VI SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES- RECIFE/PE- 2014

SUSTENTABILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Avaliação de Imóveis frente aos novos desafios do mercado imobiliário na cidade do Rio

Grande- Uma abordagem acadêmica

CURRÍCULO: Engenheira Civil, Mestre em Engenharia Oceânica, Professora Assistente

na Escola de Engenharia da Universidade do Rio Grande- FURG.

Resumo:A abordagem do tema Avaliação de Imóveis no âmbito acadêmico nos cursos

universitários de engenharia já se constitui de forma bastante consolidada nos últimos

anos. No entanto, frente aos novos horizontes profissionais que se descortinaram para a

nova geração de engenheiros, diante de um país que possui incentivos na esfera do

mercado da construção civil com o Programa de Aceleração do Crescimento-Pac, mais

precisamente Programa Minha Casa Minha Vida, instituídos pelo Governo Federal, a

opção para seguir o caminho profissional se revela diversificada e diferenciada. Com a

intenção de inserir os acadêmicos neste contexto, o programa da disciplina Avaliação de

Imóveis vem sendo ministrado no curso de graduação em Engenharia Civil e Civil

Empresarial da Universidade Federal do Rio Grande-FURG, através de aulas expositivas e

aulas práticas no laboratório de informática, na expectativa de realmente envolver o aluno

no aprendizado. A metodologia tem focado os conhecimentos de disciplinas básicas como

estatística, construção civil, estruturas de concreto, patologias das construções, importantes

à formação básica do engenheiro. No entanto, diante das modificações no cenário

imobiliário local, com crescimento acima da média estadual, a forma de introduzir a

metodologia, no que se refere a Metodo Comparativo de Dados de Mercado, preconizado

na NBR 14.653-1, necessitou ser revista e reestruturada. Para tanto, foi implementada duas

novas situações: o uso do laboratório de informática para exercícios utilizando as

ferramentas disponíveis no excel para análise de regressão e, a constituição do banco de

dados coletivo, elaborado pelos alunos, para diversas tipologias de imóveis, em que todos

participam na coleta e inserção destes na plataforma MOODLE - Modular Object-Oriented

Dynamic Learning Environment. No final do semestre, através de seminário, são

apresentados os Laudos Avaliatórios para cada uma das tipologias constantes no banco de

dados, em que são discutidas as fragilidades e dificuldades de constituir o banco de dados,

os modelos matemáticos escolhidos e suas validações, bem como os requisitos

estabelecidos na NBR-14653-1 e 2.

1. Introdução.

Este trabalho versa sobre aspectos na abordagem da disciplina Avaliação de

Imóveis inserida na grade curricular nos cursos de Engenharia Civil e Civil Empresarial da

Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande-FURG, diante dos novos

horizontes que o cenário socioeconômico local e nacional acena para os egressos destes

cursos.

A realidade municipal nos últimos anos revelou certa inquietude e uma indagação:

"o mercado de trabalho para novos ou experientes engenheiro mudou?" Provavelmente a

resposta é afirmativa, visto que o Governo Federal através do Programa de Aceleração do

Crescimento- PAC modificou de forma determinante este ambiente profissional.

Para a economia local, a mola propulsora das modificações no cenário imobiliário

foram os novos programas governamentais, com investimentos que impulsionaram a

construção civil e a indústria naval.

O município possui o porto de mar mais meridional do Brasil, localizado na

margem Oeste do Canal do Norte, que é o escoadouro natural de toda a bacia hidrográfica

da Laguna dos Patos, conforme Figura 1.

Figura 1- Localização do Município do Rio Grande.

O crescimento da atividade portuária em Rio Grande foi iniciado com as obras de

recuperação dos molhes e, posteriormente sua ampliação. Também, com o aprofundamento

do canal de acesso ao porto, permitindo a atracação de navios de maior calado, tornando o

complexo portuário mais competitivo.

Estes investimentos motivaram a implantação do polo naval no município com

início em 2006, com construção da plataforma P-53, a primeira plataforma feita em Rio

Grande, concluída em 2008.

Aliado a este fator, a retomada da construção civil com o PMCMV-Programa

Minha Casa Minha Vida determinou a chegada de novos empreendedores e investimentos,

alterando de forma descisiva os rumos do mercado imobiliário do município.

