Revista Espaço Imóvel - RGS

Ano IX Novembro/Dezembro 2012 - Nº53

ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS PREOCUPA CONDOMÍNIOSEstudos con�rmam aumento da inadimplência

Trabalho de cobrança deve ser ágil e constante

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Condorama

Mensagem do Presidente

Jornada promove atualização na área de compra e venda de imóveis

Comercialização

Pessoal, obras e segurança representam mais de 55% das despesas condominiais

Pesquisa

Encontro marcou comemoração do Dia do Síndico

Homenagem

Grandes acontecimentos e muitas realizações distinguiram o ano de 2012

Retrospectiva

Atraso no pagamento das cotas preocupa condomínios

Administração


Gestão

Condomínio arca com despesas para que inadimplente ocupe o imóvel

Processo

Estudos confirmam aumento da inadimplência

Estatística

Aproveitamento da água da chuva resulta em economia anual superior a R$ 20 mil

Inovação

Sistema pode ser implantado em qualquer condomínio

Viabilidade

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre a área condominial

Dúvidas

Saiba mais sobre a classificação e a diferenciação dos medicamentos

Espaço SecoviMed

Confira alguns destaques dessa edição

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2012

Expediente

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

CONSELHO EDITORIALMoacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes AlvesPRODUÇÃO EDITORIALProva Comunicação - Fone: (51) 2111 7892Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de LemosRevisão: Greice Zenker PeixotoCapa Edição e montagem : Kauer Ideia e ImagemEditoração Eletrônica: Kauer Ideia e ImagemCtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Revista Espaço Imóvel:Tiragem: 30 mil exemplaresUma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI.Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RSTelefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMIPresidente: Moacyr Schukster1° Vice-presidente: Gaspar FioriniVice-presidente de Condomínios: Simone CamargoVice-presidente de Comercialização: Gilberto CabedaVice-presidente Financeiro: Flávio Roberto StefaniVice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes HilbkVice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões PiresVice-presidente: Adão Alves de OliveiraVice-presidente: Marcelo Luiz Mignone CallegaroVice-presidente: Véra Lucia HahnVice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTESAlexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli

CONSELHO FISCAL - EFETIVOSJosé Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

SUPLENTESIvar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOSMoacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTESJane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOSAlexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia

SUPLENTESAttílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO(Ex-Presidentes; Membros Natos)Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADOCachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

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Moacyr SchuksterPresidente do Secovi/RS e da Agademi.

A invenção do elevador, tal como o co-nhecemos hoje, pode ser considerada como o ponto de partida para a criação dos con-domínios. Claro que até na época dos roma-nos já se criava algo do gênero. Mas, o trans-porte de pessoas pisos acima e abaixo foi fundamental para a construção de arranha--céus. Muitas pessoas passaram a habitar no mesmo endereço e, com o tempo, os prédios se transformaram também em comerciais e mistos. Um novo jeito de conviver se forma-tou. No entanto, onde tem gente tem von-tades e contrariedades. As vantagens foram muitas, porém os conflitos não demoraram a aparecer. Soluções inteligentes e adaptação à modernidade se colocam em processo con-tínuo. Repleto de oportunidades e benefí-cios inextricavelmente casados com deveres e l imites, o condomínio é, hoje, um mundo peculiar.

Nesse cenário circula dinheiro e o soma-tório de condomínios existentes no País re-presenta um montante considerável que agu-ça o apetite de terceiros. Tal interesse às vezes traz coisas boas, pois pode proporcionar aos condôminos bens e serviços que culminam por qualificar a fisiologia condominial. À ve-zes, porém, isso não ocorre e é quando sín-dicos e seus conselhos zelosamente tomam providências para rejeitar o que não serve. O que não é obrigatório recebe, assim, uma ne-gativa para o bem da comunidade. O outro lado se ressente. Quando pode, procura tor-nar compulsório o dispensável.

Para impor suas conveniências, a parte contrária vai buscar no Legislativo e, não raro, no Executivo uma forma de alcançar seus objetivos. Surge, assim, a ação dos Se-covis do Brasil em defesa dos condomínios. Em ações coordenadas, buscam esclarecer os homens públicos envolvidos da realida-de e das consequências que a aprovação de

determinados projetos gerariam. Por sorte, a esmagadora maioria dos parlamentares sabe acolher uma argumentação justa e iniciati-vas mesmo bem intencionadas, mas dano-sas, acabam arquivadas. Na esfera Executiva, igualmente se consegue um diálogo produ-tivo. Contudo, tudo isso exige um grande esforço e os Secovis brasileiros têm se mos-trado à altura dos problemas. Não fora isso, por exemplo, prédios teriam de modificar sua canalização de água e gás para instalar a medição individualizada - não obstante sua óbvia vantagem - de forma compulsória, com efeitos enormes sobre a vida e os gas-tos dos condôminos. As leis, nesse sentido, bem apropriadamente, remetem tal disposi-ção a obras novas.

Não se restringe ao acompanhamento le-gislativo o trabalho das entidades. Como o funcionamento dos condomínios se tornou bastante complexo, especialmente os sín-dicos e seus conselhos necessitam de, cada vez mais, inteirar-se dos meandros que com-põem suas responsabilidades. Novamente, os Secovis têm um papel importante na ta-refa de dar a eles um bom suporte de conhe-cimentos para l idar com cotidianos prenhes de satisfações e fatos positivos, mas espo-radicamente intercalados com desavenças e mal-entendidos. Qualificação e responsabi-l idade social completam o elenco de ativi-dades que conecta os Secovis aos condomí-nios, consagrando uma associação vir tuosa.

O universo dos condomínios exerce um compreensível fascínio para quem está den-tro e para quem está fora dele. O que nos cabe cuidar é para que tal se mantenha em limites e não enverede pela inter ferência de-letéria. Que se deixe o condomínio o mais simples e o mais administrável possível. Seu bom funcionamento é a exaltação do com-partilhamento e da convivência.

Mensagem do Presidente

Condorama


Jornada promove atualização na áreade compra e venda de imóveisTransparência e cuidados com a documentação são essenciais para uma boa venda

Os conflitos mais comuns em termos de comercia-lização de imóveis são originados pelo desencontro de informações, pelas irregularidades na documentação, pela falta de cuidados nas análises de cadastro, pelo comprometimento das partes em questões ligadas a pendências processuais e, por fim, pelo eventual des-cumprimento de obrigações assumidas em negocia-ções efetuadas por meio de promessas de compra e venda.

A análise de situações como estas fez parte da pa-lestra proferida pelo advogado João Paulo Leal, duran-te a Jornada de Compra e Venda promovida pelo Seco-vi/RS e pela Agademi, no último dia 23 de novembro.

O especialista, também Conselheiro, indicado pela Federasul ao Conselho Estadual de Defesa do Consu-midor/RS, complementou a explanação com algumas orientações sobre providências a serem tomadas com a finalidade de reduzir a possibilidade de desacordo em uma negociação de compra de venda de imóvel. “Em primeiro lugar, sempre aparece a necessidade de elaboração de um contrato em condições adequadas, com cláusulas contratuais claras e precisas, prevendo as principais hipóteses e condições da transação, como descrição do imóvel, qualificação das partes, preço, for-ma de pagamento, encargos acessórios, assinatura dos contratantes e testemunhas, com reconhecimento das

firmas, o que permitirá o registro do instrumento no Ofício de Imóveis competente.”

João Paulo Leal fez, ainda, dois importantes alertas: “em relação ao promitente vendedor, é recomendável que somente outorgue a posse condicionada ao rece-bimento anterior de substancial parte do preço, pos-to que, se houver inadimplemento, terá condições de recuperar judicialmente o imóvel e ter reservas finan-ceiras do promitente comprador para as indenizações cabíveis, especialmente a fruição do imóvel. Em relação ao promitente comprador, esse deverá examinar a titu-laridade do promitente vendedor sobre o imóvel e as condições que garantam a integridade desta alienação, inclusive as pessoais, daquele que vende em face de ações judiciais que possa estar sofrendo.”.

