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CENTRO UNIVERSITÁRIO DA GRANDE DOURADOS
VANDERSON FERREIRA QUINTANA
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
Dourados2009
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA GRANDE DOURADOS
VANDERSON FERREIRA QUINTANA
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
Trabalho apresentado na Disciplina de Estágio Profissional, do Curso de Tecnologia em Gestão Imobiliária da UNIGRAN para obtenção do título de gestor imobiliário.
Professores: Ms. Liliane Carvalho Rosa MS. Luiz Ribeiro Rosa
Dourados2009
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA GRANDE DOURADOS
FACULDADE DE CIÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E CONTÁBEIS
CURSO DE GESTÃO IMOBILIÁRIA
DISCIPLINA: ESTÁGIO PROFISSIONAL
ÁREA TEMÁTICA: ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
TEMA: REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
AUTOR: VANDERSON FERREIRA QUINTANA
PROFESSOR DA DISCILINA: LUIZ RIBEIRO ROSA E LILIANE
CARVALHO ROSA
DOURADOS-MS, 2009
DEDICO este trabalho aos meus professores e familiares que me
incentivaram e deram apoio para realizar este curso.
AGRADECIMENTOS
AGRADEÇO a empresa tal pela gentileza de ter-me dado esta oportunidade ímpar de realizar o presente estágio e possibilitado a conclusão de meu TCC, objeto deste trabalho.
Não poderia deixar de agradecer ao Sr. Rodrigo Abib Salomão, proprietário da empresa eaos funcionários do setor de regularização de imóveis, pelos ensinamentos e apoio que me concederam de conhecer e aprender as atividades de projetos e
regulamentação de imóveis, onde pude buscar subsídios para elaboração deste trabalho.
Quero deixar também meus agradecimentos aos professores Liliane Carvalho Rosa e Luiz Ribeiro Rosa do curso, pela paciência e empenho dedicados, dividindo seus
conhecimentos e experiências para concluir este trabalho.
O estudo não deve ser visto como preparação para a vida;Ao contrário, ele deve acontecer enquanto se vive,
E o viver acontece em meio ao estudo.Estudo e vida real precisam ser considerados mais do
Que paralelos; pois devem trocar informações entre si e as interpenetrar de acordo com cada contexto, o estudo na vida e a vida no estudo,
por toda existência do indivíduo. Neste sentido, o que passa a ser o ponto principal das mudanças propostas não é o melhor
orçamento econômico dos programas escolares, mas a introdução da alegria e o gosto pelo trabalho.
(Tsunessaburo Makuguti, “Educação para uma vida criativa”, pag. 28)
RESUMO
O Brasil possui uma extensão territorial de grande valor. Desde o período colonial,
verificaram-se vários aspectos favoráveis para a sobrevivência humana como: a fauna e a
flora, o clima e a fertilidade da terra considerada como produtiva para a subsistência humana.
Assim como surgiu o direito natural do homem para a sua sobrevivência, assegurando através
de normas e regras sociais o direito à vida, os bens imóveis também passaram a necessitar de
uma segurança jurídica, um regime de registro, de tal forma que o legislador procurou, ao
longo do tempo, criar modalidades de registro, formulando normas que reconheceram e
identificaram o domínio, tornando-o público. Detalhando sua característica e localização,
trazendo especificações a cada bem individualizado quanto aos seus anteriores proprietários e
transferências de propriedades, dando a cada imóvel e ao seu titular a segurança pelo registro
público do ônus que recaem sobre o mesmo. Essa pesquisa teve por objetivo fazer um estudo
das normas de regularização de imóveis que tem por finalidade legalizar construções erguidas
sem prévia licença da Prefeitura e à revelia da lei de zoneamento e do código de obras e
edificações para tirar o imóvel da clandestinidade, bem como, fazer e avaliar projetos de
arquitetura. Para tanto, utilizou-se o método dedutivo-bibliográfico, com a análise de normas
e leis de regularização de imóveis a fim de esclarecer pontos relativos ao registro de imóveis.
Palavras-chaves: Regularização de imóveis. Normas. Legalização.
ABSTRACT
Brazil has a territorial extension of great value. Since the colonial period, there were several
positive aspects to human survival as the fauna and flora, climate and the fertility of the land
considered for productive livelihoods. So how did the natural rights of man for its survival,
ensuring through social norms and the right to life, the property also need to have a certainty,
a system of registration, so that the legislature sought over time, create registration methods,
formulating standards that recognized and identified the area, making it public. Detailing its
character and location, bringing specifications for each individual as well as with its previous
holdings and transfers of property, giving each property and the person to safety by the public
record of the burden falling on it. This research had the objective to study the rules for the
settlement of property which is intended to legalize buildings erected without prior
authorization from the City Hall and in defiance of zoning laws and building codes and
construction to take the property of hiding and, make and evaluate architectural projects. To
this end, we used the deductive method, literature, the analysis of norms and laws for the
settlement of property in order to clarify points relating to the property registry.
