VISTORIA PREDIAL: ASPECTOS LEGAIS E ......2019/10/12 · (jurídico), normas e procedimentos que...

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VISTORIA PREDIAL:

ASPECTOS LEGAIS E PROCEDIMENTOS TÉCNICOS

Mariana Dias Ferrari1

José Eduardo Quaresma2

Resumo: Muitas são as preocupações da vistoria predial relacionada com as anomalias

construtivas e as falhas na manutenção, a garantir seu uso seguro, evitando falhas e

paralisações. Os trabalhos de inspeção predial servem para atender aos requisitos de

desempenho das edificações, como também para evitar e/ou minimizar as ocorrências de

acidentes, reduzindo os custos de possíveis intervenções técnicas necessárias para adequar as

edificações às mínimas condições de segurança nos trabalhos. Neste trabalho tivemos o

objetivo de produzir um laudo técnico de vistoria predial seguindo todos os procedimentos e

etapas para a realização de uma inspeção predial em conformidade com as normas técnicas

propostas/convencionadas nos diversos manuais oficiais e outros guias legais produzidos para

este fim. Além da revisão bibliográfica sobre aspectos legais e procedimentos técnicos para

vistoria predial, utilizamos a NBR 5674:1999 para a produção de um guia-base utilizado na

vistoria predial de um conjunto habitacional unifamiliar composto de cinco blocos de

edificação predial de quatro pavimentos. Enquanto resultados, podemos avaliar que o guia-

base construído oferece condições para que diferentes profissionais (empreiteiro, corretor,

técnico em edificações, mestre de obras, arquitetos e engenheiros) possam produzir seus

laudos com segurança e dentro das normas exigidas. Contudo, observamos que o guia-base

deve ser rigorosamente seguido para que possa apresentar os resultados exigidos. Por fim,

concluímos que o guia-base produzido neste trabalho mostrou-se adequado aos fins propostos,

contemplando todos os aspetos legais e procedimentos técnicos exigidos na legislação

brasileira específica à produção de laudos de vistoria predial, podendo ser replicado na íntegra

às edificações de mesmo porte.

Palavras-chave: Laudo de vistoria predial, inspeção predial, manutenção, reforma.

PREDIAL VISTORIA:

LEGAL ASPECTS AND TECHNICAL PROCEDURES

Abstract: Many are the concerns of the building survey related to constructive anomalies

and failures in maintenance, to ensure their safe use, avoiding failures and downtime. Land

survey work is designed to meet building performance requirements, as well as to avoid and /

or minimize accident occurrences, reducing the costs of possible technical interventions

required to adjust buildings to the minimum safety conditions at work. In this work we had

the objective of producing a technical appraisal of the land survey following all the

procedures and steps for conducting a property inspection in accordance with the technical

norms proposed / agreed in the various official manuals and other legal guides produced for

this purpose. In addition to the bibliographic review on legal aspects and technical procedures

1 Arquiteta e Urbanista (UNIARA/Araraquara). Graduanda em Engenharia Civil pela Universidade de

Araraquara. Araraquara/SP. E-mai: [email protected]. 2 Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho pela Associação das Escolas de Engenharia Civil e de

Agrimensura de Araraquara (LOGATTI/Araraquara). Mestre em Hidráulica e Saneamento pela Escola de

Engenharia de São Carlos (EESC – USP/São Carlos). E-mail: [email protected].

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

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for land survey, we used NBR 5674: 1999 for the production of a base guide used in the land

survey of a single-family housing complex composed of five four-story building blocks. As a

result, we can evaluate that the built-in base guide provides conditions for different

professionals (contractor, broker, building technician, building master, architects and

engineers) to produce their reports safely and within the required standards. However, we note

that the guideline must be followed closely so that it can present the required results. Finally,

we conclude that the basic guide produced in this work was adequate for the purposes

proposed, contemplating all the legal aspects and technical procedures required in the

Brazilian legislation specific to the production of reports of building inspection, being able to

be replicated in full to the buildings of the same bearing

Keywords: Land survey report, building inspection, maintenance, reform

INTRODUÇÃO

Saber o estado daquilo que foi construído, identificando todos os pontos aparentes,

por exemplo: esquadrias de portas e janelas, nivelamento do chão, esquadro da parede, prumo

da bancada, situação dos pisos e revestimentos etc.; bem como aqueles que não estão visíveis:

instalação elétrica e hidráulica, vazamentos ou outros problemas é uma ação obrigatória a

qualquer profissional, sendo ele Engenheiro ou Arquiteto.

Historicamente não existia no Brasil até 1999, do ponto de vista técnico ou legal

(jurídico), normas e procedimentos que estabelecesse a vistoria predial ou laudo técnico de

vistoria ou a inspeção predial. O que temos, começa a ser esboçado, segundo diversos autores

consultados (GOMIDE, 2018; PARISSENTI, 2016; OLIVEIRA, 2016; NEVES & BRANCO,

2009), a partir de 1999 com a realização do X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia – COBREAP, realizado na cidade de Porto Alegre no Centro de Eventos Hotel

Plaza São Rafael.

