Informes Urbanos - 1
Vacância domiciliar cai 30% entre 2000 e 2010
A vacância domiciliar, medida oriunda do Censo
Demográfico do IBGE, teve uma queda de 30% em 10 anos
no município de São Paulo, passando de 420.328 domicílios
vagos em 2000 para 293.621 domicílios vagos em 2010.
Essa redução se verifica também no Estado e na Região
Metropolitana de São Paulo, mas com um percentual
menor, de 19,8% e 27,3% respectivamente (Gráfico 1). A
queda é expressiva, não só pelo seu montante, mas
considerando que se dá em um duplo contexto. Primeiro,
porque o Brasil apresentou um crescimento no número de 1
domicílios vagos da ordem de 1,1%, passando de
6.029.756 em 2000 para 6.097.778 em 2010, conforme
Gráfico 2.
1,1%
-27,3%
-30,1%
-19,8%
-35,0%
-30,0%
-25,0%
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
Brasil Estado de São
Paulo
RMSP Município de
São Paulo
Nº 23 - Dezembro 2014Informes Urbanos
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
Brasil Estado de São
Paulo
RMSP Município de
São Paulo
2000
2010
Gráfico 2 - Domicílios particulares vagos. Gráfico 1 - Crescimento percentual dos
domicílios particulares vagos.
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
Segundo, porque o número total de domicílios na cidade
teve um aumento da ordem de 10,7%, passando de
3.554.820 em 2000, para 3.935.646 em 2010. Esse
crescimento acontece também nos outros níveis
territoriais: 24,4 % no Brasil, 17,4% no Estado de São Paulo e
13,7% na Região Metropolitana de São Paulo, mostrados
nos Gráficos 3 e 4 a seguir.
A significativa redução da vacância no município, de 14%
em 2000 para 7,5% em 2010, coloca questões importantes
tanto para a política habitacional como para os
instrumentos de controle da função social da propriedade,
instituídos pela Lei 16.050 – o Plano Diretor Estratégico do
Município de São Paulo. Uma estimativa do IPEA (2010) do
déficit habitacional no município de São Paulo no ano de
2010 gira em torno de 411.000 domicílios. Como o número
de domicílios vagos chega a 293.000 em 2010, essa é uma
questão bastante delicada, pois mesmo todo o contingente
de domicílios vagos não seria suficiente para resolver a
questão do déficit. Esse fator se agrava quando pensamos
em uma taxa de vacância natural, que seria um percentual
residencial médio necessário para o funcionamento
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
1 Taxa de vacância residencial é a relação em porcentagem do número de domicílios vagos pelo número de domicílios totais. Ela fornece uma informação de
oferta residencial e ajuda a medir o mercado imobiliário.
natural do mercado imobiliário. Algumas pesquisas
internacionais consideram que o percentual médio do
estoque habitacional necessário para o funcionamento
“natural” do mercado de moradias estaria em torno de 5%
(Belskya, 1992) a 6,5% (Jud e Frew, 1990). Se assumirmos
os 5% de Belskya teríamos aproximadamente 100.000
domicílios disponíveis para ajudar a suprir o déficit
habitacional. A compreensão do fenômeno, portanto, é
importante para aprimorar um conjunto importante de
17,5%
10,7%
24,4%
13,7%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
Brasil Estado de São
Paulo
RMSP Município de São
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0
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
50.000.000
60.000.000
70.000.000
80.000.000
Brasil Estado de São
Paulo
RMSP Município de São
Paulo
2000
2010
políticas urbanas e passa pela leitura de sua distribuição
territorial e a estruturação de algumas hipóteses.
Aparentemente, o forte crescimento econômico registrado
nesse período gerou condições para a ocupação do
território.
