RELATÓRIO – 29/07/2020

Comunicados Recentes

No dia 30 de abril de 2020, o fundo anunciou, via fato relevante, a

aquisição dos conjuntos de número 61 a 64 do Condomínio Centro

Empresarial Mário Garnero – Torre Sul. O empreendimento fica

localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima, em Pinheiros, na cidade de São

Paulo, e tais conjuntos representam uma ABL de 726 m². O valor total

definido na negociação foi de R$ 8,4 milhões, pagos integralmente nesta

mesma data.

Em 17 de junho de 2020, foi anunciada a compra do 18º andar do Edifício

Pravda, localizado na região do Alphaville Industrial, na cidade de

Barueri/SP. A negociação foi firmada no preço de R$ 3,5 milhões, com

contrato de locação já firmado com a empresa Livance. O fundo ainda

terá que realizar investimentos no imóvel no valor de quase R$ 1,76

milhões, com o intuito de adequá-lo às atividades do locatário.

No dia 19 de junho de 2020, o fundo anunciou a aquisição de mais um

conjunto do Edifício Delta Plaza, no valor de R$ 2,7 milhões, pagos nesta

data. O referido conjunto é o de número 52, o que elevou a ABL detida

pelo fundo no imóvel de 3,8 mil m² para mais de 4,2 mil m². O

empreendimento será locado para a empresa Livance, com necessidade

também de se realizar adequações.

RBR PROPERTIES FII (RBRP11)

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Destaques Financeiros – Ano

O fundo apresentou no

primeiro semestre do ano

uma receita total de quase R$

26,6 milhões. Se

contabilizarmos esses ganhos

em termos médios, obtemos

um valor de receitas de

aproximadamente R$ 4,4

milhões mensais, distribuídos

de acordo com o gráfico ao lado.

Como parte significante das receitas estão os chamados “Ganhos de

Capital Bruto” e os recebidos dos aluguéis. Nos últimos 12 meses, esses

ganhos juntos representam 73,6% da receita total em média. No mês de

março, por exemplo, os ganhos de capital chegaram a compor quase

65% da receita total gerada no mês, com os alugueis representando

cerca de 19,7%. Já em maio, houve uma redução significativa dos ganhos

de capital, diminuindo sua representatividade para 10,3%, com os

alugueis agora compondo 58,5% das receitas. Vale ressaltar que os

ganhos de capital reflete a diferença entre o valor de venda e valor de

compra de ativos, onde no caso do RBRP11 essas operações são

realizados com cotas de outros FIIs.

O restante das receitas é oriunda dos rendimentos gerados pelos fundos

imobiliários presentes na carteira e de posições em títulos de renda fixa

(CRI, LCI, dentre outros). Se analisarmos os resultados do primeiro

semestre, podemos observar que estas receitas somadas compõe, em

média, 26,4% dos ganhos totais realizados. O mês de maior destaque foi

de fevereiro, quando esses ganhos representaram 43% da receita total.

Locação36,70%

FIIs11,30%

Renda Fixa15,10%

Ganho de Capital36,90%

DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE RECEITAS

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O total de despesas do fundo apresentou se mantém com uma média

de R$ 609 mil nos primeiros seis meses do ano, com certa volatilidade,

uma vez que parte de sua composição é feita pelo imposto de renda

sobre os ganhos de capital. O que podemos observar é que o valor das

despesas são ligeiramente menores que os ganhos com renda fixa, em

valores médios, o que traz estabilidade e segurança para o fundo buscar

estratégias mais agressivas visando mais lucratividade.

Abaixo vemos o fluxo de caixa do fundo referente ao mês de junho de

2020 (valores em R$).

RBRP11 jun/20 mai/20 2020

Receitas Totais 3.539.619 3.469.856 26.567.025

Receita de Locação 1.982.253 2.028.301 9.736.026

Rendimentos FIIs 681.362 650.116 3.010.793

Rendimentos Renda Fixa 365.362 434.280 4012166

Ganhos de Capital Bruto 510.642 357.159 9.808.040

Despesas Totais -323.515 -262.895 -3.655.387

Despesas Operacionais -107.578 -107.638 -912.999

Outras Despesas -215.937 -155.257 -2.742.388

Resultado 3.216.104 3.206.961 22.911.638

Rendimento 4.105.302 3.592.139 22.816.925

Resultado Médio / Cota 0,38 0,37 2,6814196

Rendimento Médio / Cota 0,48 0,42 2,67

Nosso Posicionamento

O RBR Properties é um fundo que pode ser considerado como híbrido,

dada as suas estratégias de alocação. O fundo, que iniciou suas

atividades em 2015, já passou até o momento por quatro emissões de

cotas, acumulando um patrimônio de quase R$ 750 milhões. Patrimônio,

este, que está alocado principalmente em quinze imóveis, sendo dez

deles edifícios corporativos, dois educacionais, quatro logísticos e um

em desenvolvimento. Inclusive, tanto o empreendimento em

desenvolvimento quanto os do segmento logístico são acessados

através de outros fundos imobiliários.