De acordo com Mattos et al. (2014), o mercado imobiliário em Rio Grande

apresentou crescimento superior à média estadual, nos último anos, conforme Gráfico 1.

Gráfico 1- Evolução do Mercado Imobiliário em Rio Grande

A cidade do Rio Grande começa assim, a apresentar fragilidades na sua

infraestrutura urbana, em função do aumento populacional ocasionado pela migração

causada pelas oportunidades de emprego no polo naval e pela construção civil.

Estes reflexos também foram observados no meio acadêmico, o que motivou novas

abordagens na disciplina Avaliação de Imóveis, há 10 anos inserida na grade curricular nos

cursos de Engenhria Civil e Civil Empresarial.

A principal alteração implementada foi a constituição do banco de dados comum,

fomentado pelos acadêmicos, com a intenção de promover o estudo do comportamento dos

atributos vinculados às diferentes tipologias.

2. Histórico da disciplina Avaliação de Imóveis nos cursos de Engenharia Civil

A Escola de Engenharia da FURG, no nível de graduação, apresenta os seguintes

cursos: Engenharia Civil, Engenharia Civil Empresarial, Eng. Civil Costeira e Portuária,

Engenharia Mecânica, Eng. Mecânica Empresarial, Eng. Mecânica Naval.

A FURG, desde sua criação há 45 anos, oferece para a comunidade estudantil o

curso de Engenharia Civil. No entanto, o curso de Engenharia Civil Empresarial foi criado

no ano de 2000, com o objetivo de preparar profissionais engenheiros empreendedores,

com conhecimentos ampliados em relação à formação tradicional nas áreas de

administração, economia e contabilidade.

Desta forma, com a criação deste curso, pela primeira vez o tema avaliação de

imóveis passou a fazer parte da grade curricular, integrando de modo colegiado a

disciplina "Sistemas de Construção Civil III-SCC III", que foi ministrada no ano de 2004,

com a seguinte ementa:

"1. Projeto de instalações elétricas de baixa tensão; projeto de

instalações telefônicas.

2. Patologia das construções: concreto armado, alvenaria; proteção

contra umidade; revestimentos; juntas

3. Empuxo de terra; taludes; aterros;

4. Avaliações e perícias."

No ano de 2008, algumas alterações na grade curricular no curso de Engenharia

Civil Empresarial se fizeram necessárias. Por exemplo, a falta de encadeamento dos

conteúdos ministrados na mesma disciplina como acima mencionado (SCC-III).

Assim, depois da aprovação da reforma e reestruturação do curso, a disciplina

Avaliação de Imóveis foi inserida na grade curricular como uma disciplina semestral,

possuindo carga horária de 36 horas/aulas.

Um dos aspectos desta reforma curricular, diz respeito a inserção desta disciplina

no Quadro de Sequência Lógica- QSL, oferecida para o curso de Engenharia Civil

Empresarial, de forma obrigatória, no período 5 (5º ano) do total de 6 e, para a Engenharia

Civil, como optativa no último ano, ou seja, período 5, conforme Figura 2.

Período 1 Período 2 Período 3 Período 4Período 5-

Avaliação de Imóveis

Engenharia Civil

Conclusão do curso

Figura 2- Apresentação da disciplina Avaliação de Imóveis no QSL da Eng Civil e Civil Empresarial

Desta forma, a nova ementa para a abordagem dos conteúdos programáticos foi

alterada para:

"Conceitos gerais sobre avaliação. Avaliações de terrenos

loteados. Avaliação de glebas. Avaliações de construções

urbanas. Arbitramento de aluguéis. Avaliação de

propiedades rurais. Avaliação de máquinas, equipamentos,

instalações industriais e indústrias. Perícias Judiciais."

Trata-se de ementa, que em breve sofrerá adequação, tendo em vista os conteúdos

referentes a avaliação de propriedades rurais, máquinas, equipamentos, instalações

industriais e indústrias não serem atribuições legais de Engenheiro Civil.

O histórico da demanda de alunos na disciplina apartir do primeiro ano em que foi

oferecida (2009) até a presente data encontra-se demonstrado no Gráfico 2.

Gráfico 2- Evolução do número de alunos matriculados na disciplina Avaliação de Imóveis desde a sua criação.