Nesse congresso foi apresentado o primeiro trabalho técnico acerca de novas técnicas

de inspeção predial que orientou, a partir daí, a elaboração de normas e procedimentos

técnicos, além da orientação para a construção de guias a manuais técnicos para os

profissionais.

A esse propósito – de construir-se normas técnicas e procedimentos a serem seguidos

na realização de uma inspeção predial – temos a concepção de que “os elementos construtivos

necessitam de atividade de manutenção ao longo de sua vida útil, para garantirem condições

de segurança, confiabilidade e o desempenho para os

quais foram criados” (PARISSENTI, 2016, p.1).

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É grande a lista de problemas que podem ocorrer em uma edificação, tanto

no momento da concepção como no decorrer da sua vida útil. Os problemas

podem nascer na prancheta, em um erro de concepção, na execução da obra;

por causas extrínsecas; por inexistência ou falhas no plano de manutenção;

por mau uso; entre outras possibilidades (PARISSENTI, 2016, p.1).

Da mesma forma, ao se produzir a inspeção predial e a consequente elaboração de

lauto técnico – de qualquer obra, a qualquer tempo de vida/construção do imóvel – garante-se

a criação de um plano de manutenção, que é “capaz de antecipar e identificar inconformidades

que possam vir a existir, tornado, assim, a edificação mais protegida” (PARISSENTI, 2016, p.

2), o que significa, no limite, salvar vidas. De acordo com Parissenti (2016, p. 9), a Inspeção

Predial é:

uma vistoria para se avaliar e identificar o estado geral da edificação e seus

sistemas construtivos, bem como o estado de conformidade e o

comportamento sintomático de um conjunto de sistemas integrados, que

devem exercer suas funções a que foi projetada, observando os aspectos de

segurança, desempenho, funcionalidade, conservação, manutenção e

operação – considerando as expectativas dos usuários mediante aspectos de

desempenho, exposição ambiental, utilização e operação.

Os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de manutenção

periódica – por toda a sua existência – para garantir níveis aceitáveis de desempenho e de

segurança, originalmente previstos em projeto para atendimento às exigências dos usuários

dessas edificações.

A vistoria deve ser conduzida por profissionais habilitados, tecnicamente

preparados para desempenharem essa complexa e polivalente tarefa,

identificando e organizando as questões com suas respectivas ordens de

prioridade (PARISSENTI, 2016, p.9).

O trabalho de Inspeção Predial considera a edificação como um corpo humano e,

assim como em um check-up list, deve seguir um roteiro a ser seguido, meticulosamente

organizado tanto para o profissional habilitado que fará a vistoria inicial, quanto para o

momento em que demonstrará ao cliente/proprietário/investidor o estado final do

empreendimento/obra.

A correta inspeção e manutenção dos componentes de mecanização garantem o seu

bom funcionamento, aumento de vida útil, menor desgaste, menor consumo, eleva a

confiabilidade de sua atuação, diminui paralisações não programadas, previne a perda ou

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redução de função, previne prejuízos à parte edificada e a seus usuários, evitando, ainda,

paralisações não programadas e substituição precoce de sistemas ou componentes.

A Inspeção Predial é uma ação contínua, pois inicia-se na primeira pá de cal, na

medida certa na proporção água-cimento-areia; segue para a fundação-baldrame-estaca-viga;

projeta-se no assentamento do tijolo-a-tijolo; tomando forma na parede-pilar-cobertura;

assume corpo nas instalações elétricas e hidráulicas; e se conclui no rejunte final do

acabamento piso-azulejo.

Se, em algum momento, ela não for corretamente realizada, acarretará sérios

problemas econômicos para o investidor/construtor/empreiteiro, que exigirá um retrabalho –

com custos, prazos, imagem da empresa, tudo isso em uma fase crucial para o

empreendimento, pois o objeto final é justamente a entrega do imóvel.

A segunda parte, não menos importante, é justamente transmitir essa segurança e a

competência do empreendedor/profissional ao cliente/proprietário/investidor, que receberá o

imóvel dentro das condições contratadas e assumirá a manutenção e conservação, tornando-se

responsável a partir daí por tudo o que vier a ser feito no imóvel.

Agora, o proprietário final passa, da mesma forma, a ser responsável pelo que vier a

ser feito com a construção, seguindo normas técnicas e fundamentos legais, que continuam

sob a responsabilidade do profissional habilitado a produzir Laudo Técnico para qualquer

manutenção, mudança ou modificação na construção original.

Como dissemos à pouco, garantir que o trabalho de vistoria predial seja corretamente

executado por profissionais habilitados e qualificados, seguindo as normas e os

procedimentos, embasados nos aspectos legais da legislação brasileira, é ter a certeza de que o

empreendimento é seguro, economicamente viável e de que não colocará em risco a vida

humana a qualquer momento ou tempo.

1. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

De acordo com a Norma Técnica NBR 5674:1999, da Associação Brasileira e

Normas Técnicas – ABNT, que representa a diretriz fundamental para a elaboração de

qualquer manual, “a manutenção de edificação é um tema cuja importância tem crescido no

setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de

construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso” (ABNT,

1999, p.1). Nessa norma técnica, temos os seguintes campos:

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✓ Definições, que regula sobre: desempenho – a capacidade de atendimento às

necessidades dos usuários; edificação – é o produto construído segundo normas e

procedimentos técnicos; inspeção – é a avaliação do estado da edificação; manual

de operação, uso e manutenção – é o documento que reúne as informações

necessárias para seu uso e manutenção; manutenção – conjunto de ações a serem

realizadas para a conservação do imóvel; necessidades dos usuários – exigências

do usuário quanto à saúde, segurança e conforto; planejamento (serviços de

manutenção) – previsão de serviços periódicos de manutenção conforme o

equipamento; previsão orçamentária – o custo da manutenção periódica;

programação (dos serviços de manutenção) – cronograma de realização dos

serviços (periodicidade); projeto – descrição gráfica e escrita das características

de um serviço ou obra; proprietário – pessoa física que vai dispor da edificação;

serviço de manutenção – é a intervenção a ser realizada periodicamente; sistema

de manutenção – conjunto de procedimentos a serem gerenciados; usuário –

pessoa física ou jurídica ocupante permanente ou não da edificação; vida útil –

intervalo de tempo ao longo do qual a edificação será funcional.

Os demais itens desta norma dizem respeito à:

✓ Escopo da manutenção de edificações: que visa preservar ou recuperar as

condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações;

✓ Responsabilidades: diz respeito à manutenção a edificação por parte do

proprietário e da responsabilidade da empresa ou profissional contratado para os

serviços de correção ou manutenção da edificação;

✓ Sistema de manutenção: refere-se à preservação da vida útil da edificação,

seguindo critérios objetivos: tipo, tamanho, número, implicações do entorno;

✓ Documentação básica e registros: toda documentação do imóvel (plantas, laudos,

relatórios, etc) e informações atualizadas (vistorias, garantias, etc.);

✓ Coleta de informações: fontes de informações para o sistema de manutenção às

solicitações e reclamações dos usuários – roteiro de inspeções; componentes e

equipamentos da edificação; formas esperadas de degradação da edificação;

reclamações dos usuários;

✓ Previsão Orçamentária: existência de mecanismos capazes de prever os recursos

financeiros para os serviços de manutenção não planejada;

✓ Planeamento dos serviços de manutenção: definidos em planos de ação de curto,

médio e longo prazos e implicam em – projeto e programação dos serviços de

manutenção; orçamento dos serviços de manutenção; contratação de serviços de

terceiros; controle da execução dos serviços de manutenção; gestão da qualidade

do sistema de manutenção (adaptado de ABNT – NBR 5674:1999).

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Construído a partir das diretrizes estabelecidas na NBR 5674, o Guia Nacional para a

Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações elaborado pela

Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC, 2014), traz a seguinte compreensão

sobre as responsabilidades de cada um dos envolvidos:

✓ Construtores e/ou Incorporadores: são aqueles a quem compete informar os prazos

de garantias; apresentar sugestões de manutenção; atendimento ao cliente sobre os

serviços de assistência técnica e de manutenção;

✓ Projetistas: são aqueles que organizam e elaboram os manuais com as

informações necessárias sobre o correto uso das instalações e equipamentos;

cargas previstas, cargas máximas admitidas; riscos ao uso; além de descreverem

os requisitos de durabilidade e manutenabilidade;

✓ Usuário, proprietário e/ou síndico: cabe a estes o uso correto do que lhes foi

entregue, tendo a responsabilidade de não realizar modificações na edificação sem

conhecimento e prévia anuência do construtor e/ou projetistas; seguindo

corretamente o manual de uso, operação e manutenção da edificação.

Este Guia Nacional, elaborado pelo CBIC, ainda estabelece os seguintes, que:

✓ Na incorporação e venda: obrigatoriedade da existência dos termos de garantias,

contendo prazos, disposições e condições de perda de garantia enquanto

documento a ser entregue ao cliente, sendo que estes documentos podem ser

registrados em cartório;

✓ Na aquisição de materiais, equipamentos e serviços: trata das negociações entre a

construtora/incorporadora com os fornecedores, devendo contemplar os prazos do

fornecimento do início ao fim da obra; além das informações sobre a vida útil,

desempenho de componentes e elementos e das condições de uso e das garantias;

✓ Na construção: a construtora deve verificar se os materiais adquiridos,

equipamentos e serviços realizados são capazes de atender aos requisitos

especificados; sendo que toda documentação (manuais, garantias, etc.), deve ser

guardada e entregue ao proprietário;

✓ Na entrega da obra: a responsabilidade pela elaboração do Manual do

Proprietário, específico para cada unidade, constando tanto sobre as “unidades

autônomas” quanto para as “áreas comuns” conforme for o projeto executado;

bem como toda documentação a ser entregue sobre as garantias; condições de uso,

manutenção e conservação;

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✓ Pós-entrega: diz respeito à responsabilidade do construtor/incorporador com o

atendimento ao cliente quanto aos esclarecimentos e dúvidas sobre uso,

manutenção, assistência técnica, etc., bem como sobre prazos de atendimento e

outros quanto ao objeto entregue.