Keywords: Regularization properties. Standards. Legalization.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associação Brasileira De Normas Técnicas
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
CND Certidão Negativa de Débito
CND Certidão Negativa de Débito
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
DAD Documento de arrecadação
INSS Instituto Nacional do Seguro Social
IPLAN Instituto de Planejamento
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
ISSQN Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza
ITBI Imposto sobre transmissão de Bens Imóveis
PVC Poli Cloreto De Vinila
UNIDERP Universidade para o Desenvolvimento do Estado e da Região do
Pantanal
UNIGRAN Universidade da Grande Dourados
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO................................................................................................................... .....11
CAPÍTULO I.............................................................................................................................12
1. HISTÓRICO DA EMPRESA.......................................................................................... .....12
CAPÍTULO II...................................................................................................................... .....13
2. REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS.. ..................................................................................13
2.1 DIRETRIZES INSTITUÍDAS PELA LEI COMPLEMENTAR N.º 72........ .....14
2.1.1 Da outorga onerosa de alteração do uso do solo..................................15
2.1.2 Das regularizações, reformas e ampliações conforme o disposto na lei complementar nº 122, de 21 de janeiro de 2008 da Prefeitura Municipal de Dourados.......................................................................................................16
2.2 DIRETRIZES DA LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973................ 17
2.2.1 Da escrituração......................................................................................17
CAPITULO III.................................................................................................................... ......19
3. DESCRIÇÃO DOS CASOS DE MAIOR INCIDÊNCIA PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO ESCRITÓRIO DE ARQUITETURA E URBANISMO RODRIGO ABIB SALOMÃO....................................................................................................................... ........19
3.1 DESCRIÇÃO DA SITUAÇÃO IRREGULAR.............................................. .....19
3.1.1 Imóveis com falta de “Habite-se”..................................................... ....19
3.1.2 Imóveis sem registro em cartório.................................................... ......20
3.1.3 Imóveis sem a devida conformidade com o código de obras do município de Dourados (Lei n.º 1.391 de 11 de setembro de 1986).......... ....20
3.2 ESTUDO DE CASO EM REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADO NO ESCRITÓRIO DE ARQUITETURA E URBANISMO RODRIGO ABIB SALOMÃO............................................................................... ...20
3.2.1 Regularização de uma residência e uma sala comercial em alvenaria. .20
3.2.2 Serviços realizados pelo escritório de arquitetura e urbanismo Rodrigo Abib Salomão.................................................................................................21
3.2.3 Taxas para regularizar a residência................................................. ......21
3.2.4 Taxas para fazer o projeto de limites e confrontações.................... ......22
3.2.5 Prazo de entrega.............................................................................. ......22
3.2.6 Procedimento de execução da regularização de uma residência e uma sala comercial em alvenaria..................................................................... ......23
3.2.7 Conclusão do estudo de caso em regularização de edificação.......... ....23
3.2.8 Preparação do terreno............................................................................24
3.2.9 Fundações.............................................................................................24
3.2.10 Estruturas............................................................................................24
3.2.11 Alvenaria de fechamento....................................................................24
3.2.12 Cobertura.............................................................................................24
3.2.13 Esquadrias...........................................................................................24
3.2.14 Instalações elétricas............................................................................25
3.2.15 Instalações hidro-sanitárias.................................................................25
3.2.16 Revestimentos.....................................................................................25
3.2.17 Vidros..................................................................................................25
3.2.18 Pinturas...............................................................................................25
3.2.19 Louças e metais...................................................................................26
CONCLUSÃO..........................................................................................................................27
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS......................................................................................28
INTRODUÇÃO
O Brasil possui uma área territorial de grande valor social, econômico e cultural.
Desde a exploração dos portugueses na época de sua colonização, verificaram-se vários
aspectos favoráveis para a sobrevivência humana como: o clima da terra do Brasil foi
considerado benigno e agradável pelas temperaturas moderadas que favoreciam a saúde e
facilitavam a adaptação do homem, o meio natural distinto daquele conhecido em Portugal, a
fauna e a flora brasileira eram tão boas quanto as da metrópole, podendo as plantas e os
animais europeus adaptar-se a um novo habitat, e no que concerne a terra, é a sua qualificação
com adjetivos que apontam para a possibilidade de sobrevivência "boa e sã". Boa para o
cultivo e sã para a saúde, fatores fundamentais para o povoamento.
