TTULO: PRTICA DOS PROCEDIMENTOS INTERNOS NOS CRIs DE IMVEIS DAS
INCORPORAES IMOBILIRIAS. Paulo Airton Albuquerque Filho Presidente
da Comisso de Direito Ambiental da OAB/CE Especialista em Direito
Processual Civil Especialista em Direito Imobilirio Especialista em
Direito Ambiental
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Introduo A Incorporao Imobiliria surgiu das necessidades
sociais e se desenvolveu pela criatividade dos empreendedores no
ramo imobilirio, o crescente aumento dos valores do preo de
terrenos levaram esses empreendedores adquirirem os terrenos e
nestes optaram pela construo e edificao de vrias unidades
habitacionais (apartamentos) ou at mesmo unidades comerciais
(salas, lojas, etc), deixando de lado a construo e edificao de
apenas um prdio comercial nico ou at mesmo uma casa residencial
para moradia de apenas uma famlia.
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Introduo O Cdigo Civil de 2002 quando tratou do condomnio
edilcio nos arts. 1331 a 1358 vieram inovar especialmente quanto ao
Regimento Interno, agora incorporado a Instituio, Especificao,
Conveno de Condomnio e Regimento Interno, que anteriormente era
elaborado somente aps o registro da Conveno de Condomnio (Livro
3-Auxiliar, no CRI de Imveis competente). O Regimento Interno e a
Conveno de Condomnio nada mais que regras de convivncia que todos
ns se morarmos em edifcios seremos obrigados a nos submeter, talvez
um dos grandes problemas encontrados na moradia entre pessoas de
famlias diversas.
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Introduo Neste sentido, motivado por todas essas mudanas na
codificao civil brasileira, que diretamente esto ligadas aos
investidores imobilirios no Pas, visto que so obrigados a seguirem
regras para viabilizarem a aprovao dos projetos junto a
Municipalidade, junto ao Estado, junto a Unio Federal, bem como,
devido a evoluo da Lei Federal n 4.591, de 16 de dezembro de 1964
pelas vrias alteraes e inseres de novas regras, aqui podemos citar
o patrimnio de afetao.
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. O ato jurdico essencial da negociao jurdica da
incorporao imobiliria o memorial de incorporao, que ser arquivado
no Registro de Imveis competente e registrado na matrcula do
terreno para o qual estiver projetada a edificao objeto da
incorporao sendo obrigatrio o arquivamento de todos os documentos
de ajuste e certides fiscais inerentes ao ato na forma do que dispe
o art. 32 da Lei n 4.591/64, alneas a a p.
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. A norma legal fala em arquivamento do memorial,
enquanto que a Lei n 6.015/73 fale em registro da incorporao (art.
167, I, 17). A diferena de nomenclatura parece no ter relevncia
especial e talvez seja explicada pela padronizao estabelecida pela
Lei dos Registros Pblicos e pelo Cdigo Civil de 2002 (art. 1.227),
que passam a denominar registro todos os assentamentos que
impliquem constituio ou transmisso de propriedade ou de direitos
reais sobre imveis.
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. O memorial de incorporao estabelece as caractersticas
bem como as identificaes do empreendimento e a estrutura do negcio
da incorporao, na verdade um dossi que contm todas as informaes e
todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento
aprovado pela municipalidade, dentre eles se encontra o ttulo de
propriedade do terreno, cpia do projeto aprovado pelas autoridades
competentes, etc.
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. A verificao de todas as peas que integram o memorial
possibilita a compreenso do negcio a realizar, pois, devido a
documentao que rene, o memorial apresenta em termos claros,
precisos e completos todos os dados do negcio, bem como a conformao
da futura edificao, com as plantas de localizao das vagas para
estacionamento de veculo e dos pavimentos tipos, entre outros
documentos que compem todo o procedimento e que dever ser exigido
pelo(a) Oficial(a) Registrador(a).
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. A exigncia de registro do memorial est no art. 32,
pelo qual o incorporador s estar autorizado a negociar sobre
unidades autnomas aps ter registrado o memorial de incorporao no
Registro de Imveis competente. A alienao de unidades sem que o
incorporador tenha promovido o arquivamento do memorial, todavia,
no conduz nulidade ou anulabilidade do contrato de alienao,
todavia, como reiteradamente tm decidido nossos tribunais.
