LAUDO DE AVALIAÇÃO
Nº 1.445 - 08/2018
LOTE DE TERRENO – LOTE 09 / QUADRA 11 – 407,00M²
COM BENFEITORIAS DE ÁREA CONSTRUÍDA 121,50M²
PINHEIRINHO - CURITIBA/PR
AUTOS Nº 0047387-41.2010.8.16.0001
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial
www.kronberg.com.br
Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar
Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077
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ÍNDICE
1 INFORMAÇÕES GERAIS 3
2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4
2.2 NORMATIVAS 4
3 OBJETOS 4
3.1 TIPO DO BEM 4
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5
5 OBJETIVO 7
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 7
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 7
8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado 8
8.2 Método de Benfeitoria 8
8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI) 8
9 PESQUISA DE VALORES 9
10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 10
10.1 Valor de mercado: 10
10.1.1 Valor do terreno 10
10.1.2 Valor da Benfeitoria 10
10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI) 10
11 ENCERRAMENTO 11
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1 INFORMAÇÕES GERAIS
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação
SOLICITANTE: 21ª Vara Cível de Curitiba
REQUERENTE: Ione Capelletti
REQUERIDO: Pedro Ludovico
OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno com Benfeitoria Residencial – Curitiba/PR
FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Agosto de 2018
VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:
(Quatrocentos e sete mil reais)
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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel, e considerou a área construída da
benfeitoria de acordo com a Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba/PR.
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se
apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte
do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que
apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).
Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no
estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar
conflito de interesses.
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos.
Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo
contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os
dados e informações obtidos para realização deste trabalho, e não tem qualquer
responsabilidade com relação à sua veracidade.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no
mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
2.2 NORMATIVAS
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) NBR 14.653.
3 OBJETOS
3.1 TIPO DO BEM
Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno com Benfeitoria residencial.
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3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM
Lote de terreno 03 da Quadra 13, com área de terreno total de 407,00m² e duas
benfeitorias residenciais, com área total de construção de 121,50m², localizados na Rua
Orestes Códega nº 1266, Pinheirinho, Curitiba/PR.
Matrícula: 201.106 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba/PR.
Inscrição Imobiliária: Nº 66.5.0030.0184.00-5
Indicação Fiscal: 85.156.016
Localização: Latitude: 25°31'8.21"S / Longitude: 49°18'25.72"O
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Pinheirinho é um bairro da região sul da cidade brasileira de Curitiba, Paraná.
Pinheirinho é um bairro da região sul da cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Sua
população estimada em 2007 era de 54.734 habitantes. Possui área e 10,73 km².
Trata-se de um dos principais centros de comércio popular da zona sul da cidade
(notadamente especialmente na avenida Winston Churchill, que corta o bairro).
A região tem uma grande quantidade de casas com estrutura de madeira, e a maior parte
da população é de classe média baixa. Destaca-se pela produção de bens de altíssima
tecnologia. A região, contudo, atualmente passa por vários projetos de melhoria urbana
História
A Fazenda Pinheirinho localizava-se numa região que era conhecida, no começo do
século XIX, como Capão do Alto, formada por campos e capões, cortados por
pequenos arroios, e com a presença esparsa de pinheiros (de onde viria a tirar o seu nome). O
bairro Pinheirinho, formado, no passado, por várias fazendas de gado, era chamado pelo nome
"Capão dos Porcos" devido à grande criação desses animais, que passavam todos os dias pela
atual via rápida, antigamente rua Olho D’água. A Avenida Winston Churchill, sua principal via
de acesso, era conhecida como "Carrerão dos Pretos”.
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Kronberg Leilões 6
Aspectos Físicos
Ponto inicial na confluência da Marginal da BR-116 com a divisa do Jardim Urbano, Arroio
Pinheirinho, Ribeirão dos Padilhas, Arroio Cercado, divisa Sul da Vila Santo Antonio, Rua Nicola
Pelanda, divisa Sul do Jardim San Carlo, Ribeirão Passo dos França, Marginal da BR-116,
Estrada sem nome (divisa Ministério Do Exército), Ribeirão Passo dos França, Córrego Capão
Raso, Arroio sem nome, Ruas Olindo Sequinel, André Ferreira Barbosa, Francisco Raitani,
Ipiranga, Marginal da BR-116, até o ponto inicial
Pinheirinho
Subprefeitura Pinheirinho
Área 10,73 km²
População 49.689 hab.