Documentos indispensáveis a serem exigidos em uma transação imobiliária

As certidões relativas ao imóvel (matrícula atualiza-da, certidões de ônus e reipersecutória) e, ainda, confor-me resposta ao item precedente, as certidões negativas pessoais do vendedor (Justiça Comum, Federal, Traba-lhista, Cartórios de Protesto, Municipal e do Condomí-nio, se for o caso), objetivando a garantia da transmis-são da propriedade.

Sendo o imóvel objeto de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/64), examinar o registro desta incorpora-ção no Ofício Imobiliário, juntamente com o memorial descritivo da unidade.

Lembre-se

Ocorrendo a mora de promitente comprador no pagamento do preço, será necessária a notificação constitutiva desta mora, por força do Decreto-Lei Nº 745/69, e, caso não purgada, esta inadimplência ense-jará a rescisão por parte do promitente vendedor por inexecução voluntária do promitente comprador, com as penalidades contratuais previstas.

Da mesma, forma, caso o promitente vendedor atrase ou não entregue o imóvel prometido a venda no prazo contratualmente estabelecido, também incor-rerá em falta grave, com a rescisão contratual e, ainda, eventuais perdas e danos.

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Registros


O evento, assistido por empresários e executivos do mercado imobiliário e, também, por corretores de imó-veis, teve continuidade com a preleção feita por Patrícia Longhi, MBA em Tecnologia da Informação pela FGV e em Gestão pela Fundação Dom Cabral, de Minas Gerais.

Falando sobre inteligência de mercado aplicada aos serviços imobiliários, a consultora explicou tratar--se de uma proposta com base em pesquisas e estudos

de determinado segmento. “Inteligência de mercado é olhar para os mesmos

dados que estão soltos no mercado e usá-los a seu favor, com análise e lógica. É, ainda, utilizar informações e da-dos de dentro da empresa em favor da diferenciação nos processos, estratégias e táticas comerciais e, também, manter-se informado, buscando tendências e exemplos junto à concorrência e em outros setores”.

Crie uma cultura de Inteligência de Mercado no seu time

1 - O XerifePense em alguém de sua empresa para comandar o processo...

Pode ser você! 2 - Mapeando OportunidadesAvalie como cada área pode ter contribuições mais espertas ao

negócio. Olhe para os processos internos. Sua base de dados. Seus relatórios. Avalie quem são seus concorrentes.

3 - Criando os ProcessosPara cada objetivo, pense nos processos. Nada de metas inatingí-

veis, caras ou ousadas demais.4 - CirculandoO ‘Xerife’ de Inteligência de Mercado precisa circular por toda a

empresa, com liberdade, respeito e peso. 5 - Medindo e recomendandoAvalie os resultados e sugira mudanças. Estabeleça novas metas

com base nas percepções que surgirem.

Uso de Inteligência de Mercado auxilia no crescimento de empresas

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2012 07

Registros

Patrícia Longhi é diretora da 2 Day Estudos de Mercado.

Jornada reuniu empresários e profissionais de compra e venda de imóveis.

A importância e a força do uso da InternetA Jornada de Compra e Venda foi complementada

com a palestra denominada “Como Obter Sucesso nos Negócios Usando a Internet”, cuja apresentação esteve a cargo do engenheiro, corretor de imóveis e professor da Universidade Secovi, de São Paulo, Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro.

Depois de demonstrar que a utilização da Internet já é responsável pela maior quantidade de vendas em diversos países, o palestrante esclareceu porque o uso dessa ferramenta tornou-se indispensável para todas as atividades comerciais e de serviços.

Mais do que isto, Guilherme Ribeiro dedicou gran-de parte de sua apresentação ao ensino de técnicas que podem maximizar os resultados obtidos tanto por meio de sites próprios quanto por meio da utilização de portais corporativos.

Falando especificamente sobre questões atinentes ao mercado imobiliário, o palestrante lembrou aos as-sistentes que a Internet não tem barreiras geográficas, fica acessível 365 dias ao ano, ao longo das 24 horas do dia, propicia grande retorno e disponibiliza um cliente pré-qualificado com grandes possibilidades de com-prar ou alugar um imóvel em um menor tempo do que o apresentado por outros meios.

Quem é o cliente que usa a internet? De acordo com Guilherme Ribeiro, o cliente que

usa a Internet diferencia-se por apresentar elevado grau de conhecimento a respeito do produto ou servi-ço que deseja e, ao mesmo tempo, uma maior velocida-de de decisão nas negociações.

Para conquistar este tipo de cliente, Ribeiro escla-receu que “é essencial que os sites tenham boas fotos e descrições completas tanto do imóvel quanto da re-gião”.

Questionado sobre o fato de os concorrentes tam-bém ficarem sabendo a respeito das particularidades dos imóveis oferecidos, o conferencista não vê maiores problemas.

No entendimento dele, esconder o produto da concorrência significa, ao mesmo tempo, escondê-lo de quem o procura. A tendência é de que o cliente entre em contato com a empresa que melhor expõe o produ-to que satisfaça as suas preferências.

Elementos que não podem faltar em um site de imobiliária

Para que o site de uma imobiliária seja interessante, é preciso que ofereça informações, propicie uma busca fácil, tenha conteúdos qualificados, mostre fotos e plan-tas dos imóveis, disponha de mapas de localização, en-

08 Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2012

Registros

Guilherme Ribeiro destacou a importância da internet como ferramenta de venda.

dereços e preços dos produtos oferecidos e todos os canais de contato. “Por fim, é muito importante que as empresas possuam um domínio simples, que deixe cla-ro quem ela é e o que faz. Esse domínio deve, ainda, ser sempre incluído em todo e qualquer tipo de mídia que venha a ser feita pela empresa.”.

DADOS SOBRE A INTERNET

• O Brasil ocupa a 5ª posição mundial em termos de números de usuários.

• De acordo com pesquisa de Ibope Nielsen, di-vulgada no início de novembro, em setembro de 2012, quase 51 milhões de usuários acessaram a web.

• Estimativas indicam que existem, em funciona-mento no território brasileiro, mais de 100 milhões de computadores.

• Buscadores são as páginas mais acessadas.• Pesquisa Ibope Mídia – The Elite Consumer apon-

tou que, em 2010, mais de 85% dos usuários confiaram na Internet como fonte de informação.

Encontro marcou comemoração do Dia do Síndico

Reciclagem do lixo eletrônico foi tema de palestra inicial

Instituído pela Lei nº 8.073/97, o Dia Municipal do Síndico de Condomínios em Edificações no Município de Porto Alegre é comemorado, anualmente, em 16 de dezem-bro. A escolha da data lembra a promulgação da Lei nº 4.591 (ocorrida no ano de 1964), que dispõe sobre as incorporações imobiliárias e os condomínios.

Integrando-se às come-morações, o Secovi/RS e a Aga-demi promoveram, no último dia 18 de dezembro, um even-to que contou com a participa-ção de dezenas síndicos e con-dôminos.

Especialista em reaproveitamento de lixo eletrônico, João Caruso Rocha proferiu palestra inicial do Encontro.

Nos últimos tempos, muito se tem ouvido falar em “sustentabilidade”, um termo que pode ser definido como um conjunto de ações que inter-relacionam pre-servação ambiental, medidas de economia e valorização de bem-estar social.

Insere-se neste contexto a prática de atitudes de reaproveitamento de alguns tipos de materiais e a cor-reta destinação de outros que podem causar prejuízos ao meio ambiente ou aos seres vivos, encontrados, por exemplo, no lixo eletrônico.

09Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2012

Registros

Ao abordar o tema, na abertura das ativi-dades alusivas ao Dia do Síndico, o Consultor da Trade Recycle, João Caruso Rocha, explicou: “o rápido avanço da tecnologia e o baixo custo de aquisição levam, anualmente, à substituição de milhões de aparelhos, resultando no cresci-mento desse problema em todo o mundo. Esses produtos podem ser uma fonte valiosa para a reciclagem de matérias-primas, quando tratados apropriadamente; caso contrário, são altamente tóxicos e não biodegradáveis”.

Lixo Eletrônico

SÃO RESÍDUOS OU PARTES DE APA-RELHOS ELÉTRICOS OU EQUIPAMENTOS ELETRÔNICOS, TAMBÉM CHAMADOS PO-PULARMENTE, NO BRASIL, DE “SUCATA DA INFORMÁTICA” OU “LIXO TECNOLÓGICO”.

NO EXTERIOR, O MATERIAL É CHA-MADO DE WEEE (WASTE ELECTRICAL AND ELECTRONIC EQUIPMENT), ELECTRONIC WASTE OU E-WASTE.


Ao final da preleção, o pales-trante comunicou aos síndicos pre-sentes a disponibilidade da Trade Recycle, empresa da qual é Consul-tor, em fazer o recolhimento do lixo eletrônico junto a coletividades in-teressadas.

A empresa, que atua na área de reciclagem de resíduos eletrônicos e de telefonia, se propõe a fazer a co-leta do material, junto aos condomí-nios, de forma gratuita, quando em grande quantidade. Caso contrário, é cobrada uma taxa para a retirada dos resíduos. Informações comple-mentares podem ser obtidas pelo telefone (51) 3469 0906 ou por meio do site www.traderecycle.com.br.

Intermediar relações pessoais desgastadas entre condôminos é tarefa que exige competência e noções sobre questões jurídicas e comportamentais por parte dos síndicos. Com o intuito de prestar maiores esclare-cimentos sobre esse tema, que sempre desperta o in-teresse dos gestores de condomínios, o Secovi/RS e a Agademi convidaram duas especialistas para tratarem do assunto.

Inicialmente, a advogada Jaqueline Hamester Dick citou a Constituição Federal, o Código Civil em seus ar-tigos de números 1.333 a 1.356, a Convenção Condo-minial e o Regimento Interno como fonte de embasa-mento para a resolução de eventuais desavenças entre

vizinhança.Em seguida, a painelista enumerou o rol de fun-

ções que competem ao síndico, a importância das ad-ministradoras no auxílio em todas as tarefas, as princi-pais regras e cuidados a serem tomados na realização de Assembleias e, por fim, os direitos e deveres dos condôminos.

CÓDIGO CIVIL BRASILEIROArt. 1.335 – São direitos do condômino:

Usar e fruir livremente das suas unidades.Usar e fruir das partes comuns, conforme sua desti-

nação, sem excluir a utilização dos demais.Votar nas deliberações da assembleia e delas par-

ticipar, estando quite. Art. 1.336 – São deveres do condômino:

Contribuir para as despesas do condomínio.Não realizar obras que comprometam a segurança

da edificação.Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes

externas.Dar às suas partes da mesma destinação da edifi-

cação, e não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores.

Antes de encerrar sua participação, Jaqueline Ha-mester Dick falou, ainda, sobre a presença de animais em condomínios, o condômino antissocial, a aplicação de penalidades e fez uma análise de algumas decisões judiciais motivadas por muitas das questões que esti-veram em evidência ao longo da preleção.

Empresa faz coleta de lixo eletrônico em condomínios.

Registros

Painel analisou mediação de conflitos entre vizinhos


Donativos foram destinados à entidade localizada na Zona Sul da Capital.

Além da atualização de conhecimentos e da troca de experiências, o Encontro propiciou momentos de con-fraternização entre síndicos e condôminos, que, na oca-sião, fizeram, ainda, doações de material escolar e de ali-mentos não perecíveis, os quais foram, posteriormente, repassados para Associação Brasileira Cultural Beneficen-te – Projeto São Francisco de Assis, em Porto Alegre.

Registros

Síndicos fazem doações

CONFLITO NEGOCIAÇÃO

É a percepção das diferenças de interesses entre pessoas.

(Leigh Thompson)

É um processo de comunica-ção de mão dupla, na tentativa

de chegar a um acordo. (Willian Ury)

Foi com as apresentações das definições aci-ma que a psicóloga Eliane Böttcher deu início à abordagem comportamental sobre situações de incompatibilidade entre vizinhos.

Em princípio, disse a expositora, a busca para a solução de atitudes antagônicas exige a supe-ração de alguns desafios. O primeiro deles é des-cobrir o papel que cada uma das partes exerce na relação. O segundo dilema a ser enfrentado é fazer com que as pessoas envolvidas escutem muito mais do que estão acostumadas a ouvir. “A maioria de nós escuta só 25% do que ouve. Além disso, para reduzir as divergências, é preciso que cada uma das partes enxergue a situação com os olhos e o umbigo do outro”. Sabidamente, dois tipos de comportamentos difíceis de serem vi-venciados.

Para a psicóloga, a tarefa se torna mais aces-sível na medida em que os litigantes se propuse-rem a conhecerem-se mutuamente, descobrindo os interesses, as motivações e as necessidades um do outro. É aí que começa a negociação e só por meio dela é que as desavenças poderão ser vencidas.


Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gas-tos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam ín-dices proporcionais com variações muito peque-nas.

Na pesquisa referente ao mês de novem-bro/12, percebe-se que os três itens mais expressi-vos, em termos de despesas, são responsáveis por 55,24% dos gastos condominiais. São eles: as des-pesas com pessoal, obras e segurança. Em seguida sobressaem-se os dispêndios com água, diversos e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado.

Os demais itens que complementam as des-pesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de ad-ministração.

De acordo com a Circular nº 582/2012, emitida pela Caixa Econômica Federal, as empresas - e tam-bém condomínios - com até 10 funcionários, têm até o dia 30 de junho de 2013 para adquirirem a certifi-cação digital no padrão ICP-Brasil.

O certificado digital é um documento eletrô-nico que permite a comprovação da identidade de uma pessoa natural (física) ou jurídica (empresa), as-segurando a autenticidade das transações on-line e a troca eletrônica de documentos, mensagens e da-dos com presunção de validade jurídica.

O recurso será obrigatório para que os empre-gadores cumpram suas obrigações junto ao Canal Conectividade da CEF, utilizado, por exemplo, para fins de recolhimento do FGTS dos funcionários.

Para melhor compreensão do processo, reco-menda-se o acesso ao site www.cef.gov.br, FGTS – conectividade social – Guia de Orientação ao Usuá-rio e www.fgts.gov.br.

Empresas e condomínios devem providenciar a certificação digital.

Registros

Pessoal, obras e segurança representammais de 55% das despesas condominiais

Prazo para obtenção do certificado digital encerra em junho

Rubricas % em Novembro/12

Pessoal

Obras

Segurança

Água

Diversos

Conservação

Subtotal

Demais Itens

Total

30,56

13,10

11,58

11,43

9,66

5,30

81,63

18,37

100,00


Retrospectiva

Grandes acontecimentos e muitas realizações distinguiram o ano de 2012

QUATRO DÉCADAS DE CONQUISTAS

HOMENAGENS E PREMIAÇÕES

PRESENÇA CONSTANTE

QUALIDADE RECONHECIDA

ORIENTAÇÕES JURÍDICAS

Em 2012, a Agademi - Asso-ciação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário completou 40 anos de existência.

A data foi comemorada com intensa programação, homena-gens aos dirigentes que projeta-ram a Entidade e o lançamento de um livro que conta as quatro dé-cadas de história de uma das mais importantes associações direcio-nadas para o mercado de compra, venda, locação e administração de imóveis do País.