A fertilidade da terra servia como ingrediente básico na recuperação dos
comportamentos desregrados de homens e mulheres. A fertilidade natural impulsionava e
permitia a fertilidade humana. Era remédio para o povoamento (ASSUNÇÃO, 1999). Mas o
processo de formação urbana somente iniciou em 1532, tendo a fundação da vila São Vicente
por Martim Afonso de Sousa. Neste período, D. João III dividiu o Brasil em capitanias
hereditárias, com o objetivo de colonizá-lo com os recursos particulares dos donatários.
Com a transferência da corte portuguesa para o Brasil, em 1808, tornou-se um marco
importante para o desenvolvimento urbano da colônia, pois D. João, decretou as atividades
industriais, criou a Biblioteca Nacional, o Banco do Brasil e diversas academias. Fundou
também o jornal "Gazeta do Rio de Janeiro" e autorizou a abertura dos portos ao livre
comércio, fatos relevantes para o processo de urbanização do Brasil colônia.
A partir do século XIX é que a rede urbana brasileira se expandiu. Nesse século
ocorreram fatores político-sociais determinantes para o desenvolvimento das áreas urbanas,
tais como, a Lei Áurea de 1888, a Proclamação da República em 1889 e o início da
industrialização do país. Esses acontecimentos fizeram com que a população das cidades
aumentasse, graças à afluência da população do campo em busca de melhores oportunidades
de emprego, bem como à chegada dos imigrantes europeus no final do século XIX e início do
século XX. Assim, resultou em uma urbanização acelerada e descontrolada acarretando uma
série de conseqüências fatais para as cidades, tais como, o mau uso e ocupação do solo
urbano, traduzido em cortiços, favelas, loteamentos clandestinos, problema do transporte das
massas, e, como ponto nodal dos problemas: a falta de planejamento urbano (Cardoso, Sônia
L. de Mello).
Nesse contexto, a lei de regularização de imóveis visa regularizar edificações que
passaram a infringir as regras de uso e ocupação do solo porque a legislação não acompanhou
a dinâmica de crescimento da cidade. A regularização de imóveis tem como objetivo legalizar
construções erguidas sem prévia licença da Prefeitura e à revelia a lei de zoneamento e o do
código de obras e edificações. Se o imóvel estiver irregular, pode sofrer ação da fiscalização a
qualquer momento e ser multado pela infração que está cometendo ou ainda ter o seu negócio
fechado. Uma vez regularizada a edificação ou o uso instalado, o proprietário pode registrar
sua casa, ter legalizado o funcionamento da atividade comercial, ter acesso a financiamentos
para reformar o imóvel ou comercializá-lo, a regularização tira o imóvel da clandestinidade,
caso contrário, não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.
CAPÍTULO I
1. HISTÓRICO DA EMPRESA
O escritório de Arquitetura e Urbanismo Rodrigo Abib Salomão encontra-se situado
na Av. Joaquim Teixeira Alves, 1540, 9º andar – sala 93 – CEP 79820-120 em Dourados/MS,
tem como proprietário o Sr. Rodrigo Abib Salomão, arquiteto e urbanista formado pela
Universidade da Grande Dourados - Unigran no ano de 2003, pós-graduado em
Gerenciamento e produção de Obras pela Universidade para o Desenvolvimento do Estado e
da Região do Pantanal -Uniderp e atualmente Conselheiro Titular do Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-MS) desde 2008.
A empresa atua principalmente em desenvolvimento de projetos arquitetônicos
executivos, projetos elétricos de baixa tensão, projetos sanitários e hidráulicos, regularização,
ampliação e reformas de imóveis.
O escritório constitui de dois arquitetos responsáveis e estagiários na área de
arquitetura e gestão em negócios imobiliários.
Rodrigo Abib Salomão em 2003 trabalhou como responsável técnico da empresa de
estruturas pré-moldadas – “Pré-Moldados Dourados” durante um ano e em 2004, abriu o
escritório de Arquitetura e Urbanismo Rodrigo Abib Salomão, que tinha como perspectivas de
mercado somente na área de projetos e arquitetônico, mas hoje a empresa vem atuando
também na área de regularização de projetos de imóveis já construídos.
O escritório tem como meta empresarial, o crescimento organizacional, estrutural e
pessoal.