Densidade 46,29 hab/km²
Bairros
Limítrofes
Capão Raso, Cidade Industrial, Sítio
Cercado,Tatuquara e Xaxim.
Principais
Vias
Avenida Winston Churchill; Rua Izaac Ferreira da
Cruz; Rua Emanoel Voluz; Rua Ricardo
Gasparian Machado; Rua Nicola Pellanda; Rua
Rogério Xavier Rocha; Loures; Alameda Nossa
Senhora do Sagrado Coração; Rodovia Régis
Bittencourt
Pontos de
referência
Terminal Pinheirinho
UPA 24hs
Rua da Cidadania
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5 OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também
apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um
curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um
valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de
mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de
uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o
seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:
“Lote de terreno nº 03 (três), da Quadra nº 13 (treze), da Planta VILA MACHADO, situado nesta
Cidade de Curitiba, medindo 18,30 metros de fundos para a Rua n° 1, de forma irregular, por
fundos correspondentes da planta.”
São duas benfeitorias no local, uma casa residencial na parte da frente do terreno,
construída em alvenaria, com telhado de duas águas, e outra edificação ao fundo do terreno,
construída em dois pavimentos, também em alvenaria, com uma sacada, e telhado com uma
água.
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A. Liquidez: Baixo/regular
B. Desempenho de mercado: Baixo/regular
C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação
com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor
do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
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Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que
consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo
de Dados de Mercado + Benfeitorias).
8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado
Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de
Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
➢ Fatores de Homogeneização:
F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para
diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
8.2 Método de Benfeitoria
Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Benfeitorias do sistema
Avalurb, o qual leva em consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção
segundo o Sinduscon-PR. Considerou-se padrão de acabamento tipo Normal e Fator D de
Entre regular e Reparos Simples no método de Ross-Heidecke.
8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI)
Valor do Imóvel (VI) = (Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias) * F3
F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80
F3 = 100% - (FV+FA)
Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%
12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,
troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas
pelo comprador em venda forçada.
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5 x Valor do Imóvel x 6
Valor do imóvel
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*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma
renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.
9 PESQUISA DE VALORES
Foi realizada uma pesquisa de mercado com características parecidas pela região, e os
valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo relacionados os
valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método Comparativo de
Dados de Mercado.
Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3
1 250.000,00R$ 315 793,65R$ 0,95 0,94 0,80
2 280.000,00R$ 440 636,36R$ 1,05 1,02 0,80
3 287.000,00R$ 418 686,60R$ 1,00 1,00 0,80
4 300.000,00R$ 480 625,00R$ 1,05 1,04 0,80
5 270.000,00R$ 429 629,37R$ 1,00 1,01 0,80
Amostras
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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1 Valor de mercado:
R$ 508.243,20 (Quinhentos e oito mil, duzentos e quarenta e três reais e vinte centavos)
10.1.1 Valor do terreno
Valor final do terreno: R$ 276.357,07 (Duzentos e setenta e seis mil, trezentos e
cinquenta e sete reais e sete centavos).
10.1.2 Valor da Benfeitoria
Valor final da benfeitoria: R$ 231.886,13 (Duzentos e trinta e um mil, oitocentos e oitenta
e seis reais e treze centavos).
10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI)
F3 = 0,80
Conforme o estudo, o valor de venda forçada do imóvel é de:
R$ 406.594,56
(Quatrocentos e seis mil, quinhentos e noventa e quatro reais e
cinquenta e seis centavos)
Valor arredondado do VI do Imóvel é:
R$ 407.000,00
(Quatrocentos e sete mil reais)
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11 ENCERRAMENTO
O presente trabalho está redigido em 11 (onze) páginas escritas só de um lado e mais 6 anexos.
ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;
ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado;
ANEXO III – Memória de Cálculo;
ANEXO IV – Fotos do imóvel;
ANEXO V - Croqui da Prefeitura;
ANEXO VI – Documentos do imóvel.
Local e Data
Curitiba, 13 de agosto de 2018
Responsável legal da empresa
________________________________________
Helcio Kronberg
Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653
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ANEXO I
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COTAÇÃO 1
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Elizário da Rocha Paranhos 324, Pinheirinho, Curitiba
VALOR: R$ 250.000,00
ÁREA: 315m²
R$/m²: R$ 793,65
DESCRIÇÃO: Ótimo terreno de esquina no Pinheirinho medindo 315 m² (14x22,5). Muito
bem localizado, na Rua Elizário da Rocha Paranhos, próximo aos supermercados Condor,
BIG e Muffato Max Atacadista, apenas 1,3 km do terminal do Pinheirinho, fácil acesso a BR
116/476 (como mostra no mapa). Zoneamento: ZR3.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-
pinheirinho-curitiba.-2930611526.html
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 14
COTAÇÃO 2
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Miguel Metnek 126, Pinheirinho, Curitiba
VALOR: R$ 280.000,00
ÁREA: 440m²
R$/m²: R$ 636,36
DESCRIÇÃO: Terreno alto medindo 440 m² (11 x 40), todo murado contendo 02 casas
mistas sem valor Comercial, em área de fácil acesso próximo ao Quartel do exercito, ruas
pavimentadas ônibus próximo, colégio e outros. Potencial construtivo ate 6 pavimentos.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-
pinheirinho-curitiba.-2937250404.html
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 15
COTAÇÃO 3
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Orestes Códega , Pinheirinho, Curitiba
VALOR: R$ 287.000,00
ÁREA: 418m²
R$/m²: R$ 686,60
DESCRIÇÃO: Terreno em ótima localização, ZR3, Linhão, medidas do terreno 22m de frente
X 19,5 X 28, utilização: residêncial, serviço vicinal, indústria tipo 1, comunitário 2 ensino,
próximo a colégio, ponto de ônibus na frente, lugar alto, prop estuda troca por apartamento
menor valor!!!
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-
pinheirinho-curitiba.-2938586164.html
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Kronberg Leilões 16
COTAÇÃO 4
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Amilcare Bientinezi 725, Pinheirinho, Curitiba
VALOR: R$ 300.000,00
ÁREA: 480m²
R$/m²: R$ 625,00
DESCRIÇÃO: Terreno ZR3 com 480m sendo 12x40. Localizado no pinheirinho próximo a
rua Orestes Códega. Agende agora mesmo.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-pinheirinho-
2937249622.html
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Kronberg Leilões 17
COTAÇÃO 5
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Orestes Códega , Capão Raso, Curitiba
VALOR: R$ 270.000,00
ÁREA: 429m²
R$/m²: R$ 629,37
DESCRIÇÃO: Ótimo terreno, bem localizado dentro do bairro, plano, murado dos lados e
fundos, ZR 3, 11x39m com área total de 429m², podendo construir prédio de até 4
pavimentos.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-capao-raso-
curitiba.-2936887847.html
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
ANEXO II
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
Google Earth – Imóvel em estudo
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ8VT GZUGM TFSCD 2LYAD
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rocesso: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. m
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Google Earth – Imóvel em estudo x cotações
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ8VT GZUGM TFSCD 2LYAD
PR
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rocesso: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. m
ov. 166.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
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Kronberg Leilões
ANEXO III
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 V.Hom.(R$/m2)
1 250.000,00 315,00 793,65 0,95 0,94 708,73
2 280.000,00 440,00 636,36 1,05 1,02 681,55
3 287.000,00 418,00 686,60 1,00 1,00 686,60
4 300.000,00 480,00 625,00 1,05 1,04 682,50
5 270.000,00 429,00 629,37 1,00 1,01 635,66
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2:Localização Área
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: Lote 09 Quadra 11 Tipo: Laudo completo Solicitante: 21ª Vara Cível de Ctba
Lograd.: Rua Orestes Códega 1266 Complemento:
PinheirinhoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná
Nº:
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
635,66
708,73
3.395,04
4
18,27
73,07
679,01
682,50
17,337691
26,638294
709,598690
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg3/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor =
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =
1,65
1,1157
1,6271
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 3,92
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
2 1/222 2 2
2 2 2 2 2
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg4/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) =
660,75
697,27
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
407,00
679,01
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
2,69
2,69
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 679,01
276.357,07
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
duzentos e setenta e seis mil, trezentos e cinquenta e sete reais e sete centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =
Estimativa de tendência central (R$/m2) =
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________
577,16
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780,86
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg5/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Classe
1
2
3
4
De:
635,66
653,93
672,20
690,46
INTERVALO
Até
653,93
672,20
690,46
708,73
Freq.