Merecem destaque a outorga das Medalhas Cidade de Porto Ale-gre, por parte da Prefeitura Muni-cipal de Porto Alegre, (1º foto) – e Bronze 2012 PGQP, e os recebimen-tos do Troféu Solidariedade 2012,

Uma das iniciativas de maior destaque do ano passado foi a in-tensificação da presença direta do Sindicato da Habitação e da As-sociação Gaúcha de Empresas do Imobiliário junto às empresas que representam.

O trabalho desenvolvido pelo Setor de Relacionamento Institu-cional consistiu na visitação e di-vulgação dos serviços oferecidos pelo Sindicato e pela Associação para 758 empresas, sendo 279 de Porto Alegre e 479 com atuação em 30 cidades do interior.

concedido pela Câmara Municipal de Porto Alegre, e do Prêmio Reco-nhecimento Imobiliário (2º foto), proposto pela Sociedade das Em-presas Imobiliárias de Santa Cruz do Sul.

No ano que passou, o Secovi/RS logrou, ainda, um de seus maiores feitos.

Coroando uma evolução ini-ciada há alguns anos, o Sindicato da Habitação foi uma das Instituições merecedoras do Prêmio Qualidade RS PGQP – Medalha 2012.

Representantes de imobiliá-rias, síndicos, condôminos, locado-res, locatários e profissionais que atuam junto ao mercado de imó-veis acionaram o serviço de orien-tação jurídica das Entidades em mais de 5.300 oportunidades.


EVENTOS CONTARAM COM GRANDE NÚMERO DE PARTICIPANTES

Retrospectiva

Em 2012, o Secovi/RS e a Agademi promoveram mais de 90 atividades voltadas para a divulgação e atualização de conhecimentos sob a forma de palestras, cursos, seminários, workshops e outras modalidades congêneres, das quais participaram mais de 3.600 pessoas.

Sucesso se repete há 15 anosA exemplo do que aconteceu

nas edições anteriores, o Encontro Gaúcho de Condomínios mobilizou centenas de síndicos e condôminos do estado e até mesmo de outras unidades da Federação.

Em sua 15ª edição (foto), a pro-moção, mais uma vez, reafirmou a condição de ser um dos maiores eventos na área condominial em todo o País.

Outros eventos que também se sobressaíram foram as atividades que marcaram as comemorações do Dia do Síndico e o 4º Encontro de Delegados Regionais do Secovi/RS e da Agademi, realizado no mês de abril.

A comunicação por meio de plataformas on-line intensificou-se, ainda mais, no ano passado. Conside-rando-se todos os informativos e comunicados que trafegaram via Internet foram elaborados quase 500 publicações direcionadas para um mailing superior a 3 mil receptores.

Mais uma vez, as ações de arrecadação de ali-mentos não perecíveis, chocolates, roupas, calçados e material escolar, por ocasião do desenvolvimento de atividades direcionadas para síndicos e condôminos, renderam bons resultados.

Desta feita, os donativos acumulados foram re-passados para a Associação Educacional e Beneficente Emanuel, a Associação Brasileira Cultural Beneficente – Projeto São Francisco de Assis e a Creche Fabiana Anjo de Luz, todas de Porto Alegre, e para a Liga Feminina de Combate ao Câncer de Passo Fundo.

Responsável pela elaboração de diversas pesqui-sas, relatórios, aferição e acompanhamento de indica-dores e tendências de todos os segmentos imobiliários, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi executou, em 2012, 110 trabalhos e estudos direcionados para o mercado.

Panorama do Mercado Imobiliário foi um dos trabalhos exe-cutados pelo Departamento de Economia e Estatística.

SOLIDARIEDADE

PESQUISAS INFORMAÇÃO


Administração

Atraso no pagamento das cotaspreocupa condomínios

Desde a vigência do Código Civil Brasileiro, li-mitando a multa por atraso na cota condominial em 2% e juro de 1% ao mês, o percentual de atraso não para de crescer. Síndicos apontam, ainda, como ou-tros motivos para o fato, a falta de conscientização de devedores contumazes, a morosidade em casos de cobrança judicial e o endividamento acelerado da população.

O atraso nas cotas condominiais, no Condomínio Castello Branco, nos meses de setembro e outubro, sempre foi elevado. De acordo com levantamento da Administração, nesses dois meses, até o ano de 2011, a inadimplência costumava oscilar em 13%. A justifica-tiva para um percentual tão elevado é que um grande número de condôminos contava com as parcelas do 13º salário para colocar-se em dia.

Mas, em 2012, o que já era preocupante ficou ain-da pior. Tanto é assim que, em janeiro de 2013, apesar do recebimento do salário extra já ter ocorrido, o índice de atraso superou os 19%.

Segundo o síndico do condomínio, Fernando Sér-gio Diemer, antes da vigência do novo Código Civil, a partir de janeiro de 2002, dificilmente o atraso nas co-tas chegava aos 9%. Até então, afirma Fernando, “as pessoas optavam, em primeiro lugar, pelo pagamento do condomínio, pois sabiam que a maioria dos condô-minos, através de mecanismos legais, estabelecia multa por atraso de até 20%. Com as limitações impostas pelo Código Civil, os devedores passaram a priorizar o paga-mento de dívidas financeiras, como cartões de créditos e outros tipos de financiamento, onde juros e multas são extremamente elevados”.

“Desta forma, algumas pessoas optam por quita-rem suas dívidas com encargos mais elevados e repas-sam o compromisso de pagar em dia suas despesas condominiais para os demais condôminos, cuja grande maioria costuma honrar suas dívidas. Infelizmente, nos-sos parlamentares, ao promoverem certas mudanças na legislação, acabaram beneficiando os grandes con-glomerados econômicos em detrimento da sociedade cumpridora de suas obrigações.”


Administração

JUSTIÇAMOROSIDADE, CUSTAS E EXCESSO DE RECUR-

SOS DIFICULTAM COBRANÇA DE DÍVIDAS

Se os índices de inadimplência nas cotas de con-domínio aumentaram após a vigência do atual Código Civil, as dificuldades para a cobrança de dívidas con-dominiais intensificaram-se bem mais cedo. “Até 1998, o Tribunal de Justiça permitia que os condomínios in-gressassem no Juizado Especial Civil (JEC). O trâmite era rápido e eficaz. Acordos eram feitos em quase todos os casos. Diante dos conciliadores, os devedores não ti-nham como negar que deixaram de pagar as mesmas cotas que vinham sendo quitadas pelos demais mora-dores ou argumentar que não haviam desfrutado ou dado origem a despesas correspondentes aos débitos.”

Diemer esclarece, ainda, que “a partir daquele ano, com base em uma série de argumentações, a Justiça deixou de permitir que as ações condominiais tivessem ingresso através dos Juizados Especiais e os acordos que ocorriam, em quase 100% dos casos, nas audiências de conciliação foram inviabilizados. Mais do que isto, agora, para ingressar na Justiça Comum, faz-se necessá-rio o pagamento de custas, a apresentação de uma série de documentos e provas de origem de uma dívida que, na prática, é líquida, certa, aprovada e assumida pelos demais condôminos que representam a mais expressiva parcela da coletividade condominial. Uma decisão que, em minha opinião, vem em benefício apenas daqueles que buscam postergar suas dívidas fazendo com que as mesmas recaiam sobre os bons pagadores.”.

DICAS DO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO CASTELLO BRANCO PARA CONTROLAR A INADIMPLÊNCIA

Após alguns dias de atraso mande um comunicado para o condômino informan-do-o que não encontrou registro de efetivação do pagamento.

Antes de vencer a cota seguinte en-vie carta, de preferência registrada, solicitando providências sobre o débito.

Menos de 10% dos inadimplentes costumam dar retorno às correspondências, mas a medida é necessária no sentido de facili-tar um acerto. Via de regra, os acordos são mais benéficos aos condomínios do que uma decisão judicial.

Nunca permita a emissão e o envio de mais de dois docs ao condômino inadim-plente. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 322, estabelece: Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabele-ce, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.



