordenados e executados e registos de capitação, o que indiciava que o imposto predial já era conhecido destes reis. Os trabalhos cadastrais em França remontam aos primeiros tempos da dinastia carlovíngia, que depois foram rectificados por ordem de Carlos V, o qual os transformou em tombos da propriedade, com indicação da situação, superfície e qualidade dos prédios, suas culturas e possuidores.

Sob o regime feudal, cada senhor, para tornar mais fácil a percepção das quantias que lhe eram devidas por seus vassalos, fazia cadastrar os seus domínios; estes cadastros parciais compreendiam a capacidade dos bens de raiz, determinada por trabalhos no terreno, por todas as confrontações das parcelas e pela a avaliação da qualidade do solo.


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Generalizando esta medida, em 1269, procedeu-se à avaliação das coisas móveis e imóveis para assentar a capitação, e o livro das avaliações resultante deste trabalho serviu de base para o imposto até 1491, época em que Carlos VIII resolveu mandar executar o cadastro do reino então dividido em quatro grandes regiões, tendo-se executado apenas numa delas.

Várias foram as tentativas falhadas de execução de um cadastro geral durante a monarquia, nomeadamente em 1679, quando a acção de Colbert de o ordenar foi paralisada pela oposição dos privilegiados da Corte, do Clero e da Nobreza que muito tinham a perder com uma operação que lhes ia dar um grande golpe nas imunidades de impostos que lhes eram escandalosamente concedidas.

Após a revolução de 1789, a Assembleia Constituinte decretou a instituição do cadastro e estabeleceu as bases para as operações preparatórias, de conjunto e de agrimensura parcelar, as quais deveriam ser precedidas da delimitação das comunas e de uma triangulação geral. O movimento revolucionário fez demorar a execução desta lei e logo se levantaram reclamações contra a desigualdade da repartição do imposto predial, quer de departamento para departamento, quer de comuna para comuna e mesmo de proprietário para proprietário.

Só um cadastro geral poderia pôr termo ao caos existente, mas a execução de um cadastro levava tempo e muito dinheiro do orçamento da república e era necessária uma pronta e enérgica solução. Decidiu-se então fazer a operação em 1 800 comunas espalhadas por toda a França e aplicar o resultado por analogia às restantes, tendo-se iniciado, em 1803, a agrimensura que deveria representar detalhadamente, não cada parcela, mas massas de cultura de natureza diferente, devendo seguir-se igual critério na avaliação dos rendimentos.

Como era fácil de prever, esta solução veio ainda complicar mais o problema e, em 1807, Napoleão, que dizia que as meias medidas só faziam perder tempo e dinheiro, fez publicar a lei de finanças com o estabelecimento das principais disposições regulamentadoras do cadastro parcelar. Este cadastro, que só se concluiu em 1850, foi feito por comunas, por meio de agrimensura e avaliação de cada parcela de propriedade, as suas plantas eram suficientemente exactas e desenvolvidas por forma a fixar os limites das propriedades, atestando sobre a posse do terreno e evitando os processos. O Cadastro de Napoleão punha completamente de parte o anterior, em que se tinham gasto já bastantes recursos, e o código que compreendia todas as instruções deste serviço vigorou até 1821.

Nesta época foi estabelecido o trabalho de sub-repartição e as operações cadastrais passaram a só servir para rectificar a repartição individual em cada departamento. Estas medidas destruíam a obra de Napoleão, não só por terem tirado o carácter jurídico ao cadastro, como também por este passar a ser feito um por comuna e portanto sem unidade.

Em 1846 e 1850 publicam-se leis permitindo a revisão do cadastro em todas as comunas cadastradas há mais de 30 anos, porque a lei de 1807, tendo por princípio a fixidez das avaliações, tornava defeituoso o cadastro, em virtude das modificações ocorridas nas propriedades.

O ministro Rouvier nomeia, em 1891, uma grande comissão extraparlamentar para estudar o cadastro, a qual publicou 9 volumes de memórias; estas memórias serviram de base à lei de 1898, que teve o grande mérito de preparar o cadastro jurídico, pois exigiu a


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prévia delimitação das propriedades, e de estatuir com cuidado a conservação que foi depois regulamentada em 1912.

Esta descrição mais pormenorizada do desenvolvimento do cadastro em França serve para salientar os graves inconvenientes que trazem à riqueza pública os interesses que, à sombra das convulsões políticas, surgem sempre contra a instituição do cadastro, e ainda para mostrar quanto pode custar ao país a falta de estudo, de ponderação e de continuidade de orientação na organização das leis cadastrais.

Dos países que a França absorveu sob o Império, ou em que fez reinar príncipes da família imperial, quase todos ficaram com o seu cadastro geométrico iniciado pela legislação napoleónica. Com a queda do Império e com a nova independência desses estados, muitos deles continuaram os trabalhos iniciados, servindo a legislação de Napoleão mais aos estranhos que à própria França. O cadastro geométrico de França e a respectiva legislação, ordenados por Napoleão, tiveram uma influência notável no desenvolvimento de outros cadastros na Europa, nomeadamente em Portugal.

A Inglaterra, essencialmente conservadora, teve um cadastro descritivo sem suporte cartográfico, feito de 1080 a 1086, o mais antigo que se conhece para além do romano, que foi substituído pelo que Guilherme III mandou fazer em 1688. Este, apesar das desigualdades que contém, devido às falsas declarações sobre alguns valores, chegou quase aos nossos dias como base da contribuição fixa que incide sobre a terra. Este país começou a trabalhar no seu cadastro geométrico na segunda metade do século XIX.

Outros países da Europa também tiveram os seus cadastros bastante cedo. Os cadastros da Dinamarca e da Noruega remontam a 1681 e 1682. No fim do século XVI, começa a generalizar-se a elaboração das plantas cadastrais, com o desenvolvimento do teodolito e da prancheta. Na Europa já eram notáveis, como cadastros geométricos: o de Piemonte, pela sua antiguidade (decretado em 1699); o do Ducado de Milão, pelas suas sábias instruções, principalmente sobre conservação (decretado em 1714); e ainda, pelo seu espírito absolutamente jurídico, o de Genebra, com plantas anteriores a 1700, o da Suécia, do tempo de Carlos II, o de Sabóia, de 1728, e o de Milão, de 1832.

No início do século XIX já também os países germânicos mantinham os seus cadastros, sendo o mais notável o da Boémia, que levou mais de 100 anos a organizar e que era um dos melhores naquele tempo. Nessa época, também a Hungria tinha o seu cadastro, o qual que remontava ao tempo do rei Ladislau.

Na segunda metade do século XIX, desenvolve-se mais a ideia da necessidade de um perfeito cadastro geométrico geral. Na Alemanha, o cadastro geométrico da Prússia, de 1861, é estendido a todos os estados agregados à monarquia depois de 1866, sendo publicado em 1872 o código hipotecário prussiano, que continha o livro cadastral e o registo dos direitos de propriedade; todos os outros cadastros dos estados da Confederação Alemã eram perfeitíssimos e alguns faziam prova absoluta de direito. A Itália, onde havia 22 cadastros, mandou estabelecer o cadastro parcelar geométrico de todo o reino, por leis regulamentadas, em 1898.

O século XX não veio modificar essencialmente as instruções de cadastro na Europa. A Itália melhora os seus serviços cadastrais em 1911. A Áustria manda


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incorporar no cadastro os bens públicos em 1913 e no ano seguinte regula a forma de divisão das parcelas cadastrais e o registo da aquisição das propriedades imobiliárias de pequeno valor. A Suíça modifica as instruções sobre medições cadastrais em 1912, e em 1919 dá instruções para as medições parcelares e para a triangulação de 4.ª ordem.

Na Península Ibérica, custou mais a germinar a ideia do cadastro. Na Espanha, sem se falar dos cadastros romanos, só há notícia do cadastro ordenado por Filipe II no século XVI, do levado a cabo por Alejandro Mon em 1845, resultante da reforma liberal da fazenda pública, e do decretado em 1856, já com uma base cartográfica, em que a medição cadastral é referida à triangulação fundamental do país. Após as reformas de 1870 e 1876, instala-se uma dualidade na qual o Instituto Geográfico se encarrega de proporcionar uma planimetria para o cadastro e o Ministério da Fazenda trata da avaliação dos terrenos. Finalmente em 1902 cria-se a «Junta do Cadastro», destinada a organizar o plano das operações cadastrais, e em 23 de Março de 1906 é promulgada a lei que estabelece enfim o cadastro parcelar de Espanha, estatuindo um primeiro período de avanço cadastral e um segundo período de conservação e rectificação progressiva até se obter o cadastro parcelar.

O avanço cadastral permitiu que, entre 1917 e 1928, ano em que se suspenderam os trabalhos, se cadastrasse quase metade da superfície útil do país. Em 3 de Abril de 1925, é ditada uma nova lei para se proceder à formação do cadastro parcelar jurídico, mediante um método mais elaborado de levantamento topográfico e a comprovação da titularidade, tornando os trabalhos mais morosos e dispendiosos. Em 1928 estabelecem-se as características do que constitui a referência espacial do cadastro, cujos trabalhos avançam muito lentamente, estando apenas pouco mais de um terço do país coberto em 1980. Entre 1944 e 1960, progrediu-se bastante na execução do cadastro rústico, devido à utilização sistemática da fotografia aérea, tendo-se coberto todo o país. A partir de 1964 inicia-se o cadastro urbano que se revelou de grande importância dada a intensa urbanização verificada nos anos 60 e 70.

Em 1978, inicia-se uma reforma tributária, passando para os municípios a arrecadação das contribuições territoriais que são baseadas nos valores cadastrais. Sendo estas contribuições as principais fontes de rendimento dos municípios, de imediato se criaram consórcios para a gestão e inspecção das contribuições territoriais, cujo principal objectivo era a revisão cadastral, por forma a se dispor de um cadastro preciso e sobretudo actualizado em informação e valor. Mas a base cartográfica do cadastro, constituída pelo mapa topográfico parcelar, implicava uma realização muito lenta e estava a ficar desactualizado, tendo-se optado, a partir de 1988, por realizar a cobertura do país em ortofotomapas e basear neles o processo de renovação cadastral.

A quantidade de informação a obter, validar, carregar e manter era tanta que o Centro de Gestão Cadastral e Cooperação Tributária definiu, em 1987, um projecto de informatização dos seus serviços centrais, regionais e territoriais, com sistemas capazes de processar a informação obtida nas renovações e revisões cadastrais, validando-a, valorizando-a e gerando recibos e todos os outros documentos necessários à aplicação fiscal dos cadastros imobiliários rústico e urbano. Estes cadastros estão actualmente a funcionar em pleno como sistemas informáticos multifuncionais de informação cadastral, sendo a sua informação facilmente mantida, o que evita novos processos de recolha massiva de dados, que são muito onerosos.


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Destes ligeiros apontamentos históricos, e antes de passarmos ao desenvolvimento do cadastro em Portugal, podemos tirar algumas conclusões interessantes:

a) a ideia do cadastro geométrico da propriedade rústica é tão antiga como a posse individual da terra, mas o cadastro por declaração não pode dar resultados aproximados da verdade, nos tempos que correm;

b) os princípios fundamentais do cadastro geométrico — a medição do terreno e a sua avaliação — são imutáveis, tendo sempre fracassado as tentativas de realização do cadastro em outras bases;

c) a relativa morosidade que se verifica sempre nos trabalhos do cadastro geométrico, mas que se vai reduzindo com o emprego de novas tecnologias, não prejudica em nada o trabalho, desde que a legislação esteja dotada com uma boa lei de conservação;

d) existem graves inconvenientes para o Estado, sobretudo de ordem económica, na mudança das bases da legislação sobre o cadastro, cuja continuidade é condição essencial do seu mais seguro êxito.


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1.3 — Desenvolvimento do Cadastro em Portugal

1.3.1 — Tentativas de realização durante a Monarqui a

“O cadastro geométrico da propriedade rústica do país é uma velha aspiração da nossa Administração Pública.” [3]

O Alvará Régio, com força de lei, de 9 de Junho de 1801, é o mais antigo documento legislativo, de que se tem conhecimento, relacionado com o cadastro geométrico. Nele é determinada a existência de um cosmógrafo em cada comarca do reino não só com a função de execução da carta topográfica da comarca, mas também para a formação de 3 livros: o primeiro, com o esclarecimento de todas as dúvidas sobre limites, servidões, caminhos, logradouros, bens dos concelhos e outros objectos de semelhante natureza; o segundo, com cartas particulares em que se descrevem e configuram todas as herdades, quintas, prazos, fazendas e outros bens, tanto rurais como urbanos, com as respectivas dimensões e demarcações; e o terceiro, que serve de registo geral, com os registos dos títulos dos possuidores das propriedades, que eram obrigados a fazê-lo, sob pena de verem apreendidos os rendimentos das suas propriedades para as obras públicas da comarca, e sempre que uma propriedade passava para um novo possuidor este era obrigado a registar o respectivo título. Pretendia-se, assim, a execução um cadastro geométrico, não só da propriedade rústica mas também da urbana, e já com mecanismos de conservação.

Por esta altura, apenas se pode referir a existência de tombos, alguns com plantas cadastrais, mandados elaborar por casas possuidoras de importantes domínios territoriais, com o fim de conhecerem perfeitamente os seus bens ou servirem a projectos de melhoramento. São destacados como mais notáveis, pela sua extensão ou antiguidade, os seguintes: uma planta na escala de 1:7 200, datada de 1765 a 1770, para servir um projecto de dessecamento dos terrenos entre Alfeizerão e S. Martinho do Porto; o tombo da Casa Lavradio, com muitas plantas aguareladas; uma planta cadastral datada de Março de 1787, representando as lezírias de Vila Franca pertencentes à Igreja Patriarcal de Lisboa; e plantas de várias propriedades da Sereníssima Casa do Infantado, datando a mais antiga de 1790.

Não existem indícios de que as medidas prescritas no referido alvará, respeitantes ao cadastro, tenham tido começo de execução, para o que deveriam ter contribuído a falta de técnicos (apenas duas nomeações de cosmógrafos se teriam efectuado, ao abrigo daquele alvará, para as comarcas de Setúbal e de Tavira) e a agitação política nacional, que levou em 1803 à interrupção por 30 anos dos trabalhos geodésicos iniciados em 1788 pelo Dr. Francisco António Ciera, trabalhos esses que serviriam de base às operações topográficas e cadastrais.

Em 1834, por ordem de D. Pedro IV, reataram-se os trabalhos geodésicos, entretanto interrompidos, mas desta vez foram confiados a uma Comissão Geodésica, dirigida pelo General Pedro Folque, que lhes deu certa regularidade de execução, embora dispondo de meios muito precários (durante muitos anos, nem sequer foi inscrita no Orçamento do Estado nenhuma verba destinada ao funcionamento desta comissão, que dependia das magras disponibilidades que o Ministério da Guerra lhe podia atribuir). De


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1834 a 1843, pouco se fez de novo porque os primeiros anos foram passados por Pedro Folque e seu filho. Dr. Filipe Folque. a estudar o vasto material científico que representava o trabalho do Dr. Ciera e, em consequência da mudança de direcção da Comissão Geodésica, que abrangeu o período de 1838 a 1843, quando a mesma foi novamente confiada a Pedro Folque e seu filho, os trabalhos tiveram de ser retomados no estado em que se encontravam em 1838.

Assim, aos trabalhos de triangulação e levantamento da carta do país, abandonados desde 1803 e recomeçados em 1834, pretendia dar-se uma orientação técnica que permitisse serem utilizados na organização do cadastro.

Na continuação dos trabalhos topográficos já realizados à escala de 1:10 000, foi intenção da Comissão Geodésica fazer o levantamento topográfico total do país nessa escala, por representar com clareza tudo o que pudesse interessar à administração do reino e à ciência da guerra, sendo mostradas quase todas as divisões da propriedade e da cultura, indicadas as cotas de nível das elevações e vales mais notáveis acima do nível do mar e deduzida facilmente a posição geográfica de qualquer ponto, por meio de meridianos e paralelos terrestres traçados segundo um sistema de projecção. Era ainda intenção da Comissão fazer a posterior redução para a escala de 1:40 000, para a gravura, bastando 192 folhas de gravura de 0,80 m de comprimento por 0,50 m de largura para compreenderem a superfície de Portugal (o terreno levantado até esta altura formava, na escala de 1:10 000, 8 folhas minutas de 0,80 m de comprimento por 0,50 m de largura). Pretendia-se fazer progredir com actividade, primeiro, a triangulação de 1.ª ordem ou fundamental em todo o reino, e, depois de definitivamente prontos e nivelados alguns triângulos de 1.ª ordem, tratar de os encher com os triângulos de 2.ª, 3.ª e 4.ª ordem, que serviriam de base ao levantamento das plantas cadastrais nas competentes escalas (em breve se mostrou inexequível tão aliciante programa: o país não dispunha dos meios financeiros nem do pessoal necessários à sua realização; assim, a Carta Geral de Portugal veio a ser publicada, mais tarde, na escala de 1:100 000, mas com base em levantamentos na mesma escala ou na de 1:50 000).

O levantamento na escala de 1:10 000, retomado por aquela comissão, iniciou-se em 1838, antes da mudança de direcção, com apoio desenvolvido a partir de alguns triângulos de 2.ª ordem, cujas observações já estavam concluídas, e prosseguiu, a seguir a 1843, com bastante regularidade até ao início de 1846. Os trabalhos de triangulação de 1.ª ordem foram aceleradamente conduzidos com o fim único de servirem de apoio ao desenvolvimento das triangulações secundárias, tendo sido desprovidos do rigor que caracterizava algumas operações de alta geodesia que na época se realizavam. Entre 1838 e 1845 foi levantada a topografia do terreno compreendido entre Belém, Caxias, S. Julião, Cascais, Cabo Raso, Alto do Barril, Camarinheiras, Peninha, Pena, Moinho de Albarraque, Cotão, S. Miguel, Alfragide, Ajuda e Belém; está incluída neste trabalho a carta topográfica e cadastral dos arredores de Lisboa, na escala de 1:10 000, constituída por 12 folhas de várias dimensões manuscritas a traço e aguarela.

Em consequência da publicação do Regulamento Geral para a Repartição das Contribuições Directas no Continente do Reino, em 1845, tomaram-se duas acções: por um lado, iniciaram-se medidas relacionadas com o cadastro descritivo da propriedade rústica e por outro constituiu-se uma comissão para a preparação do cadastro geométrico.


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As medidas tomadas no primeiro caso foram a distribuição de mapas, onde cada contribuinte era obrigado a declarar os seus haveres e rendimentos. Os mapas eram pouco legíveis para a maioria dos camponeses e foram baptizados de “papeletas da ladroeira”, tendo-se gerado a desconfiança de que o Governo pretendia conhecer o valor dos pequenos prédios rurais para os vender aos ingleses. Nasceu assim a “revolta minhota da Maria da Fonte”, em Abril 1846, e a intensa e geral agitação do país levou, no fim do mesmo ano, à interrupção dos trabalhos de campo, geodésicos e corográficos, pelas precárias condições de segurança em que estavam a ser realizados. Os trabalhos de levantamento só em Agosto de 1847 puderam ser retomados, embora progredindo muito lentamente, pois, por falta de verba no Orçamento, estavam dependentes da maior ou menor importância que os ministros da Guerra lhes davam e dos meios de que podiam dispor debaixo da sua responsabilidade.

Em relação ao cadastro geométrico, foi publicado um decreto, em 8 de Novembro de 1846, no qual o conselheiro António José d'Ávila era encarregado de criar uma “comissão sobre o cadastro”, destinada a investigar, recolher e coordenar, nos países mais avançados nesta ciência, os trabalhos, os esclarecimentos e os materiais preparatórios necessários e mais adequados, com vista à formação e progressivo aperfeiçoamento de um cadastro geral do reino. No ano seguinte, esta comissão apresentou um relatório muito bem elaborado, com base em cadastros observados em Itália e em França, na sequência do qual foi publicada, na Carta de Lei de 26 de Agosto de 1848, uma disposição no sentido de o Governo tomar as medidas necessárias para se dar início aos trabalhos cadastrais do reino, a fim de servirem de base à repartição da contribuição directa, direitos de sisa e transmissão de propriedade para melhorar e regular a arrecadação destes importantes rendimentos.

Assim, foi de imediato criada, por decreto de 30 de Agosto do mesmo ano, a Comissão do Cadastro Parcelar Topográfico do Reino, constituída pelas mais altas individualidades da administração pública então familiarizadas com os problemas que interessavam ao cadastro, entre elas Silva Ferrão, Filipe Folque e Fontes Pereira de Melo, e que tinha a seu cargo:

a) preparar as instruções, os trabalhos e o orçamento das despesas necessárias para a medição do terreno, para o levantamento das plantas cadastrais, para a avaliação dos prédios e para a conservação do cadastro;

b) organizar as propostas de lei sobre as medidas precisas para se harmonizar a legislação nacional com a instituição do cadastro, e para se colherem todas as vantagens que nela se compreendem.

Foi só no orçamento de 1848/49 que pela primeira vez se inscreveu, pelo Ministério da Guerra, uma verba especialmente consignada aos trabalhos da Comissão Geodésica, que deveria ser aplicada à construção de grandes pirâmides da triangulação e à reparação de instrumentos topográficos.

A Comissão do Cadastro foi de opinião, numa das suas primeiras reuniões, de que se deveria promover a intensificação dos trabalhos de triangulação do país, para o que seria necessário reforçar o pessoal da Comissão Geodésica, dotá-la dos meios materiais convenientes e transferir a mesma para o Ministério do Reino. Estas medidas foram tomadas de imediato, mas o pessoal continuou a receber ordens do Ministério da Guerra, o que deu lugar a extraordinárias complicações burocráticas quanto ao pagamento das despesas efectuadas com os trabalhos de campo. A apresentação do pessoal da Comissão


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Geodésica no Ministério do Reino, onde de resto permaneceu pouco tempo, veio a dar-se em 17 de Agosto de 1849.

Praticamente, a única coisa que resultou de útil, da actuação da Comissão do Cadastro, foi a análise do problema fundamental que se propusera estudar, como foi bem definido pelo seu presidente, António José d'Ávila, em ofício datado de 10 de Abril de 1849. Tendo a Comissão sido encarregada dos trabalhos preparatórios para a organização do Cadastro Topográfico Parcelar do Reino, reconheceu que, para proceder à redacção das instruções necessárias com vista ao levantamento das plantas parcelares, à avaliação do rendimento dos prédios e à conservação do cadastro, era indispensável definir os fins a que se destinava o cadastro. Aqui punha-se a questão de saber se a finalidade era a de servir unicamente de base à contribuição predial ou se deveria ser organizado de maneira a provar a posse e o domínio da propriedade, fornecendo assim a verdadeira base a um bem combinado sistema hipotecário e tornando-se num verdadeiro tombo da propriedade. A Comissão foi toda de opinião de que o cadastro, uma vez que ia ser feito de princípio, deveria ser organizado por forma a se retirar dele todas as vantagens, sendo a principal delas a de resolver todas as questões relativas ao domínio da propriedade, podendo, só assim, oferecer uma base segura ao estabelecimento de um bom sistema hipotecário e ao do crédito predial que a agricultura portuguesa tão urgentemente reclamava.

Apesar do desenvolvimento que a ideia do cadastro ia tendo no século XIX, a intriga e a força dos potentados que viam que, com a realização do cadastro, seriam compelidos a pagar ao Estado uma contribuição correspondente aos grandes domínios territoriais que possuíam, mancomunadas com o caciquismo político, fizeram naufragar essa ideia, seguida já em toda a Europa. Assim, apenas em zonas limitadas que interessavam a projectos de grandes obras públicas se iam fazendo levantamentos cadastrais, tendo-se iniciado um longo período em que a administração pública não considerou a execução do cadastro, também pelo facto de o país não dispor sequer de um esboço geográfico. Sem uma carta geral em escala conveniente, não poderia ser planeada a rede de vias de comunicação de que então dependia o desenvolvimento económico do país, pois era necessário escoar para os centros de consumo ou exportação, com rapidez e economia, o que na terra se criava ou dela se extraía.

Só em 1852, com vista à satisfação desta premente necessidade, Fontes Pereira de Melo, então ministro do recém criado Ministério das Obras Públicas, Comércio e Indústria, expediu uma portaria, em 28 de Outubro, onde se manda o director geral dos trabalhos geodésicos e topográficos do reino proceder ao levantamento da carta corográfica na escala de 1:100 000. Os trabalhos deveriam começar desde logo e ao ritmo que as triangulações o permitissem, no sentido aproximadamente das directrizes das estradas de Lisboa ao Porto, de Lisboa a Santarém, de Santarém a Elvas, de Aldegalegas e Elvas por Montemor, da Barquinha a Coimbra por Tomar e de Coimbra a Viseu, e, seguidamente, dos terrenos por onde passam as linhas que unem as cidades, as praças de guerra, as vilas mais consideráveis e as margens dos rios principais, por forma a que se fosse completando este grande e útil trabalho, depois de se ter levantado as porções mais importantes do território. Esta carta corográfica do país, possível de organizar em muito menos tempo que qualquer carta topográfica, era suficiente para se poder apreciar a conveniência do traçado geral das vias de comunicação.

Mais tarde, a 12 de Novembro do mesmo ano, foi publicada nova portaria em que se fixavam as normas a aplicar nos trabalhos de triangulação do país, tendo em atenção,


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por um lado, a brevidade com que se pretendia obter a carta corográfica do país na escala de 1:100 000, e, por outro lado, a possibilidade de as observações e os cálculos poderem ser repetidos com todo o rigor quando se pretendesse fazer o levantamento às escalas 1:1 250, 1:2 500, 1:5 000 e 1:10 000. Os serviços foram então transferidos para o Ministério das Obras Públicas sob a forma de Comissão dos Trabalhos Geodésicos, Topográficos e Cadastrais do Reino, o que lhes veio assegurar continuidade e proporcionar o seu desenvolvimento.

Foram assim lançadas as bases da cartografia sistemática do país, passando a produzir-se mapas em pequenas escalas e cartas corográficas gerais nas escalas 1:100 000 e, depois de terminada esta, 1:50 000, tarefas estas que necessitaram do emprego de numeroso pessoal técnico e do dispêndio de muito avultadas quantias. Deve ser dado um relevo especial à carta na escala de 1:100 000, a preto, pelo meticuloso cuidado havido no levantamento e publicação, com base em gravura em pedra. Em 1856 publicou-se a sua primeira folha, a «23 – Lisboa/Sintra», que resultou de levantamento iniciado em 1853; a carta terminou em 1904, com a publicação da folha «6 – Bragança». Assim, as 37 folhas que constituem a carta precisaram de 50 anos de trabalhos de campo e de oficinas.

Entretanto, adiada a execução de um cadastro geométrico, criou-se em 1852 a contribuição predial, que só começou a ser cobrada em 1854, com base na “matriz predial”. Esta matriz predial descritiva, tendo sido instituída com aquela contribuição, para lhe servir de base, só começou, de facto, a ser organizada a partir de 1860, sendo ainda que só 9 anos depois o serviço começou a fazer-se com alguma regularidade. A matriz foi sucessivamente melhorada por várias medidas, entre as quais se salienta a avaliação directa do rendimento dos prédios, e poderia ser considerada um “cadastro descritivo para utilização fiscal”, se estivesse devidamente actualizada. Note-se que, ainda hoje, a cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis é feita com base nesta matriz predial, nos concelhos ainda não submetidos ao regime do cadastro geométrico.

Em 1856, foi criada a Direcção Geral dos Trabalhos Geodésicos, Corográficos e Hidrográficos do Reino, certamente no propósito de que um único organismo fosse encarregado de trabalhos entre os quais há uma manifesta interdependência, especialmente no início das operações de levantamento da carta de um país, como são os corográficos e os hidrográficos (estes últimos estavam a cargo do Ministério da Marinha desde 1849).

Os trabalhos geodésicos iam sendo conduzidos segundo plano estabelecido por Filipe Folque, pelo qual, sem prejuízo do objectivo imediato, que era o apoio para o levantamento da carta 1:100 000, se colocaram a par dos que em alguns países da Europa se estava a desenvolver em obediência a normas emanadas da Associação Geodésica Internacional. Assim, em 1863 foi planeada, com determinados vértices da triangulação de 1.ª ordem, a denominada “triangulação fundamental” do país. As observações nas estações desta triangulação foram novamente feitas, utilizando-se instrumentos de grande precisão e métodos modernos, adoptados em trabalhos de alta geodesia. Os trabalhos de campo relativos a esta triangulação foram dirigidos por Brito Limpo e só terminaram em 1888.

Entretanto, os serviços foram notavelmente ampliados em 1864, com a criação do Instituto Geográfico, ainda do Ministério das Obras Públicas, Comércio e Indústria, e, em 1866, depois de 23 anos de um trabalho altamente profícuo, dirigido pelo Dr. Filipe


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Folque, os trabalhos executados eram, segundo a classificação que o mesmo lhes deu:

ALTA GEODESIA – reconhecimento de todo o país; – 112 pirâmides construídas; – 160 triângulos de 1.ª ordem observados, e com os

respectivos cálculos de coordenadas geográficas e planas feitos.

PEQUENA GEODESIA – 24 triangulações secundárias concluídas e 9 em execução,

tendo sido determinadas as coordenadas de 6 513 vértices geodésicos (a triangulação geral do país tem 92 triangulações desta ordem).

TOPOGRAFIA – levantamento de 38 575 km2 na escala de 1:100 000; – levantamento de 14 543 ha, nos campos do Mondego, na

escala de 1:2 500; – levantamento de 1 060 ha, nos arredores de Lisboa, na

escala de 1:5 000; – levantamento de 25 200 ha na escala de 1:10 000, entre

Lisboa e Sintra; – triangulação que serviu de base à Carta de Lisboa.

Tendo-se verificado uma dispersão de trabalhos congéneres, em 1868, foram extintos o Instituto Geográfico e o Arquivo Militar, e criou-se, no Ministério da Guerra, o Depósito Geral de Guerra, por se considerar que a ligação íntima e o mútuo auxílio existente entre a geodesia, a astronomia e a geografia justificavam que a execução prática destas ciências ficasse subordinada a um único centro director, reunindo todos estes trabalhos e documentos que interessavam tanto ao serviço militar como à administração pública geral. No ano seguinte, tendo-se verificado que o Arquivo Militar não tinha sido incorporado no Depósito Geral da Guerra, foi criada a Direcção dos Trabalhos Geodésicos, Topográficos, Hidrográficos e Geológicos do Reino, no Ministério das Obras Públicas, Comércio e Indústria. Esta direcção geral passou assim a compreender os serviços geológicos até então a cargo da Comissão Geológica, que funcionava, desde 1866, junto do Instituto Geográfico.

Até 1874, ano em que faleceu Filipe Folque, os trabalhos prosseguiram segundo o plano esboçado: continuação das observações astronómicas e geodésicas de alta precisão, em estações de triangulação fundamental; estabelecimento de novas triangulações secundárias e de algumas linhas hipsométricas para determinação rigorosa das cotas dos vértices geodésicos; continuação do levantamento da carta na escala de 1:100 000; levantamento de plantas em grande escala, na vizinhança de algumas cidades fortificadas; actualização da planta de Lisboa; etc.

No entanto, não se havia deixado de pensar no cadastro geométrico de todo o país, que aliás foi a causa do desenvolvimento dado aos trabalhos de triangulação. Disso é prova uma referência feita no relatório do ano económico de 1877/78 da Direcção Geral dos Trabalhos Geodésicos, Topográficos, Hidrográficos e Geológicos do Reino, onde se


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expõem as vantagens de cadastro em Portugal e se estima a sua execução num prazo de 30 anos.

Neste ano de 1877, foram mandadas corrigir as matrizes prediais que já datavam de 1869; e, em 1880, saiu uma lei que mandava organizar novas matrizes por inspecção directa dos prédios. Paralelamente, outras operações importantes se desenvolviam. entre as quais se mencionam as seguintes:

– desenvolvimento dos trabalhos de nivelamento de precisão, que foram iniciados em 1881;

– ligação do observatório astronómico de Lisboa à triangulação fundamental, em 1885, por processos de alta geodesia;

– observações astronómicas muito rigorosas, em 1885, para determinação das coordenadas do vértice Castelo de S. Jorge.

Em 1887, ainda sob a direcção do matemático Brito Limpo, foram terminados os trabalhos das triangulações secundárias; no ano seguinte, concluíram-se as observações angulares nas estações de triangulação fundamental; e, em 1892, estava terminado o levantamento das 37 folhas da carta 1:100 000. Os trabalhos realizados para o levantamento desta carta representam um esforço digno, quer da nossa administração, quer dos oficiais de campo que se sujeitavam a canseiras e incómodos de toda a ordem para alcançar os mais altos cumes das serras e os mais escondidos lugarejos do país, numa época em que quase não havia vias de comunicação. Neste ano de 1892, os serviços hidrográficos passaram para o Ministério da Marinha e Ultramar.

O conhecimento adquirido pelo pessoal do organismo destinado à execução de trabalhos geodésicos e topográficos, em longo contacto com a vida rural, é aproveitado para missões de carácter fiscal. Disso faz prova o disposto no decreto de 18 de Março de 1893, segundo o qual foi criada, em cada distrito, uma comissão composta por um oficial de exército em serviço na direcção geral dos trabalhos geodésicos, o agrónomo do distrito e um empregado da fazenda, a fim de se proceder à inspecção directa e à avaliação dos prédios rústicos e urbanos nos respectivos distritos. Os presidentes destas comissões eram os oficiais dos serviços geodésicos, competindo-lhes dirigir os trabalhos e requisitar das autoridades o auxílio de que pudessem precisar para o bom desempenho das suas funções. De facto, era urgente providenciar para que as matrizes representassem o valor real das propriedades e que nenhuns prédios fossem omissos, a bem dos interesses legítimos do tesouro e da perequação do imposto, e com o objectivo de se conseguir que a respectiva contribuição fosse repartida com justiça e equidade. Para isso, era indispensável proceder à inspecção directa das propriedades, em vários pontos do país, e comparar os resultados desta inspecção com os rendimentos colectáveis descritos nas respectivas matrizes e com quaisquer outros documentos existentes nas repartições públicas.

Como ensaio para o levantamento cadastral do país, nos anos de 1893 e 1894, fez-se o levantamento dos terrenos vizinhos de Frielas na escala de 1:2 500, abrangendo uma área de 600 ha e onde estão determinadas com todo o rigor as diferentes propriedades, suas culturas e mais circunstâncias que podem interessar a uma carta cadastral. Ainda com o mesmo objectivo, nos anos de 1895 a 1897, fez-se o levantamento da planta cadastral, também na escala de 1:2 500, de 3 670 ha de terrenos pertencentes aos concelhos de Vila Franca e de Loures, compreendendo as margens do Tejo, até onde


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podem ser atingidas pelas águas das máximas cheias, podendo servir esta carta, tanto pela sua escala como pelo seu detalhe e rigorosa exactidão, para o estudo dos melhoramentos das margens do Tejo, e para muitos outros serviços.

Em 1895, por nova reorganização, à Direcção Geral dos Serviços Geodésicos e Topográficos foram anexados os serviços da Carta Agrícola, criados em 1866 e confiados em 1891 a uma direcção especial.

Com a medição da base central, consideraram-se terminados os trabalhos de campo da triangulação fundamental, passando a executar-se em gabinete importantes trabalhos de cálculo relativamente à mesma. A actividade dos Serviços Geodésicos passou a exercer-se, principalmente, em nivelamentos de precisão e em trabalhos de triangulação nas ilhas adjacentes. Assim, foram executadas as triangulações das ilhas de S. Miguel (1895 e 1896), Santa Maria e Terceira (1898).

Terminado o levantamento da carta 1:100 000, os trabalhos corográficos passaram a dizer respeito à actualização de muitas folhas da mesma carta, porque, posteriormente ao seu levantamento, se haviam executado no país numerosas estradas e vias férreas, e ao levantamento de algumas ilhas, em sequência da sua triangulação. Em 1897 fez-se o levantamento da ilha de S. Miguel e no ano seguinte o das ilhas de Santa Maria e da Terceira; a escala adoptada foi a de 1:25 000.

Como se vê, até 1897, os trabalhos geodésicos e corográficos foram executados com método e regularidade notáveis, segundo o plano estabelecido por Filipe Folque. Seguiu-se um período de decadência, quase vertical, para o que contribuiu grandemente a infeliz reforma de 1899, que, embora não tivesse chegado a durar 2 anos, produziu muito maléficos efeitos de desagregação dos serviços. De facto, nesse ano, a Direcção Geral dos Serviços Geodésicos e Topográficos foi desmembrada em 3 direcções, que passaram a funcionar independentemente umas das outras: a Direcção dos Serviços Geodésicos; a Direcção dos Serviços Corográficos; e a Direcção dos Serviços da Carta Agrícola. As duas primeiras ficaram dependentes da Direcção Geral das Obras Públicas e Minas e a última ficou pertencente à Direcção Geral da Agricultura.

Neste mesmo ano de 1899, determinava-se novamente a continuação da revisão das matrizes prediais e nomeava-se uma comissão para estudar as bases pelas quais devia ser fixado o rendimento líquido da propriedade rústica. Esta revisão foi-se efectuando, embora com interrupções, até 1910, ano da implantação da República.

Em 1901, por nova reorganização com tendências manifestamente contrárias às da de 1899, criou-se a Direcção Geral dos Trabalhos Geodésicos e Topográficos.

A ideia infeliz de que, publicada a carta 1:100 000, pouco mais haveria a fazer, e as dificuldades do tesouro público, levaram a quadros técnicos extraordinariamente escassos e a dotações que, em certos anos, não permitiam mais de 3 meses de trabalho de campo. Em geodesia apenas se pôde fazer algum nivelamento de precisão, com ritmo muito lento, e executar, nos arredores de Sintra, em 1912, a medição de uma base topográfica e a sua ligação à triangulação geral, a fim de se verificar se esta poderia servir de apoio às operações de levantamento cadastral. Em corografia procedeu-se à actualização muito sumária de algumas folhas da carta 1:50 000 e aos trabalhos de triangulação e levantamento da Ilha da Madeira. No gabinete executaram-se trabalhos relativamente mais importantes, tendo-se iniciado, em 1913, a árdua tarefa da compensação geométrica da triangulação fundamental, cujos trabalhos só terminaram em 1925. Dada a escassez de


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pessoal que colaborou nesta tarefa e a falta de sequência dos seus cálculos, visto que eram interrompidos durante os trabalhos de campo, foi necessário um esforço muito notável, numa época em que não se dispunha de máquinas de calcular.

1.3.2 — Tentativas de realização no início da Repúb lica

A República quis realizar o que a Monarquia não conseguira. Assim, novo período de tentativas de realização do cadastro se iniciou com o advento da República, pela apresentação, por Brito Camacho e José Relvas, de uma proposta de lei na Assembleia Nacional Constituinte, em 1911, para a organização do cadastro geométrico da propriedade rústica. Segundo esta proposta de lei, o cadastro seria parcelar e uniforme e feito por freguesias. Conforme o seu artigo 1.º, destinava-se:

a) à identificação da propriedade imobiliária rústica; b) ao lançamento da contribuição predial rústica; c) à remodelação do regime da propriedade predial rústica; d) ao levantamento da carta, em grande escala, do país.

Assim, pretendia-se levantar uma carta geral do país, em grande escala, com a representação das estremas dos prédios e, no desejo de se estenderem a particulares os benefícios do cadastro, os proprietários que quisessem poderiam aproveitar as garantias de segurança e economia que as operações de delimitação e demarcação lhes ofereciam para as suas demarcações particulares e para o seu trabalho de emparceiramento.

Seriam criados o Serviço Geral do Cadastro e a Administração Geral do Cadastro, com funções executivas, e o Conselho de Cadastro, com funções consultivas. Não se percebe as vantagens que resultariam da repartição das funções executivas por dois organismos, resultando certamente em inconvenientes, se tivessem chegado a funcionar. No entanto, ainda não foi desta vez que se passou da proposta de lei.

Entre 1911 e 1914, várias leis foram promulgadas no sentido de aperfeiçoar o serviço prestado pelas matrizes prediais. Mas, se é certo que, depois de publicado em 1913 o Código da Contribuição Predial, foram feitas algumas avaliações para rectificação das matrizes, a verdade é que a maioria delas ainda conservava o carácter provisório com respeito aos rendimentos descritos. Apesar da publicação de algumas leis que tentavam corrigir equitativamente os rendimentos colectáveis, as matrizes prediais continuavam, como no início da sua organização, a fornecer bases erradas para o lançamento da contribuição predial, dando lugar a injustiças e iniquidades, inevitáveis com este sistema. Estas só desapareceriam com a elaboração do cadastro geométrico, que possibilitaria o conhecimento, com precisão, do valor do rendimento de cada propriedade e a tributação, com regularidade e segurança, sem injustiça para o contribuinte, nem prejuízo para o tesouro público. Em 1920, nova proposta de lei foi apresentada, pelos ministros Joaquim Ribeiro e António da Fonseca, para a organização do cadastro, no mesmo sentido e assentando nos mesmos fundamentos da anterior, quanto aos fins do cadastro, meios de execução e preceitos técnicos. Haveria também dois organismos executivos, o Serviço Geral do Cadastro e a Direcção Geral dos Serviços Geodésicos e Cadastrais, e o Conselho de Cadastro. Ambas as propostas eram excessivamente pormenorizadas, embora um pouco menos a última, que, no entanto, não teve melhor sorte que a primeira.


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Neste mesmo ano, a então Direcção Geral dos Trabalhos Geodésicos e Topográficos passou a denominar-se Administração Geral dos Serviços Geodésicos, Topográficos e Cadastrais, certamente na intenção da execução do cadastro da propriedade rústica do país. No entanto, a instabilidade ministerial que então caracterizava a governação pública e a carência de espírito de iniciativa impediu que tal se efectivasse.

Em Dezembro de 1921, era publicado o Decreto n.º 7 873, que criava o Serviço do Cadastro Rural Geométrico, junto da Direcção Geral das Contribuições e Impostos, segundo o qual o cadastro seria parcelar e uniforme, fundado na medição e determinação da produtividade da propriedade, e se destinaria a servir de base:

a) – à identificação da propriedade imobiliária rústica; b) – ao lançamento da contribuição predial rústica; c) – à remodelação do regime da propriedade predial rústica.

Já não se destinava, pois, a servir de base à carta geral do país, em grande escala. Para a execução deste cadastro seria criada a Direcção do Cadastro, que ficaria a cargo de um oficial superior do Exército. Pela modéstia dos fins em vista e desligação do organismo que tinha a seu cargo os trabalhos geodésicos no país, o cadastro seria descontínuo e a avaliação da propriedade seria feita pelo método directo.

Este sistema, denominado de «avanço cadastral», visa apenas fins fiscais e é adoptado em alguns países pela maior rapidez de execução e menores despesas de realização. Esta perspectiva é ilusória, pois a adopção deste sistema retarda ou evita mesmo a execução de um bom cadastro de fins múltiplos, devendo ser denominado de «recuo cadastral», segundo Paes Clemente [3]. Na verdade, limitando-se as plantas dos prédios às dos seus contornos e não havendo entre elas conexão, por não serem apoiadas em triangulações de conjunto, mesmo desligadas da rede geodésica, só poderiam servir para determinação de áreas e, até certo ponto, como garantia de estremas. Quanto à avaliação do rendimento colectável, as despesas da avaliação directa por meio de comissões são muito mais elevadas que as derivadas da avaliação indirecta feita segundo as regras seguidas por cadastros mais modernos.

Finalmente, em Janeiro de 1924, é publicada uma portaria que nomeia uma comissão encarregue de apresentar as bases em que deveria assentar o cadastro geométrico da propriedade rústica e todas as providências a tomar para a sua rápida e económica execução, isto por se considerar que:

– as matrizes prediais rústicas existentes não satisfaziam completamente como base de tributação, não só o Estado, como também muitas vezes o próprio contribuinte, que via na distribuição do imposto desigualdades e faltas de justiça relativa;

– só o cadastro geométrico da propriedade poderia estabelecer a justa perequação do imposto, trazendo aos cofres públicos a receita que eles têm direito a arrecadar, sem agravamento para a agricultura;

– a República Portuguesa, pelo seu espírito estrutural, tem obrigação de fazer presidir a todos os seus actos, e especialmente à distribuição dos encargos tributários, a máxima justiça e equidade, o que mais justamente se conseguiria com a realização de cadastro geométrico;

– o cadastro deveria ainda constituir a base da propriedade imobiliária, assegurar a


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regularidade das suas transacções e ser a mais sólida garantia do regime hipotecário e do crédito agrícola.

Desta vez, mandou-se elaborar bases de cadastro em vez de um projecto de proposta dizendo respeito a todos os pormenores de execução. Esta comissão trabalhou dedicadamente e, em Março do mesmo ano, apresentava as bases do cadastro, trabalho notável pelo verdadeiro sentido das realidades que presidiu à sua elaboração. Não obstante a rapidez que, pela portaria de nomeação da Comissão, a esta era exigida e por ela foi conseguida, o seu trabalho ficou por largo tempo sem ver a luz da publicidade.

Foi talvez por se ter convencido da impossibilidade de vencer as dificuldades que, como sempre, se punham à publicação das bases do cadastro e consequentemente à urgente organização deste, que o Governo da época resolveu mandar, pelo Ministério da Agricultura, proceder ao levantamento agrícola do país para o seu completo estudo económico-agrícola. Assim, em Agosto desse mesmo ano, foi publicado um decreto que mandava proceder ao levantamento agrícola do país e, no mês seguinte, também por decreto, foi criada a Comissão da Carta Agrícola. Para a orientação dos trabalhos, esta comissão subdividia-se em três: a dos serviços geométricos, a dos serviços económico-culturais e de avaliação e a dos serviços dos incultos e baldios. Ainda em 1924, foram iniciados trabalhos de triangulação no concelho de Sintra, que prosseguiram no mesmo concelho e no de Cuba, e chegaram a fazer-se trabalhos de levantamento no primeiro destes concelhos, antes da extinção do serviço em 1926.

A carta agrícola era levantada segundo as escalas e os mesmos preceitos técnicos de uma planta cadastral, mas sem que dela resultassem efeitos jurídicos quanto à posse da propriedade, nem possibilidade, pelo menos imediata, de utilização fiscal, pois não se procedia à avaliação cadastral. Tratava-se, na verdade, de um trabalho que, não sendo mais do que uma simples carta agrícola em grande escala, estava bem longe de ser o cadastro geométrico da propriedade rústica, pois, por falta de elementos e de base legal, a nada podia obrigar fiscal ou juridicamente. Isto é, gastava-se quase tanto como se se fizesse cadastro sem se proporcionar a maior parte dos seus benefícios gerais.

1.3.3 — Medidas legislativas que conduziram à sua e xecução

Ao Coronel Passos e Sousa, nomeado Ministro do Comércio e Comunicações em Junho de 1926, se deve a iniciativa das medidas que vieram permitir a execução de operações cadastrais de grande envergadura; e ao Governo de que fazia parte cabe o mérito de as ter devidamente apreciado e feito leis do país.

O Decreto n.º 11 859, publicado em 7 de Julho de 1926, mandava a Administração Geral dos Serviços Geodésicos, Topográficos e Cadastrais proceder à organização do cadastro geométrico da propriedade rústica do continente e ilhas adjacentes, em termos muito idênticos aos apresentados pela Comissão nomeada pela portaria de Janeiro de 1924. Nele eram estabelecidas as bases do cadastro e autorizado o Governo a promulgar os necessários regulamentos para a sua execução.

Assim, o cadastro geométrico seria feito por freguesias, parcelar e uniforme, fundado na medição e avaliação, sendo o levantamento cadastral apoiado na rede geodésica e organizado nas escalas julgadas convenientes. Este cadastro teria por


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objectivo fornecer os elementos necessários para servir de base: a) à identificação da propriedade imobiliária rústica; b) ao lançamento da contribuição predial rústica; c) à remodelação do regime da propriedade rústica; d) ao levantamento da carta, em grande escala, do país.

Para que desta vez se passasse da tarefa fácil de publicação de decretos, foram proporcionados meios materiais, com uma celeridade verdadeiramente notável, que permitiram o início imediato do cadastro. O crédito especial disponibilizado “para pagamento de jornas e materiais, ajudas de custo e despesas de transporte, compra de aparelhos e todas as demais despesas a realizar com a organização do cadastro” era de montante tão elevado que, em nenhuma fase posterior do desenvolvimento do cadastro, se dispôs, de uma só vez, de tão largos recursos.

O Conselho do Cadastro, constituído por decreto de 13 de Agosto do mesmo ano, estudou regulamentos e outras medidas que, na sua quase totalidade, mereceram imediata aprovação superior e constituíram a legislação reguladora das operações cadastrais que se realizaram posteriormente. A longa prática de aplicação desta regulamentação pode testemunhar que se adapta perfeitamente às realidades e acautela devidamente os interesses do Estado e os dos particulares.

Dois decretos foram ainda aprovados nesse ano: o Decreto n.º 12 451, de 9 de Outubro, que trata em especial da organização do mapa parcelar, regulamentando as suas sucessivas operações e o processo das reclamações e recursos que sobre ele podem incidir, e estabelecendo os princípios gerais da conservação do cadastro, a regulamentar ulteriormente; e o Decreto n.º 12 737, de 22 de Novembro, que se ocupa da organização do próprio Conselho de Cadastro e regulamenta as suas funções e a forma de processo dos recursos que até ele terão de subir.

Em Maio do ano seguinte, este conselho concluiu um projecto de decreto para regulamentar os serviços de avaliação, que só foi publicado em 25 de Agosto, com o n.º 14 162, e que continha o relatório justificativo e o regulamento aprovado sob a designação de «Organização dos Serviços de Avaliação do Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica», servindo de base à avaliação cadastral indirecta, mais tarde revista pelo Decreto n.º 20 974, de 29 de Fevereiro de 1932. Em Junho de 1928, foi entregue regulamentação pormenorizada sobre a conservação do cadastro que, certamente devido à instabilidade ministerial da pasta do Comércio e Comunicações, não chegou a ser publicada. O Conselho ainda iniciou a elaboração de um projecto de lei sobre os títulos de propriedade.

Pelo Decreto n.º 12 764, de 22 de Novembro de 1926, organizavam-se os serviços a cargo da Administração Geral dos Serviços Geodésicos, Topográficos e Cadastrais, que passava a denominar-se «Instituto Geográfico e Cadastral». Só nesta data o país foi dotado de um organismo com meios materiais que permitiram operações geodésicas e cadastrais em larga escala. E para que os trabalhos do novo organismo pudessem seguir a rota que o crédito especial inicial permitira traçar, nos orçamentos seguintes continuaram a destinar-se-lhe importantes verbas, até 1949, ano em que ingressou no Ministério das Finanças.


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1.3.4 — Trabalhos cadastrais executados no período de 1927 a 1943

No final do período de trabalhos que decorreu entre 1927 e 1943, a revisão da triangulação estendia-se a zonas do país com áreas que totalizavam 20 000 km2, tendo sido ocupadas muitas estações de 1.ª ordem e reconstruídos os sinais geodésicos respectivos. Os sinais que materializavam os vértices de triangulação estavam em tão precário estado que até as grandes pirâmides da triangulação fundamental ameaçavam ruir. Se esta ruína se tivesse verificado, tal impossibilitaria qualquer apoio, e ter-se-ia de esperar pelo estabelecimento de uma nova triangulação para que pudesse iniciar-se o levantamento da planta cadastral.

Os trabalhos tiveram de ser feitos em várias zonas do país, dispersão imposta por levantamentos que não podiam ser adiados. Assim, os da Estremadura e do Alentejo explicavam-se pela necessidade de se fazer cadastro em regiões de média e grande propriedade; os da região de Castelo Branco foram pedidos pelo Estado-Maior do Exército para apoio ao levantamento da carta 1:25 000; os da região de Aveiro tinham a mesma finalidade, para levantamentos corográficos que o Instituto Geográfico e Cadastral executava; os da região de Lamego foram motivados por, a instâncias do Instituto do Vinho do Porto, se ter determinado que fosse feito o levantamento cadastral de alguns concelhos da bacia do Douro; finalmente, os da região do Mogadouro destinavam-se ao levantamento cadastral deste concelho, pedido pelo Ministério das Finanças. Nos trabalhos foram empregados, além do Director dos Serviços Geodésicos e 4 adjuntos, 6 a 12 oficiais do exército em regime de requisição. O rendimento dos trabalhos diminuiu consideravelmente a partir de 1938, pela saída de 6 operadores já devidamente treinados. Esta saída foi motivada por uma disposição decretada em 1937, pela qual passavam à situação de reserva ou complemento os oficiais do exército afastados do serviço activo por mais de 10 anos seguidos ou 12 interpolados.

O levantamento da planta cadastral iniciou-se logo que, nas zonas da Estremadura e do Alentejo, se dispôs de apoio, proporcionado pelas operações de triangulação cadastral, por sua vez dependente da marcha da revisão da triangulação geodésica. Nas operações propriamente cadastrais, de que resulta a parte geométrica do cadastro, foram empregados, além do Director dos Serviços Geodésicos do Cadastro, 3 adjuntos e 78 oficiais do exército, em regime de requisição. Os trabalhos de delimitação de territórios administrativos e de avaliação cadastral desenvolviam-se paralelamente, sendo estes últimos muito bem meditados pois estavam a ser executados pela primeira vez no país.

Os trabalhos cadastrais executados até fins de 1940 estendiam-se a 15 concelhos, dos quais 4 (Mogadouro, Beja, Cuba e Vidigueira) podiam entrar em regime de cadastro. A planta cadastral dizia respeito a cerca de 260 000 prédios com mais de 400 000 parcelas. Além da delimitação dos prédios, estava feita a das freguesias, com excepção das de Oeiras e de Cascais. A situação era a registada no Quadro 1, extraído do documento “O Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica do País” [3].


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Quadro 1 — Trabalhos cadastrais executados até fins de 1940

OPERAÇÕES CADASTRAIS

Concelhos Escalas Triangulação cadastral (ha)

Levantamento (ha)

Distribuição Parcelar (ha)

Reclamação (ha)

Mogadouro 1:2 500 75 565 75 565 75 565 75 565

Beja 1:5 000 113 423 113 423 113 423 113 423

Cuba 1:5 000 17 131 17 131 17 131 17 131

Vidigueira 1:5 000 31 420 31 420 31 420 31 420

Mafra 1:2 500 29 142 29 142 29 142 15 000

Sintra 1:2 500 32 309 32 309 --- ---

Loures 1:2 500 18 649 18 649 --- ---

Mesão Frio 1:2 500 2 656 2 656 --- ---

S.ta Marta Penaguião 1:2 500 6 893 6 893 --- ---

Régua 1:2 500 9 404 9 404 --- ---

Lamego 1:2 500 16 407 16 407 --- ---

Vila Franca de Xira 1:2 500 29 388 10 500 --- ---

Oeiras 6 237 --- --- ---

Cascais 9 674 --- --- ---

Serpa 1:5 000 110 374 --- --- ---

TOTAL 508 672 363 499 266 681 252 539

A estes valiosos elementos, que levaram ao dispêndio de importantes quantias, não estava a ser dada a utilização fundamental que motivara as operações cadastrais, isto é, a fiscal. Os trabalhos faziam-se, arquivavam-se e desactualizavam-se… Esta quase pura perda de recursos levou à suspensão das operações propriamente cadastrais em 1941, para se destinar o pessoal a tarefas mais proveitosas, sem prejuízo da revisão da triangulação.

A razão que se invocava era a falta da lei de conservação do cadastro. Na verdade, o Concelho de Cadastro estudou e apresentou um projecto de lei de conservação do cadastro, mas a lei ainda não tinha sido promulgada. No entanto, no Decreto n.º 12 451, de 9 de Outubro de 1926, já se pormenorizava ligeiramente o que se pretendia com a conservação do cadastro, nos seguintes artigos:

– Artigo 56.º – O cadastro geométrico da propriedade rústica será conservado e posto ao corrente das alterações que se produzam no estado das propriedades e no nome dos respectivos proprietários por uma maneira contínua e por verificações


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periódicas. As mutações cadastrais serão obrigatórias e só poderão ser realizadas perante escrituras públicas, títulos particulares autenticados por notário ou por sentenças judiciais. – Artigo 57.º – A Administração Geral dos Serviços Geodésicos, Topográficos e Cadastrais fará verificar periodicamente pelos seus agentes, sobre o terreno, todas as alterações que produzam rectificações sobre o mapa ou na consistência das parcelas. Estas verificações periódicas recairão sobre as alterações declaradas e sobre as que o não tenham sido. Por outro lado, o Decreto n.º 14 162, de 25 de Agosto de 1927, que aprovava a

organização dos serviços de avaliação do cadastro da propriedade rústica, dizia no seu artigo 88.º que a matriz predial seria enviada à conservatória de registo predial a que pertencesse a freguesia e os registos seriam enviados à respectiva repartição de finanças. Os registos aqui mencionados eram o cadastral, extraído da matriz cadastral e organizado por nomes de proprietários, mencionando-se, a respeito de cada um destes, a designação cadastral das parcelas que compõem os seus prédios com os rendimentos líquidos, e o das pessoas que usufruem de rendimentos sujeitos a contribuição predial, provenientes de prédios de que não são possuidores. Apesar de não se poder concluir, das disposições legais então existentes, que um cadastro concelhio só deveria ser utilizado desde que estivesse em regime de conservação, a verdade é que a entrega de registos acima referida não estava a ser feita, não sendo evidenciada a necessidade do imediato aproveitamento do cadastro.

Para se sair deste ponto morto em que se encontravam as operações cadastrais, desde 1936, era necessária uma pronta decisão que permitisse o desenvolvimento do cadastro e o aproveitamento dos elementos cadastrais à medida que fossem colhidos. Disso se deu conta o Professor Costa Leite, então ministro das Finanças, que promoveu a publicação, em 1942, de um decreto que permitia a utilização dos elementos do cadastro geométrico da propriedade rústica para a liquidação da contribuição predial e dos impostos sobre sucessões e de sisa. A este ministro ainda se deveu a concessão de importantes dotações orçamentais, que permitiram uma grande intensificação dos trabalhos e, consequentemente, a realização de um programa de apetrechamento.

Nesse mesmo ano de 1942, a Direcção Geral das Contribuições e Impostos solicitou ao Instituto Geográfico e Cadastral a organização das matrizes prediais dos concelhos em que se havia procedido a operações cadastrais. Verificou-se então que os elementos cadastrais colhidos em 13 anos de grande trabalho só poderiam ser aproveitados depois de todos terem sido objecto de muito importantes trabalhos de revisão e actualização. Estes trabalhos passaram de imediato a desenvolver-se nos concelhos em que se tinham executado todas as operações cadastrais, tendo sido entregues ao Ministério das Finanças as matrizes do concelho de Mafra, em 1943, as dos concelhos de Cuba e de Mogadouro, em 1944, e as dos concelhos de Beja e da Vidigueira, em 1945. A 1 de Janeiro de 1944, pela primeira vez, um concelho entrava em regime de cadastro geométrico — o concelho de Mafra —, e, nesse mesmo ano, Cuba e Mogadouro também entravam em regime de cadastro geométrico.


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1.3.5 — Trabalhos cadastrais executados no período de 1944 a 1960

A prática de 20 anos levou a que se racionalizasse a organização dos serviços de avaliação do cadastro geométrico da propriedade rústica, tendo sido promulgado, com esta finalidade, o Decreto-Lei n.º 36 505, de 11 de Setembro de 1947, em que se introduziram alterações no sentido de metodizar, simplificar e abreviar a actividade dos organismos intervenientes nos serviços de avaliação cadastral.

Os trabalhos cadastrais, executados no período de 1944 a 1960, são descritos em pormenor de seguida, sendo a sua descrição dividida em Portugal continental, Arquipélago da Madeira e Arquipélago dos Açores.

PORTUGAL CONTINENTAL

No ano de 1944, inscreveu-se pela primeira vez, no Ministério das Finanças, uma avultada verba especialmente destinada a custear trabalhos cadastrais, permitindo uma tomada imediata de disposições no sentido da sua execução. Assim, foi necessária a aquisição de aparelhagem e o recrutamento e treino de pessoal técnico, que passou a ser contratado entre técnicos civis (engenheiros geógrafos, civis e agrónomos, agentes técnicos de engenharia, regentes agrícolas, etc.).

O ano de 1944 foi um ano de apetrechamento e organização, para o que se aproveitaram os técnicos existentes no Instituto Geográfico e Cadastral, que possuíam uma larga experiência neste tipo de trabalhos. No ano seguinte, ainda se recrutaram bastantes operadores inexperientes, de forma que só em 1946 as operações cadastrais foram notavelmente intensificadas, chegando mesmo a ultrapassar o desenvolvimento que se previra.

Com efeito, sem contar com os trabalhos de triangulação cadastral, de determinação de pontos fotogramétricos e de delimitação de territórios administrativos, foram executados, nesse ano, os trabalhos de campo que a seguir se apresentam.

– Levantamento, na escala de 1:5 000 (processos tradicionais), das plantas cadastrais dos concelhos de Mértola (70 000 ha), Ferreira do Alentejo (67 000 ha), Aljustrel (48 500 ha) e parte do de Moura (20 000 ha);

– Levantamento, na escala de 1:2 000 (processos fotogramétricos), de parte da planta cadastral do concelho de Cascais (4 500 ha);

– Avaliação em duas áreas: organização dos quadros dos concelhos de Lamego, de Mesão Frio, de Santa Marta de Penaguião, da Régua, de Serpa, de Mértola, de Castro Verde e de Vila Franca; e distribuição parcelar nos concelhos de Lamego (conclusão), de Mesão Frio, de Santa Marta de Penaguião (parte), da Régua (parte), de Serpa e de Castro Verde.

No ano seguinte, o rendimento ainda aumentava mais, além de se terem feito inspecções a numerosos prédios, motivadas por reclamações enviadas pela Direcção Geral das Contribuições e Impostos, e que diziam respeito ao serviço de conservação do cadastro. Foram executados os trabalhos de levantamento seguintes.

– Na escala de 1:5 000 (processos tradicionais): Almodovar (78 000 ha), Ourique (62 500 ha), Sines (17 500 ha), Odemira (40 000 ha), Alvito (27 000 ha) e Moura


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(5 100 ha); – Na escala de 1:2 500 (processos tradicionais): rectificação de antigos

levantamentos nos concelhos de Santa Marta de Penaguião e Régua (2 500 ha); – Na escala de 1:2 000 (processos fotogramétricos): concelho de Oeiras (6 500 ha)

e conclusão do concelho de Cascais (7 000 ha).

Os processos de levantamento mais utilizados eram os clássicos, em detrimento dos fotogramétricos, pois, mesmo que motivos de ordem económica não os aconselhassem, eram impostos pelas condições possíveis de apetrechamento. Assim, a aplicação dos métodos fotogramétricos, que consistiam no reconhecimento prévio em fotografias ampliadas, com completamento topográfico e restituição final baseada naquele reconhecimento, estava reservada ao levantamento na escala de 1:2 000 da planta dos concelhos vizinhos de Lisboa, em que havia grande densidade de pormenores. No ano de 1951, esta orientação foi modificada, pois a quantidade de equipamento fotogramétrico foi aumentando pela aquisição de vários aparelhos nos anos seguintes, o que permitiu a progressiva intensificação dos processos fotogramétricos nas zonas em que se aconselhava a sua aplicação. Em 1958, estava praticamente terminado o levantamento das plantas cadastrais dos concelhos em que os processos clássicos eram de aplicar, por economia, passando-se a trabalhar quase inteiramente em plantas fotogramétricas. Pode dizer-se que, em 1960, o Instituto Geográfico e Cadastral era a segunda mais bem equipada organização existente nos países europeus, depois da francesa, neste tipo de aparelhagem.

As operações de avaliação foram-se desenvolvendo, com o progresso da planta, bem como as de elaboração da matriz cadastral. Em 1958, iniciou-se a revisão da distribuição parcelar de cadastros concelhios, que prosseguiu nos anos seguintes. Foram organizadas brigadas para levantamento das alterações topográficas que por vezes eram importantes. Assim, mesmo sem lei especial, fazia-se trabalho de conservação de cadastro que convinha que se fosse desenvolvendo a par da execução da parte do cadastro ainda por fazer.

O estado dos trabalhos cadastrais, no ano de 1960, era o seguinte: – A planta cadastral levantada dizia respeito a 89 concelhos que totalizavam cerca

de 3 956 000 ha de terreno, área que corresponde a 44,4 % da parte continental do país, com uma discriminação por escalas de 402 000 ha, na escala de 1:2 000, 140 000 ha, na escala de 1:2 500, e 3 414 000 ha, na escala de 1:5 000. Assim, existiam ainda 187 concelhos sem planta, sendo a sua área total de 4 949 717 ha.

– A matriz cadastral estava concluída em 56 concelhos, numa área de cerca de 2 778 000 ha de terreno.

– A distribuição parcelar tinha sido feita em mais 8 concelhos com a área de cerca de 397 000 ha de terreno, para além dos da matriz cadastral, e tinha sido revista em 16 desses concelhos com a área de cerca de 1 096 000 ha.

– As operações de avaliação cadastral diziam assim respeito a 64 concelhos com 553 665 prédios (em 16 desses concelhos tinha-se feito nova distribuição parcelar e actualização dos quadros de tarifas) correspondente a 35,7 % da parte continental do país. Assim, faltava organizar a matriz cadastral de 212 concelhos, com uma área total de 5 721 759 ha.


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ARQUIPÉLAGO DA MADEIRA

Os trabalhos de levantamento da planta cadastral da Madeira só foram iniciados em 1950. Esta planta é a mais laboriosa de todas, pelas extraordinariamente difíceis condições orográficas, pela elevada fragmentação da propriedade nas zonas regadas, pela abundância de pormenores e pela quase permanente existência de nevoeiros nas zonas elevadas. Este cadastro vinha a ser insistentemente pedido pelo Ministério das Obras Públicas, para se poderem repartir com equidade os encargos resultantes das importantes obras de rega que ali se realizavam.

Assim, deu-se prioridade ao levantamento das zonas cujo regadio ia ser intensificado; nestas zonas, o parcelamento da propriedade é elevadíssimo e o terreno, além de muitíssimo acidentado e cortado por socalcos, é coberto de latadas de videiras e bananais, o que torna ainda mais moroso o levantamento. Os trabalhos iniciaram-se nos concelhos de Câmara de Lobos e Ribeira Brava, que são dominados pela curva de nível de cota 700 m. A planta começou a ser levantada na escala de 1:1 000, mas, tendo-se reconhecido que o seu desenho ficava por vezes muito carregado, em algumas zonas passou-se a empregar a escala de 1:500.

Após o levantamento da zona susceptível de regadio, passou-se à zona das matas, onde a propriedade se apresentava também muito dividida, e a seguir à de maior altitude, onde a vegetação era constituída por arbustos. Nas zonas de terreno pouco valioso e de fraco parcelamento, que geralmente se situavam acima da curva de nível de cota 700 m, a escala do levantamento mais utilizada foi a de 1:5 000.

Até 1960, além da execução de importantes trabalhos topográficos de actualização, necessários devido à distribuição parcelar, os trabalhos de levantamento na Madeira diziam respeito a 4 700 ha, na escala de 1:500, 11 812 ha, na escala de 1:1 000, 300 ha, na escala de 1:2 000, e 6 330 ha, na escala de 1:5 000, num total de 23 142 ha de terreno dos 74 062 ha da ilha. Na ilha de Porto Santo, foram levantadas pelo Instituto, por conta de organismos que as utilizaram, plantas que poderiam ser aproveitadas no cadastro, e que diziam respeito a 400 ha, na escala de 1:1 000, e 553 ha, na escala de 1:2 000, dos 5 640 ha da ilha.

Os trabalhos de distribuição parcelar, iniciados após a disponibilização de plantas de freguesia, totalizavam, na altura, 3 930 ha de terreno e diziam respeito às freguesias de S. Martinho, Água de Pena, Câmara de Lobos, Quinta Grande, Caniçal, S. Pedro e parte da de S.to António da Serra, correspondendo a um total de 20 198 prédios e 59 775 parcelas.

Simultaneamente, os trabalhos de avaliação iam avançando, tendo sido organizados os quadros de classificação e qualificação e de tarifas de algumas freguesias.

Os cadastros das freguesias de S. Martinho, Água de Pena, Câmara de Lobos e Caniçal estavam em reclamação na altura e a respectiva matriz cadastral estava a ser organizada; os das freguesias de Quinta Grande e de S. Pedro estavam prestes a entrar em reclamação; e o da freguesia de S.to António da Serra estava em fase de distribuição parcelar. Assim, podia considerar-se terminada a organização da matriz cadastral de 7 das 40 freguesias da Madeira, não se tendo feito nenhum trabalho deste tipo na ilha de Porto Santo.


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ARQUIPÉLAGO DOS AÇORES

O cadastro do arquipélago dos Açores iniciou-se com o da ilha de S. Miguel, que havia sido pedido ao Ministério das Finanças pela sua Junta Geral do Distrito. Na realidade, dada a extraordinária fertilidade do solo e as favoráveis condições climáticas, que faziam da ilha uma das mais privilegiadas regiões agro-pecuárias, a sua planta cadastral era indispensável ao estudo do racional aproveitamento das suas riquezas.

Em 1949, o Ministério da Marinha enviou uma missão aérea aos Açores, com o fim de fazer a fotografia das ilhas do Pico, de S. Jorge, das Flores e do Corvo, de que então ainda não havia carta corográfica. Como tarefa secundária, foi-lhes solicitada a tomada de fotografia da ilha de S. Miguel, para fins cadastrais, na intenção de se aproveitarem os dias de condições atmosféricas convenientes a esse trabalho, que, sendo raros em S. Miguel, eram raríssimos na parte alta do Pico. Na realidade, não houve nenhum dia de boa visibilidade na ilha do Pico durante a missão, só tendo sido possível fazer a fotografia de parte das ilhas de S. Miguel e da Graciosa, em condições de proporcionar a restituição de uma planta na escala de 1:2 000, e mesmo assim com importantes lacunas, resultantes da existência de nuvens.

A fotografia da ilha de S. Miguel passou a ser aproveitada no levantamento da planta cadastral, para o que, em 1953, começou a ser revista a triangulação da ilha e no mesmo ano foram iniciadas as operações de apoio fotogramétrico. As condições de acidentado do terreno e de parcelamento predial são aqui mais favoráveis ao levantamento da planta cadastral do que na Madeira, mas as condições atmosféricas e o facto de não ter sido possível completar a fotografia aérea atrasaram bastante a sua execução. A escala da planta foi principalmente a de 1:2 000, embora existindo zonas de propriedade muito parcelada em que foi empregue a escala de 1:1 000.

Até 1960, apenas se tinham feito plantas cadastrais de freguesia na ilha de S. Miguel; dos 230 494 ha dos Açores já se tinha procedido ao levantamento, na escala de 1:2 000, de cerca de 28 100 ha de terreno, repartidos pelos concelhos de Ponta Delgada (25 200 ha), Vila Franca (900), Lagoa (1 600 ha) e Ribeira Grande (400 ha).

Nesta altura já tinha sido feita a distribuição parcelar das freguesias de Arrifes, Capelas, Fajã de Cima, Fenais da Luz, Relva e São Vicente Ferreira, num total de 9 600 ha, e das zonas altas (pastagem e matas) das freguesias de Bretanha, Feteiras e Santo António, num total de 3 360 ha.

Algumas matrizes cadastrais de freguesia estavam já em reclamação, tendo sido organizados, em simultâneo, os quadros de qualificação e classificação e de tarifas de um relativamente elevado número de freguesias. Podiam considerar-se organizadas as matrizes cadastrais de 7 freguesias da ilha de S. Miguel, faltando 40 freguesias nessa mesma ilha.

1.3.6 — Reformas fiscais de 1963 e 1989 e trabalhos executados até 1988

Em 1963, no âmbito da reforma fiscal então em curso, foi promulgado, pelo Decreto-Lei n.º 45 104, de 1 de Julho, o Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola (CCPIIA), baseado na legislação já em vigor relativa à avaliação cadastral. No preâmbulo deste código afirma-se que “(…) foi sempre com


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olhos atentos à situação e perspectivas da agricultura que se reformou a legislação em vigor. Não se esqueceu, na verdade, que muitas das nossas terras penosamente sustentam os proprietários que as trabalham, como não se esqueceu que a lavoura enfrenta hoje uma crise de falta de braços (…)”.

Através do Decreto-Lei n.º 27/77, de 20 de Janeiro, é estabelecida a reorganização do Instituto Geográfico e Cadastral e aprovada a sua Lei Orgânica, constituindo-se como um organismo dotado de autonomia financeira, sob a tutela do Ministério das Finanças; esta nova orgânica pretendia contribuir para a eliminação de “esquemas de organização e burocratização interna impeditivos de dinamismo”. Três anos mais tarde, esta lei orgânica é revista através do Decreto-Lei n.º 513/80, de 28 de Outubro, em que, entre a descrição das competências do IGP, é mencionada, pela primeira vez desde a sua criação em 1926, a execução futura do cadastro geométrico da propriedade urbana.

Em 1982 são publicados dois novos decretos que atribuem mais competências ao IGC nas matérias relacionadas com o cadastro. O Decreto-Lei n.º 143/82, de 26 de Abril, atribui ao IGC a competência exclusiva para a elaboração e conservação de toda a cartografia básica para a construção da Carta Cadastral do País, nos seus aspectos geométricos e de avaliação. E o Decreto-Lei n.º 154/82, de 5 de Maio, introduz novas alterações ao CCPIIA e, entre outras medidas, estabelece que a matriz rústica será elaborada pelo IGC em duas fases distintas e sucessivas — a inventarial e a fiscal — e que “todas as operações serão executadas, utilizando ortofotomapas, com o rigor e precisão adequados, através de cuidadas operações necessárias à obtenção dos elementos referentes à parte geométrica e à avaliação” e a geométrica de precisão e que “[se procurará] determinar com todo o rigor e precisão os elementos que possam definir com mais exactidão o posicionamento cartográfico das estremas dos prédios rústicos nas cartas cadastrais”.

Este último decreto refere as razões para a quebra de produção dos trabalhos do cadastro nos seguintes termos: “de há duas décadas a esta parte, os quadros do IGC têm-se mostrado fortemente carenciados, denominadamente no âmbito do pessoal técnico, o que explica a sua baixa produtividade e falta de capacidade de resposta”. O decreto aponta ainda a necessidade de “substituir radicalmente os processos até aqui utilizados, excessivamente morosos, demasiadamente burocratizados e paralisantes, e reconhecidamente ultrapassados”. E avança com as medidas tidas como necessárias a uma alteração drástica da capacidade do IGC para dar resposta à execução do cadastro: “com o aumento e a reestruturação dos quadros que agora se prevêem, postulados pelas exigências da nova tecnologia que se procura utilizar, pode assegurar-se que se vai ultrapassar, de largo, o nível de produção atingido no período de 1944 a 1960 e que o cadastro inventarial e fiscal, cobrindo todo o território nacional, será uma realidade num período que excederá as melhores e mais optimistas expectativas — cerca de cinco anos”. Esta metodologia de execução do cadastro — inventarial e fiscal — não chegou a ser consagrada na prática e a legislação respectiva foi revogada com a publicação do Regulamento do Cadastro Predial, em 1995.

Em 1988, passados 61 anos sobre o início da execução sistemática do cadastro da propriedade rústica em Portugal, fez-se um balanço dos elementos correspondentes à evolução dos trabalhos, metodologias utilizadas e rendimentos obtidos, o qual se descreve em seguida [4].


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A metodologia utilizada nos levantamentos entre 1961 e 1980 foi a estereorrestituição fotogramétrica, com completamento taqueométrico (o trabalho iniciava-se pela restituição dos elementos visíveis no par estereoscópico, seguindo-se o reconhecimento e completamento taqueométrico, efectuados sobre cópias de restituição), e, a partir de 1980, passou a utilizar-se a ortofotogrametria, com completamento gráfico e/ou taqueométrico (utilizam-se mapas obtidos a partir da ortoprojecção de fotografias aéreas). O equipamento topográfico sofreu uma substituição gradual desde a sua concepção mecânico-óptica original até aos recursos prodigiosos da electrónica. Os teodolitos informáticos, que viabilizavam as estações topográficas totais, eram cada vez mais funcionais e precisos, facilitando e reduzindo o trabalho de gabinete. No entanto, contrariamente ao que se desejaria, estas novas tecnologias não permitiam o aumento significativo das operações de campo que eram, de todas, as mais dispendiosas. O mesmo não se pode dizer relativamente à evolução dos distanciómetros que, já nessa altura, introduziam profundas alterações no apoio aos trabalhos de campo. Assim, a clássica e morosa triangulação cadastral foi sendo substituída por métodos de poligonação ou irradiação, a partir dos vértices da rede geodésica, com economia de tempo, reforço da precisão e aumento da capacidade operativa. A utilização de ortofotomapas, conjugada com a fotointerpretação, também se revelou uma medida que permitiu maior rapidez de execução dos trabalhos de campo, em algumas zonas com menor cobertura vegetal.

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600Rendimento (x1000) (área+nºprédios)

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Anos

número de concelhos entrados em regime de cadastro em cada ano

Área (ha) Número de prédios rústicos

Figura 1 — Análise evolutiva dos rendimentos de trabalho do cadastro

No período de 1961 a 1980, ficaram concluídos, foram entregues à Direcção Geral das Contribuições e Impostos e entraram em regime de cadastro geométrico 38


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concelhos, correspondentes a 1 140 262 ha e 339 218 prédios rústicos. No período de 1981 a 1988, estes valores são de 28 concelhos, 747 128 ha e 537 560 prédios rústicos e mistos. No gráfico da Figura 1, na página anterior, pode observar-se a análise evolutiva dos rendimentos dos trabalhos cadastrais, quer em termos de área quer em termos de número de prédios.

Portugal continental, com uma área total de 8 867 800 ha, tinha apenas cadastrados 4 664 204 ha, no final de 1988, que correspondiam a 52,6 % da sua superfície e a uma média de execução anual da ordem dos 76 462 ha. Este valor, apesar de ser baixo, é menos assustador do que aquele que seria obtido ao se considerar o número de prédios cadastrados: 1 441 518 num total de 10 629 250. Assim, sem alteração da metodologia operatória e mantendo os meios orçamentais e humanos até então colocados à disposição do Instituto Geográfico e Cadastral, previa-se um período de pelo menos 55 anos para se completar, em Portugal continental, o primeiro cadastro geométrico da propriedade rústica.

Na Região Autónoma da Madeira, estavam concluídos, até essa altura, os trabalhos de cadastro nos 4 239 ha da ilha de Porto Santo e em 27 731 ha dos 73 623 da ilha da Madeira, faltando cadastrar o equivalente a 57,7 % da área total. Sendo aqui a média de execução anual da ordem dos 841 ha, previa-se, com a manutenção das condição até aí existentes, que a Madeira nunca estaria completamente cadastrada antes do ano de 2042. Este baixíssimo rendimento deve-se ao facto, já mencionado anteriormente, de a ilha da Madeira ter uma extraordinariamente elevada divisão da propriedade rústica e uma acentuada orografia.

Relativamente à Região Autónoma dos Açores, que, como se sabe, compreende 9 ilhas com uma extensão total de 236 687 ha, apenas 35 616 ha dos 85 676 ha da ilha de S. Miguel estavam cadastrados, em Dezembro de 1988, o que corresponde a 15,0 % da área total do arquipélago. Assim, o rendimento médio anual até aquela data foi de aproximadamente 1 017 ha, fazendo prever um total de 198 anos para a conclusão do cadastro geométrico nesta região, se se mantivessem as condições técnicas e os recursos até aí disponibilizados para este trabalho. No entanto, não se pode deixar de mencionar aqui também as dificuldades existentes, nomeadamente as sentidas pelos operadores de campo, inerentes à natureza vulcânica do terreno.

Estes ritmos de produção cadastral, com rendimentos manifestamente insatisfatórios, estavam directamente relacionados com a insuficiência das dotações orçamentais do Instituto Geográfico e Cadastral para suportar as ajudas de custo inerentes à execução dos trabalhos de campo. Assim, as campanhas anuais, que eram de 7 meses, na década de 50, estavam reduzidas a 40 dias, em 1988.

No final de 1988, encontravam-se em diversas fases de execução cadastral, 12 concelhos (dos quais 2 em revisão final), pertencendo 6 ao continente, 4 à Madeira e 2 aos Açores. Nesta altura, faltavam cadastrar 168 concelhos, com uma área total de 4 217 772 ha e possuindo cerca de 9 400 000 prédios rústicos. Estes e outros elementos estão condensados no Quadro 2, o qual que foi retirado da comunicação ao Seminário Internacional sobre o Cadastro Rústico e Urbano Multifuncional (SICRUM), intitulada «A Situação do Cadastro Rústico em Portugal» [5].


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Quadro 2 — Situação do cadastro rústico em Portugal, no final de 1988

C. em regime de Cadastro Concelhos em execução Concelhos por cadastrar DISTRITO

Conc.

(nº)

Área

(ha)

Nº de

Prédios

Conc.

(nº)

Área

(ha)

Nº de

Prédios

Conc.

(nº)

Área

(ha)

Nº de

Prédios

Aveiro - - - - - - 19 279 671 913 886

Beja 14 1 022 312 92 722 - - - - - -

Braga - - - - - - 13 269 531 643 936

Bragança 1 75 798 94 060 - - - 11 584 181 1 004 660

Castelo Branco 4 373 810 171 902 - - - 7 287 181 422 773

Coimbra - - - - - - 17 397 149 1 155 445

Évora 14 739 340 44 376 - - - - - -

Faro 12 288 569 138 275 3 133 767 117 692 1 76 513 80 659

Guarda - - - - - - 14 554 002 662 059

Leiria 4 39 051 38 935 2 68 193 105 306 10 243 821 704 774

Lisboa 14 275 789 211 628 - - - - - -

Portalegre 15 606 444 77 865 - - - - - -

Porto - - - - - - 17 234 146 432 289

Santarém 20 627 481 397 821 1 41 650 129 637 - - -

Setúbal 13 506 419 46 574 - - - - - -

Viana do Castelo - - - - - - 10 221 033 753 829

Vila Real 3 19 295 44 639 - - - 11 411 534 715 212

Viseu 1 16 671 54 543 - - - 23 484 496 1 537 172

SUB TOTAL 115 4 590 979 1 413 340 6 243 610 352 635 153 4 043 258 9 026 694

R A Açores 4 53 562 96 009 2 11 181 +20 300 13 158 614 +283 200

R A Madeira 5 32 000 35 779 4 31 600 +70 200 2 15 900 +35 300

SUB TOTAL 9 85 562 131 788 6 42 781 +90 500 15 174 514 +318 500

TOTAL PAÍS 124 4 676 541 1 545 128 12 286 391 +443 135 168 4 217 772 +9 345 194

Entretanto, apesar dos procedimentos previstos na lei, a aplicação da conservação cadastral foi mínima, continuando a ser feita pelos técnicos do Instituto Geográfico e Cadastral com formação agronómica e topográfica, que procediam à informação de processos de reclamação administrativa. No entanto, os meios disponíveis, quer nas repartições de finanças quer no IGC, não eram suficientes para anualmente darem satisfação a todos os processos de reclamação/informação, existindo já, em 1988 e nos dois serviços, um número considerável a aguardar resolução.

Relativamente às revisões cadastrais, a entrada em vigor dos primeiros concelhos ocorreu em 1960; entre 1964 e 1966, foram entregues à DGCI 6 concelhos do distrito de Évora que não chegaram a entrar em regime de cadastro; até 1977, foram concluídos e


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entregues à DGCI 19 concelhos pertencentes aos distritos de Beja (14), Évora (1) e Setúbal (4). No final de 1988, encontravam-se em conclusão os trabalhos de revisão cadastral dos concelhos de Ponta Delgada e de Reguengos de Monsaraz, este último com a respectiva câmara municipal a comparticipar nas despesas. No gráfico da Figura 2, pode observar-se a análise evolutiva dos rendimentos dos trabalhos de revisão cadastral, quer em termos de área quer em termos de número de prédios.

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400Rendimento ( x 1000)(área+nºprédios)

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1973

1978

Anos

número de concelhos revistos em ca da ano

Área (ha) Nº de prédios Área (ha) Prédios Concelhos entrados em regime de cadastro Concelhos aguardando entrada em regime de cadastro

Figura 2 — Análise evolutiva dos rendimentos de trabalho das revisões cadastrais

Perante este panorama e perante a redução cada vez maior dos meios económicos e de apoio aos trabalhos de campo, Mário Silva Falcão [4] considerava existirem algumas opções relacionadas com o cadastro geométrico da propriedade rústica cujas decisões eram inadiáveis nessa altura, tendo expressado da seguinte forma a sua opinião:

– O cadastro deveria continuar associado à construção de uma carta geral do país, em grande escala, em detrimento de um cadastro meramente descritivo para fins fiscais, pois as autarquias tinham extraordinárias carências cartográficas deste tipo, para o lançamento de planos urbanísticos, projectos de saneamento, estudos hidrográficos e outros. A elaboração dos trabalhos do cadastro, que até essa altura competia exclusivamente ao Instituto Geográfico e Cadastral, deveria ser descentralizada por outras entidades ou empresas para tal vocacionadas, permitindo prosseguir e acelerar a sua execução, e deixar para o Instituto o papel


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de investigação e desenvolvimento de outras áreas vitais e exclusivas da instituição. O então alargamento de competências do poder local era uma boa justificação para as autarquias se começarem a dedicar ao cadastro, efectuando-se o mesmo quando e onde se tornasse mais urgente, sendo abandonadas as preocupações de continuidade geográfica no seu desenvolvimento, até então existentes.

– Admitindo a eventual descentralização do cadastro, o Instituto Geográfico e Cadastral seria o organismo centralizador a nível nacional, com funções de coordenação de todos os trabalhos cadastrais, fornecendo o necessário apoio logístico e a orientação normalizadora, fiscalizando a sua execução e consequente conservação.

– O cadastro não deveria ser simplificado ao ponto de se tornar exclusivamente topográfico, sendo indispensável completá-lo com uma avaliação agronómica. No entanto, esta avaliação poderia assentar apenas sobre a qualidade de cada solo em detrimento do patente aproveitamento cultural dos terrenos, usado até essa altura.

Em 1987, como consequência do estabelecimento de uma nova orgânica para o Governo, o Instituto Geográfico e Cadastral transita da tutela do Ministério das Finanças para a do Ministério do Planeamento e da Administração do Território. Esta transição, apesar de denotar uma tomada de consciência da importância das várias utilidades do cadastro, não teve resultados práticos imediatos, tendo tido algumas desvantagens, apontadas por A. Mendes [6]: “A avaliação cadastral sobre base geométrica está cometida ao Instituto Geográfico e Cadastral, que pertence ao Ministério do Planeamento e da Administração do Território. A avaliação descritiva de base não geométrica incumbe à Direcção Geral das Contribuições e Impostos do Ministério das Finanças. Quer dizer, o Ministério do Planeamento faz avaliação no Sul do País e o Ministério das Finanças no Norte, segundo critérios e custos totalmente diferentes”. Na realidade, a lentidão na execução do cadastro é responsável pelo estabelecimento de dois sistemas paralelos de avaliação cadastral: um, nas áreas abrangidas pelo cadastro geométrico, e outro, no restante território, onde continuam a vigorar as antigas matrizes prediais.

No final dos anos 80, o Governo promoveu diversas iniciativas com o objectivo de fazer uma nova reforma fiscal. A 6 de Janeiro de 1987, é publicada a Lei das Finanças Locais, que estipula como uma das receitas dos municípios o produto da cobrança da contribuição predial rústica e urbana, e, no ano seguinte, é publicado o Decreto-Lei n.º 442-C/88, de 30 de Novembro, que aprova o Código da Contribuição Autárquica, para entrar em vigor em 1 de Janeiro de 1989.

A contribuição autárquica constituía um complemento em relação à instituição do imposto sobre o rendimento de pessoas singulares (IRS) e do imposto sobre o rendimento de pessoas colectivas (IRC) e, sendo uma fonte de receita fiscal das autarquias, incidia sobre o valor patrimonial ou tributável dos prédios rústicos e urbanos situados no território de cada município. Assim, os municípios passaram a constituir entidades potencialmente interessadas no cadastro predial, como instrumento de cobrança fiscal. No entanto, o interesse das administrações municipais na execução do cadastro predial viria a resultar, não da utilidade deste como instrumento de cobrança fiscal, mas como instrumento de apoio à elaboração e execução dos planos de ordenamento do território e à gestão urbanística, após a publicação, em 1990, de legislação relativa a esta matéria.


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No Código da Contribuição Autárquica, estava prevista a publicação para breve de um Código de Avaliação, com um novo sistema de avaliação dos prédios rústicos e urbanos, e de um diploma especial com normas relativas à organização e conservação das matrizes cadastrais. Enquanto tal não acontecesse, continuava em vigor o expresso sobre estas matérias no Código da Contribuição Predial, que datava já de 1913. A verdade é que esta legislação nunca chegou a ser publicada e estas matérias continuaram a ser reguladas por aquele velho código ainda durante mais 15 anos.

1.3.7 — Medidas legislativas publicadas nos últimos 15 anos

Em 5 de Março de 1994, pelo Decreto-Lei n.º 74/94, foi criado o Instituto Português de Cartografia e Cadastro (IPCC), em substituição do Instituto Geográfico e Cadastral. De acordo com o preâmbulo do diploma, este novo organismo surge pela constatação de que, até à data e apesar do esforço desenvolvido, não tinha sido possível disponibilizar elementos cartográficos e cadastrais nacionais fidedignos e actualizados: “não existem cartas actualizadas nas escalas convenientes, o cadastro urbano está por realizar e o cadastro rústico ou não foi ainda feito ou carece de revisão”. Dada a dimensão e urgência da tarefa, pretendia-se introduzir uma profunda alteração no sistema, sendo necessário, para isso, “um organismo central dotado de uma estrutura funcional que, embora leve, seja capaz de gerir, com dinamismo e flexibilidade, tanto as necessidades da área como os recursos que sejam disponibilizados para a sua cobertura, de desenvolver uma coordenação eficaz com outras entidades públicas legal e tecnicamente competentes, de forma a evitar duplicações e a obter economias de escala, e de deixar à iniciativa privada o que esta está em melhores condições de realizar, embora assegurando a qualidade da sua produção através do licenciamento, fiscalização e homologação”.

O IPCC era um organismo que continuava sob a tutela do Ministério do Planeamento e da Administração do Território e que tinha, entre outras, as atribuições de “estudo, desenvolvimento e execução de actividades”, no domínio do cadastro predial; para isso competia-lhe “proceder, directa ou indirectamente, à execução do cadastro predial, rústico e urbano, e assegurar a sua conservação” e “referenciar e identificar os prédios rústicos e urbanos existentes em território nacional, mediante a atribuição em exclusivo de um número de identificação unívoco e a emissão do respectivo cartão de identificação predial”. Este organismo mantinha-se como a única entidade com competência para a execução do cadastro, embora pudesse adjudicar essa execução a entidades privadas (execução indirecta); o cadastro predial passa a incluir a propriedade urbana, reitera-se a intenção de atribuição do número de identificação predial e emissão do respectivo cartão, deixa de estar incluída nas competências do IPCC a avaliação predial, e o cadastro predial passa a ser visto, numa perspectiva menos restrita, como um sistema de informação que pode servir diversos utilizadores.

No ano seguinte, e dentro da linha de alterações a introduzir, é publicado o Decreto-Lei n.º 172/95, de 18 de Julho, que aprova o Regulamento do Cadastro Predial. Esta legislação surge da constatação de que “a informação relativa aos cerca de 17 milhões de prédios, rústicos e urbanos, existentes no País” se encontra “dispersa por diversos registos, organizados em função de objectivos distintos por serviços públicos


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diferentes”; “acresce que a individualização e caracterização dos prédios é própria de cada registo, pelo que, frequentemente, não há correspondência entre o conteúdo das respectivas descrições”. Neste diploma, o “primitivo entendimento do cadastro predial como processo de finalidade tributária” deixa definitivamente de existir, passando-se ao “conceito actual do cadastro predial multifuncional”. Pretende-se constituir um cadastro de base com a caracterização e identificação unívoca de cada prédio que retrate a realidade administrativa e jurídica da propriedade imobiliária. Com este registo, que constitui uma infra-estrutura essencial ao desenvolvimento do País, podem articular-se outros registos temáticos ou sectoriais, resultando o conjunto num sistema nacional de cadastro predial ao serviço de finalidades e utilizadores diversos.

O novo regulamento apresenta uma definição de conceitos, que inclui a de prédio, a considerar no âmbito do cadastro predial, não sendo feita distinção entre prédio rústico e prédio urbano, e institui medidas de obrigatoriedade de utilização do Número de Identificação de Prédio (NIP), em todos os documentos públicos, como forma de identificação de prédios cadastrados, e de apresentação do Cartão de Identificação Predial (CIP), em todos os actos notariais e demais actos perante a Administração. Estas medidas constituem um contributo para que se consiga a ligação entre os diversos registos de base predial, nomeadamente o cadastro predial, a matriz predial e o registo predial.

A configuração do NIP e do CIP foi objecto da Portaria n.º 1 192/95, de 2 de Outubro, conjunta do Ministério do Planeamento e da Administração do Território, do Ministério das Finanças e do Ministério da Justiça.

Após a entrada em vigor do Regulamento do Cadastro Predial, deixou de ser executado o cadastro geométrico da propriedade rústica, nos moldes atrás descritos, e passou a ser executado o cadastro predial, cujos procedimentos serão descritos no Capítulo Dois deste trabalho. Assim, passou-se de um cadastro geométrico, apenas executado sobre a propriedade rústica e cujo objectivo principal era fiscal, para um cadastro que guarda toda a informação de caracterização e identificação de todas as propriedades imobiliárias, rústicas e urbanas, existentes no País. Assim, o cadastro geométrico da propriedade rústica deixou de ser executado muito antes de se ter a cobertura integral do país; conforme se pode observar na Figura 3 da página seguinte, que mostra as décadas de entrada em vigor do cadastro, em cada concelho, o cadastro geométrico da propriedade rústica cobre aproximadamente 55 % da área da superfície do País (nos concelhos a branco não foi executado cadastro) e, se se considerar o número de prédios, este valor é de apenas 12 %.

Em 1995, com a ajuda de fundos europeus, o IPCC adjudicou a empresas privadas o levantamento do cadastro predial de 3 municípios (Mira, Vagos e Ílhavo). Depois de completado o trabalho das empresas, o IPCC fez uma tentativa de ligar o novo cadastro com o registo predial, adicionando às características de cada prédio o seu número do registo predial. No entanto, esta tentativa não deu resultados satisfatórios, pois ficou provado ser demasiado difícil identificar os prédios num registo predial incompleto e parcialmente desactualizado. Assim, o cadastro predial destes 3 concelhos nunca chegou a ser oficializado e não tem sido actualizado, mas, apesar disso, tem sido bastante utilizado, o que demonstra a sua utilidade. O IPCC manteve a intenção de fazer a ligação entre cadastro predial e registo predial, mas esta difícil tarefa requer uma nova filosofia nos procedimentos de levantamento cadastral, nomeadamente a actualização e o


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completamento da informação, através do contacto com os proprietários. No entanto, nada disso aconteceu e não se voltou a fazer levantamento cadastral desde essa data.

