Investimento em
Condo-Hotéis
Investimento em Condo-Hotéis
Paulo Ferreira Dias da Silva
Graduado em Economia e em Direito pela USP.
Especialista em Regulação do Mercado de Capitais
pelo Instituto de Economia da UFRJ.
Mestre em Direito Constitucional pela PUC-Rio.
Mestre em Direito Civil pela Universitat de Girona.
Analista de mercado de capitais da Comissão de
Valores Mobiliários.
Advogado no Rio de Janeiro.
Investimento em Condo-Hotéis
As opiniões aqui emitidas são de minha
inteira responsabilidade e podem não
coincidir com a opinião da CVM.
Os casos citados são públicos.
O que é Condo-Hotel?
Empreendimento imobiliário, organizado em condomínio regido pela Lei de Incorporações (nº 4.591/64) e/ou pelo Código Civil Brasileiro, utilizado na exploração da atividade econômica hoteleira.
Quando financiado por meio de oferta pública, constitui valor mobiliário, atraindo a regulação da CVM.
O que é Valor Mobiliário?
Lei nº 6.386/76:
Art. 2o São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:
I - as ações, debêntures e bônus de subscrição;
II - os cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramento relativos aos valores mobiliários referidos no inciso II;
III - os certificados de depósito de valores mobiliários;
IV - as cédulas de debêntures;
V - as cotas de fundos de investimento em valores mobiliários ou de clubes de investimento em quaisquer ativos;
VI - as notas comerciais;
VII - os contratos futuros, de opções e outros derivativos, cujos ativos subjacentes sejam valores mobiliários;
VIII - outros contratos derivativos, independentemente dos ativos subjacentes; e
O que é Valor Mobiliário?
IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.
(Há exceções legais)
O que é Valor Mobiliário?
Definição genérica de valor mobiliário
Inspirada no conceito de security,
estabelecido em decisão da Suprema Corte
dos EUA, datada de 1946, para o caso
S.E.C. v. W. J. Howey Company.
O que é Valor Mobiliário?
DEFINIÇÃO DE SECURITY DA SUPREMA CORTE AMERICANA
Todo contrato, transação ou esquema através do qual uma pessoa aplica o seu dinheiro em um empreendimento comum, com o objetivo de obter lucro, em virtude exclusivamente dos esforços que venham a ser desenvolvidos pelo lançador ou por uma terceira pessoa.
O que é Valor Mobiliário?
Howey Test:
A security is a transaction whereby (1) a
person invests his money (2) in a common
interprise and (3) is led to expect profits
(4) solely from the efforts of the promoter
or a third party.
O que é Valor Mobiliário?
Caso Howey: Constituem security os títulos
(ações, debêntures, partes beneficiárias)
emitidos por uma sociedade por ações. Mas
também configuram security os investimentos
em atividades econômicas diversas, como
em gleba de terra, loteamento,
empreendimentos rurais, obras de
construção civil etc., desde que os
recursos nelas investidos sejam obtidos
junto ao público (e não haja expressa
exclusão legal).
O que é Valor Mobiliário?
Voto do Diretor Marcos Barbosa Pinto (Processo CVM RJ 2007/11.593, julgado em 22.01.2008)
O inciso IX foi claramente inspirado em decisões da Suprema Corte dos Estados Unidos a respeito do conceito de security, em particular, no caso SEC v. W. J. Howey Company.
Neste caso, a Suprema Corte decidiu adotar um "princípio flexível e não estático, capaz de se adaptar aos variáveis e incontáveis arranjos criados por aqueles que captam dinheiro de terceiros."
O que é Valor Mobiliário?
Analisando este conceito, a doutrina e a jurisprudência norte-americanas destacam cinco elementos:
1. para que estejamos diante de um security, uma pessoa deve entregar sua poupança a outra com o intuito de fazer um investimento;
2. a natureza do instrumento pelo qual o investimento é formalizado é irrelevante, pouco importando se ele é um título ou contrato ou conjunto de contratos;
O que é Valor Mobiliário?