Administração

Há cinco anos, quando a atual administração as-sumiu o Condomínio Jardim Vitória Régia, a situação era caótica.

A inadimplência superava os 40% e foi preciso um tratamento de choque para que as contas fossem recuperadas.

Questionar as causas que levaram a tamanha de-gradação econômica foi, então, a primeira providên-cia do grupo que aceitou aquele desafio.

Uma das constatações iniciais foi de que as contas

condominiais sofriam de uma síndrome econômica que os administradores denominaram de “bola de neve”.

A estratégia dos devedores era até bem simples, mas seus efeitos devastadores. A síndica Carmelina Leda Ro-setti explica que, naquela época, os inadimplentes costu-mavam dar cheques pré-datados para garantir as dívidas condominiais. Na data estipulada, devido à insolvência do devedor, o cheque era trocado por um de maior valor - incluindo as cotas que venceram no período - e a data de vencimento, postergada. “A dívida era, literalmente, em-purrada com cheques que jamais seriam pagos.”

“De imediato - continua a síndica - nos reunimos e avisamos aos emitentes de que, na data de vencimento, os cheques não poderiam mais ser trocados por outro, mas apenas por dinheiro em espécie. A insatisfação dos devedores foi enorme, mas essa foi a primeira providência a apresentar resultados promissores.”

Carmelina lembra, ainda, que muitos acordos de par-celamento não eram cumpridos. Beneficiados pelas faci-

lidades de renegociação, os maus pagadores aceitavam de bom grado incorporarem cotas, juros e multas para repactuarem dívidas que lá adiante seriam alvo de novos acertos.

“Havia, ainda, as absurdas solicitações para que dívi-das acumuladas de 3 ou 4 meses, fossem diluídas em 18 ou 24 parcelas. Propostas desse tipo deixaram de ser aceitas e os acordos descumpridos passaram a ser executados.”

Hoje, o índice de inadimplência no Condomínio Vi-tória Régia, constituído por 168 unidades, ainda é muito elevado. No dia 15 de janeiro deste ano, do total de docs emitidos, 30 não haviam sido quitados. Desses, 14 corres-pondiam a dívidas recentes e 16 eram débitos que já esta-vam em execução judicial.

Para que o número de devedores não aumente, Car-melina e a Presidente do Conselho, Glaci Contieri Pereira, não descuidam da cobrança. “Infelizmente, conta Glaci, existem algumas pessoas que, se não forem cobradas, não pagam. É preciso telefonemas, cartas, visitas, recomenda-ções e até mesmo medidas judiciais para que cumpram suas obrigações. Comportamento bem diferente daqueles que se preocupam com seus compromissos e, em caso de atraso, no dia seguinte estão na administração justificando a ocorrência e propondo algum tipo de solução”.

Quando isso não acontece, a síndica complementa: “Em todos os casos de atraso, a partir de 30 dias, iniciamos um revezamento. Um dos integrantes da diretoria liga para o devedor. Outro, dias depois, providencia uma carta, e, conjuntamente, recebemos e apresentamos propostas de acordos. Caso essas iniciativas não cheguem a bom termo, em 90 dias, no máximo, autorizamos o encaminhamento para cobrança judicial.


Em algumas situações, a últi-ma instância para recuperação da dívida condominial passa a ser o leilão do imóvel que deu origem ao débito. Uma solução que busca assegurar a preservação dos servi-ços, da manutenção predial e até mesmo do patrimônio dos demais proprietários.

Com base nesses princípios, os atuais representantes do Con-domínio Jardim Vitória Régia se viram obrigados a buscar o leilão judicial de alguns imóveis. O obje-tivo foi alcançado em três oportu-nidades, no período compreendi-do entre os anos 2008 e 2012. “Por duas vezes, os leilões chegaram a ser efetivados, restando ao condo-mínio a restituição que por direito lhe cabe. Em outro leilão, senten-ciado em juízo, os proprietários conseguiram saldar a dívida e de-mais custas, às vésperas do pre-gão”, diz a síndica.

Em casos como esses, a prer-rogativa do leilão caracteriza-se como importante instrumento para fins de sustentabilidade da vida em condomínio. Mesmo quan-do as pendências não chegam a tal instância, o ajuizamento de ações por falta de pagamento de cotas

condominiais é quase inevitável em qualquer condomínio. Mesmo naqueles com reduzidos níveis de inadimplência.

No condomínio Acrópole, por exemplo, que possui 48 unidades, todos os meses apenas 4 ou 5 con-dôminos costumam pagar as cotas com, no máximo, 30 dias de atraso. Ao mesmo tempo existem outros dois condôminos, já com ações ajuizadas, cujas dívidas se acumu-lam há mais de 4 anos.

De acordo com o síndico Carlos Jardim, hoje, a situação do condomínio, em termos de inadim-plência, é confortável, mas, há cerca de 5 anos, era assustadora.

“De lá para cá, conseguimos reverter aquela condição adversa, fazendo um trabalho forte com o envio de e-mails, correspondências e encaminhamento de cobrança, por meio de escritório especializa-do, inclusive, com ajuizamento de ações, após 40 dias de atraso”.

Saiba mais DE QUEM COBRAR A DÍVIDANos casos de imóveis alugados, normalmente, por força de contrato, quem deve arcar com o valor da cota de

condomínio é o inquilino. Porém, havendo atraso, o responsável pelo pagamento é o proprietário do imóvel. Ou seja, na falta de quitação da dívida ou acordo, o dono do imóvel é quem deve ser acionado em eventual cobrança judicial. Esse, por sua vez, também poderá cobrar na justiça, a divida, referente ao condomínio, que o inquilino deixou de quitar.

A questão exige cuidado maior nas situações em que a propriedade do imóvel não esteja legalizada junto ao Registro de Imóveis. Em determinados julgamentos o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o proprietário pode ser excluído de uma ação de cobrança condominial, depois de ter efetivado a venda do imóvel, ainda que o comprador não tenha registrado o bem em seu nome.

Entretanto, em matéria publicada na edição 52 da Revista Espaço Imóvel, a Desembargadora Elaine Hartzheim, do TJRS, afirmou discordar desse entendimento: “O condomínio, mesmo sabendo que existe um contrato de compra e venda, deve entrar com a ação contra o titular do imóvel ou, até mesmo, envolvendo também o comprador. O que não concordo, e isso tem sido consenso aqui na Câmara, é que alguns juízes excluam da ação o proprietário que consta junto ao Registro de Imóveis, pois tal procedimento não permite a expropriação caso ela venha a ser necessária”.

Administração

Três leilões em apenas 5 anos


Administração

Condomínio arca com despesas para que inadimplente ocupe imóvel

Por ocasião do falecimento do proprietário de uma das uni-dades do Condomínio Castello Branco, o imóvel ficou para um casal de filhos.

O herdeiro e a companheira passaram o ocupar o apartamen-to, ficando a herdeira apenas na condição de coproprietária. Tempos depois, o herdeiro tam-bém faleceu e o imóvel ficou de-socupado.

Passado alguns anos, a ex-companheira do herdeiro falecido voltou a habitar o apartamento com a aquies-cência da única herdeira.

Ocorre que, no ano de 1995, o condomínio ajuizou uma ação de cobrança, envolvendo o imó-vel, por conta da falta de paga-mento das cotas condominiais. Desde então, a taxa mensal dei-xou de ser paga, somando-se a essas os débitos anteriormente existentes.

Em 2001, a Justiça homolo-gou o leilão do imóvel. Porém, dias antes do cumprimento da decisão, um recurso jurídico fez com que o leilão fosse cancela-do. Argumentou a defesa que existia um herdeiro que não havia sido citado no processo. Causou estranheza ao síndico a determinação de que o condo-mínio informasse a localização do herdeiro que não constava na lide. Feitas várias buscas, in-clusive com viagens de funcio-nário do condomínio, um filho da herdeira foi localizado em uma cidade do litoral gaúcho. Informada da situação, a pessoa citada abriu mão de fazer parte do processo.