Não obstante, este Guia elaborado pelo CBIC é minucioso quando à organização e

periodicidade das vistorias em todo o processo – do projeto à construção e à entrega da

edificação –; bem como do acompanhamento no que diz respeito a tudo o que existe na

construção: elétrica (pontos, cargas, potência, etc.); hidráulica (pontos, vazão, capacidade,

etc.); acabamento (pintura, esquadrias, etc.); decoração (adereços, etc.); por parte dos

envolvidos: construtora – engenheiro – cliente.

No documento Inspeção Predial – Mecanização, elaborado pela Câmara de Inspeção

Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE,

2015), temos organizado – de forma concisa – as principais etapas para a realização de uma

inspeção predial, sendo:

1ª Etapa: Levantamento de dados e documentos da edificação:

administrativos, técnicos, de manutenção e operação (plano, relatórios,

históricos, etc.).

2ª Etapa: Entrevista com o gestor ou síndico para averiguação de

informações sobre o uso da edificação, histórico de reforma e manutenção,

dentre outras intervenções ocorridas.

3ª Etapa: Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe

multidisciplinar ou não, dependendo do tipo de prédio e da complexidade

dos sistemas construtivos existentes.

4ª Etapa: Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por

sistema construtivo, conforme a sua origem.

Essas podem ser classificadas em:

• Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas

da construção ou projeto do prédio);

• Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por

final de vida útil – envelhecimento natural);

• Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de

desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção

periódicas).

Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar no

Laudo de Inspeção Predial.

5ª Etapa: Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com

grau de prioridade, conforme estabelecido em norma.

6ª Etapa: Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a

classificação de prioridade de cada problema constatado. Esta lista é

ordenada do mais crítico ao menos crítico.

7ª Etapa: Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a

solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar

relacionadas à adequação do plano de manutenção ou a reparos e reformas

para solução de anomalias.

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8ª Etapa: Avaliação da qualidade de manutenção, conforme estabelecido em

norma.

9ª Etapa: Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificado em regular

ou irregular.

Observam-se as condições originais da edificação e seus sistemas

construtivos, além de limites de utilização e suas formas (IBAPE, 2015,

p.11-12).

No manual Inspeção Predial: a saúde dos Edifícios, também elaborado pelo

IBAPE/SP (IBAPE, 2012), temos organizado uma lista de itens que devem obrigatoriamente

ser cumpridas na elaboração do Laudo de Inspeção Predial, entendendo que este documento

“não é um relatório ou lista de check-list”, que contém termos como “sim” ou “não”, ou que

“atende” ou “não atende” as especificações, assim como “verificado” ou “não verificado”,

“existente” ou “não existente”. O Laudo de Inspeção Predial, é um “documento que segue

diretriz técnica para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e

fundamentar conclusão” (IBAPE, 2012, p.15). São itens mínimos a constar do laudo os

seguintes:

1. Identificação do solicitante;

2. Classificação do objeto da inspeção;

3. Localização;

4. Datas das vistorias e equipe;

5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo; Utilização e

Ocupação; Idade da Edificação;

6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);

7. Documentação analisada;

8. Critério e Metodologia da Inspeção;

9. Das informações: Lista de verificação dos elementos construtivos e

equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas

anomalias e falhas; Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao

grau de risco (crítico, regular ou mínimo).

10. Lista de prioridade;

11. Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende

parcialmente);

11. Lista de recomendações técnicas;

12. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;

13. Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada

problema constatado e descrito no item 9);

14. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;

15. Data do Laudo;

16.Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº.

do Crea e nº do Ibape;

17. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA

(IBAPE, 2012, p.15-16).

Sendo que aparece no manual, de modo enfático e destacado o seguinte:

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Cuidado! O laudo de Inspeção Predial não é apenas um check-list com

fotografias. É um documento completo que permite uma visão detalhada das

condições físicas da edificação, contendo todas as etapas descritas para

realização do trabalho (IBAPE, 2012, p.16).

Quanto ao que deve ser inspecionado, o manual estabelece que a inspeção predial é

um “tipo específico de vistoria” e deve contemplar a: análise de sistemas, elementos e

equipamentos existentes no prédio e de que o inspetor predial deve ser acompanhado por uma

“equipe multidisciplinar”.

Sendo uma vistoria de “caráter visual”, não emprega análises tecnológicas, contudo,

nos casos em que essa análise for mais técnica, isto deverá ser detalhado no laudo e

especificado no item das orientações técnicas (IBAPE, 2012, p.17).

O manual lista os seguintes sistemas construtivos que devem ser vistoriados e

analisados pelo que chama de “inspetor predial”:

✓ Elementos estruturais aparentes;

✓ Sistemas de vedação (externos e internos);

✓ Sistemas de revestimentos, incluída as fachadas;

✓ Sistemas de esquadrias;

✓ Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de

desempenho como infiltrações;

✓ Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto

sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc);

✓ Sistemas de instalação elétrica;

✓ Geradores;

✓ Elevadores;

✓ Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);

✓ Sistema de combate a incêndio;

✓ Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);

✓ Acessibilidade;

✓ Dentre outros (IBAPE, 2012, p.17).