1940 a 1949

1950 a 1959

1960 a 1969

1970 a 1979

1980 a 1989

1990 a 1999

Figura 3 — Cadastro geométrico da propriedade rústica — décadas de entrada em vigor

O actual Instituto Geográfico Português (IGP), integrado no Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, foi criado em 2002, pela fusão dos antigos IPCC e Centro Nacional de Informação Geográfica (CNIG), em cumprimento da decisão política de modernização administrativa e consolidação das finanças públicas, expressa na Resolução de Conselho de Ministros n.º 110/2001, de 10 de Agosto. Assim, o IGP sucedeu, em todos os direitos, obrigações e atribuições, aos extintos IPCC e CNIG, de acordo com o Decreto-Lei n.º 59/2002, de 15 de Março, que aprova os seus estatutos, sendo o organismo responsável pela execução da política de informação geográfica e tendo-lhe sido expressamente reconhecido o estatuto de Autoridade Nacional de Cartografia.

Desta forma, o IGP integrou as competências de execução e conservação de cadastro predial e tem em mãos, basicamente, dois projectos nesta matéria: um é a digitalização do cadastro rural, geralmente em cooperação com os municípios, e outro é a


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necessária revisão do Regulamento do Cadastro Predial, de 1995, que, apesar dos seus méritos, tem alguns pontos criticáveis e necessita de detalhe nos procedimentos de levantamento e de conservação do cadastro. A realização destes projectos permitirá ao IGP a adjudicação da conclusão e actualização do cadastro predial já existente, tornando finalmente possível a sua oficialização e total efectivação, e a extensão do cadastro predial a mais concelhos.

No entanto, parecem não existir perspectivas de desenvolvimento: o orçamento do IGP tem diminuído ano após ano, a atenção do Governo para estas matéria tem sido escassa, tem-se verificado uma rápida sucessão de governos, ministros e secretários de estado e, com as políticas correntes de restrição de pessoal da função pública, é impossível levar a cabo a necessária troca qualitativa de quadros técnicos. Mesmo assim, com os escassos recursos de que dispõe, o IGP está neste momento a desenvolver uma aplicação informática designada Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SiNErGIC).

Em 2003, o Ministério das Finanças inicia uma profunda reforma fiscal que compreende também a tributação do património. O Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), o Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) e altera diversa legislação tributária conexa com a reforma em causa, para entrar em vigor em 2004, e revoga definitivamente os velhos Código da Contribuição Predial e Código do Imposto sobre a Indústria Agrícola e ainda o Código da Contribuição Autárquica. Esta reforma levou anos de tentativas de execução, com a formação de alguns grupos de trabalho e a elaboração de vários estudos e projectos-lei, sem resultados, até esta data.

O principal objecto desta reforma é a propriedade urbana, para a qual não existe cadastro, e sobre a qual são necessários critérios de avaliação, já que a respectiva lei nunca chegou a ser feita, deixando espaço a procedimentos discricionários e subjectivos. Estes novos critérios de avaliação da propriedade urbana fornecem ainda a possibilidade de se fazer uma reavaliação de todos os prédios da matriz predial urbana, necessidade existente pelo facto de não se ter procedido à sua actualização sistemática ao longo dos anos. Este facto gerou uma profunda iniquidade na cobrança do imposto sobre o património, especialmente dos prédios urbanos, em que os edifícios recentes eram colectados sobre o seu valor actualizado e os edifícios mais velhos eram colectados sobre um valor já desactualizado, obtido na altura da sua construção. Esta legislação pretende melhorar a situação, não pela reavaliação extensiva de toda a propriedade urbana, mas antes pela reavaliação de cada prédio urbano que vai sendo objecto de uma transacção.

A situação da propriedade rústica é mantida nesta reforma, tendo sido diferida, para o momento da reestruturação da base cadastral dos prédios rústicos, uma reforma mais global da sua base de tributação.


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CAPÍTULO DOIS

BASES DE INFORMAÇÃO PREDIAL EM PORTUGAL


Hoje em dia, as duas principais finalidades do cadastro são a cobrança dos impostos prediais e o registo de propriedade. Estas duas realidades são tratadas por instituições distintas e armazenadas em bases de informação independentes: o cadastro fiscal e o cadastro legal. Apesar disso, é desejável e necessário que exista uma ligação entre estes dois cadastros, para uma melhor gestão da informação e administração dos territórios. Nos países onde não existe um relação entre estes dois cadastros, o cadastro fiscal atribui um número a cada parcela de terreno, compila a informação com entrada através desse número e geralmente produz mapas parcelares, enquanto o cadastro legal, ou registo de propriedade, arquiva todas as transacções do terreno. Por vezes as parcelas são definidas por mapas incluídos nas escrituras, sendo a entrada de informação feita através do nome do proprietário, não existindo, portanto, um inventário sistemático das parcelas de terreno em determinada área.

Nos países com ligação entre os cadastros, existe o chamado «cadastro nacional», que é o inventário completo e actualizado de todas as parcelas de terreno e que serve de base tanto para o cadastro fiscal como para o cadastro legal. Nele todas as parcelas de terreno são identificadas por um número e as suas áreas são medidas e registadas; para além disso, é mantido e actualizado um mapa parcelar de todo o país. O cadastro fiscal tem entrada através do número de identificação das parcelas de terreno, a informação sobre a área do terreno é fornecida pelo cadastro nacional e compila a informação relacionada com as construções. O cadastro legal, ou registo de propriedade, tem entrada através do número de identificação das parcelas de terreno e cada parcela tem uma página onde são registadas as informações relevantes para os fins legais — como o proprietário, as servidões e as hipotecas —, tratando-se de um inventário completo e actualizado de todas as parcelas e proprietários; nas escrituras, a propriedade transferida é identificada apenas pelo seu número cadastral, não sendo incluídas outras descrições ou qualquer mapa parcelar.

Em Portugal, o cadastro nacional corresponde ao cadastro predial, o cadastro fiscal corresponde à matriz predial e o cadastro legal corresponde ao registo predial. Estas são as 3 bases de informação predial existentes no país, cada uma com informação específica diferenciada, relativamente aos imóveis ou prédios da base, de acordo com o objectivo para que foi criada. A instituição com competência para a execução, renovação e conservação do cadastro predial em toda e qualquer área do território nacional é o Instituto Geográfico Português, tutelado pelo Ministério do


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Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional. Relativamente à matriz predial, quer a rústica quer a urbana, a gestão da informação é feita em cada concelho, nas repartições de finanças da área abrangida, sendo as directivas gerais, para todas as matrizes prediais a nível nacional, emanadas da Direcção Geral dos Impostos que é tutelada pelo Ministério das Finanças e da Administração Pública. No caso do registo predial, a cada conservatória compete fazer a gestão da informação correspondente aos prédios que se situam na área do território nacional que lhe foi circunscrita. Apesar de se tratar de um serviço externo dos registos e do notariado, estas conservatórias acatam as recomendações gerais emanadas da Direcção Geral dos Registos e do Notariado, pertencente ao Ministério da Justiça. O facto de cada uma destas 3 bases de informação ser organizada, detida e gerida por entidades distintas, dando-se o caso de ainda por cima serem tuteladas por ministérios diferentes, fez com que cada uma se desenvolvesse consoante os objectivos para que foi criada, sem uma visão geral de interligação e harmonização da informação necessária a cada base.

No presente capítulo, faz-se uma descrição da informação cadastral imobiliária abarcada por cada uma das 3 bases prediais e dos procedimentos utilizados para a sua recolha, arquivo, conservação e divulgação; avança-se com pontos de reflexão e hipóteses de evolução no sentido da criação de uma única base de informação cadastral imobiliária nacional.


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2.1 — O Cadastro Predial

2.1.1 — Considerações gerais

O cadastro predial é a única base de informação que consegue definir inequivocamente a propriedade imobiliária nele registada, pois, para além dos seus elementos alfanuméricos, cada prédio é representado por elementos gráficos numa planta cadastral, permitindo o conhecimento da sua localização, configuração e área sem margem para dúvidas. A entidade com competência para a execução, renovação e conservação de cadastro em toda e qualquer área do território nacional é o Instituto Geográfico Português (IGP), tutelado pelo Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional. O IGP tem ainda competência nas funções de construção e conservação de redes de apoio à execução do cadastro e de estabelecimento e gestão das correspondentes bases de dados; na emissão de cartões de identificação de prédios e de fichas e folhas cadastrais; na certificação da localização geográfica, da configuração geométrica e da identificação de prédios cadastrados; e ainda no estabelecimento de normas e especificações técnicas, na concessão de autorização e respectivo alvará, na acreditação de técnicos e na homologação de trabalhos, tudo no âmbito do cadastro predial.

O cadastro predial é o conjunto dos dados que caracterizam e identificam os prédios existentes em território nacional. A caracterização de um prédio é dada pela sua localização administrativa e geográfica, configuração geométrica e área; e a identificação de cada prédio cadastrado é feita através de um código numérico unívoco, designado por «número de identificação de prédio» (NIP), registado no cartão de identificação do prédio.

De acordo com a regulamentação do cadastro, os parâmetros para a caracterização de um prédio são determinados da seguinte forma:

• Localização administrativa – distrito ou região autónoma, município ou concelho e freguesia em que se situa; e ainda localidade, rua, número de polícia atribuído e especificações que o distingam de outro prédio em termos de localização.

• Localização geográfica – posicionamento dos vértices das suas estremas no sistema de coordenadas adoptado.

• Configuração geométrica – representação cartográfica das suas estremas, através da união dos seus vértices por uma linha poligonal fechada, e ainda das áreas sociais (área existente no interior de um prédio, mas que dele não faz parte, destinada à utilização pelo público) e das construções permanentes existentes, representadas da mesma forma.

• Área – diferença entre a área da figura geométrica definida pela linha poligonal fechada que representa os seus contornos exteriores e a área da figura geométrica dos limites das áreas sociais.


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O parâmetro para a identificação de um prédio (NIP) é definido por um conjunto de 20 dígitos, distribuídos por 5 conjuntos diferenciados, com a seguinte disposição:

AMMMMMPPPPPBBBBCCCCD em que:

• A – 1 dígito para a identificação da localização do prédio no continente ou nas regiões autónomas.

• MMMMMPPPPP – 10 dígitos para a identificação das coordenadas da folha cadastral na qual o prédio se encontra.

• BBBB – 4 dígitos para a identificação do número do prédio na folha cadastral (atribuído sequencialmente, a partir de 0000).

• CCCC – 4 dígitos para a identificação, no caso de se tratar de propriedade horizontal, da fracção autónoma (atribuído sequencialmente, a partir de 0000). No caso de se tratar de um prédio indiviso, será composto por 4 zeros.

• D – 1 dígito de controlo.

A utilização do número de identificação de prédio é obrigatória em todos os documentos públicos, como forma de identificação de prédios cadastrados, e também é obrigatória a apresentação do cartão de identificação em todos os actos notariais e demais actos perante a Administração, relativos a prédios localizados em área cadastrada.

2.1.2 — Levantamento cadastral

O levantamento cadastral de determinada região geralmente necessita do estabelecimento de uma rede de pontos de apoio principal; nas zonas em que o apoio geodésico seja considerado insuficiente, esta rede é ligada à rede geodésica por forma a garantir a precisão do levantamento. A materialização de todos os pontos da rede de apoio principal é feita através de marcos de betão ou marcas de referência do modelo estabelecido, sendo feito, por cada ponto, um croqui com a localização e descrição do mesmo. Uma operação de execução de cadastro abrange sempre o território de uma ou mais freguesias, sendo a informação relativa à exacta delimitação do território das freguesias (delimitação administrativa) solicitada pelo IGP à respectiva câmara municipal, quando este não dispõe da informação. No caso de a câmara municipal também não dispor desta informação organizada, pode solicitar a intervenção do IGP para a recolha dos dados, mediante a existência de uma demarcação adequada, a disponibilização de elementos necessários para o efeito, a colaboração das juntas de freguesia e o suporte dos custos dos trabalhos. Não sendo possível chegar a um acordo, procede-se à operação de execução do cadastro, mas sem referenciar a freguesia nos dados correspondentes aos prédios situados nas áreas geográficas em que existam dúvidas quanto à delimitação.

A intenção de realização de uma operação de execução de cadastro é anunciada com, pelo menos, 4 meses de antecedência, por meio de editais afixados em diversos locais onde possam facilmente chegar ao conhecimento dos interessados, e ainda nas sedes dos municípios e das freguesias abrangidos ou contíguos às zonas a trabalhar, e de anúncios a publicar em dois jornais diários, dos mais lidos na região, podendo ser


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utilizados outros meios, como as rádios locais. A mesma intenção é ainda comunicada com, pelo menos, um mês de antecedência, à conservatória do registo predial com competência na área geográfica abrangida.

As instruções técnicas a aplicar pelos proprietários ou usufrutuários na demarcação dos respectivos prédios são divulgadas juntamente com os editais referidos, assim como o prazo para o fazerem. A demarcação, por parte dos proprietários ou usufrutuários, dos prédios localizados nas freguesias sujeitas à operação de execução de cadastro é obrigatória, e da correcta observância das instruções técnicas para demarcação de prédios depende, em grande parte, o êxito da execução do cadastro. Assim, a demarcação dos prédios é feita através da sinalização dos seus limites ou estremas com marcos ou pedras e de inscrições neles pintadas ou gravadas.

Os marcos podem ser de cantaria, de betão ou de madeira, têm secção quadrada de lado superior ou igual a 15 cm e uma altura de, pelo menos, 75 cm, devendo ser enterrados por forma a ficarem com cerca de 30 cm acima do solo. Na impossibilidade de obtenção de marcos com estas características, podem ser utilizadas pedras pintadas de branco, com forma e dimensões semelhantes, e, se uma estrema estiver assinalada por uma vedação, os pilares desta podem servir de marcos, desde que cumpram as exigências definidas para estes. Os marcos são colocados nos pontos em que as estremas do prédio mudam de direcção ou, caso as características do terreno não o permitam, devem ser colocados o mais próximo possível desses pontos, mas em terra firme. No caso de estremas rectas, mas muito compridas, devem ser colocados marcos com intervalos de 200 m a 250 m; no caso de estremas em terrenos com muitas árvores ou ravinas, devem ser colocados marcos de forma que de cada um deles se veja o anterior e o seguinte; e, no caso de estremas que coincidem com acidentes naturais ou artificiais, como ribeiros, vales, estradas, etc., basta colocar marcos nos locais em que começa e acaba cada estrema.

As inscrições nos marcos são feitas da seguinte forma: na face de cada marco, virada para o prédio a que respeita, são pintadas ou gravadas as iniciais do nome do proprietário; os marcos devem ser numerados, uns a seguir aos outros, pintando-se ou gravando-se o número que corresponde a cada um, por baixo das iniciais do nome do proprietário; os números podem ser substituídos por setas que indiquem o sentido e a direcção das estremas, que serão pintadas ou gravadas no topo do marco; se um marco é utilizado para demarcar simultaneamente dois ou mais prédios, as iniciais do nome do proprietário e o número do marco relativo a cada um dos prédios demarcados pintam-se ou gravam-se na face do marco virada para esse prédio.

As áreas não demarcadas ou incorrectamente demarcadas são consideradas como áreas de cadastro diferido e os prédios nelas localizados não são abrangidos pela operação de execução cadastral.

Na Figura 4 da página seguinte pode ser observado o modelo oficial de marco de propriedade, com exemplos de inscrições.


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Figura 4 — Modelo de marco de propriedade

Os trabalhos de campo relacionados com a preparação das bases cartográficas, com a recolha de dados sobre os prédios ou quaisquer outros necessários às operações de execução de cadastro são realizados por pessoal do IGP ou de outras entidades, públicas ou privadas, por ele especialmente credenciadas para o efeito. A informação recolhida em trabalho de campo, e que diz respeito aos elementos que permitem a completa caracterização do prédio e identificação dos presumíveis proprietários, vai integrar a base de dados cadastral, sendo os elementos divididos em informação alfanumérica e informação gráfica, de acordo com o Quadro 3.

Quadro 3 — Informação contida na base de dados cadastral (continua)

Informação Alfanumérica Informação Gráfica

– código do distrito, concelho e freguesia (DICOFRE)

– marcos geodésicos e de triangulação cadastral, com os respectivos textos identificadores

– nomenclatura da folha cadastral – limites administrativos (distrito, concelho e freguesia)

– data (data do termo do prazo de reclamação) – marcos de freguesia/concelho – número do prédio – estremas dos prédios – nome do prédio – marcos de propriedade


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Quadro 3 — Informação contida na base de dados cadastral (continuação)

Informação Alfanumérica Informação Gráfica

– endereço do prédio – números dos prédios, das áreas sociais e das construções

– área do prédio (em hectares com aproximação ao metro quadrado)

– parcelas representativas de áreas sociais e serventias de passagem (caminhos)

– área social do prédio – construções definidas pelos seus limites – área de cada uma das construções – número de polícia – nome do proprietário e/ou do seu representante – representação dos limites dos passeios – morada – representação dos limites de leitos de cursos

de água – comparência à exposição pública – toponímia, composta por: capital de distrito,

sede de concelho, sede de freguesia, cidade, vila, lugares, ruas, rios, ribeiras, lagos/canais

– existência ou não de árvores encravadas no prédio

– designações oficiais das vias de comunicação (Auto-Estrada, Itinerário Principal, Itinerário Complementar, Estrada Nacional, Estrada Municipal, Caminho Municipal), com os respectivos números de identificação

– correspondência com os dados da conservatória do registo predial

– coordenadas (M,P) do canto sudoeste de cada folha em quilómetro (aproximadas ao quilómetro, ao hectómetro e ao decâmetro consoante a escala for de 1:2 000, de 1:1 000 ou de 1:500)

– correspondência com os dados na matriz das Finanças

– quadrícula – informação marginal

A recolha da informação é feita em operações de reconhecimento e de completamento cadastral, executadas com recurso a uma base cartográfica, que poderá ser reprodução da cartografia numérica, auxiliada ou não por fotografia aérea ou ortofotomapas.

O reconhecimento cadastral compreende a identificação e implantação nos ortofotomapas ou nas reproduções da cartografia numérica dos pormenores topográficos e cadastrais que servem de estremas de prédio, marcos de propriedade, parcelas de área social, leitos de curso de água e construções de carácter permanente. Estas construções só são reconhecidas e levantadas se, pelo menos, um dos seus lados ou o seu diâmetro for igual ou superior a 5 m e, neste caso, são definidas pelos limites da projecção da área edificada no solo, descontando os beirais dos telhados se necessário. Poderão ainda ser identificados e implantados os marcos de freguesia existentes e os limites administrativos obtidos por informação de campo, no caso de a respectiva delimitação administrativa não estar organizada.

Os pormenores topográficos que sejam perfeitamente visíveis e identificáveis nos ortofotomapas ou nas reproduções da cartografia numérica são representados a vermelho; aqueles que não são perfeitamente visíveis são representados a verde. A informação de delimitação e demarcação administrativa é representada a preto, usando as convenções gráficas para cada um dos limites de freguesia, concelho e distrito e para os marcos de freguesia.

O completamento cadastral consiste no levantamento, por métodos taqueométricos ou de posicionamento por satélite ou equivalente, de todos os pormenores representados a verde nos ortofotomapas ou nas reproduções da cartografia numérica.


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A recolha da informação cadastral descritiva ou alfanumérica é feita nesta fase, à excepção da data que corresponde à data do termo do prazo de reclamação e das áreas que são calculadas posteriormente em gabinete, sendo registada em impressos cujo modelo se reproduz na Figura 5.

Figura 5 — Ficha de prédio (recolha)

A toponímia também é recolhida nesta fase, mas, consoante o suporte cartográfico utilizado, existe um tratamento diferente para a representação dos topónimos. Nos ortofotomapas utilizados para cadastro, não existe qualquer toponímia


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e, assim, esta é introduzida durante as operações de campo para posterior digitalização. No caso da cartografia digital, esta é produzida com uma toponímia mínima (por forma a que não exija completamento) e, portanto, esta tem que ser recolhida no campo, para ser posteriormente introduzida nos respectivos ficheiros gráficos. Os topónimos são representados a preto e centrados relativamente às zonas ou aos pormenores topográficos que identificam; são cuidadosamente seleccionados, dando-se especial atenção à sua ortografia e à correspondência entre os topónimos representados nos ficheiros gráficos e os registados nos ficheiros alfanuméricos.

Toda a informação resultante de uma operação de execução de cadastro é registada em fichas e folhas cadastrais, que guardam, respectivamente, os elementos alfanuméricos e gráficos dos prédios. A cada prédio cadastrado corresponde uma ficha cadastral, que contém os dados cadastrais relativos a esse prédio; mas a folha cadastral representa a implantação cartográfica de um conjunto de prédios contíguos. A carta cadastral é composta pelo conjunto de folhas cadastrais que cobrem todo o território nacional.

As folhas cadastrais são definidas pelo seccionamento correspondente a 1 km2, na escala de 1:2 000, a 0,25 km2, na escala de 1:1 000, e a 0,0625 km2, na escala de 1:500, correspondendo sempre, desta forma, a uma superfície de referência de 50 cm x 50 cm, independentemente da escala com que se está a trabalhar. Cada folha adopta a nomenclatura baseada nas coordenadas do seu canto sudoeste, aproximadas à dezena de metro, podendo-se obter, por exemplo, a folha 23 300/14 200 para a escala de 1:2 000, a folha 23 350/14 200 para a escala de 1:1 000 ou a folha 23 375/14 200 para a escala de 1:500.

Em cada folha cadastral são representados os prédios cujos centróides se posicionam no interior da superfície de referência que lhe corresponde, sendo a sua numeração feita de acordo com a posição do centróide e sequencialmente, com início em 1, sem supressões ou repetições. A numeração é iniciada no canto noroeste da superfície de referência e desenvolve-se por fiadas, de oeste para este, de modo que os prédios de número mais elevado se localizem no canto sudeste da superfície de referência. De forma idêntica são numeradas as áreas sociais e as áreas de cadastro diferido, sendo designadas, respectivamente, pelos símbolos «S» e «CD» precedidos da numeração sequencial.

Os prédios, áreas sociais ou áreas de cadastro diferido encravados são numerados na folha em que for numerado o prédio envolvente. As parcelas de área social do prédio são designadas pelo símbolo «SP», antecedido pelo número de ordem dessa parcela no prédio e seguido pelo número do prédio. As construções de cada prédio são numeradas de modo sequencial, com início em 1, sem supressões ou repetições, e com o número colocado no centro da construção.

As dimensões exteriores das folhas são de 90 cm x 70 cm, sendo a sua superfície útil rectangular (quadrícula de Gauss), com 80 cm (em M) por 60 cm (em P). As folhas ou ficheiros gráficos contêm a quadrícula de Gauss representada, em intervalos de 10 cm, por cruzes formadas pela intercepção a meio de segmentos de 1 cm, orientados segundo as linhas norte-sul e este-oeste.

A informação marginal contém, pelo menos, os seguintes elementos: designação do instituto; designações dos distritos, concelhos e freguesias; escala numérica; ano e mês da realização do levantamento, que deverão ser os do termo da confirmação do processo de execução cadastral; número de prédios; área dos prédios e das áreas


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sociais da folha; nomenclatura da folha; nome do adjudicatário (quando executado por entidades privadas).

Na Figura 6, encontra-se um exemplo de uma folha cadastral completa, reduzida para o tamanho A4.

Figura 6 — Exemplo de folha cadastral

Na fase de trabalho de gabinete, a informação cadastral gráfica é representada no formato IGDS (DGN), em ficheiros a duas dimensões, existindo 3 ficheiros para cada folha: um, relativo à informação cadastral, outro, aos vértices de apoio, e o último, à toponímia. Estes ficheiros são criados em função da cartografia de base utilizada na


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recolha da informação, resultando assim dois processos diferentes:

• Ortofotomapas Na fase de completamento, são utilizadas apenas estações totais (ou sistemas

GPS). Os dados de campo, cartões de memória e croquis são processados em gabinete, obtendo-se ficheiros em formato DGN, contendo apenas os pontos levantados, numerados e identificados graficamente, consoante a sua categoria. Estes ficheiros seguem para a edição/digitalização, onde são completados com as indicações constantes dos croquis, e onde lhes será introduzida a restante informação constante dos ortofotomapas utilizados em campo.

• Cartografia Digital A partir dos croquis e dos ficheiros com a cartografia digital, já em formato

DGN, procede-se à transformação dos elementos cartográficos assinalados em elementos cadastrais. Posteriormente, é feita a junção do ficheiro resultante, contendo apenas informação cadastral, com o ficheiro resultante do levantamento de campo e novamente completado com as indicações dos croquis.

Para a informação alfanumérica são utilizados vários formatos e tratamentos diversos, existindo apenas um que possibilita a integração de todos os dados num único sistema de informação. Nessa perspectiva, os dados são submetidos a vários processos, dos quais se destacam a verificação e correcção de falhas, lacunas e sobreposições.

No tratamento dos ficheiros de informação gráfica, são testadas todas as intersecções, criados ou eliminados os nós necessários, apagadas as linhas duplicadas e/ou de comprimento zero e os arcos que não tenham ligação, de forma a criar a rede de polígonos indispensável à definição dos prédios, parcelas e construções como entidades de superfície. Todos os marcos de propriedade devem fazer parte dos ficheiros, não podendo ser eliminados na fase de tratamento da informação.

As áreas prediais, sociais, de cadastro diferido e das construções são medidas a partir das coordenadas dos ficheiros gráficos definidos, depois de corrigidos todos os defeitos inerentes à digitalização. As áreas das fracções em propriedade horizontal são recolhidas a partir dos documentos das finanças ou do registo predial, caso existam. Entretanto, é feito o carregamento dos campos respeitantes às áreas, na base de dados.

Após a conclusão das operações anteriormente descritas, considera-se realizada a caracterização provisória dos prédios abrangidos pela operação de execução de cadastro, e procede-se à impressão dos elementos necessários à sua exposição pública na respectiva freguesia. Estes elementos são, nesta fase, sujeitos à apreciação dos presumíveis proprietários, que são notificados pelo IGP, com a antecedência mínima de 30 dias sobre as datas da exposição pública da caracterização provisória, bem como do direito de dela reclamarem. A notificação é feita através da afixação de edital em diversos lugares, incluindo a sede da junta de freguesia, no qual consta a indicação do local da exposição, o período de tempo pelo qual ficará exposta (>10 dias úteis) e o prazo fixado para reclamações (≥20 dias úteis). O IGP mobiliza pessoal, devidamente habilitado para estas funções, e transporta para o local reproduções da cartografia de base, utilizada para o levantamento, com o reconhecimento e completamento cadastral e as respectivas listas de proprietários e prédios com a indicação da área de cada um.


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No caso de algum elemento cadastral dos prédios não estar correcto, o proprietário pode fazer a reclamação no local da exposição, sendo lavrado o respectivo auto, ou por carta registada, dentro do prazo estipulado para o efeito. A reclamação tem que ser sempre fundamentada, e com especificação das alterações pretendidas, podendo ocorrer uma das seguintes duas situações:

– a reclamação é atendida e o IGP procede de imediato às correspondentes alterações na caracterização provisória do prédio;

– a reclamação não é atendida e o seu indeferimento é comunicado ao proprietário, por escrito, e a área respectiva manter-se-á como de cadastro diferido até que o proprietário desista da reclamação ou até que, por qualquer outro motivo, esta seja decidida favoravelmente ao reclamante.

Na ausência de reclamações, ou sendo estas resolvidas, a caracterização dos prédios é considerada confirmada, sendo então emitido um cartão de identificação em relação a cada prédio cadastrado. Os cartões respeitantes aos prédios de uma determinada freguesia são remetidos à respectiva junta, onde os proprietários, durante 3 meses, os poderão levantar. Findo este prazo, os cartões não levantados são recolhidos e destruídos pelo IGP, sendo considerada concluída a operação de execução do cadastro, e consequentemente cadastrados os prédios e as áreas por ela abrangidos, no primeiro dia do mês seguinte àquele em que se completem 30 dias após a recolha referida. No entanto, a caracterização cadastral é sempre provisória enquanto não for obtida a harmonização com o registo predial.

2.1.3 — Conservação do cadastro

A conservação consiste no processo de actualização individual dos dados que caracterizam e identificam cada um dos prédios existentes numa determinada área geográfica. Desde 1995, a actualização cadastral tem sido feita apenas em termos pontuais, através da resolução de processos de reclamação administrativa, e para o cadastro geométrico da propriedade rústica.

Os mecanismos de actualização do cadastro predial sempre se mostraram ineficazes, na medida em que mesmo as medidas legalmente estipuladas tiveram insuficiente execução prática. De acordo com o novo regulamento, a actualização assenta actualmente nos seguintes aspectos:

– o dever, por parte dos proprietários, de informar o IGP das alterações às estremas de prédios cadastrados (artigo 10.º, n.º 1, alínea b);

– a obrigatoriedade de apresentação, por parte dos outorgantes, nos actos notariais que impliquem alteração de estremas, de um documento técnico que inclua os elementos de informação necessários à actualização do cadastro (artigo 30.º, n.º 1);

– a obrigação, por parte de entidades expropriantes, em informar o IGP das expropriações de prédios cadastrados (artigo 10.º, n.º 4);

– a execução, promovida pelo IGP, de operações de renovação do cadastro, sempre que as alterações ocorridas numa freguesia o justifiquem (artigo 28.º).

Em particular nos dois primeiros casos, a eficácia dos mecanismos de actualização não se encontra, de todo, garantida. Relativamente ao primeiro caso, o simples dever de informação não garante que essa informação seja de facto prestada pelos proprietários. Relativamente ao segundo caso, refira-se que o acompanhamento


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dos actos notariais por um documento técnico que inclui uma representação cartográfica dos prédios alterados e dos novos prédios constitui uma prática já adoptada na generalidade dos países europeus. No entanto, entre nós, a apresentação do documento técnico é deixada a cargo dos outorgantes. De facto, o regulamento apenas refere que o notário “adverte os outorgantes da necessidade de apresentação do documento técnico ao IGP, no prazo de 30 dias [...]” (artigo 30.º, n.º 3). Uma vez que, para os outorgantes, não decorre qualquer benefício imediato da apresentação do documento ao IGP, não existe garantia de que tal documento alguma vez chegue ao conhecimento do Instituto. Desconhecemos as razões pelas quais o envio do documento técnico não ficou a cargo dos cartórios notariais.

O interesse em colaborar neste processo, por parte dos proprietários dos novos prédios, apenas existe no caso de pretenderem proceder à sua inscrição no registo predial, a qual no entanto não é obrigatória (cf. Capítulo 3.3). Nesse caso, na conservatória, ser-lhe-á exigido o cartão de identificação de prédio, o qual só poderá ser atribuído pelo IGP, decorrida a devida alteração cadastral.

Ainda em relação à eficácia dos mecanismos de actualização previstos no regulamento do cadastro predial, há que notar que tanto o dever de informação dos proprietários, como a obrigatoriedade de apresentação de documento técnico nos actos notariais, se referem apenas a actos que envolvam alterações de estremas. Assim, a simples transmissão do direito de propriedade não chega ao conhecimento do IGP. Embora o nome do presumível proprietário conste dos dados cadastrais, não são explicitados procedimentos para actualização desse dado.

Conclui-se assim que, apesar de o actual Regulamento do Cadastro Predial indiciar a intenção de dinamizar a execução do cadastro e de o disponibilizar a um conjunto alargado de utilizadores, subsistem diversas indefinições quanto ao papel atribuído a esses utilizadores e quanto à adopção de mecanismos de conservação eficazes.

2.1.4 — Considerações finais

O cadastro existente em Portugal é manifestamente incompleto, sendo o seu estado corrente o que a seguir se expõe.

– Cadastro geométrico da propriedade rústica (até 1994) completo e válido em 12 distritos e 2 regiões autónomas, cobrindo: 134 concelhos, 1 067 freguesias, 1 985 000 prédios rústicos, 4 890 000 ha, 23 798 secções cadastrais, entre as escalas de 1:500 e de 1:5 000. Corresponde, mais ou menos, à metade sul do território nacional.

– Cadastro predial da propriedade imobiliária (rústica e urbana) completo e válido em 2 distritos, afectando: 3 concelhos, 42 freguesias, 102 468 prédios, 36 300 ha, 573 páginas cadastrais, entre as escalas de 1:1 000 e de 1:2 000. Corresponde aos concelhos de Ílhavo, Vagos e Mira, executados em 1998 e 1999, sem carácter definitivo.

– Cadastro predial da propriedade imobiliária (rústica e urbana) em execução aos níveis nacional e regional: 6 concelhos, 80 freguesias, 171 000 ha, 360 000


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prédios. Alguns dos concelhos são Santa Maria da Feira, Tavira, Loulé e Vila do Porto, na ilha de Santa Maria, nos Açores.

Em 1999, depois de não se ter conseguido fazer a harmonização do cadastro predial com o registo predial, a execução do cadastro praticamente estagnou. Sentiu-se a necessidade de definir novos procedimentos e de fazer uma alteração legislativa em consonância, antes de se recomeçar a execução do cadastro predial. Estas acções ainda estão a decorrer, não sendo possível, neste momento, saber quando terminarão.

Entretanto, o IGP tem desenvolvido a sua actividade no âmbito do cadastro, em duas áreas distintas:

– Informatização do cadastro geométrico da propriedade rústica – encontra-se em curso a informatização dos elementos gráficos e alfanuméricos do cadastro geométrico da propriedade rústica, com os objectivos de produzir cópias de segurança da informação existente, evitando a sua deterioração, facilitar o seu armazenamento e manuseamento, permitindo o acesso à informação por parte do cidadão, integrar os dados num sistema de gestão da informação cadastral, permitindo actualizar a informação e manter o registo histórico dos dados, e ainda facilitar as futuras operações de renovação cadastral.

– Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral – está a ser ultimada uma base cadastral consentânea com os interesses e necessidades actuais da sociedade, com vista a garantir o conhecimento dos limites e da titularidade da propriedade, e com o objectivo principal de identificar univocamente os prédios, urbanos e rústicos, mediante a utilização de um número único de identificação do prédio, comum a toda a administração pública.

O sistema SiNErGIC tem ainda os seguintes objectivos: unificar os conteúdos cadastrais existentes e a produzir, num único sistema de informação; permitir uma gestão uniforme e informática dos conteúdos cadastrais; garantir a sua compatibilidade com os sistemas informáticos utilizados pelas várias entidades envolvidas no projecto; integrar o registo predial em suporte gráfico conjunto, sendo a sua descrição acompanhada de um suporte gráfico; possibilitar a utilização generalizada do sistema pela administração pública, com um aumento da eficácia dos serviços; garantir a privacidade e segurança dos dados, possuindo uma plataforma tecnológica dirigida ao cidadão; e permitir a igualdade de acesso à informação dos detentores de direito sobre a propriedade. Na Figura 7 da página seguinte, pode-se observar um exemplo de pesquisa no sistema de gestão da informação cadastral.

A base de informação predial do cadastro geométrico da propriedade rústica é bastante incompleta mas, nos concelhos em que existe, é igual à base de informação predial da matriz predial rústica. A base de informação predial do cadastro predial deveria estabelecer ligações com as bases de informação predial da matriz predial e do registo predial, mas estas ligações ainda não se conseguiram concretizar para a parte já executada do cadastro predial, o qual, por essa razão, ainda não tem carácter definitivo. Talvez o novo sistema informático de gestão da informação cadastral possa realizar estas ligações.


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Figura 7 — Sistema de Gestão da Informação Cadastral (exemplo de pesquisa)


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2.2 — As Matrizes Prediais


As matrizes prediais são a base mais completa de informação sobre a propriedade imobiliária existente no país, pois são aquela onde estão registados mais imóveis. As funções de gestão desta informação recaem sobre as repartições de finanças de cada concelho ou parte de concelho que gerem apenas a informação referente aos prédios situados no seu território. As directivas gerais para todas as matrizes prediais, a nível nacional, são emanadas da Direcção Geral dos Impostos, que é tutelada pelo Ministério das Finanças e da Administração Pública.

As matrizes prediais são constituídas por registos efectuados, por artigo, em suporte informático ou em papel, de que constam, designadamente, a caracterização do prédio (nome do prédio, quando o tenha, e confrontações ou número de polícia, quando exista), sua localização, área, respectivo valor patrimonial tributário e ainda o nome, a identificação fiscal e a residência dos proprietários ou, sendo caso disso, dos usufrutuários e superficiários. Existem duas matrizes prediais: uma para a propriedade rústica e outra para a propriedade urbana. A cada prédio corresponde um artigo na matriz, excepto nos casos de fracções de prédios urbanos em regime de propriedade horizontal ou de parcelas de prédios rústicos susceptíveis de utilização independente, em que a inscrição matricial é considerada separadamente. A numeração dos artigos é seguida na matriz de cada freguesia e, no caso das matrizes rústicas de base cadastral, em cada secção, na matriz cadastral. As inscrições matriciais têm uma função fiscal, isto é, o seu único objectivo é a cobrança de impostos, não servindo como garantia de propriedade.

O valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em declaração do contribuinte, podendo a mesma ser precedida de vistoria do prédio a avaliar, sempre que necessário. A avaliação é feita por peritos avaliadores que, no caso dos prédios urbanos, têm formação na área da construção civil e, no caso dos prédios rústicos, na área da agronomia. As avaliações de prédios são feitas sempre que são inscritos novos prédios na matriz ou quando se verificam alterações nos prédios já inscritos. Podem ainda ser ordenadas avaliações gerais dos prédios rústicos e/ou urbanos de todos ou de quaisquer municípios.

As matrizes prediais e o valor patrimonial tributário dos prédios são as bases para a tributação do património, que inclui o imposto municipal sobre imóveis (IMI), o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e o imposto de selo (IS). O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português e constitui receita dos municípios onde os mesmos se localizam. O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional. O IS é aplicado em várias situações, sendo a sua aplicação ao património feita no caso das transmissões gratuitas do direito de propriedade ou das figuras parcelares desse direito sobre bens imóveis, incluindo a aquisição por usucapião.


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As matrizes prediais são organizadas e conservadas ao nível de cada serviço de finanças onde os prédios se encontram situados, podendo corresponder a um concelho ou a uma parte de concelho.

A inscrição de prédios na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração apresentada pelo contribuinte no prazo de 60 dias a partir da ocorrência de algum facto que o justifique. Os factos apresentados na legislação são os seguintes:

– uma dada realidade física passar a ser considerada como prédio; – verificar-se um evento susceptível de determinar uma alteração da

classificação de um prédio; – modificarem-se os limites de um prédio; – concluírem-se obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que

possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio; – verificarem-se alterações nas culturas praticadas num prédio rústico; – ter-se conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz; – verificarem-se eventos determinantes da cessação de uma isenção; – ser ordenada uma actualização geral das matrizes; – ter-se verificado uma mudança de proprietário, por ter ocorrido uma

transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou de parte de um prédio; – terem decorridos 4 anos de um terreno para construção ter passado a figurar no

activo de uma empresa que tenha por objecto a construção de edifícios para venda, ou 3 anos de um prédio ter passado a figurar no activo circulante de uma empresa que tenha por objecto a sua venda;

– iniciar-se a construção ou concluir-se a plantação, no caso de direito de superfície.

O chefe de finanças competente também pode proceder oficiosamente à inscrição ou eliminação de prédios na matriz ou ainda à actualização de parte da informação de um determinado prédio. Por cada prédio inscrito na matriz, é preenchida e entregue ao contribuinte uma caderneta predial do modelo aprovado.

Cada serviço de finanças pode ter as suas matrizes prediais em estados diferentes de organização e conservação, embora existam orientações nacionais, emitidas pela Direcção Geral dos Impostos. O caso que se observou foi o do concelho da Lousã, ao qual se vai fazer referência com maior pormenor, aquando da descrição dos procedimentos de inscrição, de avaliação e de alteração das matrizes.

2.2.2 — Matriz predial rústica

As matrizes rústicas podem ser de base cadastral ou não, dependendo do facto de terem sido ou não organizadas com base nos elementos do cadastro extraídos da carta cadastral do país, fornecida pelo Instituto Geográfico Português. Estas matrizes foram levantadas inicialmente por declaração dos proprietários, e, à medida que os concelhos foram ficando submetidos, para efeitos fiscais, ao regime de cadastro, foram sendo substituídas pelas matrizes cadastrais. Como já foi referido no Capítulo I deste trabalho, apenas cerca de metade do país tem matrizes cadastrais rústicas, que corresponde à parte sul, onde o número de prédios rústicos é menor, por a sua dimensão ser maior.

A avaliação de um prédio rústico é feita com base no seu rendimento fundiário, que corresponde ao saldo de uma conta anual da sua cultura agrícola, em que o crédito


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é representado pelo rendimento bruto e o débito pelos encargos de exploração. Quando num mesmo prédio rústico existirem várias parcelas, cada uma com uma única qualidade e classe de cultura, o rendimento fundiário do prédio corresponde à soma dos rendimentos das suas parcelas com os das árvores dispersas nelas existentes se, no seu conjunto, tiverem interesse económico. Assim, para além da informação já descrita, a matriz rústica ainda regista dados sobre as parcelas (número de ordem, qualidade de cultura, classe, destino, número de árvores e área, em hectares) e sobre os direitos referentes a cada prédio (incluindo os resultantes de ónus e encargos permanentes que incidam sobre outros prédios), conforme se pode observar na folha de registo de matriz predial rústica, apresentada no Anexo A.

A avaliação dos prédios rústicos pode ser de base cadastral, não cadastral ou directa. A avaliação de base cadastral consiste na elaboração, conforme já descrito para o cadastro geométrico da propriedade rústica, dos quadros de qualificação e classificação, dos quadros de tarifas e na distribuição parcelar; esta é efectuada sob a superintendência da Direcção Geral dos Impostos, com base nos elementos do cadastro predial a fornecer pelo Instituto Geográfico Português. A avaliação de base não cadastral consiste na elaboração de quadros de qualificação e classificação e de tarifas, nos termos previstos para a avaliação cadastral, na distribuição parcelar e na medição dos prédios; esta é efectuada nos municípios onde não vigore o cadastro predial ou geométrico, podendo ser utilizados suportes cartográficos, tendo em vista a precisão das medições e a identificação dos prédios. A avaliação directa consiste na medição da área dos prédios e na determinação do seu valor patrimonial tributário, de acordo com os princípios das outras formas de avaliação; esta é efectuada aos prédios omissos ou àqueles em que se verifiquem modificações nas culturas ou erro de área, de que resulte alteração do seu valor patrimonial tributário.

A avaliação da propriedade rústica dos concelhos que já entraram em regime de cadastro (cadastro geométrico da propriedade rústica) foi feita pelo Instituto Geográfico Português, sob um suporte cartográfico, e usando processos de trabalho diferentes dos usados pela Direcção Geral dos Impostos, na avaliação da propriedade rústica dos concelhos sem cadastro geométrico sob uma base descritiva. A grande diferença dos processos de trabalho reside na existência ou não de base cartográfica, a qual imprime maior rigor à definição das áreas e permite uma mais perfeita identificação e busca dos prédios. Ambos fazem, de uma maneira geral, a estimativa da matéria colectável do prédio, organizando uma tabela das rendas fundiárias para cada qualidade e classe existente no concelho, aplicando esse rendimento unitário às parcelas das diferentes qualidades e classes. No entanto, o processo de trabalho adoptado é diferente, dando lugar a custos distintos e consequentes resultados de avaliação distintos, não sendo comparáveis entre concelhos com e sem cadastro geométrico.

Já em 1986 foi apresentado um trabalho por Maia Amaral [7] em que se procurou estimar o quanto a matéria colectável rústica inscrita estava desfasada da previsível nos concelhos dos distritos completamente cadastrados, mesmo partindo do princípio que não havia alteração da composição cultural inscrita, o que levou a uma previsão inferior à realidade. Tratando-se, portanto, apenas da quantificação de um desfasamento resultante, exclusivamente, da desactualização dos rendimentos fundiários unitários ou tarifa, e não considerando os concelhos predominantemente urbanos, conclui-se que, no ano de 1983, o rendimento colectável rústico inscrito já era pouco mais do que 10 % do rendimento colectável rústico previsível. O nível de desactualização das matrizes prediais rústicas era já, nesta altura, bastante elevado,


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levando a uma diminuição do rendimento colectável não só no imposto predial, mas também nos impostos com ele relacionados. Acresce o comentário, do mesmo autor, de que “um baixo imposto predial não incentiva a um aproveitamento integral da propriedade, já que o encargo anual pela sua posse não tem relevância”.

Depois de as matrizes rústicas terem sido constituídas, já foram feitas algumas avaliações gerais, embora muito espaçadas no tempo e nunca a nível nacional, estando os seus valores completamente desactualizados, não só porque os rendimentos fundiários aumentaram, como por se terem verificado alterações nas culturas, que não foram actualizadas na matriz. Acresce ainda o facto de o valor patrimonial tributável dos prédios rústicos não ser actualizado aquando da verificação de uma transmissão, ao contrário do que se passa com os prédios urbanos.

No concelho da Lousã, a matriz rústica não tem base cadastral e a última avaliação geral foi feita há mais de 50 anos. Depois dessa avaliação, os valores patrimoniais tributáveis dos prédios rústicos foram sendo actualizados esporadicamente e com pouco significado, por portaria do Ministro das Finanças, conforme previsto na lei, com base em factores que têm apenas em consideração a desvalorização da moeda. Actualmente é muito raro haver necessidade de fazer uma avaliação de um prédio rústico, pois quase não existem prédios rústicos omissos na matriz e apenas as reclamações, na determinação das áreas, com diferenças superiores a 10 %, exigem nova avaliação do prédio.

Todos os prédios da matriz rústica já estão introduzidos em suporte informático, embora apenas com alguma informação respeitante à sua caracterização, à identificação do respectivo proprietário e ao seu valor patrimonial tributário. Para a matriz ficar completamente informatizada, falta serem introduzidas as restantes informações, nomeadamente as respeitantes às alterações sofridas pelo prédio e respectivos documentos confirmativos, trabalho que está previsto ser realizado durante o corrente ano.

2.2.3 — Matriz predial urbana

As matrizes urbanas foram elaboradas apenas com base em declaração feita pelos proprietários, dada a inexistência de cadastro predial da propriedade urbana. A avaliação de um prédio urbano era feita por uma comissão de 3 peritos avaliadores, com base no potencial rendimento do imóvel se estivesse arrendado, com espaço para a subjectividade e discricionariedade dos avaliadores. No entanto, desde 2003, com a publicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), a avaliação da propriedade urbana é feita apenas por um perito, resulta de uma expressão matemática assente em factores objectivos, simples e coerentes, definidos pela legislação, e tem por base o valor de mercado do prédio.

Assim, as matrizes urbanas têm vindo a ser objecto de reavaliação, pois todos os prédios urbanos inscritos ou actualizados após a publicação do CIMI foram submetidos a este novo sistema de avaliação, que normalmente corresponde a uma avaliação do prédio, com a validade de 3 anos, na data da primeira transmissão após a entrada em vigor do código; os restantes prédios apenas sofreram a actualização com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, mantendo-se a situação de coexistirem, em matriz, prédios urbanos com o valor patrimonial tributável actualizado e outros em que este valor está bastante desactualizado. Para dar resposta


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a este novo sistema de avaliação, para além da informação descrita nas considerações gerais, a matriz urbana ainda regista os elementos considerados para o cálculo do valor patrimonial tributário do prédio e a descrição do prédio ou indicação da sua tipologia, quando esta exista.

A avaliação de um prédio urbano é directa e a determinação do seu valor patrimonial tributário resulta da aplicação de um método factorial com os seguintes factores:

• valor base dos prédios edificados, que corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado, adicionado ao valor do metro quadrado do terreno de implantação;

• área bruta de construção do edifício ou da fracção e área excedente à de implantação, que corresponde à soma da área bruta privativa com as áreas brutas dependentes e ainda com a área do terreno livre do edifício ou da fracção;

• coeficiente de afectação, que corresponde ao tipo de utilização dos prédios edificados;

• coeficiente de localização, que corresponde à zona homogénea do município em que se localiza o prédio edificado e que tem em consideração as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transportes públicos e a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário;

• coeficiente de qualidade e conforto, que corresponde à observação de elementos majorativos e minorativos de qualidade e conforto do prédio edificado;

• coeficiente de vetustez, que corresponde à idade do prédio edificado.

No concelho da Lousã, a matriz urbana está completamente informatizada, estando os procedimentos de inscrição, de avaliação, de actualização e de verificação da informação matricial bastante facilitados. O contribuinte entrega, na repartição de finanças, a declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz (ver Anexo B), devidamente preenchida e acompanhada das respectivas plantas de arquitectura das construções, correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal; esta declaração é então informatizada e enviada por correio electrónico para o perito avaliador. O perito avaliador procede à avaliação do prédio urbano, com base nos elementos declarados pelo contribuinte, podendo deslocar-se à repartição de finanças para a consulta das plantas ou mesmo fazer uma vistoria ao prédio a avaliar. A avaliação é feita em suporte informático, pelo perito, que, em seguida, a envia por correio electrónico para a repartição de finanças. Depois de seguidos os procedimentos necessários à validação da avaliação, por parte do contribuinte, toda a informação relativa ao prédio em questão é então carregada directamente na matriz predial urbana, sendo informaticamente obtida a caderneta predial, que é entregue ao contribuinte. No Anexo C, pode observar-se o exemplo de um prédio urbano em matriz predial informatizada, que já foi objecto de avaliação pelo sistema do IMI; apresenta-se o detalhe de prédio urbano, a declaração e a avaliação informatizadas e a certidão de teor, com toda a informação.


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Figura 8 — Modelos da matriz predial urbana informatizada (continua)


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Figura 8 — Modelos da Matriz Predial Urbana Informatizada (continuação)

Na Figura 8, são apresentados os modelos oficiais da matriz predial urbana informatizada e da caderneta predial de prédio urbano, sendo que o Modelo A é utilizado para prédio urbano em regime de propriedade horizontal ou prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, e o Modelo B é utilizado para prédio urbano em regime de propriedade total, sem andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, ou terreno para construção.


As matrizes prediais, nomeadamente a matriz predial urbana, e a gestão da informação que nelas é registada, já se encontram num grau de informatização bastante avançado. Os modelos respeitantes aos impostos sobre o património (IMI — «Declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz»; IMT — «Declaração para liquidação»; e Imposto do Selo — «Participação de transmissões gratuitas»), respectivos anexos e instruções de preenchimento encontram-se disponíveis on-line, para impressão e posterior preenchimento, assinatura e entrega na repartição de finanças. As minutas de carta, respeitantes ao imposto municipal sobre imóveis, com o objectivo de reclamação dos elementos constantes da matriz predial,


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pedido de certidão ou caderneta predial, pedido de isenção e comunicação para suspensão da tributação, encontram-se disponíveis on-line, para preenchimento e impressão, e posterior assinatura e entrega na repartição de finanças. Existem alguns procedimentos que já podem ser totalmente efectuados através da Internet, nomeadamente, a entrega da declaração, a liquidação e pagamento do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis ou a obtenção da certidão ou caderneta predial de um determinado prédio urbano, com uma assinatura digitalizada do chefe da repartição de finanças, para posterior apresentação nos notários. A informação registada nas matrizes prediais não é pública, mas cada contribuinte já pode aceder, via Internet, à informação relativa aos prédios de que é proprietário.

A base de informação predial da matriz rústica e a base de informação do cadastro geométrico da propriedade rústica são iguais, mas apenas nos concelhos já submetidos ao regime de cadastro. A matriz rústica dos outros concelhos não tem informação cadastral, e a informação respeitante à área e ao valor patrimonial tributável do prédio foi obtida de forma bastante distinta da utilizada para os concelhos cadastrados. Quanto à Matriz Urbana, não existe informação cadastral que a suporte. Relativamente à base de informação do registo predial, a relação com as matrizes apenas começou a ser feita há relativamente pouco tempo e de uma forma não uniformizada; o número do registo predial do prédio na conservatória vai sendo introduzido na matriz, à medida que surgem escrituras, principalmente de compra e venda de imóveis, onde estão registados o número do artigo da matriz e o do registo predial; esta informação pode ser apresentada pelos contribuintes, num acto que estejam a realizar ao balcão da repartição das finanças, ou pelos notários, via correio electrónico, de uma forma automática e normalmente com periodicidade mensal.


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2.3 — O Registo Predial


O registo predial destina-se, essencialmente, a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. Assim, é através da informação disponibilizada pelo registo, com interesse, designadamente, para quem vai comprar um imóvel para habitação, que se poderá ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e que tipo de encargos (hipotecas, penhoras, etc.) sobre ele incidem. Esta base de informação predial é bastante incompleta e desactualizada, já que o registo de factos jurídicos não é obrigatório e apenas é necessário para a eficácia da relação entre as partes, no caso dos factos constitutivos de hipoteca.

Estão sujeitos a registo, os factos mencionados no artigo 2.º e as acções e decisões mencionadas no artigo 3.º do Código do Registo Predial, salientando-se, entre eles, pela sua importância, os seguintes:

• os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, de usufruto, de uso e de habitação, de superfície ou de servidão (por exemplo, a aquisição de um imóvel, por compra ou doação, em que, no caso da doação, se o doador reservar para si o usufruto do bem doado, o registo de aquisição a favor do donatário implica a realização, oficiosa (sem depender da vontade das partes), do registo de usufruto);

• os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;

• a autorização de loteamento, seus aditamentos e alterações; • a hipoteca, a sua cessão ou modificação, a cessão do grau de prioridade do

respectivo registo e a consignação de rendimentos; • a locação financeira e as suas transmissões; • a penhora, o arresto, a apreensão em processo de falência e o arrolamento,

bem como quaisquer outros actos ou providências que afectem a livre disposição de bens;

• as acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos nos pontos anteriores;

• as decisões finais das acções referidas no ponto anterior, logo que transitem em julgamento.

A cada conservatória do registo predial compete fazer a gestão da informação da parte da base de dados correspondente aos prédios que se situam na área do território nacional que lhe foi circunscrita, tratando-se de um serviço externo dos registos e do notariado. No entanto, estas conservatórias acatam as directivas e recomendações gerais emanadas da Direcção Geral dos Registos e do Notariado, pertencente ao Ministério da Justiça.


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2.3.2 — Competência territorial

Os prédios são registados na conservatória do registo predial com competência sobre a freguesia em que o prédio se situa. Em geral, na sede de cada concelho, existe uma conservatória do registo predial com competência para efectuar registos em toda a área concelhia, mas quando o volume de serviço o justifica, como no caso dos grandes centros urbanos, pode existir mais do que uma conservatória do registo predial competente, no mesmo concelho. É o caso dos concelhos de Almada, da Amadora, de Braga, de Cascais, da Figueira da Foz, de Guimarães, de Leiria, de Lisboa, de Loures, da Maia, de Oeiras, do Porto, de Santa Maria da Feira, de Setúbal, de Sintra, de Vila Franca de Xira e de Vila Nova de Gaia, em que as freguesias de cada concelho são distribuídas pelas conservatórias do registo predial nele existentes.

No caso de um prédio abranger, pelas suas dimensões e/ou localização, uma superfície compreendida nas áreas de competência de duas ou mais conservatórias do registo predial, então os registos devem ser efectuados em todas elas; por exemplo, um prédio localizado nos concelhos da Covilhã e da Guarda deve ser registado na conservatória do registo predial da Covilhã e na conservatória do registo predial da Guarda. No caso de um facto respeitar a dois ou mais prédios situados nas áreas de competência de diversas conservatórias, ele deve ser registado em cada uma delas, na parte respectiva; por exemplo, uma hipoteca que abrange 2 prédios, um situado no concelho de Lagos e outro no concelho de Faro, deve ser registada, relativamente ao primeiro, na conservatória do registo predial de Lagos e, quanto ao segundo, na conservatória do registo predial de Faro.

No caso de ocorrer uma alteração da área de competência da conservatória, decorrente da definição dos limites do concelho ou da freguesia, as correspondentes mudanças na situação dos prédios devem ser comprovadas por certidão passada pela câmara municipal competente. No caso de a competência territorial de uma conservatória ser alterada administrativamente, situação que pode ocorrer quando há um aumento substancial do serviço em determinada zona e se decide criar uma nova conservatória, redistribui-se, pelas duas conservatórias, a área que inicialmente pertencia apenas a uma, havendo lugar à transferência das pastas de fichas, correspondentes às freguesias desanexadas, para a nova conservatória, ou à extractação dos registos, lavrados na conservatória inicial em livros, para a nova conservatória, onde serão reproduzidos.

2.3.3 — Organização do registo

Cada conservatória do registo predial tem um diário e fichas para o serviço de registo. O livro diário destina-se à anotação cronológica dos pedidos de registo e respectivos documentos (os documentos apresentados para registo são anotados no diário, impreterivelmente, pela ordem da entrega das requisições; por cada facto é feita uma anotação distinta no diário, segundo a ordem que dentro da requisição lhe couber; e, para fins de anotação, os averbamentos de anexação ou desanexação, necessários à abertura de novas descrições, consideram-se como um único facto). As fichas de registo destinam-se às descrições, inscrições, averbamentos e anotações, sendo ordenadas por freguesias e, dentro de cada uma delas, pelos respectivos números de descrição (a anotação da apresentação deve conter os seguintes elementos, extraídos da requisição de registo: o número de ordem e a data da apresentação; o


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nome completo do apresentante ou o seu cargo, quando se trate de entidade oficial que, nessa qualidade, assine a requisição de registo; o facto que se pretende registar; o número da descrição ou descrições a que o facto respeita; e a espécie dos documentos e o seu número).

O livro diário é encerrado com um traço horizontal, a tinta, na linha imediata à da última anotação do dia, e depois de terem sido lançadas as anotações correspondentes aos documentos apresentados, pessoalmente ou pelo correio, antes da hora de encerramento da conservatória ao público. As rasuras, emendas ou entrelinhas são expressamente ressalvadas pelo conservador ou pelo ajudante, na linha seguinte à da última anotação do respectivo dia.

Existe ainda, em cada conservatória, um ficheiro real e um ficheiro pessoal para efeitos de busca. O ficheiro real é constituído por verbetes indicadores dos prédios, ordenados por freguesias e, dentro de cada uma delas, os prédios urbanos são ordenados por ruas e números de polícia e por artigos de matriz predial, e os prédios rústicos são ordenados por artigos de matriz predial, precedidos das respectivas secções, no caso de a matriz ser cadastral. O ficheiro pessoal é constituído por verbetes indicadores dos proprietários ou possuidores dos prédios, ordenados alfabeticamente.

Os verbetes dos ficheiros real e pessoal são anotados e actualizados simultaneamente com qualquer registo. Do verbete real deve constar a situação e composição sumária do prédio, o artigo matricial e o número de descrição, ou o número e a data da apresentação ou da certidão, quando o verbete for aberto sem a descrição. Do verbete pessoal deve constar o nome, o estado civil e a residência dos proprietários ou possuidores, o número da descrição do prédio e a freguesia onde se situa.

Depois de feita a apresentação, será lançada nota do correspondente número de ordem e data na requisição e em cada um dos documentos apresentados, à excepção das cadernetas prediais. Os documentos que servem de base à realização dos registos são então restituídos aos interessados, excepto se se tratar de um documento cujo original ou cópia autenticada não deva normalmente permanecer em arquivo público nacional; neste caso, o documento é arquivado. Os documentos respeitantes a actos recusados ou efectuados em termos diversos do pedido permanecem na conservatória do registo predial, quando tenha sido interposto recurso hierárquico ou contencioso, ou enquanto o prazo para a sua interposição não tiver expirado; neste caso os documentos são arquivados provisoriamente.

2.3.4 — Harmonização com a matriz predial

A preocupação de harmonização da informação contida no registo predial com a informação contida na matriz predial é reflectida no Código do Registo Predial, publicado em 1999. Apenas desde essa data esta harmonização tem sido feita, embora nem sempre de uma forma completa e sistemática, continuando a existir muita informação contraditória e muitos prédios com informação ainda não harmonizada.

O código apresenta as seguintes directivas nesta matéria: – os prédios rústicos situados nos concelhos onde vigore o cadastro geométrico

não podem ser descritos nem podem ser actualizadas as respectivas descrições,


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quanto à localização, área e artigo da matriz, em contradição com a correspondente inscrição matricial ou com o pedido da sua rectificação ou alteração;

– na descrição dos prédios urbanos e dos prédios rústicos ainda não submetidos ao cadastro geométrico, a existência da harmonização é limitada aos números dos artigos matriciais e suas alterações, e à área dos prédios;

– é dispensada a harmonização quanto à área se a diferença entre a descrição e a inscrição matricial não exceder, em relação à área maior, 10 %, nos prédios rústicos, e 5 %, nos prédios urbanos ou terrenos para construção.

Para uma actualização permanente da informação, devem ser comunicadas, às conservatórias do registo predial, as alterações matriciais e as alterações toponímicas, da seguinte forma:

– as repartições de finanças devem comunicar a impossibilidade de ser certificada a correspondência entre os artigos matriciais relativos a todos os prédios do concelho ou de uma ou mais freguesias onde há substituição de matrizes;

– as câmaras municipais comunicam, até ao último dia de cada mês, todas as alterações de denominações de vias públicas e de numeração policial dos prédios verificadas no mês anterior.

Assim, para que possa ser atingido o objectivo de harmonização da informação de registo com a da matriz, nos títulos respeitantes a factos sujeitos a registo, a identificação dos prédios não pode ser feita em contradição com a inscrição matricial e, para a realização de qualquer acto de registo, devem ser comprovados os elementos da inscrição matricial.

2.3.5 — Procedimentos do registo

O registo predial efectua-se a pedido dos interessados, em impresso de modelo aprovado, que é fornecido gratuitamente em qualquer conservatória do registo predial. O modelo de impresso aprovado foi adaptado a formato electrónico e é disponibilizado na página oficial do Ministério da Justiça. Este impresso para requisição de registo predial é constituído por 5 páginas de formato A4, com fundo branco e impressão a azul, sendo as segunda e terceira — a requisição e as declarações complementares — obrigatoriamente impressas numa única folha (frente e verso), para salvaguarda da identificação ou do reconhecimento da assinatura num único exemplar. O modelo de impresso para requisição de registo predial definitivo aprovado é o Modelo A, apresentado no Anexo D, destinando-se o Modelo B, apresentado no mesmo anexo, aos pedidos de registo provisório. Este impresso deve ser devidamente preenchido, de forma bem legível e sem emendas ou rasuras, e acompanhado dos documentos necessários, podendo ser entregue directamente na conservatória ou remetido pelo correio, conjuntamente com o preparo, que é a quantia em que previsivelmente importará o registo. Por cada requisição de registo, é entregue ao apresentante uma senha de modelo oficial, primeira página dos modelos de impressos de requisição de registo, apresentados no Anexo D, rubricada pelo funcionário, da qual constarão o número de ordem e a data das respectivas apresentações, bem como a importância do preparo efectuado.

Existem situações previstas pelo Código do Registo Predial em que o


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conservador está autorizado a efectuar actos de registo sem haver necessidade de requerimento por parte dos interessados (actos oficiosos). São exemplo disso, os factos constituídos simultaneamente com os de aquisição ou mera posse, os quais dependem do registo desses factos, e determinados actos de conversão ou cancelamento dependentes também de outros registos ou factos.

A requisição do registo deve ser assinada pelo apresentante e conter a sua identificação e a indicação dos factos e dos prédios a que respeita o pedido, bem como a relação dos documentos entregues. Assim, devem constar da requisição os seguintes elementos:

Identificação do apresentante A identificação do apresentante é feita pelo nome, estado civil, residência

habitual e, não sendo conhecido na conservatória, confirmada pela indicação do número, data e entidade emitente do respectivo bilhete de identidade ou documento equivalente, ou por comparação com a assinatura que conste de documento autêntico ou autenticado que instrua o pedido. Se o apresentante for advogado ou solicitador, a identificação é confirmada pela indicação do número da respectiva cédula profissional; tratando-se de entidade oficial, a assinatura deve ser autenticada com o selo branco.

Identificação dos prédios A indicação dos prédios faz-se pelo número da descrição, isto é, pelo número

que lhe foi atribuído no registo predial ou, quando não descritos ou a desanexar, pelo número de ordem que tenham no título mais recente, por exemplo, numa escritura. Tratando-se de prédio não descrito, isto é, que ainda não se encontra registado, deve também indicar-se em declaração complementar (no verso do impresso) o nome, o estado civil e a residência habitual dos proprietários ou possuidores imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declaração as razões justificativas do seu desconhecimento.

Identificação dos factos Os factos de registo não oficioso são indicados, com referência aos respectivos

prédios, pela ordem resultante da sua dependência ou, sendo independentes, segundo a sua antiguidade. Só podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem.

Identificação dos documentos Os documentos são relacionados com referência a cada um dos factos, pela

menção dos elementos que permitam a identificação do original ou pela sua data e repartição emitente, como por exemplo: “Escritura de compra e venda, celebrada em 22/02/1999, a fls. 45 verso do livro de notas para escrituras diversas n.º 322-A, do 20.º Cartório Notarial de Lisboa; certidão judicial, emitida em 22/02/2005, pelo Tribunal Judicial de Loures — P.º n.º 140/2002; caderneta predial, emitida em 26/03/2000, pela Repartição de Finanças de Lousada”.

As declarações complementares, usualmente feitas no verso da requisição de registo, destinam-se a completar elementos constantes dos documentos que serviram de base ao registo, quanto às pessoas e aos prédios. Por exemplo, se uma pessoa no estado de solteira adquire um prédio e posteriormente, quando vem requerer o registo de aquisição a seu favor, se identifica como casada, para provar o novo estado civil terá de exibir na conservatória uma certidão emitida pelo registo civil que comprove


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esse facto. Neste caso, não basta a declaração feita pelo interessado, mas a mesma já seria admissível e suficiente para a indicação de outros elementos relativos ao interessado, como, por exemplo, o nome do cônjuge ou o regime de bens do casamento. Do mesmo modo, e em relação aos prédios, se numa escritura de divisão não consta a área de cada um dos prédios dela resultantes, a omissão de tal elemento pode ser suprida por declaração complementar do proprietário, feita no verso da requisição.

Assim, além de outros casos previstos, são admitidas declarações complementares dos títulos: a) para completa identificação dos sujeitos, sem prejuízo das exigências de prova do estado civil; b) para a menção dos elementos que integrem a descrição, quando os títulos forem deficientes, ou para esclarecimento das suas divergências, quando contraditórios, entre si, ou com a descrição, em virtude de alteração superveniente. Os erros sobre elementos de identificação do prédio de que os títulos enfermem podem ser rectificados por declaração de todos os intervenientes no acto ou dos respectivos herdeiros devidamente habilitados.

Quando se requisita um pedido de registo é sempre necessário apresentar a caderneta predial (ou certidão matricial) passada pela repartição de finanças competente e emitida ou revalidada há menos de um ano. Se o prédio estiver omisso na matriz (não tem ainda artigo próprio), deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrição na repartição de finanças competente, ou certidão da declaração, emitidos há menos de um ano. Consoante os factos a registar, são ainda necessários outros documentos, designadamente:

Aquisição e hipoteca O registo provisório de aquisição de um direito ou de constituição de hipoteca

voluntária, antes de titulado o negócio, isto é, antes de lavrado o contrato, é feito com base em declaração do proprietário ou titular do direito, utilizando para o efeito o impresso próprio aprovado, que é o Modelo B, apresentado no Anexo D. Tratando-se de um registo provisório por natureza, permite-se, através dele, acautelar os interesses dos contraentes, salvaguardando a prioridade perante outros pedidos que sobre o mesmo prédio venham a incidir. Neste caso, o registo será efectuado com base em declaração do proprietário e a sua assinatura reconhecida presencialmente num cartório; se o proprietário (pessoa que transmite o prédio ou que constitui a hipoteca) se deslocar pessoalmente à conservatória do registo predial, não será necessário este reconhecimento, podendo a sua assinatura ser feita na presença do funcionário do serviço. Dada a sua natureza de registo meramente cautelar, que carece de ser vertido em documentos que o titulem, logo após a celebração do respectivo contrato, deverá o proprietário dirigir-se à conservatória (por si ou por interposta pessoa) onde solicitará a conversão do registo em definitivo. O registo provisório de aquisição pode também ser feito com base em contrato-promessa de alienação; neste caso, o registo, que normalmente (se feito com base em declaração do proprietário) tem o prazo de vigência de 6 meses, pode ser renovado por igual período até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato-promessa.

Os elementos que devem ser declarados complementarmente nos registos provisórios são: registo provisório de aquisição — identificação do(s) proprietário(s) e valor da venda (exemplo: “A e B, casados, declaram que pretendem vender o prédio atrás identificado a C, pelo preço de X euros e Y cêntimos”); registo provisório de hipoteca — identificação dos mutuários (quem contrai o empréstimo), fundamento da hipoteca (normalmente, garantia de empréstimo), montante do crédito/saldo devedor e


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seus acessórios (se for o caso, taxa de juro contratualmente fixada, juros moratórios e despesas), para que, com base nestes elementos, a conservatória calcule o montante máximo de crédito e acessórios assegurado pela hipoteca dado por capital mutuado / saldo devedor x taxa de juro x 3 (tratando-se de juros, a hipoteca não pode abranger mais do que os relativos a 3 anos) + despesas + capital mutuado / saldo devedor.

Depois de celebrado o contrato, o registo definitivo é acompanhado da certidão da escritura pública que pode ser de compra e venda, de mútuo com hipoteca, de doação, de permuta, de partilha ou de justificação notarial. Tratando-se de compra e venda, acompanhada de mútuo (empréstimo), de prédio urbano ou fracção autónoma destinados a habitação, a escritura pode ser substituída por documento particular, lavrado em impresso de modelo legal, desde que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.

Aquisição em comunhão hereditária O registo de aquisição em comunhão hereditária (ou em comum e sem

determinação de parte ou direito) é feito a favor de todos os herdeiros, com base no documento comprovativo da habilitação, que pode ser escritura ou certidão do inventário, na declaração complementar que identifique os bens a registar como fazendo parte da herança (por exemplo: “o prédio identificado, faz parte da herança de A, B e C”) e na certidão emitida pela repartição de finanças competente que comprove ter sido instaurado o processo de liquidação de imposto sucessório. A lei basta-se, neste caso, com a prova de que do referido processo faz parte o prédio a que o registo se refere. Convirá deixar referido que, relativamente à declaração que identifica os bens, se o sucessor, por si ou através do seu legal representante (advogado), a tiver prestado no âmbito do processo de liquidação de imposto sucessório, o documento que a comprovar é relevante para este efeito, não sendo necessário repetir a declaração no verso da requisição.

Constituição ou modificação da propriedade horizontal O documento a apresentar é a escritura pública de constituição ou de alteração

do respectivo regime. No caso de autorização de loteamento para construção, deve ser apresentado o alvará de loteamento respectivo, com individualização dos lotes, duplicado e respectivos anexos (para efeitos de comunicação à comissão de coordenação regional competente). Quando se requer o registo, o proprietário deverá, em declarações prestadas no verso da requisição, identificar os lotes com a sua situação, confrontações, composição, área, valor patrimonial constante da caderneta predial (tratando-se de prédios já com artigos matriciais autónomos) ou, na sua falta, valor que lhe for atribuído, o artigo matricial ou a menção de estar omisso. Em certas condições, a lei permite a desanexação de uma única parcela de prédio com dispensa do regime do loteamento, mas, neste caso, o requerente deve apresentar na conservatória a certidão camarária comprovativa do facto.

Locação financeira Documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas das partes

e a certificação, pelo notário, da existência da licença de construção ou de utilização.

Penhora e arresto Certidão do termo de penhora ou de arresto ou, tratando-se de penhora ou

arresto que tenha por objecto o direito a bens indivisos, documento comprovativo da notificação do facto ao administrador dos bens, se o houver, e aos contitulares.


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Aquisição por venda judicial Nos casos de venda judicial em que a lei dispense o adquirente do depósito da

totalidade do preço, o registo provisório de aquisição é feito com base em certidão comprovativa do depósito da parte do preço exigida.

Hipoteca legal e judicial O registo da hipoteca legal ou judicial é feito com base em certidão do título de

que resulta a garantia e, se necessário, em declaração que identifique os bens.

Acções e decisões finais Para o registo provisório de acção é necessária a certidão do teor do articulado

ou um duplicado deste, com nota de entrada na secretaria judicial competente. A decisão final é registada com base na certidão da sentença proferida, de onde conste o respectivo trânsito em julgado.

Por fim e no exercício das suas funções, o conservador deve apreciar a viabilidade do pedido de registo que lhe é apresentado em face da legislação aplicável, dos documentos que lhe são exibidos e dos registos anteriores, verificando especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos. Uma das manifestações do cumprimento desse dever funcional, a que se chama qualificação do registo, é o de verificar estarem pagos ou assegurados os direitos do fisco, como acontece, por exemplo, relativamente ao imposto de selo.

Se no juízo que faz sobre o pedido, o conservador detecta algum obstáculo, o registo pode não ser feito conforme requerido e, de acordo com natureza do impedimento, o registo pode ser provisório por natureza, recusado ou feito como provisório por dúvidas. O registo é feito como provisório por natureza quando a lei assim directamente o determina, tratando-se, na maior parte dos casos, de situações em que o acto ainda não está concluído. Salienta-se, como exemplo, o registo provisório de aquisição ou de hipoteca, antes de celebrada a escritura, a constituição de propriedade horizontal, antes de o prédio estar concluído, ou a penhora do prédio, depois de ter sido ordenada pelo juiz, mas antes de ser efectuada. Os casos de recusa são unicamente os que a lei refere, integrando-se nesta categoria os vícios mais graves que, de todo, impossibilitam o registo, como o caso da nulidade do facto (por exemplo, a compra e venda entre marido e mulher) ou da manifesta insuficiência do título apresentado (por exemplo a apresentação de uma escritura de arrendamento para titular um registo de aquisição). O registo é qualificado como «provisório por dúvidas» nas situações que, não sendo fundamento de recusa, obstam ao registo do acto tal como pedido, sendo exemplo típico desta situação o incumprimento do trato sucessivo (no caso de ser requerido registo de aquisição a favor de C por compra a B, não tendo este registado a aquisição que fez a A, sujeito que no registo consta como proprietário inscrito; assim, o registo a favor de C é qualificado como provisório por dúvidas, só podendo ser feita a sua conversão depois de requerido e efectuado o registo de aquisição intermédio que B fez a A). Em princípio, o registo provisório por dúvidas tem um prazo de vigência de 6 meses, devendo, por isso, ser convertido dentro desse prazo.

A decisão do conservador que recuse a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada por recurso hierárquico para o director-geral dos Registos e do Notariado ou por recurso contencioso para o tribunal da comarca a que pertence a conservatória. Em qualquer dos casos, o recurso interpõe-se por meio de


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requerimento, apresentado na conservatória, em que são expostos os fundamentos do mesmo. Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em 30 dias a contar da notificação feita aos interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dúvidas ou da qualificação do registo como provisório por natureza em sentido contrário à pretensão do requisitante.

2.3.6 — Actos do registo

Os registos são lavrados no prazo de 15 dias, pela ordem de anotação no diário e compõem-se da descrição predial, da inscrição dos factos e respectivos averbamentos, bem como de anotações de certas circunstâncias, nos casos previstos na lei.

A descrição tem por fim a identificação física, económica e fiscal dos prédios, sendo para cada prédio feita uma descrição distinta. As descrições são sempre feitas na dependência de uma inscrição ou de um averbamento, devendo o seu extracto conter:

• o número de ordem privativo dentro de cada freguesia, seguido dos algarismos correspondentes à data da apresentação de que depende;

• a natureza rústica, urbana ou mista do prédio; • a denominação do prédio e a sua situação por referência ao lugar, rua,

números de polícia ou confrontações; • a composição e a área do prédio; • o valor patrimonial constante da matriz ou, na sua falta, o valor venal; • a situação matricial do prédio, expressa pelo artigo de matriz ou pela

menção de estar omisso.

Os elementos das descrições podem ser alterados, completados ou rectificados por averbamento, sendo que as alterações daí resultantes não prejudicam os direitos de quem neles não teve intervenção, desde que definidos em inscrições anteriores. Os averbamentos à descrição devem conter os seguintes elementos:

• o número de ordem privativo; • o número e a data da apresentação correspondente ou, se desta não

dependerem, a data em que são feitos; • a menção dos elementos da descrição alterados, completados ou rectificados.

Os elementos das descrições devem ser oficiosamente actualizados quando a alteração conste de documento expedido por entidade competente para comprovar o facto ou lavrado com intervenção da pessoa com legitimidade para pedir a actualização.

As inscrições visam definir a situação jurídica dos prédios, mediante extracto dos factos a eles referentes, só podem ser lavradas com referência a descrições genéricas ou subordinadas e a inscrição de qualquer facto respeitante a várias descrições é lavrada na ficha de cada uma delas. Do extracto da descrição deve constar:

• a letra «G», a «C» ou a «F», consoante se trate de inscrições de aquisição ou reconhecimento de propriedade, de hipoteca ou diversas, seguida do número de ordem correspondente;

• o número e a data da apresentação;


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• sendo a inscrição provisória, a menção de que o é por natureza ou por dúvidas, com indicação, no primeiro caso, do número e alínea aplicáveis do artigo anterior;

• o facto que se inscreve; • a identificação dos sujeitos do facto inscrito, pela menção do nome

completo, do estado civil e da residência habitual das pessoas singulares, ou da denominação ou firma e sede das pessoas colectivas, bem como a menção do nome do cônjuge e do regime matrimonial de bens, se os sujeitos forem casados, ou, sendo solteiros, a indicação de serem maiores ou menores;

• respeitando o facto a diversos prédios, a menção dessa circunstância e, sendo a inscrição de garantia, o número de prédios situados na área de outra conservatória;

• tratando-se de inscrição de ampliação, o número da inscrição ampliada.

A inscrição pode ser completada, actualizada ou restringida por averbamento, devendo o mesmo conter os seguintes elementos:

• a letra e o número da inscrição a que respeita, seguidos do número de ordem correspondente ao averbamento;

• o número e a data da apresentação ou, se desta não depender, a data em que é feito;

• a menção do facto averbado e das condições suspensivas ou resolutivas que o afectem;

• os sujeitos do facto averbado.

Qualquer pessoa pode pedir certidões dos actos de registo e dos documentos arquivados, bem como obter informações verbais ou escritas sobre o conteúdo de uns e de outros, ficando assim assegurado o comércio jurídico imobiliário. O proprietário pode provar o registo feito por meio de certidões e fotocópias que são requisitadas em impressos de modelo oficial aprovado, distribuídos gratuitamente em qualquer conservatória do registo predial e também disponibilizados na página oficial do Ministério da Justiça em formato electrónico. Os impressos para requisição de certidão ou fotocópia são constituídos por 3 páginas de formato A4, com fundo branco e impressão a preto, e existem em 2 modelos: Modelo A, para prédios não descritos, e Modelo B, para prédios descritos, apresentados no Anexo E, que depois de preenchidos e assinados são entregues na conservatória do registo predial competente ou para ela remetidos pelo correio. As requisições de certidões e fotocópias devem conter, além da identificação do requisitante, o número da descrição ou a descrição e a freguesia dos prédios ou fracções autónomas a que respeitem. Por cada requisição de certidão é entregue ao apresentante uma senha de modelo oficial, primeira página dos modelos de impressos apresentados no Anexo E, rubricada pelo funcionário, da qual constam o número de ordem anual e a data de entrada nos serviços. As certidões ou fotocópias devem transcrever literalmente as descrições e todos os registos em vigor sobre o imóvel, salvo se tiverem sido pedidas com referência apenas a certos actos de registo.

A certidão de registo predial destina-se a obter informação sobre a situação jurídica dos prédios, designadamente sobre quem é o proprietário ou se está hipotecado. As certidões de prédios descritos dizem respeito aos imóveis já registados na conservatória e podem ser de quatro tipos: apenas de teor da descrição; de teor da descrição e da inscrição a favor do último proprietário; de teor da descrição e de todas


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as inscrições em vigor; de teor da descrição e apenas de certos actos de registo (especificados pelo interessado). Com as certidões de prédios não descritos pretende-se saber se determinado prédio está ou não registado e, estando, a quem pertence e que ónus ou encargos incidem sobre o mesmo, podendo as mesmas conter as seguintes informações: se o prédio estiver descrito com os elementos de identificação fornecidos, é emitida a certidão, transcrevendo literalmente a descrição e todos os registos em vigor sobre o imóvel; se for encontrado um prédio que apenas ofereça semelhança com o identificado no pedido, é passada uma certidão daquele prédio, acrescendo uma menção dessa circunstância; neste último caso, os interessados devem declarar, nos instrumentos ou termos processuais a que a certidão se destina, se existe relação entre ambos os prédios. De um modo geral, para a prática de qualquer acto notarial, o prazo de validade de certidões de prédios descritos é de 6 meses e a de prédios não descritos é de 3 meses.


As bases de dados do registo predial têm por finalidade organizar e manter actualizada a informação respeitante à situação jurídica dos prédios, com vista à segurança do comércio jurídico, nos termos e para os efeitos previstos na lei, não podendo ser utilizadas para qualquer outra finalidade com aquela incompatível. O director-geral dos Registos e do Notariado é o responsável pelo tratamento das bases de dados, cabendo-lhe assegurar o direito de informação e de acesso aos dados pelos respectivos titulares, a correcção de inexactidões, o completamento de omissões e a supressão de dados indevidamente registados, bem como velar pela legalidade da consulta ou comunicação da informação.

Os dados recolhidos para tratamento automatizado são os seguintes dados pessoais: nome, estado civil (no caso de solteiro, menção de maioridade ou menoridade), nome do cônjuge e regime de bens, e residência habitual; e ainda quaisquer outros dados referentes à situação jurídica dos prédios. Os dados pessoais podem ser comunicados aos organismos e serviços de estado e demais pessoas colectivas de direito público para prossecução das respectivas atribuições legais e estatutárias. Os dados referentes à situação jurídica de qualquer prédio constantes das bases de dados podem ser comunicados a qualquer pessoa que o solicite, nos termos previstos no Código do Registo Predial.

A informatização desta base de informação predial tem sido um processo lento e complicado, com alguns insucessos e problemas, não estando ainda concluída. A esta situação não está alheio o facto de os procedimentos de registo predial serem bastante complexos e burocráticos, como se pode constatar pela exposição feita ao longo deste capítulo.

A base de informação predial do registo predial é bastante incompleta, como já foi referido, pelo facto de não ser obrigatório o registo da propriedade imobiliária. Como também já foi referido, existe uma preocupação em fazer a harmonização da informação contida no registo predial com a informação da matriz predial, mas apenas desde 1999, e à medida das entradas dos pedidos de registo nas conservatórias, continuando por realizar grande parte do trabalho de ligação do registo com a matriz. A ligação da base de informação predial do registo predial com a base do cadastro predial é nula; estas duas bases têm origens diferentes e objectivos distintos, tendo-se mantido entidades separadas até aos nossos dias. A dificuldade na identificação dos


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prédios através das descrições, no registo predial, é comum, pois as descrições meramente alfanuméricas podem ser vagas e ambíguas para além de desactualizadas, muitas das vezes. As tentativas de realização da ligação entre estas duas bases de informação predial já foram várias, mas ainda sem resultados bem sucedidos.


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2.4 — Perspectivas Futuras

2.4.1 — Utilizadores do cadastro predial

Os utilizadores dos elementos que o cadastro predial disponibiliza são muitos e as suas utilidades são infinitas.

Até 1995, o então Instituto Português de Cartografia e Cadastro era o organismo responsável pela organização do cadastro geométrico da propriedade rústica e pela execução de todo o trabalho-base, através de diversas fases e operações que conduziam à elaboração dos elementos cadastrais (mapas parcelares da freguesia, quadro dos símbolos que designam a qualificação, quadros de tarifas e preços utilizados para a sua elaboração), que, depois de se tornarem definitivos, eram fornecidos à então Direcção Geral das Contribuições e Impostos, a fim de ser elaborada a matriz cadastral rústica. Os elementos alfanuméricos de todos os prédios (designação cadastral, nome e residência dos respectivos titulares, localização ou nome do prédio, ónus e encargos, parcelas com o seu número de ordem, qualidade e classe de cultura e área) eram registados em banda magnética e enviados ao Instituto de Informática do Ministério das Finanças para poderem ser passadas as respectivas cadernetas prediais.

O utilizador directo deste cadastro era a Direcção Geral das Contribuições e Impostos que, com os elementos das matrizes cadastrais, procedia à determinação e colecta do imposto predial, primeiro designado por «contribuição predial» e mais tarde por «contribuição autárquica», passando a ser as autarquias locais os principais beneficiários deste imposto. A partir do momento em que determinado concelho entrava em regime de cadastro, a Direcção Geral das Contribuições e Impostos tornava-se a responsável pela guarda e conservação das matrizes cadastrais, prestando o Instituto Português de Cartografia e Cadastro apoio técnico e pronunciando-se nas acções de conservação cadastral, que implicavam alteração do mapa parcelar. Assim, ainda hoje a actual Direcção Geral dos Imposto é guarda e conservadora das matrizes cadastrais do cadastro geométrico da propriedade rústica existente no país (cerca de metade do território nacional situado no sul do país), continuando o actual Instituto Geográfico Português a pronunciar-se sobre as alterações do mapa parcial.

A partir de 1995, a nova filosofia de cadastro predial multifuncional vem alargar bastante o leque de possíveis utilizadores da informação nele contida, tornando-o numa base de trabalho para variadíssimas áreas de actuação. A elaboração deste tipo de cadastro está praticamente parada, o que é lamentável, pois, apesar de só ter sido concluído em 3 concelhos e de não ter chegado a ser oficializado, ele é bastante utilizado para diversos estudos e projectos nos concelhos onde foi realizado.

As câmaras municipais são também importantes potenciais utilizadoras do cadastro predial, tanto em casos de planeamento urbano como nos casos de necessidade de expropriações. Após a publicação, em 1990, do regime jurídico dos planos municipais de ordenamento do território, gerou-se nos municípios portugueses uma intensa actividade de elaboração destes planos que, tendo-se iniciado com os planos directores municipais, se tem vindo a estender aos planos de urbanização e planos de pormenor. É sobretudo a nível da elaboração dos planos de pormenor que


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surge a necessidade de dispor do cadastro da propriedade imobiliária. Como a esmagadora maioria dos municípios portugueses não dispõe de cadastro predial, as administrações municipais assumiram um papel de promotores da execução de levantamentos cadastrais. É justamente neste contexto que os municípios passaram a constituir entidades particularmente interessadas na execução do cadastro predial em detrimento da Direcção Geral dos Impostos.

Muitos outros organismos oficiais e privados também se servem dos elementos cadastrais no estabelecimentos dos seus projectos de desenvolvimento regional e local, no estabelecimento de redes de infra-estruturas e na obtenção de estatísticas agrícolas em cadastros específicos (como, por exemplo, o da vinha, o olivícola, o frutícola ou, mais recentemente, o das florestas). Tanto as instituições públicas como as empresas concessionárias que gerem serviços de utilidade pública, como estradas, caminhos-de-ferro, electricidade, água, gás, etc., utilizam os elementos cadastrais principalmente para processos de expropriação. Muitas destas entidades colaboram com os organismos do cadastro no seu estabelecimento e na sua conservação, enviando periodicamente, ao Instituto Geográfico Português, elementos e informações sobre alterações da situação dos prédios em que tenham tido intervenção.

As informações contidas no cadastro, bem como os documentos elaborados pelos organismos do cadastro (como, por exemplo, a caderneta predial e a secção cadastral), servem como elementos importantes para o registo concreto dos prédios ou como elementos auxiliares de prova em demandas ou conciliação no foro judicial. Pois, apesar de na fase de levantamento cadastral os elementos serem recolhidos a partir de situações de facto, após o mesmo existe um período de reclamação e rectificação por parte dos proprietários e, na fase de conservação cadastral, qualquer modificação no prédio só é efectuada perante a apresentação de documentação que titule o direito da mesma; por exemplo, escritura de compra e venda ou de habilitação de herdeiros ou partilhas, registo na conservatória do registo predial, etc.

Assim, diversas são as instituições que directa ou indirectamente são beneficiárias, utilizadoras ou interventoras no cadastro, podendo-se destacar entre elas: Instituto Geográfico Português, Direcção Geral dos Impostos, proprietários ou representantes legais, câmaras municipais, associações de municípios, Estradas de Portugal, BRISA, EDP, conservatórias do registo predial, cartórios notariais, tribunais judiciais, advogados, solicitadores e Ministério da Agricultura. Este crescente potencial de utilizadores do cadastro pode ser aproveitado para criar sinergias entre as diversas entidades e encontrar novas formas de contratação de serviços e financiamento para os trabalhos da execução do cadastro predial.

Existe uma relação biunívoca entre o organismo produtor do cadastro e os destinatários, utilizadores ou beneficiários do mesmo. Assim, o cadastro possibilita aos proprietários a correcta identificação dos seus prédios; estes, por sua vez, são obrigados a demarcar e manter actualizada a demarcação dos respectivos prédios e a comunicar todas as alterações que tenham sido produzidas nos mesmos. As autarquias, actualmente as principais beneficiárias do imposto predial, devem, por outro lado, enviar à repartição de finanças respectiva os dados de que disponham relativamente a alvarás de loteamento, projectos e licenças de construção, licenças de demolição e de obras e outros dados relevantes, para uma eficaz fiscalização. Também os serviços da administração central, os concessionários de serviços públicos e as


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autarquias locais deverão comunicar ao Instituto Geográfico Português, trimestralmente, todos os factos em que tenham tido intervenção e que impliquem alterações nos mapas parcelares. No entanto, as relações entre os produtores e os utilizadores do cadastro predial devem ser melhoradas, para benefício geral, pois, na maioria dos casos, estas ligações não se estabelecem de uma forma sistemática e completa.

2.4.2 — Harmonização da informação predial

Em termos cadastrais, um prédio representa uma fracção autónoma legal de terreno, que em teoria deve estar relacionada de perto com a sua caracterização e registo legal, estabelecido no Registo Predial. Esta teoria ganha força com a definição de que o cadastro predial apenas se torna definitivo quando está harmonizado com o registo de propriedade, sendo apenas provisório até a harmonização ocorrer.

No sentido de se atingir a harmonização, o Instituto Geográfico Português e a Direcção Geral dos Registos e do Notariado devem assegurar reciprocamente a contínua entrada de elementos imobiliários nas respectivas bases de dados, sendo o proprietário o responsável por atingir a harmonização, no caso de existem diferenças entre o cadastro predial e o registo predial. A execução ou conservação do cadastro deve também ser assegurada, bastando para isso que as conservatórias de registo predial localizadas em cada concelho comuniquem ao Instituto Geográfico Português todas as mudanças ocorridas durante um determinado período.

Por outro lado, a identificação do prédio no Registo Predial não deve contradizer a inscrição na matriz predial nem a respectiva descrição no cadastro predial, significando que o registo, com a sua função legal, e a matriz, com a sua função fiscal, devem também ser coordenados e harmonizados. Assim, a ligação próxima entre cadastro predial e registo predial, por um lado, e registo predial e matriz predial, por outro, é muito clara.

No entanto, a realidade mostra-nos que o processo de harmonização não é fácil nem rápido porque:

– A inscrição no registo predial não é obrigatória, permanecendo muitas propriedades por registar nas conservatórias; algumas inscrições e descrições de prédios no registo não estão correctas; alguns registos estão desactualizados em termos de área, de estremas ou de proprietários; o registo permite variações na área até 10 %, para prédios rústicos, e até 5 % para prédios urbanos.

– A harmonização da informação entre o Registo Predial e a Matriz Predial, só iniciada em 1999, tem sido feita à medida das entradas dos pedidos de registo nas conservatórias e nem sempre de uma forma completa e sistemática, limitando-se, em muitos dos casos, à anotação do número de entrada do prédio na outra base de informação, continuando por realizar grande parte do trabalho de ligação entre estas duas bases de informação.

– As descrições dos prédios na matriz predial e no registo predial por vezes são tão vagas, ambíguas e desactualizadas que não se consegue fazer uma correspondência com a realidade ou entre as bases de informação predial.

– Os procedimentos de actualização das bases de informação predial são geralmente exteriores às instituições, não têm carácter obrigatório e dependem de vários actos, deslocações e perdas de tempo por parte dos proprietários; a burocracia e complexidade dos procedimentos fazem com que a actualização


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das bases tenha bastantes falhas, não estando a ser feita de uma forma consistente e eficaz.

– O processo de computorização da informação predial, em qualquer uma das 3 bases, não tem sido conduzida igualmente nos diferentes níveis da Administração (nacional, regional e local), sendo a falta de critérios gerais responsável por, em algumas instituições, não existirem sistemas de informação e, em outras, terem-se atingido, por vezes graças a iniciativas pessoais, altos níveis de computorização.

– Para complicar a situação ainda mais, os conceitos e características dos prédios não coincidem, levando a que uma única realidade física possa ser tratada e referenciada de forma diferente por estas 3 entidades (cadastro, matriz e registo).

Uma simples demonstração pode ser feita com o caso do “tipo de prédio”. No Código Civil, para efeitos legais e base de registo, é considerado e definido de duas formas (rústico e urbano), no Regulamento do Cadastro Predial, para efeitos cadastrais, é apenas considerado e definido de um tipo e no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, para efeitos fiscais, é considerado e definido de três formas (rústico, urbano e misto). Um exemplo numérico do efeito desta situação encontra-se no concelho de Ílhavo, onde, à data da execução do cadastro predial (1999), existiam cerca de 24 000 prédios inscritos e descritos no registo predial, cerca de 27 500 foram levantados para o cadastro predial e cerca de 41 000 constavam da matriz predial.

Vários projectos de cooperação piloto decorreram, entre o Instituto Geográfico Português e a Direcção Geral dos Registos e do Notariado, no sentido de se harmonizar o cadastro predial com o registo predial e de se possibilitar a transferência de informação entre as duas bases de dados, e entre o Instituto Geográfico Português e a Direcção Geral dos Impostos, com vista a esta última adoptar o Número de Identificação de Prédio, o que permitiria a troca de informação entre as duas entidades. No entanto, estes projectos não tiveram ainda resultados visíveis, dada a estagnação em que se encontra o desenvolvimento do cadastro predial e a necessidade de prévias alterações legislativas nestas matérias.

2.4.3 — Pontos de reflexão

A execução do cadastro em Portugal nunca conheceu critérios coerentes e consistentes por diversas razões; por um lado, pela ausência da atenção política que o cadastro merece e requer (talvez devido à ignorância ou falta de conhecimento, por parte dos políticos, do seu potencial como instrumento de planeamento e organização integrada do território); por outro lado, por providenciar serviços para diferentes entidades e para diferentes propósitos.

Tendo em consideração a reconhecida importância do cadastro multifuncional, é absolutamente necessário que em Portugal se faça a revisão de toda a filosofia de acção nesta matéria, com atenção à coordenação da actividade das diferentes partes, à racionalização e concentração dos recursos e à diversificação das fontes de financiamento.


