Prospecto Preliminar da Oferta Pblica de Distribuio Primria e Secundria de Aes Ordinrias de Emisso da
ALIANSCE SHOPPING CENTERS S.A.
Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF n 06.082.980/0001-03 - NIRE 33.3.0028176-2
Rua Dias Ferreira, 190, 3 andar Rio de Janeiro RJ
65.000.000 Aes Ordinrias Valor Total da Oferta: R$747.500.000,00
Cdigo ISIN: BRALSCACNOR0
Cdigo de Negociao na BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros: ALSC3
No contexto desta Oferta, conforme definida abaixo, estima-se que o Preo por Ao, conforme definido abaixo, estar situado entre R$10,00 e R$13,00, ressalvado, no entanto, que o Preo por Ao poder ser fixado fora desta faixa indicativa. A Aliansce Shopping Centers S.A. (Companhia), GBP I Fundo de Investimento em Participaes (GBPFIP) e a pessoa fsica identificada neste Prospecto como Acionista Vendedor (em conjunto com GBPFIP, Acionistas Vendedores), o Banco BTG Pactual S.A. (BTG Pactual ou Coordenador Lder), o Banco Ita BBA S.A. (Ita BBA), o Banco J.P. Morgan S.A. (J.P. Morgan) e o Banco Bradesco BBI S.A. (Bradesco BBI e, em conjunto com o Coodernador Lder, o Ita BBA e o J.P. Morgan, Coordenadores) esto realizando uma oferta pblica de distribuio primria de 50.000.000 de aes ordinrias de emisso da Companhia (Oferta Primria) e secundria de 15.000.000 de aes ordinrias de emisso da Companhia e de titularidade dos Acionistas Vendedores (Oferta Secundria), todas nominativas, escriturais e sem valor nominal, livres e desembaraadas de quaisquer nus ou gravames (Aes), a ser relizada no mbito da Oferta (conforme abaixo definida). A Oferta compreender a distribuio pblica de Aes no Brasil, em mercado de balco no-organizado, nos termos da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (Instruo CVM 400), sob a coordenao dos Coordenadores e com a participao de determinadas instituies financeiras integrantes do sistema de distribuio (Coordenadores Contratados) e instituies intermedirias da BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (Corretoras e BM&FBOVESPA, respectivamente, sendo que se definem as Corretoras em conjunto com os Coordenadores e os Coordenadores Contratados como Instituies Participantes da Oferta) por eles convidadas, com esforos de colocao no exterior a serem realizados pelo BTG Capital Corp e UBS Securities, LLC, pelo Itau USA Securities, Inc., pelo J.P. Morgan Securities, Inc. e pelo Bradesco Securities, Inc. (Agentes de Colocao Internacional) e por determinadas instituies financeiras contratadas, exclusivamente junto aos investidores institucionais qualificados residentes e domiciliados nos Estados Unidos da Amrica, conforme definidos na Regra 144A do Securities Act of 1933 dos Estados Unidos da Amrica (Regra 144A e Securities Act, respectivamente), em operaes isentas de registro previstas no Securities Act, e aos investidores nos demais pases, exceto no Brasil e nos Estados Unidos da Amrica, em conformidade com os procedimentos previstos no Regulamento S do Securities Act (Regulamento S), observada a legislao aplicvel no pas de domiclio de cada investidor e, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pela legislao brasileira aplicvel (Oferta). Nos termos do artigo 24 da Instruo CVM 400, a quantidade total de Aes inicialmente ofertada (sem considerar as Aes Adicionais) poder ser acrescida em at 15%, ou seja, em at 9.750.000 Aes, nas mesmas condies e no mesmo preo das Aes inicialmente ofertadas (Aes do Lote Suplementar), conforme opo outorgada pelo GBPFIP ao Ita BBA, as quais sero destinadas a atender um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta (Opo de Lote Suplementar). O Ita BBA ter o direito exclusivo, a partir da data de assinatura do Contrato de Coordenao, Colocao e Garantia Firme de Liquidao de Aes Ordinrias de Emisso da Companhia (Contrato de Distribuio) e por um perodo de at 30 (trinta) dias contados, inclusive, da data de incio da negociao das Aes na BM&FBOVESPA, de exercer a Opo de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, aps notificao ao Coordenador Lder , ao J.P. Morgan e ao Bradesco BBI, desde que a deciso de sobrealocao das Aes no momento em que for fixado o Preo por Ao tenha sido tomada em comum acordo entre os Coordenadores. Nos termos do artigo 14, pargrafo 2, da Instruo CVM 400, a quantidade total de Aes inicialmente ofertada (sem considerar as Aes do Lote Suplementar) poder, a critrio da Companhia, ser acrescida em at 11.582.485 Aes, ou, a critrio do GBPFIP, ser acrescida em at 1.417.515 Aes, sendo em ambos os casos em comum acordo com os Coordenadores, totalizando um acrscimo de at 20% das Aes inicialmente ofertadas, ou seja, em at 13.000.000 de Aes Adicionais, nas mesmas condies e no mesmo preo das Aes inicialmente ofertadas (Aes Adicionais). O preo de distribuio das Aes (Preo por Ao) ser fixado com base no resultado do procedimento de coleta de intenes de investimento (Procedimento de Bookbuilding), a ser conduzido pelos Coordenadores junto aos Investidores Institucionais, em conformidade com os artigos 23, pargrafo 1, e 44 da Instruo CVM 400 e de acordo com o artigo 170, pargrafo 1, inciso III, da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada (Lei das Sociedades por Aes). Nos termos do inciso III do pargrafo primeiro do artigo 170 da Lei das Sociedades por Aes, a escolha do critrio para determinao do Preo por Ao encontra-se justificado pelo fato de que o Preo por Ao no promove a diluio injustificada dos atuais acionistas da Companhia e de que as Aes sero distribudas por meio de oferta pblica, em que o valor de mercado das Aes ser determinado de acordo com o resultado do Procedimento de Bookbuilding, que reflete o valor pelo qual os Investidores Institucionais apresentaro suas ordens de investimento no contexto da Oferta. Preo em R$(1) Comisses em R$ Recursos Lquidos em R$(1)(2)(3)
Por Ao Ordinria ............................................... 11,50 0,43 11,07 Oferta Primria ..................................................... 575.000.000 21.562.500,00 553.437.500,00 Oferta Secundria .................................................. 172.500.000 6.468.750,00 166.031.250,00 Total 747.500.000,00 28.031.250,00 719.468.750,00________________ (1) Considerando-se o Preo por Ao como o ponto mdio da faixa de preos constante da capa deste Prospecto. (2) Sem deduo das despesas da Oferta. (3) Sem considerar o exerccio da Opo de Lote Suplementar e Aes Adicionais. A realizao da Oferta Primria foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinria da Companhia realizada em 13 de janeiro de 2010, cuja ata foi publicada no Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro e no jornal Valor Econmico em 14 de janeiro de 2010. O efetivo aumento do capital da Companhia, com excluso do direito de preferncia dos atuais acionistas na subscrio de Aes objeto da Oferta, nos termos do artigo 172, inciso I, da Lei das Sociedades por Aes, e o Preo por Ao sero autorizados em Reunio do Conselho de Administrao da Companhia a ser realizada aps a precificao da Oferta e antes da concesso do registro da Oferta pela CVM, cuja ata ser publicada no Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro e no jornal Valor Econmico na data de publicao do Anncio de Incio. A realizao da Oferta Secundria foi autorizada nos termos dos atos constitutivos do Acionista Vendedor, pessoa jurdica. Registro da Oferta na CVM: CVM/SRE/REM/2010/[] e CVM/SRE/SEC/2010/[], obtidos em [] de [] de 2010. O registro da presente distribuio no implica, por parte da CVM, garantia da veracidade das informaes prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre as Aes a serem distribudas. Este Prospecto no deve, em nenhuma circunstncia, ser considerado uma recomendao de investimento nas Aes. Antes de investir nas Aes, os potenciais investidores devero realizar sua prpria anlise e avaliao da Companhia, de seus negcios e suas atividades, de sua condio financeira e dos riscos decorrentes do investimento nas Aes. Os investidores devem ler a seo Fatores de Risco, constante das pginas 87 a 95 deste Prospecto para cincia de certos fatores de risco que devem ser considerados com relao subscrio das Aes.
A(O) presente oferta pblica (programa) foi elaborada(o) de acordo com as normas de Regulao e Melhores Prticas da ANBID para as Ofertas Pblicas de Distribuio e Aquisio de Valores Mobilirios, atendendo, assim, a(o) presente oferta pblica (programa), aos padres mnimos de informao exigidos pela ANBID, no cabendo ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informaes, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das Instituies Participantes e dos valores mobilirios objeto da(o) oferta pblica (programa). Este selo no implica recomendao de investimento. O registro ou anlise prvia da presente distribuio no implica, por parte da ANBID, garantia da veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre os valores mobilirios a serem distribudos.
Coordenadores e Joint Bookrunners
Agente Estabilizador Coordenador Lder Coordenadores Contratados
A data deste Prospecto Preliminar 14 de janeiro de 2010.
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[PGINA INTENCIONALMENTE DEIXADA EM BRANCO]
NDICE 1. INTRODUO DEFINIES ........................................................................................................................................................................ 19
SUMRIO DA COMPANHIA ............................................................................................................................................ 33
VISO GERAL .................................................................................................................................................................... 33
NOSSAS VANTAGENS COMPETITIVAS ............................................................................................................................... 36
NOSSAS ESTRATGIAS ...................................................................................................................................................... 37
PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................... 38
EVENTOS RECENTES ......................................................................................................................................................... 38
Reestruturao societria ............................................................................................................................................ 38