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Além de preservar essa sólida e bem classificada parcela de imóveis para

renda, o fundo ainda mantem uma parcela do capital alocada em uma

carteira de outros FIIs listados em bolsa, com o intuito de realizar

operações de caráter mais tático. Visando, portanto, potencializar seus

ganhos em curto e médio prazo, torna-se evidente a assertividade dessa

referida estratégia quando se analisa a composição de receitas do

RBRP11. O fundo conseguiu praticamente igualar no primeiro semestre

de 2020, os ganhos com alugueis e com lucros dessas operações com

FIIs.

Por consequência, podemos destacar como um dos principais atributos

dessa política de investimentos, a diversificação. Algo que contribui

positivamente para redução dos níveis de risco, com maior seguridade

em seu portfólio do “tijolo”, buscando com o restante do capital ganhos

mais agressivos, seja via exposições de curto prazo, seja via o segmento

voltado para desenvolvimento.

Assim sendo, destacamos essa gestão ativa aplicada em grande parte de

seu portfólio, algo que tende a contribuir para seu crescimento e para a

consequente geração de valor a longo prazo para seus cotistas. Dada a

atual faixa de preço praticada no mercado, o fundo se apresenta com

um P/VP interessantemente próximo ao valor unitário e com Dividend

Yield em torno de 5,0% a 5,5%, o que garante boa margem para entrada.

Assim sendo, recomendamos a COMPRA de cotas de RBRP11.

A Gestora

A RBR Asset Management é uma gestora de recursos independente

focada no mercado imobiliário. Com aproximadamente R$ 2 bilhão sob

gestão, a empresa investe em diversas classes de ativos, alocando

capital próprio em todas as operações. Em seu portfólio, possui

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estratégias de atuação em cinco diferentes áreas: renda,

desenvolvimento, fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) listados,

certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e alocação internacional.

Com um modelo de partnership, a equipe conta com seis sócios, todos

profissionais com experiência no mercado imobiliário e financeiro e com

extenso track record. A gestora define que o nível de excelência de seus

profissionais, somado ao estreito relacionamento com os principais

players do mercado, proporcionam à RBR acesso a diversos projetos

exclusivos no segmento imobiliário. Somente em 2018, a RBR captou R$

500 milhões, adquiriu dez terrenos para projetos residenciais de alto

padrão, comprou dois prédios corporativos e participou de trinta

operações de certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

O Fundo

O RBR Properties FII é um fundo imobiliário constituído sob a forma de

condomínio fechado, sem prazo de duração determinado e destinado a

investidores em geral. O fundo trabalha com quatro estratégias

principais de alocação de seus recursos: investimentos direto em

imóveis (ou via FIIs exclusivos); exposição em cotas de outros fundos

imobiliários visando arbitragens (curto e médio prazos); imóveis para

desenvolvimento ou em processo de Retrofit; e instrumentos de renda

fixa como reserva de caixa.

O fundo possui um patrimônio avaliado em aproximadamente R$ 740

milhões. Desde o início de suas atividades, em março de 2015, o RBR

Properties passou por quatro processos de emissão de cotas, tendo

finalizado a quarta oferta em dezembro de 2019 Esta arrecadou um

valor aproximado de R$ 480 milhões, o qual foi destinado à aquisição de

ativos alvo selecionados pelo gestor, seguindo a política do Fundo.

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A carteira consolidada é composta por 58,5% alocado diretamente de

imóveis, atualmente sendo divididos oito edifícios comerciais, duas

instituições de ensino, quatro galpões e um imóvel em

desenvolvimento. Tem 21,2% alocado em cotas de outros FIIs e 20,3%

aplicado em ativos de renda fixa, com destaque para CRIs e LCIs. A

seguir, a composição da carteira:

Como já comentado, a atual parcela de imóveis do patrimônio do fundo

é composto por 15 empreendimentos, sendo 12 deles mostrados nas

figuras abaixo, juntamente com suas respectivas localizações.