É interessante observar que o manual faz uma metáfora quanto ao princípio de que a

edificação se assemelha ao “corpo humano” uma vez que “apresenta sinais ou sintomas” e de

que o “profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), assim como um médico, é quem

pode identifica-los corretamente” (IBAPE, 2012, p.17).

Por fim, o documento Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) –

Autovistoria – Guia de Procedimentos, elaborado pelo SENGE/RJ cuja coordenação contou

com o trabalho de Luiz Consenza, traz a fundamentação da importância do trabalho de

vistoria a partir dos “acontecimentos em diversos pontos do país, quando foram registrados

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casos dramáticos de desabamentos”, estabelecendo uma “nova cultura de manutenção predial”

como “grande desafio que se apresentava para a sociedade” (CONSENZA, 2017, p.5).

O princípio norteador deste documento está na abordagem de que é de fundamental

importância que os engenheiros, “no papel de responsáveis pelos laudos que atestarão a

integridade das edificações”, se comprometam com o “rigor e o cuidado na execução dos

serviços profissionais que executarão”, assim como da “responsabilidade civil que se

estabelece neste processo” (CONSENZA, 2017, p.6).

Para o autor, o objetivo primordial da inspeção ou laudo técnico de vistoria predial

(LTVP) é:

Possui caráter preventivo visando eliminar os riscos de acidentes, auxiliar no

direcionamento de investimentos e na manutenção. A inspeção predial deve

classificar as deficiências constatadas com visão sistêmica, apontando o grau

de risco para cada uma delas e apresentar uma lista de prioridades técnicas,

indicando orientações e recomendações para sua eliminação. Para a

realização da inspeção predial, portanto, recomenda-se emprego das normas

e legislações específicas disponíveis. O importante é destacar que o trabalho

é técnico e deve ser realizado por Engenheiros habilitados e especialistas

capacitados para o serviço. A inspeção predial é apresentada ao contratante

na forma de laudo. Esse documento segue diretrizes mínimas, em

observância às leis, regulamentos e normas técnicas (CONSENZA, 2017,

p.9).

Concluindo, o autor delimita que o laudo é o documento que “deverá seguir

diretrizes técnicas para ser elaborado”, tendo como finalidade “demonstrar todas as etapas do

trabalho e fundamentar as conclusões e sugestões” observadas (CONSENZA, 2017, p.29). No

mais, devem constar no laudo os seguintes itens:

1. Identificação do solicitante;

2. Classificação do objeto da inspeção;

3. Localização;

4. Datas das vistorias e equipe;

5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo, Utilização e

Ocupação, Idade da Edificação;

6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);

7. Documentação analisada;

8. Critério e Metodologia da Inspeção;

9. Informações sobre: Lista de verificação dos elementos construtivos e

equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas

anomalias e falhas. Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao

grau de risco (crítico, regular ou mínimo).

10. Lista de prioridade;

11. Classificação da qualidade de manutenção;

12. Lista de recomendações técnicas;

13. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;

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14. Relatório Fotográfico;

15. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;

16. Data do Laudo;

17. Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do no

do CREA-RJ;

18. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA

(CONSENZA, 2017, p.29).

2. APLICAÇÃO E DESENVOLVIMENTO

A partir do exposto, construímos um guia-base para ser aplicado na realização do

laudo de vistoria predial seguindo os aspectos legais e as respectivas normas técnicas

estabelecidas na legislação brasileira para a inspeção e vistoria predial, conforme os

documentos que analisamos.

Como definição, temos em referência que o momento da realização do Laudo

Técnico de Vistoria Predial refere-se à fase final da construção (acabamento para término da

obra, estando a unidade residencial pronta para habitação), ou seja, o momento da pré-entrega

das chaves ao proprietário/incorporador que fará a entrega das chaves ao proprietário final.

Para definição temos as seguintes especificações do empreendimento:

✓ Prédio residencial com 16 apartamentos por bloco;

✓ 4 apartamentos por pavimento;

✓ Apartamento com área de 45,72m², com: 2 dormitórios; sala de estar/jantar;

cozinha; área de serviço; banheiro social;

✓ Área comum: 1 vaga de garagem; playground; área de convivência; portaria 24

horas;

✓ 5 blocos no empreendimento, cercado por muro de alvenaria;

2.1. Guia-Base - Quadro de Vitoria para produção de Laudo Técnico de Vistoria Predial

2.1.1. Especificação da Edificação:

2.1.1.1. Documentação:

a) planta arquitetônica e paisagística

b) planta estrutural

c) planta hidráulica

d) planta elétrica

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e) planta combate a incêndio

f) planta de SPDA

2.2.1. Reconhecimento das obras externas:

2.2.1.1. Situação da pintura:

a) descrição da pintura:

2.2.1.2. Situação das instalações:

a) Postes de energia

b) Caixa de distribuição

c) Caixa de inspeção

d) Cabine do gás

e) Extintor de incêndio

f) Placas de sinalização de segurança

g) Vaga de garagem

h) Passeio público

2.2.2. Reconhecimento da unidade residencial:

2.2.2.1. Área comum externa:

a) Luz de emergência

b) Caixa de distribuição interna

c) Área de circulação comum

d) Padrão construtivo das escadarias

e) Esquadrias

f) Pintura

g) Revestimentos

2.2.3. Unidade habitacional (instalação e manutenção):

a) Esquadrias

b) Pintura

c) Revestimentos – parede

d) Revestimentos – piso

e) Fiação: elétrica e quadro de disjuntor

f) Fiação: telefonia, interfone, campainha e antena de TV

g) Tomadas e espelhos instalados

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h) Hidráulica

i) Acabamento de registros instalados

j) Pia e tanque

k) Peças hidro sanitárias

l) Gás encanado e registro

Construído o documento norteador – guia base – para realização do Laudo Técnico

de Vistoria Predial, fomos à campo para colocá-lo em prática, testando sua viabilidade

enquanto documento de referência e norteador para outras futuras vistorias. Abaixo, a sua

aplicação ressaltando que o documento produzido é uma vistoria analítico-descritivo.

2.2.4. Especificação da edificação:

Fonte: Arquivos da Construtora, 2019.

Figura 1 – Foto do Empreendimento. Bloco 5 do conjunto

habitacional constituído de cinco blocos de quadro

pavimentos (térreo + três andares), erguido em bloco

estrutural. Com fundação radie de cinco metros.

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2.2.5. Documentação:

a) planta arquitetônica e paisagística:

Situação regular com o devido detalhamento da obra, em conformidade com o

projeto e suas especificações técnicas.



Figura 2 - Planta humanizada: área total de 45,72m².

Figura 3 - Área externa do empreendimento: paisagismo.

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b) planta estrutural:



c) planta hidráulica:



d) planta elétrica:



e) planta combate a incêndio:



f) planta de SPDA:




Fonte: Ferrari, Mariana. Arquivo próprio, 2019.

Figura 4 - Hall de entrada: obras de finalização.

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2.2.7.1. Situação da pintura:

Pintura em faze de acabamento, exigindo retoques nas guias de concreto e

finalização na textura dos blocos.

2.2.7.2. Situação das instalações:

a) Postes de energia

Corretamente instalados e conforme os padrões da CPFL.

b) Caixa de distribuição:

Corretamente instaladas e conforme os padrões técnicos.

c) Caixa de inspeção:


d) Cabine do gás:


e) Extintor de incêndio:

Corretamente instaladas e conforme os padrões técnicos. Contando com

laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros.

f) Placas de sinalização de segurança:


g) Vaga de garagem:

Não numeradas, de ocupação 1 vaga por apartamento, com uso inicial

por rodízio e, posteriormente, sendo realizado sorteio para alocação

definitiva.

h) Passeio público

Dimensões e padrões de acessibilidade de acordo com a norma padrão.

2.2.8. Reconhecimento da unidade residencial:


Figura 5 - Hall comum dos apartamentos.

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2.2.9. Área comum externa:

a) Luz de emergência:

Corretamente instaladas conforme solicitação e projeto e de acordo com

as normas técnicas e legais.

b) Caixa de distribuição interna:


as normas técnicas e legais. Faltando acabamento e pintura.

c) Área de circulação comum:

Corretamente executado de acordo com o projeto.

d) Padrão construtivo das escadarias:


as normas técnicas e legais.

e) Esquadrias:

Corretamente instaladas, em pleno esquadro e totalmente funcionais.

f) Pintura:

Em fase de finalização, necessitando de retoques nos rodapés, paredes, ao

redor dos quadros de distribuição e próximo às esquadrias.

g) Revestimentos:

Corretamente colocados, dentro dos padrões e especificações para o tipo

de piso antiderrapante, conforme as áreas secas e molhadas.

2.2.10. Unidade habitacional: (instalação e manutenção)

Especificação: Apartamento 23 – do Bloco 5.

Figura 6 - Área comum terminando com o peitoril da escada.

18



a) Esquadrias:

Nivelamento das esquadrias com sua posição colocada na prede, retoque

de pintura nas laterais.

b) Pintura:

Retoque de pintura por todo o apartamento.

c) Revestimentos – parede:

Limpeza dos revestimentos, retoque em rejuntes.

Figura 7 - Área da cozinha e de serviço.

Figura 8 – Vista da sala para banheiro social e dos quartos.