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No final de 2002, num seminário de coordenação sobre a matéria, já Dimas Dias Veigas [8] acreditava que, como base para uma reflexão mais profunda e alargada, a nível nacional, era necessário o seguinte:

– obter recursos financeiros; – normalizar a legislação cadastral, do registo e fiscal; – definir mais rigorosamente os objectivos do cadastro; – definir a qualidade e o nível de precisão pretendidos; – definir e estabelecer áreas prioritárias de acção; – definir a utilização ou não de cadastros temáticos já existentes; – intensificar a cooperação internacional. Apesar de a responsabilidade da execução, estabelecimento de prioridades ou

manutenção do cadastro poder ser dada às autoridades locais ou a entidades privadas licenciadas, o Instituto Geográfico Português deve deter sempre a responsabilidade sobre os elementos essenciais de:

– regulamentação, normalização, formação, licenciamento e tributação da actividade cadastral;

– gestão e garantia de qualidade do sistema de informação cadastral e respectiva ligação com os subsistemas legal e fiscal;

– coordenação e normalização da actividade cadastral requerida ou executada por outras entidades competentes, por forma a minimizar a duplicação de trabalho e a má utilização ou dispersão dos fundos, que são sempre escassos.

A elaboração do cadastro predial é um exercício oneroso e lento, devendo o Instituto Geográfico Português tentar promover a colaboração e estabelecer acordos de cooperação com outros organismos, nomeadamente com as autoridades locais, que são os principais utilizadores e beneficiários da informação cadastral, essencial para a implementação dos planos municipais de ordenamento do território. Estes acordos de cooperação servem para desenvolver acções conjuntas na produção de cartografia de larga escala e na execução e manutenção do cadastro da propriedade imobiliária, à semelhança de tentativas já realizadas no sentido da computorização e manutenção do cadastro da propriedade rústica. A falta de uma estratégia definida para a execução do cadastro predial e a necessidade cada vez maior de informação cadastral, por parte dos municípios, tem feito com que cada município sem cadastro ou com cadastro desactualizado leve a cabo a realização de levantamentos cadastrais específicos para a concepção de planos de pormenor. Estes levantamentos são realizados à medida das necessidades de cada município e sem preocupações com uma possível futura ligação da informação cadastral, tanto a nível local como regional, e muito menos a nível nacional, com a informação do Instituto Geográfico Português.

O Ministério das Finanças, tradicionalmente o principal utilizador do cadastro, para fins fiscais, vê o seu papel de utilizador diminuir nos dias de hoje. Na realidade, e apesar de ainda ser utilizado o cadastro geométrico da propriedade rústica, a verdade é que, hoje em dia, o significado fiscal da propriedade urbana ultrapassou em larga escala o da propriedade rústica. Assim, o cadastro geométrico da propriedade rústica tem cada vez menos importância para a administração fiscal, como, aliás, pode ser constatado na reforma fiscal que entrou em vigor em 2004. O principal foco da reforma da tributação do património é naturalmente a propriedade urbana, para a qual não existe cadastro, consistindo as mudanças em novas regras de avaliação da propriedade urbana, que foram estipuladas independentemente do cadastro predial,


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dado o estado de estagnação em que este se encontra. Desta forma, o Ministério das Finanças não prevê progressos no desenvolvimento do cadastro predial e, por isso, não o vê como uma ferramenta para a política fiscal, contrariamente ao que acontece na maioria dos países europeus.

Após 1992, e de acordo com o regulamento da política agrícola comum, o Ministério da Agricultura foi obrigado a criar um sistema de informação para a gestão e controle dos subsídios agrícolas concedidos pela União Europeia. Na altura, foi explorada a possibilidade de utilização do cadastro rústico como base para esse sistema de informação, mas a falta de uma resposta satisfatória por parte do então Instituto Geográfico e Cadastral fez com que o Ministério da Agricultura optasse por resolver o problema criando um inventário completamente novo. Assim, o Sistema de Identificação Parcelar é gerido e actualizado com total independência em relação ao cadastro geométrico da propriedade rústica e ao Instituto Geográfico Português. Esta situação corresponde a uma duplicação do dispêndio de recursos, da obtenção de informação base e da actualização ao longo do tempo, que seria totalmente evitada se existisse o cadastro predial do país.

A elaboração do primeiro cadastro de uma dada região administrativa é feita a partir de situações de facto; isto é, os elementos recolhidos são resultado de demarcações e declarações feitas pelos proprietários, sem recurso a documentos legais que os comprovem. Estas situações de facto procuram conciliar-se, na medida do possível, com situações de direito, mas é apenas numa fase posterior de conservação cadastral que as modificações a introduzir em determinado prédio exigem a apresentação de documento legal que titule o direito sobre o prédio. Esta filosofia seria suficiente no caso do cadastro geométrico da propriedade rústica, em que o principal objectivo era a determinação, perante a Administração Central, do responsável pelo pagamento do imposto, mas no caso do cadastro predial, que tem um conjunto de utilizações muito mais alargado, é necessário conhecer o detentor do direito real sobre a propriedade. Assim, a componente jurídica necessita de ser desenvolvida de forma a ultrapassar a mera presunção de propriedade que possui actualmente.

Os mecanismos existentes para a recolha de informação destinada às 3 bases de informação predial levam a que alguns dos elementos relativos a cada prédio, como, por exemplo, a descrição do prédio e da sua localização, o nome e morada do proprietário/usufrutuário e a área do prédio, sejam registados 3 vezes, com procedimentos distintos e em instituições diferentes. Este facto conduz a um dispêndio de tempo e recursos, quer por parte das instituições quer por parte dos proprietários, e a uma maior burocracia, para além de ser uma das causas das diferenças de informação encontradas nas várias bases para um mesmo prédio. Assim, esta informação comum às 3 bases deveria ser recolhida apenas uma vez e ficar disponível para todas as restantes entidades que necessitassem de a utilizar, evitando a repetição de procedimentos e facilitando a actualização das bases e a harmonização da informação nelas contida.

2.4.4 — Hipóteses de evolução

O cadastro predial completo de todo o território nacional tem que ser executado, dada a sua reconhecida importância, devendo ser ultrapassadas as dificuldades já


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apontadas e tirar-se partido das novas tecnologias disponíveis. O levantamento cadastral do país deve ser feito em colaboração directa com as 5 entidades envolvidas (o Instituto Geográfico Português, a Direcção Geral dos Impostos, a Direcção Geral dos Registos e do Notariado e ainda a Associação de Municípios Portugueses e o Ministério da Agricultura, do Desenvolvimento Rural e das Pescas) e também com os proprietários dos prédios. O relançamento destes trabalhos deve ser aproveitado para, simultaneamente, se fazer uma integração completa com o registo predial e a matriz predial e para o consequente levantamento e/ou actualização da informação contida nestas bases, bem como de outra informação relevante quer para as câmaras municipais quer para as direcções regionais de agricultura.

O ideal para o país era a constituição de um sistema predial global que contivesse toda a informação existente nestas 3 bases de dados e mais alguma informação relativa aos prédios e detida pelas câmaras municipais e pelas direcções regionais de agricultura. Neste sistema, seria montada uma base de dados central, com toda a informação mais importante relativa a cada prédio, e 3 sub-bases de dados específicas, com a informação mais relacionada com o cadastro, o registo e a matriz, respectivamente (com a possibilidade de serem montadas mais duas sub-bases de dados, com a informação predial específica das câmaras municipais e das direcções regionais de agricultura). O Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SiNErGIC), que está a ser desenvolvido pelo Instituto Geográfico Português, é uma estrutura informática onde irá ser carregada apenas a informação cadastral existente e a obter, já com tentativas de ligação à matriz predial e ao registo predial, mas ainda sem uma filosofia geral de armazenamento, exploração e gestão de toda a informação predial.

Com este propósito, seria necessário organizar um grupo de trabalho que incluísse pessoas de todas as entidades envolvidas e, juntamente com uma entidade pública ou privada, com conhecimentos na área da informática, pudesse definir a estrutura informática do sistema predial global. Esta estrutura deveria ter capacidade para o armazenamento de toda a informação predial nacional, de uma forma organizada e hierarquizada, permitindo a evolução no tempo, sem necessidade de modificar a informação já existente. Os mecanismos de contínua actualização da informação seriam definidos desde o início, intrínsecos à estrutura informática e aos procedimentos de gestão da informação e obrigatórios de cumprir por parte das diversas entidades responsáveis, cabendo aqui um papel importante a outras entidades como os cartórios notariais e os tribunais, para além dos próprios proprietários. Cada uma das entidades envolvidas teria autorização de acesso, para introdução e/ou correcção de informação, apenas aos campos da sua responsabilidade, na base de dados central, e à correspondente sub-base. O sistema predial global permitiria acesso livre, para obtenção de informação, a todas as entidades interessadas da Administração Pública, e acesso restrito a entidades privadas e ao público em geral. A informação predial mais importante a incluir na base de dados central e a responsabilidade de cada uma das entidades envolvidas sobre os dados a inserir nos campos dessa base seriam distribuídas da seguinte forma:

• Número de identificação do prédio – campo de entrada em todo o sistema, da responsabilidade do Instituto Geográfico Português.

• Localização administrativa do prédio – este campo, com a descrição da localização e/ou morada do prédio, é da responsabilidade da respectiva câmara municipal.


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• Folha cadastral e áreas de implantação – os elementos gráficos da folha cadastral onde está inserido o prédio, incluindo a localização geográfica e a configuração geométrica, e os elementos numéricos das áreas de implantação do prédio e de todas as construções nele existentes, são campos da responsabilidade do Instituto Geográfico Português.

• Área do prédio em propriedade horizontal – no caso de o prédio corresponder a uma fracção autónoma no regime de propriedade horizontal, o campo relativo à área do prédio é da responsabilidade da respectiva câmara municipal.

• Parcelas agrícolas e áreas de cultivo – relativamente aos aproveitamentos agrícolas existentes em cada prédio, os elementos gráficos das parcelas agrícolas (com indicação dos tipos de cultura) e os elementos numéricos das áreas de cultivo são campos da responsabilidade da respectiva direcção regional de agricultura.

• Elementos relativos aos aproveitamentos agrícolas – os campos com os elementos alfanuméricos necessários ao cálculo do valor patrimonial tributável dos prédios rústicos, são da responsabilidade da respectiva direcção regional de agricultura.

• Plantas de arquitectura e áreas das construções – relativamente às construções existentes em cada prédio, os elementos gráficos das plantas de arquitectura de cada piso (com indicação dos tipos de utilização dos espaços) e os elementos numéricos das áreas de construção são campos da responsabilidade da respectiva Câmara Municipal.

• Elementos relativos às construções – os campos com os elementos alfanuméricos, necessários ao cálculo do valor patrimonial tributável dos prédios urbanos, são da responsabilidade da respectiva Câmara Municipal;

• Valor patrimonial tributário do prédio – este campo é da responsabilidade da respectiva repartição de finanças, bem como os campos relativos a parâmetros e coeficientes prévios ao cálculo deste valor.

• Nome e identificação dos detentores de direitos reais sobre o prédio – os campos com esta informação devem incluir a menção do nome completo, do estado civil (com indicação do nome do cônjuge e do regime matrimonial de bens, no caso de casado, e a indicação de ser maior ou menor de idade, no caso de solteiro), do número do bilhete de identidade e da morada habitual, da responsabilidade da respectiva conservatória do registo predial, e ainda do número de identificação fiscal, da responsabilidade da respectiva repartição de finanças.

• Situação jurídica do prédio – os campos com esta informação devem incluir os direitos reais que recaem sobre o prédio, as inscrições dos factos respectivos e os documentos que os atestam, estando em estreita ligação com os campos do ponto anterior, e sendo da responsabilidade da respectiva conservatória do registo predial.

A execução de um sistema predial global deste tipo implica a prévia revisão e simplificação legislativa sobre as matérias em causa, e evita a multiplicação de esforços na obtenção, gestão e conservação de toda a informação predial nacional.

Os municípios portugueses formam um conjunto muito heterogéneo, desde municípios urbanos com muita população, a pequenos municípios rurais. A sua


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característica comum é a difícil situação financeira, os municípios com maior população têm maiores rendimentos mas também maiores despesas. A maior fonte de receitas dos municípios são os impostos cobrados pela administração central e transferidos para as autarquias locais, como o imposto municipal sobre imóveis e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis entre outros. A segunda maior fonte de rendimento são as licenças camarárias, cobradas a entidades privadas (licenças de construção, de loteamentos urbanos e de manutenção de infra-estruturas), e os fundos da União Europeia. Os deficientes recursos financeiros municipais têm duas consequências negativas: as câmaras municipais endividam-se demasiado e tendem a aumentar o rendimento proveniente das licenças, sendo permissivos nas autorizações que concedem. Esta é, aliás, conhecida como a maior razão da excessiva actividade construtiva que se observa por todo o país, sendo significativo que, num país com cerca de 10 milhões de habitantes, no total de todos os planos directores municipais esteja prevista habitação para 30 milhões de pessoas. O facto de os municípios não serem responsáveis pela gestão dos impostos sobre imóveis faz com que tenham uma atitude passiva sobre o uso do cadastro para fins fiscais; na verdade, a sua posição relativamente à recente reforma da tributação do património foi, muito explicitamente, de concordância, desde que o rendimento daí proveniente não diminuísse.

As maiores competências dos municípios são no campo do planeamento e da gestão urbana, mas, como não existe cadastro urbano e o cadastro rústico cobre apenas metade dos municípios, eles têm que levar a cabo a sua missão, na maioria dos casos, sem informação cadastral. Mesmo assim, os municípios que têm cadastro rústico usam-no bastante, nas áreas que antes eram rústicas e agora são urbanas, como uma valiosa ferramenta de planeamento. E, ainda, como já foi referido anteriormente, nos poucos concelhos em que foi executado o cadastro predial, ele tem sido bastante utilizado pelos departamentos técnicos municipais, apesar de não ter valor oficial. Assim, os municípios conseguem cumprir as suas competências, apesar de não terem cadastro, caindo numa das seguintes situações: contratam e pagam a execução dos levantamentos cadastrais necessários, deixam à responsabilidade dos proprietários os casos em que loteamentos e construções autorizadas invadem prédios vizinhos, e, frequentemente, tomam decisões, encontram soluções e executam tarefas de uma forma menos informada e menos eficiente, com custos que nunca são contabilizados.

A partir destes pressupostos, considera-se que a participação activa das autarquias locais, tanto no processo de levantamento cadastral, como no processo de cobrança dos impostos municipais poderia trazer vantagens ao nível do planeamento territorial e ao nível da equidade da cobrança dos impostos.

Em muitos países já são os municípios que gerem a informação cadastral no âmbito das suas competências e são eles também que fazem a cobrança dos impostos municipais, mantendo toda a informação necessária ao município reunida num sistema de informação geográfico (SIG). O SIG é um investimento com uma alta taxa de retorno para os municípios, que, associado à actualização cadastral, gera não só um aumento da receita municipal, mas, principalmente, funciona como uma excelente ferramenta nas decisões sobre acções estratégicas dos municípios, face à disponibilidade de informações, facilitando a interligação entre os diversos sectores, aumentando assim a capacidade produtiva e a eficiência no atendimento. Estes sistemas têm uma base cadastral que deve ser revista de acordo com os seus objectivos e realizada por profissionais especializados, sendo vital não só no que


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respeita ao cálculo dos impostos, como também no próprio planeamento do município, na determinação de prioridades de expansão e na implantação de equipamentos urbanos.

Após a obtenção da base cartográfica digitalizada, faz-se a introdução, no sistema informático, de dados e informações disponíveis e obtidos em campo, podendo chegar-se ao nível de detalhe do prédio, e devendo prever-se constantes ampliações ao longo do tempo, de acordo com as necessidades do município. Um sistema ideal deve ser constituído pela base cartográfica (áreas urbanas e rurais), dados de carácter tributário (planta de valores genéricos, cadastro de contribuintes mobiliários e imobiliários, situação tributária dos contribuintes), dados sobre os serviços públicos (equipamentos públicos, procura por serviços públicos existentes, atendimento a solicitações de cidadãos, redes de infra-estruturas, mobiliário urbano, endereços de utilizadores dos serviços públicos, sistema de transportes e das vias públicas, itinerários das carreiras de transporte colectivo, rotas de recolha de lixo, arborização urbana) e ainda dados socioeconómicos e demográficos (condições de vida dos cidadãos, epidemias, ocorrência de acidentes e de crimes).

A elaboração de análises em SIG permite ir além da visualização espacial do conteúdo das bases de dados, pois é possível levar a informação contida nos dados cadastrais para a forma de mapa e vice-versa, actualizando as bases de dados com informações dos mapas. Esta integração de dados espaciais e cadastrais permite a identificação de áreas de risco nas zonas urbanas, a definição de locais a serem preservados, o licenciamento de projectos de novas construções ou mesmo a definição de arruamentos em áreas de expansão urbana. Existe ainda a possibilidade de associar esta base cartográfica a dados socioeconómicos, permitindo outro âmbito de análises e conclusões. Assim, os SIG oferecem um grande número de recursos que, quando usados racionalmente, permitem obter visões muito particulares do espaço analisado, impossíveis de ser percebidas in loco pelo mais experiente dos observadores. Cada município deve desenvolver as suas próprias aplicações para resolver os problemas locais mais importantes, não existindo sistemas, fórmulas ou dados preestabelecidos para as análises em SIG.

No caso do Brasil, o cadastro técnico urbano é um retrato fiel da situação imobiliária do município, sendo uma ferramenta que determina, com precisão, diversas características dos imóveis da cidade, como, por exemplo, a área dos terrenos; a área, tipo e padrão das construções; etc. O levantamento cadastral do imobiliário urbano, aliado a uma planta de valores genéricos, permite ao executivo municipal não só um diagnóstico do sistema tributário, como também melhorar a sua receita e corrigir as injustiças na cobrança dos seus impostos. As vantagens sociais e o próprio aumento da colecta, que estes dois instrumentos actualizados permitem, são maiores do que os custos envolvidos na realização individualizada de cada um deles. Uma planta de valores adequada deve apresentar valores médios unitários de imóveis em cada rua do município, em cada face do quarteirão. A sua elaboração constitui um trabalho bastante extenso, com um grande nível de pormenor, pois devem ser consideradas todas as peculiaridades de cada local. Este trabalho tem que ser feito por profissionais especializados, tendo por finalidade auxiliar na determinação do valor patrimonial de cada imóvel, sem o qual não podem ser lançados os impostos municipais, podendo dele ser tiradas vantagens não só ao nível da justiça fiscal, como também ao nível da facilidade e celeridade em processos de expropriação. O município deve ainda possuir as plantas de equipamentos urbanos e serviços públicos,


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que são de grande importância para se manterem actualizadas as informações referentes à localização dos equipamentos urbanos (escolas, praças, redes de abastecimento de água e drenagem de águas residuais, iluminação pública, etc.) e dos serviços públicos prestados pelos municípios (recolha de lixo, limpeza pública, etc.) que servem de base ao lançamento das taxas e auxiliam no cálculo do valor dos imóveis.

Algumas das recomendações feitas aos municípios sobre a ligação do cadastro técnico urbano com a planta de valores genéricos e as plantas dos equipamentos urbanos e serviços públicos são as seguintes:

• A planta de valores genéricos deve ser elaborada utilizando ferramentas modernas como a estatística, a amostragem, as normas técnicas da engenharia de avaliações, programas de análise multivariada e físico-espacial, sendo imprescindível a existência de um cadastro técnico e de cartografia temática, que sejam modernos e actualizados.

• Os municípios devem investir em trabalho feito por especialistas sempre que se trate de assuntos relacionados com o cadastro técnico, como o levantamento cadastral, a execução de mapas, o fornecimento de bases de dados, a informatização geográfica, a tributação, o planeamento territorial, etc., fazendo um investimento que deve servir ao maior número possível de utilizadores, não esquecendo que os seus próprios funcionários precisam de o conhecer para dele extrair os resultados.

• Os municípios devem contratar profissionais como agrimensores, cartógrafos e empresas de levantamento aéreo com formação voltada para a execução de mapas e para o cadastro técnico, e especialistas para a elaboração da planta de valores, com conhecimentos em engenharia das avaliações e tributação territorial que estejam identificados com a problemática da cartografia;

• A actualização e manutenção do cadastro deve merecer toda a atenção por parte dos municípios, lembrando que economia não é gastar pouco mas sim gastar bem, devendo as mesmas fazer uma análise criteriosa dos produtos e sistemas que possuem e dos que estão disponíveis no mercado, para daí inferir sobre o processo de alteração ou aquisição de um novo sistema;

• Elaboração e implantação de instrumentos legais, exigindo que os técnicos tenham formação adequada para executar estes trabalhos a partir da melhor tecnologia disponível, para que seja garantida a qualidade e segurança dos dados gerados pelo cadastro técnico, conseguindo-se a ligação entre o cadastro e o registo predial, por forma a haver uma conformidade dos dados das propriedades;

• A actualização cadastral é necessária pelo facto de a terra ser o capital que produz efectivamente a renda; portanto, a planta de valores, para além do objectivo de estabelecer valores patrimoniais de imóveis para fins tributários, deve dar condições para o planeamento da expansão dos equipamentos urbanos e dos serviços públicos, e estabelecer condições para a previsão de verbas para a expropriação, urbanização, etc.;

• A actualização cadastral deve ser feita em bases cartográficas modernas, tendo sempre como objectivo um cadastro multifuncional, não chegando apenas a actualização da informação cadastral ou somente a actualização dos valores patrimoniais da planta de valores.


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Estas hipóteses de evolução são bem demonstrativas de que as câmaras municipais são as entidades que, com maior probabilidade, impulsionarão o desenvolvimento do cadastro predial e a recolha de toda a informação que a ele possa ser associada. De facto, o cadastro predial é a base essencial sobre a qual toda a outra informação deve assentar, e sem ele é muito difícil fazer uma avaliação patrimonial em massa, para fins tributários, dos prédios existentes em Portugal.


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CAPÍTULO TRÊS

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA


Os bens imobiliários são uma considerável parcela, quer em número quer em valor, de todos os bens existentes, sejam eles públicos, particulares ou empresariais. A própria amplitude deste recurso tão importante da nossa sociedade cria uma necessidade de avaliação desses bens, como suporte e consistência para a tomada de decisões relativamente à sua utilização e disposição. No entanto, a avaliação de bens imobiliários levanta problemas que não existem na avaliação de outros bens económicos, em que o preço é transparente; para estes últimos, não há necessidade de verdadeiramente empregar nenhum tipo de raciocínio económico ou discussão avaliativa.

Quando se trata de uma transacção, a avaliação tem a responsabilidade acrescida de estar associada a uma relação humana, com todos os elementos de incerteza que o facto acarreta. Assim, os métodos de avaliação, apesar de não serem infalíveis, devem ser o mais claros e honestos possível, apoiados em bases científicas, e dar origem a resultados credíveis e independentes. Só desta forma a avaliação pode servir de elemento orientador e ser uma previsão fiável, na qual assentam os compromissos e projectos dos interessados. No entanto, esta tarefa não é fácil, pois a avaliação tem uma natureza viva, que se desenvolve com a sociedade que serve. As transacções de qualquer tipo não podem desligar-se das perspectivas, das políticas, dos acontecimentos e até das extravagâncias dos agentes sociais. Não é em vão que uma avaliação tem um prazo de validade, pois o preço que as pessoas e instituições atribuem às coisas varia com o tempo, cada vez mais rapidamente.

Neste contexto, ao profissional de avaliação imobiliária deve ser exigida tanta ou mais eficácia que a praticada pela própria sociedade. Todas as ocupações necessitam de doses adequadas de conhecimento e virtude, mas algumas, como a do avaliador, necessitam de uma forma especial porque se apoiam na boa-fé das pessoas. A sua actuação existe onde se verifica o conflito e a confusão de interesses, típicos de um mercado imperfeito, como é o do imobiliário, devendo ser pautada por um bom juízo de profissional exigente e honrado, com carácter independente e científico.

A avaliação pode ser definida como o processo e o resultado da aferição de um ou mais factores económicos especificamente definidos em relação a imóveis descritos, com data determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes. A fiabilidade de uma avaliação depende da competência e da integridade básicas do avaliador, da disponibilidade de dados pertinentes à mesma e da forma como esses dados forem informatizados e analisados. Uma avaliação profissional é uma opinião


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sustentável, que ultrapassa qualquer sentimento pessoal do avaliador, e reflecte a tendência e valor do mercado após a análise apropriada de dados, em conformidade com as normas da prática profissional.

O tipo mais frequente de avaliações tem sido a estimação do valor de mercado, e o conhecimento público da actividade de avaliação está, provavelmente, limitado a estes casos. No entanto, a engenharia de avaliações tem-se desenvolvido bastante e o seu contínuo aperfeiçoamento faz com que actue em campos cada vez mais alargados, que vão desde simples consultas a papéis-chave na tomada de decisões, em situações relativas a imóveis. A necessidade de uma avaliação do valor de mercado interessa a diversas entidades, como empresas imobiliárias, instituições públicas, bancos e seguradoras, e esta necessidade pode surgir em cenários tão diferentes como a transferência de propriedade, o financiamento e o crédito, a determinação da justa indemnização em caso de expropriação, o estudo do mercado e a busca de oportunidades de investimento, o registo cadastral como base para impostos, a definição de prémios de seguro ou do justo valor de arrendamento.

Neste capítulo, é feita uma descrição de cada um dos passos do processo de avaliação, incluindo os métodos de avaliação mais utilizados e as normas de avaliação existentes, sendo posteriormente aprofundada a temática da avaliação de imóveis em massa, e realizado o levantamento do estado da arte na Europa.


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3.1 — Processo de Avaliação

3.1.1 — Pedido de avaliação

O primeiro passo no processo de avaliação é o pedido de avaliação, o qual estabelece o contexto e o alcance/extensão do pedido, e resolve qualquer ambiguidade sobre as questões ou problemas da avaliação. Neste sentido, devem receber-se instruções escritas do cliente e/ou confirmadas por escrito pelo avaliador, com suficiente detalhe, para evitar qualquer erro de interpretação. Assim, o avaliador deve assegurar que as análises, informações e conclusões desenvolvidas durante a avaliação e apresentadas no relatório final estão adaptadas às especificações do pedido. As especificações do pedido de avaliação devem incluir os seguintes elementos:

• uma identificação da categoria da propriedade objecto da avaliação, seja ela uma propriedade imobiliária, mobiliária (instalações e máquinas em unidades industriais; mobiliário e equipamento fixo em edifícios) ou um negócio, e de outras categorias de propriedades incluídas na avaliação, para além da categoria da propriedade principal;

• uma identificação dos direitos de propriedade a serem avaliados, como, por exemplo, um único proprietário, uma sociedade ou um interesse parcial;

• o objectivo ou, se apropriado, os objectivos para que se destina o uso da avaliação;

• quaisquer limitações relatadas; • a identificação de qualquer entidade ou pessoa que venha a ser subcontratada

para prestar serviço no processo de avaliação e respectivas contribuições para a avaliação;

• uma definição da(s) base(s) ou tipo(s) de valor pretendido(s) e o tratamento das diferentes categorias de propriedades, dentro do mesmo conjunto a ser avaliado, caso exista mais do que uma categoria;

• a data à qual será estabelecido o valor a estimar e a data do relatório final pretendido (a primeira data deve ser a mesma ou anterior à segunda data);

• uma identificação do alcance/extensão do trabalho a desenvolver, quer para a avaliação, quer para o relatório final;

• uma identificação de quaisquer contingências ou condições limitativas nas quais a avaliação é baseada.

Só depois de definido e claramente especificado o pedido de avaliação é que o avaliador pode iniciar o seu trabalho de pesquisa e recolha de informação, tratamento e análise dos dados e obtenção final do valor da avaliação.

3.1.2 — Mercado imobiliário

Um mercado é um sistema (e em certas ocasiões o sítio específico ou ambiente) onde se transaccionam bens e serviços entre compradores e vendedores, mediante mecanismos de preços; este conceito implica a capacidade dos compradores e vendedores para exercer a sua actividade sem restrições. O “princípio da oferta e da


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procura” estabelece o preço de um bem ou serviço no mercado, através do equilíbrio entre a oferta e a procura, sabendo-se que o preço varia inversamente com a oferta do bem ou serviço e directamente com a procura dele. O mercado pode ser local, regional, nacional ou internacional.

Cada parte, comprador e vendedor, responderá às relações de oferta e procura e a outros factores de fixação de preços, de acordo com as suas próprias capacidades e conhecimentos, com a sua compreensão da utilidade relativa dos bens e serviços, e ainda com as suas necessidades e desejos individuais. Os preços variam ao longo do tempo, como resultado dos efeitos gerais e específicos de forças económicas e sociais; as forças gerais podem causar variações nos níveis gerais de preços e no poder de aquisição relativo do dinheiro, enquanto as forças específicas, tais como mudanças tecnológicas, podem gerar alterações na oferta e na procura e criar variações significativas nos preços.

A um nível mais fundamental, o valor é criado e mantido pela associação de quatro factores, que estão relacionados com qualquer bem ou serviço, e que são a utilidade, a escassez, o desejo e o poder de aquisição, cuja completa interacção é reflectida pelo funcionamento do princípio económico da oferta e da procura. Senão veja-se: a oferta de um bem ou serviço é afectada pela sua utilidade para os consumidores e pelo desejo de os consumidores o adquirirem; a disponibilidade dos bens e serviços é limitada pela sua escassez e pelas restrições efectivas ao poder de aquisição dos consumidores prováveis; a procura de um bem ou serviço é, do mesmo modo, criada pela sua utilidade, influenciada pela sua escassez e desejo, e restringida pelos limites ao poder de aquisição. A utilidade pela qual um bem ou serviço é produzido e a escassez ou disponibilidade limitada de um bem ou serviço são geralmente considerados factores relacionados com a oferta; enquanto as preferências dos consumidores e o poder de aquisição, os quais reflectem o desejo por um bem ou serviço e o poder de compra para o adquirirem, são geralmente considerados factores relacionados com a procura.

Nos mercados imobiliários, a oferta representa a quantidade de propriedades que estão disponíveis para venda ou arrendamento, a diferentes preços, num mercado definido e num determinado período de tempo, assumindo que os custos de produção e de mão-de-obra permanecem constantes. A procura constitui o número de possíveis compradores ou arrendatários que pretendem tipos específicos de propriedades a diferentes preços e num dado mercado, com um dado período de tempo, assumindo que outros factores, tais como população, rendimentos, preços futuros e preferências dos consumidores, permanecem constantes.

No entanto, os mecanismos de determinação do preço nos mercados imobiliários não são tão lineares como no caso dos mercados de concorrência perfeita, em que, como já vimos, o preço do bem económico é fixado pelo equilíbrio entre a procura e a oferta e onde qualquer comprador ou vendedor pode conhecer aquele preço com bastante exactidão, bastando para tal acompanhar a evolução das cotações diárias. O mesmo não acontece quando se pretende saber o valor de um bem imobiliário, já que, apesar de se poder ter uma ideia do preço por metro quadrado de um determinado imóvel, este valor varia bastante de imóvel para imóvel por diversas razões, como, por exemplo:

– localização do imóvel ou da construção; – qualidade e características construtivas;


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– serviços e instalações disponíveis; – dimensão do imóvel (grandes áreas têm um preço por metro quadrado menor

que áreas mais pequenas); – expectativas para a zona de localização do imóvel (planos de urbanismo, zonas

verdes, industriais, comerciais ou residenciais); – estrato socioeconómico da população e prestígio do bairro; – situação jurídica do imóvel. Estas razões e outras que poderiam ser enumeradas fazem com que não existam

dois imóveis exactamente iguais e, consequentemente, o preço por metro quadrado para cada um deles, num determinado momento, não é o mesmo. No entanto, se for considerado um conjunto de imóveis semelhantes, existente num determinado bairro ou zona restrita, consegue-se uma maior homogeneidade nos seus valores.

Acresce ainda que o solo é um bem limitado, as suas disponibilidades para edificação aumentam com o desenvolvimento das urbanizações e com a liberalização do uso do solo, mas a oferta de solo tem sempre uma grande limitação, proveniente das suas condições geográficas. Por outro lado, as transacções de um mesmo tipo de imóvel não se efectuam com continuidade no tempo, principalmente quando comparadas com as transacções de outros bens económicos, resultando em problemas com a transparência dos preços, como no caso da heterogeneidade qualitativa. Na realidade, o bem imobiliário distingue-se da maioria dos bens e serviços devido ao maior período de tempo que se requer para a sua comercialização, pois é um bem relativamente ilíquido, quando se trata de obter um preço representativo do seu valor de mercado.

Assim, o mercado imobiliário está muito longe de ser um mercado de concorrência perfeita, pois carece de várias propriedades típicas dos mercados competitivos, como sejam a transparência e a homogeneidade. Além disso, nos mercados imobiliários, os preços e condições de venda, normalmente, são resultado de negociações bilaterais entre o vendedor e o comprador, negociações estas que não se observam nos mercados competitivos, onde os preços estão tabelados e são aceites pelas partes. As operações de compra e venda de imóveis são ainda influenciadas pelas condições financeiras e de estabelecimento do preço da transacção; por exemplo, um proprietário que se veja obrigado a vender urgentemente um imóvel, por necessidade económica, irá vendê-lo por um preço baixo, enquanto um comprador que adquire um imóvel por razões de capricho, pode fazê-lo por um preço alto.

A descontinuidade das transacções e a heterogeneidade dos imóveis, assim como as motivações subjectivas de compra e venda, que caracterizam o mercado imobiliário, também levantam problemas na elaboração de estatísticas de preços e na sistematização de bases de dados, tão importantes para a avaliação imobiliária. Na avaliação da propriedade imobiliária são aplicados muitos princípios já descritos e outros conhecidos como os da oferta e procura, competição, substituição, antecipação ou expectativa, mudança e outros. Comum a todos estes princípios está o seu efeito directo ou indirecto no grau de utilidade ou produtividade de uma propriedade, podendo-se afirmar que a utilidade dos bens imobiliários reflecte o efeito combinado de todas as forças do mercado que têm alguma influência sobre o seu valor.


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3.1.3 — Categorias da propriedade

A terra é essencial às nossas vidas e à nossa existência, a sua importância situa-a no centro das atenções de advogados, geógrafos, sociólogos e economistas e a forma como cada uma destas disciplinas se relaciona com a terra e a seu uso afecta as sociedades e as nações de todo o mundo. A terra, quer se trate de um terreno baldio ou de um terreno com edificações, é um bem imobiliário, e a sua avaliação é um conceito económico. Assim, o bem imobiliário compreende o próprio solo físico, todas as coisas que se encontram naturalmente nele, como as árvores e os minerais, e todos os elementos artificiais que se aderem a ele, como os edifícios ou os melhoramentos do local; é a “coisa” física, tangível, que se pode ver e tocar, junto com todos os agregados no, sobre e sob o solo. O valor do bem imobiliário é criado pela sua utilidade e capacidade de satisfazer as necessidades e desejos das sociedades humanas, e contribuem para esse valor a singularidade do bem imobiliário, a sua durabilidade, a sua localização, a oferta relativamente limitada e a utilidade específica de um determinado local.

Bem diferente do conceito de bem imobiliário é o de propriedade imobiliária; estes dois conceitos, que por vezes se confundem, são, no entanto, bastante distintos e a sua compreensão é essencial para fins de avaliação imobiliária. Assim, propriedade é um conceito legal que compreende todos os interesses, direitos e benefícios relacionados com a posse ou domínio de um bem. Para distinguir entre o bem imobiliário (entidade física) e o seu domínio (conceito legal), a propriedade de um bem imobiliário chama-se «propriedade imobiliária». Um interesse ou interesses sobre uma propriedade demonstra-se, normalmente, mediante alguma prova de domínio, como, por exemplo, um título ou uma escritura, que é separada do bem imobiliário físico; a propriedade é, portanto, um conceito não físico. A propriedade imobiliária consiste nos direitos privados que permitem ao proprietário deter interesses específicos sobre o bem imobiliário que possui, tais como o direito a usar, a ocupar, a entrar, a vender, a arrendar, a legar, a doar ou a escolher exercer todos ou nenhum destes direitos. O termo «propriedade», usado sem outra identificação, pode referir-se a propriedade imobiliária (bens imóveis), a propriedade mobiliária (bens móveis) ou a outra categoria de propriedade, como os negócios, os interesses financeiros ou uma combinação deles.

A propriedade imobiliária representa uma parcela considerável da riqueza mundial, sendo a sua avaliação fundamental para a viabilidade da propriedade global e dos mercados financeiros. A propriedade imobiliária tem que ser distinguida de outros tipos de propriedade porque, por vezes, o valor de uma propriedade inclui várias categorias de propriedades, sendo essencial a compreensão de cada tipo e das características que as distinguem. A divisão habitual das propriedades em quatro categorias diferentes, há muito reconhecida, engloba, para além da propriedade imobiliária, a propriedade mobiliária, os negócios e os interesses financeiros.

A propriedade mobiliária inclui interesses sobre objectos tangíveis e não tangíveis, que não são bens imobiliários. A propriedade mobiliária tangível representa interesses sobre objectos que não estão permanentemente agarrados ou afixados ao bem imobiliário e que se caracterizam, geralmente, pela sua mobilidade; trata-se de bens móveis identificáveis, tais como mobílias, ferramentas, matérias-primas ou inventários de comércio, e pode também incluir bens de capital, como dinheiro,


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seguros, contas bancárias ou empréstimos de curto prazo. A propriedade mobiliária intangível representa interesses em entidades intangíveis, como o direito a recuperar uma dívida ou o direito a lucrar com uma ideia (patente); a avaliação desta propriedade deve ser feita relativamente ao direito de recuperação ou de lucro e não às entidades intangíveis, que são a dívida e a ideia. Uma avaliação que inclua tanto propriedade mobiliária como propriedade imobiliária tem que identificar a propriedade mobiliária e considerar o seu efeito no valor estimado obtido.

Os negócios incluem qualquer entidade comercial, industrial, de serviços ou de investimentos que tenha uma actividade económica, e são geralmente entidades com fins lucrativos que operam para fornecer os consumidores com produtos ou serviços. As entidades de negócio abarcam uma quantidade extremamente grande de actividades económicas, compreendendo tanto o sector privado como público, e incluindo o fabrico, a venda a grosso, a venda a retalho, a hotelaria e os serviços de saúde, financeiros, legais, de educação e sociais, entre outras. Propriedades como explorações agrícolas, hotéis, restaurantes, bombas de gasolina e teatros ou cinemas são avaliadas pelo valor dos seus vários componentes, que incluem o terreno, os edifícios, os bens móveis, as entidades intangíveis e o negócio em si mesmo; como a venda destas propriedades no mercado é, normalmente, feita como um todo, a obtenção em separado dos valores dos seus vários componentes pode ser difícil, devendo ser tomado um cuidado adicional na identificação dos componentes da propriedade incluídos na avaliação.

Os interesses financeiros sobre uma propriedade são objectos intangíveis e podem incluir três tipos de direitos diferentes: os resultantes da divisão legal dos interesses de domínio sobre um negócio ou uma propriedade imobiliária (sociedades, sindicações, corporações, consórcios), como sejam usar, ocupar, vender, arrendar ou gerir a sua quota parte; os resultantes de um contrato de garantia de opção de compra/venda de uma propriedade (imobiliária, acções ou outro instrumento financeiro), a um dado preço e dentro de um período de tempo especificado, ou de um contrato de arrendamento com opção de troca, isto é, em que é possível exercer ou não exercer a opção; e ainda os resultantes da criação de instrumentos de investimento, assegurados por um conjunto de bens imobiliários, equivalentes aos de domínio do bem, ou seja, conservá-lo ou vendê-lo. A avaliação de interesses financeiros envolve considerações altamente especializadas, devendo o método de avaliação ser adaptado à natureza do interesse financeiro sujeito a avaliação.

3.1.4 — Tipos de valor

A imprecisão da linguagem pode levar a más interpretações ou mal-entendidos, em particular quando palavras usadas correntemente também têm significados específicos numa dada disciplina, como é o caso dos conceitos de «preço», de «custo» e de «valor», no sentido em que são usados na disciplina de avaliação.

«Preço» é o termo usado para designar a quantia pedida, oferecida ou paga por um bem ou serviço; depois de concluída a transacção. O preço é um facto histórico, quer seja do conhecimento público ou mantido confidencial; o preço pago representa a intercepção das curvas da oferta e da procura. Devido às capacidades financeiras, motivações, ou interesses especiais de um determinado comprador e/ou vendedor, o preço pago pelos bens ou serviços pode ou não ter alguma relação com o valor atribuído por outras pessoas a esses bens ou serviços. No entanto, geralmente o preço


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é uma indicação do valor relativo que o comprador e/ou vendedor em questão dão aos bens ou serviços, nas circunstâncias particulares do negócio efectuado. Assim, preço refere-se ao intercâmbio real de um bem ou serviço.

«Custo» é um conceito relacionado com a produção, distinto da transacção, que é definido como a quantia em dinheiro requerida para criar ou produzir um bem ou serviço; uma vez o bem concluído ou o serviço prestado, o seu custo passa a ser um facto histórico. Assim, o custo reflecte os gastos para produzir o bem ou serviço. O custo total de uma propriedade inclui todos os custos directos e indirectos necessários para a sua produção. Podem ainda ser utilizados os termos «custo de reprodução» e «custo de reposição», com os seguintes significados: «custo de reprodução» é o custo de criar uma réplica fiel da estrutura existente, utilizando o mesmo projecto e materiais de construção similares; enquanto o «custo de reposição» visa a construção de uma estrutura de utilidade comparável, empregando o projecto e os materiais de construção habitualmente usados no mercado de edificação actual.

«Valor» é um conceito económico que se refere ao preço mais provável a que chegarão compradores e vendedores de um bem ou serviço que está disponível para aquisição; o valor estabelece o preço hipotético ou ideal que os compradores e vendedores determinarão pelo bem ou serviço. O Valor não é um facto, mas sim uma estimativa do preço provável que será pago pelos bens e serviços, num dado instante de tempo, de acordo com uma definição específica de valor. Assim, o valor reflecte a visão dos benefícios percebidos, pelo que possui o bem ou recebe o serviço, das respectivas utilidades alternativas ou funções associadas para os participantes num determinado mercado e na data efectiva de avaliação, podendo ainda reflectir condições de mercado atípicas ou não usuais.

Existem muitos tipos e definições associadas a valor, algumas usadas comummente na avaliação, outras apenas usadas em situações especiais, sob circunstâncias cuidadosamente identificadas e informadas. É de importância capital, para o uso e compreensão das avaliações, que o tipo e definição de valor sejam explicados claramente, e que sejam apropriados para cada pedido de avaliação em particular. Assim, deve ser evitada a utilização do termo «valor» sem qualificação, juntando-lhe um adjectivo que descreva o tipo particular de valor envolvido, pois uma troca na sua definição pode ter um efeito material nos valores atribuídos às propriedades.

O «Valor de mercado» é a base de avaliação da maioria dos recursos em economias de mercado e é o tipo de valor, associado à avaliação da propriedade imobiliária, mais comum. O conceito de valor de mercado está ligado às percepções e comportamento colectivo dos participantes de um determinado mercado, reconhece diversos factores que podem influir nas transacções desse mercado e distingue-los de outras considerações intrínsecas ou alheias ao mercado, que afectam o valor. No caso dos bens imobiliários, o valor de mercado é uma representação do reconhecimento da sua utilidade pelo mercado, mais do que exclusivamente do seu estado físico, e o conceito é entendido e aplicado habitualmente, apesar das definições precisas poderem variar. Apresentam-se aqui duas dessas definições: o valor de mercado é a quantia estimada pela qual, na data da avaliação, se transaccionaria voluntariamente uma propriedade entre um comprador e um vendedor, numa transacção livre, depois de uma comercialização adequada, em que cada uma das partes actuou com conhecimento, com prudência e sem pressões; ou, de uma forma mais simples, o valor


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de mercado corresponde ao preço pago por um comprador desejoso de comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas também não compelido, tendo ambos pleno conhecimento das condições do mercado e da utilidade do imóvel transaccionado.

A estimação do valor de mercado determinada profissionalmente é uma avaliação objectiva dos direitos de domínio identificados em relação a uma propriedade específica, numa data determinada, estando implícito o conceito de um mercado geral que compreende as actividades e motivações de muitos participantes, mais do que a visão preconcebida ou interessada de um indivíduo em particular. O avaliador pode ter que enfrentar um problema de avaliação difícil, quando as condições normais de mercado tenham sido alteradas ou suspensas ou onde os desequilíbrios entre oferta e procura levem a preços de mercado que não satisfazem a definição de valor de mercado. Aplicando o conceito e definição de valor de mercado e adaptando os dados e o raciocínio de mercado ao processo de avaliação, os avaliadores asseguram a relevância e a utilidade dos valores das propriedades avaliadas. No entanto, com a diminuição da disponibilidade e/ou aplicabilidade da informação de mercado, o processo de avaliação pode requerer graus maiores de competência, experiência e juízo profissional do avaliador.

Um conceito muito importante para a estimação do valor de mercado é o de «maior e melhor uso», em particular quando se trata da avaliação de terrenos. O solo tem uma permanência maior que qualquer melhoramento nele feito ou implantado; isto é, normalmente espera-se que o solo sobreviva a todos os usos e edificações que lhe sejam impostos pelas pessoas. Por outro lado, a imobilidade do solo faz com que cada parcela de terreno tenha uma localização única, característica que determina a sua utilidade óptima. Quando se avalia um terreno edificado separadamente das edificações nele implantadas, os princípios económicos exigem que as edificações se avaliem segundo o que contribuem ou restem para o valor total da propriedade. Portanto, o valor de mercado do terreno, baseado no conceito de «maior e melhor uso», reflecte a utilidade e permanência do solo no contexto de um mercado, considerando que as edificações constituem a diferença entre o valor do terreno e o valor de mercado do conjunto edificado.

O «maior e melhor uso» pode definir-se como o uso mais provável de uma propriedade que é fisicamente possível, apropriadamente justificado, legalmente permitido, financeiramente exequível e que resulta no valor mais alto da propriedade que se está a avaliar. Um uso que não é legalmente permitido ou fisicamente possível não pode considerar-se como um «maior e melhor uso». No entanto, um uso que seja legalmente permitido ou fisicamente possível poderá requerer uma explicação do avaliador que justifique por que é que esse uso é razoavelmente provável. Uma vez estabelecido pela análise que um ou mais usos são razoavelmente prováveis, eles são então testados quanto à sua exequibilidade financeira. O uso que resulte no valor mais alto, depois de verificados todos os testes, é considerado o «maior e melhor uso».

Os avaliadores, ao aplicarem esta definição, podem avaliar os efeitos da deterioração e da obsolescência nos edifícios, as edificações mais apropriadas para o terreno, a exequibilidade de projectos de reabilitação ou renovação e muitas outras situações de avaliação. Nos mercados caracterizados por uma volatilidade extrema ou por desequilíbrios severos entre a oferta e a procura, o maior e melhor uso de uma propriedade pode ser retido para um uso futuro. Noutras ocasiões, quando se podem identificar vários tipos de maiores e melhores usos potenciais, o avaliador discutirá


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tais usos alternativos e antecipará os níveis de rendimentos e despesas futuros. Quando o uso do solo e a sua planificação estão num estado de mudança, o maior e melhor uso imediato da propriedade pode ser um uso transitório.

As avaliações que não são baseadas no mercado utilizam métodos que consideram a utilidade económica ou funções de uma propriedade, mais do que a sua capacidade de ser comprada ou vendida pelos participantes do mercado, e o efeito de condições de mercado atípicas ou não usuais. Estas avaliações devem incluir a definição de valor utilizada, como, por exemplo:

– «Valor em uso» é o valor que uma propriedade específica tem para um uso ou utilizador específicos e não está, portanto, relacionado com o mercado, pois não tem em conta o maior e melhor uso ou a soma monetária que possa ser obtida com a sua venda; o cálculo deste valor é feito pela soma do valor presente dos fluxos de caixa futuros que se esperam obter do uso contínuo da propriedade com o seu valor de venda no final da sua vida útil.

– «Valor de investimento» é o valor de um imóvel para um investidor em particular, ou uma classe de investidores, e para objectivos de investimento especificamente identificados, sendo um conceito subjectivo, que relaciona imóveis específicos a investidores específicos, grupos de investidores ou entidades com objectivos e/ou critérios de investimento claramente identificados; este valor pode ser superior ou inferior ao valor de mercado do imóvel.

– «Valor de negócio em marcha» é o valor de um negócio como um todo, podendo ser distribuído ou repartido o valor do todo entre as partes constitutivas, nas proporções em que contribuem para o negócio, mas nenhuma das partes, por si mesma, constitui uma base do valor de mercado; assim, este conceito só pode ser aplicado a um imóvel que faça parte constitutiva de um negócio ou de uma empresa.

– «Valor seguro» é o valor do imóvel conforme as definições contidas num contrato ou apólice de seguro; normalmente expressa o valor de um bem imobiliário, excluindo o solo, pelo qual as entidades seguradoras assumem o risco, e representa o custo de reprodução e/ou reposição em estado novo dos elementos presentes.

– «Valor fiscal, cadastral ou tributário» ou ainda «valor patrimonial tributário» é um valor que se baseia em definições contidas nas leis que se aplicam à contribuição e/ou tributação da propriedade imobiliária; apesar de algumas jurisdições poderem citar o valor de mercado como base de cobrança dos impostos, como é o caso da portuguesa para prédios urbanos; os métodos usados para a determinação do valor tributário podem produzir resultados que diferem do valor de mercado.

– «Valor de resgate» é o valor de um imóvel, excluindo o solo, considerando a venda dos materiais que contém, em vez de considerar uma continuação do seu uso sem fazer reparações especiais ou adaptações; pode ser dado como o montante bruto ou líquido dos custos de venda e, em último caso, pode igualar o valor líquido de venda, devendo sempre ser identificados os componentes incluídos e excluídos.

– «Valor de liquidação» ou de «venda forçada» é a importância que razoavelmente se poderia receber da venda de uma propriedade dentro de um intervalo de tempo curto demais para satisfazer o prazo de comercialização da


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definição de valor de mercado; o valor de venda forçada em particular pode também envolver um vendedor não disposto a vender e um comprador que compra com pleno conhecimento da desvantagem do vendedor.

– «Valor especial» é um termo relacionado com um elemento extraordinário, cujo valor está acima do valor de mercado; este valor poderia surgir, por exemplo, com a associação física, funcional ou económica de uma propriedade com algum outro imóvel vizinho; trata-se de um incremento de valor calculado para um comprador em particular com um interesse especial sobre o imóvel, maior do que o mercado em geral; este tipo de valor está associado ao valor de fusão (incremento de valor resultante da união de duas ou mais propriedades), ao valor de investimento e a alguns elementos do valor de negócio em marcha.

– «Valor de trespasse» é o valor pelo qual o actual inquilino cede a exploração do actual contrato de arrendamento comercial a uma terceira parte que usufrui de uma renda não actualizada; trata-se de uma transmissão do direito ao arrendamento. Este valor é composto pelo valor actualizado do diferencial de rendas (actuais e potenciais), como elemento preponderante na determinação da poupança realizada pela terceira parte, e por um montante que traduz a expectativa do actual arrendatário de forma que seja compensado da perda da exploração comercial.

– «Valor de expropriação» é o valor a pagar ao proprietário em função da situa-ção actual do bem e do mercado onde se insere e para o fim diverso a que se destina; atende a situações concretas de introdução de mais-valias nos imóveis ou perca de valor resultante da acção de expropriação para o fim previsto.

– «Valor de empréstimo por hipoteca» ou «valor de garantia» é o valor de uma propriedade, determinado por um avaliador que faz uma prudente valorização da futura capacidade de venda da propriedade, tendo em consideração os aspectos de sustentabilidade da mesma a longo prazo, as condições normais do mercado local e o uso corrente da propriedade, bem como usos alternativos apropriados; para o cálculo deste valor não devem ser tidos em consideração elementos especulativos; trata-se de uma técnica de análise do risco a longo prazo, associado à garantia da hipoteca detida por um banco, não sendo uma base adequada para o estabelecimento de um valor num dado instante de tempo, contrariamente aos outros tipos de valor definidos.

A «utilidade» é um critério-chave na avaliação de qualquer propriedade, sendo particularmente importante no caso de avaliações não baseadas no mercado. Os procedimentos empregues no processo de avaliação têm o objectivo comum de definir e quantificar o grau de utilidade ou capacidade de uso da propriedade avaliada. Este processo exige diversas interpretações do conceito de utilidade.

A «utilidade» é um termo relativo ou comparativo, mais do que uma condição absoluta. Por exemplo, a utilidade de um solo agrícola mede-se habitualmente pela sua capacidade produtiva: o seu valor é função da quantidade e qualidade dos produtos que a terra pode render no sentido agrícola ou da quantidade e qualidade de edifícios essenciais à actividade agrícola. No entanto, se o solo tiver outro tipo de desenvolvimento potencial, a sua produtividade é medida pelo quão produtivamente ele suportará um uso residencial, comercial, industrial ou misto. Consequentemente, o valor do solo é estabelecido pela avaliação da sua utilidade em termos dos factores legais, físicos, funcionais, económicos e ambientais que regem a sua capacidade produtiva.


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A utilidade óptima de algumas propriedades é atingida quando estas se consideram individualmente, podendo outras ter maior utilidade se consideradas como parte de um grupo de propriedades; portanto, deve distinguir-se entre a utilidade de uma propriedade vista individualmente e quando é considerada como parte de um grupo. A utilidade mede-se com uma perspectiva de longo prazo, normalmente acima da vida útil normal de uma propriedade particular ou de um grupo de propriedades, podendo haver ocasiões em que as propriedades temporariamente passam a ser redundantes, de alguma forma são retiradas da produção, são adaptadas a um uso ou função alternativa, ou simplesmente se deixam ociosas por um período de tempo. O grau de utilidade de uma propriedade pode não ser directamente discernível devido a factores externos, como a localização em regiões remotas ou em países com condições de mercado voláteis ou não sujeitos a economias de mercado; um efeito comum da insegurança política ou económica é a mudança de utilidade, seja em termos de capacidade ou de eficiência.

3.1.5 — Objectivos da avaliação

A avaliação da propriedade imobiliária é empreendida por variadas razões, devendo obedecer a parâmetros de equidade entre os intervenientes e determinar com o máximo rigor o valor pretendido. Assim, cada avaliação tem um objectivo específico, pode ser solicitada por qualquer uma das partes envolvidas e o resultado final vai depender do tipo de valor pretendido. Estes aspectos estão relacionados da seguinte forma: o tipo de valor a obter depende do objectivo a alcançar com a avaliação, o objectivo da avaliação depende do interveniente que a solicita; no entanto, para a avaliação de uma propriedade em que se pretenda um determinado tipo de valor, o resultado final deve ser o mesmo, seja qual for a parte envolvida a solicitar a avaliação.

Em seguida estão listadas algumas situações em que pode surgir a necessidade de uma avaliação imobiliária, com determinado tipo de valor subentendido, e os respectivos objectivos, dependendo da parte interveniente que a solicita.

• Análise financeira de empresas: – definição dos valores dos bens imobiliários da empresa, para introdução em

relatórios financeiros ou contabilísticos, que reflictam o efeito da variação de preços ou de valores correntes,

– ajudar a administração da empresa no exame das tendências dos custos de reposição, dos investimentos e das taxas de depreciação,

– auxiliar a administração da empresa no estabelecimento de uma política financeira a seguir em relação a imobilizações, custos, preços de venda e capacidade competitiva;

• Transferência de posse ou domínio de propriedades: – ajudar um futuro comprador na fixação de um valor de oferta, – ajudar um futuro vendedor a estabelecer um pedido de valor aceitável, – auxiliar ambas as partes a determinar o preço para uma transacção proposta, – estabelecer valores base para a permuta de propriedades, – auxiliar nas tomadas de decisões em fusões ou aquisições de empresas, – estabelecer bases com vista à reorganização ou união da posse ou domínio de

propriedades múltiplas;


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• Financiamento, hipoteca e crédito: – estimar o valor de uma propriedade colateral oferecida para garantia de um

empréstimo hipotecário proposto, – estimar o valor de uma propriedade, com vista ao estabelecimento de uma base

de garantia ou subscrição de um empréstimo sobre essa propriedade, – fornecer bases sólidas ao investidor, para decidir quanto à compra de bens

imobiliários hipotecados, acções ou outro tipo de apólice, – estabelecer parâmetros para decisões relativas à emissão ou endosso de

empréstimos com base nas propriedades possuídas, sem, contudo, hipotecá-las;

• Investimento imobiliário: – identificar e quantificar os mercados mais prováveis, bem como os prazos que

lhes são pertinentes, – determinar o património das instituições e fundos de investimento imobiliário, – determinar a oscilação de mercado em relação ao uso proposto de um terreno, – analisar ou comparar alternativas de investimento em bens imobiliários, – aconselhar na tomada de decisões ou criar novas alternativas de investimento, – decidir a viabilidade de cumprir metas propostas para investimento; • Expropriação por utilidade pública: – ajudar a entidade que expropria, quer seja governo ou empresa concessionária

de serviço público, a determinar o montante a atribuir ao expropriado, – ajudar o expropriado a determinar a compensação a que tem direito pela

expropriação de que foi alvo, – estimar o valor de mercado da propriedade, como um todo, isto é, antes da

expropriação, e estimar o valor após a expropriação, – determinar a justa indemnização nos casos de expropriação com litígio, • Organização de empresas: – ajudar na determinação das bases de uma sociedade em que os sócios entram

com bens para a integração do capital de uma empresa a criar, – auxiliar os compradores a saber o valor patrimonial de uma empresa alienada, – auxiliar os sócios de duas ou mais empresas na redistribuição das respectivas

cotas, em caso de fusão das empresas, – conhecer o valor do património de uma empresa para efeitos de cotação na

bolsa de valores, com vista à venda ao público de acções; • Seguros: – estabelecer o valor seguro do bem imobiliário e, no mútuo interesse da

seguradora e do cliente, o valor do prémio do seguro, tendo em consideração a cobertura dos riscos segurados e das provisões técnicas das seguradoras,

– determinar o valor dos danos sofridos em caso de sinistro, • Avaliações para estimação de contribuições: – ajudar na decisão das percentagens do valor a haver a cada parte, no caso de

litígio ou arbitragem em disputas sobre contratos ou interesses parciais, – ajudar na separação de bens imobiliários em depreciáveis e não-depreciáveis e,

consequentemente, calcular os índices de desvalorização aplicáveis, – ajudar empresas concessionárias de serviços públicos na elaboração das tarifas

a cobrar aos utilizadores dos serviços, as quais são obtidas através de um controle contabilístico da empresa e dependem da correcta avaliação dos bens,

– ajudar os herdeiros no estabelecimento das bases para a partilha dos bens, permitindo a distribuição equitativa dos bens herdados;


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• Avaliações diversas: – Arrendamentos – ajudar ambas as partes, senhorio e inquilino, na

determinação e revisão do valor da renda e na renovação do contrato de arrendamento,

– Impostos – determinar os impostos sobre o património, através do valor patrimonial tributário, e os impostos sobre sucessões e doações,

– Processos judiciais – ajudar na resolução de diversos tipos de litígios como, por exemplo, no estabelecimento de danos causados por violações de propriedade,

– Processos civis – determinação de valores em processos executivos de falência e insolvência e no âmbito de processos de inventário.

3.1.6 — Conduta do avaliador

O avaliador é um especialista que deve manter-se permanentemente actualizado e ser conhecedor do funcionamento do mercado global, cujas flutuações, frequentes e importantes, são provenientes de factores conjunturais muito diversos. O acto de avaliar não é mais do que o resultado de um efectivo conhecimento generalista da situação do país, incluindo os aspectos políticos e sociais, conjugado com uma grande e sempre crescente experiência, intuição e perspicácia. Esta necessária abrangência da intervenção do avaliador é exigível pelo facto de a avaliação de um imóvel poder ser apresentada e direccionada para diversas necessidades e entidades, segundo o âmbito dos valores e fins económicos pretendidos.

A natureza e diversidade dos mercados e das propriedades geram a necessidade de avaliadores profissionais. Os avaliadores lidam com a disciplina específica de economia e com a preparação e apresentação de relatórios de avaliação. Sendo profissionais, devem satisfazer rigorosas provas de formação, treino, competência e demonstração de capacidades, bem como exibir e manter um código de conduta profissional, quer ao nível da ética quer da competência, e seguir princípios gerais de avaliação aceites. Os avaliadores profissionais possuem o conhecimento íntimo de um mercado imobiliário, compreendem a interacção dos participantes no mercado, e são, portanto, capazes de ajuizar sobre o preço mais provável a que chegarão compradores e vendedores de propriedades, nesse mercado. O trabalho do avaliador inclui ainda a comunicação clara dos resultados da avaliação e da forma como eles foram obtidos.

O acto de avaliar é controverso por natureza, pois, além de baseado em montantes realizados no passado para a avaliação actual do bem, espera-se que o valor obtido seja resultado de uma estimação de previsões que permita realizar no futuro a acção para que a avaliação foi prevista. Estas duas posições marcam a missão do avaliador, que deve evitar colocar-se em posições extremas, reafirmando a exigível e necessária deontologia de avaliação. Assim, o avaliador deve demonstrar imparcialidade e praticar objectividade profissional e transparência, devendo a entidade avaliadora ser objecto de credenciação e respeito.

De acordo com o Código de Conduta das Normas Internacionais de Avaliação, é fundamental que as avaliações sejam efectuadas por avaliadores profissionais honestos e competentes, livres de tendências ou interesses pessoais, cujos relatórios sejam claros, não desorientem, e revelem tudo aquilo que seja essencial para a adequada compreensão da avaliação, devendo os mesmos promover e preservar sempre a confiança do público na profissão da avaliação.


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O avaliador é definido como uma pessoa que possui a qualificação, as habilitações e a experiência necessárias para realizar uma avaliação, sendo necessário em alguns países uma licença para que uma pessoa possa actuar como avaliador. Assim, o avaliador deverá ser uma pessoa de boa reputação e que: tenha obtido um grau apropriado, num centro de formação reconhecido, ou uma qualificação académica equivalente; tenha experiência adequada e seja competente na avaliação, naquele mercado e naquela categoria de bem; tenha consciência, entendimento e domínio apropriado dos métodos e técnicas reconhecidos que são necessários para produzir uma avaliação credível; e seja membro de uma organização profissional de avaliação reconhecida a nível nacional.

ÉTICA Os avaliadores deverão manter sempre altas normas de honestidade e

integridade e desenvolver a sua actividade por forma a não prejudicar os seus clientes, a sua profissão, ou a sua respectiva organização profissional de avaliação nacional.

Os parâmetros da integridade incluem: não actuar de forma enganosa ou fraudulenta; não desenvolver e/ou comunicar, tendo conhecimento disso, um relatório que contenha opiniões ou análises falsas, imprecisas ou parciais; não contribuir para, ou não participar em, um serviço de avaliação que outros avaliadores razoáveis não considerariam justificado; não aceitar, ou, sabendo-o, não “deixar passar”, interpretações erróneas sobre uma qualificação profissional que não possui; não utilizar, sabendo-o, títulos falsos, enganosos ou exagerados, ou exibir-se, num esforço para obter encomendas de trabalho; e actuar legalmente, acatando as leis e regulamentos do país em que pratica ou onde leva a cabo a encomenda.

Os parâmetros do conflito de interesses incluem: não trabalhar para duas ou mais partes no mesmo assunto, salvo com o consentimento escrito de todos os envolvidos; tomar todas as precauções razoáveis para assegurar que não surjam conflitos entre os interesses de seus clientes e os de outros clientes, do avaliador, do seu escritório ou de familiares, amigos e associados; revelar os conflitos potenciais, por escrito, antes de aceitar o pedido de avaliação; revelar de imediato quaisquer conflitos deste tipo que surjam durante a avaliação; revelar a existência de conflitos, dentro de um tempo razoável, se os mesmos chamam a atenção do avaliador depois de concluída a avaliação.

Os parâmetros da confidencialidade incluem: tratar sempre os assuntos do cliente com a adequada discrição e confidencialidade; não revelar informações sensíveis sobre factos, obtidos de um cliente; não revelar os resultados de uma encomenda, preparada para um cliente, a outras pessoas que não aquelas autorizadas pelo mesmo. Exceptuam-se os casos em que é legalmente requerido fazê-lo, como membro de uma organização profissional nacional.

Os parâmetros da imparcialidade incluem: realizar as suas avaliações com a mais estrita independência, objectividade e imparcialidade e sem atender a interesses pessoais; não aceitar um pedido de avaliação que inclua relatar opiniões e conclusões predeterminadas; revelar as suas conclusões independentemente de os seus honorários dependerem das mesmas; não se basear em informação crítica proporcionada por um cliente, ou por qualquer outra pessoa, sem a adequada qualificação ou confirmação de uma fonte independente, excepto se a natureza e amplitude de tal dependência for especificada como uma condição limitativa; não aceitar uma encomenda para relatar sobre condições hipotéticas assumidas que sejam improváveis de se realizar num intervalo de tempo razoável; não usar conclusões baseadas em preconceitos de


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qualquer espécie ou relatar conclusões que reflictam uma opinião de que tal preconceito é necessário para manter ou maximizar o valor; ao fazer a revisão do relatório de outro avaliador, exibir um juízo imparcial e justificar as suas razões para concordar ou discordar das conclusões do relatório.

COMPETÊNCIA Um avaliador deve possuir os conhecimentos, a habilidade e a experiência para

completar o trabalho eficientemente, de acordo com um nível profissional aceitável, só devendo assumir um pedido de avaliação nestas condições.

Os parâmetros para aceitação do pedido de avaliação incluem: antes de aceitar um pedido ou formalizar um acordo para realizar qualquer avaliação, identificar apropriadamente o problema a resolver e ter a certeza de possuir os conhecimentos e a experiência necessários; em caso de uma encomenda no estrangeiro, ser capaz de associar-se a um profissional que possua os conhecimentos e a experiência do mercado, da língua e da legislação, para completar a encomenda de maneira competente.

Os parâmetros para pedido de assistência externa incluem: ao contratar serviços de apoio externo necessários para complementar as aptidões próprias do avaliador, estabelecer, primeiro, que aqueles que o apoiam contam com as habilitações e princípios éticos requeridos; obter, em segundo lugar, o consentimento do cliente; revelar, no relatório de avaliação, a identificação da assistência externa e a amplitude da sua contribuição.

Os parâmetros de eficiência e diligência incluem: actuar com prontidão e eficiência, no cumprimento do pedido de avaliação do cliente, e mantê-lo informado do avanço do trabalho; recusar pedidos quando as circunstâncias não permitam uma investigação suficientemente diligente e comprometam a qualidade e a conclusão do trabalho dentro de um prazo razoável; fazer inquéritos e investigações diligentes para assegurar que a informação a analisar na avaliação é correcta e fiável; preparar um arquivo por cada avaliação, que, na sua conclusão, deve conter uma cópia fiel, em papel ou em forma electrónica, de todos os relatórios escritos, correspondência e memorandos, mais as notas necessárias para substanciar as suas opiniões por via de inquéritos, comparações objectivas, deduções e cálculos.

TRANSPARÊNCIA É essencial que os avaliadores desenvolvam e comuniquem as suas análises,

opiniões e conclusões aos utilizadores dos seus serviços, mediante relatórios que sejam significativos e não desorientadores, e que revelem tudo aquilo que possa considerar-se como afectando a objectividade. Assim, a transparência inclui os seguintes parâmetros:

– o relatório de avaliação deve expor uma descrição clara e precisa do alcance da encomenda, seu objectivo e uso pretendido, revelando qualquer suposição, cenário hipotético ou condições limitativas que afectem directamente a avaliação e, caso seja apropriado, indicando o seu efeito sobre o valor;

– o relatório de avaliação deve fornecer suficiente informação para descrever o trabalho realizado, as conclusões alcançadas e o contexto no qual se obtiveram;

– o avaliador deve informar qualquer associação directa ou indirecta, pessoal ou empresarial, com a propriedade que é objecto de qualquer encomenda, e que possa dar lugar a um conflito de interesses potencial;


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– quaisquer limitações à qualidade do serviço que o avaliador é capaz de proporcionar devem revelar-se, sejam elas limitações externas impostas ou sejam imputáveis ao avaliador ou à encomenda; no caso de o avaliador ter requerido assistência externa, deve revelar a identidade, amplitude e natureza de tal assistência;

– o avaliador deve estabelecer uma restrição contra a publicação de uma avaliação ou dos seus resultados sem o seu consentimento, de tal forma que mantenha um certo controle sobre a forma e o contexto nos quais se revelam publicamente as suas avaliações.

3.1.7 — Características do imóvel

O passo mais moroso do processo de avaliação consiste na análise preliminar, selecção e compilação de informação e dados referentes à propriedade imobiliária a avaliar; com isto, o avaliador fica familiarizado com o mercado, em geral, e com a propriedade, em particular, para depois poder prosseguir para uma análise mais específica. Os elementos a trabalhar neste passo podem ser de três espécies distintas:

– Dados de economia em geral, recolhidos no bairro, na cidade e na região, ou mesmo a nível nacional e internacional, dependendo da categoria da propriedade envolvida; são examinados factores sociais, económicos, governamentais e ambientais que possam ter relação com e sustentar o valor de mercado ou outro tipo de valor definido, para melhor compreensão da propriedade em particular; são ainda investigados em detalhe quaisquer outras forças específicas que tenham que ser consideradas.

– Dados específicos da propriedade, ou dados mais directamente relacionados com a propriedade a ser avaliada ou com propriedades comparáveis, são também recolhidos e examinados; estes incluem dados sobre o local e seus melhoramentos, o custo e depreciação, o rendimento e despesa, a taxa de capitalização e rendimento, a história de proprietários e utilizações, e outra informação determinada como sendo significativa e geralmente considerada, por compradores e vendedores, nas suas negociações e transacções.

– dados sobre a oferta e a procura, característicos do mercado mais provável para a propriedade, são analisados, para se desenvolver um inventário de propriedades que entrem em competição com a propriedade em questão, para partilha de mercado, bem como um inventário de propriedades existentes, para serem adaptadas, ou de novas propriedades para serem construídas, que possam aumentar a oferta competitiva; os mercados são analisados para determinar as respectivas tendências, as relações entre oferta e procura, as taxas de absorção e outra informação específica do mercado.

Os dados de natureza geral, quando são de carácter internacional, incluem factores como ameaça de guerra, inflação mundial, taxas de juro no mercado internacional, variações cambiais, restrições ao uso de combustíveis ou outros que podem influenciar o valor dos imóveis em qualquer parte do mundo; enquanto os de carácter nacional incluem factores como inflação vigente no país, taxas de juro praticadas pelos bancos, produto interno bruto, rendimento per capita, taxa de crescimento anual da economia, taxa de desemprego ou taxa de crescimento populacional.


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Relativamente aos dados de natureza geral relacionados com o município ou cidade, podem conter informação como:

• as características e importância da localidade; • a população, sua evolução recente e tendência de crescimento; • o tipo de ocupação laboral, níveis de emprego e desemprego e estabilidade

da mão-de-obra; • o estado económico dos negócios e respectivas perspectivas futuras; • a disponibilidade de vias de comunicação e de transportes colectivos; • as principais obras públicas existentes e projectadas; • os coeficientes e tipos de construção previstos nos planos directores e o

número de licenciamentos de construções novas; • as disponibilidades habitacionais e arrendamentos vigentes; • os regulamentos municipais, impostos e taxas em vigor; ou • o clima e riscos geológicos.

Quanto aos dados sobre o bairro ou vizinhança, estes devem ser mais detalhados, já que tendem a afectar directamente o valor da propriedade a ser avaliada, podendo beneficiá-lo ou prejudicá-lo; estes dados dependem do tipo de utilização do imóvel, isto é, conforme se trate de uma propriedade rural ou industrial ou ainda de um imóvel para habitação, escritórios ou comércio, faz-se a escolha da informação a levantar, que pode incluir dados sobre:

• a densidade e crescimento populacional na vizinhança imediata, • os planos de urbanização e suas possibilidades de alteração, • a presença de poluição atmosférica ou sonora, • a existência e tipo de transportes colectivos, • a situação do trânsito e suas perspectivas, • a acessibilidade e facilidade de estacionamento, • o nível social e económico da vizinhança, • a topografia da zona, • as infra-estruturas de serviços públicos disponíveis e respectivo grau de

conservação (rede de distribuição de água, redes de escoamento de águas residuais e pluviais, redes de abastecimento de electricidade e gás, rede de iluminação pública, redes de comunicações como telefone, televisão e Internet),

• o desenvolvimento do edificado (construção de novos edifícios, recuperação de edifícios antigos, grau de consolidação e antiguidade do edificado, nível de ocupação dos imóveis, potencial de novas construções), ou

• a existência e proximidade de equipamentos e serviços (cafés, bares e restaurantes; supermercados, farmácias e correios; comércio em geral e centros comerciais; escolas primária e/ou secundária e universidades; zonas verdes e parques; centros de saúde e hospitais; esquadra de polícia e quartel de bombeiros; locais de culto e igrejas; centros culturais, recreativos, lúdicos ou desportivos).

Os dados de natureza específica intrínsecos à propriedade a ser avaliada são os mais fáceis de obter, uma vez que dependem unicamente de um exame detalhado e cuidadoso e de uma descrição de todas as características particulares dessa propriedade; assim, em qualquer avaliação de propriedade imobiliária, as


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características relevantes do imóvel que devem ser tidas em consideração incluem as que a seguir se apresentam.

• A identificação, a localização, a descrição física e legal, e os atributos económicos ou de produção de rendimentos:

– Identificação – prédio rústico ou urbano; números do cadastro predial, do registo predial e da matriz predial;

– Localização – freguesia, concelho e distrito; endereço completo e correcto que deve incluir designação, sítio e local, no caso de prédios rústicos e edifício, rua e bairro, no caso de prédios urbanos;

– Descrição física e legal: a) terrenos – estremas, tamanho, forma e dimensões; topografia, solo,

subsolo e condições de drenagem; informações dos planos municipais; árvores e culturas agrícolas, em prédios rústicos; infra-estruturas e melhorias de logradouro, em prédios urbanos;

b) edifícios – posicionamento das construções no lote; concepção do projecto e estilo arquitectónico do edifício; idade ou data da construção; qualidade da construção e tipos de materiais e acabamentos usados; número de pisos, enterrados e em altura, e respectivas ocupações; áreas, dimensões e zonas comuns do edifício; vida útil, estado de conservação e extensão da depreciação; instalações e equipamentos pesados;

c) elementos de um edifício – tipo, número e distribuição das divisões; áreas, acabamentos e anexos; vida útil e estado de conservação; instalações existentes; ou outras características específicas;

– Atributos económicos ou de produção de rendimentos – tipos e rendimentos de culturas agrícolas possíveis, instalações para aproveitamento industrial ou comercial, elementos construtivos com possibilidades de utilizações alternativas, níveis de obsolescência e versatilidade das construções, possibilidades de arrendamento do imóvel.

• Os interesses sobre a propriedade imobiliária a ser avaliada – propriedade livre, propriedade arrendada ou propriedade subarrendada; rendimento anual agrícola, no caso de prédios rústicos com aproveitamentos agrícolas; rendas mensais, no caso de prédios urbanos arrendados.

• Qualquer propriedade mobiliária que, não sendo propriedade imobiliária, está, no entanto, incluída na avaliação – móveis fixos (armários e roupeiros), louças sanitárias, instalações e equipamentos (central de bombagem, ar condicionado ou aquecimento central), ou itens intangíveis.

• Quaisquer vantagens, restrições, obstáculos, arrendamentos, contratos ou contribuições conhecidas sobre a propriedade ou outros itens de natureza similar – valor patrimonial tributário e imposto municipal sobre o imóvel, servidões de passagem e invasões no caso de terrenos, violações a planos municipais e regulamentos vigentes no caso de construções, encargos com serviços públicos existentes, despesas de manutenção e operação, hipotecas.

• Se a propriedade em questão é um interesse parcial ou fraccionado, ou uma parte física de uma grande parcela de terreno.

Os dados referentes às características do segmento de mercado imobiliário relativo aos imóveis comparáveis, por localização, uso e tipologia, ao que está a ser objecto de avaliação têm o conteúdo e a extensão requeridos pela importância do imóvel em questão e pelo método de avaliação a utilizar, podendo conter os seguintes


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conceitos: – Oferta – todos os imóveis idênticos ao imóvel a avaliar que estejam em venda,

quer seja em edifícios cuja construção já tenha terminado ou que ainda estejam em construção, quer se trate de imóveis novos ou antigos, e quer sejam em primeira mão ou já usados.

– Procura – a intensidade e tipo da procura requer informação sobre as características da população local, o nível de rendimento das famílias ou a capacidade de emprego na zona.

– Preços – montantes actuais de venda ou de arrendamento de imóveis idênticos ao imóvel a avaliar, bem como o cálculo dos valores mais frequentes e dos intervalos de variação desses montantes.

– Expectativas – a perspectiva futura da oferta pode ser estudada através dos licenciamentos para novas construções e dos planos de urbanização para a zona; a evolução da procura é dada pelas taxas de crescimento da população, do emprego e dos negócios locais, e a conjugação destas informações permite conhecer a revalorização do imóvel.

Características especiais do imóvel, como a sua localização, aspectos funcionais, arquitectura histórica ou o facto de estar arrendado sob um regime especial, podem dissociar o imóvel do conceito de valor de mercado, existindo as seguintes definições de imóveis, nestas circunstâncias:

– «Imóvel com mercado limitado» é uma propriedade que, devido a condições de mercado, características únicas ou outros factores, atrai relativamente poucos compradores potenciais, num intervalo de tempo determinado; a característica central que distingue os imóveis com mercado limitado não é a impossibilidade de vendê-los no mercado, mas sim que a venda de tais imóveis normalmente requer um período de comercialização maior que o usual em imóveis mais facilmente comercializáveis;

– «Imóvel especializado, para um fim especial ou especialmente desenhado» é uma propriedade que, devido à sua natureza especializada, tem uma utilidade restringida a utilizações ou utilizadores particulares e que raramente se vende no mercado, excepto como parte da venda do negócio ou empresa que a ocupa.

Uma vez reunida e analisada a informação e dados acima referidos, o avaliador será capaz de determinar os possíveis usos do terreno para a propriedade em avaliação. Como diferentes terrenos podem ter diferentes utilizações potenciais, o primeiro passo a dar, com vista à selecção da informação sobre vendas e outros dados de comparação com a propriedade em questão é a determinação do seu maior e melhor uso. O avaliador deve considerar tanto o maior e melhor uso do terreno vago, como o maior e melhor uso da propriedade com melhoramentos. O conceito de maior e melhor uso é baseado na noção de que, apesar de dois ou mais terrenos poderem ter semelhanças físicas e serem bastante comparáveis, eles podem ter diferenças significativas na forma como podem ser usados. A utilização óptima de uma propriedade é um fundamento para a determinação do seu valor de mercado. Para a obtenção do maior e melhor uso pode-se começar por responder às seguintes questões:

– o uso sugerido é razoável e provável? – o uso é legal ou há uma grande probabilidade de se obter uma autorização

legal para o uso? – a propriedade é fisicamente apropriada para o uso ou pode ser adaptada a ele?


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– o uso sugerido é financeiramente praticável? O maior e melhor uso é, de todos os usos que passaram o teste sequencial destas quatro perguntas, aquele que é mais produtivo para o terreno.

Depois de obtido o maior e melhor uso para a propriedade sujeita a avaliação e de seleccionada a informação e os dados comparativos, pode então ser feita a avaliação da propriedade, através de uma análise técnica e analítica com utilização de metodologias apropriadas.

3.1.8 — Métodos de avaliação

Os métodos de avaliação da propriedade imobiliária são constituídos por metodologias analíticas geralmente aceites no sector e com utilização comum junto dos profissionais de avaliação. As metodologias de avaliação são, em geral, comuns aos diversos campos de aplicação (imóveis urbanos, propriedades agrícolas, instalações e equipamentos, negócios, obras de arte, etc.) sem que seja possível atribuir uma especificidade funcional a qualquer delas para um determinado campo de aplicação. No entanto, esta independência entre as metodologias de avaliação e os campos de aplicação não impede que um método particular se adapte melhor ou pior que outro método para resolver um problema concreto. Quando surge um problema de avaliação de características dadas, o avaliador deve decidir qual é a metodologia que se ajusta melhor ao seu tratamento e que demonstra maior eficácia na sua resolução. Existem diversos métodos de avaliação, uns clássicos e outros que surgiram mais recentemente, não sendo nenhum absolutamente preferível aos demais; no entanto, cada metodologia está indicada para determinadas aplicações, não sendo aconselhável o seu uso indiscriminado.

Existem diversos métodos usados de um modo comum e aceites, na generalidade, para a avaliação da propriedade imobiliária, sendo importante para o avaliador e para os utilizadores dos serviços da avaliação que os métodos utilizados sejam inteiramente compreendidos, completamente aplicados e satisfatoriamente explicados e que a estimação do valor seja levada a cabo utilizando os métodos mais adequados e as técnicas mais apropriadas. O grau de aplicabilidade de cada método de avaliação difere de acordo com as características do mercado em que o imóvel se insere, o tipo de imóvel em avaliação, o fim a que se destina a avaliação e a disponibilidade de dados.

Qualquer tipo de avaliação, seja para estimar o valor de mercado ou outro tipo de valor, requer a aplicação de um ou mais métodos de avaliação, que obtêm aproximações ao valor a estimar. Se a informação do mercado foi suficiente, pode ser desenvolvida uma avaliação com base no valor de mercado, cuja estimação é sustentada por dados derivados do mercado; mas se a informação de mercado não for suficiente ou se forem dadas instruções especiais no pedido de avaliação, a estimação será baseada num valor alheio ao mercado. Existem três métodos de avaliação que são reconhecidos em muitos países, no processo de avaliação, e que são geralmente aplicados na avaliação da propriedade imobiliária: o método de comparação, o método do rendimento e o método do custo.

Cada um destes três métodos de avaliação é baseado, em parte, no princípio da substituição, o qual postula que, quando vários bens ou serviços similares estão disponíveis, o que tem preço mais baixo atrai a maior procura, isto é, uma pessoa


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prudente não pagaria por um bem ou serviço mais que o custo de aquisição de outro bem ou serviço que o substitua de forma igualmente satisfatória, na ausência de factores que o compliquem, como prazo, maior risco ou outros inconvenientes. Em termos simples, o preço de uma propriedade estabelecido por um dado mercado é limitado pelos preços comummente pagos por propriedades que competem com ela na partilha do mercado, pelas alternativas financeiras de investir o dinheiro em qualquer outra parte e pelo custo de construir uma nova propriedade ou adaptar uma velha propriedade para um uso similar ao da propriedade objecto de avaliação.

Assim, em qualquer um dos três métodos identificados, está sempre subjacente à estimação do valor de uma dada propriedade a comparação com outras propriedades semelhantes, dentro do mesmo mercado, sendo, por isso, classificados como métodos comparativos. Esta comparação é feita utilizando os elementos de comparação que identificam as características específicas das propriedades ou das transacções responsáveis pelas variações de preços dos bens imobiliários. A análise do mercado identifica quais os elementos de comparação especialmente sensíveis, mas os seguintes são considerados como básicos na análise de comparação de vendas:

– Direitos da propriedade imobiliária transmitidos – uma identificação exacta dos direitos da propriedade imobiliária transmitidos em cada transacção comparável seleccionada para análise é essencial porque o preço da transacção é sempre fundamentado no interesse da propriedade transmitido.

– Termos do financiamento – quando diferentes disposições de financiamento podem fazer com que o preço pago por uma propriedade seja diferente daquele pago por outra propriedade idêntica, os tipos e condições do financiamento da transacção devem ser completamente entendidos, analisados e tidos em consideração.

– Condições de venda – as motivações especiais das partes da transacção podem afectar os preços pagos, em muitas situações, e até fazer com que algumas transacções fiquem fora do mercado; exemplos de condições especiais de venda incluem um preço alto pago por um comprador de uma propriedade contígua, um preço baixo pago porque o vendedor tinha pressa na conclusão da venda, uma relação financeira ou familiar entre as partes envolvidas na transacção ou a falta de exposição da propriedade no mercado.

– Despesas feitas imediatamente após a transacção – são despesas que terão que ser feitas juntamente com a transacção da propriedade e que um comprador conhecedor pode negociar no preço da venda; estas despesas podem incluir o custo de reparação ou reposição de estruturas ou parte delas, o custo de remediar uma contaminação ambiental ou os custos associados a uma mudança dos planos municipais para permitir o desenvolvimento.

– Condições do mercado – as condições de mercado na altura da venda de uma propriedade comparável podem diferir daquelas existentes na data de avaliação da propriedade a avaliar; os factores que criam impacto nas condições de mercado incluem a rápida apreciação ou depreciação dos valores da propriedade, as variações nas leis dos impostos, as restrições de construção ou as flutuações da oferta ou da procura.

– Localização – a localização das propriedades comparáveis e da propriedade sujeita a avaliação são analisadas para averiguar até que ponto as diferenças influenciam os preços pagos; no entanto, diferenças de localização extremas podem indicar que a transacção não é verdadeiramente comparável e deve ser


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desqualificada. – Características físicas – atributos como a área, a qualidade de construção e as

condições físicas da propriedade sujeita a avaliação e das propriedades comparáveis são descritas e analisadas pelo avaliador; se as características físicas de uma propriedade comparável variarem daquelas da propriedade a avaliar, o impacto de cada uma dessas diferenças é considerado e o avaliador deve ajustar o valor.

– Características económicas – as características económicas como fluxos de caixa, despesas de operação, provisões de arrendamento ou administração são usadas para analisar as propriedades com capacidade de produção de rendimento.

– Utilização – os planos municipais e outras restrições ou limitações afectam o uso da propriedade; se existir uma diferença entre o uso corrente ou o maior e melhor uso de uma propriedade comparável e o da propriedade sujeita a avaliação, o seu impacto no valor deve ser cuidadosamente considerado; normalmente apenas as propriedades com o mesmo ou similar maior e melhor uso são usadas na análise comparativa.

– Componentes não imobiliárias da venda – propriedade mobiliária, interesses de negócio ou outros itens que não constituem propriedade imobiliária podem ser incluídos tanto no preço de transacção como nos interesses de domínio da propriedade a ser avaliada; exemplos típicos de propriedade mobiliária incluída na transacção são mobílias e equipamentos num hotel ou restaurante.

MÉTODO DE COMPARAÇÃO O método de comparação reconhece que os preços das propriedades são

determinados pelo mercado, podendo, portanto, o valor de mercado ser calculado a partir do estudo dos preços de venda das propriedades que competem entre si na partilha do mercado. Este método, também designado por «método comparativo (de mercado)», «método directo», «método sintético» ou «método empírico», é o método de avaliação mais directo e sistemático para a estimação do valor, quando há disponibilidade de dados. Se aplicado à propriedade imobiliária, o método determina o presumível valor de mercado do imóvel a avaliar, por comparação com os preços conhecidos de outros imóveis semelhantes ou comparáveis no mercado imobiliário, comprovados por transacções já realizadas.

Na aplicação do método de comparação, o avaliador deve seguir o seguinte procedimento sistemático:

1 — Prospecção de mercado A prospecção de mercado destina-se à obtenção de informação e de dados

baseados no mercado relativos às transacções recentes de imóveis semelhantes ou comparáveis com o que está a ser objecto de avaliação e que competem com o mesmo do ponto de vista dos compradores. A disponibilidade deste tipo de informação no mercado assume uma importância fulcral para a aplicação deste método. Esta informação geralmente inclui o tipo de propriedade, a data de venda ou transacção, a área, a localização e outra informação relevante.

2 — Verificação da informação A informação para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser

recolhida em quantidade — isto é, deve ser suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correcta e credível do mercado —, e deve ter qualidade, isto é,


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deve ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada. Esta etapa permite a confirmação de que a informação é correcta e que os termos e condições de venda são consistentes com os requisitos do valor de mercado, sendo as vendas investigadas para assegurar que as partes da transacção estavam tipicamente motivadas. Quando tal não acontece, o avaliador determinará se os dados devem ser eliminados ou se existe confiança para serem tidos em consideração, de uma forma geral, apesar de não poderem ser utilizados especificamente.

3 — Selecção de unidades de comparação aplicáveis A selecção das unidades de comparação é feita de acordo com o tipo de

propriedade e o foco da análise; por exemplo: escritórios e armazéns podem ser comparados usando o preço por metro quadrado de área arrendável; em alguns mercados, na comparação de armazéns pode usar-se o preço por metro cúbico; os apartamentos podem ser comparados usando o preço por metro quadrado de área útil ou bruta; nas propriedades agrícolas pode usar-se a taxa de rendimento de determinada colheita por hectare ou o número de animais sustentável por hectare; podem ainda ser utilizadas unidades de comparação como o preço por sala ou por quarto, a taxa de rendimento ou o tempo de retoma de um investimento. Após a selecção das unidade de comparação mais adequadas, desenvolve-se uma análise comparativa por cada unidade seleccionada.

4 — Comparação das propriedades vendidas com a propriedade a avaliar A comparação referida é feita utilizando os elementos de comparação já

descritos e ajustando o preço de venda de cada propriedade comparável; para o ajustamento do preço são usadas técnicas de homogeneização da amostra de propriedades recolhida, de forma a permitir a comparação entre imóveis que apresentem características diferentes; estas diferenças podem ocorrer em relação à idade, ao estado de conservação, à área, à localização geográfica, à data de transacção ou aos níveis de acabamentos e de instalações especiais. No caso de não existirem dados disponíveis para realizar tais ajustamentos, o avaliador pode usar os dados das vendas para determinar um conjunto provável de valores para a propriedade, em vez de calcular apenas um valor indicativo. Se os dados não forem suficientemente comparáveis, então a propriedade vendida deve ser eliminada do conjunto de propriedades comparáveis.

5 — Reconciliação dos resultados num valor indicativo Finalmente procede-se à análise estatística dos dados homogeneizados, que

permite, através da determinação de certos parâmetros (média, moda, desvio padrão, percentis e outros), enunciar um valor indicativo ou um leque de valores mais prováveis para a propriedade objecto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança. No caso de as condições de mercado serem indefinidas, ou quando os dados de vendas mostram variados graus de comparabilidade, será aconselhável desenvolver um conjunto de valores indicativos.

O método de comparação tem uma aplicabilidade especialmente extensa e é persuasivo sempre que esteja disponível suficiente informação de mercado. O uso deste método serve como parâmetro de referência, por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação. Os dados obtidos pela aplicação deste método podem ser utilizados na capitalização de rendimentos e no método do custo. Em muitos países, como os Estados Unidos da América e o Reino Unido, o método de comparação é considerado o de maior confiança, por ser aquele que traduz o pensamento do mercado


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imobiliário no momento da avaliação, isto é, por ser o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito à lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeições que caracterizam esse mercado.

No entanto, a utilização deste método pressupõe a existência de um mercado

imobiliário activo, a obtenção de informação correcta e a verificação de transacções de imóveis semelhantes ou comparáveis. A sua utilização envolve riscos associados à interferência de critérios subjectivos na avaliação, responsável pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e à insuficiência de transacções de bens semelhantes, que conduz a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória. Deste modo, a confiança do método de comparação pode ser limitada quando as condições de mercado são marcadas por rápidas mudanças ou volatilidade, ou no caso de avaliações de imóveis especializados ou com mercado limitado. Assim, este método deve ser aplicado apenas quando a informação disponível for suficiente e credível, sendo mais adequado para a avaliação de imóveis transaccionados com mais frequência, como habitações e terrenos, e menos adequado no caso de imóveis raramente transaccionados, como armazéns e unidades industriais.

MÉTODO DO RENDIMENTO O método do rendimento tem subjacente à sua aplicação a teoria do valor, isto é,

baseia-se na perspectiva financeira segundo a qual o valor de qualquer activo depende da riqueza que o mesmo possa gerar, e pode ser aplicado tanto em avaliações para a estimação do valor de mercado como para outros tipos de avaliações. No entanto, para aplicações do valor de mercado, é necessário desenvolver e analisar informação de mercado relevante, podendo-se utilizar os dados obtidos pela aplicação do método de comparação; o foco da análise não pode ser o desenvolvimento de informação subjectiva para um proprietário específico ou a reflexão, ou ponto de vista, de um analista ou investidor particular.

Este método, também conhecido por «método da capitalização ou actualização», método de exploração, método analítico ou método indirecto, é particularmente importante para avaliar propriedades que são transaccionadas com base na sua capacidade de gerar rendimentos e nas características dos mesmos, isto é, propriedades produtivas que podem fornecer um rendimento periódico (mensal, sazonal ou anual). Assim, a propriedade é encarada como um bem ao qual estão associados determinados rendimentos (renda de um apartamento, renda de uma loja, rentabilidade industrial ou rendimento fundiário), podendo tratar-se de um prédio urbano (habitação, escritório ou unidade comercial) ou de um prédio rústico (vinha, pomar, eucaliptal ou pinhal).

Com o método do rendimento entende-se que o valor de uma determinada propriedade é criado pela expectativa dos benefícios futuros que ela pode gerar, assentando no princípio da antecipação, e estima-o através de um processo de capitalização que permite obter o valor presente desses benefícios futuros antecipados. Assim, é considerada a informação sobre os rendimentos e as despesas da propriedade a avaliar, para estabelecer os rendimentos líquidos, e ainda uma taxa de aplicação de capital no mercado imobiliário que converte a quantidade de rendimento, geralmente líquido, num valor estimado da propriedade.

A aplicação deste método engloba, essencialmente, duas tarefas: primeiro, a estimação dos rendimentos líquidos médios proporcionados pela propriedade a


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avaliar; e, segundo, a fixação da taxa de capitalização ou de actualização adequada. A primeira tarefa, depois de completada uma apropriada pesquisa de mercado e

de recolhidos e analisados dados comparativos, inclui um estudo dos rendimentos e despesas históricos da propriedade a ser avaliada e das propriedades que competem com ela no mercado e que tenham dados disponíveis. Em seguida, os rendimentos líquidos verificados em cada ano obtêm-se deduzindo aos rendimentos brutos anuais (valor anual da renda nos prédios urbanos ou resultado da multiplicação da produção anual pelos preços de mercado dos produtos agrícolas nos prédios rústicos) as despesas e encargos anuais, podendo ser considerado outro período de tempo que não o anual ou a análise ser feita para apenas um ano em vez de uma série de anos. Assim, é então desenvolvida uma projecção de um fluxo de caixa baseado no pressuposto de que a propriedade é gerida por um operador razoavelmente eficiente e por uma administração mediamente competente; esse fluxo de caixa reflecte as expectativas do mercado, elimina as experiências especiais de um proprietário particular e fornece um formato que auxilia nas análises seguintes.

A segunda tarefa implica a escolha do modo de capitalização, podendo o respectivo processo ser efectuado das seguintes formas:

– capitalização directa – as relações são consideradas directas e é aplicada uma simples taxa de capitalização, global e com todos os riscos, a um único rendimento anual ou a um rendimento operacional estabilizado, dando origem a um valor indicativo; a capitalização directa é usada em mercados particulares bem evidenciados;

– actualização de fluxos de caixa ou discounted cash flow – reflecte medidas de retorno do investimento e aplica uma taxa de actualização, desconto ou rendimento, que considera o valor temporal do dinheiro, a uma série de rendimentos durante um período de tempo projectado; neste caso, os fluxos de caixa podem ser comparados não só com o desempenho de propriedades alternativas mas também com o desempenho de investimentos alternativos;

– ou, ainda, utiliza os dois conceitos. A taxa de capitalização ou actualização é obtida empiricamente através do

estudo das relações efectivas entre os rendimentos e os valores dos bens de capital que os originam, verificadas no mercado imobiliário específico de cada tipo de imóvel e zona imobiliária, isto é, a taxa anual (bruta ou líquida) representa a razão entre o rendimento anual (bruto ou líquido, respectivamente) do imóvel e o seu valor de transacção no mercado imobiliário. Assim, o valor do imóvel a avaliar é obtido dividindo o seu rendimento anual (bruto ou líquido) pela taxa de capitalização ou actualização (bruta ou líquida, respectivamente), sendo a este valor descontado o valor das obras consideradas necessárias para reposição da qualidade funcional e ambiental inerente à melhor caracterização do edificado.