Pravda Centro Mario

Garnero Ed. Delta

Plaza Ed. Castello

Branco

Barueri/SP

Corporativo

ABL: 502 m²

Vacância: 0%

São Paulo/SP

Corporativo

ABL: 726 m²

Vacância: 100%

São Paulo/SP

Corporativo

ABL: 4.249 m²

Vacância: 0%

Rio de Janeiro/RJ

Corporativo

ABL: 1.065 m²

Vacância: 0%

Imóveis58,5%

FIIs21,2%

Renda Fixa20,3%

Carteira Consolidada

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SLB Somos SLB Anima Edifício

Celebration Ed. Mykonos

São Paulo/SP

Educacional

ABL: 5.405 m²

Vacância: 0%

São Paulo/SP

Educacional

ABL: 587 m²

Vacância: 0%

São Paulo/SP

Corporativo

ABL: 6.458 m²

Vacância: 0%

São Paulo/SP

Corporativo

ABL: 1.427 m²

Vacância: 40%

Galpão IBM Galpão FCA Galpão

Volkswagen Galpão Trisoft

Hortolândia/SP

Galpão

ABL: 17.055 m²

Vacância: 0%

Hortolândia/SP

Galpão

ABL: 42.786 m²

Vacância: 0%

Resende/RJ

Galpão

ABL: 23.867 m²

Vacância: 0%

Itapevi/SP

Galpão

ABL: 15.152 m²

Vacância: 0%

Para investir no fundo o aporte inicial é a cotação de mercado no

momento da compra (R$ 89,97 no fechamento em 28/07/20). É

destinado a investidores em geral, através de corretoras e distribuidoras

de valores mobiliários. A taxa de administração e gestão é de 1,15% ao

ano sobre o valor do patrimônio líquido e é cobrada uma taxa de

performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + IMA-B 5. O retorno

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acumulado nos últimos doze meses é de 5,46%, contra 2,97% do IFIX no

mesmo período. Nestes mesmos meses distribuiu, em média, R$ 0,37

em dividendos por cota, representando um dividend yield anualizado de

5,06% (em relação ao valor da cota no fechamento do dia 28/07/20).

Confira o desempenho no quadro abaixo:

Vantagens do Fundo

Gestão Profissional: O RBR Properties conta com uma gestão ativa e

muito focada no crescimento do fundo e na geração de valor para seus

cotistas. A equipe de gestão conta com profissionais com ampla

experiência no setor imobiliário, o que pode ser ratificado pelos

resultados obtidos até o presente momento.

Diversificação: O RBRP11 mantém sua estratégia de investimento

pautada sob quatro pilares principais. Além dos ativos de renda fixa

reservados para caixa, o fundo investe diretamente ou via FIIs exclusivos

em imóveis para locação, podendo inclusive alguns fazerem parte do

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segmento de desenvolvimento. Também, há alocação mais táticas para

curto prazo, realizada por meio de cotas de outros FIIs listados.

Liquidez: O RBR Properties possui boa liquidez em bolsa. Desde o início

do ano, suas cotas, de código RBRP11, foram negociadas em 100% dos

pregões, totalizando um volume de pouco mais de R$ 308 milhões em

negociações no período. Somente em junho, foi negociado um volume

de R$ 61,5 milhões, representando uma média diária de 2,9 milhões em

volume.

Crescimento do patrimônio: O fundo, até o momento, passou por

quatro processos de emissão de cotas no mercado, tendo arrecado o

valor de aproximadamente R$ 480 milhões. Levando em consideração

que os FIIs são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% de seus lucros,

as ofertas públicas tornam cruciais para o crescimento do patrimônio

dos fundos.

Fontes: Relatório do Fundo, Dados da Gestora e Quantum Axis.

Analistas Responsáveis

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Glossário

Fato Relevante: Comunicado feito pela gestora a respeito de

informações que possam direta, ou indiretamente, induzir o cotista a

manter ou rever suas participações ou instigar algum investidor em

comprar cotas do fundo.

Emissão de Cota: Lançamento de novas cotas do fundo no mercado.

Subscrição: Quando da emissão de cotas pelo fundo, os cotistas têm

preferência na compra dessas novas cotas emitidas, na proporção que

lhe couber, pelo preço e no prazo preestabelecidos pela administradora.