Venda de 16,0% do Via Parque Shopping .................................................................................................................. 38
Torre Comercial do Via Parque .................................................................................................................................. 38
Reestruturao do Grupo Rique .................................................................................................................................. 38
Aquisio de 30% do Shopping Bangu ....................................................................................................................... 39
Financiamento Aliansce - BSC ................................................................................................................................... 39
Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ..................................................................................................... 39
Financiamento Naciguat ............................................................................................................................................. 39
Ciso Shopping Leblon ................................................................................................................................................ 40
Incorporao da GGP Brasil ....................................................................................................................................... 40
Financiamento Bradesco ............................................................................................................................................. 40
Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ................................................................................................................. 40
INFORMAES SOBRE A COMPANHIA .............................................................................................................................. 41
SUMRIO DA OFERTA ..................................................................................................................................................... 42
RESUMO DAS DEMONSTRAES FINANCEIRAS .................................................................................................... 49
INFORMAES SOBRE A OFERTA .............................................................................................................................. 53
COMPOSIO ATUAL DO NOSSO CAPITAL SOCIAL ......................................................................................................... 53
ALOCAO DOS RECURSOS DA OFERTA .......................................................................................................................... 54
DESCRIO DA OFERTA .................................................................................................................................................... 54
PREO POR AO ............................................................................................................................................................. 55
QUANTIDADE, VALOR E RECURSOS LQUIDOS ................................................................................................................ 56
CUSTOS DE DISTRIBUIO ................................................................................................................................................ 56
APROVAES SOCIETRIAS ............................................................................................................................................. 56
PBLICO ALVO DA OFERTA .............................................................................................................................................. 57
INADEQUAO DE INVESTIMENTO NAS AES ................................................................................................................ 57
CRONOGRAMA DA OFERTA .............................................................................................................................................. 57
PROCEDIMENTOS DA OFERTA .......................................................................................................................................... 57
OFERTA DE VAREJO .......................................................................................................................................................... 58
Procedimento da Oferta de Varejo .............................................................................................................................. 58
3
OFERTA INSTITUCIONAL .................................................................................................................................................. 59
VIOLAES DE NORMAS ................................................................................................................................................... 60
PRAZO DE DISTRIBUIO E DATA DE LIQUIDAO ......................................................................................................... 60
CONTRATO DE DISTRIBUIO .......................................................................................................................................... 61
GARANTIA FIRME DE LIQUIDAO .................................................................................................................................. 61
RESTRIES NEGOCIAO DE AES (LOCK-UP) ........................................................................................................ 62
ESTABILIZAO DO PREO DAS AES ........................................................................................................................... 63
DIREITOS, VANTAGENS E RESTRIES DAS AES ......................................................................................................... 63
ALTERAO DAS CIRCUNSTNCIAS, REVOGAO OU MODIFICAO DA OFERTA ....................................................... 63
SUSPENSO E CANCELAMENTO DA OFERTA .................................................................................................................... 64
EVENTOS RECENTES ......................................................................................................................................................... 64
RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA E OS COORDENADORES ................................................................................ 64
Relacionamento entre a Companhia e o Coordenador Lder ..................................................................................... 64
Relacionamento entre a Companhia e o Ita BBA .................................................................................................... 65 Cdula de Crdito Bancrio .................................................................................................................................... 65
Repasse BNDES....................................................................................................................................................... 65
CRI .......................................................................................................................................................................... 65
Outras Aplicaes Financeiras ............................................................................................................................... 66
Cash Management ................................................................................................................................................... 66
Seguros .................................................................................................................................................................... 66
Inexistncia de Operaes Vinculadas Operao ................................................................................................ 66
Relacionamento entre a Companhia e o J.P. Morgan ............................................................................................... 66
Relacionamento entre a Companhia e o Bradesco BBI ............................................................................................. 67 CRI .......................................................................................................................................................................... 67
Financiamento Bradesco ......................................................................................................................................... 67
Servio de Cobrana ............................................................................................................................................... 67
Relacionamento entre a Companhia e o BB BI .......................................................................................................... 68
Relacionamento entre a Companhia e o Safra ........................................................................................................... 68
RELACIONAMENTO ENTRE OS ACIONISTAS VENDEDORES E OS COORDENADORES ....................................................... 69
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Coordenador Lder ................................................................. 69
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Ita BBA ................................................................................. 69
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o J.P. Morgan ............................................................................ 69
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Bradesco BBI .......................................................................... 70
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o BB BI ...................................................................................... 70
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Safra ........................................................................................ 71
INSTITUIO FINANCEIRA ESCRITURADORA DAS AES ............................................................................................... 71
INFORMAES COMPLEMENTARES ................................................................................................................................. 71
INFORMAES CADASTRAIS SOBRE A COMPANHIA ........................................................................................... 72