1
0
3
1
---------------------------------------------------------___________I
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
F
15
10
5
0 1 2 3 4 5 6 C
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg6/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
0 Po
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4 x3x2x1
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
793,65
636,36
686,60
625,00
629,37
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
708,73
681,55
686,60
682,50
635,66
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
0,89
1,07
1,00
1,09
1,01
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
|
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg7/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5x4
x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
793,65
636,36
686,60
625,00
629,37
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
119,453
37,834
12,405
49,198
44,827
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
17,72
5,61
1,84
7,30
6,65
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Do = Dispersão em relação a média.
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 674,20
Po = Preços observados.
|
Mo
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CD
2LY
AD
PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg8/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6
x5
x4x3x2x1
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
708,73
681,55
686,60
682,50
635,66
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
29,722
2,537
7,594
3,491
43,344
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
4,38
0,37
1,12
0,51
6,38
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Dh = Dispersão em relação a média.
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 679,01
Vh = Valores Homogeneizados.
|
Data: / / ___________________________________
Mh
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:
Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------
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------
------
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i
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2
3
4
5
6
7
8
9
8,00
15,00
8,00
17,00
17,00
50,00
34,00
Sinduscon/PR
13/08/2018
Normal
121,50
1.850,54
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
8,09
29,03
Onde C = Entre Regular e Reparos Simples
0,7097
Ident: Lote 09 Quadra 11 Tipo: Laudo completo Solicitante: 21ª Vara Cível de Ctba
Lograd.: Rua Orestes Códega 1266 Complemento:
PinheirinhoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
121,50
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 231.886,13
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
duzentos e trinta e um mil, oitocentos e oitenta e seis reais e treze centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
68,82
10,32
6,33
14,53
(considerando a depreciação):
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
ANEXO IV
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões 1
Fotos do imóvel:
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
ANEXO V
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PROJUDI - Processo: 0047387-41.2010.8.16.0001 - Ref. mov. 166.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
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31/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Kronberg Leilões
ANEXO VI
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:
PinheirinhoPINHEIRINHOT-09
Informações da SMU - Secretaria Municipal do UrbanismoTestadas do LotePosição do Lote: Meio de quadra
Sistema Viário: 1- Denominação: LINHÃOR. ORESTES CODEGA
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE NÃO É ATINGIDO PELO PROJETO DA RUA1266Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:W183 Principal 18,00
Cone da Aeronáutica: 1.056,50m em relação a Referência de Nível (RN) OficialParâmetros da Lei de ZoneamentoZoneamento: Sistema Viário:
ZR3.ZONA RESIDENCIAL 3LINHÃO
* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.
Classificação dos UsosUsos Permitidos Habitacionais
HABITAÇÃO COLETIVA.TOLERADO HABITAÇÕES UNIFAMILIARES, ATENDIDA A DENSIDADE MÁXIMA.PARA MAIS DE 20 HABITAÇÕES UNIFAMILIARES OU MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAÇÃO COLETIVA NOLOTE, CONSULTAR O IPPUC.
Usos Permitidos ComerciaisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL E INDÚSTRIA TIPO 1 COM ÁREA MÁXIMACONSTRUÍDA DE 400,00 M2.COMUNITÁRIO 2 - LAZER, CULTURA E CULTO RELIGIOSO.COMÉRCIO E SERVIÇO ESPECÍFICO 1, ATENDIDA A LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.