19

d) Revestimentos – piso:

Limpeza dos pisos, verificação se existe algum pisos solto, retoque nos

rejuntes.

e) Fiação: elétrica e quadro de disjuntor:

Falta de tampas nos disjuntores, e requadros na parede para seu encaixe

prefeito, verificação se toda a fiação foi passada corretamente.

f) Fiação: telefonia, interfone, campainha e antena de TV:

Verificação se toda a fiação foi passada corretamente.

g) Tomadas e espelhos instalados:

Verificação se todas as tomadas foram instaladas corretamente nos

apartamento e seus respectivos espelhos.

h) Hidráulica:

Verificação das tubulações de hidráulicas instaladas corretamente, e seus

testes concluído.

i) Acabamento de registros instalados:

Verificação de todos os registros de banheiro e cozinha instalados

corretamente.

j) Pia e tanque:

Verificação de pias e tanques instalados em nível e seguros conforme seu

uso.

k) Peças hidro sanitárias:

Lavatório e vasos sanitários nos seus respectivos lugares, instalados e

com toda sua tubulação inserida e testada sem vazamento.

l) Gás encanado e registro:

Verificação da tubulação de gás encanado de acordo com a norma de

segurança.

A aplicação do guia base para a elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial,

como descrito acima, foi realizada entre os meses de abril e maio do ano de 2019,

contemplando os estágios e etapas da construção civil do empreendimento, conforme

programação da construtora.

Cabe destacar que esta vistoria foi devidamente acompanhada pelos profissionais

Mestre de Obras e Engenheiro Civil responsável, prepostos terceirizados designados pela

Construtora responsável pelo empreendimento e autorizados pela Imobiliária Incorporadora.

Outra vistoria, para acompanhar a finalização das obras que significará a entrega das

chaves à Imobiliária e, consequentemente, ao proprietário final, será realizada no prazo

previsto e em conformidade com as observações constantes no Laudo anterior.

20

CONSIDERAÇÕES FINAIS

No intento de concluirmos nosso trabalho sobre “vistoria predial: aspectos legais e

procedimentos técnicos”, temos a refletir sobre a responsabilidade técnica, jurídica e ética do

profissional habilitado/responsável que realizará a vistoria e produzirá a respectiva

documentação. A par disso, Takahashi (2002, p.132), descreve que as perícias devem ser:

Capazes de manter o alto grau de especialidade em determinado assunto,

tendo simultaneamente que atender a vários assuntos da engenharia

demandados pelo juízo, agentes da cadeia produtiva ou pelo mercado,

sujeitos aos fatores determinantes do ambiente externo dos novos tempos, de

forma implacável, rápida e precisa.

Ainda segundo o autor:

As vantagens de perícias serem praticadas segundo especialidades são

evidentes: maior qualidade, rapidez, eficácia e precisão nos trabalhos, cujos

frutos se irradiam para as finalidades a que se destinam, sempre envolvidos

em grandes responsabilidades decisórias (TAKAHASHI, 2002, p.134).

Para Takahashi (2002, p.138), embasado em seu estudo sobre perícias, afirma que é

fundamental que o profissional “saiba como realizar o melhor trabalho e, se necessário, tem o

dever de procurar os especialistas adequado ao seu subsídio, ou ainda, escusar-se em fazê-lo,

indicando outro mais apropriado”.

Nesta perspectiva entendemos que a produção do laudo de vistoria predial deve ser

feita com os devidos subsídios de conhecimentos técnicos especializados, dando conta da real

situação do imóvel/propriedade naquele momento, sem qualquer desvio de foco ou fato que

possa macular o laudo final (Takahashi, 2002, p.139).

Outro aspecto importante da equação profissional-periciador x laudo de vistoria x

imóvel/empreendimento é “reunir o máximo de informações, dados, documentos e referências

possíveis – assim, o profissional (ou o cliente) podem argumentar ou questionar os fatos

constatados durante a vistoria” (LOURENÇO, 2018, p.6).

Para este autor,

A realização de uma vistoria também pode ser vista como uma atividade

preventiva e que comprova e identifica problemas e situações que

aconteceram no passado (durante as obras) em um momento futuro, quando,

por exemplo, o cliente receber as chaves do imóvel pronto para habitação.

Neste momento, o laudo de vistoria é o principal aliado na busca por

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direitos, tanto para quem adquire o bem quanto para a construtora ou

imobiliária responsável (LOURENÇO, 2018, p.6).

E, ainda:

É a constatação de um fato, é imprescindível que o profissional responsável

execute a tarefa com sensatez. Seja pela falta de agilidade do profissional ou

por não ser realizada na ocasião mais adequada, existem chances de uma

vistoria não ser eficiente para a avaliação de um bem ou imóvel

(LOURENÇO, 2018, p.13).

Portanto, “vistorias não realizadas em momentos corretos contribuem para problemas

futuros e, consequentemente, geram retrabalho e mais despesas”, o que nos leva a reforçar a

importância de um documento sistemático quanto à concatenação do que vistorias, como

também ágil na forma de construí-lo, daí nossa proposta de exemplo/documento a ser

possivelmente replicado em outros empreendimentos semelhantes.

Outra autora que nos subsidia neste trabalho expõe que “a inspeção predial destina-se

a verificar e cadastrar as anomalias existentes na edificação”, sendo que a inspeção completa

tenta viabilizar o entendimento da situação concreta do imóvel/empreendimento em um

determinado (e específico) momento, podendo, “diante dos problemas encontrados, orientar a

necessidade de uma investigação mais complexa” (DEUTSCH, 2013, p.63).