4
INFORMAES SOBRE A COMPANHIA, ADMINISTRADORES, COORDENADORES, CONSULTORES E AUDITORES ...................................................................................................................................... 74
COMPANHIA ...................................................................................................................................................................... 74
COORDENADORES ............................................................................................................................................................. 74
Coordenador Lder ....................................................................................................................................................... 74
Coordenadores ............................................................................................................................................................. 74
COORDENADORES CONTRATADOS ................................................................................................................................... 75
CONSULTORES LEGAIS LOCAIS DA COMPANHIA ............................................................................................................. 75
CONSULTORES LEGAIS EXTERNOS DA COMPANHIA ....................................................................................................... 75
CONSULTORES LEGAIS LOCAIS DOS COORDENADORES .................................................................................................. 75
CONSULTORES LEGAIS EXTERNOS DOS COORDENADORES ............................................................................................ 76
AUDITORES ........................................................................................................................................................................ 76
APRESENTAO DAS INSTITUIES INTERMEDIRIAS .................................................................................... 77
BTG PACTUAL .................................................................................................................................................................. 77
ITA BBA .......................................................................................................................................................................... 78
Atividade de Investment Banking do Ita BBA .......................................................................................................... 78
J.P. MORGAN .................................................................................................................................................................... 79
BRADESCO BBI ................................................................................................................................................................. 80
BB BI ................................................................................................................................................................................. 80
SAFRA ................................................................................................................................................................................ 81
OPERAES VINCULADAS OFERTA ....................................................................................................................... 83
APRESENTAO DAS INFORMAES FINANCEIRAS E OUTRAS INFORMAES....................................... 84
INFORMAES FINANCEIRAS ........................................................................................................................................... 84
OUTRAS INFORMAES .................................................................................................................................................... 85
CONSIDERAES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAES ACERCA DE EVENTOS FUTUROS ............... 86
FATORES DE RISCO .......................................................................................................................................................... 87
RISCOS RELACIONADOS AO SETOR DE SHOPPING CENTERS ........................................................................................... 87
Condies econmicas e sociais adversas nos locais onde esto localizados os Shopping Centers podem afetar adversamente os nveis de ocupao e locao dos espaos e, conseqentemente, nos causar um efeito adverso. .............................................................................................................................................................. 87
Os nossos resultados operacionais dependem dos negcios dos Shopping Centers e das vendas geradas pelas lojas neles instaladas. ......................................................................................................................................... 87
Os Shopping Centers podero enfrentar forte concorrncia. .................................................................................... 88
A ocorrncia de acidentes nos Shopping Centers pode acarretar danos materiais a nossa imagem, nos causando efeito adverso. .............................................................................................................................................. 88
O setor de Shopping Centers est sujeito a diversas normas para o seu regular funcionamento, o que pode afetar as atividades desenvolvidas e nos causar efeito adverso relevante. ................................................................. 88
Perdas no cobertas pelos seguros contratados pelos Shopping Centers podem resultar em prejuzos, o que poder nos causar efeitos adversos. ............................................................................................................................ 88
A renovao compulsria dos contratos de locao dos Shopping Centers pode afetar a conduo dos negcios e servios de administrao e nos causar efeito adverso. ............................................................................ 89
5
RISCOS RELACIONADOS COMPANHIA ........................................................................................................................... 89
Ns podemos no conseguir executar integralmente nossa estratgia de crescimento, inclusive de aquisies de participaes adicionais em nossos Shopping Centers, com a regularidade, dimenso, ou mesmo a preos e em condies esperadas, o que pode nos causar um efeito adverso relevante. ............................ 89
Os interesses de alguns de nossos administradores podem ficar excessivamente vinculados cotao das Aes de nossa emisso, uma vez que sua remunerao baseia-se tambm em Plano de Opo de Compra. ......... 89
Os demais investidores dos Shopping Centers podem ter interesses divergentes dos nossos. ................................... 90
Em alguns de nossos Shopping Centers somos condminos em condomnios edilcios. Caso surjam contingncias nesses Shopping Centers, os respectivos condomnios sero responsveis pelo pagamento dos valores de tais contingncias. Caso os condomnios no disponham dos recursos necessrios para fazer eventuais pagamentos devidos poderemos ser, na qualidade de condminos, obrigados a arcar com estas despesas. ....................................................................................................................................................................... 90
Riscos relacionados terceirizao de parte substancial de nossas atividades podem nos afetar adversamente. ............................................................................................................................................................... 90
Desdobramentos decorrentes da proteo solicitada pela GGP no Captulo 11 da Lei de Falncias dos Estados Unidos, incluindo medidas tomadas pela GGP ou pela corte de falncia americana neste processo, podem afetar adversamente o preo de nossas aes. ................................................................................................ 90
RISCOS RELACIONADOS AO BRASIL ................................................................................................................................. 90
O Governo Federal exerceu e continua a exercer influncia significativa sobre a economia brasileira. Esta influncia, bem como as condies polticas e econmicas brasileiras, podem afetar adversamente nossas atividades e o valor de mercado de nossas Aes. ....................................................................................................... 90
A inflao e os esforos do Governo Federal para combater a inflao podem contribuir significativamente para a incerteza econmica no Brasil, podendo prejudicar nossas atividades e o preo de mercado de nossas Aes. ........................................................................................................................................................................... 91
A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira, bem como nossos negcios e o preo de mercado de nossas Aes. ............................................................................................................................................ 91
Acontecimentos e a percepo de riscos em outros pases, sobretudo nos Estados Unidos e em pases de economia emergente, podem afetar adversamente a economia brasileira, nossos negcios e o valor de mercado dos valores mobilirios brasileiros, incluindo as nossas Aes, alm de poder limitar nosso acesso aos mercados internacionais. ...................................................................................................................................... 92
As nossas condies financeiras e resultados reportados podem ser afetados adversamente pelas mudanas nos prticas contbeis adotadas no Brasil. ................................................................................................................. 92
RISCOS RELACIONADOS OFERTA E S AES .............................................................................................................. 92
Uma vez que no h qualquer mercado pblico para as nossas Aes, o preo de mercado e o valor de negociao das aes podem ser volteis, e o investidor poder no ser capaz de revender suas aes por preo igual ou superior quele pago pelas Aes na Oferta. ..................................................................................... 92