CAPÍTULO II
2. REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
A regularização das edificações irregulares tem como objetivo legalizar construções
erguidas sem aprovação de projetos, ou à revelia do Código de Obras, do Plano Diretor e
Edificações Municipais. As situações mais comuns de irregularidade são infrações em relação
aos recuos e ao uso do imóvel, suas condições habitáveis. Muitos projetos aprovados
totalmente legais perante aos Códigos são modificados à revelia, por falta de
acompanhamento da fiscalização municipal, falta de acompanhamento profissional efetivo e
precisam ser novamente aprovados. Exemplos mais práticos disso são corredores laterais que
têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras e Edificações, janelas
construídas nas divisas de terrenos, áreas mínimas não sendo conferidas, taxa de ocupação do
lote não sendo respeitada, altura interna diminuída (pé direito), índice de aproveitamento (área
máxima de construção) incoerente, número de pavimentos e altura da edificação ilegal,
excesso de porte, enfim, erros grotescos de edificações que ficam a mercê de profissionais da
área tecnológica, sem consciência cívica ou ética, e outras vezes por vontade do proprietário
que muda o projeto original, cometendo exorbitâncias, e muitas vezes o profissional nem fica
sabendo, embora seja totalmente sua a responsabilidade pela construção irregular.
O proprietário do imóvel não podendo vender o que não tem registrado, procura a
regularização do seu imóvel, para poder legalizar, financiar ou mesmo dar em garantia. Mas
quem mais perde pelo imóvel não estar de acordo com o projeto aprovado ou mesmo que não
haja nenhum projeto é a própria Prefeitura, que deixa de arrecadar impostos seja com a sua
construção, aprovação, ou seja, ISS, ITBI e IPTU e emolumentos, já que não fiscaliza. A
postura municipal é prejudicada, e a arrecadação diminui. Já existe jurisprudência, indicando
que a falta de fiscalização de obras e postura pública, caracteriza como renuncia de receita, e é
até motivo de improbidade administrativa. A averbação da construção é a única forma para a
modificação jurídica do imóvel devidamente registrado, realizando a sua nova discriminação
e individualização, através da mesma surge para o Poder Público o direito de efetuar a
cobrança de novos impostos ou alterar a base de cálculo até então existente, tendo em vista a
nova realidade de fato do bem. Afinal, até então, tinha-se uma nova realidade de fato que
somente passa a ser jurídica com a averbação da autorização de habitação. E a Legislação é
clara: Lei 4591/64, art. 44. "Somente após a conclusão de toda a obra é que pode ser averbada
a construção".
2.1 DIRETRIZES INSTITUÍDAS PELA LEI COMPLEMENTAR N.º 72, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2003 (PLANO DIRETOR) DA PREFEITURA MUNICIPAL DE DOURADOS.
A Constituição Federal em seu art. 182, § 1º determina que o Plano Diretor deva ser
objeto de lei, sendo obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes. O Plano
Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana,
conforme prevê as disposições constitucionais, visando ordenar o pleno desenvolvimento das
funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, o município de Dourados
teve seu plano diretor sancionado no ano de 2003, no artigo 53 está descrito as principais
regulamentações sobre a utilização e ocupação do solo urbano do município de Dourados.
Art. 53. O Uso e a Ocupação do Solo Urbano de Dourados será regulado por lei
específica que obedecerá aos seguintes princípios:
I - A densidade populacional deverá ser adequada à capacidade de suporte das infra-
estruturas instaladas, principalmente quanto ao abastecimento de água tratada e captação de
esgotamento sanitário;
II - O adensamento máximo de edificação permitido deverá constar na Lei de Uso e
Ocupação do Solo Urbano, observando a circulação de ventos, a insolação geral do entorno e
outras condicionantes urbanísticas, como a capacidade de suporte do sistema viário, entre
outras;
III - Os índices urbanísticos deverão ser estabelecidos observando-se fatores de
adequação e adensamento populacional e de edificações;
IV - Os gabaritos de altura máximos das edificações deverão ser utilizados como
fatores limitantes da verticalização das edificações conjuntamente com a taxa de ocupação do
solo;
V - A taxa de ocupação máxima permitida para edificações acima de 12 pavimentos
deverá ser de 30% (trinta por cento);
VI - As dimensões e áreas mínimas dos lotes deverão ser estabelecidas apontando-se
índices mínimos, visando o equilíbrio nas transformações da malha urbana, respeitando-se as
dimensões pré-existentes;
VII - As dimensões mínimas dos lotes deverão ser de 360,00 metros quadrados para
loteamentos privados e de 220,00 metros quadrados para loteamentos sociais.
VIII - Os loteamentos sociais privados, aprovados após esta lei, só poderão ser
comercializados mediante a condição de os lotes estarem edificados.
IX - Os diversos usos e utilização do solo, definidos na Lei de Uso e Ocupação do
Solo Urbano, deverão proporcionar atividades comerciais, industriais, de serviços, entre
outros, em locais adequados.