Parecia, finalmente, que o imbróglio encaminhava-se para uma solução final. Eis que sur-ge mais uma reviravolta. Recen-

temente, a ocupante do imóvel (ex-companheira do filho do pri-meiro proprietário) entrou com recurso pleiteando que o con-domínio faça o ressarcimento das despesas com benfeitorias promovidas no imóvel, corres-pondentes à troca de algumas aberturas.

“Vale lembrar - diz o síndico Fernando Diemer - que a parte envolvida no recurso mora no imóvel há mais de 5 anos, utili-zando todos os recursos e servi-ços do condomínio, como água, iluminação, limpeza e conserva-ção das áreas de uso comum e segurança 24 horas, dentre ou-tros, sem jamais ter pagado as cotas condominiais”.

O processo continua em tra-mitação e a dívida cresce cada vez mais. Em outubro do ano passado, o montante, entre co-tas, custas e honorários, era de

quase R$ 128 mil reais. Já o apar-tamento, de acordo com perícia judicial, tinha preço de mercado de R$ 125 mil reais.

TRAMITAÇÃO

• Processo iniciou em 1995.• Leilão foi homologado em

2001 e, meses depois, foi cance-lado.

• A dívida, em outubro de 2012, foi estimada em R$ 128 mil reais, enquanto a avaliação do imóvel era de R$ 125 mil.


Administração

Estudos confirmam aumento da inadimplênciaMesmo considerando-se a

crise econômica na Europa e a lenta recuperação da economia dos Estados Unidos, os números que dizem respeito à economia brasileira, em 2012, ficaram mui-to aquém do esperado.

Com expectativa inicial de crescimento entre 3 e 4%, o Produto Interno Bruto (PIB) oscilou em 1%.

Em termos de inflação, cujo índice médio esperado era de 4,5%, o resultado acumulado superou, com folga, os 5%.

Divulgado neste início de 2013, o Indicador Serasa Expe-rian de Inadimplência do Con-sumidor mostra que o índice cresceu 15% no País, em 2012, na comparação com 2011. Um quesito, aliás, no qual sequer os condomínios deixaram de sentir os reflexos.

Pesquisa realizada pelo De-partamento de Economia e Esta-tística do Secovi/RS e da Agade-mi demonstra que, em novembro de 2012, o percentual médio de atraso no pagamento das quotas condominiais atingiu 17,08%, - Quadro 01-, o segundo maior de toda a série iniciada em 2005. Em dezembro de 2008, o percentual chegou a 17,10%.

Para que se tenha ideia da representatividade de índices, os 17,08% de novembro/2012 fo-ram superiores em 4,40 pontos percentuais se comparados ao mesmo mês do ano anterior (no-vembro/2011) quando 12,68% das economias pesquisadas esta-vam inadimplentes.

O trabalho mostra, também, que, considerados apenas os imóveis residenciais, o percentu-al de atraso foi ainda mais eleva-do, chegando a 17,58% (Quadro 02).

A pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação e pela Associa-ção Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário também aponta a inadimplência nos condomínios por período. Neste quesito, o maior índice de atraso, considerando-se o tipo de condomínio, está no perío-do de “até 29 dias”, com 8,51%, seguido de “mais de 60 dias”, com 6,16%, e, de “30 a 60 dias”, com 2,41%.

Os números, com maior detalhamento, podem ser conferidos no Quadro a seguir.

Situação do condômino

Com ação judicial

Sem ação judicial

Total

Até 29 dias

De 30 a 60 dias

Mais de 60 dias

Total

Imóveis

Residenciais

Comerciais

Mistos

Total

Percentual médio * (%)

0,28

16,80

17,08

8,51

2,41

6,16

17,08

10,02

1,86

4,14

16,03

5,71

1,45

4,39

11,56

8,55

2,54

6,49

17,58

Percentual de economias em atraso* (%)

17,58

11,56

16,03

17,08

Quadro 03

Quadro 01

*média ponderada por tipo de imóvel

*média ponderada por tipo de imóvel

*média ponderada por tipo de imóvel por período

Quadro 02

INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS POR PERÍODO EM PORTO ALEGRE EM NOVEMBRO/2012

ATRASO NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAISEM PORTO ALEGRE, EM NOVEMBRO DE 2012

Períodode atraso

Percentual de economias com atraso (%)

Tipo de condomínio

Residencial Comercial MistoMédia*

PERCENTUAL DE ECONOMIAS INADIMPLENTES, POR TIPO,EM PORTO ALEGRE, EM NOVEMBRO DE 2012


Ao comentar sobre os mo-tivos para o crescimento dos índices de inadimplência, a economista Lucineli Martins, uma das responsáveis técnicas pela elaboração da Pesquisa, menciona uma série de fatores:

“Falta de planejamento com as finanças (descontrole de gastos), aumento do endivi-damento das pessoas em fun-ção das facilidades de crédito, acréscimo de consumo graças a medidas de incentivo, prio-rização pelo pagamento de outras dívidas com encargos mais elevados, despesas extras inesperadas, direcionamento da renda para novos produtos e serviços por força da publici-dade agressiva.”

Lucineli destaca, por fim, que a repercussão do atual Código Civil, que entrou em vi-gor em janeiro de 2003, foi sig-nificativa para o aumento da inadimplência das quotas con-dominiais. “Os juros e a multa que precediam ao advento do Novo Código Civil eram bem superiores ao que são na atua-lidade, levando os condôminos a priorizar o pagamento de ou-tras despesas que tenham en-cargos mais altos em caso de inadimplência”.

No ano anterior à vigência do Novo Código Civil (2002), a inadimplência média anual, conforme dados apurados pelo Secovi/RS, foi de 10,26%. Nos últimos 12 meses (fechados em outubro/2012), a média anual chegou a 13,45% das econo-mias. Em novembro/2012 hou-ve recorde de inadimplência atingindo 17,08% das econo-mias pesquisadas. Em um ano marcado pela inadimplência em diversos setores, as quotas condominiais também pade-ceram do mesmo problema.

Equipe do Departamento de Economia e Estatística elabora dezenas de pesquisas e estudos de interesse do mercado imobiliário.

Administração

Jan. a nov. 2005

Jan. a nov. 2006

Jan. a nov. 2007

Jan. a nov. 2008

13,86

13,11

13,64

12,92

Nov./2011 = 4,16%Nov./2012 = 4,50%

Nov./2011 = 7,3%Nov./2012 =7,8%

13,15

13,08

12,52

14,00

Jan. a nov. 2009

Jan. a nov. 2010

Jan. a nov. 2011

Jan. a nov. 2012

CONFIRA A EVOLUÇÃO MÉDIA DA INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTODAS TAXAS CONDOMINIAIS EM PORTO ALEGRE

Médias de janeiro a novembro no período de 2005 a 2012

Período Período

Média de Inadimplência das

Taxas Condominiais (%)

Nov./2011 – 14,05%Nov./2012 – 15,05%

Comércio POA (índice apurado

pelo CDL)

Nov./2011 = 12,68%Nov./2012 = 17,08%

Condomínios POA (moradores

em atraso com o condomínio

superior a 1 dia)

Aluguéis POA (inquilinos em atraso

com o aluguel superior a 1 dia)

Taxa de Inadimplência das pessoas físicas (Banco Central do

Brasil)

Média de Inadimplência das

Taxas Condominiais (%)

Em estudo referente ao ano de 2012, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi levantou um conjunto de informações e indicadores referente à inadimplência em outros setores da economia.

O comparativo a seguir mostra que o crescimento apresentado, em ter-mos de atraso nos pagamentos, não foi exclusividade da área condominial:

INADIMPLÊNCIA AUMENTOU EM DIVERSOS SEGMENTOS


Inovação

Condomínio localizado na Zona Norte é constituído por 170 unidades.