O primeiro fator de contexto que poderia ser levantado diz
respeito ao crescimento demográfico. Entretanto, o
Município de São Paulo apresentou uma taxa de 0,76%
entre 2000 e 2010, ou seja, um baixo crescimento
demográfico. O crescimento da ocupação dos domicílios
pode, dessa forma, estar atrelado a um re-arranjo das
famílias residentes no domicílio. Existem fatores, surgidos
na última década, que podem explicar uma maior pressão
de demanda sobre o estoque de domicílios existentes,
incluindo os que estavam vagos:
1 – o aumento da oferta de crédito imobiliário. Em 2001
houve a criação da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que
adquiriu frações inadimplentes das carteiras de
financiamento imobiliário (que chegavam a quase 20% do
total), liberando recursos para novos empréstimos. Em
2004, a consolidação da Alienação Fiduciária deu maiores
garantias para os credores. Houve aumentos em 2005 e
2009 no limite para enquadramento no SFH com utilização
do Fundo de Garantia.
2 – a expressiva valorização dos imóveis na capital. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro de 2010. Só em 2010, a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro.
Gráfico 3 - Domicílios particulares.
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
Gráfico 4 - Crescimento percentual dos
domicílios particulares.
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
3 – o crescimento da renda. Entre 2000 e 2009, segundo
PNAD (Pesquisa Nacional de Amostra de Domicílios do
IBGE) (Neri, 2011), a renda na capital e periferia da Grande
São Paulo, cresceu 2,3% e 13,1% respectivamente,
permitindo que maior parcela da população tivesse acesso
ao crédito imobiliário.
Outro aspecto a ser considerado se refere à diminuição do
número de habitantes por domicílio que foi de 3,49 em
2000 para 3,15 em 2010.
A leitura da territorialização da variação na taxa de
vacância pode nos oferecer alguns indícios do fenômeno.
Nesse sentido, o primeiro aspecto que chama atenção é
que todos os distritos apresentaram variação negativa
entre 2000 e 2010. Entretanto, observando o Mapa 1 a
seguir, percebe-se que a sua distribuição territorial não foi
uniforme.
O distrito de Barra Funda, por exemplo, variou de 15,1%
para 14,9%, ou seja, uma variação de apenas 0,2 p.p. Já
para o distrito da Sé, a taxa de vacância variou de 39,7%
para 11,7%, isto é, uma variação de 28,0 p.p. A área com
distritos de maior redução vai da região central e se
estende em direção ao sudoeste do município: as maiores
reduções percentuais ocorreram em Sé, República, Brás,
Pari, Santa Cecília. Para explicar a distribuição do
fenômeno, aventamos algumas hipóteses.
Uma possibilidade de explicar a distribuição territorial
seria imaginar que, com o mercado aquecido, a redução
tenha sido mais expressiva naquelas porções do território
Informes Urbanos - 2
Informes Urbanos - 3
onde a disponibilidade seria maior. Os dados, no entanto,
não confirmaram essa possibilidade: a distribuição
territorial da variação da taxa de vacância não apresentou
relação com o número de domicílios vagos nos distritos
(coeficiente de correlação de Pearson= 0,143) como vemos
no Gráfico 5 abaixo. Ou seja, não é o maior ou menor
número de domicílios vagos que determina a maior ou
menor ocupação, apontado no Mapa 2 a seguir.
2000 2010
Domicílios Vagos em 2000 (%)
0,0 a 8,0
8,1 a 10,0
10,1 a 12,0
12,1 a 14,0
14,1 a 100
Distrito
Domicílios Vagos em 2010 (%)
Distrito
0,0 a 8,0
8,1 a 10,0
10,1 a 12,0
12,1 a 14,0
14,1 a 100
Mapa 1 - Distribuição dos Domicílios Vagos. Município de São Paulo. 2000 - 2010.
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
Como visto anteriormente, o crescimento demográfico do
Município de São Paulo na década de 2000 a 2010 foi baixo
e isso acontece também quando se calcula o crescimento
por distritos. Esse baixo crescimento não permite detectar
relação entre a taxa de vacância e crescimento
demográfico, mas permite dizer que a ocupação de
domicílios vagos não variou pelo crescimento demográfico
(coeficiente de correlação de Pearson = -0,474).