X - O setor de aprovação de projetos arquitetônicos poderá adotar o sistema de
aprovação de projetos simplificados, em que serão analisados apenas alguns índices
urbanísticos relevantes.
Parágrafo único. A responsabilidade da adequação da edificação, de acordo com o
que estabelece o Código de Obras, será do profissional responsável técnico pela obra
juntamente com o proprietário da obra.
2.1.1 Da outorga onerosa de alteração do uso do solo
Art. 72. A outorga onerosa de alteração de uso do solo é a autorização legal emitida
pelo Poder Público Municipal para o exercício do direito de usar e utilizar o imóvel em
desconformidade com o estabelecido em lei específica para o local, mediante contrapartida a
ser prestada pelo beneficiário com a finalidade de otimizar a dinâmica da produção do espaço
urbano sem desequilibrar a estruturação do uso e ocupação do solo urbano existente.
§ 1º. Ficam sujeitas à outorga onerosa de alteração de uso do solo.
§ 2º. A cada modificação de uso, será necessária a análise da nova utilização
pretendida para o local, pelo IPLAN, ouvido o CMPD, bem como o registro da modificação
de uso ao projeto arquitetônico.
§ 3º. Aplica-se à outorga onerosa de alteração de uso do solo o disposto no parágrafo
único do artigo 66 desta lei.
§ 4º. Outras alterações de uso, também sujeitas à outorga onerosa, poderão ser
aplicadas nas vias coletoras, desde que os novos usos não impactuem o meio ambiente, a
vizinhança nem as condições urbanísticas locais.
I - As alterações de uso nas vias coletoras seguirão critérios estabelecidos no CMDU.
2.1.2 Das regularizações, reformas e ampliações conforme o disposto na lei complementar nº 122, de 21 de janeiro de 2008 da Prefeitura Municipal de Dourados
A regularização de uma edificação ocorrerá nas seguintes situações: quando a
edificação se encontra finalizada e ocupada, porém sem projeto arquitetônico aprovado junto
à administração pública ou a edificação foi aprovada no órgão público, porém construída em
desconformidade com o projeto aprovado. Neste caso faz-se necessária a solicitação de
substituição do projeto, para fins de regularização. Para obter a regularização da edificação o
profissional responsável pela mesma deverá apresentar o projeto arquitetônico idêntico ao da
obra edificada, substituindo entretanto o memorial descritivo da obra, normalmente
apresentado para aprovação de projeto, por um laudo técnico relatando as condições em que a
edificação se encontra naquela data, as condições técnicas de habitação do espaço construído
e as adequações à legislação vigente.
Os documentos exigidos para regularização ou mesmo ampliação de área construída
do imóvel são:
a) Escritura ou extrato de matrícula ou contrato registrado no cartório de registro de
imóveis e averbado na Prefeitura, comprovando a titularidade e propriedade do
imóvel;
b) CND – Certidão Negativa de Débito (Profissional);
c) CND – Certidão Negativa de Débito (Imóvel);
d) (03) Vias do Projeto Arquitetônico Projeto arquitetônico devidamente assinado
pelo proprietário e responsável técnico;
e) (03) Vias do Memorial Descritivo ou Laudo de Regularização de Edificação;
f) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do autor e responsável técnico pela
regularização da obra, devidamente recolhida;
A obtenção da documentação exigida para regularização de imóveis construídos é
trabalhosa o que dificulta o inicio do processo de aprovação do projeto e obtenção do “habite-
se”, além da demora para análise deste processo pelos responsáveis técnicos da Prefeitura
municipal de Dourados.
2.2 DIRETRIZES DA LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 (REGISTROS PÚBLICOS)
Todo profissional que atue na área imobiliária especialmente com corretagem precisa
ter conhecimento dos tramites para registro de imóveis onde será verificada a legitimidade das
partes interessadas em negócios imobiliários, já que os atos negociais somente se aperfeiçoam
quando a documentação dos imóveis obedece aos princípios basilares do Registro de Imóveis.
O capitulo II da Lei Nº 6.015, De 31 De Dezembro De 1973 regulamenta o ato de escrituração
de imóveis, como segue abaixo.
2.2.1 Da escrituração
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos
reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua
constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para
a sua disponibilidade.
Art. 173 - Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I - Livro nº 1 - Protocolo;
II - Livro nº 2 - Registro Geral;
III - Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
IV - Livro nº 4 - Indicador Real;
V - Livro nº 5 - Indicador Pessoal.
Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs 2, 3, 4 e
5 poderão ser substituídos por fichas.
Art. 174 - O livro nº 1 - Protocolo - servirá para apontamento de todos os títulos
apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.