Vendas ou emisses significativas de Aes depois da Oferta podero causar uma reduo no preo de mercado das Aes e diluir a participao dos nossos acionistas. ............................................................................. 93
Ns continuaremos a ser controlados pelos Acionistas Controladores, cujos interesses podem diferir dos interesses dos demais acionistas. ................................................................................................................................. 93
Os investidores desta Oferta provavelmente sofrero diluio imediata de seus investimentos na aquisio de nossas Aes. ........................................................................................................................................................... 94
Estamos realizando uma oferta pblica de distribuio de Aes no Brasil e no exterior, o que poder nos deixar expostos a riscos relativos a uma oferta de valores mobilirios no Brasil e no exterior. Os riscos relativos a ofertas de valores mobilirios no exterior so potencialmente maiores do que os riscos relativos a uma oferta de valores mobilirios no Brasil. .............................................................................................................. 94
Podemos no pagar dividendos ou juros sobre o capital prprio aos acionistas titulares de nossas Aes. ............ 94
6
Um mercado ativo e lquido para nossas Aes poder no se desenvolver e resultar na m formao do Preo por Ao. ........................................................................................................................................................... 94
A participao de Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas no Procedimento de Bookbuilding poder impactar adversamente a formao do Preo por Ao e o investimento nas Aes por Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas poder promover reduo da liquidez das Aes no mercado secundrio. ............................................................................................................................................... 95
O Estatuto Social da Companhia no estabelece restries retirada dos mecanismos de proteo disperso acionria e tentativas de aquisio hostil da Companhia por terceiros. ................................................... 95
DESTINAO DOS RECURSOS ...................................................................................................................................... 96
CAPITALIZAO ............................................................................................................................................................... 99
DILUIO .......................................................................................................................................................................... 100
PLANO DE OPO DE COMPRA DE AES ..................................................................................................................... 101
DIVIDENDOS E POLTICA DE DIVIDENDOS ............................................................................................................ 103
ALOCAO DO LUCRO LQUIDO E DISTRIBUIO DE DIVIDENDOS .............................................................................. 103
DIVIDENDOS .................................................................................................................................................................... 103
JUROS SOBRE O CAPITAL PRPRIO ................................................................................................................................. 104
RESERVAS ........................................................................................................................................................................ 104
Histrico de pagamento de Dividendos e Juros sobre o Capital prprio ................................................................. 105
INFORMAES SOBRE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS EMITIDOS ..................................................... 106
GERAL ............................................................................................................................................................................. 106
REGULAO DO MERCADO BRASILEIRO DE VALORES MOBILIRIOS ......................................................................... 106
NEGOCIAO NA BM&FBOVESPA ............................................................................................................................. 107
NOVO MERCADO ............................................................................................................................................................. 107
Introduo .................................................................................................................................................................. 107
Autorizao para Negociao no Novo Mercado ..................................................................................................... 107
Conselho de Administrao ....................................................................................................................................... 108
Outras caractersticas do Novo Mercado .................................................................................................................. 108
Clusula Compromissria ......................................................................................................................................... 108
RESTRIES A INVESTIMENTO ESTRANGEIRO .............................................................................................................. 109
INFORMAES FINANCEIRAS SELECIONADAS ................................................................................................... 110
DISCUSSO E ANLISE DA ADMINISTRAO SOBRE A SITUAO FINANCEIRA E O RESULTADO OPERACIONAL ....................................................................................................................................... 115
VISO GERAL .................................................................................................................................................................. 115
CONJUNTURA ECONMICA BRASILEIRA........................................................................................................................ 116
ANLISE SETORIAL ......................................................................................................................................................... 116
FATORES DA INDSTRIA E OPERACIONAIS QUE AFETAM OS NOSSOS RESULTADOS ..................................................... 117
Participao da indstria de Shopping Centers nas vendas do varejo ..................................................................... 117
SAZONALIDADE ............................................................................................................................................................... 118
APRESENTAO DAS DEMONSTRAES FINANCEIRAS CONSOLIDADAS ...................................................................... 118
POLTICAS CONTBEIS CRTICAS .................................................................................................................................. 118
APURAO DO RESULTADO ............................................................................................................................................ 118
7
INSTRUMENTOS FINANCEIROS ........................................................................................................................................ 118
PROVISO PARA DEVEDORES DUVIDOSOS ...................................................................................................................... 119
PROVISO PARA CONTINGNCIAS .................................................................................................................................. 119
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIO SOCIAL (CORRENTE E DIFERIDOS) .................................................................... 120
ATIVOS IMOBILIZADO, INTANGVEL E DIFERIDO ........................................................................................................... 120
CRITRIOS DE CONSOLIDAO....................................................................................................................................... 120
Principais procedimentos de consolidao ............................................................................................................... 121
PRINCIPAIS LINHAS DO RESULTADO .............................................................................................................................. 122
Receita de aluguis e prestao de servios .............................................................................................................. 122
Dedues .................................................................................................................................................................... 122
Custo de aluguis e servios ...................................................................................................................................... 123
Despesas e Receitas Operacionais ............................................................................................................................. 123
Imposto de Renda e Contribuio Social sobre o Lucro Lquido............................................................................. 124
Participao dos Minoritrios ................................................................................................................................... 124
Lucro Lquido (prejuzo) do Exerccio ...................................................................................................................... 124
EBITDA Ajustado ...................................................................................................................................................... 124
COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS PERODOS DE NOVE MESES FINDOS EM 30 DE SETEMBRO DE 2009 E EM 30 DE SETEMBRO DE 2008 ...................................................................................... 125
RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 125
DEDUES ....................................................................................................................................................................... 126
RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 126
CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 126
OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 127
RESULTADO FINANCEIRO ................................................................................................................................................ 127
LUCRO LQUIDO DO PERODO ......................................................................................................................................... 128
EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 128
COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS EXERCCIOS ENCERRADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007 E EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008................................................................................................ 128
RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 128
DEDUES ....................................................................................................................................................................... 129
RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 129
CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 129
OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 130
RESULTADO FINANCEIRO LQUIDO ................................................................................................................................ 131
LUCRO (PREJUZO) LQUIDO DO EXERCCIO .................................................................................................................. 131
EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 131
COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS EXERCCIOS ENCERRADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2006 E EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007................................................................................................ 131
RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 131
DEDUES ....................................................................................................................................................................... 132
8
RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 132
CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 132
OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 132
RESULTADO FINANCEIRO LQUIDO ................................................................................................................................ 132
LUCRO OPERACIONAL .................................................................................................................................................... 132
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIO SOCIAL............................................................................................................... 132
LUCRO LQUIDO DO EXERCCIO ...................................................................................................................................... 132
EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 133
ANLISE DAS NOSSAS PRINCIPAIS CONTAS PATRIMONIAIS .......................................................................................... 134
ATIVO CIRCULANTE ........................................................................................................................................................ 135
Ttulos e valores mobilirios ...................................................................................................................................... 135
Contas a receber ........................................................................................................................................................ 135
ATIVO NO CIRCULANTE ................................................................................................................................................ 136
Partes relacionadas .................................................................................................................................................... 136
PERMANENTE .................................................................................................................................................................. 136 Investimentos ................................................................................................................................................................... 136
Imobilizado ...................................................................................................................................................................... 136
PASSIVO CIRCULANTE ..................................................................................................................................................... 137
Obrigaes por compra de ativos .............................................................................................................................. 137
PASSIVO NO CIRCULANTE - EXIGVEL A LONGO PRAZO .............................................................................................. 138
Cdula de crdito imobilirio .................................................................................................................................... 138
Obrigaes por compra de ativos .............................................................................................................................. 138
PARTICIPAO DE MINORITRIOS ................................................................................................................................. 138
PATRIMNIO LQUIDO .................................................................................................................................................... 139
CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................................................. 139
LUCROS (PREJUZOS) ACUMULADOS .............................................................................................................................. 139
AJUSTE DE AVALIAO PATRIMONIAL ........................................................................................................................... 139
LIQUIDEZ E RECURSOS DE CAPITAL .............................................................................................................................. 139
USOS DE RECURSOS E PERSPECTIVAS FUTURAS DE INVESTIMENTO ............................................................................ 142
ENDIVIDAMENTO ............................................................................................................................................................. 144
CONTRATOS FINANCEIROS RELEVANTES ...................................................................................................................... 145
CRI Nibal ................................................................................................................................................................... 145
CRI Belm .................................................................................................................................................................. 146
Unibanco Aliansce .................................................................................................................................................. 146
CRI Bangu ................................................................................................................................................................. 146
Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 147
Bradesco Barpa e Supra ......................................................................................................................................... 147
SCGR Ita/BNDES ................................................................................................................................................ 148
BNB Nibal ............................................................................................................................................................... 148
9
OBRIGAES NO REFLETIDAS NO BALANO PATRIMONIAL ...................................................................................... 148
EVENTOS OCORRIDOS APS 30 DE SETEMBRO DE 2009 ................................................................................................. 149
Reestruturao societria .......................................................................................................................................... 149
Venda de 16,0% do Via Parque Shopping ................................................................................................................ 149
Torre Comercial do Via Parque ................................................................................................................................ 149
Reestruturao do Grupo Rique ................................................................................................................................ 149
Aquisio de 30% do Shopping Bangu ..................................................................................................................... 149
Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ................................................................................................... 150
Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 150
Financiamento Bradesco ........................................................................................................................................... 150
Ciso Shopping Leblon .............................................................................................................................................. 150
Incorporao da GGP Brasil ..................................................................................................................................... 150
Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ............................................................................................................... 151
Informaes Qualitativas e Quantitativas sobre Riscos de Mercado ....................................................................... 151
INFORMAES FINANCEIRAS PRO-FORMA E OUTRAS INFORMAES FINANCEIRAS RELEVANTES ................................................................................................................................................................... 152
