NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
ASPECTOS PROCESSUAIS
ANTÓNIO JOSÉ FIALHOSeixal 20/06/2006
MEIOS PROCESSUAIS PREVISTOS NO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO
URBANO- ACÇÃO DECLARATIVA DE DESPEJO
(Artigo 14.º NRAU)
- ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO
- ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DAS RENDAS
(Artigo 15.º NRAU)
- SUSPENSÃO E DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
(Artigos 930.º-B e 930.º-C do Código de Processo Civil)
A ACÇÃO DE DESPEJO
A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei
imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a
forma de processo comum declarativo.
Em termos gerais, baseia-se no incumprimento do contrato pela parte
contrária e pressupõe uma conduta grave e reiterada que torne inexigível
a manutenção do arrendamento.
ACÇÃO DE DESPEJO
1.º FUNDAMENTO1.º FUNDAMENTO- A violação reiterada e grave
de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea
a), do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
2.º FUNDAMENTO2.º FUNDAMENTO- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (Artigo 1083.º,
n.º 2, alínea b), do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
3.º FUNDAMENTO3.º FUNDAMENTO- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea c),
do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
4.º FUNDAMENTO4.º FUNDAMENTO- O não uso do locado por mais de um ano, salvo em caso de força
maior, doença ou cumprimento de obrigações profissionais do próprio ou do cônjuge do
arrendatário ou de pessoa que com este viva em união de facto (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea d), do
Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
5.º FUNDAMENTO5.º FUNDAMENTO- A cessão, total ou parcial,
temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando
ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do
Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
6.º FUNDAMENTO6.º FUNDAMENTO- Oposição do arrendatário à
realização de actos necessários à avaliação fiscal
ou à determinação do coeficiente de conservação do local arrendado (Artigo
36.º, n.º 3 do NRAU).
ACÇÃO DE DESPEJO
7.º FUNDAMENTO7.º FUNDAMENTO- Denúncia do arrendamento por necessidade de habitação
pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos (Artigo
1101.º, n.º 2, alíneas a), e b), do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
Sendo a causa de resolução a falta de residência
permanente do arrendatário, o senhorio pode pedir
indemnização igual ao valor da renda desde o termo do prazo para contestar até à
entrega efectiva da habitação.
ACÇÃO DE DESPEJO
Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser
pagas ou depositadas nos termos gerais.
ACÇÃO DE DESPEJO
Na falta de pagamento ou depósito das rendas, encargos ou despesas vencidos por um
período superior a três meses, é notificado o arrendatário para, em dez dias, proceder ao seu
pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova nos autos e sendo condenado nas custas do
incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que
são contadas a final.
ACÇÃO DE DESPEJO
Não sendo pagas ou depositadas as rendas, pode
o senhorio pedir certidão relativa a este facto, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma
de processo executivo comum para entrega de
coisa certa.
ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADOIMÓVEL ARRENDADO1.º CASO1.º CASO
CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR REVOGAÇÃOREVOGAÇÃOTÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- ACORDO REVOGATÓRIO DO
CONTRATO (Artigo 1082.º, n.º 2 do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADOIMÓVEL ARRENDADO2.º CASO2.º CASO
CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR CADUCIDADE DO PRAZO CADUCIDADE DO PRAZO
DE ARRENDAMENTODE ARRENDAMENTOTÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO ESCRITO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO NÃO PERMANENTE OU
PARA FIM ESPECIAL TRANSITÓRIO DONDE CONSTE A FIXAÇÃO DO PRAZO DE
CADUCIDADE
ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADOIMÓVEL ARRENDADO3.º CASO3.º CASO
CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR OPOSIÇÃO À OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃORENOVAÇÃOTÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO ESCRITA AO
ARRENDATÁRIO IMPEDINDO A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA COM ANTECEDÊNCIA NÃO
INFERIOR A UM ANO DO TERMO DO CONTRATO
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO4.º CASO4.º CASO
DENÚNCIA POR DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃOCOMUNICAÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO COM
ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A CINCO ANOS SOBRE A DATA DA CESSAÇÃO
- COMUNICAÇÃO CONFIRMATÓRIA COM A ANTECEDÊNCIA DE QUINZE MESES A UM
ANO SOBRE A DATA DE EFECTIVAÇÃO
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO5.º CASO5.º CASO
RESOLUÇÃO POR RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE
OBRIGAÇÃO OBRIGAÇÃO INCUMPRIDAINCUMPRIDATÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE
SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA DE MORA
SUPERIOR A TRÊS MESES NO PAGAMENTO DA RENDA, ENCARGOS OU DESPESAS (Artigos
1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1 do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO6.º CASO6.º CASO
RESOLUÇÃO POR RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE
OBRIGAÇÃO INCUMPRIDAOBRIGAÇÃO INCUMPRIDATÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE
SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA (OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE
OBRAS)- COMPROVATIVO EMITIDO PELA
AUTORIDADE COMPETENTE DA OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE OBRAS ORDENADAS POR
AUTORIDADE PÚBLICA
ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADOIMÓVEL ARRENDADO7.º CASO7.º CASO
DENÚNCIA PELO DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIOARRENDATÁRIO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO DA DENÚNCIA DO CONTRATO PELO ARRENDATÁRIO EM
CONSEQUÊNCIA DE OPOSIÇÃO À ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS (Artigos 37.º,
n.º 5 e 43.º, n.º 5, do NRAU)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO8.º CASO8.º CASO
RECONHECIMENTO DA RECONHECIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA PELO ENTREGA PELO ARRENDATÁRIOARRENDATÁRIO
TÍTULO EXECUTIVO
- DOCUMENTO PARTICULAR ASSINADO PELO ARRENDATÁRIO COMPROVANDO A
EXTINÇÃO DO CONTRATO E A CONSEQUENTE OBRIGAÇÃO DE
ENTREGAR O IMÓVEL (Artigo 46.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO9.º CASO9.º CASO
COMUNICAÇÃO COM COMUNICAÇÃO COM VISTA A IMPEDIR A VISTA A IMPEDIR A
RENOVAÇÃO RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO AUTOMÁTICA DO
CONTRATOCONTRATOTÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO DESTINADA A IMPEDIR A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO
(Artigo 1098.º do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADOARRENDADO10.º CASO10.º CASO
COMUNICAÇÃO COM VISTA COMUNICAÇÃO COM VISTA A EFECTUAR A DENÚNCIA A EFECTUAR A DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO DE NO ARRENDAMENTO DE
DURAÇÃO LIMITADADURAÇÃO LIMITADATÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO DESTINADA A EFECTUAR
A DENÚNCIA DO ARRENDAMENTO NOS CONTRATOS DE DURAÇÃO
INDETERMINADA (Artigo 1100.º do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE PARA PAGAMENTO DE
RENDASRENDAS
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMPROVATIVO DA COMUNICAÇÃO AO
ARRENDATÁRIO DO MONTANTE EM DÍVIDA
FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES
As comunicações pelo senhorio com vista à cessação do contrato
por resolução são efectuadas mediante notificação judicial avulsa, ou mediante contacto
pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo feito na pessoa do notificado, com
entrega de duplicado da comunicação e cópia dos
documentos que a acompanhem, devendo o notificado assinar o original (Artigo 9.º, n.º 7 do
NRAU).
FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES
As comunicações relativas à cessação do contrato de
arrendamento, actualização da renda e obras são
realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e
remetido por carta registada com aviso de recepção
(Artigos 9.º, n.º 1 e 15.º, alíneas c), e d), ambos do
NRAU).
FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES
Se o local arrendado constitui casa de morada de
família, aquelas comunicações devem ser
dirigidas separadamente a cada um dos cônjuges, o que
também é exigido quando existir pluralidade de
arrendatários (Artigos 11.º, n.º 4 e 12.º, n.º 1 do NRAU)
FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES
Se a carta vier devolvida por o arrendatário se ter recusado a
recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, o senhorio
deve enviar nova carta num prazo não inferior a 30 dias nem
superior a 60 dias após o envio da primeira carta (Artigo 10.º, n.º
3 do NRAU).
FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES
Em caso de devolução desta segunda carta, considera-se que a comunicação foi recebida no décimo dia posterior ao seu envio,
formando-se assim título executivo para a acção executiva de entrega de
imóvel arrendado (Artigo 10.º, n.º 4 do NRAU).
JUSTO IMPEDIMENTO
O evento não imputável à parte em contrato de
arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto na lei ou à recepção das comunicações
que lhe sejam dirigidas e deve ser invocado logo após
a sua cessação.
JUSTO IMPEDIMENTO
Compete à parte que invocar o justo impedimento a demonstração dos factos
em que se funda.Em caso de desacordo entre
as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão
judicial.
TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA
ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO
I) - Baseada em sentença judicial: -I) - Baseada em sentença judicial: -A) - não tem despacho liminar;B) - o executado é citado para
entregar o imóvel locado ou deduzir oposição;
C) - são fundamentos da oposição: -- os motivos indicados no Artigo 814.º do
Código de Processo Civil;- a existência de benfeitorias a que o
executado tenha direito, se os tiver feito valer na acção declarativa.
TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA
ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO
I) - Baseada em título extra-judicial: -I) - Baseada em título extra-judicial: -A) - carece de despacho liminar;B) - o executado é citado para
entregar o imóvel locado ou deduzir oposição;
C) - são fundamentos da oposição: -- os motivos indicados nos Artigos 814.º e
816.º do Código de Processo Civil;- a existência de benfeitorias a que o
executado tenha direito (Artigo 929.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
Se a execução se basear em título extra-judicial, a dedução
de oposição à execução suspende automaticamente a mesma (Artigo 930.º-B, n.º 1,
alínea a), do Código de Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
SUSPENSÃO PROVISÓRIA DA DESOCUPAÇÃO
Se for exibido pelo detentor do Se for exibido pelo detentor do imóvel título que permita o gozo imóvel título que permita o gozo legítimo do prédio e com data legítimo do prédio e com data
anterior ao início da execução, o anterior ao início da execução, o agente de execução deve agente de execução deve suspender as diligências suspender as diligências
executórias (Artigo 930.º-B, n.º 2 executórias (Artigo 930.º-B, n.º 2 do Código de Processo Civil)do Código de Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
Tratando-se de arrendamento Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de para habitação, o agente de
execução suspende as diligências execução suspende as diligências executórias quando lhe seja executórias quando lhe seja
apresentado atestado médico que apresentado atestado médico que indique o prazo para a suspensão indique o prazo para a suspensão e que a diligência põe em risco a e que a diligência põe em risco a vida da pessoa que se encontra vida da pessoa que se encontra no local por razões de doença no local por razões de doença aguda (Artigo 930.º-B, n.º 3 do aguda (Artigo 930.º-B, n.º 3 do
Código de Processo Civil)Código de Processo Civil)
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO
LOCADOREQUISITOS
- Arrendamento para habitação
- Invocação de razões sociais imperiosas;
- Apresentação imediata das provas e indicação das
testemunhas (até ao limite de três);
- Não pode exceder o prazo de dez meses.
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO
LOCADO- O incidente tem carácter urgente.
- É liminarmente indeferido se: --for apresentado fora de prazo; - o fundamento não se ajustar a nenhum dos referidos na lei; ou
- for manifestamente improcedente.
- Se for recebido, é notificado o exequente para contestar.
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO
LOCADO
O pedido de diferimento de desocupação do locado deve
ser decidido no prazo máximo de trinta dias a contar da sua
apresentação, sendo a decisão oficiosamente
comunicada ao Fundo de Socorro Social do Instituto de
Gestão Financeira da Segurança Social.
NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
ASPECTOS PROCESSUAIS
ANTÓNIO JOSÉ FIALHOSeixal 20/06/2006
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