O princípio de substituição sustenta que a projecção de fluxo de caixa que produzir o maior retorno, estimado para um dado nível de risco, determina o valor mais provável da propriedade.

O resultado da avaliação de um imóvel por este método depende, obviamente, do rigor na estimativa dos rendimentos e do grau de adequação da taxa fixada, sendo a segunda variável a que oferece maiores dificuldades de estabelecimento e aceitação. Esta taxa traduz a relação existente entre o mercado de arrendamento e o mercado de venda, que operam num dado lugar geográfico e num dado momento temporal. Por um lado, é a taxa operacional que permite obter o valor comercial presumível do


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imóvel, a partir do conhecimento do rendimento por ele proporcionado ou que é possível que ele proporcione; por outro, é uma taxa que torna indiferente, para o proprietário do imóvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção.

MÉTODO DO CUSTO O método do custo é reconhecido em muitos países e considera a possibilidade

de que, como um substituto para a compra de uma dada propriedade, se poderia construir outra que seja uma réplica do original ou outra que possa prestar igual utilidade; na realidade, normalmente não se justifica pagar mais por uma dada propriedade do que o custo de aquisição de um terreno equivalente e construção de um edifício novo com igual utilidade ou o custo de adaptação de uma propriedade velha para o mesmo uso, a menos que estejam envolvidos atrasos, inconvenientes ou riscos. Desta forma, o método pode ser aplicado em avaliações para a estimação de valores de mercado, desde que utilize informação e dados derivados do mercado, nomeadamente os dados obtidos pela aplicação do método de comparação; contudo, ele é muito mais útil na estimação de valores alheios ao mercado, de propriedades raramente ou nunca transaccionadas, ou em localidades onde não se dispõe de informação de mercado.

Este método, também designado por «método do custo de reprodução» ou «método do custo de substituição», fundamenta-se na estimação do custo actualizado de reprodução ou de substituição da propriedade a avaliar, correspondendo, como já foi definido, o custo de reprodução ao custo de realização de uma construção em tudo comparável à original a avaliar, e o custo de substituição ao custo de realização de uma construção alternativa que, apesar de distinta da existente, apresenta idênticas funções atribuídas, como, por exemplo, a mesma capacidade, utilidade ou rendimento. O valor de mercado e o custo estão mais relacionados quando as propriedades são novas e, por esta razão, na sua utilização prática, o método também inclui uma estimação da depreciação das propriedades mais velhas e/ou menos funcionais.

O método do custo estabelece o valor de uma propriedade imobiliária adicionando a estimação do valor de aquisição do terreno ao custo da construção de uma nova edificação de igual utilidade; este custo pode eventualmente ser depreciado e/ou apreciado, e ainda devem ser considerados os encargos de comercialização do empreendimento e o lucro do promotor da operação imobiliária. A aplicação deste método envolve o cálculo dos valores das seguintes principais rubricas:

• Terreno – o valor do terreno constitui uma componente significativa do valor do imóvel e inclui o valor de mercado do terreno (obtido com base na utilização do método de comparação, através da análise e comparação de parcelas de terrenos análogas e recentemente transaccionadas), os encargos de aquisição do terreno (imposto de transacção, escritura, registos prediais) e ainda a eventual infra-estruturação do terreno (taxas de mais valias camarárias, terraplenagens, arruamentos, ajardinamentos, redes de abastecimento de água, rega e incêndio, de drenagem de águas residuais e pluviais, de electricidade e gás e de telefone e televisão).

• Construção – o custo da construção é constituído pelo custo de produção (custo directo — encargos com estaleiro, materiais, equipamentos e mão-de-obra — e indirecto — encargos administrativos, financeiros e lucro da empresa construtora) acrescido dos encargos relacionados com a construção (encargos administrativos — projectos, licenças e taxas, gestão do


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empreendimento e fiscalização — e encargos financeiros assumem um valor importante e resultam dos capitais alheios onerados por uma taxa de custo do empréstimo que opera durante os períodos de construção e venda do empreendimento).

• Depreciação – a depreciação do imóvel refere-se a qualquer perda de valor em relação ao custo total estimado como novo e pode ser de vários tipos—: deterioração física – desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposição a que foram submetidos ao longo do tempo e da não execução de obras de conservação com a periodicidade recomendável; obsolescência funcional ou técnica – singularidades ou deficiências de concepção arquitectónica dos espaços, que impedem ou limitam a optimização da operacionalidade do mesmo; obsolescência económica ou externa – causas económicas desfavoráveis, exteriores ao imóvel, como as alterações de legislação ou a conjuntura económica nacional; e depreciação ambiental – proximidade de causas ambientais desfavoráveis, como lixeiras, subestações eléctricas ou edificações clandestinas.

• Apreciação – a apreciação refere-se a um ganho de valor em relação ao custo devido a características singulares favoráveis em termos arquitectónicos, históricos, paisagísticos ou de acesso, que devem ser consideradas de forma positiva.

No método do custo, os mecanismos de oferta e de procura responsáveis pelas variações de preços dos imóveis dentro do mercado imobiliário, podem não ser considerados nas avaliações, existindo neste método a capacidade de separação ou distinção entre o valor de mercado e o valor económico real do bem. Pela própria definição de custo, este método é frequentemente aplicado em avaliações de construções novas ou recentes e de construções, alargamentos ou renovações propostas, onde a estimativa do custo tende a estabelecer o limite mais alto pelo qual os compradores do mercado pagariam por tais propriedades. No entanto, o método também é particularmente interessante para a avaliação de imóveis especializados, mas não vocacionados para o lucro (edifícios hospitalares, edifícios escolares, edifícios prisionais, museus, etc.), a avaliação de edifícios históricos muito antigos (castelos, igrejas, etc.) e a avaliação de construções ou partes de construções para efeitos de fixação de prémios de seguro, indemnizações ou contribuições fiscais.

Como vimos, na avaliação de imóveis podem ser utilizadas vários métodos ou técnicas e Enrique Ballestero e José Ángel Rodriguez [9] propõem uma classificação bastante completa das técnicas para avaliação de imóveis urbanos, com alguns métodos que ainda não têm uma utilização muito alargada, mas que lhes parece provável que venham a ser cada vez mais utilizados à medida que sejam suficientemente conhecidos pelos avaliadores do sector ou por outros profissionais. Esta classificação metodológica relativamente completa das técnicas para avaliação de imóveis urbanos é dividida em técnicas comparativas, técnicas analíticas e técnicas para avaliações especiais, sendo apresentada no Quadro 4.

Quadro 4 — Técnicas para avaliação de imóveis urbanos (continua) � com uma amostra � Comparativas � Métodos Sintéticos

� com uma Variável Explicativa � com várias amostras

(continua) � com uma amostra

� com várias Variáveis Explicativas � com várias amostras


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Quadro 4 — Técnicas para avaliação de imóveis urbanos (continuação) � Variante “dos Betas” � Métodos Beta � Variante Triangular � Comparativas � Variante Trapezoidal

(continuação) � Regressão Simples � 1 var. exógena linear � Análise de Regressão � 1 var. exó. não linear

� Regressão Múltipla � variáveis exó. lineares � var. exó. não lineares � Custo de Reposição

� Método do Custo de Reposição � Custo de Substituição

� Método do Valor Residual � Analíticas � Clássico � modelos sob inflação

� Método Analítico ou de Capitalização � Aperfeiçoado � estimação parâmetros

� optim. horiz. temporal � Valor d/transformação

� Avaliação por Objectivos � Valor complementar � para Avaliações Especiais � Valores subjectivos

� Análise Multicritério

O fundamento das técnicas comparativas consiste na comparação do bem imobiliário objecto de avaliação com outros imóveis que desempenham o papel de amostras. A comparação efectua-se com base em uma ou mais características externas dos imóveis, que também se chamam «índices de qualidade», variáveis explicativas e variáveis exógenas. O procedimento para levar a cabo estas comparações difere de uns métodos para outros, como se pode ver em seguida:

• Nos métodos sintéticos, estabelece-se uma relação de proporcionalidade entre o nível da característica externa e o preço do imóvel; por exemplo, se a característica externa para apartamentos é o número de quartos de dormir, admite-se que o preço de um apartamento por metro quadrado se mantém proporcional ao número de quartos de dormir nele disponíveis;

• Nos métodos beta, a comparação realiza-se mediante duas funções estatísticas de distribuição, que podem ser do tipo beta, ou então do tipo triangular ou trapezoidal; no método beta não se admite a hipótese de proporcionalidade entre a característica externa e o preço do imóvel, o qual conduz a resultados mais fiáveis que os obtidos mediante a técnica sintética;

• A análise de regressão também não se apoia na hipótese da proporcionalidade; nela o número de amostras deve ser amplo, tanto maior quanto mais forem as variáveis explicativas; por este motivo, o método necessita de se apoiar numa base de dados para poder ser aplicado em cenários reais; na regressão simples, o número de variáveis explicativas ou exógenas é reduzido a apenas uma, enquanto na regressão múltipla há várias variáveis exógenas; a análise factorial permite tratar adequadamente o caso de regressões múltiplas que comportam um número elevado de variáveis; sem dúvida que a análise estatística de regressão permite obter avaliações de alta fiabilidade no sector urbano, sempre que se possa dispor da informação básica necessária; esta metodologia, conhecida também como «técnica econométrica», utiliza-se comummente em países onde as bases de dados


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para imóveis, tanto urbanos como rústicos, oferecem a informação requerida.

As técnicas analíticas caracterizam-se pelo emprego de modelos de cálculo, mais ou menos sofisticados, para a obtenção do preço de um imóvel a partir de certas hipóteses económicas. Estas hipóteses podem distorcer os resultados, afastando-os da realidade, se não se der uma atenção especial à sua verosimilitude. Contudo, o avaliador pode preferir uma técnica analítica a uma técnica comparativa, pensando que a primeira é relativamente manipulável enquanto a segunda não o é. Assim ocorre, por exemplo, na avaliação urbana para fins cadastrais, em alguns países, onde o valor cadastral de um imóvel deve estar compreendido dentro de intervalos que se fixam politicamente, sem coincidir, portanto, com o preço do mercado. Por outras palavras, as técnicas comparativas compreendem aproximações ao valor de mercado, enquanto, pelo contrário, as técnicas analíticas tendem, frequentemente, a proporcionar valores enviesados por razões políticas ou legislativas.

• O método do custo de reprodução destina-se a estimar preços de custo para os imóveis, prescindindo-se da avaliação dos terrenos onde eles estão assentes; os cálculos, apesar de em princípio obedecerem a critérios de arquitectura e engenharia civil, são susceptíveis de um tratamento discricional e inclusive tornam-se manipuláveis em certas ocasiões.

• O objectivo do método do valor residual é a avaliação de terrenos; para este propósito, o avaliador selecciona a possibilidade óptima de edificação do terreno, isto é, a possibilidade de edificação mais rentável, tendo em conta as limitações impostas pelo planeamento urbanístico; de seguida, calcula-se o preço do mercado para os edifícios óptimos no momento presente e o custo de construção respectivo, correspondendo o resultado da diferença entre estes dois valores ao preço de avaliação para o terreno (unidades monetárias por metro quadrado de terreno) dentro desta óptica analítica; este procedimento tem os mesmos inconvenientes que os apontados a propósito do custo de reposição e, em geral, os inconvenientes de qualquer metodologia analítica, especialmente a legitimidade e a possibilidade de manipulação das estimativas.

• A versão tradicional ou clássica do método analítico ou de capitalização é bastante insegura já que os resultados dependem de parâmetros dificilmente objectiváveis, tais como a taxa de actualização, o horizonte temporal e a percentagem de margem bruta que se capitaliza; as variáveis aperfeiçoadas tendem a eliminar a volubilidade do método, mas não o conseguem completamente.

As técnicas para avaliações especiais carecem de uma raiz comum, mas podem definir-se como aquelas que utilizam modelos sofisticados com o objectivo de encontrar soluções avaliativas numa linha de compromisso ou orientação, sob um propósito previamente estabelecido.

• Na avaliação por objectivos estabelece-se uma relação entre o objectivo a atingir pelo avaliador e o procedimento de cálculo; assim, por exemplo, um objectivo, como a fixação de indemnizações por expropriação, pode ser tratado com uma técnica apropriada à finalidade pretendida, de tal modo que se obtenha uma indemnização convencional e não um preço do mercado; esta indemnização pressupõe um compromisso entre os interesses em jogo,


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isto é, uma indemnização satisfatória, até certo ponto, para ambas as partes, a expropriada e a expropriante.

• Nos métodos sintéticos estabelece-se uma relação de proporcionalidade

entre o nível da característica externa e o preço do imóvel; por exemplo, se a característica externa para apartamentos é o número de quartos de dormir, admite-se que o preço de um apartamento por metro quadrado se mantém proporcional ao número de quartos de dormir nele disponíveis.

• A análise multicritério reserva-se para aqueles casos em que a avaliação deve atender a diferentes pontos de vista ou critérios, os quais podem ser dados por condicionantes técnicas, económicas, sociais ou culturais; esta diversidade de critérios enriquece o procedimento de avaliação e aproxima-o, com frequência, da realidade de certos planeamentos complexos em áreas como a avaliação de impactos ambientais, a avaliação de edifícios histórico-culturais, a avaliação de zonas verdes, etc.

Relativamente às técnicas de avaliação de terrenos, as principais são as seguintes:

– Técnica de comparação de vendas – esta técnica envolve a comparação directa da propriedade sujeita a avaliação com parcelas de terreno similares para as quais estão disponíveis dados actuais de transacções recentes no mercado; apesar das vendas serem as mais importantes, a análise de preços de oferta pode contribuir para uma melhor compreensão do mercado.

– Técnica de desenvolvimento de loteamentos – este processo impõe a projecção da subdivisão de uma propriedade particular numa série de lotes, desenvolvendo os rendimentos e as despesas associadas com o processo, e actualizando os rendimentos líquidos resultantes num valor indicativo; esta técnica pode ser suportável em algumas situações, mas está sujeita a um tal número de suposições que pode ser bastante difícil a associação com a definição de valor de mercado; os pressupostos devem ser cautelosamente baseados e completamente relatados.

– Técnica de distribuição – esta técnica indirecta de comparação desenvolve um rácio entre o valor do terreno e o valor dos seus melhoramentos ou alguma outra comparação entre componentes da propriedade; o resultado é uma medida que distribui o preço total do mercado pelo terreno e respectivos melhoramentos, para fins de comparação.

– Técnica de extracção – esta outra técnica indirecta de comparação proporciona um valor estimado dos melhoramentos, pela aplicação do método do custo com depreciação, e extrai o resultado do preço total de outras propriedades comparáveis; o remanescente é um possível valor indicativo do terreno. O valor residual do terreno urbano traduz a quota parte remanescente de um empreendimento urbano, em que são conhecidos (com uma margem controlada de insegurança) todos os factores intervenientes na sua concretização, normas e viabilidades urbanísticas, servidões públicas, período de tempo de implementação, custos directos e indirectos de execução, receitas da venda, encargos inerentes, margem de lucro e risco, permanecendo o valor do terreno como incógnita final.

– Técnica do terreno residual – nesta técnica para avaliação de terrenos aplica-se dados sobre rendimentos e despesas, sendo feita uma análise financeira dos


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rendimentos líquidos que podem ser obtidos num uso produtivo e numa dedução aos mesmos, correspondente ao retorno financeiro requerido pelos melhoramentos; o rendimento remanescente é considerado residual para o terreno e é capitalizado num valor indicativo; o método é limitado a propriedades produtivas e é mais aplicado a propriedades novas para as quais são necessários menos pressupostos;

– Técnica de capitalização de rendas do solo – esta técnica pode ser aplicada na avaliação de terrenos que têm a capacidade de produzir independentemente uma renda do solo, podendo a renda ser capitalizada num valor de mercado indicativo quando houver disponíveis dados de mercado suficientes; no entanto, deve ter-se em atenção os termos e condições especiais de um contrato de arrendamento de solo que pode não ser necessariamente representativo de um mercado particular; além disso, os contratos de arrendamento podem ter sido feitos muitos anos antes da data de avaliação, as rendas podem estar desactualizadas e as taxas de capitalização de rendimento correntes podem ser difíceis de obter.

Em conclusão sobre os métodos de avaliação que o avaliador tem à disposição para aplicar no seu problema específico, podemos afirmar que o avaliador se encontra constantemente perante um dilema entre a escolha de uma avaliação utilizando uma tecnologia mais sofisticada, que se apoie em dados verosímeis, nem sempre fáceis de obter, ou de uma avaliação com técnicas mais expeditas, mas com maiores riscos de manipulação incorrecta.

O avaliador pode utilizar mais do que um método de avaliação para a estimação do valor final de uma propriedade. Cada método é independente dos outros, mesmo que baseado nos mesmos princípios económicos, e desenvolve uma indicação de valor para a propriedade. Assim, o valor final da propriedade vai depender da consideração de todos os dados e processos empregues, tendo o avaliador que fazer a reconciliação dos vários valores indicativos, derivados dos diferentes métodos de avaliação, numa estimação final do valor para a propriedade objecto de avaliação. Só após este processo de reconciliação de valores e obtenção de um valor final é que se segue para a elaboração do relatório de avaliação.

3.1.9 — Relatório de avaliação

A importância crítica do conteúdo e da apresentação do relatório de avaliação, o último passo no processo de avaliação, assenta na comunicação do valor final ao cliente e utilizador(es) da avaliação e na confirmação da base de avaliação / definição do valor, do objectivo da avaliação e de quaisquer pressupostos ou condições limitativas subjacentes à avaliação. Os processos analíticos e os dados empíricos utilizados para atingir o valor final podem também ser incluídos no relatório de avaliação. para orientar do leitor através dos procedimentos e demonstrações usados pelo avaliador no desenvolvimento da avaliação.

Assim, o relatório de avaliação é um documento que regista as instruções do pedido de avaliação, a base e o objectivo da avaliação e os resultados da análise que levaram à opinião sobre o valor, podendo ainda explicar os processos analíticos subjacentes à condução da avaliação e apresentar informação significativa utilizada na análise. O tipo, estilo, conteúdo e extensão do relatório varia de acordo com as


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necessidades do futuro utilizador, os requisitos legais, o tipo de propriedade, e a natureza e complexidade do pedido.

O uso a dar à avaliação e o número de propriedades a avaliar também

determinam o nível de detalhe apropriado para o relatório. Quando se faz um relatório sobre uma única propriedade, seja ela simples ou complexa, será apropriado que se entre em maior detalhe sobre os dados em que se baseia a avaliação e sobre o raciocínio que está por trás das conclusões. Quando um relatório é preparado para um conjunto de propriedades para uso numa função de auditoria, o nível de informação detalhada requerida para cada propriedade dentro do conjunto pode ser menos extenso.

O relatório de avaliação deve ter um conteúdo que cumpra certos requisitos e tenha um mínimo de informação, podendo ser referidos os seguintes pontos:

• expor a avaliação de uma forma completa e inteligível, e as conclusões de uma forma clara e exacta, de maneira a não serem desorientadoras;

• identificar o cliente, expressar o propósito, função ou intenção de uso da avaliação e referir as datas relevantes, como sejam, a data da inspecção, a data do valor estimado e a data do relatório;

• especificar a base da avaliação, incluindo o tipo e a definição do valor a ser estimado (as avaliações baseadas no mercado devem identificar e incluir a definição de valor de mercado utilizado e devem determinar o maior e melhor uso da propriedade; quando, ao avaliar uma propriedade com base no valor de mercado, algum componente dessa propriedade é avaliado numa base diferente da do valor de mercado, os dois tipos de valor devem ser relatados separadamente);

• identificar e descrever a propriedade e os direitos ou interesses da propriedade a avaliar, as características físicas e legais da propriedade e as classes de propriedade incluídas na avaliação, diferentes da categoria da propriedade principal e para além dela;

• descrever o alcance/extensão do trabalho levado a cabo para desenvolver a avaliação, e a amplitude da inspecção feita à propriedade;

• especificar todos os pressupostos ou condições limitativas subjacente aos quais o valor final é contingente; e identificar pressupostos especiais, raros ou extraordinários, tendo o cuidado de referir a probabilidade com que tais condições poderão ocorrer;

• incluir a descrição da informação e dos dados examinados, a análise de mercado executada, os métodos de avaliação e procedimentos seguidos e o raciocínio que suporta as análises, opiniões e conclusões do relatório, para permitir um completo entendimento àqueles que lêem e se apoiam no relatório;

• fazer constar uma cláusula que especificamente proíba a publicação, total ou parcial, do relatório, de qualquer referência ou quantia da avaliação nele incluída ou dos nomes e filiações profissionais dos avaliadores, sem a aprovação escrita do avaliador;

• incluir uma declaração de compromisso que deve confirmar que os factos apresentados são correctos, que as análises e conclusões são limitadas apenas pelos pressupostos e condições relatados, que o avaliador não tem interesses sobre a propriedade sujeita a avaliação (ou se tem especificá-los),


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que os honorários do avaliador não são (ou são) contingentes sobre qualquer aspecto do relatório, que a avaliação foi executada de acordo com um código de ética e normas de execução, que o avaliador satisfaz os requisitos de formação profissional e tem experiência no mercado local e na categoria da propriedade a avaliar, que o avaliador fez (ou não fez) uma inspecção pessoal à propriedade, e que ninguém, para além das pessoas especificadas, providenciou assistência profissional na preparação do relatório;

• incluir o nome, qualificações profissionais e assinatura do avaliador.

Em alguns países existem documentos específicos que podem tomar a forma do relatório de avaliação ou serem anexados a ele. A expressão «certificado de avaliação» é utilizada em alguns países, como, por exemplo, no Reino Unido, e designa um documento no qual o avaliador certifica o montante da avaliação da propriedade. Normalmente é uma carta curta, podendo, no entanto, também tomar a forma de um relatório detalhado; nele são incluídos a data da avaliação, o propósito do pedido, a data do certificado, os pressupostos sobre os quais a avaliação é baseada, e o nome, morada e qualificação do avaliador. A expressão «certificação do valor» é usada em outros países, como, por exemplo, nos Estados Unidos, e designa uma declaração que é anexada ao relatório de avaliação e na qual o avaliador afirma que os factos apresentados são correctos, que as análises são limitadas apenas pelos pressupostos relatados, que os honorários do avaliador não são contingentes sobre qualquer aspecto do relatório e que o avaliador executou a avaliação em concordância com normas éticas e profissionais.

3.1.10 — Normas de avaliação

O mundo imobiliário necessita de avaliações com critérios objectivos e honestos que tornem justas e transparentes as relações comerciais, assim o entenderam os legisladores do mundo desenvolvido ao impulsionar uma normativa exigente e específica para as transacções imobiliárias.

A experiência dos avaliadores profissionais e o diálogo internacional têm demonstrado que, com poucas excepções, existe um consenso internacional sobre os fundamentos da disciplina de avaliação imobiliária. As legislações e circunstâncias económicas locais podem requerer, em certas ocasiões, aplicações especiais ou limitadas, mas os métodos e as técnicas fundamentais de avaliação são similares em todo o mundo.

Neste contexto, foram criadas associações internacionais de avaliadores que desenvolveram normas, orientações e aplicações baseadas nas técnicas fundamentais de avaliação. Todas estas normas estão vocacionadas para a avaliação contabilística das empresas, mas algumas delas debruçam-se sobre a avaliação imobiliária com algum pormenor. Neste trabalho dá-se conta das Normas Internacionais de Avaliação (the white book), das Normas Europeias de Avaliação (the blue book) e das Normas Técnicas da IAAO, bem como das entidades que as desenvolvem e respectivos objectivos e actividades.

NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO O Comité Internacional de Normas de Avaliação — International Valuation

Standards Committee (IVSC) — é uma organização não governamental, membro das


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Nações Unidas, fundada em 1981, e sedeada em Londres. O seu principal objectivo é a formulação e publicação, no interesse público, de normas de avaliação e orientações processuais para a avaliação de activos para utilização em relatórios financeiros, e a promoção da sua aceitação e observância a nível mundial. O segundo objectivo é a harmonização das normas entre os países do mundo, e o levantamento das diferenças em declarações e/ou aplicações-tipo nas normas, conforme vão ocorrendo.

Os membros do IVSC são sociedades e instituições de avaliação nacionais que representam os respectivos países, sendo obrigados a reconhecer os objectivos relacionados com a avaliação de activos e a ter um número suficiente de membros capazes de conduzir tais avaliações. Estas associações profissionais apoiam as normas e orientações publicadas pelo comité, empenham-se para que as mesmas sejam reconhecidas nos seus respectivos países, comunicam as diferenças significativas entre as normas domésticas e as internacionais, trabalham com autoridades regulamentadoras e de controle para assegurar que as avaliações são feitas de acordo com as normas, e têm um papel de formação e consultadoria na área das normas de avaliação de activos, nos seus países.

A avaliação de activos tem as suas raízes na economia clássica e contemporânea, tendo os princípios e técnicas de avaliação sido estabelecidos em muitos países antes dos anos 40. Durante os anos 60 e 70, várias associações nacionais de avaliação desenvolveram e promulgaram normas cujo conteúdo combinava considerações profissionais com as necessidades práticas do mercado, que em alguns países foram incorporadas, em parte ou na totalidade, nas leis e regulamentos nacionais. No final dos anos 70, o desenvolvimento financeiro internacional e a globalização dos mercados, atingiram um estado tal que as normas internacionais de avaliação eram desesperadamente necessárias; tornou-se óbvio que sem acordos internacionais relativamente a normas de avaliação era possível a ocorrência de confusões e erros. Hoje em dia, as Normas Internacionais de Avaliação reflectem um acordo internacional que serve de orientação para todos os países do mundo e como um meio de identificar as diferenças, onde elas ocorrem.

As Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards) estão presentemente na sétima edição, a qual foi publicada em 2005 (IVS 2005). Esta edição compreende a introdução, os conceitos e princípios gerais de avaliação, o código de conduta, os tipos de propriedade, 3 normas, 2 aplicações, 14 notas de orientação, 1 informação sobre a avaliação em mercados emergentes e ainda o glossário. Os conteúdos são os seguintes:

Normas • 1 – O valor de mercado como base de avaliação; • 2 – Bases de avaliação que não o valor de mercado; • 3 – Relatório de avaliação;

Aplicações • 1 – Avaliação para relatórios financeiros; • 2 – Avaliação para fins de empréstimo;

Notas de Orientação • 1 – Avaliação de propriedade imobiliária; • 2 – Avaliação de interesses de arrendamento; • 3 – Avaliação de instalações e máquinas;


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• 4 – Avaliação de activos intangíveis; • 5 – Avaliação de propriedade mobiliária; • 6 – Avaliações de negócios ; • 7 – Consideração de substâncias perigosas e tóxicas na avaliação; • 8 – O método do custo para relatórios financeiros; • 9 – Análise de fluxos de caixa actualizados; • 10 – Avaliação de propriedades agrícolas; • 11 – Revisão de avaliações; • 12 – Avaliação de transacções especializadas de propriedades; • 13 – Apreciação em massa para cálculo do imposto sobre propriedades; • 14 – Avaliação de propriedades nas indústrias extractivas.

Cada uma das três normas é escrita para pôr em foco uma área ampla do exercício da avaliação. As normas e as aplicações geralmente contêm as seguintes nove secções ordenadas: 1) introdução, 2) alcance, 3) definições, 4) relação com as normas de contabilidade, 5) declaração da norma/aplicação, 6) discussão, 7) exigências de informação, 8) cláusulas sobre divergências e 9) prazo de vigência. O formato das notas de orientação contém apenas seis secções: 1) introdução, 2) alcance, 3) definições, 4) relação com as normas de contabilidade, 5) orientação e 6) prazo de vigência.

O IVSC, para além das associações profissionais de avaliação dos países membros, conta ainda com associações de países observadores e com associações de países correspondentes; Portugal não está entre nenhum destes países.

NORMAS EUROPEIAS DE AVALIAÇÃO O Grupo Europeu de Associações de Avaliadores — The European Group of

Valuers Associations (TEGoVA) — é uma instituição europeia sem fins lucrativos composta por 43 associações profissionais de avaliadores de 27 países europeus, representando cerca de 100 000 avaliadores na Europa. Esta instituição internacional, formada sob lei belga, conta ainda com observadores de mais 15 associações ou países.

O TEGoVA surgiu, sob a sua forma actual, em 1999, do anterior EUROVAL, criado em 1996; no entanto, este grupo europeu já foi estabelecido em 1977. Trata-se de uma organização que abarca associações de avaliadores de países da União Europeia, bem como dos mercados emergentes da Europa Central e do Leste. O seu principal objectivo é a criação e divulgação de normas harmonizadas para a prática da avaliação, a promoção da formação científica e qualificação da profissão dos avaliadores, bem como a direcção corporativa e ética dos mesmos. Assim, o TEGoVA apoia os seus membros na introdução e implementação das normas europeias de avaliação, tendo como finalidade a criação de uma plataforma aberta a outros países europeus que queiram falar, com uma linguagem comum, sobre avaliação a legisladores e políticos europeus.

As principais actividades de TEGoVA desenvolvem-se no âmbito de: • Normas de avaliação – projectar e promover as Normas Europeias de

Avalia-ção (European Valuation Standards – EVS), para adopção em toda a Euro-pa, e recomendar aproximações normalizadas de metodologias de avaliação.

• Formação – promover de um conjunto mínimo de requisitos de formação (Minimum Educational Requirements – MER), os quais cada membro das


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associações profissionais de avaliadores europeias tem que cumprir, e empreender uma estratégia de formação, para assegurar os mais altos níveis de competência profissional.

• Certificação – introdução e gestão de um sistema de certificação europeu de

avaliadores, que permita a atribuição da marca de excelência “Approved by TEGoVA” aos avaliadores, e que possa munir os clientes com uma garantia de excelência profissional.

• Assuntos da União Europeia – representação do ponto de vista profissional dos avaliadores, junto das instituições da União Europeia, no sentido de influenciar políticas e/ou legislação respeitante aos bens imobiliários e à avaliação, na União Europeia e para além dela.

A primeira e segunda edições das Normas Europeias de Avaliação foram impulsionadas pelos projectos iniciais e publicação final da Directiva Europeia 78/660/EEC, que era aplicada à contabilidade anual das empresas e se preocupava com as regras de avaliação dos respectivos activos fixos. Foi só com a publicação da Directiva Europeia 91/647/EEC que se estabeleceu uma definição europeia de «valor de mercado», ligada à obrigação específica de registar o valor de mercado ou corrente na contabilidade das empresas; nesta altura, surgiram as terceira e quarta edições das EVS, totalmente revistas e actualizadas, tendo em consideração as mudanças verificadas, e que alargaram o campo de aplicação para além dos relatórios financeiros.

As Normas Europeias de Avaliação estão presentemente na quinta edição, a qual foi publicada em 2003, sendo referidas como «EVS 2003». Esta edição continua o processo de alargamento do campo de aplicação das regras de avaliação a uma larga variedade de objectivos comerciais, incluindo disposições sobre material de avaliação para fins de garantia, o efeito dos choques de mercado, e gestão corporativa, e secções bastante expandidas sobre avaliação da propriedade agrícola. O propósito das EVS 2003 é:

– ajudar os avaliadores na preparação de relatórios de avaliação coerentes para apresentação aos seus clientes, pela disponibilização de orientações claras;

– promover a consistência, através do uso de definições normativas de valor e de métodos de avaliação;

– proporcionar, aos utilizadores das avaliações, o conhecimento e a compreensão mais completa do significado dos termos e definições particulares, para que melhor possam utilizar as avaliações que foram preparadas como resultado das suas instruções;

– fornecer um nível de qualidade em termos da validação das qualificações reconhecidas para os avaliadores e para a melhor prática da avaliação, como um ponto de referência para os utilizadores das avaliações;

– fornecer uma base precisa para análises económicas do uso eficiente dos recursos escassos de terrenos e edifícios;

– inculcar, nos avaliadores, metodologias de avaliação, tanto orientadas para o cliente como para a tarefa;

– aumentar o conhecimento do avaliador e a sua consciência do seu papel; – instituir procedimentos que provavelmente conduzirão à publicação de

certificados de valor claros, precisos e não ambíguos, que sejam consistentes com a legislação nacional e supranacional e com as normas de avaliação e de


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contabilidade; – no sector do investimento, usar procedimentos que promovam consistência nas

avaliações usadas para construir índices que representem o desempenho financeiro;

– promover coerência nas regulamentações nacionais, e recomendações de boas práticas.

O campo de aplicação das EVS 2003 cobre avaliações e apreciações dos seguintes tipos de propriedades: todas as formas de bens imobiliários, instalações e máquinas, avaliações de negócios e a avaliação de activos intangíveis. As EVS 2003 compreendem 9 normas sobre princípios fundamentais de avaliação, 14 notas de orientação para interpretação e aplicação desses princípios e 8 apêndices que fornecem assistência adicional no processo de interpretação e aplicação:

Normas • 1 – Questões afins; • 2 – O avaliador qualificado; • 3 – Condições de compromisso; • 4 – Bases de avaliação; • 5 – Avaliações para fins de relatório financeiro; • 6 – Avaliações para fins de garantia bancária e sua relação com as questões

da garantia do financiamento de activos e/ou hipotecas; • 7 – Estimativas, previsões e outras apreciações; • 8 – Avaliações para investimento — Companhias de Seguros, Crédito sobre

Propriedades, Fundos de Pensões, etc. ; • 9 – Relatório da avaliação;

Notas de Orientação • 1 – Factores especiais que afectam o valor; • 2 – Avaliação de propriedades especiais; • 3 – Avaliação de instalações e máquinas; • 4 – Avaliação de activos para desenvolvimento; • 5 – Avaliação de propriedades agrícolas para fins de empréstimo; • 6 – Avaliação de propriedades históricas; • 7 – Avaliações de negócios; • 8 – Avaliação de activos intangíveis; • 9 – Avaliações para índices de bens imobiliários; • 10 – Avaliações que atravessam fronteiras; • 11 – Avaliações de consórcios e sociedades limitadas; • 12 – Proporções entre terreno e edifícios; • 13 – Legislação e prática específicas de cada país; • 14 – Avaliação de conjuntos de hipotecas para fins de análise de risco;

Apêndices • 1 – Metodologia de avaliação; • 2 – Certificação; • 3 – Revisão de avaliações de outro avaliador; • 4 – Direcção corporativa e código de ética; • 5 – Lista de verificação das condições de compromisso e avaliação;


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• 6 – Código europeu da prática de medição; • 7 – Glossário de termos usados na avaliação e em assuntos afins; • 8 – Lista de membros do TEGoVA.

A Associação Portuguesa de Avaliações de Engenharia (APAE) faz parte da lista de membros do TEGoVA. As Normas Internacionais de Avaliação são estabelecidas em colaboração estreita entre o IVSC e o TEGoVA, são menos explícitas que as Normas Europeias de Avaliação, mas, apesar de poderem diferir na ênfase e no foco, elas não diferem na intenção.

NORMAS TÉCNICAS DA IAAO A Associação Internacional de Técnicos da Avaliação — International

Association of Assessing Officers” (IAAO) — é uma instituição internacional de formação e investigação, sem fins lucrativos, fundada em 1934 e sedeada nos Estados Unidos da América (Kansas City, no Missouri). A associação é composta por indivíduos que sejam profissionais da avaliação ou outros com interesse na avaliação imobiliária. Qualquer pessoa pode ser membro da associação, incluindo indivíduos a trabalhar para o Governo, na indústria privada ou em universidades, bem como qualquer indivíduo do público em geral.

A missão da IAAO é promover a inovação e a excelência na avaliação da propriedade, e na administração e política de cobrança de impostos sobre a propriedade, através do desenvolvimento profissional, formação, investigação e assistência técnica. Os compromissos da associação são: apoiar e promover o desenvolvimento profissional, preparar e fornecer serviços de formação, promover assistência técnica e serviços de consultoria, fortalecer e encorajar o crescimento do número de sócios, promover informação e aconselhamento, promover e encorajar a investigação e promover o entendimento público. A constituição, os estatutos e as regras de procedimento da associação foram revistos em Novembro de 2006.

As normas técnicas da IAAO estão muito direccionadas para a avaliação em massa de imóveis, compreendendo os seguintes títulos, por ordem inversa de publicação:

• Outubro de 2006 – “Norma sobre Avaliação em Massa da Propriedade Imobiliária”;

• Dezembro de 2005 – “Norma sobre Avaliação de Propriedade Mobiliária”; • Agosto de 2004 – “Guia das Normas para os Profissionais do Sector Público

da Avaliação”; • Agosto de 2004 – “Norma sobre Mapas Cadastrais e Identificadores de

Parcelas Manuais”; • Agosto de 2004 – “Norma sobre Política de Cobrança de Impostos sobre o

Imobiliário”; • Setembro de 2003 – “Norma sobre Modelos de Avaliação em Massa”

(Automated Valuation Models – AVM); • Julho de 2003 – “Norma sobre Mapas Cadastrais e Identificadores de

Parcelas Digitais”; • Junho de 2003 – “Norma sobre Administração de Responsabilidades de

Monitorização e Concordância”; • Janeiro de 2002 – “Norma sobre as Instalações, os Computadores, os

Equipamentos e os Recursos”;


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• Fevereiro de 2002 – “Norma sobre Contratação de Serviços de Avaliação • 2002 – “Norma sobre o Pedido de Avaliação”; • 2001 – “Norma sobre a Avaliação de Propriedades Afectadas por

Contaminação Ambiental”; • 2000 – “Norma sobre o Desenvolvimento Profissional”; • 1999 – “Norma sobre Estudos de Rácios” (presentemente em revisão). Estas normas técnicas já contêm itens bastante inovadores em matéria de

avaliação em massa de imóveis, como, por exemplo, a possibilidade de utilização de imagens digitais de alta resolução, ortofotografias e imagens oblíquas, em substituição da rotineira inspecção cíclica local, ou ainda a possibilidade de utilização de técnicas de inteligência artificial nos modelos automáticos de avaliação em massa. Estes avanços tecnológicos facilitam a revisão da avaliação em massa, permitindo a redução do tempo entre cada revisão.


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3.2 — Avaliação em Massa

3.2.1 — Conceitos e requisitos

A avaliação em massa corresponde à prática de apreciação de múltiplas propriedades, numa determinada data, por uma aplicação sistemática e uniforme de métodos e técnicas que permitem uma análise estatística e a revisão dos resultados. O seu objectivo é taxar as propriedades para cobrança dos impostos relacionados com o património. Os métodos utilizados para este tipo de avaliações são específicos e geralmente pressupõem a existência de um sistema desenhado e implementado para taxar as propriedades. O processo de avaliação em massa pode ser utilizado como uma metodologia para estudos estatísticos e económicos feitos para programas administrativos governamentais. Os resultados desta avaliação em massa contribuem para o aumento da colecta relativa aos impostos sobre o património, promovem a correcção de desigualdades e injustiças na cobrança dos mesmos e facilitam a distribuição dos benefícios ou ganhos financeiros, pelas autoridades governativas.

Um sistema destinado a taxar propriedades necessita dos seguintes elementos para poder ser efectivo:

• um sistema legal e respectivas infra-estruturas que definam, suportem e protejam os direitos da propriedade;

• um sistema de registo e inventário de todas as parcelas de terreno, que representa a base para taxar as propriedades;

• informação e dados de mercado suficientes, a partir dos quais as avaliações possam ser determinadas;

• recursos e pessoal especializado, formado para o efeito, em quantidade suficiente para implementar o sistema;

• manutenção contínua do inventário e das bases de dados para assegurar informação mais refinada, avaliações mais exactas e cobranças mais equitativas;

• um processo de amostragem e teste dos modelos desenvolvidos para assegurar consistência na metodologia e respectiva aplicação.

A base de apreciação da avaliação em massa, na maioria das jurisdições, é o valor de mercado, que pode, no entanto, estar sujeito a alguma modificação do respectivo conceito, especificada em instruções ou legislação aplicáveis. Se tais instruções ou legislação estipularem uma avaliação com base em outro valor que não o valor de mercado, devem ser aplicados métodos de avaliação apropriados para atingir os objectivos da avaliação sob essas circunstâncias. Os estatutos locais é que geralmente ditam a base e definições dos valores a obter (valorizações e/ou índices desenvolvidos na avaliação em massa), os procedimentos administrativos para a recolha e entrega dos dados destinados à avaliação, o intervalo de tempo entre o empreendimento de avaliações em massa e os processos para apelação das valorizações e/ou índices desenvolvidos.


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3.2.2 — Metodologias aplicadas

A avaliação singular de uma propriedade particular, numa determinada data, difere da avaliação em massa na escala e na forma como lida com a análise de mercado e com o controlo de qualidade, mas elas têm etapas similares de avaliação e baseiam-se nos mesmos princípios.

O processo de avaliação em massa corresponde a todos os procedimentos normalizados aplicados para a obtenção de valorizações e/ou índices, e inclui as seguintes 8 etapas:

• identificação das propriedades a ser avaliadas; • definição da área do mercado imobiliário, em termos da consistência do

comportamento por parte dos proprietários e dos possíveis futuros compradores;

• identificação das características da oferta e da procura que afectam a criação do valor dentro da área do mercado definida e recolha de dados;

• desenvolvimento de uma estrutura de modelo que reflicta as relações entre as características que afectam o valor dentro da área do mercado;

• calibração do modelo para determinação das contribuições de cada uma das características individuais da propriedade na afectação do valor;

• aplicação das conclusões reflectidas no modelo às características da propriedade ou propriedades a avaliar;

• validação do processo de avaliação em massa adoptado, do modelo, das medições ou de outras leituras incluindo as medidas de performance, numa base contínua e/ou em fases distintas ao longo do processo;

• revisão e reconciliação dos resultados da avaliação em massa.

As propriedades a ser avaliadas podem ser identificadas pela morada, número da parcela ou descrição legal, sendo bastante apropriada a utilização de um cadastro legal. O cadastro identifica de uma forma única e ajuda a localizar no mapa a parcela e as respectivas vizinhanças, sendo a descrição legal utilizada como elemento de identificação secundária, tal como a morada, a qual facilita as inspecções in situ. Por outro lado, a definição da área do mercado também é muito facilitada pela existência do cadastro, pois permite a rápida visualização de vizinhanças, isto é, grupos de propriedades delimitados por fronteiras naturais, artificiais ou políticas, e partilhando características de localização e físicas semelhantes.

O factor mais importante para a realização de uma boa avaliação em massa é a disponibilidade de dados sobre o mercado em quantidade e qualidade, sendo necessária a existência de um sistema robusto de recolha de dados. O registo de dados evoluiu da utilização de métodos manuais para a criação de sofisticadas bases de dados que facilitam a avaliação assistida por computador e geralmente incorporam sistemas de informação geográfica (geographic information systems – GIS). As bases de dados de avaliação, normalmente, são construídas em volta dos registos de posse da terra, por exemplo, títulos de escrituras, documentos de transacção e informação de vendas, em jurisdições nacionais, regionais ou locais, que definam o direito de propriedade ou outros interesses sobre a terra.


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As características do mercado que são relevantes para o propósito e uso pretendido da avaliação em massa devem ser registadas no sistema, incluindo: a localização da área de mercado definida; os atributos físicos, legais e económicos das propriedades; a estrutura temporal da actividade do mercado; e os interesses da propriedade reflectidos no mercado. Dois grupos básicos de informação devem ser identificados e recolhidos: por um lado, os dados comparativos relacionados com as vendas os custos ou os rendimentos/despesas, e, por outro, os dados sobre a localização e as características físicas das propriedades. A informação sobre as propriedades pode ser quantitativa, como a área do terreno, as dimensões da construção ou as especificações do edifício, e/ou qualitativa, como a condição física, a qualidade de construção ou o desejo do mercado pelos melhoramentos.

Os modelos de avaliação representam formas sistemáticas de pensar, ajudando o avaliador a definir um problema sistematicamente e a identificar a informação necessária para o resolver. A sua complexidade varia desde simples afirmações verbais ou algébricas a sistemas elaborados de equações matemáticas que têm capacidade para lidar com grandes quantidades de dados que não poderiam ser analisados de outra forma. A elaboração do modelo varia de acordo com a necessidade, a disponibilidade de informação e a capacidade do utilizador, passando pelas fases de especificação e de calibração. A especificação do modelo envolve a selecção das variáveis — características ou factores — necessárias para reflectir as forças da oferta e da procura actuantes no mercado local que serão representadas no modelo, isto é, a determinação de quais os dados a incluir no modelo e em que formato. A calibração do modelo está relacionada com a quantificação dos coeficientes — multiplicadores, percentagens ou ajustes de preço — para cada variável incluída no modelo.

Cada modelo de avaliação é baseado num dos métodos existentes para a avaliação imobiliária: o método de comparação, o método do custo ou o método do rendimento. Os modelos mais utilizados para a avaliação em massa da propriedade residencial são os baseados no método de comparação e no método do custo. Na aplicação do método de comparação são obtidos os coeficientes para os factores físicos e de localização das propriedades, através da análise dos preços de venda numa determinada área do mercado, sendo os valores prováveis de venda estimados directamente a partir de um modelo de regressão múltipla. O método do custo obriga à estimação separada dos valores do terreno e da construção, sendo necessário especificar e calibrar três modelos: um para estimar o valor do terreno como se estivesse vazio, outro para estimar o custo de reposição de todas as construções feitas em cima do terreno e o último para estimar a depreciação devida a todas as causas, que será deduzida da estimação do custo de reposição; o modelo é traduzido por uma equação com a soma do valor estimado do terreno com o custo de reposição corrente depreciado.

A avaliação em massa pode ser feita com ou sem o auxílio de computadores, pois, apesar de a metodologia computorizada tornar o processo mais eficiente e alargado, ela não alterou o processo. As bases de dados e as aplicações computorizadas são usadas para armazenar a informação, delinear os mapas, analisar os dados e testar os resultados. A informação contida nas bases de dados das avaliações em massa é relativa à posse da propriedade, às definições do valor, a detalhes da avaliação, à data da avaliação e à entrada em vigor da avaliação. O desenvolvimento de sistemas de avaliação em massa para taxar propriedades devem seguir modelos científicos reconhecidos em aplicações estatísticas, sendo necessário


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que permitam ajustamentos ou alterações periódicas para assegurar a actualização e consistência dos valores. No interesse da equidade das valorizações, devem ser observados padrões para o nível (a proximidade entre valorizações e preços actuais) e a uniformidade (a medida estatística da consistência da valorização) da avaliação na aplicação de sistemas de avaliação em massa.

Assim, um sistema de avaliação em massa inclui 5 componentes distintos: o sistema de gestão de dados, o sistema de avaliação, o sistema de análise do desempenho, o sistema administrativo ou de suporte e o sistema de apelos ou reclamações. Se todos estes componentes do sistema forem geridos informaticamente, estamos perante um sistema computorizado de avaliação em massa (Computer-Assisted Mass Appraisal – CAMA).

3.2.3 — Estudos de rácios

Desde há algum tempo, têm-se vindo a definir diversas normas para a realização de estudos de mercado destinados à avaliação em massa. Estas normas, onde têm trabalhado várias organizações oficiais, não se referem apenas ao método para a elaboração dos estudos, mas também, e em especial, à comprovação de como se ajustam ao mercado as avaliações em massa realizadas.

Entre as diversas normas definidas, cabe citar as relacionadas com estudos de rácios (Standard on Ratio Studies), da IAAO. Como já foi referido, esta entidade é uma organização internacional com uma grande influência em matéria de procedimentos para a avaliação em massa, e os seus estudos e conclusões são reconhecidos nas normativas oficiais de muitos estados, tanto nos Estados Unidos da América como no Canadá e, cada vez mais, em estados europeus.

É frequente ver estudos de avaliações em massa de cidades de diversos países, que manejam rácios e gráficos similares, baseados na aplicação destas normas internacionais que, gradualmente, se vão difundindo e consolidando.

As normas mais difundidas vão ser expostas, sendo as análises mais comuns as seguintes:

• medidas de tendência central; • medidas de equidade horizontal (dispersão); • medidas de equidade vertical; • análises de tendência no tempo.

A primeira coisa a definir é o rácio com que se vai fazer estas análises. Este rácio é chamado a Referência de Mercado (RM) de cada imóvel, isto é:

RM = Valor Cadastral × 100 / Valor de Mercado

Portanto, dada uma determinada amostra do mercado, para cada objecto da amostra é calculado o valor da Referência de Mercado (RM) e em seguida é possível calcular a respectiva medida da tendência central. Existem várias medidas possíveis para a tendência central, como, por exemplo, a média aritmética, a média ponderada, a mediana, etc., mas a mais difundida nas normas internacionais é a mediana. Na realidade, a média aritmética não é uma boa medida de tendência central para estudos de mercado, por esta razão a mediana à a medida mais utilizada nas análises de avaliação em massa.


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A mediana de RM é obtida ordenando os objectos da amostra pelo seu valor de RM e tomando o valor central; se o número de objectos da amostra for ímpar, o valor de RM do objecto que está no ponto central da lista é a mediana de RM; se o número de objectos da amostra for par, a mediana é calculada somando o RM dos dois objectos centrais e dividindo o resultado por dois. A mediana tem a particularidade de, na lista de objectos da amostra, ter por cima de si o mesmo número de objectos do que por baixo; além disso, é uma medida mais estável, pois pode variar o valor de RM de algum objecto da amostra sem que varie o valor da mediana de RM.

Definitivamente, a mediana é a medida de tendência central que se considera como mais adequada pelas normas internacionais e pela prática habitual das entidades que fazem a revisão das avaliações em massa nos países mais avançados nesta matéria. De qualquer forma, existe outra medida de tendência central que, embora menos usada que a mediana, é ainda assim utilizada em alguns países: trata-se da média ponderada. A média ponderada é obtida somando, por um lado, os valores cadastrais de todos os objectos da amostra e, por outros, os respectivos valores de mercados, sendo a percentagem da primeira soma sobre a segunda o valor da média ponderada de RM. Esta medida também é interessante, mas nela têm mais peso os objectos da amostra com maior valor, sendo por isso mais utilizada para determinar o índice de equidade vertical, como se verá mais adiante.

As normas internacionais definem que o valor da medida de tendência central, quer dizer da mediana, deve estar compreendido entre 90 % e 110 %.

O facto de que, com os objectos de uma amostra, se obtém uma mediana situada dentro dos limites admitidos, não é uma garantia de que a avaliação em massa seja boa. As normas internacionais indicam, portanto, que deve medir-se o grau de dispersão dos objectos da amostra, para que se possa comprovar se está dentro dos limites admissíveis que garantem uma certa equidade horizontal das avaliações, quer dizer, uma equidade estendida a todo o território e a todos os tipos de propriedades.

A medida que se estabelece para este objectivo é o coeficiente de dispersão (Coefficient of Dispersion – COD). Também podem ser utilizados o coeficiente de variação ou o desvio padrão, mas o COD é o mais difundido. Com o objectivo de calcular o COD são obtidas, para cada objecto da amostra, as diferenças absolutas entre a respectiva RM e a mediana de RM, sendo depois calculado o desvio absoluto médio dado pela média destas diferenças, isto é, a soma de todas elas a dividir pelo número de objectos da amostra. Pois bem, o COD consiste na expressão deste desvio absoluto médio como uma percentagem relativamente à mediana, de acordo com a seguinte expressão:

COD = Desvio Absoluto Médio × 100 / Mediana

Este coeficiente revela a percentagem com que os objectos da amostra se distanciam, em média, da mediana. As normas internacionais fixam como limite para o COD um valor de 20 %. Acima deste valor considera-se que a avaliação em massa apresenta uma dispersão de resultados excessiva e, portanto, que o requisito de equidade horizontal não se cumpre.

A mediana e o coeficiente de dispersão não garantem uma avaliação em massa equilibrada; é necessário, além disto, verificar que se cumpre um requisito fundamental, que consiste em que as propriedades de valor baixo tenham um índice de referência ao mercado (RM) similar ao das propriedades de valor alto. Quer dizer, é necessário comprovar a equidade vertical.


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É possível que, para os objectos de uma amostra, o coeficiente de dispersão seja aceitável, isto é, inferior a 20 %, e, no entanto, não se cumpra a equidade vertical. Assim, é necessário medir a equidade vertical, sendo utilizado para isso o diferencial de preços (Price Related Differential – PRD). Este indicador é obtido de uma forma muito simples, pois consiste apenas na divisão da média aritmética do RM de todos os objectos da amostra pela respectiva média ponderada, segundo a seguinte expressão:

PRD = Média Aritmética / Média Ponderada

Como já tinha sido comentado, na média aritmética todos os objectos da amostra têm o mesmo peso, enquanto na média ponderada o RM dos objectos de valor maior pesa mais. Por isso, se o valor de PRD é maior que 1 é porque os objectos da amostra com valores mais baixos têm um RM maior;, e se o valor for menor que 1 é porque os objectos com valores mais altos têm um RM maior. Quer dizer que se o PRD é menor que 1, a avaliação em massa é progressiva, e se é maior que 1, é regressiva.

As normas estabelecem que uma avaliação em massa é aceitável se o PRD está dentro do intervalo de valores [0,98 ; 1,03], observando-se que alguns países admitem como limite superior 1,05 para imóveis com utilização comercial ou industrial.

O último conceito de análise de rácios é o de análise da tendência ao longo do tempo, sendo necessário primeiro falar um pouco sobre o número de objectos necessário incluir numa amostra para realizar um estudo de mercado aceitável para a avaliação em massa.

As normas internacionais não estabelecem nenhuma cifra concreta a este respeito, limitando-se a dar umas considerações gerais de representatividade. No entanto, é conveniente que a amostra recolhida corresponda a transacções que tenham ocorrido num período não superior a um ano para trás, desde a data em que se quer fazer a avaliação. Mas também se reconhece que em muitos casos é necessário ampliar este prazo para se poder dispor de objectos suficientes. Na prática é muito frequente ter períodos de amostragem de 18 meses, para poder conseguir um número de objectos suficiente. Em geral, tenta-se que a amostra se aproxime da cifra de 5 % de objectos do total de imóveis existentes, e que até a supere.

Assim, se ao fazer um estudo de mercado ou uma análise de rácios, for necessário recorrer a um período de amostragem superior a um ano, ou se, sendo o período inferior a um ano, a evolução dos preços se presumir significativa, então é necessário fazer uma análise de tendência no tempo. Isto é o que está estabelecido nas normas internacionais.

A análise de tendência no tempo faz-se da seguinte forma: primeiro, os objectos da amostra que se está a trabalhar são ordenados por meses (também pode ser por trimestres); depois, calcula-se a mediana de RM para cada mês, obtendo-se uma série de pontos; por fim, determina-se a tendência da série de pontos, definindo assim uma taxa de variação mensal. Isto é, se se partir de um mês em que haja uma determinada mediana de RM e ao fim de uma série de meses se chegar a outra mediana de RM, quer dizer que, para homogeneizar os valores dos objectos da amostra, é necessário multiplicar os seus valores de mercado pela taxa de variação mensal, devendo os valores ser referidos ao último mês do período de amostragem. Em alguns países, são utilizados programas de regressão múltipla preparados especificamente para a análise de tendência no tempo, mas este trabalho pode realizar-se também por métodos mais


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simples, similares ao que foi descrito. Esta análise é importante para os estudos subsequentes, pois se não se faz esta operação, a variação dos preços no tempo poderá afectar gravemente o estudo de mercado, ou o dos rácios que se calculem com essa amostra.

Segundo as normas internacionais, os conceitos que foram expostos constituem o conjunto de estudos principais na análise de rácios do observatório de mercado. A recomendação feita pelos organismos oficiais que sustentam estas normas é de que se apliquem periodicamente a todos os municípios e cidades, num ciclo anual.

3.2.4 — Estado da arte na União Europeia

Os modelos da avaliação em massa de imóveis para fins fiscais adoptados nos países da União Europeia são muito diversos, tanto no que se refere às técnicas de avaliação cadastral como aos objectivos fiscais pretendidos ou ao aproveitamento fiscal da colecta. Cada um dos diversos sistemas adoptados nestes países tem vantagens e inconvenientes, mas parece claro que, em todos eles, é sobre as novas construções que se atingem mais facilmente os objectivos de actualização de valores, de eficácia administrativa e de aproveitamento fiscal. De todos eles, os sistema mais antigos — isto é, os que já foram adoptados há mais tempo — têm uma dificuldade muito maior em se modernizar; esta dificuldade tem a ver não só com a introdução de novas tecnologias mas também com a reformulação das bases de informação.

Antes de desenvolver em pormenor os sistemas de avaliação em massa adoptados por alguns dos países da União Europeia, far-se-á um pequeno resumo de cada um deles. Assim, a Dinamarca é o pais europeu que tem há mais tempo desenvolvido um sistema de avaliação em massa automatizado, considerado um CAMA (Computer-Assisted Mass Appraisal), encontrando-se neste momento a rever as bases desse sistema, que já foi implementado em 1981. Alguns dos outros países da Europa desenvolveram recentemente, ou estão neste momento a desenvolver, sistemas idênticos. A Alemanha tem um mercado imobiliário muito transparente, promovendo publicações anuais de estudos dos mercados locais, que servem o público em geral e os avaliadores em particular, incluindo os que fazem a avaliação patrimonial de imóveis para fins fiscais. A Espanha ainda tem em vigor um modelo baseado no método do custo, mas está neste momento a desenvolver um sistema avançado de avaliação em massa através da utilização de técnicas de ponta de inteligência artificial baseadas em redes neuronais artificiais, tecnologia esta que é a mais avançada, neste momento, na Europa. A Inglaterra está a fazer o levantamento das características das propriedades e dos dados de mercado para posterior utilização de um método automático de avaliação, e tem prevista para o ano de 2007 a maior avaliação em massa única já realizada no mundo. A Finlândia obtém o valor tributário da propriedade pelo método do custo, através da soma do valor do terreno com o custo da construção, sendo o valor do terreno obtido por observação do mercado imobiliário. A Itália já desenvolveu testes para passar a avaliar as propriedades através de regressão múltipla de dados obtidos no mercado imobiliário. A Letónia desenvolveu modelos factoriais para avaliação em massa de imóveis, obtendo índices, coeficientes e mapas de valor, baseados na informação de mercado. A Lituânia tem poucos anos de experiência, mas já implementou um sistema de avaliação em massa da terra e das construções, utilizando a análise de regressão múltipla baseada em preços de mercado


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para construir os seus modelos de avaliação.

DINAMARCA A Dinamarca tem três tipos de impostos sobre a propriedade: o imposto da terra

sobre o valor dos terrenos de qualquer tipo, desde 1926; o imposto de serviços sobre o valor dos edifícios utilizados para comércio, escritórios e indústria, desde 1961; e o imposto sobre o valor da propriedade para habitações ou casas de férias ocupadas pelos proprietários, desde 2000 (antes desta data, este imposto era cobrado sobre o rendimento do proprietário). Todos estes impostos são locais, sendo cobrados pelos dois níveis de governo local: os municípios com ⅔ da colecta, e as comarcas com ⅓.

A taxa do imposto da terra para as comarcas é decidida pelo Parlamento, desde 1979, sendo o seu valor igual a 1 % do valor de mercado dos terrenos; enquanto as assembleias municipais decidem a taxa deste imposto a aplicar em cada ano, encontrando-se prescrito legalmente desde 1987 um valor entre 0,6 % e 2,4 % do valor dos terrenos. Aos edifícios de empresas privadas não é cobrado o imposto de serviço para as comarcas, enquanto para os municípios este imposto não pode ser superior a 1 % do valor de mercado do edifício, sendo que apenas 29 % dos municípios, a maioria em áreas urbanas, cobram este imposto, e com uma taxa média de 0,7 %; aos edifícios que são propriedade do governo central é cobrado o imposto de serviço para as comarcas, a uma taxa de 0,375 % do valor de mercado do edifício; aos edifícios que são propriedade do governo central ou das comarcas pode ser aplicado um imposto de serviço para os municípios, a uma taxa máxima de 0,5 % do valor de mercado do edifício, sendo que 74 % dos municípios cobram este imposto e quase todos à taxa máxima; aos edifícios que são propriedade dos municípios não é cobrado imposto de serviço pelas comarcas. O imposto sobre o valor das propriedades é cobrado a todos os proprietários/ocupantes de habitações e casas de férias, sendo a taxa base igual a 1 % do valor de mercado da propriedade, até um determinado limite do valor; a partir desse limite, a taxa é de 3 % (este limite varia anualmente com as tendências de valor do mercado imobiliário); contribuintes com 67 anos de idade ou mais têm uma redução na taxa do imposto sobre o valor das propriedades (esta redução não pode ser superior a um determinado valor e depende dos rendimentos do contribuinte), sendo que o máximo de redução da taxa é de 0,6 % do valor da propriedade, até ao limite e de 2,6 %, para valores acima do limite.

Desde 1903, havia uma reavaliação de todas as propriedades de quatro em quatro anos; as propriedades em que o terreno ou os edifícios sofriam mudanças eram avaliadas no início de cada ano, entre duas reavaliações; o proprietário podia, em qualquer altura e através do pagamento de uma taxa, requerer uma nova avaliação; todos os valores de avaliações feitas entre duas reavaliações eram estimados de acordo com o nível de preços da última reavaliação. Em 1981, foram introduzidas as actualizações anuais computorizadas; os factores de actualização eram baseados nas tendências de preço das propriedades, para diferentes tipos de propriedades em cada área geográfica; as actualizações eram levadas a cabo durante cada um dos três anos entre duas reavaliações e os valores resultantes não eram sujeitos a recurso. Em 1998, as reavaliações passaram a ser anuais para todas as propriedades, existindo um tecto para o aumento anual do valor do imposto, que pode ser superado até 20 % do valor do imposto pago no ano anterior; desde 2002, as reavaliações são feitas de dois em dois anos, sendo realizadas num ano para as habitações e casas de férias, e no ano seguinte para os edifícios de serviços e terrenos agrícolas.

A reavaliação de cada propriedade é baseada na estimação do valor do terreno,


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do valor da propriedade e do código de uso da propriedade: o valor do terreno é o valor de mercado só do terreno e constitui a base do imposto da terra; o valor da propriedade é o valor de mercado de ambos — terreno e construções —, sendo a base do imposto sobre o valor da propriedade e também usado na determinação de outros impostos relacionados com a propriedade imobiliária; a base para o imposto de serviço é a diferença entre o valor da propriedade e o valor do terreno. A determinação do código de uso da propriedade é uma importante parte do processo de avaliação, pois este deve reflectir a utilização dada à propriedade, que é a base para a estimação do valor de mercado da mesma; o código de uso da propriedade é independente das utilizações registadas no Cadastro Nacional, para os terrenos agrícolas, e no Registo da Propriedade Imobiliária, para os edifícios, devendo reflectir o uso actual de cada propriedade; o código de uso da propriedade determina a forma como esta vai ser avaliada, sendo especialmente importante para os tipos de propriedades onde se aplicam métodos de avaliação computorizados; existem 40 códigos diferentes que também são aplicados nas estatísticas de preços de venda.

O valor total da propriedade deve ser o valor de mercado médio que seria pago pela propriedade, incluindo terreno e construções, mas excluindo equipamentos, mobiliário e stocks; a base da avaliação do valor da propriedade é o melhor uso económico, tendo em consideração todos os regulamentos públicos, como planos de ordenamento do território, cartas de reservas naturais ou áreas de preservação de edifícios; o valor do terreno corresponde ao valor de mercado médio do terreno sem as construções, e a sua avaliação também é baseada no melhor uso económico do terreno (não tendo em conta os edifícios existentes e a presente utilização do terreno), sendo considerados todos os regulamentos públicos respeitantes ao terreno, mas não às construções, e incluídos os melhoramentos do local, como drenagens, infra-estruturas ou estradas. A data da avaliação é o dia 1 de Janeiro, significando que cada propriedade deve ser avaliada segundo a condição em que se encontra nessa data, e de acordo com o nível de preços previstos nessa altura; o método de avaliação mais utilizado é o método de comparação, sendo usado para os tipos de propriedade em que existem suficientes vendas em mercado aberto; o método do rendimento é usado em propriedades arrendadas, em que as vendas são pouco frequentes e o método do custo é usado nos restantes tipos de propriedade.

Em 2002, o governo central tomou a responsabilidade total das avaliações; antes disso, eram constituídos 224 comités de avaliação, que decidiam sobre os valores a atribuir a cada propriedade; cada comité tinha um presidente e dois outros membros, todos a trabalhar a tempo parcial, responsáveis por avaliar uma certa área que podia incluir vários municípios ou apenas parte de um; o staff municipal secretariava o comité, preparando e completando as actividades de avaliação. Este staff podia fazer recomendações sobre os valores, mas as decisões finais eram da responsabilidade dos comités; a supervisão dos procedimentos e resultados da avaliação estava a cargo de 27 quadros constituídos pelos presidentes dos comités de avaliação. Os resultados da reavaliação de todas as propriedades são apresentados em listas, nos escritórios municipais, e, desde 2000, são também expostos através da Internet; os contribuintes são informados dos respectivos resultados, podendo apelar se considerarem que os valores obtidos não são uma estimativa justa do valor de mercado; os apelos devem ser apresentados por escrito e conter as razões do contribuinte, sendo então enviados para os comités de avaliação que decidem se devem ou não alterar o valor; caso não haja entendimento a este nível, os factos são apresentados, sucessivamente, a níveis superiores; o número de apelos reduziu-se bastante desde que as reavaliações


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passaram a ser menos espaçadas no tempo. No período compreendido entre 1960 e 1980, foram estabelecidos registos

informatizados, com as descrições dos terrenos e das construções, os preços de venda, os resultados da avaliação e a identificação dos contribuintes, sendo a colecta computorizada e as listas dos preços de venda e dos valores da avaliação impressos pelos sistemas informáticos. Em 1981, foram introduzidos dois sistemas de avaliação muito poderosos: um para os terrenos e outro para as propriedades, sendo os dois de natureza distinta, e assistindo os comités de avaliação também de forma distinta; o sistema de avaliação de terrenos calcula o valor do terreno, baseando-se em informação sobre preços registada pelos comités, e verifica se a estimação do valor tem em conta o uso permitido para o terreno e as diferenças de preços entre áreas geográficas; o sistema de avaliação das propriedades baseia-se na análise estatística dos preços de venda para a estimação de um modelo que é usado no cálculo do valor das propriedades. Assim, uma reavaliação é feita nas seguintes fases: 1 – estimação dos preços para inserção no sistema de avaliação de terrenos e revisão das áreas geográficas; 2 – cálculo dos valores dos terrenos, obtido pela utilização do sistema de avaliação e pelo ajustamento individual dos valores; 3 – cálculo dos valores propostos para as propriedades, obtido através do sistema de avaliação, no qual são inseridos os valores do terreno já calculados; e 4 – decisão final dos comités de avaliação sobre os valores dos terrenos e das propriedades.

Sistema de avaliação de terrenos Este sistema automático de avaliação é aplicado a todos os terrenos. A

informação sobre a utilização permitida para o terreno é retirada do registo de planeamento (plano de ordenamento do território) e introduzida no sistema de avaliação de terrenos. O território é dividido em áreas geográficas, de forma que cada uma delas tenha apenas uma utilização possível e um valor do terreno. Em cada área geográfica, o valor dos terrenos é calculado por um dos quatro modelos possíveis: 1 – modelo de uso industrial; 2 – modelo de casas unifamiliares; 3 – modelo de edifícios de apartamentos; e 4 – modelo agrícola.

O primeiro modelo, para uso industrial ou público, é muito simples; o preço registado na área geométrica é o valor unitário do terreno (por metro quadrado) e o valor do terreno para cada lote é dado pelo preço multiplicado pela área de terreno desse lote.

• Modelo Industrial: Valor do terreno = preço × área

Tratando-se de lotes de terreno destinados a habitações unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares ou a casas de férias, o mercado é diferente, sendo necessário um modelo mais complexo; o factor decisivo para o valor do terreno é que se consiga construir uma casa de tamanho “normal” sobre o lote; se o lote de terreno for maior do que o necessário para esse fim, então o comprador está disposto a pagar mais para poder construir uma casa maior e ter um jardim maior, mas o pagamento adicional que está disposto a fazer não é proporcional ao tamanho adicional do lote. Análises feitas na Dinamarca demonstram que metade do valor do terreno de um lote de tamanho standard (800 m2) é independente do tamanho do lote e a outra metade é proporcional ao tamanho; a parte do valor do terreno independente do tamanho do lote é chamada «valor do direito de construção»; se o lote for suficientemente grande para


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poder ser subdividido em dois, o valor do direito de construção duplicará, sendo a possibilidade de subdivisão registada após investigação individual da área e forma de cada lote de terreno e também da prática habitual do município; o preço registado na área geométrica será o valor de um metro quadrado de um lote de terreno do tamanho standard — isto é, de 800 m2. O valor do terreno assim calculado pode ser reduzido, se o lote for tão pequeno que nele não possa ser construída uma casa de tamanho “normal”; o limite inferior é de 75 m2, para habitações, e de 35 m2, para casas de férias.

• Modelo Unifamiliar, sem possibilidade de subdivisão: Valor do terreno = ((preço2) × 800) + ((preço2) × área)

• Modelo Unifamiliar, com possibilidade de subdivisão: Valor do terreno = (((preço2) × 800) × 2) + ((preço2) × área) − custos de

subdivisão

Para terrenos destinados a edifícios de apartamentos ou a uso comercial, o factor decisivo para o valor do terreno é o rácio permitido entre a área de construção e a área do terreno; o preço registado em cada área geográfica será o valor do terreno por metro quadrado de área de construção permitida; note-se que os valores do terreno são estimados de acordo com a utilização permitida e não com a utilização presente. Desta forma, o valor de um terreno com uma habitação unifamiliar, mas onde seja possível construir um edifício de apartamentos, deve ser calculado com o modelo de apartamentos.

• Modelo de Apartamentos: Valor do terreno = preço × área × rácio

Relativamente aos terrenos para aproveitamento agrícola, geralmente uma quinta tem terrenos de várias qualidades, sendo considerados diferentes valores de terreno por hectare para as diferentes partes da quinta em cada área regional. No sistema de avaliação de terrenos é registado um ou vários factores de actualização e depois os novos valores por hectare são calculados a partir dos valores usados na avaliação anterior.

• Modelo Agrícola: Valor do terreno = factor de actualização 1 × preço anterior 1 × área 1 +

+ factor de actualização 2 × preço anterior 2 × área 2 + + factor de actualização 3 × preço anterior 3 × área 3 + …

Sistema de avaliação de propriedades Este sistema automático de avaliação é utilizado para a estimação do valor de

habitações unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares, apartamentos e casas de férias, que representam cerca de 75 % das propriedades na Dinamarca, sendo este sistema ainda utilizado para a avaliação de habitações em quintas. O valor de avaliação do terreno é utilizado para a estimação do valor da propriedade em habitações unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares e casas de férias. Os valores dos terrenos são subtraídos aos preços de venda da propriedade, representando as diferenças os preços de venda das construções. Estes valores são então utilizados para a estimação de um modelo do valor da construção, através de análises estatísticas de regressão linear múltipla.

Para a construção desse modelo são utilizadas as descrições das construções


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guardadas no Registo de Edifícios e Habitações, que é uma base de dados municipal. O modelo de regressão estima o valor da construção por cada metro quadrado construído; como um metro quadrado na cave vale menos que um metro quadrado no piso térreo, uma parte do modelo calcula a área total ponderada da casa. Este modelo estima o valor por metro quadrado de uma casa standard e como é que esse valor deve aumentar ou diminuir se a casa em questão for diferente da casa standard.

O valor da construção por metro quadrado também varia com a localização da propriedade, tal como se verifica com o valor do terreno, pois não há lotes disponíveis para construção na maioria das áreas atractivas. Tanto os valores altos do terreno como os valores altos da construção contribuem para os altos preços pagos pelas propriedades com localizações atractivas. Análises estatísticas levadas a cabo na Dinamarca, feitas sobre preços de venda de lotes de terreno sem construções e de propriedades que incluem construções, mostram que, aproximadamente, metade da diferença de valor devida à localização é atribuída ao valor do terreno e outra metade ao valor da construção.

Os comités de avaliação decidem em que áreas deve ser estimada uma correcção do valor de construção devida à localização, podendo cada área geográfica estar dividida em 5 a 10 áreas de correcção que devem conter pelo menos 25 amostras do tipo de propriedade em questão, dentro de cada uma delas. Para cada tipo de propriedade é usado um modelo distinto, tendo sido usados, na reavaliação de 2000, os seguintes modelos: habitações unifamiliares isoladas, habitações unifamiliares em banda, habitações bifamiliares ou trifamiliares, casas de férias, apartamentos em edifícios, outro tipo de apartamentos, e habitações em quintas. O valor local por metro quadrado vai variar devido à localização, apresentando valores diferentes ao longo do país, embora, para cada tipo de propriedade, seja usado o mesmo modelo em todo o país.

Os modelos de avaliação dos tipos de propriedade relacionadas com habitações unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares e casa de férias têm quatro passos:

• 1. cálculo da área total ponderada; • 2. estimação do valor geral de construção por metro quadrado; • 3. obtenção do valor local de construção por metro quadrado; • 4. avaliação da propriedade: valor total = 1. × 3. + valor do terreno.

No caso dos modelos de avaliação para os apartamentos, o valor do terreno não é usado na análise estatística nem no cálculo do valor da propriedade, sendo estimado directamente um modelo para o valor da propriedade por metro quadrado de construção, que tem os seguintes três passos:

• 1. estimação do valor geral da propriedade por metro quadrado; • 2. obtenção do valor local da propriedade por metro quadrado; • 3. avaliação da propriedade: valor total = 2. × área de construção.

Os modelos não usam termos matemáticos complexos para a sua compreensão e são descritos num formulário de duas páginas que pode ser usado para simular os cálculos feitos pelo modelo. Estes formulários têm sido muito importantes para familiarizar os comités de avaliação com o funcionamento dos modelos. Desde 1996, os detalhes do cálculo do valor da propriedade são enviados aos contribuintes por correio; esta medida, bastante popular, resultou numa diminuição do número de reclamações recebidas.

A estabilidade dos modelos entre reavaliações é importante mas, apesar de a


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estrutura dos modelos ser praticamente constante desde 1981, o valor do metro quadrado da casa standard e os vários factores dos modelos foram variando de acordo com as análises estatísticas dos preços de venda.

Os sistemas automáticos de avaliação não substituem a componente humana no processo de avaliação, antes auxiliam no cálculo e registo de vários, dados que anteriormente era feito manualmente pelos membros dos comités de avaliação. Por esta razão, o número de membros foi reduzido para metade e os custos totais da reavaliação também foram consideravelmente reduzidos. Estes sistemas vieram aumentar a qualidade da avaliação, sendo os valores estimados mais próximos dos valores de mercado e maior a equidade entre diferentes áreas.

Números de identificação de cada propriedade e de cada contribuinte são usados pelos sistemas automáticos de avaliação. O número de identificação dos contribuintes é o número do registo civil, para indivíduos, e o número de identificação fiscal, para entidades legais, sendo a actualização da informação respeitante aos contribuintes (nome e morada) feita automaticamente a partir destas bases de dados. O escritório municipal do imposto sobre a propriedade atribui um número a cada propriedade que é avaliada como uma unidade, podendo consistir em um ou mais lotes cadastrais e as construções neles existentes. Uma propriedade pode ainda consistir num apartamento que não tem número cadastral separado, ou num edifício independente do terreno onde está construído.

O Cadastro Nacional atribui um número cadastral a cada lote de terreno, que depois é usado para a sua identificação no Registo da Propriedade Imobiliária, quando se verificam transacções. Este número é utilizado para encontrar os lotes de terreno nos mapas cadastrais, mas não para a avaliação das propriedades. Apesar de a Dinamarca dispor, desde 1997, de um mapa cadastral digital completo de todo o país, a sua utilização é muito onerosa e não há planos para ser utilizado num futuro próximo pelos sistemas automáticos de avaliação. Apenas em 2005 os procedimentos de avaliação introduziram o uso de sistemas de informação geográficos; antes disso, as moradas das propriedades é que eram usadas para a definição das áreas geográficas. Todas as residências e quase todas as outras propriedades têm uma morada única, existindo regras para que todas as ruas tenham um nome, todas as casas situadas numa rua tenham um número e todos os apartamentos dentro de um edifício tenham uma identificação.

Os preços de venda são a única evidência directa do valor de mercado das propriedades e a sua recolha e análise é a base para a estimação do valor de mercado das propriedades imobiliárias. Estes preços são recolhidos das escrituras de compra e venda de propriedades, sendo registados apenas os valores referentes a vendas em mercado aberto. Nos casos de transacções entre membros da mesma família, em leilões, em herança ou em doações, não se consideram vendas em mercado aberto; bem como nos casos de venda de uma casa ou apartamento a uma entidade legal, em que normalmente se trata de uma transacção entre um indivíduo e uma corporação que ele controla.

A informação contida no Registo de Preços de Vendas é utilizada para diversas finalidades, como por exemplo:

• Publicação de estatísticas de vendas duas vezes por ano, com o objectivo de informar o público e os comités de avaliação sobre as tendências nos preços das propriedades; esta publicação inclui o número de vendas em mercado


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aberto, o valor médio das propriedades, a média dos preços de venda e a diferença média entre o valor da propriedade e o respectivo preço de venda — num período de reavaliação, este último valor mostra a precisão dos resultados obtidos.

• Listas de vendas que mostram a informação sobre todas as propriedades vendidas numa área geográfica; estas listas são enviadas para os respectivos comités de avaliação, para servirem de suporte à estimação dos valores de mercado.

• Cartão de dados produzido para cada propriedade numa reavaliação; este cartão inclui a descrição do terreno e das construções, os resultados da reavaliação anterior e os valores calculados pelo sistema de avaliação de terrenos e pelo sistema de avaliação de propriedades; o cartão inclui ainda informações sobre vendas, se a propriedade tiver sido transaccionada.

• Análise estatística para o sistema de avaliação da propriedade, sendo os preços de venda ajustados para a data da reavaliação, com base na estimação da tendência dos preços das propriedades.

A Dinamarca tem algumas restrições relativamente à propriedade de certos tipos de imóveis e os regulamentos de planeamento do território são bastante rigorosos. Nas zonas rurais não podem ser construídos novos edifícios para outro propósito que não a agricultura ou actividades similares. As quintas só podem ser propriedade de indivíduos e não de corporações — o proprietário deve dirigir a quinta e residir nela; para quintas com mais de 30 ha, os proprietários necessitam de ter tido formação como agricultores. Cada indivíduo só pode utilizar uma residência: se um indivíduo for proprietário de uma residência e não estiver a utilizá-la tem que a arrendar; nas cidades e vilas maiores as rendas das residências são controladas. As casas de férias só podem ser construídas em zonas recreativas designadas e nunca perto da costa; apenas residentes na Dinamarca podem ser proprietários de casas de férias. Novos edifícios para habitação, indústria, comércio ou outras actividades urbanas podem apenas ser construídos nas áreas urbanas designadas para o efeito.

ESPANHA A Espanha está a desenvolver um sistema automático de avaliação em massa

baseado em técnicas inovadoras de inteligência artificial. O objectivo principal da utilização destas novas tecnologias é a melhoria da qualidade da avaliação e a redução do tempo entre reavaliações para 1 ano. A inteligência artificial permite construir modelos de mercado que abrangem áreas mais extensas; por isso, o primeiro modelo desenvolvido pretende avaliar os apartamentos de toda a província de Madrid, estando já em desenvolvimento modelos em outras províncias. O modelo desenvolvido é para uma região e um produto do mercado; desta forma, os estudos já efectuados apontam para a necessidade de construção de 6 modelos distintos em cada província, para as unidades de habitação unifamiliares, as unidades de habitação multifamiliares, as unidades de escritório, as unidades de comércio, as unidades de indústria e as construções abaixo do solo. O valor obtido pelo modelo já desenvolvido é um valor de referência para os apartamentos, mas ainda não está a ser utilizado como base para o cálculo dos impostos sobre imóveis.

As fontes de informação do mercado são as transacções arquivadas nos registos e notários e as ofertas de mercado retiradas da comunicação social; as primeiras vão servir para construir o modelo e as segundas para o comprovar. A base de dados do


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cadastro e a base de dados dos notários vão fornecer a informação necessária referente a cada imóvel; estas duas bases estão ligadas entre si pelo número cadastral do imóvel. As variáveis seleccionadas para o modelo são as seguintes:

Base de dados do cadastro • Variável de localização 1 – Área Regional – A província de Madrid foi dividida em 6 áreas regionais diferentes, por forma

a cada área conter municípios com um nível económico idêntico. • Variável de localização 2 – Área Local – As cidades e vilas da província de Madrid foram divididas em 1, 2 ou 3 áreas

locais diferentes que pretendem distinguir o centro da periferia. • Variável de localização 3 – Vizinhança 1 – Cada área correspondente a um bairro foi codificada com o valor médio da

qualidade de construção dos edifícios residenciais desse bairro. • Variável de localização 4 – Vizinhança 2 – A mesma área correspondente a um bairro foi codificada com o valor médio

da qualidade de construção de todos os edifícios do bairro. • Qualidade de Construção – A qualidade de construção do edifício varia de 1 (melhor) a 9 (pior), existindo

um catálogo com exemplos para a atribuição do código da qualidade. O cadastro contém este código para todos os edifícios.

• Área – Considera-se a área de construção do apartamento em metros quadrados (para

as moradias seria necessário a área acima do solo, a área abaixo do solo e a área do lote do terreno). A base de dados cadastral contém esta informação para todas as propriedades.

• Idade – Considera-se a idade do edifício em anos, informação que consta na base de

dados cadastral, para todos os edifícios.

Base de dados dos notários • Data – Corresponde à data da escritura de compra e venda do apartamento; esta

informação consta na base de dados dos notários. • Preço – Corresponde ao valor da transacção do apartamento em euros; esta informação

consta na base de dados dos notários.

O primeiro passo para a construção do modelo é a selecção das amostras de mercado, obtidas na base de dados dos notários, através de uma rede neuronal (ver Secção 4 do Capítulo 4). Primeiro, as amostras são ordenadas por meses e para cada mês é obtida a mediana da Referência de Mercado (RM) entre o valor cadastral e o preço de venda; a tendência de variação das medianas ao longo dos meses dá-nos a taxa de crescimento mensal que é aplicada aos preços de venda para homogeneização da amostra. Depois, é obtido o rácio RM para cada amostra e são calculadas as medidas de tendência central — Mediana(RM) —, de dispersão — COD(RM) —, e de equidade vertical – PRD(RM) do conjunto de amostras recolhidas. Se algum dos três valores das medidas não estiver dentro dos intervalos definidos pelas normas, são retiradas as amostras com os valores de RM inferiores a 100 % (existe forma de


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verificar se as amostras retiradas estão equitativamente distribuídas) e volta-se a correr a rede neuronal com o novo conjunto de amostras. O processo de selecção pára quando as amostras seleccionadas cumprirem as normas para as três medidas do rácio, tanto ao nível regional como ao nível local.

As amostras de mercado seleccionadas correspondem a transacções que ocorreram num período de tempo entre 12 e 24 meses, sendo necessário fazer a actualização dos preços para o último mês do período de amostragem. Assim, a partir dos valores do mercado é obtida a tendência de evolução dos preços ao longo dos meses e calculada a correspondente taxa de crescimento. Finalmente, é aplicada essa taxa ao preço de cada amostra, de acordo com a respectiva data de escritura, obtendo-se uma base de dados de amostras actualizadas, em que as variáveis Data e Preço são substituídas pela variável Preço Actualizado.

Com o conjunto de amostras seleccionadas, é feita uma análise dos dados, que verifica a evolução de cada uma das variáveis independentes relativamente aos preços de venda e aos preços por metro quadrado. Este conjunto de amostras também vai permitir a afinação dos vários níveis de zonamento de toda a região a abranger pelo modelo.

O modelo de avaliação é construído a partir das amostras seleccionadas e depois de rectificados os valores das variáveis de cada uma das amostras, sendo definidos 15 neurónios para a rede neuronal: 7 na camada de entrada, correspondentes a cada uma das variáveis independentes; 7 na camada oculta ou intermédia; e 1 na camada de saída para a variável dependente, que produz como resultado o valor da avaliação obtido pelo modelo. Depois de treinada a rede com as amostras seleccionadas são fixados os pesos de cada neurónio e fica definido o modelo.

O modelo é então testado e comprovado com as amostras das ofertas de mercado retiradas da comunicação social, sendo novamente verificadas as três medidas do rácio. Nesta fase é estudado o comportamento da rede, voltando a ser analisados os gráficos de evolução de cada uma das variáveis com o valor de mercado obtido pelo modelo.

Este modelo tem diversas aplicações, como o cálculo de valores de mercado de imóveis específicos, a definição de zonas de valor a diversos níveis, o estudo da variação de determinados coeficientes ou a avaliação em massa de todos os imóveis da base de dados cadastral (reavaliação). Uma das aplicações possíveis é a construção de mapas de valores dos terrenos para utilização na avaliação em massa tradicional.

ALEMANHA O objectivo principal da legislação alemã relacionada com a avaliação oficial de

imóveis é a promoção da transparência para todos em cada mercado imobiliário, através da publicação de compilações de preços de venda das propriedades. As avaliações da propriedade imobiliária são feitas por cerca de 50 000 avaliadores independentes e 300 comités de avaliação, sendo as escrituras de venda — que são cerca de um milhão por ano —, a sua base de avaliação. Os comités elaboram anualmente mapas de nível de preço, desde 1960, e relatórios sobre os mercados locais, com todas as informações importantes, desde 1976; a partir de 1990, passaram a publicar a informação sobre as compilações de preços de vendas. Os produtos desenvolvidos pelos comités para os mercados imobiliários locais são valores standard do solo, relatórios dos mercados imobiliários, estatísticas de preços de terrenos para construção e estatísticas para administrações; e os produtos


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desenvolvidos pelos avaliadores independentes por ordem de um cliente são a determinação do valor de mercado de um imóvel especial e a execução de inquéritos para compilação de preços.

As quatro características que influenciam mais o mercado imobiliário são a localização, as características reais, as características legais e as circunstâncias económicas. Os tipos de propriedades avaliadas são casas de quinta, casas unifamiliares e bifamiliares, casas em banda, condomínios, blocos de apartamentos, edifícios de escritórios, propriedades comerciais, residências arrendadas, escritórios arrendados, lojas arrendadas, terrenos urbanizados, terras para pastagem, terras cultivadas, áreas em renovação, explorações mineiras, áreas com recursos hídricos, áreas florestais, terras pantanosas e áreas para fins públicos. A compilação dos preços de venda das propriedades imobiliárias inclui, por um lado, a avaliação das escrituras de compra e venda com a identificação do tipo de imóvel, a sua localização num mapa e o registo computorizado, e, por outro, a recolha de informação suplementar, que também influencia o valor, como sejam a área de construção, as condições sanitárias, etc., através dos planos de uso do solo, fotografias do imóvel e questionário ao comprador. Dos preços de venda assim compilados são retirados os referentes a escrituras em circunstâncias especiais ou pessoais, sendo apenas organizados os restantes.

Na Alemanha, na região da Baixa Saxónia, este sistema foi iniciado em 1961, e conta já uma história de grande sucesso, continuando, actualmente, a resultar. Esta compilação de preços de venda de imóveis começou com o manuseamento automático de cartões perfurados, que continham informação sobre o tipo de propriedade, a descrição da localização, a área, as características físicas gerais, a fotografia, a data de venda e o preço de venda. Posteriormente, a localização do imóvel passou a ser feita também num mapa e, actualmente, toda a informação está digitalizada, sendo os dados de cada imóvel correspondente a uma escritura de venda registados de três formas diferentes: um cartão físico de índice, com a informação mais relevante; um mapa digitalizado com a localização do imóvel num GIS, em ArcView; e um ficheiro informático bastante completo com todos os dados pertinentes à avaliação e também uma fotografia do imóvel. Esta compilação de preços de venda automática (Automatisierte KaufpreisSammlung – AKS) foi construída e usada apenas na Baixa Saxónia, sendo feita para uso próprio e instalada em 52 escritórios de comités de avaliação da região; a compilação foi executada com forte individualismo, utilizando conhecimentos académicos da Universidade de Hannover, em particular do professor Werner Ziegenbein. Em 1994, foi estendida a todos os comités de avaliação da região e está a ser temporariamente utilizada por 10 Estados Federais.

Os valores standard oficiais do solo, calculados anualmente para toda a Alemanha, são apresentados em mapas e em alguns modelos, e mostrados em três dimensões, através da Internet; esta última via é utilizada principalmente pelos bancos (43,4 %) e pela Administração (28,8 %), em que se incluem os escritórios fiscais. Estes valores são obtidos em euros por metro quadrado, para cada tipo ou qualidade de solo, estando o tipo ou qualidade do solo intimamente relacionados com os planos de uso do solo. Também são publicados anualmente os relatórios do mercado local das propriedades imobiliárias, elaborados pelos comités regionais de avaliação, com as informações mais importantes, por forma a promover a transparência. Estas informações incluem a evolução dos preços de venda por tipo de imóvel (lotes de terreno, casas em banda, casas isoladas, apartamentos, etc.); os custos de construção e os valores das rendas; os valores médios por tipo de imóvel; coeficientes de conversão


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para diferentes áreas; etc.

Os avaliadores alemães utilizam três métodos para obter o valor de mercado de um edifício construído numa propriedade: método de comparação, método do rendimento e método do custo; no entanto, com tanta informação disponível, o método de comparação é, de longe, o mais utilizado e a melhor estratégia para avaliação.

No método de comparação faz-se um levantamento dos imóveis idênticos através das fotografias digitais registadas na compilação de preços de venda e observa-se a sua localização nos mapas, através do número de registo; são levantados todos os imóveis idênticos dentro de um círculo de captura à volta do imóvel a avaliar, que tenham sido objecto de venda no último ano; é feita uma regressão múltipla a partir das várias características dos imóveis levantados e obtida a estimação do valor de mercado do imóvel a avaliar. Outra hipótese de avaliação do imóvel pelo método de comparação é a introdução, no sistema que gere a compilação de preços de venda, das características do imóvel a avaliar (data de venda, área do lote, localização, em euros por metro quadrado,, equipamentos, idade, área de construção); o próprio sistema escolhe um conjunto de propriedades similares e é obtido o preço médio por metro quadrado das propriedades seleccionadas; depois é multiplicado esse valor pela área de construção do imóvel a avaliar e obtida a estimação do seu valor de mercado.

A avaliação de um imóvel pode ainda ser feita através da informação compilada nos relatórios dos mercados imobiliários locais, nomeadamente pelos gráficos e tabelas dos factores que influenciam o valor de mercado (ano de conclusão, área de construção, equipamentos do edifício, área do lote e localização) e a respectiva quantidade de influência. Assim, é possível quantificar a diferença de valor do imóvel relacionada com uma diferença no nível do equipamento do edifício ou na área de construção da habitação.

Existe ainda uma outra forma de avaliação chamada «Avaliação Rápida». Trata-se de uma solução “rápida” apenas para imóveis standard, como as casas unifamiliares, os condomínios, as casas em banda, etc., divididos em períodos de idade, intervalos de área, localização (valor standard do solo) e área do lote, obtendo-se uma estimação do valor de mercado. Estas são as quatro características que mais influenciam o valor; a influência das restantes características. como o equipamento, a garagem, etc.. deve ser estimada com conhecimento profissional, podendo ser adicionado ou reduzido o valor das influências menores ao valor obtido através da avaliação rápida.

A actividade dos comités de avaliação não se limita à compilação de preços de venda e à obtenção de valores standard do solo e de relatórios dos mercados imobiliários; toda esta informação é posta à disposição através da Internet e, dependendo do grau de desenvolvimento que o comité confere ao site, podem ser disponibilizados muitos outros serviços. Assim, existem comités que incluem análises de regressão linear para uma avaliação rápida; disponibilizam, através da morada do imóvel, informação sobre os atributos do valor standard do solo e um extracto do mapa com esse valor; fornecem informação sobre valores médios de casas standard por tipo e por localização; ou desenvolveram soluções e calculadoras para avaliação de imóveis standard e especiais via Internet.

Estes modelos automáticos de avaliação da propriedade imobiliária são muito úteis para fins cadastrais; no entanto, continuam a existir alguns problemas por


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resolver. O custo de manutenção de uma compilação de preços de venda é bastante elevado, a legislação sobre protecção de dados na Alemanha é um obstáculo à transparência da informação e a qualidade do trabalho desenvolvido em cada comarca é muito diferente entre as 16 comarcas existentes.

INGLATERRA Em Inglaterra, a avaliação da terra e das propriedades para fins fiscais é feita por

uma agência do Ministério das Finanças (Valuation Office Agency – VOA), que tem mais de 5 000 pessoas a trabalhar em 80 escritórios espalhados pelo território. Esta agência é responsável por compilar e manter listas de valores tributáveis para 1,6 milhões de propriedades comerciais e 22 milhões de propriedades residenciais domésticas. O objectivo da agência é fornecer uma base justa e robusta para a cobrança dos impostos e ajudar a gerir melhor as propriedades no sector público. Assim, a agência lida com a cobrança de impostos sobre a propriedade, doméstica e não-doméstica, local; a cobrança de impostos sobre a propriedade nacional; e ainda a prestação de serviços para o Governo, relacionados com as propriedades.

O Reino Unido tem uma longa história de cobrança de impostos locais baseados no valor da terra e das propriedades; com a sua origem nas Poor Laws, no início do século XVII. Originalmente, as avaliações para a cobrança dos impostos locais eram levadas a cabo pelas autoridades locais, em Inglaterra, mas levantaram-se algumas preocupações no sentido de o processo administrativo ser mais independente, já que essas autoridades avaliavam e cobravam o imposto sobre a avaliação que elas próprias faziam, passando então esta avaliação dos impostos locais a ser centralizada, desde 1950. No início, tanto os valores das propriedades comerciais como os das propriedades domésticas eram baseados nos valores anuais das rendas de cada propriedade, tendo-se realizado reavaliações gerais em 1956, 1963 e 1973. A reavaliação geral de 1982 foi cancelada, tendo-se entretanto separado as propriedades domésticas das não-domésticas. Em 1990, o imposto sobre a propriedade doméstica foi abolido, passando a existir o Poll Tax (apelidado de «cobrança da comunidade»), que era baseado no rendimento individual. Por sua vez, este imposto foi substituído pelo Country Tax, criado em 1993, que é baseado no valor capital da propriedade doméstica, continuando a propriedade não-doméstica a ser taxada com base no valor das rendas.

As propriedades não-domésticas são reavaliadas de 5 em 5 anos, para assegurar a actualização dos valores, tendo sido realizadas reavaliações em 1990, 1995 e em 2000. A reavaliação de 2005 sofreu algumas modernizações, no sentido de se fazer a aproximação aos contribuintes e às suas necessidades, tendo sido dadas indicações precisas no decorrer da reavaliação para se detectar quais as informações que os contribuintes necessitavam, quando precisavam delas, e como é que a agência as podia fornecer, de forma conveniente, acessível, atempada e fácil de compreender. Uma lista provisória foi publicada em Setembro de 2004, para começar a ter efeito a partir de Abril de 2005. A maioria dos contribuintes recebeu um sumário da avaliação, que apresentava detalhes da informação arquivada sobre a sua propriedade e de como se tinha obtido o novo valor da avaliação; alguns receberam o sumário por correio e muitos receberam-no por e-mail. Estas medidas aumentaram muito a transparência do processo, tendo-se verificado uma diminuição do número de reclamações — com os contribuintes a aceitarem as avaliações como correctas e sem necessidade de apelarem.