Período 1 Período 2 Período 3 Período 4Período 5-Avaliação de Imóveis

Período 6

0

5

10

15

20

25

30

35

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Eng. Civil Emp.

Eng. Civil

Engenharia Civil Empresarial

Conclusão do curso

3. Metodologia de ensino

O contexto social e econômico onde os engenheiros atuam mudou radicalmente nos

últimos anos onde, foram introduzidas novas tecnologias e o acesso abrangente à

informática e às telecomunicações, dando origem a novos padrões de exigências e

indagações de forma que os conteúdos disponibilizados nos meios digitais passaram a ser

facilmente acessado por todos.

Novas questões passaram a afetar a atuação profissional, criando novos problemas

e novas áreas de trabalho e, por consequinte, regulamentações a serem consideradas (ou

construídas). (Silveira, 2005)

A explanação em sala de aula, nos moldes tradicionais, em que o professor

permanece na condição de orador e os alunos de ouvintes passivos, não se adapta ao

ambiente contemporâneo. Ainda que pese a carga de conteúdo e material disponibilizados

nos meios eletrônicos, estes se tornam muito superficiais se não forem acompanhados de

debates e discussões sobre os conhecimentos necessários e suficientes para que, na

atividade profissional, estas informações possam gerar possibilidade de encaminhar as

soluções adequadas.

As mudanças ocorrem, na medida em que a tecnologia permite ao aluno buscar o

conhecimento sem a participação do professor, ficando este último na condição de

mediador/facilitador, conforme Figura 3.

Figura 3- A tecnologia criando acesso direto ao conhecimento (Belhot, 2005)

De acordo com Belhot (2005), não importa quantas aulas o aluno assistiu, mas o

quanto ele aprendeu e com que eficiência.

Por tais motivos, a abordagem na sala de aula sobre um determinado conteúdo

teórico vem precedida de discussões a cerca de situações reais e concretas, relativas ao

mercado de trabalho, resaltando a importância dos conhecimentos específico em avaliação

de imóveis, legislação pertinente ao uso e ocupação do solo, entre outros assuntos relativos

ao processo avaliatório, inclusive redação de laudo.

Neste sentido, são expostos aspectos até então desconhecidos pela maioria do

alunos sobre o mercado de trabalho para esta área específica da engenharia, onde são

apresentadas as possibilidades de atuação, como: perito judicial, assintente técnico, nas

carteiras imobiliárias de agentes financeiros, órgãos públicos que efetuam processos de

desapropriações, etc.

Os métodos estabelecidos na NBR-14.653-1 são apresentados de forma que o aluno

possa perceber suas possibilidades de aplicação em decorrência da tipologia e finalidade da

avaliação.

De plano, se estabelece que o processo avaliatório com a utilização do Método

Comparativo de Dados de Mercado terá resultados satisfatórios se, inicialmente, o banco

de dados estiver composto em sintonia com a realidade local.

Segundo Pires (2005) a função do avaliador é retratada da seguinte forma:

"A função mais importante e nobre do avaliador, onde seus

conhecimentos são exigidos, está na metodologia da coleta de

dados, na análise de variáveis e fundamentação de valor, onde

deve ser treinado e preperado para as soluções, tornando-se

assim um Especialista Engenheiro de Avaliações."

Esta definição alicerçada no que sugere Belhot (2005), justifica a iniciativa adotada

no ano de 2012. No ano anterior, a análise dos resultados obtidos no seminário de

avaliação do final do semestre revelou que a teoria havida sido absorvida de forma

satisfatória, no entanto a sua aplicação prática estava deficitária.

Ou seja, a falta de coerência na determinação do valor do bem em análise frente ao

mercado imobiliário local sugeria deficiência na constituição do banco de dados.

Este fato motivou reflexões e indagações quanto à eficiência do aprendizado

pretendido.

Assim, foi identificado que a teoria não estava em consonãncia com a prática e a

mudança nos procedimentos didáticos resultou em duas alterações:

• o uso do laboratório de informática para exercícios utilizando

ferramentos do excel para análise de regressão, com a

utilização de uma amostra previamente elaborada;

• a constituição do banco de dados coletivo, fomentado pelos

alunos que são solicitados para coletar um dado por semana

para cada tipologia.