Outra explicação seria associar a taxa de vacância com a
maior produção imobiliária. Isso por que a presença, por
exemplo, de investidores estaria associada a uma oferta
maior de domicílios vazios. A análise, no entanto, também
apresentou baixa relação com o número de unidades
residenciais verticais lançadas no período. Distritos como
Tatuapé e Campo Grande tiveram taxas de vacância em
2010 acima de 11% e mais de 8.000 unidades residenciais
verticais lançadas no período de 2000 a 2010. Contudo,
distritos como Sé e Parque do Carmo tiveram taxas de
vacância acima de 11%, mas menos de 250 unidades
lançadas. Provavelmente por serem áreas de baixo
interesse do setor imobiliário.
Uma vez não observados padrões gerais para a distribuição
não uniforme da queda da vacância, os resultados parecem
sugerir que para cada porção da cidade, existem
e x p l i c a ç õ e s d i s t i n t a s p a r a o f e n ô m e n o .
Gráfico 5 - Relação da variação da taxa de domicílios
vagos 2000 - 2010 com o nº de domicílios vagos 2010.
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo
y = 0,0005x - 8,5958
R2 = 0,0205
-30,0
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000
Número de Domicilios vagos 2010
Va
ria
çã
o d
a T
ax
a d
e D
om
icílio
s v
ag
os
2
00
0 -
20
10
Informes Urbanos - 4
- 0,21
-2,34
Distrito
-4,52
-6,27
-7,93
-16,74
-27,98
8.146 (68)
5.083 (77)
4.004 (63)
2.956 (51)1.943 (64)
391 (52)
Mapa 2 - Número de Domicílios vagos e taxa de
Vacância 2000- 2010. Município de São Paulo.
Taxa de Vacância 2000 - 2010 (%)
N.° de Domicílios Vagos 2010
Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Lei 16.050/14 - PDE
Elaboração: SMDU/ Deinfo.
Na área central, que ainda exibe uma elevada taxa, mas cuja
queda foi bastante acentuada, um conjunto de fatores deve
ter contribuído.
Na última década, os governos municipais e estaduais
levaram seus serviços para a região central do município, na
tentativa de revalorização dessa região. Vários
equipamentos culturais, de ensino e pesquisa foram
inaugurados como A Sala São Paulo, O Museu da Língua
Portuguesa, Museu Catavento, Centro Cultural Banco do
Brasil, Espaço Cultural da Caixa Econômica Federal, Cine
Olido passa à Secretaria de Cultura, instalação de vários
campus como da Unesp, Anhembi Morumbi, Uniesp,
Universidade de Guarulhos, além da Virada Cultural
realizado anualmente na região.
O centro de São Paulo é uma região bem servida de
transporte público como as principais estações de metrô
(Sé, São Bento, Luz, Tiradentes, Liberdade, Anhangabaú,
República, Pedro II, Brás) e os terminais de ônibus Correio
e Bandeira.Segundo dados da parceria entre a FIPE e o Zap Imóveis
(FIPE ZAP), o valor do metro quadrado médio no centro da
cidade em fevereiro de 2008 estava em torno de R$ 1.800
enquanto a média do município ficava em torno de R$
2.800. Sendo que esse valor em dezembro de 2010 passou
a cerca de R$ 3.400 no centro e R$ 4.600 no município
indicando um crescimento de 189% no centro contra 135%
no município em geral. Portanto, o centro apresentou
valores médio abaixo da média do município, embora
esses valores vêm aumentando mais rapidamente.
Tomando a Subprefeitura da Sé que abrange os distritos da
Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade,
República, Santa Cecília e Sé, temos um crescimento de
1,43% ao ano na década, contra -2,24% na década anterior,
ou seja, uma queda de 2,24% ao ano.
Além da região central, se observa um conjunto de distritos
que também tiveram alta redução de domicílios vagos
abrangendo as proximidades da região central e seguindo
em direção a zona sudoeste. Reforçando o entendimento
que a acessibilidade tem forte influência na ocupação,
percebe-se que essa redução também ocorre justamente
na área por onde estão sendo estendidas e implantadas
duas linhas de metrô: as linhas 4 - Amarela e 5 – Lilás (veja
no Mapa 2), além da concentração de diversos terminais
de ônibus em Santo Amaro e grandes avenidas. Parte dessa
região envolve distritos já bem valorizados pelo mercado
imobiliário como Vila Mariana, Campo Belo, Moema,
Jardim Paulista, Pinheiros e Butantã.