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Relativamente às propriedades domésticas, a agência iniciou a tarefa considerável de digitalizar a sua informação em 2003, já que não houve tempo de digitalizar os registos em 1993, devido ao Council Tax ter sido introduzido num período de tempo muito curto. A primeira reavaliação depois da introdução do imposto, prevista para 2005, foi adiada para 2007, pretendendo-se utilizar um modelo automático de avaliação, naquela que será a maior avaliação em massa única, levada a cabo no mundo. Previamente foram levantadas as características das propriedades em elementos gráficos e alfanuméricos, tendo sido identificados 17 campos de informação-chave para a avaliação que têm sido registados para os 22 milhões de propriedades. A agência está a investigar novas formas tecnológicas, potencialmente mais eficientes, para concretizar o processo de avaliação. O modelo de avaliação automática pode trazer inovação real ao trabalho sobre as propriedades domésticas e baseia-se num sistema informático que estima as avaliações iniciais a partir de informação disponível sobre vendas de propriedades de diferentes tipos e com diferentes localizações.

A agência está a trabalhar em parceria com o Registo e outras organizações que visem a transparência dos mercados imobiliários, tendo tomado iniciativas recentes para a partilha de informação sobre propriedades comerciais e para a realização de estudos estatísticos. Espera-se que estas parcerias reúnam a informação necessária ao governo sobre as transacções de propriedade, no sentido de os cidadão e as empresas ficarem mais aliviados de burocracia.

A agência sempre usou os mapas do cadastro na preparação e fornecimento de serviços de avaliação para o sector público, mas, recentemente, está a trabalhar em conjunto com os serviços do cadastro para o desenvolvimento do seu próprio sistema de informação geográfico. O sistema de informação geográfico é uma importante ferramenta que proporciona a inovação e modernização, estando a agência atenta no sentido de desenvolver as suas ligações com o cadastro.

O desafio para a avaliação da propriedade doméstica em Inglaterra está relacionado com a introdução de um novo esquema de listas, ainda desconhecido, a necessidade de produzir avaliações individuais para depois refazer as listas, a grande escala da tarefa, a complexidade dos tipos de casas, as especificidades do mercado e a inconsistência dos registos existentes em papel. Assim, a solução encontrada foi o desenvolvimento de um modelo de avaliação automática, a formação de pessoal, a aprendizagem com outras organizações (nas áreas de software e modelação computorizada, suportes para gestão de programas e projectos e análise estatística de dados) e a digitalização da informação.

As principais características das propriedades domésticas a serem digitalizadas foram: o estilo arquitectónico e a qualidade de construção (Group); o tipo de propriedade (exemplo: moradias isoladas); a idade (codificada por era; por exemplo, “G – 1965-72”); a área (em metros quadrados — área bruta nas moradias e área útil nos apartamentos); o número de divisões: o número de quartos; o número de casas de banho; o número de pisos nas moradias e o número dos pisos nos apartamentos; o lugar de estacionamento; a estufa (tipo e área); os detalhes exteriores do edifício e os códigos significantes do valor. A informação sobre as vendas foi obtida a partir do Registo e da informação sobre o imposto de transacção, observando-se irregularidades nas moradas, que criaram problemas de ligação da informação e exigiram um esforço manual, e constatando-se a necessidade de seleccionar as transacções realizadas pelo


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valor de mercado, separando-as daquelas feitas em circunstâncias especiais. O trabalho de pesquisa para integração do modelo automático de avaliação

começou em 2002 e o de recolha de informação em 2003, tendo sido desenvolvido através da colaboração entre equipas da agência de avaliação e parceiros ou fornecedores de serviços contratados. Um modelo aditivo simples começou a ser testado nas áreas das Billing Authorities (repartições de finanças), onde a recolha de dados estava mais avançada, depois de ultrapassado o desafio de integrar a tecnologia do Modelo Automático de Avaliação com os sistemas informáticos da agência. O desempenho do modelo foi aumentando com o melhor conhecimento da informação, quer sobre os imóveis quer sobre as vendas, que permitiu, por um lado, introduzir regras para a selecção dos dados, e, por outro, especificar o modelo tendo em consideração a ocorrência das variáveis e as relações locais. A utilização dos códigos postais das moradas revelou-se ineficaz, tendo-se introduzido no processo mapas temáticos; foram definidas mais de 10 000 localidades, com uma revisão regular das suas fronteiras, e introduzidas coordenadas X–Y, apropriadas para a selecção de dados e para a manutenção da informação.

Numa segunda fase, passou-se para um modelo multiplicativo (log linear), obtido da informação sobre vendas por regressão múltipla; este facto proporcionou melhoramentos no factor de ajustamento da localidade (preço médio por metro quadrado), no agrupamento de localidades e na modelação central através de todo o país. A modelação central permitiu o conhecimento dos padrões de modelos e das emissões de dados a nível nacional, a imposição central de restrições de modelação por forma a assegurar a aplicação consistente dos coeficientes do modelo, a direcção efectiva do esforço a desenvolver e o cálculo de informação sobre a tendência de mercado para apoiar a agência na construção dos modelos e o governo na apreciação alargada do mercado. A integração das coordenadas X–Y com os mapas proporcionou o cálculo em massa da área dos lotes de terreno e permitiu a identificação de lotes de terreno com coordenadas não ajustadas à realidade dos mapas.

A confiança da estimação do valor de cada propriedade a avaliar precisa de reflectir os aspectos em que poderá haver diminuição na precisão, como por exemplo a qualidade dos dados, a disponibilidade da informação, a variabilidade do mercado e a precisão do modelo no que diz respeito à existência de dados comparáveis e de uma cobertura adequada para precisão na análise de regressão múltipla. Assim, a confiança do modelo é dada pelo erro provável, em função da dispersão dos dados comparáveis, da distância média entre esses dados, do erro padrão do modelo e do indicador de confiança entre a estimação da média ponderada e da regressão linear. A manutenção da confiança do modelo permite a sua recalibração periódica, o juízo sobre os valores estimados e a determinação dos níveis de variabilidade, este procedimento foi desenvolvido entre as agências John Thompson e Jim Abbott, tendo sido apresentado na conferência de 2006 da IAAO.

Alguns dos objectivos alcançados pela agência de avaliação durante este processo foram:

• digitalização de mais de 22 milhões de registos. • informação coberta aproximadamente a 100 %. • mais de 120 geógrafos treinados em técnicas de Modelos Automáticos de

Avaliação. • análises de mercado cobrindo todo o país, incluindo a definição de

localidades nos mapas.


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• bom desempenho do modelo, medido por indicadores normalizados reconhecidos.

• concretização de uma plataforma informática para a avaliação em massa a nível nacional.

FINLÂNDIA A Finlândia tem uma população de aproximadamente 5,2 milhões de habitantes

e uma área de cerca de 337 000 km2, o que resulta numa densidade populacional de 15 hab./km2. A capital, Helsínquia, tem cerca de meio milhão de habitantes e na sua área metropolitana vivem mais de um milhão de pessoas. Outras áreas urbanas de grande dimensão também atraem muitas pessoas, num movimento migratório interno verificado nos últimos 15 anos. A entrada na União Europeia, em 1995, teve como consequência a reestruturação das áreas rurais. As quintas passaram a ser maiores, embora em menor número; a agricultura dá hoje emprego a um diminuto número de pessoas. A Finlândia tem as áreas mais densamente florestadas da União Europeia, juntamente com a Suécia. O maior sector industrial é o de processamento de madeira e o turismo está a tornar-se muito relevante, em especial o turismo natural de montanha, no norte do país.

A Finlândia tem um governo parlamentar e está dividida em 19 regiões autónomas com um total de 430 municípios. Os municípios principais é que fazem a colecta dos impostos, financiando em parte as actividades das regiões autónomas. Os serviços geográficos nacionais (National Land Survey – NLS), estabelecidos em 1812, são uma agência central do Ministério da Agricultura e Floresta, sendo responsáveis pelo cadastro, pelos sistemas de informação topográfica e pelos sistemas de informação geográfica, na Finlândia — todos com cobertura nacional. Os 84 municípios principais são responsáveis pela formação da propriedade imobiliária nas suas áreas administrativas, cobertas por um plano da cidade, e o NLS nas restantes áreas. O cadastro nacional é gerido pelo NLS, embora sejam os municípios a actualizar a informação referente às áreas da sua jurisdição.

O imposto sobre a propriedade imobiliária foi introduzido em 1993 e é pago aos municípios respectivos de acordo com o valor da propriedade. Este imposto é cobrado a todas as propriedades, excepto florestas e terrenos agrícolas, a uma taxa definida pelos municípios, dentro de determinados limites (taxa para propriedade imobiliária em geral — entre 0,50 % e 1,00 %; taxa para residências permanentes — entre 0,22 % e 0,50 %). O valor tributável da propriedade é dado pela soma do valor do terreno com o valor da construção, tendo como máximo o valor de mercado, mas sendo normalmente inferior.

O valor do terreno é dado por mapas municipais específicos com preços de lotes e orientações para avaliação. Os valores indicados nos mapas e nas orientações são valores de mercado médios, por metro quadrado de terreno urbano, e são baseados em transacções realizadas. A política do território e os dados do plano municipal também são tidos em consideração, sendo obtidos preços médios para cada uso previsto numa determinada área de mercado. Os usos previstos podem ser construção de casas residenciais unifamiliares, edifícios de apartamentos residenciais, edifícios para comércio e serviços ou edifícios industriais. As orientações de avaliação também contêm informação específica sobre as zonas mais valorizadas, como, por exemplo, lotes com frente para a água. Os mapas actuais foram utilizados, pela primeira vez, na cobrança de impostos de 1994, tendo sido, depois disso, actualizados numa base anual.


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O valor da construção é determinado com base no valor de substituição e nas depreciações devidas à idade, sendo as bases para o valor de substituição aprovadas pelo Ministério das Finanças. O valor de substituição corresponde ao custo de construir um novo edifício, comparável com o edifício em questão, na data da avaliação. As diferenças regionais nos custos de construção não são tidas em consideração e os mesmos princípios são aplicados em todas as partes do país. O decreto com as bases para o cálculo do valor de substituição é publicado anualmente e contém orientações separadas, com preços unitários distintos por tipo de edifício, de acordo com a sua área, e com o nível de qualidade e equipamento. O valor tributário de uma construção é obtido através da multiplicação da sua área pelo respectivo preço unitário, sendo ao resultado deduzida a depreciação correspondente. O sistema de depreciação usado é baseado numa depreciação fixa do valor que ocorre ao longo da vida útil do edifício. Por esta razão, o valor tributável de uma construção não reflecte necessariamente o valor real dessa construção.

No início deste século, o NSL conduziu o primeiro estudo sobre preços de lotes usados para lazer, cobrindo 12 áreas de montanha no Norte da Finlândia. O nível de preços de lotes de terreno para lazer nas áreas de montanha e as variações regionais de preços foram descritas por médias estatísticas e representações em mapas, tendo sido baseados em dados de preços da propriedade imobiliária, retirados do registo de preços do mercado imobiliário. Esta informação foi usada como suporte para avaliação de lotes de lazer em áreas populacionais dispersas, sendo os dados referentes ao nível de preços de 1999 e, desde essa data, tiveram uma evolução média moderada.

A comparação de dados entre as diferentes áreas de montanha revelou que as diferenças do volume das transacções e do desenvolvimento dos preços eram, em alguns casos, consideráveis. Para além de haver áreas como muitas transacções e outras com quase nenhuma, o número de transacções não era estável de ano para ano. Assim, os indicadores de preço de zonas estimados devem ser usados em paralelo com outras informações suplementares disponíveis sobre a propriedade em questão.

Note-se ainda que, como os dados estão divididos por zonas de preço, muitos dos factores relacionados com a localização que afectam os preços (por exemplo, a distância aos centros de procura na área de montanha) já estão incluídos nos preços regionais, não sendo necessário tomá-los em consideração separadamente. Pelo contrário, é possível formar uma imagem de como os factores relacionados especificamente com a propriedade (por exemplo, a área do lote) têm impacto nos preços unitários em cada área e zona de preço, através da comparação entre os preços unitários e as áreas dos lotes.

Os modelos de preços desenvolvidos para a avaliação do terreno são econométricos e baseados em informação de preços de transacções. Pode então afirmar-se que a Finlândia está efectivamente a utilizar informação sobre preços do mercado imobiliário para fins de cobrança de impostos.

ITÁLIA Em Itália, o cadastro e o registo da propriedade é da responsabilidade da agência

do território (Agenzia del Territorio) que depende do Ministério da Economia e das Finanças. Esta agência tem o dever de recolher, de actualizar e de providenciar informação segura, proveniente de diversas fontes, empregando cerca de 11 000 pessoas e dispondo de 19 direcções regionais e 103 escritórios de província. As suas


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direcções centrais incluem um observatório do mercado imobiliário e uma secção de avaliações e pareceres.

A agência iniciou recentemente um processo de reforma, pois tinha um sistema desactualizado e estático, uma baixa qualidade das avaliações e desigualdades no sistema de cobrança do imposto sobre a propriedade imobiliária. O objectivo da reforma é a criação de um novo sistema de avaliação cadastral, com os propósitos gerais da equidade do imposto, do planeamento e gestão do território e da transparência do mercado imobiliário, com vista a maior transparência, dinamismo e eficiência. O novo sistema é composto por três subsistemas a desenvolver e melhorar: edifícios, terrenos rurais e lotes para construção, cada um deles com informação sobre a localização e outros elementos distintos; assim, nos edifícios são recolhidos elementos sobre as características das construções e das unidades imobiliárias, nos terrenos rurais são recolhidos elementos sobre as características técnicas e de produção agrária e nos lotes para construção são recolhidos elementos sobre a capacidade construtiva.

Esta reforma foi iniciada pelo cadastro dos edifícios, tentando-se tirar partido das oportunidades existentes a nível nacional, através do uso de ferramentas informaticamente avançadas e disponíveis on-line, e da criação de um sistema de informação da terra partilhável, e, ao nível internacional, através das experiências já levadas a cabo em outros países e do desenvolvimento dos ramos da avaliação. Foi feita uma verificação preliminar das áreas com possível utilização de procedimentos econométricos para avaliação (modelos de regressão múltipla) e daquelas em que será necessário a utilização de outros procedimentos (método do custo ou do rendimento); no primeiro caso foram identificadas as residências, as lojas, as garagens, os escritórios, os armazéns e as oficinas, e, no segundo caso, os quartéis, os colégios internos, os museus, as escolas, as indústrias e os cinemas.

O modelo conceptual geral para a avaliação das propriedades residenciais foi definido como resultado da multiplicação de um valor médio por quatro coeficientes, a saber: o coeficiente de zona, o de vizinhança, o de edifício e o de unidade residencial. Assim, os parâmetros técnicos a registar para cada residência são as características de localização da zona dentro do município (centro da cidade, zona valorizada, etc.), as características de localização da vizinhança dentro da zona (posição relativa na zona, características específicas da vizinhança), as características técnicas do edifício (moderno ou histórico, manutenção, tipo de edifício, tipo de estrutura, equipamentos, revestimentos, dimensão das áreas comuns) e as características técnicas da unidade residencial (classe da área, andar — com ou sem elevador, vista predominante, racionalidade da distribuição dos compartimentos na unidade, revestimentos e equipamentos, estado de conservação). Para além da área, a utilização de informação técnica adicional sobre as unidades residenciais gera um considerável aumento nas despesas de recolha de informação, que não é proporcional ao aumento da qualidade da avaliação.

A actividade de teste do subsistema dos edifícios foi desenvolvida em 20 províncias, 40 municípios, 100 zonas, 10 000 vizinhanças e 100 000 imóveis, por equipas de trabalho locais, em cada área geográfica, coordenadas por uma task-force a nível central. Esta actividade foi estendida a 91 % dos imóveis, incluindo residências, garagens, lojas, armazéns e escritórios, sendo verificada uma função de avaliação para cada grupo de imóveis que, no início dos testes, envolvia 10 a 15 parâmetros técnicos. A função mais apropriada, com base nos testes, foi a exponencial nos coeficientes,


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obtida por regressão múltipla, que, no entanto, ainda apresenta alguns edifícios com uma percentagem de erro superior ao nível aceitável de 20 %, sendo 8 % das residências, 8 % das lojas, 6 % das garagens e 7 % de escritórios. O teste permitiu concluir que grande parte da propriedade imobiliária pode ser avaliada através de procedimentos normalizados de regressão e que os restantes imóveis podem ser avaliados através de coeficientes de ajustamento específicos ao nível do edifício e da unidade.

O novo sistema preenche os requisitos de equidade fiscal, através da actualização dos novos valores aos preços de mercado com um erro de 20 %, de simplicidade e transparência, através da fórmula de regressão que calcula o preço unitário depois multiplicado pela área, de eficiência e dinamismo, através da redução do número de funções de avaliação a serem elaboradas e do número de edifícios especiais a serem avaliados, e de melhoramento progressivo, através da actualização das características do edifício e da unidade por declaração do proprietário. A qualidade do novo sistema vai depender da quantidade e qualidade da informação relacionada, quer com as características da unidade, quer com o desempenho do mercado local, estando previsto um horizonte de 8 a 10 anos, com revisões intermédias, para a total actualização dos valores cadastrais dos imóveis. A agência está a trabalhar em estreita colaboração com os municípios e com comités de avaliação, no sentido de integrar os diversos sistemas de informação da terra (plano municipal, observatório de mercado, base de dados cadastral e novos valores cadastrais).

LETÓNIA A Letónia é um país da Europa do leste com uma área de 64 100 km2 e uma

população de 2,33 milhões de habitantes, dos quais 740 000 vivem na capital, a cidade de Riga; a floresta cobre um terço do país, que tem mais de 3 000 pequenos lagos e numerosos pântanos. Depois da restauração da independência, em 1990, teve lugar uma reforma da terra, cujo principal objectivo foi a restituição dos direitos da propriedade aos proprietários e seus herdeiros. Desenvolveu-se e actualizou-se o cadastro, que neste momento tem cerca de 5,2 milhões de propriedades imobiliárias registadas, e abriu-se caminho ao desenvolvimento dos princípios da avaliação de imóveis. Até 1994, a avaliação cadastral, quer dos terrenos agrícolas quer dos edifícios e construções, foi baseada nos métodos de avaliação utilizados antigamente; mas, a partir de 1994, foi introduzida a inovação da utilização de um método baseado em dados de mercado para a avaliação de terrenos urbanos. A primeira avaliação em massa, para fins de tributação da propriedade imobiliária, foi realizada em 1997, tendo entrado em vigor, no ano seguinte, a legislação que torna obrigatória a avaliação em massa. Em 2000, foi realizada a avaliação cadastral dos edifícios, e a actualização dos valores para unidades municipais (urbanas e rurais) e grupos de imóveis (terreno e construção) foi completada em 2006.

A partir de 2006, entra em vigor a lei do cadastro que regula o seu sistema, incluindo a avaliação, e designa os serviços estatais da terra como a instituição responsável pela avaliação cadastral da propriedade imobiliária, incluindo o desenvolvimento de zonas de valor e a determinação de valores base e de coeficientes de correcção. Os procedimentos são organizados a três níveis: a unidade central tem as funções de desenvolvimento de métodos e modelos, análise de mercado a nível nacional, participação na obtenção de índices e gestão do processo de avaliação cadastral em geral; os 8 centros regionais coordenam o processo de avaliação cadastral


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ao nível local; e os 28 escritórios locais desenvolvem as zonas de valor (unidades administrativas locais) e participam na obtenção dos índices de avaliação cadastral. O sistema integra software variado para recolha e processamento da informação de mercado, processamento estatístico dos dados, teste dos índices de avaliação cadastral e avaliação automática das propriedades. Alguns dos problemas já levantados durante a aplicação dos procedimentos são: o facto de os índices e as zonas estarem a ser desenvolvidos pelos municípios em particular e de o país, como um todo, não estar a ser tratado ao mesmo tempo, causando situações de desigualdade entre municípios e discrepâncias com os valores de mercado; os índices para os terrenos e para a construção não estarem a ser desenvolvidos ao mesmo tempo; haver necessidade de propor procedimentos especiais; os municípios terem grandes possibilidades de alterar os resultados.

A partir de 2007, prevê-se a determinação regular (de 4 em 4 anos) de índices de avaliação cadastral para cada tipo de propriedades (rurais, residenciais, industriais e comerciais/públicas) e em simultâneo para os terrenos e para as construções; está prevista ainda a estimação de coeficientes de correcção de mercado, que ocorrerá após um período de 2 anos, para cada zona de valor desenvolvida. Para a determinação dos índices são utilizados os métodos de avaliação internacionalmente bem conhecidos, a saber: método de comparação, para as propriedades agrícolas, os terrenos para construção e os edifícios; o método do rendimento, para a terra destinada a florestas; e o método do custo, para propriedades industriais. A informação aplicável tem várias origens, podendo tratar-se de informação directa ou indirecta sobre o mercado, de informação retirada dos planos territoriais de desenvolvimento de infra-estruturas, de informação existente em actos legais para definição de áreas de preservação da natureza e de informação social para comparação dos municípios.

Os objectos a avaliar foram classificados por tipos e grupos: a terra foi dividida em terrenos para construção e terrenos rurais, sendo os primeiros classificados em 9 grupos que incluem os terrenos para casas unifamiliares, os terrenos para edifícios residenciais de vários andares, os terrenos para imóveis comerciais e os terrenos para indústrias; e os segundos classificados em 3 grupos, que são os terrenos aráveis para agricultura, os terrenos para floresta e os terrenos debaixo de água; os edifícios foram classificados em 105 tipos, divididos por 9 grupos; as estruturas de engenharia foram classificadas em 703 tipos, divididos por 89 grupos; e ainda existem outras propriedades imobiliárias. Já foram desenvolvidos vários modelos, nomeadamente de terrenos para construção, de terrenos agrícolas e florestas, de edifícios e de estruturas de engenharia, sendo apresentados os modelos de terrenos para construção e de edifícios. Os factores principais de avaliação de terrenos para construção são a área do terreno em metros quadrados, a localização (no país e no município), as restrições ao uso do terreno e o tipo de uso do terreno, de acordo com o seguinte algoritmo de cálculo do valor cadastral:

Kv = ( Σ ( Bv × PLM × Ksamaz × KT )) × Kapgr × KP

em que – Kv é o valor cadastral; – Bv é o valor base da terra para construção; – PLM é a área do lote de terreno em m2; – Ksamaz é o coeficiente de correcção da área; – KT é o coeficiente de correcção do mercado;


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– Kapgr é ocoeficiente de correcção dos impactes das restrições; – KP é ocoeficiente de correcção da poluição.

Os factores principais de avaliação de edifícios são o tamanho (em metros quadrados ou em metros cúbicos), a localização (no país e no município), as restrições ao uso, o tipo de edifício e as condições físicas, de acordo com o seguinte algoritmo de cálculo do valor cadastral:

ĒKV = ĒBv × A × KS × Kkor × Kli × KT

em que – ĒKV é o valor Cadastral; – ĒBv é o valor base por tipo de edifício, de acordo com o seu tamanho; – A é o tamanho do edifício em m2 ou m3; – KS é o coeficiente de correcção das condições físicas do edifício; – Kkor é o coeficiente de correcção do tamanho; – Kli é o coeficiente de correcção do impacte das restrições; – KT é o coeficiente de correcção do mercado.

LITUÂNIA A Lituânia iniciou a restituição da propriedade imobiliária e das privatizações

em 1991, tendo aproveitado para actualizar e informatizar o cadastro e o registo da propriedade, e integrá-los num sistema geográfico de informação, centralizando assim toda a informação sobre a propriedade imobiliária, com o objectivo de servir necessidades públicas, em geral, e a tributação, em particular. Actualmente, tem um cadastro legal completo de todas as propriedades imobiliárias (mais de 5 milhões e meio) num suporte GIS informatizado que se encontra em funcionamento desde 1997. Em 1998, os serviços do registo da propriedade, constituídos por um escritório central e outros 11 escritórios espalhados pelo território, iniciaram actividades preparatórias com vista à implementação do sistema de avaliação em massa da terra e de outras propriedades imobiliárias, tendo contado com o apoio da OCDE e do Lincoln Institute of Land Policy (EUA). Desde 2001, tem-se vindo a realizar, numa base anual, a avaliação em massa da terra, sendo disponibilizada, às instituições e ao público, a informação relacionada com o cadastro, com o registo e com a avaliação.

A Lituânia é um dos países em transição que se tornou membro da União Europeia em 2004, com o seu rápido crescimento económico e o desenvolvimento do mercado imobiliário. Em Junho de 2005, o parlamento da República da Lituânia aprovou uma nova redacção da lei de tributação da propriedade imobiliária, para entrar em vigor em 1 de Janeiro de 2006, em que permite a utilização das técnicas de avaliação em massa para obtenção do valor tributável dos edifícios e construções, com base no valor de mercado, prevendo ainda a utilização do método do custo para a propriedade industrial e a possibilidade de o valor obtido com uma avaliação individual poder ser considerado como valor tributável. Depois de realizada a primeira avaliação em massa dos edifícios e de concluídos os procedimentos de discussão pública, o Ministro das Finanças aprovou, em 29 de Dezembro de 2005, os relatórios de avaliação e os mapas de valores. O sistema permite a reavaliação anual dos valores e o acesso público a esta informação.

O processo de apelação começou com a entrada em vigor da nova lei e dos resultados da avaliação em massa, tendo muitos contribuintes ficado chocados com o


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aumento do imposto comparado com as colectas anteriores, baseadas em valores da propriedade que tinham sido obtidos com a utilização de outros princípios. Os cerca de 1 617 apelos recebidos mostram um desejo dos contribuintes de reduzir o valor tributável a qualquer custo, mas a maioria foi rejeitada por não apresentar relatório de avaliação ou por este estar errado, já que os avaliadores independentes usam com mais frequência outros métodos de avaliação (o método do rendimento e o método do custo) nos seu relatórios de avaliações individuais, que conduziram a valores diferentes dos do mercado.

A análise de alguns anos de experiência mostra que o surgimento do sistema de avaliação em massa da terra e das construções, inicialmente associado apenas à reforma da tributação da propriedade imobiliária, estimulou o interesse da sociedade, do público e dos municípios pelos valores estimados. Antes tinham que recorrer aos serviços caros de um avaliador independente ou que se contentar com os valores cadastrais bastante desactualizados — agora, a avaliação em massa proporciona estimativas de valores médios de mercado, as quais são mais baratas e suficientemente precisas para certas finalidades.

O O sistema de avaliação em massa regista informaticamente, desde 1998, os dados recolhidos no mercado, para posterior tratamento estatístico; esta informação tem vindo a crescer de ano para ano, contando, actualmente, com mais de 700 000 transacções. O registo desta informação num formato uniforme permite a automação da avaliação, com a identificação e selecção dos principais factores que influenciam o valor e a modelação estatística dos dados de mercado, reduzindo a ocorrência de erros.

A avaliação em massa da terra já foi realizada ao longo de vários anos consecutivos e em cada realização foram definidas mais zonas de valor por cada uma das dez comarcas do país e o número de parcelas avaliadas também tem vindo a aumentar anualmente. Nas comarcas com grandes cidades, o número de zonas de valor é maior — esta maior precisão deve-se ao facto de o preço da terra ser elevado, à escassez de lotes de terreno sem construções; na realidade, a falta de precisão na definição das zonas de valor nestas áreas resulta em desvios maiores do que a falta de precisão naquelas áreas onde não há vendas de terra e o seu valor é mais baixo. As características da terra registadas foram a zona de valor, o tipo de uso, a terra agrícola, a área da parcela, o grau de produtividade e a sua utilização para recreio.

A avaliação em massa das construções conduziu à definição de 949 zonas de valor e 540 modelos de avaliação (fórmulas), e à preparação de 60 relatórios de avaliação (um por cada município), um relatório de 4 volumes para todo o país e muitos mapas de valores que cobrem todo o país. A qualidade da informação de mercado é muito importante para a quantidade do trabalho a realizar e a fiabilidade dos resultados a obter, sendo utilizados métodos estatísticos e medições gráficas para verificar e seleccionar os dados. Depois são determinados os factores e as características da propriedade imobiliária que afectam os preços de mercado, bem como as relações existentes entre eles; nesta fase é analisado o impacto do tempo nos preços de transacção, sendo feito o respectivo ajustamento — e também é avaliado o impacto dos factores de localização, resultando nos mapas de zonas de valor. Na fase da especificação do modelo, as propriedades imobiliárias são agrupadas pelas suas características, sendo obtida a expressão matemática da relação entre os respectivos factores, por análise de regressão múltipla; a influência dos factores no modelo de avaliação é determinada pela sua calibração, sendo a confiança dos coeficientes obtidos determinada por índices estatísticos da análise de regressão múltipla. A fase


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de calibração do modelo é repetida continuamente até se obterem coeficientes com uma boa confiança, sendo no fim feita a estimação dos valores e elaborados os relatórios de avaliação e os mapas de valor.

Esta pormenorização de alguns dos sistemas de avaliação em massa adoptados na Europa dá-nos uma visão da panóplia de situações possíveis nesta matéria, das vantagens e inconvenientes encontrados em cada tipo de sistema e do processo de aprendizagem já percorrido por alguns países, permitindo, com mais facilidade, apontar as melhores soluções para o nosso país e como atingi-las, evitando os erros já cometidos por outros. Por outro lado, salienta-se o facto de muitos países terem recentemente desenvolvido e/ou melhorado os seus sistemas de avaliação em massa, tendo a montante actualizado e agregado os seus sistemas de cadastro e registo da propriedade, reorganizando-os com base num sistema geográfico de informação. Estas mudanças estão correntemente a verificar-se por todo o mundo, com objectivos específicos de fácil acesso à terra, segurança na detenção da terra, estabelecimento e operação de mercados imobiliários eficientes, formalização dos direitos da propriedade, incorporação de áreas protegidas, desenvolvimento de sistemas de informação sobre a terra, etc., permitindo um desenvolvimento sustentado das nações e das suas economias de mercado.


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CAPÍTULO QUATRO

ANÁLISE DE DADOS, COMPARAÇÃO DE MODELOS E HARMONIZAÇÃO DE RESULTADOS


O aprofundamento e desenvolvimento dos métodos correntes de avaliação de imóveis conduz a métodos avançados de avaliação imobiliária. Como já foi visto, para a aplicação do método de comparação, a existência de dados sobre preços de transacções de imóveis semelhantes é fundamental. No caso de se dispor de suficiente informação recolhida no mercado sobre diversas transacções imobiliárias, que possam constituir uma boa base de dados, com uma amostra de dimensão significativa, então podem ser aplicadas ferramentas estatísticas, quer seja a estatística descritiva quer seja a inferência estatística, como complemento para estimar o valor do imóvel a avaliar.

Os métodos econométricos têm a capacidade de combinar diversas variáveis explicativas ou exógenas e de proporcionar estimativas sobre a fiabilidade dos seus resultados; no entanto, requerem uma base de dados ampla, pois quanto mais variáveis explicativas ou exógenas se pretender analisar, maior a quantidade de dados necessários à estimação do modelo. Por exemplo, o modelo de regressão linear múltipla, quando correctamente aplicado, permite, por um lado, identificar as variáveis exógenas (área, tipologia, localização, qualidade da construção, etc.) que melhor explicam o preço por metro quadrado e, por outro, estimar o valor de um determinado imóvel em função dessas variáveis. Sem descurar as limitações inerentes à sua aplicação, nomeadamente a falta de dados suficientes, as suas vantagens são, entre outras, uma maior automatização e objectividade do processo de avaliação.

Outras técnicas estatísticas mais avançadas têm sido utilizadas para a análise de dados e para a concepção de modelos relacionados com a avaliação imobiliária. A análise factorial tem vantagens sobre a regressão linear, relativamente ao tratamento das variáveis quantitativas normalmente presentes na avaliação imobiliária. E as técnicas informáticas de inteligência artificial conduzem a modelos baseados em dados que se aproximam mais dos valores de mercado observados na realidade.

No âmbito desta tese de doutoramento, foram analisados dados recolhidos pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). O INE deu apenas autorização de acesso aos referidos dados, especificamente para este trabalho de investigação, e ao abrigo do Protocolo INE/MCES (Ministério da Ciência e do Ensino Superior). Os dados foram recolhidos através de inquérito, no âmbito de um projecto alargado do INE, relativo a indicadores de preços da habitação, mais especificamente para o indicador de preços


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médios de transacção [10]. No entanto, estes dados nunca chegaram a ser utilizados, disponibilizados ou divulgados pelo INE dado o projecto ainda não ter sido concretizado.

Os dados dizem respeito a valores de transacção de imóveis para habitação e as fontes de informação do inquérito foram empresas mediadoras imobiliárias. As transacções foram efectivamente realizadas e os valores das transacções foram os verdadeiramente observados. O levantamento foi feito apenas para Portugal con-tinental, encontrando-se os dados referidos geograficamente aos concelhos, distritos, NUTS II e NUTS III de localização do imóvel (NUTS — Nomenclatura das Unidades Territoriais para Fins Estatísticos) e, no caso dos concelhos de Lisboa e do Porto, também referidos às freguesias. Por questões de validação de dados internas ao INE, acedeu-se às transacções efectuadas entre Setembro de 2003 e Setembro de 2004.

As análises efectuadas foram feitas a partir dos microdados do referido projecto; isto é, a partir dos dados puros, em que, para cada transacção efectuada, são registados os parâmetros correspondentes, referentes ao valor da transacção em euros, ao mês e ao ano da transacção e às seguintes características do imóvel para habitação transaccionado:

• localização do imóvel – freguesia (nos casos dos concelhos de Lisboa e Porto), concelho, distrito, NUTS II e NUTS III;

• área útil do imóvel, em metros quadrados, que corresponde à soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas [11];

• natureza do imóvel – moradia (edifício isolado, geminado ou em banda, a que corresponde apenas uma unidade de habitação familiar e cuja entrada principal dá para uma rua, um pátio ou um terreno circundante do edifício) ou apartamento (unidade de habitação familiar inserida num edifício com mais do que uma unidade de habitação familiar, cuja entrada principal dá para uma escada, corredor ou pátio);

• tipologia do imóvel – ≤T1, T2, T3, T4 ou ≥T5 (o número da tipologia corresponde ao número de quartos da unidade de habitação familiar);

• estado da obra – em projecto ou construção (habitação inserida em edifício em fase de projecto ou em fase de construção), ou pronta a habitar (habitação inserida em edifício com a fase de construção acabada, considerada pronta a habitar ou com licença de utilização);

• ano de conclusão da obra, que corresponde ao ano em que a habitação foi considerada pronta a habitar ou em que obteve licença de utilização;

• imóvel em primeira mão ou não.

O conjunto de dados presente pode ser representado num quadro de partida multidimensional, onde estão registados os valores numéricos ou atributos qualitativos resultantes de um conjunto de observações. O quadro de dados em questão corresponde a uma matriz com o número de linhas igual ao número de objectos ou habitações observados e registados, e em que o número de colunas corresponde ao número de propriedades ou características das habitações observadas e registadas. Assim, cada elemento da matriz, conforme o seu posicionamento, corresponde ao valor que toma a propriedade ou característica da coluna correspondente, no objecto


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ou habitação da linha em que se encontra.

Perante este conjunto de dados bruto, e tendo uma ideia do que se pode esperar do estudo a empreender, é necessário definir uma estratégia de articulação das diferentes técnicas de análise de dados que permita atingir os objectivos, os quais podem não estar rigorosamente definidos no início, mas vão sendo mais precisos à medida que a análise avança. Esta estratégia comporta diferentes fases sequenciais ou em retroacção, implicando muitas vezes escolha e ensaio de métodos alternativos ou complementares, selecção de variáveis (propriedades) e respectiva codificação ou ainda regresso ao quadro de partida. Na Figura 1 apresenta-se um diagrama [12] onde se estabelecem as relações entre as diferentes fases de uma análise de dados.

Figura 9 — Diagrama de Articulação das Fases de uma Análise de Dados

Partindo do dossier do estudo com os dados brutos, é necessário efectuar uma análise crítica dos dados, quer do ponto de vista semântico (significado das linhas e colunas da matriz, representatividade do conjunto dos objectos e das propriedades, presença de valores aberrantes ou ausência de elementos do quadro), quer do ponto de vista estatístico (análises uni e bidimensionais sobre histogramas e tabelas de contingência, cálculo de médias, variâncias e outras medidas que sumariem a distribuição de cada variável ou então de pares de variáveis como os coeficientes de correlação). Terminada esta fase, pode construir-se o quadro de partida, que deve conter apenas os dados significativos para o estudo em questão.

O quadro de partida deve então ser codificado, com o objectivo de poder dar entrada nos métodos descritivos, para uma análise descritiva multivariada. O método descritivo a aplicar vai depender da natureza das variáveis e pode admitir diferentes tipos de codificação, havendo uma ligação estreita entre cada tipo de codificação utilizada e as regras sintácticas de interpretação dos resultados. O objectivo da codificação é assegurar uma homogeneidade das variáveis a serem submetidas a análise, podendo ainda fazer ressaltar estruturas não aparentes nos dados brutos. A alteração da codificação das variáveis, por exemplo, como consequência de uma primeira interpretação (retroacção 2), pode fazer surgir estruturas diferentes, mais facilmente interpretáveis e com maior significado prático. Assim, o modo como cada variável deve ser codificada depende não só de todas as outras variáveis, para se assegurar a homogeneidade, mas também dos resultados da interpretação.

Os dados codificados são depois submetidos a um método descritivo, o qual conduz a uma série de resultados, como factores, projecções ou gráficos planos, que devem ser interpretados. Como consequência dessa interpretação, pode ser retomado o dossier do estudo (retroacção 1) ou reformulado o quadro de partida (retroacção 2),


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ensaiando-se nova codificação, segmentando-o em blocos, eliminando ou projectando, em suplementar, objectos ou variáveis, etc. Por fim, são aplicados os métodos explicativos, que podem utilizar como referência o quadro de partida, se a crítica de dados tiver fornecido indicações suficientes para guiar ou validar a aplicação de tais métodos, ou então os resultados obtidos através dos métodos descritivos (projecções dos objectos e das variáveis, nos eixos factoriais), se o conhecimento existente sobre o quadro de partida for insuficiente.

No presente capítulo faz-se a análise estatística dos dados: inicialmente, utilizando-se métodos descritivos, sendo aplicada a análise factorial das correspondências, para descrição estrutural do quadro de dados de partida; e, por fim, recorrendo-se a métodos explicativos, com o objectivo de modelação dos fenómenos descritos pelos métodos anteriores. Assim, os métodos explicativos foram utilizados segundo diferentes perspectivas: comparação de médias, para a obtenção de coeficientes, regressão linear múltipla, para estabelecimento de relações entre as variáveis, e redes neuronais, para concepção de um modelo baseado em técnicas informáticas de inteligência artificial. No final, são comparados os resultados obtidos pelas diversas técnicas estatísticas utilizadas.


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4.1 — Estatística Descritiva

4.1.1 — Análise univariada

A amostra de dados cedida pelo INE continha 9 459 objectos, tendo sido feita uma observação geral que levou à retirada de 15 objectos com alguns campos mal preenchidos. Como o objectivo deste trabalho é contribuir para a avaliação patrimonial de imóveis para habitação, não faz sentido estar a analisar habitações inseridas em edifícios em fase de projecto ou em fase de construção, que poderiam distorcer os resultados. Por esta razão, só foram considerados os dados relativos a habitações inseridas em edifícios com a fase de construção acabada, isto é, consideradas prontas a habitar ou com licença de utilização, tendo sido retirados mais 1 707 objectos, correspondentes a habitações inseridas em edifícios em fase de projecto ou em fase de construção. Assim, a amostra de dados estudada compreende 7 737 transacções de imóveis prontos a habitar, tendo sido compilada na variável Data a informação relativa ao mês e ano da transacção, transformada a informação sobre o ano de conclusão da obra, na variável Idade, através do cálculo da diferença entre o ano da transacção e o ano de conclusão da obra, e considerado apenas o distrito de toda a informação relacionada com a localização, nesta fase da estatística descritiva.

As técnicas estatísticas de análise univariada têm como objectivo a descrição e síntese de cada uma das variáveis presentes na amostra, tendo-se recorrido a medidas de síntese e a representações gráficas dos dados. As características dos dados são apresentadas no Quadro 5, para as variáveis qualitativas correspondentes à data de transacção do imóvel, ao distrito em que se localiza, à respectiva natureza e tipologia e se se trata de habitações em primeira mão ou não, e no Quadro 6 da página seguinte, para as variáveis quantitativas correspondentes ao valor de transacção do imóvel, à área útil da habitação e à respectiva idade. No Anexo F, apresentam-se os histogramas e as box plots das variáveis.

Quadro 5 — Estatística descritiva univariada das variáveis qualitativas da amostra (continua)

Variável Frequência Percentagem Data 1 – Setembro, 2003 551 7,1 2 – Outubro, 2003 690 8,9 3 – Novembro, 2003 619 8,0 4 – Dezembro, 2003 714 9,2 5 – Janeiro, 2004 517 6,7 6 – Fevereiro, 2004 570 7,4 7 – Março, 2004 669 8,6 8 – Abril, 2004 545 7,0 9 – Maio, 2004 587 7,6 10 – Junho, 2004 584 7,5 11 – Julho, 2004 557 7,2 12 – Agosto, 2004 526 6,8 13 – Setembro, 2004 608 7,9 Total 7 737 100,0


- 196 -

Quadro 5 — Estatística descritiva univariada das variáveis qualitativas da amostra (continuação)

Variável Frequência Percentagem Distrito 1 – Aveiro 354 4,6 2 – Beja 116 1,5 3 – Braga 224 2,9 4 – Bragança 40 0,5 5 – Castelo Branco 101 1,3 6 – Coimbra 427 5,5 7 – Évora 90 1,2 8 – Faro 336 4,3 9 – Guarda 20 0,3 10 – Leiria 291 3,8 11 – Lisboa 2 321 30,0 12 – Portalegre 90 1,2 13 – Porto 1 519 19,6 14 – Santarém 235 3,0 15 – Setúbal 1 249 16,1 16 – Viana do Castelo 131 1,7 17 – Vila Real 34 0,4 18 – Viseu 159 2,1 Total 7 737 100,0 Natureza 1 – Moradia 1 156 14,9 2 – Apartamento 6 581 85,1 Total 7 737 100,0 Tipologia 1 – ≤ T1 862 11,1 2 – T2 3 094 40,0 3 – T3 3 030 39,2 4 – T4 639 8,3 5 – ≥ T5 112 1,4 Total 7 737 100,0 Primeira mão 0 – Não 4 169 53,9 1 – Sim 3 568 46,1 Total 7 737 100,0

Quadro 6 — Estatística descritiva univariada das variáveis quantitativas da amostra Variável

Parâmetro Valor da Transacção (€)

Área Útil (m2)

Idade (anos)

Frequência 7 737 7 737 7 737 Média 115 559,44 110,07 9,50 Mediana 100 000 100 4 Mínimo 7 500 25 0 1.º Quartil 80 000 83 1 3.º Quartil 128 200 121 14 Máximo 1 866 135 1 030 123 Variância 6 587 992 993,43 2 561,68 186,81 Desvio Padrão 81 166,45 50,61 13,67 Coeficiente de Variação 0,70 0,46 1,44 Coeficiente de Assimetria 8,90 4,00 2,45

Desta análise pode observar-se que os dados estão uniformemente distribuídos


- 197 -

ao longo do tempo (variável Data); os distritos de Lisboa, do Porto e de Setúbal têm muito mais dados do que o resto dos distritos, existindo mesmo alguns distritos como Guarda, Vila Real e Bragança com muito poucas transacções observadas; o número de apartamentos é quase seis vezes superior ao número de moradias; as tipologias mais observadas são, de longe, o T2 e o T3; e, apesar de se observarem menos transacções de habitações em primeira mão, o desequilíbrio não é muito grande.

Relativamente às variáveis quantitativas, constata-se que as medianas estão sempre abaixo das médias, isto é, os valores mais altos das variáveis estão mais dispersos que os mais baixos, tendo todas uma assimetria positiva; este facto pode ser observado quer nos histogramas e nos diagramas de extremos e quartis (box plots), quer no valor do coeficiente de assimetria; o valor da transacção e a área útil registam as mais altas frequências em torno da mediana, mas a idade tem cerca de um quarto dos registos com 0 anos, sendo o seu coeficiente de variação muito maior do que o das outras duas variáveis; os valores mais altos e os valores mais baixos, quer do valor da transacção quer da área útil, são pouco verosímeis, mas como estão equilibrados para os , lados, considerou-se que não enviesavam a amostra e não foram retirados do estudo.

Pode considerar-se que a amostra é representativa do mercado de imóveis para habitação, pois, embora as empresas de mediação captem mais o mercado de habitações em primeira mão, com menos idade, do que o mercado de habitações usadas, com mais idade, e também mais o mercado em meios urbanos, com mais apartamentos, do que o mercado em meios rurais, com mais moradias, a verdade é que o mercado da conservação e reabilitação de imóveis para habitação só se começou a desenvolver a partir das datas em estudo e o número de transacções de imóveis em meios rurais é muito menos significativo do que em meios urbanos, existindo mesmo zonas menos desenvolvidas quase sem mercado, como no caso de alguns distritos observados.

4.1.2 — Análise bivariada

As técnicas estatísticas da análise bivariada têm como objectivo a descrição e síntese de pares de variáveis presentes na amostra, tendo-se recorrido a medidas de síntese e a representações gráficas dos dados.

O primeiro estudo feito na análise bivariada foi o da a relação entre a data e o valor da transacção, para se poder observar a variação dos valores ao longo do tempo e decidir sobre a sua actualização e respectiva taxa. Na Figura 2 é apresentado o diagrama de dispersão entre estas duas variáveis e é obtida a respectiva recta de regressão linear, cuja equação e coeficiente de correlação se apresentam em seguida.

Valor = 109 766,52 + 843,14 × Data (correlação = 0,0388)

Assim, apesar de a recta de regressão linear corresponder a uma taxa mensal de crescimento do valor de transacção de 0,73 %, com uma correspondente taxa anual de 9,15 %, ainda significativas, a verdade é que o coeficiente de correlação linear entre estas duas variáveis é bastante baixo.


- 198 -

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0 2 4 6 8 10 12 14

DATA

VA

L

Figura 10 — Diagrama de dispersão e recta de regressão linear entre as variáveis Data e Valor da Transacção

Em seguida, foram analisados os diagramas de dispersão entre o valor da transacção e cada uma das outras variáveis, que podem ser observados no Anexo G. Estes diagramas permitem as seguintes conclusões:

• relativamente à natureza do imóvel, os valores de transacção mais altos são observados nas moradias, em detrimento dos apartamentos, o que era um resultado previsível;

• em relação à tipologia da habitação, pode observar-se um claro aumento dos valores da transacção, com o aumento da tipologia, o que também era previsível;

• quanto ao facto de a habitação estar a ser transaccionada em primeira mão ou não, apesar de se observarem valores extremos mais altos para habitações que não são em primeira mão, o que não seria de esperar, a verdade é que, ao traçarmos uma recta de regressão linear no diagrama de dispersão, o seu declive é positivo, isto é, há uma tendência para se encontrarem valores de transacção maiores para habitações em primeira mão, o que já é um resultado expectável;

• no caso da distribuição de valores por distrito, os valores extremos mais altos aparecem no distrito de Faro, seguido pelos distritos de Lisboa e do Porto; o facto de os valores extremos mais altos ocorrerem no distrito de Faro tem a ver com a transacção de moradias de tipologia alta e com uma área útil grande, existentes neste distrito, aliado a estarmos perante uma zona turística, o que conduz a uma maior valorização dos imóveis;

• o comportamento do Valor da Transacção é o expectável, quando se considera a sua relação com a variável quantitativa Idade, verificando-se a diminuição daquele com o aumento da última, embora o coeficiente de correlação linear entre as duas variáveis seja baixo;

• e, finalmente, o Valor da Transacção é o expectável, quando se considera a sua relação com a variável quantitativa Área útil tem um comportamento


- 199 -

bastante expectável, verificando-se o aumento daquele com o aumento da última, sendo o declive da recta de regressão linear bastante acentuado e o coeficiente de correlação linear entre as duas variáveis relativamente significativo.

Por fim, foram calculados os coeficientes de correlação de Pearson e de Spearman entre as variáveis independentes, pois a correlação de Spearman é mais sensível aos valores atípicos do que a correlação de Pearson, dando origem às duas matrizes triangulares apresentadas no Quadro 7. A análise deste quadro conduziu às seguintes conclusões:

• Os valores mais elevados de correlação são observados entre as variáveis Primeira mão e Idade e entre as variáveis Área útil e Tipologia; a ordem de grandeza observada nestes valores impõe a retirada de uma das variáveis em cada um dos pares, por exemplo, a Primeira mão e a Tipologia, no caso da construção de um modelo de regressão linear;

• Pode ainda observar-se alguma correlação entre as variáveis Natureza e Área, mostrando uma tendência para maiores áreas em moradias, e entre as variáveis Natureza e Tipologia, mostrando uma tendência para maiores tipologias em moradias; estes , pares de variáveis surgem pela observação, já relatada na conclusão anterior, de uma grande correlação entre as variáveis Área e Tipologia;

• Os valores das correlações da variável Natureza com as outras variáveis, não só os já relatados como ainda os relacionados com a variável Idade e com a variável Distrito, poderão aconselhar um estudo separado das moradias e dos apartamentos, sendo de acrescer o facto de se tratar de imóveis com características bastante distintas;

• Os restantes valores dos coeficientes de correlação observados não podem ser considerados significativos, assumindo-se que os respectivos pares de variáveis são linearmente independentes entre si.

Quadro 7 — Matrizes de correlação das variáveis independentes da amostra

Natureza Tipologia Primeira mão Idade Área Distrito

Natureza 1,0000 -0,3543 0,0837 -0,0798 -0,3916 0,1120 Tipologia -0,3747 1,0000 0,0964 -0,0874 0,7712 -0,0316 Primeira mão 0,0837 0,0819 1,0000 -0,8329 0,1764 0,0047 Idade -0,1683 -0,0011 -0,5794 1,0000 -0,2222 0,0138 Área -05015 0,6616 0,1013 -0,0943 1,0000 -0,0833 Distrito 0,1344 -0,0439 0,0087 -0,0160 0,1132 1,0000

– Correlação Clássica (Pearson) – Correlação de Spearman

4.1.3 — Análise multivariada

A apresentação das grandes massas de dados através de histogramas, tabelas de percentagens ou matrizes de correlação, normalmente não permite visualizar, de uma forma imediata, as relações entre as variáveis e os objectos constituintes dos quadros de dados. Só através de uma técnica estatística multivariada de síntese é possível extrair dos quadros de dados a informação essencial, explicitando o sistema de interdependências entre as variáveis e os objectos e minimizando simultaneamente a


- 200 -

redundância e o ruído. No domínio da análise factorial, a análise das correspondências, desenvolvida

por J. P. Benzécri, no início dos anos 60, permite a visualização e redução de dados contidos em quadros de grandes dimensões, cruzando um certo número de objectos com as variáveis qualitativas que os caracterizam. A análise factorial das correspondências é aplicável a quadros de entrada constituídos por números positivos ou nulos e permite encontrar os factores que melhor explicam as similitudes e oposições entre objectos e variáveis. Esses factores, hierarquizados por ordem decrescente da sua importância para a explicação do quadro de partida, constituem um sistema de eixos ortogonais, onde é possível visualizar, sob a forma gráfica, as projecções dos constituintes da matriz de dados. A interpretação dos gráficos é efectuada com base num conjunto de regras simples e claras, evidenciando as relações mais significativas existentes nos quadros de entrada.

Habitualmente distingue-se duas variantes da análise factorial das correspondências: as binárias e as múltiplas. A análise factorial das correspondências binárias utiliza-se principalmente quando se pretende tratar tabelas de contingências, resultantes da contagem de ocorrências simultâneas das modalidades de duas variáveis qualitativas, ou tabelas em que um conjunto de objectos é caracterizado por um conjunto de variáveis que tomam valores reais positivos e homogéneos. A análise factorial das correspondências múltiplas aplica-se preferencialmente a tabelas de objectos caracterizados por variáveis qualitativas e quantitativas, após recodificação apropriada, num quadro disjuntivo completo ou num quadro de Burt. Este último é o caso do quadro de dados em estudo, ao qual foi então feita uma análise factorial das correspondências múltiplas, tendo sido utilizado o software Andad [13], desenvolvido pelo Centro de Geo-Sistemas do Instituto Superior Técnico.

O quadro de dados de partida é constituído pelos valores atribuídos às características dos imóveis prontos a habitar transaccionados no período em estudo, sendo as colunas referentes às características, propriedades ou variáveis e as linhas referentes aos imóveis ou objectos. A análise factorial tem o objectivo de obter, através do estudo das variáveis principais ou activas, neste caso a Natureza, a Tipologia, a Primeira mão, a Idade, a Área e o Valor, o modo como os imóveis (objectos) se relacionam com as respectivas características (propriedades), e estas entre si. A característica do imóvel referente à sua localização também foi considerada, embora apenas como variável suplementar, podendo tratar-se de distritos, concelhos ou freguesias, dependendo de o nível de realização da análise factorial ser nacional, distrital ou concelhio, respectivamente.

A matriz de entrada para o programa de análise factorial tem então o número de linhas igual ao número de objectos e o número de colunas igual ao número de propriedades. Estas últimas dividem-se em variáveis qualitativas, sendo três delas activas (Natureza, Tipologia e Primeira mão) e uma suplementar (Distritos, Concelhos ou Freguesias), e em variáveis quantitativas, sendo todas as três activas (Idade, Área e Valor). Dado as propriedades serem caracterizadas por variáveis quantitativas e qualitativas, realizou-se a análise das correspondências múltiplas, na qual esta matriz inicial é transformada numa tabela disjuntiva completa, passando o número de colunas a ser igual à soma do número de modalidades das variáveis qualitativas com o número de classes das variáveis quantitativas, num total de 18. Relativamente às variáveis qualitativas, a Natureza tem duas modalidades possíveis (moradia ou apartamento), a Tipologia tem cinco modalidades possíveis (≤T1, T2, T3,


- 201 -

T4 ou ≥T5) e a Primeira mão tem duas modalidades possíveis (Não ou Sim). Quanto às variáveis quantitativas, elas foram recodificadas em três classes (baixa, média e alta) com uma frequência de objectos idêntica em cada uma, tendo-se tido o cuidado de verificar se nenhuma das classes ficava vazia.

O objectivo da análise factorial é encontrar os eixos de inércia da nuvem dos objectos (imóveis) no espaço das propriedades (características), sendo pesquisados os vectores próprios da respectiva matriz de inércia. A primeira destas rectas é tal que a soma dos quadrados das distâncias de cada ponto da nuvem à recta seja mínima, tratando-se da recta que passa pelo centro de gravidade da nuvem e tem a direcção do seu máximo alongamento e sendo designada por 1.º eixo de inércia, 1.º factor, 1.º eixo factorial ou ainda, o vector próprio correspondente ao maior valor próprio da matriz de similitudes entre as propriedades. Seguidamente, procura-se um espaço ortogonal ao 1.º factor, onde se pesquisa a direcção de maior alongamento; projecta-se a nuvem inicial nesse espaço e minimizam-se as distâncias a uma recta que será o 2.º eixo factorial com a direcção de alongamento de 2.ª ordem. Reiterando o processo, obtém-se os eixos factoriais ortogonais, classificados por ordem decrescente da sua importância na explicação da forma da nuvem inicial, sendo a importância de cada factor dada pelo seu valor próprio, que representa a relação entre as variâncias das projecções no eixo e a variância total. Assim, a projecção da nuvem inicial no plano definido pelos , primeiros factores ortogonais constitui a melhor aproximação possível dessa nuvem, quando interceptada por um plano. No caso em estudo, a análise foi realizada para um número de factores igual a cinco, sendo apenas as variáveis activas a contribuírem para a obtenção dos eixos factoriais. A variável suplementar de localização do imóvel não intervém na obtenção dos eixos, pretendendo-se apenas conhecer a posição das suas projecções nos eixos já determinados pelas outras variáveis.

Os resultados fornecidos pelo programa incluem informação sobre os eixos factoriais, o scree plot, as coordenadas das colunas e das linhas nos eixos factoriais, as contribuições absolutas das linhas e das colunas, as contribuições relativas das linhas e das colunas e os gráficos factoriais das colunas e das linhas. Podem ainda ser obtidos ficheiros com os dados recodificados, a matriz disjuntiva completa e a matriz de Burt.

Os resultados da análise factorial das correspondências múltiplas realizada para todo o quadro de dados, isto é, os obtidos a nível nacional para Portugal continental, são apresentados e analisados em seguida, encontrando-se os resultados obtidos ao nível de cada um dos 18 distritos de Portugal continental e ao nível dos concelhos de Lisboa e do Porto apresentados no Anexo H.

A informação sobre os eixos factoriais resultantes da análise factorial das correspondências múltiplas dos dados totais está apresentada no Quadro 8 e o respectivo scree plot apresenta-se na Figura 11, ambos na página seguinte. A análise do quadro mostra que 2 eixos explicam cerca de 58 % da variabilidade total presente no quadro de dados, perdendo-se 42 % de informação se diminuirmos a dimensão do problema de 18 para duas dimensões, propiciando uma visualização mais facilitada e uma simplicidade na interpretação. No entanto, o andamento do scree plot, que contribui também para a selecção do número de eixos a reter, aponta para a análise dos três primeiros eixos, conduzindo a uma explicação de cerca de 69 % do quadro e a uma perda de informação menor — apenas 31 %.


- 202 -

Quadro 8 — Valores próprios e percentagem de explicação dos factores Valor Próprio % de Explicação % Acumulada

1 0,169 36,437 36,437 2 0,102 22,020 58,457 3 0,047 10,090 68,547 4 0,031 6,582 75,129 5 0,031 6,561 81,689

0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5

Figura 11 — Scree plot

As coordenadas das colunas ou variáveis activas nos eixos factoriais podem ser observadas no Quadro 9, sendo também possível obter as coordenadas das colunas ou variáveis suplementares que, no entanto, não são apresentadas aqui. A partir das coordenadas das colunas, podem ser elaborados gráficos com a projecção das variáveis nos diversos planos factoriais. Na Figura 12 apresentam-se as projecções das colunas activas e na Figura 13 apresentam-se as projecções das colunas suplementares, ambas nos planos factoriais correspondentes aos três primeiros eixos (F1:F2, F1:F3 e F2:F3), enquanto na Figura 14 são apresentadas as projecções das colunas activas e das colunas suplementares, no primeiro plano factorial — nas páginas seguintes.

Quadro 9 — Coordenadas das colunas activas

Massa Distância à Origem

1 2 3 4 5

IDA1 0,065 0,459 -0,424 0,437 -0,265 0,108 0,011 IDA2 0,047 0,450 0,099 -0,085 0,302 -0,459 -0,051 IDA3 0,055 0,523 0,420 -0,447 0,055 0,266 0,031 ARE1 0,066 0,438 0,576 0,071 -0,252 -0,037 -0,089 ARE2 0,045 0,499 -0,094 0,314 0,440 0,159 0,043 ARE3 0,055 0,571 -0,612 -0,343 -0,059 -0,085 0,072 VAL1 0,057 0,469 0,563 -0,069 -0,139 0,041 0,150 VAL2 0,054 0,372 -0,051 0,290 0,244 -0,057 -0,154 VAL3 0,056 0,470 -0,525 -0,213 -0,096 0,013 -0,002 Mora 0,025 1,318 -0,621 -0,778 -0,121 0,088 -0,150 Apar 0,142 0,041 0,109 0,137 0,021 -0,015 0,026 ≤T1 0,019 1,743 0,842 -0,075 -0,668 -0,226 0,502 T2 0,067 0,325 0,313 0,232 0,034 0,067 -0,374 T3 0,065 0,338 -0,357 0,008 0,245 0,029 0,359 T4 0,014 2,446 -0,842 -0,802 -0,404 -0,496 -0,476 ≥T5 0,002 12,294 -0,671 -1,461 -0,147 1,951 -0,514 Não 0,090 0,263 0,328 -0,356 0,158 -0,016 -0,003 Sim 0,077 0,359 -0,383 0,416 -0,185 0,019 0,003


- 203 -

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F3

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-1.5 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6

F2

F3

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

Figura 12 — Gráficos das colunas activas (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3)


- 204 -

-0.36

-0.30

-0.24

-0.18

-0.12

-0.06

0.00

0.06

0.12

0.18

-0.18 -0.12 -0.06 0.00 0.06 0.12 0.18 0.24 0.30

F1

F2

Avei

Beja

Brag

Braç

CaBr

Coim

Évor

Faro

Guar

Leir

Lisb

Porg

Port

Sant

Setú

ViCa

ViReVise

-0.18

-0.12

-0.06

0.00

0.06

0.12

0.18

0.24

0.30

-0.18 -0.12 -0.06 0.00 0.06 0.12 0.18 0.24 0.30

F1

F3

Avei

BejaBrag

Braç

CaBr

Coim

Évor

Faro

Guar

Leir

Lisb

Porg

PortSant Setú

ViCaViRe

Vise

-0.18

-0.12

-0.06

0.00

0.06

0.12

0.18

0.24

0.30

-0.36 -0.30 -0.24 -0.18 -0.12 -0.06 0.00 0.06 0.12 0.18

F2

F3

Avei

Beja

Brag

Braç

CaBr

Coim

Évor

Faro

Guar

LeirLisb

Porg

Port Sant

Setú

ViCaViRe

Vise

Figura 13 — Gráficos das colunas suplementares (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e

F2:F3)


- 205 -

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

Avei

Beja

Brag

BraçCaBr

Coim

ÉvorFaro

GuarLeir

Lisb

Porg

Port

SantSetú

ViCa

ViReVise

Figura 14 — Gráfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)

As contribuições absolutas das colunas activas permitem explicar os eixos factoriais (superior a 100/18=5,556 é retida) e as contribuições relativas das linhas permitem verificar a sua representatividade nos eixos (próximo de 1 é bem representada e próximo de 0 é mal representada). No Quadro 10, são apresentadas as contribuições absolutas das colunas activas nos eixos factoriais, verificando-se que a variável Área 1 (áreas baixas) é a mais importante para a construção do eixo 1, pois explica 12,947 % da variabilidade desse eixo, enquanto para o eixo 2 é a variável Moradia que explica 14,731 % e para o eixo 3 é a variável Área 2 (áreas médias) que explica 18,672 %.

Quadro 10 — Contribuições absolutas das colunas activas 1 2 3 4 5

IDA1 6,920 12,130 9,722 2,480 0,026 IDA2 0,273 0,335 9,152 32,381 0,400 IDA3 5,694 10,656 0,358 12,652 0,168 ARE1 12,947 0,324 8,943 0,301 1,732 ARE2 0,235 4,374 18,672 3,724 0,273 ARE3 12,218 6,337 0,416 1,318 0,932 VAL1 10,626 0,265 2,350 0,316 4,207 VAL2 0,083 4,456 6,890 0,571 4,253 VAL3 9,057 2,462 1,099 0,032 0,001 Mora 5,663 14,731 0,772 0,623 1,838 Apar 0,995 2,588 0,136 0,110 0,323 ≤T1 7,778 0,102 17,647 3,099 15,313 T2 3,854 3,491 0,169 0,965 30,645 T3 4,908 0,004 8,378 0,177 27,583 T4 5,760 8,646 4,792 11,066 10,212 ≥T5 0,640 5,026 0,111 29,983 2,089 Não 5,696 11,099 4,792 0,079 0,003 Sim 6,655 12,968 5,600 0,093 0,003


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Na impossibilidade de se apresentar as contribuições relativas das linhas, por se tratar de um quadro bastante extenso, são apresentados, na Figura 15, os gráficos das linhas, no primeiro plano factorial, sendo introduzida uma condicionante para cada um dos gráficos, com o objectivo de se conseguir uma melhor visualização da nuvem de objectos. Assim, os apartamentos são maioritariamente representados no quadrante positivo dos dois primeiros eixos e as moradias no quadrante negativo; a Tipologia vai aumentando do quadrante positivo para o quadrante negativo; e a Primeira mão tem um andamento perpendicular às duas primeiras condicionantes, sendo os imóveis em primeira mão maioritariamente representados no quadrante negativo do eixo 1 e positivo do eixo 2, e os imóveis que não são em primeira mão maioritariamente representados no quadrante positivo do eixo 1 e negativo do eixo 2.

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

MoraApar

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

<=T1T2T3T4>=T5

Figura 15 — Gráficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mão

(no primeiro plano factorial) (continua)


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-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

NãoSim

Figura 15 — Gráficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mão

(no primeiro plano factorial) (continuação)

Finalmente, é apresentado na Figura 17 o gráfico das colunas e das linhas no primeiro plano factorial, observando-se um bom enquadramento das colunas (propriedades) pelas linhas (objectos), sendo a projecção da nuvem de objectos bastante uniforme; não se registam valores anómalos.

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

Figura 16 — Gráfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)

A observação dos gráficos das colunas activas e das colunas suplementares nos planos factoriais correspondentes aos três primeiros eixos conduz às seguintes conclusões gerais:

• ao longo do eixo 1 verifica-se uma sequência decrescente de tipologias (excepto para as tipologias T4 e ≥T5) que tem paralelo com um decréscimo da área e do valor, sendo de notar que as áreas e os valores têm uma proximidade muito significativa — isto é, as áreas altas estão próximas dos valores altos, as áreas médias dos valores médios e as áreas baixas dos valores baixos;


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• as variáveis Idade e Primeira mão contribuem mais para a construção do eixo 2 do que para a construção do eixo 1, verificando-se um decréscimo da idade ao longo do eixo 2 e salientando-se que a variável Primeira mão positiva se encontra sempre projectada junto das idades baixas e a variável Primeira mão negativa junto das idades altas;

• a variável Natureza é mais importante para a construção do eixo 2, verificando-se que as moradias são projectadas junto das maiores tipologias (T4 e ≥T5), das áreas altas e dos valores altos, e os apartamentos junto da tipologia T2, das áreas médias e dos valores médios;

• sobre os eixos factoriais obtidos pode então interpretar-se a projecção em suplementar dos distritos, verificando-se uma projecção mais junto da origem dos eixos do que a das variáveis activas;

• o distrito de Santarém é o projectado mais perto das idades baixas e da Primeira mão positiva e o da Guarda é projectado junto às idades altas e à Primeira mão negativa; os distritos de Lisboa, Porto e Setúbal são projectados junto aos apartamentos; o distrito de Bragança é sempre projectado junto às idades médias;

• os distritos de Évora e de Viseu são sempre projectados junto um do outro, assim como os distritos de Aveiro, Coimbra e Leiria entre si; o distrito de Faro é sempre projectado um pouco afastado dos outros distritos; os distritos de Viana do Castelo e de Vila Real são sempre projectados no mesmo quadrante, bem como os distritos de Beja e de Braga entre si e ainda os de Castelo Branco e Portalegre, também entre si.

As estruturas reveladas pela análise factorial das correspondências podem sugerir ou guiar análises complementares que, quando aplicadas aos dados brutos, não conduziriam a resultados interpretáveis. Assim, podem ser suprimidas algumas variáveis com andamentos relacionados, quando tentamos construir um modelo sobre os dados, quer seja de regressão linear múltipla ou de redes neuronais, e podem ser feitos agrupamentos de distritos, concelhos ou freguesias, para fins de zonamento, tendo em conta todas as propriedades dos imóveis lá existentes e não apenas o seu valor.

A partir dos resultados da análise factorial das correspondências múltiplas obtidos ao nível de cada um dos 18 distritos de Portugal continental e ao nível dos concelhos de Lisboa e do Porto, que estão apresentados no Anexo H, podem ser observados alguns comportamentos idênticos das variáveis, proceder-se ao agrupamento de concelhos, dentro de cada distrito, e de freguesias, nos concelhos de Lisboa e do Porto, e retirarem-se conclusões gerais sobre o quadro de dados a estes , níveis. No entanto, existem alguns distritos com poucos dados cujos resultados não são expressivos e a percentagem de explicação dos factores continua a não ser muito significativa.


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4.2 — Comparação de Médias


As normas de avaliação imobiliária em massa permitem, para este tipo de estudos, a análise comparativa das médias da variável dependente, dentro de intervalos de variação de cada uma das variáveis independentes, sem necessidade de se ter em consideração a influência específica de cada uma das restantes variáveis independentes. Desta forma, são obtidos os coeficientes correspondentes à variável independente em estudo, que traduzem a influência dessa variável no valor final da variável dependente.

A variável dependente, em estudos de avaliação em massa, pode ser o valor total do imóvel (em euros) ou o valor de cada metro quadrado de área do imóvel (em euros por metro quadrado). Nos casos desenvolvidos neste trabalho de investigação, correspondentes aos coeficientes de localização, de vetustez e de área relativa, considerou-se como variável dependente o valor de cada metro quadrado de área do imóvel, pois as fórmulas existentes em diversos países para o cálculo do valor patrimonial tributável dos imóveis aplicam os coeficientes ao custo de construção do imóvel, por metro quadrado da sua área.

Geralmente, a área do imóvel à qual é referido o seu respectivo valor patrimonial corresponde à área bruta do imóvel e não à área útil, que é o valor disponível nos dados. No entanto, a área bruta é equivalente a um máximo de 1,30 da área útil para o caso de imóveis destinados a habitação, podendo este valor variar, em média, entre 1,22 e 1,25 da tipologia T0, para a tipologia T5 [14]. Como a diferença entre estes valores não é significativa e a maioria dos imóveis em estudo encontra-se entre as tipologias intermédias T2 e T3, considera-se que a relação entre a área bruta e a área útil de cada imóvel da amostra é constante. Partindo deste pressuposto, e sabendo que o objectivo final desta parte do estudo é a obtenção de coeficientes adimensionais, que medem variações relativas de médias, optou-se por considerar os valores da transacção referidos ao metro quadrado de área útil dos imóveis.

4.2.2 — Coeficientes de localização

Os coeficientes de localização permitem medir a influência que a localização do imóvel tem sobre o seu valor de transacção. Os dados foram analisados a diversos níveis geográficos de localização, em função da disponibilidade de informação. Para a análise a nível nacional, o continente português foi dividido por distritos, para a análise a nível distrital, cada distrito foi dividido por concelhos, e para a análise a nível concelhio, cada concelho foi dividido por freguesias.

Dentro de cada um dos níveis, foram calculadas as médias dos valores da transacção, por metro quadrado de área útil dos imóveis localizados nas diversas células geográficas. Numa primeira fase, utilizaram-se técnicas de estatística descritiva, para obter o valor mais provável em cada célula geográfica onde se observaram transacções, e, numa segunda fase, utilizaram-se técnicas de estatística inferencial, para estimação do valor nas células em que não se observou nenhuma transacção. Na segunda fase, foi utilizado o software GeoMs, desenvolvido pelo


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Centro de Geo-Sistemas do Instituto Superior Técnico [15] e especialmente desenhado para a análise espacial de dados, onde os valores mais prováveis de cada célula com transacções são regionalizados num sistema de coordenadas geográficas e, através de uma técnica de estatística espacial de inferência, denominada «krigagem linear estacionária simples», são estimados os valores correspondentes às células sem transacções.

Assim, é obtida uma média dos valores de transacção referidos ao metro quadrado de área útil dos imóveis localizados em cada uma das células geométricas do nível em estudo. O cálculo dos coeficientes de localização é feito através da análise comparativa entre os valores das médias registadas nas células geográficas, correspondendo cada um à relação entre o valor observado nessa célula e o valor de uma dada célula de referência, tornando-os adimensionais.

Este estudo permite a classificação das células geográficas por grupos, de acordo com o grau de influência que a sua localização tem no valor de transacção dos imóveis, e permite ainda a quantificação dessa influência para cada um dos grupos.

O estudo foi então realizado para os três níveis de localização já referidos: • Nível nacional – cada célula geográfica corresponde a um distrito de

Portugal continental, já que não temos informação em relação aos arquipélagos da Madeira e dos Açores; para cada um dos distritos em estudo foi obtida uma média dos valores de transacção por metro quadrado de área útil, pois todos eles têm um números de observações suficiente para sobre elas ser calculada uma média, isto apesar de terem sido registadas poucas transacções de imóveis em alguns distritos; a célula de referência para o cálculo dos coeficientes de localização foi o distrito de Lisboa.

• Nível distrital – cada célula geográfica corresponde a um concelho de determinado distrito, tendo sido seleccionados para o estudo deste nível os distritos com maior número de transacções de imóveis e com maior percentagem de concelhos do distrito com pelo menos uma transacção; apesar desta selecção, em alguns dos distritos estudados surgiram células geográficas (concelhos) onde não foi observada nenhuma transacção, tendo sido feita a extrapolação geográfica já referida, para estimação do valor da média referente a essas células; a célula de referência para o cálculo dos coeficientes de localização foi o concelho onde se situa a capital do respectivo distrito em estudo.

• Nível concelhio – cada célula geográfica corresponde a uma freguesia de determinado concelho, tendo sido apenas estudados neste nível os concelhos de Lisboa e do Porto, pois só para estes concelhos é que as observações estavam localizadas na freguesia (nos restantes concelhos, o campo relativo à freguesia não tinha qualquer informação); neste nível, também foi necessário fazer a extrapolação geográfica já referida, para estimação do valor da média em algumas células geográficas (freguesias) onde não foi observada nenhuma transacção; a célula de referência para o cálculo dos coeficientes de locali-zação foi a freguesia da Sé, em cada um dos concelhos de Lisboa e do Porto.

Os resultados obtidos neste estudo dos coeficientes de localização são apresentados em seguida, sob a forma descritiva, e no Anexo I, sob a forma gráfica, para facilidade de visualização. Assim, em seguida são apresentados quadros com os valores das médias em cada célula geográfica e o respectivo coeficiente de


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localização, enquanto no Anexo I se apresentam mapas das zonas estudadas, onde os coeficientes de localização foram agrupados em 4 intervalos graduados, com os quais foi relacionada uma gradação de tonalidades de cor laranja.

NÍVEL NACIONAL Os coeficientes de localização obtidos para os 18 distritos de Portugal

continental são apresentados no Quadro 11, sendo apresentado, no Anexo I, um mapa com estes resultados.

Quadro 11 — Coeficientes de localização em Portugal continental

Distrito Média (€/m2) Coeficiente

de Localização 1 – Aveiro 788,46 0,60 2 – Beja 913,58 0,70 3 – Braga 748,49 0,57 4 – Bragança 753,63 0,58 5 – Castelo Branco 766,07 0,59 6 – Coimbra 976,10 0,75 7 – Évora 1 000,86 0,77 8 – Faro 1 559,31 1,20 9 – Guarda 793,12 0,61 10 – Leiria 758,55 0,58 11 – Lisboa 1 303,25 1,00 12 – Portalegre 832,85 0,64 13 – Porto 1 035,78 0,79 14 – Santarém 840,96 0,65 15 – Setúbal 1 060,41 0,81 16 – Viana do Castelo 846,12 0,65 17 – Vila Real 775,80 0,60 18 – Viseu 761,01 0,58

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos para o nível nacional deste estudo são as seguintes:

• Os distritos que se destacam a nível nacional são Lisboa, Porto e Coimbra, por se tratar dos três pólos de maior desenvolvimento nacional; e ainda Setúbal, pela proximidade a Lisboa, Évora, pela ligação a Espanha, e Faro, pelo desenvolvimento turístico; Faro chega mesmo a ter um coeficiente de localização superior ao de Lisboa, pelo facto de a habitação para turismo ter preços relativamente elevados e áreas mais reduzidas, apresentando valores de transacção por metro quadrado de área útil bastante elevados; Faro é ainda um distrito onde existem muitas moradias (a relação entre o número de moradias e o número de apartamentos é de 70 %) e algumas são de grandes dimensões, factos estes que também fazem aumentar o coeficiente de localização.

• No geral, o sul do país apresenta coeficientes de localização mais elevados do que o norte do país, facto que se pode dever a várias razões, como, por exemplo, as propriedades no sul terem maior dimensão do que no norte, apresentando um valor de transacção do imóvel (construção + terreno) superior, para a mesma área útil da habitação; na região sul desenvolverem-se mais empreendimentos turísticos, mesmo fora do distrito de Faro, do que


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na região norte, que ainda por cima são alvo de maior especulação por se encontrarem junto à região de Lisboa; ou ainda existir um maior número de moradias relativamente ao número de apartamentos (96 %, no distrito de Évora, e 58 %, no distrito de Portalegre).

• No geral, o litoral do país apresenta maiores coeficientes de localização do que o interior do país, devido ao seu maior desenvolvimento, observando-se um mercado da habitação muito menos activo nos distritos do interior do que nos distritos do litoral (Quadro 5); o destaque do distrito de Viana do Castelo, na região norte do país (mapa de Portugal continental, no Anexo I), deve-se ao facto de o número de moradias desse distrito, em relação ao número de apartamentos (52 %), ser relativamente elevado.

• No distrito de Bragança, o coeficiente de localização está um pouco empolado pelo facto de a amostra conter 4 moradias com um valor de transacção por metro quadrado de área útil bastante elevado (1 099,29 €/m2) para a região.

NÍVEL DISTRITAL Os distritos seleccionados para o estudo deste nível foram os que apresentavam

maior número de transacções de imóveis e com maior percentagem de concelhos do distrito com pelo menos uma transacção, como já foi referido. Assim, foram seleccionados os distritos de Aveiro, Braga, Coimbra, Faro, Leiria, Lisboa, Porto, Santarém, Setúbal e Viana do Castelo, cujos coeficientes de localização obtidos para os respectivos concelhos são apresentados no Quadro 12.

Quadro 12 — Coeficientes de localização nos distritos estudados (continua) AVEIRO Média Coeficiente BRAGA Média Coeficiente

Concelhos (€/m2) Localização Concelhos (€/m2) Localização

1 – Águeda 746,36 0,82 1 – Amares 668,80 0,98

2 – Albergaria-a-Velha 679,81 0,75 2 – Barcelos 805,84 1,19 3 – Anadia 812,54 0,89 3 – Braga 679,45 1,00 4 – Arouca 605,26 0,67 4 – Cabeceiras Basto 661,40 0,97 5 – Aveiro 908,50 1,00 5 – Celorico de Basto 700,22 1,03 6 – Castelo de Paiva 451,61 0,50 6 – Esposende 903,35 1,33 7 – Espinho 988,21 1,09 7 – Fafe 553,83 0,82 8 – Estarreja 722,53 0,80 8 – Guimarães 705,50 1,04 9 – Santa M.ª da Feira 742,28 0,82 9 – Póvoa de Lanhoso 646,26 0,95 10 – Ílhavo 835,07 0,92 10 – Terras de Bouro 687,97 1,01 11 – Mealhada 753,28 0,83 11 – Vieira do Minho 668,44 0,98 12 – Murtosa 723,50 0,80 12 – V. N. Famalicão 732,42 1,08 13 – Oliveira Azeméis 674,41 0,74 13 – Vila Verde 680,69 1,00 14 – Oliveira do Bairro 833,00 0,92 14 – Vizela 925,53 1,36 15 – Ovar 893,10 0,98

16 – São João Madeira 692,36 0,76

17 – Sever do Vouga 670,46 0,74

18 – Vagos 811,70 0,89

19 – Vale de Cambra 728,08 0,80

NOTA: os valores em itálico são resultantes da estimação efectuada para os concelhos sem transacções. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.


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Quadro 12 — Coeficientes de localização nos distritos estudados (continuação e continua) COIMBRA Média Coeficiente FARO Média Coeficiente


1 – Arganil 714,77 0,66 1 – Albufeira 1 499,93 0,97 2 – Cantanhede 757,10 0,70 2 – Alcoutim 1 038,49 0,67 3 – Coimbra 1 084,08 1,00 3 – Aljezur 1 173,52 0,76 4 – Condeixa-a-Nova 729,02 0,67 4 – Castro Marim 1 390,75 0,90 5 – Figueira da Foz 1 067,34 0,98 5 – Faro 1 545,40 1,00 6 – Góis 624,94 0,58 6 – Lagoa 1 192,36 0,77 7 – Lousã 675,10 0,62 7 – Lagos 1 657,71 1,07 8 – Mira 776,95 0,72 8 – Loulé 1 851,69 1,20 9 – Miranda do Corvo 676,60 0,62 9 – Monchique 1 164,37 0,75 10 – Montemor-o-Velho 645,25 0,60 10 – Olhão 1 339,23 0,87 11 – Oliveira Hospital 577,02 0,53 11 – Portimão 1 192,88 0,77 12 – Pampilhosa Serra 636,36 0,59 12 – S. Brás Alportel 1 164,84 0,75 13 – Penacova 788,95 0,73 13 – Silves 1 146,09 0,74 14 – Penela 597,32 0,55 14 – Tavira 1 291,19 0,84 15 – Soure 796,24 0,73 15 – Vila do Bispo 1 183,20 0,77 16 – Tábua 914,52 0,84 16 – V. R. S. António 1 333,33 0,86 17 – V. N. de Poiares 678,77 0,63

LEIRIA Média Coeficiente LISBOA Média Coeficiente


1 – Alcobaça 791,60 1,02 1 – Lourinhã 831,41 0,47 2 – Alvaiázere 617,73 0,80 2 – Cadaval 756,92 0,43 3 – Ansião 566,67 0,73 3 – Azambuja 935,48 0,53

4 – Batalha 614,58 0,79 4 – Torres Vedras 1 048,33 0,60 5 – Bombarral 848,02 1,09 5 – Alenquer 904,61 0,51

6 – Caldas da Rainha 760,86 0,98 6 – Vila Franca Xira 1 125,75 0,64 7 – Castanheira de Pêra 554,95 0,72 7 – Sobral M.te Agraço 834,62 0,47 8 – Figueiró dos Vinhos 476,19 0,61 8 – Arruda dos Vinhos 987,79 0,56

9 – Leiria 775,82 1,00 9 – Mafra 1 027,71 0,58

10 – Marinha Grande 730,67 0,94 10 – Sintra 1 214,70 0,69

11 – Nazaré 767,57 0,99 11 – Loures 1 246,87 0,71

12 – Óbidos 1 042,88 1,34 12 – Odivelas 1 106,48 0,63

13 – Pedrógão Grande 633,75 0,82 13 – Amadora 1 323,12 0,75

14 – Peniche 893,24 1,15 14 – Lisboa 1 758,39 1,00

15 – Pombal 707,65 0,91 15 – Cascais 1 512,21 0,86

16 – Porto de Mós 718,75 0,93 16 – Oeiras 1 447,10 0,82



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Quadro 12 — Coeficientes de localização nos distritos estudados (continuação) PORTO Média Coeficiente SANTARÉM Média Coeficiente


1 – Amarante 945,02 0,75 1 – Abrantes 853,97 1,03 2 – Baião 782,00 0,62 2 – Alcanena 789,90 0,95 3 – Felgueiras 703,22 0,56 3 – Almeirim 952,99 1,15 4 – Gondomar 1 002,46 0,79 4 – Alpiarça 890,22 1,08 5 – Lousada 498,87 0,39 5 – Benavente 944,60 1,14 6 – Maia 1 031,51 0,82 6 – Cartaxo 855,64 1,03 7 – Marco de Canaveses 616,63 0,49 7 – Chamusca 818,94 0,99 8 – Matosinhos 1 130,23 0,89 8 – Constância 815,92 0,99 9 – Paços de Ferreira 742,79 0,59 9 – Coruche 756,30 0,91 10 – Paredes 674,94 0,53 10 – Entroncamento 679,58 0,82 11 – Penafiel 635,77 0,50 11 – Ferreira Zêzere 745,58 0,90

12 – Porto 1 264,94 1,00 12 – Golegã 799,45 0,97 13 – Póvoa de Varzim 985,75 0,78 13 – Mação 483,63 0,58 14 – Santo Tirso 730,77 0,58 14 – Rio Maior 822,13 0,99 15 – Valongo 850,10 0,67 15 – Salvaterra Magos 1 333,33 1,61 16 – Vila do Conde 994,24 0,79 16 – Santarém 827,45 1,00 17 – Vila Nova de Gaia 992,26 0,78 17 – Sardoal 752,97 0,91

18 – Trofa 559,44 0,44 18 – Tomar 1 062,50 1,28 19 – Torres Novas 856,66 1,04 20 – V. N. Barquinha 663,74 0,80 21 – Ourém 720,42 0,87

SETÚBAL Média Coeficiente VIANA DO CASTELO Média Coeficiente


1 – Alcácer do Sal 1 014,18 1,04 1 – Arcos de Valdevez 820,52 0,99 2 – Alcochete 977,03 1,00 2 – Caminha 996,42 1,20 3 – Almada 1 261,22 1,29 3 – Melgaço 735,24 0,89 4 – Barreiro 1 024,79 1,05 4 – Monção 768,52 0,93 5 – Grândola 1 521,90 1,56 5 – Paredes de Coura 819,78 0,99 6 – Moita 879,09 0,90 6 – Ponte da Barca 616,67 0,74 7 – Montijo 1 021,32 1,05 7 – Ponte de Lima 729,23 0,88 8 – Palmela 1 049,38 1,08 8 – Valença 625,63 0,75 9 – Santiago do Cacém 939,42 0,96 9 – Viana do Castelo 830,30 1,00 10 – Seixal 1 029,21 1,06 10 – V. N. Cerveira 1 282,32 1,54 11 – Sesimbra 1 229,57 1,26

12 – Setúbal 974,12 1,00

13 – Sines 981,19 1,01


As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos para o nível distrital deste estudo são as seguintes:

• O concelho capital de distrito apresenta, em geral, o valor de coeficiente de localização mais elevado entre todos os concelhos do respectivo distrito, podendo ainda observar-se uma tendência de diminuição do valor destes


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coeficientes com o aumento do afastamento do respectivo concelho à capital do distrito; esta conclusão geral não é observada em distritos onde se verificam outras influências mais fortes, como é o caso de Braga, em que a proximidade do litoral tem maior influência do que a sede do distrito, de Leiria, com uma influência forte da zona turística, do oeste ao sul do distrito, e ainda de Setúbal onde existe uma clara evidência dos concelhos mais próximos de Lisboa e das zonas turísticas de Sesimbra e de Tróia.

• Ao nível distrital, são mais evidentes as diferenças dos coeficientes de localização entre o interior e o litoral, pois dentro do mesmo distrito os concelhos situados junto à orla costeira têm geralmente coeficientes de localização maiores do que os concelhos mais interiores, sendo particularmente elevados em zonas de grande desenvolvimento turístico.

• A este nível e em alguns distritos, observa-se uma relação muito directa entre concelhos com coeficientes de localização mais elevados e o traçado de vias de comunicação importantes, como as auto-estradas e os itinerários principais; neste sentido podemos, por exemplo, observar o traçado da A1, no distrito de Santarém, e a chegada da A2 ao Algarve, no distrito de Faro.

• As maiores dispersões observadas nos valores das médias obtidas dizem respeito a concelhos em que se verifica um recente desenvolvimento industrial ou de serviços, que levou também ao aparecimento de novas zonas residenciais.

NÍVEL CONCELHIO O estudo, a este nível, está limitado ao concelho de Lisboa e do Porto, por

indisponibilidade de informação em relação a outros concelhos. Algumas das conclusões gerais obtidas com o estudo a este nível poderão ser generalizadas a outros concelhos, embora noutra escala, mas outras conclusões não o poderão ser. Na realidade, estes , concelhos têm a característica particular de neles só existir um pólo central ou centro histórico a partir do qual se desenvolve toda a cidade, ou seja, o aglomerado populacional do concelho, sendo que outros pólos centrais têm muito menor influência. Em relação à maioria dos outros concelhos de Portugal, para além da cidade sede de cada concelho, existem outros aglomerados populacionais importantes, que originam mais do que um pólo central ou centro histórico no concelho.

Assim, foram estudados os concelhos de Lisboa e do Porto, cujos coeficientes de localização, que foram obtidos para as respectivas freguesias, são apresentados no Quadro 13, na página seguinte.


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Quadro 13 — Coeficientes de localização nos concelhos de Lisboa e do Porto

CONCELHO DE LISBOA Média Coeficiente

CONCELHO DE LISBOA Média Coeficiente

Freguesias (€/m2) Localização Freguesias (€/m2) Localização

1 – Ajuda 1 699,89 1,52 28 – Santa Catarina 1 906,86 1,71 2 – Alcântara 1 844,58 1,65 29 – Santa Engrácia 1 569,01 1,41 3 – Alto do Pina 1 616,89 1,45 30 – Santa Isabel 2 369,11 2,12 4 – Alvalade 1 563,13 1,40 31 – Santa Justa 1 511,63 1,35 5 – Ameixoeira 1 803,22 1,62 32 – S.ta M.ª de Belém 1 903,53 1,71 6 – Anjos 1 144,81 1,03 33 – S.ta M.ª Olivais 1 529,85 1,37 7 – Beato 1 228,38 1,10 34 – Santiago 1 136,93 1,02 8 – Benfica 1 489,57 1,33 35 – S.to Condestável 2 247,44 2,01 9 – Campo Grande 1 896,43 1,70 36 – Santo Estêvão 1 301,57 1,17 10 – Campolide 1 239,65 1,11 37 – Santos-o-Velho 1 312,13 1,18 11 – Carnide 1 977,58 1,77 38 – São Cristóvão e 12 – Castelo 1 118,42 1,00 São Lourenço 1 125,18 1,01 13 – Charneca 1 765,17 1,58 39 – S. Dom. Benfica 1 809,29 1,62 14 – Coração de Jesus 2 440,29 2,19 40 – S. Franc.º Xavier 1 809,38 1,62 15 – Encarnação 1 730,52 1,55 41 – São João 1 624,04 1,45 16 – Graça 1 527,69 1,37 42 – São João de Brito 1 151,34 1,03 17 – Lapa 2 085,19 1,87 43 – São João de Deus 1 828,92 1,64 18 – Lumiar 1 962,43 1,76 44 – S. Jorge Arroios 1 526,16 1,37 19 – Madalena 1 065,79 0,95 45 – São José 2 068,09 1,85 20 – Mártires 1 503,14 1,35 46 – São Mamede 2 226,85 1,99 21 – Marvila 1 557,65 1,40 47 – São Miguel 1 141,05 1,02 22 – Mercês 1 653,67 1,48 48 – São Nicolau 966,39 0,87 23 – N. S.ra de Fátima 1 965,42 1,76 49 – São Paulo 1 478,98 1,32 24 – Pena 1 794,84 1,61 50 – S. Seb.ão Pedreira 1 873,25 1,68 25 – Penha de França 1 411,11 1,26 51 – S. Vicente Fora 1 319,85 1,18 26 – Prazeres 2 412,47 2,16 52 – Sé 1 116,36 1,00 27 – Sacramento 1 812,50 1,62 53 – Socorro 1 064,29 0,95

NOTA: os valores em itálico são resultantes da estimação efectuada para as freguesias sem transacções. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

CONCELHO DO PORTO Média Coeficiente

CONCELHO DO PORTO Média Coeficiente

Freguesias (€/m2) Localização Freguesias (€/m2) Localização

1 – Aldoar 1 087,26 0,86 9 – Nevogilde 2 085,35 1,65 2 – Bonfim 1 220,65 0,97 10 – Paranhos 1 246,83 0,99 3 – Campanhã 1 000,86 0,79 11 – Ramalde 1 220,68 0,97 4 – Cedofeita 1 090,68 0,86 12 – Santo Ildefonso 894,31 0,71 5 – Foz do Douro 1 569,28 1,24 13 – São Nicolau 1 300,67 1,03 6 – Lordelo do Ouro 1 264,93 1,00 14 – Sé 1 262,85 1,00 7 – Massarelos 1 489,79 1,18 15 – Vitória 992,86 0,79 8 – Miragaia 1 091,13 0,86

NOTA: os valores em itálico são resultantes da estimação efectuada para as freguesias sem transacções. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.


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As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos para o nível concelhio deste estudo são as seguintes:

• As freguesias dos centros históricos de Lisboa e do Porto apresentam os coeficientes de localização mais baixos, contrariamente ao que seria de esperar, podendo estes resultados ser explicados pelo facto de corresponderem a zonas bastante antigas, onde as habitações não cumprem as exigências funcionais actuais, acrescendo o facto de o mercado de reabilitação de habitações antigas ainda estar pouco desenvolvido à data a que reporta a recolha dos dados (actualmente, a situação poderia ser diferente, pois o mercado de reabilitação está muito mais desenvolvido).

• É também nestas zonas dos centros históricos de cada um dos concelhos em estudo que se observam as freguesias sem transacções, o que está relacionado com a conclusão anterior e que pode ser explicado pelo facto de corresponderem a zonas residenciais consolidadas, conduzindo a um mercado pouco activo, ou pelo facto de muitas das habitações destas freguesias já terem sido transformadas em escritórios, deixando de estar incluídas nesta amostra.

• A zona do concelho de Lisboa com coeficientes de localização mais elevados corresponde à freguesia da Lapa e às freguesias vizinhas e a zona do concelho do Porto com coeficientes de localização mais elevados corresponde às freguesias da Foz do Douro e de Nevogilde; as zonas ribeirinhas mais perto da foz dos rios Tejo e Douro também apresentam coeficientes relativamente elevados.

• A este nível, também é possível observar uma relação entre freguesias com coeficientes de localização mais elevados e o traçado de artérias importantes do aglomerado populacional, como o caso das avenidas principais das cidades de Lisboa e do Porto.

• As maiores dispersões observadas nos valores das médias obtidas dizem respeito a freguesias em que coexistem habitações já construídas há várias décadas com recentes pólos de expansão imobiliária.

Em conclusão do trabalho realizado sobre os coeficientes de localização, existem alguns aspectos a salientar:

• O estudo realizado baseou-se na distribuição territorial do país pelas áreas administrativas de freguesias, concelhos e distritos, em detrimento da distribuição por NUTS. Uma análise preliminar dos dados revela que o estudo baseado na distribuição por NUTS conduziria a resultados mais consistentes, já que junta locais com características de desenvolvimento idêntico. Por exemplo, os concelhos de Amadora e de Almada têm o mesmo tipo de desenvolvimento e posicionamento relativamente à cidade de Lisboa, sendo considerados na mesma NUTS II, mas estando separados na distribuição por distritos. Apesar desta constatação, o estudo foi realizado com base na distribuição por áreas administrativas, já que cada repartição de finanças centraliza geralmente a avaliação patrimonial dos imóveis localizados num dado município ou concelho, prevalecendo, assim, a distribuição por áreas administrativas.

• Como já foi referido, o método de comparação é o mais utilizado, na avaliação imobiliária, para a obtenção do valor de mercado, sendo também o mais directo e fiável. No entanto, a sua aplicação está condicionada à


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existência de transacções recentes de imóveis com características e localização idênticas às do imóvel a avaliar. Caso contrário, isto é, quando não existe mercado activo daquele tipo de imóveis na zona, têm que ser utilizados outros métodos de avaliação. O procedimento de inferência estatística espacial de dados, aplicado no estudo feito, permite a extrapolação de valores de transacções para locais onde não existe mercado imobiliário, desde que rodeados por zonas onde o mercado está activo. Nestas condições, é possível a utilização do método de comparação para avaliação imobiliária em locais onde não existe mercado activo, apesar de os resultados finais terem uma menor fiabilidade.