3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem realizar um investimento em comum;
4. o investimento deve ser feito com a expectativa de lucro, cujo conceito é interpretado de maneira ampla, de forma a abarcar qualquer tipo de ganho; e
5. o lucro deve ter origem exclusivamente nos esforços do empreendedor ou de terceiros, que não o investidor.
O que é Valor Mobiliário?
Sem muitas dificuldades, podemos perceber que estas diretrizes encontraram acolhida no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.386/76, que estabeleceu os seguintes requisitos para a caracterização dos valores mobiliários:
1. deve haver um investimento ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");
O que é Valor Mobiliário?
2. o investimento deve ser formalizado por um título ou por um contrato ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");
3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem investir sua poupança no negócio ("IX - ... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo ...");
O que é Valor Mobiliário?
4. o investimento deve dar direito a alguma
forma de "remuneração", termo ainda mais
amplo que o correlato "lucro" utilizado no
direito norte-americano ("IX - ... títulos ou
contratos de investimento coletivo, que
gerem direito de participação, de parceria ou
de remuneração ...");
O que é Valor Mobiliário?
5. a remuneração deve ter origem nos esforços
do empreendedor ou de terceiros que não o
investidor ("IX - ... cujos rendimentos advêm do
esforço do empreendedor ou de terceiros"); e
6. os títulos ou contratos devem ser objeto
de oferta pública, requisito que não encontra
similar no conceito norte-americano mas que se
coaduna perfeitamente com o sistema
regulatório dos Estados Unidos ("IX - quando
ofertados publicamente, quaisquer outros títulos
...").
O que é Valor Mobiliário?
Voto do Diretor Luiz Antonio de Sampaio Campos
(Processo CVM RJ 2003/0499, de 28.08.2003)
“o conceito de valor mobiliário, do ponto de vista técnico-doutrinário, não tem grande importância, havendo até mesmo dificuldade em se definir conceitualmente o que seja um valor mobiliário”.
O que é Valor Mobiliário?
A caracterização de valor mobiliário passa
necessariamente pelo esforço de captação
da poupança pública com a conotação de
investimento, ou mesmo especulação, por
parte dos doadores dos recursos: “esta
sempre foi a tônica da definição de
valores mobiliários para fins de regulação
pela CVM, muito embora não fosse assim
tão explícita, não obstante fosse intuitiva”.
O que é Valor Mobiliário?
“a melhor interpretação do art. 2º da Lei nº
6.385/76” é “aquela que o lê como se
houvesse um complemento no sentido de
que são valores mobiliários sujeitos ao
regime desta Lei ‘quando ofertados ou
negociados publicamente’".
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
Incortel - Processo CVM RJ 2014/1503
• Frações de condomínio regido pelo Código
Civil (restrições da legislação municipal)
• Matrícula única no RGI
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
DECISÃO DO COLEGIADO:
O Colegiado da CVM deferiu o pedido de
dispensa de registro, condicionando-a à
realização de ajustes no que se refere ao
público alvo da oferta.
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
Oferta exclusivamente destinada a
investidores que se enquadrem no
conceito de investidor qualificado previsto
no art. 109 da Instrução CVM 409, e que:
(i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de
patrimônio; ou, alternativamente, (ii)
invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta.
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
Os Requerentes serão responsáveis por
verificar o atendimento aos requisitos
patrimoniais dos investidores,
examinando, para tanto, extrato bancário,
declaração de imposto de renda, escritura
de imóvel, ou documento equivalente.
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
STX - Processo CVM RJ 2014/6342
• Condomínio regido pela Lei de Incorporações
• Unidade imobiliária com registro individual no
RGI
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
DECISÃO DO COLEGIADO
O Colegiado da CVM autorizou a oferta sem restringir o público alvo, mas destacou a importância de que as informações divulgadas na oferta reflitam clara e fielmente as características do negócio, alertando o investidor para os riscos por ele assumidos, inclusive o da possibilidade de chamamento de capital adicional, além do aplicado na aquisição da unidade imobiliária, caso o mau desempenho do empreendimento o necessite.