DEMONSTRAES FINANCEIRAS HISTRICAS E PRO-FORMA ...................................................................................... 155
ANLISE DOS RESULTADOS DO VIA PARQUE SHOPPING HISTRICO E PRO-FORMA ................................................ 156
Receita Operacional Bruta/Lquida .......................................................................................................................... 157
Custos de aluguis e servios ..................................................................................................................................... 158
Outras receitas/despesas operacionais ...................................................................................................................... 158
LUCRO OPERACIONAL .................................................................................................................................................... 158
VISO GERAL DO SETOR ............................................................................................................................................. 161
Lojas ncoras ............................................................................................................................................................ 162
Lojas Satlites ............................................................................................................................................................ 162
CLASSIFICAO DOS SHOPPING CENTERS ..................................................................................................................... 162
CONCORRNCIA .............................................................................................................................................................. 163
FUNCIONAMENTO ............................................................................................................................................................ 163
FONTES DE RECURSOS .................................................................................................................................................... 164
REGULAMENTAO DO SETOR ................................................................................................................................ 165
REGULAMENTAO RELATIVA A SHOPPING CENTERS ................................................................................................. 165
GERAL ............................................................................................................................................................................. 165
CONDOMNIO PRO-INDIVISO .......................................................................................................................................... 165
SOCIEDADE DE PROPSITO ESPECFICO (SPE) ............................................................................................................. 165
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO ....................................................................................................................... 165
NORMAS GERAIS ............................................................................................................................................................. 166
CONTRATOS DE LOCAO EM SHOPPING CENTERS ...................................................................................................... 167
CESSO DE DIREITO DE USO DE INFRA-ESTRUTURA TCNICA ..................................................................................... 168
ASSOCIAO DE LOJISTAS .............................................................................................................................................. 168
10
FUNDO DE PROMOO E PROPAGANDA ......................................................................................................................... 168
REGIMENTO INTERNO ..................................................................................................................................................... 168
CONTRATO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 168
Condomnio Edilcio .................................................................................................................................................. 169
REGULAMENTAO RELATIVA ATIVIDADE IMOBILIRIA ......................................................................................... 169
INCORPORAO .............................................................................................................................................................. 169
REGULAMENTAO RELATIVA POLTICA DE CRDITO IMOBILIRIO ...................................................................... 170
ASPECTOS AMBIENTAIS .................................................................................................................................................. 170
Licenas e Autorizaes Ambientais ......................................................................................................................... 170
Responsabilizao Ambiental .................................................................................................................................... 171
Responsabilidade Administrativa .............................................................................................................................. 171
Responsabilidade Civil ............................................................................................................................................... 171
Responsabilidade Criminal ........................................................................................................................................ 172
Recursos Hdricos ...................................................................................................................................................... 172
Gerenciamento de Resduos Slidos ......................................................................................................................... 172
DESCRIO DOS NEGCIOS ....................................................................................................................................... 173
VISO GERAL .................................................................................................................................................................. 173
NOSSAS VANTAGENS COMPETITIVAS ............................................................................................................................. 176
NOSSAS ESTRATGIAS .................................................................................................................................................... 177
PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................. 178
EVENTOS RECENTES ....................................................................................................................................................... 178
Reestruturao societria .......................................................................................................................................... 178
Venda de 16,0% do Via Parque Shopping ................................................................................................................ 178
Torre Comercial do Via Parque ................................................................................................................................ 178
Reestruturao do Grupo Rique ................................................................................................................................ 178
Aquisio de 30% do Shopping Bangu ..................................................................................................................... 179
Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ................................................................................................... 179
Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 179
Ciso Shopping Leblon .............................................................................................................................................. 180
Incorporao da GGP Brasil ..................................................................................................................................... 180
Financiamento Bradesco ........................................................................................................................................... 180
Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ............................................................................................................... 180
INFORMAES SOBRE A COMPANHIA ............................................................................................................................ 181
HISTRICO ...................................................................................................................................................................... 181
ESTRUTURA SOCIETRIA ................................................................................................................................................ 182
NOSSOS NEGCIOS .......................................................................................................................................................... 183
PARTICIPAO EM SHOPPING CENTERS ........................................................................................................................ 183
PRESTAO DE SERVIOS .............................................................................................................................................. 184
Administrao de Shopping Centers ......................................................................................................................... 184
11
Comercializao de Espaos de Shopping Centers ................................................................................................... 185
Comercializao de Lojas de Shopping Centers ....................................................................................................... 185
Atividades de Merchandising e Comercializao de Espaos de Malls ................................................................... 185