Art. 175 - São requisitos da escrituração do Livro nº 1 - Protocolo:
I - o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II - a data da apresentação;
III - o nome do apresentante;
IV - a natureza formal do título;
V - os atos que formalizar, resumidamente mencionados.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e
ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro
registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e
de suas características, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro,
número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no
Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de
identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do
adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no
Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de
identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais
especificações, inclusive os juros, se houver.
§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na
vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências
deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior .
CAPITULO III
3. DESCRIÇÃO DOS CASOS DE MAIOR INCIDÊNCIA PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO ESCRITÓRIO DE ARQUITETURA E URBANISMO RODRIGO ABIB SALOMÃO
3.1 DESCRIÇÃO DA SITUAÇÃO IRREGULAR
A falta de regularização dos imóveis urbanos é um problema que atinge a cidade de
Dourados, e acaba dificultando o desenvolvimento dos trabalhos dos corretores de imóveis
por impossibilitar a comercialização de um imóvel irregular, sendo assim estes profissionais
são obrigados a contratar os serviços de um arquiteto ou engenheiro civil para regularização
do imóvel em questão, conforme observado em estágio supervisionado realizado no escritório
de Arquitetura e Urbanismo Rodrigo Abib Salomão, onde identificou se vários problemas
apresentados pelos clientes com relação à regularização de imóveis urbanos, como por
exemplo:
a) imóveis com falta de habite-se;
b) imóveis sem registro em cartório e
c) imóveis sem a devida conformidade com o Código de Obras do Município de
Dourados.
3.1.1 Imóveis com falta de “Habite-se”
O “habite-se” é a comprovação de que a edificação no imóvel atendeu às exigências
da legislação municipal. Cada fase da construção tem seu alvará próprio e o imóvel com
habite-se, acaba substituindo todos os alvarás antecedentes, assim a sua expedição pressupõe
que todas as demais exigências foram atendidas, e ainda, o titular do imóvel garante os
direitos dele decorrentes, sendo que a edificação no imóvel está regular com a
municipalidade, lhe possibilitando o uso e gozo conforme a sua destinação.
3.1.2 Imóveis sem registro em cartório
Os imóveis sem o seu devido registros em cartório acabam se tornando um grande
problema na garantia a lisura e segurança das trocas imobiliária como: compra, venda,
hipoteca, dação em pagamento, etc., ou a publicidade de constrições judiciais como penhora,
arresto, etc. Através do registro de imóveis é possível verificar o status jurídico dos imóveis
(casas, prédios, terrenos etc.) e tem como finalidade essencial dar conhecimento da situação
jurídica do imóvel.
3.1.3 Imóveis sem a devida conformidade com o código de obras do município de Dourados (Lei n.º 1.391 de 11 de setembro de 1986)
A Lei nº 1.391 de 11 de setembro de 1986, em seu art. 2º consta o seu objetivo, o
qual tem como orientar os projetos e a execução de edificação no município, assegurar a
observância de padrões mínimos de segurança, higiene, salubridade e conforto das edificações
de interesse para a comunidade, bem como, promover a melhoria de padrões de segurança,
higiene, salubridade e conforto de todas as edificações em seu território, para tanto faz-se
necessário o cumprimento das normas de procedimentos e das normas técnicas .
3.2 ESTUDO DE CASO EM REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADO NO ESCRITÓRIO DE ARQUITETURA E URBANISMO RODRIGO ABIB SALOMÃO .
3.2.1 Regularização de uma residência e uma sala comercial em alvenaria
Situação Encontrada: O Imóvel situado à Rua Brasil, Jardim Maipú, Município de
Dourados, ocupando um lote de 400 m² (quatrocentos metros quadrado), encontrava-se
construído uma edificação mista, para fins residenciais e comerciais, em alvenaria, totalizando
192,79m² (cento e noventa e dois metros e setenta e nove centímetros quadrados)de área
construída, sendo que o referido imóvel não possuía projeto arquitetônico e demais
documentos para obtenção do “habite-se”.