Podemos entender que isso se deve ao aumento do poder
aquisitivo da população e que a mesma prefere investir em
bons padrões de moradia. Distritos mais distantes como
Capão Redondo, Campo Limpo e Jardim São Luís também
apresentaram forte ocupação, fazem parte da expansão da
linha 5 (Lilás) do metrô e já começam a apresentar
valorização.
A redução sensível da taxa de vacância está,
aparentemente, vinculada a um conjunto de fatores de
contexto relativos ao ciclo de crescimento econômico
vivido pela cidade. O olhar territorial, ao mesmo tempo,
revela que outras ações públicas relacionados ao território
podem potencializar a tendência. De um lado, as políticas
públicas para o centro e, de outro, a expansão dos eixos de
Metrô existente
Metrô proposto 2016
Metrô proposto 2025
mobilidade. A combinação entre política urbana e a
construção das estratégias de combate ao uso especulativo
da terra urbana – reforçadas pela criação do Departamento de Controle da Função Social da
Propriedade – podem aperfeiçoar as estratégias para
garantir que: (i) a taxa de vacância atinja patamares mais
próximos dos usuais em outras cidades do mundo; (ii) a
redução da taxa de vacância esteja associada aos
segmentos mais sensíveis do déficit habitacional,
especialmente aqueles que recebem até 3 salários
mínimos.
Referências:
BALBIM, Renato; NADALIN, Vanessa Gapriotti. “Padrões espaciais da vacância residencial brasileira”. In: Anais do I CIRCUITO DE DEBATES ACADÊMICOS DAS CIÊNCIAS HUMANAS. IPEA - 2011. D i s p o n í v e l e m : http://www.ipea.gov.br/code2011/chamada2011/pdf/area7/ area7-artigo6.pdf
IPEA. Estimativas do déficit habitacional brasileiro (2007 - 2011) por municípios (2010). Nota técnica. Disponível em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/nota_tecnica/130517_notatecnicadirur01.pdf
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo Demográfico 2000 e Censo Demográfico 2010. Microdados da Amostra (www.ibge.gov.br)
BANCO CENTRAL. Boletim Regional do Banco Central do Brasil (abril 2014) - Mercado Imobiliário em São Paulo. Disponível em: http://www.bcb.gov.br/pec/boletimregional/port/2014/04/br201404b3p.pdf
MACIEL, A.P. e BALTAZAR A.P. Artigo: Família sem casa e casas sem família: o caso da Região Metropolitana de Belo Horizonte. - Cad. Metrop., São Paulo, v.13, n.26, pp. 523-547, jul/dez 2011. D i s p o n í v e l e m : http://www.cadernosmetropole.net/download/cm_artigos/cm26_224.pdf
BELSKYA, E.S. (1992). “Rental Vacancy rates: a policy primer”. Housing Policy Debate, n.3, pp. 793-813.
JUD, G.D. e FREW, J. (1990). “Atypicality and the natural vacancy”. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. n. 18, np.
REVISTA ÉPOCA. “O Guia Essencial dos Imóveis” (04/02/2011). D i s p o n í v e l e m : http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI206472-15259,00-O+GUIA+ESSENCIAL+DOS+IMOVEIS.html
ÍNDICE FIPEZAP DE PREÇOS DE IMÓVEIS ANUNCIADOS. Relatório m e n s a l d e F e v e r e i r o d e 2 0 1 1 . D i s p o n í v e l e m : http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/
Fernando HaddadPrefeito
Fernando de Mello FrancoSecretário Municipal de Desenvolvimento Urbano
Tereza Beatriz Ribeiro HerlingSecretária Adjunta
Weber SuttiChefe de Gabinete
Tomás WissenbachDiretor do Departamento de Produção e Análise de Informação
Informes Urbanos
http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/informes_urbanos
Marcia Regina Alessandri
Equipe Técnica
Akinori Kawata
DiagramaçãoCarla Garcia de Oliveira
Elaboração
Diretor da Divisão de Análise e DisseminaçãoAndré de Freitas Gonçalves
Marcos Toyotoshi Maeda
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