Usos Tolerados.................................
Usos PermissíveisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 1000,00M2.COMUNITÁRIO 2 - ENSINO.CONDOMÍNIO DE INDÚSTRIA TIPO 1 OUVIDO O IPPUC E CDC.** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.
Usos Proibidos.................................
Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento
1,0.Taxa de Ocupação
50%.Taxa de Permeabilidade
25%.
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Densidade máxima80 HABITAÇÕES /HA, PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES SENDO ADMITIDO 3 HABITAÇÕESUNIFAMILIARES EM LOTES DE 360,00 M2.
Altura Máxima03 PAVIMENTOS PARA USO RESIDENCIAL.02 PAVIMENTOS PARA USO COMERCIAL.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.
Recuo Frontal3,00 M PARA O SISTEMA VIÁRIO LINHÃO.5,00 M PARA AS DEMAIS VIAS.
Afastamento das DivisasFACULTADO ATÉ 02 PAVIMENTOS.PARA O TERCEIRO PAVIMENTO - MÍNIMO 2,00 M.
EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
Observações Para Construção1 - Independente do porte estabelecido para as atividades comunitárias, comerciais, de prestação de serviços eindustriais, deverá ser respeitado o coeficiente 1.2 - Poderá à critério do IPPUC, ser executado remanso no passeio, na testada para o Sistema Viário Linhão, desde quepossuam testada mínima de 15,00 m e recuo incorporado ao passeio.3 - Observar o contido na lei 9803/2000, que dispõe sobre a transferência de potencial construtivo.4 - Em caso de aquisição de potencial construtivo de acordo com a lei 9802/2000 e decreto 196/2000, os usospermitidos e parâmetros construtivos serão os seguintes:- Usos: Habitação coletiva e habitação transitória 1.- Coeficiente de aproveitamento: 1,5.- Altura máxima: 4 pavimentos.- Afastamento de divisas: pavimento Térreo facultado. Demais pavimentos H/6 atendido o mínimo de 2,50 m.- Atender demais parâmetros desta consulta amarela.5 - O licenciamento das atividades comerciais, de prestação de serviços e comunitárias, com porte superior à 5.000,00m², dependerá da elaboração de Relatório Ambiental Prévio - RAP, nas condições estabelecidas no decreto 838/97.
Informações ComplementaresCódigo Observações
345 Alerta inserido em razÆo da ausˆncia de informa‡äes relacionadas …s instala‡äes hidrossanit rias doim¢vel.Para regulariza‡Æo procurar a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - Departamento de RecursosH¡dricos e Saneamento munido de documentos que comprovem a correta destina‡Æo dos efluentesgerados na edifica‡Æo.Para maiores informa‡äes acessar o site da prefeitura municipal de Curitiba: http://www.curitiba.pr.gov.br -Acesso r pido: Secretaria e àrgÆos - Meio Ambiente - conte£do esgoto.
Bloqueios
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Alvarás de Construção*****
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro
0000 Não foreiro 0001 Não foreiro
Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo
Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovadaNome da Planta: VILA MACHADO
13 3A.01782-
Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba*****Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras PúblicasFaixa não Edificável de DrenagemSituação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteCaracterísticas: A P.M.C. se isenta da falta de informações.Lote não Atingido NÃO NÃO
Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**
Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças
Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:
121,50 m²Dados dos SublotesSublote Utilização Ano Construção Área Construída
Residencial0000 2001 72,00 m²Residencial0001 2001 49,50 m²
Qtde. de Sublotes: 2407,00 m²Subeconomia Residencial
Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de LixoInfraestrutura Básica
F ANTI-PO NAO EXISTEW183 Sim SimBacia(s) Hidrográfica(s)BACIA BARIGUI Principal
Observações Gerais1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a
construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/20062 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de
proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.
3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes da
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referida rede.4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros e
sumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.
5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de
esgoto.
DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET 13/08/2018
ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***
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