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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS
IMOBILIRIAS. O arquivamento do memorial de incorporao pr- requisito
para oferta pblica das unidades integrantes da futura edificao e
constitui a gnese da proposta do incorporador; s mediante esse
registro o incorporador estar legitimado a realizar oferta pblica e
formular propostas. Aspecto igualmente relevante no processo de
memorial de incorporao so as declaraes j citadas que devem ser
prestadas pelo incorporador, em geral no prprio contexto do
requerimento ou separado em declarao prpria prestada pelo
incorporador. Entre essas manifestaes ressalta-se o termo de
afetao, criado pelo art. 30B (com a redao dada pela Medida
Provisria 2.221/01).
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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO
MEMORIAL. Titulo de propriedade do terreno, ou de promessa,
irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos
ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel,
no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e
inclua consentimento para demolio e construo, devidamente
registrado.
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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO
MEMORIAL. Ento, esto legitimados para promover incorporaes tanto o
proprietrio do terreno como, tambm, o titular de direitos
aquisitivos sobre ele. Fundamental que o incorporador tenha a livre
disponibilidade sobre o imvel, ou sobre os direitos a ele
relativos, podendo requerer tudo que for necessrio para a
viabilizao e regularizao dos projetos pertinentes a incorporao,
podendo praticar todos os atos essenciais do negcio jurdico
realizado, que transmitir a propriedade do imvel ou os direitos
reais de aquisio sobre o imvel.
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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO
MEMORIAL. Certides negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protestos de ttulos, de aes cveis e criminais e de
nus reais, relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador.
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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO
MEMORIAL. Existe, no entanto, uma impropriedade na redao acima,
pois o art.32, no 5, estabelece que a eventual existncia de nus
fiscais ou reais, a no ser, aqueles impeditivos de alienao, no
impedem o registro do memorial de incorporao, no entanto, o Oficial
Registrador dever exigir que esse(s) nus conste em todos os
documentos de ajuste do memorial de incorporao, alm de solicitar
tambm uma certido narrativa de inteiro teor referente ao nus
apresentados, para que os adquirentes de boa f fiquem ciente de que
a alienao das unidades futuras mesmo existindo o nus no implicar em
perda do imvel posteriormente.
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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO
MEMORIAL. A Lei no impede a realizao de incorporao em imvel
onerado, mas exige que a existncia de nus seja declarada
expressamente em qualquer documento de ajuste do memorial de
incorporao, com a indicao da sua natureza e das condies de sua
liberao (art. 37), sob pena de tipificao de contraveno contra a
economia popular (art. 66, II).
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Na pratica cartorria aps o registro do memorial de incorporao
conveniente que seja feita uma averbao dando publicidade das
CERTIDES POSITIVAS que integram os documentos do memorial,
inclusive mencionando-se a extenso dos nus baseado nas prprias
certides narrativas de inteiro teor.
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IMVEL HIPOTECADO A existncia de garantia real sobre o imvel,
vinculadas ao cumprimento das obrigaes decorrentes de emprstimo
para o empreendimento, no existe nenhum impedimento ao registro, no
entanto, ser conveniente que o credor hipotecrio d anuncia a
efetivao do registro no foleo registral. Quando a garantia real for
proveniente de contratos hipotecrios ligados ao SFH Sistema
Financeiro da Habitao, SH Sistema Hipotecrio, SFI Sistema
Financeiro Imobilirio, Cdulas de Crdito (Industrial, Comercial,
Rural, Exportao) etc, passa a ser obrigatrio o cancelamento ou
anuncia expressa do credor hipotecrio.
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Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos
20 (vinte) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros.
Lembramos que a lei dos Registros Pblicos entrou em vigor no dia 01
de janeiro de 1976, portanto, existem matrculas que so vintenrias
(20 anos) desobrigando a apresentao de certido transcrevendo o
contedo da matrcula, a prpria emisso reprogrfica com o carimbo de
negativa de nus reais substitui as antigas certides de transcries
das transmisses, neste sentido, o histrico dever transcreve
resumidamente o constante da matrcula.
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Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos
20 (vinte) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros.
Ensina-nos o professor Melhim Namem Chalhub relativamente a certido
vintenria a ser apresentada quando no ingresso do memorial de
incorporao no Registro de imveis que: O prazo de 20 (vinte) anos se
justificava porque era o prazo de prescrio para aes judiciais que
visem atingir transmisses da propriedade do terreno. Com o advento
do Cdigo Civil de 2002, entretanto, reduziu o prazo prescricional
mximo para 10 (dez) anos (art. 205), de modo que esse novo prazo
que dever prevalecer, a partir da vigncia do novo Cdigo Civil.