Para Deutsch (2013, p.99), é fundamental observar que “qualquer problema

detectado em sua fase inicial fica mais fácil de ser resolvido” e, portanto, tal como nossa

proposta de diagnóstico, além de muito mais econômico, pretende, como expõe a autora,

tornar “possível evitar ou minimizar problemas futuros”.

Conforme a autora, “o perfeito conhecimento dos materiais e o detalhamento preciso

dos projetos evitam problemas futuros de deterioração das edificações” (DEUTSCH, 2013,

p.99), eleva a exigência técnica (além de legal e ética) do laudo produzido a patamares de

excelência e qualidade muito singulares.

De fato, cabe ao profissional responsável a tarefa primordial de verificar todas as

condições em que se encontra o imóvel/empreendimento, analisando aquele momento

específico e atentando-se para qualquer eventual problema que venha a complicar ou acarretar

custos extras de reforma ou manutenção futura.

Este profissional deve atentar-se a todos os detalhes, pormenores e outros elementos

que sua habilidade técnica implicarem para solucionar e não deixar passar nenhum fragmento

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sequer, apontando os pontos que devem ser retomados e aprová-los (referendá-los) somente

após os respectivos serviços terem sido realizados.

Outra questão é a responsabilidade do profissional e o documento produzido para

com o cliente (seja o empreendedor ou o cliente final), dada a condição de que estes não têm

conhecimento, qualificação ou formação para entenderem todos os aspectos envolvidos na

vistoria predial ou mesmo nas recomendações advindas de qualquer problema eventualmente

encontrado.

Auxiliar os clientes nas etapas de vistoria predial ou na explicação ante os problemas

eventualmente encontrados é também uma responsabilidade primordial do profissional

autorizado e responsável por realizar esta atividade, inclusive, oferecendo subsídios para que

o cliente/proprietário possa tomar as decisões adequadas baseadas nos fatos elencados na

documentação produzida.

REFERÊNCIAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. Manutenção de

edificações – procedimento. NBR 5674:1999. ABNT – Comitê Brasileiro de Construção

Civil. Rio de Janeiro, set. 1999. Disponível em:

<http://www.pmb.eb.mil.br/images/documentos/abnt/abnt_05674.pdf>. Acesso em: 4 mai.

2019.

CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO – CBIC. Guia nacional

para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações. CBIC:

Fortaleza – Gadioli Cipolla Branding e Comunicação, 2014.

CÂMARA DE INSPEÇÃO PREDIAL – IBAPE/SP. Inspeção Predial: mecanização.

IBAPE/SP e Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU/SP. São Paulo, 2015.

CÂMARA DE INSPEÇÃO PREDIAL – IBAPE/SP. Inspeção Predial: a saúde dos

edifícios. IBAPE/SP e Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – CONFEA. São Paulo,

2012.

COSENZA, Luiz (Coord.). Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) –

Guia de Procedimentos. SENGE/RJ. 3ª ed. Rio de Janeiro, 2017.

DEUTSCH, Simone Feigelson. Perícias de Engenharia: a apuração dos fatos. 2ª ed. atual.

e ampl. São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito, 2013. Disponível em: < https://pt.scribd.com/document/371540019/Pericias-de-Engenharia-A-Apuracao-Dos-Fatos >.

Acesso em 4 mai. 2019.

GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Inspeção Predial Total. Rev. Eletr. Instituto de Engenharia.

Artigo Articulista, 11/07/2018. Disponível em: < https://www.institutodeengenharia.org.br/site/2018/07/11/inspecao-predial-total/ >. Acesso

em: 4 mai. 2019.

23

LOURENÇO, Eriel. Vistorias na Construção Civil – Parte 1. Construct App, 2018.

Disponível em: < https://constructapp.io/website/shared/uploads/2018/01/ebook-vistorias-na-

construcao-civil-1.pdf>. Acesso em: 4 mai. 2019.

NEVES, Daniel Rodrigues Rezende; BRANCO, Luiz Antônio M. N. Estratégia de inspeção

predial. Rev. Construindo. Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009. Disponível em:

<http://www.fumec.br/revistas/construindo/article/view/1733/1103>. Acesso em: 4 mai. 2019.

OLIVEIRA, Pedro Felipe Gomes de. Autovistoria Predial: aspectos legais e práticos.

Monografia – Graduação em Engenharia Civil. Escola Politécnica – UFRJ. Rio de Janeiro,

2016. Disponível em: <http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10017406.pdf >.

Acesso em: 4 mai. 2019.

PARISSENTI, Rodrigo. A importância da obrigatoriedade da inspeção predial para que se

tenha edificações segura e com melhor desempenho. Revista On-Line IPOG Especialize.

Porto Alegre, RS: IPOG, 2016.

TAKAHASHI, Norberto Toshihiko. Perícias de Engenharia em Edifícios, peritos e seus

paradigmas & desafios dos novos tempos. Monografia – MBA em Tecnologia e Gestão na

Produção de Edifícios. Escola Politécnica de São Paulo – EPUSP, São Paulo, 2002.

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