• Os resultados obtidos com o presente estudo, apresentados sob a forma de coeficientes de localização, permitem retirar conclusões quantificáveis relativamente à distribuição geográfica do valor de transacção de imóveis para habitação, a diversos níveis de localização, no território nacional. Estes resultados têm várias aplicações práticas, que vão desde a decisão sobre a execução de empreendimentos imobiliários para habitação, até à aferição dos coeficientes de localização para o cálculo do imposto municipal sobre imóveis, no caso de imóveis para habitação. No último capítulo deste trabalho de investigação, é proposto um modelo de avaliação em massa que utiliza como referência os valores aqui obtidos.

4.2.3 — Coeficientes de vetustez e de área relativa

O coeficiente de vetustez permite medir a influência que a idade do imóvel tem sobre o seu valor de transacção e o coeficiente de área relativa permite medir a influência que a área do imóvel tem sobre o seu valor unitário de transacção (valor por metro quadrado). A análise dos dados para obtenção destes , coeficientes foi feita ao nível do concelho, pelas razões já expostas atrás. Numa fase inicial, foram seleccionados para o estudo os concelhos onde se observaram pelo menos 75 transacções de imóveis, tendo sido encontrados 33 concelhos nestas condições (Quadro 14).

Quadro 14 — Concelhos seleccionados para o estudo dos coeficientes de vetustez e de área relativa

Distrito Concelho Distrito Concelho Distrito Concelho 1 – Aveiro 15 – Ovar 11 – Lisboa 9 – Mafra 13 – Porto 15 – Valongo

2 – Beja 5 – Beja (continuação) 10 – Oeiras (continuação) 16 – Vila Conde

6 – Coimbra 3 – Coimbra 11 – Sintra 17 – V. N. Gaia

5 – Figueira Foz 14 – V. F. Xira 15 – Setúbal 3 – Almada

8 – Faro 8 – Loulé 15 – Amadora 4 – Barreiro

10 – Leiria 9 – Leiria 16 – Odivelas 6 – Moita

10 – M.ª Grande 13 – Porto 4 – Gondomar 7 – Montijo

11 – Lisboa 1 – Alenquer (continua) 6 – Maia 10 – Seixal

(continua) 5 – Cascais 8 – Matosinhos 11 – Sesimbra

6 – Lisboa 12 – Porto 12 – Setúbal

7 – Loures 13 – P.voa Varzim 16 – V.ana Castelo 9 – V.ana Castelo

Os concelhos seleccionados foram então objecto de uma análise preliminar em que se observou a relação da variável dependente, relativa ao valor unitário da


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transacção do imóvel (valor por metro quadrado), com as variáveis independentes, relativas à idade e à área do imóvel. O objectivo desta análise preliminar é o estabelecimento de uma escala de intervalos de variação de valores para cada uma destas duas variáveis independentes em estudo. Alguns dos factos observados nesta análise foram os seguintes:

• A média da depreciação dos valores unitários de transacção de imóveis com 0 anos de idade para imóveis com 1 ano de idade é relativamente elevada. No entanto, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variação dos valores da variável Idade, não foi considerada uma separação entre estes , valores, pois isso implicaria um primeiro intervalo da escala apenas com o valor de 0 anos de idade, o que, do ponto de vista prático, não teria qualquer interesse ou utilidade.

• A influência da idade do imóvel no seu vai diminuindo com o aumento da idade. Assim, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variação dos valores da variável Idade, foi considerado um aumento da amplitude dos intervalos, à medida que a idade do imóvel vai aumentando. Além disso, o número de imóveis transaccionados com idades muito elevadas é mais reduzido e o estabelecimento de maiores amplitudes dos intervalos para estas idades conduz a um estudo mais consistente.

• A maioria dos imóveis transaccionados nos concelhos em estudo tem uma área entre 80 m2 e 120 m2, mas a influência da área do imóvel no seu valor unitário de transacção (valor por metro quadrado) só é mais significativa para diferenças maiores entre as áreas. Assim, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variação dos valores da variável Área, foram consideradas menores amplitudes dos intervalos entre os valores referidos e um aumento da amplitude para valores inferiores e superiores. Esta definição da escala da área também tem a ver com o facto de o número de imóveis transaccionados com áreas muito baixas ou muito elevadas ser mais reduzido e o estabelecimento de maiores amplitudes dos intervalos para estas áreas conduzir a um estudo mais consistente.

A análise preliminar dos concelhos seleccionados levou então à definição de 8

intervalos de variação para cada uma das variáveis independentes idade e área, sendo as escalas estabelecidas as que se apresentam no Quadro 15.

Quadro 15 — Escalas de variação da idade e da área Idade Área

0 a 3 anos A ≤ 50 m2 4 a 8 anos 50 m2 < A ≤ 80 m2 9 a 15 anos 80 m2 < A ≤ 100 m2 16 a 25 anos 100 m2 < A ≤ 120 m2 26 a 40 anos 120 m2 < A ≤ 150 m2 41 a 60 anos 150 m2 < A ≤ 200 m2 61 a 85 anos 200 m2 < A ≤ 300 m2

mais de 85 anos A > 300 m2

Após o estabelecimento dos intervalos de valores destas duas variáveis, foi feito um levantamento do número de transacções observadas dentro de cada um dos oito intervalos, para cada uma das variáveis (idade e área), e para os 33 concelhos


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inicialmente seleccionados. O objectivo deste levantamento é o de se ficar a saber o nível de consistência e significância dos resultados a obter, tendo sido apenas considerados válidos, para o estudo, os concelhos com pelo menos 4 intervalos seguidos com 5 ou mais transacções. Dentro desta segunda selecção de concelhos, diferente para cada uma das variáveis a estudar, não foi considerada a contribuição, para a obtenção dos coeficientes num determinado intervalo, dos concelhos que tivessem menos de 5 transacções nesse intervalo; isto porque para os intervalos em que as idades do imóvel eram mais elevadas e as áreas mais extremas, quer para baixo quer para cima, o número de transacções observadas é bastante pequeno.

O cálculo dos coeficientes de vetustez e de área relativa é então feito através da análise comparativa entre os valores das médias dos valores unitários de transacção (valor por metro quadrado) observados em cada intervalo da escala de valores da idade e da área, respectivamente. Assim, os coeficientes são calculados para cada intervalo da escala e correspondem à relação entre o valor da média observado nesse intervalo e o valor da média observado num intervalo de referência, tornando-os adimensionais. O intervalo de referência, para o caso do coeficiente de vetustez, é o das idades entre 0 e 3 anos e, para o caso do coeficiente de área relativa, é o das áreas entre 80 m2 e 100 m2, correspondendo aos intervalos onde se observam maior número de transacções. Além das médias dos valores unitários de transacção (valor por metro quadrado), foram calculados os respectivos desvios padrões, dentro de cada intervalo das escalas de valores, tendo sido retirados do estudo os concelhos que, para cada uma das variáveis em estudo, apresentavam valores unitários de transacção (valor por metro quadrado) muito dispersos; isto é, aqueles em que, na maioria dos intervalos, obtínhamos valores de desvio padrão superiores a 30 % do valor da média. Esta terceira selecção de concelhos volta a ser diferente para cada uma das variáveis a estudar.

COEFICIENTE DE VETUSTEZ O estudo realizado para a obtenção do coeficiente de vetustez conduziu à

retirada dos concelhos de Ovar, de Alenquer, de Mafra, do Montijo e de Sesimbra, na segunda selecção de concelhos realizada, enquanto na terceira selecção foram retirados os concelhos de Loulé, de Cascais, de Gondomar, da Maia, do Porto, da Póvoa do Varzim, de Valongo, de Vila do Conde e de Vila Nova de Gaia. O estudo foi então desenvolvido para os 19 concelhos restantes, em relação aos quais foi calculado o coeficiente de vetustez, para cada um dos intervalos da escala de valores da idade.

Os resultados obtidos estão apresentados no Quadro 16, sob a forma numérica, e no Anexo J, sob a forma gráfica, podendo observar-se que nem todos os concelhos têm uma depreciação contínua do coeficiente de vetustez, com o aumento da idade dos imóveis. Numa análise mais aprofundada, verifica-se que os coeficientes de vetustez com um comportamento mais fora do esperado foram os calculados a partir da média de um conjunto de valores unitários de transacção (valor por metro quadrado) muito dispersos. Assim, os valores obtidos a partir de dados com um desvio padrão superior a 30 % da média são apresentados no quadro em itálico e não foram considerados para o cálculo do valor final do coeficiente de vetustez, que corresponde à média da contribuição de cada um dos concelhos para o respectivo intervalo.


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Quadro 16 — Coeficientes de vetustez Intervalos da escala de valores da Idade

0 a 3 anos

3 a 8 anos

9 a 15 anos

16 a 25 anos

26 a 40 anos

41 a 60 anos

61 a 85 anos

mais de 85 anos

Almada 1,00 0,91 0,83 0,78 0,74 0,70

Amadora 1,00 0,97 0,85 0,93 0,84

Barreiro 1,00 0,98 0,83 0,83 0,83

Beja 1,00 0,93 0,93 0,81 0,82 0,68

Coimbra 1,00 0,97 0,89 0,91 0,90 0,55

Figueira da Foz 1,00 0,93 0,79 0,76

Leiria 1,00 1,19 0,98 0,95 1,02

Lisboa 1,00 0,98 0,90 0,91 0,77 0,79 0,86 0,81

Loures 1,00 0,85 0,76 0,72 0,92

Marinha Grande 1,00 0,92 1,00 0,93

Matosinhos 1,00 0,97 0,89 0,87 0,61

Moita 1,00 0,91 0,90 0,85 0,92

Odivelas 1,00 1,00 0,84 0,88 0,90 0,52

Oeiras 1,00 1,02 0,97 0,96 1,03

Seixal 1,00 1,00 0,96 0,83 0,85

Setúbal 1,00 1,08 0,90 0,82 0,86

Sintra 1,00 0,94 0,89 0,86 0,73

Viana do Castelo 1,00 0,90 0,86 0,83 0,71 0,89

V. F. de Xira 1,00 0,88 0,83 0,79 0,82

VALOR FINAL 1,00 0,95 0,89 0,85 0,82

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos para o coeficiente de vetustez são as seguintes:

• Os coeficientes de vetustez, obtidos ao nível de cada concelho, para imóveis com mais de 40 anos, correspondentes aos três últimos intervalos da escala de valores da idade, são todos calculados a partir de dados com um desvio padrão superior a 30 % da média; este facto pode ser explicado por os imóveis com esta idade poderem corresponder a habitações degradadas ou desactualizadas, tendo um valor de transacção baixo, ou então a habitações recuperadas e/ou em centros históricos, tendo um valor de transacção alto.

• Os valores dos coeficientes de vetustez apresentados para os cinco primeiros intervalos da escala de valores da idade têm uma boa consistência e significância estatísticas; para o intervalo dos 41 aos 60 anos, podemos obter um valor para o coeficiente de vetustez de 0,69, o qual não é apresentado no quadro por os valores que estão na sua origem terem todos uma grande dispersão, sendo um valor com pouco significado estatístico; o valor do coeficiente de vetustez mais baixo, observado ao nível dos concelhos, para qualquer um dos intervalos estudados, foi de 0,52, o que poderá corresponder a uma habitação bastante degradada com um valor de transacção pouco superior ao valor do respectivo terreno; assim, com base nestas conclusões propõe-se uma nova tabela para o coeficiente de vetustez, apresentada no Quadro 17, a aplicar no cálculo do valor patrimonial de prédios urbanos destinados à habitação.


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Quadro 17 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos e moradias Idade do Imóvel Coeficiente de Vetustez

0 a 3 anos 3 a 8 anos 9 a 15 anos 16 a 25 anos 26 a 40 anos 41 a 60 anos 61 a 85 anos

mais de 85 anos

1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,70 0,60 0,50

Relativamente ao estudo feito sobre o coeficiente de vetustez, existem ainda , aspectos a salientar: por um lado, o valor de transacção do imóvel é mais influenciado pela época de construção do mesmo, por corresponder a um determinado tipo de estrutura do edifício, do que propriamente pelo número de anos do mesmo; por outro lado, a verdadeira influência sobre o valor de transacção do imóvel não passa apenas pela idade do mesmo, mas também pelo número e grau de reestruturações e reabilitações de que este beneficiou ao longo da sua vida.

COEFICIENTE DE ÁREA RELATIVA O estudo realizado para a obtenção do coeficiente de área relativa conduziu à

remoção dos concelhos da Moita e do Montijo, na segunda selecção de concelhos realizada, enquanto na terceira selecção foram retirados os concelhos de Loulé, do Porto e de Vila Nova de Gaia. O estudo foi então desenvolvido para os 28 concelhos restantes, em relação aos quais foi calculado o coeficiente de área relativa para cada um dos intervalos da escala de valores da área.

Os resultados obtidos estão apresentados no Quadro 18 da página seguinte, sob a forma numérica, e no Anexo L, sob a forma gráfica, podendo observar-se que nem todos os concelhos têm uma depreciação contínua do coeficiente de área relativa, com o aumento da área dos imóveis. Os coeficientes de área relativa foram então objecto da mesma análise já realizada para os coeficientes de vetustez, tendo-se chegado a uma conclusão idêntica; são apresentados no quadro, a itálico, os valores dos coeficientes obtidos a partir de dados com um desvio padrão superior a 30 % da média. No concelho de Sintra, observa-se um andamento do coeficiente de vetustez muito atípico, apesar de os respectivos valores não terem origem em valores unitários de transacção (valor por metro quadrado) muito dispersos. Assim, os valores a itálico e os respeitantes ao concelho de Sintra não foram considerados para o cálculo do valor final do coeficiente de área relativa, o qual corresponde à média da contribuição de cada um dos outros concelhos para o respectivo intervalo.


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Quadro 18 — Coeficientes de área relativa Intervalos da escala de valores da Área

A≤50m2

50m2<A

A≤80m2

80m2<A A≤100m

2

100m2<A

A≤120m2

120m2<A

A≤150m2

150m2<A

A≤200m2

200m2<A

A≤300m2

A>300m2

Alenquer 1,02 1,00 0,90 0,83 0,69 Almada 1,60 1,15 1,00 0,93 0,85 Amadora 1,07 1,03 1,00 0,96 Barreiro 0,97 1,00 0,94 0,89 Beja 1,03 1,00 0,93 0,85 Cascais 1,17 1,02 1,00 0,98 1,11 1,10 0,70 Coimbra 1,04 1,04 1,00 0,87 0,87 0,95 0,69 0,57

Figueira da Foz 1,00 1,00 0,83 0,83 0,61

Gondomar 0,96 1,00 0,94 0,99 0,75 0,57

Leiria 1,99 1,36 1,00 1,10 1,00 1,05 0,86 Lisboa 1,38 1,07 1,00 0,94 0,99 0,93

Loures 1,27 0,93 1,00 0,93 0,85

Mafra 1,05 1,00 0,86 0,83 0,72 0,82

Maia 0,96 1,00 0,98 0,98 0,94

Marinha Grande 1,19 1,00 0,89 0,88 1,07 0,81

Matosinhos 1,13 1,00 1,00 1,02 1,13 Odivelas 0,61 1,00 1,00 0,93 0,83 Oeiras 1,34 1,09 1,00 1,01 0,96 0,94 0,98 Ovar 1,15 1,00 0,96 0,84 0,78 Póvoa do Varzim 1,09 1,00 1,10 0,89 Seixal 1,35 1,08 1,00 1,03 0,94 0,93 Sesimbra 1,11 1,00 0,84 0,72 0,77 Setúbal 1,04 1,00 0,95 0,98 0,89 Sintra 1,14 1,08 1,00 1,01 1,02 1,24 1,36 Valongo 1,04 1,00 1,10 1,13 1,01 0,78 Viana do Castelo 1,31 1,10 1,00 1,15 1,06 0,82 0,90 Vila do Conde 1,15 1,00 0,94 0,95 1,18

V. F. de Xira 1,01 1,00 0,87 0,89 0,74

VALOR FINAL 1,32 1,07 1,00 0,96 0,91 0,86 0,79

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos para o coeficiente de área relativa são as seguintes:

• O andamento atípico do coeficiente de vetustez observado no concelho de Sintra, com valores muito altos para os intervalos de maiores áreas, pode dever-se à particularidade de esse mercado imobiliário conter imóveis para habitação com características apalaçadas e de grande valor histórico, fazendo com que às maiores áreas não correspondam valores unitários de transacção (valor por metro quadrado) menores.

• Apesar de a amostra conter um número razoável de imóveis com mais de 300 m2, apenas num dos concelhos estudados foi possível reunir pelo menos 5 transacções de imóveis neste intervalo, e, mesmo assim, com valores unitários muito dispersos, não tendo qualquer significado estatístico o valor


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do coeficiente de área relativa obtido para este intervalo; os valores dos coeficientes de área relativa obtidos e apresentados para os restantes intervalos da escala de valores da área têm uma boa consistência e significância estatísticas; o valor do coeficiente de área relativa mais baixo, observado ao nível dos concelhos, para qualquer um dos intervalos estudados, foi de 0,57, o qual corresponde a imóveis com áreas tão elevadas que por vezes excedem a simples função de habitar; assim, com base nestas conclusões, propõe-se uma tabela para o coeficiente de área relativa, apresentada no Quadro 19, a introduzir e aplicar no cálculo do valor patrimonial de prédios urbanos destinados à habitação.

Quadro 19 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos e moradias Área do Imóvel Coeficiente de Área Relativa

A ≤ 50 m2 50 m2 < A ≤ 80 m2 80 m2 < A ≤ 100 m2 100 m2 < A ≤ 120 m2 120 m2 < A ≤ 150 m2 150 m2 < A ≤ 200 m2 200 m2 < A ≤ 300 m2

A > 300 m2

1,30 1,10 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,60

• Os resultados obtidos para o coeficiente de área relativa destacam, com

bastante expressão, um aumento significativo do valor unitário de transacção (valor por metro quadrado) para imóveis de área bastante reduzida (A ≤ 50 m2) e uma diminuição muito acentuada desse valor para imóveis com grandes áreas (A > 300 m2), verificando-se uma variação menos acentuada para áreas mais intermédias.


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4.3 — Modelo de Regressão Linear Múltipla


A informatização da avaliação de imóveis começou no início dos anos 80, coincidindo com o desenvolvimento dos sistemas informáticos; posteriormente, foram-se incorporando diversas técnicas estatísticas para o tratamento da informação do mercado imobiliário, entre as quais teve especial relevância a regressão linear múltipla. Assim, o modelo de regressão linear múltipla tem sido bastante usado na área da avaliação imobiliária, com particular destaque na avaliação em massa de imóveis; no entanto, apesar das suas inúmeras potencialidades, também apresenta algumas limitações.

O objectivo deste modelo é relacionar o comportamento de uma variável endógena ou dependente (Y) com um conjunto de outras variáveis exógenas ou independentes (X1, X2, X3, …), com a finalidade de explicar determinada realidade e de prever o comportamento da variável endógena em função do conhecimento das variáveis exógenas. Na avaliação de imóveis, a variável endógena é geralmente o valor unitário do imóvel (valor por metro quadrado), ou simplesmente o seu valor, sendo uma variável quantitativa e aleatória, mas podendo corresponder a uma transformação dessa variável, como por exemplo, o seu logaritmo. As variáveis exógenas são diversas, podendo considerar-se várias das características do imóvel, como a área, a tipologia, a idade, o estado de conservação, o tipo de acabamentos ou a qualidade de construção, tratando-se de variáveis quantitativas e qualitativas que são não aleatórias e medidas sem erro, na formalização mais simples do modelo. As variáveis quantitativas podem resultar de transformações das variáveis originais, por exemplo, o quociente 1/área em vez da área, e as variáveis qualitativas são muitas vezes definidas pelo avaliador, contendo alguma subjectividade. A relação entre a variável endógena e as variáveis exógenas é uma relação estatística (não é exacta, apenas se verifica em média) e linear nos parâmetros, de acordo com a seguinte equação:

Yi = β0 + β1 X1i + β2 X2i + … + βk Xki + ui em que – i =1, 2, …, n – k é o n.º de variáveis exógenas – n é o n.º de objectos da amostra

Algumas das hipóteses do modelo, que se salientam, são o facto de o modelo ter termo independente; de nenhuma das variáveis exógenas ser uma combinação linear das restantes; e de a variável u formar um ruído branco com uma distribuição normal.

Para a estimação do modelo de regressão linear múltipla é necessário dispor de uma amostra de dimensão n com os valores observados referentes a todas as variáveis, a endógena e as k exógenas, que tenha mais objectos que variáveis exógenas (n > k). Os parâmetros do modelo (β0, β1, β2, …, βk) são então estimados a partir da amostra de dados, com base num critério adequado que pode ser, por exemplo, o dos mínimos quadrados; depois deve proceder-se à análise do modelo estimado através de testes estatísticos e de validações económicas; e, finalmente, o modelo pode ser utilizado.


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Este modelo pode servir para identificar os factores fundamentais que influenciam o valor de um imóvel em determinada zona ou mercado imobiliário, por recurso à estrutura estimada, ou ainda para prever o valor de um imóvel particular ou o valor médio de um determinado tipo de imóveis.

A previsão de valores através do modelo de regressão linear múltipla é feita pela introdução das características do imóvel particular ou do tipo de imóveis a avaliar (valores das variáveis exógenas) na fórmula, com os parâmetros estimados e pela obtenção do valor da variável endógena como resultado. Esta previsão de valores levanta alguns problemas que devem ser resolvidos a priori, como seja o de saber se o resultado pretendido corresponde ao valor de um imóvel particular ou ao valor médio de certo tipo de imóveis, ou ainda se a previsão pretendida deve ser feita através da obtenção de um valor único (previsão pontual), sendo um valor mais preciso mas pouco provável, ou com base num intervalo de variação do valor, perdendo-se na precisão mas ganhando-se na probabilidade de ocorrência.

Enquanto a melhor previsão pontual, quer seja para a obtenção do valor de um imóvel particular quer seja para a obtenção do valor médio de certo tipo de imóveis, é dada por aplicação directa do modelo estimado, a obtenção de intervalos de variação do valor é um pouco mais complicada. No entanto, uma menor precisão da previsão por intervalo vai ser compensada pela atribuição de um grau de confiança à previsão, podendo observar-se que a previsão de um valor médio requer um intervalo de menor amplitude do que a previsão de um valor particular, isto para o mesmo grau de confiança. Na previsão por intervalo, para além do grau de confiança desejado e do que se pretende prever (valor de um imóvel particular ou valor médio de certo tipo de imóveis) são muito importantes as características do imóvel, nomeadamente a especificidade e raridade dessas características, e a qualidade do modelo estimado, nomeadamente o valor dos resíduos.

O levantamento da amostra de dados a analisar requer alguns cuidados para que se possa vir a obter um modelo de regressão linear múltipla com qualidade e passível de ser utilizado. Alguns dos problemas práticos relacionados com a informação que vai dar origem ao modelo e com a estimação do mesmo são:

• A informação a recolher deve ser fiável, isto é, deve ser proveniente de fontes seguras, verificada antes de registada e actualizada, se necessário.

• Deve ser recolhida a maior quantidade possível de informação relativa a cada imóvel, pois o levantamento de variáveis exógenas em excesso permite, durante a fase de estimação do modelo, a possibilidade de serem retiradas algumas dessas variáveis que não estejam a contribuir significativamente para a construção do mesmo.

• A utilização de bases de dados específicas, já existentes, deve ser feita por forma a estas serem analisadas primeiro, e só depois, com o conhecimento adquirido sobre a informação que contêm, se pode proceder ao seu alargamento.

• A amostra deve ter uma dimensão tal que não desça abaixo de um valor mínimo conveniente para a estimação do modelo, sendo recomendável amostras com um número de objectos entre, pelo menos, cinco a dez vezes o número de variáveis exógenas;

• A informação contida na amostra, relativamente aos valores dos imóveis, deve ser homogeneizada, através de um índice de inflação conveniente, que permita a referência dos valores a uma mesma data, por forma a torná-los


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comparáveis; • O modelo estatístico a desenvolver deve ser adequado, o mais possível, à

realidade, através das transformações de variáveis já referidas; • As variações temporais ou espaciais na recolha dos dados criam

instabilidade na informação, podendo gerar quebras de estrutura no modelo a estimar.

Assim, os modelos de regressão linear múltipla têm as vantagens: de introduzir uma maior objectividade ao processo de avaliação; de uniformizar os critérios dos vários avaliadores de uma mesma empresa ou de empresas diferentes; de permitir uma discussão científica e racional das diferenças de critérios; de criar valores de referência; e de permitir uma certa automatização do processo de avaliação. Têm, no entanto, as desvantagens de necessitarem de construir e testar um modelo econométrico (apesar de o processo ser relativamente simples em termos teóricos, na prática pode originar modelos inadequados); de necessitarem de integrar conhecimentos estatísticos com experiência prática (fundamental na fase inicial do processo); de não tratarem os casos mais específicos e ainda alguns dos problemas práticos já apresentados anteriormente.

4.3.2 — Modelos e resultados obtidos

Quando a dimensão da amostra é relativamente pequena face ao número de variáveis explicativas, pode fazer-se uma regressão sobre os factores obtidos na análise factorial dos dados, reduzindo o número de variáveis e trabalhando sobre a amostra total. A utilização do algoritmo que está na base dos métodos factoriais, garante que a perda de informação devida à redução do número de variáveis será mínima.

O procedimento para realizar esta operação passa por obter um número pequeno de factores que explique uma parte aceitável da inércia da tabela de contingência das variáveis explicativas versus as classes da variável a explicar. O modelo de regressão é então efectuado a partir dos valores que a variável a explicar tem para cada objecto da amostra sobre a correspondente projecção desse objecto, em suplementar, nesses factores. Assim, o número de variáveis explicativas é reduzido para o número de factores, sem se reduzir a dimensão da amostra. Finalmente, volta-se às variáveis explicativas iniciais, através da expressão numérica que relaciona as projecções em suplementar dos objectos com as variáveis de partida.

No caso em estudo, para além de não termos problemas com a dimensão da amostra, os resultados obtidos com a análise das correspondências múltiplas não foram muito expressivos, tendo-se optado por fazer uma regressão linear múltipla directamente sobre as variáveis explicativas disponíveis.

A regressão linear múltipla foi feita com o apoio do R-CRAN, software desenvolvido pelo Departamento de Estatística e Matemática da Universidade de Economia e Administração de Empresas, em Viena, na Áustria [16]. Este programa destina-se à computação estatística e de gráficos, oferecendo uma grande variedade de técnicas, como sejam a modelação linear e a modelação não-linear, os testes estatísticos, a análise de séries temporais, as classificações e os agrupamentos.

A regressão linear múltipla tem o objectivo de obter um modelo capaz de


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estimar o valor médio de um imóvel para habitação, a partir das suas características. O modelo apenas pode considerar as características disponíveis do imóvel, isto é, aquelas descritas nos dados a estudar, que vão corresponder às variáveis independentes do modelo. As moradias e os apartamentos foram estudados independentemente por se verificar que as suas características e as relações entre elas eram muito distintas, tendo-se obtido um modelo para os apartamentos e outro para as moradias. A construção dos dois modelos foi baseada em todos os dados disponíveis, portanto, para todo o território de Portugal continental, tendo-se verificado uma grande variabilidade ao nível do distrito e, em consequência desse facto, a variável de localização considerada para os modelos foi o concelho. A distribuição do número de objectos observados em cada concelho é mostrada através de dois mapas, um para os apartamentos e outro para as moradias, que se encontram no Anexo M, podendo verificar-se a existência de bastantes concelhos onde não chega a ser observado nenhum dado, especialmente no interior do país; no Anexo N é apresentado o relatório dos modelos de regressão linear múltipla obtidos para os apartamentos e para as moradias, nele estão justificadas as opções tomadas ao longo da construção dos modelos.

O tratamento da variável de localização é o que requer mais atenção e trabalho. Foram feitas várias tentativas de agrupamento dos concelhos por categorias, a opção tomada foi utilizar como referencial as médias dos valores de transacção unitários (valor de transacção por área − valor por metro quadrado) dentro de cada concelho; o gráfico apresentado na Figura 9 mostra o andamento ordenado dessas médias, para cada um dos 178 concelhos de Portugal continental em que foram recolhidos objectos para a amostra, apresentando cada concelho uma média dos valores unitários para os apartamentos e outra para as moradias. A observação da figura não ajuda à divisão dos concelhos em categorias, pois as linhas, quer a dos apartamentos quer a das moradias, são contínuas; a única conclusão que pode ser retirada é que o número de categorias das moradias deve ser maior do que o dos apartamentos, pois as suas médias são mais “espalhadas” que as referentes aos apartamentos. O número de categorias escolhido inicialmente teve que ser aumentado para afinação dos modelos, pois os primeiros a serem obtidos não satisfaziam as exigências da IAAO para a avaliação em massa; depois de várias tentativas, foram adoptadas as categorias apresentadas no Quadro 20 da página seguinte, para o agrupamento dos concelhos no modelo final.

Figura 17 — Valores de transacção unitários (médias dos concelho, por ordem crescente)


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Quadro 20 — Categorias para agrupamento dos concelhos. APARTAMENTOS Média Concelhia MORADIAS Média Concelhia

Categorias (€/m2) Categorias (€/m2)

Categoria 1 Mvtu ≤ 600 Categoria 1 Mvtu ≤ 400 Categoria 2 600 > Mvtu ≤ 700 Categoria 2 400 > Mvtu ≤ 500 Categoria 3 700 > Mvtu ≤ 800 Categoria 3 500 > Mvtu ≤ 600 Categoria 4 800 > Mvtu ≤ 900 Categoria 4 600 > Mvtu ≤ 700 Categoria 5 900 > Mvtu ≤ 1 000 Categoria 5 700 > Mvtu ≤ 800 Categoria 6 1 000 > Mvtu ≤ 1 100 Categoria 6 800 > Mvtu ≤ 900 Categoria 7 1 100 > Mvtu ≤ 1 200 Categoria 7 900 > Mvtu ≤ 1 000 Categoria 8 1 200 > Mvtu ≤ 1 300 Categoria 8 1 000 > Mvtu ≤ 1 100 Categoria 9 1 300 > Mvtu ≤ 1 400 Categoria 9 1 100 > Mvtu ≤ 1 200 Categoria 10 1 400 > Mvtu ≤ 1 500 Categoria 10 1 200 > Mvtu ≤ 1 300 Categoria 11 1 500 > Mvtu ≤ 1 600 Categoria 11 1 300 > Mvtu ≤ 1 400 Categoria 12 Mvtu > 1 600 Categoria 12 1 400 > Mvtu ≤ 1 500 Categoria 13 1 500 > Mvtu ≤ 1 600 Categoria 14 1 600 > Mvtu ≤ 1 700 Categoria 15 1 700 > Mvtu ≤ 1 800 Categoria 16 Mvtu > 1 800

NOTA: Mvtu é a média do valor total unitário (€/m2) das transacções para cada concelho.

O resultado final da categorização dos concelhos, depois de obtidos os valores

de transacção ajustados pelo modelo construído, está apresentado no Anexo O, através de dois mapas e de duas tabelas, para os apartamentos e para as moradias, respectivamente.

MODELO PARA OS APARTAMENTOS O número de objectos da amostra correspondente a apartamentos é de 6 581,

tendo sido estudado o andamento e as relações das características destes objectos. O valor de transacção corresponde à variável dependente do modelo, e por uma questão de escala, foi expresso em milhares de euros. As variáveis independentes Data e Primeira mão não se revelaram importantes para o modelo. As variáveis independentes consideradas para a construção do modelo, pela sua ordem de importância, são as seguintes:

• Logaritmo da área do apartamento – a área foi logaritmizada para se ter em consideração o facto de a sua influência sobre o valor de transacção ir diminuindo com o aumento da área – log(are).

• Categoria do concelho onde está implantado o apartamento – cata. • Depreciação do valor do apartamento ao longo dos anos – esta variável foi

representada pelo logaritmo da idade, pois a depreciação é maior nos primeiros anos do apartamento e depois vai diminuindo, tendo-se tido o cuidado de definir uma depreciação nula para o caso de a idade do apartamento ser inferior a um ano – dep = log(ida).

• Tipologia ou número de quartos do apartamento – tipo. • Idade abaixo da média e acima dela – esta variável foi categorizada pelo

facto de haver muitos apartamentos com poucos anos e poucos apartamentos com muitos anos – id1 = 1, se ida ≤ 8 anos; id1 = 0, se ida > 8 anos.

• Além destas variáveis, detectou-se a necessidade de uma variável que reflectisse a interacção entre a depreciação e a tipologia – dep* tipo.


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Uma justificação mais detalhada das opções tomadas durante a construção do modelo está descrita no relatório do Anexo N. Depois de construído o modelo, foram analisados os resíduos e retirados cerca de 1 % dos objectos que se revelaram discordantes relativamente ao modelo encontrado. Finalmente, o modelo foi ajustado para os 6 492 objectos restantes, tendo-se obtido o modelo final apresentado na expressão seguinte, com os coeficientes do Quadro 21, e cujos parâmetros estatísticos podem ser observados no relatório.

Val ~ log(are) + cata + dep + tipo + id1 + dep* tipo

Quadro 21 — Coeficientes do modelo para os apartamentos

Variáveis Coeficientes Estimados

constante -242,3139

log(are) 63,0479

cata2 13,7767

cata3 22,2993

cata4 32,0725

cata5 43,2585

cata6 49,8383

cata7 60,1294

cata8 67,2195

cata9 69,0202

cata10 93,0552

cata11 96,3739

cata12 120,6221

dep -1,3917

tipo2 4,9558

tipo3 10,5175

tipo4 37,1452

tipo5 16,2924

id11 4,8557

dep:tipo2 -3,7004

dep:tipo3 -5,1677

dep:tipo4 -12,2909

dep:tipo5 -1,1380

O modelo ajustado tem um R2 de 0,64, o que não é muito significativo; isto é, o modelo apenas consegue explicar 64 % da variabilidade dos dados. Este relativamente baixo valor pode significar a presença na amostra de apartamentos especiais cujo valor de transacção depende de características não levantadas e que não chegaram a ser identificados como discordantes, ou então que os valores de transacção dos apartamentos, em geral, são dependentes de outras características que não foram registadas nos dados, como, por exemplo, a qualidade de construção. No entanto, os coeficientes estimados têm valores espectáveis e podem ser tiradas algumas conclusões a seu respeito:

• A área do apartamento e a sua localização são as variáveis mais importantes para a determinação do seu valor.


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• Os coeficientes estimados respeitantes às categorias dos concelhos representam o aumento do valor do apartamento (em milhares de euros) quando situado nessa categoria em relação ao mesmo apartamento situado num concelho de categoria 1, podendo observar-se um aumento bastante significativo dos seus valores com o aumento da categoria do concelho.

• A depreciação é a terceira variável mais importante para a construção do modelo e tem uma contribuição negativa para o valor dos apartamentos, o respectivo coeficiente estimado não é muito expressivo pelo facto da variável Idade ter sido logaritmizada.

• A tipologia do apartamento também tem uma contribuição significativa para o seu valor, observando-se que a contribuição da Tipologia em relação ao apartamento T1, vai aumentando até ao T4, mas depois diminui um pouco do T4 para o T5; este facto pode dever-se, por um lado, a uma menor valorização unitária das grandes áreas e, por outro, a um mercado menos activo (menor oferta e menor procura) dos apartamentos de tipologias T5 e superior.

Para este modelo final foi feito o estudo do rácio de referência ao mercado, de acordo com as normas de avaliação em massa da IAAO, tendo sido atingidos os seguintes parâmetros:

Rácio RM = Valor de Mercado Estimado × 100 / Valor de Mercado Real

com os parâmetros – Mediana (RM) = 101,49 % (deve estar entre 90 % e 110 %); – COD (RM) = 16,95 % (deve ser inferior a 20 %); – PRD (RM) = 1,04 (deve estar entre 0,98 e 1,03).

Este modelo pode realizar uma boa avaliação em massa de apartamentos para habitação em Portugal continental, apesar de o último parâmetro (PRD) não estar dentro do intervalo apresentado, pois, como já tinha sido referido, em muitos países, o limite superior do intervalo em questão tem o valor de 1,05, o que permite o enquadramento do valor obtido. A inclusão de informação referente à qualidade de construção dos apartamentos permitirá uma afinação e um ajuste do modelo ainda melhores.

O modelo obtido foi colocado numa folha de cálculo do Excel, que permite a obtenção do valor médio de transacção estimado de um apartamento, dentro de um intervalo de confiança, a partir dos valores da sua área, idade, tipologia e da categoria do concelho onde se localiza. Nos Quadros 22, 23, 24 e 25 da página seguinte podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos através do modelo final de regressão linear múltipla para apartamentos, sendo possível extrair coeficientes de localização, de área, de idade e de tipologia.


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Quadro 22 — Valores de mercado (em €) de um apartamento com área = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3.

Concelho Valores de Mercado (€) Categoria 1 63 405,80 Categoria 2 77 182,53 Categoria 3 85 705,14 Categoria 4 95 478,25 Categoria 5 106 664,29 Categoria 6 113 244,11 Categoria 7 123 535,20 Categoria 8 130 625,30 Categoria 9 132 426,03 Categoria 10 156 460,96 Categoria 11 159 779,69 Categoria 12 184 027,87

Quadro 23 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6.

Idade (anos) 2 6 12 21 Valor ( € ) 108 697,50 101 491,29 92 088,95 88 418,22 Idade (anos) 33 51 73 100 Valor ( € ) 85 453,48 82 598,06 80 245,65 78 181,34

Quadro 24 — Valores de mercado unitários de um apartamento com idade = 0 anos, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6.

Área ( m2 ) 35 65 90 110

Valor ( €/m2 ) 1 344,43 1 324,37 1 184,46 1 084,12

Área ( m2 ) 135 175 250 350

Valor ( €/m2 ) 979,00 848,72 684,06 549,22

Quadro 25 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2, idade = 0 anos e localizado num concelho de categoria 6.

Tipologia ≤T1 T2 T3 T4 ≥T5 Valor (€) 102 726,59 107 682,42 113 244,11 139 871,83 119 019,00

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos através da regressão linear múltipla dos apartamentos são as seguintes:

• Os coeficientes de localização obtidos, considerando o concelho mais valorizado com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 26.

Quadro 26 — Tabela dos coeficientes de localização para apartamentos (continua) Concelho Coeficiente de Localização

Categoria 1 0,34 Categoria 2 0,42 Categoria 3 0,47


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Quadro 26 — Tabela dos coeficientes de localização para apartamentos (continuação) Concelho Coeficiente de Localização

Categoria 4 0,52 Categoria 5 0,58 Categoria 6 0,62 Categoria 7 0,67 Categoria 8 0,71 Categoria 9 0,72 Categoria 10 0,85 Categoria 11 0,87 Categoria 12 1,00

• Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 27.

Quadro 27 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos Idade do Apartamento Coeficiente de Vetustez

2 anos 6 anos 12 anos 21 anos 33 anos 51 anos 73 anos 100 anos

0,96 0,90 0,81 0,78 0,75 0,73 0,71 0,69

• Os coeficientes de área relativa obtidos, considerando a área de 90 m2 com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 28.

Quadro 28 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos Área do Apartamento Coeficiente de Área Relativa

35 m2 65 m2 90 m2 110 m2 135 m2 175 m2 250 m2 350 m2

1,14 1,12 1,00 0,92 0,83 0,72 0,58 0,46

• Os coeficientes de tipologia obtidos, considerando a tipologia T3 com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 29.

Quadro 29 — Tabela dos coeficientes de tipologia para apartamentos Tipologia do Apartamento Coeficiente de Tipologia

≤T1 T2 T3 T4 ≥T5

0,91 0,95 1,00 1,24 1,05


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MODELO PARA AS MORADIAS O número de objectos da amostra correspondente a moradias é de 1 156, que

além de ser muito menor do que o número de apartamentos, os objectos dentro de cada concelho apresentam uma variabilidade maior: só em Loulé o valor de transacção por metro quadrado varia entre 200 €/m2 e 6 500 €/m2, o que indicia uma maior dificuldade no ajustamento de um modelo aos dados. O estudo do andamento e das relações das características das moradias conduziu à conclusão de que não havia necessidade de definir tantas variáveis e as suas relações eram muito mais simples do que no caso dos apartamentos. Assim, a variável Primeira mão não foi considerada por não haver quase nenhuma diferença entre valores de transacção de moradias em primeira mão e usadas, na variável Idade não aparecem interacções significativas nem há necessidades de transformações, e a variável Área também não teve que ser logaritmizada no modelo das moradias. Desta forma, o valor de transacção corresponde à variável dependente do modelo, tendo sido expresso em milhares de euros por uma questão de escala, e as variáveis independentes consideradas para a construção do modelo são, pela ordem da sua importância, as seguintes:

• Área do apartamento – are. • Depreciação do valor da moradia ao longo dos anos – esta variável foi

representada pelo logaritmo da idade, pois a depreciação é maior nos primeiros anos da moradia e depois vai diminuindo, tendo-se tido o cuidado de definir uma depreciação nula para o caso da idade da moradia ser inferior a um ano – dep = log(ida).

• Categoria do concelho onde está implantada a moradia – catm. • Tipologia ou número de quartos da moradia – tipo.

Uma justificação mais detalhada das opções tomadas durante a construção do modelo está descrita no relatório do Anexo N. Depois de construído o modelo, foram analisados os resíduos e retirados cerca de 8 % dos objectos que se revelaram discordantes; esta percentagem é superior à dos apartamentos pela maior variabilidade observada e já referida, tendo como consequência a retirada de todos os objectos dos concelhos das categorias 1, 11 e 13. Finalmente, o modelo foi ajustado para os 1 058 objectos restantes, tendo-se obtido o modelo final apresentado na expressão seguinte, com os coeficientes do Quadro 30, e cujos parâmetros estatísticos podem ser observados no relatório.

Val ~ are + dep + catm + tipo

Quadro 30 — Coeficientes do modelo para as moradias (continua)


constante -34,4184 are 0,4531 dep -4,8745 catm3 18,3256 catm4 27,1866 catm5 38,5186 catm6 62,9200 catm7 72,7548 catm8 81,0498 catm9 85,2920 catm10 97,0932


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Quadro 30 — Coeficientes do modelo para as moradias (continuação)


catm12 139,4000 catm14 182,4670 catm15 162,5129 catm16 367,2337 tipo2 22,0883 tipo3 41,7603 tipo4 51,8737 tipo5 94,4554

O modelo ajustado tem um R2 de 0,75, que, apesar de ser maior do que o dos apartamentos, não corresponde a um melhor ajustamento, pois existem grandes variâncias ao nível de cada concelho, que depois, no conjunto, resultam numa variância final menos expressiva. No entanto, os coeficientes estimados têm valores espectáveis e podem ser tiradas algumas conclusões a seu respeito:

• a área da moradia é a variável mais importante para a determinação do seu valor, verificando-se que cada metro quadrado a mais de área entre moradias com as restantes variáveis iguais vale em média 453,10 €;

• a depreciação é a segunda variável mais importante para as moradias e, como seria de esperar, tem uma contribuição negativa para o seu valor;

• os coeficientes estimados respeitantes às categorias dos concelhos representam o aumento do valor do apartamento (em milhares de euros) quando situado nessa categoria em relação ao mesmo apartamento situado num concelho de categoria 2 (pois a categoria 1 ficou vazia), podendo observar-se um aumento bastante significativo dos seus valores com o aumento da categoria do concelho;

• a tipologia da moradia também tem uma contribuição significativa para o seu valor, observando-se que a contribuição de cada tipologia em relação à moradia T1 vai sempre aumentando com o aumento da tipologia, contrariamente ao que se passava nos apartamentos em que a tipologia T5 contribua menos do que a tipologia T4; este facto pode ser explicado por, no caso das moradias, já existir um mercado mais activo (maior oferta e maior procura) das moradias com tipologias T5 e superior.

Para este modelo final, foi feito o estudo do rácio de referência ao mercado, de acordo com as normas de avaliação em massa da IAAO, tendo sido obtidos os seguintes parâmetros:


com os parâmetros – Mediana (RM) = 102,68 % (deve estar entre 90 % e 110 %); – COD (RM) = 26,04 % (deve ser inferior a 20 %); – PRD (RM) = 1,09 (deve estar entre 0,98 e 1,03).

Como se pode verificar, este modelo não serve de todo a avaliação em massa de moradias em Portugal continental, pois dois dos parâmetros (COD e PRD) estão bastante fora do intervalo permitido, sendo necessária mais informação para o modelo poder ser completado e melhor ajustado. Por um lado, o número de objectos da


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amostra inicial já não era muito grande, com a categorização dos concelhos ficaram poucos objectos em alguns deles, e, finalmente, ao serem eliminados os objectos discordantes, três das categorias ficaram sem nenhum objecto. Assim, é preciso fazer o levantamento de uma amostra de mercado de maior dimensão para completar o modelo. Por outro lado, para além de não se terem levantado as características referentes à qualidade de construção, já referidas também para os apartamentos, existe um dado muito importante para a determinação do valor das moradias, a área do lote do terreno, que tem que ser levantada para melhor ajustamento do modelo.

O modelo obtido foi colocado numa folha de cálculo do Excel, que permite a obtenção do valor médio de transacção estimado de uma moradia, dentro de um intervalo de confiança, a partir dos valores da sua área, idade, tipologia e da categoria do concelho onde se localiza. Nos Quadros 31, 32, 33 e 34 que se seguem podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos através do modelo final de regressão linear múltipla para moradias, sendo possível extrair coeficientes de localização, de área, de idade e de tipologia.

Quadro 31 — Valores de mercado (em €) de uma moradia com área = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3.

Concelho Valores de Mercado (€)

Categoria 2 52 647,69








Categoria 10 149 740,86

Categoria 12 192 047,72

Categoria 14 235 114,67

Categoria 15 215 160,61

Categoria 16 419 881,39

Quadro 32 — Valores de mercado de uma moradia com área = 100 m2, tipologia T3 e localizada num concelho de categoria 8.

Idade (anos) 2 6 12 21

Valor ( € ) 130 318,78 124 963,58 121 584,82 118 856,97

Idade (anos) 33 51 73 100

Valor ( € ) 116 653,76 114 531,80 112 783,63 111 249,57

Quadro 33 — Valores de mercado unitários de uma moradia com idade = 0 anos, tipologia T3, e localizada num concelho de categoria 8.

Área ( m2 ) 35 65 90 110

Valor ( €/m2 ) 2 978,54 1 812,93 1 435,19 1 256,62

Área ( m2 ) 135 175 250 350

Valor ( €/m2 ) 1 107,81 958,15 806,63 705,61


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Quadro 34 — Valores de mercado de uma moradia com área = 100 m2, idade = 0 anos e localizada num concelho de categoria 8.

Tipologia ≤ T1 T2 T3 T4 ≥T5

Valor (€) 91 937,24 114 025,57 133 697,53 143 810,90 186 392,65

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos através da regressão linear múltipla das moradias são as seguintes:

• Os coeficientes de localização obtidos, considerando o concelho mais valorizado com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 35.

Quadro 35 — Tabela dos coeficientes de localização para moradias Concelho Coeficiente de Localização

Categoria 2 0,13 Categoria 3 0,17 Categoria 4 0,19 Categoria 5 0,22 Categoria 6 0,28 Categoria 7 0,30 Categoria 8 0,32 Categoria 9 0,33 Categoria 10 0,36 Categoria 12 0,46 Categoria 14 0,56 Categoria 15 0,51 Categoria 16 1,00

NOTA: estes coeficientes de localização estão muito desproporcionados, porque o valor de referência é muito elevado em relação aos restantes valores.

• Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o

coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 36.

Quadro 36 — Tabela dos coeficientes de vetustez para moradias

Idade da Moradia Coeficiente de Vetustez


0,97 0,93 0,91 0,89 0,87 0,86 0,84 0,83


Quadro 37 — Tabela dos coeficientes de área relativa para moradias (continua)

Área da Moradia Coeficiente de Área Relativa

35 m2 65 m2 90 m2 110 m2

2,08 1,26 1,00 0,88


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Quadro 37 — Tabela dos coeficientes de área relativa para moradias (continuação)

Área da Moradia Coeficiente de Área Relativa

135 m2 175 m2 250 m2 350 m2

0,77 0,67 0,56 0,49

• Os coeficientes de tipologia obtidos, considerando a tipologia T3 com o

coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 38.

Quadro 38 — Tabela dos coeficientes de tipologia para moradias

Tipologia da Moradia Coeficiente de Tipologia

≤T1 T2 T3 T4 ≥T5

0,69 0,85 1,00 1,08 1,39


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4.4 — Modelo Baseado em Redes Neuronais Artificiais


A utilização de sistemas de inteligência artificial na avaliação imobiliária é bastante recente, tendo-se iniciado há cerca de 15 anos; desde aí, numerosas experiências foram feitas e novos modelos têm sido criados. Neste campo, foram desenvolvidos vários estudos que comparam os sistemas de inteligência artificial com os métodos tradicionais de avaliação, em particular com a regressão linear múltipla, calculando a percentagem de erro de cada um deles face a uma amostra de mercado em que é conhecido o preço de venda. Os resultados destas comparações parecem claros: enquanto os erros médios dos sistemas de inteligência artificial geralmente se situam entre os 5 % e os 10 %, os da regressão linear múltipla situam-se entre os 10 % e os 15 %, mostrando a maior precisão dos primeiros. Outra das vantagens dos sistemas de inteligência artificial em relação à regressão linear múltipla, revelada de uma forma geral pelos estudos, é a sua capacidade para estimar o valor dos imóveis que apresentam características significativamente diferentes daquelas observadas em outros imóveis localizados em seu redor (valores anómalos). Este último facto é justificado por os sistemas de inteligência artificial submeterem as amostras a um processo matemático muito mais complexo que o da regressão linear múltipla, a qual se limita a construir uma simples equação polinomial.

A inteligência artificial tem evoluído com o estudo do funcionamento do cérebro humano. Até há pouco tempo, os procedimentos de estudo do cérebro permitiam visualizar o seu interior e detectar danos físicos, mas não davam informação sobre o seu funcionamento. Hoje em dia, as modernas técnicas de tomografia possibilitam a análise de alguns processos cerebrais, permitindo que o conhecimento do cérebro avance com rapidez. Assim, é possível realizar comparações muito interessantes entre o funcionamento do cérebro e o dos computadores:

• os computadores e o cérebro são capazes de captar informação do exterior, podem guardar dados na sua memória para os utilizar no futuro e com os dados externos e os da memória podem realizar processos internos para obter resultados;

• no entanto, é evidente que os computadores têm uma capacidade e precisão para o cálculo e uma velocidade de processamento de dados muitíssimo superiores às do cérebro;

• mas está provado que há determinadas tarefas, com necessidade de trabalhar uma grande quantidade de informação, que os computadores não resolvem bem, como o reconhecimento de imagens ou o imitar a forma de caminhar das pessoas, muito fáceis de realizar pelo cérebro.

A resposta a estas comparações é que os computadores e o cérebro têm uma estrutura e um funcionamento muito diferentes. Os computadores têm uma estrutura de microprocessadores ligados principalmente em série, o que permite alcançar velocidades muito altas na transmissão de dados. O cérebro tem uma estrutura de neurónios ligados entre si, em paralelo, e de uma forma massiva, formando camadas, o que faz com que o processamento seja mais lento, mas permite trabalhar grandes quantidades de informação e manejar informação parcialmente errónea, redundante e incompleta, sem que isso afecte excessivamente os resultados. Além disso, um


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computador tem um número de processadores muito limitado em comparação com um cérebro. Um computador dificilmente pode ter um milhão de microprocessadores, enquanto esta cifra de neurónios pode ser alcançada pelo cérebro de um insecto que, apesar de não ter capacidade de cálculo matemático, realiza funções complexas necessárias para a sua sobrevivência. O cérebro humano tem entre 10 000 milhões e 100 000 milhões de neurónios conectados numa complexa rede de camadas (Figura 10), estrutura esta orientada para a aprendizagem, o que constitui uma diferença fundamental em relação aos computadores. Enquanto os computadores são programados, e por mais complexa que seja a programação ela é fixa, o cérebro, pelo contrário, muda o seu processo interno ao comprovar os erros que vai cometendo, num sistema contínuo de prova e erro com o objectivo de reduzir o erro ao mínimo. Assim, a capacidade de processar grande quantidade de informação aliada ao sistema de aprendizagem do cérebro, fazem-no ser muito adaptável às mudanças das situações externas e capaz de abordar uma enorme variedade de tarefas.

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Camada 1 Camada 2 Camada 3 Camada 4 Camada 5

Figura 18 — Rede de camadas de neurónios no cérebro humano

Uma vez conhecidos estes princípios básicos da estrutura e funcionamento do cérebro humano, era necessário construir sistemas informáticos que os imitassem, para abordar, com possibilidade de êxito, as tarefas que os computadores tradicionais não resolviam bem. A inteligência artificial ocupou-se desta missão e criou várias modalidades, sendo uma das mais importantes as redes neuronais artificiais (RNA), que consistem em sistemas informáticos em que os microprocessadores são ligados em paralelo formando camadas com múltiplas conexões. Não se trata de simular um cérebro humano mas apenas de construir um sistema que funcione de forma análoga e em pequena escala, pois existem redes neuronais artificiais com pouco mais de 20 “neurónios” (microprocessadores). Inicialmente os “neurónios artificiais” eram


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microprocessadores, mas actualmente estes foram substituídos, na maioria dos casos, por programas informáticos que imitam o seu funcionamento. Hoje em dia, as RNA estão muito desenvolvidas e aplicam-se em muitos campos: diagnóstico de doenças, análise de risco na concessão de créditos, precisão da avaliação dos mercados de valores, etc.; representando também a maioria dos sistemas de inteligência artificial aplicados na avaliação imobiliária.

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Camada de Entrada Camada Oculta Camada de Saída

Valor de Mercado

Zona

Bairro

Qualidade

De Construção

Idade

Estado de

Conservação

Área

Anexos

Figura 19 — Rede neuronal artificial para a avaliação imobiliária

A Figura 11 representa um exemplo típico de aplicação das RNA à avaliação imobiliária [17], com uma rede de 15 neurónios organizados em 3 camadas, em que: a primeira camada é a camada de entrada, que recebe os dados de partida, tendo 7 neurónios; a segunda camada é a camada oculta e também tem 7 neurónios; e a terceira camada é a camada de saída, tem um único neurónio e gera o resultado final ou valor de mercado. Existem múltiplas formas de desenhar RNA: podem incluir-se mais ou menos camadas, com mais ou menos neurónios por camada; cada neurónio pode enviar os seus dados para os neurónios da camada seguinte (conexão para diante), para os da sua própria camada (conexão lateral) ou para os da camada anterior (conexão para trás); e um neurónio pode receber informação de todos os neurónios da camada anterior (conexão total) ou só de parte deles (conexão parcial). As recomendações de desenho da organização a estruturação de uma RNA são numerosas, mas na realidade não há regras fixas e os desenhos ajustam-se provando-os. A maioria das RNA desenhadas para avaliação imobiliária têm uma camada de entrada com o número de neurónios igual ao número de variáveis, uma camada oculta com o mesmo número de neurónios (se bem que às vezes oscila entre a metade e o dobro) e uma camada de saída com um neurónio, sendo sistemas de “conexão total para diante”.


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Dados de Entrada

a1

a2

a3

S = ∑aixi R = f (S)R

x1

x2

x3

Pesos

Somatório Função de Transferência

Resultado

NEURÓNIO

Figura 20 — Esquema de funcionamento de um neurónio artificial.

As RNA não funcionam à primeira, tendo que aprender ou treinar através de ciclos de prova e erro. Para compreender este processo, é necessário perceber o funcionamento de um neurónio artificial que tenta imitar o dos neurónios do cérebro. Os dados que circulam nas RNA são números; portanto, um neurónio recebe um número de cada neurónio que lhe envia informação (x1, x2, x3, etc.) e envia aos neurónios seguintes outro número, a todos o mesmo número, que é o resultado do seu processamento (R). Como se observa no esquema da Figura 12, os dados numéricos enviados pelos outros neurónios (x1, x2, x3, etc.) não se processam exactamente como chegam: a cada variável de entrada é atribuído um peso (a1, a2, a3, etc.) e nestes pesos reside a capacidade de aprendizagem do neurónio e do sistema. Uma vez atribuídos os pesos, o neurónio realiza internamente duas operações: primeiro, calcula o número S, que é o resultado do somatório de cada variável ponderada pelo seu peso; segundo, calcula o número R, que é o resultado de uma função de transferência aplicada ao primeiro número — R = f (S) —, sendo a função mais utilizada a sigmóide R = 1/(1 + e-S), pela sua simplicidade de manejamento na programação informática. O número R obtido desta forma é enviado aos neurónios seguintes, excepto no caso do neurónio da última camada em que o número R é o resultado final, isto é, o valor de mercado.

O sistema completo de todos os neurónios, isto é, a RNA tem duas modalidades de trabalho, uma de aprendizagem ou treino e outra de produção. Na fase de treino é seleccionado um conjunto de amostras das quais se conhece todas as variáveis e também o valor de mercado, sendo recomendado que o número de amostras seja proporcional ao número de variáveis de entrada, apesar de não haver quantidades estabelecidas para determinar o número de amostras que são necessárias para treinar correctamente uma RNA. Suponhamos que, no caso do exemplo apresentado da RNA,


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para avaliação imobiliária com 7 variáveis, dispomos de 60 amostras para treino da rede. Primeiro, dividem-se as amostras em 2 grupos: um grupo de 40 para treino e outro de 20 para comprovação. Para iniciar o treino do sistema, são atribuídos os pesos a cada neurónio (a1, a2, a3, etc.), dando-lhes inicialmente valores aleatórios, e são introduzidos os dados da primeira amostra e obtido o respectivo resultado final R. O sistema compara este primeiro resultado final com o valor de mercado real da amostra e obtém o erro — diferença entre o valor calculado e o real —, que é grande nesta primeira iteração. Com o objectivo de reduzir o erro ao mínimo, um algoritmo de correcção modifica os pesos de todos os neurónios. Apesar de se poder programar o algoritmo que se quiser ao desenhar a rede, habitualmente é utilizado um normalizado, designado «algoritmo de correcção para trás». Uma vez corrigidos os pesos dos neurónios, volta-se a processar uma amostra e a obter novo resultado, que se compara com o valor de mercado conhecido, para obter novo erro, voltando a ser aplicado o algoritmo para correcção dos pesos. Este processo de ajustamento é repetido iterativamente com todas as 40 amostras de treino ou prova até se reduzir o erro ao mínimo, podendo ser feito centenas ou mesmo milhares de vezes em poucos segundos pelo computador; permite-se, assim, que o sistema aprenda de uma forma idêntica à do cérebro.

Os treinadores das RNA manejam alguns conceitos básicos para saber quando é que uma rede já está bem treinada e se podem parar os ciclos de prova e erro. Esses conceitos incluem o rácio de aprendizagem, o momento, o ruído de entrada ou as tolerâncias de treino e prova. No entanto, não é necessário analisar estes conceitos para perceber como se deve realizar o treino, pois, por exemplo, é evidente que mais variáveis de partida implicam mais amostras de treino e, consequentemente, mais ciclos de ajuste. Apesar de poder parecer, à primeira vista, que os resultados são melhores quanto maior o número de ciclos — porque o erro é cada vez menor e a aproximação do valor de mercado exacto das amostras de prova é cada vez maior —, isto não é assim. A partir de um determinado número de ciclos de ajuste, a rede começa a ficar “sobretreinada”; isto é, começa a adaptar-se demasiado às 40 amostras de prova, mas a piorar os seus resultados relativamente a outras amostras. É por esta razão que a rede é treinada com o grupo de 40 amostras e comprovada com o grupo de 20 amostras, de forma que não sejam realizados ciclos de ajuste a menos nem a mais. Quando se verificar, com as 20 amostras de comprovação, que a rede se situa num nível de erro admissível (geralmente inferior a 5 %), termina a fase de treino, ficando determinados e fixos os pesos de cada neurónio da rede. Depois de definida a RNA, inicia-se então a fase de produção em que a rede é utilizada para estimar os valores de mercado de imóveis para os quais este dado é desconhecido. A RNA pode voltar à fase de treino sempre que se quiser, sendo recomendável que o faça com uma certa periodicidade já que o mercado vai mudando.

Uma das grandes vantagens que apresentam as RNA, para além das já apontadas relativamente aos sistemas anteriores (maior precisão e maior capacidade para estimar o valor das propriedades especiais), é a sua simplicidade. Na realidade, o utilizador de uma RNA apenas tem que introduzir as variáveis conhecidas, por um lado, e obter o valor de mercado pelo outro. Ele não precisa de se preocupar com o se passa no interior da RNA, pois o seu desenho e treino foram realizados por pessoas que entendem destas matérias. Apesar de poder parecer, à primeira vista, que a tecnologia das RNA é algo complexa, a verdade é que se utilizam muito poucas fórmulas e todas elas podem ajustar-se a normas estabelecidas. Além disso, a RNA, depois de ser


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estabelecida, pode instalar-se perfeitamente num computador pessoal, incluída num software de folha de cálculo, para ser usada na fase de produção.

A maior das desvantagens das RNA é o facto de ser impossível saber o que se passa no seu interior; por isso, são também chamadas “caixas negras”. Não é possível explicar como é que uma RNA calcula o valor de mercado dos imóveis, nem com equações, nem com tabelas, nem de qualquer outra forma. A complexidade do processo iterativo de correcção de pesos, de somatórios e de funções de transferência dentro das múltiplas conexões de neurónios torna impossível esta tarefa. Esta desvantagem não é um problema para as empresas privadas e a prova disso é que neste sector as RNA estão rapidamente a aperfeiçoar-se e a expandir-se em múltiplas aplicações. Mas quando se trata de calcular valores de imóveis para fins tributários, a Administração deve explicar aos contribuintes e aos tribunais como os obteve. O certo é que os contribuintes e os tribunais também não entendem a regressão linear, apesar de estes sistemas disporem de uma explicação válida, embora complexa. De qualquer forma, a Administração pode usar as RNA na avaliação de imóveis como uma ferramenta de auxílio ao trabalho dos avaliadores, como já foi feito em vários países.

Neste momento, alguns peritos já estão a desenvolver métodos que permitam descrever de uma forma simples o funcionamento de uma RNA, no sentido de a tornarem explicável. Além disso, as normas internacionais de avaliação em massa de imóveis da IAAO, nomeadamente a norma sobre modelos de avaliação automática, já incluem, desde 2003, as RNA, como modelos válidos para a avaliação em massa. Em Espanha está a fazer-se uma avaliação em massa de todos os imóveis da região de Madrid com uma RNA, sendo o valor obtido guardado como valor de referência; este valor já está a ser utilizado para algumas finalidades, como a de fiscalização, por parte do Ministério das Finanças, mas ainda não como base para a cobrança dos impostos sobre o património.

4.4.2 — Modelo e resultados obtidos

O nível de abrangência de um modelo baseado numa RNA é muito superior ao de um modelo baseado numa regressão múltipla, pois a primeira permite tratar problemas muito mais complexos. Assim, desenvolveu-se uma RNA com base nos dados disponíveis e portanto para todo o território de Portugal continental. A rede foi estruturada com o apoio do software JavaNNS, que é um simulador de redes neuronais desenvolvido pelo Departamento de Arquitectura dos Computadores da Universidade de Tübingen, na Alemanha [18], tendo sido elaborada sobre uma folha de cálculo, em Excel. O sistema permite aumentar ou reduzir o número de camadas e o número de neurónios por camada, assim como incorporar as funções de transferência e os algoritmos de correcção de pesos que se considerarem mais adequados.

Depois de realizados alguns testes, modificando as variáveis e o número de neurónios, considerou-se uma RNA de conexão total para diante, formada por 3 camadas, com um total de 11 neurónios. A camada de entrada integra 5 neurónios, 1 por cada variável seleccionada; a camada oculta ou intermédia tem também 5 neurónios e a camada de saída tem 1 único neurónio, aquele que produz como resultado o valor de mercado calculado pela RNA. A função de transferência elegida para os neurónios foi a sigmóide e o algoritmo de correcção de pesos é o de retropropagação para trás.


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Os dados trabalhados foram apenas os respeitantes aos apartamentos, correspondendo a 6 581 objectos, distribuídos pelos diversos distritos de Portugal continental como mostra o Quadro 39.

Quadro 39 — Distribuição dos apartamentos da amostra pelos distritos de Portugal continental

DISTRITO Número de Apartamentos

1 − Aveiro 249 2 − Beja 84 3 − Braga 169 4 − Bragança 36 5 − Castelo Branco 75 6 − Coimbra 348 7 − Évora 46 8 − Faro 198 9 − Guarda 16 10 − Leiria 212 11 − Lisboa 2 191 12 − Portalegre 57 13 − Porto 1 339 14 − Santarém 196 15 − Setúbal 1 134 16 − Viana do Castelo 86 17 − Vila Real 28 18 − Viseu 117

As variáveis de localização são muito importantes em qualquer estudo de avaliação imobiliária, e, por isso, devem ser sempre alvo de uma atenção especial. De acordo com os dados disponíveis, foram consideradas para este estudo três variáveis de localização: uma nacional, uma distrital e uma concelhia. A cada variável foi atribuída uma escala de valores, dentro dos quais foram encaixados, respectivamente, os distritos, os concelhos e as freguesias. Considerou-se a variável nacional com uma escala de seis zonas (classificada de 1, a melhor, a 6, a pior), que distribui os distritos não só pelo valor da habitação por metro quadrado, mas também pelo seu desenvolvimento, proximidade com o litoral ou capacidade de fixação de pessoas. A variável distrital divide os concelhos de cada distrito numa escala de quatro zonas, sendo a zona 1 a melhor e a zona 4 a pior; esta é função do valor por metro quadrado da habitação, mas também da centralidade em relação à capital de distrito, da existência de vias de comunicação importantes ou do desenvolvimento industrial. Em relação à variável concelhia, as freguesias dos concelhos de Lisboa e do Porto foram divididas numa escala de três zonas: a zona 0, associada a valores unitários da habitação altos, mas também ao centro histórico das cidades; a zona 1, associada a valores unitários da habitação médios e a desenvolvimentos temporalmente intermédios das cidades; por fim, a zona 2, associada a valores unitários da habitação baixos e a desenvolvimentos recentes das cidades. A distribuição das freguesias pela escala de três zonas tem ainda a ver com a existência de avenidas importantes ou com a proximidade com as zonas ribeirinhas e de foz. Todos os dados relativos localizações fora dos concelhos de Lisboa e do Porto foram classificados na zona 1 da variável concelhia, por falta de informação. O estabelecimento das variáveis de localização, a definição da escala de zonas e a distribuição dos distritos, concelhos e freguesias foram sendo ajustados com o decorrer do estudo baseado na RNA.


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No Quadro 40 é apresentada a divisão dos distritos de Portugal continental pelas seis zonas da escala da variável nacional e, a título de exemplo, apresenta-se ainda a divisão dos concelhos do distrito de Lisboa pelas quatro zonas da escala da variável distrital e a divisão das freguesias do concelho do Porto pelas três zonas da escala da variável concelhia.

Quadro 40 — Variáveis de localização para a rede neuronal artificial Portugal Continental

Variável Nacional Distritos

Zona 1 Lisboa, Porto e Coimbra Zona 2 Faro, Setúbal e Évora Zona 3 Beja, Portalegre e Santarém Zona 4 Aveiro, Viana do Castelo e Vila Real

Zona 5 Viseu, Leiria e Braga Zona 6 Guarda, Castelo Branco e Bragança

Distrito de Lisboa Variável Distrital Concelhos

Zona 1 Lisboa, Cascais, Oeiras e Amadora

Zona 2 Sintra, Odivelas, Loures e Vila Franca de Xira

Zona 3 Mafra, Torres Vedras, Sobral de Monte Agraço, Arruda dos Vinhos, Alenquer e Azambuja

Zona 4 Lourinhã e Cadaval

Concelho do Porto Variável Concelhia Freguesias

Zona 0 Massarelos, Foz do Douro e Nevogilde

Zona 1 São Nicolau, Sé, Bonfim, Cedofeita, Lordelo do Ouro, Ramalde e Paranhos

Zona 2 Miragaia, Vitória, Santo Ildefonso, Aldoar e Campanhã

Além destas três variáveis de localização, foram ainda consideradas para a elaboração da RNA a variável Idade e a variável Área, constatando-se falta de informação em relação a variáveis que digam respeito à qualidade da construção.

A definição dos pesos da RNA assim estruturada foi então obtida através de várias iterações, comparando-se sempre o valor de mercado calculado com o valor de mercado real. No final do processo foi obtida a RNA respeitante aos dados utilizados, tendo sido atingidos os seguintes parâmetros, relativamente ao rácio normalizado de avaliação em massa da IAAO:


com os parâmetros – Mediana (RM) = 101,09 % (deve estar entre 90 % e 110 %); – COD. (RM) = 18,94 % (deve ser inferior a 20 %); – PRD. (RM) = 1,06 (deve estar entre 0,98 e 1,03).

Os parâmetros deste rácio, apesar de não estarem todos dentro dos intervalos previstos, não se podem considerar muito maus, especialmente tendo em consideração


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que a terceira variável de localização não está suficientemente detalhada e que variáveis importantes como a qualidade de construção não existem.

O modelo obtido foi colocado numa folha de cálculo do Excel, que permite a obtenção do valor de transacção estimado de um apartamento e o respectivo valor unitário (valor por metro quadrado) a partir dos valores da sua área, idade, e das zonas das variáveis de localização nacional, distrital e concelhia onde se localiza. Nos Quadros 41, 42, 43 e 44 que se seguem, podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos através da RNA na fase de produção, sendo possível extrair coeficientes de localização, de área e de idade.

Quadro 41 — Valores de mercado (em euros) de um apartamento com Área = 100 m2, Idade = 0 anos e localizado na zona 1 da variável de localização concelhia.

Variável de Localização

Variável de Localização Nacional

Distrital Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6

Zona 1 135 097,05 124 834,51 115 248,52 106 419,56 98 387,03 91 154,18

Zona 2 111 803,37 103 571,51 96 048,29 89 231,48 83 098,22 77 611,25

Zona 3 95 579,92 89 168,57 83 344,52 78 075,79 73 325,78 69 055,89

Zona 4 84 992,02 79 944,60 75 333,55 71 128,02 67 299,08 63 819,83

Quadro 42 — Valores de mercado (em euros) de um apartamento com área = 100 m2, idade = 0 anos e localizado na zona 3 da variável de localização nacional.

Variável de Localização

Variável de Localização Distrital

Concelhia Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4

Zona 0 173 968,66 131 477,40 101 637,03 82 812,89

Zona 1 115 248,52 96 048,29 833 44,52 75 333,55

Zona 2 133 211,58 116 489,37 103 341,43 93 814,18

Quadro 43 — Valores de mercado de um apartamento com área = 100 m2 e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia.

Idade (anos) 2 6 12 21

Valor ( € ) 95 070,99 93 156,51 90 387,56 86 471,94

Idade (anos) 33 51 73 100

Valor ( € ) 81 704,49 75 522,33 69 468,52 64 043,52

Quadro 44 — Valores de mercado unitários de um apartamento com idade = 0 anos e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia.

Área ( m2 ) 35 65 90 110

Valor ( €/m2 ) 1 169,62 1 067,89 989,88 932,14

Área ( m2 ) 135 175 250 350

Valor ( €/m2 ) 865,89 773,42 640,91 528,44

As conclusões gerais que se podem retirar da observação dos valores obtidos através da rede neuronal artificial são as seguintes:

• Todas as variáveis têm um andamento dentro do que seria expectável, à excepção da terceira variável de localização, relativamente à qual não vão poder ser tiradas quaisquer conclusões;


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• Os coeficientes de localização obtidos, considerando as zonas mais valorizadas com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 45.

Quadro 45 — Tabela dos coeficientes de localização para apartamentos (RNA) Variável de Localização Variável de Localização Nacional Distrital Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6

Zona 1 1,00 0,92 0,85 0,79 0,73 0,67

Zona 2 0,83 0,77 0,71 0,66 0,62 0,57

Zona 3 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,51

Zona 4 0,63 0,59 0,56 0,53 0,50 0,47

• Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o coeficiente 1, são os apresentados no Quadro 46.

Quadro 46 — Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos (RNA)

Idade do Apartamento Coeficiente de Vetustez


0,99 0,97 0,95 0,90 0,85 0,79 0,72 0,67


Quadro 47 — Tabela dos coeficientes de área relativa para apartamentos (RNA)

Área do Apartamento Coeficiente de Área Relativa

35 m2 65 m2 90 m2 110 m2 135 m2 175 m2 250 m2 350 m2

1,18 1,08 1,00 0,94 0,87 0,78 0,65 0,53


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4.5 — Conciliação de Modelos e Resultados

4.5.1 — Comparação de modelos

Ao longo do presente capítulo foram apresentadas e utilizadas várias técnicas estatísticas de análise de dados, métodos viáveis de construção de modelos e enquadramento de rácios para teste dos modelos, com o objectivo de mostrar como podem ser analisados dados recolhidos no mercado imobiliário, obtidos modelos que possibilitem a avaliação em massa de imóveis e estudados rácios normalizados, para verificação da qualidade da avaliação em massa.

A análise factorial das correspondências múltiplas é uma análise multivariada compatível com a grande quantidade de dados normalmente trabalhada numa avaliação em massa de imóveis; esta análise permite, através do estudo dos quadros de dados recolhidos no mercado imobiliário, uma boa percepção das características dos imóveis transaccionados e do seu valor de transacção, bem como das relações verificadas entre todas as variáveis (características e valor do imóvel); a análise factorial deve ser feita previamente em relação à construção de modelos de mercado, pois fornece informação sobre o relacionamento entre as variáveis e a possibilidade de exclusão de algumas delas. Uma das contribuições possíveis da análise factorial das correspondências múltiplas para a avaliação em massa de imóveis consiste no agrupamento de células geográficas de mercado, através da projecção em suplementar das variáveis de localização, nos eixos definidos pelas restantes variáveis.

A construção de modelos para a avaliação em massa de imóveis tem subjacente, por um lado, o método de avaliação que se pretende aplicar e, por outro, o tipo de valor do imóvel que se pretende atingir. Os métodos de avaliação a aplicar, normalmente, estão relacionados com o tipo de propriedades, a avaliar da seguinte forma: propriedades muito transaccionadas num mercado aberto são avaliadas pelo método de comparação; propriedades pouco transaccionadas, mas com rendimentos associados, são avaliadas pelo método do rendimento; e propriedades pouco transaccionadas e sem rendimentos associados são avaliadas pelo método do custo. O tipo de valor a atingir na tributação do património imobiliário, que antes estava relacionado com o rendimento da propriedade, agora tem vindo a ser alterado, na legislação, para o valor de mercado; este é o valor que já está em vigor em quase todos os países da Europa. Assim, tratando este trabalho de investigação da avaliação patrimonial de imóveis para habitação, que são muito transaccionados no mercado, os modelos construídos aplicam o método de comparação e, com os mesmos, pretende-se atingir o valor de mercado dos imóveis.

Os modelos normalmente utilizados na avaliação patrimonial de imóveis para habitação são modelos de regressão linear múltipla, sendo construídos modelos para cada tipo de imóvel e para cada mercado imobiliário; os tipos de imóvel podem ser apenas moradias e apartamentos ou então haver necessidade de uma especificação maior, como, por exemplo, indicando-se se se trata de moradias isoladas, moradias geminadas e moradias em banda, ou apartamentos em edifício até 4 andares, apartamentos em edifício entre 4 e 12 andares e apartamentos em edifício com mais de 12 andares, dependendo dos tipos de imóveis existentes no mercado, e das características dos imóveis e respectivas relações que influenciam o seu valor; o mercado imobiliário é definido por uma célula geográfica dentro da qual os


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comportamentos dos compradores e vendedores, e da procura e oferta são idênticos, podendo ser explicados por um mesmo modelo do mercado. Os dados disponíveis sobre o mercado imobiliário em Portugal permitiram a construção de 2 modelos: um, para moradias, e outro, para apartamentos, com diferenças significativas entre eles; e, apesar de terem sido construídos modelos para todo o território nacional, seria desejável a disponibilização de maior quantidade de dados, para um estudo mais pormenorizado, que permitisse a construção de modelos para áreas mais restritas, pois as diferenças entre zonas são bastante significativas, quer no tipo de imóveis transaccionados quer no valor de mercado que atingem.

A construção de modelos de avaliação imobiliária baseados em redes neuronais artificiais é uma técnica mais recente que, ao nível da Europa, ainda só está a ser desenvolvida, com carácter experimental, para a avaliação em massa de imóveis em Espanha. Esta modelação do mercado imobiliário é mais potente, permitindo a construção de modelos para áreas mais abrangentes, e tem uma capacidade maior para a avaliação de imóveis mais específicos, com menos transacções no mercado. Apesar de esta técnica já estar prevista nas normas de avaliação em massa, ainda subsistem alguns pormenores por especificar, nomeadamente em relação ao desenvolvimento de formas simplificadas de explicar aos contribuintes o processo de obtenção do valor patrimonial dos imóveis. Os dados disponíveis permitiram a construção de um modelo para apartamentos com resultados bastante razoáveis, tendo em consideração a limitação dos mesmos.

A construção de bons modelos de avaliação requer um estudo muito cuidado das variáveis de localização do imóvel, devendo ser definidos vários níveis, para melhor compreensão do andamento deste tipo de variáveis, sendo, dentro de cada nível, estabelecida uma escala de zonas. Os níveis a definir e as escalas de zonas a estabelecer são obtidos por aproximação, após várias iterações, durante a construção dos modelos, sendo igualmente definidos por iteração os limites das zonas no terreno. Os dados disponíveis apenas permitiram a definição de 3 níveis para a variável de localização: o nacional, o distrital e o concelhio, e ainda por cima o último nível só está determinado em 2 concelhos, o que é manifestamente incompleto. Seria desejável que a localização dos imóveis dos dados estivesse geograficamente bem especificada, para se poderem definir as fronteiras das zonas de mercado sem se estar limitado às fronteiras administrativas dos distritos, dos concelhos e das freguesias.

Assim, considera-se que o modelo de avaliação de apartamentos obtido por regressão linear múltipla corresponde a um bom modelo para avaliação em massa de apartamentos em Portugal continental, com vista à obtenção dos respectivos valores patrimoniais tributáveis. Os outros 2 modelos de avaliação construídos necessitam de mais informação para poderem ser afinados e posteriormente aplicados. Em seguida, apresentam-se alguns exemplos de aplicação do modelo de avaliação de apartamentos obtido por regressão linear múltipla.

EXEMPLO 1 – Dados: apartamento situado em Santa Maria da Feira, com uma área de 90 m2,

uma tipologia T2 e 5 anos de idade. – Coeficientes: no Anexo O podemos verificar que, para o caso dos

apartamentos, o concelho de Santa Maria da Feira pertence à categoria 3, à qual corresponde o coeficiente estimado de 22,30 no modelo; à tipologia T2, corresponde o coeficiente estimado de 4,96 no modelo; a idade é inferior a 8 anos e, portanto, id1 = 1, a que corresponde o coeficiente estimado de 4,86 no modelo; e, finalmente, à variável composta por log(idade) × tipologia T2,


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corresponde o coeficiente estimado de −3,70 no modelo. – Cálculo: Valor = −242,31 + 63,05 × log(área) + 22,30 − 1,39 × log(idade) +

4,96 + 4,86 − 3,70 × log(idade) = 65 300 €. – Intervalo de confiança: o Valor do apartamento está contido, com uma

probabilidade de 95 %, no intervalo [62 900, 67 700]. EXEMPLO 2 – Dados: apartamento situado na cidade de Coimbra, com uma área

de 90 m2, uma tipologia T2 e 5 anos de idade. – Coeficientes: no Anexo O, podemos verificar que, para o caso dos

apartamentos, o concelho de Coimbra pertence à categoria 6, à qual corresponde o coeficiente estimado de 49,84 no modelo; à tipologia T2, corresponde o coeficiente estimado de 4,96 no modelo; a idade é inferior a 8 anos e, portanto, id1 = 1, a que corresponde o coeficiente estimado de 4,86 no modelo; e, finalmente, à variável composta por log(idade) × tipologia T2 corresponde o coeficiente estimado de −3,70 no modelo.

– Cálculo: Valor = −242,31 + 63,05 × log(área) + 49,84 − 1,39 × log(idade) + 4,96 + 4,86 − 3,70 × log(idade) = 92 800 €.

– Intervalo de confiança: o Valor do apartamento está contido, com uma probabilidade de 95 %, no intervalo [90 800, 94 900].

EXEMPLO 3 – Dados: apartamento situado na cidade de Coimbra, com uma área de 130 m2,

uma tipologia T3 e 10 anos de idade. – Coeficientes: no Anexo O, podemos verificar que, para o caso dos

apartamentos, o concelho de Coimbra pertence à categoria 6, à qual corresponde o coeficiente estimado de 49,84 no modelo; à tipologia T3, corresponde o coeficiente estimado de 10,52 no modelo; a idade é superior a 8 anos e, portanto, id1 = 0, anulando a parcela correspondente a esta variável; e, finalmente, à variável composta por log(idade) × tipologia T3 corresponde o coeficiente estimado de −5,17 no modelo.

– Cálculo: Valor = − 242,31 + 63,05 × log(área) + 49,84 − 1,39 × log(idade) + 10,52 − 5,17 × log(idade) = 109 800 €

– Intervalo de confiança: o Valor do apartamento está contido, com uma probabilidade de 95 %, no intervalo [107 600, 112 100].

4.5.2 — Harmonização de resultados

A comparação de médias permite a definição de coeficientes importantes para a avaliação de imóveis, que podem ser utilizados individualmente ou em conjunto, sendo possível a sua incorporação em modelos que utilizam o método do custo para a avaliação de imóveis. Os coeficientes obtidos com esta análise dizem respeito à localização, à vetustez e à área relativa, devendo ser atribuído o valor unitário (1) aos imóveis com características correspondentes à média do mercado e valores superiores e inferiores aos imóveis com características, respectivamente, acima e abaixo da média do mercado. A média do mercado corresponde a um imóvel standard, cujas características são as mais observadas no mercado.


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Os modelos de avaliação também podem contribuir para a determinação de escalas de coeficientes, através da introdução das características do imóvel standard e fazendo variar a característica referente ao coeficiente cuja escala se pretende determinar. Os 3 modelos construídos permitem a obtenção de coeficientes de localização, de vetustez e de área relativa, sendo possível ainda a obtenção de coeficientes referentes à tipologia, através dos modelos de regressão linear múltipla.

Assim, foram observados todos os valores dos diversos coeficientes obtidos pela comparação de médias e pela aplicação de modelos, e fez-se uma harmonização dos resultados, com vista à sua aplicação.

COEFICIENTES DE LOCALIZAÇÃO Os coeficientes de localização obtidos foram determinados pela comparação de

médias no conjunto de todos os imóveis para habitação (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliação de apartamentos e moradias resultantes da regressão linear múltipla e pelo modelo de avaliação de apartamentos resultante da aplicação das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 48). A harmonização destes coeficientes foi feita para os 3 níveis de localização definidos no modelo de avaliação baseado nas redes neuronais artificiais, correspondendo ao primeiro nível 6 zonas, ao segundo nível 4 zonas e ao terceiro nível 3 zonas. A primeira zona de cada nível é tomada como referência, correspondendo à zona mais cara e também àquela que, em geral, apresenta mais objectos na amostra. Note-se que os coeficientes de localização calculados através dos modelos de avaliação de apartamentos e de moradias, obtidos por regressão linear múltipla, correspondem às multiplicação dos coeficientes de nível nacional e regional. Pode observar-se que as moradias são um pouco mais sensíveis à localização do que os apartamentos; isto é, o valor de uma moradia diminui mais com o aumento da zona de cada nível do que o valor de um apartamento.

Quadro 48 — Coeficientes de localização em Portugal continental (harmonizados)

Localizações Apartamentos

+ Moradias Apartamentos Moradias Nível nacional

Zona 1 1,00 1,00 1,00

Zona 2 0,80 0,85 0,80

Zona 3 0,70 0,75 0,65

Zona 4 0,65 0,65 0,60

Zona 5 0,60 0,60 0,55

Zona 6 0,55 0,55 0,50

Nível regional

Zona 1 1,00 1,00 1,00

Zona 2 0,80 0,80 0,75

Zona 3 0,60 0,65 0,55

Zona 4 0,50 0,60 0,40

Nível local

Zona 0 1,00 1,00 1,00

Zona 1 0,75 0,80 0,70

Zona 2 0,60 0,65 0,50


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COEFICIENTES DE VETUSTEZ Os coeficientes de vetustez obtidos foram determinados pela comparação de

médias no conjunto de todos os imóveis para habitação (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliação de apartamentos e moradias resultantes da regressão linear múltipla e pelo modelo de avaliação de apartamentos resultante da aplicação das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 49). As idades de 0 a 3 anos, ou seja, os imóveis construídos mais recentemente, foram tomadas como referência pois correspondem ao intervalo da escala das idades com maior número de observações. Pode observar-se que, a partir de uma certa idade, os apartamentos são muito mais sensíveis à vetustez do que as moradias; isto é, o valor de um apartamento diminui mais com o aumento da sua idade do que o valor de uma moradia.

Quadro 49 — Coeficientes de vetustez em Portugal continental (harmonizados)

Idades Apartamentos

+ Moradias Apartamentos Moradias 0 a 3 anos 1,00 1,00 1,00

3 a 8 anos 0,95 0,95 0,95

9 a 15 anos 0,90 0,90 0,92

16 a 25 anos 0,85 0,85 0,90

26 a 40 anos 0,80 0,80 0,88

41 a 60 anos 0,75 0,75 0,86

61 a 85 anos 0,70 0,70 0,84

mais de 85 anos 0,65 0,65 0,82

COEFICIENTES DE ÁREA RELATIVA Os coeficientes de área relativa obtidos foram determinados pela comparação de

médias no conjunto de todos os imóveis para habitação (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliação de apartamentos e moradias resultantes da regressão linear múltipla e pelo modelo de avaliação de apartamentos resultante da aplicação das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 50). As áreas entre os 80 m2 e os 100 m2 foram tomadas como referência, pois correspondem ao intervalo da escala das áreas com maior número de observações. Pode observar-se que as moradias são mais sensíveis à área relativa do que os apartamentos; isto é, o valor unitário (valor por metro quadrado) de uma moradia diminui mais com o aumento da sua área do que o valor de um apartamento.

Quadro 50 — Coeficientes de área relativa em Portugal continental (harmonizados)

Áreas Apartamentos

+ Moradias Apartamentos Moradias A ≤ 50 m2 1,30 1,20 1,50

50 m2 < A ≤ 80 m2 1,10 1,10 1,20

80 m2 < A ≤ 100 m2 1,00 1,00 1,00

100 m2 < A ≤ 120 m2 0,95 0,95 0,90

120 m2 < A ≤ 150 m2 0,85 0,85 0,80

150 m2 < A ≤ 200 m2 0,75 0,75 0,70

200 m2 < A ≤ 300 m2 0,65 0,65 0,60

A > 300 m2 0,55 0,55 0,50


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COEFICIENTES DE TIPOLOGIA Os coeficientes de tipologia obtidos foram determinados pelos modelos de

avaliação de apartamentos e moradias resultantes da regressão linear múltipla, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 51). A tipologia T3 foi tomada como referência, pois, apesar de a amostra conter mais apartamentos de tipologia T2 do que de T3, a diferença não é significativa, e o T3 encontra-se ao meio da escala das tipologias. Pode observar-se que as moradias são muito mais sensíveis à tipologia do que os apartamentos; isto é, o valor de uma moradia aumenta mais com o aumento da tipologia do que o valor de um apartamento.

Quadro 51 — Coeficientes de tipologia em Portugal continental (harmonizados)

Tipologias Apartamentos Moradias ≤T1 0,90 0,70

T2 0,95 0,85

T3 1,00 1,00

T4 1,10 1,15

≥T5 1,25 1,35

Avaliação Patrimonial de Imóveis para Habitação Julho 2007

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CAPÍTULO CINCO

MÉTODO PROPOSTO PARA CÁLCULO DO VALOR PATRIMONIAL DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO


No contexto dos sistemas de avaliação em massa para a tributação do património, deve reter-se que o bem imobiliário é uma base importante dos recursos fiscais e que a sua avaliação é feita de acordo com o tipo de propriedade, a utilização, a transacção ou as mais-valias. Quando se realizam transacções, seja de que tipo for, que tenham como consequência uma imposição fiscal sobre o valor do bem imobiliário, de acordo com o acto que lhe dá origem, é o momento, em geral, de corrigir facilmente o valor do bem, se este não estiver correcto. No entanto, a situação é distinta, se o que se pretende é fixar o valor imobiliário (cadastral ou patrimonial) para cobrança do imposto anual sobre o valor-tipo de cada bem, sendo, neste caso, necessário atribuir valores de forma exaustiva e homogénea a uma base com todos os bens imobiliários.

Assim, o que se tenta alcançar é a eficácia, através do desenvolvimento de técnicas de avaliação em massa, já que a avaliação de cada bem, um por um, parece ser um trabalho quase impossível. A partir do estudo dos distintos sistemas de avaliação em massa e da sua utilização para fins fiscais, podem articular-se os seguintes 3 itens, que se desenvolvem posteriormente:

• princípios sobre os quais se baseia o sistema; • meios disponíveis para os pôr em prática; e • adequação do sistema aos objectivos fiscais.

Existem dois princípios básicos na elaboração deste tipo de métodos, que convém salientar. Em primeiro lugar, é necessário construir um sistema equilibrado entre o simples e o real; isto é, deve encontrar-se o melhor equilíbrio possível entre a precisão na avaliação, que requer sempre um alto grau de sofisticação, e a eficácia do método; os sistemas muito perfeitos implicam uma pesada gestão, que acarreta, em geral, um afastamento excessivo entre actualizações de valores; pelo contrário, os sistemas muito rudimentares são quase sempre pouco equitativos, sendo aplicáveis somente na medida em que permaneça baixo o rendimento do imposto obtido. Em segundo lugar, será desejável que o sistema resulte transparente, tanto para os contribuintes, como para os beneficiários do imposto; relativamente aos contribuintes, as avaliações obtidas a partir do sistema devem resultar inteligíveis porque senão poderão esperar-se múltiplas oposições, as explicações devem ser o mais simples


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possíveis, pois as complexas aumentam a frustração dos utentes, e a falta de transparência pode ser ocultada por trás da antiguidade dos dados ou então permanecer, dependendo das quantidades de informação que se manejam; em relação à Administração Central encarregada da avaliação, esta é responsável pelo sistema impositivo, convertendo-se também em prestadora de serviço para o beneficiário do imposto, que é uma administração local; parece, portanto, necessário que a aplicação das normas se entenda e admita por cada uma das partes.

Na realidade, a aplicação destes princípios enfrenta obstáculos sobejamente conhecidos, podendo ser apontadas 3 condições para a sua aplicação:

• a avaliação em massa supõe a aplicação das mesmas normas em zonas geográficas homogéneas; o estabelecimento destas zonas requer a existência de um mercado imobiliário significativo, assim como um estudo desse mercado; por vezes não se dão estas condições de mercado;

• as distorções inevitáveis entre valores cadastrais e valores de mercado deveriam ser limitadas ao mínimo; para isso, deveria ser possível realizar actualizações cadastrais com relativa frequência; mas, na realidade, muito poucos países adoptaram um sistema que permitisse aplicar este critério;

• em todo o caso, o sistema deve basear-se num cadastro completo e actualizado, só a exaustão da base de dados possibilitará uma equidade fiscal; no entanto, é importante assinalar que o número de características do bem recolhidas tem sido um defeito das avaliações; assim, a qualidade dos dados passa pela precisão na descrição física dos bens imobiliários.

Uma característica universal de um sistema de avaliação cadastral é a de identificar, de localizar e situar, e ainda de descrever a propriedade imobiliária. De igual forma, os sistemas de informação cadastral, apesar de poderem ser bastante distintos, têm a característica comum de recolher os principais componentes do valor do bem, como sejam a sua localização e as suas características físicas. A recolha de informação básica passa por formas distintas, mas as fontes de informação limitam-se às comprovações realizadas pela Administração Central e às declarações dos proprietários.

Na maioria dos países, o valor cadastral é um valor fixado pela Administração Central, baseado nas declarações do contribuinte, que se limita a descrever os seus bens de forma detalhada. O valor real do bem só se declara quando tem lugar uma transacção imobiliária, observando-se que, para um mesmo bem, as transacções verificadas podem estar muito distanciadas no tempo. Portanto, a Administração Central necessita de dispor de um sistema de avaliação cadastral, verificando-se que as finalidades fiscais a que se destina implicam a resolução de dois importantes problemas: primeiro, o método de avaliação deve abarcar a maior área possível do território; e, segundo, esse método deve responder, o melhor possível, ao valor real do bem.

Partindo destes princípios, as aplicações dos estudos de mercado à avaliação em massa de imóveis são muito distintas, mas baseiam-se tradicionalmente em 3 grandes técnicas: a comprovação do preço de construção ou venda; a comparação dos mesmos bens; e o preço possível de venda. Assim, a observação do mercado imobiliário é o primeiro parâmetro que se contempla para a avaliação em massa, permitindo o estabelecimento das zonas geométricas homogéneas, onde se poderá aplicar o método de avaliação de maneira eficaz, e a classificação dos tipos de bens mais importantes, que facilita a aplicação de uma avaliação única para idênticas características. Desta


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forma, dependendo dos países, as construções e os terrenos podem ou não ser objecto de avaliações distintas, e os bens podem avaliar-se segundo o seu valor de mercado ou o seu rendimento.

Nesta ordem de factos, a utilização fiscal dos valores assim estabelecidos requer a sua permanente actualização, nem que seja só por razões de equidade fiscal. De facto, o dinamismo do mercado imobiliário pode acarretar distorções não desejadas entre os valores reais e os valores cadastrais. Assim, a actualização permanente das avaliações imobiliárias é um dos maiores problemas das Administrações Centrais, aumentando as dificuldades à medida que se distanciam no tempo as revisões gerais de valores, bem como com a dimensão nacional da operação. A aproximação dos centros de decisão à realidade do território é quase sempre um meio eficaz para superar as principais dificuldades, sendo recomendável que as decisões sejam tomadas o mais próximo possível das entidades locais, como principais beneficiárias dos impostos sobre o património, podendo o papel da Administração Central limitar-se a uma assistência técnica, assim como a trabalhos de tutela e ao cumprimento da legislação vigente.

O sistema deve ser adequado aos objectivos fiscais. O principal objectivo do imposto sobre o património é a obtenção de verbas para as finanças públicas, mais especificamente verbas directas para as entidades locais, o que é bastante coerente dado o estreito vínculo entre o património imobiliário e o território local. No entanto, também é frequente a procura de uma avaliação diferente para certos bens imobiliários como habitações sociais, instalações industriais ou edifícios históricos, podendo estas estratégias com objectivos específicos ser por vezes contraditórias.

Neste capítulo, propõe-se um método para o cálculo do valor patrimonial de imóveis para habitação em Portugal continental, sendo feita uma descrição dos factores que influenciam o valor do imóvel, a qualificação desses factores através de níveis de referência e a quantificação daqueles factores em que foi possível fazê-lo por haver disponibilidade de dados. Esta proposta é baseada nas normas internacionais de avaliação em massa, nos modelos adoptados em outros países europeus e na análise dos dados realizada, relativa a imóveis para habitação em Portugal continental.