Desenvolvimento de Projetos ..................................................................................................................................... 185
NOSSOS SHOPPING CENTERS .......................................................................................................................................... 186
Shopping Iguatemi Salvador ..................................................................................................................................... 186
Via Parque Shopping ................................................................................................................................................. 187
Shopping Grande Rio ................................................................................................................................................ 188
Shopping Taboo ....................................................................................................................................................... 189
Boulevard Shopping Campina Grande ..................................................................................................................... 189
Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 190
Supershopping Osasco ............................................................................................................................................... 191
Bangu Shopping ........................................................................................................................................................ 191
Santana Parque Shopping ......................................................................................................................................... 192
Shopping Santa rsula .............................................................................................................................................. 192
Caxias Shopping ........................................................................................................................................................ 193
Boulevard Shopping Braslia .................................................................................................................................... 193
Boulevard Shopping Belm ....................................................................................................................................... 193
ESPAOS LOCADOS PARA AS LOJAS C&A ..................................................................................................................... 194
GOVERNANA CORPORATIVA DOS SHOPPING CENTERS EM QUE PARTICIPAMOS ....................................................... 194
PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO ................................................................................................................................ 194
Boulevard Shopping Belo Horizonte ......................................................................................................................... 194
Shopping Macei ....................................................................................................................................................... 194
POLTICA COMERCIAL .................................................................................................................................................... 195
POLTICA DE CRDITO, INADIMPLNCIA E COBRANA ................................................................................................ 195
POLTICAS DE RELACIONAMENTO COM LOJISTAS E PARCEIROS ................................................................................. 195
CANAIS DE VENDA ........................................................................................................................................................... 196
MARKETING .................................................................................................................................................................... 196
SAZONALIDADE ............................................................................................................................................................... 196
CONCORRNCIA .............................................................................................................................................................. 197
RECURSOS HUMANOS ..................................................................................................................................................... 197
Folha de Pagamento e Benefcios ............................................................................................................................. 198
Sindicatos ................................................................................................................................................................... 198
PROPRIEDADE INTELECTUAL ......................................................................................................................................... 198
Marcas ........................................................................................................................................................................ 198
Domnios .................................................................................................................................................................... 199
Softwares .................................................................................................................................................................... 199
ATIVO IMOBILIZADO....................................................................................................................................................... 199
SEGUROS .......................................................................................................................................................................... 200
12
RESPONSABILIDADE SCIO-AMBIENTAL ........................................................................................................................ 201
Padres Internacionais de Proteo Ambiental........................................................................................................ 202
Aspectos Ambientais de Nossas Atividades ............................................................................................................... 202
CONTRATOS RELEVANTES .............................................................................................................................................. 203
CONTRATOS FINANCEIROS RELEVANTES ...................................................................................................................... 203
ACORDOS DE ACIONISTAS .............................................................................................................................................. 203
OUTROS CONTRATOS RELEVANTES ............................................................................................................................... 203
Acordo de Condminos referente ao Santana Parque Shopping ............................................................................. 203
Contrato de Associao e Outras Avenas firmado com a NRG Empreendimentos e a NFM, em relao ao Boulevard Shopping Belo Horizonte. ........................................................................................................................ 203
Acordo de Associao com a Status Construes (Construo do Boulevard Shopping Belm) ........................... 204
Instrumento Particular de Cesso de Quotas da Ricshopping ................................................................................. 204
CONTRATOS OPERACIONAIS PADRO ............................................................................................................................ 204
Contratos de Locao ................................................................................................................................................ 204
Contrato de Promessa de Cesso Parcial de Direitos de Uso de Infra-Estrutura Tcnica ..................................... 205
Instrumento Particular de Transferncia de Direitos Locatcios de Espaos Comerciais ...................................... 205
Contrato de Prestao de Servios de Administrao .............................................................................................. 205
Contrato de Prestao de Servios de Comercializao ........................................................................................... 205
PROCEDIMENTOS JUDICIAIS E ADMINISTRATIVOS ........................................................................................................ 205
AES CVEIS ................................................................................................................................................................. 206
Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 206
Shopping Santa rsula .............................................................................................................................................. 206
AES FISCAIS ................................................................................................................................................................ 206
Via Parque Shopping ................................................................................................................................................. 206
Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 207
Bangu Shopping ........................................................................................................................................................ 207
Aes Trabalhistas ..................................................................................................................................................... 208
Arbitragem ................................................................................................................................................................. 208
ESTRUTURA ORGANIZACIONAL ............................................................................................................................... 210
SOCIEDADES CONTROLADAS .......................................................................................................................................... 210
2008 Empreendimentos ............................................................................................................................................. 210