3.2.2 Serviços realizados pelo escritório de arquitetura e urbanismo Rodrigo Abib Salomão
O Projeto Arquitetônico para a Regularização de edificação residencial consistia em
realizar os seguintes serviços:
a) Fazer o levantamento e a medição da locação da edificação no lote;
b) O processo seguiu o modelo padrão simplificado da Prefeitura Municipal de
Dourados;
c) O projeto seria de acordo com as normas exigidas pela Prefeitura Municipal de
Dourados e obedeceria os seguintes critérios: conteria quatro pasta, onde cada
pasta representa uma via do projeto, e deverá conter os seguintes documentos:
Memorial descritivo ou laudo de regularização, uma via original da ART, uma
cópia do projeto, uma cópia da matrícula do lote, sendo que as vias são assinadas
pelo proprietário do imóvel e pelo responsável técnico pela elaboração do
projeto;
d) Cada projeto teria as seguintes informações: selo com informações da edificação
e situação do lote na quadra, locação da edificação no lote, e laudos ou
memoriais;
e) Após o desenvolvimento do projeto, o profissional responsável protocolaria o
processo na Secretária de Obras do Município;
f) Controle de toda a documentação do referido projeto, desde o início do processo
até a aprovação do mesmo, com organização, mantendo o proprietário informado
de todo o andamento do processo e
g) Ficaria a critério do proprietário averbar a residência na matrícula do imóvel.
Além disso, foi realizado um levantamento das seguintes taxas que são de
responsabilidade do proprietário em fazer o devido pagamento:
3.2.3 Taxas para regularizar a residência
a) Documento do lote (cópia da matrícula) retirado no cartório de registro de
imóveis, taxa de R$ 22,00(vinte e dois) reais;
b) quatro cópias dos projetos devidamente montadas nas pastas, taxa de R$ 15,00
(quinze) reais cada;
c) Anotação da Responsabilidade Técnica (ART), taxa paga ao CREA, de 170
(cento e setenta) à 240m² (duzentos e quarenta metros), R$ 450,00 (quatrocentos
e cinqüenta reais);
d) Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) – Taxa paga à Prefeitura
Municipal de Dourados, R$ 8,68 por m² (oito reais e sessenta e oito por metro
quadrado), totalizando o valor de R$ 1.562,00 (Um mil e quinhentos e sessenta e
dois) reais;
e) Taxa de análise, R$ 0,58 (cinqüenta e oito centavos ) por m², totalizando o valor
de R$ 105,00(cento e cinco) reais;
f) Taxa carta de “habite-se”, R$ 0,58 (cinqüenta e oito centavos ) por m²,
totalizando o valor de R$ 105,00(cento e cinco) reais;
g) Taxa de protocolo do projeto, R$ 11,00(onze) reais e
h) Certidão Negativa de Débito (CND), taxa de R$ 11,00(onze) reais.
3.2.4 Taxas para fazer o projeto de limites e confrontações
a) Documento do lote (cópia da matrícula) retirado no cartório de registro de
imóveis, taxa de R$ 22,00(vinte e dois) reais;
b) quatro cópias dos projetos devidamente montadas nas pastas, taxa de R$ 15,00
(quinze) reais cada;
c) Anotação da Responsabilidade Técnica (ART), taxa paga ao CREA, preço por
lote, R$30,00 (trinta) reais;
d) Taxa de protocolo do projeto, R$ 11,00(onze) reais e
e) Certidão Negativa de Débito (CND), taxa de R$ 11,00(onze) reais.
3.2.5 Prazo de entrega
Trinta dias após a autorização do proprietário, o profissional responsável terá que
estar com o projeto protocolado na Secretaria de Obras Municipal de Dourados para análise.
3.2.6 Procedimento de execução da regularização de uma residência e uma sala comercial em alvenaria.
Após aprovação do proprietário o profissional responsável deu inicio ao processo de
regularização seguindo as etapas abaixo:
a) Confeccionou o projeto arquitetônico do imóvel em questão;
b) Fez a solicitação de certidões negativas de débito do imóvel e do profissional
responsável;
c) Recolheu a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
d) Fez solicitação de cópia autenticada de matricula ou escritura atualizada do
imóvel;
e) Confeccionou o Laudo de regularização do imóvel;
f) De posse de todos os documentos acima citados, o Profissional responsável deu
entrada no processo de regularização na Prefeitura, a qual analisou o processo e o
aprovou, sendo assim, emitido uma guia de notificação de lançamento com o
valor do ISSQN a ser recolhido, podendo esta ser pago até 20 dias;
g) Concluído o pagamento do ISSQN e aprovado o processo de regularização, o
profissional fez requerimento para a expedição do “habite-se” recolhendo assim
um documento de arrecadação (DAD – para expedição de “Habite-se”);
h) Após concluído toda as etapas acima descrita, a Prefeitura emitiu o “Habite-se”;
sendo que a averbação de área construída em Cartório de Registro de Imóveis
ficou a critério do proprietário, o qual deverá recolher o Instituto Nacional do
Seguro Social (INSS) incidente sobre esta regularização;
3.2.7 Conclusão do estudo de caso em regularização de edificação
Neste caso em particular do inicio do processo a liberação do “habite-se” decorreu
um prazo de nove meses, este trabalho resultou em um projeto Arquitetônico e laudo de
regularização de edificação, conforme as normas exigidas pela Prefeitura Municipal de
Dourados, constando as características da preparação do terreno, fundação, estruturas,
alvenaria de fechamento, cobertura, esquadrias, instalações elétricas e hidro-sanitárias,
revestimentos, vidros, pinturas e louças e metais, conforme descrito abaixo.