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5.1 — Factores de Localização


A localização do imóvel é, talvez, a característica mais importante para a formação do seu valor e influencia tanto o preço do terreno como o custo da construção. Embora os estudos feitos na Dinamarca concluam que cerca de metade da diferença de valor dos imóveis devida à localização seja atribuída ao valor do terreno e a outra metade ao da construção, em Portugal a localização do imóvel influencia em maior percentagem o preço do terreno do que o custo da construção. Um exemplo da diminuição da influência da localização no custo da construção é o facto de já terem sido publicados índices de variação dos preço da mão-de-obra da construção civil afectos a cada distrito e neste momento estarem a ser publicados índices válidos para todo o continente.

A localização dos terrenos está intimamente ligada ao tipo de utilização que se lhes dá, sendo o seu valor muito influenciado pelo uso previsto quando ainda não tem nenhuma construção. A organização e utilização do solo nacional são definidas pelas políticas de ordenamento do território, visando o desenvolvimento integrado das diferentes regiões e aglomerados urbanos. Esta gestão territorial faz-se a 3 níveis geográficos distintos — o nacional, o regional e o municipal —, sendo nos planos municipais de ordenamento do território que se estabelece o regime de uso do solo através da sua classificação e qualificação.

Em Portugal, existe apenas um factor de localização para a avaliação patrimonial de imóveis, que tem levantado alguns problemas de harmonização entre as diferentes zonas do país, observando-se algumas situações de disparidade exagerada [19]. A definição de mais do que um factor de localização pode evitar alguns destes problemas, permitindo, por outro lado, uma melhor justificação das discrepâncias observadas. Em alguns países, como, por exemplo, a Espanha e a Itália, já foram introduzidos vários níveis de localização dos imóveis para a respectiva avaliação em massa, tendo-se obtido bons resultados.

Considerando todos os factos referidos, vão ser definidos 3 factores de localização: a localização a nível nacional, a localização a nível regional e a localização a nível local. A divisão de cada um dos factores de localização por zonas, dentro de uma escala relacionada com o desenvolvimento da zona e/ou a valorização dos imóveis na zona, é feita de acordo com a análise de dados realizada para a obtenção do modelo de avaliação baseado nas redes neuronais artificiais. Assim, a localização a nível nacional é dividida em 6 zonas, a localização a nível regional é dividida em 4 zonas e a localização a nível local é dividida em 3 zonas. A existência de um sistema de informação geográfico é indispensável para a realização da estratificação da localização, permitindo a identificação das zonas, nos diversos níveis, num suporte geográfico; no entanto, o ideal seria poder dispor de um cadastro geométrico completo e actualizado de todo o país. Portugal ainda não tem o cadastro predial do seu território realizado, mas dispõe de um sistema de informação geográfica do imposto municipal de imóveis (SIGIMI) que armazena a informação relacionada com o zonamento do país e os respectivos coeficientes de localização atribuídos a cada zona.


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5.1.2 — Localização a nível nacional

Ao Estado cabe a tarefa fundamental de proteger e valorizar o património cultural do povo português, defender a natureza e o ambiente, preservar os recursos naturais e assegurar um correcto ordenamento do território, por forma a promover o desenvolvimento harmonioso de todo o território nacional, tendo em vista uma correcta localização das actividades, um equilibrado desenvolvimento socioeconómico e a valorização da paisagem. O Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT) é um instrumento de gestão territorial e de desenvolvimento que concretiza a política de ordenamento do território e do urbanismo no âmbito nacional e cujas directrizes e orientações fundamentais traduzem um modelo de organização espacial que terá em conta o sistema urbano, as redes, as infra-estruturas e os equipamentos de interesse nacional, bem como as áreas de interesse nacional em termos agrícolas, ambientais e patrimoniais. Os outros 2 instrumentos de âmbito nacional são os planos sectoriais com incidência territorial e os planos especiais de ordenamento do território. Estes últimos abrangem os planos de ordenamento das áreas protegidas, os planos de ordenamento de albufeiras de águas públicas e os planos de ordenamento da orla costeira; os planos sectoriais com incidência territorial são da responsabilidade dos diversos sectores da Administração Central, nomeadamente nos domínios dos transportes, das comunicações, da energia e recursos geológicos, da educação e da formação, da cultura, da saúde, da habitação, do turismo, da agricultura, do comércio e da indústria, das florestas e do ambiente.

A utilização do solo a nível nacional está regida por normas legais regulamentadoras da Reserva Agrícola Nacional (RAN), da Reserva Ecológica Nacional (REN), da Rede Nacional de Áreas Protegidas, das Zonas Especiais de Conservação e das Zonas de Protecção Especial, e por outras que incidem sobre a ocupação, uso e transformação da faixa costeira, sobre áreas florestais e sobre servidões administrativas e restrições de utilidade pública, relacionadas com as expropriações. Estas normas legais restringem a utilização dos solos localizados dentro das respectivas áreas e, portanto, condicionam o seu valor.

Apesar desta tarefa fundamental atribuída ao Estado e dos mecanismos existentes para a concretizar, o próprio relatório do PNPOT [20] reconhece que “aos progressos do país no domínio económico e social não correspondeu a consolidação de um modelo sustentado” para o ordenamento do território. E continua, afirmando que os efeitos do êxodo rural são bem visíveis: por um lado, o abandono dos campos, das aldeias e das vilas; por outro, “o crescimento de extensas manchas suburbanas, sobretudo na área de Lisboa, sem obedecerem a qualquer plano de ordenamento ou contrariando totalmente as normativas em vigor”. Assim, a evolução do sistema de povoamento com estas duas tendências complementares levou a que, em 2001, mais de ¾ da população residente no continente já se concentrasse em áreas com características predominantemente urbanas. Na realidade, as discrepâncias no desenvolvimento socioeconómico do país são bastante relevantes, não só entre as áreas rurais e as áreas urbanas, mas também entre o interior do território nacional e o seu litoral.

Os mercados imobiliários são influenciados por estas diferenças no desenvolvimento socioeconómico do país, tanto no que respeita à sua dimensão como ao valor dos imóveis neles existentes, sendo particularmente sensíveis à distribuição


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da população, das infra-estruturas e dos equipamentos colectivos, pelo território. Os imóveis para habitação são implantados em solo urbano (ver definição na Secção 1.4, do Capítulo 5) e, por isso, na avaliação destes imóveis, é apenas analisado o tecido urbano e, eventualmente, outros tecidos artificializados. O tecido urbano é constituído por fragmentos de território, mais ou menos desenvolvidos, espalhados por todo o país, mas representando no seu todo uma percentagem pequena do território nacional. Assim, as vias de comunicação principais entre estes fragmentos de território, quer sejam viárias, ferroviárias ou outras, vão condicionar fortemente o seu desenvolvimento e, consequentemente, o valor dos imóveis neles implantados.

O programa de acção do PNPOT [21] desenvolve um modelo territorial estruturado em 4 grandes vectores de organização espacial dos recursos territoriais, sendo 2 deles o sistema urbano e a acessibilidade e conectividade internacional. A Figura 21, retirada do PNPOT, sintetiza estes 2 vectores do modelo territorial, que constituem a espinha vertebral e uma das estruturas mais determinantes da organização do território e da sua projecção e competitividade internacional.

A simples visualização deste mapa de ordenamento territorial permite uma diferenciação do tecido urbano do país por zonas de importância distinta. Assim, a estratificação da variável de localização ao nível nacional é a seguinte:

• Zona 1 – A zona mais importante do nível nacional engloba a área metropolitana de Lisboa e a área metropolitana do Porto, ambas com uma grande dimensão territorial e uma grande densidade populacional (ao nível das cidades europeias), dispondo de meios e vias de acesso variados (rodoviários, ferroviários, aéreos e marítimos), dentro do país e de ligação com o exterior.

• Zona 2 – Esta zona compreende também duas áreas distintas. Por um lado, a extensa mancha litoral de urbanização difusa representada pelo polígono polinucleado, onde se destacam as cidades de Aveiro, Viseu, Coimbra e Leiria com maior dimensão (embora com menos habitantes que a cidade média europeia); esta mancha urbanizada tem acesso directo ao eixo viário e ferroviário principal entre Lisboa e Porto, a um dos acessos principais a Espanha e ainda acessibilidade marítima. Por outro lado, a urbanização linear polinucleada ao longo da costa algarvia, com cidades menores mas também com acesso rodoviário e ferroviário a Lisboa e a Espanha e ainda acessibilidade aérea.

• Zona 3 – A zona de terceiro plano a nível nacional inclui 3 sistemas urbanos distintos: o sistema em que se destacam as cidades da Guarda, Covilhã e Castelo Branco, integrado no eixo interior II e com acesso principal a Espanha; o sistema em que se destaca a cidade de Évora, situado no principal corredor de ligação rodoviária e ferroviária entre Lisboa e Espanha; e o sistema em que se destacam as cidades de Bragança e Chaves, com cidades de menor dimensão, mas com duas ligações directas, ainda que secundárias, à área metropolitana do Porto e a Espanha;

• Zona 4 – Esta zona inclui outros sistemas urbanos, mais pequenos, assinalados no mapa;

• Zona 5 – Esta zona inclui cidades situadas no cruzamento das vias rodoviárias principais;

• Zona 6 – Esta zona inclui outros núcleos urbanos sem acesso directo às principais vias rodoviárias.


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Figura 21 — Sistema urbano e acessibilidades em Portugal continental (PNPOT)


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5.1.3 — Localização a nível regional

No âmbito regional, são elaborados os Planos Regionais de Ordenamento do Território (PROT), que abrangem áreas pertencentes a vários municípios, definidas quer pela sua homogeneidade em termos económicos, ecológicos e outros, quer por representarem interesses ou preocupações que, pela sua interdependência, necessitam de consideração integrada. Os PROT estabelecem as orientações para o ordenamento do território regional, definindo as linhas estratégicas de desenvolvimento, de organização e de gestão do território das regiões a que se referem, nomeadamente no que diz respeito às redes regionais de infra-estruturas e transportes, enquadrando os investimentos a realizar. Estes planos devem reflectir os princípios, objectivos e orientações consagrados no PNPOT e são elaborados de acordo com as directrizes definidas a nível nacional, nomeadamente a RAN, a REN, as Áreas Florestais e as Áreas Protegidas, tendo em consideração a evolução demográfica e as perspectivas de desenvolvimento económico, social e cultural da região em questão.

De acordo com a legislação relativa às Bases da Política de Ordenamento do Território e de Urbanismo [22] e [23], as funções principais e os objectivos dos PROT são os seguintes:

FUNÇÕES • Definir directrizes para o uso, ocupação e transformação do território, num

quadro de opções estratégicas estabelecidas a nível regional. • Promover, no plano regional, a integração das políticas sectoriais e

ambientais no ordenamento do território e a coordenação das intervenções. • Dar orientações para a elaboração dos planos municipais de ordenamento do

território.

OBJECTIVOS • Desenvolver, no âmbito regional, as opções constantes do PNPOT e dos

planos sectoriais. • Traduzir, em termos espaciais, os grandes objectivos de desenvolvimento

económico e social sustentável formulados no plano regional. • Definir medidas / intervenções com vista à atenuação das assimetrias de

desenvolvimento intra-regionais. • Servir de quadro de referência para a elaboração dos planos especiais,

intermunicipais e municipais de ordenamento do território.

A conciliação destas funções e objectivos determina que os PROT devem reflectir um equilíbrio entre o planeamento estratégico, as intervenções sectoriais e a regulamentação do uso, ocupação e transformação do solo, resultando num referencial de planeamento regional que deve ser suficientemente preciso para poder ser eficaz (sendo a sua eficácia medida, sobretudo, pela forma como orienta os planos municipais de ordenamento do território), sem, no entanto, entrar em especificações de carácter regulamentar que só devem ser definidas no âmbito dos instrumentos vinculativos dos particulares [24].

Os PROT, para além de corresponderem a um dos pilares da política de desenvolvimento territorial, são documentos fundamentais para a definição dos programas de acção das intervenções co-financiadas pelos fundos da União Europeia.


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Os elementos considerados nas peças destes planos são: • recursos naturais, designadamente minerais e energéticos, e delimitação do

domínio público hídrico; • áreas de interesse arqueológico, histórico ou cultural; • protecção de valores de interesse recreativo ou turístico; • hierarquia e vocação dos centros urbanos e direcções preferenciais para a sua

expansão; • natureza e traçado das infra-estruturas de interesse regional e nacional,

nomeadamente de transportes; • localização das actividades e serviços mais importantes, incluindo

concentrações industriais; • imóveis classificados e zonas de protecção de bens culturais.

Se, por um lado, cada PROT deve incidir sobre espaços com unidade institucional e caracterizados por níveis significativos de coerência das relações funcionais que se estabelecem, quer no seu interior, quer entre o conjunto da área e o exterior, por outro lado, a responsabilidade pela elaboração dos PROT é da competência das comissões de coordenação e desenvolvimento regional (CCDR), cujas actuais áreas de intervenção correspondem às regiões NUTS 2. Assim, segundo orientações do Governo, deverão ser elaborados PROT para cada uma das seguintes 5 regiões: Norte, Centro, Lisboa e Vale do Tejo, Alentejo e Algarve. No entanto, estes planos podem ser estruturados em unidades de planeamento correspondentes a espaços sub-regionais, mas têm que ser articuladas com as orientações estratégicas que se definirem para o conjunto da região.

Para exemplificar a estratificação de zonas ao nível regional, optou-se por utilizar o PROT do Algarve, por ter sido recentemente revisto e ser de momento o único que corresponde ao âmbito territorial das NUTS 2. A divisão das zonas é feita da mesma forma já descrita para o nível nacional, mas agora a uma escala mais fina, isto é, para cada uma das zonas definidas no nível nacional, e a partir de mapas de planeamento das regiões, são definidas 4 zonas de nível regional, hierarquizadas por grau de importância. Os factores a ter em consideração para esta divisão são os elementos considerados nos planos regionais de ordenamento do território que influenciam as áreas urbanas, como sejam as vias de comunicação rodoviária secundárias, e a localização de indústrias e serviços.

O PROT Algarve aplica-se a todo o território da região do Algarve (NUTS 2), constituída pelos concelhos de Albufeira, Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Faro, Lagoa, Lagos, Loulé, Monchique, Olhão, Portimão, S. Brás de Alportel, Silves, Tavira, Vila do Bispo e Vila Real de Santo António, que podem ser visualizados na Figura 22. A região apresenta um povoamento e um padrão de desenvolvimento económico relativamente assimétricos, concentrando no litoral sul e Barrocal a grande maioria da população residente, do emprego, da geração de riqueza e das oportunidades de investimento. A rede urbana tem evoluído para um sistema polinucleado, envolto por espaços de povoamento disperso e extensivo ao longo da faixa litoral. O mar tem uma grande importância para a região, tanto no que se refere ao turismo como à pesca, e ainda à náutica de recreio, de cruzeiros e comercial. Na Figura 23 podem observar-se as unidades territoriais do Algarve e o mar territorial.


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O sistema urbano do Algarve pode ser visualizado na Figura 24, compreendendo 2 elementos de estruturação distintos: as aglomerações urbanas, constituídas por conjuntos de áreas urbanas e respectivos pólos, e os eixos de articulação urbana, que consistem em ligações de centros urbanos que promovem a articulação entre diversos espaços e áreas de influência. Assim, o sistema urbano do Algarve compreende as seguintes grandes aglomerações:

• Aglomeração Urbana Principal (Faro-Loulé-Olhão), constituída num raio de cerca de 20 km a partir de Faro, que poderá atingir uma população presente de 200 000 habitantes em 2030. Inclui Faro, Loulé e Olhão, podendo abranger outros pólos, designadamente S. Brás de Alportel e Almancil e, em complementaridade, Tavira. Constitui uma aglomeração multipolar com boas acessibilidades.

• Aglomeração Urbana do Barlavento (Portimão-Lagos-Lagoa) que, também com um raio de 20 km, poderá atingir uma população presente de 130 000 habitantes, em 2030. Inclui Portimão, Lagos e Lagoa, podendo abranger outros pólos, designadamente Silves e, em complementaridade, Monchique.

• Aglomeração Urbana Transfronteiriça (Vila Real de Santo António-Castro Marim), localizada no Sotavento, é de menor dimensão, podendo abranger, em complementaridade, o núcleo de Tavira. Esta aglomeração faz a ligação da região a Espanha.

Os principais eixos de articulação identificados são os seguintes: • Eixo de Articulação Central (Albufeira/Guia) – com um papel crescente na

área central da região, corresponde a um espaço urbano que poderá atingir 70 000 habitantes presentes, em 2030. Este eixo faz a articulação entre as aglomerações Principal e do Barlavento, e entre o Algarve e o resto do país.

• Eixo de Articulação Interior/Litoral (Silves/Loulé/S. Brás de Alportel) – com um papel relevante na articulação dos espaços e centros do interior com os pólos urbanos do litoral, em particular através da inserção nas duas principais aglomerações urbanas da região.

• Eixo de Articulação do Triângulo Vicentino (Aljezur / Vila do Bispo / Lagos) – subsistema urbano designado por “Triângulo Vicentino”, em que se apoiará a dinamização do território do Sudoeste da região.

• Eixo de Articulação Transversal Serrano – uma rede secundária assente na promoção e valorização dos centros tradicionais do interior (sedes de concelho ou de freguesia), localizados em cadeia, ao longo de um eixo que percorre transversalmente o território da Serra — Alcoutim, Pereiro, Martim Longo, Cachopo, Salir, Benafim, Alte, S. Bartolomeu de Messines, S. Marcos da Serra, Alferce, Monchique, Marmelete e Aljezur.

Na Figura 25 podem ser observados os transportes e acessibilidades do Algarve, com especial destaque para a rede rodoviária do Algarve, que se estrutura a partir da IP1/A2 e da Via do Infante de Sagres (A22), estabelecendo a ligação da região ao resto do país e a Espanha. A A22 estrutura as ligações longitudinais regionais e é complementada por duas vias de distribuição intra-regionais: a Sul, a EN125, que assegura a interligação do sistema urbano (polinucleado) regional do litoral, e a Norte, a EN124/ER267, eixo transversal serrano, que desempenha o mesmo papel no interior.


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Após esta breve apresentação do sistema urbano e da rede rodoviária do Algarve, podemos então definir as 4 zonas do nível regional dentro do Arco Metropolitano do Algarve (urbanização linear polinucleada, ao longo da costa algarvia), identificado na Zona 2 do nível nacional, e que corresponde à Unidade Territorial do Litoral Sul e Barrocal. Assim, a estratificação da variável de localização, ao nível regional, para esta área, é a seguinte:

• Zona 1 – A zona mais importante do nível regional engloba, neste caso, a área central da Aglomeração Urbana Principal, que se desenvolve à volta da cidade de Faro e inclui as cidades de Loulé e Olhão, e ainda a área central da Aglomeração Urbana do Barlavento, desenvolvida a partir de cidade de Portimão, e que inclui as cidades de Lagos e Lagoa; estas duas áreas distintas têm ambas uma dimensão territorial e uma densidade populacional já significativas, e têm ainda acesso directo à Via do Infante de Sagres, que permite as ligações dentro da região e para fora dela.

• Zona 2 – Esta zona inclui a área central da Aglomeração Urbana Transfronteiriça, com as cidades de Vila Real de Santo António e Castro Marim, e o Eixo de Articulação Central, com a cidade de Albufeira, que têm uma localização privilegiada quanto aos acessos rodoviários, pois, além de terem acesso directo à Via do Infante de Sagres, a primeira encontra-se junto à fronteira com Espanha e o segundo localiza-se no final do IP1 e da A2, ligações principais ao resto do país.

• Zona 3 – Nesta zona estão incluídos todos os tecidos urbanos localizados na faixa costeira (assinalada no mapa com a cor lilás), não pertencentes às Zonas 1 e 2, nos quais está incluída a cidade de Tavira, para além de outros pólos de menor dimensão; estas áreas urbanas, apesar de não estarem muito bem localizadas em termos de acessos rodoviários, são procuradas pela proximidade com o mar.

• Zona 4 – Esta zona inclui os restantes tecidos urbanos do Arco Metropolitano do Algarve / Unidade Territorial do Litoral Sul e Barrocal ainda não considerados nas 3 zonas anteriores, tratando-se de áreas localizadas na retaguarda da faixa costeira e mais para o interior, onde estão incluídas as cidades de Silves e São Brás de Alportel, relacionadas com o Eixo de Articulação Interior/Litoral.

5.1.4 — Localização a nível local

O âmbito municipal do ordenamento do território é concretizado pelos planos intermunicipais de ordenamento do território e pelos planos municipais de ordenamento do território. Os planos intermunicipais são de elaboração facultativa e visam a articulação estratégica entre áreas territoriais que, pela sua interdependência, necessitam de coordenação integrada. Os planos municipais são instrumentos de natureza regulamentar que estabelecem o regime de uso do solo, definindo modelos de evolução previsível da ocupação humana e da organização de redes e sistemas urbanos, e, na escala adequada, parâmetros de aproveitamento do solo e de garantia da qualidade ambiental. Estes planos compreendem as seguintes figuras:

• Plano director municipal – estabelece o modelo de estrutura espacial do território municipal, que assenta na classificação do solo e se desenvolve através da qualificação do mesmo; são ainda estabelecidos parâmetros de


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ocupação do solo com base na estratégica de desenvolvimento local, sendo considerada a implantação dos equipamentos sociais.

• Plano de urbanização – define a organização espacial de parte determinada do território municipal, integrada no perímetro urbano, que exija uma intervenção integrada de planeamento; é desenvolvida, em especial, a qualificação do solo urbano.

• Plano de pormenor – desenvolve e concretiza propostas de organização espacial de qualquer área específica do território municipal, definindo com detalhe a concepção da forma de ocupação e servindo de base aos projectos de execução das infra-estruturas, da arquitectura dos edifícios e dos espaços exteriores.

A ocupação, a utilização e a transformação do solo estão subordinadas aos fins, princípios gerais e objectivos da política de ordenamento do território e de urbanismo, e conformam-se com o regime de uso do solo definido nos instrumentos de planeamento territorial. Idênticos fins, princípios gerais e objectivos são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao ordenamento das águas e zonas envolventes, marginais ou ribeirinhas.

O regime de uso do solo é definido mediante a classificação e a qualificação do solo. A classificação do solo determina o destino básico dos terrenos e assenta na distinção fundamental entre solo rural e solo urbano, de acordo com as seguintes definições:

• Solo rural – aquele para o qual é reconhecida vocação para as actividades agrícolas, pecuárias, florestais ou minerais, assim como o que integra os espaços naturais de protecção ou de lazer, ou que seja ocupado por infra-estruturas que não lhe confiram o estatuto de solo urbano;

• Solo urbano – aquele para o qual é reconhecida vocação para o processo de urbanização e de edificação, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanização seja programada, constituindo o seu todo o perímetro urbano.

A qualificação do solo regula, com respeito pela sua classificação básica, o aproveitamento dos terrenos em função da actividade dominante que neles possa ser efectuada ou desenvolvida, estabelecendo o respectivo uso e edificabilidade. A qualificação do solo rural processa-se através da integração nas seguintes categorias:

• espaços agrícolas ou florestais afectos à produção ou à conservação; • espaços de exploração mineira; • espaços afectos a actividades industriais directamente ligadas às utilizações

referidas nas alíneas anteriores; • espaços naturais; e • espaços destinados a infra-estruturas ou a outros tipos de ocupação humana

que não impliquem a classificação como solo urbano, designadamente permitindo usos múltiplos em actividades compatíveis com espaços agrícolas, florestais ou naturais.

A qualificação do solo urbano processa-se através da integração em categorias que conferem a susceptibilidade de urbanização ou de edificação, e determina a definição do perímetro urbano, que compreende:

• os solos urbanizados; • os solos cuja urbanização seja possível programar; e


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• os solos afectos à estrutura ecológica, necessários ao equilíbrio do sistema urbano.

No sentido de que o estipulado nos planos de ordenamento do território se faça cumprir, estão sujeitas à concessão de licença ou autorização administrativa da competência da câmara municipal: as operações de loteamento; as obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos; as obras de construção, de ampliação ou de alteração; as obras de demolição, de reconstrução, de ampliação ou de alteração de edifícios classificados, ou em zona de protecção; e, ainda, a alteração da utilização de edifícios ou suas fracções. A apreciação, pela câmara municipal, dos projectos de loteamento, de obras de urbanização, dos trabalhos de remodelação de terrenos e do projecto de arquitectura de obras de edificação incide sobre a sua conformidade com planos municipais de ordenamento do território, planos especiais de ordenamento do território, medidas preventivas, área de desenvolvimento urbano prioritário, área de construção prioritária, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicáveis, bem como sobre o aspecto exterior, o uso proposto e a integração urbana e paisagística das edificações.

Ao nível local, cada uma das zonas regionais vai ser dividida em 3 zonas locais, sendo o processo feito da mesma forma já descrita para os outros 2 níveis, isto é, através da observação de mapas de planeamento com a definição do tecido urbano que, a este nível, têm uma escala ainda maior, devendo ser utilizadas, para o efeito, as plantas síntese de ordenamento dos planos directores municipais dos diversos concelhos. A divisão de zonas ao nível local está relacionada com a unidade que é o aglomerado urbano, sendo definidas as seguintes 3 zonas:

• Zona 0 – corresponde ao centro histórico do aglomerado urbano, sendo a sua área mais antiga, geralmente com ruas mais estreitas e cujo desenvolvimento ao longo do tempo foi lento; esta zona é a mais importante, pois, além de ser a mais central, por estar mais perto das diversas funções urbanas disponíveis, como sejam os serviços administrativos, o comércio local ou os transportes públicos, é uma zona de edificação consolidada e geralmente com pouca oferta imobiliária.

• Zona 1 – corresponde a áreas homogéneas mais recentes, que se desenvolveram rapidamente ao longo do tempo e em torno do centro histórico, dispondo geralmente de arruamentos mais largos; esta zona tem uma importância intermédia, pois já não é tão central, mas continua a ter um acesso privilegiado ao centro do aglomerado urbano.

• Zona 2 – corresponde a urbanizações dispersas desenvolvidas nos arredores do aglomerado urbano e com centralidade própria; esta zona é a menos importante, pois é a que está mais afastada do centro do aglomerado urbano, e cujo acesso é mais difícil.

Para exemplificar, a estratificação da variável de localização ao nível local, fez-se uma visita a vários sites de câmaras municipais espalhadas pelo país, verificaram-se os elementos sobre os planos directores municipais disponibilizados para consulta e observaram-se as características das plantas de ordenamento, tendo-se optado pelo município de Oeiras. Nas Figuras 26 e 27 podem visualizar-se, respectivamente, o enquadramento regional de Oeiras e a situação existente em Oeiras.


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O município de Oeiras é contíguo, a este, ao município de Lisboa e tem uma

grande frente para o rio Tejo, a sul. O território do município está densamente ocupado com edificações, principalmente junto à zona ribeirinha, na fronteira com o município de Lisboa e numa pequena área a norte, onde “toca” o caminho de ferro (linha de Sintra) e o itinerário complementar rodoviário (IC19) que ligam Lisboa a Sintra. O município é ainda atravessado longitudinalmente pela auto-estrada A5, que liga Lisboa a Cascais, e na zona ribeirinha tem uma avenida marginal e o caminho de ferro (linha do Estoril), que acompanham a frente para o Tejo. Este município, apesar de servir de dormitório para muitas pessoas que trabalham em Lisboa, tem conseguido criar, dentro da sua área, bastantes postos de trabalho.

O Plano Director Municipal de Oeiras estabelece, consoante a respectiva categoria de uso dominante do solo, as seguintes classes de espaços: a) espaços urbanos; b) espaços urbanizáveis; c) espaços industriais; d) espaços de expansão industrial; e) espaços naturais e de Protecção; f) espaços de equilíbrio ambiental; g) espaços de multiUso; e h) espaços semi-rurais. A sua distribuição pode ser observada nas plantas de ordenamento apresentadas nas figuras 28 e 29. Apesar de as duas plantas de ordenamento serem muito idênticas, e de uma delas estar mais actualizada, são apresentadas ambas por terem características diferentes; isto é, na primeira, podem ser melhor identificados os aglomerados urbanos pela respectiva numeração, enquanto na segunda estão mais visíveis as vias de comunicação rodoviárias e ferroviárias.

Os espaços urbanos, identificados a amarelo, integram as áreas edificadas ou em vias de edificação com elevado nível de infra-estruturação, onde o solo se destina predominantemente à habitação, bem como as áreas intersticiais remanescentes assinaladas como espaço urbano. Os espaços urbanizáveis são constituídos pelas áreas de expansão urbana, e as áreas intersticiais ao espaço urbano, assinaladas como tal. O PDM define que a intervenção nas áreas urbanizáveis deverá comportar a localização de todas as funções e usos inerentes à vida urbana, nomeadamente infra-estruturas, equipamentos e estrutura verde, que serão contempladas nos instrumentos de planeamento e gestão urbanística. Assim, relativamente à intervenção no espaço urbano, não podem ser licenciadas operações de loteamento urbano, obras de qualquer natureza, utilizações ou alterações das utilizações que manifestamente não respeitem valores ou enquadramentos arquitectónicos e paisagísticos relevantes ou que prejudiquem as características dominantes da área urbana envolvente, nomeadamente, do quarteirão a que respeitem, ou dos quarteirões fronteiros. O PDM define ainda uma estruturação urbana, não podendo ser licenciadas novas construções em áreas que não se incluem nos perímetros dos aglomerados urbanos, salvo construções complementares das existentes, e desde que não apresentem inconvenientes para a gestão do território, como medida para evitar a edificação dispersa.

Os aglomerados urbanos do concelho de Oeiras são os seguintes: 1) Oeiras / S. Amaro; 2) Paço de Arcos; 3) Caxias / Laveiras (Caxias/Laveiras / Pedreira Italiana / Murganhal); 4) Cruz Quebrada / Dafundo; 5) Algés/Miraflores; 6) Linda-a-Velha; 7) Carnaxide (Carnaxide / Quinta da Gandarela); 8) Outurela/Portela; 9) Queijas/Linda-a-Pastora; 10) Valejas; 11) Queluz de Baixo; 12) Tercena; 13) Barcarena/Leceia; 14) Porto Salvo / Vila Fria (Porto Salvo / Vila Fria / Casal das Chocas / Ribeira da Lage); e 15) Talaíde/Leião. Estes podem ser visualizados nas plantas de ordenamento do município, bem como os respectivos centros históricos, assinalados a vermelho, e identificados como núcleos de formação histórica.


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A definição das zonas ao nível local está intimamente relacionada com o aglomerado urbano, como já foi referido, podendo destacar-se como mais importantes os aglomerados urbanos com um centro histórico mais desenvolvido — e, portanto, com mais funções urbanas disponíveis —, com uma densidade de construção maior — e, portanto, com menos áreas de expansão urbanística —, ou ainda os localizados junto da zona ribeirinha ou de vias de comunicação principais. Assim, dentro de cada uma das zonas identificadas a nível regional podem ser definidas 3 zonas locais, existindo várias hipóteses para o município em estudo: ter sido incluído na sua totalidade numa zona regional, ter sido incluído juntamente com outros municípios, ou ainda ter sido incluída uma parte numa zona e outra parte noutra. Conforme foi feito para a zona nacional do Arco Metropolitano do Algarve, também cada zona regional deve ser tratada como um todo, mas, neste caso, e a título exemplificativo, vamos tratar o município como um todo, apesar de não se tratar de uma zona regional.

O município de Oeiras foi então dividido nas seguintes 3 zonas locais: • Zona 0 – A zona mais importante do nível local engloba, neste caso, os

centros históricos e áreas envolventes dos aglomerados urbanos principais; isto é, Oeiras, Algés, Linda-a-Velha e Carnaxide, por terem centros históricos desenvolvidos (Oeiras e Carnaxide), pela proximidade a Lisboa (Algés e Linda-a-Velha), e por se tratar de áreas densamente edificadas.

• Zona 1 – Nesta zona estão incluídos os arredores dos aglomerados urbanos principais (Oeiras, Algés, Linda-a-Velha e Carnaxide) e os centros históricos e áreas envolventes dos aglomerados urbanos secundários; ou seja, os localizados na zona ribeirinha — Paço de Arcos, Caxias e Cruz Quebrada — e ainda outros também densamente edificados e localizados junto a vias de comunicação importantes e a centros de emprego — Queijas, Barcarena e Porto Salvo.

• Zona 2 – Esta zona inclui os arredores dos aglomerados urbanos secundários (Paço de Arcos, Caxias, Cruz Quebrada, Queijas, Barcarena e Porto Salvo) e a totalidade dos aglomerados urbanos menos densamente edificados, mais afastados das principais vias de comunicação e, no caso de alguns, sem centro histórico — Outurela, Valejas, Queluz de Baixo, Tercena e Talaíde.


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5.2 — Factores das Características Físicas


O valor de um imóvel para habitação está relacionado com as suas características físicas, sendo a mais importante a sua área de construção. Mas não são apenas as características físicas da habitação que influenciam o seu valor; antes disso, o valor vai depender das características físicas do edifício onde está inserida a habitação e ainda das características físicas do bairro e da vizinhança onde foi construído o edifício.

Os factores relacionados com as características físicas dos imóveis que podem influenciar de alguma forma o seu valor são variados, sendo necessário primeiro defini-los e qualificá-los para depois se poder quantificar a sua influência sobre o valor, através de informação convenientemente recolhida no mercado. Com o objectivo de determinar os níveis físicos residenciais, definir as características físicas dentro de cada nível e atribuir uma escala qualitativa a cada característica física recorreu-se ao levantamento de diversas metodologias de certificação e de qualificação da habitação desenvolvidas em Portugal e no estrangeiro [25]. Em Portugal, têm sido desenvolvidos vários métodos de avaliação de projectos de habitação que, no entanto, não têm tido uma aplicação generalizada, existindo métodos destinados à avaliação da qualidade construtiva — como, por exemplo, Métodos de Avaliação da Qualidade de Projectos de Edifícios de Habitação de Jorge Moreira da Costa [26] —, da qualidade arquitectónica — como, por exemplo, Método de Avaliação da Qualidade Arquitectónica Habitacional, de João Branco Pedro [27] —, e ainda um método inserido no “Guia do Comprador de Habitação”, destinado a auxiliar o comprador [28]. No estrangeiro, existem também diversas metodologias de certificação da habitação, das quais se destacam algumas que têm ou tiveram uma larga aplicação e divulgação: a metodologia da marca Qualitel, desenvolvida pela Association Qualitel, em França [www.qualitel.org]; a metodologia da Total Quality (TQ), aplicada na Áustria, na Alemanha e na Suíça [www.iswb.at]; o Système d’Evaluation de Logements (SEL), desenvolvido na Suíça; e os Housing Quality Indicators (HQI), utilizados em Inglaterra [www.hqiuk.com].

O Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), com a experiência acumulada através dos estudos desenvolvidos na área da análise da qualidade da habitação, nas vertentes construtiva, arquitectónica e urbanística, e da metodologia de certificação da qualidade de empreendimentos, designada por «Marca de Qualidade LNEC», está neste momento a desenvolver uma metodologia de qualificação de empreendimentos de habitação. Uma metodologia deste tipo requer bastante trabalho e o conhecimento de diversos especialistas, sendo provável que a metodologia a ser utilizada de uma forma generalizada em Portugal, num futuro próximo, resulte dos esforços conjuntos de várias entidades, em consequência de projectos de investigação, como, por exemplo, o apresentado pelo Instituto Superior Técnico, pelo Instituto Nacional de Engenharia e Tecnologia Industrial, pela Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro, pela Universidade do Minho, pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, pela Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade de Coimbra e pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil ao concurso da Fundação para a Ciência e Tecnologia, em Maio de 2002, intitulado “Metodologia para a


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Qualificação da Habitação por Níveis de Qualidade” e que tem como objectivo geral desenvolver, testar e validar uma metodologia de qualificação da habitação por níveis, aplicável a empreendimentos habitacionais multifamiliares licenciados em território nacional. O desenvolvimento e implementação deste tipo de metodologias contribui para a melhoria da qualidade da habitação e da utilização dos recursos do país, pois os projectistas têm acesso a mais informação técnica e a instrumentos de avaliação que lhes permitem desenvolver melhores projectos, os promotores e construtores podem comprovar a qualidade dos seus produtos e utilizá-la como argumento de venda, e os compradores podem tomar as suas decisões com base em informação mais objectiva, tornando-se assim o mercado mais competitivo e exigente. Segundo o grupo de trabalho que está a desenvolver este tipo de metodologia no LNEC, para que ela venha a ter uma utilização alargada é necessário que possa ser aplicada à generalidade dos empreendimentos de habitação, seja reconhecida e aceite pelos vários intervenientes no sector habitacional, possa ser desenvolvida e posta em prática com os meios disponíveis, adopte procedimentos claros e objectivos que permitam a aplicação com isenção e independência, apresente resultados com interesse significativo para o dono de obra e para os utentes, proporcione uma ampla divulgação dos procedimentos de avaliação e represente um encargo aceitável para o dono de obra.

As metodologias de qualificação de empreendimentos de habitação assentam num conjunto de exigências que, para os diferentes níveis físicos residenciais, deverão indicar o desempenho esperado para o empreendimento, podendo assentar na regulamentação em vigor, em normalização aplicável ou simplesmente nas boas práticas técnicas recomendadas para cada situação. O método de avaliação da qualidade, utilizado na generalidade deste tipo de metodologias, enquadra-se num modelo comum dos métodos de avaliação múlticritérios, permitindo subdividir uma avaliação global num conjunto de avaliações individualizadas e objectivas, que podem ter diferentes pesos, consoante a sua importância na avaliação global. Estes métodos são normalmente formados por uma árvore de pontos de vista, critérios de ponderação, critérios de avaliação e um procedimento de síntese de resultados, permitindo avaliar em que grau um determinado objecto de estudo satisfaz os requisitos definidos pelos pontos de vista.

Em seguida, apresentam-se alguns exemplos e avança-se com algumas propostas para uma metodologia que possa qualificar factores residenciais, servindo os interesses da avaliação patrimonial de imóveis para habitação. O objectivo é, a partir das metodologias de qualificação de empreendimentos de habitação, já desenvolvidas ou a desenvolver, qualificar as características físicas do imóvel com vista à sua avaliação. Não se pretende criar uma metodologia nova, mas antes mostrar como é que as já existentes podem ser utilizadas com o propósito da avaliação imobiliária.

Conjunto de Exigências O conjunto das exigências gerais da metodologia deve partir da regulamentação

em vigor para só depois se fazer a subdivisão em árvore de cada uma delas, permitindo chegar ao conjunto de exigências elementares que possam ser mensuráveis através de normas ou recomendações técnicas. Um exemplo do possível conjunto das exigências gerais é o regulamentado para a União Europeia pela chamada Directiva Comunitária dos Produtos da Construção (Directiva 89/106/CEE, de 21 de Dezembro de 1988 [29], alterada pela Directiva 93/68/CEE de 22 de Julho de 1993 [30]), que foi


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transposta para a ordem jurídica portuguesa através do Decreto-Lei n.º 113/93, de 10 de Abril, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.º 139/95, de 14 de Junho, e n.º 374/98, de 24 de Novembro [31], e da Portaria n.º 566/93, de 2 de Junho, do Ministério da Indústria e Energia [32]. Esta legislação regulamenta as exigências essenciais das obras susceptíveis de condicionar as características técnicas de produtos nelas utilizados e, bem assim, as inscrições relativas à marca de conformidade CE e respectivos sistemas de comprovação. Segundo a mesma, as 6 exigências essenciais das obras devem, em condições normais de manutenção, ser satisfeitas durante um período de vida útil economicamente razoável, o que introduz uma exigência adicional de durabilidade. Por cada exigência essencial da obra é elaborado um documento interpretativo que faz a ligação dessa exigência às especificações técnicas estabelecidas para os produtos da construção. Assim, as 6 exigências essenciais das construções são as seguintes:

• Resistência mecânica e estabilidade – que as cargas a que possam estar sujeitas não causem desabamento total ou parcial, deformações de grau inadmissível ou danos resultantes de deformações da estrutura.

• Segurança contra incêndio – que, em caso de incêndio, a estabilidade da estrutura possa ser garantida durante um determinado período de tempo, a deflagração e propagação do fogo e do fumo sejam limitados, os ocupantes possam abandonar a construção ilesos ou ser salvou por outros meios e ser tida em consideração a segurança das equipas de socorro.

• Higiene, saúde e ambiente – não serem causa de danos à higiene e à saúde dos ocupantes ou vizinhos resultantes, por exemplo, da libertação de gases tóxicos, da presença de partículas ou gases perigosos no ar, da emissão de radiações perigosas, da poluição ou contaminação da água ou do solo, da evacuação defeituosa das águas residuais, do fumo e dos desperdícios, da presença de humidade nas superfícies interiores.

• Segurança na utilização – não apresentarem riscos inaceitáveis de acidentes, como, por exemplo, de escorregamento, de queda ou choque, de queimadura, de electrocussão e de ferimentos em consequência de explosão.

• Protecção contra o ruído – o nível de ruído captado pelos ocupantes da construção e pessoas próximas não deve prejudicar a sua saúde e deve permitir-lhes dormir, descansar e trabalhar em condições satisfatórias.

• Economia de energia e isolamento térmico – as instalações de aquecimento, arrefecimento e ventilação devem conduzir a um baixo consumo de energia durante a utilização da construção, tendo em conta as condições climatéricas do local e o conforto térmico dos ocupantes.

Para além destas 6 exigências essenciais das construções em geral, as construções para habitação também têm que satisfazer algumas exigências mais específicas relacionadas com a habitabilidade dos seus espaços. No final da década de 70, foram editados pelo LNEC vários documentos sobre as exigências da habitação, que tiveram como mentor Ruy José Gomes [33] [34], e as exigências da habitação foram então divididas em 5 grandes grupos, a saber: segurança, saúde, conforto, satisfação e economia, chegando a fazer parte de documentação normativa [35]. As metodologias de qualificação de empreendimentos de habitação desenvolvidas mais recentemente, em particular aquela que está a ser desenvolvida neste momento no LNEC, apresentam um conjunto de exigências muito idênticas às que se apresentam no esquema proposto no Quadro 52.


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Quadro 52 — Exigências de qualidade para empreendimentos de habitação (continua)

Exigências de Segurança

Segurança estrutural Resistência mecânica e estabilidade da estrutura (fundações e superestrutura) perante as acções estáticas e dinâmicas (correntes, excepcionais e aci-dentais), consideradas isoladamente ou combinadas.

Segurança contra incêndio Risco de deflagração e propagação do fogo, estabilidade e estanquidade ao fogo, tempo de alarme e evacuação, facilidade de socorro e combate ao fogo.

Segurança na utilização Agentes agressivos, choques ou quedas nos acessos e circulações, quedas de locais elevados, acidentes rodoviários com viaturas, atropelamento de peões.

Segurança contra intrusão Intrusão indesejada de pessoas, animais ou objectos, agressão de pessoas ou roubo de bens, vandalização ou roubo de bens e equipamentos no exterior.

Exigências de Higiene e Saúde

Salubridade Abastecimento de água potável, drenagem de águas residuais e pluviais, instalações de higiene pessoal e doméstica, facilidade de limpeza e desinfecção, eficiência da evacuação de fumos e lixos.

Estanquidade Estanquidade à água, ao ar, aos gases, à poeira e à neve.

Qualidade do ar Pureza do ar respirado, ausência de odores e de substâncias poluentes, ventilação natural e mecânica.

Exigências de Conforto Ambiental

Conforto acústico Isolamento acústico, protecção contra o ruído contínuo e intermitente, inteligibilidade dos sons, limitação do tempo de reverberação.

Conforto visual Disponibilidade de iluminação natural e artificial, possibilidade de obscurecimento, insolação e exposição solar, aspecto dos espaços e acabamentos, comunicação visual no interior e com o exterior.

Conforto táctil Conforto das superfícies (lisura, secura, tepidez, resiliência), sem descarga de electricidade estática.

Conforto mecânico Limitação de acelerações e de vibrações, facilidade de manobra de vãos (portas e janelas) e equipamentos.

Conforto higrotérmico Isolamento térmico, equilíbrio térmico (temperatura e radiação), controlo da humidade e da condensação.


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Quadro 52 — Exigências de qualidade para empreendimentos de habitação (continuação)

Exigências de Satisfação de Uso e Estéticas

Espaço e equipamentos Desafogo físico e psicológico, intensidade de uso. Funcionalidade Facilidade de desenvolvimento das actividades. Privacidade Protecção em relação à vista e à presença de outros. Acessibilidade Facilidade de deslocação entre espaços, proximidade

de espaços com funções complementares, ausência de obstáculos para pessoas de mobilidade condicionada.

Adaptabilidade Facilidade de alteração da utilização dos espaços. Atractividade existência de elementos e espaços que proporcionam

a adesão e a empatia, estética dos acabamentos. Integração Equilíbrio e harmonia do conjunto como um todo.

Exigências de Economia

Economia de construção Despesas de investimento, optimização de processos construtivos, rentabilização dos espaços construídos, racionalização de instalações e infra-estruturas.

Economia de exploração Despesas de funcionamento, economia de energia, facilidade de realizar operações de limpeza correntes.

Economia de manutenção Despesas de conservação, durabilidade dos materiais utilizados na construção, permanência do seu comportamento durante o período de vida útil previsto, resistência às solicitações de uso normal, manutenção de instalações e equipamento mecânico, facilidade de realizar operações de limpeza eventuais.

Árvore de Pontos de Vista A árvore de pontos de vista estrutura o conjunto das exigências de qualidade em

níveis físicos residenciais, de tal forma que os pontos de vista elementares, isto é, as pontas dos ramos da árvore, possam ser mensuráveis e qualificáveis. Os níveis físicos residenciais normalmente adoptados nas metodologias de avaliação da qualidade da habitação podem variar entre 2 e 4 e apresentar as seguintes designações:

• «Área Residencial, Bairro ou Vizinhança Alargada» – malha urbana local, envolvente alargada do edifício.

• «Vizinhança ou Vizinhança Próxima» – conjunto estrito de edifícios que formam uma vizinhança, envolvente próxima do edifício.

• «Edifício» – edifício como um todo e respectivos espaços comuns, que podem ser interiores e exteriores.

• «Habitação ou Fogo» – fracção autónoma para uso residencial, podendo constituir uma parte de um edifício ou a sua totalidade.

• «Compartimentos» – espaços funcionais da habitação considerados individualmente.

A título de exemplo apresenta-se a árvore de pontos de vista do método SEL – Système d´Évaluation de Logements [36], utilizado na Suíça desde 1975. Este método foi desenvolvido de modo a calcular o valor de desempenho global de uma habitação,


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a partir do qual pudessem ser estabelecidas as condições económicas a aplicar ao financiamento; portanto, apresenta uma estrutura bastante interessante para a avaliação imobiliária. A versão de 2000 do método SEL é composta por 39 pontos de vista elementares, organizados segundo os 3 níveis descritos em seguida:

• Habitação: a) área útil do fogo, b) número de compartimentos do fogo, c) flexibilidade de utilização do fogo, d) capacidade de mobilar os quartos, e) janelas dos quartos, f) localização do espaço de refeições, g) capacidade de mobilar espaço de refeições, h) acessibilidade da cozinha, i) janelas da cozinha, j) equipamento das instalações sanitárias, l) janelas das instalações sanitárias, m) capacidade de mobilar (cozinha, instalações sanitárias, espaços de circulação e de arrumação), n) espaços modulares, o) flexibilidade de alteração da organização do fogo, p) facilidade de circulação, q) espaços exteriores privados.

• Edifício e sua envolvente imediata: a) diversidade da oferta de tipos de habitações, b) possibilidade de alugar espaços suplementares, c) possibilidade de modificar a dimensão do fogo, d) características dos espaços de acesso à habitação, e) características do átrio de acesso ao edifício, f) lavandaria comum, g) espaços de arrumação privados, h) espaços de arrumação comuns, i) espaços comuns polivalentes, j) espaços exteriores comuns, l) acesso de peões e ciclistas, m) espaços de estacionamento de veículos automóveis, n) transição do espaço público para o espaços privado, o) poluição sonora e protecção contra o ruído.

• Envolvente residencial: a) locais de jogo na vizinhança próxima, b) existência de parque público ou floresta, c) transportes públicos, d) proximidade de centro urbano local, e) creches e escolas primárias, f) escola secundária, g) serviços sociais, h) locais de lazer, i) proximidade de centro urbano regional.

Os pontos de vista elementares da árvore vão corresponder às características físicas do imóvel para habitação a avaliar, que podem ser medidas e qualificadas numa escala de valores. Assim, considerando estas metodologias já desenvolvidas e os modelos de avaliação imobiliária utilizados em alguns países, como, por exemplo, em Espanha e na Itália (ver descrição no Capítulo 3), propõe-se uma divisão das características físicas de cada imóvel nos seguintes 3 níveis: 1) bairro – características físicas do meio urbano em que se insere o edifício; 2) edifício – características físicas do edifício, dos respectivos espaços comuns e da envolvente imediata; 3) habitação – características físicas dos espaços privados da habitação e do seu conjunto como um todo. As árvores de pontos de vista de cada um dos níveis físicos residenciais considerados são apresentadas nos próximos subcapítulos.

Critérios de Ponderação Os critérios de ponderação permitem determinar a importância relativa de cada

ponto de vista elementar na avaliação da respectiva exigência da qualidade, devendo, no final, traduzir uma noção geral da qualidade da habitação. Assim, os factores de ponderação devem resultar da média das ponderações atribuídas por um painel de técnicos e especialistas dentro de cada exigência de qualidade específica e por um painel de moradores e avaliadores no conjunto de todas as exigências de qualidade. Desta forma, consegue-se perceber qual a importância das características físicas do imóvel dentro de cada exigência de qualidade da habitação e dentro de cada nível físico residencial.


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Critérios de Avaliação Os critérios de avaliação permitem relacionar uma medição do ponto de vista

elementar, isto é, da característica física do imóvel, com um valor da escala de qualidade. Os graus de qualidade a atribuir às medições de cada característica física do imóvel são escalonados em 4 valores, de acordo com o preconizado pela maioria dos métodos de avaliação de qualidade existentes, nomeadamente o Perfil de Calidad, desenvolvido em Espanha, entre 1995 e 2004, com o objectivo de promover a qualidade da edificação, em geral, e dos edifícios habitacionais, em particular. Assim, os graus de qualidade são os seguintes:

• Grau 0 – Este grau é nulo e corresponde à não satisfação das disposições da regulamentação e normativa aplicável

• Grau 1 – Este grau é mínimo e corresponde à satisfação das disposições mínimas exigidas pela regulamentação e normativa aplicável e pela boa prática do projecto e da construção nos aspectos em que esta documentação é omissa;

• Grau 2 – Este grau é médio e corresponde à plena satisfação das disposições exigidas pela regulamentação e normativa aplicável, sendo alcançado com relativa facilidade pelas promoções imobiliárias correntes.

• Grau 3 – Este grau é bom e corresponde a desempenhos superiores ao usual, sendo necessário um substancial investimento em termos de projecto e de construção para alcançar este grau.

Método de Síntese de Resultados O método de síntese de resultados permite agregar os valores de desempenho

dos pontos de vista elementares correspondentes num único valor de desempenho, por cada ponto de vista ou exigência obtido normalmente pelo calculo da média ponderada desses valores, em que se consideram os respectivos factores de ponderação. Assim, a partir da árvore definida, o resultado do desempenho de um determinado ponto de vista é obtido pela média ponderada dos desempenhos dos respectivos subpontos de vista. Desta forma, pode-se obter, a partir das características físicas do imóvel, o grau de qualidade de cada um dos 3 níveis físicos residenciais considerados.

5.2.2 — Características do bairro

Um bairro tem uma estrutura urbana clara e bem identificada, sendo legível numa planta ou num mapa. Esta estrutura, geralmente, é delimitada ou confinada por vias de comunicação ou barreiras naturais. Para além disso, o bairro apresenta uma imagem urbana própria, quer seja pela arquitectura ou pela altura dos edifícios nele construídos; e ainda contém elementos urbanos únicos que o caracterizam, podendo tratar-se de referências tão díspares como uma praça, um miradouro ou uma margem ribeirinha. Assim, o bairro é a célula geográfica mais pequena, dentro da qual os imóveis têm características idênticas, correspondendo a uma zona bem definida na malha urbana e, ao mesmo tempo, a um mercado imobiliário. O agrupamento destas células é que vai formar as zonas locais, depois as zonas regionais e finalmente as zonas nacionais. A estratificação geográfica é feita através do traçado de linhas ao longo das fronteiras das cidades, rios e outras barreiras naturais, ruas principais, etc., definindo áreas onde o tipo e estilo dos edifícios são relativamente uniformes. Pelo


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contrário, de uma área para a outra, os vários valores dos atributos das propriedades variam significativamente, devendo ser desenhada uma linha entre duas áreas relativamente às quais os compradores considerariam fazer uma transacção numa das áreas e na outra não. No entanto, deve ser evitado o desenho de células muito pequenas, pois uma modelação bem sucedida requer um número de vendas adequado e uma razoável mistura de características dentro de cada célula. Se as células forem demasiado homogéneas, as técnicas de calibração do modelo não podem estimar com fiabilidade o efeito de cada característica no valor da propriedade.

As características físicas do bairro que devem ser consideradas para a avaliação da sua qualidade são, por exemplo, os acessos (existência de arruamentos principais de ligação ao centro urbano e de arruamentos secundários de distribuição dentro do bairro, existência de paragens ou estações de transportes públicos, percursos e circulação rodoviária e pedestre dentro do bairro, disponibilidade de lugares para estacionamento), a segurança (isolamento do bairro, impasses rodoviários, passagens estreitas e pouco iluminadas, nível socioeconómico dos moradores), os serviços (existência de comércio e serviços, creches e jardins de infância, escolas primárias e secundárias ou serviços sociais), o espaço (largura de estradas e passeios, existência de espaços verdes e de praças), o convívio (existência de parques de jogos, de parques infantis, de jardins públicos e de outros locais de lazer) ou a poluição (nível de tráfego, fontes de ruído ou proximidade de indústrias poluidoras). Podendo ser definida a este nível físico residencial uma árvore de pontos de vista ou características idêntica à proposta no Quadro 53, que foi baseada nas metodologias de avaliação da qualidade da habitação desenvolvidas em Portugal já referidas.

Quadro 53 — Árvore de características do bairro (continua)

Características de Segurança

Segurança contra incêndio – distância à corporação de bombeiros mais próxima; – facilidade de circulação das viaturas dos bombeiros.

Segurança viária – risco de acidentes rodoviários com viaturas; – risco de atropelamento de peões.

Segurança contra agressão/roubo

– risco de agressão de pessoas ou roubo de bens nos espaços públicos (impasses, iluminação pública).

Características de Higiene e Saúde

Salubridade – eficiência na drenagem de águas pluviais; – existência e quantidade de papeleiras públicas; – facilidade de limpeza dos espaços públicos; – eficiência da evacuação do lixo doméstico.

Qualidade do ar – proximidade de indústrias poluentes ou outras fontes de poluição do ar (aeroportos, vias rápidas);

– pureza do ar respirado (existência e proximidade de espaços verdes, ausência de odores).


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Quadro 53 — Árvore de características do bairro (continuação)

Características de Conforto Ambiental

Conforto acústico – proximidade ou existência de fontes de ruído no bairro (pequenas indústrias, vias com muito tráfego).

Conforto visual – insolação e orientação solar do bairro; – existência de áreas de sombreamento; – vista sobre determinados elementos urbanos.

Conforto atmosférico – existência de espaços exteriores protegidos da chuva e do vento (espaços de recreio, percursos pedonais);

– existência de protecção contra ventos dominantes; – condições atmosféricas do local (temperaturas

médias, pluviosidades médias).

Características de Satisfação de Uso e Estéticas

Espaço e equipamentos – índice de construção e de implantação do bairro; – nível de desafogo dos espaços públicos; – capacidade de estacionamento automóvel; – existência de mobiliário urbano e respectiva

qualidade e enquadramento. Acessibilidade – características das vias de distribuição rodoviária;

– características dos percursos pedonais no bairro; – existência e proximidade de paragem de transporte

público e respectiva frequência; – existência e proximidade de espaços com funções

complementares (parque infantil, campo de jogos, pequeno comércio, creche, escola, igreja).

Atractividade – existência de edifícios ou conjuntos com interesse histórico, cultural ou arquitectónico.

Integração – equilíbrio e harmonia do conjunto do edificado e integração com os espaços públicos.

Características de Economia

Economia de construção – ocupação racional do solo e gestão do ciclo da água; – racionalização de infra-estruturas urbanísticas.

5.2.3 — Características do edifício

Um edifício engloba espaços individuais, espaços comuns e, por vezes, espaços não habitacionais atribuídos a terceiros. Neste nível físico está ainda englobada a envolvente imediata de edifício, correspondente à área não implantada do lote de terreno, que contém espaços exteriores individuais, comuns e/ou públicos. Algumas das características físicas dos espaços comuns dos edifícios de apartamentos, que


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podem condicionar o valor do imóvel e devem ser tidas em consideração, são, por exemplo, os espaços exteriores (existência de espaços verdes, parque infantil, campo de jogos ou piscina, transição do espaço público para o privado), o acesso ao edifício (possibilidade de acesso por pessoas com mobilidade condicionada, carrinhos de bebé ou ciclistas, características do átrio de entrada e do acesso aos ascensores e às escadas) ou os espaços suplementares (existência de sala de condomínio, hipótese de utilização deste espaço para outras funções, existência de casa de porteira, possibilidade de aluguer de espaços, como arrecadações ou lugares de estacionamento). Pode ser definida, a este nível físico residencial, uma árvore de pontos de vista ou características idêntica à proposta no Quadro 54, que foi baseada nas metodologias de avaliação da qualidade da habitação desenvolvidas em Portugal e já referidas.

Quadro 54 — Árvore de características do edifício (continua)


Segurança estrutural – nível de resistência mecânica e de estabilidade da estrutura do edifício (fundações e superestrutura).

Segurança contra incêndio – facilidade de acesso dos bombeiros ao edifício; – risco de deflagração do fogo nos espaços comuns; – existência de medidas preventivas para evitar a

propagação do fogo dentro e para fora do edifício; – características dos caminhos de evacuação; – existência de meios de combate ao fogo no edifício.

Segurança na utilização – risco de acidente com agentes agressivos (ferimento em extremidades aguçadas ou arestas cortantes);

– risco de choques ou quedas acidentais em acessos a partir do exterior e circulações comuns do edifício.

Segurança contra intrusão – protecção contra a intrusão indesejada de pessoas, animais ou objectos, nos espaços comuns do edifício;

– risco de vandalização ou roubo de equipamentos colocados no exterior do edifício.


Salubridade – características das instalações de água potável; – eficiência na drenagem de águas residuais e pluviais; – facilidade de limpeza dos acessos e espaços comuns; – eficiência da evacuação de fumos e lixos.

Estanquidade – medidas tomadas para garantir a estanquidade das espaços comuns do edifício.

Qualidade do ar – ausência de odores e de substâncias poluentes; – tipo de ventilação de espaços comuns, com e sem

acesso directo ao exterior.


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Quadro 54 — Árvore de características do edifício (continuação e continua)

Características de Conforto Ambiental

Conforto acústico – existência de fontes de ruído no edifício e respectivo nível (equipamento mecânico, instalações prediais).

Conforto visual – disponibilidade de iluminação natural nos espaços comuns do edifício e contacto visual com o exterior.

Conforto mecânico – facilidade de manobra de vãos (portas e janelas) e de equipamentos nos espaços comuns do edifício.

Conforto higrotérmico – existência de átrio de entrada exterior e percurso edifício-estacionamento protegido de chuva e vento.


Espaço e equipamentos – desafogo dos espaços comuns do edifício (áreas úteis e dimensões úteis);

– existência de equipamentos nos espaços comuns. Funcionalidade – facilidade de desenvolvimento das actividades

(acesso aos contadores, acesso à cobertura). Privacidade – modo de estabelecimento da relação entre espaços

privados, espaços comuns e espaços públicos. Acessibilidade – características do acesso ao edifício e de circulação

nos espaços comuns para pessoas com e sem mobilidade condicionada;

– características de acesso, circulação ou manobra de veículos em espaços de estacionamento comuns.

Adaptabilidade – possibilidade de junção de habitações diferentes; – adaptação a diferentes usos dos espaços exteriores

comuns. Atractividade – qualidade arquitectónica do edifício;

– características estéticas dos acabamentos exteriores.

Características de Economia (continua)

Economia de construção – tipo de financiamento do investimento à construção; – rendimento dos processos construtivos; – rentabilização dos espaços comuns construídos; – racionalização de instalações prediais comuns; – realização da gestão dos resíduos da construção.


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Quadro 54 — Árvore de características do edifício (continuação)

Características de Economia (continuação)

Economia de exploração – nível das despesas de funcionamento do condomínio; – nível de consumo de energia eléctrica comum; – separação dos resíduos de uso doméstico; – facilidade de realizar operações de limpeza corrente

dos espaços comuns e das fachadas do edifício. Economia de manutenção – nível e financiamento das despesas de conservação;

– resistência dos revestimentos exteriores às acções ambientais das condições climatéricas;

– durabilidade dos materiais dos espaços comuns; – nível das despesas de manutenção de instalações

prediais e de equipamentos mecânicos; – facilidade de realizar operações de limpeza eventual

dos espaços comuns e das fachadas do edifício.

5.2.4 — Características da habitação

Uma habitação engloba os compartimentos habitáveis e não habitáveis do fogo e ainda as suas dependências, como sejam espaços exteriores privados, arrecadações e garagens ou lugares de estacionamento individuais. As características físicas da habitação que mais contribuem para o seu valor estão muito relacionadas com os aspectos arquitectónicos da distribuição dos espaços. Algumas das características físicas da habitação que podem ser consideradas são, por exemplo, a posição da habitação no edifício (andar, vista, orientação solar e número de orientações, proximidade a fontes de ruído, como os elevadores, etc.), a segurança no uso da habitação (existência de guardas de protecção para o exterior, tipo de escadas existentes, movimento das portas, acessibilidade às janelas, etc.), a acessibilidade (acesso à habitação, acesso aos compartimentos dentro da habitação, possibilidade de circulação de pessoas com mobilidade condicionada dentro da habitação, relação entre os compartimentos, etc.), a funcionalidade (número e área dos espaços, capacidade de colocação de mobiliário, separação entre espaços comuns e privados, privacidade entre espaços, flexibilidade ou adaptabilidade dos espaços, existência de espaços privados exteriores à habitação, como arrecadações ou garagens, etc.), os revestimentos (tipo de revestimentos, adequação dos revestimentos à funcionalidade dos espaços, durabilidade dos revestimentos, etc.) ou os equipamentos (aquecimento central, ar condicionado, fogão de sala, equipamentos de cozinha e sanitários, roupeiros, etc.). Pode ser definida, a este nível físico residencial, uma árvore de pontos de vista ou características idêntica à proposta no Quadro 26, que foi baseada nas metodologias de avaliação da qualidade da habitação desenvolvidas em Portugal e já referidas.


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Quadro 55 — Árvore de características da habitação (continua)


Segurança contra incêndio – facilidade de acesso dos bombeiros à habitação; – risco de deflagração de fogo na habitação; – existência de medidas preventivas para evitar a pro-

pagação do fogo dentro e para fora da habitação; – características dos caminhos de evacuação dentro da

habitação e tipo de acesso ao exterior. Segurança na utilização – risco de acidente com agentes agressivos (electro-

cussão, intoxicação, explosão, queimadura) ; – risco de choques ou quedas acidentais (escorrega-

mento, tropeçamento, obstrução, choque com elementos móveis);

– risco de queda de pessoas ou objectos de locais elevados, através de vãos ou guardas de protecção.

Segurança contra intrusão – protecção contra a intrusão de pessoas, animais ou objectos, nos espaços privados.


Salubridade – características das instalações de água potável; – eficiência na drenagem de águas residuais; – número de instalações de higiene pessoal e

doméstica; – facilidade de limpeza e desinfecção da habitação – eficiência na evacuação de fumos da habitação.

Estanquidade – medidas tomadas para garantir a estanquidade dos espaços privados da habitação.

Qualidade do ar – ausência de odores e de substâncias poluentes; – tipo de ventilação dos espaços privados com e sem

acesso directo ao exterior.

Características de Conforto Ambiental (continua)

Conforto acústico – limitação do nível sonoro do ruído na habitação; – grau de inteligibilidade dos sons na habitação; – limitação do tempo de reverberação do som; – grau de separação entre os espaços da habitação.

Conforto visual – nível de insolação e de iluminação natural dos compartimentos habitáveis e não habitáveis;

– existência de dispositivos de controlo da luz natural. – qualidade do contacto visual com o exterior; – cor e brilho dos acabamentos superficiais interiores.

Conforto táctil – características das superfícies dos compartimentos – ausência de descarga de electricidade estática.


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Quadro 55 — Árvore de características da habitação (continuação)

Características de Conforto Ambiental (continuação)

Conforto mecânico – facilidade de manobra de vãos (portas e janelas) e de equipamentos nos compartimentos da habitação.

Conforto higrotérmico – equilíbrio térmico nos compartimentos da habitação; – controlo da humidade e da condensação na

habitação.


Espaço e equipamentos – desafogo físico e psicológico dos espaços privados (área útil, dimensões úteis e pé-direito) ;

– quantidade adequada de espaços funcionais; – extensão de paredes mobiláveis nos compartimentos; – existência de equipamento fixo na habitação.

Funcionalidade – facilidade de desenvolvimento das actividades dentro dos compartimentos da habitação.

Privacidade – modo de estabelecimento da relação entre os diversos espaços privados da habitação.

Acessibilidade – facilidade de deslocação entre os espaços privados, para pessoas com e sem mobilidade condicionada.

Adaptabilidade – facilidade de alteração do uso dos compartimentos. Atractividade – grau de adesão e empatia dos espaços privados

– características estéticas dos acabamentos interiores.

Características de Economia

Economia de construção – tipo de financiamento do investimento à construção; – rendimento dos processos construtivos; – rentabilização dos espaços privados construídos; – racionalização das instalações prediais privadas; – realização da gestão dos resíduos da construção.

Economia de exploração – nível das despesas de funcionamento da habitação; – nível de consumo de energia da habitação; – separação dos resíduos de uso doméstico; – facilidade de realizar operações de limpeza corrente;

Economia de manutenção – nível e financiamento das despesas de conservação; – durabilidade dos materiais dos espaços privados; – nível das despesas de manutenção de instalações e

equipamentos da habitação; – facilidade de realizar operações de limpeza eventual.


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5.3 — Método Proposto


A construção de modelos de avaliação da propriedade imobiliária tem uma base económica e, portanto, estes representam tanto o lado da oferta como o lado da procura do mercado imobiliário. Para as propriedades residenciais, os factores da oferta estão relacionados com a disponibilidade de casas no mercado e, portanto, incluem os preços de construção, as taxas de juro e as condições económicas, enquanto os factores da procura incluem factos importantes para os compradores que, para além dos preços das casas, do nível de salários e do crescimento da população, compreendem as características físicas e de localização da habitação.

Os modelos também se baseiam na teoria de avaliação e, portanto, podem ser aplicações do um dos três métodos de avaliação utilizados para avaliar a propriedade imobiliária: método do custo, método de comparação e método do rendimento, reflectindo qualquer um deles os factores da oferta e da procura a trabalhar no mercado. Na avaliação em massa de propriedades residenciais, a estimação dos valores é normalmente feita pelo método do custo ou pelo método de comparação, sendo preferível o último quando está disponível informação adequada sobre vendas. A informação necessária para a construção do modelo diz respeito à data e preço de venda das propriedades e, geralmente, é recolhida de uma forma sistematizada, a partir das escrituras de venda, e armazenada em bases de dados específicas.

Os modelos de avaliação em massa podem ter três formas gerais: aditiva, multiplicativa e híbrida. De acordo com as normas internacionais de avaliação em massa da IAAO, a modelação de um mercado imobiliário tem duas fases distintas: a de especificação do modelo e a de calibração do modelo. A especificação do modelo é o desenho do modelo, baseado na teoria da avaliação e na análise do mercado, incluindo a selecção das variáveis a serem consideradas, e a definição das relações entre elas e com o valor de mercado. A calibração do modelo é o processo de obter as quantidades desconhecidas no modelo, por exemplo, custos de construção e depreciação, no caso do método do custo, montantes de ajustamento, no caso do método de comparação, e rendas de mercado e taxas de capitalização, no caso do método das rendas.

Modelos de Comparação Residenciais O método de comparação reflecte os princípios da oferta e da procura, da

contribuição e da substituição, sendo directamente baseado na informação do mercado imobiliário local. Assim, desde que se observe um número adequado de vendas na área do mercado em estudo, como acontece geralmente no caso das propriedades residenciais, este método é o elegido para a construção do modelo.


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A técnica utilizada no método de comparação pode ser automatizada para aplicação à avaliação em massa, com ajustamentos desenvolvidos através da análise de regressão múltipla ou de outros métodos. Para as propriedades residenciais, normalmente são desenvolvidos modelos aditivos ou híbridos, embora na maioria dos casos um modelo de comparação aditivo bem formulado seja suficiente. O modelo toma a forma [37]:

VM = b0 + b1 × X1 + b2 × X2 + … + bp × Xp

em que – VM é o Valor de mercado estimado (variável dependente); – X1, X2, … Xp são as características da propriedade (variáveis independentes); – b0 é o montante constante em euros; – b0, b1, b2, … , bp são a contribuição de cada uma das características da

propriedade para a formação do seu valor de mercado (coeficientes das variáveis independentes);

– p é o número de variáveis independentes.

Neste modelo, o valor de mercado é estimado como um montante total em euros, sem separação entre o valor do terreno e o valor da construção. Apesar de o modelo ter uma estrutura estritamente aditiva, pode incluir variáveis não-lineares, como a raiz quadrada da área do lote, reflectindo que o valor do terreno não aumenta proporcionalmente com a sua área, ou o logaritmo natural da idade, assumindo que a depreciação vai diminuindo com o aumento da idade. Através do uso sensato destas transformações, geralmente podem ser obtidos resultados bastante satisfatórios com modelos aditivos, particularmente em mercados relativamente homogéneos.

Variáveis independentes geralmente importantes em modelos residenciais são, por exemplo: área de construção, área acima do solo, área em cave, área em sótão utilizável, qualidade de construção, arquitectura, tipo de paredes, tipo de telhado, tipo de garagem e área, pátios e alpendres, idade, casas de banho, lareira, aquecimento central, ar condicionado, acabamentos interiores, vizinhança, área do lote ou frente, forma do lote, topografia, estradas e tráfego, distância ao centro, frente para lago ou para campo de golfe, vista, instalações, outras construções, piscina, banheira de hidromassagem, segurança. Um maior número de variáveis tende a aumentar a precisão do modelo; no entanto, os modelos também devem ser simples e explicáveis; além disso, o aumento do número de variáveis requer um aumento proporcional do número de vendas necessárias para calibrar o modelo. No método de comparação, todos os factores do modelo são calibrados a partir do mercado imobiliário local.

Modelos de custo residenciais O método do custo é baseado no princípio da substituição: um comprador não

pagará mais por uma propriedade do que o custo de adquirir o terreno e de nele construir um edifício que substitua o existente e de igual utilidade. Neste método, os factores da oferta reflectem o princípio enunciado e são calibrados a partir do mercado da construção, enquanto os factores de procura, sob a forma de influências da localização, escalas de depreciação e ajustamentos de mercado, são calibrados a partir do mercado imobiliário. A estrutura do modelo geral do método do custo tem a seguinte forma:

VM = VT + VC = PT × AT + PC × AC


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em que – VM é o valor de mercado estimado; – VT é o valor do terreno; – VC é o valor da construção; – PT é o preço do terreno por metro quadrado; – AT é a área do terreno em metros quadrados; – PC é o preço da construção por metro quadrado; – AC é a área da construção em metros quadrados;

A este modelo básico podem ser feitos vários melhoramentos, como, por exemplo: modificar o preço do terreno para reflectir formas irregulares do lote, vista favorável, topografia desfavorável ou área não standard; ajustar o preço da construção por tipo do edifício, qualidade da construção, estado de conservação ou depreciação; ou ainda introduzir a lei das contribuições variáveis para reflectir a diminuição da contribuição da área de construção e do terreno. O modelo básico pode ainda ser refinado pelo reconhecimento da existência de diversas componentes, quer do terreno (zona de implantação da construção, logradouro, saguão) quer da construção (zona de estar, cave, sótão, quartos, casas de banho), com várias áreas de diferentes preços unitários, ou pelo reconhecimento da existência de outros melhoramentos correspondentes a construções independentes da construção principal (piscinas, anexos, garagens, arrecadações), cujos valores também podem ser expressos pelo produto da área com o preço unitário. A expansão do modelo aditivo básico do custo toma então a forma do seguinte modelo híbrido ajustado ao mercado [37]:

VM = П CGj × [ П CTj × Σ (PTi × ATi) + П CCj × Σ (PCi × ACi) + Σ (POi × AOi) ]

em que – П CGj é o produto dos coeficientes qualitativos gerais da propriedade; – П CTj é o produto dos coeficientes qualitativos do terreno; – П CCj é o produto dos coeficientes qualitativos da construção; – Σ (PTi × ATi) é a soma dos valores das componentes aditivas do terreno; – Σ (PCi × ACi) é a soma dos valores das componentes aditivas da construção; – Σ (POi × AOi) é a soma dos valores das outras construções independentes.

Factores como o tipo de telhado ou o aquecimento central normalmente são introduzidos no modelo sob a forma de coeficientes, mas podem ser tratados como componentes da construção com um preço unitário; apesar de estes dois métodos de tratar os factores serem essencialmente idênticos no início do desenvolvimento do modelo, com a continuação da aplicação do método, os coeficientes são mais facilmente actualizados. Os custos unitários das outras construções independentes podem ser estratificados por qualidade da construção, a qual pode variar em relação àquela observada no edifício principal.

Assim, como já foi referido anteriormente, os coeficientes qualitativos da construção (excepto a depreciação), os preços unitários dos componentes da construção e os preços unitários das outras construções independentes representam o lado da oferta do mercado e são calibrados a partir de dados sobre o custo da construção, enquanto a depreciação, os coeficientes qualitativos gerais e do terreno, e os preços unitários dos componentes do terreno, representam o lado da procura e são calibrados a partir dos dados do mercado imobiliário.


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Os custos de construção dividem-se em custos fixos e custos variáveis: os custos fixos não variam com a área de construção, enquanto os custos variáveis são dependentes dessa área. Porque os custos fixos podem ser distribuídos por um maior número de metros quadrados, os custos unitários de construção geralmente decrescem com o aumento da área de construção. Nos melhores modelos de custo, este fenómeno é captado através de coeficientes de área relativa, que são expressos por tabela ou fórmula e constituem um coeficiente qualitativo da construção.

A avaliação em massa pelo método do custo requer a existência de manuais de custos publicados periodicamente, com valores unitários estratificados por tipo de edifício, índices e coeficientes, calculados a partir da informação obtida no mercado da construção e da posterior análise estatística dos dados. Estes manuais de custo, conjugados com as características das propriedades a avaliar, permitem a obtenção do custo de reposição das propriedades como novas (Replacement Cost New, RCN), sendo necessário depreciar esse valor para avaliar as propriedades em questão.

Assim, estimativas precisas da depreciação são vitais para avaliações correctas pelo método do custo. Muitas vezes, os avaliadores aceitam os cálculos da depreciação produzidos pelos modelos de custo como um facto, sem compreenderem o que está na base dos cálculos. Ao contrário dos custos de construção, que podem ser obtidos de construtores ou fornecedores, a depreciação reflecte o lado da procura do mercado e a sua determinação não é tão fácil. Em geral, casas mais bem construídas depreciam mais lentamente (em termos percentuais) que aquelas construídas com as especificações mínimas. Também a depreciação geralmente não é linear, vai diminuindo à medida que os edifícios vão envelhecendo e beneficiando das rotinas de reparação e manutenção. Os bons modelos de custo reconhecem estes factos fazendo variar a depreciação com a qualidade de construção e incorporando as não-linearidades.

Uma vez determinado o RCN, os modelos baseados no método do custo podem ser reescritos da seguinte forma [37]:

VM = П CGj × [ ( 1 − CCd ) × RCN + VT ]

em que – П CGj é o produto dos coeficientes qualitativos gerais da propriedade; – CCd é o coeficiente qualitativo da construção para depreciação; – RCN é o custo de reposição da construção como nova; – VT é o valor do terreno do terreno.

Desta forma, torna-se claro que a calibração de modelos baseados no método do custo envolvem: 1) determinação do RCN, 2) aplicação da depreciação, 3) determinação e adição do valor do terreno, e 4) aplicação de ajustamentos qualitativos gerais do mercado.

Modelos de valor do terreno O terreno sem construções é normalmente avaliado pelo método de comparação

e este processo envolve ter que expressar os preços de venda por unidade de área, desenhar os lotes em mapas, analisar padrões, determinar médias unitárias ou valores base dos lotes, e desenvolver e aplicar ajustamentos por área, forma, estradas e vista. Infelizmente, as vendas de terrenos sem construção tendem a ser menos racionais ou explicáveis que a venda de propriedades residenciais. No entanto, desde que esteja


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disponível um número suficiente de vendas, os padrões e as relações do mercado podem ser determinados, e devem resultar valores correctos. Mesmo que não sejam usados directamente, os modelos de terrenos podem muitas vezes ajudar a determinar variáveis chave e a sua influência no valor. Estas relações e ajustamentos podem ser usadas para a construção de tabelas.

A variável dependente num modelo de terrenos urbanos deve corresponder à base na qual o terreno é avaliado; por exemplo, se o lote for a unidade de comparação então a variável dependente é o preço de venda, se a unidade for o metro de frente então a variável é o preço de venda por metro de frente. As variáveis independentes podem incluir a área do lote ou a frente do lote, a distância a centros que influenciem o valor, e as características do lote, como sejam as infra-estruturas, o fluxo de tráfico, a vista e a topografia. Os modelos a desenvolver para terrenos urbanos podem ser aditivos ou multiplicativos, e devem ser desenvolvidos modelos separados para diferentes zonas e para diferentes usos do terreno. Como já foi referido, o desenvolvimento bem sucedido de modelos para avaliação de terrenos depende do número de vendas disponíveis. Infelizmente, áreas mais antigas e já consolidadas têm poucas vendas de terrenos. Em alguns casos, o valor residual do terreno verificado com cuidado, preferencialmente obtido a partir vendas de lotes com melhoramentos relativamente recentes, pode ser usado como suplemento ou substituto de vendas de terrenos sem construções. Ou então, os modelos híbridos, que separam o valor do terreno do valor da construção, podem ser utilizados para obter tanto o valor do terreno, como o valor da construção de propriedades localizadas em áreas onde não há vendas de terrenos.

5.3.2 — Desenvolvimento do método

Portugal precisa de uma recolha sistematizada de informação de mercado e de um levantamento exaustivo das características dos imóveis para conseguir fazer uma conveniente e justa avaliação patrimonial do seu parque imobiliário. Em particular, no que diz respeito aos imóveis urbanos, e devido à introdução da cobrança de imposto sobre as mais-valias, as escrituras de venda já registam valores de transacção reais ou muito próximos dos efectivamente realizados. Assim, seria de todo desejável que se iniciassem procedimentos automatizados de recolha e armazenamento da data e do valor da transacção, referidas ao número do artigo na matriz predial urbana, com o objectivo de se fazerem estudos do mercado imobiliário em Portugal. Por outro lado, as características dos imóveis, relevantes para a sua avaliação patrimonial, não estão a ser objecto de um levantamento exaustivo para todos os prédios inscritos na matriz urbana, sendo apenas levantadas estas características à medida que se vão realizando novas transacções e vai havendo necessidade de se fazer a avaliação pelo novo método.

Estas duas lacunas têm que ser colmatadas, pois fazem com que neste momento não seja possível propor a elaboração de um modelo baseado no método de comparação para a avaliação patrimonial de imóveis para habitação, que seria o mais recomendado. Este trabalho já avança com algumas ideias sobre as características dos imóveis, passíveis de serem registadas com o objectivo de se fazer uma avaliação futura baseada no método de comparação. Os modelos possíveis de utilizar com a aplicação deste método podem ser desenvolvidos de forma idêntica à realizada neste trabalho para os dados disponíveis, isto é, através da regressão linear múltipla ou


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mesmo com exploração das redes neuronais artificiais. Os dados disponíveis para a realização deste trabalho estão incompletos, nomeadamente em relação aos factores relacionados com a qualidade de construção, e, por isso, os modelos desenvolvidos não podem ser propostos.

Partindo destas considerações, e mantendo uma postura conservadora, vai ser proposto um modelo baseado no método do custo, na linha do que está a ser utilizado actualmente, mas com algumas modificações conceptuais importantes. Estas modificações propostas têm a ver com o estudo feito sobre a teoria da avaliação imobiliária, as práticas normalizadas da avaliação em massa, a análise de dados relativos ao mercado imobiliário nacional, as características do parque imobiliário nacional e a sensibilidade desenvolvida para todas estas questões.

A análise dos dados encaminhou no sentido da elaboração de modelos distintos para as moradias e para os apartamentos, pois as características registadas sobre estes dois conjuntos de imóveis têm comportamentos distintos. Além disso, existem outras características não registadas nos dados disponíveis que vão ser importantes para a avaliação das moradias, não sendo significativas para o modelo dos apartamentos.

A proposta dos modelos tem em consideração, de acordo com as definições de espaços e de áreas utilizados na Ficha Técnica da Habitação, os seguintes termos:

• «Habitação» – unidade na qual se processa a vida de cada indivíduo ou agregado residente no edifício, que compreende o fogo e as respectivas dependências, e que nos edifícios multifamiliares partilha o uso dos espaços comuns.

• «Fogo» – conjunto encerrado e com acesso independente formado pelos compartimentos nucleares de cada habitação interligados entre si; o fogo pode incluir também compartimentos destinados a funções de lazer/recreio e trabalho, se destinados a serem utilizados pelos moradores do fogo e interligados com os compartimentos nucleares; o fogo não inclui espaços de estacionamento, de armazenamento de lenha ou combustíveis, ou de comércio e serviços abertos ao público, mesmo que estejam interligados com os compartimentos nucleares.

• «Dependências» – englobam os compartimentos periféricos ou destacados da envolvente que confina o fogo (por exemplo: arrecadação, lavandaria), os espaços exteriores privados (por exemplo: varandas, balcões, lógias, terraços utilizáveis, telheiros, alpendres, logradouros) e os compartimentos não nucleares (por exemplo: garagens individuais, boxes, locais de armazenamento de lenha ou combustíveis, estabelecimentos de comércio e serviços abertos ao público).

Modelo para moradias O modelo proposto para as moradias toma a seguinte forma:

VM = [CTL × (PT1 × AT1 + PT2 × AT2)] + [(CCV × CCA × CCQ) ×

× (PC1 × AC1) + (PO1 × AO1 + PO2 × AO2)]

em que – CTL é o coeficiente de localização para o terreno; – CCV é o coeficiente de vetustez para a construção; – CCA é o coeficiente de área relativa para a construção;


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– CCQ é o coeficiente de qualidade para a construção; – (PT1 × AT1) é o valor da área do terreno até três vezes a área de implantação

das construções; – (PT2 × AT2) é o valor da restante área do terreno; – (PC1 × AC1) é o valor da área bruta de construção do fogo; – (PO1 × AO1) é o valor de construção das dependências da habitação; – (PO2 × AO2) é o valor das outras construções independentes.

Modelo para apartamentos O modelo proposto para os apartamentos toma a seguinte forma:

VM = [CTL ×Perm x (PT1 × AT1)] + [(CCV × CCA × CCQ) × (PC1 × AC1) +

+ (PO1 × AO1 + PO2 × AO2)]

em que: – Perm é a permilagem do apartamento definida na escritura de propriedade

horizontal do condomínio; – CTL é o coeficiente de localização para o terreno; – CCV é o coeficiente de vetustez para a construção; – CCA é o coeficiente de área relativa para a construção; – CCQ é o coeficiente de qualidade para a construção; – (PT1 × AT1) é o valor da área total do terreno; – (PC1 × AC1) é o valor da área bruta de construção do fogo; – (PO1 × AO1) é o valor de construção das dependências da habitação; – (PO2 × AO2) é o valor das outras construções independentes.

Os modelos propostos calculam o valor do terreno e o valor da construção separadamente e somam-nos para obter a estimativa do valor de mercado do imóvel. O coeficiente de localização é apenas afecto ao terreno, pois, como já foi referido, com o desenvolvimento da rede viária nacional, a localização já quase não afecta o custo da construção. Este coeficiente corresponde à contribuição para o valor do imóvel, dada pela localização, nos 3 níveis atrás definidos, tendo sido obtidos os valores do coeficiente para os dois primeiros níveis, através da análise estatística feita aos dados de mercado disponíveis. No caso das moradias, o valor do terreno foi dividido em duas áreas, com preços unitários distintos: uma área até três vezes a área de implantação das construções, que corresponde ao tamanho de um lote de terreno padrão para a implantação de uma moradia, e a restante área, que terá uma valorização bastante inferior. Esta metodologia de divisão do terreno é a que está actualmente em vigor na avaliação da propriedade urbana em Portugal.

Os coeficientes afectos ao valor da construção do fogo são os seguintes: o coeficiente de vetustez, que está relacionado com a depreciação da construção, foi calculado pela análise dos dados de mercado disponíveis; o coeficiente de área relativa, que pretende traduzir a relação não linear entre a área da construção e o seu valor, também foi calculado pela análise dos dados de mercado disponíveis; e o coeficiente da qualidade de construção, que reflecte a contribuição para o valor do imóvel das características físicas relativas aos 3 níveis atrás definidos. Não foi possível calcular os valores para o coeficiente de qualidade porque os dados disponíveis não incidiam sobre a qualidade de construção dos imóveis. O valor de construção das outras construções foi dividido nas seguintes duas partes: por um lado,


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a área das dependências do fogo, como, por exemplo, telheiros, varandas, anexos, arrecadações ou garagens; por outro lado, as outras construções independentes, como, por exemplo, lugares de estacionamento, piscinas ou campos de jogos. Os preços das outras construções independentes podem ser expressos por metro quadrado de área de construção ou por unidade de construção. Por exemplo, o valor de um apartamento vai depender do número de lugares de estacionamento de que dispõe e não da área dos estacionamentos.

A concretização do modelo está dependente do cálculo dos coeficientes de qualidade de construção, que só podem ser obtidos com um estudo pormenorizado do mercado da construção. A informação sobre custos pode ser recolhida junto a câmaras municipais, empresas de construção ou promotores imobiliários (ou donos de obra) e a informação sobre as características físicas do imóvel deve ser obtida através de inquérito aos promotores imobiliários (ou donos de obra). O que se pretende obter é o grau de qualidade de cada um dos níveis físicos do imóvel, isto é, do bairro, do edifício e da habitação. Depois de conjugada a informação do custo da construção com os graus de qualidade dos níveis físicos residenciais, faz-se a análise estatística desta informação, para obtenção dos coeficientes de qualidade, que são 4 por cada nível físico, correspondentes aos quatro graus da escala da qualidade (Grau 0, 1, 2 e 3). Para isso é necessário saber o custo de construção de imóveis com graus de qualidade diferentes, dentro dos 3 níveis físicos residenciais definidos. Os coeficientes para cada grau de qualidade são obtidos pela comparação dos preços de imóveis com todos os graus de qualidade iguais excepto o grau de qualidade em questão.

Actualmente, a aplicação do modelo em vigor para a avaliação patrimonial de imóveis está dependente da publicação anual do valor base dos prédios edificados, que corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação. Para que se possam aplicar os modelos desenvolvidos é necessária a publicação anual dos seguintes preços unitários médios nacionais: lotes de terreno pequenos para construção de moradias (até três vezes a área de implantação prevista), lotes de terreno grandes para construção de moradias (superiores a três vezes a área de implantação prevista), lotes para construção de edifícios de apartamentos, construção de moradias, construção de edifícios de apartamentos, construção de dependências do fogo, construção de outras construções independentes.

5.3.3 — Aplicação do método

A aplicação do método proposto está dependente da obtenção dos coeficientes e dos custos já referidos. No entanto, vai ser feita a aplicação a dois exemplos, uma moradia e um apartamento, para que se possa perceber qual a informação necessária ao cálculo e de onde essa informação pode ser retirada. Para cada imóvel é necessário reter informação sobre a sua localização nacional, regional e local, as suas áreas (de terreno e de construção) e idade, e ainda a sua qualidade ao nível do bairro, do edifício e da habitação.

Exemplo de aplicação do modelo para moradias O exemplo escolhido corresponde a uma moradia para férias, situada numa

região rural, perto do litoral, no local de Matos, freguesia da Marinha das Ondas,


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concelho de Figueira da Foz, no distrito de Coimbra. A moradia está implantada num terreno de cerca de 1 000 m2 onde, para além da moradia para habitação, estão implantadas mais duas construções independentes, uma arrecadação e alpendre com cerca de 45 m2 e uma garagem e arrumos com outros 45 m2, que podem ser consideradas dependências da habitação. A área de implantação da moradia é de cerca de 100 m2, a sua área útil de 120 m2 e a área bruta de 170 m2, sendo constituída por um piso térreo com 3 quartos, 2 casas de banho, 1 sala comum com “kitchnet” incorporada e 2 varandas e por um piso superior com um sótão amplo. A moradia foi construída à cerca de 26 anos, sendo a sua estrutura constituída por fundações com sapatas de betão armado sobre enrocamento, pilares e vigas de betão armado e laje aligeirada com vigotas pré-esforçadas de betão armado e blocos vazados de barro vermelho. A cobertura tem uma estrutura de barrotes e ripas em betão armado pré-esforçado e um revestimento com telha marselha de barro vermelho. As paredes exteriores da moradia são feitas com alvenaria dupla de tijolo furado de barro vermelho, sendo rebocadas e pintadas pelo exterior. Os acabamentos interiores são em tijoleira de grés nos pisos e rodapés, as paredes e tectos são rebocados, esboçados e pintados e o tecto de sótão é revestido com placas de aglomerado negro de cortiça. A moradia tem como único sistema de aquecimento ambiental uma lareira existente na sala. No Anexo P são apresentados os mapas de localização do imóvel, obtidos no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal de Imóveis (SIGIMI), a planta topográfica do imóvel, as respectivas plantas dos 2 pisos e da cobertura e a simulação do valor patrimonial do imóvel, segundo o método actualmente previsto na legislação, para posterior comparação.

Segundo o modelo proposto neste trabalho para as moradias, o valor patrimonial do imóvel escolhido para exemplo é dado pela seguinte expressão:

VM = [CTL × (PT1 × AT1 + PT2 × AT2)] + [(CCV × CCA × CCQ) ×

× (PC1 × AC1) + (PO1 × AO1 + PO2 × AO2)]

em que – CTL – o coeficiente de localização para o terreno é dado pelo produto dos 3

coeficientes de localização – ao nível nacional, regional e local – que correspondem respectivamente: à zona 2 do nível nacional com o valor de 0,80; à zona 3 do nível regional com o valor de 0,55; e à zona 2 do nível local com o valor de 0,50 para o caso das moradias. A determinação da zona de localização do imóvel para os 3 níveis tem em consideração as observações realizadas no Capítulo 5.1 e o valor dos respectivos coeficientes de localização é retirado da harmonização de resultados efectuada no Capítulo 4.5.2, calculando-se o valor de 0,22 para o coeficiente em questão;

– CCV – o coeficiente de vetustez para a construção tem em consideração a idade do imóvel – 26 anos – e é obtido directamente da harmonização de resultados já referida, apresentando o valor de 0,88 para o caso das moradias;

– CCA – o coeficiente de área relativa para a construção tem em consideração a área útil do imóvel – 120 m2 – e é obtido directamente da harmonização de resultados já referida, apresentando o valor de 0,90 para o caso das moradias;

– CCQ – o coeficiente de qualidade para a construção é dado pelo produto dos 3 coeficientes de qualidade – aos níveis residenciais do bairro, do edifício e da habitação – que correspondem respectivamente: a grau 1 ao nível do bairro e


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também a grau 1 aos níveis do edifício e da habitação, tendo em consideração as observações realizadas no Capítulo 5.2. Os valores que tomam cada um dos 4 graus dos 3 níveis residenciais não foram objecto de estudo deste trabalho, mas foi obtida uma estimativa do valor deste coeficiente, para o exemplo de aplicação, tendo em consideração o intervalo de valores possíveis do coeficiente de qualidade e conforto actualmente em vigor. A estimativa do valor é de 0,75;

– (PT1 × AT1) – o valor da área do terreno até três vezes a área de implantação das construções é calculado através do produto do preço unitário de um lote de terreno urbanizado pelo triplo da área de implantação das construções, sendo o preço do terreno obtido no mercado. O valor é então dado por 150 €/m2 x 3 x (100 m2 + 45 m2+ 45 m2) = 85 500 €;

– (PT2 × AT2) – o valor da restante área do terreno é calculado através do produto do preço unitário de um terreno em poisio pela restante área do terreno, sendo o preço do terreno obtido no mercado. O valor é dado por 10 €/m2 x (1 000 m2 – 3 x (100 m2 + 45 m2+ 45 m2)) = 4 300 €;

– (PC1 × AC1) – o valor da área bruta de construção do fogo é calculado através do produto do preço unitário de construção da habitação pela área bruta do fogo, sendo o preço de construção obtido no mercado. O valor é dado por 500 €/m2 x 170 m2 = 85 000 €;

– (PO1 × AO1) – o valor de construção das dependências da habitação é calculado através do produto do preço unitário de construção das dependências pela área bruta das mesmas, sendo o preço de construção obtido no mercado. O valor é dado por 350 €/m2 x 90 m2 = 31 500 €;

– (PO2 × AO2) – no exemplo de aplicação não existem outras construções independentes por isso este valor é nulo;

obtendo-se o valor de

VM = [0,22 x (85 500 € + 4 300 €)] + [(0,88 x 0,90 x 0,75) x

x (85 000 €) + (31 500 €)] = 19 756 € + 81 990 € = 101 746 € A simulação do valor patrimonial tributável do imóvel, obtido pelo método

actualmente em vigor, está apresentada no Anexo P e conduz ao valor de 85 400 €. O valor patrimonial obtido pelo método proposto é ligeiramente superior.