Reservatórios ocupam espaço que fica embaixo da rampa de acesso ao andar superior das garagens.

Aproveitamento de água da chuva resulta em economia anual superior a R$ 20 mil

Laguinho artificial, belos recantos, piscinas, quadras poliesportivas, playground, salão de festas, espaço para fitness e aprazíveis jardins fazem do Condomínio Contemporâneo um clu-be de uso exclusivo para seus moradores.

Para manter tudo isso em funcionamento e limpo, além da conservação das duas torres e das garagens, são gastos, todos os meses, em média, mais de R$ 1.700,00 reais em abasteci-mento de água. Uma despesa fixa que, agora, deixará de existir.

Para que isso fosse possível bastou a aplicação de uma ideia criativa, estudos de viabilidade técni-ca, aprovação dos condôminos e execução de uma obra simples e que não causou maiores transtor-nos ao uso das edificações.

A providência inicial foi definir o melhor local para captação da água das chuvas. De imediato, o telheiro que cobre um prédio de dois andares de garagens sobressaiu-se como o mais adequado.

Utilizando apenas a água que ao cair no telhei-ro era desviada para o esgoto pluvial, o condomí-nio conseguirá suprir a demanda necessária para completar os níveis do laguinho e das piscinas, para regar os jardins e para lavar as áreas comuns que formam o complexo.

A parte de baixo da rampa que dá acesso ao nível superior da garagem foi o espaço escolhido para a colocação dos reservatórios para armazenar a água captada.

Para que não haja nenhum risco, e também por ter sido exigência decidida em Assembleia, os representantes do condomínio consultaram o Departamento de Engenharia da Construtora do empreendimento para certificarem-se sobre a ca-pacidade técnica e estrutural da área quanto às in-tervenções.

Consumo total

Custo mensal (média)

Custo anual (total)

2.031 m³

R$ 1.750,94

R$ 21.011,35

DEMONSTRATIVO DE CONSUMO DE ÁGUAEM ÁREAS DE USO COMUM

Dezembro 2011 a novembro 2012


Inovação

Bom para o bolso, para o meio ambiente e até para as plantas

Sistema pode ser implantado em qualquer condomínio

O síndico do Condomínio Con-temporâneo, Adão Eunes Albuquer-que, conta que, na Assembleia de aprovação do projeto, vários argu-mentos favoráveis à iniciativa foram expostos.

“O primeiro deles, sem dúvida alguma, foi a questão da economia. A implantação do projeto se paga em menos de um ano só com o que deixamos de pagar com o consumo de água. Em cinco anos teremos economizado cerca de R$ 105 mil reais, o suficiente para, por exemplo, fazer a pintura das duas torres.”

“Além disto - prossegue o sín-dico - estaremos colaborando para

uma menor utilização da água tra-tada para usos que não requerem esses cuidados. Outro fato interes-sante, em especial aqui nas pro-ximidades de nosso condomínio, onde os alagamentos são comuns, é diminuirmos a vazão da água da chuva que é escoada para a rede de esgoto pluvial.”

Para finalizar, Albuquerque aponta outro fator importante, para o qual só quem lida com plan-tas está atento: “Quem planta ou cuida de um jardim sabe os bene-fícios que a água da chuva, e não a tratada, apresenta para qualquer tipo de vegetação”.

VIABILIDADEO biólogo Jackson Müller, Diretor da Ambiética

Assessoria Ambiental, empresa que atua na área de projetos sustentáveis, afirma que um sistema de capta-ção de água da chuva pode ser adaptado a qualquer condomínio.

“No estudo básico que é realizado para os condomínios são ana-lisados os gastos com o consumo de água nos últimos 24 meses, o volume necessário para armazenamento e a relação de custo/benefício. Normalmen-te, o aproveitamento da água da chuva traz uma economia mé-dia de 30 a 40% nas despesas com uso de água tratada, especial-mente nos meses de maior seca, que exi-gem maiores cuidados (limpeza e conserva-ção) com as áreas de uso comum, como os ambientes de lazer, os jardins e os canteiros, especialmente.”

CUSTOSSegundo o especialista, os custos são variáveis con-

forme a dimensão do projeto, o volume de água a ser ar-mazenado e a rede de distribuição necessária.

“Um projeto básico custa, em média, R$ 3 mil reais. Os equipamentos variam bastan-te em função das característi-cas de cada condomínio e do orçamento disponível, entre outras características, mas po-dem girar entre R$ 3 mil reais e 6 mil reais (com capacidade de armazenamento de até 20.000 litros de água). O valor da mão de obra vai depender das ca-racterísticas do prédio, das adaptações e das obras ne-cessárias, entre outros fatores. Ainda assim pode-se estimar que os gastos com esse item apresentam uma oscilação en-tre R$ 5 mil e R$ 11 mil. Logo, a implantação total do sistema pode variar de R$ 9 mil a R$ 20 mil. O importante é que a pro-posta se ajuste às condições do condomínio, pois esse é um

tipo de investimento que garante rápido retorno, além de promover ações concretas de conservação ambiental.”

CONDOMINIAL. DISPENSA DE INSCRI-ÇÃO NO CONSELHO REGIONAL DE QUÍMICA. Não há disposição legal que autorize aos Conselhos Regionais a exigir a existência de profissional ha-bilitado junto ao órgão profissional, na qualidade de responsável técnico pelo estabelecimento, tampouco que seja o condomínio que mantém piscina com fins de lazer inscrita nos seus quadros. Inexistindo regra legal, é de ser afas-

tada a exigência e consequentemente a multa aplicada. (TRF4, AC 2004.71.00.023934-1/RS, 4ª Turma, Rel. Des. Edgard Antônio Lippmann Jr., DE 12/03/2007).

Superior Tribunal de Justiça - RECURSO ESPE-CIAL Nº 427.156 - SC (2002/00430651) - RELATOR: MINISTRO FRANCIULLI NETTO - RECORRENTE: CONSELHO REGIONAL DE QUÍMICA DA 13ª RE-GIÃO - ADVOGADO: ADELINO ALVES DE BARROS NETO - RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO ATLETICA BAN-CO DO BRASIL - AABB - ADVOGADO: VOLNEI RO-QUE ZANCHETTA E OUTRO - EMENTA - PROCES-SO CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 458, II, E 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. CONSELHO REGIO-NAL DE QUÍMICA. CONTRATAÇÃO DE QUÍMICO RESPONSÁVEL PARA TRATAMENTO DE ÁGUAS DE PISCINA COLETIVA. NÃO OBRIGATORIEDADE. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 27 DA LEI N. 2.800/56 E 350 DA CLT. O critério legal de obrigatoriedade de registro no Conselho Regional de Química é determinado pela natureza dos serviços presta-dos (artigos 27 da Lei nº 2.800/56 e 335 da CLT). O tratamento de águas de piscinas não impõe a obrigatoriedade de contratação de profissio-nal especializado, porquanto tal atividade não exige qualificação técnica para ser executada. A utilização dos produtos químicos pode ser feita conforme as instruções definidas de forma deta-lhada pelo fornecedor do material. O Decreto nº 85.877/81 criou exigência não prevista na lei que dispõe sobre a profissão de químico, ultrapassan-do sua função de regulamentar a Lei nº 2.800/56. Se o próprio Decreto nº 85.877/81 estipula que não é de competência exclusiva ou privativa do químico o controle de qualidade de águas de pis-cina, de igual modo o tratamento dessas águas não deveria pressupor a competência exclusiva de profissional da área química, uma vez que

Um condômino vai concorrer ao cargo de síndico, porém ele é parte em uma ação judicial contra o con-domínio, devido a problemas na co-luna da edificação. Neste caso, ele poderá concorrer ao cargo? O que se recomenda fazer nesta situação?

