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Incorporações Imobiliárias e Loteamentos

Profª. Claudete Cristina Iwata

[email protected]


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ENCERRAMENTO


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UNIDADE I

O Uso do Solo no Município

Loteamento e Incorporações Imobiliárias


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OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM

• Conceituar o que são e como funcionam os loteamentos.

• Conhecer as leis que regem seu projeto e implantação.

• Identificar os requisitos, condições físicas e infraestrutura mínima para um loteamento.


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UNIDADE II

Projetos de Loteamento


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Desenvolver uma visão sistêmica do processo de implantação de um loteamento. Destacar as fases iniciais de estudos preliminares passando pelas fases de projeto, planejamento, execução, aprovação e registro.


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UNIDADE III

• Incorporação Imobiliária.

• Legislação.

• Código de Defesa do Consumidor.


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OBJEIVOS DE APRENDIZAGEM

• Conceituar o que é Incorporação imobiliária.• Conhecer a legislação que norteia a

Incorporação Imobiliária.• Identificar a viabilização da Incorporação

pelas construtoras.• Caracterizar a figura do incorporador.• Apresentar a lei que se refere às

Incorporações.• Discutir os principais tópicos sobre

Incorporações.


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UNIDADE IV

• Apresentar o CDC – Código de Defesa do Consumidor, aplicando-o no que se refere às Incorporações imobiliárias e Loteamentos.

• Incorporação Imobiliária: lançamento de um empreendimento.

• O desenvolvimento do mercado de Incorporação Imobiliária.


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• Pesquisa de mercado.• Escolha do terreno e local.• Legislação.• Condições econômicas.• Retorno sobre investimento.• Marketing.• Condições éticas.• Construção.• A Internacionalização da Construção Civil no Brasil.• Incorporadoras no mercado financeiro.• Incorporadoras nacionais.


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UNIDADE V

CONTEXTUALIZAÇÃO DA VENDA PELO GESTOR


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• Definição de vendedor.• Características Das vendas de loteamentos e

incorporações.• Fatores que influenciam o comportamento de

compra.• Os estágios do processo de decisão de compra.• Planejamento estratégico para venda de

incorporações.• Etapas do planejamento estratégico para venda de

incorporações.


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ANÁLISE DO MERCADO

• O QUE SERÁ DO MERCADO IMOBILIÁRIO?• O QUE DEVEMOS FAZER?


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INTRODUÇÃO DA UNIDADE I

Um município é separado em duas grandes áreas: Zona Rural e Zona Urbana. Enquanto a Zona Rural basicamente é utilizada para a exploração agrícola e pastoril, podendo ter residências e indústrias, é na Zona Urbana onde atualmente está a maioria das pessoas nas cidades brasileiras. É nela que residem, trabalham, circulam, estudam, pois concentra com maior densidade o uso residencial, industrial e comercial.


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UNIDADE I

Tanto no campo como nas cidades, a forma como o solo é adquirido para uso particular se dá através da divisão do mesmo em lotes. Esta divisão chama-se Loteamento. Estes lotes variam de tamanho, conforme o bairro, e lei municipal, sendo que, normalmente na Zona Rural estes lotes são de dimensões muito maiores do que na Zona Urbana.


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UNIDADE I

• Na Zona Urbana, estes lotes podem receber edificações para habitar ou trabalhar, cujas regras de construção estão estabelecidas em uma lei específica,

a Lei de Uso e

Ocupação do

Solo Urbano, que

cada Município

tem em particular.


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UNIDADE I

• Tanto nos Loteamentos quanto nas incorporações, é preciso que fiquem claros para nós os conceitos e principalmente qual é o nosso papel em cada uma dessas operações imobiliária.


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LOTEAMENTOS

O resultado da ocupação desordenada do solo é, entre outros:

• Enchentes que inundam ruas, casas, lojas, edifícios em geral.

• Desmoronamentos de terra por conta de ocupação de áreas não apropriadas para ocupação.


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LOTEAMENTOS

• Poluição ambiental de rios.

• Ocupação prejudicial de áreas de proteção ambiental.