Para esta atividade, é utilizada a plataforma MOODLE - Modular Object-Oriented

Dynamic Learning Environment, que se constitui em um ambiente de gestão de ensino,

centrado no estudante e não no professor. Este ambiente proporciona integração entre os

participantes e no caso em tela, permite a inserção de forma individual dos elementos

correspondentes às quatro tipologias sugeridas: terrenos, apartamentos, residência

unifamiliar e sala comercial.

A compreenssão da metodologia começa com a identificação e seleção das

variáveis a serem utilizadas para a obtenção do valor provável de um imóvel.

No laboratório, os alunos exercitam as ferramentas de análise de regressão baseada

no banco de dados fornecido pelo professor, com a finalidade exclusiva de tratar dos

principais requisitos normativos. Nesta ocasião também são discutidas as dificuldades

encontradas por cada aluno na obtenção dos seus dados semanais, como: identificação

correta dos endereços, áreas privativas e de uso comum, estado de conservação,

infraestrutura e localização na malha urbana, etc.

A implementação destas mudanças promoveu um grande amadurecimento no nível

de abstração do que realmente significa a contituição de um banco de dados e suas

peculiaridades.

Estes resultados foram possíveis de serem observados no final do semestre,

novamente através do seminário de avaliação, no qual a turma dividida em grupos elabora

um laudo avaliatório para cada uma das tipologias constantes no banco de dados

(apartamentos, residências unifamiliares, terrenos e salas comerciais) por eles constituídos.

Os reflexos dos programas habitacionais e da implantação do polo naval no

município puderam, desta forma, ser observados e quantificados através da coleta e análise

dos dados, bem como adoção de modelos matemáticos que representassem as tipologias

em análises.

Os procedimentos acadêmicos para abordagem do conteúdo estão ilustrados na

Figura 4:

Figura 4- Procedimentos para aplicação da metodologia.

4. Conclusão

Assim, diante das observações acima elencadas, dois aspectos podem ser

resumidos:

• a inserção no conhecimento específico (engenharia de

avaliações) gera um visão de como os diversos braços da

engenharia podem ser vinculados entre si;

• a aplicação do ensino acadêmico deve sempre que possível

possibilitar a criação de vínculo direto entre causa e efeito,

ensino e prática.

No presente trabalho, as alterações na abordagem teórica/prática da disciplina

Avaliação de Imóveis estão produzindo discussões a cerca do mercado imobiliário do

município, com grande expectativa de crescimento, face aos novos investimentos no setor

da construção civil e no polo naval.

Especificamente, o tema avaliação de imóveis envolve este universo, pois o

significado da engenharia de avaliação segunda Dantas (1998) corresponde:

•Metodologia

•Exemplos de aplicação

•Aula prática: laboratório

Exposição dos

conteúdos em sala de

aula

•Conteúdo teórico

•Bibliografia

•Inserção de tarefas:

constituição de banco de

dados para diferentes

tipologias

Plataforma MOODLE

•Turma dividida em

grupos

•Apresentação de laudo

avaliatórios: explanação

de procedimentos

Seminário de

Avaliação

•Sistema de avaliação com

uma única nota, com

média 5 para aprovação

Avaliação final

"A engenharia de avaliaçãoes é uma especilaidade da

engenharia que reúne um conjunto amplo de conhecimentos na

área de engenharia e arquitetura, bem como em outras áreas

das ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de

determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus frutos e

custos de reprodução."

5. Referências:

• BELHOT, R.V. XXXIII Congresso Brasileiro de Ensino de Engenharia, 2005.

Disponível em:<http://www.abenge.org.br/cobenges-anteriores/2005/2005--xxxiii--

cobenge-campina-grande-pb>. Acesso em: 01/09/2014.

• DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia

científica. 2ed. São Paulo: PINI, 2005.

• MATTOS, A.E; FARIA,L.E; MATTOS; F.C. A Evolução do Mercado Imobiliário

na Cidade do Rio Grande- RS. 13ºMPU-FURG, Rio Grande, 2014.

• PIRES, S.A.- Apostila de aula- Módulo I. 2004. Porto Alegre.

• SILVEIRA, M. A. A formação do engenheiro inovador : uma visão internacional –

Rio de Janeiro-PUC-Rio, Sistema Maxwell, 2005.