Em que pese o fato de o condô-mino ter acionado judicialmente o condomínio, o Código Civil define, no artigo 1.335, que é direito de todo condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Neste caso, somente a inadimplência será um obstáculo para a participa-ção em assembleia para concorrer à eleição do car-go de síndico. No entanto, na hipótese de ocorrer a eleição de condômino nessa situação, recomenda--se, então, adotar o procedimento previsto no §1º do artigo 1.348, o qual possibilita a assembleia “in-vestir outra pessoa, em lugar do síndico, em pode-res de representação”, para, desta forma, representar o condomínio na ação judicial, e assim evitar prová-vel conflito de interesses.

Nosso Condomínio possui uma piscina infantil e outra para adultos. Há necessidade legal para contratação de empresa com indicação de quí-mico responsável para a manutenção e o trata-mento da água da piscina?

O tratamento de água de piscinas, envolvendo adição e mistura de produtos químicos em propor-ções pré-determinadas, conforme instruções do fa-bricante, não implica conhecimentos científicos ou técnicos de química, nem requer maior habilidade que a exigida de um funcionário experiente.

Se o condomínio não desenvolve qualquer atividade entre aquelas fiscalizadas pelo Conselho Regional de Química, o fato de possuir piscina des-tinada ao lazer e à recreação dos condôminos não o obriga à inscrição e contratação de profissional da área da Química, porque para o tratamento da água não é manipulada qualquer fórmula de com-posto químico, pois este é utilizado já manipulado, mediante doses previamente estabelecidas em fór-mulas a serem misturadas.

O entendimento jurisprudencial dominante no Tribunal Regional Federal do Rio Grande do Sul, 4ª Região, e também do Superior Tribunal de Justiça pode ser verificado nos arestos a seguir transcritos:

MANUTENÇÃO DE PISCINA EM ÁREA DE LAZER

Espaço Imóvel Responde


Espaço Imóvel Responde

Resposta: Tiago Strassburger. Advogado do Departa-mento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.


Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuiçãosindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

aquele que é capaz de verificar o controle de qualidade das águas consequentemente seria também capaz de realizar seu tratamento. Recurso especial não conhecido.

Pelas decisões, resta claro que o tratamento de águas de piscinas não impõe a obrigatoriedade de contra-tação de profissional especializado, posto que esta atividade não exige qualificação técnica para ser executada. A utilização dos produtos químicos pode ser feita conforme as instruções definidas de forma detalhada pelo for-necedor do material.

O condomínio está realizando a pintura externa do prédio, faltando apenas um lado para con-cluir a obra. Do outro lado existe uma casa cujo proprietário não permite o acesso do condomí-nio para a colocação do balancim na execução do serviço de pintura, e não tem outro modo para proceder. Neste caso, qual seria a solução prevista na lei?

No caso em questão, o Código Civil, no artigo 1.313, definiu que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre na propriedade, mediante prévio aviso, para tempora-riamente usar, quando indispensável a reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório.

Assim, recomenda-se notificar o proprietário do imóvel vizinho sobre a necessidade de acessar temporariamente a propriedade para conclusão da obra. Porém, se persistir a negativa de acesso por parte do vizinho, restará ingressar com pedido ju-dicial.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no pré-dio, mediante prévio aviso, para:I - dele temporariamente usar, quando indispen-sável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casual-mente.§ 1º O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.§ 2º Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizi-nho, poderá ser impedida a sua entrada

no imóvel.§ 3º Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

Conforme menciona o artigo 1.341 do Código Civil, com referência a algumas obras que se pretende realizar no condomínio, é preciso es-clarecer o que são “obras voluptuárias” e “obras úteis”?

O Código Civil, no artigo 1.341, trata das ques-tões relacionadas às obras no condomínio, diferen-ciando, para fins de quórum de aprovação, em úteis ou voluptuárias.

Neste contexto, pode-se definir que as obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas ja-nelas ou o fechamento de uma varanda, porque tor-nam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Neste caso, as obras voluptuárias podem ser definidas como aquelas que não aumentam ou fa-cilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, como obras de jardina-gem, de decoração ou alteração meramente estéti-ca como cerca-viva, colocação de “colunas romanas” no hall de entrada, construção de lago para embe-lezamento do local.


Espaço Secovimed

Fabianne Winckler Bellagamba RossatoFarmacêutica Bioquímica - CRF 6397 -

com atuação na Farmácia do Secovimed/RS.Saiba mais sobre a classificação e a diferenciação dos medicamentos

Os medicamentos são produtos elaborados que contêm um fármaco, uma droga ou um princípio ativo, isolado ou em associação, com finalidade medicamen-tosa e que servem para a cura, o alívio dos sintomas e a prevenção de doenças.

O Ministério da Saúde classificou os medicamen-tos conforme o grau de perigo que o seu uso sem con-trole pode oferecer à saúde do paciente, tendo adota-do o seguinte critério de tarjas:

* Não tarjados (OTC ou MIPs): sua venda é livre, sendo isentos de prescrição médica. São medicamen-tos com poucos efeitos colaterais ou contraindicações, desde que usados corretamente, sem abusos e com a orientação do farmacêutico.

* Tarja vermelha sem retenção da receita: nor-malmente são vendidos mediante a apresentação da receita. Na tarja vermelha está impresso “Venda sob prescrição médica”. Tais produtos apresentam contrain-dicações e podem provocar efeitos colaterais graves.

* Tarja vermelha com retenção da receita: são os medicamentos que exigem retenção da receita, co-nhecidos como medicamentos controlados (psicotró-picos), os quais fazem parte da Portaria nº 344/98.

Atualmente, os antibióticos ou antimicrobianos também se encontram sob controle, de acordo com a RDC 44/2010 da Anvisa. Só podem ser vendidos com receituário especial de cor branca em duas vias.

Na tarja vermelha está impresso “Só pode ser ven-dido com retenção da receita.”

* Tarja preta: são os medicamentos que exercem ação sedativa ou que ativam o sistema nervoso central (portanto, também fazem parte dos psicotrópicos). Só podem ser vendidos com receituário especial, de cor azul.

Na tarja está impresso “O abuso deste medicamen-to pode causar dependência”.

Os medicamentos podem ser elaborados em far-mácias (manipulados) ou em indústrias/laboratórios farmacêuticos (industrializados).

Hoje, no Brasil, são comercializadas três categorias de medicamentos industrializados:

* Referência/inovadores: são os lançados como

novidade no combate a algumas doenças, cuja eficácia, segurança e qualidade foram comprovadas cientifica-mente. Possuem uma patente que, no Brasil, dura 20 anos e dá direito de exclusividade ao laboratório que descobriu a nova molécula. São medicamentos que, ge-ralmente, estão há bastante tempo no mercado e pos-suem uma marca comercial conhecida. Ex: Voltaren®.

* Genéricos: os genéricos são cópias de medica-mentos inovadores cujas patentes já expiraram. Surgi-ram no Brasil em 1999 de acordo com da Lei nº 9.787. Sua embalagem apresenta uma tarja amarela com a le-tra G na cor azul. Conforme determina a Lei, só podem chegar ao consumidor depois de passarem por testes de bioequivalência e biodisponibilidade realizados em seres humanos. Ex: diclofenaco sódico.

* Similares: embora também sejam cópias de me-dicamentos com patentes vencidas, não são submeti-dos aos testes comprobatórios a que estão sujeitos os genéricos. Sendo assim, não são intercambiáveis, ou seja, não podem substituir os medicamentos de refe-rência/inovadores indicados nos receituários. Ex: Neo-taren.

Ainda no que diz respeito à classificação de me-dicamentos, eles podem ser divididos em alopáticos, fitoterápicos, homeopáticos e florais.

Beneficiários do Secovimed/RS dispõem de uma farmácia que pratica preços diferenciados.

Ano IX Novembro/Dezembro 2012 - Nº53

ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS PREOCUPA CONDOMÍNIOSEstudos con�rmam aumento da inadimplência


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