• Congestionamento de vias, falta de planejamento no tráfego.

• Falta de acesso ou isolamento de bairros.

• Ausência de infraestrutura básica.

• Habitação irregular, como em favelas.


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UNIDADE I

DEFINIÇÃONa definição do que é Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divisão do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos:“Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.Parágrafo Único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.


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UNIDADE I

Assim, podemos definir como:

LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.


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UNIDADE I

DESMEMBRAMENTO: a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes.


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UNIDADE I

TERRENO LOTEÁVEL:

A ocupação e loteamento não podem ocorrer em qualquer tipo de solo. Independente da questão de Zoneamento, que define os usos do solo em cada setor da cidade, as condições físicas do solo muitas vezes se tornam obstáculos à ocupação, isso quando não apresenta, ainda, perigo aos ocupantes.


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UNIDADE I

PLANO DIRETOR :

É um plano criado por um grupo de planejadores urbanos que tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por um certo período de tempo.


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UNIDADE I

Durante o processo de elaboração do plano diretor, os planejadores urbanos, representados por profissionais de várias áreas, como engenheiros, arquitetos e urbanistas, economistas, sociólogos, geógrafos, juristas, estatísticos, biólogos, analisam a realidade existente do município e, com a participação da sociedade civil, representada por comerciantes, agricultores, associações de moradores, ongs e movimentos sociais, propõe novos rumos de desenvolvimento do município, buscando-se alcançar a realidade desejada por toda a população.


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PLANO DIRETOR

• Plano Diretor do Município: é um plano criado por um grupo de planejadores urbanos que tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por um certo período de tempo. Um plano diretor mostra a cidade como ela é atualmente e como ela deveria ser no futuro, mostra como o terreno da cidade deve ser utilizado e se a infraestrutura pública de uma cidade como educação (escolas e bibliotecas), vias públicas (ruas e vias expressas), policiamento e de cobertura contra incêndio, bem como saneamento de água e esgoto, e transporte público, deve ser expandida, melhorada ou criada.


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PLANO DIRETOR

Além disso, o plano diretor deve definir as áreas que podem ser adensadas, com edifícios de maior altura, as áreas que devem permanecer com média ou baixa densidade, e aquelas áreas que não devem ser urbanizadas, tais como as áreas de preservação permanente. O plano diretor, tem como objetivo principal, fazer com que a propriedade urbana cumpra com sua função social, entendida como o atendimento do interesse coletivo em primeiro lugar, em detrimento do interesse individual ou de grupos específicos da sociedade.


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LOTEAMENTOS

INFRAESTRUTURA BÁSICA

Para a ocupação do solo, seja para uso residencial, comercial, institucional ou industrial, é necessário que haja uma infraestrutura que garanta boas condições de ocupação. Esta infraestrutura mínima se refere a:


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LOTEAMENTOS

a) Vias de circulação: são as vias públicas de acesso que separam as quadras onde estão os lotes, permitindo o fluxo de pessoas no bairro e entre bairros. São as ruas e avenidas que podem ter diferentes larguras, conforme o tráfego de veículos que nelas venha a trafegar, ligando o loteamento (bairro) às outras vias de circulação da cidade. Idealmente são asfaltadas, podendo, entretanto ter pavimentação de concreto, de blocos de concreto inter-travados, ou mesmo somente ter o piso em cascalhos de pedra.


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LOTEAMENTOS

b) Galeria de águas pluviais: é o sistema de tubulação por onde escoam as águas das chuvas. Normalmente não as vemos, pois são subterrâneas, abaixo do nível da calçada, sendo que as “bocas de lobo” ou “bueiros” são os coletores externos destas águas. Sua função é coletar as águas, retirando-as da superfície em que circula e habita a população, evitando enchentes, alagamentos, erosões de terra, acúmulo de água na qual podem proliferar insetos e outros animais.