3.2.8 Preparação do terreno
O terreno em formato de retângulo, totalizando 12,50m (doze metros e cinqüenta
centímetros) com frente ao leste (Rua Brasil), e 32,00m (trinta e dois metros) nas laterais,
encontrava se nivelado.
3.2.9 Fundações
A fundação foi executada com brocas do tipo manual, com 20 cm de diâmetro, com
profundidade aproximada de aproximada de 3,50 m.
3.2.10 Estruturas
A estrutura é de concreto armado confeccionado no local.
3.2.11 Alvenaria de fechamento
As paredes de alvenaria foram executadas com tijolos do tipo “oito furos” de boa
qualidade, obedecendo às espessuras constantes no projeto arquitetônico, assentados com
argamassa de cimento, cal, e areia. As alvenarias foram executadas segundo boa técnica de
amarração com desvio de meio tijolo, apresentando fiadas horizontais com juntas de assentes
com 1,5cm de espessura.
3.2.12 Cobertura
A cobertura da residência foi executada com tesouras de madeira de 1º qualidade
devidamente secas apoiadas sobre as paredes. A telha utilizada é de barro do tipo romana. O
escritório esta coberto com telha ondulada de fibrocimento 4mm.
3.2.13 Esquadrias
As esquadrias das janelas da residência são de madeira, devidamente envernizadas.
3.2.14 Instalações elétricas
Toda instalação elétrica foi executada segundo as normas da associação Brasileira de
normas técnicas (ABNT).
3.2.15 Instalações hidro-sanitárias
Toda instalação hidro-sanitária foi executada segundo as normas da ABNT, sendo
toda em poli cloreto de vinila (PVC). Todo o esgotamento sanitário do imóvel segue para
fossa séptica.
3.2.16 Revestimentos
Todas as superfícies que recebeu revestimento foram antes chapeadas com
argamassa de cimento e areia grossa. As paredes de alvenaria foram revestidas pelas duas
faces com argamassa mista de cal, cimento e areia fina em traço conveniente. Os azulejos dos
banheiros foram assentados até o teto também seguindo as recomendações do fabricante.
3.2.17 Vidros
As espessuras mínimas dos vidros a serem usados foram as seguintes em função do
semi-perímetro dos vãos: até 1,50m – 3mm de espessura. O assentamento foi feito com massa
de vidraceiro.
3.2.18 Pinturas
A pintura externa foi executada com tinta óleo sobre o reboco desempenado. A
pintura interna foi executada com tinta tipo látex sobre massa corrida lixada isenta de
quaisquer resíduos de poeira. As esquadrias externas foram pintadas com esmalte sintético
após serem limpas.
3.2.19 Louças e metais
Os metais, registros e aparelhos de louça sanitária são de 1º linha. As louças
sanitárias foram assentadas de acordo com projeto especifico, e rejuntadas com cimento
branco.
CONCLUSÃO
Tendo em vista os aspectos apresentados, os quais são de meras observações sem a
pretensão de servir de quebra dos paradigmas existente, já que o problema de regularização de
imóveis nasceu de um processo de urbanização histórica, cultural e econômica, considerando
ainda, que o Brasil adotou a forma federativa de Estado, ou seja, que tem como característica
a “descentralização política”, marcada pela convivência, num mesmo território, de diferentes
entidades política autônomas – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, os
quais tem a incumbência de zelar pela direção suprema e geral de seus respectivos Governos,
determinar os seus objetivos, estabelecer as suas diretrizes, visando à unidade da soberania.
Essa função política do Governo abrange atribuições que decorrem diretamente da
Constituição e por esta se regulam, sendo que a sociedade fica a mercê do cumprimento da
Lei.
Porém no Município de Dourados/MS, o Poder Executivo calcula que pelo menos
40% dos imóveis estejam irregulares por falta do “Habite-se”, diante disso, a Prefeitura
Municipal está criando um Projeto de Lei que prevê a isenção de encargos para a obtenção do
referido documento municipal atestando a regularidade da construção e sua boa condição para
uso.
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Autor desconhecido, Regularização de Imóveis, São Paulo, 2009. Disponível
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DOURADOS, Lei Complementar n.º 72, de 30 de dezembro de 2003, Plano Diretor,
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