AAC ............................................................................................................................................................................ 210
Acapurana .................................................................................................................................................................. 210
Administradora Carioca ............................................................................................................................................ 210
ALBARPA .................................................................................................................................................................. 210
Aliansce Estacionamentos ......................................................................................................................................... 211
Aliansce Services ....................................................................................................................................................... 211
BSC............................................................................................................................................................................. 211
Boulevard ................................................................................................................................................................... 211
13
Boulevard Shopping Belm S.A. ............................................................................................................................... 211
Colina ......................................................................................................................................................................... 211
FIIVPS ....................................................................................................................................................................... 211
Haleiwa ...................................................................................................................................................................... 211
Manati ........................................................................................................................................................................ 211
NIAD .......................................................................................................................................................................... 211
Nibal ........................................................................................................................................................................... 212
RRSPE ....................................................................................................................................................................... 212
SDT3 ........................................................................................................................................................................... 212
SCGR .......................................................................................................................................................................... 212
Yangon ....................................................................................................................................................................... 212
REESTRUTURAES SOCIETRIAS RECENTES .............................................................................................................. 212
ADMINISTRAO ............................................................................................................................................................ 213
CONSELHO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 213
DIRETORIA ...................................................................................................................................................................... 214
CONSELHO FISCAL .......................................................................................................................................................... 216
TITULARIDADE DE AES .............................................................................................................................................. 216
REMUNERAO ............................................................................................................................................................... 217
RELAO FAMILIAR ENTRE OS NOSSOS ADMINISTRADORES, BEM COMO ENTRE OS NOSSOS ADMINISTRADORES E OS NOSSOS PRINCIPAIS ACIONISTAS ............................................................................................................................. 217
PLANO DE OPO DE COMPRA DE AES ..................................................................................................................... 218
PRINCIPAIS ACIONISTAS E ACIONISTAS VENDEDORES .................................................................................... 220
PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................. 220
BREVE DESCRIO DE NOSSOS PRINCIPAIS ACIONISTAS ............................................................................................. 220
Rique Empreendimentos ............................................................................................................................................ 220
GGP Brazil I .............................................................................................................................................................. 220
GBPFIP ..................................................................................................................................................................... 221
ACIONISTAS VENDEDORES ............................................................................................................................................. 223
ACORDO DE ACIONISTAS ................................................................................................................................................ 223
OPERAES COM PARTES RELACIONADAS ......................................................................................................... 225
ACORDO DE INDENIZAO ............................................................................................................................................. 227
DESCRIO DO CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................. 228
GERAL ............................................................................................................................................................................. 228
CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................................................. 228
AES EMPENHADAS ...................................................................................................................................................... 228
HISTRICO DO CAPITAL SOCIAL .................................................................................................................................... 229
ENTRADA DE NOVO SCIO ............................................................................................................................................. 229
OBJETO SOCIAL .............................................................................................................................................................. 229
DIREITOS DAS AES ...................................................................................................................................................... 229
14
AES EM TESOURARIA ................................................................................................................................................. 230
REGISTRO DE NOSSAS AES ......................................................................................................................................... 230
DIREITO DE PREFERNCIA ............................................................................................................................................. 230
GOVERNANA CORPORATIVA................................................................................................................................... 231
NOSSAS PRTICAS DE GOVERNANA CORPORATIVA E O IBGC ................................................................................... 231
ASSEMBLEIAS GERAIS .................................................................................................................................................... 232
Quorum ...................................................................................................................................................................... 233
Convocao ................................................................................................................................................................ 234
Local da Realizao de Assembleia Geral ................................................................................................................ 234
Competncia para Convocar Assembleias Gerais .................................................................................................... 234
Legitimao e Representao .................................................................................................................................... 234
DIREITO DE RECESSO E RESGATE .................................................................................................................................. 235
Direito de Recesso ...................................................................................................................................................... 235
Resgate ....................................................................................................................................................................... 236
CONSELHO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 236
Eleio dos Membros do Conselho de Administrao .............................................................................................. 236
Operaes de Interesse para os Conselheiros ....................................................................................................
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