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LOTEAMENTOS

c) Água potável: trata-se do sistema de abastecimento de água potável cujo serviço deve ser garantido à população do loteamento. A água que abastece uma cidade é coletada em rios, ribeirões, etc., levados para uma central de tratamento para ser transformada em água potável. Esta água é distribuída por um sistema de abastecimento composto por tubulações subterrâneas e caixas d’águas e devem chegar aos lotes mais distantes do município.


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LOTEAMENTOS

d) Esgoto Sanitário: a água utilizada nas edificações segue por ralos, vasos sanitários e caixas de inspeção até chegar a um sistema de tubulação de esgoto que tratará os resíduos antes de despejá-los de volta nos rios. Entretanto, é muito comum que ligações irregulares, muitas vezes clandestinas, despejem os esgotos residenciais e até industriais sem tratamento nos rios, causando enormes prejuízos ambientais e provocando poluição dos mesmos.


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LOTEAMENTOS

e) Energia elétrica: a energia elétrica utilizada para iluminação pública (postes de luz) e nas residências, empresas ou indústrias chega por um sistema de transmissão de energia. Começa nas usinas hidrelétricas junto a rios, passando por cabos de alta tensão, sendo transformados em subestações para baixa de tensão, até chegarem aos transformadores nas ruas que a levam em baixa tensão às referidas edificações. Há cidades onde tais cabos são distribuídos em tubulações subterrâneas, sendo que normalmente correm externas e aéreas, por postes junto às ruas, nas calçadas.


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LOTEAMENTOS

Os equipamentos públicos se dividem em dois tipos:

I. Equipamentos comunitários: são os equipamentos destinados ao uso da comunidade local do loteamento novo ou mesmo da vizinhança na cidade, destinados para educação, cultura, saúde, lazer, etc.


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LOTEAMENTOS

I. Equipamentos urbanos:são os equipamentos necessários para que a comunidade seja atendida de serviços importantes para a ocupação do loteamento, como abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

II.A legislação municipal poderá exigir para cada loteamento a reserva de áreas não edificáveis destinada à instalação de equipamentos urbanos, conforme necessidade e conveniência.


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LOTEAMENTOS FECHADOS

Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do "status" de se morar bem.


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Estas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os "loteamentos fechados", com características especiais que os diferem dos convencionais.


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Ordinariamente também são conhecidos por "loteamentos especiais" ou "loteamentos em condomínio" ou "condomínios horizontais" ou "condomínios especiais", como figuras afins, mas essa sinonímia empregada para identificar uma mesma figura comporta críticas.


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Entretanto, cada vez mais tem se tornado frequente um tipo de parcelamento específico, que também considera a abertura de vias dentro da área loteada, porém, estas vias não servem de acesso público, pelo contrário, o trânsito por elas ocorre somente para particulares. Este uso privado ocorre não somente nas vias públicas como também nos espaços que deveriam ser de uso público.


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Por vezes também são providos de todo um complexo de serviços e comércio, funcionando como mini cidades autônomas e em alguns casos independentes em termos de facilidades do próprio município a que estão vinculados.


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"Na verdade, o que difere basicamente o loteamento comum do "loteamento fechado" é que, no primeiro, as vias e logradouros passam a ser do domínio público, podendo ser utilizadas por qualquer do povo, sem nenhuma restrição a não ser aquelas impostas pelo próprio Município.


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No loteamento comum, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa de existir, para dar nascimento aos vários lotes, como unidades autônomas destinadas a edificação. No loteamento condominial a gleba inicial não perde a sua caracterização; ela continua a existir como um todo, pois o seu aproveitamento é feito também como um todo, integrado por lotes de utilização privativa e área de uso comum."


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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

DEFINIÇÃO

O parágrafo único do Art. 28 da Lei 4.594, de 16 de dezembro de 1964, conceitua a incorporação como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, que podem consistir em apartamentos residenciais, escritórios, garagens, mercados, estações rodoviárias, shopping centers, etc.


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É o procedimento jurídico pelo qual o incorporador promove e realiza a edificação de um prédio, vendendo a uma ou mais pessoas, frações ideais do terreno que ficam vinculadas a unidades autônomas em construção ou que serão construídas. Normalmente é a fase que antecede ao processo de instituição de Condomínio.