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Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades
competentes. O projeto de construo aprovado pela municipalidade
poder ser apresentado em cpias, em duas vias, e autenticadas pelo
profissional responsvel pela obra e pelo incorporador, com as
firmas reconhecidas, acompanhado da licena da construo que ser o
Alvar de construo onde dever ficar consignado o nmero do processo
administrativo, prazo de validade para construo do empreendimento,
quantidade de pavimentos, identificao da rea de construo,
assinatura dos responsveis pela municipalidade, dentre outros
indicativos.
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Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades
competentes. Nas cpias do projeto arquitetnico aprovado a ser
apresentado no Registro de Imveis dever constar a seguinte indicao
que identifique a autenticao e a autenticidade dos documentos: A
presente cpia confere como original aprovado e expedido pela
municipalidade. Os subscritores respondem civis e penais pelas
declaraes referenciadas. Na planta de situao dever constar o quadro
de reas onde ficar identificado as caractersticas do empreendimento
relativamente a rea total do trreo, as reas privativas, s ares
comuns e fraes ideais das unidades habitacionais, que devero
retratar nos quadros de reas elaborados segundo normas da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas, por determinao da Lei das Incorporaes
(art. 53).
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Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a
das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a
respectiva metragem da rea construda. Por fora do art. 53, o Poder
Executivo, pelo extinto Banco Nacional da Habitao, atribuiu
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) a incumbncia da edio
de normas visando estabelecer critrios de clculo dos custos
unitrios, para execuo de oramento da construo, para avaliao do
custo global da obra, assim como modelo de memorial descritivo dos
acabamentos, critrios para entrosamento entre o cronograma das
obras e o pagamento das prestaes. Nesses quadros de reas so
indicadas a rea privativa, a rea comum, a rea total, a frao ideal
de cada unidade autnoma e a participao proporcional de cada uma
delas nas partes e coisas de uso comum.
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Certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando
o titular do direito sobre o terreno for o responsvel pela
arrecadao das respectivas contribuies. uma exigncia legal a
apresentao da CND do INSS, alm das certides negativas de dbito
fiscal perante a Unio, o Estado e o Municpio, se o terreno
pertencer a pessoa jurdica distinta do incorporador, ambas devero
apresentar os mesmos documentos, valendo essas consideraes para a
apresentao de todas as demais certides.
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Memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo
modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei n
4.591/64. Os quadros da ABNT de I a VIII devero ser formulados de
acordo com o modelo estabelecido no art. 53, IV, da norma legal,
sendo expresso nos quadros V a VIII.
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Avaliao do custo global da obra, atualizada data arquivamento,
de acordo com a norma do inciso III do art. 53, com base nos custos
unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de
construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional
responsvel pela obra. O oramento formulado de acordo com o projeto
de construo e vista dos quadros de reas e do memorial descritivo.
Os valores do oramento devem apresentar o custo da construo na data
do arquivamento do memorial de incorporao no Registro de Imveis.
Como todos os demais documentos de ajuste do memorial de
incorporao, sero apresentados em duas vias, assinado pelo
profissional responsvel pela obra (art. 32, h).
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Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades
autnomas que a elas correspondero. A discriminao das fraes ideais e
sua vinculao s futuras unidades imobilirias elemento fundamental e
indispensvel no s para constituio da propriedade imobiliria pelo
regime especial da Lei n 4.591/64, como, tambm, fator que influir
em todos os direitos e obrigaes dos adquirentes. Interessante
observar que o Cdigo Civil de 2002 no art. 1.351, dispes para as
alteraes, o voto de 2/3 dos condminos, e no de condminos que
representem 2/3 das fraes ideais, essa mesma codificao estabelece
quorum com base em proporo diversa das fraes.
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Minuta da futura Conveno de Condomnio que reger a edificao ou o
conjunto de edificaes. Como todos os demais documentos de ajuste do
memorial de incorporao a minuta da Conveno dever ser apresentada em
duas vias, assinadas pelo incorporador, com firma reconhecida
(Decreto n 55.815/65, art. 8). A minuta da Conveno que retratar a
Escritura (particular ou pblica) da Instituio, Especificao, Conveno
de Condomnio e Regimento Interno atualmente, com o advento do Cdigo
Civil de 2002 passou a determinar normas para os condomnios
edilcios na forma do que dispe os arts. 1.332 a 1.334 dessa
codificao.