Exemplo de aplicação do modelo para apartamentos O exemplo escolhido corresponde a um apartamento situado na cidade de

Lisboa, na freguesia do Lumiar, e portanto no concelho e distrito de Lisboa. O apartamento está integrado num condomínio constituído por 3 edifícios de 7 andares com 20 apartamentos cada um, implantados num terreno de cerca de 1 550 m2, numa área de implantação de 1150 m2. À fracção de habitação do apartamento corresponde um permilagem de 30/1 000 e inclui 2 lugares de estacionamento na garagem colectiva e uma arrecadação com 45 m2, que pode ser considerada uma dependência da habitação, situados na cave do edifício. A área útil do apartamento é de cerca de 165 m2 e a sua área bruta de 200 m2, sendo constituído por 4 quartos, 3 casas de banho, 1 sala comum com varanda, 1 cozinha com despensa e marquise, 2 halls e 1 pequena arrecadação. O apartamento tem apenas dois anos de construção, sendo a sua estrutura – sapatas, pilares, vigas e lajes – em betão armado e a cobertura em terraço


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com impermeabilização. As paredes exteriores do apartamento são feitas com alvenaria dupla de tijolo furado de barro vermelho, sendo rebocadas e pintadas pelo exterior e, nalgumas zonas, revestidas a tijoleira. Os acabamentos interiores são em madeira maciça e pedra nos pisos e rodapés, as paredes e tectos são estucados e pintados e as casas de banho e cozinha revestidas a azulejo e pedra nas paredes e a pedra no chão e nas bancadas. O apartamento, para além da lareira na sala, tem um sistema centralizado de aquecimento ambiental. No Anexo Q são apresentados os mapas de localização do imóvel, obtidos no Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal de Imóveis (SIGIMI), a planta topográfica do imóvel, as plantas do piso e da garagem e a simulação do valor patrimonial do imóvel, segundo o método actualmente previsto na legislação, para posterior comparação.

Segundo o modelo proposto neste trabalho para os apartamentos, o valor patrimonial do imóvel escolhido para exemplo é dado pela seguinte expressão:

VM = [CTL ×Perm x (PT1 × AT1)] + [(CCV × CCA × CCQ) × (PC1 × AC1) +

+ (PO1 × AO1 + PO2 × AO2)]

em que – Perm – a permilagem do apartamento é definida na escritura de propriedade

horizontal do condomínio e tem o valor de 30 / 1 000 = 0,03; – CTL – o coeficiente de localização para o terreno é dado pelo produto dos 3

coeficientes de localização – ao nível nacional, regional e local – que correspondem respectivamente: à zona 1 do nível nacional com o valor de 1,00; à zona 1 do nível regional com o valor de 1,00; e à zona 1 do nível local com o valor de 0,80 para o caso dos apartamentos. A determinação da zona de localização do imóvel para os 3 níveis tem em consideração as observações realizadas no Capítulo 5.1 e o valor dos respectivos coeficientes de localização é retirado da harmonização de resultados efectuada no Capítulo 4.5.2, calculando-se o valor de 0,80 para o coeficiente em questão;

– CCV – o coeficiente de vetustez para a construção tem em consideração a idade do imóvel – 2 anos – e é obtido directamente da harmonização de resultados já referida, apresentando o valor de 1,00;

– CCA – o coeficiente de área relativa para a construção tem em consideração a área útil do imóvel – 165 m2 – e é obtido directamente da harmonização de resultados já referida, apresentando o valor de 0,75 para o caso dos apartamentos;

– CCQ – o coeficiente de qualidade para a construção é dado pelo produto dos 3 coeficientes de qualidade – aos níveis residenciais do bairro, do edifício e da habitação – que correspondem respectivamente: a grau 2 ao nível do bairro, a grau 3 ao nível do edifício e a grau 3 ao nível da habitação, tendo em consideração as observações realizadas no Capítulo 5.2. Os valores que tomam cada um dos 4 graus dos 3 níveis residenciais não foram objecto de estudo neste trabalho, mas foi obtida uma estimativa do valor deste coeficiente, para o exemplo de aplicação, tendo em consideração o intervalo de valores possíveis do coeficiente de qualidade e conforto actualmente em vigor. A estimativa do valor foi de 1,50;

– (PT1 × AT1) – o valor da área total do terreno é calculado através do produto do preço unitário de um lote de terreno urbanizado pela área de todo o terreno,


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sendo o preço do terreno obtido no mercado. O valor é então dado por 2 400 €/m2 x 1 550 m2 = 3 720 000 €;

– (PC1 × AC1) – o valor da área bruta de construção do fogo é calculado através do produto do preço unitário de construção da habitação pela área bruta do fogo, sendo o preço de construção obtido no mercado. O valor é dado por 600 €/m2 x 200 m2 = 120 000 €;

– (PO1 × AO1) – o valor de construção da dependência da habitação é calculado através do produto do preço unitário de construção da dependência pela área bruta da mesma, sendo o preço de construção obtido no mercado. O valor é dado por 400 €/m2 x 45 m2 = 18 000 €;

– (PO2 × AO2) – o valor das outras construções independentes, que no exemplo são os dois lugares de estacionamento na cave, é calculado pelo dobro do preço de 1 lugar de estacionamento, sendo o preço de construção obtido no mercado. O valor é dado por 2 x 30 000 € = 60 000 €.

obtendo-se o valor de

VM = [0,80 x 0,03 x (3 720 000 €)] + [(1,00 x 0,75 x 1,50) x

x (120 000 €) + (18 000 € + 60 000 €)] = 89 280 € + 213 000 € = 302 280 € A simulação do valor patrimonial tributável do imóvel, obtido pelo método

actualmente em vigor, está apresentada no Anexo Q e conduz ao valor de 321 100 €. O valor patrimonial obtido pelo método proposto é ligeiramente inferior.

Os exemplos escolhidos foram, propositadamente, um imóvel velho, com baixa qualidade de construção e com má localização e outro imóvel novo, com elevada qualidade de construção e com boa localização. O propósito desta selecção é o de mostrar que o modelo descrito por um monómio, actualmente em vigor, não se comporta bem em situações extremas, como já havia sido referido em documentação para a CNAPU [19]. De facto, nas situações extremas negativas, os imóveis tendem a apresentar todos os coeficientes muito abaixo da unidade, que quando multiplicados num monómio dão origem a valores demasiado baixos, e nas situações extremas positivas, os imóveis tendem a apresentar todos os coeficientes muito acima da unidade, originando valores demasiado altos. Os modelos polinomiais são portanto bastante mais aconselháveis e vantajosos, pois além de não apresentarem variações tão acentuadas, permitem a separação da influência dos vários coeficientes no valor da construção e no valor do terreno, respectivamente. Além disso, apenas os modelos polinomiais fazem o calculo separado do valor do terreno e do valor da construção, de acordo com o que é indicado pelas normas de avaliação de imóveis para o método do custo.


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CONCLUSÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

O objectivo principal deste trabalho de investigação foi apresentar a proposta de um método de avaliação patrimonial de imóveis para habitação. O problema foi abordado numa perspectiva lata, tendo-se constatado a necessidade primária de, a montante da avaliação patrimonial de imóveis, ser constituída uma base exaustiva de informação imobiliária, apoiada num sistema de informação geográfica, que centralize dados sobre as características físicas e de localização dos imóveis, para além dos dados sobre a situação legal da posse da propriedade e sobre as características geométricas cadastrais. Neste campo foram avançadas algumas propostas.

Realizou-se uma análise estatística de dados fidedignos do mercado imobiliário, relativos a imóveis para habitação, que revelou alguns aspectos interessantes deste mercado apesar de os dados serem insuficientes para a validação de modelos. Assim, aqueles revelaram uma distinção de comportamento das variáveis dos imóveis, entre apartamentos e moradias, tendo a análise factorial dos dados e a comparação de médias permitido a categorização dos concelhos do território de Portugal continental relativamente ao valor unitário dos imóveis para habitação, tanto em relação a apartamentos como a moradias. Depois foram construídos dois modelos de avaliação com técnicas de regressão linear múltipla, um para apartamentos, que apresenta bons parâmetros, mas que não inclui coeficientes relativos à qualidade e conforto da habitação, e outro para moradias, que se revelou incompleto por falta de dados; para além destes dois, ainda foi construído um modelo de avaliação de apartamentos, baseado numa rede neuronal artificial, que também ficou incompleto, por falta de especificação dos dados, mas que permite mostrar como as novas técnicas para avaliação em massa podem ser aplicadas e manuseadas. A partir da análise dos dados e do estudo dos modelos construídos, foram obtidos, quantificados e harmonizados vários coeficientes: de localização, de vetustez, de área relativa e de tipologia, que podem ser aplicados na avaliação patrimonial de imóveis para habitação.

Com vista ao cumprimento do objectivo principal do trabalho, e com base nas práticas de avaliação em massa efectuadas em outros países, foi então definido um método de avaliação patrimonial de imóveis para habitação. Assim, foram levantados e qualificados os factores de localização dos imóveis a três níveis distintos (nacional, regional e local) e os factores das características físicas dos imóveis também a três níveis físicos residenciais (bairro, edifício e habitação). Por fim, foi definido um método para avaliação de apartamentos e outro para avaliação de moradias, estando a sua aplicação dependente de um estudo mais aprofundado do mercado, para quantificação dos factores das características físicas dos imóveis, e da publicação periódica de coeficientes de mercado relativos à venda de terrenos para construção e à construção de edifícios para habitação. Verificou-se que este método melhora o que se encontra actualmente em vigor, por fazer o cálculo separado do valor do terreno e do valor da construção, e ainda por permitir uma maior pormenorização dos custos da construção.


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Constatou-se que a determinação do valor patrimonial de imóveis para habitação apresenta maior complexidade quando comparada com a determinação do valor patrimonial de outros tipos de imóveis. Desta forma, sugerindo uma continuidade para este trabalho, podem ser definidos métodos idênticos ao proposto neste trabalho, mas para outros tipos de imóveis, como sejam os destinados ao comércio, a escritórios ou a indústria; estes métodos necessitam do levantamento de outros factores, mas têm uma estrutura mais simples.

Verificou-se ainda que o horizonte mais abrangente da avaliação em massa, para a obtenção do valor patrimonial dos imóveis, corresponde a um esforço acrescido, que pode também ser feito na continuação deste trabalho. Por um lado, é necessária a constituição de uma base de dados exaustiva e completa de todos os imóveis do país, com as suas características mais importantes e influentes na determinação do respectivo valor; este trabalho deu um contributo nesta área, com a definição e quantificação dos factores de localização e das características físicas dos imóveis. Por outro lado, é necessária a recolha constante de informação obtida no mercado imobiliário, para a definição de modelos e coeficientes, e para a verificação e teste da avaliação em massa; este trabalho mostrou como se podem aplicar alguns métodos mais comuns e outros mais inovadores, na análise desta informação de mercado.


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SANTIS, Antonio de – Reform of the Italian Cadastral Valuation System: Regulations, Analysis and Testing. Workshop on Automated Valuation Models of Real Estate for Cadastral Purposes. Santiago de Compostela [19 e 20 de Outubro de 2006]. Santiago de Compostela, [Espanha]: [s.n.], 2006.

SILVA, Maria Augusta – Modelo de Sistema de Cadastros Municipais. Lisboa: Universidade Técnica, 1996. Tese de Mestrado, 5.º Curso de Mestrado em Planeamento Regional e Urbano.

SILVA, Maria Augusta – Modeling Causes of Cadastral Development — Cases in Portugal and Spain during the last two decades. [Dinamarca]: Universidade de Aalborg, 2005. Tese de Doutoramento.

SOARES, Amílcar – Geoestatísticas para as ciências da terra e do ambiente. 2.ª ed. Lisboa: Instituto Superior Técnico Press, 2006.

VAN der MOLEN, Paul – Property rights, land registration and cadastre in the EU. [on-line]. [S.l.: s.n.]. Disponível na World Wide Web em: <http://www.eurocadastre.org/>. Seminário 2 – Experiências de Colaboração, 9 de Dezembro de 2002.

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- 316 -

VEIGAS, Dimas A. D. e MARCELINO, António M. C. – O Cadastro da Propriedade Rústica: Organismos e Relações Institucionais. Actas do Seminário Internacional sobre o Cadastro Rústico e Urbano Multifuncional – SICRUM. Lisboa e Funchal, 20 a 21 e 22 a 25 de Novembro de 1989. Lisboa: Instituto Geográfico e Cadastral / Comissão de Coordenação da Região Centro, 1991.

Avaliação Patrimonial de Imóveis para Avaliação Julho de 2007

- 365 -

ANEXO F — Histogramas e Box Plots das Variáveis

F.1 — HISTOGRAMAS

F.1.1 — Data

0

90

180

270

360

450

540

630

720

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

F.1.2 — Distrito

0

300

600

900

1200

1500

1800

2100

2400

1 3 5 7 9 11 13 15 172 4 6 8 10 12 14 16 18


- 366 -

F.1.3 — Natureza

0

900

1800

2700

3600

4500

5400

6300

7200

1.0 2.0

F.1.4 — Tipologia

0

400

800

1200

1600

2000

2400

2800

3200

1.00 2.00 3.00 4.00 5.00


- 367 -

F.1.5 — Primeira mão

0

600

1200

1800

2400

3000

3600

4200

0.0 1.0

F.1.6 — Idade

0

600

1200

1800

2400

3000

3600

4200

0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.20.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2

(x10^2)


- 368 -

F.1.7 — Área

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

0.0 0.1 0.2 0.3 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.7 0.8 0.9 1.00.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 0.9 1.0

(x10^3)

F.1.8 — Valor de transacção

0

600

1200

1800

2400

3000

3600

4200

4800

0.0 0.2 0.3 0.5 0.6 0.8 0.9 1.0 1.2 1.3 1.5 1.6 1.80.1 0.2 0.4 0.5 0.7 0.8 1.0 1.1 1.3 1.4 1.6 1.7 1.9

(x10^6)


- 369 -

F.2 — BOX PLOTS

F.2.1 — Idade

0

20

40

60

80

100

120

140

IDA

Máximo - 123.03ºQuartil - 14.0Mediana - 4.0Média - 9.51ºQuartil - 1.0Mínimo - 0.0

- Média - Valor Anómalo

F.2.2 — Área

0

200

400

600

800

1000

1200

ARE

Máximo - 10303ºQuartil - 121Mediana - 100Média - 1101ºQuartil - 83Mínimo - 25



- 370 -

F.2.3 — Valor de transacção

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

VAL

Máximo - 18661353ºQuartil - 128200Mediana - 100000Média - 1155591ºQuartil - 80000Mínimo - 7500



- 373 -

Anexo G — Diagramas de Dispersão entre cada Variáve l e o Valor de Transacção

G.1 — Diagramas de dispersão

G.1.1 — Valor de transacção / Distrito

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0 3 6 9 12 15 18

DIST

VA

L

G.1.2 — Valor de transacção / Natureza

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0

NATU

VA

L


- 374 -

G.1.3 — Valor de transacção / Tipologia

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5

TIPO

VA

L

G.1.4 — Valor de transacção / Primeira mão

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

PMAO

VA

L


- 375 -

G.1.5 — Valor de transacção / Idade

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0 20 40 60 80 100 120 140

IDA

VA

L

– Ordenada (a) = 118 842,34 – Declive (b) = - 345, 44 – Correlação (r) = - 0,0582

G.1.6 — Valor de transacção / Área

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

2100000

0 200 400 600 800 1000 1200

ARE

VA

L

– Ordenada (a) = 20 214,81 – Declive (b) = 866,18 – Correlação (r) = 0,5401

Anexo H — Relatórios da Análise Factorial das Correspondências Múltiplas

H.1 — Distrito de Aveiro

H.1.1 — Valores próprios e percentagem de explicação dos factores Valor Próprio Percentagem de

Explicação Percentagem Acumulada

1 0,201 40,194 40,194 2 0,101 20,165 60,359 3 0,068 13,548 73,907 4 0,033 6,607 80,514 5 0,029 5,819 86,333

H.1.2 — Scree plot

0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

1 2 3 4 5

H.1.3 — Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distância

à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,057 0,500 -0,265 -0,531 0,243 0,026 -0,209 IDA2 0,055 0,380 0,238 -0,128 -0,147 -0,046 0,418 IDA3 0,055 0,533 0,038 0,676 -0,106 0,018 -0,198 ARE1 0,057 0,577 0,622 0,089 0,351 -0,159 0,024 ARE2 0,056 0,387 0,120 -0,137 -0,439 0,200 -0,181 ARE3 0,054 0,684 -0,778 0,047 0,082 -0,040 0,160 VAL1 0,057 0,467 0,415 0,257 0,346 0,209 -0,080 VAL2 0,055 0,419 0,252 -0,211 -0,407 -0,166 0,002 VAL3 0,056 0,559 -0,670 -0,054 0,048 -0,049 0,080

H.1.3 — Coordenadas das colunas activas (continuação) Massa Distância

à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,049 0,726 -0,764 0,249 0,097 -0,005 -0,081 Apar 0,117 0,129 0,322 -0,105 -0,041 0,002 0,034 ≤T1 0,014 2,487 0,811 0,244 1,108 0,413 0,239

T2 0,065 0,414 0,503 -0,088 -0,116 -0,312 -0,113 T3 0,066 0,331 -0,308 -0,061 -0,223 0,392 0,076 T4 0,019 2,045 -1,126 0,157 0,361 -0,500 -0,289 ≥T5 0,003 10,602 -0,934 1,199 -0,070 -0,709 1,567 Não 0,082 0,289 0,068 0,500 -0,156 -0,007 -0,009 Sim 0,085 0,270 -0,066 -0,484 0,151 0,006 0,009

H.1.4 — Gráfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3 VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

>=T5

Nao

Sim

H.1.5 — Gráfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)

-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4

F1

F2

CC01CC02

CC03

CC04

CC05

CC06

CC07CC08

CC09

CC10CC11

CC12

CC13

CC14

CC15 CC16

CC17

CC18CC19

H.1.6 — Gráfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

>=T5

Nao

Sim

CC01CC02

CC03

CC04

CC05

CC06

CC07CC08

CC09

CC10CC11

CC12

CC13

CC14

CC15CC16

CC17

CC18CC19

H.1.7 — Contribuições absolutas das colunas activas 1 2 3 4 5


H.1.8 — Contribuições relativas das colunas activas 1 2 3 4 5


H.1.9 — Gráfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.2 — Distrito de Beja



1 0,216 41,255 41,255 2 0,118 22,597 63,853 3 0,051 9,685 73,537 4 0,041 7,814 81,351 5 0,033 6,254 87,605


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

0.24

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,060 0,659 -0,764 -0,071 0,213 0,003 0,048 IDA2 0,053 0,470 0,258 -0,235 -0,436 -0,269 -0,177 IDA3 0,053 0,628 0,609 0,316 0,194 0,266 0,123 ARE1 0,056 0,571 0,468 -0,464 0,308 -0,112 -0,073 ARE2 0,059 0,358 -0,226 -0,045 -0,364 0,287 0,072 ARE3 0,052 0,535 -0,251 0,554 0,081 -0,206 -0,002 VAL1 0,057 0,592 0,701 -0,039 0,056 -0,030 0,216 VAL2 0,055 0,419 -0,197 -0,394 -0,078 0,184 -0,193 VAL3 0,055 0,584 -0,541 0,435 0,019 -0,153 -0,035


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,046 0,784 0,552 0,623 0,124 0,178 -0,064 Apar 0,121 0,114 -0,210 -0,237 -0,047 -0,068 0,025 ≤T1 0,006 5,620 0,958 -0,711 -0,248 -1,575 0,856 T2 0,066 0,378 0,284 -0,372 0,278 0,095 -0,224 T3 0,070 0,301 -0,305 0,076 -0,281 0,169 0,235 T4 0,020 1,568 -0,207 0,868 0,309 -0,355 0,040 ≥T5 0,004 7,390 0,308 1,360 -0,788 -0,455 -1,734 Não 0,111 0,192 0,407 0,084 -0,126 0,010 0,007 Sim 0,056 0,750 -0,803 -0,165 0,248 -0,020 -0,014


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1 IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

F1

F2

CC02

CC05

CC06CC07

CC09

CC10

CC11

CC13


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1 IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC02

CC05

CC06CC07

CC09

CC10

CC11

CC13






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.3 — Distrito de Braga



1 0,192 40,061 40,061 2 0,118 24,591 64,652 3 0,058 12,044 76,696 4 0,039 8,111 84,807 5 0,033 6,809 91,616


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,067 0,442 -0,284 -0,538 -0,185 -0,120 0,083 IDA2 0,048 0,482 0,278 0,071 0,038 0,503 -0,265 IDA3 0,052 0,577 0,111 0,626 0,203 -0,306 0,136 ARE1 0,056 0,649 0,720 0,048 -0,285 0,078 0,128 ARE2 0,057 0,401 -0,063 -0,331 0,390 -0,221 -0,043 ARE3 0,054 0,633 -0,674 0,295 -0,112 0,150 -0,086 VAL1 0,057 0,540 0,622 0,072 -0,115 -0,300 -0,093 VAL2 0,064 0,303 -0,072 -0,098 0,322 0,362 0,049 VAL3 0,046 0,673 -0,663 0,048 -0,306 -0,134 0,046


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,041 0,859 -0,631 0,603 -0,051 -0,033 0,039 Apar 0,126 0,091 0,205 -0,196 0,017 0,011 -0,013 ≤T1 0,013 2,694 1,066 0,128 -0,702 -0,141 -0,946 T2 0,054 0,521 0,530 -0,043 -0,068 0,127 0,455 T3 0,083 0,259 -0,322 -0,111 0,306 -0,094 -0,165 T4 0,016 2,293 -1,007 0,600 -0,747 0,168 0,094 ≥T5 0,085 0,303 0,224 0,474 0,151 0,001 -0,009 Não 0,082 0,326 -0,233 -0,491 -0,157 -0,001 0,009 Sim 0,067 0,442 -0,284 -0,538 -0,185 -0,120 0,083


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

Não

Sim


-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2

F1

F2

CC02

CC03

CC06

CC07

CC08

CC11

CC12CC13

CC14


-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4 Não

Sim

CC02

CC03

CC06

CC07

CC08

CC11

CC12

CC13CC14






-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.4 — Distrito de Bragança



1 0,178 39,285 39,285 2 0,097 21,278 60,563 3 0,049 10,790 71,353 4 0,048 10,567 81,920 5 0,028 6,074 87,994


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,058 0,668 -0,783 -0,026 0,066 0,151 0,100 IDA2 0,058 0,413 0,301 0,131 -0,067 -0,481 -0,225 IDA3 0,050 0,579 0,562 -0,122 0,001 0,385 0,146 ARE1 0,063 0,370 0,221 0,398 -0,088 0,274 0,183 ARE2 0,050 0,491 0,270 -0,289 0,439 -0,267 -0,094 ARE3 0,054 0,493 -0,504 -0,193 -0,303 -0,070 -0,124 VAL1 0,058 0,434 -0,023 0,576 0,089 -0,129 0,078 VAL2 0,054 0,539 0,584 -0,133 -0,163 0,275 -0,146 VAL3 0,054 0,610 -0,559 -0,488 0,067 -0,136 0,062


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,017 1,826 0,459 -0,570 0,823 -0,192 0,638 Apar 0,150 0,023 -0,051 0,063 -0,091 0,021 -0,071 ≤T1 0,004 7,471 0,486 1,287 -0,758 -1,235 1,151 T2 0,021 1,721 -0,492 1,038 0,339 -0,036 -0,087 T3 0,133 0,059 0,127 -0,152 0,038 0,065 -0,064 T4 0,008 4,243 -1,043 -0,810 -1,073 -0,335 0,661 ≥T5 0,125 0,111 0,298 -0,056 -0,090 -0,072 0,030 Não 0,042 1,001 -0,893 0,168 0,271 0,217 -0,091 Sim 0,058 0,668 -0,783 -0,026 0,066 0,151 0,100


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2ARE3

VAL1

VAL2

VAL3Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

Não

Sim


-0.10

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

-0.35 -0.30 -0.25 -0.20 -0.15 -0.10 -0.05 0.00 0.05

F1

F2

CC01

CC02


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2ARE3

VAL1

VAL2

VAL3Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

Não

Sim

CC01

CC02






-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.5 — Distrito de Castelo Branco



1 0,208 41,199 41,199 2 0,106 20,926 62,125 3 0,055 10,931 73,055 4 0,035 7,029 80,084 5 0,030 5,955 86,039


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

1 2 3 4 5

H.5.3 — Coordenadas das colunas activas (continua)

Massa Distância à Origem

1 2 3 4 5

IDA1 0,069 0,521 -0,648 0,226 -0,198 -0,024 0,024 IDA2 0,043 0,599 0,272 -0,244 0,462 -0,232 0,303 IDA3 0,054 0,570 0,610 -0,096 -0,112 0,214 -0,270 ARE1 0,056 0,602 0,638 0,272 -0,260 -0,114 0,103 ARE2 0,058 0,354 -0,088 0,083 0,424 0,231 -0,082 ARE3 0,053 0,612 -0,581 -0,386 -0,187 -0,132 -0,019 VAL1 0,063 0,500 0,621 0,196 -0,125 0,030 -0,109 VAL2 0,050 0,506 -0,356 0,366 0,233 -0,006 0,198 VAL3 0,054 0,544 -0,392 -0,559 -0,067 -0,030 -0,055


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,043 0,672 0,418 -0,510 -0,245 0,200 0,128 Apar 0,124 0,081 -0,145 0,177 0,085 -0,069 -0,044 ≤T1 0,013 2,528 0,863 0,420 -0,315 -1,148 -0,086 T2 0,038 0,739 0,350 0,475 -0,153 0,379 0,419 T3 0,089 0,181 -0,215 -0,008 0,231 -0,008 -0,211 T4 0,018 1,594 -0,366 -0,506 -0,641 0,139 -0,151 ≥T5 0,008 4,238 0,137 -1,653 0,123 -0,123 0,818 Não 0,104 0,212 0,399 -0,166 0,130 -0,019 -0,048 Sim 0,063 0,583 -0,662 0,276 -0,215 0,031 0,079


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

F1

F2

IDA1

IDA2IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3Mora

Apar<=T1T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

-0.03 0.00 0.03 0.06 0.09 0.12 0.15 0.18 0.21 0.24

F1

F2

CC2

CC3CC4

CC7


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1VAL2

VAL3Mora

Apar <=T1T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC2

CC3CC4

CC7






-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5

F1

F2

LinhasColunas

H.6 — Distrito de Coimbra



1 0,158 34,238 34,238 2 0,092 19,922 54,160 3 0,064 13,832 67,992 4 0,034 7,398 75,389 5 0,030 6,414 81,803


0.00

0.02

0.04

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,059 0,504 -0,285 -0,597 0,188 0,102 -0,041 IDA2 0,057 0,350 0,168 0,129 -0,171 -0,311 0,220 IDA3 0,051 0,503 0,139 0,539 -0,025 0,230 -0,198 ARE1 0,060 0,508 0,582 0,021 0,374 0,057 0,037 ARE2 0,054 0,420 0,063 -0,175 -0,548 -0,007 -0,034 ARE3 0,052 0,644 -0,735 0,157 0,139 -0,059 -0,007 VAL1 0,056 0,405 0,386 -0,084 0,175 -0,213 -0,190 VAL2 0,058 0,328 0,170 0,034 -0,135 0,265 0,207 VAL3 0,053 0,513 -0,596 0,051 -0,037 -0,066 -0,027


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,031 1,008 -0,689 0,451 0,232 0,030 0,110 Apar 0,136 0,052 0,156 -0,102 -0,053 -0,007 -0,025 ≤T1 0,018 1,778 0,772 0,139 0,648 -0,649 -0,183 T2 0,063 0,364 0,396 -0,053 0,074 0,323 0,156 T3 0,062 0,364 -0,227 -0,133 -0,452 -0,149 -0,133 T4 0,020 1,915 -1,077 0,315 0,498 -0,098 0,447 ≥T5 0,004 7,697 -1,018 0,736 0,465 0,723 -1,780 Não 0,096 0,204 0,137 0,410 -0,114 -0,021 0,014 Sim 0,071 0,377 -0,186 -0,558 0,155 0,029 -0,018


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.56 -0.48 -0.40 -0.32 -0.24 -0.16 -0.08 -0.00 0.08 0.16

F1

F2

CC02

CC03

CC04

CC05

CC07

CC09

CC10

CC11

CC15

CC16

CC17


-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC02CC03

CC04

CC05

CC07CC09

CC10

CC11

CC15

CC16

CC17






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.7 — Distrito de Évora



1 0,170 35,055 35,055 2 0,112 23,231 58,286 3 0,059 12,078 70,364 4 0,044 9,040 79,405 5 0,031 6,379 85,783


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,056 0,616 -0,382 0,662 -0,112 -0,005 0,059 IDA2 0,057 0,394 0,119 -0,231 0,429 -0,281 -0,068 IDA3 0,054 0,514 0,269 -0,438 -0,342 0,305 0,012 ARE1 0,056 0,557 0,658 0,110 -0,103 -0,166 0,029 ARE2 0,063 0,331 -0,184 0,213 0,271 0,291 -0,100 ARE3 0,048 0,616 -0,519 -0,406 -0,236 -0,189 0,097 VAL1 0,056 0,516 0,561 0,128 -0,249 0,123 -0,193 VAL2 0,056 0,379 0,139 -0,182 0,351 0,028 0,236 VAL3 0,056 0,586 -0,700 0,054 -0,102 -0,152 -0,043


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,081 0,281 -0,419 -0,219 -0,069 0,113 -0,041 Apar 0,085 0,257 0,400 0,210 0,066 -0,108 0,039 ≤T1 0,013 2,669 0,817 0,713 -0,705 -0,415 -0,630 T2 0,046 0,535 0,264 0,314 0,066 0,446 0,341 T3 0,074 0,232 -0,012 -0,173 0,089 -0,312 0,077 T4 0,028 1,064 -0,579 -0,255 0,279 0,298 -0,610 ≥T5 0,006 5,873 -1,046 -0,695 -1,483 -0,072 0,646 Não 0,100 0,215 0,262 -0,375 -0,003 0,042 -0,029 Sim 0,067 0,484 -0,393 0,562 0,005 -0,063 0,044


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

-0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8

F1

F2

CC01

CC03

CC04

CC05

CC08

CC09

CC11CC12


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC01

CC03

CC04

CC05

CC08

CC09

CC11

CC12






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.8 — Distrito de Faro



1 0,249 45,129 45,129 2 0,118 21,340 66,469 3 0,065 11,837 78,306 4 0,032 5,881 84,186 5 0,027 4,978 89,164


0.00

0.04

0.08

0.12

0.16

0.20

0.24

0.28

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,059 0,562 -0,015 0,693 -0,264 0,021 -0,065 IDA2 0,059 0,394 -0,199 -0,289 0,269 -0,324 0,057 IDA3 0,050 0,537 0,252 -0,476 -0,006 0,358 0,009 ARE1 0,058 0,648 0,721 -0,157 -0,229 -0,067 -0,002 ARE2 0,056 0,395 0,003 0,196 0,485 0,132 -0,038 ARE3 0,053 0,744 -0,785 -0,036 -0,265 -0,067 0,042 VAL1 0,062 0,547 0,646 -0,193 -0,192 -0,008 -0,002 VAL2 0,049 0,483 0,062 0,434 0,310 0,030 0,069 VAL3 0,056 0,699 -0,777 -0,168 -0,060 -0,018 -0,059


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,068 0,523 -0,685 -0,123 -0,032 0,093 0,006 Apar 0,098 0,254 0,477 0,086 0,026 -0,065 -0,004 ≤T1 0,036 1,112 0,822 -0,371 -0,458 0,086 0,033 T2 0,061 0,399 0,297 0,197 0,413 -0,212 -0,088 T3 0,048 0,600 -0,526 0,133 0,051 0,414 0,195 T4 0,017 2,177 -1,034 -0,120 -0,572 -0,596 0,283 ≥T5 0,004 6,930 -1,094 -0,639 -0,240 0,096 -2,244 Não 0,112 0,152 -0,025 -0,364 0,130 -0,004 0,026 Sim 0,055 0,625 0,051 0,738 -0,264 0,008 -0,053


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8

F1

F2 CC01

CC04

CC05

CC06

CC07

CC08

CC10CC11

CC13

CC14

CC16


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC01

CC04CC05CC06

CC07

CC08

CC10 CC11

CC13

CC14

CC16






-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.9 — Distrito da Guarda



1 0,310 49,125 49,125 2 0,203 32,157 81,282 3 0,089 14,104 95,385 4 0,014 2,248 97,633 5 0,007 1,077 98,710


0.00

0.04

0.08

0.12

0.16

0.20

0.24

0.28

0.32

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,067 0,445 -0,073 -0,499 0,401 0,064 -0,144 IDA2 0,050 0,781 0,715 0,175 -0,411 0,208 0,090 IDA3 0,050 0,746 -0,618 0,489 -0,124 -0,294 0,093 ARE1 0,058 0,791 -0,662 0,548 0,118 0,189 0,030 ARE2 0,058 0,557 -0,141 -0,530 -0,457 -0,168 -0,121 ARE3 0,050 1,049 0,937 -0,021 0,396 -0,025 0,106 VAL1 0,067 0,684 -0,605 0,554 0,055 0,048 -0,006 VAL2 0,050 0,816 -0,116 -0,801 -0,364 -0,041 0,138 VAL3 0,050 0,971 0,922 0,062 0,291 -0,023 -0,130


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,033 1,715 1,115 0,594 -0,237 -0,201 -0,046 Apar 0,133 0,107 -0,279 -0,149 0,059 0,050 0,011 ≤T1 0,083 0,333 -0,382 0,310 0,260 -0,085 -0,007 T2 0,058 0,619 -0,121 -0,696 -0,291 0,102 -0,001 T3 0,025 2,819 1,555 0,593 -0,187 0,047 0,025 T4 0,133 0,080 -0,050 0,199 -0,187 0,027 -0,041 ≥T5 0,033 1,281 0,200 -0,797 0,749 -0,106 0,165 Não 0,033 1,716 1,115 0,594 -0,237 -0,201 -0,046 Sim 0,133 0,107 -0,279 -0,149 0,059 0,050 0,011


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

T2

T3

T4

Não

Sim


-0.18

-0.09

0.00

0.09

0.18

0.27

0.36

0.45

0.54

0.63

-0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

F2

CC03

CC06CC07

CC12


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

T2

T3

T4

Não

Sim

CC03

CC06CC07

CC12






-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

F2

LinhasColunas

H.10 — Distrito de Leiria



1 0,292 51,748 51,748 2 0,089 15,876 67,623 3 0,061 10,770 78,393 4 0,032 5,654 84,047 5 0,028 4,949 88,996


0.00

0.04

0.08

0.12

0.16

0.20

0.24

0.28

0.32

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,070 0,450 -0,489 -0,139 -0,431 -0,033 -0,020 IDA2 0,043 0,531 0,095 -0,047 0,402 0,436 0,010 IDA3 0,053 0,607 0,571 0,222 0,246 -0,308 0,018 ARE1 0,061 0,648 0,698 0,257 -0,272 0,047 0,014 ARE2 0,051 0,502 0,034 -0,597 0,218 -0,076 -0,016 ARE3 0,055 0,769 -0,802 0,270 0,098 0,019 -0,001 VAL1 0,066 0,551 0,681 0,188 -0,108 -0,039 -0,016 VAL2 0,050 0,493 -0,078 -0,590 0,027 0,065 0,034 VAL3 0,050 0,846 -0,821 0,335 0,116 -0,013 -0,012


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,045 0,903 -0,814 0,363 0,161 -0,052 0,037 Apar 0,121 0,125 0,303 -0,135 -0,060 0,019 -0,014 ≤T1 0,020 1,794 0,855 0,486 -0,373 -0,256 -0,556 T2 0,032 1,043 0,687 0,096 -0,264 0,452 0,454 T3 0,092 0,199 -0,210 -0,303 0,145 -0,131 -0,066 T4 0,022 1,641 -0,842 0,654 0,088 -0,004 0,309 ≥T5 0,001 24,944 -0,937 0,781 0,487 2,689 -3,295 Não 0,088 0,315 0,440 0,107 0,325 -0,011 0,011 Sim 0,079 0,387 -0,488 -0,119 -0,361 0,012 -0,012


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

-1.2 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4

F1

F2

CC01

CC03

CC04

CC06

CC08

CC09

CC10

CC11

CC12

CC13

CC14

CC15

CC16


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC01

CC03

CC04

CC06

CC08

CC09CC10

CC11

CC12

CC13

CC14

CC15

CC16






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.11 — Distrito de Lisboa



1 0,188 39,659 39,659 2 0,092 19,532 59,191 3 0,043 9,140 68,331 4 0,035 7,488 75,819 5 0,031 6,505 82,324


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,070 0,417 -0,480 0,306 -0,271 0,002 -0,128 IDA2 0,041 0,527 0,106 -0,026 0,288 0,055 0,526 IDA3 0,056 0,550 0,526 -0,366 0,127 -0,044 -0,229 ARE1 0,059 0,544 0,647 -0,007 -0,289 0,030 0,018 ARE2 0,053 0,410 -0,070 0,388 0,310 0,112 -0,098 ARE3 0,056 0,592 -0,620 -0,364 0,010 -0,139 0,075 VAL1 0,064 0,395 0,514 0,034 -0,157 -0,086 -0,022 VAL2 0,047 0,453 -0,097 0,322 0,149 0,268 0,041 VAL3 0,056 0,488 -0,510 -0,312 0,054 -0,129 -0,010


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,009 3,643 -0,890 -1,175 -0,414 0,753 -0,121 Apar 0,157 0,013 0,053 0,070 0,025 -0,045 0,007 ≤T1 0,019 1,754 0,844 -0,149 -0,702 -0,375 0,239 T2 0,074 0,267 0,273 0,214 0,064 0,294 -0,090 T3 0,059 0,409 -0,419 0,066 0,185 -0,378 0,044 T4 0,012 2,887 -0,814 -1,076 -0,314 0,666 0,392 ≥T5 0,003 11,843 -0,496 -1,594 0,463 -0,205 -2,035 Não 0,083 0,322 0,439 -0,295 0,191 -0,007 0,023 Sim 0,084 0,318 -0,436 0,293 -0,190 0,007 -0,023


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.45 -0.36 -0.27 -0.18 -0.09 0.00 0.09 0.18 0.27

F1

F2

CC01

CC02

CC03

CC04

CC05

CC06

CC07

CC08

CC09

CC10

CC11

CC12

CC13

CC14

CC15

CC16


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

SimCC01

CC02

CC03

CC04CC05

CC06

CC07

CC08

CC09 CC10

CC11

CC12

CC13

CC14CC15

CC16






-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.12 — Distrito de Portalegre



1 0,236 40,750 40,750 2 0,174 30,138 70,888 3 0,050 8,588 79,476 4 0,040 6,939 86,415 5 0,032 5,476 91,892


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

0.24

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,056 0,719 -0,500 0,642 0,117 -0,125 0,015 IDA2 0,056 0,477 -0,172 -0,495 -0,033 0,314 0,055 IDA3 0,056 0,603 0,672 -0,146 -0,083 -0,190 -0,070 ARE1 0,061 0,653 0,765 0,000 0,191 -0,014 0,106 ARE2 0,050 0,589 -0,161 0,572 -0,357 0,073 -0,142 ARE3 0,056 0,785 -0,696 -0,515 0,111 -0,050 0,012 VAL1 0,059 0,663 0,748 -0,178 -0,154 -0,123 -0,016 VAL2 0,056 0,487 -0,113 0,556 0,000 0,256 0,089 VAL3 0,052 0,787 -0,734 -0,393 0,176 -0,134 -0,077


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,061 0,399 -0,196 -0,365 -0,362 -0,150 0,186 Apar 0,106 0,134 0,113 0,211 0,210 0,087 -0,108 ≤T1 0,015 2,436 1,055 -0,071 0,545 -0,509 -0,712 T2 0,057 0,493 0,465 0,249 0,097 0,198 0,379 T3 0,070 0,329 -0,344 0,099 -0,375 -0,066 -0,187 T4 0,022 1,861 -0,702 -0,923 0,517 0,274 -0,075 ≥T5 0,002 16,672 -1,377 0,170 0,681 -2,842 1,953 Não 0,126 0,117 0,165 -0,287 -0,061 0,038 0,001 Sim 0,041 1,119 -0,509 0,887 0,188 -0,116 -0,003


-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3 Mora

Apar

<=T1

T2T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.60

-0.50

-0.40

-0.30

-0.20

-0.10

0.00

0.10

0.20

-0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4

F1

F2

CC02CC03

CC05

CC06

CC07

CC10

CC11

CC14 CC15


-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3 Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC02CC03

CC05

CC06

CC07

CC10CC11

CC14CC15






-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

1.6

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

LinhasColunas

H.13 — Distrito do Porto



1 0,172 35,360 35,360 2 0,124 25,578 60,939 3 0,052 10,813 71,752 4 0,033 6,878 78,630 5 0,029 5,941 84,571


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,068 0,413 -0,212 0,517 -0,265 0,163 -0,010 IDA2 0,043 0,508 0,066 -0,096 0,179 -0,596 0,087 IDA3 0,055 0,521 0,211 -0,565 0,190 0,261 -0,055 ARE1 0,059 0,541 0,652 -0,093 -0,252 0,002 0,045 ARE2 0,052 0,444 0,007 0,373 0,431 0,102 0,006 ARE3 0,055 0,625 -0,701 -0,253 -0,138 -0,099 -0,053 VAL1 0,057 0,525 0,625 -0,157 -0,173 0,054 -0,024 VAL2 0,055 0,402 -0,002 0,387 0,282 -0,071 0,008 VAL3 0,056 0,547 -0,635 -0,221 -0,101 0,015 0,016


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,020 1,693 -0,746 -0,751 0,070 0,349 0,171 Apar 0,147 0,031 0,100 0,101 -0,009 -0,047 -0,023 ≤T1 0,024 1,492 0,885 -0,344 -0,643 -0,083 -0,070 T2 0,076 0,280 0,248 0,302 0,251 0,107 0,150 T3 0,055 0,497 -0,527 -0,132 -0,005 -0,138 -0,402 T4 0,011 2,965 -0,961 -0,569 -0,317 -0,044 1,191 ≥T5 0,001 43,411 -0,844 -1,614 0,467 2,987 -1,181 Não 0,088 0,269 0,195 -0,434 0,194 -0,041 -0,005 Sim 0,078 0,344 -0,220 0,491 -0,219 0,047 0,006


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-0.60 -0.50 -0.40 -0.30 -0.20 -0.10 0.00 0.10 0.20

F1

F2

CC01

CC03

CC04CC05 CC06

CC07CC08

CC09

CC10

CC12

CC13

CC15

CC16

CC17CC18


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC01

CC03

CC04CC05CC06CC07

CC08

CC09CC10

CC12

CC13CC15

CC16CC17CC18






-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.14 — Distrito de Santarém



1 0,164 32,698 32,698 2 0,137 27,355 60,053 3 0,063 12,547 72,600 4 0,034 6,757 79,357 5 0,033 6,585 85,942


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,091 0,265 -0,301 0,349 -0,202 0,048 -0,062 IDA2 0,021 1,217 -0,067 -0,049 0,528 -0,625 0,321 IDA3 0,054 0,687 0,537 -0,572 0,134 0,165 -0,022 ARE1 0,061 0,475 0,494 0,247 -0,364 -0,001 0,082 ARE2 0,052 0,438 -0,115 0,171 0,502 0,038 -0,212 ARE3 0,053 0,542 -0,454 -0,452 -0,078 -0,037 0,115 VAL1 0,055 0,603 0,714 -0,107 -0,034 -0,080 -0,184 VAL2 0,063 0,325 -0,137 0,283 0,155 0,105 0,323 VAL3 0,048 0,647 -0,640 -0,248 -0,164 -0,046 -0,211


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,028 1,313 -0,548 -0,844 -0,360 0,017 -0,068 Apar 0,139 0,052 0,109 0,168 0,072 -0,003 0,014 ≤T1 0,009 3,691 0,849 0,223 -0,573 -1,191 -0,787 T2 0,036 0,902 0,649 0,248 -0,424 0,212 0,265 T3 0,106 0,130 -0,189 0,076 0,256 0,047 -0,075 T4 0,011 3,200 -0,769 -0,950 -0,418 -0,653 0,731 ≥T5 0,005 7,002 -0,497 -1,791 -0,520 0,900 -0,550 Não 0,064 0,550 0,454 -0,545 0,192 -0,012 0,071 Sim 0,103 0,212 -0,281 0,338 -0,119 0,007 -0,044


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar <=T1T2T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4

F1

F2

CC01CC02

CC03

CC04

CC05

CC06

CC07CC08

CC09

CC10CC11

CC12

CC13

CC14

CC15 CC16

CC17

CC18CC19


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar <=T1T2T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC01

CC03

CC05

CC06

CC09

CC10

CC13

CC14CC15

CC16

CC18

CC19

CC20

CC21






-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

LinhasColunas

H.15 — Distrito de Setúbal

H.15.1 — Valores próprios e percentagem de explicação dos actores Valor Próprio Percentagem de


1 0,227 45,681 45,681 2 0,081 16,419 62,100 3 0,047 9,565 71,665 4 0,032 6,467 78,132 5 0,029 5,835 83,968


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

0.24

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,058 0,584 -0,597 0,309 0,331 -0,073 -0,029 IDA2 0,055 0,362 -0,004 -0,047 -0,408 0,028 0,207 IDA3 0,054 0,635 0,654 -0,288 0,058 0,050 -0,181 ARE1 0,062 0,498 0,597 0,018 0,271 -0,047 0,127 ARE2 0,050 0,423 -0,021 0,338 -0,332 -0,157 -0,147 ARE3 0,054 0,641 -0,666 -0,335 -0,004 0,200 -0,009 VAL1 0,057 0,608 0,715 -0,134 0,101 0,029 -0,088 VAL2 0,056 0,369 -0,135 0,320 -0,206 0,080 0,069 VAL3 0,054 0,574 -0,625 -0,189 0,106 -0,115 0,022


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,015 2,362 -0,920 -1,007 0,077 -0,331 -0,023 Apar 0,151 0,024 0,093 0,102 -0,008 0,034 0,002 ≤T1 0,015 2,057 0,768 -0,123 0,847 0,381 0,137 T2 0,070 0,316 0,334 0,245 -0,055 -0,325 0,098 T3 0,070 0,326 -0,388 -0,032 -0,125 0,318 -0,217 T4 0,008 3,836 -0,723 -1,091 -0,086 -0,124 1,197 ≥T5 0,002 13,536 -0,882 -1,817 0,156 -1,881 -1,596 Não 0,092 0,273 0,428 -0,240 -0,165 0,026 -0,014 Sim 0,075 0,413 -0,526 0,296 0,202 -0,033 0,017


-2.1

-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

-0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.36

-0.27

-0.18

-0.09

0.00

0.09

0.18

0.27

0.36

-0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4

F1

F2

CC02

CC03

CC04

CC05

CC06

CC07CC08

CC09

CC10

CC11

CC12

CC13


-2.1

-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

-0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC02

CC03

CC04CC05

CC06

CC07CC08

CC09

CC10

CC11

CC12

CC13






-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.16 — Distrito de Viana do Castelo



1 0,242 42,391 42,391 2 0,118 20,734 63,125 3 0,106 18,593 81,718 4 0,035 6,071 87,789 5 0,025 4,283 92,071


0.00

0.04

0.08

0.12

0.16

0.20

0.24

0.28

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,062 0,506 -0,203 -0,554 -0,366 0,089 -0,078 IDA2 0,051 0,513 0,389 0,313 -0,027 -0,382 0,210 IDA3 0,053 0,498 -0,133 0,349 0,453 0,261 -0,108 ARE1 0,057 0,683 0,679 -0,338 0,288 0,008 -0,030 ARE2 0,055 0,513 0,154 0,472 -0,442 0,008 -0,023 ARE3 0,055 0,809 -0,864 -0,118 0,141 -0,016 0,055 VAL1 0,057 0,691 0,708 -0,117 0,392 0,008 0,024 VAL2 0,055 0,486 0,047 0,273 -0,564 0,111 -0,059 VAL3 0,055 0,726 -0,788 -0,151 0,154 -0,119 0,033


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,057 0,639 -0,702 0,134 0,278 0,003 -0,060 Apar 0,109 0,175 0,367 -0,070 -0,145 -0,001 0,031 ≤T1 0,015 2,382 0,819 -0,166 0,908 0,664 -0,235 T2 0,069 0,371 0,398 -0,303 -0,055 -0,229 0,032 T3 0,052 0,566 -0,179 0,546 -0,386 0,156 -0,126 T4 0,024 1,545 -0,958 -0,283 0,174 0,204 0,617 ≥T5 0,006 5,315 -1,156 0,274 0,923 -1,174 -1,089 Não 0,118 0,123 0,079 0,296 0,150 -0,021 0,067 Sim 0,048 0,734 -0,194 -0,724 -0,366 0,052 -0,165


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2IDA3

ARE1

ARE2

ARE3 VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-0.40

-0.30

-0.20

-0.10

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

-1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2

F1

F2

CC01

CC02

CC06

CC07

CC08

CC09

CC10


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2IDA3

ARE1

ARE2

ARE3 VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5Não

Sim

CC01

CC02

CC06

CC07

CC08

CC09

CC10






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.5 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.17 — Distrito de Vila Real



1 0,257 46,917 46,917 2 0,115 20,998 67,915 3 0,090 16,399 84,314 4 0,030 5,555 89,868 5 0,030 5,404 95,272


0.00

0.04

0.08

0.12

0.16

0.20

0.24

0.28

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,059 0,639 -0,530 0,328 0,494 0,030 -0,013 IDA2 0,054 0,444 0,277 -0,221 -0,217 -0,009 0,515 IDA3 0,054 0,466 0,301 -0,136 -0,322 -0,024 -0,500 ARE1 0,054 0,749 0,707 -0,333 0,337 0,024 0,021 ARE2 0,059 0,409 0,077 0,445 -0,307 -0,175 0,071 ARE3 0,054 0,735 -0,792 -0,152 -0,001 0,166 -0,099 VAL1 0,054 0,765 0,715 -0,427 0,212 -0,051 -0,032 VAL2 0,059 0,454 0,133 0,565 -0,226 0,039 0,045 VAL3 0,054 0,815 -0,859 -0,190 0,035 0,008 -0,018


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,029 1,567 -0,968 -0,677 -0,282 -0,169 -0,021 Apar 0,137 0,072 0,207 0,145 0,060 0,036 0,004 ≤T1 0,025 1,718 0,844 -0,651 0,670 0,079 -0,036 T2 0,044 0,599 0,234 0,484 0,122 -0,496 -0,076 T3 0,074 0,245 -0,049 0,153 -0,232 0,394 0,015 T4 0,025 1,956 -1,119 -0,679 -0,191 -0,368 0,128 ≥T5 0,108 0,179 0,241 -0,134 -0,318 -0,008 -0,013 Não 0,059 0,600 -0,441 0,246 0,582 0,015 0,023 Sim 0,029 1,567 -0,968 -0,677 -0,282 -0,169 -0,021


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

Não

Sim


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

CC03

CC05

CC06 CC07

CC12

CC14


-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

Não

SimCC03

CC05

CC06

CC07

CC12

CC14






-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.18 — Distrito de Viseu



1 0,163 33,340 33,340 2 0,115 23,424 56,764 3 0,082 16,788 73,553 4 0,037 7,556 81,108 5 0,029 6,004 87,112


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,066 0,453 -0,322 0,540 -0,159 0,120 0,036 IDA2 0,048 0,467 0,123 -0,139 0,290 -0,452 -0,108 IDA3 0,052 0,544 0,293 -0,553 -0,067 0,265 0,054 ARE1 0,058 0,496 0,554 0,045 -0,344 -0,072 0,065 ARE2 0,056 0,446 0,065 0,038 0,600 0,078 0,052 ARE3 0,053 0,590 -0,664 -0,088 -0,252 -0,003 -0,124 VAL1 0,059 0,464 0,494 -0,196 -0,296 -0,111 0,010 VAL2 0,052 0,421 0,149 0,333 0,190 0,255 -0,129 VAL3 0,056 0,556 -0,663 -0,108 0,133 -0,123 0,111


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,044 0,742 -0,517 -0,601 -0,174 0,068 0,039 Apar 0,123 0,096 0,186 0,216 0,062 -0,024 -0,014 ≤T1 0,008 3,501 0,715 0,025 -0,487 0,489 1,402 T2 0,040 0,766 0,458 0,203 -0,588 -0,184 -0,280 T3 0,088 0,203 0,066 0,060 0,411 0,048 -0,016 T4 0,027 1,466 -1,047 -0,316 -0,261 -0,252 0,178 ≥T5 0,003 9,969 -0,479 -1,573 -0,513 1,853 -1,292 Não 0,096 0,220 0,212 -0,391 0,113 -0,050 -0,003 Sim 0,070 0,415 -0,291 0,538 -0,156 0,068 0,005


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar <=T1

T2T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

-0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8

F1

F2

CC02

CC05

CC06

CC07CC09

CC11

CC20 CC21

CC22

CC23


-1.8

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1ARE2

ARE3VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar<=T1

T2T3

T4

>=T5

Não

Sim

CC02

CC05

CC06

CC07CC09

CC11

CC20

CC21

CC22

CC23






-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.19 — Concelho de Lisboa



1 0,156 34,282 34,282 2 0,085 18,579 52,862 3 0,059 12,999 65,861 4 0,041 8,927 74,788 5 0,030 6,602 81,390


0.00

0.02

0.04

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,058 0,532 -0,469 0,502 -0,216 0,044 0,033 IDA2 0,056 0,402 0,131 -0,172 0,437 -0,291 -0,095 IDA3 0,053 0,489 0,380 -0,373 -0,222 0,258 0,064 ARE1 0,060 0,532 0,627 0,249 -0,198 -0,072 -0,014 ARE2 0,055 0,385 -0,118 0,073 0,458 0,231 -0,019 ARE3 0,052 0,616 -0,595 -0,363 -0,259 -0,163 0,037 VAL1 0,057 0,487 0,596 0,056 -0,120 -0,079 -0,141 VAL2 0,054 0,364 0,005 0,103 0,262 0,144 0,312 VAL3 0,056 0,525 -0,620 -0,158 -0,130 -0,058 -0,156


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,002 15,840 0,412 -1,191 -1,173 1,668 -1,673 Apar 0,165 0,002 -0,005 0,013 0,013 -0,018 0,018 ≤T1 0,025 1,361 0,738 0,474 -0,531 -0,373 0,046 T2 0,059 0,350 0,148 0,228 0,208 0,333 0,056 T3 0,056 0,391 -0,332 -0,099 0,162 -0,156 -0,344 T4 0,018 1,555 -0,420 -0,490 -0,108 -0,445 0,698 ≥T5 0,009 3,689 -0,109 -1,251 -0,698 0,764 0,246 Não 0,128 0,089 0,218 -0,183 0,066 -0,041 0,003 Sim 0,039 0,945 -0,708 0,595 -0,214 0,134 -0,008


-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

-0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4

>=T5

Não

Sim


-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

-0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

F1

F2

FG01

FG02FG03 FG04

FG05

FG06

FG07

FG08

FG09

FG10

FG11

FG12

FG14

FG15

FG16

FG17

FG18

FG21

FG22FG23

FG25

FG26FG27

FG28

FG29FG30FG32

FG33

FG35

FG37

FG39

FG40

FG41

FG42

FG43

FG44

FG45

FG46

FG48

FG50

FG53


H.19.8 — Gráfico das linhas com condicionante Natureza (no primeiro plano factorial)

-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

MoraApar

H.19.9 — Gráfico das linhas com condicionante Tipologia (no plano factorial F1; F2)

-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

<=T1T2T3T4>=T5

H.19.10 — Gráfico das linhas com condicionante Primeira Mão (no primeiro plano factorial)

-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

NãoSim


-2.4

-2.0

-1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

-1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

LinhasColunas

H.20 — Concelho do Porto



1 0,210 41,354 41,354 2 0,091 17,990 59,345 3 0,069 13,505 72,851 4 0,039 7,589 80,439 5 0,032 6,294 86,733


0.00

0.03

0.06

0.09

0.12

0.15

0.18

0.21

0.24

1 2 3 4 5


à Origem 1 2 3 4 5

IDA1 0,057 0,518 -0,400 -0,306 0,495 0,024 -0,050 IDA2 0,054 0,398 0,141 0,241 -0,189 -0,296 0,406 IDA3 0,055 0,421 0,276 0,079 -0,327 0,268 -0,348 ARE1 0,056 0,700 -0,734 -0,269 -0,262 -0,026 -0,047 ARE2 0,059 0,439 0,013 0,557 0,262 0,160 0,058 ARE3 0,052 0,753 0,769 -0,337 -0,014 -0,152 -0,015 VAL1 0,056 0,547 -0,578 0,003 -0,368 0,157 0,070 VAL2 0,055 0,377 -0,033 0,291 0,248 -0,229 -0,261 VAL3 0,055 0,588 0,625 -0,294 0,129 0,068 0,189


à Origem 1 2 3 4 5

Mora 0,011 1,775 0,925 -0,316 -0,161 0,502 -0,284 Apar 0,148 0,029 -0,118 0,040 0,020 -0,064 0,036 ≤T1 0,057 0,683 -0,737 -0,254 -0,241 -0,037 0,019 T2 0,052 0,523 0,014 0,617 0,250 0,225 0,028 T3 0,038 0,830 0,641 -0,145 -0,002 -0,497 -0,281 T4 0,016 2,160 0,859 -0,667 0,164 0,487 0,550 ≥T5 0,003 10,717 1,101 -0,531 -0,648 0,570 -0,213 Não 0,133 0,070 0,148 0,128 -0,168 -0,019 0,014 Sim 0,034 1,049 -0,574 -0,495 0,652 0,073 -0,054


-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

-0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

F2

IDA1

IDA2

IDA3

ARE1

ARE2

ARE3

VAL1

VAL2

VAL3

Mora

Apar

<=T1

T2

T3

T4 >=T5

Não

Sim


-0.4

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

-1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6

F1

F2

FG01

FG02

FG03FG04

FG05

FG06FG07

FG08

FG09

FG10

FG11

FG12

FG14

FG15


H.20.8 — Gráfico das linhas com condicionante Natureza (no primeiro plano factorial)

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

MoraApar

H.20.9 — Gráfico das linhas com condicionante Tipologia (no plano factorial F1; F2)

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

<=T1T2T3T4>=T5

H.20.10 — Gráfico das linhas com condicionante Primeira Mão (no primeiro plano factorial)

-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

NãoSim


-1.5

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

-1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

F2

LinhasColunas


- 463 -

Anexo I — Coeficientes de Localização

I.1 — Distritos

02

07

14

04

12

08

15

17

11

0316

05

09

18

06

10

01

13

Coeficiente

0.57 - 0.61

0.61 - 0.70

0.70 - 0.81

0.81 - 1.20

19 – Aveiro 20 – Beja 21 – Braga 22 – Bragança 23 – Castelo Branco 24 – Coimbra 25 – Évora 26 – Faro 27 – Guarda 28 – Leiria 29 – Lisboa 30 – Portalegre 31 – Porto 32 – Santarém 33 – Setúbal 34 – Viana do Castelo 35 – Vila Real 36 – Viseu


- 464 -

I.2 — Distrito de Aveiro

01

04

03

09

05

18

13

02

15

19

17

11

06

08

14

10

12

07

16

Coeficiente

0.50 - 0.70

0.70 - 0.81

0.81 - 0.95

0.95 - 1.10

01 – Águeda 02 – Albergaria-a-Velha 03 – Anadia 04 – Arouca 05 – Aveiro 06 – Castelo de Paiva 07 – Espinho 08 – Estarreja 09 – S.ta Maria da Feira 10 – Ílhavo 11 – Mealhada 12 – Murtosa 13 – Oliveira de Azeméis 14 – Oliveira do Bairro 15 – Ovar 16 – São João da Madeira 17 – Sever do Vouga 18 – Vagos 19 – Vale de Cambra


- 465 -

I.3 — Distrito de Braga


- 466 -

02

10

04

08

11

13

07

12

03

05

09

06

01

14

Coeficiente

0.80 - 0.96

0.96 - 0.99

0.99 - 1.15

1.15 - 1.37

01 – Amares 02 – Barcelos 03 – Braga 04 – Cabeceiras de Basto 05 – Celorico de Basto 06 – Esposende 07 – Fafe 08 – Guimarães 09 – Póvoa de Lanhoso 10 – Terras de Bouro 11 – Vieira do Minho 12 – Vila Nova de Famalicão 13 – Vila Verde 14 – Vizela


- 467 -

I.4 — Distrito de Coimbra

12

02

05

01

03

15

06

11

10

13

16

04

07

14

09

08

17

Coeficiente

0.50 - 0.59

0.59 - 0.68

0.68 - 0.85

0.85 - 1.00

01 – Arganil 02 – Cantanhede 03 – Coimbra 04 – Condeixa-a-Nova 05 – Figueira da Foz 06 – Góis 07 – Lousã 08 – Mira 09 – Miranda do Corvo 10 – Montemor-o-Velho 11 – Oliveira do Hospital 12 – Pampilhosa da Serra 13 – Penacova 14 – Penela 15 – Soure 16 – Tábua 17 – Vila Nova de Poiares


- 468 -

I.5 — Distrito de Faro

08

13

14

02

09

03 04

07

05

11

15

12

01

10

06

16 16

Coeficiente

0.65 - 0.70

0.70 - 0.77

0.77 - 0.95

0.95 - 1.20

01 – Albufeira 02 – Alcoutim 03 – Aljezur 04 – Castro Marim 05 – Faro 06 – Lagoa 07 – Lagos 08 – Loulé 09 – Monchique 10 – Olhão 11 – Portimão 12 – São Brás de Alportel 13 – Silves 14 – Tavira 15 – Vila do Bispo 16 – Vila Real de Santo António


- 469 -

I.6 — Distrito de Leiria

15

09

01

16

06

10

0308

02

12

13

04

05

11

14

07

Coeficiente

0.60 - 0.75

0.75 - 0.93

0.93 - 1.09

1.09 - 1.35

01 – Alcobaça 02 – Alvaiázere 03 – Ansião 04 – Batalha 05 – Bombarral 06 – Caldas da Rainha 07 – Castanheira de Pêra 08 – Figueiró dos Vinhos 09 – Leiria 10 – Marinha Grande 11 – Nazaré 12 – Óbidos 13 – Pedrógão Grande 14 – Peniche 15 – Pombal 16 – Porto de Mós


- 470 -

I.7 — Distrito de Lisboa


- 471 -

13

11

14

01

09

03

04

07

08

0506

02

12

10

16

15

Distrito LISBOA

Coeficiente

0.40 - 0.45

0.45 - 0.60

0.60 - 0.80

0.80 - 1.00

01 – Alenquer 02 – Arruda dos Vinhos 03 – Azambuja 04 – Cadaval 05 – Cascais 06 – Lisboa 07 – Loures 08 – Lourinhã 09 – Mafra 10 – Oeiras 11 – Sintra 12 – Sobral de Monte Agraço 13 – Torres Vedras 14 – Vila Franca de Xira 15 – Amadora 16 – Odivelas


- 472 -

I.8 — Distrito do Porto

01

11 07 02

17

10

1614

04

03

05

06

13

15

18

09

08

12

Coeficiente

0.39 - 0.56

0.56 - 0.75

0.75 - 0.85

0.85 - 1.00

01 – Amarante 02 – Baião 03 – Felgueiras 04 – Gondomar 05 – Lousada 06 – Maia 07 – Marco de Canaveses 08 – Matosinhos 09 – Paços de Ferreira 10 – Paredes 11 – Penafiel 12 – Porto 13 – Póvoa de Varzim 14 – Santo Tirso 15 – Valongo 16 – Vila do Conde 17 – Vila Nova de Gaia 18 – Trofa


- 473 -

I.9 — Distrito de Santarém

09

07

01

16

05

21

1318

14

19

15

03

11

06

02

04

17

08

12

2010

Coeficiente0.58 - 0.91

0.91 - 0.99

0.99 - 1.10

1.10 - 1.62

01 – Abrantes 02 – Alcanena 03 – Almeirim 04 – Alpiarça 05 – Benavente 06 – Cartaxo 07 – Chamusca 08 – Matosinhos 09 – Constância 10 – Coruche 11 – Entroncamento 12 – Ferreira de Zêzere 13 – Golegã 14 – Mação 15 – Rio Maior 16 – Salvaterra de Magos 17 – Santarém 18 – Tomar 19 – Torres Novas 20 – Vila Nova da Barquinha 21 – Ourém


- 474 -

I.10 — Distrito de Setúbal

09

05

13

01

08

07

11

12

02

10

03

07

06

04

Coeficiente

0.90 - 0.98

0.98 - 1.05

1.05 - 1.25

1.25 - 1.57

01 – Alcácer do Sal 02 – Alcochete 03 – Almada 04 – Barreiro 05 – Grândola 06 – Moita 07 – Montijo 08 – Palmela 09 – Santiago do Cacém 10 – Seixal 11 – Sesimbra 12 – Setúbal 13 – Sines


- 475 -

I.11 — Distrito de Viana do Castelo

01

07

09

03

04

06

05

02

08

10

Distrito VIANA DO CASTELO

Coeficiente

0.74 - 0.80

0.80 - 0.95

0.95 - 0.99

0.99 - 1.55

01 – Arcos de Valdevez 02 – Caminha 03 – Melgaço 04 – Monção 05 – Paredes de Coura 06 – Ponte da Barca 07 – Ponte de Lima 08 – Valença 09 – Viana do Castelo 10 – Vila Nova de Cerveira


- 476 -

I.12 — Concelho de Lisboa

33

08

18

21

02

39

11

32

01

10

09

42

40

13

23

26

07

05

41

4450

35

4303

17

25

30 46

04

14

29

37

2406

49

1645

5122

48

31

28 36

1920

2715

52

53

3834

1247

37

Coeficiente0.86- 1.03

1.03 - 1.47

1.47 - 1.80

1.80 - 2.20

01 – Ajuda 02 – Alcântara 03 – Alto do Pina 04 – Alvalade 05 – Ameixoeira 06 – Anjos 07 – Beato 08 – Benfica 09 – Campo Grande 10 – Campolide 11 – Carnide 12 – Castelo 13 – Charneca 14 – Coração de Jesus 15 – Encarnação 16 – Graça 17 – Lapa 18 – Lumiar

19 – Madalena 20 – Mártires 21 – Marvila 22 – Mercês 23 – N.S.ra de Fátima 24 – Pena 25 – Penha de França 26 – Prazeres 27 – Sacramento 28 – S.ta Catarina 29 – S.ta Engrácia 30 – S.ta Isabel 31 – S.ta Justa 32 – S.ta Maria de Belém 33 – S.ta Maria dos Olivais 34 – Santiago 35 – S.to Condestável 36 – S.to Estêvão

37 – Santos-o-Velho 38 – São Cristóvão-São Lourenço 39 – São Domingos de Benfica 40 – São Francisco Xavier 41 – São João 42 – São João de Brito 43 – São João de Deus 44 – São Jorge de Arroios 45 – São José 46 – São Mamede 47 – São Miguel 48 – São Nicolau 49 – São Paulo 50 – São Sebastião da Pedreira 51 – São Vicente de Fora 52 – Sé 53 – Socorro


- 477 -

I.13 — Concelho do Porto

03

10

11

0602

04

01

0705

09

12

14

08 15

13

Concelho PORTO

Coeficiente

0.70 - 0.80

0.80 - 0.99

0.99 - 1.20

1.20 - 1.66

01 – Aldoar 02 – Bonfim 03 – Campanhã 04 – Cedofeita 05 – Foz do Douro 06 – Lordelo do Ouro 07 – Massarelos 08 – Miragaia 09 – Nevogilde 10 – Paranhos 11 – Ramalde 12 – Santo Ildefonso 13 – São Nicolau 14 – Sé 15 – Vitória


- 481 -

ANEXO J — Coeficientes de Vetustez

J.1 — Almada

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

ALMADA

J.2 — Amadora

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

AMADORA


- 482 -

J.3 — Barreiro

J.4 — Beja

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

BARREIRO

0,00

0,10

0,20

0,300,40

0,50

0,60

0,700,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos

Idade

BEJA


- 483 -

J.5 — Coimbra

J.6 — Figueira da Foz

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos

Idade

FIGUEIRA DA FOZ

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

COIMBRA


- 484 -

J.7 — Leiria

J.8 — Lisboa

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos

Idade

LISBOA

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

LEIRIA


- 485 -

J.9 — Loures

J.10 — Marinha Grande

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

MARINHA GRANDE

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

LOURES


- 486 -

J.11 — Matosinhos

J.12 — Moita

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

4 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

MOITA

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

MATOSINHOS


- 487 -

J.13 — Odivelas

J.14 — Oeiras

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

OEIRAS

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

ODIVELAS


- 488 -

Porto

Seixal

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

SEIXAL

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos

Idade

PORTO


- 489 -

Setúbal

Sintra

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficientes

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

SINTRA

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

SETÚBAL


- 490 -

J.15 — Viana do Castelo

J.16 — Vila Franca de Xira

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

VILA FRANCA DE XIRA

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

VIANA DO CASTELO


- 491 -

J.17 — Vila Nova De Gaia

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

Coeficiente

men

os d

e 3

anos

3 a

8 an

os

9 a

15 a

nos

16 a

25

anos

26 a

40

anos

41 a

60

anos

61 a

85

anos

mai

s de

85

anos Idade

VILA NOVA DE GAIA


- 495 -

ANEXO L — Coeficentes de Área Relativa

L.1 — Alenquer

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

ALENQUER

L.2 — Almada

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

1.60

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 496 -

L.3 — Amadora

0.88

0.90

0.92

0.94

0.96

0.98

1.00

1.02

1.04

1.06

1.08

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.4 — Barreiro

0.82

0.84

0.86

0.88

0.90

0.92

0.94

0.96

0.98

1.00

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

BARREIRO

L.5 — Beja

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 497 -

L.6 — Cascais

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.7 — Coimbra

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 498 -

L.8 — Figueira da Foz

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300 área

FIGUEIRA DA FOZ


- 499 -

L.9 — Gondomar

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

GONDOMAR

L.10 — Leiria

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

1.60

1.80

2.00

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 500 -

L.11 — Lisboa

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.12 — Loures

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 501 -

L.13 — Mafra

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.14 — Maia

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 502 -

L.15 — Marinha Grande

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.16 — Matosinhos

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 503 -

L.17 — Odivelas

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.18 — Oeiras

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 504 -

L.19 — Ovar

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.20 — Póvoa do Varzim

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

PÓVOA DO VARZIM


- 505 -

L.21 — Seixal

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.22 — Sesimbra

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤ 50 50 < A ≤ 80 80 < A ≤ 100 100 < A ≤120

120 < A ≤150

150 < A ≤200

200 < A ≤300

A > 300área


- 506 -

L.23 — Setúbal

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.24 — Sintra

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 507 -

L.25 — Valongo

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

L.26 — Viana do Castelo

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área


- 508 -

L.27 — Vila do Conde

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

VILA DO CONDE

L.28 — Vila Franca de Xira

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

coeficiente

A ≤

50

50 <

A ≤

80

80 <

A ≤

100

100

< A

≤ 1

20

120

< A

≤ 1

50

150

< A

≤ 2

00

200

< A

≤ 3

00

A >

300

área

VILA FRANCA DE XIRA


- 511 -

ANEXO M — Número de Imóveis da Amostra em cada Concelho

M.1 — Número de observações por concelho (apartame ntos)

No de apartamentos

1

2 - 3

4 - 6

7 - 10

11 - 30

31 - 75

76 - 150

151 - 250

251 - 450


- 512 -

M.2 — Número de observações por concelho (moradias )

No de moradias

1

2

3 - 4

5 - 6

7 - 10

11 - 15

16 - 30

31 - 40


- 515 -

ANEXO N — Relatório dos Modelos de Regressão Linear Múltipla

Objectivo deste trabalho Estimar o valor médio de uma habitação a partir de algumas características do

imóvel.

Características acessíveis Área, Idade, Tipologia, Natureza (moradia ou apartamento), Primeira mão (sim

ou não), Distrito, Concelho, Data e Valor da transacção.

Características não acessíveis: Qualidade de construção, Área do lote do terreno, Área descoberta e outros

factores (vidros duplos, garagem, virada a sul, vista de mar).

Método de análise: Criação de dois modelos de regressão linear múltipla, um para moradias e outro

para apartamentos, a partir das variáveis acessíveis.


- 516 -

1 – Estatística descritiva Nomes das variáveis e alguns dados nos Ficheiro c do R:

> names(c)

[1] "iden" "data" "natu" "tipo" "pmao" "ida" "are " "val" "dist" "conc"

> head(c)

iden data natu tipo pmao ida are val dist conc

1 A006 1 2 2 1 0 121 71826 1 1

2 A007 1 2 2 0 8 93 72848 1 1

3 A057 3 1 3 1 0 174 99760 1 1

4 A058 4 2 3 1 3 166 79800 1 1

5 A059 4 2 2 1 6 88 75000 1 1

6 A060 4 2 3 0 13 132 92500 1 1

Existem, no total, 178 concelhos com dados. A criação de um modelo por concelho não é praticável e a criação de um único modelo para todos os concelhos exige o seu agrupamento. Assim, foi utilizado o valor médio por metro quadrado, obtido a partir dos dados existentes, como referência para agrupar os concelhos.

Para uma mais fácil identificação da localização foi necessário atribuir a cada habitação o conjunto distrito/concelho correspondente. Simultaneamente, por uma questão de escala, os valores de aquisição foram passados para milhares de euros.

################################################### ############# # JUNTAR AS VARIÁVEIS DISTRITO E CONCELHO + CALCULA R VALOR/M2 ################################################### ############# dc<-apply(c[,9:10],1,function(x) paste(x,collapse=" *")) c$dc<-factor(dc) c$pmq<-c$val/c$are c[1:10,] ################################################### ############## iden data natu tipo pmao ida are val dist conc dc pmq 1 A006 1 2 2 1 0 121 71826 1 1 1*1 593.6033 2 A007 1 2 2 0 8 93 72848 1 1 1*1 783.3118 3 A057 3 1 3 1 0 174 99760 1 1 1*1 573.3333 4 A058 4 2 3 1 3 166 79800 1 1 1*1 480.7229 5 A059 4 2 2 1 6 88 75000 1 1 1*1 852.2727

################################################### ############# > # CONSTRUIR UM FICHEIRO EM EXCEL COM VALORES/M2 M ÉDIOS > ################################################# ############### > medm<-tapply(m$pmq,m$dc,mean) > nm<-tapply(m$pmq,m$dc,length) > plot(sort(medm)) > na<-tapply(a$pmq,a$dc,length) > points(sort(meda),col=2) > legend(50,1500,"apart (verm) vs morad") ################################################### #############


- 517 -

O comportamento dos valores médios das moradias é diferente do dos apartamentos.

################################################### ############## #FAZER CATEGORIZAÇÂO DE CONCELHOS UTILIZANDO O VALOR MÉDIO POR M2 ################################################### ############## #Apartamentos cata<-rep(0,nrow(meda)) cata[meda <=600] <-1 cata[meda >600 & meda <=700] <-2 cata[meda >700 & meda <=800] <-3 cata[meda >800 & meda <=900] <-4 cata[meda >900 & meda <=1000] <-5 cata[meda >1000 & meda <=1100] <-6 cata[meda >1100 & meda <=1200] <-7 cata[meda >1200 & meda <=1300] <-8 cata[meda >1300 & meda <=1400] <-9 cata[meda >1400 & meda <=1500] <-10 cata[meda >1500 & meda <=1600] <-11 cata[meda >1600] <-12 #Moradias catm<-rep(0,nrow(medm)) catm[medm <=400] <-1 catm[medm >400 & medm <=500] <-2 catm[medm >500 & medm <=600] <-3 catm[medm >600 & medm <=700] <-4 catm[medm >700 & medm <=800] <-5 catm[medm >800 & medm <=900] <-6 catm[medm >900 & medm <=1000] <-7 catm[medm >1000 & medm <=1100] <-8 catm[medm >1100 & medm <=1200] <-9 catm[medm >1200 & medm <=1300] <-10 catm[medm >1300 & medm <=1400] <-11 catm[medm >1400 & medm <=1500] <-12 catm[medm >1500 & medm <=1600] <-13 catm[medm >1600 & medm <=1700] <-14 catm[medm >1700 & medm <=1800] <-15 catm[medm >1800] <-16 ################################################### #############

Categorizou-se os concelhos usando o algoritmo acima indicado.


- 518 -

2 –Problemas para a criação dos modelos de regressão

1. A necessidade de criação de categorias para os concelhos e a subjectividade daí criada. A utilização de métodos estatísticos como a ANOVA não se revelou eficaz pois os valores médios, quando ordenados, aparecem de forma linear e quase contínua, impossibilitando a criação de contrastes. Além disso, houve rejeição nos testes de igualdade de variâncias.

2. Uma elevada heterocedasticidade. 3. De concelho para concelho há uma grande variabilidade nos preços (por isso

a rejeição da igualdade de variâncias), levando a um lack-of-fit do modelo ou, de outra forma, a uma grande sobrevalorização da dispersão.

4. O valor por área do imóvel apresenta um ajustamento linear bastante

estranho; pensa-se que terá sido causado pela existência de habitações muito grandes, mas com preços “demasiado” baixos. Assim, optou-se por logaritmizar esta variável de forma a atenuar o problema.

5. A idade revela um problema semelhante, ainda com a agravante de 50 % das

casas em primeira mão terem menos de 8 anos. Assim optou-se por criar duas variáveis que atenuassem os dois problemas simultaneamente.


- 519 -

3-Criação dos dois Modelos de Regressão Dadas as diferenças existentes nalgumas características optou-se por separar os

dados em dois conjuntos: moradias e apartamentos.

Modelo para os apartamentos O trabalho foi iniciado com a transformação de escala (valores em milhares de

euros). #Trabalhando em milhares de euros

apart$val<-apart$val/1000

A variável Idade foi codificada (ver à frente) e o modelo resultante foi: – Variável dependente – val (milhares de euros) – Variáveis independentes – log(are) + cata + tipo + id1 + pmao + dep*tipo

Pmão – Há mais apartamentos usados do que em 1.ª mão (3 431 para 3 150) e em média o preço dos apartamentos em 1.ª mão é superior (98 mil euros para 114 mil). Portanto, parecia ser uma variável importante, mas acabou por se revelar pouco significativa.

Data – O gráfico seguinte exibe os valores médios em cada um dos meses da amostra, não parecendo que a sua inclusão traga algo de significativo ao modelo.

9095

100

105

110

115

120

data

mean of val

1 3 5 7 9 11 13

pmao

10

Tipo – Esta variável exibe cinco níveis e o seu comportamento relativamente ao preço revela um relativo crescimento linear deste com o aumento de quartos.

Área – Esta variável é, sem dúvida, a mais importante e aquela que exige mais cuidado na forma como se introduz no modelo. Utilizando algumas transformações no modelo de regressão múltipla, optou-se por incluir o logaritmo natural desta variável.


- 520 -

Idade – Apresenta-se em seguida o output que nos permite sintetizar algumas das características desta variável:

################################################### ######################### #IDADE (separando 1ª mão e usados) summary(apart$ida) Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max. 0.00 1.00 3.00 8.54 13.00 104.00 #Comentário: 25% dos apartamentos tem 1 ano ou men os e 50% têm 8 anos ou menos #1ª mão summary(apart$ida[apart$pmao==1]) Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max. 0.0000 0.0000 1.0000 0.9451 1.0000 41.0000 #Mais de 75% dos apartamentos em 1ª mão tem 1 ano ou menos #usados summary(apart$ida[apart$pmao==0]) Min. 1st Qu. Median Mean 3rd Qu. Max. 0.00 6.00 12.00 15.51 21.00 104.00 #A idade é bastante maior para os apartamentos usa dos #Categorizando a variável idade (q<-quantile(c$ida, c(0,0.25, 0.5, 0.75,1))) 0% 25% 50% 75% 100% 0 1 4 14 123 idacat[c$ida >= q[1] & c$ida <= q[2]] <- mean(c(q[ 1],q[2])) idacat[c$ida > q[2] & c$ida <= q[3]] <- mean(c(q[2 ],q[3])) idacat[c$ida > q[3] & c$ida <= q[4]] <- mean(c(q[3 ],q[4])) idacat[c$ida > q[4] & c$ida <= q[5]] <- mean(c(q[4 ],q[5])) tab <- by(c$val, idacat, mean) idaclas <- as.numeric(names(tab)) prop <- as.vector(tab) par(mfrow=c(1,1)) plot(idaclas, prop, pch = 19,xlim=c(min(c$ida),max (c$ida))) lines(lowess(idaclas, prop), col = 2) ################################################### #########################

Devido a estas características, decidiu-se subdividir a varíavel Idade em

apartamentos com poucos anos versus apartamentos com muitos anos (id1 = 1 para ida ≤ 8 anos e id1 = 0 para ida>8 anos) e criar outra variável (dep=log(ida)), que mede a depreciação do apartamento ao longo dos anos.

#Categorizando a variável idade #se idade<=8 id1=1, se idade>1, id1=0 id1<-rep(0,nrow(apart)) id1[apart$ida <= 8]<-1 apart$id1<-factor(id1) summary(apart$id1[apart$pmao==1]) summary(apart$id1[apart$pmao==0]) #interacção entre pmao e id1? par(mfrow=c(1,1))


- 521 -

with(apart,interaction.plot(id1,pmao,val,legend=T)) #parece haver alguma interacção. #o valor dos apartamentos em 1ª mão cresce mais que o dos usados com a idade. #depreciação dep<-apart$ida dep[apart$ida<1]<-0 dep[apart$ida>=1]<-log(apart$ida[apart$ida>=1]) apart$dep<-dep

Resumindo, a variável Idade foi substituída por id1 e dep. Além destas variáveis, detectou-se a necessidade de uma variável que reflectisse

a interacção entre dep e tipo. Finalmente, depois de retiradas algumas observações (cerca de 1 %) que se

revelavam discordantes relativamente ao modelo encontrado após análise dos resíduos, obteve-se o seguinte modelo:

Val ~ log(are) + cata + dep + tipo + id1 + dep* tipo

Coefficients: Estimate Std. Error t value Pr(>|t|) (Intercept) -242.3139 8.1440 -29.754 < 2e-16 * ** log(are) 63.0479 1.6465 38.291 < 2e-16 * ** cata2 13.7767 3.6303 3.795 0.000149 * ** cata3 22.2993 3.3688 6.619 3.89e-11 * ** cata4 32.0725 3.3714 9.513 < 2e-16 * ** cata5 43.2585 3.2658 13.246 < 2e-16 * ** cata6 49.8383 3.3134 15.041 < 2e-16 * ** cata7 60.1294 3.2887 18.283 < 2e-16 * ** cata8 67.2195 3.3066 20.329 < 2e-16 * ** cata9 69.0202 3.6140 19.098 < 2e-16 * ** cata10 93.0552 3.4052 27.327 < 2e-16 * ** cata11 96.3739 5.9415 16.220 < 2e-16 * ** cata12 120.6221 3.4844 34.618 < 2e-16 * ** dep -1.3917 0.7322 -1.901 0.057382 . tipo2 4.9558 1.6080 3.082 0.002065 * * tipo3 10.5175 1.7734 5.931 3.17e-09 * ** tipo4 37.1452 2.8674 12.954 < 2e-16 * ** tipo5 16.2924 8.4414 1.930 0.053642 . id11 4.8557 1.2079 4.020 5.88e-05 * ** dep:tipo2 -3.7004 0.6978 -5.303 1.18e-07 * ** dep:tipo3 -5.1677 0.7233 -7.145 9.99e-13 * ** dep:tipo4 -12.2909 1.1961 -10.276 < 2e-16 * ** dep:tipo5 -1.1380 2.5987 -0.438 0.661455 --- Signif. codes: 0 '***' 0.001 '**' 0.01 '*' 0.05 '. ' 0.1 ' ' 1 Residual standard error: 23.41 on 6492 degrees of f reedom Multiple R-Squared: 0.6396, Adjusted R-squared: 0.6384 F-statistic: 523.7 on 22 and 6492 DF, p-value: < 2 .2e-16 ################################################### #########################

Modelo para as moradias

– Variável dependente: val (milhares de euros) – Variáveis independentes: are+dep+catm+tipo

Para este conjunto de dados apetece dizer: “sem ovos não se fazem omoletas”. Concelhos como os de Loulé, por exemplo, não permitem a criação de um modelo linear sem informação adicional; na verdade, os valores oscilam entre 200 e 6 500 euros por metro quadrado.


- 522 -

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64

Pmão – Embora tenham sido adquiridas mais moradias usadas (738 versos 418), o valor médio é praticamente igual (172 mil euros versos 173 mil euros). A variável foi retirada.

Data – O gráfico seguinte revela a reduzida importância desta variável:

Tipo – A tipologia tem um comportamento semelhante ao existente nos apartamentos:


- 523 -

Área e Idade – Embora tenham sido utilizadas as mesmas técnicas, os resultados são bastante diferentes. Não aparecem interacções significativas e também não houve necessidade de transformações nestas variáveis independentes.

Depois de se retirar algumas observações discordantes (5 %), obteve-se um modelo final com um R2 mais elevado que nos apartamentos, embora isso se deva ao elevado lack-of-fit inicial e não propriamente a um melhor ajustamento.

val~are + dep + catm + tipo

Coefficients: Estimate Std. Error t value Pr(>|t|) (Intercept) -34.41842 15.03539 -2.289 0.022266 * are 0.45306 0.02727 16.613 < 2e-16 * ** dep -4.87451 1.08412 -4.496 7.68e-06 * ** catm3 18.32558 11.45105 1.600 0.109822 catm4 27.18660 8.85616 3.070 0.002197 * * catm5 38.51860 8.51458 4.524 6.76e-06 * ** catm6 62.92004 9.34880 6.730 2.77e-11 * ** catm7 72.75479 9.88981 7.357 3.78e-13 * ** catm8 81.04984 8.66490 9.354 < 2e-16 * ** catm9 85.29202 11.78273 7.239 8.69e-13 * ** catm10 97.09317 9.71649 9.993 < 2e-16 * ** catm12 139.40003 10.62744 13.117 < 2e-16 * ** catm14 182.46699 10.93471 16.687 < 2e-16 * ** catm15 162.51292 11.66723 13.929 < 2e-16 * ** catm16 367.23370 11.51928 31.880 < 2e-16 * ** tipo2 22.08833 12.79586 1.726 0.084602 . tipo3 41.76029 12.59395 3.316 0.000945 * ** tipo4 51.87366 13.01383 3.986 7.18e-05 * ** tipo5 94.45541 14.28138 6.614 5.93e-11 * ** Residual standard error: 48.45 on 1058 degrees of freedom Multiple R-Squared: 0.7561, Adjusted R-squared: 0.752 F-statistic: 182.2 on 18 and 1058 DF, p-value: < 2.2e-16


- 527 -

Anexo O — Categorização dos Concelhos de Portugal Continental

O.1 — Categorização dos concelhos de Portugal cont inental (apartamentos)

Valor médio (euros/m2)cat 1 < 600

cat 2 600-700

cat 3 700-800

cat 4 800-900

cat 5 900-1000

cat 6 1000-1100

cat 7 1100-1200

cat 8 1200-1300

cat 9 1300-1400

cat 10 1400-1500

cat 11 1500-1600

cat 12 > 1600


- 528 -

O.2 — Categorização dos concelhos de Portugal cont inental (apartamentos)

Categoria Distrito Concelho Descrição

Cat 1

01 02 Albergaria-a-Velha 01 06 Cadaval

11 04 Carregal do Sal 13 05 Castelo de Paiva

13 07 Fafe 14 13 Lousada

14 20 Mação 16 06 Marco de Canavezes

16 08 Moimenta da Beira 18 02 Oliveira do Hospital

18 20 Ponte da Barca 18 07 Tábua

03 07 Tarouca 06 11 Valença

06 16 Vila Nova da Barquinha

Cat 2

01 13 Amarante 01 16 Arcos de Valdevez

10 04 Batalha 12 07 Braga

13 01 Covilhã 13 18 Elvas

14 10 Entroncamento 14 21 Estremoz

16 01 Lagos 17 14 Lousã

17 06 Mértola 18 22 Montalegre

18 09 Nelas 02 09 Oliveira de Azeméis

03 13 Ourém 03 03 São João da Madeira

05 03 Soure 06 15 Trofa

06 17 Vendas Novas 06 07 Vila Nova de Paiva

07 12 Vila Nova de Poiares 07 04 Vila Real

08 07 Vila Verde


- 529 -


Cat 3

01 01 Águeda

01 17 Alcobaça 01 18 Anadia

01 19 Bragança

01 03 Chaves

01 09 Feira 10 01 Felgueiras

10 10 Fundão

10 11 Guimarães

10 14 Lamego 10 15 Leiria

10 09 Lourinhã

11 08 Mangualde

12 10 Marinha Grande 13 03 Marvão

13 09 Miranda do Corvo

14 14 Moita

15 06 Nazaré 16 07 Paços de Ferreira

16 09 Peniche

17 03 Pombal

18 21 Ponte de Lima 18 05 Rio Maior

18 06 Sever do Vouga

03 12 Tondela

03 08 Vagos 04 02 Vale de Cambra

05 04 Viana do Castelo

06 09 Vila Nova de Famalicão

Cat 4 01 11 Abrantes

01 14 Alfandega da Fé 01 08 Almeirim

10 06 Barcelos 11 12 Caldas da Rainha

13 15 Cartaxo 14 01 Condeixa-a-Nova

14 16 Estarreja 14 03 Lagoa

14 06 Mealhada 17 12 Montemor-o-Velho

17 07 Murça 03 02 Oliveira do Bairro

04 01 Reguengos de Monsaraz 06 10 Santarém

06 04 Sobral de Monte Agraço 07 11 Valongo

08 06 Valpaços


- 530 -


Cat 5

01 12 Alcochete

01 15 Arronches

01 05 Aveiro

10 13 Azambuja

11 03 Beja

12 14 Cantanhede

12 02 Castelo Branco

13 13 Esposende

13 16 Faro

13 17 Gondomar

13 04 Lagoa

14 18 Moura

14 19 Murtosa

15 10 Ovar

15 12 Pedrógão Grande

15 13 Portalegre

15 02 Póvoa de Varzim

15 09 Santiago do Cacém

18 23 Seixal

02 10 Setúbal

02 05 Sines

03 14 Tomar

03 06 Torres Novas

05 02 Vila do Conde

06 02 Vila Nova de Gaia

08 05 Viseu

08 06 Vizela

Cat 6

01 10 Alenquer

01 07 Arruda dos Vinhos

11 01 Barreiro

11 13 Benavente

11 02 Caminha

11 09 Coimbra

12 15 Espinho

13 06 Figueira da Foz

14 05 Ílhavo

15 04 Mafra

15 07 Maia

15 08 Montijo

16 02 Palmela

06 03 Portimão

06 05 Sousel

08 11 Torres Vedras


- 531 -


Cat 7

11 14 Castro Marim

11 16 Évora 12 12 Matosinhos

13 08 Nisa

16 10 Odivelas

07 05 Olhäo 08 10 Vila Franca de Xira

08 04 Vila Nova de Cerveira

Cat 8

11 11 Albufeira 11 07 Almada

15 03 Loures 08 01 Silves

08 13 Sintra 08 16 Vila Real Santo António

Cat 9

11 15 Amadora 15 11 Odemira

02 11 Sesimbra

Cat 10

11 10 Cascais 11 05 Oeiras

08 14 Tavira

Cat 11

15 05 Grândola 08 07 Lagos

08 08 Loulé

Cat 12

11 06 Lisboa


- 532 -

O.3 — Categorização dos concelhos de Portugal cont inental (moradias)

Valor médio (euros/m2)

cat 1 < 400

cat 2 400-500

cat 3 500-600

cat 4 600-700

cat 5 700-800

cat 6 800-900

cat 7 900-1000

cat 8 1000-1100

cat 9 1100-1200

cat 10 1200-1300

cat 11 1300-1400

cat 12 1400-1500

cat 13 1500-1600

cat 14 1600-1700

cat 15 1700-1800

cat 16 > 1800


- 533 -

O.4 — Categorização dos concelhos de Portugal cont inental

(moradias)


Cat 1

01 12 Cantanhede

12 05 Castelo de Vide 18 11 Castro Verde

02 06 Covilhã 05 03 Montemor-o-Velho

06 10 Murtosa

06 02 Penalva do Castelo

Cat 2

01 06 Castelo de Paiva

10 08 Felgueiras

13 18 Figueiró dos Vinhos

13 03 Mação 14 13 Tondela

18 21 Trofa

Cat 3

01 16 Ansião 01 04 Arouca

01 07 Beja 01 08 Borba

10 03 Condeixa-a-Nova 12 10 Espinho

17 05 Estarreja 18 20 Estremoz

02 05 Guimarães 03 12 Marvão

03 08 Mondim de Basto 06 11 Oliveira do Hospital

06 04 São João da Madeira 07 03 Tarouca

07 04 Vila Nova de Famalicão


- 534 -


Cat 4 01 01 Águeda 01 11 Albergaria-a-Velha 01 13 Alenquer 01 17 Alfandega da Fé 01 19 Aveiro 01 02 Avis 01 05 Barcelos 10 10 Batalha 10 15 Caldas da Rainha 10 04 Cuba 10 06 Esposende 10 09 Guarda 11 01 Leiria 12 11 Marco de Canavezes 12 03 Marinha Grande 13 07 Mealhada 14 16 Mértola 16 06 Miranda do Corvo 16 07 Monforte 16 09 Oliveira de Azeméis 18 23 Penamacor 02 07 Pombal 02 09 Ponte da Barca 03 13 Ponte de Lima 03 02 Santarém 03 06 Sever do Vouga 04 01 Vale de Cambra 05 07 Viana do Castelo 06 09 Vila Verde 09 07 Viseu

Cat 5 01 10 Alcobaça 01 15 Benavente 01 09 Braga 10 01 Carregal do Sal 10 11 Coruche 10 16 Crato 11 08 Elvas 12 06 Feira 12 07 Ílhavo 14 14 Lourinhã 14 05 Lousã 14 09 Mangualde 16 08 Mourão 18 02 Nazaré 18 06 Nelas 18 09 Ovar 03 03 Porto de Mós 06 07 Rio Maior 07 08 Valença


- 535 -


Cat 6

11 04 Arcos de Valdevez

12 14 Arronches 12 02 Cadaval

13 15 Caminha 13 16 Castelo Branco

14 21 Coimbra 15 07 Figueira da Foz

15 08 Fundão 15 09 Lamego

16 01 Montijo 16 02 Ourém

17 14 Palmela 18 05 Portalegre

05 02 Santiago do Cacém 05 04 Silves

06 03 Valongo 06 05 Vila do Conde

08 13 Vila Real

Cat 7

10 14 Cartaxo 11 14 Maia

13 13 Matosinhos 13 06 Peniche

13 08 Póvoa de Varzim 14 20 Seixal

14 06 Tábua 15 10 Vieira do Minho

03 11 Vila Franca de Xira 06 16 Vila Nova da Barquinha

Cat 8 10 12 Abrantes

11 16 Alcochete 11 09 Mafra

14 01 Óbidos 15 12 Odivelas

15 13 Portimão 15 02 Reguengos de Monsaraz

07 11 Seia 08 11 Setúbal

09 12 Sines


- 536 -


Cat 9

01 03 Almada

11 13 Anadia 11 03 Azambuja

13 17 Barreiro 13 04 Évora

15 11 Gondomar 15 03 Moita

15 04 Odemira 15 06 Sesimbra

16 10 Tavira 02 11 Torres Vedras

07 05 Vila Nova de Cerveira 08 14 Vila Nova de Gaia

Cat 10 14 03 Alandroal

07 01 Almeirim

Cat 11

02 02 Almodôvar

04 02 Bragança 11 10 Oeiras

Cat 12 11 07 Loures

13 12 Porto

Cat 13

11 05 Cascais

Cat 14

07 12 Albufeira 08 01 Vendas Novas

Cat 15

11 11 Castro Marim 08 10 Olhäo

08 04 Sintra

Cat 16

11 06 Faro

08 05 Lagos

08 07 Lisboa 08 08 Loulé

AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

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