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O incorporador é uma pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, mesmo sem encarregar-se das obras, assume o compromisso ou efetivação da venda de frações ideais de terreno, vinculando-as à unidade autônoma em edificações projetadas ou levadas a efeito sob o regime condominial...


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. . . ou que meramente aceite propostas para a consumação de transações dessa ordem, coordenando e realizando a incorporação, responsabilizando-se pela entrega em certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.


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Contrato por Empreitada:

Nas incorporações pelo regime de empreitada, poderá ser contratada a edificação a preço fixo ou a preço reajustável por índices previamente determinados.


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Na empreitada a preço fixo o preço da construção não sofrerá reajustes, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas, o que atualmente está em desuso.


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Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.


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Contrato por Administração:

Nas incorporações em que a construção foi contratada pelo regime de administração, também chamado “preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:


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I – Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do empreendimento, como aquisição de material ou pagamento de serviços, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção.


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II – Todas as contribuições dos condomínios, para qualquer fim relacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.


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No artigo 31 afirma que somente poderá ser incorporador:

• O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário.

• O construtor ou corretor de imóveis.


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CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O CDC é dividido em seis partes principais, sendo que daremos mais ênfase à primeira parte, que se refere aos direitos do consumidor:

CONSUMIDOR é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.


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CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO ATUAL CÓDIGO CIVIL AOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.


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CONCLUSÃO

A QUESTÃO A SER RESPONDIDA É SEMPRE A MESMA:

“ QUAL É O PAPEL DO GESTOR NAS INCORPORAÇÕES?”


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CONCLUSÃO

• VIABILIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO.

• PREPARO PARA ATENDIMENTO.

• DOMÍNIO SOBRE OS DADOS.

• SEGURANÇA AO CLIENTE.


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PLANO DE ESTUDOS

UNIDADE V

CONTEXTUALIZAÇÃO DA VENDA PELO

GESTOR

• Definição de vendedor.

• Características Das vendas de loteamentos e incorporações.


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REGIME DE AFETAÇÃO

Segundo a lei 4.591 em seu artigo 31-A, a incorporação poderá submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária a critério do incorporador, mantem-se apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação.


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Além disso, a afetação proporciona às partes meios para terminarem a obra, afastando-se a tal "síndrome da Encol". É uma medida relevante para evitar o que o mercado apelidou de "bicicleta“. O ciclo vicioso de uma incorporadora canalizar recursos de um empreendimento para cobrir outro anterior e assim sucessivamente "até a correia quebrar".


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A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O patrimônio de afetação, por não se comunicar com os demais bens, obrigações e direitos do incorporador, protege o negócio contra eventuais tropeços deste em outros negócios.


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FASES DO DESENVOLVIMENTO

• PESQUISA DE MERCADO.

• MARKETING.

• ESCOLHA DO TERRENO E LOCAL.

• LEGISLAÇÃO.

• CONDIÇÕES ECONÔMICAS.

• RETORNO SOBRE INVESTIMENTO.

• CONDIÇÕES ÉTICAS.

• CONSTRUÇÃO.


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PLANO DE ESTUDO

Definição de vendedor.• Características Das vendas de loteamentos e

incorporações.• Fatores que influenciam o comportamento de

compra.• Os estágios do processo de decisão de compra.• Planejamento estratégico para venda de

incorporações.• Etapas do planejamento estratégico para venda de

incorporações.


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VENDEDOR

O gestor de negócios imobiliários não é simplesmente um vendedor, ele é o novo profissional que optou por se qualificar e se adequar às novas exigências de mercado.


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“Tente mover o mundo:o primeiro passo será mover a si mesmo”.

Platão.


67

“ Atitude é uma pequena coisa que faz uma grande diferença”.

Clarice Lispector.


68

“Seja a mudança que você quer ver no mundo.”

Dalai Lama


69

“Obstáculo é aquilo que você enxerga quando tira os olhos do seu objetivo."

Justin Herald (livro Atitude)


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OBRIGADA !

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