Rendimentos: Distribuição de 95% do lucro gerado pelo fundo,

contabilizado dentro de um determinado período, dividido pela

quantidade total de cotas.

Ganho de Capital: Lucro obtido com a venda de cotas na qual o preço

de venda excede o preço médio de compra do ativo.

Cap Rate: Métrica que representa a taxa de retorno que uma

propriedade imobiliária produz através de sua renda. Seu cálculo é

obtido pela divisão da renda anual pelo valor pago pela propriedade,

sem custos de transação.

Vacância: Mensura, no caso da vacância física, o espaço não locado de

um empreendimento ou de um conjunto de empreendimentos. Já a

vacância financeira é baseada na diferença entre o fluxo de caixa real e

o fluxo potencial máximo que poderá ser gerado pelo portfólio.

Investidor Qualificado: Investidor Profissional ou investidor Pessoa

física ou jurídica que possui mais de R$ 1.000.000,00 em investimentos

no mercado financeiro e que ateste essa condição por escrito.

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Taxas de Administração/Gestão: Taxa cobrada dos cotistas, descontada

na fonte, para remunerar os profissionais administrativos/gestores e

cobrir demais despesas geradas pelo fundo. A taxa pode ser

proporcional ao valor de mercado, ao valor patrimonial, ou a qualquer

outro indicador do fundo.

Taxa de Performance: Percentual retido na fonte pelo fundo sobre o

resultado que supera o benchmark previamente determinado.

Benchmark: Índice de desempenho (Ex.: IFIX, Ibovespa, CDI,...).

Posição Estratégica: Alocação de capital em ativos seguindo estratégia

preestabelecida pelo fundo, geralmente visando o longo prazo.

Posição Tática: Alocação de capital em ativos voltados para ganhos ou

rendimentos de curto prazo.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Títulos de renda fixa

emitido por uma securitizadora lastreados em créditos imobiliários.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário):São títulos de crédito lastrados por

créditos imobiliários, garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária

da coisa imóvel.

Dividend Yield: índice de dividendos pagos por cota, considerando o

valor de mercado dos ativos negociados em bolsa. Divisão entre o

rendimento por cota, referente aos últimos 12 meses, pelo preço da

cota.

P/VPA: índice de preço da cota no mercado em relação ao valor

patrimonial da cota. Divisão do valor de mercado do fundo pelo

patrimônio líquido.

Resultado Líquido: Última linha da demonstração de resultado do

fundo, após somadas todas as receitas e descontadas todas as despesas.

Pode ser lucro caso seja positivo e prejuízo caso seja negativo.

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Disclosure

1) Este relatório é exclusivo para seu destinatário, não pode ser

reproduzido ou distribuído para qualquer pessoa, ou todo, ou em

parte, qualquer que seja o propósito, sem prévia autorização.

2) Este relatório tem como objetivo fornecer informações que possam

auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não

constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou

venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório

são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas

de fontes públicas. A Capitalizo Consultoria Financeira não se

responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no

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3) O analista responsável pelo conteúdo está indicado acima, é

credenciado junto a APIMEC e está obrigado ao cumprimento de

todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o

Analista de Valores Mobiliários, e o cumprimento da Instrução CVM

nº 598/18.

4) O analista deste relatório declara que as recomendações refletem

única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram

produzidas de forma independente, inclusive em relação à Capitalizo

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prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado.

5) As informações deste relatório foram obtidas de forma pública,

consideradas, fidedignas e de boa-fé na data da publicação. O analista

não garante sobre a integridade, confiabilidade, exatidão das

informações.

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6) As rentabilidades dos instrumentos financeiros podem apresentar

variações e seu preço ou valor. Os desempenhos anteriores não são

necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade

divulgada não é líquida de impostos e taxas. As informações presentes

neste material são baseadas em simulações e os resultados reais

poderão ser significativamente diferentes. O analista se exime da

responsabilidade de qualquer prejuízo, direto ou indireto, que

venham a ocorrer da utilização deste relatório ou conteúdo.

7) O investimento em ações é indicado para investidores com o perfil

moderado e agressivo. Operações alavancadas, em mercados de

derivativos e opções podem gerar perdas superiores ao patrimônio

do investidor. Pedimos atenção e cuidado com as operações

alavancadas em ações (termo, aluguel, long&short, day-trade),

opções e mercados futuros (Índice, Dólar, Boi Gordo, Milho, etc).

8) Leia o Disclosure completo antes de investir