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
ODEBRECHT – Processo CVM RJ 2014/5323
• Condomínio regido pela Lei de Incorporações
• Unidade imobiliária com registro individual no
RGI
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
DECISÃO DO COLEGIADO:
O Colegiado reiterou a importância de que as
informações divulgadas no âmbito da Oferta reflitam
de maneira clara e fidedigna as características do
negócio, com linguagem serena e moderada,
inclusive alertando o investidor para os principais
riscos e compromissos associados aos CICs, como
por exemplo a necessidade de aporte financeiro
adicional aos custos de aquisição da unidade
imobiliária.
O Condo-Hotel Valor Mobiliário
O Colegiado, na oportunidade, ressaltou
que as informações financeiras e
contábeis do empreendimento, trimestrais
e anuais, devem ser submetidas a auditor
independente registrado na CVM e
divulgadas aos investidores durante toda
a vida do empreendimento.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
POSSIBILIDADE:
Art. 4º da Instrução CVM 400
“sempre observados o interesse público, a
adequada informação e a proteção ao
investidor”
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
RESPONSABILIDADE
Art. 56 da Instrução CVM 400:
O ofertante é o responsável pela
veracidade, consistência, qualidade e
suficiência das informações prestadas por
ocasião do registro e fornecidas ao
mercado durante a distribuição.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
São considerados ofertantes:
As contrapartes dos investidores nos contratos que compõem o CIC: compra e venda de imóvel, cessão, locação, prestação de serviços, operação de hotel, sociedade em conta de participação ou quaisquer outros que sejam ofertados ao investidor, a título facultativo ou compulsório, relacionados ao empreendimento hoteleiro a ser explorado.
- Possibilidade de diferentes modelos jurídicos
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Documentos elaborados pelos ofertantes
e examinados pela CVM para serem
disponibilizados ao público:
I – Prospecto Resumido da Oferta, contendo
no mínimo as seguintes informações:
Todo e qualquer custo, aporte, despesa,
taxa, ou retenção de lucro que sejam ou
possam vir a ser arcados pelos investidores.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Identificação da construtora, da incorporadora e
da administradora hoteleira;
Descrição do empreendimento;
Resumo das disposições contratuais que regulam
as relações entre os investidores em cotas,
frações ou unidades imobiliárias, e os ofertantes;
Informações claras, completas e precisas sobre a
remuneração prevista dos investidores e da
administradora hoteleira.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Fatores de risco incidentes sobre a oferta e o
negócio, apresentados em ordem de
especificidade, do mais específico ao mais
genérico, abordando, necessariamente:
(a) a possibilidade de os investidores não obterem lucro
ou até mesmo terem prejuízos em decorrência do
insucesso do empreendimento hoteleiro;
(b) a possibilidade de desvalorização dos imóveis,
tendo em vista, inclusive, sua destinação específica;
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
(c) as eventuais responsabilidades civil, trabalhista etc., dos
investidores, incidentes durante a construção do imóvel e
da operação do hotel;
(d) quando for o caso, as consequências jurídicas da
inexistência de matrícula individualizada da fração no
registro de imóveis;
(e) quando for o caso, o potencial conflito de interesse
decorrente da remuneração da administradora hoteleira
vinculada à receita bruta do empreendimento;
(f) quando for o caso, o potencial conflito de interesse
decorrente da participação do ofertante como investidor.