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Certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do art.
31 da norma legal. Exceo a regra, nos casos em que o incorporador
autorizada pelo titular do terreno, que pode ser o proprietrio,
promissrio comprador, promissrio cessionrios de direitos
aquisitivos etc, este poder atribuir o encargo da incorporao a um
construtor ou a um corretor. O mandato sempre dever ser outorgado
por instrumento pblico e especificao expressamente o empreendimento
a ser edificado na forma de incorporao imobiliria, obrigatrio a
transcrio do disposto no 4 do art. 35 ( 1 do art. 31).
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Declarao em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art.
40). uma questo que versa sobre a viabilidade ou no do
empreendimento, ou seja, registro no Registro de Imveis o memorial
de incorporao existindo o prazo de carncia de 180 (cento e oitenta)
dias, poder o incorporador denunciar a incorporao e desistir da
mesma, obrigando-se a restituir aos adquirentes de boa f que tenham
adquirido frao ideal de futuras unidades. O prazo mximo de carncia
de 180 (cento e oitenta) dias, desde que no ultrapasse o termo
final de validade do registro da incorporao, ou, se for o caso, de
sua revalidao.
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Atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crdito que opere no pas h mais de cinco anos.
Salvo melhor juzo, atestado a ser apresentado por instituio
financeira idnea, de forma excepcionalmente graciosa e de pouca
repercusso jurdica legal na apresentao desse documento, mesmo
porque, a instituio financeira, caso ocorra qualquer irregularidade
no procedimento do memorial de incorporao que venha a prejudica a
terceiros adquirentes de boa f, a instituio financeira no ter
nenhuma responsabilidade com relao s obrigaes para a concluso ou no
do empreendimento, visto que, no texto do atestado de idoneidade
afirma-se apenas sobre a idoneidade da incorporadora, que por sinal
dever ser uma excelente correntista na instituio. Qual gerente no
emitiria um atestado de idoneidade nessas condies?
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Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de
veculos que a garagem comportar e os locais destinados guarda dos
mesmos. Quando da aprovao do projeto arquitetnico pela
municipalidade obrigatrio em uma das plantas, ou em vrias plantas
identificar a localizao das vagas de garagem, se localizadas no
trreo, no pilotis ou no subsolo. Apresentando o memorial de
incorporao ao arquivamento no CRI de imveis ser(ao) a(s) plantas
apresentadas impreterivelmente para perferctibilizao do registro do
memorial de incorporao no Registro Imobilirio. Dever constar na(s)
planta(s) a identificao dos nmeros e quantidade de vagas, essa
identificao poder ser numerao prpria ou identificada(s) pelo mesmo
nmero do apartamento.
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QUESTES DE ORDEM PRTICA PARA REFLEXO Recusa pelo Oficial
Registrado para o registro de escritura pblica de venda e compra
onde a forma de pagamento ser unidade habitacional a ser construda
no local do terreno vendido. Exigncia do memorial de incorporao
concomitante ao registro da escritura.
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QUESTES DE ORDEM PRTICA PARA REFLEXO Exigncia do registrador,
que deveria ser apresentada uma certido da municipalidade
autorizando o desmembramento. Visto que a municipalidade aprovou o
empreendimento separadamente (individualizando) identificando na
planta o terreno que ocuparia cada condomnio, bem como no Alvar de
construo ficou definida a individualizao do condomnio.
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CHECK-LIST Verificar a data de Validade da Prenotao; Verificar
se foi apresentado requerimento (assinado e com firma reconhecida),
direcionado ao 1 Oficio Imobilirio desta Capital, solicitando
expressamente o ato a ser realizado e indicando o titulo aquisitivo
onde ser lanado o ato. Tratando-se de pessoa fsica, qualificar
tambm o cnjuge se casado(a), assim como ser necessrio constar a sua
assinatura no requerimento; Se a incorporao se dar em todo o
terreno ou em parte. Se em parte do terreno, faz-se necessrio
efetuar o procedimento de desmembramento. Caso haja edificao,
efetuar sua demolio ou mencionar no requerimento, que ser efetuada
quando da averbao de construo.