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II - Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro, elaborado por profissional ou empresa independente e contendo no mínimo a descrição e análise dos seguintes aspectos:
Tendências e perspectivas macroeconômicas;
Mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução;
Localização e concorrência no mercado hoteleiro regional;
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Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;
Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;
Projeções da rentabilidade do investimento e sua metodologia de cálculo;
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Projeção da cap rate do empreendimento e
comparação com empreendimentos
similares;
Descrição dos critérios para escolha da
bandeira (rede hoteleira) e da administradora
hoteleira;
Parecer sobre a qualidade do
empreendimento considerando-o como
produto de investimento voltado a
“investidores imobiliários pulverizados”.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
III - Declaração de Investidor nos termos do
inciso I do § 4º do art. 4º da Instrução CVM
400 a qual deverá trazer anexa a lista dos
principais Fatores de Risco da Oferta, na
ordem de especificidade (do mais específico
ao mais genérico), a ser rubricada pelo
declarante;
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
IV – Declaração, inspirada no art. 56 da Instrução CVM 400, contendo assinatura e qualificação de sócio ou diretor estatutário de cada uma das Ofertantes, de que as informações prestadas por ocasião da dispensa e fornecidas ao público investidor durante a oferta são verdadeiras, consistentes, completas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.
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V - Modelos de todos os contratos que
compõem o CIC; e
VI – Documento probatório da propriedade
do imóvel ofertado.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Documentos a serem elaborados pelos
Ofertantes e disponibilizados aos
investidores :
Informações financeiras periódicas,
trimestrais e anuais, nos termos da Lei nº
6.404/76, as trimestrais revisadas, e as
anuais auditadas, sempre por auditor
independente registrado na CVM.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Periodicidade de divulgação das
informações financeiras:
Informações trimestrais devem estar disponíveis
aos investidores ao menos 45 (quarenta e cinco) dias
após o encerramento do trimestre a que se refere e
por um prazo de 3 (três) anos.
Demonstrações Financeiras anuais devem estar
disponíveis aos investidores ao menos 60 (sessenta)
dias após o encerramento do exercício a que se
refere e por um prazo de 3 (três) anos.
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MATERIAL PUBLICITÁRIO
Todas as peças de divulgação da oferta, sejam de áudio, vídeo ou texto e independentemente do veículo, deverão (tendo em vista o disposto nos artigos 5º, §§ 7º e 8, e 50, ambos da Instrução CVM 400):
I – fazer referência expressa de que se trata de material publicitário;
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II - conter os endereços completos dos sítios da internet onde os documentos relativos à oferta (prospecto, estudo de viabilidade, modelos de contratos e declarações) estão disponíveis;
III - conter informações verdadeiras, consistentes, completas suficientes e que não induzam o investidor a erro;
IV - ser escritos em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada;
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V - advertir os leitores para os riscos do
investimento;
VI – incluir, com destaque, as seguintes
advertências: “A PRESENTE OFERTA FOI
DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM
NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS
INFORMAÇÕES PRESTADAS PELOS
OFERTANTES NEM JULGA A SUA QUALIDADE
OU A DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO
COLETIVO OFERTADOS” e “LEIA O ESTUDO DE
VIABILIDADE E O PROSPECTO ANTES DE
ACEITAR A OFERTA, EM ESPECIAL A SEÇÃO
FATORES DE RISCO”.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
Caso o material publicitário apresente
projeção de rentabilidade, também deverá
explicitar, com o mesmo destaque, que a
referida projeção pode não se realizar.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
DISPENSAS QUE ACOMPANHAM A DISPENSA DE REGISTRO:
I – de registro de emissor de valores mobiliários;
II – de contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários; e
III – de cumprimento dos prazos de duração da oferta previstos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
ORIENTAÇÃO AOS CORRETORES DE
IMÓVEIS:
Os corretores de imóveis que atuarão na
oferta devem receber cópia do prospecto
resumido para sua orientação, e não
poderão, em seus esforços de venda,
mencionar informações que não estejam
contidas no prospecto resumido.
Dispensa de Registro Condo-Hotéis
LEMBRETE FINAL:
Aplicam-se às ofertas dispensadas de
registro pela CVM os artigos 9º e 11 da Lei nº
6385, de 07 de dezembro de 1976.
MUITO OBRIGADO!
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